第一篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／弱電系統維修

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員工培訓手冊

設備設施篇／弱電系統維修1.0目的

規范弱電系統維修程序，確保高效率、高質量地完成弱電系統的維修工作。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內的弱電系統的維修。

3.0職責

3.1設備部主管負責檢查弱電系統維修工作的實施情況。

3.2設備部組

長負責弱電系統維修工作的組織實施。

3.3維修員負責弱電系統的維修工作。

4.0程序要點

4.1維修員進住戶家進行弱電系統維修時，應遵守《住戶家庭安裝/維修標準作業規程》的“4.1”條款。

4.2維修員注意事項。

4.2.1應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。

4.2.2應注意安全操作。

a)確保人身安全：維修時如需帶電作業(電壓高于36Ｖ時)，應做好相應的絕緣措施；

b)確保維修設施的安全：測量某焊點電壓時切忌與相鄰焊點相碰；維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引起意外。

4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調整。

4.3基本維修方法。

4.3.1觀察法：

a)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；

b)有無異常的聲音；

c)觀察圖像效果。

4.3.2靜態測量法：

a)短路電阻測量法；

b)電流測量判斷法；

c)電壓測量判斷法。

4.4天線系統維修。

4.4.1放大器：

a)檢查輸入、輸出插頭是否松馳、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；

b)檢查輸入信號，一般應為90dB，如相差太大(15dB以上)則應通知廣播站解決；

c)如果輸入信號滿足要求(90dB)，調整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出仍不能達到要求(104dB)則應通知廣播站拆修放大器。

