第一篇：物業設施設備第一章課后習題

第一章練習題

1、固定資產是指使用年限在______以上的，單位價值在規定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態的資產，包括房屋與建筑物、機器設備、運輸設備及工具等。

A、一年B、兩年C、三年D、四年

2、主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當的調整、緊固和潤滑工作的是_______。

A、小修B、中修C、大修D、系統大修

3、以下屬于_____修：對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或腐蝕的零件部分，力求使設備恢復到原有的技術特性。在修理時，也可結合技術進步的條件，對設備進行技術改造。

A、小B、中C、大D、系統大

參考答案：

1、A2、A3、C

二、填空題

1、設備的點檢包括________及________。

2、根據設備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低，計劃檢修工作一般分為_______、_______、________和________四種。

3、物業設備管理的基本內容包括_______和_______兩個方面。

4、物業設備管理的質量可用________________和_______________衡量。

5、對事故的處理要嚴格執行的“三不放過”原則是____________不放過、____________不放過、_____________不放過。

參考答案：

1、日常點檢、計劃點檢；

2、小修、中修、大修、系統大修；

3、管理、服務；

4、設備的有效利用率、設備的完好率；

5、事故原因未查清、對事故責任者未處理、事故后沒有采取改善措施。

三、名詞解析

1、固定資產。

2、計劃檢修。

3、固定資產生產率。

參考答案：

1、指使用年限在一年以上的，單位價值在規定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態的資產，包括房屋與建筑物、機器設備、運輸設備及工具等。

2、對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果確定其檢修間隔期，以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性的維修。

3、一般是指設備在單位時間內的功能發揮率，以臺時產量表示。、四、問答題

1.物業設備管理的目的是什么？管理好物業設備有什么重要意義？

答題要點：物業設備管理的目的是科學、合理地對設備從使用、維護保養、檢查維修及更新改造等過程進行技術管理和經濟管理，是物業設備始終可靠、安全及經濟地運行，確保物業使用的整體功能，體現物業的使用價值和經濟效益，達到物業保值增值的目的。

管理好物業設備具有以下幾個方面的意義：

1物業設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環境中，起到基礎性管理的作用，并提供了○

有力保障；

② 物業設備管理是實現物業高效率發揮使用功能，促進物業與設備現代化、規范化的強有力手段；③ 物業設備管理是提高現有設備和設施的性能、完好率及延長設備使用壽命，減少與節約資金投入，保障設備安全運行的保證；

④ 物業設備管理是城市文明建設和發展的需要，對文明衛生、環境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用；

⑤ 物業設備管理能強化物業管理企業的基礎建設。

2.如何評定設備的完好率？

答題要點：可以通過以下公式計算設備的完好率

B=(Sn/S)*100%

式中：B——設備的完好率，%；Sn——設備的完好臺數；S——設備總的臺數設備的完好與否是通過檢查來評定的。一般的完好標準為：

① 零部件完整齊全，符合質量要求及安全要求；

② 設備運轉正常，性能良好，功能達到規定要求；

③ 設備技術資料及運轉記錄齊全；

④ 設備整潔，無跑、冒、滴、漏現象；

⑤ 防凍、保溫及防腐等措施完整有效。

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保的標準。

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第二篇：設備設施培訓資料(物業設備)

一、物業設備管理概述

（一）物業設備管理意義：

滿足人們生活基本需求，為業主提供更舒適，更安全的生活環境做有利保障。是提高設備，設施性能與完好率，延長設備壽命，節約資金投入，保障設備安全運行的保證。

（二）物業設備所涵概內容：

給徘水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、天然氣供應及通信網絡。

具體劃分為四大部分：１、給排水２消防工程、３供暖、供燃氣、通風、空調、４建筑電氣化；

二、物業設備管理的內容

（一）物業設備運行管理：

1、技術運行管理：通過對設備的了解、技術改造、引進技術等。

2、經濟運行管理：指在物業設備安全，正常運行的前提下，通過有效切實可行的合理的措施，減低設備的消耗，操作費用，維護保養費用以及檢查維修等方面的費用，即尋求最少的投資的最大的經濟效益的方法。

設備經濟運行管理內容：初期投資費用管理與運行成本管理。

運行成本管理一般包括：

1、能源消耗的經濟核算；（例如使用的電費、水費等）

2、操作人員的配置；

3、維修費用的管理；

設備運行管理做到以下幾點：

（1）各項管理內容都要形成相應的規章制度，做到有章可循、有法可依；

（2）各個操作項目都要制定出安全、合理的規程，做到規范、有序地操作；

（3）管理、操作、維修人員都是相關方面的專業人士或經過嚴格的專業學習和培訓并通過相應考核持證上崗的技術人員；（4）專業技術管理人員、班組長和工人分工明確，職責清楚。

（二）物業設備維修管理：

要做好設備的維修工作，物業公司的早期介入要做好，包括項目施工、竣工質量驗收、交付使用階段時期要求物業人員的介入，才能保證后期的物業維修管理工作進行順利；

《物業管理條例》第三章第二十八條規定，“物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗”。建設工程及其設備在保修期限內發生質量問題，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

屬于開發商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發商提出報告 1

與建議，并協助開發商維修。

物業管理過程中，要明確與施工方的責任分工。建設部規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

a、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體工程，為設計文件規定的該項工程的合理使用年限；

b、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

c、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

d、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年； 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

保修期過后，如果公共設施設備出現故障，屬于小修范圍的，及時組織修復。

物業設備的維修要與物業設備備品配件管理相結合，根據廠家說明書及長期的經驗，確定備用件，方便維修，另外，對于設備做過的中大修要做好記錄。

（三）物業設備更新改造管理：

設備改造原則：針對性原則、技術先進實用性原則、經濟性原則、可行性原則；

在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新的方式。

物業設備壽命的減少由以下六個基本的因素造成: ?

1、開／關周期的次數 ?

2、運行時間。?

3、平均負載

4、最初安裝或最后一次大修后起算時間 ?

5、空氣泄漏和凈化的程度。?

6、設備日常維護保養的水平.（四）設備固定資產管理

設備固定資產：指使用年限在一年以上，單位價值在規定標準以上，并在使用過程中保護物質形態的資產。

設備固定資產必須同時具備的兩個條件：單位價值在規定標準以上和使用年限在一年以上。

凡具備設備固定資產條件的機器設備，應納入固定資產管理 當設備達到一定的條件后，要辦理設備轉固定資產的手續，經相關人員驗收合格后轉為固定資產。

（五）物業設備資料管理：

包括前期的基礎資料管理、建立現有設備的技術資料檔案及圖紙檔案、《設施設備臺賬》、設備維修保養手冊等。內容包括：設備生產日期、型號、參數、每年做過的中修、大修等維修維護等。

在物業項目接管后要對設備設施進行逐個登記。認真填寫“設備清單”，分類存檔。其分類方法是：將設備設施按專業分為五大類和 3

若干個小類，即：電氣設備，給排水設備，空調供暖設備，消防設備及安防設備，其運行編號用其第一個拼音字母的大寫表示，具體如下： DQ——電氣設備 JP——給排水設備 KN ——空調供暖設備 XJ——消防監控設備 AF----安防設備

三、物業設備管理的要求

（一）設備保養維護的要求 主要有四項：

（1）清潔 設備內外整潔，各滑動面、絲杠、齒條、齒輪箱、油孔等處無油污，各部位不漏油、不漏氣，設備周圍的切屑、雜物、臟物要清掃干凈；

(2)整齊 工具、附件、工件(產品)要放置整齊，管道、線路要有條理；

(3)潤滑良好 按時加油或換油，不斷油，無干摩現象，油壓正常，油標明亮，油路暢通，油質符合要求，油槍、油杯、油氈清潔；(4)安全 遵守安全操作規程，不超負荷使用設備，設備的安全防護裝置齊全可靠，及時消除不安全因素。

（二）設備“四定工作”的使用維護要求

(1)定使用人員。按定人定機制度，各設備操作工人應選擇本工種中責任心強、技術水平高和實踐經驗豐富者，并盡可能保持較長時間的相對穩定；

(2)定檢修人員。設備較多的企業，根據本企業條件，可組織設備專業維修人員，專門負責對設備的檢查、精度調整、維護、修理；(3)定操作規程。設備應分機型逐臺編制操作規程，加以顯示并嚴格執行；

