第一篇：小區物業管理信息系統

小區物業管理信息系統

1概述

1.1開發背景

1.2系統目標和開發可行性 1.2.1系統目標

住宅小區物業管理信息系統完成功能主要有：物業公司負責住宅小區房屋、設施、設備、環境衛生、公共秩序、保安、綠化等管理工作。由住戶繳納費用和出租房屋費用來維持各項費用支出。

⑴住宅小區樓宇經過驗收接管后，開始建立小區房產基本資料，為收費及管理做基礎工作。小區的樓房管理包括出售房屋，出租房屋和公用建筑，它們以樓號、單元號和房號標識。

⑵建立車位資料，為收費及管理做基礎工作。車位用車位號標識。⑶購房人收到有效的人住通知書后，攜帶身份證到管理處辦理人住手續，填寫居民入住登記表(個人及家庭基本情況)并簽訂人住協議(承諾書)。

⑷用戶一旦入住(領取鑰匙)后，抄表員入戶登記水電氣表底數。⑸住戶裝修房屋，要先與物業公司簽約后方可施工，房屋裝修協議書的主要內容有:甲方(裝修公司)名稱、甲方法定代表人、乙方名稱、乙方房號、簽約日期、裝修部位及各部位裝修內容(項目包括屋頂、墻面、地面、陽臺、門窗、廚房、廁所、采暖設備、壁柜頂柜、管道)，簽約后到收費處交納管理費、裝修保證金和施工安全保證金，領取施工許可證。

⑹裝修完畢驗收后，退回保證金，但如果違反裝修制度則從違約金中扣除后退還。

⑺住戶可以隨時到管理處挑選空車位，選中后填寫車位登記表，當然也可以更改車位或在結清費用后取消車位。

⑻住戶需要退戶時，持有效證明到收費處結清費用后做退戶處理。

(9)住戶的住房或設備設施出現問題可以直接或打電話到接待處報修，講明地址、姓名、修理部位、損壞情況、約定時間和收費標準，接待員填寫維修服務單，向維修組下達任務;維修員維修后，在服務單上填寫實際維修人、維修時間段、維修內容和價格，經住戶驗收交回接待處。

(10)接待處負貢接待住戶的投訴，登記投訴情況和解決結果。

1.2.2系統開發可行性

（1）經濟可行性

傳統的管理方式，以人工方式完成業務，進行報表的制作，對數據進行綜合分析等，所以耗用工時較多，且效率低下。對物業管理人員要求數量多，耗資高，錯誤率高，工作人員流動和對新人的培訓經費也是不小的開支。而如果開發一個能滿足業務要求的物業管理信息系統，從問題的識別到系統實施、評價、維護，開發周期一個月，所需人工成本，各種軟硬件成本，日常維護費用，其和低于目前的人工費用。由于系統的開發應用使物業管理公司管理與工作效率提高會帶來的無形的經濟效益，對于物業管理公司提高物業管理水平有很大幫助。數據的處理加快，可以節省人力，節約時間。而且系統對于輸入輸出的規范，也提高了數據可用性，增強了數據安全系數，能夠更方便、簡單、快速地查詢各個方面的信息，方便快捷的繳費，登記、排查所有的安全隱患，票據、協議的生成、打印等，對提高小區物業管理水平有一定得現實意義。按長期的使用計算，開發系統的造價平均到每年與傳統式的管理方式的年耗資本相對比，性價比是可行的。（2）技術可行性

技術上的可行性，主要考慮使用現有的技術，能否在預定的時間內實現該系統的功能。作為軟件工程專業的學生，掌握了數據庫原理及其應用技術，對數據庫的設計、應用、維護與程序的編寫、調試有了深刻的認識與一定的實踐能力，從一定程度上具備了開發該系統的能力。由于SQL Server強大的數據庫開發功能、方便快捷的數據庫接口設計功能、使用的靈活、以及他們當前的廣泛實際應用，充分說明本系統在技術方面可行。（3）數據可行性

小區物業的管理已有原先的統計資料，業主的信息，收費，維修的單據，這些都是開發的基礎，只是變原先的手工統計，為計算機統計，數據統計方面完全可行。（4）調度可行性

調度可行性指的是建議的計算機系統能否在規定的期限內交付給用戶。由于合同的規定，能否預期的交付涉及到開發人員的信譽等等。所以開發期限的選定也是非常重要的因素，根據小區物業管理的日常的正常的業務運作規律和工作性質，可以看出這些內容是我們平時常見的工作，所以開發人員在開發起來比較容易入手，所以可以判斷開發本系統的周期比較短，開發中的不可預見問題會比較容易解決，在開發小組的分析后應該容易做出相對準確的，誤差微小的開發期限，應該可以在規定時間內，快速的、完整的交付給用戶使用。（5）分析結論

經過技術、經濟方面的可行性分析后，認為本物業管理系統是可行的，它可以幫助工作人員準確、快捷、方便的完成各項業務，并為小區居民帶來益處。

1.3組織結構分析

圖1-1組織結構圖

2系統需求分析

近年來，隨著人民生活水平的提高，人們對住宅質量提出更高的要求。小區物業管理主要涉及到大量的業主資料、繁雜的收費統計以及小區各項資源的管理，傳統的人工管理方式難以應付。

