第一篇：北京市住宅物業服務四級 標準

北京市住宅物業服務四級標準

客戶服務 1.客戶服務場所

a.設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。

b.公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準

c.客戶服務中心工作時間，工作日及節假日不少于 8 小時，其他時間設置值班人員。d.設置并公示 24 小時服務電話。2.人員

a.從業人員按照相關規定取得職業資格證書。b.服務人員分崗位統一著裝，佩戴標志.c.配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。

d.項目負責人具有 3 年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。3．制度

a.建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。

b.建立突發公共事件的應急預案。c.建立物業服務工作記錄。

d.建立培訓體系，定期組織培訓、考核。4.檔案

a.建立物業管理檔案。b.配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。

c.應用物業服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。5.標志：設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。6.客戶服務

a.每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。b.涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。

c.對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。d.水、電急修 20 分鐘內、其他報修 30 分鐘內到達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在 30 分鐘內告知。報修回訪率應不少于30%。

e.業主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個工作日內回復。投訴回訪率 100%。f.每年至少公開征集 1 次物業服務意見，問卷率 80%以上，公示整改情況。g.設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。h.按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。i.每月組織 1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。j.每年組織業主參觀共用設施設備機房。

k.每年至少組織 2 次社區文化活動。

l.有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。m.重要節日進行美化裝飾.7.專項委托服務管理

a.簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。

b.專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。c.專項服務企業人員統 一著裝，佩戴標志。d.對專項服務進行監督及評價。

綠化養護 1.基本要求 a.喬木

植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長季節葉片保存率高于 90%。

b.灌木

植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。

c.綠籬和色塊

植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于 98%。

d.地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于 95%，花壇植物死亡率超過 2%后能及時補栽。e.草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 95%。2.綠化養護內容 a.灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節水灌溉設備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水 1 次，需水量大的植物根據長勢和土壤情況合理灌溉。b.施肥

喬木每年施肥 1 次；灌木每年施肥2 次至 3 次；地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；有條件的，應使用有機肥料。c.病蟲害防治

根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查 4 次病蟲害情況；并根據檢查結果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農藥，無明顯病蟲害發生。d.整形修剪

喬木每年修剪 1 次至 2 次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪 2 次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節前和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生長季節平均每月修剪 2 次，全年至少修剪 15 次。e.除草

每年全面除草 4 次，重點綠地增加除草次數；出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發現 50 厘

米以上的雜草應及時清除。f.垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 5 次。3.工作檢查

a.生長季節每月檢查 4 次綠化工作。

b.編制每月綠化養護措施和工作計劃。

c.綠化檔案齊全。

環境衛生

1.生活垃圾的收集、清運 a.實行生活垃圾分類收集。

b.配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。

c.每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑 1 次殺蟲藥。

d.每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

e.垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。2.物業共用部分清潔 a.樓內

1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 2 次信報箱。每周擦拭 1 次大堂玻璃。每 2 周擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔 2 次大堂、一層候梯廳。

2)樓道、樓梯樓梯

地面每周擦拭 2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。每季度除塵 1 次樓內燈具。根據地面材質，定期做地面清洗、養護。每日巡視保潔 2 次樓道、樓梯。b.電梯轎箱

每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖 1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理 2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養護 1 次。每日巡視保潔 3 次電梯轎箱。c.天臺、屋面

每季度清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃 1 次天臺、屋面。每 2 周巡查 1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。d.樓外道路及設施

每日清掃 1 次、巡視保潔 3 次樓外道路。每 2 周清潔 1 次樓外公共照明及共用設施；每 2 月清潔 1 次雨蓬、門頭等。e.水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔 1 次水面；每年清潔 2 次水池池底。f.有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。每日清掃 1 次、每周清拖 2 次樓道.g.雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日 10：00 前清掃干凈。3.工作檢查和記錄

a.每日檢查 1 次清潔質量，做好記錄。

b.每月全面檢查 1 次清潔質量，做好記錄。

c.清潔檔案齊全。

工程設施設備運行、維修養護 1.綜合管理

a.建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

b.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

c.組織實施房屋使用安全情況評估檢查

d.共用部位檢查中發現 的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。e.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

f.特種設備按照有關規 定運行、維修養護和定期檢測。

g.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。h.設備機房

1)每月清潔 1 次，室內無雜物。2)設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。4)設施設備標志、標牌齊全。

5)在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.共用部位 a.房屋結構

每季度檢查 1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。b.建筑部件

1)每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2)每 2 周巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3)每 2 月檢查 1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。c.附屬構筑物 1)每 2 周巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2)每 2 月檢查 1 次雨、污水管井等。3)每 2 周巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。

4)每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測 1 次防雷裝置。3.空調系統

a.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

b.運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

c.每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒 2 次風機盤管濾網；每兩年清洗消毒 1 次風管。d.每年對空調系統進行 1 次整體性維修養護。e.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。f.每年檢查 1 次管道、閥門并除銹。

g.每年檢驗 1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。4.二次供水設施

a.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

b.每日巡視 2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。c.每 2 月切換 1 次備用水泵。

d.每季度檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。e.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。f.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。g.排水系統 5.排水系統 a.排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。b.污水泵

汛期每日巡視 2 次，平時每周巡視 1 次，檢查設備運行狀態；每周進行 1 次手動啟動測試；每季度養護 1 次。c.化糞池

每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。6.照明和電氣設備 a.樓內照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內修復；其他復雜故障 3 日內修復。b.樓外照明