(4)定備品配件。根據各種設備在企業生產中的作用及備件來源情況，確定儲備定額，并優先解決。

（三）、動力設備的使用維護要求

動力設備是企業的關鍵設備，在運行中有高溫、高壓、易燃、有毒等危險因素，是保證安全生產的要害部位，為做到安全連續穩定供應生產上所需要的動能，對動力設備的使用維護應有特殊要求：(1)運行操作人員必須事先培訓并經過考試合格；

(2)必須有完整的技術資料、安全運行技術規程和運行記錄；(3)運行人員在值班期間應隨時進行巡回檢查，不得隨意離開工作崗位；

(4)在運行過程中遇有不正常情況時，值班人員應根據操作規程緊急處理，并及時報告上級；

(5)保證各種指示儀表和安全裝置靈敏準確，定期校驗。備用設備完整可靠；

(6)動力設備不得帶病運轉，任何一處發生故障必須及時消除；

(7)定期進行預防性試驗和季節性檢查；

(8)經常對值班人員進行安全教育，嚴格執行安全保衛制度。

（四）設備的三級保養制

三級保養制度是我國20世紀60年代中期開始，在總結前蘇聯計劃預修制在我國實踐的基礎上，逐步完善和發展起來的一種保養修理制，它體現了我國設備維修管理的重心由修理向保養的轉變，反映了我國設備維修管理的進步和以預防為主的維修管理方針的更加明確。三級保養制的工作實施分為：

1、“一級保養”

也就是通稱的操作者保養，誰負責使用誰就得負責保養，操作者保養是一切保養的基礎，保養項目均為一般操作工就可執行的工作，通過擦拭、清掃、潤滑、堅固、防腐、防凍、調整及外觀表面檢查等一般方法對設備進行護理，以維持和保護設備的性能和技術狀況，是設備的基礎保養方式。一部機器能否正常地使用。在很大程度上取決于是否有一套良好的預防保養制度，尤其是操作者保養。

2、“二級保養”

通常是由廠內設備維修部門負責對機器進行局部更換的檢查，更換消耗性部件，保養周期視具體情況而定。

3、“三級保養”

一般指對設備進行全面的檢修，以期使設備在良好的狀態下運轉。如果說公司條件無法完成，通常與專業維保單位簽定檢修協議，并定期至本公司保養檢修。

3、檢修與保養關系：維護為主計劃檢修為輔的原則。

（五）設備巡回檢查的方法要求：

歸納為“一看二聽三觸四聞” 一看：（1）設備內外的清潔、完整；（2）表、油位、指示燈是否正常；（3）閥門、開關啟閉是否正常；（4）無漏水、漏氣、漏油等現象；（5）照明、通風、電線絕緣體等是否正常；

二聽：（1）轉動設備轉動聲是否平穩，有無異聲；（2）電氣元件有無噪音；（3）風機、風管有無噪音；

（4）控制柜接觸器、變壓器鐵心的電磁聲響是否正常；

三觸：（1）操作機構是否銹蝕；

（2）電動機泵散熱器外殼溫度是否正常；軸承溫度是否正常；

四聞：（1）有無絕緣漆的味道；(2)有無塑膠、塑料、保溫棉等的焦味；

（六）電氣系統維修維護保養標準及要求

（1）配電柜室內保持通風干燥整潔，配電柜無灰塵及污垢，表面整潔。警示牌完好，并置于醒目處。

（2）配電柜及配電箱內無雜物，保持干凈。各接線排端子應牢固。7

各指示燈指示正確、完好，各操作手柄及按鍵開關均指示正常。（3）配電柜內各零部件、電線電纜接頭、連接螺栓無松動斷裂，標號清楚，配電柜及配電箱內應有相應的電路接線圖。

（4）定期對各設備的配電系統（配電柜、配電箱）的和電機進行緊固，每年至少一次。各用電設備絕緣檢查不低于2M歐姆。（5）高低壓配電室每兩個月至少進行一次除塵，各配電柜、箱內的接觸器、漏電保護器、變頻器等零部件也相應地進行除塵。配電室的防護用具（絕緣靴、絕緣手套、驗電筆等）應按要求進行檢驗。（6）對即將運行的電氣設施要提前試運行，發現異常及時維修，確保設備正常運行。

（7）對停用的電氣設備設施要定期送電，確保電氣系統干燥。具體送電周期和送電時間應根據各設備所處的環境（設備周圍的濕度、溫度和通風情況）而定，原則上每月最少保證一次。

四、提高設備維護水平的措施

（一）設備維保工作的“三化”

為提高設備維護水平應使維護工作基本做到三化，即規范化、工藝化、制度化。

規范化就是使維護內容統一，哪些部位該清洗、哪些零件該調整、哪些裝置該檢查，要根據各企業情況按客觀規律加以統一考慮和規定。

工藝化就是根據不同設備制訂各項維護工藝規程，按規程進行維護。

制度化就是根據不同設備不同工作條件，規定不同維護周期和維護時間，并嚴格執行。

（二）設備的區域維保

設備維護工作應結合員工的個人職責分工表，做到設備區域維護。操作工人負責維護相應的設備維保，對于間斷性運行的設備也要指定維護人員。維保人員及操作人員按照公司相關規定做到設備日常的清潔，堅固，潤滑等工作，做好設備的一級維護保養，定期對設備提出二級和三級的保養計劃。(三)設備維保的監督檢查

企業組織相關檢查人員不定期對設備的維保工作進行檢查，對發現的問題及時通知相關人員，盡快維修。同時還應發動公司人員開展設備自檢、互檢工作，對造成一定損失的事故要做到“四不放過”，即：事故原因不查清不放過、責任人員未處理不放過、整改措施未落實不放過、有關人員未受到教育不放過。

（四）維修維護保養對人員、設備環境和設備要求: 對人員要求：三嚴:嚴查、嚴管、嚴控 四會:會操作、會保養、會維修、會記錄

對設備環境要求:三干凈:設備干凈、機房干凈、工作場所干凈 對設備要求:四不漏:不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油 五良好:使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

第三篇：物業設備設施安全管理

設備設施安全管理

1、工程部（設備設施管理部門）應建立健全《設備臺賬》。

2、設備管理以安全、正常、經濟運行為標準，設備的操作、保養、維修由工程部（設備設施管理部門）專業技術人員實施；相關專業人員必須具備相應的資質、上崗證。

3、智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實行24小時值班制度；未經主管部門領導許可，非值班人員一律不得進入值班室及設備運行間。

4、設備運行、維修、保養必須嚴格按照相關操作規程進行，并做好相應的安全措施和技術措施，謹防事故發生。

5、設備管理、運行、維修人員應全面了解和掌握設備運行規律，貫徹“預防為主”方針，防止安全事故發生。

6、值班室、設備運行間應按規范要求，配備合格的消防器材及相關警示標志。

7、值班室、設備運行間等工作場地，嚴禁吸煙。

8、值班室、設備運行間等工作場地、設備及附屬設施應始終保持清潔衛生，嚴禁堆放雜物及搭晾衣物。

9、設備運行間應保持通風、照明良好，應急燈始終完好，門窗開啟靈活無破損，并有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關措施。

10、每年年底前，工程部（設備設施管理部門）對所管物業項目的設備設施維護保養情況進行一次拉網式大檢查，針對檢查中發現的問題制訂下一年《設備設施保養計劃》、《設備設施大中修計劃》。

設備設施檢查管理

1、每季度（或每月），工程部經理組織專業人員對計劃落實情況進行監督檢查，發現問題及時督促整改，并填寫《季度/月度設備設施檢查記錄》。

2、每天（或每周），由設備專業主管人員對所管轄設備的運行狀況進行全面檢查，發現異常或事故隱患時應及時排除，重大問題應及時向工程部（設備設施主管部門）、管理處主任匯報；同時應按要求如實填寫相關設備日檢記錄。

3、設備責任人必須保證設備安全運行，每天對設備安全狀況、線路、零部件等進行巡視檢查，發現故障隱患及時排除，確保安全。

設備設施值班管理

1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關的事宜。

2、嚴格按照操作規程及崗位職責要求，進行巡視檢查，準點抄錄各設備運行數據，認真填寫《設備運行記錄》、《交接班記錄》。

3、密切監控設備運行情況，發現事故隱患后及時處理。當班人員無法處理時，應及時報告上一級主管協調處理。

4、交接班規程

（1）值班人員按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班時，必須提前辦理請假手續，返回后及時銷假。