而要高效、正規地進行物業管理，就必需引進計算機技術，這樣才能在物業管理中形成良性循環，提高工作效率。在物業管理中，計算機能幫助物業管理公司處理大量數據，非常方便地進行文件資料的存儲、處理、傳輸、打印、分析，實現信息的共享與高速交換，從而提高工作效率和服務水平，讓物業管理走向正規化、程序化、決策科學化，同時引入計算機能更好地宣傳企業形象、提高企業聲譽。因此，開發一套高效率、無差錯的小區物業管理系統軟件十分必要。綜合以上種種原因，我們要開發物業管理系統，實現用計算機進行物業管理。主要實現住戶管理功能、房產管理功能、維修管理功能、繳費管理功能等。可以實現管理的信息化，規范物業管理，減少安全隱患和糾紛等不和諧因素提高辦公效率，減少辦公壓力，健全管理體制，提高數據安全性，縮短信息的響應時間，將以前傳統的、零散的、被動的管理模式轉變為先進的、系統的、主動的管理模式

2.1現行系統的業務描述

本系統主要包括六個業務流程，即房產信息相關管理、投訴相關信息管理、報修相關信息管理、物業收費相關信息管理和車位相關信息管理。房產信息相關管理是物業管理人員上級管理驗收后的房產進行信息錄入、統計等操作。涉及到業主入住處理、物業費用、車位租用等相關信息。