4.4.2分配器：

a)檢查輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；

b)檢查分配器輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少5dB以上，則應更換分配器。

4.4.3分接盒：

a)檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；

b)檢查分接盒輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少2dB以上則應更換分接盒。

4.4.4插座：

a)檢查插座接線是否牢固，插孔是否太松馳，如是則應整改插座，整改達不到要求的應更換；

b)檢查插座輸入與輸出信號，如果輸出信號較輸入信號減少2dB以上，則應更換插座。

4.4.5饋線：

a)檢查饋線對地絕緣電阻應大于2Mn，線間絕緣電阻應大于10MΩ；

b)檢查饋線100m內的信號衰減應不超過10dB，否則應更換饋線。

4.5電話線維修。

4.5.1檢查電話線接頭有無生銹、氧化或發霉斷火，如是則應重接接頭(燙錫處理)。

4.5.2檢查電話線有無斷線，如有則應更換一根電話線(有兩根備用線)。

4.5.3檢查電話線有無短路或漏電，如有則應更換電話線。

4.6樓層防盜對講機維修。

4.6.1室內聽不到鈴聲：

a)檢查主機按鈕開關是否接觸良好，否則應更換按鈕開關；

b)檢查室內分機待機轉換開關是否接觸良好，如接觸不行則應整修處理；

c)通過上述兩個步驟如仍不振鈴，則應重點檢查振鈴放大電路，直至故障排除。

4.6.2不能對講：

a)檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；

b)檢查室內分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應更換；

c)檢查室內分機放大電路，重點檢查三極管直至故障排除。

4.6.3不能開樓下大閘門：

a)檢查鎖舌部件是否靈活，如阻滯則應加潤滑油；

b)檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如是則應重新接好線頭或更換電磁線圈；

c)檢查分機開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有問題則應逐一檢查并排除故障。

4.6.4主機無電源：

a)檢查橋式整流二極管有無損壞，如損壞則應更換同規格二極管；

b)檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應更換同規格的變壓器。

4.7可視對講機維修。

4.7.1無圖像、聲音，但開鎖正常：

a)調節亮度電位器觀察屏幕有無光柵，如有光柵則應檢查室內機與門口機的圖像信號連接線是否接牢，不牢則應重新接好(燙錫焊接)；

b)如調節亮度電位器屏幕仍無光柵，此時應檢查室內機電路板，包括振蕩電路、推動電路、輸出電路、圖像顯示電路等逐級檢查，直至故障排除。

4.7.2通話無聲音：

a)檢查聽筒與室內機的接線

是否牢固，否則應重新接好(燙錫、焊接)；

b)調節音量電位器，如揚聲器里有交流聲發出，則說明室內機的放大電路正常，此時應檢查門機上的麥克風，如麥克風損壞則應更換同規格麥克風；

c)調節音量電位器，如揚聲器里什么聲音都沒有，則說明室內機的放大電路有問題，室內機放大電路包括音頻輸入電路、前置放大電路、功放電路，此時應逐級進

行檢查直至故障排除。

4.7.3不能開大閘門：按本規程“4.5.3”條款執行。

4.8維修工作結束后，維修員應及時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。

4.9向住戶試驗維修后的效果，試驗應不少于3次，并向住戶說明使用中應注意的事項，如住戶有不滿意的地方(合理的要求)，維修員應及時進行整改直至住戶滿意為止。

4.10一切正常后請住戶在《住戶家庭安裝/維修(收費)通知單》上簽名確認。如住戶對此次維修收費有異議，維修員應根據《設備部制作維修項目收費規定》向住戶作出解釋，盡量打消住戶的疑慮。

4.11維修員回到設備部后，應及時填寫好《住戶家庭安裝/維修(收費)通知單》(內容包括：維修內容、所用主要材料、施工時間等)，最后簽上維修員的姓名以備查詢。

4.12設備部做好《住戶家庭安裝/維修(收費)通知單》的登記工作。

5.0記錄

6.0相關支持文件

第二篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／電梯故障維修

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員工培訓手冊

設備設施篇／電梯故障維修標準作業規程1.0目的

規范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運行。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司管轄內的電梯故障維修工作。

3.0職責

3.1電梯分包公司和電梯維修工負責電梯發生故障時的緊急維修工作。

3.2設備部

主管負責電梯故障維修的組織監控工作。

4.0程序要點

4.1電梯發生故障后，電梯維修工應快速到達現場(值班人員和電梯工10分鐘內；分包公司30分鐘內)。

4.2先查看故障現象、分析發生故障原因、分析故障的位置。

4.3根據不同的故障，進行相應的處理。

4.4一般常見機械故障及處理措施。

4.4.1機房：

a)電機軸承故障：電機運轉時發出異常響聲，如判斷是軸承故障，應拆下電機檢查軸承，如有發卡、磨損過大，則需更換軸承；

b)選層器故障：一般有以下幾種：

——滑鏈：應調整鏈條長度，調整帶動輪位置；

——選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，應用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用；

——上、下滑桿不靈活：主要是導向軸承銹死、或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、除去主導軸銹污、加潤滑油。

c)制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有磨擦現象。應調整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污；

d)限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應清洗雜物、更換軸承。

4.4.2井道與轎廂：

a)轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有碰聲、門隙過大等。應清除地坎滑槽雜物、調整安全觸板、連桿轉動處加油等；

b)廳門故障同上；

c)開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車，應調整開門刀位置(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙)；

d)導軌故障：運行不平穩、發抖、震動等現象，應調整軌道尺寸，用找道尺調正、用軌道銼修平接口；

e)導靴故障：運行不平穩、有磨鐵聲、震動等現象，導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等，應更換導靴，調整導靴座位置；

f)安全鉗故障：運行時有磨鐵聲、嚴重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車。應調整安全鉗間隙、安全聯動機構、加油潤滑、保證各活動部位靈活。

4.4.3底坑：

a)補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應調整補償鏈長度；

b)安全鉗鋼絲繩漲緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應調整安全鉗鋼絲繩，更換軸承；

c)緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動、液壓油量不足。應除去鐵銹、補充液壓油。

4.5電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法。

4.5.1機房：

a)保險絲故障：

——緩沖器、底坑急停、斷繩開關短路。應排去底坑積水，排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路；

——井道有水，回路有短路點。應斷去來水源，排除斷路點，換上雙同保險絲、指示燈回路；

——廳外指示有水或有線破裂斷路。應排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路；

——控制線圈被燒，控制元件內部斷路，應更換控制線圈和控制元件，排除線路斷路點、換上雙同保險絲。

b)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。應更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。

4.5.2井道與轎箱：

a)上、下限位及極限開關故障：此故障出現電梯不能走車，一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致。應清潔接觸點或更換、排除斷點等；

b)轎門、廳門聯鎖開關故障：此故障出現電梯只關門不走車，一般是由于聯鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致。應清潔接觸點，更換開關排除線路斷點等；

c)安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停：此故障出現電梯不走車，一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致。應清潔接觸點，更換開關。

