第一篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／防避雷與接地系統保養

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設備設施篇／防避雷與接地系統保養1.0目的

規范防避雷與接地系統保養工作，確保避雷系統在雷雨氣候下能正常起作用。

2.0適用范圍

適用于物業管理處所轄物業防避雷與接地系統的日常維護工作。

3.0職責

3.1管理處設備部主管負責監督檢查工作的實施狀況。

3.2管理處設備部員工負責實施每月的定期保養。

4.0程序要點

4.1保養內容。

4.1.1檢查避雷針、避雷線，避雷帶及引下線有否銹蝕，如有要及時除銹并刷銀粉漆。對于銹蝕程度嚴重，截面銹蝕達30以上的必須更換。

4.1.2用小錘輕敲引下線的導電接觸部件，檢查接觸是否良好，焊點連接有否脫焊，有問題要及時解決。

4.1.3檢查接地引線和接地裝置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如發現問題要及時改正及緊固。

4.1.4每年雨季來臨前，用接地電阻儀測試避雷系統的接地電阻(R≤10Ω)。

4.2保養頻次。

管理處設備部維修工應按下列頻次保養防避雷與接地系統：

4.2.1避雷系統有銹蝕，刷銀粉漆，每季度保養1次。

4.2.2導電接觸部件，焊點，每季度保養1次。

4.2.3接地電阻測試，每年保養1次。

4.3本規程作為設備部相關人員績效考評的依據之一。

5.0記錄

6.0相關支持性文件。

6.1《設備綜合管理標準作業規程》。

6.2《公共設施維修/安裝標準作業規程》。

第二篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／道閘系統保養

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設備設施篇／道閘系統保養1.0目的：

規范道閘系統的保養程序，確保道閘外觀良好，開閉操作靈活可靠。

2.0適用范圍：

適用于物業管理處各崗亭道閘的保養工作。

3.0職責：

3.1設備部主管負責組織監督道閘的保養工作。

3.2設備部維修人員具體負

責依據此規程實施各道閘的保養工作。

4.0程序要點

4.1保養內容：

4.1.1修整擋車桿，對反光膜脫膠或脫落的進行修復。

4.1.2取下齒輪箱頂蓋，打開齒輪箱門，對各轉動軸加潤滑油。

4.1.3補充齒輪箱內機油。

4.1.4全面緊固電線接頭，修銼電器觸點。

4.1.5檢查電容器有變質漏油時，立即替換。

4.1.6檢查箱門、箱蓋密封，防止雨水進入。

4.1.7打開齒輪箱蓋，查驗齒輪磨損及限位開關緊固。

4.1.8全面抹擦箱內務部件灰塵。

4.2保養周期：

管理處設備部維修工應按下列頻次保養道閘系統：

4.2.1修整擋車桿，每月檢查保養1次。

4.2.2給各轉動軸加潤滑油，每月檢查保養1次。

4.2.3補充齒輪箱內機油，每月檢查保養1次。

4.2.4緊固電線接頭，修銼電器觸點，每月檢查保養1次。

4.2.5檢查電容器，每月檢查保養1次。

4.2.6檢查箱門、箱蓋密封，每月檢查保養1次。

4.2.7查驗齒輪磨損及限位開關緊固，每年6月及12月各1次。

4.2.8全面抹擦箱內各部件灰塵，每月檢查保養1次。

4.3本規程作為設備部員工的績效考評的依據之一。

5.0記錄

6.0相關支持性文件

6.1《設備綜合管理標準作業規程》。

6.2《公共設施安裝/維修標準作業規程》。

第三篇：《員工培訓手冊》設施設備篇／供配電設施設備維修保養

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設備設施篇／供配電設施設備維修保養標準作業規程1.0目的

規范供配電設備設施維修保養工作，確保供配電設備設施各項性能良好。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內供配電設備設施的維修保養。

3.0職責

3.1主管經理負責審核《供配電設備設施維修保養

計劃》并檢查該計劃的執行情況。

3.2設備部主管負責組織制定《供配電設備設施維修保養計劃》并組織、監督、實施該計劃。

3.3變配電室組長/值班電工負責對供配電設備設施進行維修保養。

3.4公共事務部負責向有關用戶通知停電的情況。

4.0程序要點

4.1《供配電設備設施維修保養計劃》的制定。

4.1.1每年的12月15日前，由設備部主管組織變配電室組長/值班電工一起研究、制定《供配電設備設施維修保養計劃》并上報公司審批。

4.1.2《供配電設備設施維修保養計劃》制定的原則：

a)供配電設備設施使用的頻度；

b)供配電設備設施運行狀況(故障隱患)；

c)合理時間(避開節假日、特殊活動日等)。

4.1.3《供配電設備設施維修保養計劃》應包括如下內容：

a)維修保養項目及內容；

b)備品、備件計劃；

c)具體實施維修保養的時間；

d)預計費用。

4.2對供配電設備設施進行維修保養時，應嚴格遵守《供配電設備設施安全操作標準作業規程》，按《供配電設備設施維修保養計劃》進行。

4.3高壓開關柜、變壓器的主要維修保養項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養由變配電室值班電工負責，低壓配電柜的維修保養由變配電室值班電工負責。