裝修相關信息管理是物業管理人員對裝修進行登記、處理、統計等操作。涉及到簽訂裝修協議、繳納管理費用、保證金等相關信息。

報修相關信息管理是物業管理人員對報修進行登記、處理、統計等操作。涉及到報修人、報修項目、處理人、收費金額等相關信息。

投訴相關信息管理是物業管理人員對投訴進行登記、處理、統計等操作。涉及到投訴人、投訴內容、處理人等相關信息。

物業收費相關信息管理包括收費項目的設置、繳費處理、預付款處理、收費統計等操作。是物業管理業務中非常重要的一個環節。

車位相關信息管理是對車位的使用情況進行管理，涉及到的業務有對車位的登記、出租、收費等操作。

2.2現行系統的數據流程分析

該物業管理公司業務流程圖如下：

圖1-2房產部業務流程圖

圖1-3車位管理業務處理

圖1-4維修及投訴業務流程圖

圖1-5裝修業務流程圖

圖1-6繳費業務處理

2.3系統數據建模（ER圖）

圖1-7業主實體及屬性

圖1-8房屋實體及屬性

圖1-9車位實體及屬性

圖1-10維修部實體和屬性

圖1-11服務部實體及屬性

圖1-12收費部實體及屬性

圖1-13家庭實體及屬性

圖1-14各實體間聯系圖

2.4 系統功能建模（數據流程圖）

圖1-15頂層數據流程圖

圖1-16一級細化數據流程圖

2.5數據字典

表1-1數據元素卡片

表1-2數據流卡片

表1-3數據處理卡片

表1-4數據存儲卡片

3總體設計

本系統層次分六個功能模塊：基本設置、房產信息管理、投訴管理、保修管理、繳費管理和車位管理。

3.1系統層次圖

圖1-17層次圖

3.2系統IPO圖

4詳細設計

4.1基本設置模塊詳細設計 4.1.1模塊定義

在系統中定義基本設置模塊，用來設置物業人員分配登錄權限、設置及修改密碼等。

4.1.2輸入項目

數據輸入是用戶與計算機的主要接口，其設計內容主要包括：輸入界面設計、輸入方式選擇和數據的校驗設計，由物業管理員輸入驗證信息并保存。

4.1.3輸出項目

輸出設計是用戶與系統的另一個重要接口，用戶所需要的各種管理業務和經營決策等信息，都是由系統的輸出部分完成的。顯示用戶修改，并確認是否保存修改。

4.1.4程序算法設計（程序邏輯）

圖1-18管理員登錄程序流程圖

4.2房產資料管理模塊詳細設計 4.2.1模塊設計

在系統中定義基本設置模塊，存放房產信息，以便查看，并利于管理。

4.2.2輸入項目

數據輸入是用戶與計算機的主要接口，其設計內容主要包括：錄入、修改等與房產相關信息在確定無誤后存檔。

4.2.3輸出項目

輸出設計是用戶與系統的另一個重要接口，輸出的內容包括：與房產有關信息，如房產編號、業主姓名、建筑面積等信息。

4.2.4程序算法設計（程序邏輯）

圖1-19房產管理程序流程圖

4.3投訴管理模塊詳細設計 4.3.1模塊設計

在系統中定義基本設置模塊，存放住戶所投訴事件，便于查看，盡快解決問題。

4.3.2輸入項目

數據輸入是用戶與計算機的主要接口，其設計內容主要包括：有服務部接待處人員錄入投訴事件，解決后及時修改投訴狀態。

4.3.3輸出項目

輸出設計是用戶與系統的另一個重要接口，輸出的內容包括：顯示投訴是否解決、由何人負責等相關信息。

4.3.4程序算法設計（程序邏輯）

圖1-20投訴管理程序流程圖

4.4報修管理模塊詳細設計 4.4.1模塊設計

在系統中定義基本設置模塊，存放保修及維修信息。

4.4.2輸入項目

數據輸入是用戶與計算機的主要接口，其設計內容主要包括：錄入、修改保修信息。

4.4.3輸出項目

輸出設計是用戶與系統的另一個重要接口，輸出的內容包括：報修統計表，由維修部進行維修，輸出維修清單等。4.4.4程序算法設計（程序邏輯）

圖1-21報修管理程序流程圖

4.5繳費管理模塊詳細設計 4.5.1模塊設計

在系統中定義基本設置模塊，統計與業主相關的繳費信息。

4.5.2輸入項目

數據輸入是用戶與計算機的主要接口，其設計內容主要包括：輸入維修部、裝修部和車位租用等費用并匯總。

4.5.3輸出項目

輸出設計是用戶與系統的另一個重要接口，輸出的內容包括：業主需要繳納的各項費用。

4.5.4程序算法設計（程序邏輯）

圖1-22繳費管理程序流程圖

4.6車位管理模塊詳細設計 4.6.1模塊設計

在系統中定義基本設置模塊，統計車位信息并存入系統。

4.6.2輸入項目

數據輸入是用戶與計算機的主要接口，其設計內容主要包括：輸入本小區詳細車位情況，為業主租用提供方便。

4.6.3輸出項目 輸出設計是用戶與系統的另一個重要接口，輸出的內容包括：輸出小區內車位情況，及時查看，更新車位情況。

4.6.4程序算法設計（程序邏輯）

圖1-23車位管理程序流程圖

5測試要點

軟件測試的目的就是為了發現程序中的錯誤而執行程序的過程，這是一種以反向思維的方式驗證程序正確性的思路，即測試各種情況未發現錯誤出現，可認為該軟件是基本正確的。軟件測試從不同的角度出發會派生出兩種不同的測試原則：從用戶的角度出發，希望通過軟件測試能充分暴露軟件中存在的問題和缺陷，從而考慮是否可以接受該產品；從開發者的角度出發，希望通過測試能表明軟件產品不存在錯誤，已經能夠滿足用戶的需求，并正常使用，以引確立用戶對該軟件質量的信心。兩種觀點都是人們處在不同位置的正常的心理反應，撇開這些主觀的因素，正確的認識測試的目標是十分重要的，因為目標的確定直接決定測試方案的設計，最終影響測試結果和對程序正確性的評價。

6系統運行與維護

系統運行與維護是指為了改善系統功能，解決系統運行期間發生的問題。例如，商店要搞會員制，希望加入此功能，要求對系統作出相應的改動。系統維護的內容包括程序維護、數據維護、代碼維護和設備維護。系統維護是時間很長的一項工作。

第二篇：小區物業管理

。

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。

補充：

物業管理的水平與小區居民的生活息息相關,小區居民都希望有一個好的物業管理機構,但是,總是事與愿違.物業管理工作不遂人意,也不能去怪物業管理工作人員,他們的工作也很辛苦.主要是有的居民小區缺少物業管理的“把關人”,以致缺少小區民主管理的“實施人”,各方面的工作缺少監督,也就缺少規范,顯得亂哄哄了.我們必須重視以下幾個問題:

一,選舉產生業主委員會:由小區居民中挑選作風正派,肯為大家工作,責任性強的居民代表,經過民主選舉產生業主委員會.業主委員會代表所有的業主,對物業管理工作進行監督,維護業主的合法權益.業主委員會成員一定要在業主中有威信,辦事不徇私情.選舉一定要符合選舉辦法.決不能隨隨便便地一投票就算數.業主委員會產生以后,要樹立它的威信.雖然它是民間產生的機構,由于它和居民的生活關系密切,必須對它給予充分的重視.沒有業主委員會,就談不上如何加強物業管理工作.二,小區內的車輛停放工作要充分聽取業委會和居民群眾的意見:小區內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源,有的物業干部也覺得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊.有了業主委員會這個問題就比較容易辦.如一個居民小區停有幾輛大型貨運汽車和大巴士,這些車輛由于車況較差,啟動時噪音很響,影響居民的休息和睡眠.居民把意見反映給業主委員會,要求禁止大型車輛停入小區.在業主委員會和大型車駕駛員溝通的時候,他們表示很難接受,通過

業主委員會的反復做工作,并為他們落實了停車地點,終于實現了大型車不再進小區.又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業主委員會就把這個建議交全體居民討論投票.結果大多數居民不同意減少綠地,增加停車位的建議.從而把這個建議否決了,確保了大多數業主的權益.業主委員會就是這樣一個小區里的當家人.關系到居民們生活的大事,都要經過他們去做,去落實.有了業主委員會,小區的管理工作順暢多了.三,小區的資金使用監督工作:業主委員會代表業主監督物業管理的

第三篇：加強小區物業管理（模版）

加強小區物業管理·促進和諧社區建設

物業管理與老百姓的生活息息相關，近年來，隨著城市建設的快速推進，居民對加強小區物業管理的要求越來越迫切。我社區虹橋一、二村自去年經老小區改造后引進物業進駐小區管理已一年時間了，針對一年來物業管理情存在的一些問題進行了調查與思考，現將調查情況分述如下： 一、一年來物業管理取得的成效