4.5.3底坑：

a)緩沖器開關、底坑急停開關故障：此故障出現電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關損壞所致。應清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關；

b)漲緊輪斷繩開關故障：此故障出現電梯不走車，一般是由于開關接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關損壞等原因所致。應清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關。

4.6電梯故障排除后，電梯工應將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長期保存。

4.7本規程作為電梯工的績效考評的依據之一。

5.0記錄

《電梯維修記錄》。

6.0相關支

持文件

《電梯日常維修保養標準作業規程》。

第三篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／公共設施安裝/維修

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設備設施篇／公共設施安裝/維修1.0目的

規范公共設施安裝/維修程序，確保高效率、高質量地完成公共設施安裝/維修工作。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司所屬各管理處設備部的公共設施安裝/維修工作。

3.0職責

3.1設備部主管負責檢查公共設施安裝/維

修工作的實施情況。

3.2設備部組長負責公共設施安裝/維修工作的組織實施。

3.3設備部公共設施維修員具體負責公共設施安裝/維修工作。

4.0程序要點

4.1公共設施維修員進住戶家進行公共設施安裝/維修時，應遵守《租戶家庭安裝/維修標準作業規程》的“4.1”條款。

4.2公共設施維修員進行室外維修時，如涉及到交通或安全問題則應設置相應標示牌(如“前面施工、請繞道”、“危險，請止步”等)，必要時應設置安全圍欄并派專人看守。

4.3坐廁堵塞疏通。

4.3.1首先用膠吸泵吸五次以上，然后用大水(用水桶倒水)試坐廁是否流水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍流水慢則按“4.3.2”步驟進行。

4.3.2如堵塞嚴重則應拆開坐廁疏通：

a)先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應向住戶說明情況并征得住戶的同意后方可動手拆坐廁；

b)剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁；

c)如果坐廁座埋在地磚下面則應用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚；如果坐廁是用螺栓固定的則應拆掉螺母，然后才抬開坐廁；

d)反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁S形存水彎頭內的臟物；

e)用鐵線勾出排污口彎頭內的臟物或用疏通機疏通排污管；

f)用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按“4.6”條款處置。

4.4廚房排水堵塞疏通。

4.4.1用鐵線勾出存水彎管內的臟物。

4.4.2用疏通機疏通排水管。

4.4.3用大水試排水管，如果流水順暢則說明已疏通好；如果流水較慢則說明仍堵塞，此時應按“4.6”條款處置。

4.5廚房/衛生間查漏。

4.5.1確認室內給排水管的走向，并仔細查看具體滲漏部位。

4.5.2關閉室內所有用水部位(包括坐廁水箱)，查看水表是否轉動，如不轉動則說明給水管不漏水；如果水表轉動說明給水管漏水。

4.5.3用鐵釬貼著給水管漏水可疑處仔細聽，如聽見水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應另移一處，直至找到漏水處(一般情況下給水管漏水，住戶都會要求全部裝明管)。給水管安裝按《住戶家庭安裝/維修標準作業規程》的“4.10”條款處置。

4.5.4排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛生器具。

4.5.5衛生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機切開漏水衛生器具的接頭，如接頭漏水則應重新安裝好接頭，如接頭不漏水則肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。

4.5.6更換排水排污橫管按“4.6”條款進行。

4.6排水排污橫管安裝。

4.6.1用電錘打碎衛生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。

4.6.2用塑料紡織袋裝運走碎的地磚、水泥砂漿。

4.6.3鏟盡排水排污管上的泥土。

4.6.4取出破爛的或嚴重堵塞的排水排污橫管。

4.6.5平整夯實裝排水排污橫管的基礎。

4.6.6排水排污管就位(此時應注意排水排污橫管應按5的坡度坡向排水排污立管)。

4.6.7從排水排污立管接口處開始朝衛生器具方向開始裝管：

a)如是鑄鐵管接頭則應先向接口內加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應全部塞滿；

b)如是PVC膠管接頭則直接用PVC膠粘結，注意接口應注滿PVC膠水。

4.6.8排水排污橫管全部裝好后，用水反復試(三次以上)排水排污橫管是否漏水。如漏水則應重新安裝；如不漏水則可以回填沙土。填土時應邊填邊夯實，夯實時應注意裝管部位的用力不能太大。