每周巡視 3 次；一般故障 1 日內修復；其他復雜故障 5 日內修復；每 2 周調整 1 次時間控制器。c.應急照明

每日巡視 1 次，發現故障，即時修復。d.低壓柜

每日巡視 2 次設備運行狀況；每半年養護 1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查 1 次電氣安全；每半年檢測 1 次接地電阻；每年校驗 1 次儀表。e.低壓配電箱和低壓線路

每月巡視 2 次設備運行狀況；每年養護 1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換 1 次雙路互投開關。f.控制柜

每周巡視 1 次設備運行狀況；每年養護 2 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每半年校正 1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查 1 次遠控裝置。g.發電機

每月試運行 1 次，保證運行正常；每年 1 次帶負荷運行；每年活化 2 次蓄電池；每日巡視 1 次充電 機和蓄電池。h.配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。i.檢測

每 3 年檢驗1 次內部核算電能表。7.安全防范系統 a.報警控制管理主機

每日巡查 1 次，檢查設備運行狀態；每周表面清潔 1 次；每半年內部除塵 1 次。b.對講門口機

每 2 周檢查 1 次按鍵、顯示屏等；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內部除塵 1 次。c.網絡控制箱

每季度檢查 1 次外觀、接線；每季度表面清潔 1 次；每半年內部除塵 1 次。d.紅外對射探測器

每 2 月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每 2 月表面清潔1 次；每半年內部除塵 1 次。e.圖像采集設備

每周檢查 2 次監視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內部除塵 1 次。f.攝像機

每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔 1 次；每年防護罩內部除塵 1 次。g.解碼器

每季度檢查 1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔 1 次；每年內部除塵 1 次。h.云臺

每季度檢查 1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油 1 次。i.巡更點

每 2 周檢查 1 次外觀，發現故障隱患，即時排除；每 2 周表面清潔 1 次；每日存儲巡更記錄。j.讀卡器

每 2 周檢查 1 次外觀；每 2 周表面清潔 1 次，查看防水狀況。k.電磁鎖門鎖

每月檢查 1 次吸力、外觀、接線。l.出門按鈕

每月檢查 1 次開鎖功能、接線。8.電梯

a.電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

b.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。c.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

d.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

e.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

f.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在 15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在 30分鐘內到達現場。9.水景

a.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

b.使用期間每日巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每 2 周檢查 1次防漏電設施。

c.設置必要的安全警示標志。

d.水質符合衛生要求。消防安全防范 1.綜合管理

a.建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。

b.成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織 1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。

c.設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行 2 次消防安全培訓。

d.每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定每年檢測 1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。

e.發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機 構報告。

f.消防控制室設專人 24 小時值班，每班 2 人，及時處理各類報警、故障信息。

g.發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。2.消防設施設備維修養護 a.火災自動報警系統

1)火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查 1 次設備運行情況，保證24 小時連續正常運行；每月檢查測試 1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵 1 次。2)火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試 1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后每 3 年由專業清洗單位清洗 1 次。3)備用電源每月檢測切換 1 次主、備電源

每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵 1 次。b.消防廣播系統

每月檢查測試 1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵 1 次；每年機柜內的設備內部除塵 1 次。c.防排煙系統

每月檢查測試 1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護 1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。d.防火分隔設施

每月抽查測試 1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充 1 次潤滑油，電控箱內部除塵 1 次；每年維修養護 2 次防火門附件，在門的轉動部位補充 1 次潤滑油。

e.水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車 1 次，每季度檢查 1 次潤滑情況；每年養護1 次室內、外消火栓。

f.應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電 1 次，測量1 次照度和供電時間。

g.消防電梯

每月檢查測試 1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。

h.滅火器

每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態 3.公共秩序維護

1.出入口有專人 24 小時值守。

2.制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至 22：00 巡視 3 次、其中樓內巡視 1 次；22：00 至次日6：00 巡視 2 次，夜間巡查 2 人同行。

3.巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

4.機動車輛登記出入。

5.安防控制室設專人 24 小時值守；監控影像資料、報警記錄應留存 30日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著位置。

6.對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

7.記錄與檔案

1)各項工作記錄完整有效。

2)檔案齊全。

8.每年進行 3 次專項應急預案演習，做好記錄。

9.備勤人員 24 小時待崗，人數不少于秩序維護專業人員的 20%，配備必要的應急工具。

裝修管理

1.建立裝飾裝修管理服務制度。2.建立裝飾裝修管理檔案。

3.受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4.裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物業管理區域內公示。

5.裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。

6.委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在 2 日內清運。

第二篇：7 住宅物業服務四級標準

住宅物業服務四級標準

7.1 基本要求

7.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。客戶服務中心工作時間，工作日及節假日不少于 8小時，其他時間設置值班人員。設置并公示24小時服務電話。

7.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。服務人員分崗位統一著裝，佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 3年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。

7.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件的應急預案。建立培訓體系，定期組織培訓、考核。建立物業服務工作記錄

7.1.4 檔案 建立物業管理檔案，配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。

3應用物業服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。

7.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。

7.1.6 客戶服務

1每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況、收支情況、本收支預算。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修 20分鐘內、其他報修 30分鐘內到達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鐘內告知。報修回訪率應不少于30%。業主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2個工作日內回復。投訴回訪率100%。每年至少公開征集 1次物業服務意見，問卷率 80%以上，公示整改情況。每月組織 1次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。每年組織業主參觀共用設施設備機房。每年至少組織2次社區文化活動。重要節日進行美化裝飾。設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。