1、物業管理觀念日益得到重視。由于物業管理聯系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關，已成為政府、社會、居民關注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。現在是否有一家擁有品質高、服務好、信譽佳的物業管理企業來為住宅小區服務已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的內容了，開發建設單位同樣也經常把小區今后擁有優良的物管企業服務作為其售房時的一個重要賣點。在小區交付入住后，廣大居民百姓也非常關心其居住小區的物業管理狀況，開始積極參與到小區內的各項物業活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導和規范物業管理市場，并積極籌措資金改善老小區環境，將其納入物業管理范疇。整個社會對物業管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業管理日益得到大家的關注和重視。

2、老小區物業管理有了改善。為改善舊住宅小區的居住環境，實現舊住宅小區基礎設施和環境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了

服務水平。

3、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主的“代言人”。目前，一些小區的業主委員會在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業主委員會也忽略了自身對業主的教育和引導責任。

4、物業管理收費較難。一是對服務不滿抵制交費。業主對服務的不滿，常常以不交物業費的方式表達。如虹橋一村二村物業費收取率為78％。二是低收入群體經濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業主對房屋質量缺陷等開發遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業費的收取，有些居民因對改造質量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業費。

三、對策措施和建議

1、加快物業管理法制建設，完善物業管理政策。

同時，根據我市的實際情況盡快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業管理政策制度體系。使物業管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環的道路。

2、大力搞好物業管理宣傳，優化物業管理環境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社區要從管理的角度來講必須對物業管理有一個更高的標準，將物業管理的各項要求、有關法規政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業管理，它的要求是什

第四篇：物業管理信息系統簡答題（精選）

一，物業管理電算化的概念是什么

答：物業管理電算化是指以計算機為手段的現代化物業管理方法；即計算機在物業管理工作中的應用。更具體的說，物業管理電算化是指應用各種軟硬件系統來代替手工完成工作，或完成在手工下很難完成、甚至無法完成的物業管理工作。

二，物業管理電算化的優點是什么

答：，物業管理電算化的意義是物業管理逐步實現現代化，這是經濟體制改革的必然趨勢，是發展房地產企業，搞活房地產經濟、提高物業管理水平和經濟效益、社會效益的需要。物業管理的現代化，包括實現管理思想的現代化，就是管理工具的現代化，即自動化。電子計算機在物業管理領域的應用，是物業管理手段現代化的發展方向

三，試述物業管理信息系統在物業管理行業中推廣的重要性以及現代物業公司使用物業管理信息系統的必要性

答：1，隨著社會主義市場經濟體制的建立和房地產業的發展，不論是居住小區，公寓，還是大廈，都雨后春筍快速的成長起來，全國總建筑面積也在不斷增加，如要實行有效管理就必須采用一套成熟的管理模式，即物業管理信息系統模式。

2，建立物業管理信息系統能解決的問題： 1，文件資料的科學管理：將居住小區、寫字樓和物業公司等所有管理資料及時錄入計算機進行保存，在現代計算機技術的支持下，信息的完整性、安全性和永久性有著高度的保障，并且在日常管理中能節省大量的存儲空間。2，工作效率的極大提高：物業管理信息系統建成后，物業公司各個部門將通過網絡連接在一起，通過網絡共享數據庫，能夠快速、準確地查看到所需的信息。3，提高信息資源的使用深度：物業管理信息系統具有任意字段的組合查詢功能，對數據的查詢，統計，分析，綜合等加工工作更加靈活方便，可最大程度的實現資源共享。4，有利于促進工作的規范化、標準化：要將物業管理業務納入計算機管理，建立物業管理信息系統，前提條件就是工作的規范化、標準化。

四，居住小區物業管理信息系統的一般構成是什么

答：居住小區物業管理信息系統的一般構成：辦公室子系統、經營部子系統、工程部子系統、財務部子系統、保安部子系統、管理部子系統、環衛綠化子系統和超級用戶子系統等

五，概述企業建立物業管理信息系統的重要步驟

答：1，建立以管理人員為中心的管理信息系統

物業管理是以人為中心進行的，計算機作為為人服務的輔助工具，必須符合管理者的習慣2，建立計算機使用制度

重點解決3個問題：一是各種記錄要建立臺賬，隨時登記，但在計算機錄入中需要定期一次性錄入，并明確錄入責任；二是，加強后期維護和使用工作，尤其要做好各種資料的整理，存檔工作，為決策時有效運用各種資料創造條件；三是必須加強組織制度建設。3，對所有管理人員進行系統培訓

為配合公司的發展，要制定以掌握基本知識和常用應用軟件的操作為目標的短期培訓計劃，以從整體上提高管理人員使用計算機的熟練性和主動性，使系統的使用走向以制度化為目標的長期培訓計劃。特別是要努力探索利用計算機改進管理方式的途徑，改善管理方式，方法，提高效率。

六，商用大廈物業管理信息系統的一般構成是什么

答：1，從部門來劃分，包括消防部，辦公室，財務部，經營部，客務部，保安部，工程部2，按對數據的操作功能來劃分，包括數據瀏覽，數據編輯，數據查詢，數據打印，數據統計，系統維護。

