第一篇：北京市住宅物業服務一級標準

住宅物業服務一級標準

4.1 基本要求

4.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。客戶服務場所工作時間，工作日不少于 8 小時，其他時間設置值班人員。設置并公示24 小時服務電話。

4.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。從業人員佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 2 年以上物業服務企業或相關企業管理工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件應急預案。建立物業服務工作記錄。

4.1.4 檔案 建立物業管理檔案。2 配備檔案管理人員。

4.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。

4.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修20 分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專項服務企業負責的設備設施應在 30 分鐘內告知。業主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作日內回復。每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

4.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。專項服務企業人員佩戴標志。4 對專項服務進行監督及評價。

4.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護

4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。設備機房

1）

每月清潔1 次，室內無雜物。

2）

設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設施設備標志、標牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關制度、證書。

4.2.2 共用部位 房屋結構

每半年檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每年檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構筑物

1）

每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測1 次防雷裝置。

4.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。

4.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

每半年切換1 次備用水泵。每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

4.2.5 排水系統 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1次，檢查設備運行狀態；每月進行1 次手動啟動測試；每年養護1 次。化糞池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設備 樓內照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內修復。樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內修復；復雜故障2 周內修復。應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。低壓柜

每周巡視2 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。控制柜

每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。發電機

每季度試運行1 次，保證運行正常。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好。

4.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態； 每月表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。對講門口機

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。網絡控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。紅外對射探測器

每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1次。圖像采集設備

每周檢查1 次監視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。6 攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內 部除塵1 次。

解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。

云臺

每年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每年表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1 次。巡更點

每半年檢查1 次外觀，發現故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。3 日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。

對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在 15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。

4.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每季度檢查1 次防漏電設施。設置必要的安全警示標志。水質符合衛生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行1 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。

4.3.2 消防設施設備維修養護 火災自動報警系統

1）

火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。

2）

火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后，每隔 3年由專業清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。消防廣播系統

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每2 年機柜 內的設備內部除塵1次。防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次；每年檢查維護1 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養護1 次室內、外消火栓。應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。

消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

4.4 綠化養護

4.4.1 基本要求 喬木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。綠籬和色塊

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。5 草坪

保證基本成活。

4.4.2 綠化養護內容灌溉

根據天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現嚴重旱澇現象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。病蟲害防治

植物生長季每月檢查1 次病蟲害發生情況并進行防治，不出現嚴重病蟲害現象。整形修剪

一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長季節每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 1次。

4.4.3 工作檢查和記錄

生長季節每月檢查1 次植物生長情況。

4.5 環境衛生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運 按有關規定和標準實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每5 日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

4.5.2 物業共用部分清潔 樓內

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。

電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面

雨季前清掃1 次天臺、屋面。樓外道路及設施

每日清掃1 次樓外道路。水景 根據水質情況進行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物的預防和控制。

投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。

4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質量，做好記錄。

4.6 公共秩序維護

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

4.6.4 機動車輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報警記錄應留存30 日備查。

4.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

4.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。

4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。

4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物業管理區域內公示。

4.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。

4.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。

自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。

第二篇：石家莊市住宅物業服務標準(一級)

石家莊市住宅物業服務標準（一級）

基礎條件

住宅區封閉；有不少于住宅總建筑面積千分之三的物業管理服務用房；綠化率 35%以上（包括水面）；有一定規模的園林景致；休閑活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位不少于1個/3戶；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范措施；有固定體育活動場（所）地。住宅區主出入口設房屋、道路平面分布圖、宣傳公示欄。各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

3、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告，并報告有關部門依法處理。

4、陽臺封閉規格色調一致。

5、空調安裝位置統一，有條件的組織實施冷凝水集中排放。

6、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出住宅區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設施設備維修養護

1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

2、公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄；對設備故障及重大或突發事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率90%以上。

4、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。

5、道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規范。

6、樓道燈，景觀燈等公共照明設備完好率98%以上。

7、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每月檢查一次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。

