第一篇：怎樣做好物業管理

怎樣去做好物業管理

首先必須熟悉自己的業務，還有要細心觀察，了解自己下屬和業主的想法，小事一定要做好，考慮周全。有責任心，站在業主的角度，將心比心，換位思考。勤勤懇懇，任勞任怨，將業主的事情當做自己的事情來辦。多站在業主的角度設身處地的為業主早想，及時為業主做好服務，讓業主放心滿意。能及時為業主解決問題。為人真誠。但也要充分認識到自己該干的事,工作內容有哪些,不用過度攬活。當然,該干的,不推卸!牢固樹立服務意識、了解業主需要、全面掌握業務范圍、盡可能公開應該公開的各項內容。

（一）物業管理服務要做到“五知”

1、知人――知道我們服務的對象是誰。

2、知心――要了解為主服務的心理需求。

3、知愛――我們要用愛的偉大力量去愛業主

4、知事――知道物業管理服務工作具體事務。

5、知為――知道每件服務工作怎么去做。

（二）做好物業服務，保證服務質量的五個方面：

１、追求物業管理服務質量――做到精益求精，細致入微，持續改進，無可挑剔： ２、樹立物業管理服務形象――語言帶微笑的親和力，行為縣文明的感染力：

３、提高物業管理服務能力――力求職業化、專業化，員工做到一門精多門通：

４、講究物業管理服務特色――根據業主的需要，不斷推出具有特色的個性化服務： ５、注重物業管理的服務效果――業主的滿意率＋驚喜＋社會口碑：

（三）做好物業管理服務四點要求：

１、堅持物業管理服務目的的一致性。

２、物業管理服務要有透明度。

３、要保持物業管理優質的持久性。

４、加強物業管理服務的規范性。

物業管理，管理的是物，服務的是人，通過對物得管理，實現對人的服務。只有在這種理念的支配下，才能真正做好物業管理工作。抓好服務質量，提高業戶滿意率。“把溫馨留給業戶”，為業戶營造一個優雅、舒適、溫馨的生活環境，使業戶心理上感受到文明、熱情的服務，這是社會發展對物業管理行業提出的新要求。

第二篇：怎樣做好物業管理顧問工作（范文模版）

怎樣做好物業管理顧問工作

作為物業顧問公司，如何真正顧問？尤其是沒有做過顧問工作而又將要進入這一行業的人員，以下內容可能會為你提供一些幫助。

一般說來，真正的物業顧問應當根據樓盤的建設、交付時間順序，逐漸深入地進行物業管理顧問工作。在具體工作中，物業管理顧問工作則主要通過以下四個不同的階段：前期介入階段、實際指導階段、顧問收尾階段、后期跟蹤階段，來發揮不同的作用。

前期介入階段：

現代建筑設計復雜,技術含量高，為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理，物業公司根據在日常物業管理工作中總結的經驗和教訓，預先向地產公司提出一些建設性意見，以避生工程完成后才發現紕漏的問題，具體可以從以下四個方面進行前期介入：

一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，便于物業建成后的使用和管理。

二、深入的認識和了解項目地方市場特點和項目個性，將先進的物業管理經驗與項目地方市場特點和項目個性完美結合，并由此進行整體的物業管理策劃，以指導以后的物業管理顧問工作，避免造成顧問工作由于地域差異而水土不服。

三、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來缺憾。

四、鍛煉物業管理隊伍，提前熟悉物業設施設備，避免因倉促上陣而導致的不應有的失誤。目前物管企業接手物業后很長一段時間內，業主向物管企業反映的許多問題實際上是開發商與業主之間關系的延續。因而早期介入對減少業主投訴起到“推波助瀾”的作用。

除此以外，在前期介入階段期間，物業顧問公司還需要從各專業角度對物業管理提出建議，以方便日后的物業管理工作。具體工作包括對社區的整體規劃設計及日后的管理（是否進行分組團規劃建設，停車管理是否實行人車分流管理等），根據物業管理經驗，提出建議性意見；考察建筑設計（地下室、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業管理的需求；對管理用房位置確定、布局以及設計、裝修標準提出參考性意見；對空調、消防、智能化工程、電梯的安裝設計及配套設施提出合理化建議；根據地方物業管理法規、政策及樓盤實際狀況，對物業公司的管理模式、崗位設置、人員配備等提出建議。

實際指導階段：

前期介入完成后，顧問工作進入實際指導工作階段。在此階段，顧問公司需根據項目進展情況提供相應的物業管理顧問建議,并組織實施。

一、協助物業公司制定和建立各專業管理模式、機構設置、擬定人員編制；協助物業公司根據物業項目實際情況，測算物業管理成本，提出物業管理收費標準，由物業公司報當地政府物價部門審批；協助物業公司制定招聘方案，選聘并培訓各專業物管工作人員（管理層

和操作層），組建工作隊伍；協助對各專業技術工人進行考核評定。

二、根據豐富的物業管理經驗，結合項目的實際情況，逐步編制、修訂出一整套嚴謹、規范的管理體系文件，來規范以后的物業管理工作。

三、提供設備移交、接管驗收的全套程序，協助物業公司（發展商）進行各類專業設施設備的交接與驗收工作（包括各專業工程的竣工資料的交接工作等）。

四、編制入伙方案，成立并培訓入伙工作小組（預先將業主可能詢問的一些物管問題進行收集整理），開展入伙模擬演練，使每一個物管人員都熟知整個工作流程，盡量減少入伙工作時的失誤，避免業主認為物業公司不夠專業。

