第一篇：石家莊市普通住宅區物業管理服務等級指導標準

石家莊市普通住宅區物業管理服務等級指導標準

發布時間：2010-12-28 09:24:56

服務等級

一級

基礎條件

住宅區封閉；有不少于住宅總建筑面積千分之三的物業管理服務用房；綠化率 35%以上（包括水面）；有一定規模的園林景致；休閑活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位不少于1個/3戶；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范措施；有固定體育活動場（所）地。住宅區主出入口設房屋、道路平面分布圖、宣傳公示欄。各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。

服務內容

服務標準

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

3、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告，并報告有關部門依法處理。

4、陽臺封閉規格色調一致。

5、空調安裝位置統一，有條件的組織實施冷凝水集中排放。

6、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出住宅區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設施設備維修養護

1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

2、公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄；對設備故障及重大或突發事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率90%以上。

4、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。

5、道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規范。

6、樓道燈，景觀燈等公共照明設備完好率98%以上。

7、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每月檢查一次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。

公共秩序維護

1、門崗室美觀整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證；有減速設施及禁鳴標志。

2、按照規定線路和時間進行巡邏，每天不少于12次，對住宅區重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡查過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

3、住宅區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

4、對出入住宅區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。

5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。

6、管護好公共財物，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。

8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務

1、住宅區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳攔、信報箱等每周擦拭2次。

2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。

3、公共樓道每天清掃1次；樓梯扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。

4、根據住宅區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

5、每天定時收集垃圾，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每天清潔1次，無異味。

7、公共區域玻璃每周擦洗一次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

10、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

11、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

綠化養護管理

1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發現死樹應在一周內清除，并隨時補種。

2、草坪生長整齊，按時進行修剪。及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、煙頭、紙屑等。

3、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。

5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。

6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。

7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。

8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

綜合管理服務

1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業管理方案并組織實施。2按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3服務人員統一著裝、佩帶標志、語言規范、文明服務。4管理人員80%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

5、廣泛運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理。

6、建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。

7、設置“服務中心”，公示聯系電話，24小時有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。

9、采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。并對薄弱環節進行改進。

10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。

11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

服務等級

二級

基礎條件

住宅區封閉；有足夠的物業管理服務用房；綠化率 30%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1000平方米以上；固定活動館所200平方米以上；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他一項以上安全防范措施；有體育活動場所。主出入口設住宅區平面示意圖、宣傳公示欄。設有路、棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識。

服務內容

服務標準

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

3、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告，并報告有關部門依法處理。

4、陽臺封閉、空調安裝統一有序。

5、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設施設備維修養護

1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

2、公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄；對設備故障及重大或突發事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率85%以上。

4、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。

5、道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。

6、樓道燈公共照明設備完好率95%以上。

7、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每季檢查一次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。

公共秩序維護

1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。

2、按照規定線路和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區重點部位每3小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

3、住宅區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

4、對出入住宅區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。

5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。

6、管護好公共財產，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。

8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務

1、住宅區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。

2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。

3、公共樓道每周清掃2次；扶手每周擦拭2次，保持干凈整潔。4根據住宅區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

5、每天定時收集垃圾，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每周清潔2次，無異味。

7、公共區域玻璃每月擦拭2次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

10、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

11、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

綠化養護管理

1、花草樹木生長正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無枯死、無樹掛樹木無歪斜。發現死樹應及時清除，并適時補種。

2、草坪生長整齊，保持修剪。

3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。

4、綠籬超過平齊線時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物無枯死植株，無明顯禿裸。

5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。

6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。

7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。

8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

綜合管理服務

1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定較完善的物業管理方案并組織實施。2按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3服務人員統一著裝、佩帶標志、語言規范、文明服務。4管理人員70%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

5、運用計算機對業主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。

6、建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。

7、設置“服務中心”，公示服務聯系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。

9、采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上。對薄弱環節進行改進。

10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。

11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

服務等級

三級

基礎條件

住宅區封閉；有固定管理服務用房；綠化率 25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設施。主出入口設住宅區平面示意圖、宣傳欄。設有路標，棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識

服務內容

服務標準

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；

3、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告，并報告有關部門依法處理。

5、陽臺封閉有序。

6、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出住宅區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設施設備維修養護

1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

2、公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。

3、實行24小時報修值班制度。急修報修1小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率75%以上。

4、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

5、道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。

6、樓道燈公共照明設備完好率90%以上，按規定時間定時開關。

7、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有名顯標志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每半年檢查一次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。

公共秩序維護

1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。

2、按照規定線路和時間進行巡邏，每天巡邏不少于6次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

3、住宅區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

4、對出入住宅區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。

5、管護好公共財產，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

6、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務

1、住宅區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳攔、信報箱等每半個月擦拭1次。

2、公共樓道每周清掃1次；樓梯扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。

3、根據住宅區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。

4、定時收集垃圾。

5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每周清潔1次，無異味。

7、公共區域玻璃每月擦洗1次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

綠化養護管理

1、綠化布局合理，符合規劃要求。無枯枝、死樹、無樹掛。發現死樹應及時清除，并適時補種。

2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。

3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。

4、綠籬適時進行修剪，及時清除修剪廢棄物。

5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。

6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，無病蟲害引起枯枝死亡現象。

7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

綜合管理服務

1、建立物業管理制度，制定物業管理方案并組織實施。2按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3服務人員統一著裝、佩帶標志、語言規范、文明服務。4管理人員60%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

