第一篇：物業設備設施巡查要點 及重點

物業設備設施巡查要點

隨著社會的發展，物業設備設施復雜程度越來越大。同時也要求設備管理人員掌握更多的知識和技能才能管理好物業的設備設施。現在把設備設施巡查要點做一個總結。

為確保設備的性能良好，正常高效運行。各專業維修保養運行人員必須做到‘三嚴’‘ 四會’。設備達到‘三干凈’‘四不漏’‘五良好’。

‘三嚴’：

1、嚴格管理好設備及安全保護裝置，確保設備完好無損，功能正常。線纜布置整齊，接線牢固可靠。設備運轉正常。工具附件齊全，標志清晰醒目。

2、嚴格執行設備運行管理規程。完全按規程操作，遵守交接班制度及值班制度，認真做好當班記錄，嚴格檢查設備運行情況。認真做好節能措施，節省能耗和物耗。

3、嚴格執行設備維修保養制度。認真編制設備維修保養計劃，制定完整詳細的檢查保養項目。認真做好維修和巡查記錄。

‘四會’：

1、會使用本專業設備，熟悉設備原理、結構、性能，能熟練操作、能取得本專業上崗證書和一定的等級證書。

2、會保養。掌握保養的程序要求，保證設備無灰塵、無油污。設備外觀正常，內部功能良好。

3、會檢查。熟悉設備運行檢查程序及方法。掌握檢測器具的實用。

4、會排除故障。能正確判斷故障先兆及產生原因，掌握故障排除方法，能準確及時地修復。

‘三干凈’：設備干凈、機房干凈、作業場所干凈。‘四不漏’：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣。

‘五良好’：性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。設備、設施巡查主要從以下各主要系統設備房處為重點，主要有

1變壓器房2高低壓配電房3發電機房4電梯機房5生活水泵房6消防水泵房7空調主機房8空調風機房9消防氣體間。

變壓器房巡查要點

房間巡查要點：

1、室內溫度不超過35度，墻上內配掛溫濕度計，房間較小室內不能通過風機降溫的需要裝設空調。

2、室內濕度在室溫30度以上時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、室內空氣清新定期送排風。

6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內有符合要求的滅火器和應急燈，消防對講電話是否通話正常。

8、設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。

9、上墻制度、文件齊全。變壓器機附屬設備巡查要點：

10、變壓器密閉外罩良好，附屬設施齊全，不自帶外罩的變壓器隔離護欄完好。

11、變壓器震動和電磁噪聲在允許范圍內，沒有異音。

12、變壓器溫度在規定允許范圍內，超過90度要密切關注并采取降溫措施。

13、變壓器的二次側電壓在400伏以內但不能低于380伏.二次側電流在額定電流以內。

14、變壓器各部位外觀應沒有變色焦糊狀。

15、變壓器沒有絕緣糊焦味。

16、每年年度保養要停電檢查電繞組的絕緣并對接線端子緊固，外部要清潔。

高低壓配電房巡查要點

房間巡查要點：

1、室內溫度不超過30度，墻上內配掛溫濕度計，房間較小室內不能通過風機降低溫度的需要裝設空調。

2、室內濕度在室溫接近30度時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、保持室內空氣清新定期送排風。

6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內有符合要求的滅火器和應急燈，消防對講電話是否通話正常。8設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。

9、上墻制度、文件齊全10墻上要有準確清晰的配電系統圖。

高低壓配電柜巡查要點：

1、電配柜的電壓在400伏以內但不能低于380伏.電源進線電流在額定電流以內。

2、配電柜內設備應沒有變色焦糊狀。

3、配電柜內沒有絕緣燒糊焦味。

4、開關通過電流接近額定值時要分析與關注。

5、配電柜沒有異常聲響

6、檢查高壓配電柜旁直流屏，看顯示參數是否正常。

7、查看低壓電容柜是否正常，無功補償功率因數不低于0.95并且運行在自動狀態。

8、定期用遠紅外測溫儀測量低壓母線接頭，溫度不能超過60度，否則需要采取措施改進。9每年年度保養要停電檢查母線、開關等的絕緣并對接線端子緊固，外部要清潔。

上墻文件：《設備房管理作業指導書》、《低壓配電系統操作及保養作業指導書》必須指 定責任人、應當懸掛或備有低壓配電系統圖，各開關應注明線路去向，并與系統圖對應；各配電柜內應當有二次線路圖。

保養記錄：《設備保養計劃》、《變壓器保養記錄表》、《設備（設施）維修記錄表》、《低壓配電系統運行記錄表》、《低壓配電柜保養記錄表》

其它：溫度計、擋鼠板、消防設施、在危險區域懸掛標志牌并畫安全標識線。

發電機房巡查要點

房間巡查要點：

1、室內溫度不超過35度，墻上內配掛溫濕度計，房間溫度過高時通過風機降低溫度。

2、室內濕度在室溫接近30度時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、室內每周要有不少于半小時的送排風。