五、協助物業公司編制各項管理制度，建立相關業主資料、專業技術資料等檔案；并就物業管理檔案資料的整理提供咨詢和指導等。

六、根據項目需要，及時導入CI系統、ISO9000質量保證標準；協助、指導物業進行創優工作；協助提升物業品牌等。

實際指導階段:

七、培訓工作，培訓是一項慣穿整個顧問過程中的重要工作，培訓效果的好壞直接關系到整個顧問工作的成敗，培訓大致可分為如下一系列課題：

1、工手冊、安全意識、等入職培訓；

2、如何進行前期介入的培訓；

3、如何進行交接驗收的培訓；

4、物業財務管理的培訓；

5、如何進行物業管理人力資源管理的培訓；

6、如何進行設施設備交接驗收工作的培訓；

7、如何開展入伙工作的培訓；

8、物業管理有關的法律法規的培訓；

9、團隊意識的培訓；

10、與物業管理緊密相關的房地產法律法規的培訓；

11、服務意識、行為規范、禮節禮貌和溝通技巧的培訓；

12、資料、檔案、文件管理方法培訓；

13、裝修管理及裝修巡查的培訓；

14、公司管理體系文件、規章制度、崗位職責的培訓；

15、如何建立小區居民應遵守的公眾制度的培訓；

16、如何進行投訴接待和投訴處理及回訪的方式、方法的培訓；

17、物業管理案例分析培訓；

18、如何開展社區文化活動的系列培訓；

19、安全管理日常工作的系列培訓；

20、如何預防、處理各種突發性事件的培訓；

21、清潔、園藝綠化管理工作的系列培訓；

22、設備現場檢查的培訓；

23、專項工程技術的分類培訓；

24、各類設備管理培訓（包括年、月度保養計劃的制定、設備的分級管理、各類設備的保養、維修規程、設備的采購、表識、報廢等流程的管理）；

25、土建及公共設施保養的培訓；

26、如何控制住家維修質量、效率、態度的培訓；

27、如何建立會所經營和管理制度的培訓；

28、如何建立和優化管理人員工作流程、工作、考核標準的培訓；

29、如何進行各部門質量檢查的培訓；

30、IS09000IS014000基礎知識等系列培訓；

31、如何進行物業管理小區創優的培訓。

整個培訓要有計劃，有針對性的分階段持續進行。要理論聯系實際，充分地將物業管理中的要領，特點向受訓人員闡述清楚，要讓培訓中講到的東西在實際工作很好地實施，再將在實施過程中遇到的新情況、新問題、處理過程及其結果進行分析總結，再改進，這樣的培

訓方式才能真正落到實處，起到效果。

實際指導階段:

培訓可以是以下幾種方法：

1．課堂式

(1)講授法。主要是顧問人員講課，并通過書面答卷或口頭答辯的形式來檢測受訓者的學習成績。

(2)討論法。討論或稱為研討，由培訓者提出一些問題(案例分析)，組織受訓者積極投入討論他們是如處理這些問題的，然后由培訓者進行點評。學員們通過討論，掌握到處理相關問題的方法，在日常工作中再碰到相關問題時就能應付自如了。

2．模擬式

(1)案例分析法。首先由指導者提出案例或實例，由受訓者對案例進行分析和討論，并提出個人的見解和解決問題的方法。

(2)經營管理“游戲”。這種培訓方式的做法是將受訓者分成若干個組，分別扮演客戶和管理人員，由培訓者出一些問題由大家來進行模擬演練，以達到培訓效果。

這一階段的工作，對顧問公司來說，主要是現場作業。要想確實達到顧問的效果，駐場顧問工作人員必須嚴格控制好每一個工作環節，在對項目詳盡了解的基礎上，制定出適合該項目的每一個步驟和計劃。

在整個顧問過程中，顧問人員思路一定要清晰，清楚每一步該做什么，該如何做，做到什么樣？這都是我們駐場顧問所必需面對的課題。顧問項目經理在管理上要強式，在整個管理工作中一定要掌握主動，在專業事務管理上要大膽去安排、督導項目物業人員的各項工作，而不是什么都是“協助”，這樣很容易讓顧問公司變得被動，使顧問工作效果打折扣，尤其是在顧問工作中后期，被顧問方相關工作人員掌握了一定的工作技能后，顧問就會有被“踢”的危險。所以顧問人員在整個顧問過程中必需會面掌握主動，在管理上能做到收放自如。只有這樣才能使顧問工作按照顧問公司的思路發展，最終實現雙贏。在顧問過程中，顧問人員在涉及到錢的問題上最好不要獨斷專行，一定要有被顧問方相關人參與，以避免不必要的麻煩，給顧問工作帶來負面影響。

經常保持與被顧問方進行溝通，及時了解項目的所有信息，根據甲方公司要求與項目工程進度有計劃的開展每一階段工作，以便及時調整工作思路。“作為顧問方，是想請顧問幫忙做事的，不是請你們來唱對臺戲的，所以顧問人員在工作時要配合甲方的工作；但如果你們什么都聽我們甲方的，那我們就沒有必要請顧問公司了，顧問在專業上一定要提出專業性的指導意見”（引用被顧問方項目老板的原話）。所以我們要充分利用我們物業管理經驗和專業知識，有預見性的提出各項合理化建議，要分析其中的利與弊，同時羅列出多種改進方法，并征得甲方的認可后，再進一步跟進建議方案的完全實施，只有這樣一個合理化建議才能算

