第一篇：北京市物業服務等級標準

北京市物業服務等級標準

北京市物業服務等級標準

住宅物業服務標準

Residential Property Service Standard 編號：DB11/T 751-2010 主編單位：北京市物業服務指導中心 批準部門：北京市住房和城鄉建設委員會 北京市質量技術監督局

實施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京 前 言

本標準為推薦性標準。

本標準的主要內容是：1.總則；2.術語和定義；3.基本 規定；4.住宅物業服務一級標準；5.住宅物業服務二級標準； 6.住宅物業服務三級標準；7.住宅物業服務四級標準；8.住宅物業服務五級標準。

本標準由北京市住房和城鄉建設委員會及北京市質量 技術監督局共同管理，由北京市住房和城鄉建設委員會負責 解釋工作。

主編單位：北京市物業服務指導中心 北京銀達物業管理有限責任公司 北京聞達敏斯物業管理服務有限公司 北京萬科物業服務有限公司 北京網信物業管理有限公司 北京順天通物業管理有限公司

主編人員：薛福志、艾白璐、王穎、王亞軍、李旻、鄭 冰、魏宣、謝煒、周文、吳衛東、李維善、張乃魁、陳祖武、霍煒、賈光輝、許文良、張國安 審查專家：楊燕敏、鄧俊、韓子忠、化向東、郭健、曹 紹利、鄭樂、徐平波、宋寶程、閆耘、蔡玲玲

目 次 總 則.................................................1 2 術語和定義............................................2 3 基本規定..............................................3 4 住宅物業服務一級標準..................................4 4.1 基本要求............................................4 4.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護................6 4.3 消防安全防范.......................................11 4.4 綠化養護...........................................14 4.5 環境衛生...........................................15 4.6 公共秩序維護.......................................16 4.7 裝飾裝修管理.......................................17 5 住宅物業服務二級標準.................................19 5.1 基本要求...........................................19 5.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護...............21 5.3 消防安全防范.......................................26 5.4 綠化養護...........................................29 5.5 環境衛生...........................................30 5.6 公共秩序維護.......................................32 5.7 裝飾裝修管理.......................................32 6 住宅物業服務三級標準.................................34 6.1 基本要求...........................................34 6.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護..............36 6.3 消防安全防范......................................42 6.4 綠化養護..........................................44 6.5 環境衛生..........................................46 6.6 公共秩序維護......................................48 6.7 裝飾裝修管理......................................49 7 住宅物業服務四級標準................................50 7.1 基本要求..........................................50 7.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護..............52 7.3 消防安全防范......................................58 7.4 綠化養護..........................................61 7.5 環境衛生..........................................62 7.6 公共秩序維護......................................65 7.7 裝飾裝修管理......................................65 8 住宅物業服務五級標準................................67 8.1 基本要求..........................................67 8.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護..............69 8.3 消防安全防范......................................75 8.4 綠化養護..........................................78 8.5 環境衛生..........................................79 8.6 公共秩序維護......................................82 8.7 裝飾裝修管理......................................82 引用標準名錄..........................................84 條文說明..............................................86 1 總則

1.0.1 為規范物業服務行為，提高服務水平，實現物業服務的標準化、專業化、精細化，結合本市情況，制定本標準。

1.0.2 北京市行政區域內住宅物業共用部分的維修養護、管理，維護公共環境衛生和相關秩序的活動，適用本標準。

1.0.3 北京市行政區域內的物業服務工作除應遵守本標準

外，尚應符合國家及北京市現行相關法律、法規、規章、標準的規定。2 術語和定義 2.0.1 物業服務

物業服務企業或其他管理人受業主或者建設單位委托，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地，進行維修養護、管理，維護公共環境衛生和相關秩 序的活動。2.0.2 物業共用部分

物業管理區域內業主專有部分以外，按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。主要包括共用部位、共用設施設備。2.0.3 專項服務

接受委托，承接共用設施設備維修養護、園林綠化、環境衛生、秩序維護等專業服務。2.0.4 特約服務

物業服務企業或其他管理人根據業主委托提供的物業服務合同約定以外的服務。2.0.5 突發公共事件

突然發生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財產損失、生態環境破壞和嚴重社會危害，危及公共安全的緊急事件。3 基本規定

3.0.1 本標準中涉及的物業共用部分的維修養護為日常維

修養護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作。

3.0.2 物業服務標準分為五級，一級標準為最低標準，每一級標準高于且包含相應低一級的標準。3.0.3 簽訂物業服務合同時，依據住宅物業實際情況確定物業服務事項，選定相應的物業服務標準。本標準施行前已簽訂物業服務合同的住宅物業按照約定執行。4 住宅物業服務一級標準 4.1 基本要求 4.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3 客戶服務場所工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。4 設置并公示24 小時服務電話。4.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。2 從業人員佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。

為本市項目負責人信用信息檔案登4 項目負責人具有2 年以上物業服務企業或相關企業管理工作經歷，記在冊人員。4.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件應急預案。3 建立物業服務工作記錄。4.1.4 檔案 建立物業管理檔案。2 配備檔案管理人員。4.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。4.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修20 分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專項服務企業負責的設備設施應在30 分鐘內告知。業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個工作日內回復。6 每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。7 配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。4.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員佩戴標志。4 對專項服務進行監督及評價。

4.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護 4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設備機房

1）每月清潔1 次，室內無雜物。2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設施設備標志、標牌齊全。5）張貼或懸掛相關制度、證書。4.2.2 共用部位 1 房屋結構

每半年檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每年檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構筑物

1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。4.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。3 每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。4.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3 每半年切換1 次備用水泵。每年檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

4.2.5 排水系統 1 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵

汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1 次，檢查設備運行狀態；每月進行1 次手動啟動測試；每年養護1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。4.2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內修復。2 樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內修復；復雜故障2 周內修復。3 應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。4 低壓柜

每周巡視2 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜 每季度巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。7 發電機

每季度試運行1 次，保證運行正常。8 配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好。4.2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態；每月表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。2 對講門口機

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等；每季度表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。3 網絡控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。4 紅外對射探測器

每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。5 圖像采集設備

每周檢查1 次監視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。6 攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內部除塵1 次。7 解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。8 云臺

每年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每年表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油1 次。9 巡更點

每半年檢查1 次外觀，發現故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖 每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每季度檢查1 次開鎖功能、接線。4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。4.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每季度檢查1 次防漏電設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。4.3 消防安全防范 4.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行1 次消防安全培訓。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規定每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。4.3.2 消防設施設備維修養護 1 火災自動報警系統

1）火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查1 次設備運行情況，保證24 小時連續正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。

2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每隔3年由專業清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統

每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每2 年機柜 內的設備內部除塵1 次。3 防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4 防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次；每年檢查維護1 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養護1 次室內、外消火栓。6 應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。8 滅火器

每日巡查1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

4.4 綠化養護 4.4.1 基本要求 1 喬木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。2 灌木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。3 綠籬和色塊

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。4 地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。5 草坪 保證基本成活。4.4.2 綠化養護內容 1 灌溉

根據天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現嚴重旱澇現象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1 次。2 施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每3 年至4 年施肥1次；灌木每1 年至2 年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。3 病蟲害防治

植物生長季每月檢查1 次病蟲害發生情況并進行防治，不出現嚴重病蟲害現象。4 整形修剪

一般喬木每3 年修剪1 次；灌木每2 年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長季節每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。5 除草

每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。6 垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理1次。4.4.3 工作檢查和記錄

生長季節每月檢查1 次植物生長情況。4.5 環境衛生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 按有關規定和標準實行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每5 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。4.5.2 物業共用部分清潔 1 樓內

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。3 天臺、屋面

雨季前清掃1 次天臺、屋面。4 樓外道路及設施 每日清掃1 次樓外道路。5 水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物的預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。7 雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質量，做好記錄。4.6 公共秩序維護

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。4.6.4 機動車輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報警記錄應留存30 日備查。4.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。4.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。

4.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。4.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2日內清運。5 住宅物業服務二級標準 5.1 基本要求 5.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3 客戶服務場所工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。4 設置并公示24 小時服務電話。5.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。2 從業人員統一著裝，佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有3 年以上物業服務企業管理工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。5.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件的應急預案。3 建立物業服務工作記錄。5.1.4 檔案 建立物業管理檔案。2 配備檔案管理人員。應用計算機管理基本信息、基礎資料。5.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。5.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修20 分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鐘內告知。5 業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個工作日內回復。6 每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。7 配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。5.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員佩戴標志。4 對專項服務進行監督及評價。

5.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護 5.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制

修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設備機房

1）每月清潔1 次，室內無雜物。2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設施設備標志、標牌齊全。5）張貼或懸掛相關制度、證書。5.2.2 共用部位 1 房屋結構

每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。2 建筑部件 1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每半年檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構筑物

1）每2 月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每2 月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。5.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。4 每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。5.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3 每半年切換1 次備用水泵。每年檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

5.2.5 排水系統 1 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵

汛期每日巡視1 次，平時每2 周巡視1 次，檢查設備運行狀態；每月進行1 次手動啟動測試；每年養護1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。5.2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明

每周巡視2 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內修復。2 樓外照明

每周巡視1 次，一般故障2 日內修復；復雜故障2 周內修復。3 應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。4 低壓柜

每日巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每季度巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜

每月巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。7 發電機

每季度試運行1 次，保證運行正常。8 配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好。5.2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態；每月表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。2 對講門口機

每2 月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每2 月表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。3 網絡控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。4 紅外對射探測器

每半年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。5 圖像采集設備 每周檢查1 次監視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。6 攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內部除塵1 次。7 解碼器

每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。8 云臺

每半年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每半年表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油1 次。9 巡更點

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每季度檢查1 次開鎖功能、接線。5.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。5.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每2 月檢查1 次防漏電設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。5.3 消防安全防范 5.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規定每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。5.3.2 消防設施設備維修養護 1 火災自動報警系統

1）火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查1 次設備運行情況，保證24 小時連續正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統

每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每年機柜內 的設備內部除塵1 次。3 防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4 防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電

控箱內部除塵1 次；每年維修養護1 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤滑情況；每年養護1 次室內、外消火栓。6 應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。8 滅火器

每周巡查1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

5.4 綠化養護 5.4.1 基本要求 1 喬木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2 灌木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3 綠籬和色塊

植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。5 草坪

保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。5.4.2 綠化養護內容 1 灌溉

出現干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因導致植物出現死亡現象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1 次。2 施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不 良的植物適當增加施肥頻次。3 病蟲害防治