（2）交班時，交班人員必須提前20分鐘做好交班準備。

（3）接班時，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。

（4）交接班時主要做好“五交”——“交安全、交記錄、交工具、交場地衛生、交設備運行狀態”。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認。

（5）下列情況下不得交接班： ①沒有完全達到“五交”規范要求時。②接班人未到崗，交班人不準下班。

③接班人員有酒醉現象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。

④交接過程中發生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協助。

設備設施維修保養管理

1、各物業公司一律不許自行對高壓供電設備進行維修保養。如遇此類設備出現故障，應報請專業供電主管部門處理。

2、各物業公司所有特種設備設施（如空調、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統、安防系統機械維修檢查等）一律實行外委維護保養。對于外委項目維保，工程部應指派專人監督維修保養質量；每次外委項目實施作業前，外委單位應先到工程部辦理進場作業手續方可到設備安裝地點進行作業。

3、維修

（1）檢查中如發現設備設施存在隱患或性能劣變，維修主管應提前備好相關備件，預訂維修時間實施作業。

（2）如在預定維修時間施工影響業戶正常生活，則需報經管理處主任同意后方可實施，并提前告知轄區內業戶。

（3）維修主管應督導維修人員按時作業。

（4）施工前，維修人員應備好工具及備件，提前攜至作業現場。

（5）維修完畢后，工程部應就維修情況進行檢查，填寫《設備設施維修記錄》。

4、保養

（1）實施保養計劃前，各維修班長應制訂材料采購計劃并報批，提前組織維修保養材料。

（2）正式施工前，維修人員應準備好操作工具、協調相關部門創造保養條件，提前攜至作業現場；施工時，應先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護措施，要求相關人員做好配合。

（3）保養完畢后，保養人應如實填寫《設備設施保養記錄》

5、緊急故障處理

（1）接到緊急故障處理請求，工程部主管應迅速組織人力至故障現場搶修；重大故障，應同時向管理處主任、公司主管領導報告。

（2）到達現場后，工程部主管應查看現場、了解故障原因，制訂搶修方案。（3）實施搶修前，嚴格按照安全規范做好防護措施，并要求相關人員予以配合。（4）維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時，切不可盲目亂動，應集中商議，找出最佳方案；如屬特種設備，應請求有關單位配合支援，并按中華人民共和國國務院令(第373號)《 特種設備安全監察條例 》執行。

（5）故障處理完畢后，應做好事故起因分析，制訂相應的防范措施。

（6）每次緊急故障處理完畢后，工程部經理應如實寫出書面報告上報相關部門。

設備設施大中修、更新、改造管理

1、工程部（設備設施主管部門）根據設備使用狀況提出設備中修、大修、更新、改造的實施方案，上報物業公司領導審核后，交由小區/大廈業主委員會審批（業主委員會應按規定向全體業主公示，征求意見）。

2、實施方案獲得業主委員會批準后，按相關規定申請或續籌物業專項維修資金。

3、資金籌集到位后，工程部負責方案實施。

4、工程竣工后，工程部組織相關人員進行驗收確認，并按規定辦理款項支付簽字手續（按《西安市物業管理條例》規定，須由業主委員會全體成員簽字）。

設備資料管理

1、物業驗收交接應移交有關機電設備檔案資料，包括設備產品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等（弱電設備還應移交程序軟件備份盤等），物業公司檔案室專柜保管。

2、工程部（設備管理部門）建立設備運行檔案柜，保存設備技術資料、設備臺帳、設備運行管理資料和維修資料等。機電設備檔案主要包括：《設備臺帳》、隨機資料圖冊、《設備設施維修記錄表》、《設備報廢審批表》。

3、智能控制、消防、水電、電梯等設備的值班記錄、巡視檢查和保養記錄，必須留有值班、巡檢和維保人員的簽名。

4、所有記錄按月整理、裝訂成冊，歸檔管理。對某些特殊設備，應定期對設備管理記錄內容進行分析，掌握設備運行情況。

5、借閱、查找設備管理記錄應按規定辦理登記手續，并及時歸還。

發電機使用管理規定

除嚴格執行設備設施通用管理制度外，還應執行以下規定：

1、發電機房應做好防水、防潮工作。

2、經常檢查發電機的機油油位、冷卻水水位是否符合發電機運行要求，儲備適當油量以滿足發電機滿負荷運行（根據各項目情況自定最小滿負荷運行時間）

3、發電機每月空載試運行1-2次，運行時間約15-20分鐘；平時應將發電機置于“手動”狀態（酒店等特種物業，按合同要求執行）。

4、發電機起動時，操作人員應檢查啟動條件（冷卻水、機油、柴油、電瓶電壓等）是否具備，啟動送新風設備。發電機首次投運時，應做全面檢查。

5、每次運行、保養完畢后，如實填寫《發電機運行記錄》和《設備設施保養記錄》。

6、發現漏油、漏水現象應及時處理。

7、冬季發電機保養，冷卻系統應加防凍液。

電梯安全管理規定

除嚴格執行設備設施通用管理制度外，還應執行以下規定：

1、機房內懸掛溫度計，應確保機房溫度不超過40℃。

2、機房內盤車工具、使用標識圖須懸掛于機房內顯眼位置。

3、《電梯困人救援規程》及各種警示牌須懸掛在電梯機房、值班室顯眼位置。

4、倒閘操作前，應將電梯停至基站；倒閘完畢后，檢查電梯運行是否正常。

5、每年，應邀請省（或市）質檢部門對所有電梯進行一次安全檢查；未取得質檢部門檢驗合格證的電梯，嚴禁投入使用。

6、如發生火災、地震、水淹等情況，按突發事件處理辦法執行。

7、工程部（設備設施管理部門）每月對電梯外委單位進行一次抽查評估（按百分制打分，作為年底綜合評審的依據）。

8、每年，物業公司領導、工程部及電梯維修主管對電梯委保單位進行一次綜合評審，選擇評審合格的單位簽訂委托維護保養合同，承擔維保任務。

9、乘梯須知

（1）用手按鈕，嚴禁撞擊。（2）不許吸煙，勿靠廂門。（3）運行之時，擠門危險。（4）危險物品，禁止進梯。（5）保持清潔，勿吐勿丟。（6）運載貨物，須先報批。（7）若遇意外，請按警鈴。（8）超載鈴響，后進退出。（9）兒童乘梯，成人陪同。（10）發生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（設備設施主管部門）應于每年雷雨季節前（一般為4月份）請當地防雷裝置檢測所（如：陜西省氣象局西安市防雷裝置檢測所）對物業管轄區域內房屋的防雷裝置檢測一次；如為易燃易爆場所，對其防雷電裝置每半年檢測一次。對測量不合格項，由工程部組織專業人員進行維修整改。

2、大雷雨后，要再次對系統進行檢查，察看是否因引雷擊而導致某些連接點的松脫和斷開。接閃器與引下線和接地體的連接必須牢固可靠，接地電阻值應符合規定要求，一般不大于10歐姆；對大于10歐姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增設接地體，保證防雷設施良好運行。

3、檢查如發現引下線受到嚴重腐蝕、其腐蝕程度占截面積的30%以上則應及時更換；發現接頭松動要立即緊固。

4、當雷擊引起火災、爆炸和人員傷亡、建筑物或建筑物內的設備損壞時，應及時通知防雷電裝置檢測機構派人到現場勘察，查找原因，采取補救措施。

高壓運行工崗位職責

嚴格遵守各項目管理處及設備管理部的各項規章制度。

努力學習專業技術，熟練掌握管轄區域的供電方式、狀態、線路走向及所管轄設備、設施的原理、技術性能及實際操作。

認真做好設備的維修保養工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。堅守崗位，定時巡查電氣設備，密切監視各儀表的工作情況，準確抄錄各項數據并填好報表。

負責與開閉所的業務聯系，并做好登記。

事故發生時，高壓運行工應保持頭腦冷靜，按照操作規程及時排除故障。事故未排除不得交接班，應上下兩班協同工作，一般性設備故障應交代清楚并做好記錄。

請假、補休需在一天前報告領班，并由班長安排合適的替班人。按規定的時間做好配電室室內外清潔工作。完成上級交辦的其他工作。

工作票制度

在電氣設備上工作，應填用工作票或按命令執行，填用工作票的工作為： 高壓設備及線路上工作需全部或部分停電者。

低壓設備及線路上的工作需將高壓設備停電或部分停電者。高壓室內二次接線上的工作，需要將高壓設備停電或做安全措施者。票簽發或命令發布人（工作領導人）所負安全責任： 工作的必須性和安全性；