是基本完成。

管理要留痕跡，所以各項管理最好是形成書面的文本，如：建議函、培訓記錄（包括培訓簽名表）、工作計劃、工作總結、會議紀要，送遞文件資料等等，并要求有人簽收。文（函）的文本一定要嚴謹、規范，細致到格式、標點符號，時間等都要仔細校對。同時駐場顧問最好養成記工作日記的工作習慣，對實施的顧問工作要有詳細的記載，以便事后進行總結，不斷提升顧問水平。需要每月定期對項目進行考評，并就各專業所涉及的內容、范圍進行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況。顧問人要善于總結，在總結中發現問題，并及時改進，只有這樣顧問工作效率才能不斷提高。

顧問收尾階段：

當物業管理顧問期臨近結束時，為了保證顧問項目合作雙方的共同利益，維護顧問方企業品牌，顧問項目必須做到有始有終，顧問方公司與顧問項目組人員即應當做好項目的收尾工作，以便能使顧問項目有一個圓滿的收尾。

顧問項目收尾作為顧問管理生命期的最后階段，主要工作包括：項目評審；收集、整理、歸檔項目文件；決算顧問項目的實際費用；總結顧問項目的經驗教訓；明確顧問項目后續工作（顧問監管期）的負責人；遞交顧問項目結束的信函。

顧問項目收尾工作可以分為二個方面：項目評審、顧問工作總結。

一、項目評審

1、對顧問人員在顧問期內已完成的工作結果重新、全面地進行審核，檢查、落實項目計劃范圍內的各項活動完成情況？具體如：

①顧問方案編制、提交及執行情況

②建議函遞交、回復及落實情況、③項目月度工作計劃及完成情況報告

④各專項工作完成情況

⑤顧問期各類工作記錄

2、對顧問服務效果進行整體評估。

評估顧問服務效果，最客觀、公正、全面、有效的方法就是評價被顧問公司的整體運行狀況，通過對被顧問公司的運作管理現狀來審視評價顧問項目工作業績。

3、分析顧問工作甲方滿意度指標。

在顧問期間，顧問方公司一般都會每季度向被顧問公司發放《顧問工作質量考核表》，顧問項目收尾時，該表亦可作為顧問項目評審的依據之一。

4、對照顧問服務合同的各項條款要求，逐一檢查是否按照合同約定完成了這些工作。

5、費用核算：

與被顧問公司結算顧問費尾款；決算顧問期的實際費用。

二、顧問項目工作總結

收集、整理顧問項目文件，發布項目信息，總結經驗教訓等。每個項目，無論是成功或是失敗，都應當被看作是一次學習的機會。行政收尾最重要的工作是收集、整理、編輯、存檔項目相關的所有文件，如項目所在地物業管理市場調研報告及相關行業信息資料、顧問期工作圖片、顧問書、建議函、工作計劃、工作報告、工作總結、工作信息等。

目的一是為日后查閱項目的有關情況提供依據，二是為將來實施類似顧問項目提供借鑒。最好還要求顧問項目經理以書面形式總結出顧問項目管理過程中的經驗教訓，做得好的可推廣到其他項目中去；做得不好和今后應避免；對本項目顧問期間發生的一系列案例，進行整理總結。這樣既使顧問項目管理者自身得到提高，同時也可為后來顧問項目人員提供借鑒。

后期跟蹤階段

現場顧問結束后，顧問工作進入后期跟蹤階段。這一階段的工作，對顧問公司來說，實際上是前面所有工作的鞏固。在此階段，顧問公司可不定期派遣顧問團到項目現場進行檢查，并就各專業相關內容在運作中存在的問題或不足，提出書面整改意見及建議。

第三篇：如何做好物業管理

如何做好物業管理

今年的春晚小品《鄰居》生動地演繹了在我國大多數小區普遍存在的諸多問題，它把物業管理的一些所作所為表現得淋漓盡致。有觀眾認為，業主們的物業被物業管理公司管的漏水的漏水，被盜的被盜，斷了電，缺了氣，原有的喬遷之喜倒變成了煩心事。住進小區后接踵而來的竟是“敲、鑿、鉆”裝修交響曲。水泥、鋼筋、木料、瓷磚等裝修材料隨處可見。敲、鑿、撞、鉆不絕于耳。樓門口，大小的裝修隊往來穿梭。建筑垃圾到處亂堆，風起時，小區里沙塵彌漫，完全像一個大工地。而作為物業管理者有時對大興土木裝修的業主也徒呼奈何，既沒有罰款的權力，整治起來也難有實際措施。

其實，物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。作為業主，誰都希望聘請到高水平的物業管理公司，享受貨真價實的優質服務。但在選擇物業管理公司之前，業主好像是對物業管理無能為力的，其實不然，物業應該具備硬件、軟件兩方面的條件，才可能搭建好的物業管理平臺，簡單說就是要有完善的設備、設施和配套的完美的人性化服務。選擇好的物業管理公司固然很重要，但好馬配好鞍，沒有好的物業（建筑）作基礎，再好的物業服務管理手段也不會讓業主有如沐春風的感覺。

具體說，好的物業管理主要體現在以下十個方面：

１、完善的服務設備。

硬件設施的完好運行是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建筑、機器設備（如空調、電梯）、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等。這些設備不可或缺，還要不斷提高其科技含量，才能使之始終處于完好狀態，保證使用得當和使用效能。

