第一篇：物業設施設備維修153問

物業設施設備維修153問

1、問：發生跑、冒、滲、漏水時該怎么辦？

答：關閉閥門，截斷漏水源，情況嚴重時，及時匯報。

2、問：突然停水怎么辦？

答：及時通知客服，立即查找原因，確認是內線還是外線停水。

3、問：排污管堵塞怎么辦？

答：確定堵塞位置，從檢修處用疏通機或分段清理。

4、問：面對刁鉆、難纏的業主怎么辦？ 答：用誠意去打動業主。

5、問：入戶維修時，未按業主要求時間到達怎么辦？ 答：進門時先向業主表達歉意：“真對不起，讓您久等了！”

6、問：上班途中，遇到堵車或自行車壞了怎么辦？ 答：提前給班長、主管打電話請假。

7、問：工作中發生觸電事故怎么辦？

答：切斷電源，在急救人員未到達時，進行人工呼吸。

8、問：突發火災時該怎么辦？ 答：匯報，按預案執行。

9、問：天然氣泄漏時該怎么辦？

答：關閉閥門，打開窗戶，有中毒人員應立即移動到通空氣的地方，迅速向燃氣公司、醫院打求救電話。

10、問：業主忘帶鑰匙，要求爬窗戶怎么辦？

答：耐心向業主解釋，說明一切危險及物業規定，協助解決。

11、問：業主要求幫忙購件怎么辦？

答：耐心向業主解釋并告知物業有規定，工作時間不能隨便出去。

12、問：戶門打不開怎么辦？

答：確認業主身份，辦理相關手續后，用手槍鉆打鎖芯（注：根據現場實際情況用不同的處理方法）。

13、問：燃氣充不進去怎么辦？

答：看卡里是否有錢，電池是否有電，正確插卡。

14、問：上層業主漏水到下層業主家該怎么辦？ 答：先檢查有無暗管漏水，再檢查防水層是否完好。

15、問：上門維修敲錯門時該怎么辦？ 答：應主動向業主道歉：“實在對不起，打擾您休息了！”