7.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。2專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。對專項服務進行監督及評價。

7.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護

7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養護計劃。特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。設備機房

1）每月清潔 1次，室內無雜物。

2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1次消防器材，確保完好有效。

4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

7.2.2 共用部位房屋結構

每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。建筑部件

1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

2）每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每2月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構筑物

1）每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。

2）每2月檢查1次雨、污水管井等。

3）每2周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。

4）每 2周巡查 1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）每年檢測1次防雷裝置。

7.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。運行期間每日巡視 1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。每年檢查1次管道、閥門并除銹。每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每兩年清洗消毒1次風管。每年對空調系統進行 1次整體性維修養護。

7.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。2 每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。每2月切換1次備用水泵。每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

7.2.5 排水系統排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。

每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。污水泵

汛期每日巡視2次，平時每周巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行 1次手動啟動測試；每季度養護1次。化糞池

每半年檢查 1次化糞池；組織安排清掏。

7.2.6 照明和電氣設備樓內照明

每日巡視 1次，一般故障 12小時內修復；其他復雜故障3日內修復。樓外照明

每周巡視 3次；一般故障 1日內修復；其他復雜故障 5日內修復；每2周調整1次時間控制器。應急照明

每日巡視1次，發現故障，即時修復。低壓柜

每日巡視2次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視2次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換 1次雙路互投開關。控制柜

每周巡視1次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每半年校正1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查1次遠控裝置。發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年1次帶負荷運行；每年活化 2次蓄電池；每日巡視 1次充電機和蓄電池。檢測

每3年檢驗1次內部核算電能表。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

7.2.7 安全防范系統報警控制管理主機

每日巡查 1次，檢查設備運行狀態；每周表面清潔1次； 每年內部除塵1次。對講門口機

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等；每2周表面清潔1次； 每半年內部除塵1次。網絡控制箱

每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔 1次；每半年內部除塵1次。紅外對射探測器

每2月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每2月表面清潔 1次；每半年內部除塵1次。5 圖像采集設備

每周檢查 2次監視畫面、錄像功能；每 2周表面清潔 1次；每半年內部除塵1次。攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。解碼器

每季度檢查 1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每年內部除塵1次。云臺

每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔 1次；每年轉動部位上潤滑油1次。巡更點每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。讀卡器

每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖

每月檢查1次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每月檢查1次開鎖功能、接線。

7.2.8 電梯

1電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

3日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

4應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。

對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在 15分鐘內到達現場，專業維修人員應在 30分鐘內到達現場。

7.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每 2周檢查1次防漏電設施。設置必要的安全警示標志。水質符合衛生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。

2成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業主或使用人參加的消防演練。

3設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行 2次消防安全培訓。每日防火巡查 1次，每月防火檢查 1次，按照規定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。消防控制室設專人24小時值班，每班2人，及時處理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。7.3.2 消防設施設備維修養護火災自動報警系統

1）火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查 1次設備運行情況，保證 24小時連續正常運行；每月檢查測試 1次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次。

2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專業清洗單位清洗1次。）備用電源

每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1次。消防廣播系統

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。防排煙系統

每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。防火分隔設施

每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年維修養護2次防火門附件，在門的轉動部位補充 1次潤滑油。水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度檢查1次潤滑情況；每年養護 1次室內、外消火栓。應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。消防電梯

每月檢查測試1次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。滅火器

每日巡查 1次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

7.4 綠化養護

7.4.1 基本要求喬木

植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長季節葉片保存率高于90%。灌木

植株生長良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。綠籬和色塊

植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于98%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能及時補栽。草坪

草坪整齊，覆蓋率高于95%。

7.4.2 綠化養護內容灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節水灌溉設備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，需水量大的植物根據長勢和土壤情況合理灌溉。施肥 喬木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花壇植物根據生長情況進行追肥；有條件的，應使用有機肥料。病蟲害防治

根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查4次病蟲害情況；并根據檢查結果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農藥，無明顯病蟲害發生。整形修剪

喬木每年修剪1次至2次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節前和冬季修剪1次；冷季型草坪生長季節平均每月修剪 2次，全年至少修剪15次。除草

每年全面除草4次，重點綠地增加除草次數；出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的5%，發現 50厘米以上的雜草應及時清除。垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 5次。

7.4.3 工作檢查 生長季節每月檢查4次綠化工作。編制每月綠化養護措施和工作計劃。綠化檔案齊全。

7.5 環境衛生

7.5.1 生活垃圾的收集、清運實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。每 2周至少清洗 1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運 1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。

7.5.2 物業共用部分清潔樓內

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面。

每周擦拭 2次信報箱。

每周擦拭 1次大堂玻璃。

每2周擦拭1次大堂、候梯廳墻面。

每日巡視保潔2次大堂、一層候梯廳。

2）樓道、樓梯

每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面。

每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。

每季度除塵1次樓內燈具。根據地面材質，定期做地面清洗、養護。

每日巡視保潔2次樓道、樓梯。電梯轎箱

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。

每日清拖 1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養護1次。

每日巡視保潔3次電梯轎箱。天臺、屋面

每季度清掃1次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃1次天臺、屋面。

每2周巡查1次天臺、內天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設施 每日清掃1次、巡視保潔 3次樓外道路。