工作票上所填安全措施是否正確完備；

工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態是否良好； 工作負責人（監護人）所負安全責任； 正確安全地組織工作；

工作前應將工作任務、停電范圍、安全措施和工作時間等詳細向工作人員交待清楚，并結合實際進行安全思想教育；

工作負責人應檢查工作票所載安全措施是否正確、完備和值班員所做的安全措施是否符合現場實際條件。

工作許可人（值班員）應負責檢查工作票上所寫各項安全措施是否完備及符合現場條件，并正確執行；負責檢查停電設備有無突然來電的可能。

操作票制度

一張操作票只能填寫一個操作任務。

操作票要填寫設備的雙重名稱即設備的名稱和設備的編號。操作票用鋼筆或圓珠筆填寫，票面應清楚整潔，不得任意涂改。高壓運行工在開始操作前應確認操作票無誤后再進行實際操作。倒閘操作或者是某些重大的操作必須由兩人執行，一人監護，一人操作。操作過程中如發現疑問，應立即停止操作并向電氣主管詢問清楚以后再進行操作。不得擅自更改操作票，不得隨意解除閉鎖裝置。

進行各種操作，均應做好相應的防范措施，雷電時，禁止倒閘操作。下列各項工作可以不用操作票，但均應記入操作記錄簿內： 事故或者緊急情況的處理。拉合開關的單一操作。

操作票應按編號順序使用，作廢的操作票應注明“作廢”字樣，已經操作的注明“已操作”字樣。

操作票應按ISO9000標準保存。

工作間斷、轉移和終結制度

工作間斷時，工作班人員從工作現場撤出，所有安全措施保持不動，工作票仍由工作負責人保存；間斷后繼續工作，無需通過工作許可人，由工作負責人帶領全班工作人員回到工作地點繼續工作。

在未辦理工作票終結手續以前，高壓運行工不得將檢修設備合閘送電。在工作期間，若有緊急需要，值班員可在工作票未交回的情況下合閘送電，但應先將工作班全體人員已經離開工作地點的確認，通知工作負責人，在得到工作負責人可以送電的答復后，并拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設遮欄、清理現場后方可合閘送電。

檢修工作結束以前，若需將設備試加工作電壓，可按下列條件進行： 全體工作人員撤離工作地點；

收回工作票，拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設遮欄； 工作負責人和值班員進行全面檢查無誤后，由值班員進行加壓試驗。作班若需繼續工作時，應重新履行工作許可手續。

在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉移工作時，全部安全措施由值班員在開工前一次做完，不需再辦轉移工作手續，但工作負責人在轉移工作地點時，應向工作人員交待帶電范圍，安全措施和注意事項后方可開工。

工作完畢后，工作班應清掃、整理現場。工作負責人應先周密檢查，待全體工作人員撤離工作地點后，再向值班員講清所修項目,發現的問題、試驗的結果和存在的問題等。并與值班員共同檢查設備狀態，有無遺留物件，是否清潔等，然后在工作票上填明工作終結時間，經雙方簽名后，工作票方告終結。

只有在同一停電系統的所有工作票結束，拆除所有接地線、臨時遮欄和標示牌，恢復常設遮欄后，方可合閘送電，嚴禁自行停送電。

已結束的工作票，應按ISO9000標準保存。

保證安全的技術措施

在全部停電或部分停電的電氣設備上工作，必須完成下列措施：

一、停電。

二、驗電。

三、裝設接地線。

四、懸掛標示牌和裝設遮欄。

上述措施由高壓運行工執行。對于無經常值班人員的電氣設備，由斷開電源人執行，并應有監護人在場。

電梯事故應急處理措施

一、當火災發生時

維修電梯工打開迫降開關，將消防電梯全部降至首站； 消防電梯自動進入消防運行狀態，迅速關閉不具備消防功能的電梯； 關閉各層廳門，防止火向其他樓層延燒。

二、當發生地震時

輕微的地震對電梯破壞不大；震級較強時，可能會使轎廂或對重的導靴脫離導軌。有一部分導線可能切斷，某些元件可能會誤動作：

司機盡快在安全樓層停車，把乘客引導到安全地方；

運行時發生地震，應駛向最近的一層樓面，盡快撤離轎廂，并關閉電源、轎門、廳門。地震后對電梯進行詳細檢查，修復脫軌、移位、斷線等故障后，方可使用；

當電梯發生嚴重撞頂和蹲底時，須經過有關部門嚴格檢查、修復、鑒定后方可使用； 如果電梯因某種原因失去控制或發生超速而無法掌握時，司機和乘客應保持鎮靜，切勿企圖跳出轎廂；

當乘客都脫離危險后，應立即切斷總電源開關。

三、當電梯進水時

底坑進水，應將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源；

當樓層水淹而使井邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯及總電源；

電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應報告。

電梯緊急故障處理預案

如果電梯在行駛途中突然發生停車故障。而停在井道內不能開門時應先設法通知電梯維修人員，其他人員不得隨意處理，以免處理不當發生危險。

維修人員到達現場后，首先應立即設法救出轎廂內被困人員。若轎廂不在平層開門位置，應以檢修方式慢車開動電梯，將轎廂移動到開門處，讓乘客離去，當電梯因安全鉗動作或其他原因，采取前述措施轎廂仍不能移動時，可將轎廂頂安全窗開啟，放出被困人員經井道退出，但應注意要切斷電源。

如發現水進機房井道、井底坑和轎廂，應立即將電源全部切斷，以防止觸電事故及電氣設備短路。

如遇電氣設備發生燃燒時，應立即把電源切斷，采用四氯化碳或干粉滅火器撲救，并報告有關部門。

電梯發生事故，司乘、維修人員必須立即搶救傷員，保護現場。搶救傷員需移動現場時，須設標志，及時報告有關部門按照“三不放過原則”采取有效措施。

若電梯發生嚴重的沖頂、蹲底時，須經過有關部門嚴格檢查，修復鑒定后方可啟用。如果轎廂因超行程或其他原因必須在機房用手輪轉動曳引機使轎廂作短程升降時，首先要切斷電動電源。然后應二到三人配合進行操作，一人使用工具松開剎車，其他人扳動手輪使曳引機轉動。操作應注意安全，防止松開剎車時手輪突轉傷人。

所有事故發生和處理后，一定要詳細記錄發生的時間、現象和處理方法，并要及時報告上級。

水泵房停水及事故處理措施

1、因停電造成停水時：值班人員應立即啟用備用電源供水，或開啟市政平地供水閥門供水，并報工程負責人，做好相關記錄。

2、因水泵故障停水：值班人員應立即啟用備用水泵供水，同時報工程負責人，組織搶修，并做好相關記錄。

3、水泵電氣控制回路故障停水：值班人員應先關閉電源后，開啟市政平地供水閥門供水，同時報工程負責人（物業主管/主任）組織搶修，并報物業部（物業前臺）。

4、市政管線故障停水：值班人員應及時報工程負責人（物業主管/主任），并聯系自來水公司，詢問故障原因，恢復供水時間，同時報物業部（物業前臺）。

有蓄水池（箱）設施的可根據蓄水量及市政恢復供水時間等因素實行定時供水，以保障業戶生活。

5、水泵房水浸應急處理：

（1）視進水情況，如進水量大，則關閉機房運行設備，并關閉電源開關。（2）立即通知工程部主管（物業主管/主任），同時報物業部（物業前臺）。（3）堵住漏水水源，關閉漏水相關閥門。（4）封堵水源同時應立即排水。

（5）排干水后，應立即對浸水設備設施進行除濕（烘烤）處理。

（6）確認浸水已消除，各機電設備的絕緣電阻符合要求后，開始試運行，如無異常則可投入運行。

水泵房運行規程

1、值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水的現象。

2、檢查水泵房控制柜儀器儀表、指示燈、供水管網壓力是否正常；正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、排污泵的選擇開關應置于“自動”位置。

3、生活水泵每周至少輪換使用一次；消防泵、噴淋泵每月至少手動、自動各試機一次（運行時間不得低于2分鐘）。

4、應對蓄水池觀察孔加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應用紗布或紗網包扎，以防雜物掉入水池中。

