第一篇：樓市新政―9.29樓市第二輪調(diào)控政策解讀(精)

樓市新政—9.29樓市第二輪調(diào)控政策解讀

一、政策要點解讀

1、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款

內(nèi)容：

各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。

對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴肅處理。

要點解讀：

（1）限制三套房的住房貸款，全面打擊了投資客，更重要的是打擊了其對后市的信心與投資預期。調(diào)節(jié)、引導住房需求，穩(wěn)定房價預期。

（2）各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂“灰色通道”。但同時對居民的改善型需求也將會有影響。

（3）對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行嚴肅處理則是有力保障各商業(yè)銀行對政策嚴格執(zhí)行的力度。

2、首購房客戶首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍

內(nèi)容：

對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。

要點解析：

(1以往新政均以打擊投資客、投機客為主，保護剛性需求、首次置業(yè)客戶，而此次新政對首購客戶要求首付3成以上，降低了首購客戶的整體購房成本，但是將帶來較重的心理影響，觀望情緒會更濃。

(2這是自樓市調(diào)控以來的第一條以剛需置業(yè)者為調(diào)控對象的政策。從表面上看，調(diào)高首套房首付比例對于投機投資者無任何影響，卻給剛需置業(yè)者帶來了巨大的購買壓力，尤其是像深圳這類房價高的一線城市，首套房首付比例的提高將使得部分經(jīng)濟實力不強的剛性需求者被推遲進入商品市場，甚至被排除在商品房市場之外。因此，本次調(diào)控不僅意在進一步遏制投機需求，同時也在于抑制部分經(jīng)濟實力不強而過早置業(yè)的剛性需求，將投機需求與部分剛性需求擠出商品房市場。

3、首次明確推進房產(chǎn)稅改革

內(nèi)容：

加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國；

從2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且為家庭唯一住房，則減半征收契稅；

對個人購買90平米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%征收契稅。（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）

要點解讀：

（1）在對首次貸款購房的首付款比例調(diào)整到30％及以上的同時，大幅度地把個人購買唯一住房的契稅減半，并對是購90平方米以下的契稅降低到1％，體現(xiàn)了適當收緊信貸政策，而保持積極財政政策不變，反映了調(diào)控政策的靈活性和針對性，既對首次購房支付能力影響不大，也符合國家宏觀調(diào)控總的政策方向。

（2）新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點情況。房產(chǎn)稅政策可能會由試點城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達到7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會給地方稅收以很大的補充，同時一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財政模式給以徹底的改革。如果沒有出現(xiàn)徹底的改革，則會引起民心動蕩，帶來更深層次、更復雜的社會問題。

4、部分城市在一定時間內(nèi)限購房套數(shù)

內(nèi)容：

房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

要點解讀：

（1）限購措施主要針對投資性需求，短期內(nèi)將對不合理的購房需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，并緩解市場的“恐慌性心理”。

（2）由于限購政策并未觸及對購房者已有住房數(shù)目的清算，因此，限購令不涉及已保有住房。

（3）從“一定時間內(nèi)”這個關鍵詞來看，可以理解為臨時性、暫時性的，而各地出臺限購的細則也明確了這一點。

5、囤地捂盤等有違法違規(guī)記錄的房企將停發(fā)股票債券及貸款

內(nèi)容：

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。

要點解讀：

（1）一方面通過增加土地源頭供給，另一方面通過嚴防“捂地囤地”，擠出存量土地，從而增加土地供應，但其真正目的都是增加市場上住房的供應量，從而抑制房價的上漲。

（2）在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如何處理違法違規(guī)的事情，非常重要，這并不僅僅關系著某一個問題能否得到公平公正的處理，而且還會在社會上起到一種示范效應，引發(fā)連鎖反應。因此，雖然政策出臺，但如何處理具體執(zhí)行起來比較困難。

總體上來說

新政更強調(diào)新“國十條”政策的貫徹和落實

深化落實“國十條”的政策意圖明顯，一是要求地方立即制定實施細則，并嚴格實行問責制；二是要求差別化的信貸購房政策全面實施，取消了各地政策執(zhí)行的彈性空間，政策效果將更加顯現(xiàn)；三是要求加大對住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總

量，加大保障性住房落實政策力度；四是在政府責任和市場秩序監(jiān)管方面再次重申，將有效控制房價的不合理上漲。

第二輪新政調(diào)控更嚴厲、更精準

4月“新政”首套首付套型建筑面積90平方米以下不得低于20%，面積90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分戶型首付款比例調(diào)整到30%及以上；再者，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款方面，4月“新政”內(nèi)容部分地區(qū)可根據(jù)實際情況選擇是否執(zhí)行，9月政策要求全國范圍都要執(zhí)行；另外，對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴肅處理。因此，相對于“國十條”，調(diào)控更嚴厲、更精準。