公共秩序維護

1、門崗室美觀整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證；有減速設施及禁鳴標志。

2、按照規定線路和時間進行巡邏，每天不少于12次，對住宅區重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡查過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

3、住宅區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

4、對出入住宅區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。

5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。

6、管護好公共財物，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。

8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務

1、住宅區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳攔、信報箱等每周擦拭2次。

2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。

3、公共樓道每天清掃1次；樓梯扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。

4、根據住宅區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

5、每天定時收集垃圾，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每天清潔1次，無異味。

7、公共區域玻璃每周擦洗一次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

10、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

11、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

綠化養護管理

1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發現死樹應在一周內清除，并隨時補種。

2、草坪生長整齊，按時進行修剪。及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、煙頭、紙屑等。

3、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。

5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。

6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。

7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。

8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

綜合管理服務

1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業管理方案并組織實施。2按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3服務人員統一著裝、佩帶標志、語言規范、文明服務。4管理人員80%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

5、廣泛運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費 管理、日常辦公等進行管理。

6、建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。

7、設置“服務中心”，公示聯系電話，24小時有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。

9、采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。并對薄弱環節進行改進。

10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。

11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

第三篇：北京市住宅物業服務三級標準

北京市住宅物業服務三級標準

基本要求 1.1 客戶服務場所 1 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話等辦公設備。2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服 務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特 約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3 客戶服務中心工作時間，工作日不少于 8 小時，其他時間設置值 班人員。4 設置并公示24 小時服務電話。1.2 人員 1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。2 從業人員分崗位統一著裝、佩戴標志。3 配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。4 項目負責人具有 2年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，為本 市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。1.3 制度 1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養 護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。2 建立突發公共事件的應急預案。3 建立培訓體系，定期組織培訓與考核。4 建立物業服務工作記錄。1.4 檔案 1 建立物業管理檔案。2 配備檔案管理人員。3 應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。1.5 標志 設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。1.6 客戶服務 1 每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況、收支情況、本收支預算。2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入 口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻 并報告相關行政主管部門。4 水、電急修20 分鐘內，其它報修按雙方約定時間到達現場;由專 項服務企業負責的設施設備應在 30 分鐘內告知。報修進行回訪。5 業主或使用人提出的意見，建議、投訴在 2個工作日內回復。投 訴進行回訪。6 每年公開征集1次物業服務意見，公示整改情況。7 每月組織 1次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。9 每年至少組織1次社區文化活動。10 設置公共信息欄;配合相關部門進行公益性宣傳。11 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。12 有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代 理等特約服務。1.7 專項服務委托管理 1 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持 有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。4 對專項服務進行監督管理及評價。共用部位及共用設施設備運行、維修養護 2.1 綜合管理 1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按 計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問 題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一維修養護計劃。6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防 范措施。8 設備機房 1)每月清潔 1次，室內無雜物。2)設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1次消防器材，確保完 好有效 4)設施設備標志、標牌齊全。5)在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.2 共用部位 1 房屋結構 每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按 鑒定結果組織修繕。2 建筑部件 1)每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調 室外機支撐構件等。2)每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3)每季度檢查 1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構筑物 1)每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2)每季度檢查 1 次雨、污水管井等。3)每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4)每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測1 次防雷裝置。2.3 空調系統 1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理 等設施設備進行系統性檢查。2 運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。3 制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。5 每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。6 每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風 機盤管濾網等。7 每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。2.4 二次供水設施 1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水 質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。2 每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3 每季度切換 1 次備用水泵。4 每年檢查 2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑;每年養護 1 次 水泵。5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道 進行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。2.5 排水系統 1 排水設施 每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設備運行狀態;每2 周進行1 次手動啟動測試;每季度養護1 次。3 化糞池 每半年檢查 1 次化糞池;組織安排清掏。2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明 每周巡視3次，一般故障1日內修復;復雜故障5日內修復。2 樓外照明 每周巡視1 次，一般故障1 日內修復;復雜故障1 周內 修復;每月調整 1 次時間控制器。3 應急照明 每日巡視1 次，發現故障，即時修復。4 低壓柜 每日巡視2 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包 括緊固、檢測、清掃;每年檢查1 次電氣安全。5 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視1 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜 每2 周巡視1 次設備運行狀況;每年養護 1 次，養護內容 包括緊固、檢測、調試、清掃。7 發電機 每月試運行1 次，保證運行正常;每年活化1 次蓄電池;每周巡視 1 次充電機和蓄電池。8 檢測 每5 年檢驗1 次內部核算電能表。9 配電室、樓層配電間 防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好;電纜進出線和開關標志準確。2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機 每日巡查 1 次，檢查設備運行狀態;每 2 周表 面清潔 1 次;每半年內部除塵1 次。