4.7做砂漿面層。

4.7.1整理、夯實基礎。

4.7.2首先將水泥、砂按1：1配好并干拌均勻，然后再加水拌到顏色一致。

4.7.3水泥砂漿攤鋪后應立即拍實，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。

4.7.4如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木抹搓平壓光(不宜撒干水泥)。

4.7.5如做地面面層應保證厚度為50mm左右，如做墻面面層應保證厚度為15mm左右。

4.8貼地面磚。

4.8.1在房間四周墻面彈好＋500mm水平線。

4.8.2基

第四篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／住戶家庭安裝/維修

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設備設施篇／住戶家庭安裝/維修目的

規范住戶家庭安裝/維修程序，確保高效率、高質量地完成住戶家庭的安裝/維修工作。

1.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內住戶家庭的安裝/維修工作。

2.0職責

2.1設備部主管負責檢查住戶家庭安裝/維修工作的實施情

況。

2.2設備部組長負責住戶家庭安裝/維修工作的組織實施。

2.3設備部水電維修員具體負責住戶家庭的安裝/維修工作。

3.0程序要點

3.1水電維修員進住戶家進行安裝/維修時的基本要求。

3.1.1水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時，要嚴格遵守《物業管理處員工服務管理標準作業規程》。

3.1.2水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時，要做到如下兩點：

a)自覺維護公司及住戶的權益，不做損害公司名譽的事；

b)不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給機電維修組長或設備部主管，請求支援解決。

3.1.3水電維修員進行住戶家庭維修時應征詢住戶意見，盡量恢復維修前的原貌原樣，如有改動應征得住戶的同意方可進行。如果不能滿足住戶的要求，則應向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。

3.1.4水電維修員進行住戶家庭安裝/維修前，首先應設計好方案或者進行仔細檢測、判斷出故障部位(元器件)。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。

3.1.5水電維修員接到住戶家庭安裝/維修通知單后，應在15分鐘內準備好安裝/維工所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品(塑料袋、干凈抹布等)，按與住戶約定的時間提前5分鐘趕到(特殊情況除外)。

3.1.6水電維修員來到住戶家門前，應先按門鈴(3次左右)，如無門鈴時可用手輕輕敲門。見到住戶時要先問好，簡潔說明事由征得住戶同意后方可進入室內進行安裝/維修。

3.1.7水電維修員進行安裝/維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧嘩、嘻笑取鬧。

3.2家庭維修。

3.2.1日光燈維修：

a)檢查測量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應檢修開關；

b)檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發黑，如是則更換一個啟輝器；

c)檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應更換同規格的光管；

d)檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應整修日光管管座，整修后達不到要求的應更換；

e)檢查鎮流器是否燒斷、燒焦或存在短路現象，如是則應更換一個同規格的鎮流器；

f)維修工作完成后應開燈試驗，日光管閃爍應不超過3次就能點亮，否則應重新檢修，直至故障排除。

3.2.2開關維修：

a)計算用電負荷，如已超載則要求住戶相應減少負荷，否則應申請增容；

b)拉下總電源開關，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應先對懷疑點進行檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除；

c)拉下總電源開關，用500Ｖ搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭”，則表明線路漏電，此時應逐條線路檢查，直至故障排除；

d)故障全部排除后，換上一個同規格的開關；

e)試驗開關應開閉正常。

3.2.3電表維修：

a)計算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容；

b)對電表加負載試驗，如有下列任意一種情況則應更換一個經供電局校驗后合格的電表；電表不轉、電表轉得異常快或異常慢、電表里面冒煙、電表接線柱燒穿；

c)電表安裝應方正牢固、無傾斜、無松動，注意進、出線的正確接法；

d)安裝完畢后進行通電實驗，電表應轉動靈活，無異常噪音；

e)會同公共事務部管理員做好新舊電表底數的記錄。

3.2.4水咀、閘閥維修：

a)關掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內的水，拆下水咀或閘閥；

b)擰開水咀或閘閥，如密封膠墊損壞則應更換一個同規格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴重則應更換一個同規格的水咀或閘閥；