6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內有符合要求的滅火器和應急燈，如配有氣體滅火系統需檢查是否正常，消防對講電話是否通話正常。8設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。

9、上墻制度、文件齊全。

發電機及附屬設備巡查要點：

1、檢查油箱、油路有沒有漏油。

2、檢查蓄電池液位是否正常，電池電壓是否在正常范圍內（27伏左右）。

3、檢查潤滑油油位看是否缺油，通過顏色初步判斷機油老化程度。

4、檢查柴油箱油位，油位要保持在中高位，能滿足發電機帶負荷運行八小時。

5、檢查冷卻水箱是否缺水，水量過低需要補充蒸餾水加適量的防銹劑。

6、通過保養記錄檢查有沒有每月試機運行，時間在10-15分鐘，運行參數是否正常，聯動的送排風設備能正常工作

7、發電機控制開關是否在自動狀態。

8、檢查配電開關和電纜及接線端子是否正常。

生活水泵房（配電控制室）巡查要點

房間巡查要點：

1、室內溫度不超過35度，墻上內配掛溫濕度計，溫度高時可以開風機通風降溫。

2、室內濕度在室溫高于30度時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、保持室內空氣清新定期送排風。

6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內有符合要求的滅火器和應急燈，消防對講電話是否通話正常。8設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。

9、上墻制度、文件齊全

10、墻上要有準確清晰的供水系統圖。

水池、水泵等設備設施巡查要點：

1、水池一年要清洗二次并取得水務局相關檢測合格證。

2、水池頂清潔無雜物，水池箱蓋要加鎖。

3、水池溢流管口、排氣管口、排水管口均需要加裝不銹鋼制作的防蟲網。

4、水池液位管要有標高，水管內裝無毒色球便于觀察水位。

5、水池、水泵、閥門及管道要有標識，設備要有設備卡。

6、檢查水泵和閥門是否漏水。7水泵及配套電機震動和運行聲音正常。8設備運行參數在正常范圍內。

9、設備、設施外觀正常、干凈。

10、控制柜門內有控制系統圖。

11、電機、控制柜內沒有異味。

12、檢查集水坑排水泵設備是否正常。

13、控制柜內元器件沒有變色現象。

14、柜內及外引線路接頭沒有松動現象。

上墻文件：《設備房管理作業指導書》、《給排水系統操作及保養作業指導書》、懸掛管網走向圖、指定責任人

保養記錄：《設備保養計劃》、《控制柜保養記錄表》、《水箱（池）清洗加藥記錄表》、《給排水系統設施月檢表》、《設備（設施）維修記錄表》、《水箱（池）清洗消毒計劃表》、《水泵運行記錄表》、《水泵月保養記錄表》

其它：溫度計、擋鼠板、消防設施、在危險區域懸掛標志牌并畫安全標識線。

消防水泵房（配電控制室）巡查要點

房間巡查要點：

1、室內溫度不超過35度，墻上內配掛溫濕度計，溫度高時可以開風機通風降溫。

2、室內濕度在室溫高于30度時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、室內每周要有不少于半小時的送排風。

6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內有符合要求的滅火器和應急燈，消防對講電話是否通話正常。8設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。

9、上墻制度、文件齊全

10、墻上要有準確清晰的消防供水系統圖。

水池、水泵及管道閥門巡查要點：

1、水池一年要清洗二次并取得水務局相關檢測合格。

2、水池頂清潔無雜物，水池箱蓋要加鎖。

3、水池溢流管口、排氣管口、排水管口均需要加裝不銹鋼制作的防蟲網。

4、水池液位管要有標高，水管內裝無毒色球便于觀察水位。

5、水池、水泵、閥門及管道要有標識，設備要有設備卡。

6、水泵和閥門是否漏水。7水泵及配套電機震動和運行聲音正常。8設備運行參數在正常范圍內。

9、設備、設施外觀正常、干凈。

10、控制柜門內有控制系統圖。

11、電機、控制柜內沒有異味。

12、檢查集水坑排水泵設備是否正常。

13、控制柜內元器件沒有變色現象。

14、柜內及外引線路接頭沒有松動現象。

中控室（含消防控制室）：

上墻文件：《設備房管理作業指導書》、《監控中心管理作業指導書》、《安防系統運行和維護保養作業指導書》、《突發事件處理作業指導書》、《滅火應急管理作業指導書》、監控點分布圖、指定責任人 保養記錄：《設備保養計劃》、《設備（設施）維修記錄表》、《閉路監控系統月保養記錄表》、《消防檢查和保養記錄表》

其它：溫度計、消防設施

電梯機房巡查要點

房間巡查要點：

1、室內溫度不超過35度，墻上配掛溫濕度計，房間較小室內不能通過風機降溫的需要裝設空調。

2、室內濕度在室溫30度以上時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方安裝三或五瓦的長明節能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、室內空氣清新定期排風。