16、問：碰見業主與業主或社會人吵架怎么辦？ 答：了解情況，進行勸解和開導。

17、問：碰見業主亂扔垃圾怎么辦？ 答：應當面撿起收放垃圾桶。

18、問：碰見業主有損公共設施該怎么辦？ 答：應及時制止和保護。

19、問：上業主家維修時，家里是老人，又需要購件怎么辦？ 答：特殊情況及時向客服維修主管報告。

20、問：馬桶不上水怎么辦？

答：檢查上水閥、過濾閥、減壓閥是否正常。

21、問：上班時家有急事怎么辦？

答：向領導請示，待領導同意后回家處理。

22、問：業主報修沒有及時到達業主家怎么辦？ 答：向業主道歉。

23、問：上門維修時，被業主家的小狗咬到怎么辦？ 答：通知領導，打疫苗。

24、問：業主要求我們維修一些家用電器怎么辦？ 答：建議業主找專業技術人員維修。

25、問：晚上一個人值班，出現緊急情況一個人處理不了怎么辦？ 答：通知值班經理。

26、問：維修時不小心弄壞了業主家的東西怎么辦？ 答：向業主道歉，并照原樣賠付業主。

27、問：外出回家時，遇到緊急情況回不到單位上班怎么辦？ 答：及時向上級報告。

28、問：業主和我們借工具使用怎么辦？ 答：登記。

29、問：工作時業主不理解和我們發脾氣怎么辦？ 答：盡量不吱聲。

30、問：上班時自行車壞在半路上怎么辦？ 答：及時報告，盡快趕到單位。

31、問：維修時家中無人怎么辦？ 答：告之客服再聯系。

32、問：在回家的路上，出現了交通事故怎么辦？ 答：通知公司領導。

33、問：在回家的路上，出現了壞人怎么辦？ 答：報警。

34、問：吃飯時，忘帶飯卡怎么辦？ 答：登記。

35、問：同事之間打架，你看見了怎么辦？ 答：勸解拉開。

36、問：在上班時，拾到一個手機或是錢包怎么辦？ 答：交客服。

37、問：在上班時，有人向我們問路怎么辦？ 答：知則答，不知則致歉。

38、問：在工作中，把工具忘在業主家中怎么辦？ 答：上門道歉取回。

39、問：業主要求我們和他一起去買配件怎么辦？ 答：請示領導。

40、問：有事需請假怎么辦？

答：按公司規定填寫請假條，待批準。

41、問：讓加班但家中確實有事怎么辦？

答：如果工作及其重要應克服個人原因，以工作為重。

42、問：到了轉正期沒有人通知怎么辦？

答：可主動向領導征求一下意見順便提醒一下。

43.問：檔案在其它單位，三險怎么辦？ 答：寫請示報告向公司說明，根據批復內容執行。

44、問：水泵漏水怎么辦？ 答：查找原因，及時維修。

45、問：業主對設施維修中有特殊要求怎么辦？

答：據實量力而行，向業主說明此事須請示領導，經領導同意業主有承諾免責的可以提供服務。

46、問：上層漏水造成下層投訴怎么辦？

答：先找上層業主，對下層看損失結果，協助上層業主盡快處理，可以征得上下兩個當事業主的同意并簽字確認，物業在無資金投入的情況下給予幫助解決，但物業不承擔任何責任。

47、問：員工不聽從管理怎么辦？

答：對事不對人，就事論事的談心，指出問題的所在和危害。

48、問：員工屢教不改告狀怎么辦？

答：向上級領導擺出事實及教育過程，提出具體處理意見。

49、問：遇到工作不認真的員工怎么辦？

答：有意識的找一些工作，鍛煉他并同他一起干幾次工作，給予示范進行身教和言教。

50、問：馬桶堵了用疏通機疏通不了怎么辦？ 答：告訴業主聯系廠家拆馬桶，進行疏通。

51、問：室外供水閥門爆裂怎么辦？

答：先關總閥，檢查漏水原因，進行維修。

52、問：消防栓跑水怎么辦？

答：先關掉總閥，檢查漏水原因，進行維修或更換閥門。

53、問：業主家暖氣漏水怎么辦？

答：先關供水、回水，查找原因，進行維修，拍照，記錄現場損失。

54、問：聯系不上業主怎么辦？ 答：業主戶門上貼通知，（待業主看到通知后，來物業客服部登記新的聯系方式）。

55、問：樓上往樓下漏水，聯系不上樓上業主怎么辦？ 答：通知領導和派出所把門鎖撬掉。

56、問：業主家跑水怎么辦？

答：盡快把閥門關掉，然后找保潔員幫業主把水清理干凈，拍照記錄。

57、問：如果業主家中著火怎么辦？ 答：通知保安和打119電話，同時把電閘拉掉，把燃氣閥門關掉。

58、問：電梯突然停了怎么辦？

答：通知電梯維修，把乘梯的業主穩住，跟他們說不要著急。

59、問：如果業主有事需要你幫忙，可是不屬于你范圍之內的怎么辦？ 答：要婉言拒絕或說我回去跟領導請示一下。

60、問：你有急事可是還需要加班怎么辦？ 答：應該以公司的事情為重。

61、問：配電室突然停電怎么辦？

答：盡快查找原因，確認是內線還是外線，同時聯系供電局。

62、問：業主家中閥門漏水，但裝修包封不便維修怎么辦？ 答：先把漏水問題臨時處理，然后讓業主找裝修公司來維修。

63、問：業主裝修改裝的閥門漏水怎么辦？

答：先把漏水問題臨時處理，然后讓業主找人把包封部分拆掉。

64、問：減壓閥有響聲怎么辦？

答：調節減壓閥的壓力或更換減壓閥。

65、問：水表自轉怎么辦？ 答：安裝單流閥。

66、問：化糞池返水怎么辦？ 答：通知清淘化糞池廠家來清理。

67、問：業主不交物業管理費怎么辦？

答：由客服來協調，看有什么問題盡快解決。

68、問：業主家中地埋管漏水怎么辦？ 答：把地面敲掉更換新管或加接頭。

69、問：看見保安和業主打架怎么辦？ 答：應該阻止他們。

70、問：突然地震怎么辦？

答：盡快通知業主撤離，到比較寬廣的地方。

71、問：業主讓你代買配件怎么辦？

答：婉言拒絕，說公司有規定不讓代買東西。72、問：到下班了工作未完成怎么辦？ 答：請示領導是加班還是明天繼續再干。

73、問：電表內無電怎么辦？ 答：通知業主去買電。

74、問：總開關跳閘怎么辦？

答：先查各分開關所帶負荷，如無問題即要更換總開關。

75、問：配電箱內接線端子過熱怎么辦？ 答：先減少用電負荷，抓緊時間更換端子排。

76、問：戶內漏電開關跳閘怎么辦？

答：先確定所帶負荷無問題再查線路是否有問題。

77、問：配電柜內浪涌斷路器動作怎么辦？

答：停掉開關，檢修設備更換浪涌斷路器，查看接地線。

78、問：馬桶不上水怎么辦？

答：檢查上水閥是否開，過濾網是否干凈。

79、問：馬桶充水慢怎么辦？ 答：檢查沖水閥是否開關靈活。

80、問：馬桶上水軟管漏水怎么辦？ 答：更換軟管。

81、問：供水管件裂縫怎么辦？

答：確認是否公共區域供水管線裂縫，如果不是，通知業主購買質量合格管后更換。

82、問：燃氣表充不進氣怎么辦？

答：看燃氣卡有無字，供電電池是否有電。

83、問：燃氣灶點不著火怎么辦？