每 2周清潔1次樓外公共照明及共用設施；每2月清潔1次雨蓬、門頭等。水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清掃干凈。

7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查 1次清潔質量，做好記錄。每月全面檢查1次清潔質量，做好記錄。清潔檔案齊全。

7.6 公共秩序維護

7.6.1 出入口有專人24小時值守。

7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00至22：00巡視 3次、其中樓內巡視 1次；22：00至次日 6：00巡視2次，夜間巡查2人同行。

7.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

7.6.4 機動車輛登記出入。

7.6.5 安防控制室設專人24小時值守；監控影像資料、報警記錄應留存 30日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著位置。

7.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

7.6.7 每年進行3次專項應急預案演習，做好記錄。

7.6.8 備勤人員24小時待崗，人數不少于秩序維護專業人員的20%，配備必要的應急工具。

7.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。

7.7 裝飾裝修管理

7.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。

7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

7.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1次現場，發現業主或使用 人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。

7.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝 修管理服務協議的當事人按照約定處理。

7.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 2日內清運。

自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2日內清運。

第三篇：山西省住宅物業服務標準四級標準

1、一般規定

1.1物業服務企業承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真檢查驗收，并辦理驗收手續。

1.2客戶服務場所工作時間每日不少于12小時，其他時間應設置值班人員，設置并公示24小時服務電話。

1.3涉及影響業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、張貼欄或各樓單元內張貼通知，或通過小區廣播、有線電視、局域網等渠道通知，履行告知義務。

1.4 24小時受理業主或使用人報修，做到水、電急修20分鐘內到場，其他報修30分鐘內到場；做好報修、維修記錄。1.5對業主或使用人的投訴應在2個工作日內回復。

1.6項目負責人應具有物業管理師或物業管理企業經理資格，且有3年以上物業服務企業同等崗位工作經歷。

1.7物業服務費用實行酬金制的，每年至少公布2次物業服務資金的收支情況，第一季度公布上下半年的、第三季度公布本上半年的收支情況。

1.8可提供2種以上便民服務，如代購飛機票、火車票、代收信件、配置服務手推車等。

1.9每年開展1次以上的社區文化活動，節假日的專題活動布置。1.10每年至少公開征詢2次業主對物業服務的意見，問卷率應達到80%以上，滿意率應達到90%以上，并對物業服務意見制訂整改計劃，公示整改情況。

1.11每年第四季度應制訂下一共用部位及共用設施設備維修養護計劃。

2共用部位維修養護

2.1、共用部位維修養護應符合下列規定：

2.1.1根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，檢查中發現的問題，屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍的，在保修期內的，及時編制維修計劃報建設單位，按《物業服務合同》約定進行維修，在保修期以外的，及時編制維修計劃，報業主大會或業主委員會，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造； 2.1.2對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關部門；

2.1.3小區出入口應設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，幢、單元、戶門標號等標志明顯；

2.1.4樓梯、扶手、共用門窗等共用部位牢固、無破損、無明顯污漬，使用安全；

2.1.5封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面； 2.1.6不得自行安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽篷等； 2.2巡查應符合下列規定：

2.2.1房屋結構、涉及使用安全的部位應每年檢查1次，并做好記錄，發現損壞及時告知相關業主、部門并安排專項維修；

2.2.2墻體、封面、頂棚、樓板、地面磚、樓梯、扶手應每半年檢查1

次；

2.2.3屋面保溫隔熱層、防水層、散水坡、雨檐臺、連廊等應每半年檢查1次；

2.2.4樓內共用部位門、窗、玻璃等應每月巡查2次，保證正常使用； 2.2.5大門、圍墻、圍欄等應每月巡查2次。2.3室內裝飾裝修應符合下列規定：

2.3.1受理業主或使用人的裝飾裝修申報，按照住宅室內裝飾裝修管理辦法與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項；

2.3.2裝飾裝修期間應每日巡查1次現場，發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修，影響房屋外觀、危急房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻或制止，拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主委員會，并在物業管理區域內公示； 2.3.3委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在1日內清運，自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸方式，在1日內清運；

2.3.4裝飾裝修結束后應進行驗收，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。

3共用設施設備運行、維修養護

3.1共用設施設備運行、維修養護應符合下列規定： 3.1.1

定期檢查共用設施設備，運行中出現的故障及檢查中發現的問題，屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍的，在保修期內的，及時編制維修計劃報建設單位，按雙方《物業服務合同》進行維修；在保修期以外的，及時編制維修計劃，報業主大會或業主委員會，根據業主大會的決定，組織維修或更新改造。3.1.2路面、側石、井蓋等應每月巡查2次；

3.1.3雨、污水井、屋面雨水口等應每月檢查2次，保持暢通； 3.1.4根據《物業服務合同》的約定，對由物業公司維護的休閑、娛樂、健身設施應每周巡查2次，在正常使用期限內發現問題及時維修養護。

3.2供配電系統(未移交電網企業的)應符合下列規定：

3.2.1設備運行狀態應每6小時檢查1次，對主要運行參數進行檢查記錄。具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時適當增加巡視次數。其他低壓配電室每半月巡查1次。

3.2.2高低壓配電柜、變壓器應每年檢修除塵1次，并按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。