２、熱情的服務態度。

物業管理屬服務性行業，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”這個基本原則出發，管理公司的員工應發自內心為業主、客戶熱情服務，做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、動作雅觀。３、嫻熟的服務技能。

服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功，如工程人員應具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的治安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業知識。這樣才能使物業服務得心應手，事半功倍。

４、齊全的服務項目。

在做好物業管理綜合服務所包含的必要內容之外，物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，使業主享受到盡善盡美的服務。這就要求物業有提升的空間，可以根據業主的生活需求有完善的余地。

５、靈活的服務方式。

物業管理除了做到規范管理、依法管理外，還應設身處地地為業主著想，努力為業主提供各種靈活的服務方式，盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給業主提供方便。

６、規范的服務程序。

服務程序是指服務的先后次序和步驟，它是物業管理重要內容之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環，緊急情況處理程序則能體現在事故隱患中能有效、及時進行處置，保證業主人身安全和物業財產安全。

７、統一的服務標準。

服務標準是物業公司保證服務水平的具體表現。如禮儀標準、入室清潔標準、入室維修標準、綠化標準等，從中體現出物業公司從業人員待人接物和工作要求的一致性以及展現給業主清潔美觀的衛生環境等。

８、合理的服務收費。

物業管理屬有償的服務行為，但物業管理公司制定的綜合服務收費標準不應高于政府規定的收費標準；物業管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足業主需要為目的，不可亂收費或收費多服務少等。

９、健全的服務制度。

物業管理應制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度，以確保為業主、客戶提供穩定的服務。

１０、快速的服務效率。

服務效率是向業主、客戶提供服務的時限，管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，縮短辦事時間，提高服務效率。

河北省第一例鋼結構建筑――先天下，在設計之初就考慮到要為物業管理提供方便和高效的設施、設備等硬件，同時為物業服務提供配套的智能化管理系統，為物業管理提供一個高效、優質、便捷的平臺。

先天下住宅的物業管理優勢體現在以下幾方面：

１、精裝修交房。

解決了裝修擾民的最大問題，使業主入住時能夠一步到位，不用再花費時間和精力用于裝修，也不會再因為裝修而侵害其它業主的權益，為業主創造了和諧共融的良好氛圍，使業主能夠開心入住，不用擔心入住后幾個月隨之而來的裝修交響曲。

２、節能型設計。

先天下采用了目前國內領先的墻體—ALC（輕質蒸壓混凝土）砌塊，較普通的混凝土砌塊在節能方面有更好的表現，窗戶采用中空玻璃節能窗，保溫、隔音、節能、防塵。屋頂保溫采用擠塑板。采暖制冷采用戶式中央空調系統，每個房間單獨設置風機盤管，可實現分室溫度控制，控制靈活，節約能源。分質供水降低飲用水成本，節約能源。采用3-6升節水型衛生潔具。樓梯、電梯間選擇聲光控制燈具，客廳選擇可調節功率燈具，有效節省電能。

３、高舒適設施。

先天下住宅中配備分戶式中央空調，還有２４小時熱水，達到純凈水標準的直飲水，這些使業主隨時可以享受到春天般的沐浴和溫暖。分戶式中央空調讓業主在采暖期沒有到來之前，已經可以提前享受到集中供熱的和煦暖意。直飲水與國際生活接軌，不用再受到桶裝水送水和換水的煩擾。

４、智能化管理。

先天下設有樓宇可視對講及安居防范系統、保安閉路監視系統、出入口控制系統、電子巡更系統等，保證小區的安全。按歐美流行車道設計車輛入口，大緩坡、直通道，停車場管理系統可以有效避免陌生的車輛進入。

５、人性化配套。

先天下住宅中采用兩梯兩戶、每戶一個車位的設計，為業主提供了最大程度的便捷，業主在停車位停車后直接即可坐電梯到戶，減少了不必要的行路和等電梯的時間，為業主提供了尊貴的服務。

用心做好每一分，在先天下，物業已經搭建了良好的硬件平臺，再輔以高效優質的軟件服務，相信先天下一定會建設成為一個令業主滿意的優質文明小區。

如何做好物業管理服務工作

隨著物業管理行業的不斷發展，如何做好物業管理服務工作，滿足廣大業主的需求成為我們物業公司重點關注的問題之一。面對此問題，我們必須正確認識物業管理不僅包括管理，還包括服務。重視物的管理，缺乏人性化的服務，我們就不能有效地滿足業主的需求；突出服務，管理不到位，就會造成管理與服務工作的脫節。我們必須發展的看待一個問題，只有認清管理是物業公司的根本任務，服務是貫穿于整個物業管理工作的連線，只有管理與服務工作兩手抓，才能將我們的物業管理工作水平真正提高到一個較高的水平。

服務對象是業主，業主的滿意度，是衡量物業管理服務的標準。因此，一切服務工作都應圍繞這個核心。服務水平的好壞直接影響業主對物業管理的滿意程度、影響企業的經濟效益、企業的聲譽，這就是服務在我們物業公司管理中的重要性所在。那如何做好物業管理服務工作呢？

一、服務意識的培養

要把服務工作做好，必須提高我們的服務意識。也就是要我們清楚地知道物業管理是服務行業，物業管理企業不是政府的管理機構，是與業主具有平等關系的服務單位，物業公司與業主簽訂的協議是委托服務協議。服務水平作為業主考核物業公司的唯一標準，服務的好，合同可以續簽，服務的不好，就會影響我們續約。拿我們平時對違章停放車輛的管理來說吧，假如安保人員這樣說：“喂，你的車不能停在消防通道上，趕快開走。”，對違章停車的業主會按你的要求去做嗎？如果這樣說呢，“對不起，消防通道禁停放車輛，請您將車停在車位上好嗎?”。相信違章停車的業主會很好地配合。也就告訴我們服務意識的轉變，會使我們的物業管理服務工作更好的開展。