根據病蟲害發生規律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲害情況；發現病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4 整形修剪

喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。5 除草

每年全面除草2 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%。6 垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理2次。5.4.3 工作檢查和記錄 生長季節每2 周檢查1 次植物生長情況。2 編制綠化養護措施和工作計劃。5.5 環境衛生

5.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 按有關規定和標準實行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每3 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車外觀整潔。5.5.2 物業共用部分清潔 1 樓內

1）大堂、一層候梯廳 每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭2 次信報箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯

每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。

每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。3 天臺、屋面

雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。每季度巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設施 每日清掃1 次樓外道路。

每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設施；每半年清潔1 次雨蓬、門頭等。5 水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。7 雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。5.5.3 工作檢查和記錄

每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。5.6 公共秩序維護

5.6.1 主要出入口有專人值守。

5.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

5.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。5.6.4 機動車輛憑證出入。

5.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報警記錄應留存30 日備查。5.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。5.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。5.7 裝飾裝修管理

5.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

5.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。

5.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。

5.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。5.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。6 住宅物業服務三級標準 6.1 基本要求 6.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話等辦公設備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3 客戶服務中心工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。4 設置并公示24 小時服務電話。6.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。2 從業人員分崗位統一著裝、佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。

為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊4 項目負責人具有2 年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，人員。6.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件的應急預案。3 建立培訓體系，定期組織培訓與考核。4 建立物業服務工作記錄。6.1.4 檔案 建立物業管理檔案。2 配備檔案管理人員。應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。6.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。6.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修20 分鐘內，其它報修按雙方約定時間到達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鐘內告知。報修進行回訪。業主或使用人提出的意見，建議、投訴在2 個工作日內回復。投訴進行回訪。6 每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。每月組織1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。9 每年至少組織1 次社區文化活動。設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。6.1.7 專項服務委托管理 1 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。4 對專項服務進行監督管理及評價。6.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護 6.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設備機房

1）每月清潔1 次，室內無雜物。2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。6.2.2 共用部位 1 房屋結構

每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每季度檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構筑物

1）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。6.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。3 制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。7 每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。6.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3 每季度切換1 次備用水泵。每年檢查2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

6.2.5 排水系統 1 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵

汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設備運行狀態；每2 周進行1 次手動啟動測試；每季度養護1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。6.2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明

每周巡視3 次，一般故障1 日內修復；復雜故障5 日內修復。2 樓外照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內修復；每月調整1 次時間控制器。3 應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。4 低壓柜

每日巡視2 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜

每2 周巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。7 發電機

每月試運行1 次，保證運行正常；每年活化1 次蓄電池； 每周巡視1 次充電機和蓄電池。8 檢測

每5 年檢驗1 次內部核算電能表。9 配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志準確。6.2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態；每2 周表面清潔1次；每半年內部除塵1 次。2 對講門口機

每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。3 網絡控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。4 紅外對射探測器

每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。5 圖像采集設備

每周檢查1 次監視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1次；每半年內部除塵1 次。6 攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內部除塵1 次。7 解碼器

每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。8 云臺

每半年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每半年表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油1 次。9 巡更點

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。6.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。6.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每月檢查1 次防漏電設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。6.3 消防安全防范 6.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規定每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。6.3.2 消防設施設備維修養護 1 火災自動報警系統

1）火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查1 次設備運行情況，保證24 小時連續正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統

每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每年機柜內 的設備內部除塵1 次。3 防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4 防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電

控箱內部除塵1 次；每年維修養護2 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養護1 次室內、外消火栓。6 應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。8 滅火器

每日巡查1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

6.4 綠化養護 6.4.1 基本要求 1 喬木

植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長季節葉片保存率高于85%。2 灌木

植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 綠籬和色塊

植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更換。5 草坪

草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。6.4.2 綠化養護內容 1 灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季型草坪根據長勢和土壤情況適當增加灌 溉次數。2 施肥

根據植物生長情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的 依賴。3 病蟲害防治

根據病蟲害發生規律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況；并根據檢查結果防治病蟲害，不因病蟲害出現提前落葉、死亡現象。4 整形修剪

喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長季節和冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節前、冬季修剪1 次；冷季型草坪應根據長勢生長季節每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪12 次。5 除草

每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數；出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的10%，季節性雜草能得到有效控制。6 垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理3次。6.4.3 工作檢查 生長季節每月檢查3 次綠化工作。2 編制每季度綠化養護措施和工作計劃。3 有綠化檔案。6.5 環境衛生

6.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車外觀整潔。6.5.2 物業共用部分清潔 1 樓內

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯

每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。

每2 周擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。每季度除塵1 次樓內燈具。每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養護1 次。每日巡視保潔2 次電梯轎箱。3 天臺、屋面

每季度清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每2 月清掃1次天臺、屋面。每月巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設施

每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。

每月清潔1 次樓外公共照明及共用設施；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。5 水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。7 雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。6.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。2 每季度全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。6.6 公共秩序維護

6.6.1 主要出入口有專人24 小時值守。

6.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。6.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。6.6.4 機動車輛憑證出入。

6.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報警記錄，應留存30 日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著位置。

6.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。6.6.7 每年進行2 次專項應急預案演習，做好記錄。6.6.8 備勤人員24 小時待崗。6.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。6.7 裝飾裝修管理

6.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。6.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

6.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。

6.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。

6.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。6.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。7 住宅物業服務四級標準 7.1 基本要求 7.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目 及服務標準、收費標準?？蛻舴罩行墓ぷ鲿r間，工作日及節假日不少于8小時，其他時間設置值班人員。4 設置并公示24 小時服務電話。7.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。2 服務人員分崗位統一著裝，佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。

為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊4 項目負責人具有3 年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，人員。7.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件的應急預案。3 建立培訓體系，定期組織培訓、考核。4 建立物業服務工作記錄 7.1.4 檔案 建立物業管理檔案，2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應用物業服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。7.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。7.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。4 水、電急修20 分鐘內、其他報修30 分鐘內到達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鐘內告知。報修回訪率應不少于30%。業主或使用人提出的意見、建議、投訴在2 個工作日內回復。投訴回訪率100%。6 每年至少公開征集1 次物業服務意見，問卷率80%以上，公示整改情況。7 每月組織1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。9 每年至少組織2 次社區文化活動。10 重要節日進行美化裝飾。設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。7.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。4 對專項服務進行監督及評價。

7.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護 7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設備機房

1）每月清潔1 次，室內無雜物。2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。7.2.2 共用部位 1 房屋結構

每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每2 月檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構筑物

1）每2 周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）每2 月檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每2 周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。7.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。3 制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風機盤管濾網；每兩年清洗消毒1 次風管。每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。7.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3 每2 月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

7.2.5 排水系統 1 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵

汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設備運行狀態；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養護1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。7.2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明

每日巡視1 次，一般故障12 小時內修復；其他復雜故障3 日內修復。2 樓外照明

每周巡視3 次；一般故障1 日內修復；其他復雜故障5日內修復；每2 周調整1 次時間控制器。3 應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。4 低壓柜

每日巡視2 次設備運行狀況；每半年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。5 低壓配電箱和低壓線路

每月巡視2 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關。6 控制柜

每周巡視1 次設備運行狀況；每年養護2 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每半年校正1 次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查1 次遠控裝置。7 發電機

每月試運行1 次，保證運行正常；每年1 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機和蓄電池。8 檢測

每3 年檢驗1 次內部核算電能表。9 配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好； 電纜進出線和開關標志清晰、準確。7.2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態；每周表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。2 對講門口機

每2 周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每2 周表面清潔1 次； 每半年內部除塵1 次。3 網絡控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。4 紅外對射探測器

每2 月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每2 月表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。5 圖像采集設備

每周檢查2 次監視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1次；每半年內部除塵1 次。6 攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內部除塵1 次。7 解碼器

每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。8 云臺

每季度檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油1 次。9 巡更點

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每月檢查1 次開鎖功能、接線。7.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。7.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。2 使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每2 周檢查1 次防漏電設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。7.3 消防安全防范 7.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規定

每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。7.3.2 消防設施設備維修養護 1 火災自動報警系統

1）火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查1 次設備運行情況，保證24 小時連續正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。

2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1 次。2 消防廣播系統 每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每年機柜內 的設備內部除塵1 次。3 防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4 防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次；每年維修養護2 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情況；每年養護1 次室內、外消火栓。6 應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。8 滅火器

每日巡查1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

7.4 綠化養護 7.4.1 基本要求 1 喬木

植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長季節葉片保存率高于90%。2 灌木

植株生長良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3 綠籬和色塊

植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于98%。4 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能及時補栽。5 草坪

草坪整齊，覆蓋率高于95%。7.4.2 綠化養護內容 1 灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節水灌溉設備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據長勢和土 壤情況合理灌溉。2 施肥

喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；有條件的，應使用有機肥料。3 病蟲害防治

根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害情況；并根據檢查結果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農藥，無明顯病蟲害發生。4 整形修剪

喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。5 除草

每年全面除草4 次，重點綠地增加除草次數；出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的5%，發現50 厘米以上的雜草應及時清除。6 垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理5次。7.4.3 工作檢查 生長季節每月檢查4 次綠化工作。2 編制每月綠化養護措施和工作計劃。3 綠化檔案齊全。7.5 環境衛生

7.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。7.5.2 物業共用部分清潔 1 樓內

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭2 次信報箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。

每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯

每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。

每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。每季度除塵1 次樓內燈具。

根據地面材質，定期做地面清洗、養護。每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養護1 次。每日巡視保潔3 次電梯轎箱。3 天臺、屋面

每季度清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃1 次天臺、屋面。每2 周巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設施

每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。

每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設施；每2 月清潔1 次雨蓬、門頭等。5 水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。7 雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。2 每月全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。7.6 公共秩序維護

7.6.1 出入口有專人24 小時值守。

7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視3 次、其中樓內巡視1 次；22：00 至次日6：00 巡視2 次，夜間巡查2 人同行。7.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。7.6.4 機動車輛登記出入。

7.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報警記錄應留存30 日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著位置。

7.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。7.6.7 每年進行3 次專項應急預案演習，做好記錄。

7.6.8 備勤人員24 小時待崗，人數不少于秩序維護專業人員的20%，配備必要的應急工具。7.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。7.7 裝飾裝修管理

7.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

7.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。

7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。

7.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。7.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。8 住宅物業服務五級標準 8.1 基本要求 8.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目 及服務標準、收費標準?？蛻舴罩行墓ぷ鲿r間，工作日不少于12 小時、節假日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。4 設置并公示24 小時服務電話。8.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。2 從業人員分崗位統一著裝，佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。