3.2.3配電室安全標示和安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止有效防止蛇鼠等小動物進入；無易燃易爆危險品及雜物存放，環境整潔。

3.3 公共照明應符合下列規定：

3.3.1院落、樓道照明應每周巡查1次，并及里修復損壞的開關、燈具等，保持公共照明燈具清潔，亮燈率應達到95%

以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

3.3.2未移交電網企業的公共照明系統控制柜、線路應每年綜合檢修1次，保持控制柜工作正常。3.4電梯應符合下列規定：

3.4.1配備專業安全管理人員，電梯設備運行情況應每周巡查2次，并做好記錄；

3.4.2保證電梯正常運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件應保持完好，轎廂內整潔明亮。

3.4.3委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼有效的《年檢合格證》原件及《電梯使用須知》，并對維保單位保養工作進行監督，保存相關記錄；

3.4.4電梯發生故障，物業服務人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，一般性換件維修1日內完成，較為復雜的維修3日內完成；需要使用專項維修資金維修的，及時編制維修計劃，根據業主大會的決定，組織維修或更新；發生困人或其他重大事故，應立即通知電梯維保單位，并在20分鐘內到達現場，開展應急處理，協助專業維修人員進行救助；并保存相關記錄。

3.5 二次供水系統（未移交供水企業的）應符合下列規定： 3.5.1 按照國家衛生防疫部門的要求，對小區內二次供水設備定期清洗清毒，并取得相關的合格證書。

3.5.2水箱間、水泵房應每日巡視2次，檢查設備運行情況 ； 3.5.3備用水泵應每2月切換1次；

3.5.4水泵潤滑情況應每季度檢查1次，及時補充或更換潤滑劑；水泵應每年養護1次；

3.5.5每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理；

3.5.6水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。3.6排水系統應符合下列規定：

3.6.1公共污水管道應每季度檢查1次，視情況進行清理、疏通；

3.6.2雨水管道、化糞池等部位應每季度檢查1次，視情況進行清理、疏通；

3.6.3污水提升泵運行狀態應每周檢查2次，設備應每半年養護1次；

3.6.4雨、雪季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理、疏通。

3.7供熱系統應符合下列規定：

3.7.1采用鍋爐供熱的住宅小區，其供熱設備、設施及供熱管道應由供熱部門負責日常運行維護，或由其委托專業供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區，物業服務企業可根據集中供熱部門的委托，承擔小區內供熱交換站及二次供

熱管線等的日常運行維護。

3.7.2每年在供熱開始前，接受供熱部門委托的，按照約定要求完成供熱系統的檢修保養工作。

3.7.3供熱期間應每日巡視1次小區供熱閥門，對發現的問題應及時采取整改措施，暫時不能解決的應及時報告有關部門。

3.7.4業主自用部位供熱設施突發跑水事故時，應及時關閉相關的供熱閥門，避免造成更大的損失。

3.8物業服務企業應根據小區情況，配備2項以上安全防范設施，并做好下列維護保養工作。

3.8.1監控系統設備設施應24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰；按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養；設備出現故障，能及時修復。

3.8.2門禁系統應每周巡視1次，保證系統工作正常；門鎖、對講主機應每季度檢查保養1次，一般性故障2小時內修復，較為復雜的故障2日內修復。

3.8.3電子巡更應每季度調試保養1次，保證正常運行；保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。

3.8.4周界防范系統應主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性應每年檢查1次；報警系統有效性應每周測試1次，中

心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號；系統發生故障，一般性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復。3.9防雷接地系統應符合下列規定：

3.9.1避雷裝置應每年檢查2次，及時修復銹蝕、變形、斷裂部位；

3.9.2每年雨季前對高層建筑避雷系統進行測試，保證其性能符合國家有關規定。

3.10景觀配套附屬設施設備應符合下列規定：

3.10.1每日按時開啟，每2月檢查1次，發現損壞及時修復； 3.10.2重大節日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修，保證各項設施運行正常。

4公共秩序維護

4.1 應設專職公共秩序維護人員，其中50周歲以下的人員占總數的60%以上，具有較強的責任心、身體健康，并定期接受專業培訓。能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用小區內設置的各類消防、物防、技防器械和設備。配備對講裝置或必要的安全護衛器械。4.2門崗應符合下列規定：

4.2.1建立門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位；

4.2.2保障值班電話暢通，接聽及時，認真做好記錄；

4.2.3各出入口24小時值班，出入高峰時間（7：00—9：00、17：00—19：00）設雙人值勤，對進出車輛按照合同約定進行管理；

4.2.4對裝修及其他臨時施工人員實行出入證管理，加強出入盤查；對外來人員要進行訪客登記，阻止小商小販、可疑人員隨意入內；

4.2.5保持出入口環境整潔、有序，道路暢通，對大型物品搬出進行登記。

4.3巡邏應符合下列規定：

4.3.1制訂詳細的巡查方案，小區圍墻、院落、車庫、車場等應每年3小時巡檢1次，重點部位增加巡查頻次，并做好記錄；

4.3.2每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象；

4.3.3巡查中發現各區域內的異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。4.4車輛管理應符合下列規定：

4.4.1按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，禁止在消防通道中停放車輛；

4.4.2按車輛行駛要求設立標示牌和標線，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，地上車位標志規范；