二、通過學習培訓，提升員工素質

學習培訓是適應新工作的過程，同時，也就是調動積極性的過程。向書本學習，向模范學習，向先進經驗學習。通過學習、實踐；再學習，再實踐。對本職工作積極主動，善于發現問題，認真分析、判斷找出原因并妥善處理，把學習的專業知識、技能，應用到實際服務中去，經過實踐逐步提高服務質量，不斷提高員工解決問題的綜合能力。

為業主提供標準化、規范化、科學化的優質服務，讓業主感到滿意，需要一批有工作能力、有較高綜合素質的員工。物業管理服務工作，看似簡單，零星瑣碎，實則涵蓋了方方面面的知識和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。日常安全、消防、保潔、綠化和維修等各項工作，都要具備相關知識和動手能力，每項工作必須扎扎實實落實到位。如安全保衛日常工作中一些細節就體現了我們員工的素質，需檢查對方證件時說：“先生(小姐)，請出示您的證件。”驗證完畢，應說：“謝謝！”。遇老人或他人提重物說：“先生(小姐)，需要幫助嗎？”，別人感謝時應說：“不用謝，這是我應該做的”。我們物業公司的服務內容較多，涉及的工種也較多，為此，與業主打交道，自身行為的規范包括服裝服裝統一、舉止文明、態度和藹、語言親切等，都是我們員工素質的體現，同時也是業主衡量物業公司服務水平高低的一個重要標準。擁有一支業務水平高、自身素質強的管理隊伍，需切我們不斷地學習培訓、實踐。

三、建立明確、合理的責任制，增強管理協作能力

目標的實現需要每個部門、每位員工發揮積極性。目標應落實到各部門、個人目標上。因此，賦予每位員工明確的工作任務和責任，制定具體、明確、嚴格的考核辦法，使責、權、利有機統一起來，就可以保證目標任務的落實和完成。并有效地引導員工的行為方向。責任制度必須系統周密，每一層次、每一部門、每一個人都應納入各個相應責任制度，目標要逐級分解落實，體現合理分工協作。大家團結協作，工作有落實，服務質量自然也就有了保障。

四、加強與業主的溝通

我們物業公司搞好服務的另一個關鍵，就要在提高服務質量的同時，加強與業主的聯系，聽取他們意見。了解他們的需要，對我們物業公司有哪些意見和建議。解決好業主問題并及時給予回復，讓業主知道我們物業公司在時時刻刻的關心著他們。這樣既能了解業主的需求，又能拉近雙方的關系，做到相互支持、相互理解。

以上是我通過學習、實踐對如何做好物業管理服務工作的一些見解。我相信，通過提高自身的管理水平，增強自身服務意識，有針對性的開展服務工作，就一定能將物業管理服務工作搞好。

第四篇：怎樣做好物業管理企業員工管理工作1

怎樣做好物業管理企業員工管理工作

人是最有價值的社會資源，員工作為一個企業唯一能提供競爭優勢的潛在力量，是最應受到企業重視的。這一理念對于物業管理企業來說尤為重要。這是因為物業管理企業屬于服務行業，其所提供的產品就是服務。物業管理企業在提供其產品——服務時，“交換”多以人為載體，即服務的提供者和接受者都是人，這就決定了人——員工，在產品“交換”過程中具有非服務性行業所不具有的特殊地位，即物業管理企業提高服務質量和管理水平的根本途徑只能是通過員工來實現，因此，員工管理是物業管理企業的核心工作。

但是從物業管理的實踐看，許多企業的員工管理卻并不是能夠適應企業發展需要的。比如在人才流動問題上，有資料顯示，在大型物業管理企業中高層管理人員和工程技術人員流動率達到35%，中小型企業高達40%，保安人員流動率達到45%。這種人才流動性過大、結構不合理的情況已成為物業管理企業發展的一個瓶頸。如何吸引人才，留住人才，用好人才，已成為每一個物業管理企業的領導者及中層管理人員最關心也是最頭疼的問題。

在《論語》中孔子曾經談到一國之君的用人之道：道千乘之國，敬事而信，節用而愛人，使民以時。其核心就是要愛民，要把國家的利益和百姓的利益協調一致。企業作為一種社會組織形式，員工投身其中都是為了個人的利益和前途，員工管理的惟一的正確做法只能是把員工個人的利益和前途與企業的發展聯系在一起。企業越是能尊重員工的個人利益，員工才能越有主人翁的工作精神。眾所周知，那個著名的木桶理論：一只木桶能夠裝多少水取決于最短的一塊木板長度，而不是最長的那塊。那么對它進一步引申就是，一只木桶能夠裝多少水不僅取決于每一塊木板的長度，還取決于木板與木板之間結合的緊密程度。同理，一個企業的生存發展，不僅取決于每一名員工的能力，也取決于員工與員工之間的相互協作配合。可見，員工管理的核心問題在于對員工的尊重，在于員工之間的協調合作。