為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊4 項目負責人具有5 年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，人員。按需求配備具有外語會話能力的管理人員。8.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件的應急預案。3 建立培訓體系，定期組織培訓與考核。4 建立物業服務工作記錄。8.1.4 檔案 1 建立物業管理檔案。配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應用物業服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。8.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。8.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算；每年第三季度公示上半年物業服務合同履行情況、收支情況。每月公示上月主要工作計劃完成情況及下月主要工作計劃。2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。4 水、電急修15 分鐘內，其它報修30 分鐘內到達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鐘內告知。報修回訪率應不少于30%。業主或使用人提出的意見、建議、投訴在1 個工作日內回復。投訴回訪率100%。6 每年至少公開征集1 次物業服務意見，問卷率85%以上，公示整改情況。7 每月組織1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。9 每年至少組織3 次社區文化活動。10 重要節日進行美化裝飾。設置公共信息欄，每月至少更新1 次；配合相關部門進行公益性宣傳。12 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。8.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。4 對專項服務進行監督及評價。

8.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護 8.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制

修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設備機房

1）每月清潔1 次，室內無雜物。2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。8.2.2 共用部位 1 房屋結構

每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每月檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構筑物

1）每周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）每月檢查1 次雨、污水管井等。3）每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）每年檢測1 次防雷裝置。信號系統應加裝信號級電涌保護器。8.2.3 空調系統 1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。3 制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風機盤管濾網；每2 年清洗消毒1 次風管。每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。8.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3 每月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

8.2.5 排水系統 1 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵

汛期每日巡視2 次，平時每日巡視1 次，檢查設備運行狀態；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養護1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。8.2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明

每班巡視1 次，一般故障8 小時內修復；復雜故障1 日內修復。2 樓外照明 每日巡視1 次，一般故障12 小時內修復；復雜故障3日內修復；每2 周調整1 次時間控制器。3 應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。4 低壓柜

每日巡視3 次設備運行狀況；每半年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2 次電氣安全；每半年檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。5 低壓配電箱和低壓線路

每周巡視1 次設備運行狀況；每半年養護1 次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關。6 控制柜

每周巡視2 次設備運行狀況；每年養護2 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1 次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2 次各類遠控裝置和節能 裝置。7 發電機

每月試運行1 次，保證運行正常；每年2 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每班巡視1 次充電機和蓄電池。8 檢測

每年檢驗1 次內部結算電能表。9 配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。8.2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1 次；每季度內部除塵1 次。2 對講門口機

每周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1 次；每季度內部除塵1 次。3 網絡控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每季度內部除塵1 次。4 紅外對射探測器

每月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1 次；每季度內部除塵1 次。5 圖像采集設備 每日檢查1 次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1 次； 每季度內部除塵1 次。6 攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內部除塵1 次。7 解碼器

每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。8 云臺

每季度檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1 次；每半年轉動部位上潤滑油1 次。9 巡更點

每周檢查1 次外觀，表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器

每周檢查1 次外觀；每周表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每2 周檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每2 周檢查1 次開鎖功能、接線。8.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在

第二篇：物業服務等級標準5級最新

總則

1.0.1 為規范物業服務行為，提高服務水平，實現物業服

務的標準化、專業化、精細化，結合本市情況，制定本標準。

1.0.2 北京市行政區域內住宅物業共用部分的維修養護、管理，維護公共環境衛生和相關秩序的活動，適用本標準。

1.0.3 北京市行政區域內的物業服務工作除應遵守本標準 外，尚應符合國家及北京市現行相關法律、法規、規章、標 準的規定。2 術語和定義

2.0.1 物業服務

物業服務企業或其他管理人受業主或者建設單位委托，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相 關場地，進行維修養護、管理，維護公共環境衛生和相關秩 序的活動。

2.0.2 物業共用部分

物業管理區域內業主專有部分以外，按照規定由業主共 同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。主要 包括共用部位、共用設施設備。

2.0.3 專項服務

接受委托，承接共用設施設備維修養護、園林綠化、環 境衛生、秩序維護等專業服務。

2.0.4 特約服務

物業服務企業或其他管理人根據業主委托提供的物業 服務合同約定以外的服務。

2.0.5 突發公共事件

突然發生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財產損 失、生態環境破壞和嚴重社會危害，危及公共安全的緊急 事件。3 基本規定

3.0.1 本標準中涉及的物業共用部分的維修養護為日常維 修養護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和 改造工作。

3.0.2 物業服務標準分為五級，一級標準為最低標準，每 一級標準高于且包含相應低一級的標準。

3.0.3 簽訂物業服務合同時，依據住宅物業實際情況確定 物業服務事項，選定相應的物業服務標準。本標準施行前已 簽訂物業服務合同的住宅物業按照約定執行。4 住宅物業服務一級標準

4.1 基本要求

4.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人

照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相 關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。客戶服務場所工作時間，工作日不少于 8 小時，其 他時間設置值班人員。設置并公示24 小時服務電話。

4.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。從業人員佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 2 年以上物業服務企業或相關企業 管理工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人 員。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全 防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件應急預案。建立物業服務工作記錄。

4.1.4 檔案 建立物業管理檔案。2 配備檔案管理人員。

4.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標 志。

4.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業服務合同履行情 況、收支情況、本收支預算。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的 行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修20 分鐘內、其它報修按雙方約定時間到 達現場；由專項服務企業負責的設備設施應在 30 分鐘內告 知。業主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作 日內回復。每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責 任保險。

4.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要 求；操作人員應持有相應的職業資格證書。專項服務企業人員佩戴標志。對專項服務進行監督及評價。

4.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護

4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制

修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的 故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養護計劃。特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設備機房

1）

每月清潔1 次，室內無雜物。

2）

設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設施設備標志、標牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關制度、證書。

4.2.2 共用部位 房屋結構

每半年檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按照鑒定結果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、7 雨罩、空調室外機支撐構件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每年檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構筑物

1）

每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。

5）

每年檢測1 次防雷裝置。

4.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風 機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符 合相關規定。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷 器、箱體、風機盤管濾網等。

4.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規

定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。每半年切換1 次備用水泵。每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 8 每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

4.2.5 排水系統 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1次，檢查設備運行 狀態；每月進行1 次手動啟動測試；每年養護1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設備 樓內照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內 修復。樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內修復；復雜故障2 周 內修復。應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。低壓柜

每周巡視2 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容 包括緊固、檢測、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內 容包括緊固、檢測、清掃?？刂乒?/p>

每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內 容包括緊固、檢測、調試、清掃。發電機

每季度試運行1 次，保證運行正常。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好。

4.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態； 每月表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。對講門口機

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。網絡控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內 部除塵1 次。紅外對射探測器

每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表 面清潔1 次；每年內部除塵1次。圖像采集設備

每周檢查1 次監視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。6 攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內 部除塵1 次。

解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每年 表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。

云臺

每年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每年表面 清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1 次。巡更點

每半年檢查1 次外觀，發現故障隱患，即時排除；每半 年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相 關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。3 日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排

除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關 附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限 以及雙方的權利、義務與責任。

對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務 企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人 或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在 15 分

鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。

4.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每季度檢查1 次防漏電設施。設置必要的安全警示標志。水質符合衛生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防 安全職責。2 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員

掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使 用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行1 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定 每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排

除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險 人員，協助配合公安機關消防機構工作。

4.3.2 消防設施設備維修養護 火災自動報警系統

1）

火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。

2）

火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警

報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后，每隔 3 年由專業清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 13 池充放電試驗1 次。消防廣播系統

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每2 年機柜 內的設備內部除塵1次。防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核 對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排

煙閥等。防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內部除塵1 次；每年檢查維護1 次防火門附件，在門的 轉動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情 況；每年養護1 次室內、外消火栓。應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。

消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 14 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

4.4 綠化養護

4.4.1 基本要求 喬木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。綠籬和色塊

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。草坪

保證基本成活。

4.4.2 綠化養護內容灌溉

根據天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現嚴重 旱澇現象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水 1次。施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1 次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春 后施肥1 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的 植物適當增加施肥頻次。病蟲害防治

植物生長季每月檢查1 次病蟲害發生情況并進行防治，15 不出現嚴重病蟲害現象。整形修剪

一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬 和色塊每年生長季節或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草 坪生長季節每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的30%。垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 1 次。

4.4.3 工作檢查和記錄

生長季節每月檢查1 次植物生長情況。

4.5 環境衛生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運 按有關規定和標準實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節 每5 日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。

4.5.2 物業共用部分清潔 樓內

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火 栓、指示牌等共用設施。

電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面

雨季前清掃1 次天臺、屋面。樓外道路及設施

每日清掃1 次樓外道路。水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物的預防和控制。

投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。

4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質量，做好記錄。

4.6 公共秩序維護

4.6.1 主要出入口有人值守。4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

4.6.4 機動車輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報 警記錄應留存30 日備查。

4.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

4.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。

4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。

4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或 使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協 議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用 人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。

4.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝 修管理服務協議的當事人按照約定處理。

4.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方 式，在2 日內清運。5 住宅物業服務二級標準

5.1 基本要求

5.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人

照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相 關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準?？蛻舴請鏊ぷ鲿r間，工作日不少于 8 小時，其 他時間設置值班人員。設置并公示24 小時服務電話。

5.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。從業人員統一著裝，佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 3 年以上物業服務企業管理工作經 歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。

5.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全

防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件的應急預案。建立物業服務工作記錄。

5.1.4 檔案 建立物業管理檔案。配備檔案管理人員。3 應用計算機管理基本信息、基礎資料。

5.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標 志。

5.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業服務合同履行情 況、收支情況、本收支預算。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的 行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修20 分鐘內、其它報修按雙方約定時間到 達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在 30 分鐘內告 知。業主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作 日內回復。每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責 任保險。

5.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要 求；操作人員應持有相應的職業資格證書。專項服務企業人員佩戴標志。對專項服務進行監督及評價。

5.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護

5.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制

修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的 故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養護計劃。特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設備機房

1）

每月清潔1 次，室內無雜物。

2）

設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設施設備標志、標牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關制度、證書。

5.2.2 共用部位 房屋結構

每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、22 雨罩、空調室外機支撐構件等。

2）

每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每半年檢查 1 次共用部位的室內地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構筑物

1）

每2 月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每 2 月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。

5）

每年檢測1 次防雷裝置。

5.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風 機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符 合相關規定。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷 器、箱體、風機盤管濾網等。每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。

5.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規

定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。每半年切換1 次備用水泵。4 每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