5、運用計算機進行簡單的日常辦公進行管理。

6、建立檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。

7、公示服務聯系電話，每周五天白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。

9、開展回訪工作，回訪率70%以上。對薄弱環節進行改進。

10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。

11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

服務等級

四級

基礎條件

住宅區基本封閉；有固定管理服務用房；有簡單的綠地、樹木植物。

服務內容

服務標準

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告，并報告有關部門依法處理。

3、雨水井、化糞池定期清理，保持通暢。

4、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出住宅區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設施設備維修養護

1、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。

2、急修報修3小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率60%以上。

3、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

4、樓道燈等公共照明設備完好率85%以上。

5、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有名顯標志和防范措施。

6、雨水井、化糞井根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

7、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。

公共秩序維護

1、配備門崗室，設專人24小時值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。

2、住宅區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

3、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務

1、住宅區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。

2、公共樓道、樓梯扶手每月清掃、擦拭1次，保持干凈整潔。

3、根據住宅區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。

4、及時收集垃圾。

5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每月清潔1次，無異味。

7、公共區域玻璃每季擦拭1次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

綠化養護管理

1、綠籬適時修剪，長勢良好。無垃圾、樹掛及堆物。

2、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。

3、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土。

4、適時組織防凍保暖，預防病蟲害。

綜合管理服務

1、建立日常物業管理制度。2按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。

3、管理人員60%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

4、建立檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。

5、受理物業管理服務合同范圍內的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

6、開展回訪工作，回訪率60%以上。

7、每半年公布一次物業管理服務費收支情況。

8、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

服務等級等外級

服務標準

達不到四級服務標準的 附件二：

物業服務收費指導標準

單位：元/建筑平方米

第二篇：石家莊市普通住宅區物業管理服務等級指導標準

石家莊市普通住宅區物業管理服務等級指導標準

發布時間：2010年12月28日

服務等級

一 級

基礎條件

住宅區封閉；有不少于住宅總建筑面積千分之三的物業管理服務用房；綠化率 35%以上（包括水面）；有一定規模的園林景致；休閑活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位不少于1個/3戶；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范措施；有固定體育活動場（所）地。住宅區主出入口設房屋、道路平面分布圖、宣傳公示欄。各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。

服務內容

服務標準

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

3、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告，并報告有關部門依法處理。

4、陽臺封閉規格色調一致。

5、空調安裝位置統一，有條件的組織實施冷凝水集中排放。

6、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出住宅區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設施設備維修養護

1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

2、公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄；對設備故障及重大或突發事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率90%以上。

4、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。

5、道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規范。

6、樓道燈，景觀燈等公共照明設備完好率98%以上。

7、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每月檢查一次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。

公共秩序維護

1、門崗室美觀整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證；有減速設施及禁鳴標志。

2、按照規定線路和時間進行巡邏，每天不少于12次，對住宅區重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡查過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

3、住宅區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

4、對出入住宅區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。

5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。

6、管護好公共財物，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。

8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務

1、住宅區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳攔、信報箱等每周擦拭2次。

2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。

3、公共樓道每天清掃1次；樓梯扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。

4、根據住宅區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

5、每天定時收集垃圾，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每天清潔1次，無異味。

7、公共區域玻璃每周擦洗一次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

10、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

11、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

綠化養護管理

1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發現死樹應在一周內清除，并隨時補種。

2、草坪生長整齊，按時進行修剪。及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、煙頭、紙屑等。

3、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。

5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。

6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。

7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。

8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

綜合管理服務

1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業管理方案并組織實施。2按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3服務人員統一著裝、佩帶標志、語言規范、文明服務。4管理人員80%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

5、廣泛運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費 管理、日常辦公等進行管理。

6、建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。

7、設置“服務中心”，公示聯系電話，24小時有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。

9、采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。并對薄弱環節進行改進。

10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。

11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

服務等級

二 級

基礎條件

住宅區封閉；有足夠的物業管理服務用房；綠化率 30%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1000平方米以上；固定活動館所200平方米以上；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他一項以上安全防范措施；有體育活動場所。主出入口設住宅區平面示意圖、宣傳公示欄。設有路、棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識。

服務內容

服務標準

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

3、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告，并報告有關部門依法處理。

4、陽臺封閉、空調安裝統一有序。

5、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設施設備維修養護

1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

2、公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄；對設備故障及重大或突發事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率85%以上。

4、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。

5、道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。

6、樓道燈公共照明設備完好率95%以上。

7、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明 顯標志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每季檢查一次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。

公共秩序維護

1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。

2、按照規定線路和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區重點部位每3小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