6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。

7、救援工具齊全，有操作說明。

8、室內有符合要求的滅火器和應急燈，消防對講電話和電梯對講電話是否通話正常。

9、設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。

10、上墻制度、文件齊全

電梯曳引機及附屬設施巡查要點：

1、檢查電梯曳引機、減速器、限速器、控制柜、電源柜是否有灰塵，是否有異音。

2、檢查電梯曳引機、控制柜是否有糊焦味。

3、檢查減速器油位是否正常。

4、鋼絲繩平層標識是否清晰。

5、檢查電梯鋼絲繩、曳引輪磨損是否超過標準。

6、潤滑部位是否缺油。

7、電梯轎廂選層按鈕顯示功能是否正常。

8、電梯門機系統安全觸板、光幕功能有效，開關門速度無異常。

9、電梯轎廂照明燈、應急照明燈對講電話、視頻監控是否正常。

10、電梯轎廂的導靴磨損有無異常。

11、層門三角鎖靈活可靠、安全標識清晰。

12、井道行程開關、平層開關、減速開關、限位開關、極限開關工作正常。

13、井道照明是否正常。

14、底坑緩沖器開關、油位是否正常。底坑安全開關、急停開關功能正常。

15、補償鏈離底坑距離符合標準，對重框架與緩沖器距離符合標準。上墻文件：《設備房管理作業指導書》、《電梯維護保養作業指導書》、指定責任人

保養記錄：《設備保養計劃》、《設備（設施）維修記錄表》、《電梯周檢表》、《電梯季檢表》

其它：溫度計、消防設施、在危險區域懸掛標志牌并畫安全標識線、在電梯轎廂貼電梯年檢合格證。

單元樓配電控制室：

上墻文件：《設備房管理作業指導書》、《電氣維修及應急處理作業指導書》、指定責任人、應當懸掛或備有低壓配電系統圖，各開關應注明線路去向，并與系統圖對應；各配電柜內應當有二次線路圖。

保養記錄：《設備保養計劃》、《控制柜保養記錄表》、《設備（設施）維修記錄表》

其它：溫度計、擋鼠板、消防設施、在危險區域懸掛標志牌并畫安全標識線。

單元樓弱電控制室：

上墻文件：《設備房管理作業指導書》、指定責任人

保養記錄：《設備保養計劃》、《設備（設施）維修記錄表》 其它：溫度計、擋鼠板、消防設施

第二篇：物業小區工程,設備巡查要點及標準

物業小區工程，設備巡查要點及標準

維修管家部物業設備設施巡查要點

為確保設備的性能良好，正常高效運行。各專業維修保養運行人員必須做到‘三嚴’‘四會’。設備達到‘三干凈’‘四不漏’‘五良好’。‘三嚴’：

1、嚴格管理好設備及安全保護裝置，確保設備完好無損，功能正常。線纜布置整齊，接線牢固可靠。設備運轉正常。工具附件齊全，標志清晰醒目。

2、嚴格執行設備運行管理規程。完全按規程操作，遵守交接班制度及值班制度，認真做好當班記錄，嚴格檢查設備運行情況。認真做好節能措施，節省能耗和物耗。

3、嚴格執行設備維修保養制度。認真編制設備維修保養計劃，制定完整詳細的檢查保養項目。認真做好維修和巡查記錄。‘四會’：

1、會使用本專業設備，熟悉設備原理、結構、性能，能熟練操作、能取得本專業上崗證書和一定的等級證書。

2、會保養。

掌握保養的程序要求，保證設備無灰塵、無油污。設備外觀正常，內部功能良好。

3、會檢查。

熟悉設備運行檢查程序及方法。掌握檢測器具的實用。

4、會排除故障。

能正確判斷故障先兆及產生原因，掌握故障排除方法，能準確及時地修復。‘三干凈’：

設備干凈、機房干凈、作業場所干凈。‘四不漏’：

不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣。‘五良好’：

性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。

設備、設施巡查主要從以下各主要系統設備房處為重點，主要有 1，變壓器房 2高低壓配電房

3、發電機房

4、電梯機房

5、消防水泵房

6、空調主機房

7、空調風機房

8、消防氣體間

變壓器房巡查要點

房間巡查要點：

1、室內溫度不超過35度，墻上內配掛溫濕度計，房間較小室內不能通過風機降溫的需要裝設空調。

2、室內濕度在室溫30度以上時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、室內空氣清新定期送排風。

6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內有符合要求的滅火器和應急燈，消防對講電話是否通話正常。

