第一篇：四季度樓市走向5大猜想 調控政策是否會松動

四季度樓市走向的5大猜想

隨著房地產上市公司三季報的陸續公布，房地產開發商營業收入下滑、存貨激增、現金流日益緊張等問題也日漸浮出水面。而與此同時，這也從另一個角度反映出國內樓市正進入明顯的下行通道，甚至可能有越來越多的地產商為了回籠資金而引發促銷潮。

猜想1調控政策是否會松動？

自房改以來的十多年間，我國經歷了數次房地產調控，但都因“越調越漲”而被外界詬病。如今，“新國八條”出臺已超過半年，樓市調控進入敏感的“深水期”，政策的走向也似乎變得不確定起來。樓市調控是否會再次半途而廢？從近期高層的表態來看，調控政策似乎還沒有放松的意思。

溫家寶總理分別對廣西、天津進行考察，要求鞏固房地產調控成果

10月18日，國家統計局新聞發言人盛來運表示，房地產是國民經濟發展的重要支柱產業，要實時監控房地產的發展變化，進一步鞏固房地產宏觀調控的成果。10月21日，國務院總理溫家寶在廣西南寧考察時指出，目前房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調控成果。一周之內的兩次表態均沒有顯示出松口之意，這也被外界解讀為調控政策將維持現有的力度不放松，政策面從緊的局面還將持續一段時間。

此外，佛山住房限購松綁政策朝令夜改；北京等十余個城市陸續提高首套房貸款利率，最高上調50%；珠海雙限等種種跡象足以表明政府調控樓市的決心。目前正是調控的關鍵時期，調控效果開始逐步顯現，預計政府調控的政策將繼續。另外，美債和歐債危機輪番上演，或將導致歐元區和美國經濟整體增速下降，外需萎縮將威脅中國經濟正常運行。但目前通脹預期依然高企，保障房建設投資增加對沖了樓市下滑對經濟的負面影響，緊縮的貨幣政策還將繼續，四季度與房地產相關的信貸政策難以出現實質性松動。

猜想2 開發商是否繼續拿地？

房地產市場的“銀十”季節，底價成交成了許多城市土地拍賣的主旋律。

據中國指數研究院11月發布的數據顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地408宗，成交面積2004萬平方米，環比減少37%，同比減少45%。熱點城市中，深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無住宅用地現身。廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津。

相對于住宅市場而言，土地市場的成交則更為冷清。時下也出現了一些地產商“退地”過冬之舉。

11月3日，瑞安建業有限公司稱，瑞安已同意終止以約32億元人民幣的價格收購南京市一處地塊的合營協議。這是繼上海證大宣布擬以最高95.7億元出售其上海外灘國際金融服務中心8-1地塊項目后，近期第二宗大型房企“退地”的案例。

土地儲備豐厚的企業，如中海、恒大等，則不需急著拿地。然而對手里土地不多的富力以及一線城市土地儲備不足的萬科而言，在四季度不能延緩拿地。四季度將可能是低價地塊集中出現的時間段，是拿地的好時機。

猜想3 開發商是否會大規模推盤？

今年以來，不少開發商開始改變之前“坐等”客戶上門的策略，紛紛通過各種戶外活動，希望借機贏得購房者關注。隨著房地產市場“金九”變“銅九”，傳統“銀十”也隨之冷清收場，全國住宅市場成交持續低迷，一片慘淡。

隨著“銀十”的冷清收場，而繼續“鞏固房地產調控成果”的聲音則仿佛靜夜里的一聲發令槍，更清晰地透露了樓市短期內依然在調控中前行的大方向。由此，進入第四季度后，一些房企甚至是品牌品牌開發商開始按捺不住了，漸漸收起了觀望之心，開始積極推盤入市，而一些資金鏈極度繃緊的開發商更是加大營銷、減價讓利，趕在年前提前出貨，沖刺年終業績。

猜想4 年底房價是否見底？

房價進入下跌通道后，還有多少下跌空間、何時到底，是否真的已經到了“拐點”是購房人最為關心的問題。

從目前的市場情況來看，打折降價趨勢趨于明顯。在接下來的兩個月內不排除一部分開發商對個別項目為了取得走量而采取大幅度的降價來吸引消費者，但是降價引發的糾紛陸續在京滬杭等地蔓延，也使得開發商在推盤降價的時候更加謹慎，短期內開發商可能會在價格上有調整，但估計讓利力度不大。就算個別項目的出現大力度的促銷也可能只是開發商試探市場的表現，一旦成功，這種機會也很難再有。