答：看是否有燃氣，閥門是否打開，電池是否有電。

84、問：戶門保險舌頭歪怎么辦？ 答：用大力鉗矯正，轉動靈活。

85、問：戶門有鑰匙開不了門怎么辦？

答：根據不同區域的防盜門采取不同的方法。

86、問：戶門被帶上怎么辦？

答：撬門把手（客服核實業主身份后）。

87、問：鎖盒舌頭不回去怎么辦？ 答：用螺栓松動液清洗。

88、問：網線不通怎么辦？

答：看是否全部接線，接頭是否接好。

89、問：上網后丟數據怎么辦？ 答：重做網線卡子，線路無問題。

90、問：紗窗小塑料件損壞怎么辦？ 答：更換新塑料軟件。

91、問：紗窗彈不回去怎么辦？ 答：更換紗窗回車。

92、問：如何提高員工的整體素質？ 答：業務知識培訓，服務標準化培訓。

93、問：如何提高員工的工作積極性？

答：培養員工的愛崗敬業精神，引入獎勵機制，建立激勵制度。

94、問：如何提高員工的文化生活？ 答：開辦業余培訓班和專業培訓相結合。

95、問：如何提高員工的業余生活？

答：增加活動項目，增加設備，提高員工參與的積極性。

96、問：怎樣才能使員工成為真正意義上的綜合維修工、萬能工？ 答：輪崗、培訓。

97、問：如何提高物業整體的管理水平？ 答：抓主管人員的培訓及責任心。

98、問：怎樣才能使我們的服務上一個臺階？ 答：業務知識培訓，技能培訓，禮儀、禮貌培訓。

99、問：員工簽的勞動合同是否符合勞動法？ 答：人力資源部負責。

100、問：員工的保險有哪些？ 答：辦公室負責。

101、問：什么是工傷？ 答：工作時間內受到的傷害。

102、問：出現工傷如何處理？ 答：按國家法律。

103、問：怎樣才能使物業公司走上正規化、標準化、專業化管理的軌道？

答：上層決策管理，中層管理執行，基層執行到位。

104、問：怎樣才能夠提高員工的業務水平？ 答：輪崗培訓，互相培訓。

105、問：業主家的電源線接地怎么處理？過了保修期以后怎么處理？ 答：進行遙測，找到接地點。請示上級領導。

106、問：業主提出服務范圍以外的服務怎么辦？ 答：請示上級領導。

107、問：業主要在走廊內加裝防盜門怎么辦？

答：按入伙合同規定執行，來物業裝修監理部簽加裝防盜門的承諾書，根據承諾書要求進行安裝。

108、問：如何使員工從被動工作變為主動工作？ 答：樹立主人翁意識。

109、問：怎樣才能讓員工有團隊精神、凝聚力、歸屬感？ 答：公司的企業文化導向。

110、問：自來水管漏水怎么處理？ 答：先關總閥，換管，開閥，供水。

111、問：業主家的大型裝飾燈壞怎么檢查？ 答：告訴業主自行處理。

112、問：為什么進業主家時，先敲門，穿鞋套再進門？ 答：使業主知道是物業維修人員，文明服務是第一。

113、問：為什么維修前要看好配件是否可以維修？ 答：以免造成不必要的麻煩和誤會。

114、問：為什么家里跑水，客服應該告訴業主先關總閥？ 答：如果先關閉總閥可以減少損失。

115、問：為什么跑水，進業主家要照相，保留證據？

答：有些水管是業主裝修時改裝過的，保留證據能分清責任。

116.問：為什么衛生間地漏會返味？

答：地漏口密封不好、扣碗、缺水都會返味。

117、問：為什么水龍頭滴水有響聲？

答：磁片松動和磨損、漏水都會有響聲，還傳音。

118、問：為什么馬桶水箱，上水閥使用時間長，有些會有響聲？ 答：上水閥里皮墊老化和堵塞，水閥、壓力關系，都會有響聲。

119、問：為什么熱水器出水小，不著火？ 答：水溫調節高；水箱結垢多。

120、問：為什么輕體墻一般很容易有裂縫？ 答：因為有連接縫，如果處理不好，會有裂縫。

121、問：為什么墻面膩子會爆皮？

答：時間較長，濕度大，都會使膩子掉皮。

122、問：為什么抹膩子前墻面要刷膠？ 答：增加連接度，使膩子不容易脫皮。

123、問：為什么維修完后，要把衛生清理干凈？ 答：要求服務質量一流。

124、問：為什么防盜門鎖舌頭有時候退回去時不好使？ 答：門框和門磨損大，需打油。

125、問：為什么家里地磚和水泥地脫開空鼓？

答：地面沒有刷膠，磚沒泡透，水泥沙子對比不成正比。

126、問：為什么家里水表有些會自轉？ 答：管道內有空氣；管道有壓力波動。

127、問：為什么時間長沒用燃氣，打開后不著火？ 答：燃氣管里有空氣，需排空氣。

128、問：為什么給業主修完活后，最好能告訴業主怎么使用？ 答：有些配件業主不知怎么使用，會造成損壞，會增加報修量。

129、問：為什么兒童游樂場和健身器材要經常檢查？

答：經常使用，如果器材出現問題，可能會造成人身傷害。

130、問：為什么在公共區域維修時，必須放指示牌？ 答：提示人們注意安全。

131、問：為什么開井蓋沒人必須蓋上井蓋不能離人？ 答：當心老人、小孩等掉進井里。

132、問：為什么同事之間要說話和氣，保持團結？ 答：和氣才能溝通，團結就是力量。

133、問：為什么工作上的事情沒修完要向領導反映？

答：及時匯報，及時反饋信息，使領導心里有數，便于工作安排。

134、問：剛入職的新員工應該怎么辦？

答：首先應嚴格遵守公司的有關規章制度，服從領導，向老員工多學多問，盡快掌握園區各種有關設備，努力學習，認真工作。

135、問：鍍鋅管生銹怎么辦？ 答：刷防銹漆、銀粉保護。

136、問：供水泵有異聲怎么辦？ 答：檢查判斷故障，更換、排除。

137、問：積水坑污水泵不運行怎么辦？

答：檢查水位傳感器，測電源，檢查水位飄子是否靈活正常，污水泵有無堵塞。

138、問：業主室內暖氣不熱怎么辦？ 答：排氣，熱水循環是否通暢。

139、問：管道閥門、接頭、管件漏水怎么辦？

答：認真檢查原因，停水、泄水后重新安裝緊固或者換件。

140、問：水龍頭漏水怎么辦？

答：檢查接頭水龍頭磁芯是否有損，進行更換。

141.問：防火門開啟有聲音怎么辦？ 答：檢查合頁是否正常，并注潤滑油。

142、問：水龍頭不出水怎么辦？

答：檢查相關閥門是否打開、過濾網是否堵塞。

143、問：地漏堵怎么辦？

答：用手搖簧或者疏通機進行疏通。

144、問：馬桶堵怎么辦？

答：首先向業主詢問情況，根據情況采取用鐵鉤勾掉還是用皮揣子揣通，必要時拆除馬桶從 底部勾撈。

145、問：臉盆堵怎么辦？

答：應檢查是否堵在下水管S彎上，還是下水支管上，進行拆除S彎疏通，或者用手搖簧疏通機疏通下水支管。

146、問：維修工入戶維修時怎么辦？

答：應穿戴鞋套入戶，帶好工具；按門鈴或輕敲門；開門后向業主問好并報我是達豐物業設備部維修工，您是否保修；了解情況確認后進行維修；完成后清理好現場；請業主簽字確認。