4.4.3車庫道閘系統、車庫內照明、消防設備設施應保證正常

使用；

4.4.4建有立體停車設備的車庫應設專業技術人員值守，并對設備使用人進行專業培訓，按規定對設備進行年檢、維保； 4.4.5住宅小區中的車庫不應私自改建、改變用途、分隔和拆除；

4.4.6非機動車應定點存放。4.5監控應符合下列規定：

4.5.1設有監控室的應設專人24小時值班，交接班記錄應規范、翔實；

4.5.2監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應在10分鐘內趕到現場進行處理；

4.5.3監控的錄入資料至少保留20日，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。

4.6緊急事故防范應符合下列規定：

4.6.1對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件應啟動應急預案，明確應急事件處理責任人，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施；

4.6.2對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告有關部門和告知相關業主；

4.6.3每年組織1次以上應急預案演習。

5環境衛生

5.1樓內保潔應符合下列規定：

5.1.1樓層通道和樓梯臺階應每日清掃1次，地面應每周濕拖1次，干凈整潔；

5.1.2樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等應每周清潔3次；

5.1.3天花板、公共燈具、墻面、踢腳線應每2月清潔1次； 5.1.4共用門窗玻璃應每2月擦拭1次，目視干凈；

5.1.5電梯轎廂地面應每日清掃1次，每日濕拖1次；轎廂門和墻面應每日擦拭1次；燈飾及頂部應每月清潔1次。5.2樓外保潔應符合下列規定：

5.2.1道路應每日清掃1次，保潔時間不少于8小時；雨雪天氣24之內清掃完畢主要通行道路；

5.2.2綠化帶應每2日清潔1次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數；

5.2.3水景在開放期內應每日清潔1次；

5.2.4休閑娛樂、健身設施應每2日擦拭1次，應每2周刷洗消毒1次；

5.2.5 3m以下庭院燈、草坪燈應每2周清潔1次； 5.2.6標志、宣傳牌、信報箱、景觀小品應每2周清潔1次； 5.2.7天臺、明溝、屋面應每季度清潔1次；

5.2.8設有公共衛生間的應每日清潔1次，每月消殺2次。

5.3車庫、車棚應符合下列規定：

5.3.1地面應每2日清潔1次，應每月沖刷1次； 5.3.2天花板、墻面應每2月清潔1次；

5.3.3門窗、消防箱、防火門、指示牌、指示燈等公共設施應每2月清潔1次，并保持整潔和正常使用。5.4垃圾收集與處理應符合下列規定：

5.4.1垃圾桶布局合理，單元門外合理設置垃圾桶方便業主使用； 5.4.2垃圾應分類投放，并日產日清，周圍地面無散落垃圾，無垃圾外溢、無污水、無明顯異味；

5.4.3垃圾桶、果皮箱應每周清潔1次，定期消毒。5.5衛生消殺應符合下列規定：

5.5.1蚊、蠅、蟑螂孳生季節應每月消殺2次，其他根據季節和當地情況制定具體計劃；

5.5.2滅鼠應每季度進行1次，無明顯鼠跡。

6綠化養護

6.1綠化應符合下列規定：

6.1.1編制每季綠化養護措施和工作計劃；

6.1.2對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護，保持觀賞效果；

6.1.3定期清除綠地雜草、雜物、雜草面積應小于5%；

6.1.4對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率應小于5%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于5%，土地裸露面積應

小于5%；

6.1.5適時防凍保暖，定期噴灑藥物，預防病蟲害；

6.1.6樹木應每年修剪1次以上，樹冠整齊，側枝分布均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。6.2環境布置應符合下列規定：

6.2.1綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環境需要，無侵占現象；

6.2.2綠地設施及硬件質量景觀應保持常年完好，無人為破壞現象； 6.2.3開展綠化宣傳，對小區內的古樹名木，保護措施到位，使其生長正常；對稀有樹木應進行掛牌標志，注明其名稱、種屬、產地、生長習性等。

第四篇：北京市住宅物業服務一級標準

住宅物業服務一級標準

4.1 基本要求

4.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。客戶服務場所工作時間，工作日不少于 8 小時，其他時間設置值班人員。設置并公示24 小時服務電話。

4.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。從業人員佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 2 年以上物業服務企業或相關企業管理工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件應急預案。建立物業服務工作記錄。

4.1.4 檔案 建立物業管理檔案。2 配備檔案管理人員。

4.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。

4.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況、收支情況、本收支預算。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修20 分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專項服務企業負責的設備設施應在 30 分鐘內告知。業主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作日內回復。每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

4.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。專項服務企業人員佩戴標志。4 對專項服務進行監督及評價。

4.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護

4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養護計劃。特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。設備機房

1）

每月清潔1 次，室內無雜物。

2）

設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設施設備標志、標牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關制度、證書。

4.2.2 共用部位 房屋結構

每半年檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每年檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構筑物

1）

每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測1 次防雷裝置。

4.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。

4.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

每半年切換1 次備用水泵。每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

4.2.5 排水系統 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1次，檢查設備運行狀態；每月進行1 次手動啟動測試；每年養護1 次。化糞池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設備 樓內照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內修復。樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內修復；復雜故障2 周內修復。應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。低壓柜

每周巡視2 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。控制柜

每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。發電機

每季度試運行1 次，保證運行正常。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好。

4.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態； 每月表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。對講門口機

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。網絡控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。紅外對射探測器

每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1次。圖像采集設備

每周檢查1 次監視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。6 攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內 部除塵1 次。