3、住宅區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

4、對出入住宅區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。

5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。

6、管護好公共財產，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。

8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務

1、住宅區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。

2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。

3、公共樓道每周清掃2次；扶手每周擦拭2次，保持干凈整潔。4根據住宅區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

5、每天定時收集垃圾，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每周清潔2次，無異味。

7、公共區域玻璃每月擦拭2次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

10、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

11、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

綠化養護管理

1、花草樹木生長正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無枯死、無樹掛樹木無歪斜。發現死樹應及時清除，并適時補種。

2、草坪生長整齊，保持修剪。

3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。

4、綠籬超過平齊線時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物無枯死植株，無明顯禿裸。

5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。

6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。

7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。

8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

綜合管理服務

1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定較完善的物業管理方案并組織實施。2按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3服務人員統一著裝、佩帶標志、語言規范、文明服務。4管理人員70%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

5、運用計算機對業主資料、收費 管理、日常辦公等進行管理。

6、建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。

7、設置“服務中心”，公示服務聯系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。

9、采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上。對薄弱環節進行改進。

10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。

11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

服務等級

三 級

基礎條件

住宅區封閉；有固定管理服務用房； 綠化率 25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設施。主出入口設住宅區平面示意圖、宣傳欄。設有路標，棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識

服務內容

服務標準

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；

3、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告，并報告有關部門依法處理。

5、陽臺封閉有序。

6、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出住宅區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設施設備維修養護

1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

2、公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。

3、實行24小時報修值班制度。急修報修1小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率75%以上。

4、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

5、道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。

6、樓道燈公共照明設備完好率90%以上，按規定時間定時開關。

7、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有名顯標志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每半年檢查一次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。

公共秩序維護

1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。

2、按照規定線路和時間進行巡邏，每天巡邏不少于6次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

3、住宅區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

4、對出入住宅區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。

5、管護好公共財產，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

6、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務

1、住宅區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳攔、信報箱等每半個月擦拭1次。

2、公共樓道每周清掃1次；樓梯扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。

3、根據住宅區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。

4、定時收集垃圾。

5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每周清潔1次，無異味。

7、公共區域玻璃每月擦洗1次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

綠化養護管理

1、綠化布局合理，符合規劃要求。無枯枝、死樹、無樹掛。發現死樹應及時清除，并適時補種。

2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。

3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。

4、綠籬適時進行修剪，及時清除修剪廢棄物。

5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。

6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，無病蟲害引起枯枝死亡現象。

7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

綜合管理服務

1、建立物業管理制度，制定物業管理方案并組織實施。2按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3服務人員統一著裝、佩帶標志、語言規范、文明服務。4管理人員60%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

5、運用計算機進行簡單的日常辦公進行管理。

6、建立檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。

7、公示服務聯系電話，每周五天白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。

9、開展回訪工作，回訪率70%以上。對薄弱環節進行改進。

10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。

11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

服務等級

四 級

基礎條件

住宅區基本封閉；有固定管理服務用房； 有簡單的綠地、樹木植物。

服務內容

服務標準

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告，并報告有關部門依法處理。

3、雨水井、化糞池定期清理，保持通暢。

4、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出住宅區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設施設備維修養護

1、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。

2、急修報修3小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率60%以上。

3、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

4、樓道燈等公共照明設備完好率85%以上。

5、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有名顯標志和防范措施。

6、雨水井、化糞井根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

7、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。

公共秩序維護

1、配備門崗室，設專人24小時值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。

2、住宅區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

3、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務

1、住宅區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。

2、公共樓道、樓梯扶手每月清掃、擦拭1次，保持干凈整潔。

3、根據住宅區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。

4、及時收集垃圾。

5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每月清潔1次，無異味。

7、公共區域玻璃每季擦拭1次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

綠化養護管理

1、綠籬適時修剪，長勢良好。無垃圾、樹掛及堆物。

2、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。

3、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土。

4、適時組織防凍保暖，預防病蟲害。

綜合管理服務

1、建立日常物業管理制度。2按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。

3、管理人員60%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

4、建立檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。

5、受理物業管理服務合同范圍內的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

6、開展回訪工作，回訪率60%以上。

7、每半年公布一次物業管理服務費收支情況。

8、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

服務等級 等 外 級

服務標準

達不到四級服務標準的 附件二：

物業服務收費指導標準

單位：元/建筑平方米

注：以上標準不含物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。如需投保，經業主大會同意，由業主委員會與物業管理企業協商確定，保險費用另行收取。

第三篇：普通住宅小區物業管理服務等級標準

普通住宅小區物業管理效勞等級標準〔試行〕

一

級

項

目

內

容

與

標

準

〔一〕

基

本

要

求

1、效勞與被效勞雙方簽訂標準的物業效勞合同，雙方權利義務關系明確。

2、承接工程時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理效勞人員統一著裝、佩戴標志，行為標準，效勞主動、熱情。

6、設有效勞接待中心，公示24小時效勞

。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業效勞合同之外的特約效勞和代辦效勞的，公示效勞工程與收費價目。