4.4變壓器維修保養。

4.4.1外委維修保養：每年的11月份委托供電公司對住宅小區內所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養，此項工作由變配電室值班電工負責監督進行，并將結果記錄在《供配電設備設施維修保養記錄表》內。

4.4.2外部維修保養：每年的4月份、10月份對小區內所有變壓器外部進行一次清潔、保養。

a)測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發現其電阻值比上次測定的數值下降30～50時，應作絕緣油試驗(對外委托試驗)，如絕緣油不合格則應全部換掉；換上新鮮的合格的絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120m，則應對變壓器線圈進行處理(外委完成)；

b)清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應擰緊螺母或更換密封膠墊；

c)擰緊變壓器引出線的接頭，如發現接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好；

d)變壓器油位處于指示器下限時，應補同型號絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；

e)檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應更換地線。

4.5高壓開關柜維修保養。每年12月份委托供電公司對小區內所有高壓開關柜進行一次維修保養，此項工作由變配電房管理員負責監督進行并記錄在《供配電設備設施維修保養記錄表》內。

4.6低壓配電柜維修保養：每年的4月、10月份對小區內的所有低壓配電柜內外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。

4.6.1刀開關維修保養：

a)檢查安裝螺栓是否緊固，如松馳則擰緊；

b)檢查刀開關轉動是否靈活，如有阻滯現象則應對轉動部位加潤滑油；

c)檢查刀開關三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進行機械調整或整修處理；

d)用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于lOMΩ，則應進行烘干處理，烘干達不到要求的則應更換。

4.6.2熔斷器維修保養：

a)新熔體的規格和形狀應與更換的熔體一致；

b)檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應進行修整，修整達不到要求的則應更換。

4.6.3交流接觸器維修保養：

a)清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；

b)清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

c)清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

d)清潔鐵芯表面的油污及臟物；

e)擰緊所有緊固件。

4.6.4自耦減壓啟動器維修保養：

a)用500V搖表測表絕緣電阻，應不低于0.5MΩ,，否則應進行干燥處理；

b)外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應除銹處理后擰緊接地線。

4.6.5電容器維修保養：

a)清理冷卻風道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；

b)檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換；

c)檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊；

d)檢查電

容三相不平衡電流是否超過額定值的15或電容缺相，如是則更換電容。

4.6.6熱繼電器維修保養：

a)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；

b)檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

4.6.7斷路器(自動空氣開關)維修保養：

a)用500V搖

表測量絕緣電阻，應不低于10MΩ，否則應烘干處理；

b)清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換；

c)斷路器(自動空氣開關)在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現象；

d)在使用過程中發現鐵芯有特異噪音時，應清潔其工作表面；

e)各傳動機構應注入潤滑油；

f)檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；

g)檢查手動(3次)、電動(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應修復；

h)檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應修復；

i)檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊；

j)檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。

4.6.8二次回路維修保養：

a)號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新號碼管；

b)接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

4.6.9主回路維修保養：

a)標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；

b)接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊；

c)母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。

4.7供配電設備的維修保養時間不允許超過8小時，如必須超過8小時，則設備部電工填寫《申請延時維修保養表》，經設備部主管審核、主管經理批準后方可延時。

4.8對計劃中未列出的維修保養工作，應由設備部主管盡快補充至計劃中，對于突發性設備設施故障，先經設備部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《＿＿＿＿事故報告》并上報公司。

4.9變配室值班電工應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《＿＿維修保養記錄表》內，變配電室組長應于每次維修保養后的三天內將記錄整理成冊后交設備部存檔，保存期為長期。

4.10停電管理。供配電設備設施因檢修等原因需要停電時，應由設備部主管填寫《停＿＿申請表》，經主管經理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前24小時通知有關住戶。如因特殊情況突然停電，應在恢復供電12小時內向有關住戶作出解釋。

5.0記錄

5.1《——維修保養計劃表》。

5.2《維修保養記錄表》。

5.3《申請延時維修保養表》。

5.4《——外委維修保養申請表》。

5.5《停——申請表》。

5.6《事故報告》。

5.7《——備品、備件計劃表》。

6.0相關支持文件

《供配電設備設施安全操作標準作業規程》。

第四篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／公共設施安裝/維修

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設備設施篇／公共設施安裝/維修1.0目的

規范公共設施安裝/維修程序，確保高效率、高質量地完成公共設施安裝/維修工作。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司所屬各管理處設備部的公共設施安裝/維修工作。

3.0職責

3.1設備部主管負責檢查公共設施安裝/維

修工作的實施情況。

3.2設備部組長負責公共設施安裝/維修工作的組織實施。

3.3設備部公共設施維修員具體負責公共設施安裝/維修工作。

4.0程序要點

4.1公共設施維修員進住戶家進行公共設施安裝/維修時，應遵守《租戶家庭安裝/維修標準作業規程》的“4.1”條款。

4.2公共設施維修員進行室外維修時，如涉及到交通或安全問題則應設置相應標示牌(如“前面施工、請繞道”、“危險，請止步”等)，必要時應設置安全圍欄并派專人看守。

4.3坐廁堵塞疏通。

4.3.1首先用膠吸泵吸五次以上，然后用大水(用水桶倒水)試坐廁是否流水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍流水慢則按“4.3.2”步驟進行。