147、問：發現門把手松動怎么辦？ 答：找出松動原因，加固。

148、問：發現有人破壞公共設施怎么辦？ 答：應上前制止并修好。

149、問：常用庫房工具用完后怎么辦？ 答：應擦干凈放回原處。

150、問：熱水器不出熱水怎么辦？

答：應檢查水壓力是否達到設計壓力，閥門是否打開。

151、問：遇到一個人難以完成的工作怎么辦？ 答：應呼叫主管派人支援。

152、問：巡視生活水、消防水、中水泵房時應怎么辦？ 答：按巡查制度內容執行。

153、問：發現室外污水管線、管井堵塞怎么辦？

答：確認堵塞位置，打開井蓋，立警示牌，用竹皮子桿或疏通機進行疏通，并撈出雜物。

第二篇：物業設備維修

1.物業設備包括室內設備、也包括建筑規劃紅線內的室外設備與設施系統，具體主要有給水排水、供電、供暖、消防、通風、空調、燃氣供應、電梯以及通信網絡等設備。2.物業設備管理的內容包括管理與服務兩個方面。

3.衡量物業設備管理質量的指標一般有設備的有效利用率和設備的完好率。

4.物業設備管理的內容包括物業設備基礎資料管理，物業設備運行管理、物業設備維修管理、物業設備更新改造管理、備品配件管理和固定資產管理等。

5.物業管理企業設備管理部門的機構設置應體現部門經理負責和主管工程師業務領導相結合的原則。6.物業設備管理制度一般包括：接管驗收制度；預防性計劃維修保養制度；值班制度；交接班制度；交接班制度；報告制度；工具領用保管制度；設備操作維修安全規定。7.給水工程包括水源、取水工程、凈水工程、輸配水工程四部分。

8.根據建筑物內用水用途可分為生活給水系統、生產給水系統和消防給水系統。

9.給水系統的組成：引入管；水邊節點；給水管道系統；給水附件；加壓和貯水設備；給水局部處理設施。10.常用的給水方式：市政管網直接供水；水箱供水；水池、水泵和水箱聯合供水；氣壓供水；微機變頻調速供水；豎向分區供水。

11.管道的連接方法：螺紋連接；法蘭連接；焊接連接；承插連接；卡套式連接。

12.給水系統常用的附件包括配水附件（主要用于調節和分配水量）和控制附件（用以啟閉管路、調節水量或水壓、關斷水流、改變水流方向）。

13.室內給水管網的布置形式：下行上給式；上行下給式；環狀式。

敷設方法：明裝；暗裝。14.給水管道常用管材：鋼管；銅管；鋁塑復合管；塑料管。

15.室內排水系統分類：生活污、廢水排水系統；生產污、廢水排水系統；屋面雨雪水排水系統。

建筑內部排水體制分為合流制和分流制兩種。

16.室內排水系統組成：衛生器具；排水管道；通氣系統；清通設備；污水提升設備。17.屋面雨水排除方式：外排水系統；內排水系統。

18.建筑中水系統由中水水源系統、中水處理設施和中水管道系統組成。19.中水水源一般為生活污水、冷卻水、雨水等。

20.小區給水系統組成：接戶管；加壓和貯水設備；小區支管；小區干管。

21.小區給水系統給水方式：城市管網直接給水；小區集中或分散加壓給水；小區給水系統的確定。22.熱水供應系統分類：局部熱水供應系統；集中熱水供應系統。23.熱水供應系統組成：熱媒循環管網；熱水配水管網；附件和儀表。24.熱水的加熱方式可分為直接加熱方式和間接加熱方式兩種。

25.采暖系統的分類：按供熱范圍分（局部采暖系統；集中采暖系統；區域采暖系統），按熱媒分（熱水采暖系統；蒸汽采暖系統；熱風采暖系統）。

26.熱水采暖系統組成：自然循環系統（熱源即鍋爐；散熱設備；供水管道；回水管道；膨脹水箱）；機械循環系統（鍋爐；供水管道；散熱器；回水管道；水泵；膨脹水箱；排氣裝置；控制附件。27.換熱器種類：表面式換熱器；混合式換熱器；回熱式換熱器。

28.散熱器：在采暖系統中，散熱器是在供暖房間內的放熱設備，它把熱媒攜帶的熱能以傳到、對流、輻射等方式傳給房間，以補償房間的熱量損失，維持室內正常工作和生產所需的溫度，達到供暖的目的。29.采暖系統的常見故障：采暖管道的泄漏；采暖管道的堵塞；上層散熱器過熱、下層散熱器不熱；上層散熱器不熱；各立管上散熱器的溫度差別太大；一組散熱器單片散熱片不熱。

30.燃氣又稱煤氣，一般有人工煤氣（H2、CO、CH4)、天然氣(CH4)及液化石油氣(碳氫化合物)三大類。31.通風系統按其作用動力的不同，可分為自然通風和機械通風兩種。

32.空氣調節簡稱“空調”，他的任務是調節室內空氣，為工藝生產和人們生活創造一個良好舒適的室內環境。所謂良好舒適的室內環境，是指把室內空氣的溫度、濕度、潔凈度、空氣流速以及室內噪聲控制在一定范圍內，以保證工藝生產、產品質量和人們生活舒適的要求。33.空氣環境的衡量參數：溫度、濕度、潔凈度、氣流速度。