8、按有關規定和合同約定公布物業效勞費用或者物業效勞資金的收支情況。

9、按合同約定標準使用住房專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業主對物業效勞的意見，滿意率80%以上。

〔二〕

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修方案和住房專項維修資金使用方案，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約〔業主臨時公約〕要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主〔使用人〕的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和考前須知。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構平安及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元〔門〕、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

〔三〕

共用

設施

設備

維修

養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護〔依法應由專業部門負責的除外〕。

2、建立共用設施設備檔案〔設備臺帳〕，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、標準，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養標準；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造方案和住房專項維修資金使用方案，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、標準。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

10、容易危及人身平安的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

〔四〕

協助

維護

公共

秩序

1、小區主出入口24小時站崗值勤。

2、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有平安監控設施的，實施24小時監控。

3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

〔五〕

保

潔

服

務

1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時去除道路積水、積雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

〔六〕

綠化

養護

管理

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持欣賞效果。

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。

二

級

項

目

內

容

與

標

準

〔一〕

基

本

要

求

1、效勞與被效勞雙方簽訂標準的物業效勞合同，雙方權利義務關系明確。

2、承接工程時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理效勞人員統一著裝、佩戴標志，行為標準，效勞主動、熱情。

6、公示16小時效勞

。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業效勞合同之外的特約效勞和代辦效勞的，公示效勞工程與收費價目。

8、按有關規定和合同約定公布物業效勞費用或者物業效勞資金的收支情況。

9、按合同約定標準使用住房專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業主對物業效勞的意見，滿意率75%以上。

〔二〕

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修方案和住房專項維修資金使用方案，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約〔業主臨時公約〕要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主〔使用人〕的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和考前須知。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構平安及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元〔門〕、戶有明顯標志。

〔三〕

共用

設施

設備

維修

養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護〔依法應由專業部門負責的除外〕。

2、建立共用設施設備檔案〔設備臺帳〕，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、標準，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養標準；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造方案和住房專項維修資金使用方案，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區主要道路及停車場交通標志齊全。

9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

10、容易危及人身平安的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

〔四〕

協助

維護

公共

秩序

1、小區主出入口24小時值勤。

2、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次。

3、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

〔五〕

保

潔

服

務

1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。

2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時去除區內主要道路積水、積雪。

3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定期清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

5、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

〔六〕

綠化

養護

管理

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

3、定期去除綠地雜草、雜物。

4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

三

級

項

目

內

容

與

標

準

〔一〕

基

本

要

求

1、效勞與被效勞雙方簽訂標準的物業效勞合同，雙方權利義務關系明確。

2、承接工程時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理效勞人員佩戴標志，行為標準，效勞主動、熱情。

6、公示8小時效勞

。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。

7、按有關規定和合同約定公布物業效勞費用或者物業效勞資金的收支情況。

8、按合同約定標準使用住房專項維修資金。

9、每年至少1次征詢業主對物業效勞的意見，滿意率70%以上。

〔二〕

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修方案和住房專項維修資金使用方案，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約〔業主臨時公約〕要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主〔使用人〕的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和考前須知。至少兩次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構平安及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、各組團、棟、單元〔門〕、戶有明顯標志。

〔三〕

共用

設施

設備

維修

養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護〔依法應由專業部門負責的除外〕。

2、建立共用設施設備檔案〔設備臺帳〕，設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

3、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養標準；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造方案和住房專項維修資金使用方案，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

8、容易危及人身平安的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

〔四〕

協助

維護

公共

秩序

1、小區24小時值勤。

2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。

3、車輛停放有序。

4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

〔五〕

保

潔

服

務

1、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

2、小區公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。

〔六〕

綠化

養護

管理

1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

2、定期去除綠地雜草、雜物。

3、預防花草、樹木病蟲害。

第四篇：廣西壯族自治區物業管理服務等級標準指導意見

廣西壯族自治區物業管理服務等級標準

指導意見

一級標準

一、綜合服務

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務明確。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、設有服務接待中心，辦公設施設備先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理。公示24小時服務電話，有專職客戶服務人員，24小時受理業主來訪來電、咨詢、報修和投訴；水、電、氣等緊急報修30分鐘內、其它報修按雙方約定時間內到達現場；建立報修、投訴臺帳并有完整的報修、維修和回訪記錄，回訪率100%；夜間有管理人員值班，處理突發緊急事件。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

6、在物業服務中心懸掛（或張貼）物業服務企業資質證書（或復印件）、項目負責人照片，公示物業服務收費項目、標準及依據。

7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

8、每單元設置信息欄，在小區的顯著位置開辟公共信息欄。涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，應在小區主出入口、各樓層單元門張貼通知，履行告知義務。