8、設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。9上墻制度、文件齊全

變壓器機附屬設備巡查要點：

1、變壓器密閉外罩良好，附屬設施齊全，不自帶外罩的變壓器隔離護欄完好。2變壓器震動和電磁噪聲在允許范圍內，沒有異音。

3、變壓器溫度在規定允許范圍內，超過90度要密切關注并采取降溫措施。

4、變壓器的二次側電壓在400伏以內但不能低于380伏.二次側電流在額定電流以內。

5、變壓器各部位外觀應沒有變色焦糊狀。

6、變壓器沒有絕緣糊焦味。

7、每年保養要停電檢查電繞組的絕緣并對接線端子緊固，外部要清潔。高低壓配電房巡查要點房間巡查要點：

1、室內溫度不超過30度，墻上內配掛溫濕度計，房間較小室內不能通過風機降低溫度的需要裝設空調。

2、室內濕度在室溫接近30度時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、保持室內空氣清新定期送排風。

6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內有符合要求的滅火器和應急燈，消防對講電話是否通話正常。8設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。

9、上墻制度、文件齊全

10墻上要有準確清晰的配電系統圖。高低壓配電柜巡查要點：

1、電配柜的電壓在400伏以內但不能低于380伏.電源進線電流在額定電流以內。

2、配電柜內設備應沒有變色焦糊狀。

3、配電柜內沒有絕緣燒糊焦味。

4、開關通過電流接近額定值時要分析與關注。

5、配電柜沒有異常聲響

6、檢查高壓配電柜旁直流屏，看顯示參數是否正常。

7、查看低壓電容柜是否正常，無功補償功率因數不低于0.95并且運行在自動狀態。

8、定期用遠紅外測溫儀測量低壓母線接頭，溫度不能超過60度，否則需要采取措施改進。9每年保養要停電檢查母線、開關等的絕緣并對接線端子緊固，外部要清潔。

發電機房巡查要點

房間巡查要點：

1、室內溫度不超過35度，墻上內配掛溫濕度計，房間溫度過高時通過風機降低溫度。

2、室內濕度在室溫接近30度時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、室內每周要有不少于半小時的送排風。

6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內有符合要求的滅火器和應急燈，如配有氣體滅火系統需檢查是否正常，消防對講電話是否通話正常。

8設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。

9、上墻制度、文件齊全。

發電機及附屬設備巡查要點：

1、檢查油箱、油路有沒有漏油。

2、檢查蓄電池液位是否正常，電池電壓是否在正常范圍內（27伏左右）。

3、檢查潤滑油油位看是否缺油，通過顏色初步判斷機油老化程度。

4、檢查柴油箱油位，油位要保持在中高位，能滿足發電機帶負荷運行八小時。

5、檢查冷卻水箱是否缺水，水量過低需要補充蒸餾水加適量的防銹劑。

6、通過保養記錄檢查有沒有每月試機運行，時間在10-15分鐘，運行參數是否正常，聯動的送排風設備能正常工作

7、發電機控制開關是否在自動狀態。

8、檢查配電開關和電纜及接線端子是否正常。

水池、水泵等設備設施巡查要點：

1、水池一年要清洗二次并取得水務局相關檢測合格證。

2、水池頂清潔無雜物，水池箱蓋要加鎖。

3、水池溢流管口、排氣管口、排水管口均需要加裝不銹鋼制作的防蟲網。

4、水池液位管要有標高，水管內裝無毒色球便于觀察水位。

5、水池、水泵、閥門及管道要有標識，設備要有設備卡。

6、檢查水泵和閥門是否漏水。

7水泵及配套電機震動和運行聲音正常。

8、設備運行參數在正常范圍內。

9、設備、設施外觀正常、干凈。

10、控制柜門內有控制系統圖。

11、電機、控制柜內沒有異味。

12、檢查集水坑排水泵設備是否正常。

13、控制柜內元器件沒有變色現象。

14、柜內及外引線路接頭沒有松動現象。

客戶管家部安全管家部巡查標準作業規程

一、目的：為規范管理員的巡查工作，防止各類事件的發生，保障小區正常的工作和生活秩序。

二、適用范圍：

適用于物業管理服務有限公司綜合事務管理員的巡查工作。

三、職責：

⒈崗位每20分鐘對本區域內電梯運行情況巡查一次。

⒉當值班長每班不得少于四次對崗位及各區域死角進行巡查。

四、程序要點：

⒈樓宇巡查； ⒉裝修的巡查； ⒊消防設施的巡查； ⒋電梯的巡查； ⒌天臺的巡查； ⒍周邊環境的巡查；

五、程序內容：

⒈每天各巡邏崗必須對公共區域設施，設備檢查不得少于3次，每次統計匯報值班室。內容包括：

⑴高低桿、燈桿、燈罩及草坪燈是否完好無損； ⑵消防設施設備是否完好； ⑶電梯是否運行正常；

⑷樓宇大廳內是否有裝修垃圾或亂貼廣告宣傳畫； ⑸照明系統是否安好；

⑹地下停車場設施設備是否完好； ⑺公共設施設備是否完好；

⑻首層防盜門，對講統統是否正常；

⒉值班室根據各崗位匯報情況統計報工程維修部。

⒊巡查人員每天對樓宇內各裝修單元巡查不得少于2次，將檢查結果登記在<<巡查登記表>上。

登記內容：⑴<<裝修許可證>>；<<動火許可證>>；<<裝修工人出入證>>。

⑵、裝修單位是否按照裝修許可證范圍之內的規定進行操作。⑶裝修單位是否超時裝修，影響其他業主休息。⑷每天19：00分組織對園區室內裝修施工單位進行全面清場工作。不允許任何工我以任何借口在園區留宿過夜。每天20：20分組織第二次清場工作。⑸裝修單位是否證件齊全。

