第一篇：<<員工培訓手冊》設施設備篇／給排水設備設施操作

××××物業管理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／給排水設備設施操作標準作業規程1.0目的

規范給排水設備設施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設備設施。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內給排水設備設施的操作。

3.0職責

3.1設備部主管負責檢查《給排水設備設施操作標準作業

規程》的執行情況

3.2水泵房管理員具體負責給排水設備設施的操作。

4.0程序要點

4.1啟動水泵(潛水泵)前的檢查。

4.1.1檢查水泵（潛水泵）進、出水閘閥是否已打開，否則應擰開閘閥。

4.1.2排除水泵機組真空筒里面的空氣(如果有的話)。

4.1.3檢查電壓表、信號燈指示情況。

4.1.4手盤水泵軸轉動3圈，應靈活無阻滯。

4.2啟動水泵(潛水泵)。

4.2.1合上水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關，將轉換開關置于“手動”位置。

4.2.2按下啟動按鈕，水泵(潛水泵)啟動，注意觀察啟動電流。

4.2.3如果一次不能啟動成功，可以再試啟動二次。每次應間隔3分鐘。如果三次都未啟動成功，則應停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。

4.2.4啟動成功后，讓其運轉5分鐘。觀察運轉電流，聽有無異常聲響，聞有無異常氣味，檢查漏水是否嚴重(漏水成線)。

4.2.5確認一切正常后，按下水泵(潛水泵)“停止”按鈕，水泵(潛水泵)停止。

4.2.6將轉換開關置于“自動”位置，水泵(潛水泵)自動啟動并運行。

4.3停止水泵(潛水泵)。

4.3.1將轉換開關置于“0”(停止)位置，水泵(潛水泵)停止運轉。

4.3.2拉下水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關(如果需要)。

4.3.3關水泵(潛水泵)進、出水閘閥(如果需要)。

4.3.4檢查有無不正常情況，如有則及時處理。

5.0記錄

6.0相關支持文件

第二篇：《員工培訓手冊》設施設備篇／供配電設備設施安全操作

××××物業管理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／供配電設備設施安全操作標準作業規程1.0目的

規范供配電設備設施的操作程序，確保正確、安全的操作供配電設備設施。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內供配電設備設施的操作。

3.0職責

3.1設備部主管/變配電房組長負責檢查《供配電設

備設施安全操作標準作業規程》的執行情況。

3.2變配電室值班電工負責供配電設備設施的操作。

4.0程序要點

4.1安全操作注意事項。

4.1.1操作高壓設備設施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿。

4.1.2操作低壓設備設施時，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設備。

4.1.3嚴禁帶電工作，緊急情況需帶電作業時，需具備如下條件：

a)有監護人；

b)工作場地空間足夠，光線足夠；

c)所用工具材料齊全(絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠布等)；

d)工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。

4.1.4自動空氣開關跳閘或熔斷器熔斷時，應查明原因并排除故障后，再行恢復供電。不允許強行送電，必要時允許試送電一次。

4.1.5電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。

4.1.6變配電房拉、合閘時，應一人執行一人監護。

4.2供配電設備設施操作。

4.2.1配電變壓器停電的操作要領：

a)拉開各低壓出線開關；

b)拉開低壓總開關；

c)拉開配電變壓器高壓側開關。

4.2.2自發電停電的操作要領：

a)拉開發電機配電柜總開關；

b)關掉發電機控制電源。

4.2.3配電變壓器送電的操作要領：

a)合上配電變壓器高壓側開關；

b)合上低壓總開關；

c)合上各低壓出線開關。

4.2.4自發電送電的操作要領：

a)合上發電機控制電源；

b)合上發電機配電柜總開關。

4.2.5在配電變壓器上工作前，操作要領如下：

a)拉開高、低壓兩側電源；

b)驗電，確認無電；

c)兩側分別掛三相短路接地線；

d)高安全圍攔，掛上：“有人工作，禁止合閘”標示牌于高、低壓開關處。

4.2.6在配電柜開關上工作前，操作要領如下：

a)拉開開關、有明顯的開路點；

b)驗電，確認無電；

c)掛三相短路接地線；

d)設置絕緣隔板(與鄰近帶電體距離在6cm以下者)；

e)掛上：“有人工作，禁止合閘”標示牌于停電開關處；

f)站在絕緣墊上工作，盡量單手作業。

5.0記錄

6.0相關支持文件

第三篇：《員工培訓手冊》設施設備篇／供配電設施設備維修保養

××××物業管理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／供配電設施設備維修保養標準作業規程1.0目的