5.2.5 排水系統 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時每2周巡視1 次，檢查設備運

行狀態；每月進行1次手動啟動測試；每年養護1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

5.2.6 照明和電氣設備 樓內照明

每周巡視2 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內 修復。樓外照明

每周巡視1 次，一般故障2 日內修復；復雜故障2 周內 修復。應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。低壓柜每日巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容 包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內 容包括緊固、檢測、清掃?？刂乒?/p>

每月巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容 包括緊固、檢測、調試、清掃。發電機

每季度試運行1 次，保證運行正常。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好。

5.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態； 每月表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。對講門口機

每2月檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2月表面清潔1次； 每年內部除塵1 次。網絡控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每 年內部除塵1次。紅外對射探測器

每半年檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年 表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。圖像采集設備每周檢查1 次監視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內 部除塵1 次。解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每 半年表面清潔1 次；每年內部除塵1次。云臺

每半年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每半年 表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油1 次。巡更點

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲 巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

5.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相 關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排

除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關 附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限 以及雙方的權利、義務與責任。

對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務 企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人 或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在 15 分 鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。

5.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每2 月檢查1 次防漏電設施。設置必要的安全警示標志。水質符合衛生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 綜合管理1 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員

掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使 用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定 每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排

除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險 人員，協助配合公安機關消防機構工作。

5.3.2 消防設施設備維修養護 火災自動報警系統

1）

火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。

2）

火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警

報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗1 次。消防廣播系統

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每年機柜內 的設備內部除塵1 次。防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核 對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排 煙閥等。防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內部除塵1 次；每年維修養護1 次防火門附件，在門的 轉動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤滑情況； 每年養護1 次室內、外消火栓。應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。

消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消 防電話。8 滅火器

每周巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

5.4 綠化養護

5.4.1 基本要求 喬木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。灌木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。綠籬和色塊

植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。草坪

保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。

5.4.2 綠化養護內容 灌溉

出現干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因導致植物出現死 亡現象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水 1次。施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌

木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后 30 施肥1 次至2 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不 良的植物適當增加施肥頻次。病蟲害防治

根據病蟲害發生規律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲 害情況；發現病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效 果。整形修剪

喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和 色塊每年生長季節和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節每 月修剪1 次至2次，全年至少修剪10次。除草

每年全面除草2 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的20%。垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 2 次。

5.4.3 工作檢查和記錄 生長季節每2 周檢查1 次植物生長情況。編制綠化養護措施和工作計劃。

5.5 環境衛生

5.5.1 生活垃圾的收集、清運 按有關規定和標準實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節 每3 日噴灑1 次殺蟲藥。

4 每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運車外觀整潔。

5.5.2 物業共用部分清潔 樓內

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。

每月擦拭2 次信報箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。

每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面

雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。

每季度巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設施

每日清掃1 次樓外道路。

每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設施；每半年清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。

投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。

5.5.3 工作檢查和記錄

每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。

5.6 公共秩序維護

5.6.1 主要出入口有專人值守。

5.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

5.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

5.6.4 機動車輛憑證出入。

5.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報 警記錄應留存30 日備查。

5.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

5.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。

5.7 裝飾裝修管理

5.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。

5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

5.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或 使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協 33 議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。

5.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用 人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。

5.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝 修管理服務協議的當事人按照約定處理。

5.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。

自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方 式，在2 日內清運。

6 住宅物業服務三級標準

6.1 基本要求

6.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話等辦公設 備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人

照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相 關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準?？蛻舴罩行墓ぷ鲿r間，工作日不少于 8 小時，其 他時間設置值班人員。設置并公示24 小時服務電話。

6.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。從業人員分崗位統一著裝、佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 2 年以上物業服務企業同等崗位工 作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。

6.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全 防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件的應急預案。建立培訓體系，定期組織培訓與考核。建立物業服務工作記錄。

6.1.4 檔案

1 建立物業管理檔案。配備檔案管理人員。應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資 料、收費資料等。

6.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標 志。

6.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業服務合同履行情 況、收支情況、本收支預算。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的 行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修20 分鐘內，其它報修按雙方約定時間到 達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在 30 分鐘內告 知。報修進行回訪。業主或使用人提出的意見，建議、投訴在 2 個工作 日內回復。投訴進行回訪。每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組 織安全檢查。每年組織業主參觀共用設施設備機房。每年至少組織1 次社區文化活動。

設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責 36 任保險。有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務代理等特約服務。

6.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要 求；操作人員應持有相應的職業資格證書。專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。對專項服務進行監督管理及評價。

6.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護

6.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制

修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的 故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養護計劃。特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設備機房

1）

每月清潔1 次，室內無雜物。

2）

設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 37 防器材，確保完好有效。

4）

設施設備標志、標牌齊全。

5）

在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

6）

交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

6.2.2 共用部位

房屋結構

每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

2）

每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每季度檢查 1 次共用部位的室內地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構筑物

1）

每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。

2）

每季度檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測1 次防雷裝置。

6.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風 機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

2 運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符 合相關規定。制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷 器、箱體、風機盤管濾網等。每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。

6.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規

定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。每季度切換1 次備用水泵。每年檢查 2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

6.2.5 排水系統 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。

每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。污水泵

汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1次，檢查設備運行 39 狀態；每2 周進行1 次手動啟動測試；每季度養護1 次。化糞池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

6.2.6 照明和電氣設備 樓內照明

每周巡視3 次，一般故障1 日內修復；復雜故障5 日內 修復。樓外照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內 修復；每月調整1 次時間控制器。應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。低壓柜

每日巡視2 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容 包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容 包括緊固、檢測、清掃?？刂乒?/p>

每2 周巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內 容包括緊固、檢測、調試、清掃。發電機

每月試運行1次，保證運行正常； 每年活化1次蓄電池； 每周巡視1 次充電機和蓄電池。檢測

每5 年檢驗1 次內部核算電能表。

9 配電室、樓層配電間

防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好； 電纜進出線和開關標志準確。

6.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查 1 次，檢查設備運行狀態；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內部除塵1 次。對講門口機

每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每 半年內部除塵1 次。網絡控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內部除塵1 次。紅外對射探測器

每季度檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度 表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。圖像采集設備

每周檢查 1 次監視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內部除塵1 次。攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內 部除塵1 次。解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每 半年表面清潔1 次；每年內部除塵1次。

8 云臺

每半年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每半年 表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油1 次。巡更點

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更 記錄。讀卡器

每月檢查1 次外觀； 每月表面清潔1 次，查看防水狀況。

電磁鎖門鎖

每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。

6.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相 關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排

除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關 附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限 以及雙方的權利、義務與責任。

對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務 企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

5

配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人 或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在 15 分 鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。

6.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每月檢查1 次防漏電設施。設置必要的安全警示標志。水質符合衛生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員

掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使 用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定 每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。

5 發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排

除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險 人員，協助配合公安機關消防機構工作。

6.3.2 消防設施設備維修養護 火災自動報警系統

1）

火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。

2）

火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警

報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業清洗單位清洗1 次。）備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗1 次。消防廣播系統

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每年機柜內 的設備內部除塵1 次。防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核 44 對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排 煙閥等。防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內部除塵1 次；每年維修養護2 次防火門附件，在門的 轉動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情 況；每年養護1 次室內、外消火栓。應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。

消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

6.4 綠化養護

6.4.1 基本要求 喬木

植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生長季節葉片保存率高于 85%。灌木

植株生長正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活 率高于95%。綠籬和色塊

植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能 及時補栽或更換。草坪

草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。

6.4.2 綠化養護內容 灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇 情況發生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入 冬前澆水1 次，冷季型草坪根據長勢和土壤情況適當增加灌 溉次數。施肥

根據植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1 次至2次；

灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至 3 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的 依賴。病蟲害防治

根據病蟲害發生規律，植物生長季每月至少檢查3 次病 蟲害情況；并根據檢查結果防治病蟲害，不因病蟲害出現提 前落葉、死亡現象。整形修剪

喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長季節和冬季修剪 46 1 次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節前、冬季修剪 1 次； 冷季型草坪應根據長勢生長季節每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪 12次。除草

每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數；出現雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的 10%，季節性雜草能得到有 效控制。垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 3 次。

6.4.3 工作檢查 生長季節每月檢查3 次綠化工作。編制每季度綠化養護措施和工作計劃。有綠化檔案。

6.5 環境衛生

6.5.1 生活垃圾的收集、清運 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運車外觀整潔。

6.5.2 物業共用部分清潔 樓內

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。

每周擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。

每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。

每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。

每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火 栓、指示牌等共用設施。

每季度除塵1次樓內燈具。

每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養護1 次。

每日巡視保潔2 次電梯轎箱。天臺、屋面

每季度清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每 2 月清掃 1 次天臺、屋面。

每月巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設施

每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。

每月清潔 1 次樓外公共照明及共用設施；每季度清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔2次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。

投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。

雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要 道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。

6.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。每季度全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。清潔檔案齊全。

6.6 公共秩序維護

6.6.1 主要出入口有專人24 小時值守。

6.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。

6.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

6.6.4 機動車輛憑證出入。

6.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報 警記錄，應留存 30 日備查；管理制度、應急預案張貼在顯 著位置。

6.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

6.6.7 每年進行2 次專項應急預案演習，做好記錄。

6.6.8 備勤人員 24 小時待崗。

6.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。

6.7 裝飾裝修管理

6.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。

6.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

6.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或 使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協 議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。

6.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用 人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。

6.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝 修管理服務協議的當事人按照約定處理。

6.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。

自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方 式，在2 日內清運。

7 住宅物業服務四級標準

7.1 基本要求

7.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人

及主要服務人員照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目 及服務標準、收費標準?？蛻舴罩行墓ぷ鲿r間，工作日及節假日不少于 8 小時，其他時間設置值班人員。設置并公示24 小時服務電話。

7.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。服務人員分崗位統一著裝，佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 3 年以上物業服務企業同等崗位工 作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。

7.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全 防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件的應急預案。建立培訓體系，定期組織培訓、考核。建立物業服務工作記錄

7.1.4 檔案

1 建立物業管理檔案，配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應用物業服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修 養護資料、收費資料等。

7.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標 志。

7.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業服務合同履行情 況、收支情況、本收支預算。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的 行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修 20 分鐘內、其他報修 30 分鐘內到達現 場；由專項服務企業負責的設施設備應在 30 分鐘內告知。報修回訪率應不少于30%。業主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個工作 日內回復。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業服務意見，問卷率 80% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組 織安全檢查。每年組織業主參觀共用設施設備機房。每年至少組織2 次社區文化活動。重要節日進行美化裝飾。