9、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能隨時保證預案的實施。

10、定期對服務人員進行物業管理業務知識培訓、消防培訓及其他服務技能培訓；每年接受繼續教育培訓人員不少于30%（與行業培訓機構掛鉤）。

11、及時解答業主咨詢和處理業主投訴，每年進行一次物業管理服務滿意率調查，覆蓋面占全體業主60%以上，滿意率達85%以上。

12、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

13、按有關規定和合同約定公布物業服務費用和物業服務資金的收支情況。

14、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

15、每年至少開展一次健康有益的社區文化活動。

二、房屋管理

1、按照物業服務合同和業主（臨時）管理規約的約定對房屋及配套設施設備提供服務。

2、房屋共用部位管理制度完善，實施有效的日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

3、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修業主（臨時）管理有關規定和業主公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的專修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場。

5、房屋外觀完好、整潔，符合原設計要求，無任何違章裝修，違章搭建，公共區域無亂張貼懸掛現象。對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時維修養護。維修養護處理及時率達90%以上，巡查、檢修記錄和保養記錄齊全。

7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施場地的標示齊全、規范、美觀。

8、對危及房屋結構安全的行為及時告知并進行勸阻，對拒不改正的，報告行政主管部門，并記錄在案。

三、共用設施設備維修養護

1、公共配套設施完善，電梯、水電、消防設施先進，智能化程度高。

2、對共用設備設施進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）；建立完整的共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備管理科學、規范，維護良好，責任人明確；配備專業的操作維護人員，嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。設施設備運行正常。

4、屬于特種設備的，按照有關規定進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。

5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需維修且屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新

改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案。

7、設備房保持整潔、通風，有防鼠、防塵、防水等措施，無冒、滴、漏及鼠害現象。

8、設備房內相關操作規程上墻張貼；來訪登記；無鼠害；配有流體流向標識、設備運行狀態標識、危險設備配警示標識等。

9、消防監控、中控室等有專人24小時值班，值守人員每班工作時間不超過8小時。

10、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

11、對照明設備按規定時間定時開關，每天檢查，及時更換，路燈、樓道燈完好率不低于95%。

12、危及人身安全的隱患處有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

13、接到相關部門停水、停電通知后，應提前向業主做好通知工作。

四、協助維護公共秩序

1、配備先進的保安設備和監控報警系統，保持最佳運行狀態。

2、實行封閉性管理，小區主出入口24小時站崗值勤；公共秩序維護人員定期接受安全技能培訓。

3、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，配備專門人員實施24小時監控，并有完備記錄。

4、夜間主出入口及停車場工作人員需配置通訊設備，收到報警信號后應在10分鐘內趕到現場。

5、小區實行人車分流管理，有完備且明顯的車輛行走、限速、方向、停放等交通標志，對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

6、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理，進出小區的外來人員實施登記出入管理。

7、每年對服務人員進行消防培訓，對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

五、保潔服務

1、每棟每單元至少設置一個垃圾桶，垃圾日產日清，每日收集并清運垃圾至少1次。實行垃圾分類，垃圾袋裝化，容器封閉，保持垃圾桶清潔，無異味。

2、根據小區實際情況合理設置果皮箱或垃圾桶，每日清運2次。

3、有健全的保潔制度，公共保潔區域如小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次，電梯轎廂每日擦拭2次，目視無污跡；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次，路燈、樓道燈每月清潔1次；樓項天臺、屋頂每月清掃1次，有天臺、內天井的每日巡視檢查1次，無垃圾雜物。及時清除道路積水。發現堆積物或遺灑物及時清理。無明顯暴露垃圾，無衛生死角。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

6、按照政府有關要求對公共區域進行滅鼠、滅蠅、滅蟑、殺蟲、消毒活動。消殺前張貼通知，滅害藥物投放處有明顯標示。

六、綠化養護

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、綠化維護完好、充分，無明顯裸露土地。

3、綠化樹木生長基本正常，無死樹及明顯枯枝死杈，無嚴重黃葉、焦葉及明顯蟲咬；樹木無明顯釘栓、捆綁等現象；草坪生長良好，及時修剪和補栽補種；花卉、綠籬、樹木根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

4、綠地整潔，無明顯的堆物堆集、搭棚、侵占等現象。

5、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防旱、防澇、防凍。

6、定期噴灑藥物，預防病蟲害。噴灑藥物前有明顯提示。

7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。

8、綠化地設有愛護綠化宣傳牌。

二級標準

一、綜合服務

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務明確。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、設有服務接待中心，辦公設施設備先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理。公示24小時服務電話，及時處理物業管理服務訴求，急修1小時、其他保修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

6、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

7、在物業服務中心懸掛（或張貼）物業服務企業資質證書（或復印件）、項目負責人照片，公示物業服務收費項目、標準及依據。

8、每單元設置信息欄，在小區的顯著位置開辟公共信息欄。涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，應在小區主出入口、各樓層單元門張貼通知，履行告知義務。

9、定期對服務人員進行物業管理業務知識培訓、消防培訓及其他服務培訓。

10、及時解答業主咨詢和處理業主投訴，每年進行一次物業管理服務滿意率調查，滿意率達80%以上。

11、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

12、按有關規定和合同約定公布物業服務費用和物業服務資金的收支情況。

13、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

14、按合同適時開展健康有益的社區文化活動。

二、房屋管理

1、按照物業服務合同和業主（臨時）管理規約的約定對房屋及配套設施設備提供服務。

2、房屋共用部位管理制度完善，實施有效的日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

3、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主（臨時）管理規約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的專修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會或有關部門。