⒋消防巡查：

⑴檢查防火門、應急燈、安全指示牌是否處于完好狀態； ⑵檢查樓道防火門是否被鎖死、損環；

⑶檢查樓道是否被雜物阻塞，影響正常出入；

⑷檢查消防栓是否標示完好，配件齊全。滅火器是否過期或無效現象； ⑸檢查防盜預警設施及消防報警設施是否完好。

⒌電梯巡查：

⑴檢查電梯運行是否運行平穩，是否有異常響動； ⑵檢查安全標識完好，電梯按鈕配件是否完好； ⑶檢查照明燈及監控設施是否完好； ⑷檢查衛生狀況是否良好；

⑸檢查轎廂天花板，地板是否完好； ⑹檢查電梯是否出現電梯意外困人情況。

⒍天臺巡查：

⑴巡查人員及消防專員每天對天臺巡查不少于2次； ⑵檢查逃生天臺門是否隨手能開（嚴禁上鎖）； ⑶檢查有無違章占用逃生天臺現象； ⑷檢查有無違章施工及堆放垃圾； ⑸有無接拉繩索晾衣服； ⑹檢查衛生是否良好； ⑺檢查有無可疑人員行走； ⑻檢查電梯機房是否鎖好。

⒎周邊環境：

⑴巡查人員每天不得少于2次對周邊秩序進行巡查，每周不少于1次對周邊治安進行整治； ⑵有無發現可疑人員在園區游蕩，亂張貼或散發廣告單、傳單； ⑶車輛是否按規定停放；

⑷對周圍摩托車及各類安全隱患進行整治；

六、記錄：

⒈<<樓宇巡查登記表>> ⒉<<公共設施報修表>>

第三篇：設施設備日常巡查制度

設施設備日常巡查流程

為保證商場區域的供電系統、消防供水系統、生活恒壓供水系統、污水處理系統的設施設備安全、有效地運行以及消防安全門的正常使用，特制訂本設施設備日常巡查流程。

一、巡查內容：高壓配電房設備、變壓器室、低壓配電房設備、消防、生活水泵房設備、高壓開關房設備、生化池設備、通風設備、防火門、消防中心用電設備。

二、巡查時間、線路

?（早班）9：00—10：00 巡查各設備房及一、三樓防火門。巡查線路：值班室（地下室）—〉氣瓶間—〉

1、2號變壓器房—〉高壓配電房—〉低壓配電房—〉消防、水泵房—〉14號防火門—〉高壓開關房—〉消防中心—〉10、7、6、3、1號防火門—〉26號防火門（由電梯上三層停車場）—〉38號防火門（天面）、天面設備、排污口—〉27至37號防火門—〉生化池（由手扶梯下）—〉25、22、21、18、14號防火門—〉值班室（地下室）

以下為設備房設備各巡查時段：

?（早班）11：00

13：00

15：00

?（中班）16：30

20：00

21：00

23：00

（夜班）0：30

2：00

3：00

4：00

5：00

6：00

8：00

巡查線路：值班室（地下室）—〉氣瓶間—〉

1、2號變壓器

房—〉高壓配電房—〉低壓配電房—〉消防、水泵房—〉14號防火門—〉高壓開關房—〉生化池—〉值班室（地下室）

三、設備檢查內容及問題處理。

巡查人員必須按制訂好的設備檢查內容進行設備檢查，認真做好檢查記錄工作。在檢查過程中，如若發現有緊急情況，應立即進行處理；如非緊急情況，發現問題后做好記錄，待巡查完畢后組織處理或通知當天領班和同事組織處理。

四、巡查人員的監督、考評。

巡查人員的工作由領班、部門負責人的定期或不定期巡查進行監督；并根據考評制度進行記錄考評。

第四篇：設備設施培訓資料(物業設備)

一、物業設備管理概述

（一）物業設備管理意義：

滿足人們生活基本需求，為業主提供更舒適，更安全的生活環境做有利保障。是提高設備，設施性能與完好率，延長設備壽命，節約資金投入，保障設備安全運行的保證。

（二）物業設備所涵概內容：

給徘水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、天然氣供應及通信網絡。

具體劃分為四大部分：１、給排水２消防工程、３供暖、供燃氣、通風、空調、４建筑電氣化；

二、物業設備管理的內容

（一）物業設備運行管理：

1、技術運行管理：通過對設備的了解、技術改造、引進技術等。

2、經濟運行管理：指在物業設備安全，正常運行的前提下，通過有效切實可行的合理的措施，減低設備的消耗，操作費用，維護保養費用以及檢查維修等方面的費用，即尋求最少的投資的最大的經濟效益的方法。