11 設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責 任保險。有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務代理等特約服務。

7.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要 求；操作人員應持有相應的職業資格證書。專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。對專項服務進行監督及評價。

7.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護

7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制

修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的 故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養護計劃。特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設備機房

1）

每月清潔1 次，室內無雜物。

2）

設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。

4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

7.2.2 共用部位 房屋結構

每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結果組織修繕。建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每2 月檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構筑物

1）

每2 周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。

2）

每2 月檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。

5）

每年檢測1 次防雷裝置。

7.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風 機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符 合相關規定。制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷

器、箱體等；每年清洗消毒2 次風機盤管濾網；每兩年清洗 消毒1次風管。每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。

7.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規

定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。每2月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

7.2.5 排水系統 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，55 組織清理、疏通。

每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。污水泵

汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1次，檢查設備運行 狀態；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養護1 次。化糞池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

7.2.6 照明和電氣設備 樓內照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內修復；其他復雜故 障3 日內修復。樓外照明

每周巡視 3 次；一般故障 1 日內修復；其他復雜故障 5

日內修復；每2 周調整1 次時間控制器。應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。低壓柜

每日巡視2 次設備運行狀況；每半年養護1 次，養護內 容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年 檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視2 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容 包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關?？刂乒?/p>

每周巡視1 次設備運行狀況；每年養護2 次，養護內容 包括緊固、檢測、調試、清掃；每半年校正1 次各種電器元 件或控制設備的設定值；每年檢查1 次遠控裝置。發電機

每月試運行1次，保證運行正常； 每年1 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機和蓄電池。檢測

每3 年檢驗1 次內部核算電能表。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好； 電纜進出線和開關標志清晰、準確。

7.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態； 每周表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。對講門口機

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2周表面清潔1次； 每半年內部除塵1 次。

網絡控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內部除塵1 次。

紅外對射探測器

每2 月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每2 月 表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。圖像采集設備

每周檢查 2 次監視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 57 次；每半年內部除塵1 次。攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內 部除塵1 次。

解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每 季度表面清潔1 次；每年內部除塵1次。

云臺

每季度檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度 表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油1 次。巡更點

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲 巡更記錄。讀卡器

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖

每月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每月檢查1 次開鎖功能、接線。

7.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相 關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 58 梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排

除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關 附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限 以及雙方的權利、義務與責任。

對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務 企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人 或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在 15 分 鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。

7.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每2 周檢查1 次防漏電設施。設置必要的安全警示標志。水質符合衛生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，59 逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員

掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使 用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定

每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排

除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險 人員，協助配合公安機關消防機構工作。

7.3.2 消防設施設備維修養護 火災自動報警系統

1）

火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。

2）

火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警

報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業清洗單位清洗1 次。）備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗和表面除塵1次。消防廣播系統

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每年機柜內 的設備內部除塵1 次。防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核 對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排 煙閥等。防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內部除塵1 次；每年維修養護2 次防火門附件，在門的 轉動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情 況；每年養護1 次室內、外消火栓。應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。

消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

7.4 綠化養護

7.4.1 基本要求 喬木

植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長季節葉片保存率高于 90%。灌木

植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率 高于98%。綠籬和色塊

植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于 98%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能 及時補栽。草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 95%。

7.4.2 綠化養護內容 灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節水灌

溉設備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據長勢和土 壤情況合理灌溉。施肥

喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2次至3次；地被和

草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據生長情況進行 追肥；有條件的，應使用有機肥料。病蟲害防治

根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害 情況；并根據檢查結果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農藥，無明顯病蟲害發生。整形修剪

喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進行生長季修剪； 灌木根據需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次； 綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節平均每月修剪2 次，全 年至少修剪15次。除草

每年全面除草4 次，重點綠地增加除草次數；出現雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發現 50 厘米以上的雜 草應及時清除。垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 5 次。

7.4.3 工作檢查 生長季節每月檢查4 次綠化工作。編制每月綠化養護措施和工作計劃。綠化檔案齊全。

7.5 環境衛生

7.5.1 生活垃圾的收集、清運 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。

7.5.2 物業共用部分清潔 樓內

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。

每周擦拭2 次信報箱。

每周擦拭1 次大堂玻璃。

每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。

每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。

2）

樓道、樓梯

每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。

每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。

每季度除塵1次樓內燈具。

根據地面材質，定期做地面清洗、養護。

每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養護1 次。

每日巡視保潔3 次電梯轎箱。天臺、屋面

每季度清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃1 次 天臺、屋面。

每2 周巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設施

每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。

每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設施；每2 月清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。

使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。

投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要

道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。

7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。每月全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。清潔檔案齊全。

7.6 公共秩序維護

7.6.1 出入口有專人24 小時值守。

7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視 3 次、其中樓內巡視 1 次；22：00 至次日 6：00 巡 視2 次，夜間巡查2 人同行。

7.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

7.6.4 機動車輛登記出入。

7.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報 警記錄應留存 30 日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著 位置。

7.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

7.6.7 每年進行3 次專項應急預案演習，做好記錄。

7.6.8 備勤人員 24 小時待崗，人數不少于秩序維護專業人 員的20%，配備必要的應急工具。

7.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。

7.7 裝飾裝修管理

7.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。

7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

7.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或 使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協 議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。

7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用 人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。

7.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝 修管理服務協議的當事人按照約定處理。

7.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。

自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方 式，在2 日內清運。

8 住宅物業服務五級標準

8.1 基本要求

8.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人

及主要服務人員照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目 及服務標準、收費標準。客戶服務中心工作時間，工作日不少于12 小時、節 假日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。設置并公示24 小時服務電話。

8.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。從業人員分崗位統一著裝，佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。

項目負責人具有 5 年以上物業服務企業同等崗位工 作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。按需求配備具有外語會話能力的管理人員。

8.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全 防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件的應急預案。建立培訓體系，定期組織培訓與考核。建立物業服務工作記錄。

8.1.4 檔案 建立物業管理檔案。配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應用物業服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修 養護資料、收費資料等。

8.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標 志。

8.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業服務合同履行情

況、收支情況、本收支預算；每年第三季度公示上半年 物業服務合同履行情況、收支情況。

每月公示上月主要工作計劃完成情況及下月主要工作 計劃。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的 行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修 15 分鐘內，其它報修 30 分鐘內到達現 場；由專項服務企業負責的設施設備應在 30 分鐘內告知。報修回訪率應不少于30%。業主或使用人提出的意見、建議、投訴在 1 個工作 日內回復。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業服務意見，問卷率 85% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組 69 織安全檢查。每年組織業主參觀共用設施設備機房。每年至少組織3 次社區文化活動。重要節日進行美化裝飾。設置公共信息欄，每月至少更新1 次；配合相關部 門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責 任保險。有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務代理等特約服務。

8.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要 求；操作人員應持有相應的職業資格證書。專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。對專項服務進行監督及評價。

8.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護

8.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制

修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的 故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養護計劃。

6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設備機房

1）

每月清潔1 次，室內無雜物。

2）

設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。

4）

設施設備標志、標牌齊全。

5）

在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

6）

交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

8.2.2 共用部位 房屋結構

每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結果組織修繕。建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每月檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構筑物

1）

每周巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。

2）

每月檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測 1 次防雷裝置。信號系統應加裝信號級 電涌保護器。

8.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風 機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符 合相關規定。制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷

器、箱體等；每年清洗消毒2 次風機盤管濾網；每2 年清洗 消毒1次風管。每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。

8.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規

定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。每月切換1次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。

6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

8.2.5 排水系統 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。

每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。污水泵

汛期每日巡視2 次，平時每日巡視1次，檢查設備運行 狀態；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養護1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

8.2.6 照明和電氣設備 樓內照明

每班巡視1 次，一般故障8 小時內修復；復雜故障1 日 內修復。樓外照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內修復；復雜故障 3 日內修復；每2 周調整1 次時間控制器。應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。低壓柜

每日巡視3 次設備運行狀況；每半年養護1 次，養護內 容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2 次電氣安全；每半年 檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路

每周巡視1 次設備運行狀況；每半年養護1 次，內容包 括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關?？刂乒?/p>

每周巡視2 次設備運行狀況；每年養護2 次，養護內容 包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1 次各種電器裝 置或控制設備的設定值；每年檢查2 次各類遠控裝置和節能 裝置。發電機

每月試運行1次，保證運行正常； 每年2 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每班巡視1 次充電機和蓄電池。檢測

每年檢驗1 次內部結算電能表。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好； 電纜進出線和開關標志清晰、準確。

8.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態； 每日表面清潔1 次； 每季度內部除塵1 次。對講門口機

每周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1 次；每 季度內部除塵1 次。

網絡控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 季度內部除塵1 次。

紅外對射探測器

每月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面 清潔1次；每季度內部除塵1 次。圖像采集設備

每日檢查1 次監視畫面、錄像功能； 每周表面清潔1 次； 每季度內部除塵1 次。攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內 部除塵1 次。

解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每 季度表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。云臺

每季度檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度 表面清潔1 次；每半年轉動部位上潤滑油1 次。巡更點

每周檢查1 次外觀，表面清潔1 次； 每日存儲巡更記錄。

讀卡器

每周檢查1 次外觀； 每周表面清潔1 次，查看防水狀況。

電磁鎖門鎖

每2 周檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每2 周檢查1 次開鎖功能、接線。

8.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相

關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 75 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排

除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關 附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限 以及雙方的權利、義務與責任。

對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務 企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人 或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在 15 分 鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。

8.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1 次防漏電設施。設置必要的安全警示標志。水質符合衛生要求。

8.3 消防安全防范

8.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員

掌握消防基本知識和技能；每年組織2 次有員工、業主或使 用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 2 次，按照規定 每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排

除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險 人員，協助配合公安機關消防機構工作。

8.3.2 消防設施設備維修養護 火災自動報警系統

1）

火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。

2）

火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警

報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 77 由專業清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗和表面除塵1次。消防廣播系統

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每年機柜內 的設備內部除塵1 次。防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核 對風速；每年養護防2 次排煙風機、電源控制柜、風口、排 煙閥等。防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內部除塵1 次；每年維修養護2 次防火門附件，在門的 轉動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情 況；每年養護1 次室內、外消火栓。應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。

消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消 78 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