那么，物業管理企業應該怎樣開展員工管理工作呢。首先，我們應弄清員工管理的內容。員工管理按管理內容可以分為管理思想、員工招聘、崗位職責和標準、員工培訓和發展、勞動和報酬、休假、績效考評、獎懲、勞動關系等幾個部分。這里著重介紹管理思想、員工招聘、績效考評和管理技巧四個方面。

一、管理思想

目前，“員工是企業的財富”等員工管理理念可以說已成為物業管理企業的共識，企業也能努力為員工開展經營活動提供和諧的企業環境。但是，“重使用、輕培養”、缺乏系統的員工管理內容和措施的現象，在相當多的企業中仍然存在，員工缺乏愛崗敬業的主動意識，企業形不成有效的凝聚力，人才流動過頻，嚴重影響了企業的發展。因此，真正實現科學化的員工管理體系，首先應解決企業領導層的員工管理理念，樹立正確的管理思想：

1．營造一種支持性的人力資源環境，倡導成員多為集體考慮問題，鼓勵成員取得的成績，對其能力表示信心。

2．培養企業員工的自豪感，在企業中營造美譽度良好的企業文化，滿足員工希望工作在一個美譽度良好的企業的自豪感。

3．讓每一位員工的才能與角色相匹配，清楚自己的工作位置，能根據工作的需要采取適當的行動來完成職責，具備勝任工作職責的能力。

4．設定具有挑戰性的企業目標，這一目標應使員工認識到只有依靠團隊合作，才能實現，促成緊密團結的團隊形成。

5．正確的績效評估，既要保證與職位的匹配、報酬、培訓等工作的科學性，又要能夠幫助員工找出自己績效差的真正原因，激發員工的潛能。做到階段性評估和日常管理中的及時評估的有機結合，科學地對員工進行考核，判斷其是否稱職，并科學地支付報酬，激發員工的創造力和團隊合作精神。

二、員工招聘

確定并選聘到優秀的員工是物業管理企業人力資源管理的一項基礎工作，是物業管理企業在競爭中取得成功的關鍵。物業管理企業確定并選聘優秀員工的過程主要包括五個方面的內容，即人力資源規劃、通過招聘增補員工、通過解聘減少員工、進行人員甄選、通過試崗讓新員工與企業相互適應和了解。

1．人力資源規劃。人力資源規劃是指物業管理企業的管理者在適當的時候，為適當的崗位配備適當數量和類型的工作人員，并使他們能有效地完成促進物業管理企業實現總體目標的任務的過程。物業管理企業人力資源規劃包括三方面的步驟：對當前人力資源的評估，對未來人力資源的評估，制定滿足未來人力資源需要的實施方案。

（1）對當前人力資源的評估，是對企業現有人力資源的狀況進行調查，進行崗位分析。調查的目的是為了幫助物業管理企業的管理者能夠充分了解現有人員的工作技能；崗位分析的目的是為了確定物業管理企業中各崗位的職責以及履行各崗位所需要的條件。以此為依據，物業管理企業就可以著手編制各崗位的職責和任職標準，并據此進行人員招聘。對當前人力資源的評估，在實際操作中有五種方法。

1）觀察法，直接對員工的日常工作進行觀察或拍成錄像。例如，安排相關人員對保安員的日常工作進行一段時間的觀察并進行記錄，最后總結出保安人員的具體工作內容。

2）面談法，逐個或以小組的方式以員工進交談。例如，與維修工進行交談，讓他們對日常工作進行描述，并對所描述的內容進行記錄，從而歸納出維修工崗位所有的工作內容。

3）調查法，讓員工在一份調查問卷上列出他們所有工作的內容。例如，制作一份調查問卷發給物管員，讓其列出日常工作的所有內容，經過整理則可以得到物管員這個崗位的具體工作內容。

4）討論會，讓對某項工作有詳細了解的人員一起確定某個崗位的具體內容。例如，讓物業管理部的管理人員、物業管理企業中負責質量監督的人員以及其它有關人員一起對物業主管崗位的內容進行討論，通過討論進一步明確物業主管的工作內容是什么。

5）記錄法，讓員工將每天的工作內容記錄下來，以供復閱，同時整理成崗位職責材料。例如，讓辦公室文員將每天的工作內容進行記錄，通過一段時間的記錄經整理后就可得到辦公室文員的具體工作內容。

（2）對未來人力資源的評估，是指根據物業管理企業的業務發展計劃以及經營管理目標對未來人資源的需求情況進行評估。

（3）制定滿足未來人力資源需要的方案，通過現有人力資源以及未來人力資源的評估，物業管理企業就可以制定滿足未來人力資源需求的行動計劃。如目前哪些崗位的人員多余需要減少員工；哪些崗位的人員缺少需要增加員工；哪些崗位的員工需要提高工作技能以適應工作職責，制定未來的人力資源培訓、增減計劃等。

2．通過招聘增補員工。這主要通過兩條途徑實現，即內部調整與外部招聘。

（1）內部調整，是物業管理企業廣泛采用的一種招聘方式，主要有內部提拔、內部調換、內部工作輪換、內部員工推薦等。

（2）外部招聘，是指物業管理企業通過外部渠道招募員工的一種方法。主要有廣告招聘、學校分配、公共就業機構、私人就業機構、臨時性支援服務等。其中學校分配是物業管理企業招聘初級崗位員工的一種較好方式。物業管理企業可與有物業管理專業的院校建立聯系，通過聯合辦學、設立獎學金、供需見面會等方式吸引優秀學生畢業后到企業工作。