34.空調系統按設備的布置情況分類：集中式空調系統；半集中式空調系統；全分散式空調（局部空調）系統。

35.為了對空氣環境進行調節和控制，需對空氣進行加熱、冷卻、加濕、減濕、過濾、輸送等各種處理，空調系統就是完成這一工作的系統。

36.空調系統的構成：空氣處理部分；空氣輸送部分；空氣分配部分；輔助系統部分。37.空調冷源有天然冷源和人工冷源兩種。

38.建筑火災成因：人為因素；電氣事故；可燃物的引燃。39.火災過程一般分為陰燃、爆燃、熄滅三個階段。

40.滅火及消防聯動系統包括：滅火裝置；減災裝置；避難應急裝置；廣播通信裝置。

41.消火栓給水系統一般由消火栓、水龍帶、水槍、消防卷盤、消火栓箱、水泵接合器、消防水池、消防水箱、增壓設備和水源等組成。

42.自動噴水滅火系統按噴頭的開閉形式分為閉式自動噴水滅火系統和開式自動噴水滅火系統。前者有濕式、干式、干濕式和預作用自動噴水滅火系統之分，后者有雨淋噴水滅火系統、水幕消防系統和水噴霧滅火系統之分。

43.火災探測器：感溫式火災探測器；感煙式火災探測器；感光式火災探測器；可燃氣體火災探測器；復合式火災探測器。

44.電路三要素：電源；負載；中間環節。45.電路工作狀態：通路；短路；開路。

46.一級負荷：1）中斷供電將造成人身傷亡；2）中斷供電將造成重大的政治影響；3）中斷供電將造成重大經濟損失；4）中斷供電將造成公共場所的秩序嚴重混亂。

二級負荷：1）中斷供電將造成較大政治影響；2）中斷供電將造成重大經濟損失；3）中斷供電將造成公共場所的秩序嚴重混亂。

47.低壓配電系統配電方式：放射式；樹干式；混合式。48.低壓配電線路：架空線路；電纜線路。

49.低壓電器線路的常見故障：短路；斷路；漏電。

50.照明按其功能可分為正常照明、備用照明或事故應急照明、警衛值班室照明和障礙照明。51.照明供電系統組成：進戶線；配電箱；干線；支線。52.室內照明線路的敷設方式：明線敷設；暗線敷設。

53.電氣危害：對系統自身的危害；對用電設備、環境和人員的危害。

我國電氣火災在火災總數中所占的比例已達百分之三十左右。

54.觸點方式：單相觸電；兩相觸電；跨步電壓觸電。

55.供電系統接地形式：IT系統； TT系統；TN系統（TN-C系統；TN-S系統；TN-C-S系統）。56.電氣設備保護措施：保護接地；保護接零；重復接地；漏電保護器。57.雷擊的基本形式：直擊雷；感應雷；雷電波侵入。58.雷電的危害：熱效應；機械效應；電氣效應；電磁效應。59.防雷裝置一般由接閃器、引下線和接地裝置三部分組成。60.電梯通常按照用途、速度、拖動方式和控制方式進行分類。

61.電梯的基本結構：拖動裝置；懸掛裝置；容載裝置；衡補償裝置；導向裝置；選層和平層裝置；層門及召喚裝置；安全裝置；電氣控制裝置及其線路。62.電線電視——CATV。

63.小區五道安全防線：周界防越報警系統；閉路電視監控系統；電子巡更系統；樓宇對講管理系統；室內綜合報警系統。

64.3A——辦公自動化；通信自動化；樓宇自動化。

4C——現代化計算機技術；現代控制技術；現代通信技術；現代圖影顯示技術。

第三篇：設備設施培訓資料(物業設備)

一、物業設備管理概述

（一）物業設備管理意義：

滿足人們生活基本需求，為業主提供更舒適，更安全的生活環境做有利保障。是提高設備，設施性能與完好率，延長設備壽命，節約資金投入，保障設備安全運行的保證。

（二）物業設備所涵概內容：

給徘水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、天然氣供應及通信網絡。

具體劃分為四大部分：１、給排水２消防工程、３供暖、供燃氣、通風、空調、４建筑電氣化；

二、物業設備管理的內容

（一）物業設備運行管理：

1、技術運行管理：通過對設備的了解、技術改造、引進技術等。

2、經濟運行管理：指在物業設備安全，正常運行的前提下，通過有效切實可行的合理的措施，減低設備的消耗，操作費用，維護保養費用以及檢查維修等方面的費用，即尋求最少的投資的最大的經濟效益的方法。

設備經濟運行管理內容：初期投資費用管理與運行成本管理。

運行成本管理一般包括：

1、能源消耗的經濟核算；（例如使用的電費、水費等）

2、操作人員的配置；

3、維修費用的管理；

設備運行管理做到以下幾點：

（1）各項管理內容都要形成相應的規章制度，做到有章可循、有法可依；

（2）各個操作項目都要制定出安全、合理的規程，做到規范、有序地操作；

（3）管理、操作、維修人員都是相關方面的專業人士或經過嚴格的專業學習和培訓并通過相應考核持證上崗的技術人員；（4）專業技術管理人員、班組長和工人分工明確，職責清楚。

（二）物業設備維修管理：

要做好設備的維修工作，物業公司的早期介入要做好，包括項目施工、竣工質量驗收、交付使用階段時期要求物業人員的介入，才能保證后期的物業維修管理工作進行順利；

《物業管理條例》第三章第二十八條規定，“物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗”。建設工程及其設備在保修期限內發生質量問題，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

屬于開發商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發商提出報告 1

與建議，并協助開發商維修。

物業管理過程中，要明確與施工方的責任分工。建設部規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

a、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體工程，為設計文件規定的該項工程的合理使用年限；

b、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

c、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

d、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年； 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

保修期過后，如果公共設施設備出現故障，屬于小修范圍的，及時組織修復。

物業設備的維修要與物業設備備品配件管理相結合，根據廠家說明書及長期的經驗，確定備用件，方便維修，另外，對于設備做過的中大修要做好記錄。

（三）物業設備更新改造管理：

設備改造原則：針對性原則、技術先進實用性原則、經濟性原則、可行性原則；

在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新的方式。

物業設備壽命的減少由以下六個基本的因素造成: ?