8.4 綠化養護

8.4.1 基本要求

喬木

植株生長健壯，樹冠完整，出現死亡或缺株后應及時補 栽，生長季節葉片保存率高于 95%。灌木

植株生長健壯，枝葉豐滿，主枝分布均勻合理，觀賞效 果好，符合植物品種的造型特點。綠籬和色塊

造型整齊美觀，輪廓清晰，高度一致，修剪及時，出現 死亡或缺株應及時補栽。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于99%，花壇植物死亡率超過1%后能 及時補栽更換。草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 99%。

8.4.2 綠化養護內容 灌溉

有灌溉計劃，灌溉水下滲充足且均勻，有排澇措施；采 用節水灌溉設備和措施，能利用雨水資源進行灌溉；確保在 萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水，其他時間根據植 79 物種類、生長情況和土壤墑情合理安排灌溉。施肥

喬木每年施肥1 次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4 次至5 次，花壇植物根據生長情 況進行追肥；通過有機覆蓋等方法，逐年增加土壤有機質。病蟲害防治

采取預防為主，綜合防治的方針；及時掌控病蟲害的發 生情況，盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲害，減少使 用化學農藥對環境的影響。整形修剪

喬木每年夏季、冬季各修剪1 次；灌木修剪及時，全年

至少修剪3 次；綠籬和色塊每年至少修剪5 次；冷季型草坪 生長季節至少每2 周修剪1 次，全年至少修剪20 次。除草

每年全面除草5 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的2%，局部雜草覆蓋率不超過 綠地面積的30%，不出現 20 厘米以上的雜草。垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物應隨時清理 干凈。

8.4.3

工作檢查 生長季節每周至少檢查1次綠化工作。編制每周綠化養護措施和工作計劃。綠化檔案齊全、準確。

8.5 環境衛生

8.5.1 生活垃圾的收集、清運 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。每周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節 每日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。配有專用垃圾清運車清運垃圾，密閉運輸、外觀整 潔。

8.5.2 物業共用部分清潔 樓內

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃、清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。

每日擦拭1 次信報箱。

每周擦拭1 次大堂玻璃。

每周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。

配有家具的，每月護理1 次。

每日巡視保潔3 次大堂、一層候梯廳。

2）

樓道、樓梯

每日清掃并清拖1 次樓道、樓梯地面。

每日擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。

每季度除塵1次樓內燈具。

根據地面材質，定期做地面清洗、養護。

每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。

2 電梯轎箱

每日擦拭2 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖2 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每周護理1 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每月養護1 次。

每日巡視保潔3 次電梯轎箱。天臺、屋面

每月清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃2 次天 臺、屋面。

每周巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設施

每日清掃1 次、巡視保潔4 次樓外道路。

每周清潔1 次樓外公共照明及共用設施；每月清潔1 次 雨蓬、門頭等。水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。

使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。

投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃；雨后4小時道 路無成片積水，雨后天晴1 日內恢復道路清潔水平。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。晝間降雪的，隨時 清掃。夜間降雪的，主要道路的冰雪，在次日 9:00 前清掃干凈；其他責任地段的冰雪，在次日 10：00 前清掃干凈。82

8.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。每2 周全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。清潔檔案齊全。

8.6 公共秩序維護

8.6.1 出入口有專人24 小時值守。

8.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視 4 次，其中樓內巡視 2 次；22：00 至次日 6：00 巡 視2 次，夜間巡查2 人同行。

8.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

8.6.4 機動車輛登記出入。

8.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報 警記錄應留存 30 日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著 位置。

8.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

8.6.7 每年進行 4 次專項應急預案演習，其中有業主或使 用人參與的演習不少于1 次，做好記錄。

8.6.8 備勤人員 24 小時待崗，人數不少于秩序維護人員的 25%，配備必要的應急工具。

8.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

檔案齊全。

8.7 裝飾裝修管理

8.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。

8.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

8.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或 使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協 議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。

8.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用 人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。

8.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝 修管理服務協議的當事人按照約定處理。

8.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。

自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方 式，在2 日內清運。

引用標準名錄

DB11/T 391-2006 物業服務企業標準體系管理標準體系

GA503-2004

建筑消防設施檢測技術規程

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建筑消防設施的維護管理

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建筑滅火器配置設計規范

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DB11/T 213-2003

城市園林綠化養護管理標準

北京市地方標準

住宅物業服務標準

Residential Property Service Standard

（報批稿）

DBXXX-2010

條文說明

2010

北京

1 基本要求

1.1 客戶服務場所 物業管理區域內，應設置專用的客戶服務場所，有

明顯標志、固定的通訊聯絡方式； 三級以上標準對辦公家具、電腦、打印機等辦公設備分別提出了要求。四級以上標準要求客戶服務中心公示主要服務人員 照片。客戶服務場所根據項目類型和特點制定業務接待時 間。在客戶服務場所的顯著位置公示24 小時服務電話，有專人接聽，處理業主或使用人的報修、投訴等。

1.2 人員 從業人員應取得職業資格證書，如：電梯維修、空

調制冷維修、強電運行維修、消防監控等專業人員均應持證 上崗；直接從事供水工作的人員應取得健康體檢合格證。從業人員應遵守本企業制定的行為規范，佩戴明顯 標志；二級以上標準要求統一著裝。每個物業管理區域均應配備物業服務項目負責人及 房屋建筑安全管理員。一級至五級標準對項目負責人任職條件分別提出要

求，最低要求為2 年以上物業服務企業或相關企業管理工作 經歷，經培訓考核成為本市項目負責人信用信息檔案登記在 冊人員。五級標準提出可以根據項目特點和業主需求，配備 具有外語會話能力的管理人員。

1.3 制度 根據項目情況制定各項管理制度，如：房屋管理制

度、維修管理制度、二次供水管理制度、電梯管理制度、消 防安全防范制度、綠化養護制度、環境衛生管理制度、公共 秩序維護管理制度、裝飾裝修管理制度、值班制度、財務管 理制度、收費管理制度、培訓與考核制度等。根據項目情況制定突發公共事件應急預案，如：火

災、水、電、氣、電梯、公共衛生事件、極端氣象災害等應 急預案。員工的培訓、考核包括以下內容：

員工入職培訓，即針對企業文化、規章制度、服務理念 等進行培訓、考核。

員工崗位培訓，即針對不同的專業、崗位制定培訓計劃，實施并考核。建立巡視、檢查、運行、維修養護等物業服務工作 記錄，記錄應清晰、完整、準確。

1.4 檔案

建立物業管理檔案，包括：基礎資料、業主資料、運行

維護資料?；A資料包括竣工驗收資料、設施設備技術資料、物業質量保修文件和物業使用說明文件等。業主資料包括業 主或使用人的基本信息、物業權屬資料等。運行維護資料包 括房屋及共用設施設備運行、維修養護記錄、服務和管理資 料等。

檔案管理應遵守有關保密規定，不得外泄業主資料。

四級以上標準要求設有檔案資料室及專職檔案管理人 員。

四級以上標準要求使用專業物業服務軟件管理物業管 理檔案。

1.5 標志

消防、逃生通道、安全出口等重點部位和設施設備應設 置專用標志；作業施工期間應設置警示標志；綠地、水景等 部位設置溫馨提示。

標志應清晰、完整、準確，不得遮擋、轉向、涂改、移 位或轉為他用。

1.6 客戶服務 五級標準要求每半年向業主公示物業服務合同履行 情況和收支情況等；每月公示主要工作計劃和完成情況。對停水、停電、停氣、電梯維修、噴灑農藥、滅鼠、滅蟑等，涉及業主和使用人正常生活的重要物業服務事項，應履行告知義務。三級以上標準要求對報修、投訴進行回訪。四級以 上標準對回訪比例提出要求。

回訪率是指回訪數量占業主或使用人報修數量或投訴 數量的百分比。三級以上標準要求每年公開征集物業服務意見，保

留征詢意見問卷、滿意率統計表、整改措施及實施方案、公 示情況記錄等資料。

問卷率是指實際回收的有效問卷數量占業主數量的百 分比。三級以上標準要求每月檢查 1 次物業服務質量，重

要節假前組織房屋及共用設施設備檢查、消防安全檢查等，對發現的問題、整改措施、整改結果等進行記錄。

5 三級以上標準要求組織業主參觀共用設施設備機 房。三級以上標準要求組織社區文化活動，并應充分考 慮活動中可能存在的風險，避免發生意外。四級以上標準要求重要節日進行美化裝飾。三級以上標準要求設立公共信息欄用于宣傳，宣傳 材料應張貼有序、更新及時、保持美觀。三級以上標準要求提供特約服務，為業主提供便利。

1.7 專項服務委托管理

要求建立專項服務委托管理制度，對共用設施設備維修 養護、環境衛生、公共秩序維護等專項服務企業的資質、操 作人員的職業資格證書進行確認，簽訂專項服務委托合同，并對專項服務進行監督及評價。

其中涉及到電梯作業、有限空間作業、高空作業、壓力 容器操作等特種作業的，委托工作實施前應對現場情況進行

交底，并履行相應的審批手續。共用部位及共用設施設備運行、維修養護

本標準描述的維修工作是住宅共用部位、共用設施設備 日常維修服務，需使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的，按照《北京市住宅專項維修資金管理辦法》、《北 京市住宅專項維修資金使用審核標準》等執行。

2.1 綜合管理 物業服務項目應建立完整的房屋及共用設施設備檔

案，包括設施設備的運行、巡視檢查、維修養護記錄等。

2 根據《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》 的規定，及時對房屋使用安全情況進行評估、鑒定。明確共用部位、共用設施設備巡視檢查的內容、路

線、頻次等要求，制定維修養護計劃，巡視檢查和維修養護 要做好記錄；每年第四季度制定下一房屋及共用設施設 備維修養護計劃，并組織實施。根據國家相關規定，特種設備應定期檢驗檢測并有 相應記錄。在發生雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前

后，要對防雷裝置、屋面防水、排水系統等組織專項檢查并 做好記錄。

2.2 共用部位 房屋結構

每季度由房屋建筑安全檢查員以目測方式對基礎、梁、板、柱等結構構件進行檢查；其中每年第四季度的檢查應配 合每年的房屋檢查工作進行。建筑部件

1）

定期對建筑部件進行巡視檢查，按照責任范圍進 行維修養護。

標準中描述建筑部件的雨罩、空調室外機臺架是指和主 體結構形成整體的構件，業主自裝的除外。

2）

巡視時如發現窗框松動、門窗扇開關不靈活、糟

朽、開焊、小五金缺損等情況應修補。修補后的鋼木門窗應 開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全；玻璃裝釘 牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。