本次調(diào)控未考慮長遠調(diào)控戰(zhàn)略

本次調(diào)控涉及到投資客、自住客、開發(fā)商，調(diào)控手段使用的是短期效應明顯的信貸政策，仍然未能從從長遠角度來考慮調(diào)控戰(zhàn)略，樓市或?qū)⒅匦逻M入觀望期，房價能否回落，是否仍會進入惡性循環(huán)期，仍要看具體執(zhí)行力度。

各地政策動態(tài)

北京：出臺地方樓市新政 同一家庭限新購一套房

深圳：樓市調(diào)控細則出爐 暫停三套房貸款，并出臺了房產(chǎn)限購令

浙江：出臺樓市調(diào)控18條細則 銀行自定三套房貸

上海：公租房啟動區(qū)縣運作 市級層完善配套政策

廣州：出臺樓市調(diào)控細則 房價上漲或出限購措施

海南：三套房貸全面遭禁 個貸依然保持高速增長

二、第二輪樓市調(diào)控政策對市場的后續(xù)影響

將一定程度上抑制剛性需求及改善性需求，減少住房投資與投機行為，使購房者更趨理性。一定程度上減輕剛性需求家庭購房成本，繼續(xù)支持居民首套房購買，但由于觀望情緒漸濃，需求將難以增加。中短期內(nèi)市場供給量將會增加。中長期，中低價位、中小套型商品住房項目以及保障性住房有望較大幅度增加。因此，從供給和需求來看，新政策出臺后，供需緊張的矛盾將會大大緩解，房價上漲的壓力將會極大地減輕，房價調(diào)整將不可避免。但是，最終房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況還要取決于政策的落實力度，如果此次調(diào)控政策仍然不能達到維穩(wěn)目標，新一輪調(diào)控政策，如房地產(chǎn)稅等將會不期而至。關于對房地產(chǎn)市場影響較大的加息問題，這取決于宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況，特別是通貨膨脹情況。

此次調(diào)控旨在從源頭上對土地進行控制，嚴禁開發(fā)商通過囤地炒地，變相推進房價上漲因素。實際上是繼續(xù)落實、細化“國十條”。按國土部5月公布的閑置土地名單，因企業(yè)原因造成閑置的地塊占到四成，如果該規(guī)定得以嚴格執(zhí)行，無疑將對防止土地閑置產(chǎn)生巨大的影響。所以這一次的土地政策有亮點，但還是要看政府的執(zhí)行力。

新政著力點在加大未來保障房用地供應，同時通過嚴格出讓管理來加快開發(fā)商拿地到開發(fā)的節(jié)奏，以緩解供需失衡的矛盾。商品房一家獨大時代即將終結(jié)，中國地產(chǎn)或?qū)⑦M入雙軌時代。”而保障性住房的增加能彌補市場供應量的減少，減輕未來房價上漲的壓力。

限購措施這個臨時性的暫時性的措施，當然在一定時限內(nèi)，肯定對市場有影響，因為它是通過這種可以說是比較強制的行政手段來限制購房套數(shù)，這在很大程度上，對投資性需求是一個很有利的抑制手段，但也存在一定的缺陷，它不可能長期持續(xù)的實施這個政策。短期內(nèi)有效，長期來說未必是一個好的政策工具。

十一前出新政，顯然是緊急應對十一期間可能反彈的樓市。這次調(diào)控并不是超出國十條，但政策的空間還很大。進一步提高杠桿率，繼續(xù)去投資化將仍是下一步調(diào)控的主旋律。

看似嚴厲的調(diào)控后續(xù)政策中，只有提高首付比例具有實質(zhì)的殺傷力，因為這可能導致一部分剛性需求買不起房。如今，抑制房價短期內(nèi)最直接的調(diào)控手段只有調(diào)整供需，抑制成交量。

第二篇：樓市調(diào)控政策

2008年金融危機后樓市調(diào)控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國人民銀行三次宣布下調(diào)金融準利率作相應調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機前樓市調(diào)控政策

2011.01.19 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，審議并原

機構人民幣一年期貸款基準利率0.27個百分點，其他期限各檔次存貸款基則通過《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。

2011.01.21 國務院總理溫家寶簽署國務院令公布《國有土地上房屋

2008.10.22 中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業(yè)性個人征收與補償條例》（以下簡稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。央行同時宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率。同日 財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。

2008.11.5 國務院常務會議明確提出促進經(jīng)濟增長的10條具體措施。其中，兩條政策對房地產(chǎn)業(yè)形成重要影響，一是加快建設保障性安居工程；二是加大金融對經(jīng)濟增長的支持力度，取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。