5、巡檢

（1）每天至少對泵房運行狀況巡檢2次，如實填寫《水泵房運行記錄表》。（2）觀察蓄水池（箱）液位顯示器是否正常。

（3）檢查控制柜各元器件是否正常，指示燈指示是否正確，手動/自動轉換開關位置是否正確，電壓、電流是否正常。

（4）污水泵液位報警顯示器是否正常，水泵有無堵塞。

6、二次供水管理（參照西安市衛生監督所二次供水管理辦法制訂）

（1）有二次供水水箱基本檔案（包括水箱總數、居民樓水箱、所屬管理單位名稱）。（2）有二次供水衛生許可證（按期審核，并懸掛在顯著位置）。

（3）二次供水人員具備相關衛生知識，從事二次供水操作人員應持有有效健康證。（4）二次供水設施完備，有衛生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保證水質安全和防止二次污染的措施，水質符合衛生要求，有清洗、消毒記錄及水質檢驗報告。

（5）二次供水設施設備設有衛生防護標志。保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生，無二次污染及隱患。

（6）設備閥門、管道、泵體無跑、冒、滴、漏。所有排水系統通暢，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生。

（7）高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施。供水計量及收費嚴格執行有關部門規定，無不合理計量及亂收費現象，限水、停水能預先通知用戶。

（8）遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。鍋爐房設備緊急事故處理措施

一、鍋爐事故應急措施

鍋爐設備發生事故后，應立即報告主管部門，如實介紹事故發生的經過。對重大事故，例如爆炸事故除采取相應救援措施外，應保護好現場，防止事故蔓延。

1、如發現天燃氣管道及調壓箱，發生天燃氣泄漏情況時，應立即停爐關閉電源及天然氣總閥門，并通知天燃氣公司搶修部門及相關人員。

2、鍋爐爆炸事故。一旦發生鍋爐爆炸事故,必須設法躲避爆炸物和高溫水、汽，在可能的情況下盡快將人撤離現場，有條件時撥打“119”、“120”、“110”等電話請求救援，并將情況逐級上報。爆炸停止后立即查看是否有傷亡人員，并進行救助。

3、鍋爐爆管事故。一旦發生鍋爐爆管事故,必須采取緊急停爐措施，如幾臺鍋爐并列供熱，應將故障鍋爐的供回管閥門關閉。

4、當突然停氣時，燃燒機會自鎖停爐，關閉燃氣閥門，注意鍋爐水溫度突然升高產生汽化現象。

5、當鍋爐超溫（壓）報警時，燃燒機會自鎖停爐，應檢查故障并排除后，方可啟動運行。

6、當啟動點火發生爆燃時，應立即關閉鍋爐電源及天然氣閥門，并通知廠家或維保單位進行檢查修理。

7、當正在運行的鍋爐或燃燒機發生震動時，應立即停爐，并通知廠家或維保單位進行檢查修理。

8、當鍋爐房發生火災時，應立即停爐，關閉天然氣總閥及電源，迅速采取措施控制火勢，同時撥打火警119電話，并上報公司領導。

二、電動葫蘆事故應急措施

1、電動葫蘆吊運重物時如遇突然停電或設備突然發生故障,司機和指揮人員不準離開現場,要警戒任何人不準通過危險區,等電力恢復或設備處理完后將吊運的重物放好后才能離開。

2、起升機構制動器在工作中突然失靈時,要沉著冷靜,做慢速反復升降動作,同時開動葫蘆,選擇安全地點放下重物。

三、事故消除后，將發生事故的地點、部位、事故經過、事故原因、處理方法及結果記錄在鍋爐運行值班記錄中，擬制事故報告，并報公司主管部門及領導。

四、檢查事故隱患，接受教訓，采取糾正措施，防止類似事故再次發生。

鍋爐應急事故救援預案

為了有效、及時控制和消除突發性鍋爐房失火、爐體爆炸事故的危害，最大限度地減少事故損失，根據《特種設備安全監察條例》的要求，按照“統一領導、專業分工、反應及時、措施果斷、加強合作”的原則，特制定本預案，以備緊急情況出現時執行：

一、鍋爐設備出現重大事故時，由公司領導或管理處主任直接擔任救援指揮，及時趕往事故現場，判斷是否還有隱患（附近易燃易爆物）存在及周圍環境（房屋、人群密集度等）觀察，統一組織、布署救援工作，控制事故蔓延和擴大。

二、如果發現有傷員，應及時與120急救中心聯系進行救護。

三、鍋爐設備的使用部門，在出現事故后除按《鍋爐事故緊急處理措施》執行外，還應積極配合事故的應急救援工作，迅速做好附近人群撤離危險區或就地安全疏散，同時針對火情嚴重的，應及時與119消防中心聯系進行消防。

四、在應急搶險救援過程中需要緊急調用物資、設備、人員和占用場地，任何單位和個人不得阻攔和拒絕，有關單位和個人應當支持、配合提供一切便利條件，所產生的費用原則上由事故單位負責。

五、參加事故應急處理的工作人員，應當按照本預案規定，采取安全防護措施，并在專業人員的指導下進行工作。

六、對事故應急救援工作處理及時、指揮有效、挽回經濟損失者，公司將給予重大獎勵。

七、對瞞報、遲報、漏報、謊報、誤報或在事故中玩忽職守、不聽指揮、臨陣脫逃、不負責任者，按公司規定給予開除處分，如構成犯罪，依法追究刑事責任。交換站操作規程

（1）運行人員負責交換站內的設備運行，定時巡檢（每小時1次），按規定填寫《交換站運行記錄》。

（2）運行人員必須嚴格執行開機、停機時間。做好開機前的準備工作，發現重大問題時及時報告工程部主管，待處理好后方可開機。

（3）運行前：認真檢查交換器及各類附屬設備，檢查進出水閥門是否打開、安全閥是否正常、設定溫度數值是否在要求范圍內。

（4）送汽/送水程序：

①汽——水交換：確認循環水系統運行正常→檢查冷凝水疏水閥、緊急泄水閥正常→啟動緊急泄水閥→慢慢打開蒸汽閥→排凈蒸汽管道內冷凝水→關閉緊急泄水閥→啟動冷凝水疏水閥→徐徐向交換器送入蒸汽→檢查設備運行狀況。

②水——水交換：確認二次循環水系統運行正常→打開一次回水閥門→打開一次供水閥門→檢查設備運行狀況。

運行人員根據工程部（設備設施主管部門）的動力調度命令調整供熱水的溫度（各物業公司根據各自實際情況確定調度令發布人、不同天氣下出水溫度）。

（5）停止運行：

①汽——水交換：緩慢關閉蒸汽閥門→循環水系統繼續循環→水溫降至50℃以下→關閉循環泵（如果系統長時間停運，應將系統循環水排凈，防止設備凍裂）。

②水——水交換：關閉一次供水閥門→關閉回水閥門（如果系統長時間停運，可將系統循環水排凈）。

（6）交接班應在下一班前10分鐘內進行，并在運行記錄上簽字，詳細記錄當班問題和處理結果。鍋爐運行規程

除嚴格執行設備設施通用管理制度外，還應執行以下規定：

1、司爐工負責鍋爐及附屬設備的運行、定時巡檢（每小時1次），按規定填寫《燃氣/燃油鍋爐運行記錄》。

2、巡回檢查路線（以天然氣鍋爐為例）：

鍋爐本體及燃燒機→安全附件→管道閥門→風機房→循環泵房→水處理及除氧→補水、除氧泵→軟水箱。

3、巡檢內容主要包括：

①鍋爐及附機的控制操作系統是否正常。

②壓力、供回水溫度、水位、排煙溫度在規定范圍內。③安全附件、保護裝置和儀表靈敏可靠，無泄漏現象。

④受壓部件可見部位無鼓包、滲漏；爐內燃燒情況良好，無漏水漏氣聲。⑤鍋爐外殼、前后煙門及人孔、手孔完整牢固、無破損。⑥管道、閥門無泄漏，閥門開啟靈活。

⑦燃燒器運轉有無異常響聲，風機運行是否正常。⑧循環泵運轉正常，無異常現象。

⑨鍋爐房照明良好，道路通暢，消防設施、可燃氣體報警裝置正常。⑩軟水箱儲水充足。

⑾如有下列情況，司爐人員應增加巡檢次數：

——設備存在某些暫時不影響安全運行的一般缺陷時。——新改裝、長期停運或新檢修后的設備投入運行時。——設備運行中發現可疑現象時。

4、定期維修保養鍋爐、燃燒器及附屬設備。鍋爐操作規程

1、運行前準備

①司爐工在操作運行前必須熟悉《自控裝置說明書》和《鍋爐運行說明書》。②天然氣/油供給管道應達到標準壓力，燃氣/燃油系統無泄漏（如為燃油鍋爐，應確保日用油箱油量充沛）。