c)在水咀或水管螺牙段纏繞水膠布(順時針方向)，裝上水咀或閘閥；

d)開水試驗，螺牙連接處應不滲水，開關水咀或閘閥應靈活，水咀或閘閥關水后應不漏水。

3.2.5水表維修：

a)關閉水表前的閘閥，排空管內的水，拆下水表；

b)拆開水表，檢查濾網是否被臟物堵住，如是則應清除臟物；清潔水表讀數盤，重新裝配好水表。如水表齒輪磨損嚴重應更換一個新水表；

c)裝回水表，應注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應與供水方向一致。水表安裝應牢固無松動、水平無傾斜；

d)水表安裝完畢后進行通水試驗，接

頭處應不滲水，水表應轉動靈活；

e)會同公共事務部管理員做好新舊水表啟用底數的記錄。

3.2.6煤氣熱水器維修：

a)開機時不著火：

——檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應更換同規格的電池；

——如果開機能夠聽到“吱吱”的打火聲，則說明打火部分正常，否則應更換電子打火總成；

——檢查氣路部分：一

種情況是檢查煤氣瓶內是否有煤氣或煤氣瓶閥門是否擰開；第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，如是則應拆開電磁閥檢修(擦除臟物、加潤滑油)。

b)開機時有“嘭”的爆炸聲：

——先關閉煤氣瓶閥門；

——用電風筒吹干高壓打火線；

——調整點火間隙；

——開機時如能聽到清脆的電磁閥動作聲響，則表明電磁閥工作正常，否則應拆開電磁閥修理(加潤滑油、擦除臟物)；

——打開煤氣瓶閥門。開機點火正常，反復試3—5次。

c)燃燒火焰為紅色應清除空氣進氣門臟物；

d)先導閥門控制的煤氣熱水器維修：

——開機時先導閥處未點火此時應修理先導閥；

——開機時先導閥處點火，但主電磁閥打不開，不能正常點火。此時應拆修主電磁閥(活動閥芯多次，清除污物)。

3.2.7煤氣灶維修：

a)開機不著火：

——開機時如點火電極無火花則說明壓電陶瓷損壞，此時應更換點火器總成；

——清除空氣進氣門臟物。

b)燃燒火焰為紅色：

——清潔爐頭管路及爐頭臟物；

——清除空氣進氣門臟物。

c)漏煤氣：

——如軟管接頭處漏氣則應整改處理接頭處；

——如點火器總成漏煤氣則應拆換點火器總成。

3.2.8坐廁水箱維修：

a)水箱浮球閥漏水：

——用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應調整浮球閥桿陰位螺釘；

——用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應修整浮球閥封水位置；整修后如仍漏水則應更換水箱配件總成。

b)水箱出水膠塞漏水：

——調整膠塞位置；

——如膠塞已老化或變形則應更換膠塞。

3.2.9電熱水器維修：

a)開關跳制：

——電熱棒生銹或老化導致漏電，此時應更換同規格的電熱棒；

——如是開關本身質量問題則應更換同規格的開關。

b)電熱水器不熱水。如經查是電熱棒燒斷，此時應更換一根同規格的電熱棒。

3.2.10抽油煙機維修：

a)檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如是則應更換一個同規格的電容；

b)檢查電動機是否漏電，如是則應更換一個同型號規格的電動機；

c)檢查電動機軸是否阻滯難轉動，如是則應對波絲加潤滑油；

d)檢查電動機溫度保護器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護器。

3.2.11空調器的維修：

a)詢問住戶關于空調器的故障情況；

b)檢查空調器有無異常聲響、有無異常氣味，如有則應查找出具體故障部位并進行相應的整改；

c)觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫，如有則應進行相應整改；

d)觀察管路接頭處有無油污，如有則說明此部位泄漏，此時應將接頭處擰緊；

e)用手摸吸氣管，如果感覺吸氣管溫度跟環境溫度差不多，則說明空調器制冷劑不夠，此時應查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑；