3．通過解聘減少員工。物業管理企業因管理范圍減少、放棄服務、業務轉型以及員工不符合要求等原因還經常要面對解聘員工的問題。常用的解聘方式有解除合同、暫時解除合同、自然解聘、調換崗位、縮短工作周、提前退休等。

4．人員甄選。初選一批應聘者后，管理者需要采取一定的方法對其進行甄別以確保最合適的人選得到這一職位。這實際上是一種預測行為，預見聘用哪一位應聘者能按照物業管理企業的績效考評標準完成工作。常用的甄選手段有申請表、筆試、績效模擬測試、面談法和體格檢查等。

（1）申請表，一般包括應聘人員的自然狀況、專業技能、工作經歷、就職愿望等基本情況。針對申請表真實性一般較低的情況，可采取一些方法增加其有效性。如讓應聘者提供

合法有效的證明；要求其對工作經歷中每次離職的原因提供說明文件。

（2）筆試，主要是考核應聘者是否具備與所應聘崗位相關的綜合文化素質。

（3）績效模擬測試，是一種在上崗之前測試應聘人員工作能力的甄選方法，主要包括工作抽樣法和測評中心兩種方法。工作抽樣法是通過讓應聘人員完成一項工作的某些核心任務，以測試應聘人員是否具有完成該項工作的能力，如讓應聘綠化工作的人員辨認各種植物并說明各種植物的維護要點；測評中心是由物業管理企業中履行相關職責的管理人員、人事管理人員、監督管理人員一起成立測評中心對應聘者的綜合素質進行考核的方法，考核的內容主要是完成與實際工作相關事件的處理能力，如讓應聘物業管理崗位的人員進行物業接管方案的設計。

（4）面談法，通過面對面的提問、交流，考核、甄選應聘者的方法。

（5）體格檢查，體格檢查既是確保上崗所應具備的基本條件，同時又能避免給企業以及企業員工造成不必要的損失。

5．試崗。確定崗位候選人后，將其安排到相應的部門、崗位，讓其熟悉所就職的部門、崗位的過程。試崗的過程也是企業進一步了解該員工是否適合所應聘的崗位、是否是企業所需要的人的過程。試崗的時間不易過長，一般來說一至三個月較為合適。

三、績效考評

績效是個體的工作表現。績效考評是評價在某一階段員工對企業做出貢獻大小的過程。績效考評的目的是確認員工工作成績，改進工作方式，提高工作效率和經營效益。物業管理企業作為服務性行業，業績主要依賴于人來創造，對績效考評的客觀程度就要求得更為突出。績效考評受多重因素的影響，是工作環境與員工個人素質共同作用的結果。因此，應遵循公開、公平、公正原則；可行性與實用性原則；積極反饋原則。

績效考評方式的選擇直接影響到考評結果。根據物業管理企業的特點，一般采取以下幾種考評方法。

（1）目標管理法。制定目標時，首先上下級之間分別各自制定一個下級工作目標，然后雙方進行溝通協商，分析目標差別的原因，再修改目標，再溝通，直到制定的目標兩者都能接受，這個目標就成為目標管理的期望值。目標管理法的特點就在它是上下級之間充分溝通的過程。目標管理法適用崗位較寬，有利于整體績效管理。

（2）工作記錄法。就是要求員工填寫作業記錄或表格進行考評的方法。一般用于對一線員工的評價。如對保潔員工作完成后要求填寫并簽字認可規定其某一時間內具體工作內容的作業表格，管理人員只需要在規定的時間內對某項工作進行抽查，并做好檢查記錄，而不需要對員工整個工作時段進行監控。月底將工作表格和抽查記錄作為員工考評的主要依據。

（3）要素評定法。定性考評與定量考評相結合的評價方法，能比較綜合地考評員工的能力。要素考評一般用相同的考評要素，以直接上級考評、同級同事考評、自我考評、下級考評等不同的考評方法對被考評者進行評定，再將各結果加權后進行綜合評定。

如對保安員考評內容有遵守國家有關法律、值班期間遵守勞動紀律、嚴格執行交接班制度、做好詳細的值班記錄、了解住戶及樓宇的基本情況、為熱情住戶服務等。保安員的工作考評方法以工作記錄法為主，利用各種制度表格及出勤記錄、投訴統計表、管理人員查崗記錄等表格作為考評保安員的主要依據。

四、管理技巧

目前，由于物業管理行業競爭日益激烈，加之崗位要求的不斷提升，企業員工面臨的壓力越來越重，員工心理問題普遍存在，嚴重影響著個人績效及發展。因此，在員工管理中，要注意管理技巧的有效運用，努力構建一種和諧的工作氛圍，形成企業的凝聚力。近幾年來，比較成功的做法主要是情感管理。

情感管理，就是從認識人的情感規律入手，實行人性化管理。即在員工管理過程中，以從情感上、心理上調動員工積極性為核心，以對員工的尊重為基礎，以溝通為主要管理手段，盡量滿足員工的合理需求，達成企業的團隊精神，保證個人與企業績效的提高。為此，要樹立人本管理理念，注重企業環境建設，通過完善企業內部的溝通機制，提高管理者和員工的溝通能力和技巧，為員工營造健康和諧、團結向上的工作環境，消除外部環境因素對員工職業心理健康的不良影響。同時還要注意加強職業心理健康評估和職業心理健康的宣傳和疏導，幫助員工掌握提高心理素質的基本方法，增強對心理問題的抵抗力，在員工出現心理問題時，能夠科學、及時地進行緩解和疏導。另外，在實踐中，一些打破常規，以激勵為核心的具體做法值得嘗試或推廣。