在二手房方面，隨著一手房價格的調整，也拉大了二手房的議價空間，消費者的觀望情緒進一步加濃，看的人多買的人少是市場上得普遍現象，大家都在期待樓市會不會有更大得降價空間出現，預計二手房成交量一路走低的可能性極大。政策不見放松，市場需求仍將嚴重受限。二手房供應市場隨著部分房源的陸續成交，可供選擇的范圍也將不斷縮小。受房源質量和數量的雙重影響，預計二手房價格下滑的趨勢將逐步增強。

猜想5 樓市成交是否反彈？

2011年10月全國房地產市場降聲一片，但是降價并沒有帶來成交量的增長，金九銀十不可避免的成了銅九鐵十。巨大的庫存壓力，以及房價拐點的出現，政府不斷強調對樓市調控的決心等無一不加強購房者對未來房價下跌的預期。雖然開發商開始扛不住了，但是沒想到是這樣的扛不住，這些降價的招數，無疑都是小打小鬧，不足以引起購房者出手。在一些相關報道中，可以看到很多業內人士都建議購房者可以瞄準機會出手，但是購房者卻不買單。雖然購房需求還是很強勁的，但是有關調查顯示，房價降到七成左右才是購房者預期的心理價位，所以預計在今年剩余的兩個月內，如果開發商沒有大幅度的降價行為，想要成交量有所回升還是比較困難的。在宏觀經濟政策與樓市調控“雙緊”的背景下，樓市成交低迷的現狀將很難被打破。未來樓市將進入一個多空僵持期，成交量將嚴重萎縮。

第二篇：安徽蕪湖樓市調控政策松動

安徽蕪湖樓市調控政策松動

安徽蕪湖市政府網站9日公布《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》，從購房優惠條件等方面放松了房地產調控政策。該意見表示，在蕪湖市區購買自住普通商品住房可獲契稅補助、購房補貼等多項優惠。

《意見》提出，2012年1月1日至12月31日，在蕪湖市區購買自住普通商品住房（含二手住房），在辦理產權登記時，財政部門給予所納契稅100%的補助。對購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，財政部門再給予50元/平方米購房補貼；對購買新建自住商品住房70平方米及以下的，財政部門再給予150元/平方米購房補貼。此外，在2012年1月1日至12月31日，具有一定學歷或專業技術資格的購房人在蕪湖市區購買新建自住商品住房，除給予契稅100%的補助外，財政部門再按所購房屋面積給予一定補貼，補貼標準分為100元/平方米、200元/平方米和300元/平方米三個檔次。外地人員在蕪湖市區購買商品房，人均面積達到15平方米以上的，可準予房主及共同居住的直系親屬戶口遷入；外地人員在蕪湖市區購買45平方米及以上的新建商品住房，可以辦理本人、配偶、未婚子女戶口遷入。

而在蕪湖市2011年5月出臺的《關于進一步加強房地產市場調控保持房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》中，上述優惠條件均有不同程度的限制。

比如，個人購買90平方米及以下普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，可獲得契稅100%補助；購房家庭成員中至少有1人具有本市市區居民戶口且滿1年的，購買70平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，可獲購房面積100元/平方米購房補貼和所納契稅100%補助。此外，該意見執行的終止時間是2012年6月30日，實際上被提前終止執行。

中國房地產研究會副會長顧云昌認為，蕪湖市出臺措施更多地是出于對房地產成交和地方經濟的考慮，預計未來還會有一些中小城市出臺類似政策，引導和刺激需求將是這些政策扶持的重點。從中長期看，信貸政策的調整將是房地產微調預調措施首先要突破的環節，首套房貸利率基準化、簡化首套房購房者的貸款審批時間將在更多的城市推廣。但對于投資投機需求，政府依然會采取嚴控打壓的態度，對房價的控制仍是調控的首要目標。

中證證券研究中心認為，目前不同城市的房地產銷售和投資出現較明顯的分化，這種分化要求調控措施根據不同地區的實際，采取有別、微調的方式。一些地方政府可能會圍繞促進首套購房、推動保障性住房建設等方面給予更多的優惠。