3，系統功能模塊：物業概況、制度法規、文檔管理、查詢統計、打印輸出、系統維護、幫助

七，簡述大廈物業管理中各主體之間的相互關系

答：1，物業公司與開發商的關系。開發商選擇或委托一家物業公司進行物業管理的前期準備工作，物業公司在處理與開發商的關系時應把為開發商服務作為工作的宗旨，切實用自己的專業知識為開發商提供建議或方案，幫助開發商避免和解決問題。物業管理是建管結合的紐帶，應早期介入后期跟進，最好在項目可行性研究階段就介入，否則，房地產開發企業應承擔先期任務。

2，物業公司與業主委員會的關系：業主委員會是物業管理工作服務的對象，和物業公司一起實行業主自治域專業化管理相結合的管理體制，共同管理物業，他們之間具有一定的法律關系和經濟關系，是委托與受委托的關系。

3，物業公司與中介代理公司的關系：物業公司要與中介代理形成規范的工作程序，否則就會影響對客戶服務的質量。

4，物業公司與政府主管部門之間的關系：建設部門和地方的房屋土地管理局是物業管理行業的主管部門，物業公司在業務上應接受政府主管部門的指導和監督。

5，物業公司與專業管理單位的關系：綠化、環衛、交通、治安、消防、供水、氣、電、熱、郵政電信、人防等市政相關部門和物業所在地街道辦事處按職責分工，負責物業管理中相關工作的服務、監督和指導。

6，物業公司與供貨商的關系：物業公司會從各種相關商品的供貨商那采購各種用品，以保證物業管理工作的需要。

7，物業公司與承包商（分包商）的關系：物業公司通常委托專業公司，如裝修公司、設備維保公司、供餐公司等承擔相關服務工作。物業公司應注意擇優選取專業公司，在合同中注明違約和獎懲條款，在操作過程中要嚴格監理，檢查和驗收。

8，物業公司與律師、會計師事務所得關系：物業公司與開發商、業主委員 會、業主及使用人、中介代理公司、供貨商、承包商等的關系都需要以法律文件為依據。物業公司需要和律師及會計師事務所保持密切聯系，以維護其利益不受損害和物業管理工作的順利進行。

八，簡述大廈物業管理信息系統與居住小區物業管理信息系統的系統模塊與功能的相同與不同之處

答：一，不同之處：

1，居住小區物業管理信息系統的子系統：包括辦公室子系統、經營部子系統、工程部子系統、保安部子系統、管理部子系統、環衛部子系統和超級用戶子系統。

居住小區物業管理信息系統的功能模塊：公司人事管理、工資管理、財務管理、房產登記、房屋維修、裝修管理、住戶管理、物業收費管理、設備管理、保安管理、住戶投訴、環境衛生、綠化管理、數據維護的系統安全等功能模塊，提供全方位的數據存儲、計算、查詢、統計、匯總、輸出等日常處理。

2，大廈物業管理信息系統的模塊與功能：

1，消防部

a，消防制度管理：有與消防相關的各項規章制度，用戶可以進行瀏覽，編輯以及增加，刪

除的一系列操作。

b，消防培訓記錄。顯示員工進行消防培訓的時間，地點等詳盡資料

c，消防檢查記錄：展示每次消防檢查的各項信息。

d，消防報警記錄：顯示每次消防報警的各項信息。

2，經營部

a,房間檔案，顯示房間的使用情況，包括客戶，房間號及房間內設施等各項信息 b，客戶檔案：顯示客戶個人的相關信息。

c，客戶遷入：：客戶遷入時的一些情況，和客戶的相關信息等

d，客戶遷出：客戶退房時的相關信息

e，租賃管理：主要顯示每個房間的使用情況，各方面信息包括租價和售價等

3，財務部

a，水電費管理：顯示各房間的電表讀數，水表讀數等

b，應收賬款：顯示各個客戶應該交付的款項及金額。

4，客務部

a，清潔排班 ：顯示清潔人員進行清潔工作的時間安排。

b，衛生檢查：顯示某時間某樓層的各個地方的衛生檢查狀況。

c，清潔標準：公共區域衛生標準，辦公區域衛生標準，衛生間衛生標準和消防通道衛生標準。

d，客戶投訴：顯示客戶向物業公司提出的投訴。

5，門警排班

a，交接班記錄：b，停車場管理：c，巡更管理，顯示巡邏記錄

6，工程部

a，設備清單，顯示大廈中維持正常運行所需的各種設備具體情況。

b，設備運行記錄：顯示設備運行過程中的各項記錄。

c，設備維修保養：顯示設備在維修中的各項記錄。

第五篇：小區物業管理2015工作總結

小區物業管理2015工作總結

小區物業管理2015工作總結

（一）今年是ｘｘ物業飛躍發展的一年，上臺階，上檔次的一年，豐收的一年。在這一年里，ｘｘ小區物業管理處在公司的領導下，始終貫徹業主至上的原則精神，根據ｘｘ小區的實際情況，在搞好服務的同時理順完善管理工作，初步達到“工程程序化、操作規范化、運用使用化、管理科學化”的管理要求，使小區物業管理工作逐步走上規范化的軌道，物業管理工作取得了一定成績，受到小區業主的好評，現將今年工作總結如下：

一、日常工作目標管理的完成情況：

（1）房屋管理

房屋管理是物業管理的重要內容之一。為了搞好此項工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細的管理計劃，對于房屋質量問題及時向開發商反映，并及時要求處理。