f)觀察毛細管出口和蒸發器人口部分如有結霜，而其他部位有少量凝露或干燥無露，則表明空調器制冷劑不夠，系統有泄漏，此時應查找出泄漏部位并排除；

g)用手摸干燥過濾器，正常時應比環境溫度稍高，如果手摸干燥過濾器有發涼的感覺，則說明干燥過濾器臟堵，此時應更換干燥過濾器；

h)用復合壓力表測量空調器高低壓力，如果低壓低于0.4MPa，則說明空調器有泄漏，此時應查找出故障部位并排除。空調器正常時的高低壓為(30℃時)：低壓為0.49～0.54MPa，高壓為1.17～1.37MPa；

i)用鉗形表測量運轉電流，比較測量值與額定值是否有較大的偏差，如有則應分析產生的原因，并排除故障；

j)全部工作完成后，啟動空調器試運轉，如仍有故障則應繼續查找原因直至故障排除。

3.3空調器的安裝。

3.3.1窗式空調器安裝：

a)在窗口或墻壁上開一個孔(如果有預留孔則不用重開)，其孔的大小由空調器的外形尺寸決定；

b)根據空調器的外形尺寸，用40x40mm的鋁角鋼制作一個支撐架；

c)根據支承架螺栓孔位置用沖擊鉆在墻壁上鉆孔，用膨脹螺栓固定支撐架；

d)將窗式空調器安裝在支撐架上，務必使窗式空調器外殼室內側比室外高5～10mm；

e)窗式空調器的室外部分的上面應裝一塊傾斜的遮陽板伸出窗式空調器約20mm；

f)用軟泡或硬泡絕熱材料塞住空調器四周空隙并在四周打上玻璃膠；

g)試運轉窗式空調器，確認一切正常。

3.3.2分體式空調器的安裝：

a)根據室外機的外形尺寸，用40×40mm的鋁角鋼制作一個支撐架(應考慮室外機距墻為250mm為宜)；

b)打墻洞，墻洞的大小以能穿過連接管的護管為原則，墻洞應向室外側向下傾斜；

c)室內機組的安裝：

——用水平儀測量掛板是否平直，如平直則根據掛板上固定螺栓孔的位置在內墻上作出相應的記號；

——根據記號在內墻上用沖擊鉆鉆孔，在孔內裝入膠粒；

——重新用水平儀測定掛板是否平直，平直后用螺栓固定掛板；

——掛上室內機組，務必使室內機組平直、牢固。

d)室外機組的安裝：

——根據支撐螺栓孔的位置，在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔；

——用膨脹螺栓固定支撐架；

——把室外機組安裝在支撐架上。

e)室內外機組的管路連接：

——喇叭口連接時，一定要將兩管同心對正，然后用手將螺母套人，最后用扳手緊固。緊固時應一把扳手固定，一把扳手旋轉。緊固時應注意用力力度(16nun銅管，如果用20cm扳手，憑腕力就基本上足夠了；￠10mm銅管，如果用20cm扳手，憑臂力就基本上足夠了)；

——管路轉彎處不允許有死彎，管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上，并且不得有凹、扁等變形，應盡量減少管路彎曲次數；

——管路連接好后，必須在其外部加以保溫并用塑膠帶包嚴。

f)排除空氣：

——用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽，同時松開氣體連接管螺母；

——將液體閥的閥桿反時針轉1/4圈，用手握住氣體連接管螺母，如果手感到涼爽時則應迅速擰緊氣體連接管螺母；

——全部打開液體閥和氣體閥，然后再將液體閥和氣體閥關3圈，裝回液體閥的堵帽。

g)系統檢漏：用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出，如有氣泡冒出則應再擰緊螺母，直至不冒氣泡為止；

h)將管路(包括排水管)整理好，并把墻孔用橡皮泥堵住；

i)試運轉：開機試驗，過3～5分鐘后應有涼風吹去，應無異常聲響，各種顯示、指示正常，否則應查明原因并排除故障。牽涉到產品質量問題則應及時請示主管退貨。

3.4給水管的安裝。

3.4.1根據現場情況確定出最佳管路走向(綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力)。

3.4.2安裝水管前的準備工作：

a)根據《住戶家庭安裝/維修通知單》領取所需的主要材料(如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等)；