1、開／關周期的次數 ?

2、運行時間。?

3、平均負載

4、最初安裝或最后一次大修后起算時間 ?

5、空氣泄漏和凈化的程度。?

6、設備日常維護保養的水平.（四）設備固定資產管理

設備固定資產：指使用年限在一年以上，單位價值在規定標準以上，并在使用過程中保護物質形態的資產。

設備固定資產必須同時具備的兩個條件：單位價值在規定標準以上和使用年限在一年以上。

凡具備設備固定資產條件的機器設備，應納入固定資產管理 當設備達到一定的條件后，要辦理設備轉固定資產的手續，經相關人員驗收合格后轉為固定資產。

（五）物業設備資料管理：

包括前期的基礎資料管理、建立現有設備的技術資料檔案及圖紙檔案、《設施設備臺賬》、設備維修保養手冊等。內容包括：設備生產日期、型號、參數、每年做過的中修、大修等維修維護等。

在物業項目接管后要對設備設施進行逐個登記。認真填寫“設備清單”，分類存檔。其分類方法是：將設備設施按專業分為五大類和 3

若干個小類，即：電氣設備，給排水設備，空調供暖設備，消防設備及安防設備，其運行編號用其第一個拼音字母的大寫表示，具體如下： DQ——電氣設備 JP——給排水設備 KN ——空調供暖設備 XJ——消防監控設備 AF----安防設備

三、物業設備管理的要求

（一）設備保養維護的要求 主要有四項：

（1）清潔 設備內外整潔，各滑動面、絲杠、齒條、齒輪箱、油孔等處無油污，各部位不漏油、不漏氣，設備周圍的切屑、雜物、臟物要清掃干凈；

(2)整齊 工具、附件、工件(產品)要放置整齊，管道、線路要有條理；

(3)潤滑良好 按時加油或換油，不斷油，無干摩現象，油壓正常，油標明亮，油路暢通，油質符合要求，油槍、油杯、油氈清潔；(4)安全 遵守安全操作規程，不超負荷使用設備，設備的安全防護裝置齊全可靠，及時消除不安全因素。

（二）設備“四定工作”的使用維護要求

(1)定使用人員。按定人定機制度，各設備操作工人應選擇本工種中責任心強、技術水平高和實踐經驗豐富者，并盡可能保持較長時間的相對穩定；

(2)定檢修人員。設備較多的企業，根據本企業條件，可組織設備專業維修人員，專門負責對設備的檢查、精度調整、維護、修理；(3)定操作規程。設備應分機型逐臺編制操作規程，加以顯示并嚴格執行；

(4)定備品配件。根據各種設備在企業生產中的作用及備件來源情況，確定儲備定額，并優先解決。

（三）、動力設備的使用維護要求

動力設備是企業的關鍵設備，在運行中有高溫、高壓、易燃、有毒等危險因素，是保證安全生產的要害部位，為做到安全連續穩定供應生產上所需要的動能，對動力設備的使用維護應有特殊要求：(1)運行操作人員必須事先培訓并經過考試合格；

(2)必須有完整的技術資料、安全運行技術規程和運行記錄；(3)運行人員在值班期間應隨時進行巡回檢查，不得隨意離開工作崗位；

(4)在運行過程中遇有不正常情況時，值班人員應根據操作規程緊急處理，并及時報告上級；

(5)保證各種指示儀表和安全裝置靈敏準確，定期校驗。備用設備完整可靠；

(6)動力設備不得帶病運轉，任何一處發生故障必須及時消除；

(7)定期進行預防性試驗和季節性檢查；

(8)經常對值班人員進行安全教育，嚴格執行安全保衛制度。

（四）設備的三級保養制

三級保養制度是我國20世紀60年代中期開始，在總結前蘇聯計劃預修制在我國實踐的基礎上，逐步完善和發展起來的一種保養修理制，它體現了我國設備維修管理的重心由修理向保養的轉變，反映了我國設備維修管理的進步和以預防為主的維修管理方針的更加明確。三級保養制的工作實施分為：

1、“一級保養”

也就是通稱的操作者保養，誰負責使用誰就得負責保養，操作者保養是一切保養的基礎，保養項目均為一般操作工就可執行的工作，通過擦拭、清掃、潤滑、堅固、防腐、防凍、調整及外觀表面檢查等一般方法對設備進行護理，以維持和保護設備的性能和技術狀況，是設備的基礎保養方式。一部機器能否正常地使用。在很大程度上取決于是否有一套良好的預防保養制度，尤其是操作者保養。

2、“二級保養”

通常是由廠內設備維修部門負責對機器進行局部更換的檢查，更換消耗性部件，保養周期視具體情況而定。

3、“三級保養”