解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。

云臺

每年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每年表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1 次。巡更點

每半年檢查1 次外觀，發現故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。3 日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。

對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在 15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。

4.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每季度檢查1 次防漏電設施。設置必要的安全警示標志。水質符合衛生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行1 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。

4.3.2 消防設施設備維修養護 火災自動報警系統

1）

火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。

2）

火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后，每隔 3年由專業清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。消防廣播系統

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每2 年機柜 內的設備內部除塵1次。防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次；每年檢查維護1 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養護1 次室內、外消火栓。應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。

消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

4.4 綠化養護

4.4.1 基本要求 喬木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。綠籬和色塊

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。5 草坪

保證基本成活。

4.4.2 綠化養護內容灌溉

根據天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現嚴重旱澇現象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。病蟲害防治

植物生長季每月檢查1 次病蟲害發生情況并進行防治，不出現嚴重病蟲害現象。整形修剪

一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長季節每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 1次。

4.4.3 工作檢查和記錄

生長季節每月檢查1 次植物生長情況。

4.5 環境衛生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運 按有關規定和標準實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每5 日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

4.5.2 物業共用部分清潔 樓內

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。

電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面

雨季前清掃1 次天臺、屋面。樓外道路及設施

每日清掃1 次樓外道路。水景 根據水質情況進行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物的預防和控制。