設備經濟運行管理內容：初期投資費用管理與運行成本管理。

運行成本管理一般包括：

1、能源消耗的經濟核算；（例如使用的電費、水費等）

2、操作人員的配置；

3、維修費用的管理；

設備運行管理做到以下幾點：

（1）各項管理內容都要形成相應的規章制度，做到有章可循、有法可依；

（2）各個操作項目都要制定出安全、合理的規程，做到規范、有序地操作；

（3）管理、操作、維修人員都是相關方面的專業人士或經過嚴格的專業學習和培訓并通過相應考核持證上崗的技術人員；（4）專業技術管理人員、班組長和工人分工明確，職責清楚。

（二）物業設備維修管理：

要做好設備的維修工作，物業公司的早期介入要做好，包括項目施工、竣工質量驗收、交付使用階段時期要求物業人員的介入，才能保證后期的物業維修管理工作進行順利；

《物業管理條例》第三章第二十八條規定，“物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗”。建設工程及其設備在保修期限內發生質量問題，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

屬于開發商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發商提出報告 1

與建議，并協助開發商維修。

物業管理過程中，要明確與施工方的責任分工。建設部規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

a、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體工程，為設計文件規定的該項工程的合理使用年限；

b、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

c、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

d、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年； 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

保修期過后，如果公共設施設備出現故障，屬于小修范圍的，及時組織修復。

物業設備的維修要與物業設備備品配件管理相結合，根據廠家說明書及長期的經驗，確定備用件，方便維修，另外，對于設備做過的中大修要做好記錄。

（三）物業設備更新改造管理：

設備改造原則：針對性原則、技術先進實用性原則、經濟性原則、可行性原則；

在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新的方式。

物業設備壽命的減少由以下六個基本的因素造成: ?

1、開／關周期的次數 ?

2、運行時間。?

3、平均負載

4、最初安裝或最后一次大修后起算時間 ?

5、空氣泄漏和凈化的程度。?

6、設備日常維護保養的水平.（四）設備固定資產管理

設備固定資產：指使用年限在一年以上，單位價值在規定標準以上，并在使用過程中保護物質形態的資產。

設備固定資產必須同時具備的兩個條件：單位價值在規定標準以上和使用年限在一年以上。

凡具備設備固定資產條件的機器設備，應納入固定資產管理 當設備達到一定的條件后，要辦理設備轉固定資產的手續，經相關人員驗收合格后轉為固定資產。

（五）物業設備資料管理：

包括前期的基礎資料管理、建立現有設備的技術資料檔案及圖紙檔案、《設施設備臺賬》、設備維修保養手冊等。內容包括：設備生產日期、型號、參數、每年做過的中修、大修等維修維護等。

在物業項目接管后要對設備設施進行逐個登記。認真填寫“設備清單”，分類存檔。其分類方法是：將設備設施按專業分為五大類和 3

若干個小類，即：電氣設備，給排水設備，空調供暖設備，消防設備及安防設備，其運行編號用其第一個拼音字母的大寫表示，具體如下： DQ——電氣設備 JP——給排水設備 KN ——空調供暖設備 XJ——消防監控設備 AF----安防設備

三、物業設備管理的要求

（一）設備保養維護的要求 主要有四項：

（1）清潔 設備內外整潔，各滑動面、絲杠、齒條、齒輪箱、油孔等處無油污，各部位不漏油、不漏氣，設備周圍的切屑、雜物、臟物要清掃干凈；

(2)整齊 工具、附件、工件(產品)要放置整齊，管道、線路要有條理；

(3)潤滑良好 按時加油或換油，不斷油，無干摩現象，油壓正常，油標明亮，油路暢通，油質符合要求，油槍、油杯、油氈清潔；(4)安全 遵守安全操作規程，不超負荷使用設備，設備的安全防護裝置齊全可靠，及時消除不安全因素。

（二）設備“四定工作”的使用維護要求

(1)定使用人員。按定人定機制度，各設備操作工人應選擇本工種中責任心強、技術水平高和實踐經驗豐富者，并盡可能保持較長時間的相對穩定；

(2)定檢修人員。設備較多的企業，根據本企業條件，可組織設備專業維修人員，專門負責對設備的檢查、精度調整、維護、修理；(3)定操作規程。設備應分機型逐臺編制操作規程，加以顯示并嚴格執行；

(4)定備品配件。根據各種設備在企業生產中的作用及備件來源情況，確定儲備定額，并優先解決。

（三）、動力設備的使用維護要求

動力設備是企業的關鍵設備，在運行中有高溫、高壓、易燃、有毒等危險因素，是保證安全生產的要害部位，為做到安全連續穩定供應生產上所需要的動能，對動力設備的使用維護應有特殊要求：(1)運行操作人員必須事先培訓并經過考試合格；