一般指對設備進行全面的檢修，以期使設備在良好的狀態下運轉。如果說公司條件無法完成，通常與專業維保單位簽定檢修協議，并定期至本公司保養檢修。

3、檢修與保養關系：維護為主計劃檢修為輔的原則。

（五）設備巡回檢查的方法要求：

歸納為“一看二聽三觸四聞” 一看：（1）設備內外的清潔、完整；（2）表、油位、指示燈是否正常；（3）閥門、開關啟閉是否正常；（4）無漏水、漏氣、漏油等現象；（5）照明、通風、電線絕緣體等是否正常；

二聽：（1）轉動設備轉動聲是否平穩，有無異聲；（2）電氣元件有無噪音；（3）風機、風管有無噪音；

（4）控制柜接觸器、變壓器鐵心的電磁聲響是否正常；

三觸：（1）操作機構是否銹蝕；

（2）電動機泵散熱器外殼溫度是否正常；軸承溫度是否正常；

四聞：（1）有無絕緣漆的味道；(2)有無塑膠、塑料、保溫棉等的焦味；

（六）電氣系統維修維護保養標準及要求

（1）配電柜室內保持通風干燥整潔，配電柜無灰塵及污垢，表面整潔。警示牌完好，并置于醒目處。

（2）配電柜及配電箱內無雜物，保持干凈。各接線排端子應牢固。7

各指示燈指示正確、完好，各操作手柄及按鍵開關均指示正常。（3）配電柜內各零部件、電線電纜接頭、連接螺栓無松動斷裂，標號清楚，配電柜及配電箱內應有相應的電路接線圖。

（4）定期對各設備的配電系統（配電柜、配電箱）的和電機進行緊固，每年至少一次。各用電設備絕緣檢查不低于2M歐姆。（5）高低壓配電室每兩個月至少進行一次除塵，各配電柜、箱內的接觸器、漏電保護器、變頻器等零部件也相應地進行除塵。配電室的防護用具（絕緣靴、絕緣手套、驗電筆等）應按要求進行檢驗。（6）對即將運行的電氣設施要提前試運行，發現異常及時維修，確保設備正常運行。

（7）對停用的電氣設備設施要定期送電，確保電氣系統干燥。具體送電周期和送電時間應根據各設備所處的環境（設備周圍的濕度、溫度和通風情況）而定，原則上每月最少保證一次。

四、提高設備維護水平的措施

（一）設備維保工作的“三化”

為提高設備維護水平應使維護工作基本做到三化，即規范化、工藝化、制度化。

規范化就是使維護內容統一，哪些部位該清洗、哪些零件該調整、哪些裝置該檢查，要根據各企業情況按客觀規律加以統一考慮和規定。

工藝化就是根據不同設備制訂各項維護工藝規程，按規程進行維護。

制度化就是根據不同設備不同工作條件，規定不同維護周期和維護時間，并嚴格執行。

（二）設備的區域維保

設備維護工作應結合員工的個人職責分工表，做到設備區域維護。操作工人負責維護相應的設備維保，對于間斷性運行的設備也要指定維護人員。維保人員及操作人員按照公司相關規定做到設備日常的清潔，堅固，潤滑等工作，做好設備的一級維護保養，定期對設備提出二級和三級的保養計劃。(三)設備維保的監督檢查

企業組織相關檢查人員不定期對設備的維保工作進行檢查，對發現的問題及時通知相關人員，盡快維修。同時還應發動公司人員開展設備自檢、互檢工作，對造成一定損失的事故要做到“四不放過”，即：事故原因不查清不放過、責任人員未處理不放過、整改措施未落實不放過、有關人員未受到教育不放過。

（四）維修維護保養對人員、設備環境和設備要求: 對人員要求：三嚴:嚴查、嚴管、嚴控 四會:會操作、會保養、會維修、會記錄

對設備環境要求:三干凈:設備干凈、機房干凈、工作場所干凈 對設備要求:四不漏:不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油 五良好:使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

第四篇：2014物業設備設施工作計劃

2014年工作計劃

現擬定2014年工作計劃如下：

一、小區監督巡檢計劃內容

1、嚴格執行制度。按2014品質標準指引管理，明確責任，保障設備設施條塊良性運作，通過對小區的檢查、監督、糾偏等手段從而更適合目前工作的開展；從設備管理和人員安排制度，真正實現工作有章可循，制度規范工作。通過落實制度，明確責任，保證部門工作的良性開展；

2、加強對設備維保的監管。將按照相關工作的需要進行落實，做到有設備，有維護，出成效；并將設施設備維護側重點規劃到具體個人；

3、安排定期檢查，加強巡視檢查力度確保安全。結合保安部做好對消防、安防系統的檢查維護，確定設備每日、每周、每月、季度、半年檢查項目并有可見臺賬記錄，及時檢查督促維保單位實施保養，嚴控裝修對公共區域設備的影響，使各類消防設施、公共樓道設備處于良好的狀態；