2008.11.26 中國人民銀行宣布，從27日起下調(diào)金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。27日，A股地產(chǎn)板塊集體暴漲。

2008.12.17 國務院常務會議出臺的政策規(guī)定，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。對業(yè)內(nèi)最關心的二套房貸松綁問題，新政未做松動。

2008.12.22 國務院辦公廳出臺《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國人民銀行自2011年2月9日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。

2011.04.06 中國人民銀行自2011年4月6日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調(diào)整。

2011.04 從4月上旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省（區(qū)、市）貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。

2011.07.12 國務院總理溫家寶12日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作。規(guī)定已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

第三篇：安徽蕪湖樓市調(diào)控政策松動

安徽蕪湖樓市調(diào)控政策松動

安徽蕪湖市政府網(wǎng)站9日公布《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》，從購房優(yōu)惠條件等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策。該意見表示，在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房可獲契稅補助、購房補貼等多項優(yōu)惠。

《意見》提出，2012年1月1日至12月31日，在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房（含二手住房），在辦理產(chǎn)權登記時，財政部門給予所納契稅100%的補助。對購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，財政部門再給予50元/平方米購房補貼；對購買新建自住商品住房70平方米及以下的，財政部門再給予150元/平方米購房補貼。此外，在2012年1月1日至12月31日，具有一定學歷或?qū)I(yè)技術資格的購房人在蕪湖市區(qū)購買新建自住商品住房，除給予契稅100%的補助外，財政部門再按所購房屋面積給予一定補貼，補貼標準分為100元/平方米、200元/平方米和300元/平方米三個檔次。外地人員在蕪湖市區(qū)購買商品房，人均面積達到15平方米以上的，可準予房主及共同居住的直系親屬戶口遷入；外地人員在蕪湖市區(qū)購買45平方米及以上的新建商品住房，可以辦理本人、配偶、未婚子女戶口遷入。

而在蕪湖市2011年5月出臺的《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》中，上述優(yōu)惠條件均有不同程度的限制。

比如，個人購買90平方米及以下普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，可獲得契稅100%補助；購房家庭成員中至少有1人具有本市市區(qū)居民戶口且滿1年的，購買70平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，可獲購房面積100元/平方米購房補貼和所納契稅100%補助。此外，該意見執(zhí)行的終止時間是2012年6月30日，實際上被提前終止執(zhí)行。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，蕪湖市出臺措施更多地是出于對房地產(chǎn)成交和地方經(jīng)濟的考慮，預計未來還會有一些中小城市出臺類似政策，引導和刺激需求將是這些政策扶持的重點。從中長期看，信貸政策的調(diào)整將是房地產(chǎn)微調(diào)預調(diào)措施首先要突破的環(huán)節(jié)，首套房貸利率基準化、簡化首套房購房者的貸款審批時間將在更多的城市推廣。但對于投資投機需求，政府依然會采取嚴控打壓的態(tài)度，對房價的控制仍是調(diào)控的首要目標。

中證證券研究中心認為，目前不同城市的房地產(chǎn)銷售和投資出現(xiàn)較明顯的分化，這種分化要求調(diào)控措施根據(jù)不同地區(qū)的實際，采取有別、微調(diào)的方式。一些地方政府可能會圍繞促進首套購房、推動保障性住房建設等方面給予更多的優(yōu)惠。

1月31日，溫家寶總理在國務院第六次全體會議上表示，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸，采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設和管理工作。

第四篇：年底樓市翹尾 調(diào)控政策何去何從

年底樓市翹尾 調(diào)控政策何去何從...2012年接近收尾，全國房地產(chǎn)市場再次呈現(xiàn)一片繁榮的景象。近日在深圳一些售樓現(xiàn)場，證券時報記者發(fā)現(xiàn)不但看房的人多，而且開發(fā)商脾氣再次“牛”起來，降價促銷活動基本絕跡，個別樓盤的售樓人員甚至表示：“不認籌不能看房，反正買房的人多的是。”房地產(chǎn)市場的迅速復蘇令許多人始料未及。

數(shù)據(jù)顯示，今年11月，全國100個城市一手住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自今年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲，漲幅進一步擴大。本輪調(diào)控實行以來，對遏制全國房價上漲的確起到了不錯的效果，期間樓市一度陷入“拐點論”。然而，很多人可能沒想到的是，樓市在拐彎后又繼續(xù)朝著原來的方向前進。坊間有人認為，調(diào)控再次面臨失敗可能。未來調(diào)控政策將何去何從？