b)輔助材料(如水膠帶、白色的油漆或涂料、管碼、膠粒等)；

c)借用所需的公用工具(如三輪車、開牙機等)。

3.4.3給水管安裝要領：

a)整個給水管路安裝只允許有一個活接頭，并盡量留在接駁進水口處；

b)給水管應盡量緊貼陰角、陽角或墻壁；

c)給水管每米垂直偏差應＜2mm，橫向偏差應＜1mm(吊線尺量)；

d)冷、熱水管的安裝要求是：當冷熱水管上下平行安裝時，熱水管必須在冷水管上面；當冷熱水管垂直安裝時，熱水管應在冷水管面向的左側；

e)給水管每兩米及拐彎處應加管碼固定；

f)刷白色的油漆或白色涂料(如住戶需要的話)；

g)試水時應整個管路沒有一處滲漏水。

3.5安裝/維修工作完成后，水電維修員應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復各物品的原來狀態(位置)。

3.6全部工作完成后，水電維修員要實驗安裝/維修后的效果給住戶看，實驗次數不少于三次；同時要給住戶講解應注意的事項，如果住戶有不滿意的地方(合理的要求)，則應及時進行整改直至住戶滿意為止。

3.7確認一切正常后，水電維修員應禮貌地請住戶在《住戶家庭安裝/維修通知單》上簽名確認。如果住戶對此次安裝/維修收費有異議，水電維修員應根據《設備部制作維修項目收費規定》向住戶作出詳盡的解釋，消除住戶不必要的疑慮。

3.8水電維修員離開住戶家時，應禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。

3.9水電維修員回到設備部后要及時在《住戶家庭安裝/維修通知單上》做好維修記錄，記錄內容包括：維修內容、所用主要材料、施工工時等，然后簽上水電維修人員姓名以備日后查詢。

3.10設備部做好《住戶家庭安裝/維修通知單》登記工作。

3.11公共場所及收樓遺留的水電安裝/維修項目可按上述程序要點實施，完工后由水電維修員做好《維修整改工作單》與《公共設備設施維修(制作)通知單》的記錄，由倉管員做好《維修整改工作單登記表》與《公共設備設施維修(制作)通知單登記表》。

4.0記錄

4.1《住戶家庭安裝/維修通知單登記表》。

4.2《公共設備設施維修(制作)通知單登記表》。

4.3《維修整改工作單登記表》。

5.0相關支持文件

《物業管理處員工服務管理標準作業規程》。

第五篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／道閘系統保養

××××物業管理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／道閘系統保養1.0目的：

規范道閘系統的保養程序，確保道閘外觀良好，開閉操作靈活可靠。

2.0適用范圍：

適用于物業管理處各崗亭道閘的保養工作。

3.0職責：

3.1設備部主管負責組織監督道閘的保養工作。

3.2設備部維修人員具體負

責依據此規程實施各道閘的保養工作。

4.0程序要點

4.1保養內容：

4.1.1修整擋車桿，對反光膜脫膠或脫落的進行修復。

4.1.2取下齒輪箱頂蓋，打開齒輪箱門，對各轉動軸加潤滑油。

4.1.3補充齒輪箱內機油。

4.1.4全面緊固電線接頭，修銼電器觸點。

4.1.5檢查電容器有變質漏油時，立即替換。

4.1.6檢查箱門、箱蓋密封，防止雨水進入。

4.1.7打開齒輪箱蓋，查驗齒輪磨損及限位開關緊固。

4.1.8全面抹擦箱內務部件灰塵。

4.2保養周期：

管理處設備部維修工應按下列頻次保養道閘系統：

4.2.1修整擋車桿，每月檢查保養1次。

4.2.2給各轉動軸加潤滑油，每月檢查保養1次。

4.2.3補充齒輪箱內機油，每月檢查保養1次。

4.2.4緊固電線接頭，修銼電器觸點，每月檢查保養1次。

4.2.5檢查電容器，每月檢查保養1次。

4.2.6檢查箱門、箱蓋密封，每月檢查保養1次。

4.2.7查驗齒輪磨損及限位開關緊固，每年6月及12月各1次。

4.2.8全面抹擦箱內各部件灰塵，每月檢查保養1次。

4.3本規程作為設備部員工的績效考評的依據之一。

5.0記錄

6.0相關支持性文件

6.1《設備綜合管理標準作業規程》。

6.2《公共設施安裝/維修標準作業規程》。