一級至五級標準巡視頻次有差別。

3）

物業共用部分的室內墻面及頂棚不應出現空鼓、剝落現象，修繕后的內墻面及頂棚應恢復原有功能，抹面應 接搓平整、不起泡、不翹邊，面層與基層結合牢固。吊頂的 龍骨應整齊，無明顯變形。吊頂板整潔無污漬，不缺邊角。

室內地面、散水不應出現起砂、空鼓、松動的情況，維 修后應平整、光滑、接搓平順。

外墻面應保持整潔。墻皮和涂料不起皮，不開裂。外墻 磚不松動，不空鼓。外檐抹灰、塊料面層因局部嚴重空鼓有 脫落危險的，應及時排除險情，排除后應不存在危險隱患。在冬、夏季節交換的高溫差時期，要特別加強對墻面裝飾材 料的檢查和維修，防止高空墜落傷人的現象發生。

煙道不應有裂縫、破損、堵塞，修繕后應保持通暢。

一級至五級標準檢查頻次有差異。

4）

定期將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干

凈；雨落管局部殘缺、破損應更換，修繕后應補齊五金配件。

屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補漏范圍，補漏后應達到不再滴漏。陽臺、雨罩、梁等結構構件出現 保護層開裂，應及時封堵裂縫，維修后的結構構件應不再有 裂縫及露筋現象。附屬構筑物

1）

定期巡查道路、路面、側石、管井、溝渠等，發 現陷落、損壞、松動、丟失等現象應安排修復。

2）

一級至五級標準檢查雨、污水管井的頻次有差異。

3）

定期對大門、圍墻等進行巡查，如存在開裂，倒

塌，基礎松動等現象，應安排修復。一級至五級標準巡查頻 次有差異。

4）

定期對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡

查，發現損壞及時修復，保證其安全使用；不能及時修復的 要進行圍護，并設置相應的警示標志。

5）

防雷裝置應符合相關規范要求；于每年上汛前即6 月 15日前完成檢測。

每次出現雷電后對防雷裝置進行專項檢查，發現損壞應 立即修復或更換。

在檢測中發現的不符合項目，應及時采取措施處理。

2.3 空調系統 根據《關于嚴格執行公共建筑空調溫度控制標準的 通知》（國發[2006]28 號）控制室內溫度，夏季不低于 26 攝氏度，冬季不高于20 攝氏度。根據衛生部《公共場所集中空調通風系統衛生管理 辦法》（衛監督發[2006]53 號）的要求，建立空調衛生管理 制度和應急預案。三級以上標準要求每年檢查1 次管道、閥門并除銹。

三級以上標準對冷卻塔噪聲提出檢測要求。一級至五級標準對空調系統設備的清洗消毒頻次有 差異。一至五級標準都應定期對冷凍水質進行檢測。

2.4 二次供水設施

二次供水設施設備的運行、維修養護應達到以下要求： 運行正常，設施完好、無滲漏、無污染； 水質符合衛生標準； 水箱及管道無銹蝕、水箱間保持清潔； 做好日常巡視、維修、養護、水箱清洗、消毒記錄。

一級至五級標準對水箱間的巡視頻次有差異。

2.5 排水系統 排水、排污管道應通暢，無堵塞外溢現象。

三級以上標準要求每次降雨前后及強降雨過程中對主 要排水口、管井進行檢查。一級至五級標準對污水泵的巡視頻次有差異?；S池、污水井的清掏工作應由具備安全生產條件 的專項服務企業實施，物業服務企業應確認其資質，對清掏

作業的過程進行監督。

2.6 照明和電氣設備 樓內照明

樓內照明是指建筑物內共用部位的照明。

電光源和照明燈具完好，當照度低于設計標準的80%時，應進行維修。

一級至五級標準對樓內照明的巡視頻次和修復時限有 差異。樓外照明

樓外照明是指建筑物外共用部位的照明，包括：園區照 明、園區道路照明、圍墻照明、景觀照明，航空障礙標志燈 等。

照度低于設計標準80%時，應進行維修。

保證燈具和附屬配電箱的防水性能應達到設計的防護 等級（IP 等級）。

景觀照明、園區照明以照明效果是否明顯受到影響作維 修的依據。

光控開關和時間控制器應保持完好并根據季節變化對 開啟和關閉的時間進行定期調整。

共用部位道路照明的開閉時間應與本市路燈的開閉時 間基本同步。

一級至五級標準對樓外照明的巡視頻次和修復時限有 差異。應急照明

應急照明包括安全照明燈、疏散照明燈、疏散指示燈、樓層指示燈。

高于100 米的建筑物內的應急照明斷電后，依靠蓄電池

維持時間應不少于30分鐘，低于100米的應不少于20分鐘。

應急照明燈具的集中式或自帶式蓄電池都應定期進行 充放電。低壓柜、低壓配電箱、控制柜

檢查低壓柜各個支路的負荷情況，電氣元件和連接點溫 度，各種表計異常誤差，柜內積塵情況，異常噪聲和氣味，各類電氣元件的設定值的異常變化，進出線的護口，鎖具、柜體，各種標志標牌，指示燈，各種電器裝置或控制設備的 設定參數，按鈕，轉換開關，遠控裝置。

定期切換 EPS 主備電源和末端雙路電源互投開關，定期 對蓄電池充放電。

一級至五級標準巡視頻次有差異。發電機

啟動前檢查燃油位、潤滑油位、水位、啟動電池、充電 機的輸出電壓和電流、發電機饋線柜。

運行時檢查發電機轉速的平穩度和機體振動情況、各類 表計的顯示、排煙口、進風口的動作、排煙顏色。

定期試運行的時間應不少于 15 分鐘，定期帶載運行的 時間應不少于1 小時，做好記錄。

定期檢查油料質量，油料儲存間通氣管；現場儲油量不 得超過1 噸。

入冬前檢查水箱內防凍液的加注情況。

按照生產廠家的規定進行周期性等級保養。

一級至五級標準試運行周期有差異。配電室、樓層配電間

配電室的門口應設置擋鼠板，其高度不低于 0.6 米。

所有穿過變電室墻壁、頂棚和地面的線槽，線管周圍的 空隙應嚴密封堵。

配電室應保持干燥。

室內各種標志標牌完備。

2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

報警控制管理主機應每日巡視，及時排除各類故障。

檢查設備表面和內部線路板、電子元器件表面的積塵情 況。

一級至五級標準對清潔周期提出了不同要求。應使用投 涮干凈擰干無滴水的抹布擦拭設備表面；用吹吸風機，吹除 或吸取內部灰塵，對頑垢可先用軟毛刷清除。對講門口機

要求按鍵靈敏有效、顯示屏顯示正常、通話清晰、固定 牢固、防水狀況良好。

一級至五級標準對清潔周期提出了不同要求，參照上一 條款中介紹的方法對設備表面清潔和內部除塵。網絡控制箱

外觀無變形，接線緊固。紅外對射探測器

固定牢固，防水良好，探測范圍有效、無誤報，接線緊 固。圖像采集設備

要求監視畫面圖像清晰，錄像功能正常，矩陣開關搖桿 靈活有效，圖像切換正常。

攝像機

攝像機鏡頭表面清潔時要用鏡頭紙擦拭，要求聚焦清

晰、紅外夜視正常、防水狀況良好、固定牢靠、接線連接正 常。環境惡劣時，表面清潔可縮短周期增加頻次。解碼器

要求防雨罩牢固，接線可靠。云臺

云臺轉動部位銹澀，會增加電機工作負荷甚至損壞，因 此要求運轉靈活無噪音，接線可靠。

一級至五級標準對上潤滑油的周期提出不同要求。巡更點

要求固定牢固、外觀良好、存儲記錄有效可靠。讀卡器

要求固定牢固、鍵盤靈敏有效、讀卡時蜂鳴器聲音正常、防水狀況良好。電磁鎖門鎖

要求固定牢固、吸力達標、外觀無變形、接線緊固。

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第三篇：二級物業服務等級標準

附件一 二級物業服務等級標準

（一）綜合服務標準：

1、小區設管理處，辦公設施設備較先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序。

2、物業服務企業持有效證照，人員配備合理，有管理人員、水電等專業操作人員，并按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書，崗位責任制明確。

3、納入企業所管項目日常性成本開支的物業服務人員人均服務面積不高于2300平方米。樓管員、安防、水電等主要物業服務人員應在小區醒目處上墻公示。

4、物業服務人員統一著裝、佩戴標志，服務主動、熱情。

5、簽訂規范的前期物業服務合同（協議），雙方權利義務關系明確。

6、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備等進行認真查驗，按《物業管理條例》等相關法規政策規定驗收，手續齊全，并有相關記錄存檔。

7、有完善的物業管理制度、作業流程、物業管理工作計劃；建立財務制度，財務收支符合國家相關規定；財務管理、業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理等全面實行計算機管理。

8、公示16小時服務電話。及時解答業主的咨詢、處理業主投訴及受理維修等。業主咨詢、投訴在48小時內予以答復處理；業主報公共區域急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達80%以上。

9、提供有效的特約服務和代辦服務項目，服務項目、服務內容、收費標準等應按有關規定在小區醒目處予以公布。

10、公共水電費用單獨按實由業主分攤的，每月在小區醒目處公布1次由業主分攤的公共水電費用詳細測算情況；每半年1次在小區醒目處公布涉及住戶共用設施設備大中修、更新改造費用分攤和其它物業服務代收代付費用情況。

11、按有關規定和合同約定規范使用住宅專項維修資金。

12、每年1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上；對業主提出的意見進行分析并在一個季度內予以整改，因客觀原因確實無法整改的應向相關業主說明原因，并有相關征詢情況及整改記錄備案。

13、每年開展1次以上健康有益的社區文化活動。

（二）公共秩序維護

1、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口交通標示齊全、規范；各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施場地有明顯標志。

2、門崗整潔，設專人24小時值勤。小區主出入口不少于13小時立崗值勤,并有詳細交接班記錄和外來人員、車輛登記記錄。勸阻外來人員、車輛隨意進入小區。

3、對安全電子監控系統實施24小時監控并及時記錄。專職安防人員能開展并處理小區公共秩序維護及應急工作。

4、維護小區公共區域秩序，按照法規政策等規定，采取各種有效安全防范措施，落實小區安防力量。通過人防、技防、物防相結合的辦法，做好物業管理區域內安全防范工作。安防人員按照指定路線和時間進行12小時巡邏；對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次，有巡查記錄。接到業主報警或求助電話等發生安全事故時，立即到達現場，并及時采取應急措施，同時向有關行政主管部門報告，協助做好救助工作。

5、協助公安機關做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務的業主，應及時向公安機關報告，協助有關部門制止違法、違規的行為。