5、房屋外觀良好、整潔，無違章裝修，違章搭建，公共區域無亂張貼懸掛現象。對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時維修養護。維修養護處理及時率達85%以上，巡查、檢修記錄和保養記錄齊全。

7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。有完整的小區標識導示系統。

三、共用設施設備維修養護

1、公共配套設施完善，電梯、水電、消防設施先進，智能化程度高。

2、對共用設備設施進行日產管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）；建立完整的共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備管理科學、規范，維護良好，責任人明確；配備專業的操作維護人員，嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。設施設備運行正常。

4、設備房內相關操作規程上墻張貼；來訪登記；無鼠害；配有流體流向標識、設備運行狀態標識、危險設備配警示標識等。

5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需維修的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。建立消防管理制度、消防責任制及火災消防預案。

7、設備房保持整潔、通風，有防鼠、防塵、防水等措施，無冒、滴、漏及鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

9、對照明設備按規定時間定時開關，每天檢查，及時更換，路燈、樓道燈完好率不低于90%。

10、危及人身安全的隱患處有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

11、接到相關部門停水、停電通知后，應向業主做好通知工作。

四、協助維護公共秩序

1、配備保安設備和監控報警系統，保持良好運行狀態。

2、實行封閉性管理，小區主出入口24小時站崗值勤；公共秩序維護人員定期接受安全技能培訓。

3、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次,；配有安全監控設施的，配備專門人員實施24小時監控。

4、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

5、進出小區的裝修、家政等勞務人員及其他外來人員實施登記出入管理。

6、每年對服務人員進行消防培訓，對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

五、保潔服務

1、每棟每單元至少設置一個垃圾桶，每日清運1次。實行垃圾分類，垃圾袋裝化，容器封閉，保持垃圾桶清潔，無異味。

2、根據小區實際情況合理設置果皮箱或垃圾桶，每日清運1次。

3、有健全的保潔制度，小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳保持清潔；樓內其他公共區域地面每日清掃2次，每周拖洗一次；共用部位玻璃每月清潔2次，路燈、樓道燈每月清潔1次；及時清除道路積水。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

6、根據小區情況制定合理的消毒和滅蟲除害計劃并有效實施。消殺有明顯通知及警示。

六、綠化養護

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期修剪、養護，各種綠化植物長勢良好。

3、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防旱、防澇、防凍。

4、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

5、定期清除綠地雜草、雜物。

6、園林建筑和輔助設施整潔無損。

7、綠化地設有愛護綠化宣傳牌。

三級標準

一、綜合服務

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務明確。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、設有服務接待中心，辦公設施設備完備。公示16小時服務電話，及時處理物業管理服務訴求，急修2小時、其他保修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

6、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

7、及時解答業主咨詢和處理業主投訴，每年進行一次物業管理服務滿意率調查，滿意率達70%以上。

二、房屋管理

1、按照物業服務合同和業主（臨時）管理規約的約定對房屋及配套設施設備提供服務。

2、有房屋共用部位管理制度，實施有效的日常管理和維修養護。

3、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主（臨時）管理規約要求，建立住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的專修方案，告知

裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每周巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門。

5、房屋外觀良好，無違章裝修，違章搭建，公共區域無亂張貼懸掛現象；對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好記錄，并及時維修養護。維修養護處理及時率達80%以上，檢修記錄和保養記錄齊全。

7、小區設有小區平面示意圖，有小區標識導示系統。

三、共用設施設備維修養護

1、公共配套設施完善。

2、對共用設備設施進行日產管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

3、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄齊全。

4、設施設備管理規范，定期維護，配備設備設施管理人員，按照設施設備操作規程及保養規范運作。設施設備運行正常。

5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需維修的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無明顯冒、滴、漏及鼠害現象。

8、對照明設備按規定時間定時開關，每天檢查，及時更換，路燈、樓道燈完好率不低于85%。

9、危及人身安全的隱患處有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

10、接到相關部門停水、停電通知后，應向業主做好通知工作。

四、協助維護公共秩序

1、小區主出入口24小時站崗值勤；配有必要的技防監控設施。

2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次，并做好巡查記錄。

3、對進出小區的車輛實施管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

五、保潔服務

1、每棟每單元至少設置一個垃圾桶，每日清運1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔，無異味。

2、根據小區實際情況合理設置果皮箱或垃圾桶，每日清運1次1次。

3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；樓內公共區域地面每日清掃1次，每半月拖洗一次；共用部位玻璃每月清潔1次，路燈、樓道燈每月清潔1次；及時清除道路積水。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每季檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

6、根據小區情況制定消毒和滅蟲除害計劃并實施。

六、綠化養護

1、有專職人員實施綠化養護管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期修剪、養護。

3、定期清除綠地雜草、雜物。

4、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

5、園林建筑和輔助設施完好無損。

四級標準

一、綜合服務

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務明確。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、設有服務接待中心，公示8小時服務電話，及時處理物業管理服務訴求，按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