規范供配電設備設施維修保養工作，確保供配電設備設施各項性能良好。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內供配電設備設施的維修保養。

3.0職責

3.1主管經理負責審核《供配電設備設施維修保養

計劃》并檢查該計劃的執行情況。

3.2設備部主管負責組織制定《供配電設備設施維修保養計劃》并組織、監督、實施該計劃。

3.3變配電室組長/值班電工負責對供配電設備設施進行維修保養。

3.4公共事務部負責向有關用戶通知停電的情況。

4.0程序要點

4.1《供配電設備設施維修保養計劃》的制定。

4.1.1每年的12月15日前，由設備部主管組織變配電室組長/值班電工一起研究、制定《供配電設備設施維修保養計劃》并上報公司審批。

4.1.2《供配電設備設施維修保養計劃》制定的原則：

a)供配電設備設施使用的頻度；

b)供配電設備設施運行狀況(故障隱患)；

c)合理時間(避開節假日、特殊活動日等)。

4.1.3《供配電設備設施維修保養計劃》應包括如下內容：

a)維修保養項目及內容；

b)備品、備件計劃；

c)具體實施維修保養的時間；

d)預計費用。

4.2對供配電設備設施進行維修保養時，應嚴格遵守《供配電設備設施安全操作標準作業規程》，按《供配電設備設施維修保養計劃》進行。

4.3高壓開關柜、變壓器的主要維修保養項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養由變配電室值班電工負責，低壓配電柜的維修保養由變配電室值班電工負責。

4.4變壓器維修保養。

4.4.1外委維修保養：每年的11月份委托供電公司對住宅小區內所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養，此項工作由變配電室值班電工負責監督進行，并將結果記錄在《供配電設備設施維修保養記錄表》內。

4.4.2外部維修保養：每年的4月份、10月份對小區內所有變壓器外部進行一次清潔、保養。

a)測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發現其電阻值比上次測定的數值下降30～50時，應作絕緣油試驗(對外委托試驗)，如絕緣油不合格則應全部換掉；換上新鮮的合格的絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120m，則應對變壓器線圈進行處理(外委完成)；

b)清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應擰緊螺母或更換密封膠墊；

c)擰緊變壓器引出線的接頭，如發現接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好；

d)變壓器油位處于指示器下限時，應補同型號絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；

e)檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應更換地線。

4.5高壓開關柜維修保養。每年12月份委托供電公司對小區內所有高壓開關柜進行一次維修保養，此項工作由變配電房管理員負責監督進行并記錄在《供配電設備設施維修保養記錄表》內。

4.6低壓配電柜維修保養：每年的4月、10月份對小區內的所有低壓配電柜內外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。

4.6.1刀開關維修保養：

a)檢查安裝螺栓是否緊固，如松馳則擰緊；

b)檢查刀開關轉動是否靈活，如有阻滯現象則應對轉動部位加潤滑油；

c)檢查刀開關三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進行機械調整或整修處理；

d)用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于lOMΩ，則應進行烘干處理，烘干達不到要求的則應更換。

4.6.2熔斷器維修保養：

a)新熔體的規格和形狀應與更換的熔體一致；

b)檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應進行修整，修整達不到要求的則應更換。

4.6.3交流接觸器維修保養：

a)清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；

b)清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

c)清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

d)清潔鐵芯表面的油污及臟物；

e)擰緊所有緊固件。

4.6.4自耦減壓啟動器維修保養：

a)用500V搖表測表絕緣電阻，應不低于0.5MΩ,，否則應進行干燥處理；

b)外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應除銹處理后擰緊接地線。

4.6.5電容器維修保養：

a)清理冷卻風道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；

b)檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換；

c)檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊；

d)檢查電

容三相不平衡電流是否超過額定值的15或電容缺相，如是則更換電容。

4.6.6熱繼電器維修保養：

a)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；

b)檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

4.6.7斷路器(自動空氣開關)維修保養：

a)用500V搖

表測量絕緣電阻，應不低于10MΩ，否則應烘干處理；

b)清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換；

c)斷路器(自動空氣開關)在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現象；

d)在使用過程中發現鐵芯有特異噪音時，應清潔其工作表面；

e)各傳動機構應注入潤滑油；

f)檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；

g)檢查手動(3次)、電動(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應修復；

h)檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應修復；

i)檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊；

j)檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。

4.6.8二次回路維修保養：

a)號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新號碼管；

b)接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

4.6.9主回路維修保養：

a)標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；

b)接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊；

c)母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。

4.7供配電設備的維修保養時間不允許超過8小時，如必須超過8小時，則設備部電工填寫《申請延時維修保養表》，經設備部主管審核、主管經理批準后方可延時。

4.8對計劃中未列出的維修保養工作，應由設備部主管盡快補充至計劃中，對于突發性設備設施故障，先經設備部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《＿＿＿＿事故報告》并上報公司。