6、對小區內違章占用消防通道、影響業主正常通行的行為及時予以勸阻，保證消防通道暢通。勸阻無效的，應將相關整改方案書面上報社區及消防等相關主管部門，配合相關主管部門共同做好整改工作。

7、對業主擅自改變物業共用通道用途導致存在火災安全隱患要及時向有關責任人下發整改通知書，限期整改。整改無效的，應及時書面報告社區及消防等相關主管部門，并配合相關主管部門共同做好整改工作。

8、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案。接到火警、警情后立即到達現場，協助保護現場并報告消防、公安等相關主管部門及相關業主、物業使用人，同時協助采取相應措施。

（三）房屋等公共部位管理

1、每年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養護計劃，每周巡查2次樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、休閑椅、涼亭等配套的共有部位，做好巡查記錄，有損壞現象的10天內恢復正

常（物業服務企業無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外）。及時維修養護，維修率達80%以上。巡查、維修和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，屬于大中修和更新改造的，每年1次編制大中修和更新改造計劃，書面向受益業主公示，根據受益業主的決定或合同的約定組織維修。有使用住宅專項維修資金的，按相關規定程序及時上報相關主管部門審批，并組織維修。

3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和臨時管理規約要求，建立完善的小區裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項。每周至少3次巡查裝修施工現場，并有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等違反國家有關規定以及違反臨時管理規約行為的，及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內報告社區、有關行政主管部門。

4、保持房屋外觀完好、整潔，符合原設計要求。對違章搭建、公共區域亂張貼懸掛等違反相關規定現象能及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內及時向相關主管部門報告。

（四）共用設施設備運行、維修養護

1、共用設施設備運行維修養護制度健全，每年1次編制共用設施設備運行維修養護計劃，并建立共用設施設備檔案，共用設施設備運行、檢查、維修、保養記錄齊全。

2、設施設備標志齊全、規范，容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。

3、加強對樓宇對講、視頻監控、周界報警、電子巡更等技防設施日常維護，確保運轉正常有效；

4、對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

5、制定消防安全制度、消防安全操作規則、滅火和應急疏散預案。對消防設施每年至少進行1次全面檢測，確保完好有效,可隨時啟用,消防通道暢通。檢測記錄應當完整、準確并存檔備查。

6、每天1次對共用設施設備進行日常巡查，做好日常巡查記錄。需要維修，屬于小修的，48小時內組織修理。屬于大中修或者需要更新改造的，要將大中修與更新改造計劃至少提前一個季度書面向受益業主公示，根據受益業主的決定，組織相關業主自籌資金進行大中修或更新改造；已繳存住宅專項維修資金的小區，將大中修或更新改造計劃至少提前一個季度書面向受益業主公示，根據受益業主的決定，及時上報相關行政主管部門申請審批，并協助相關部門做好大中修及更新改造工作。

7、每周至少3次巡查供水系統供水設備。每年1次對水泵潤滑點加油，對泵房、管道等進行除銹、油漆，對水泵實施全面維護保養，保證二次供水正常，泵房整潔。每周至少3次巡查污水泵等排水系統，做到污水處理系統正常運行。根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢，周邊基本無異味。每年至少1次對污水處理系統進行維護保養。供水和排水系統維修和保養符合環保要求。

8、水電、電梯、監控等技術人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范，保證正常運行。

9、每天1次對電梯實行巡查，保證載人電梯24小時正常運行。接到故障報告后物業維修人員20分鐘內趕到現場進行危急處理，需要聯絡專業維修人員到現場維修的應及時聯絡，盡快恢復正常運行。

10、每天檢查1次路燈、樓道燈等公共照明，完好率不低于90%，并按規定時間定時開關。

11、接到相關部門停水、停電、停氣等通知，應以通知、公告、廣播等形式提前通知業主。

（五）公共區域清潔衛生保潔服務

1、對垃圾桶、果皮箱及時實施維護保潔，并實行垃圾袋裝。每天至少收集生活垃圾1次、清運1次。果皮箱、垃圾桶每周清洗1次，保持果皮箱、垃圾桶清潔、無異味。垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。

2、小區內道路、廣場、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂每天清掃1次；公共樓道、電梯廳、電梯轎廂、樓梯扶手、欄桿、窗臺等每兩天濕拖（擦）1次；共用部位玻璃及室外標識（高度3米以下，高度3米以上每年清潔一次）、宣傳欄、信報箱等每10天至少清潔1次；路燈、樓道燈等公共燈具每月至少清潔1次。

3、每周至少3次打澇水景漂浮雜物，保持水體清潔；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。

4、戶外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每年清掏1次，確保使用正常，無外溢。發現異常應及時清掏，保持暢通。

5、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關規定請持證人員清洗1次，按規定報檢，并在小區醒目處公布。定時巡查，水箱、蓄水池應保持完好并加鎖。水質符合國家規定要求。

6、設備房保持整潔，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

7、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

8、進行保潔巡查，無明顯暴露垃圾、衛生死角等現象。及時勸阻樓道內亂懸掛、亂貼亂畫等現象，保證小區內環境干凈整潔。

（六）公共區域綠化日常養護服務標準

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、花草樹木每年根據植物種類適時修剪，發現枯萎的植物應在10天內清除、補種，保持良好的觀賞效果。

3、草坪生長整齊，高度不應超過12公分，超過時應在10天內修剪，有效控制雜草孳生。

4、根據氣候狀況和季節，分不同植物種類適時澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。

5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。發現病蟲害及時滅殺。

6、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損；綠地設有提示愛護綠化的宣傳牌。備注：超高層（100米及以上）帶電梯住宅的收費標準可在高層帶電梯住宅收費標準基礎上另加15%。

第四篇：北京市住宅物業服務等級規范

北京市住宅物業服務等級規范(一級)(試行)

(京建物[2007]1209號)

為進一步加強行業監管，促進物業服務質價相符、公開透明，北京市建委《住宅物業服務等級規范(一級)(試行)》(以下簡稱規范)經網上公示廣泛征求意見，在完成標準化試點工作并對具體內容做出修訂完善后于12月20日正式頒布，自2008年1月1日起施行?！兑幏丁?1項內容成為物業服務必須達標的“規定動作”。

《規范》的11項“規定動作”共包括綜合要求、房屋維修養護、共用設施設備運行及維修養護、電梯服務、消防服務、二次供水管理、協助維護秩序、清潔服務、綠化養護、停車服務、裝飾裝修服務，每項均配有考評細則及相應分數，是今后物業服務必須達到的標準，也是主管部門監管的重要內容。

一、綜合要求

01、依據有關規定,簽訂規范的物業服務合同，各方權利義務明確。

02、承接項目時，對住宅共用部位、共用設施設備進行認真查驗，做好記錄。03、從業人員按照有關規定取得相應的專業培訓合格證書。04、物業服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。05、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。

06、在物業服務中心懸掛（或張貼）物業企業資質證書（或復印件）、項目負責人照片，公示物業服務標準、收費依據、收費標準。

07、在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場，由專業機構負責的，發現問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。

08、涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，應在小區主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。

09、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一維修和服務計劃，并按規定組織實施。

10、對區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規的行為，應及時勸阻，報告主管部門，也可依據管理規約等約定提起訴訟。

11、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能立即實施。

12、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進行安全檢查。

13、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。

14、公布公共服務的收支情況。

15、小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進行公益性宣傳。

二、房屋維修養護

01、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。02、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。

03、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

04、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發現破損及時修補。05、按照有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。06、保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

07、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。

08、按照有關規定使用、管理人防工程和普通地下室。

三、共用設施設備運行及維修養護

01、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。

02、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。

03、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。

04、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。

05、屬于特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。

06、設備房保持整潔，無鼠害現象。

07、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。

08、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）。

09、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。

四、電梯服務

01、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行。

02、電梯工夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。

03、設有高峰梯的，在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。

04、電梯出現故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。

05、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務的，應與受托單位簽訂書面協議，明確并監督受托單位落實責任。

五、消防服務

01、有消防管理制度。

02、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。

03、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。

04、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。

05、發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。06、設有消防箱，備存緊急消防物資；設有消防監控中心的，24小時有專人值守。

六、二次供水管理

01、二次供水設施設備正常運行。

02、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證，水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。

03、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。

七、協助維護秩序

01、看護小區共用部位和共用設施設備。

02、有可能危及人身安全處設有警示標志。

03、封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤。

04、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。

八、清潔服務

01、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。

02、小區公共清潔區域每日清掃1次。

03、保持電梯轎箱清潔衛生。

04、按照有關規定對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。

05、在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

06、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。

九、綠化養護

01、綠化基本充分，無明顯裸露土地。

02、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現象。

03、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。

04、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。

十、停車服務

01、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。

02、引導進出小區車輛有序通行。

03、主要道路及停車場有交通標志。

04、小區內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區的機動車輛進行登記。05、機動車停放有序，24小時有專人巡視。

06、定期存放的，應簽訂停車服務協議，明確雙方的權利義務。

07、地下停車場照明、給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。08、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。

注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。

十一、裝飾裝修服務

01、按照有關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。

02、受理業主或使用人的裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協議，告知業主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

03、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。

04、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。

05、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。

第五篇：陜西省物業服務等級收費標準

陜西省物業服務等級收費標準

物業服務收支情況可進行審計

業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業服務費用。實行包干制的，物業服務費用由物業服務成本、法定稅費、物業管理企業的利潤構成；實行酬金制的，預收的物業服務資金的構成包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務成本或物業服務支出構成一般包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業公用部位、公用設施設備的日常運行維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化灌溉、養護費用；物業管理區域秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；經業主同意的其他費用。

實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。同時，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。電梯、中央空調等費用“單計”

業主購買房屋后從未入住的或者入住后不使用期連續超過6個月的房屋，經物業管理企業登記確認后，從第7個月開始，其物業管理服務費用按照收費標準的70％交納。

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收以上費用的，可向委托單位收取手續費，具體標準由雙方協商約定。

電梯、中央空調和水泵等機電設備運行的能耗費用及其他公用水、電費不包含在物業服務費用中，物業管理企業應單獨計量，合理分攤并定期公布。

交通工具停放服務費、保管費收取規定和標準將另行制定。

陜西省物業服務等級收費標準

單位：元／平方米·月

多層住宅（六層以下，含六層）

收費等級 一級二級三級四級

收費標準 0.450.40.350.3

高層住宅

收費等級 一級二級三級四級

收費標準 1.51.20.90.7

辦公寫字樓

收費等級 一級二級三級四級

收費標準5432