4、有物業管理方案，財務管理、檔案管理等制度。

5、服務人員持有職業上崗證書。

二、房屋管理

1、按照物業服務合同和業主（臨時）管理規約的約定對房屋及配套設施設備提供服務。

2、有房屋共用部位管理制度，實施日常管理和維修養護。

3、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主（臨時）管理規約要求，裝修前，依規定審核業主（使用人）的專修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少2次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、每周巡查1次小區，發現損壞進行維修、養護。

7、小區、棟、單元（門）、戶有明顯標志。

三、共用設施設備維修養護

1、對共用設備設施進行日產管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、設施設備按期維護，運行正常。

3、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修記錄齊全。

4、設備設施管理人員，按照設施設備操作規程及保養規范運作。

5、消防設施設備可隨時啟用；消防通道暢通。

6、設備房保持整潔、通風，無明顯冒、滴、漏及鼠害現象。

7、對照明設備按規定時間定時開關；路燈、樓道燈完好率不低于80%。

四、協助維護公共秩序

1、小區24小時值勤。

2、實施巡視巡查制度，對重點區域重點部位每6小時至少巡查1次。

3、車輛停放有序。

4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主

委員會和有關部門。

五、保潔服務

1、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每日清運1次。

2、小區公共場所每日清掃1次。

3、雨、污水井每季檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。

六、綠化養護

1、對草坪、花卉、綠籬、樹木進行修剪、養護。

2、定期清除綠地雜草、雜物。

3、預防花草樹木病蟲害。

二O一三年六月

第五篇：江蘇省物業管理服務等級標準

江蘇省物業管理服務等級標準（一級）

一、房屋及共用部位、共用設施、設備的維修養護：

1、房屋完好率95%以上

;2、房屋零修、急修及時率75%以上；3、房屋零修合格率85%以上；4、房屋立面較整潔，無重大缺損；5、房屋裝修符合管理規定；6、協調水、電、氣等部門的正常保障；7、環衛設施基本完好；8、道路暢通，路面較平整；9、消防設施基本完好，可隨時啟用。

二、安全保衛：1、安全入口24小時值班；2、安全護衛人員定時巡查；3、交通車輛管理有序；4、有應急處理計劃，遇險及時報警。

三、綠化環境衛生：1、綠化覆蓋率15%以上；2、花草樹木長勢良好，無大面積蟲害現象；3、建立清掃保潔制度，專人定時保潔清掃，定時殺蟲滅鼠，垃圾日產日清。4、院內通路基本整潔；5、公共設備、環衛設施基本整潔；6、無亂設攤點、廣告牌、亂貼畫現象。

四、經營服務與文體服務：1、能提供基本的生活服務、維修服務，如房屋自用部位設施、設備的維修等；2、公共娛樂文體活動常年開展3項以上。

五、服務質量、效果：1、服務人員盡職盡責，崗位職責明確，服務項目及價格公布；2、公共服務費收支情況定期（1－2次/年）公布；3、維修基金帳務報業委會審核，并定期向業主通報；4、建立投訴記錄，有效投訴辦結率在80%以上，回訪率95%以上；5、業主意見反饋、滿意率60%以上。

六、硬件環境：1、小區符合規劃要求，容貌完好，無違章搭建現象；2、主出入口有小區平面示意圖，標號標志明顯；3、水、電、排水、消防、綠化、環衛設施設備基本齊全；4、停車場；5、主出入口設有值班室。

七、物業管理企業：1、有物業管理企業資質證書；2、企業有內部考核制度，崗位職責明確；3、人員持證上崗率80%以上，經理持有物業崗位證書；4、安全護衛人員統一著裝。

八、業主委員會：具備條件的應成立業主委員會。（目前東院沒有專項維修資金，中大修、維修、更新有困難）

江蘇省物業管理條例19條：物業管理服務事項主要包括以下內容

（一）物業共用部位和物業共用設施設備日常維護和管理。

（二）物業管理區域內日常環境衛生綠化的管理。

（三）協助管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。

（四）物業裝飾裝修的安全性能，垃圾清運等管理服務。

（五）應業主要求進行的室內特殊維護服務。

（六）物業檔案資料的管理。

東院委托服務事項

（摘《合同》第二章）

一、房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、基礎、柱、梁、內外墻體等承重結構、樓梯間、戶外墻面、走廊通道、門廳等。

二、共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天線、垃圾道、天然氣、暖氣干道、加壓供水設備、配電系統、中水系統、小區自管公共廁所、樓內消防設備等。

三、公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括：道路、廣場、室外上下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、地下停車庫、路面停車位、變電室、設備間、公共門廳過道、地下室、窨井、警衛值班室等。