2 對講門口機 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等;每月表面清潔1 次;每半年內部除塵 1 次。3 網絡控制箱 每半年檢查1 次外觀、接線;每季度表面清潔 1 次;每半年內部除 塵1 次。4 紅外對射探測器 每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等;每季度表面清潔1 次;每半年內部除塵1 次。5 圖像采集設備 每周檢查 1 次監視畫面、錄像功能;每 2 周表面清潔 1 次;每半年 內部除塵1 次。6 攝像機 每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調 試;每季度鏡頭表面清潔1 次;每年防護罩內部除塵1 次。7 解碼器 每半年檢查 1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試;每半年表面清 潔 1 次;每年內部除塵1 次。8 云臺 每半年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校;每半年表面清潔 1 次;每年轉動部位上潤滑油1 次。9 巡更點 每月檢查1 次外觀;每月表面清潔1 次;每日存儲巡更記錄。10 讀卡器 每月檢查 1 次外觀;每月表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖 每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕 每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。2.8 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內，應向相關行政主管部 門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電梯檢驗檢測機構 提出定期檢驗申請。3 日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附 件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校 驗、檢修。4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責 任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期 檢修計劃的落實情況進行監督。5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安 全培訓，保證其具備必要的安全知識。6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件 時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部 門報告。物業服務人員應在 15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在 30 分鐘內到達現場。2.9 水景 1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每月檢查 1 次防漏電設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。3 消防安全防范 3.1 綜合管理 1 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消 防安全職責。2 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知 識和技能;每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。3 設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每 年對員工進行 2 次消防安全培訓。4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定每年檢測1 次 建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。5 發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除;無法立即糾 正、排除的，應向公安機關消防機構報告。6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。7 發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合 公安機關消防機構工作。3.2 消防設施設備維修養護 1 火災自動報警系統 1)火災報警控制器、聯動控制設備每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續正常運行;每月檢查測試 1 次報警控制器、聯動控 制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1 次。2)火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火 災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器 投入運行2 年后，每3 年由專業清洗單位清洗1 次。3)備用電源每月檢測切換1 次主、備電源;每季度備用電源、蓄 電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統 每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主 機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量;每年機柜內部除塵1 次;每年機柜內的設備內部除塵1 次。3 防排煙系統 每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核 對風速;每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4 防火分隔設施 每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功 能、電動防火閥的聯動關閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉動、齒 輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次;每年維修養 護2 次防火門附件，在門的轉動部位補充 1 次潤滑油。5 水滅火系統 消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況;每年養護 1 次室內、外消火栓。6 應急照明、疏散指示標志 每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。8 滅火器 每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選 型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。4 綠化養護 4.1 基本要求 1 喬木 植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于 95%，生長季節葉片保存率高于85%。2 灌木 植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 綠籬和色塊 植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更 換。5 草坪 草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。4.2 綠化養護內容 1 灌溉 有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發生;一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季 型草坪根據長勢和土壤情況適當增加灌溉次數。2 施肥 根據植物生長情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥 1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花壇植物根據生 長情況進行追肥;盡量減少對化肥的依賴。3 病蟲害防治 根據病蟲害發生規律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況;并 根據檢查結果防治病蟲害，不因病蟲害出現提前落葉、死亡現象。4 整形修剪 喬木每年冬季修剪1次;灌木每年生長季節和冬季修剪1次;綠籬和色 塊每年五一前、國慶節前、冬季修剪 1次;冷季型草坪應根據長勢生 長季節每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5 除草 每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數;出現雜草的綠地面積不 超過總綠地面積的10%，季節性雜草能得到有效控制。6 垃圾處理 綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 3 次。4.3 工作檢查 1 生長季節每月檢查3 次綠化工作。2 編制每季度綠化養護措施和工作計劃。3 有綠化檔案。5 環境衛生 5.1 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車外觀整潔。5.2 物業共用部分清潔 1 樓內 1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 1 次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2)樓道、樓梯 每周清掃1次、每2周清拖1次樓道、樓梯地面。每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用 設施。每季度除塵1次樓內燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。2 電梯轎箱 每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1次;石材裝飾的電梯 轎廂，每季度養護1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。3 天臺、屋面 每季度清掃 1次天臺、屋面;雨季期間，每 2月清掃 1次天臺、屋面。每月巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設施 每日清掃1 次、巡視保潔 2 次樓外道路。每月清潔 1次樓外公共照明及共用設施;每季度清潔 1次雨蓬、門頭 等。5 水景 根據水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面;每年 清潔2 次水池池底。6 有害生物預防和控制 配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投 藥位置有明顯標志。7 雨雪天氣清潔 雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10:00 前清掃干凈。5.3 工作檢查和記錄 1 每日檢查 1 次清潔質量，做好記錄。2 每季度全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。6 公共秩序維護 6.1 主要出入口有專人24 小時值守。6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6:00 至22:00 巡視 2 次、22:00 至次日 6:00 巡視1 次。6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。6.4 機動車輛憑證出入。6.5 安防控制室設專人24 小時值守;監控影像資料、報警記錄，應 留存 30 日備查;管理制度、應急預案張貼在顯著位置。6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。6.7 每年進行2 次專項應急預案演習，做好記錄。6.8 備勤人員24 小時待崗。6.9 記錄與檔案 1 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。7 裝飾裝修管理 7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。7.2 建立裝飾裝修管理檔案。7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾 裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在 裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用人未申報登 記或者有違法違規行為的，應立即勸阻;拒不改正的，報告相關行政 主管部門及業主、業主委員會，并在物業管理區域內公示。7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協 議的當事人按照約定處理。7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋 措施，在 2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。