4.3.2如堵塞嚴重則應拆開坐廁疏通：

a)先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應向住戶說明情況并征得住戶的同意后方可動手拆坐廁；

b)剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁；

c)如果坐廁座埋在地磚下面則應用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚；如果坐廁是用螺栓固定的則應拆掉螺母，然后才抬開坐廁；

d)反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁S形存水彎頭內的臟物；

e)用鐵線勾出排污口彎頭內的臟物或用疏通機疏通排污管；

f)用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按“4.6”條款處置。

4.4廚房排水堵塞疏通。

4.4.1用鐵線勾出存水彎管內的臟物。

4.4.2用疏通機疏通排水管。

4.4.3用大水試排水管，如果流水順暢則說明已疏通好；如果流水較慢則說明仍堵塞，此時應按“4.6”條款處置。

4.5廚房/衛生間查漏。

4.5.1確認室內給排水管的走向，并仔細查看具體滲漏部位。

4.5.2關閉室內所有用水部位(包括坐廁水箱)，查看水表是否轉動，如不轉動則說明給水管不漏水；如果水表轉動說明給水管漏水。

4.5.3用鐵釬貼著給水管漏水可疑處仔細聽，如聽見水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應另移一處，直至找到漏水處(一般情況下給水管漏水，住戶都會要求全部裝明管)。給水管安裝按《住戶家庭安裝/維修標準作業規程》的“4.10”條款處置。

4.5.4排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛生器具。

4.5.5衛生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機切開漏水衛生器具的接頭，如接頭漏水則應重新安裝好接頭，如接頭不漏水則肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。

4.5.6更換排水排污橫管按“4.6”條款進行。

4.6排水排污橫管安裝。

4.6.1用電錘打碎衛生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。

4.6.2用塑料紡織袋裝運走碎的地磚、水泥砂漿。

4.6.3鏟盡排水排污管上的泥土。

4.6.4取出破爛的或嚴重堵塞的排水排污橫管。

4.6.5平整夯實裝排水排污橫管的基礎。

4.6.6排水排污管就位(此時應注意排水排污橫管應按5的坡度坡向排水排污立管)。

4.6.7從排水排污立管接口處開始朝衛生器具方向開始裝管：

a)如是鑄鐵管接頭則應先向接口內加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應全部塞滿；

b)如是PVC膠管接頭則直接用PVC膠粘結，注意接口應注滿PVC膠水。

4.6.8排水排污橫管全部裝好后，用水反復試(三次以上)排水排污橫管是否漏水。如漏水則應重新安裝；如不漏水則可以回填沙土。填土時應邊填邊夯實，夯實時應注意裝管部位的用力不能太大。

4.7做砂漿面層。

4.7.1整理、夯實基礎。

4.7.2首先將水泥、砂按1：1配好并干拌均勻，然后再加水拌到顏色一致。

4.7.3水泥砂漿攤鋪后應立即拍實，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。

4.7.4如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木抹搓平壓光(不宜撒干水泥)。

4.7.5如做地面面層應保證厚度為50mm左右，如做墻面面層應保證厚度為15mm左右。

4.8貼地面磚。

4.8.1在房間四周墻面彈好＋500mm水平線。

4.8.2基

第五篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／電梯困人救援

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設備設施篇／電梯困人救援1.0目的規范電梯困人救援工作的程序，確保乘客與電梯安全。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內電梯困人后的救援工作。

3.0職責

3.1設備部主管負責電梯困人后的救援工作的組織實施。

3.2電梯管理員負責電梯困人后的救援

工作。

4.0程序要點

4.1當發生電梯困人事故時，電梯管理員通過電梯對講機或喊話與被困人員取得聯系，務必使其保持鎮靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的援救；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態，電梯管理員應設法將轎廂門完全關閉。

4.2根據指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。

4.3轎廂停于距廳門0.5米左右(高于或低于)位置時的救援。

4.3.1拉下電梯電源開關。

4.3.2用專用廳門鑰匙開啟廳門。

4.3.3在轎頂用人力開啟轎廂門。

4.3.4協助乘客離開轎廂。

4.3.5重新關好廳門。

4.4轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法。

4.4.1進入機房切斷電梯電源。

4.4.2拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄。

4.4.3援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發生危險，操作時應一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門(o.5米左右)為止，確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。

4.4.4當轎廂停于距廳門0.5米遠左右位置時，其救援方法按“4.3”條款進行。

4.5遇有其他復雜情況，應請求電梯公司幫助救援。

4.6困人救援工作完畢后，電梯管理員應將情況完整、規范地記錄在《電梯運行日記》內。

5.0記錄

6.0相關支持文件