③鍋爐給水系統正常，軟水水質達到標準、水位量達到規定值（熱水鍋爐應排盡空氣），如實填寫《鍋爐房水處理記錄》。

④鍋爐運行控制柜是否能正常工作。⑤鍋爐受壓元件的檢查：

——鍋爐爐墻、安全附件、保護裝置及儀表。——給水、回水、出水及供汽系統閥門管件。——天然氣/油管道及閥門。⑥準備工作：

——調整閥門到啟動狀態。——向鍋爐注水，達到規定數值。——開啟循環泵。

——檢查水箱水位達到滿水位值。——系統檢漏、排氣，達到工作壓力。

2、正常運行

①循環泵運轉正常后，合上鍋爐電控箱電源，按下鍋爐電控箱啟動按鈕，鍋爐即進入自動點火程序，開始正常燃燒。

②司爐工根據工程部（設備設施主管部門）的動力調度命令調整鍋爐出水溫度（各物業公司根據各自實際情況確定調度令發布人、不同天氣下出水溫度）。

3、關機停爐 ①正常停爐

——將燃燒機負荷降為最低后按“停爐”按鈕，燃燒器進行后吹掃狀態，延時到自動停止。

——停爐后循環水泵繼續運行，待水溫降止50℃以下時，方可停泵。②緊急停爐

——當出現緊急事故時，直接按“停爐”按鈕，關閉天然氣/油源，根據需要停止循環泵運行。

——當出現鍋爐自動停爐時，根據報警情況檢查系統，解決出現的問題后重新啟動。鍋爐維修保養規程

（1）對于外委維護保養項目，工程部應派專檢人員跟蹤監督，確保維護保養結果。（2）對于內部維護保養項目，由工程部主管組織各工種嚴格按照規范進行作業。（3）大修項目，應報物業公司主管領導審核，業委會、上級主管部門審批后進行（鍋爐本體大修需報質檢部門備案）。

（4）大修項目，一般應安排在非供暖期進行；臨時維修項目，應避開供熱時間進行，確保對用戶的供熱質量。

（5）鍋爐大修后，應嚴格按照設計標準進行自檢，報請質檢部門進行檢驗，合格后方可運行。

（6）每次完成保養后，須填寫《設備設施保養記錄》。

（7）每年供暖前，應校驗安全閥、壓力表；供暖結束后，對鍋爐、壓力容器進行年檢。

第四篇：2014物業設備設施工作計劃

2014年工作計劃

現擬定2014年工作計劃如下：

一、小區監督巡檢計劃內容

1、嚴格執行制度。按2014品質標準指引管理，明確責任，保障設備設施條塊良性運作，通過對小區的檢查、監督、糾偏等手段從而更適合目前工作的開展；從設備管理和人員安排制度，真正實現工作有章可循，制度規范工作。通過落實制度，明確責任，保證部門工作的良性開展；

2、加強對設備維保的監管。將按照相關工作的需要進行落實，做到有設備，有維護，出成效；并將設施設備維護側重點規劃到具體個人；

3、安排定期檢查，加強巡視檢查力度確保安全。結合保安部做好對消防、安防系統的檢查維護，確定設備每日、每周、每月、季度、半年檢查項目并有可見臺賬記錄，及時檢查督促維保單位實施保養，嚴控裝修對公共區域設備的影響，使各類消防設施、公共樓道設備處于良好的狀態；

4、預防性控制

（1）預防性維修：各小區所有設施設備均有維護保養計劃，按既定的時間、項目和流程實施預防性檢查維護；

（2）按照設備相關規范，按制定的設備維保計劃進行三級保養，及時更換易損件，并做好設備臺賬檔案留存；

5、應急演練

為提高突發事件應急處理能力，每季度進行應急演練，進行消防演習、跑水爆管搶險、電梯事故演練等，提高處理應急事件的能力；

6、本項工作周期為每月一次。

二、做好能源控制管理

節能降耗是提高效益的有效手段。

1、通過加強宣傳，提高所有員工的節能意識，對公共樓道不關燈的樓層業主進行勸阻；

2、公共區域用電用水力求科學的運行方式，大功率用電設備需要進行監測運行，每月抄錄水電表讀數，對用能進行有效計劃和控制；

3、通過技改，更換LED照明、普及聲光控照明等措施有效降低能耗；

4、用水用電事前做好預算，事中每月核對記錄，超出范圍預警并采取措施；

5、本項工作每月進行一次。

三、前期介入工作

為避免新項目交付后的管理風險，所以新建項目在方案階段提前介入，組織專業技術力量根據方案圖、并結合老項目的成功經驗提出建議書，降低后期管理

難度和風險，處于建設中的項目也需定期跟進，特別是機電設備安裝階段尤其要現場介入，及時提出不妥意見，發出整改函要求地產改進。

四、項目交付支持工作

銜接好小區做好新項目設備設施移交工作，做好查驗工作，提交地產整改。

五、臺賬管理

繼續做好項目資料收集整理工作，指導小區資料管理人員（以維修主管為主）及時向地產及總包收齊檔案圖紙和技術資料。與地產運營部加強聯絡，相關合同及驗收報告電子版、圖紙電子版、維保合同的收集索取，目標要收集完整，保證基礎資料正確可查。同時為制定完善設備設施質保期臺賬、設備臺賬提供依據。繼續質保期預警及提前2個月對臨近保修期小區設備進行檢查。基礎資料要實現資源共享，供各部門調用。繼續質保期預警及提前2個月對臨近保修期小區設備進行檢查，本項工作每月進行。本項工作每月進行。

六、作業安全及風險隱患控制

各小區維修作業人員要嚴格按照操作規程實施維修保養作業，杜絕違章，對電梯等維保單位作業過程實施嚴格監管，部門及小區需定期組織進行安全隱患排查，發現違章立即糾正整改，維修人員在日常巡檢中也需要對設備設施運行過程中的外來威脅和隱患、人力因素進行預控，通過持續的預防性檢查管理有效降低風險事故的發生，本項工作每月進行。

七、培訓提升工作

按照崗位的要求，各小區目前的的維修人員編制比較緊張，為保證小區設備設施的運行和基本維護，保證應急事件得以及時有效的處理，在現有人員編制中，將著力提高維修人員的綜合能力和技術水平，通過與人事及小區溝通，定期組織知識培訓。本人也將持續學習，提升知識量，打鐵還得自身硬，為了品質夯實基礎。本項工作每月進行。

我將通過開展以上工作，竭盡所能、開拓創新、為**分公司的發展貢獻力量。

**物業分公司

第五篇：物業設施設備維修153問

物業設施設備維修153問

1、問：發生跑、冒、滲、漏水時該怎么辦？

答：關閉閥門，截斷漏水源，情況嚴重時，及時匯報。

2、問：突然停水怎么辦？

答：及時通知客服，立即查找原因，確認是內線還是外線停水。

3、問：排污管堵塞怎么辦？

答：確定堵塞位置，從檢修處用疏通機或分段清理。

4、問：面對刁鉆、難纏的業主怎么辦？ 答：用誠意去打動業主。

5、問：入戶維修時，未按業主要求時間到達怎么辦？ 答：進門時先向業主表達歉意：“真對不起，讓您久等了！”