（2）公共設施、設備的管理

為了保證小區廣大住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完善的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。維修電話24小時有人接聽，全年完成小型檢修工作28次，應急維修工作5次，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。

（3）綠化管理

為了給業主創造一個優美的生活環境，我們嚴格落實了綠化管理措施，安排專業人員，施工及養護工作，針對綠養護過程中出現的問題，及時發出了整改，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現象，綠化完好率為98%。

（4）環境衛生的管理

環境衛生方面，我們針對小區環境的實際的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀，生活垃圾日產日清。在銅陵市“雙創”工作第41次考評及第51次考評中康居花苑小區都獲得第一名的好成績。

（5）小區安全防范工作

小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。為給業主提供一個安全舒適的居住環境，我們狠抓了小區治安消防工作，對保安人員定期進行崗位培訓，并安排相關人員到開發區公安分局參加保安人員培訓考試，智能設備操作培訓、考核，制定了嚴格的崗位考核標準，嚴格執行工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌詢問，遇到壞人壞事大膽管理，使小區安全防范工作情況良好。

二、今年完成的重點工作

（一）物業管理工作

（1）熟悉小區各項設施、設備的運轉情況；

由于該小區是老舊小區，部分資料不全，我們接管康居花苑小區后，為了盡快熟悉小區設備情況，我們管理處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日，掌握了大量的一手資料，為后期工作打下了堅實的基礎，并受到了廣大業主的稱贊與好評。

（2）根據小區實際情況，完成工作預案，提出合理的建議；

在熟悉小區各項情況后，我們針對小區的實際情況，完成了小區各項管理工作預案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等。

（3）搞好保安工作；

保安工作是物業管理中的窗口，為了保證小區保安服務質量，制定了詳細的考核辦法，加強保安員的自身素質與業務技能，業主在小區內有一個良好精神面貌和業務素質的，保安員的工作受到一致好評。

（二）加強管理服務工作，提高服務質量；

（1）樹立小區家園化，人性化管理服務理念。

進駐康居花苑后，我們堅持實施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務精神；業主的需要就是我們的工作中心，為開展服務，讓業主進入小區感到有一種溫馨的感覺，我們開展特殊關照戶的服務，對小區有生活困難的業主，在生活上給予關心與照顧，服務上給予優質服務，除此之外，我們還開展免費代辦服務，如代收快遞等，使業主有一種“有困難，找物業”的感受，服務工作受到業主良好的贊譽。

（2）搞好維修服務工作

維修服務工作是物業管理的一個重要環節，為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率。為了搞好相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工隊、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，圓滿完成以前物業公司遺留下多年來未完成的維修任務。我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理。

（3）認真聽取業主意見，及時為住戶排憂解難。

業主良好的工作建議，管理建議是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難，如入住業主車輛停放問題，業主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業主著想，以業主為中心”的服務思想取得了良好的效果，（三）努力提高管理水平，促進物業管理上檔次；

（1）組織員工進行職工道德與管理技能培訓，提高員工業務素質。

管理處員工的綜合素質與物業管理服務的質量、水平是密切相關的。根據這種情況，并結合小區大部分都是新進員工，接觸物業管理時間短的實際情況，我制定了詳細的培訓計劃和考核辦法，定期對員工進行思想和業主管理水平的培訓，并定期進行保安業務技能考試，使員工在思想上得到充實，管理技能上得到了提高，安排人員到相關部門去學習等。

（2）利用先進的管理手段，建立健全科學的管理方式；

我們緊跟社會發展步伐，使用電腦，對小區各檔案收費帳目、管理計劃等工作進行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎工作達到一個新起點，為今后的創優工作打下了堅實基礎。

（四）搞好對外協調管理工作；

搞好對外協調工作是物業管理工作順利開展的關鍵，為此，我們緊密與集團總公司配合，積極主動和市物業科等主管部門溝通。

三、存在的問題和教訓

雖然，我們在這一年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理人員整體素質不高，服務意識不強各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高；第二，與業主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強，針對以上幾個問題，在2014年工作中，我們將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業務技能與管理水平，把工作做得更好。

在新的一年里我們將加快步伐，不斷提高自身物業管理水平，不斷完善小區各項管理工作，為使康居花苑早日跨入優秀物業管理小區做貢獻，為ｘｘ物業管理公司的發展添磚加瓦!

小區物業管理2015工作總結

（二）2015年，在ｘｘｘ公司和ｘｘｘ公司（甲方）的正確領導下，我處認真對照年初簽定的目標責任書，結合小區實際，扎實工作，勤奮敬業，協調各方，周到服務，完成了各項工作和既定目標，具體情況總結如下：

一、自身隊伍建設質量提高

一年來，我處強化了內部管理，從基本制度建設、員工隊伍建設和服務質量建設入手，從嚴要求，正規管理，在提高自身建設質量上狠下功夫。

（一）規范行為。管理處員工統一著裝、掛牌上崗;對業主、客戶服務按公司規程操作;員工按時上下班，請銷假需經管理處領導批準，出勤率達ｘｘ%，管理處現形象識別系統符合公司要求。管理處每兩周召開一次例會，在員工匯報工作的基礎上，小結講評前一階段完成任務的情況，同時布置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準、工作規程;由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達ｘｘ%。