4.9變配室值班電工應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《＿＿維修保養記錄表》內，變配電室組長應于每次維修保養后的三天內將記錄整理成冊后交設備部存檔，保存期為長期。

4.10停電管理。供配電設備設施因檢修等原因需要停電時，應由設備部主管填寫《停＿＿申請表》，經主管經理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前24小時通知有關住戶。如因特殊情況突然停電，應在恢復供電12小時內向有關住戶作出解釋。

5.0記錄

5.1《——維修保養計劃表》。

5.2《維修保養記錄表》。

5.3《申請延時維修保養表》。

5.4《——外委維修保養申請表》。

5.5《停——申請表》。

5.6《事故報告》。

5.7《——備品、備件計劃表》。

6.0相關支持文件

《供配電設備設施安全操作標準作業規程》。

第四篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／二次供水管理

××××物業管理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／二次供水管理1.0目的

規范二次供水管理工作，確保二次供水水質符合衛生檢驗標準。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內水池(箱)的二次供水管理工作。

3.0職責

3.1設備部主管負責定時檢查二次供水管理工作的實施情況。

3.2水

泵房管理員具體負責二次供水管理。

4.0程序要點

4.1二次供水管理要求。

4.1.1設備部主管每月5號之前檢查小區內每個水池(箱)，并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。