從目前的情況分析，年底全國樓市呈現(xiàn)明顯翹尾勢頭，無疑給房地產(chǎn)調(diào)控增加了壓力。在這一背景下，作為本輪調(diào)控政策核心內(nèi)容的限購政策很難被取消。記者采訪的一些房地產(chǎn)分析師一致認為，限購政策對遏制房價暴漲起到了關鍵作用，有效地把大部分投機炒房者擠出了市場，一旦取消，可能引發(fā)房價報復性反彈。正因為如此，限購政策一直是樓市調(diào)控的一道“紅線”。

值得注意的是，不少地方政府試圖越過這條“紅線”。在過去一年多的時間里，佛山、成都、上海、象山、珠海、重慶等地均以不同方式松綁限購令。但在中央政府的干預下，最終均被叫停。去年12月31日，大約有11個城市(福州、廈門、海口、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州)的住房限購措施到期，后來均默認繼續(xù)執(zhí)行。日前住建部政策研究中心副主任王玨林在出席某論壇時公開表示，限購政策在穩(wěn)定市場方面發(fā)揮了重要作用，未來一段時 間內(nèi)也不會有變化。可見，即使今年年底一批城市限購政策到期，限購令也不會取消。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，如果今年年底有城市取消限購，其他城市可能效仿。按照住建部最新的表態(tài)，限購措施短期之內(nèi)不會退出，2013年樓市依然是“承繼式”調(diào)控。

當然，限購“紅線”不能踩，不意味著一些地方政府的“微調(diào)”會消失。11月初，鎮(zhèn)江調(diào)整公積金貸款政策，進一步降低門檻。今年以來，各地的“微調(diào)”政策接二連三，有的實施人才安居政策增加房票，有的擴大公積金貸款優(yōu)惠幅度，有的重啟購房入戶政策等等，一般來說，未觸及“底線”的都被默許。

限購令目前不太可能退出，另一個重要原因是替代政策尚未出臺。從目前的輿論分析，最有可能接替限購政策的就是房產(chǎn)稅。日前財政部部長謝旭人表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。謝旭人的言論被業(yè)內(nèi)人士視為房產(chǎn)稅將會在全國范圍推廣的信號。世聯(lián)地產(chǎn)華南區(qū)首席分析師曹取認為，未來抑制投機炒房仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，限購政策退出需待房產(chǎn)稅等長效機制逐步完善，目前最核心的問題，一是房產(chǎn)稅的開征時間，二是未來以什么方式征收房產(chǎn)稅。

第五篇：樓市調(diào)控政策副作用明顯-任

樓市調(diào)控政策副作用明顯

自2011年1月“新國八條”出臺以來，到2013年樓市調(diào)控政策新國五條，新國六條的發(fā)布，這些以以限購、限價、限貸、征稅的調(diào)控措施將有效打擊投機投資需求，在一定程度上遏制了房價過快上漲。但隨著時間推移，這些樓市調(diào)控政策的“副作用”將逐漸浮現(xiàn)。

首先，限購政策在抑制需求、打壓投機的同時，也影響供應方預期，不少開發(fā)商放緩投資步伐，導致一些城市住房有效供應不足。這顯然不僅不利于市場供需關系改善，更無法從根本上平抑房價。其次，限價手段使開發(fā)商因無法獲得合理利潤而放緩供應節(jié)奏。在土地出讓的“限地價、競保障房面積”等措施中，對土地總價限制，會將保障房用地成本轉(zhuǎn)移到商品房用地中，最終轉(zhuǎn)嫁給商品房購房者。

更重要的是，由于無法從根本上調(diào)整供需，而只是暫時對需求進行抑制，因此，一旦行政調(diào)控手段效果被消解，市場就會再度陷入供需失衡困境中，房價非理性上漲局面又會反過來導致“看得見的手”進行干預。在這種循環(huán)中，市場預期被擾亂，調(diào)控效果自然難以令人滿意。

城鎮(zhèn)化進程推進將刺激新一輪住房需求。房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，又會影響到城鎮(zhèn)化質(zhì)量和宏觀經(jīng)濟大局。

在這種背景下，穩(wěn)定市場預期、防止市場波動無疑是調(diào)控重要目標。事實上，房地產(chǎn)領域各項基礎工作已在近幾年得到有效推進。政府部門調(diào)低經(jīng)濟增長預期，又給房地產(chǎn)調(diào)控提供更大空間。借助“新國五條”細則落地契機，在維持調(diào)控政策穩(wěn)定性的同時，房地產(chǎn)調(diào)控手段應盡快向市場化方向邁進。

想要解決這些問題必須進一步完善基本住房保障體系。推進樓市調(diào)控市場化，需明確政府職責范圍。現(xiàn)階段，在繼續(xù)保持保障房建設規(guī)模同時，需從住房保障范圍確定、保障房分配和退出機制建設、保障房持有和交易等方面予以完善。