投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。

4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質量，做好記錄。

4.6 公共秩序維護

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

4.6.4 機動車輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報警記錄應留存30 日備查。

4.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

4.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。

4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。

4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物業管理區域內公示。

4.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。

4.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。

自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。

第五篇：北京市住宅物業服務三級標準

北京市住宅物業服務三級標準

基本要求 1.1 客戶服務場所 1 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話等辦公設備。2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服 務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特 約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3 客戶服務中心工作時間，工作日不少于 8 小時，其他時間設置值 班人員。4 設置并公示24 小時服務電話。1.2 人員 1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。2 從業人員分崗位統一著裝、佩戴標志。3 配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。4 項目負責人具有 2年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，為本 市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。1.3 制度 1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養 護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。2 建立突發公共事件的應急預案。3 建立培訓體系，定期組織培訓與考核。4 建立物業服務工作記錄。1.4 檔案 1 建立物業管理檔案。2 配備檔案管理人員。3 應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。1.5 標志 設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。1.6 客戶服務 1 每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況、收支情況、本收支預算。2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入 口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻 并報告相關行政主管部門。4 水、電急修20 分鐘內，其它報修按雙方約定時間到達現場;由專 項服務企業負責的設施設備應在 30 分鐘內告知。報修進行回訪。5 業主或使用人提出的意見，建議、投訴在 2個工作日內回復。投 訴進行回訪。6 每年公開征集1次物業服務意見，公示整改情況。7 每月組織 1次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。9 每年至少組織1次社區文化活動。10 設置公共信息欄;配合相關部門進行公益性宣傳。11 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。12 有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代 理等特約服務。1.7 專項服務委托管理 1 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持 有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。4 對專項服務進行監督管理及評價。共用部位及共用設施設備運行、維修養護 2.1 綜合管理 1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按 計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問 題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一維修養護計劃。6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防 范措施。8 設備機房 1)每月清潔 1次，室內無雜物。2)設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1次消防器材，確保完 好有效 4)設施設備標志、標牌齊全。5)在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.2 共用部位 1 房屋結構 每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按 鑒定結果組織修繕。2 建筑部件 1)每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調 室外機支撐構件等。2)每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3)每季度檢查 1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構筑物 1)每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2)每季度檢查 1 次雨、污水管井等。3)每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4)每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測1 次防雷裝置。2.3 空調系統 1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理 等設施設備進行系統性檢查。2 運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。3 制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。5 每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。6 每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風 機盤管濾網等。7 每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。2.4 二次供水設施 1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水 質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。2 每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3 每季度切換 1 次備用水泵。4 每年檢查 2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑;每年養護 1 次 水泵。5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道 進行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。2.5 排水系統 1 排水設施 每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設備運行狀態;每2 周進行1 次手動啟動測試;每季度養護1 次。3 化糞池 每半年檢查 1 次化糞池;組織安排清掏。2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明 每周巡視3次，一般故障1日內修復;復雜故障5日內修復。2 樓外照明 每周巡視1 次，一般故障1 日內修復;復雜故障1 周內 修復;每月調整 1 次時間控制器。3 應急照明 每日巡視1 次，發現故障，即時修復。4 低壓柜 每日巡視2 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包 括緊固、檢測、清掃;每年檢查1 次電氣安全。5 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視1 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜 每2 周巡視1 次設備運行狀況;每年養護 1 次，養護內容 包括緊固、檢測、調試、清掃。7 發電機 每月試運行1 次，保證運行正常;每年活化1 次蓄電池;每周巡視 1 次充電機和蓄電池。8 檢測 每5 年檢驗1 次內部核算電能表。9 配電室、樓層配電間 防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好;電纜進出線和開關標志準確。2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機 每日巡查 1 次，檢查設備運行狀態;每 2 周表 面清潔 1 次;每半年內部除塵1 次。2 對講門口機 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等;每月表面清潔1 次;每半年內部除塵 1 次。3 網絡控制箱 每半年檢查1 次外觀、接線;每季度表面清潔 1 次;每半年內部除 塵1 次。4 紅外對射探測器 每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等;每季度表面清潔1 次;每半年內部除塵1 次。5 圖像采集設備 每周檢查 1 次監視畫面、錄像功能;每 2 周表面清潔 1 次;每半年 內部除塵1 次。6 攝像機 每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調 試;每季度鏡頭表面清潔1 次;每年防護罩內部除塵1 次。7 解碼器 每半年檢查 1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試;每半年表面清 潔 1 次;每年內部除塵1 次。8 云臺 每半年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校;每半年表面清潔 1 次;每年轉動部位上潤滑油1 次。9 巡更點 每月檢查1 次外觀;每月表面清潔1 次;每日存儲巡更記錄。10 讀卡器 每月檢查 1 次外觀;每月表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖 每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕 每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。2.8 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內，應向相關行政主管部 門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電梯檢驗檢測機構 提出定期檢驗申請。3 日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附 件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校 驗、檢修。4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責 任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期 檢修計劃的落實情況進行監督。5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安 全培訓，保證其具備必要的安全知識。6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件 時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部 門報告。物業服務人員應在 15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在 30 分鐘內到達現場。2.9 水景 1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每月檢查 1 次防漏電設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。3 消防安全防范 3.1 綜合管理 1 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消 防安全職責。2 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知 識和技能;每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。3 設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每 年對員工進行 2 次消防安全培訓。4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定每年檢測1 次 建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。5 發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除;無法立即糾 正、排除的，應向公安機關消防機構報告。6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。7 發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合 公安機關消防機構工作。3.2 消防設施設備維修養護 1 火災自動報警系統 1)火災報警控制器、聯動控制設備每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續正常運行;每月檢查測試 1 次報警控制器、聯動控 制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1 次。2)火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火 災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器 投入運行2 年后，每3 年由專業清洗單位清洗1 次。3)備用電源每月檢測切換1 次主、備電源;每季度備用電源、蓄 電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統 每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主 機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量;每年機柜內部除塵1 次;每年機柜內的設備內部除塵1 次。3 防排煙系統 每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核 對風速;每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4 防火分隔設施 每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功 能、電動防火閥的聯動關閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉動、齒 輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次;每年維修養 護2 次防火門附件，在門的轉動部位補充 1 次潤滑油。5 水滅火系統 消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況;每年養護 1 次室內、外消火栓。6 應急照明、疏散指示標志 每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。8 滅火器 每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選 型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。4 綠化養護 4.1 基本要求 1 喬木 植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于 95%，生長季節葉片保存率高于85%。2 灌木 植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 綠籬和色塊 植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更 換。5 草坪 草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。4.2 綠化養護內容 1 灌溉 有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發生;一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季 型草坪根據長勢和土壤情況適當增加灌溉次數。2 施肥 根據植物生長情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥 1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花壇植物根據生 長情況進行追肥;盡量減少對化肥的依賴。3 病蟲害防治 根據病蟲害發生規律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況;并 根據檢查結果防治病蟲害，不因病蟲害出現提前落葉、死亡現象。4 整形修剪 喬木每年冬季修剪1次;灌木每年生長季節和冬季修剪1次;綠籬和色 塊每年五一前、國慶節前、冬季修剪 1次;冷季型草坪應根據長勢生 長季節每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5 除草 每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數;出現雜草的綠地面積不 超過總綠地面積的10%，季節性雜草能得到有效控制。6 垃圾處理 綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 3 次。4.3 工作檢查 1 生長季節每月檢查3 次綠化工作。2 編制每季度綠化養護措施和工作計劃。3 有綠化檔案。5 環境衛生 5.1 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車外觀整潔。5.2 物業共用部分清潔 1 樓內 1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 1 次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2)樓道、樓梯 每周清掃1次、每2周清拖1次樓道、樓梯地面。每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用 設施。每季度除塵1次樓內燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。2 電梯轎箱 每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1次;石材裝飾的電梯 轎廂，每季度養護1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。3 天臺、屋面 每季度清掃 1次天臺、屋面;雨季期間，每 2月清掃 1次天臺、屋面。每月巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設施 每日清掃1 次、巡視保潔 2 次樓外道路。每月清潔 1次樓外公共照明及共用設施;每季度清潔 1次雨蓬、門頭 等。5 水景 根據水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面;每年 清潔2 次水池池底。6 有害生物預防和控制 配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投 藥位置有明顯標志。7 雨雪天氣清潔 雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10:00 前清掃干凈。5.3 工作檢查和記錄 1 每日檢查 1 次清潔質量，做好記錄。2 每季度全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。6 公共秩序維護 6.1 主要出入口有專人24 小時值守。6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6:00 至22:00 巡視 2 次、22:00 至次日 6:00 巡視1 次。6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。6.4 機動車輛憑證出入。6.5 安防控制室設專人24 小時值守;監控影像資料、報警記錄，應 留存 30 日備查;管理制度、應急預案張貼在顯著位置。6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。6.7 每年進行2 次專項應急預案演習，做好記錄。6.8 備勤人員24 小時待崗。6.9 記錄與檔案 1 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。7 裝飾裝修管理 7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。7.2 建立裝飾裝修管理檔案。7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾 裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在 裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用人未申報登 記或者有違法違規行為的，應立即勸阻;拒不改正的，報告相關行政 主管部門及業主、業主委員會，并在物業管理區域內公示。7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協 議的當事人按照約定處理。7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋 措施，在 2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。