4.1.2二次供水管理由水泵房管理員專職負責。水泵房管理員應持有經衛生防疫站認可的《健康證》。

4.1.3每個水池(箱)應結構完好、無滲漏，檢視窗應加蓋上鎖，水池(箱)周圍及頂蓋應清潔、干凈。

4.1.4水池(箱)應每隔4個月清洗、消毒一次，清洗員應持有經衛生防疫站認可的《健康證》。

4.1.5清洗消毒水池(箱)時應提前兩天通知公共事務部，由公共事務部通知有關用水部門和用戶做好儲水準備。

4.2水池(箱)清洗消毒安全注意事項。

4.2.1在水池(箱)內作業時，光源需采用36Ｖ以下的安全電壓，最好用手電筒或應急燈。

4.2.2抽污水的潛水泵應裝漏電開關，漏電開關應提前試驗并確認動作可靠。

4.2.3水池(箱)消毒人員需戴防護眼鏡和口罩，如果在水池(箱)內感到頭暈、氣喘，則應馬上離開水池(箱)到外面呼吸新鮮空氣。

4.2.4上下水池(箱)時應把緊扶手、踩穩不銹鋼梯，嚴防跌落。

4.3水池(箱)清洗消毒前的準備工作。

4.3.11：100滅菌凈水溶液或市衛生防疫站配制的消毒液。

4.3.2潛水泵、應急照明燈或手電筒。

4.3.3掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。

4.4水池(箱)清洗消毒程序。

4.4.1排放水：

a)排放水時應提前關閉水池(箱)進水閘閥，讓水池(箱)水位用到接近消防用水水位，以免浪費；

b)為確保用戶正常用水，排放干水池(箱)的時間應控制在1.5小時以內。

4.4.2清洗消毒：

a)清洗：

——鏟出水池(箱)內泥沙及各種沉積物；

——用掃把或泥龍刷從水池(箱)頂部、四周墻壁、底部依次反復刷洗；

——如果仍未洗干凈應再進行刷洗直至干凈為止。

b)消毒：

——用掃把或尼龍刷蘸取1：100的滅菌凈水溶液(或防疫站配制的消毒溶液)，依次反復刷洗消毒；之后將水池(箱)蓋好封閉半小時；

——用清水沖洗一遍整個水池(箱)，排出消毒水溶液；

——重復用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液。

c)注水：清洗消毒工作全部結束后，清理收拾好所有工具。打開閘閥向水池(箱)內注水，達到調定的水位后加蓋上鎖。

4.5取樣送檢。

4.5.1用干凈的礦泉水瓶從水池(箱)中部提取500mL水并在瓶子中部貼上標簽，標簽上應寫明送檢單位及送樣日期。

4.5.2水樣當天由設備部主管安排人員送至市衛生防疫站進行檢測。

4.5.3如果檢測不合格，則應重新清洗和消毒水池(箱)直至合格為止。

4.6水池(箱)清洗消毒工作全部結束后，應完整、規范、清晰地把情況記錄在《水池(箱)清洗消毒記錄表》內，并于每次小區內全部水池(箱)清洗消毒工作結束后3天內由水泵房組長把記錄整理成冊交設備部存檔，保存期為2年。

5.0記錄

《水池(箱)清洗消毒記錄表》。

6.0相關支持文件

第五篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／電梯故障維修

××××物業管理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／電梯故障維修標準作業規程1.0目的

規范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運行。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司管轄內的電梯故障維修工作。

3.0職責

3.1電梯分包公司和電梯維修工負責電梯發生故障時的緊急維修工作。

3.2設備部

主管負責電梯故障維修的組織監控工作。

4.0程序要點

4.1電梯發生故障后，電梯維修工應快速到達現場(值班人員和電梯工10分鐘內；分包公司30分鐘內)。

4.2先查看故障現象、分析發生故障原因、分析故障的位置。

4.3根據不同的故障，進行相應的處理。

4.4一般常見機械故障及處理措施。

4.4.1機房：

a)電機軸承故障：電機運轉時發出異常響聲，如判斷是軸承故障，應拆下電機檢查軸承，如有發卡、磨損過大，則需更換軸承；

b)選層器故障：一般有以下幾種：

——滑鏈：應調整鏈條長度，調整帶動輪位置；

——選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，應用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用；

——上、下滑桿不靈活：主要是導向軸承銹死、或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、除去主導軸銹污、加潤滑油。

c)制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有磨擦現象。應調整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污；

d)限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應清洗雜物、更換軸承。

4.4.2井道與轎廂：

a)轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有碰聲、門隙過大等。應清除地坎滑槽雜物、調整安全觸板、連桿轉動處加油等；

b)廳門故障同上；

c)開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車，應調整開門刀位置(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙)；

d)導軌故障：運行不平穩、發抖、震動等現象，應調整軌道尺寸，用找道尺調正、用軌道銼修平接口；

e)導靴故障：運行不平穩、有磨鐵聲、震動等現象，導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等，應更換導靴，調整導靴座位置；

f)安全鉗故障：運行時有磨鐵聲、嚴重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車。應調整安全鉗間隙、安全聯動機構、加油潤滑、保證各活動部位靈活。

4.4.3底坑：

a)補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應調整補償鏈長度；

b)安全鉗鋼絲繩漲緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應調整安全鉗鋼絲繩，更換軸承；

c)緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動、液壓油量不足。應除去鐵銹、補充液壓油。

4.5電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法。

4.5.1機房：

a)保險絲故障：

——緩沖器、底坑急停、斷繩開關短路。應排去底坑積水，排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路；

——井道有水，回路有短路點。應斷去來水源，排除斷路點，換上雙同保險絲、指示燈回路；

——廳外指示有水或有線破裂斷路。應排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路；

——控制線圈被燒，控制元件內部斷路，應更換控制線圈和控制元件，排除線路斷路點、換上雙同保險絲。

b)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。應更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。

4.5.2井道與轎箱：

a)上、下限位及極限開關故障：此故障出現電梯不能走車，一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致。應清潔接觸點或更換、排除斷點等；

b)轎門、廳門聯鎖開關故障：此故障出現電梯只關門不走車，一般是由于聯鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致。應清潔接觸點，更換開關排除線路斷點等；

c)安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停：此故障出現電梯不走車，一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致。應清潔接觸點，更換開關。

4.5.3底坑：

a)緩沖器開關、底坑急停開關故障：此故障出現電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關損壞所致。應清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關；

b)漲緊輪斷繩開關故障：此故障出現電梯不走車，一般是由于開關接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關損壞等原因所致。應清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關。

4.6電梯故障排除后，電梯工應將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長期保存。

4.7本規程作為電梯工的績效考評的依據之一。

5.0記錄

《電梯維修記錄》。

6.0相關支

持文件

《電梯日常維修保養標準作業規程》。