（二）規范秩序。管理處的崗位職責上墻，辦公區域整潔，各項工作日志、文件記錄清楚，內容完整。有完善的會議記錄，會議中布置的工作完成率ｘｘ%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類資料、圖紙等各類文件分類歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達ｘｘ%。同時，管理處初步實施了計算機化管理，各種聯系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時調閱。

（三）規范服務。管理處牢固樹立服務理念，員工各負其責、各盡其能，按公司規定進行各項管理服務工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個人，并對我處管理質量有較高評價。小區設置了服務中心和24小時服務接待電話。業主（住戶）的服務需求、建議、咨詢、質疑和投訴等處理及時;業主有效投訴處理率ｘｘ%，業主（住戶）服務需求回訪率達ｘｘ%以上。同時，我處積極協調與工程部、售樓部、業主的關系;并從公司利益出發，處理各項事務。管理處有明確的改善管理服務質量的實施方案和階段（月、季度、年）工作計劃;工作計劃完成率ｘｘ%以上，不合格服務整改合格率ｘｘ%。中秋節我處和開發商一同成功的舉辦了業主、客戶聯誼會，促進了物業與開發商、業主的友誼。在業主入住率較低的情況下，暫未開展其他社區文化活動，以降低成本。

二、房屋管理細致到位

一年來，管理處嚴格按照公司的要求，依據三方協議，深入細致地對小區房屋實施經常化、制度化、規范化的管理。

（一）交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期ｘｘｘ聯排業主的交房工作。我們積極和ｘｘｘ公司協調，籌備交房事宜，布置交房現場，周到服務，耐心解釋業主有關物業方面有問題;積極促成三方簽訂業主臨時公約、前期物業管理服務協議;對業主驗房時提出及發現的房屋質量問題進行妥善整改維修。

（二）房屋驗收認真細致。管理處從開發商信譽和物業管理程序出發，與開發商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負責現場整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過程、維修質量實施全程管理。為了進一步完善小區一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。雨后我們對房屋滲水的部位進行文字記栽及照像處理，并分析滲漏的原因，并將資料上報發商。同時配合開發商、施工隊、監理公司等各部門抓好一期房屋的整改的協調工作。至年底，整改維修外墻滲水、屋面滲漏、窗臺滲水工作基本完成，完好率達ｘｘ%以上。管理處本著對業主負責的態度，對照已交房《業主房屋驗收表》陸續對已交房屋進行全面檢查，統計房屋滲水等需維修整改的問題，及時報給工程部及時解決。

（三）管理維護及時到位。管理處安排管理員及保安人員每天對小區進行巡檢維護，確保房屋外觀整齊，外墻及梯間墻面基本無污跡，公寓樓樓道在業主入住率很低的情況下，管理處安排保潔人員每月進行三次清掃保潔，以保證梯間衛生，公共區域無亂貼、亂涂、亂畫現象。對正在裝修的房屋，我們嚴格按房屋裝修規定，督促業主和住戶按規定進行裝修，使裝修協議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發生。我們嚴格日常巡查記錄完整，對違反規劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現象、破壞房屋安全情況及時勸阻、報告，并有相關記錄。對小區已裝修業主發生房屋滲漏的，管理處積極聯系施工單位，針對業主向物業反映的問題落實維修。同時，積極上門與業主溝通、協調，就業主對維修的要求及思想動態反饋給開發商現場負責人，達成與業主的意見統一。另外，我們加強了對施工方的現場管理，及小部分工程量的核算及施工方案的檢查監督、現場人員施工安全的管理等，施工隊進行維修時，保安人員主動要求施工人員在維修完工后關好門窗，清理完現場后方可離場，規范了維修現場的管理。

（四）日常設施養護良好。今年以來，我處堅持定期對小區日常設施、設備進行保養維護，使其完好正常。對小區路燈進行了全面檢修;對供水系統進行了防凍處理，保障了設備正常運行。對小區標志性建筑進行了檢查，發現部分標志物上的字缺損等情況，這些情況直接影響小區形象，及時報告ｘｘｘ公司有關領導，及時進行了修繕。

三、綠化保潔全面徹底

我處注重小區的綠化與保潔工作，保證小區常年草綠樹壯衛生整潔。全年綠化面積ｘｘ畝，維護樹木120棵，消毒除害ｘｘ次。

（一）提高了小區綠化水平。綠化人員堅持經常對小區的草坪進行雜草清除、打藥、施工等工作。由于小區環藝公園草質不是很好，綠化人員將主要精力投入到拔草上，每月對草坪進行修剪，確保草坪整潔美觀無明顯雜草，重點對中心廣場的8顆景觀樹進行松土澆水養護，根據季節、氣候的變化適時對草坪進行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，保證區內的綠化養護質量。樹木修剪期，安排專業人員對樹木進行了修剪、造型，目前樹木長勢良好。對一期二階段綠化，因在施工方養護期內，我處對業主提出的綠化方面問題及時向工程部反映，或直接向綠化公司負責人反映，及時處理業主提出的問題。我處近期準備再次清除雜草，將雜草消滅在萌芽時期;對樹木進行刷白、防凍處理。