第四篇：北京市住宅物業管理服務等級標準一級

北京市住宅物業管理服務等級標準一級

（一）基本要求 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。2 承接項目，對住宅共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。3 管理人員和專業操作人員按照政府有關規定取得相應的專業培訓合格證書。4 有物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。5 服務人員佩戴標志，服務主動、熱情，文明用語。6 公開物業管理服務標準、收費依據、收費標準及收費辦法。在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，水、電、氣等急迫性報修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄（依法由專業部門負責的除外）。設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業管理服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。每年1次對房屋及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

10建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能隨時保證預案的實施。

11小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街道、社區居委會進行公益性宣傳。12冬季、雨季以及重大節假日進行安全檢查。

（二）房屋管理 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于非因小修不及時進行修繕而發生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向委托方提出報告與建議，按有關規定辦理。3 每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。4 定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發現破損及時修補。5按照政府有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。6 對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管部門。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

（三）共用設施設備運行維修養護 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），共用設施設備保持正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于非因小修不及時進行修繕而發生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向委托方提出報告與建議，按有關規定辦理。屬于特種設備的，按照政府有關規定，定期進行檢驗檢測，并符合相關規范。6 設備房保持整潔，無鼠害現象。7 庭院燈、樓道燈損壞及時修復。危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（四）協助維護公共秩序 負責小區公共區域內的公共財產的看護。

2封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤，危及人身安全處設有明顯標志。3 夜間對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡邏，每次巡邏人數為2人，做到有計劃、有記錄。對進出小區的車輛進行管理，車輛有序通行、停放。