四、公用綠地、花草、樹木、建筑小品的養護與管理。

五、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括：商業網點、攤位、文化娛樂場所等。

六、公共環境衛生，包括：房屋共用部位和公共場所的清潔衛生、垃圾的收集清運等。

七、交通與車輛行駛、停放秩序的管理。確保本物業區域內車輛行駛、停放有序、交通順暢（不承擔人身、財產保險、保管責任）。

八、維持物業區域內公共秩序，包括安全監控、門崗值勤、巡視，協助公安機關做好安全防范工作等（不承擔人身、財產保險、保管責任）。

九、管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、物品等。

十、負責向業主和物業使用人按規定收取有關物業管理服務費用等。

十一、組織開展社區文化娛樂活動。

十二、業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并按規定收費。

十三、對業主和物業使用人違反《業主公約》的行為，根據具體情況，采取批評、規勸、警告、制止、向物業主管部門報告等措施。

東院物業服務質量標準

（摘《合同》第五章）

乙方須按下列規定，實現目標管理：

1、房屋外觀：清潔衛生、完好無損；

2、設備運行：協調好水、電、汽部門的正常保障，滿足正常使用；

3、房屋及設備、設施的維修、養護：房屋完好無重大缺陷、零修及時率90%以上；

4、公共衛生環境：清潔衛生，無死角，無亂設攤點、廣告牌現象；

5、綠化：定期做好整枝、修剪草坪草地，及時做好病蟲害防治工作，花木長勢良好；

6、交通秩序：劃線停放，管理有序，道路順暢；

7、治安：維護小區正常秩序，治安形勢明顯好轉；

8、急修：24小時接受報修，零修合格率90%以上，隨報隨修；

9、乙方執行江蘇省一級物業管理服務標準，業主和使用人滿意率達到65%以上。

補充說明：（東大院至今沒有專項維修資金，大、中修和更新有困難）

補充以下意見：

1、做好物業公用部位、公用設施設備的維修、養護工作。

（1）對于公用部位、公用設施設備發現問題要及時處理；

（2）雨季來臨前，對房屋漏雨情況作一次調查，分別情況及時作出處理。急修、小修要及時，中修、大修報業主委員會研究處理。

（3）做好與水、電、汽等有關部門的密切配合，確保東院生活區水、電、汽供應順暢。

（4）對于坑凹不平的路面，要有計劃地修補，做到路面平整。

2、做好治安防范工作

（1）西門、南門有專人24小時值勤，做到規范認真，禮貌文明；東小門定時開放，專人值班，以防閑雜人員自由進出物業小區。

（2）東院24小時內有專人值班，巡邏，白天巡邏不少于4次，晚上巡邏不少于6次，做到機警、細心，以便及時發現問題，排除治安隱患，有電話記錄。

（3）對陌生人和車輛進入東院要進行必要的查詢和登記；對拖物外出者要登記。

（4）值勤人員要統一著裝，注意形象。

（5）東院生活區發現安全事故要采取應急措施，并報有關部門。

3、維護好交通秩序。

（1）有交通管理標志牌。

（2）進入東院的車輛要分別進行疏導。

原東院汽車停放指定泊位，外面因事進入東院汽車停放指定地點，并收臨時停車費；幼兒園門口一律不得停放汽車、摩托車、自行車、電瓶車要停放入棚。克服亂停放現象，讓道路順暢。

4、創造良好的衛生環境。

（1）及時清掃。對路面、廣場、花園每天清晨和下午各打掃一次，要清除花園內的雜物、雜草、廢品，每周樓道清掃一次、每周樓道扶手擦拭一次?；緹o垃圾、無雜物、無亂堆放、無死角現象，垃圾日產日清。遇暴雨、暴雪必須組織人員及時清掃，1小時內清除積水、積雪。

（2）加強對廣告、攤販、小店的環境衛生管理監督，店面招牌整齊、無外溢現象。無噪音、油煙等污染業主生活。

（3）下水道、化糞池上半年各清理一次，下半年重點檢查發現問題及時處理，做到及時疏通，無堵塞外溢現象，確保公共廁所的衛生、安全。無明顯異味，要有足夠的保潔人員，不得中途減少。

（4）衛生環境要達到創衛的標準。

5、做好綠化工作

（1）每年一次開展對樹木的整枝、花圃的培植、護理。

（2）每年兩次及時噴灑藥水，防止病蟲害，做到無枯死、無破壞、花木長勢良好。

（3）定期剪修草坪、花木、樹枝，無雜草、無裸露，保護建筑小品，確保環境優美。

（4）綠化帶每天清掃一次，無果皮、紙屑、石塊。

6、做好攤位、廣告的管理工作

總的要求：規范、限量。東院攤位不超過20個，幼兒園對面原則上不設點，最多不超過5個，院內不允許攤位過夜。合同以三個月或半年為期限，一人一位。攤位必須有臨時攤位證，服從管理。

做到三不：不影響交通，不影響環衛，不影響院容。

7、人員組織：總建制不少于35人——其中治保不少于15人，環衛不少于11人，水、電、瓦、綠化各1人，辦公室4－5人（總經理、總監、會計、收費員）。

廣告要定地段、定時間，規范整齊。

做到人力配齊，崗位明確，骨干相對穩定，不隨意中途裁人，持證上崗，統一著裝，文明服務。