(2)必須有完整的技術資料、安全運行技術規程和運行記錄；(3)運行人員在值班期間應隨時進行巡回檢查，不得隨意離開工作崗位；

(4)在運行過程中遇有不正常情況時，值班人員應根據操作規程緊急處理，并及時報告上級；

(5)保證各種指示儀表和安全裝置靈敏準確，定期校驗。備用設備完整可靠；

(6)動力設備不得帶病運轉，任何一處發生故障必須及時消除；

(7)定期進行預防性試驗和季節性檢查；

(8)經常對值班人員進行安全教育，嚴格執行安全保衛制度。

（四）設備的三級保養制

三級保養制度是我國20世紀60年代中期開始，在總結前蘇聯計劃預修制在我國實踐的基礎上，逐步完善和發展起來的一種保養修理制，它體現了我國設備維修管理的重心由修理向保養的轉變，反映了我國設備維修管理的進步和以預防為主的維修管理方針的更加明確。三級保養制的工作實施分為：

1、“一級保養”

也就是通稱的操作者保養，誰負責使用誰就得負責保養，操作者保養是一切保養的基礎，保養項目均為一般操作工就可執行的工作，通過擦拭、清掃、潤滑、堅固、防腐、防凍、調整及外觀表面檢查等一般方法對設備進行護理，以維持和保護設備的性能和技術狀況，是設備的基礎保養方式。一部機器能否正常地使用。在很大程度上取決于是否有一套良好的預防保養制度，尤其是操作者保養。

2、“二級保養”

通常是由廠內設備維修部門負責對機器進行局部更換的檢查，更換消耗性部件，保養周期視具體情況而定。

3、“三級保養”

一般指對設備進行全面的檢修，以期使設備在良好的狀態下運轉。如果說公司條件無法完成，通常與專業維保單位簽定檢修協議，并定期至本公司保養檢修。

3、檢修與保養關系：維護為主計劃檢修為輔的原則。

（五）設備巡回檢查的方法要求：

歸納為“一看二聽三觸四聞” 一看：（1）設備內外的清潔、完整；（2）表、油位、指示燈是否正常；（3）閥門、開關啟閉是否正常；（4）無漏水、漏氣、漏油等現象；（5）照明、通風、電線絕緣體等是否正常；

二聽：（1）轉動設備轉動聲是否平穩，有無異聲；（2）電氣元件有無噪音；（3）風機、風管有無噪音；

（4）控制柜接觸器、變壓器鐵心的電磁聲響是否正常；

三觸：（1）操作機構是否銹蝕；

（2）電動機泵散熱器外殼溫度是否正常；軸承溫度是否正常；

四聞：（1）有無絕緣漆的味道；(2)有無塑膠、塑料、保溫棉等的焦味；

（六）電氣系統維修維護保養標準及要求

（1）配電柜室內保持通風干燥整潔，配電柜無灰塵及污垢，表面整潔。警示牌完好，并置于醒目處。

（2）配電柜及配電箱內無雜物，保持干凈。各接線排端子應牢固。7

各指示燈指示正確、完好，各操作手柄及按鍵開關均指示正常。（3）配電柜內各零部件、電線電纜接頭、連接螺栓無松動斷裂，標號清楚，配電柜及配電箱內應有相應的電路接線圖。

（4）定期對各設備的配電系統（配電柜、配電箱）的和電機進行緊固，每年至少一次。各用電設備絕緣檢查不低于2M歐姆。（5）高低壓配電室每兩個月至少進行一次除塵，各配電柜、箱內的接觸器、漏電保護器、變頻器等零部件也相應地進行除塵。配電室的防護用具（絕緣靴、絕緣手套、驗電筆等）應按要求進行檢驗。（6）對即將運行的電氣設施要提前試運行，發現異常及時維修，確保設備正常運行。

（7）對停用的電氣設備設施要定期送電，確保電氣系統干燥。具體送電周期和送電時間應根據各設備所處的環境（設備周圍的濕度、溫度和通風情況）而定，原則上每月最少保證一次。

四、提高設備維護水平的措施

（一）設備維保工作的“三化”

為提高設備維護水平應使維護工作基本做到三化，即規范化、工藝化、制度化。

規范化就是使維護內容統一，哪些部位該清洗、哪些零件該調整、哪些裝置該檢查，要根據各企業情況按客觀規律加以統一考慮和規定。

工藝化就是根據不同設備制訂各項維護工藝規程，按規程進行維護。

制度化就是根據不同設備不同工作條件，規定不同維護周期和維護時間，并嚴格執行。

（二）設備的區域維保

設備維護工作應結合員工的個人職責分工表，做到設備區域維護。操作工人負責維護相應的設備維保，對于間斷性運行的設備也要指定維護人員。維保人員及操作人員按照公司相關規定做到設備日常的清潔，堅固，潤滑等工作，做好設備的一級維護保養，定期對設備提出二級和三級的保養計劃。(三)設備維保的監督檢查