1月31日，溫家寶總理在國務院第六次全體會議上表示，鞏固房地產市場調控成果，繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸，采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設和管理工作。

第三篇：樓市調控政策

2008年金融危機后樓市調控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國人民銀行三次宣布下調金融準利率作相應調整，房地產業終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機前樓市調控政策

2011.01.19 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，審議并原

機構人民幣一年期貸款基準利率0.27個百分點，其他期限各檔次存貸款基則通過《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。

2011.01.21 國務院總理溫家寶簽署國務院令公布《國有土地上房屋

2008.10.22 中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業性個人征收與補償條例》（以下簡稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20％。央行同時宣布下調個人住房公積金貸款利率。同日 財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%。

2008.11.5 國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施。其中，兩條政策對房地產業形成重要影響，一是加快建設保障性安居工程；二是加大金融對經濟增長的支持力度，取消對商業銀行的信貸規模限制。

2008.11.26 中國人民銀行宣布，從27日起下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。27日，A股地產板塊集體暴漲。

2008.12.17 國務院常務會議出臺的政策規定，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；對個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。對業內最關心的二套房貸松綁問題，新政未做松動。

2008.12.22 國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產開發企業合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國人民銀行自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

2011.04.06 中國人民銀行自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

2011.04 從4月上旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省（區、市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。

2011.07.12 國務院總理溫家寶12日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作。規定已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

第四篇：年底樓市翹尾 調控政策何去何從

年底樓市翹尾 調控政策何去何從...2012年接近收尾，全國房地產市場再次呈現一片繁榮的景象。近日在深圳一些售樓現場，證券時報記者發現不但看房的人多，而且開發商脾氣再次“牛”起來，降價促銷活動基本絕跡，個別樓盤的售樓人員甚至表示：“不認籌不能看房，反正買房的人多的是。”房地產市場的迅速復蘇令許多人始料未及。

數據顯示，今年11月，全國100個城市一手住宅平均價格為8791元/平方米，環比10月上漲0.26%，自今年6月止跌后連續第6個月環比上漲，漲幅進一步擴大。本輪調控實行以來，對遏制全國房價上漲的確起到了不錯的效果，期間樓市一度陷入“拐點論”。然而，很多人可能沒想到的是，樓市在拐彎后又繼續朝著原來的方向前進。坊間有人認為，調控再次面臨失敗可能。未來調控政策將何去何從？

從目前的情況分析，年底全國樓市呈現明顯翹尾勢頭，無疑給房地產調控增加了壓力。在這一背景下，作為本輪調控政策核心內容的限購政策很難被取消。記者采訪的一些房地產分析師一致認為，限購政策對遏制房價暴漲起到了關鍵作用，有效地把大部分投機炒房者擠出了市場，一旦取消，可能引發房價報復性反彈。正因為如此，限購政策一直是樓市調控的一道“紅線”。

值得注意的是，不少地方政府試圖越過這條“紅線”。在過去一年多的時間里，佛山、成都、上海、象山、珠海、重慶等地均以不同方式松綁限購令。但在中央政府的干預下，最終均被叫停。去年12月31日，大約有11個城市(福州、廈門、海口、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州)的住房限購措施到期，后來均默認繼續執行。日前住建部政策研究中心副主任王玨林在出席某論壇時公開表示，限購政策在穩定市場方面發揮了重要作用，未來一段時 間內也不會有變化。可見，即使今年年底一批城市限購政策到期，限購令也不會取消。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，如果今年年底有城市取消限購，其他城市可能效仿。按照住建部最新的表態，限購措施短期之內不會退出，2013年樓市依然是“承繼式”調控。

當然，限購“紅線”不能踩，不意味著一些地方政府的“微調”會消失。11月初，鎮江調整公積金貸款政策，進一步降低門檻。今年以來，各地的“微調”政策接二連三，有的實施人才安居政策增加房票，有的擴大公積金貸款優惠幅度，有的重啟購房入戶政策等等，一般來說，未觸及“底線”的都被默許。