（二）保持小區衛生整潔。每天我處有保潔管理員對小區的保潔質量進行督促，對發現的問題及時處理，以保證小區的環境衛生。堅持每天按照保潔操作程序檢查保潔人員工作的具體落實情況，發現問題及時整改。每星期對三泉（疊泉、涌泉、噴泉）進行清洗和維護，對4棟樣板房和85棟別墅的蜘蛛網每月清掃，各個島嶼安排一名保潔人員進行保潔，主要負責島嶼的路面衛生、草坪上的雜物、樹上的蜘蛛網、別墅內的清潔、公寓樓走道的清掃，對內河和沿河的飄浮物由專人每天進行清除，生活垃圾由專人負責清運到區外大集城管指定的存放點，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進行清運。針對小區的蚊蟲較多，每隔一星期對小區內各部門及生活場所進行進行打藥除蟲，針對冬季售樓部和小區沿湖別墅大量爬蟲棲落在屋沿下，組織保潔班將重點工作放在打藥除蟲上，并派專人負責。區內的道路、休閑椅、指示牌、兒童游樂場、島門等每天進行清掃、擦拭。

四、安全保衛扎實周到

ｘｘｘ小區地處遠郊且靠近自然村灣，治安相對復雜，我處把小區的安全保衛工作作為“樹形象、保安全”的大事來抓。全年，小區安全無事，保安精神面貌良好，贏得了較好的聲譽。

（一）履行防衛職責。ｘｘｘ小區保安中隊ｘｘｘ名保安隊員，嚴格按照公司制定的住宅區守衛護衛制度，履行防衛職責。我處根據實際情況，將中隊分成兩個值勤班一個備勤班，每個班由一個班長負責，對小區的主入口、島嶼、休閑區、工地入口均實行24小時值守，對窗口地帶如：售樓部、門崗、中心廣場精心挑選業務熟練的隊員在此值勤，各值勤點用專用的通訊對講機與班長互聯確保信息暢通，發現突發事件值勤備勤隊員均能及時趕到現場，進行前期處置。制定保安外出請假制度、保安班長糾察制度、巡邏隊員值勤登記制度、車輛進出登記管理制度、小區業主物品搬遷制度、小區來人來訪登記制度，由于管理制度的健全和認真的貫徹執行，使管理責任造成的責任事故為零。

（二）強化保安訓練。我處按照用什么、學什么、練什么的原則，堅持每天傍晚利用隊員的休息時間對備勤隊員進行軍事科目演練及理論知識的學習和培訓。制定小區治安突發事件的緊急處理程序和消防應急緊急處理程序的演練方案。根據治安管理條例和消防管理條例，每月對隊員進行不少于一次實戰演練，提高實際指揮演練水平。

（三）完成任務出色。由于我隊隊員通過各種專業理論的培訓，使隊員在ｘｘｘ公司組織的各種活動中都能出色完成各項治安保衛工作，受到公司領導的好評。駐地一方保一方平安，與ｘｘｘ派出所、ｘｘｘ社區警務室的社區民警密切聯系配合，警保聯勤制度在我區得到有效實施。我處隊員主動參與維護建筑工地的治安防范工作，確保ｘｘｘ公司工程部人員在現場的安全。一年來，隊員多次制止了外來人員在內湖鉤魚、車輛占壓草坪、隨處方便和安全火險等。

五、財務收費款實賬明

我處嚴格執行公司財務制度，按照有關協議收取服務費，合理控制消費性開支，節約經營成本。2015年收取服務費共計ｘｘｘ元。

（一）賬目管理詳實清晰。我處根據財務的分類規則，對于每一筆進出賬，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發票、賬單，搞好票據管理。按照財務制度，我處細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求搞好每月例行對賬。從全年的情況看，與財務部銜接流暢，沒有出現漏報、錯報的現象。

（二）收費管理及時無誤。我處結合ｘｘｘ小區的實際，遵循服務費協議收繳辦法，認真搞好區分，按照ｘｘｘ公司、業主和我方協定的服務費，協調關系，微笑服務，定期予以收繳、催收，2015年全年的服務費已全額到賬。同時，協助ｘｘｘ公司及時收繳施工單位的水電費。

（三）合理控制開支。合理控制開支是實現盈利的重要環節，我處堅持從公司的利益出發，積極為公司當家理財。特別在經常性開支方面，控制好消費性開支，想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關系，嚴格把好采購關、消耗關和監督關，防止鋪張浪費。

六、下步需要改進和解決的問題

一是小區設施設備較多，但工程部至今未向我處移交各類工程圖紙、說明書、質量保證書等;也有部分設備達不到運行要求，甚至有的設備沒有配備齊全;更沒有向我處正式進行設施設備移交，且大部分設施設備仍在保修期內，仍需工程部協調處理。

二是大量房屋存在不同程度的滲漏水情況得不到及時解決，裝修的業主有ｘｘｘ戶，別墅ｘｘｘ棟、公寓樓ｘｘｘ棟，均有滲漏情況，工程部已安排施工人員維修，但滲水問題一直沒能得到徹底解決，對業主的影響較大，且維修施工工藝不能達到解決滲漏水要求。此事，我處正積極聯系甲方工程部盡快解決，以免影響管理費收取。

三是小區內的標識系統仍不完善，如：停車牌、限速牌、草坪警示牌等，這個問題我處多次有聯系函發給甲方公司但至今未解決。