（五）保潔服務

1.小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。2.小區公共保潔區域每日清掃1次。

3.按照政府有關要求對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。4.在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

5.發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳，維持正常的生活秩序。

（六）綠化養護管理 按北京市園林局規定的《三級養護標準》養護。

（七）消防管理 有健全的消防管理制度，建立消防責任制。消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。3 消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。每年進行1次消防訓練，保證有關人員掌握消防基本知識和技能。5 發生火情，及時處理，必要時及時報警，積極協助配合消防人員的工作。6 設有消防箱，備存緊急消防物資，設有消防監控中心的要24小時專人值守。

（八）停車管理 有健全的機動車、非機動車停（存）車管理制度和管理方案。2 對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行。3 機動車停車有序，24小時有專人巡視管理。定期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務。5 小區主要道路及停車場有交通標志。地下停車場保證照明，給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。

（九）二次供水管理 二次供水設施設備正常運行。

2水箱內按要求使用紫外線消毒燈，并按規定定期清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證、水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋必須上鎖。

3操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證，禁止無關人員進入二次供水機房接近高位水箱。

（十）電梯管理 無人值守電梯,應24小時運行。有人值守電梯，主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話和房號。凡設有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行。4 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內進行搶修，其它維修應在23點至次日5點以內進行。5一旦發生電梯停電、關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

（十一）裝修管理服務 按照政府有關住宅裝飾裝修管理的規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。受理裝修人的裝修申報登記，與裝修人、施工單位簽訂裝修管理服務協議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、不符合消防管理規定和治安管理規定等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告政府有關主管部門。業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修管理協議的行為當事人要按照 約定進行違約處理，問題嚴重的要報告行政主管部門。指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。

（十二）水景觀

小區內設置水景觀設施等，在接管時，維修運行要求應有約定，并按約定提供服務。

第五篇：北京市住宅物業服務四級 標準

北京市住宅物業服務四級標準

客戶服務 1.客戶服務場所

a.設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。

b.公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準

c.客戶服務中心工作時間，工作日及節假日不少于 8 小時，其他時間設置值班人員。d.設置并公示 24 小時服務電話。2.人員

a.從業人員按照相關規定取得職業資格證書。b.服務人員分崗位統一著裝，佩戴標志.c.配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。

d.項目負責人具有 3 年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。3．制度

a.建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。

b.建立突發公共事件的應急預案。c.建立物業服務工作記錄。

d.建立培訓體系，定期組織培訓、考核。4.檔案

a.建立物業管理檔案。b.配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。

c.應用物業服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。5.標志：設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。6.客戶服務

a.每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況、收支情況、本收支預算。b.涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。

c.對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。d.水、電急修 20 分鐘內、其他報修 30 分鐘內到達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在 30 分鐘內告知。報修回訪率應不少于30%。

e.業主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個工作日內回復。投訴回訪率 100%。f.每年至少公開征集 1 次物業服務意見，問卷率 80%以上，公示整改情況。g.設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。h.按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。i.每月組織 1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。j.每年組織業主參觀共用設施設備機房。

k.每年至少組織 2 次社區文化活動。

l.有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。m.重要節日進行美化裝飾.7.專項委托服務管理

a.簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。

b.專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。c.專項服務企業人員統 一著裝，佩戴標志。d.對專項服務進行監督及評價。

綠化養護 1.基本要求 a.喬木

植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長季節葉片保存率高于 90%。

b.灌木

植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。

c.綠籬和色塊

植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于 98%。

d.地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于 95%，花壇植物死亡率超過 2%后能及時補栽。e.草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 95%。2.綠化養護內容 a.灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節水灌溉設備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水 1 次，需水量大的植物根據長勢和土壤情況合理灌溉。b.施肥

喬木每年施肥 1 次；灌木每年施肥2 次至 3 次；地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；有條件的，應使用有機肥料。c.病蟲害防治

根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查 4 次病蟲害情況；并根據檢查結果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農藥，無明顯病蟲害發生。d.整形修剪