企業組織相關檢查人員不定期對設備的維保工作進行檢查，對發現的問題及時通知相關人員，盡快維修。同時還應發動公司人員開展設備自檢、互檢工作，對造成一定損失的事故要做到“四不放過”，即：事故原因不查清不放過、責任人員未處理不放過、整改措施未落實不放過、有關人員未受到教育不放過。

（四）維修維護保養對人員、設備環境和設備要求: 對人員要求：三嚴:嚴查、嚴管、嚴控 四會:會操作、會保養、會維修、會記錄

對設備環境要求:三干凈:設備干凈、機房干凈、工作場所干凈 對設備要求:四不漏:不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油 五良好:使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

第五篇：2014物業設備設施工作計劃

2014年工作計劃

現擬定2014年工作計劃如下：

一、小區監督巡檢計劃內容

1、嚴格執行制度。按2014品質標準指引管理，明確責任，保障設備設施條塊良性運作，通過對小區的檢查、監督、糾偏等手段從而更適合目前工作的開展；從設備管理和人員安排制度，真正實現工作有章可循，制度規范工作。通過落實制度，明確責任，保證部門工作的良性開展；

2、加強對設備維保的監管。將按照相關工作的需要進行落實，做到有設備，有維護，出成效；并將設施設備維護側重點規劃到具體個人；

3、安排定期檢查，加強巡視檢查力度確保安全。結合保安部做好對消防、安防系統的檢查維護，確定設備每日、每周、每月、季度、半年檢查項目并有可見臺賬記錄，及時檢查督促維保單位實施保養，嚴控裝修對公共區域設備的影響，使各類消防設施、公共樓道設備處于良好的狀態；

4、預防性控制

（1）預防性維修：各小區所有設施設備均有維護保養計劃，按既定的時間、項目和流程實施預防性檢查維護；

（2）按照設備相關規范，按制定的設備維保計劃進行三級保養，及時更換易損件，并做好設備臺賬檔案留存；

5、應急演練

為提高突發事件應急處理能力，每季度進行應急演練，進行消防演習、跑水爆管搶險、電梯事故演練等，提高處理應急事件的能力；

6、本項工作周期為每月一次。

二、做好能源控制管理

節能降耗是提高效益的有效手段。

1、通過加強宣傳，提高所有員工的節能意識，對公共樓道不關燈的樓層業主進行勸阻；

2、公共區域用電用水力求科學的運行方式，大功率用電設備需要進行監測運行，每月抄錄水電表讀數，對用能進行有效計劃和控制；

3、通過技改，更換LED照明、普及聲光控照明等措施有效降低能耗；

4、用水用電事前做好預算，事中每月核對記錄，超出范圍預警并采取措施；

5、本項工作每月進行一次。

三、前期介入工作

為避免新項目交付后的管理風險，所以新建項目在方案階段提前介入，組織專業技術力量根據方案圖、并結合老項目的成功經驗提出建議書，降低后期管理

難度和風險，處于建設中的項目也需定期跟進，特別是機電設備安裝階段尤其要現場介入，及時提出不妥意見，發出整改函要求地產改進。

四、項目交付支持工作

銜接好小區做好新項目設備設施移交工作，做好查驗工作，提交地產整改。

五、臺賬管理

繼續做好項目資料收集整理工作，指導小區資料管理人員（以維修主管為主）及時向地產及總包收齊檔案圖紙和技術資料。與地產運營部加強聯絡，相關合同及驗收報告電子版、圖紙電子版、維保合同的收集索取，目標要收集完整，保證基礎資料正確可查。同時為制定完善設備設施質保期臺賬、設備臺賬提供依據。繼續質保期預警及提前2個月對臨近保修期小區設備進行檢查。基礎資料要實現資源共享，供各部門調用。繼續質保期預警及提前2個月對臨近保修期小區設備進行檢查，本項工作每月進行。本項工作每月進行。

六、作業安全及風險隱患控制

各小區維修作業人員要嚴格按照操作規程實施維修保養作業，杜絕違章，對電梯等維保單位作業過程實施嚴格監管，部門及小區需定期組織進行安全隱患排查，發現違章立即糾正整改，維修人員在日常巡檢中也需要對設備設施運行過程中的外來威脅和隱患、人力因素進行預控，通過持續的預防性檢查管理有效降低風險事故的發生，本項工作每月進行。

七、培訓提升工作

按照崗位的要求，各小區目前的的維修人員編制比較緊張，為保證小區設備設施的運行和基本維護，保證應急事件得以及時有效的處理，在現有人員編制中，將著力提高維修人員的綜合能力和技術水平，通過與人事及小區溝通，定期組織知識培訓。本人也將持續學習，提升知識量，打鐵還得自身硬，為了品質夯實基礎。本項工作每月進行。

我將通過開展以上工作，竭盡所能、開拓創新、為**分公司的發展貢獻力量。

**物業分公司