6、問：上班途中，遇到堵車或自行車壞了怎么辦？ 答：提前給班長、主管打電話請假。

7、問：工作中發生觸電事故怎么辦？

答：切斷電源，在急救人員未到達時，進行人工呼吸。

8、問：突發火災時該怎么辦？ 答：匯報，按預案執行。

9、問：天然氣泄漏時該怎么辦？

答：關閉閥門，打開窗戶，有中毒人員應立即移動到通空氣的地方，迅速向燃氣公司、醫院打求救電話。

10、問：業主忘帶鑰匙，要求爬窗戶怎么辦？

答：耐心向業主解釋，說明一切危險及物業規定，協助解決。

11、問：業主要求幫忙購件怎么辦？

答：耐心向業主解釋并告知物業有規定，工作時間不能隨便出去。

12、問：戶門打不開怎么辦？

答：確認業主身份，辦理相關手續后，用手槍鉆打鎖芯（注：根據現場實際情況用不同的處理方法）。

13、問：燃氣充不進去怎么辦？

答：看卡里是否有錢，電池是否有電，正確插卡。

14、問：上層業主漏水到下層業主家該怎么辦？ 答：先檢查有無暗管漏水，再檢查防水層是否完好。

15、問：上門維修敲錯門時該怎么辦？ 答：應主動向業主道歉：“實在對不起，打擾您休息了！”