喬木每年修剪 1 次至 2 次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪 2 次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節前和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生長季節平均每月修剪 2 次，全年至少修剪 15 次。e.除草

每年全面除草 4 次，重點綠地增加除草次數；出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發現 50 厘

米以上的雜草應及時清除。f.垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 5 次。3.工作檢查

a.生長季節每月檢查 4 次綠化工作。

b.編制每月綠化養護措施和工作計劃。

c.綠化檔案齊全。

環境衛生

1.生活垃圾的收集、清運 a.實行生活垃圾分類收集。

b.配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。

c.每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑 1 次殺蟲藥。

d.每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

e.垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。2.物業共用部分清潔 a.樓內

1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 2 次信報箱。每周擦拭 1 次大堂玻璃。每 2 周擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔 2 次大堂、一層候梯廳。

2)樓道、樓梯樓梯

地面每周擦拭 2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。每季度除塵 1 次樓內燈具。根據地面材質，定期做地面清洗、養護。每日巡視保潔 2 次樓道、樓梯。b.電梯轎箱

每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖 1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理 2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養護 1 次。每日巡視保潔 3 次電梯轎箱。c.天臺、屋面

每季度清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃 1 次天臺、屋面。每 2 周巡查 1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。d.樓外道路及設施

每日清掃 1 次、巡視保潔 3 次樓外道路。每 2 周清潔 1 次樓外公共照明及共用設施；每 2 月清潔 1 次雨蓬、門頭等。e.水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔 1 次水面；每年清潔 2 次水池池底。f.有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。每日清掃 1 次、每周清拖 2 次樓道.g.雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日 10：00 前清掃干凈。3.工作檢查和記錄

a.每日檢查 1 次清潔質量，做好記錄。

b.每月全面檢查 1 次清潔質量，做好記錄。

c.清潔檔案齊全。

工程設施設備運行、維修養護 1.綜合管理

a.建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

b.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

c.組織實施房屋使用安全情況評估檢查

d.共用部位檢查中發現 的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。e.每年第四季度制定下一維修養護計劃。

f.特種設備按照有關規 定運行、維修養護和定期檢測。

g.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。h.設備機房

1)每月清潔 1 次，室內無雜物。2)設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。4)設施設備標志、標牌齊全。

5)在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.共用部位 a.房屋結構

每季度檢查 1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。b.建筑部件

1)每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2)每 2 周巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3)每 2 月檢查 1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。c.附屬構筑物 1)每 2 周巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2)每 2 月檢查 1 次雨、污水管井等。3)每 2 周巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。

4)每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測 1 次防雷裝置。3.空調系統

a.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

b.運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

c.每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒 2 次風機盤管濾網；每兩年清洗消毒 1 次風管。d.每年對空調系統進行 1 次整體性維修養護。e.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。f.每年檢查 1 次管道、閥門并除銹。

g.每年檢驗 1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。4.二次供水設施

a.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

b.每日巡視 2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。c.每 2 月切換 1 次備用水泵。

d.每季度檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。e.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。f.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。g.排水系統 5.排水系統 a.排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。b.污水泵

汛期每日巡視 2 次，平時每周巡視 1 次，檢查設備運行狀態；每周進行 1 次手動啟動測試；每季度養護 1 次。c.化糞池

每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。6.照明和電氣設備 a.樓內照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內修復；其他復雜故障 3 日內修復。b.樓外照明

每周巡視 3 次；一般故障 1 日內修復；其他復雜故障 5 日內修復；每 2 周調整 1 次時間控制器。c.應急照明

每日巡視 1 次，發現故障，即時修復。d.低壓柜

每日巡視 2 次設備運行狀況；每半年養護 1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查 1 次電氣安全；每半年檢測 1 次接地電阻；每年校驗 1 次儀表。e.低壓配電箱和低壓線路

每月巡視 2 次設備運行狀況；每年養護 1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換 1 次雙路互投開關。f.控制柜