1．實施個性化獎勵。建立企業公平獎勵系統，讓員工感到付出與所得是對等的；根據員工的個性差異、崗位性質進行個性化的獎勵，除傳統的加薪、獎金等物質獎勵方法外，還可運用表揚、給予參與目標設定和決策機會等榮譽的精神獎勵的方法。值得注意的是，以往保密性的薪金獎勵，從實踐中看，并不適合中國國情，還是以增加獎勵的透明度，更能激勵員工。

2．善于運用目標。明確、合適的目標可以給員工以激勵。因此，要為員工設立與企業目標相一致，在短時期內通過一定努力就可以實現的目標，并在目標實現后確定新的目標，使員工個人的切身利益與企業利益始終保持高度一致。

3．實施崗位輪換制。企業領導者要有意識地安排員工崗位輪換，為員工創造條件跨崗位、跨部門工作和發展。使員工能夠克服工作崗位從一而終的厭倦心理，以全新的感受激發

學習和工作的興趣，促進員工多元化能力提高，增進合作意識，提高管理水平。

4．進行員工內部營銷。就是把把員工當成是企業面對的第一個市場，通過提供能夠滿足員工需要的工作來吸引、激勵員工的一種管理方法。主要通過內部培訓、內部授權和內部溝通來實現。內部培訓是通過培訓使員工清楚自己在企業的位置及崗位職責，使自身的能力和素質的提高與企業的需要保持一致；內部授權是通過在一定的職權范圍內授予員工自主選擇權，來激發他們的主動性和創造性；內部溝通就是利用座談會、學習培訓、內刊等建立暢通的溝通渠道，創造足夠的溝通機會，以創造一種良好的人際關系。

第五篇：怎樣做好工作計劃

怎樣做好工作計劃

1、工作計劃是經理每月必須完成的任務，按著公司的重點工作，對計劃進

行篩選，結合本部的情況量化。2、3、4、5、工作計劃要具體、量化，有方法、有針對性、有承接性。工作計劃不圖量，而求質。突出業務思路的實施，突出管理工作的側重點。與下級分享工作計劃。

關于開會

開會時，應考慮如何讓下屬聽得清楚明白，能更好的完成工作。1、2、3、4、5、6、7、開會要明確目的； 題意不要過多，突出重點； 開會要有條理； 傳達上級會議內容要舉一反三； 控制好會議的時間； 會議結束后要做總結； 跟進會議內容的落實。

關于溝通1、2、3、溝通要達到雙贏或多贏的目的； 雙方要感覺良好； 放下評判，不急于下結論：

【多提問、多提意見，少提要求、多鼓勵】

4、合適的溝通環境

上級對下級的溝通：1、2、3、4、溝通第一、面子第二； 給與下屬永遠的尊重； 就事論事的態度； 掌握情緒、不傷和氣。

下級對上級的溝通1、2、3、維護上級的尊嚴； 注意領導的情緒、意愿； 要先尊重領導。

團隊執行力1、2、3、核心團隊：推選核心人物，找出核心問題； 執行力：將戰略決策轉化成結果的能力； 主管：第一個顧客是員工，而不是顧客。

【沒有滿意的員工，就不會有滿意的顧客】4、5、6、價值觀的不同一，原因是溝通不順暢； 雙50理論：管理者應把50%的時間用于溝通； 漢堡式溝通：一層一層的進行深入［表揚好的，指出不足，指明努力方

向］；7、8、9、杰克·韋爾奇：將工作變得簡單有效； 好的執行力，領導要以身作則； 怎樣才能培養好的執行力：

〈1〉統一觀念、達成共識、明確目的、說出期望值；

〈2〉讓想法變成現實，要多做檢查和培訓；

〈3〉將前兩點變成好習慣，教下屬會思考問題。

10、只有上級做事情有明確的目的，下級才有明確的目的；

11、上級要有成就人的意識。

引導式團隊1、2、3、主管要身先士卒，快人一步； 多問少說，傾聽意見； 加強成員的獨立能力。

培訓見習主任的好方法1、2、3、4、5、6、制定詳細的周計劃，并根據見習主任的接受能力適時調整； 在培訓見習主任時，不僅要講明是什么，而且要講明為什么；平時注意多搜集案例，采用案例教學； 提前講解+跟進現場操作+點評分析 要求見習主任準備一個本，及時記錄培訓內容； 講解時可接和相關資料，如通知或通報

培訓見習主任的注意事項1、2、3、4、5、要懂得賞識自己的見習主任；要做好放權，給見習主任提供充分實踐的機會； 要做好對見習主任工作、學習的檢查； 隨時關注見習主任的工作狀態、情緒變化，做好溝通培訓； 培訓中要及時與他人溝通，交流經驗，尋求幫助。

關于見習主任的培訓

與老主任做好溝通，新主任在工作上存在哪些問題，共同制定培訓計劃。

1、關心員工方面是如何做的；

2、接待顧客方面：視客為友；

3、日常管理做得怎樣；

4、市場考察方面：是否能掌握方法；

5、商品結構方面：概念、畫圖、是否會分析；

6、怎樣制定進貨計劃，是否掌握；

7、與供應商交往的幾個關鍵環節；

8、其他方面：個人行為、習慣方面

關注見習優導1、2、3、4、商品知識是否扎實、深入； 接待的主動性、主動學習意識是否強； 對視客為友理念的理解程度； 心態要好