4、預防性控制

（1）預防性維修：各小區所有設施設備均有維護保養計劃，按既定的時間、項目和流程實施預防性檢查維護；

（2）按照設備相關規范，按制定的設備維保計劃進行三級保養，及時更換易損件，并做好設備臺賬檔案留存；

5、應急演練

為提高突發事件應急處理能力，每季度進行應急演練，進行消防演習、跑水爆管搶險、電梯事故演練等，提高處理應急事件的能力；

6、本項工作周期為每月一次。

二、做好能源控制管理

節能降耗是提高效益的有效手段。

1、通過加強宣傳，提高所有員工的節能意識，對公共樓道不關燈的樓層業主進行勸阻；

2、公共區域用電用水力求科學的運行方式，大功率用電設備需要進行監測運行，每月抄錄水電表讀數，對用能進行有效計劃和控制；

3、通過技改，更換LED照明、普及聲光控照明等措施有效降低能耗；

4、用水用電事前做好預算，事中每月核對記錄，超出范圍預警并采取措施；

5、本項工作每月進行一次。

三、前期介入工作

為避免新項目交付后的管理風險，所以新建項目在方案階段提前介入，組織專業技術力量根據方案圖、并結合老項目的成功經驗提出建議書，降低后期管理

難度和風險，處于建設中的項目也需定期跟進，特別是機電設備安裝階段尤其要現場介入，及時提出不妥意見，發出整改函要求地產改進。

四、項目交付支持工作

銜接好小區做好新項目設備設施移交工作，做好查驗工作，提交地產整改。

五、臺賬管理

繼續做好項目資料收集整理工作，指導小區資料管理人員（以維修主管為主）及時向地產及總包收齊檔案圖紙和技術資料。與地產運營部加強聯絡，相關合同及驗收報告電子版、圖紙電子版、維保合同的收集索取，目標要收集完整，保證基礎資料正確可查。同時為制定完善設備設施質保期臺賬、設備臺賬提供依據。繼續質保期預警及提前2個月對臨近保修期小區設備進行檢查。基礎資料要實現資源共享，供各部門調用。繼續質保期預警及提前2個月對臨近保修期小區設備進行檢查，本項工作每月進行。本項工作每月進行。

六、作業安全及風險隱患控制

各小區維修作業人員要嚴格按照操作規程實施維修保養作業，杜絕違章，對電梯等維保單位作業過程實施嚴格監管，部門及小區需定期組織進行安全隱患排查，發現違章立即糾正整改，維修人員在日常巡檢中也需要對設備設施運行過程中的外來威脅和隱患、人力因素進行預控，通過持續的預防性檢查管理有效降低風險事故的發生，本項工作每月進行。

七、培訓提升工作

按照崗位的要求，各小區目前的的維修人員編制比較緊張，為保證小區設備設施的運行和基本維護，保證應急事件得以及時有效的處理，在現有人員編制中，將著力提高維修人員的綜合能力和技術水平，通過與人事及小區溝通，定期組織知識培訓。本人也將持續學習，提升知識量，打鐵還得自身硬，為了品質夯實基礎。本項工作每月進行。

我將通過開展以上工作，竭盡所能、開拓創新、為**分公司的發展貢獻力量。

**物業分公司

第五篇：供電設備設施的維修

供電設備設施的維修

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一、供電設備設施的養護管理

供電設備的養護目的是，消除事故隱患，防止供電設備設施出現較大故障，以減少不必要的經濟損失。供電設備設施的養護由值班電工負責實施。按照《機電設備管理工作條例》中的規定，定時對設備設施進行養護。

1.低壓配電柜的養護

低壓配電柜的養護，每半年一次。養護的順序是：先做好養護前的準備，然后分段進行配電柜的保養。

(1)養護前的準備

低壓配電柜養護前一天，應通知用戶擬停電的起止時間。將養護所需使用工具和安全工具準備好，辦理好工作票手續。由電工組的組長負責指揮，要求全體人員思想一致，分工合作，高效率完成養護工作。

(2)配電柜的分段養護

當配電柜較多時，一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂的母線隔離開關相連。為縮減停電范圍，對配電柜進行分段養護。先停掉一段母線上的全部負荷，打開母線隔離開關。檢查確認無電后，掛上接地線和標示牌即可開始養護。

①檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡，緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時應清除，螺母有銹蝕現象應更換。

②檢查配電柜中各種開關，取下滅弧罩，看觸頭是否有損壞。緊固進出線的螺栓，清潔柜內塵土，試驗操動機構的分合閘情況。

③檢查電流互感器和各種儀表的接線，并逐個接好。

④檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。在檢查中發現的問題，視其情況進行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后，用同樣的辦法檢查另一段。全部養護工作完成后恢復供電，并填寫《配電柜保養記錄

2.變壓器的養護

變壓器的養護每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班電工進行外部清潔保養。在停電狀態下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應修復后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。測定變壓器的絕緣電阻，當發現絕緣電阻低于上次的30％～50％時，應安排修理。

二、供電設備設施的維修的管理 供電設備和設施的修理是指對供電設備中出現的故障進行的修復。較大的維修項目如變壓器的內部故障和試驗、高壓斷路器的調整和試驗等，一般采用外委維修的方式。供電設備管理員，根據維修保養計劃(如表4-4-5所示)，委托供電公司對轄區內的變壓器和高壓斷路器進行檢修和試驗。此項工作的程序是：供電設備管理員填寫《外委維修申請表》(表4-4-6所示)，經物業管理公司同意后與供電公司簽署維修協議。維修時由配電室值班電工負責監督，并將結果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設施維修記錄》內。大修后的試驗結果由供電公司填寫試驗報告，交供電設備管理員并進行財務結算。若在供電設備運行中，由于雷擊或其他原因出現嚴重的故障時，首先由值班電工填寫《事故報告》經過主管部門審批后再按上述程序處理。

較小的維修項目如路燈照明線路、樓宇內的配電箱及電力計量箱等公共設施故障時，用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內個人的物品，用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費手續。值班電工修理后填寫維修登記表，并由用戶簽字。值

班電工應及時向財務部門結賬、報賬。

供電設備設施的維修有兩方面的含義，一方面是搞好供電設備的維護，使設備設施在最佳運行狀態下工作；另一方面是當供電設備設施出現故障時，及時修復盡快恢復供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。供電設備設施維修管理，由工程部供電設備管理員結合轄區內的供電設備設施情況，制定出物業公司的《機電設備管理工作條例》、設備設施維修計劃，組織人員施工和施工后的驗收等，通過一系列管理活動，爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果，最大限度的滿足用戶要求。