每周巡視 1 次設備運行狀況；每年養護 2 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每半年校正 1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查 1 次遠控裝置。g.發電機

每月試運行 1 次，保證運行正常；每年 1 次帶負荷運行；每年活化 2 次蓄電池；每日巡視 1 次充電 機和蓄電池。h.配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。i.檢測

每 3 年檢驗1 次內部核算電能表。7.安全防范系統 a.報警控制管理主機

每日巡查 1 次，檢查設備運行狀態；每周表面清潔 1 次；每半年內部除塵 1 次。b.對講門口機

每 2 周檢查 1 次按鍵、顯示屏等；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內部除塵 1 次。c.網絡控制箱

每季度檢查 1 次外觀、接線；每季度表面清潔 1 次；每半年內部除塵 1 次。d.紅外對射探測器

每 2 月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每 2 月表面清潔1 次；每半年內部除塵 1 次。e.圖像采集設備

每周檢查 2 次監視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內部除塵 1 次。f.攝像機

每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔 1 次；每年防護罩內部除塵 1 次。g.解碼器

每季度檢查 1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔 1 次；每年內部除塵 1 次。h.云臺

每季度檢查 1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油 1 次。i.巡更點

每 2 周檢查 1 次外觀，發現故障隱患，即時排除；每 2 周表面清潔 1 次；每日存儲巡更記錄。j.讀卡器

每 2 周檢查 1 次外觀；每 2 周表面清潔 1 次，查看防水狀況。k.電磁鎖門鎖

每月檢查 1 次吸力、外觀、接線。l.出門按鈕

每月檢查 1 次開鎖功能、接線。8.電梯

a.電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

b.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。c.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

d.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

e.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

f.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在 15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在 30分鐘內到達現場。9.水景

a.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

b.使用期間每日巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每 2 周檢查 1次防漏電設施。

c.設置必要的安全警示標志。

d.水質符合衛生要求。消防安全防范 1.綜合管理

a.建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。

b.成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織 1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。

c.設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行 2 次消防安全培訓。

d.每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定每年檢測 1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。

e.發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機 構報告。

f.消防控制室設專人 24 小時值班，每班 2 人，及時處理各類報警、故障信息。

g.發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。2.消防設施設備維修養護 a.火災自動報警系統

1)火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查 1 次設備運行情況，保證24 小時連續正常運行；每月檢查測試 1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵 1 次。2)火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試 1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后每 3 年由專業清洗單位清洗 1 次。3)備用電源每月檢測切換 1 次主、備電源

每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵 1 次。b.消防廣播系統

每月檢查測試 1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵 1 次；每年機柜內的設備內部除塵 1 次。c.防排煙系統

每月檢查測試 1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護 1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。d.防火分隔設施

每月抽查測試 1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充 1 次潤滑油，電控箱內部除塵 1 次；每年維修養護 2 次防火門附件，在門的轉動部位補充 1 次潤滑油。

e.水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車 1 次，每季度檢查 1 次潤滑情況；每年養護1 次室內、外消火栓。

f.應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電 1 次，測量1 次照度和供電時間。

g.消防電梯

每月檢查測試 1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。

h.滅火器

每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態 3.公共秩序維護

1.出入口有專人 24 小時值守。

2.制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至 22：00 巡視 3 次、其中樓內巡視 1 次；22：00 至次日6：00 巡視 2 次，夜間巡查 2 人同行。

3.巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

4.機動車輛登記出入。

5.安防控制室設專人 24 小時值守；監控影像資料、報警記錄應留存 30日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著位置。

6.對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

7.記錄與檔案

1)各項工作記錄完整有效。

2)檔案齊全。

8.每年進行 3 次專項應急預案演習，做好記錄。

9.備勤人員 24 小時待崗，人數不少于秩序維護專業人員的 20%，配備必要的應急工具。

裝修管理

1.建立裝飾裝修管理服務制度。2.建立裝飾裝修管理檔案。

3.受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4.裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物業管理區域內公示。

5.裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。

6.委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在 2 日內清運。