16、問：碰見業主與業主或社會人吵架怎么辦？ 答：了解情況，進行勸解和開導。

17、問：碰見業主亂扔垃圾怎么辦？ 答：應當面撿起收放垃圾桶。

18、問：碰見業主有損公共設施該怎么辦？ 答：應及時制止和保護。

19、問：上業主家維修時，家里是老人，又需要購件怎么辦？ 答：特殊情況及時向客服維修主管報告。

20、問：馬桶不上水怎么辦？

答：檢查上水閥、過濾閥、減壓閥是否正常。

21、問：上班時家有急事怎么辦？

答：向領導請示，待領導同意后回家處理。

22、問：業主報修沒有及時到達業主家怎么辦？ 答：向業主道歉。

23、問：上門維修時，被業主家的小狗咬到怎么辦？ 答：通知領導，打疫苗。

24、問：業主要求我們維修一些家用電器怎么辦？ 答：建議業主找專業技術人員維修。

25、問：晚上一個人值班，出現緊急情況一個人處理不了怎么辦？ 答：通知值班經理。

26、問：維修時不小心弄壞了業主家的東西怎么辦？ 答：向業主道歉，并照原樣賠付業主。

27、問：外出回家時，遇到緊急情況回不到單位上班怎么辦？ 答：及時向上級報告。

28、問：業主和我們借工具使用怎么辦？ 答：登記。

29、問：工作時業主不理解和我們發脾氣怎么辦？ 答：盡量不吱聲。

30、問：上班時自行車壞在半路上怎么辦？ 答：及時報告，盡快趕到單位。

31、問：維修時家中無人怎么辦？ 答：告之客服再聯系。

32、問：在回家的路上，出現了交通事故怎么辦？ 答：通知公司領導。

33、問：在回家的路上，出現了壞人怎么辦？ 答：報警。

34、問：吃飯時，忘帶飯卡怎么辦？ 答：登記。

35、問：同事之間打架，你看見了怎么辦？ 答：勸解拉開。

36、問：在上班時，拾到一個手機或是錢包怎么辦？ 答：交客服。

37、問：在上班時，有人向我們問路怎么辦？ 答：知則答，不知則致歉。

38、問：在工作中，把工具忘在業主家中怎么辦？ 答：上門道歉取回。

39、問：業主要求我們和他一起去買配件怎么辦？ 答：請示領導。

40、問：有事需請假怎么辦？

答：按公司規定填寫請假條，待批準。

41、問：讓加班但家中確實有事怎么辦？

答：如果工作及其重要應克服個人原因，以工作為重。

42、問：到了轉正期沒有人通知怎么辦？

答：可主動向領導征求一下意見順便提醒一下。

43.問：檔案在其它單位，三險怎么辦？ 答：寫請示報告向公司說明，根據批復內容執行。

44、問：水泵漏水怎么辦？ 答：查找原因，及時維修。

45、問：業主對設施維修中有特殊要求怎么辦？

答：據實量力而行，向業主說明此事須請示領導，經領導同意業主有承諾免責的可以提供服務。

46、問：上層漏水造成下層投訴怎么辦？

答：先找上層業主，對下層看損失結果，協助上層業主盡快處理，可以征得上下兩個當事業主的同意并簽字確認，物業在無資金投入的情況下給予幫助解決，但物業不承擔任何責任。

47、問：員工不聽從管理怎么辦？

答：對事不對人，就事論事的談心，指出問題的所在和危害。

48、問：員工屢教不改告狀怎么辦？

答：向上級領導擺出事實及教育過程，提出具體處理意見。

49、問：遇到工作不認真的員工怎么辦？

答：有意識的找一些工作，鍛煉他并同他一起干幾次工作，給予示范進行身教和言教。

50、問：馬桶堵了用疏通機疏通不了怎么辦？ 答：告訴業主聯系廠家拆馬桶，進行疏通。

51、問：室外供水閥門爆裂怎么辦？

答：先關總閥，檢查漏水原因，進行維修。

52、問：消防栓跑水怎么辦？

答：先關掉總閥，檢查漏水原因，進行維修或更換閥門。

53、問：業主家暖氣漏水怎么辦？

答：先關供水、回水，查找原因，進行維修，拍照，記錄現場損失。

54、問：聯系不上業主怎么辦？ 答：業主戶門上貼通知，（待業主看到通知后，來物業客服部登記新的聯系方式）。

55、問：樓上往樓下漏水，聯系不上樓上業主怎么辦？ 答：通知領導和派出所把門鎖撬掉。

56、問：業主家跑水怎么辦？

答：盡快把閥門關掉，然后找保潔員幫業主把水清理干凈，拍照記錄。

57、問：如果業主家中著火怎么辦？ 答：通知保安和打119電話，同時把電閘拉掉，把燃氣閥門關掉。

58、問：電梯突然停了怎么辦？

答：通知電梯維修，把乘梯的業主穩住，跟他們說不要著急。

59、問：如果業主有事需要你幫忙，可是不屬于你范圍之內的怎么辦？ 答：要婉言拒絕或說我回去跟領導請示一下。

60、問：你有急事可是還需要加班怎么辦？ 答：應該以公司的事情為重。

61、問：配電室突然停電怎么辦？

答：盡快查找原因，確認是內線還是外線，同時聯系供電局。

62、問：業主家中閥門漏水，但裝修包封不便維修怎么辦？ 答：先把漏水問題臨時處理，然后讓業主找裝修公司來維修。

63、問：業主裝修改裝的閥門漏水怎么辦？

答：先把漏水問題臨時處理，然后讓業主找人把包封部分拆掉。

64、問：減壓閥有響聲怎么辦？

答：調節減壓閥的壓力或更換減壓閥。

65、問：水表自轉怎么辦？ 答：安裝單流閥。

66、問：化糞池返水怎么辦？ 答：通知清淘化糞池廠家來清理。

67、問：業主不交物業管理費怎么辦？

答：由客服來協調，看有什么問題盡快解決。

68、問：業主家中地埋管漏水怎么辦？ 答：把地面敲掉更換新管或加接頭。

69、問：看見保安和業主打架怎么辦？ 答：應該阻止他們。

70、問：突然地震怎么辦？

答：盡快通知業主撤離，到比較寬廣的地方。

71、問：業主讓你代買配件怎么辦？

答：婉言拒絕，說公司有規定不讓代買東西。72、問：到下班了工作未完成怎么辦？ 答：請示領導是加班還是明天繼續再干。

73、問：電表內無電怎么辦？ 答：通知業主去買電。

74、問：總開關跳閘怎么辦？

答：先查各分開關所帶負荷，如無問題即要更換總開關。

75、問：配電箱內接線端子過熱怎么辦？ 答：先減少用電負荷，抓緊時間更換端子排。

76、問：戶內漏電開關跳閘怎么辦？

答：先確定所帶負荷無問題再查線路是否有問題。

77、問：配電柜內浪涌斷路器動作怎么辦？

答：停掉開關，檢修設備更換浪涌斷路器，查看接地線。

78、問：馬桶不上水怎么辦？

答：檢查上水閥是否開，過濾網是否干凈。

79、問：馬桶充水慢怎么辦？ 答：檢查沖水閥是否開關靈活。

80、問：馬桶上水軟管漏水怎么辦？ 答：更換軟管。

81、問：供水管件裂縫怎么辦？

答：確認是否公共區域供水管線裂縫，如果不是，通知業主購買質量合格管后更換。

82、問：燃氣表充不進氣怎么辦？

答：看燃氣卡有無字，供電電池是否有電。

83、問：燃氣灶點不著火怎么辦？

答：看是否有燃氣，閥門是否打開，電池是否有電。

84、問：戶門保險舌頭歪怎么辦？ 答：用大力鉗矯正，轉動靈活。

85、問：戶門有鑰匙開不了門怎么辦？

答：根據不同區域的防盜門采取不同的方法。

86、問：戶門被帶上怎么辦？

答：撬門把手（客服核實業主身份后）。

87、問：鎖盒舌頭不回去怎么辦？ 答：用螺栓松動液清洗。

88、問：網線不通怎么辦？

答：看是否全部接線，接頭是否接好。

89、問：上網后丟數據怎么辦？ 答：重做網線卡子，線路無問題。

90、問：紗窗小塑料件損壞怎么辦？ 答：更換新塑料軟件。

91、問：紗窗彈不回去怎么辦？ 答：更換紗窗回車。

92、問：如何提高員工的整體素質？ 答：業務知識培訓，服務標準化培訓。

93、問：如何提高員工的工作積極性？

答：培養員工的愛崗敬業精神，引入獎勵機制，建立激勵制度。

94、問：如何提高員工的文化生活？ 答：開辦業余培訓班和專業培訓相結合。

95、問：如何提高員工的業余生活？

答：增加活動項目，增加設備，提高員工參與的積極性。

96、問：怎樣才能使員工成為真正意義上的綜合維修工、萬能工？ 答：輪崗、培訓。

97、問：如何提高物業整體的管理水平？ 答：抓主管人員的培訓及責任心。

98、問：怎樣才能使我們的服務上一個臺階？ 答：業務知識培訓，技能培訓，禮儀、禮貌培訓。

99、問：員工簽的勞動合同是否符合勞動法？ 答：人力資源部負責。

100、問：員工的保險有哪些？ 答：辦公室負責。

101、問：什么是工傷？ 答：工作時間內受到的傷害。

102、問：出現工傷如何處理？ 答：按國家法律。

103、問：怎樣才能使物業公司走上正規化、標準化、專業化管理的軌道？

答：上層決策管理，中層管理執行，基層執行到位。

104、問：怎樣才能夠提高員工的業務水平？ 答：輪崗培訓，互相培訓。

105、問：業主家的電源線接地怎么處理？過了保修期以后怎么處理？ 答：進行遙測，找到接地點。請示上級領導。

106、問：業主提出服務范圍以外的服務怎么辦？ 答：請示上級領導。

107、問：業主要在走廊內加裝防盜門怎么辦？

答：按入伙合同規定執行，來物業裝修監理部簽加裝防盜門的承諾書，根據承諾書要求進行安裝。

108、問：如何使員工從被動工作變為主動工作？ 答：樹立主人翁意識。

109、問：怎樣才能讓員工有團隊精神、凝聚力、歸屬感？ 答：公司的企業文化導向。

110、問：自來水管漏水怎么處理？ 答：先關總閥，換管，開閥，供水。

111、問：業主家的大型裝飾燈壞怎么檢查？ 答：告訴業主自行處理。

112、問：為什么進業主家時，先敲門，穿鞋套再進門？ 答：使業主知道是物業維修人員，文明服務是第一。

113、問：為什么維修前要看好配件是否可以維修？ 答：以免造成不必要的麻煩和誤會。

114、問：為什么家里跑水，客服應該告訴業主先關總閥？ 答：如果先關閉總閥可以減少損失。

115、問：為什么跑水，進業主家要照相，保留證據？

答：有些水管是業主裝修時改裝過的，保留證據能分清責任。

116.問：為什么衛生間地漏會返味？

答：地漏口密封不好、扣碗、缺水都會返味。

117、問：為什么水龍頭滴水有響聲？

答：磁片松動和磨損、漏水都會有響聲，還傳音。

118、問：為什么馬桶水箱，上水閥使用時間長，有些會有響聲？ 答：上水閥里皮墊老化和堵塞，水閥、壓力關系，都會有響聲。

119、問：為什么熱水器出水小，不著火？ 答：水溫調節高；水箱結垢多。

120、問：為什么輕體墻一般很容易有裂縫？ 答：因為有連接縫，如果處理不好，會有裂縫。

121、問：為什么墻面膩子會爆皮？

答：時間較長，濕度大，都會使膩子掉皮。

122、問：為什么抹膩子前墻面要刷膠？ 答：增加連接度，使膩子不容易脫皮。

123、問：為什么維修完后，要把衛生清理干凈？ 答：要求服務質量一流。

124、問：為什么防盜門鎖舌頭有時候退回去時不好使？ 答：門框和門磨損大，需打油。

125、問：為什么家里地磚和水泥地脫開空鼓？

答：地面沒有刷膠，磚沒泡透，水泥沙子對比不成正比。

126、問：為什么家里水表有些會自轉？ 答：管道內有空氣；管道有壓力波動。

127、問：為什么時間長沒用燃氣，打開后不著火？ 答：燃氣管里有空氣，需排空氣。

128、問：為什么給業主修完活后，最好能告訴業主怎么使用？ 答：有些配件業主不知怎么使用，會造成損壞，會增加報修量。

129、問：為什么兒童游樂場和健身器材要經常檢查？

答：經常使用，如果器材出現問題，可能會造成人身傷害。

130、問：為什么在公共區域維修時，必須放指示牌？ 答：提示人們注意安全。

131、問：為什么開井蓋沒人必須蓋上井蓋不能離人？ 答：當心老人、小孩等掉進井里。

132、問：為什么同事之間要說話和氣，保持團結？ 答：和氣才能溝通，團結就是力量。

133、問：為什么工作上的事情沒修完要向領導反映？

答：及時匯報，及時反饋信息，使領導心里有數，便于工作安排。

134、問：剛入職的新員工應該怎么辦？

答：首先應嚴格遵守公司的有關規章制度，服從領導，向老員工多學多問，盡快掌握園區各種有關設備，努力學習，認真工作。

135、問：鍍鋅管生銹怎么辦？ 答：刷防銹漆、銀粉保護。

136、問：供水泵有異聲怎么辦？ 答：檢查判斷故障，更換、排除。

137、問：積水坑污水泵不運行怎么辦？

答：檢查水位傳感器，測電源，檢查水位飄子是否靈活正常，污水泵有無堵塞。

138、問：業主室內暖氣不熱怎么辦？ 答：排氣，熱水循環是否通暢。

139、問：管道閥門、接頭、管件漏水怎么辦？

答：認真檢查原因，停水、泄水后重新安裝緊固或者換件。

140、問：水龍頭漏水怎么辦？

答：檢查接頭水龍頭磁芯是否有損，進行更換。

141.問：防火門開啟有聲音怎么辦？ 答：檢查合頁是否正常，并注潤滑油。

142、問：水龍頭不出水怎么辦？

答：檢查相關閥門是否打開、過濾網是否堵塞。

143、問：地漏堵怎么辦？

答：用手搖簧或者疏通機進行疏通。

144、問：馬桶堵怎么辦？

答：首先向業主詢問情況，根據情況采取用鐵鉤勾掉還是用皮揣子揣通，必要時拆除馬桶從 底部勾撈。

145、問：臉盆堵怎么辦？

答：應檢查是否堵在下水管S彎上，還是下水支管上，進行拆除S彎疏通，或者用手搖簧疏通機疏通下水支管。

146、問：維修工入戶維修時怎么辦？

答：應穿戴鞋套入戶，帶好工具；按門鈴或輕敲門；開門后向業主問好并報我是達豐物業設備部維修工，您是否保修；了解情況確認后進行維修；完成后清理好現場；請業主簽字確認。

147、問：發現門把手松動怎么辦？ 答：找出松動原因，加固。

148、問：發現有人破壞公共設施怎么辦？ 答：應上前制止并修好。

149、問：常用庫房工具用完后怎么辦？ 答：應擦干凈放回原處。

150、問：熱水器不出熱水怎么辦？

答：應檢查水壓力是否達到設計壓力，閥門是否打開。

151、問：遇到一個人難以完成的工作怎么辦？ 答：應呼叫主管派人支援。

152、問：巡視生活水、消防水、中水泵房時應怎么辦？ 答：按巡查制度內容執行。

153、問：發現室外污水管線、管井堵塞怎么辦？

答：確認堵塞位置，打開井蓋，立警示牌，用竹皮子桿或疏通機進行疏通，并撈出雜物。