限購令目前不太可能退出，另一個重要原因是替代政策尚未出臺。從目前的輿論分析，最有可能接替限購政策的就是房產稅。日前財政部部長謝旭人表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產稅等。謝旭人的言論被業內人士視為房產稅將會在全國范圍推廣的信號。世聯地產華南區首席分析師曹取認為，未來抑制投機炒房仍將是房地產調控政策的重要組成部分，限購政策退出需待房產稅等長效機制逐步完善，目前最核心的問題，一是房產稅的開征時間，二是未來以什么方式征收房產稅。

第五篇：樓市大賣 調控政策如何“應試”

樓市大賣 調控政策如何“應試”

嚴控政策頻出，信貸持續收緊，房地產市場的熱度并沒有因此消退，一二線城市的“高溫”在向三四線城市傳導。7月16日，據國家統計局發布的2018年上半年全國房地產開發投資和銷售數據顯示，1-6月，全國商品房銷售額高達6.69萬億元，同比增長13.2%。樓市“大賣”的背后，調控政策如何保證“只住不炒”，房地產稅如何推進，長效機制何時建立都是必答題。

商品房銷售額超6萬億

數據顯示，2018年1-6月，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%。其中，住宅銷售面積增長3.2%。商品房銷售額66945億元，增長13.2%。從月度數據看，2018年6月單月，全國商品房銷售面積超過2億平方米，銷售額高達1.8萬億元，刷新了年內最高紀錄;從累計數據看，2018年上半年商品房銷售面積高達7.7億平方米，銷售額高達6.69萬億元，刷新了歷史同期紀錄。

中原地產首席分析師張大偉分析，對于當下市場來說，大部分城市買房依然可以賺錢，這種財富效應存在，導致了房地產市場在刷新歷史的調控政策數量與調控政策力度的情況下，依然在創造歷史銷售紀錄;其次，部分地方政府主動調控欲望不強。預期調控不足，更多的是結果管理，只是為了控制平均房價平穩而調控。

此外，張大偉介紹，本輪樓市爆發的起點在2015年6月，截至2018年6月，本輪房地產市場上漲周期已經長達37個月，刷新了中國房地產歷史上漲周期最長歷史。

今年以來，樓市調控政策頻發。調控政策雖然嚴格，然而全國樓市調控政策密集發布在2018年6月。據不完全統計，今年6月，全國超過25個城市發布調控政策，累計發布房地產調控政策內容多達32次。6月15日，北京市住建委等多部門共同起草了《關于優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》要求，以配租公共租賃住房為主，配售共有產權住房為輔，籌集房源就近解決人才居住生活需求。“最近幾個月全國密集發布的各地人才政策，影響了市場需求。疊加上搖號政策刺激，限價搖號政策導致了部分城市購房者恐慌入市。部分城市出現了局部成交熱，這也是導致樓市依然火熱的原因。”張大偉說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房地產市場開發投資總體強勁，但很難在兩位數上運行。所以從這個角度看，即高速增長的可能性不大，接下來會在5%-10%的區間運行。

調控政策頻出

在商品房銷售呈明顯上升趨勢的情況下，個人按揭貸款卻有所下降。國家統計局數據顯示，2018年上半年，個人按揭貸款11524億元，下降4%。張大偉分析稱，從全國房地產市

場看，房地產貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行。抑制部分市場的非理性購房。

據公開數據顯示，居民戶長期貸款在2017年上半年為2.82萬億元，在2018年上半年減少到2.5萬億元。“房貸收緊依然是趨勢，房地產降杠桿政策將繼續持續，目前購房者首套房按揭利率分化，部分城市已經基準上浮20%，平均按揭利率超過6將成為趨勢。”張大偉說。

進入6月以來，房地產市場政策頻出。6月16日，自然資源部發布消息稱，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，不動產登記體系進入到全面運行階段;6月25日晚，國開行總行棚改項目合同簽訂審批權回收總行;住建部等七部委聯合發文,將于今年7月初至12月底開展治理房地產市場亂象的專項行動。

調控房地產市場，嚴控“只住不炒”已經成為了政策趨勢，然而據此次發布的數據來看，我國房地產市場下半年依然有望上行。國家統計局新聞發言人毛盛勇在7月16日的發布會上表示：“從房屋新開工面積、土地購置面積和土地購置費等先行指標來看，下半年房地產投資也有望保持較快增長。房地產投資，今年上半年增長9.7%。下半年的房屋新開工面積在加快，土地購置面積和土地購置費增長也在加快，以此來看，下半年房地產投資也有望保持一個比較快的增長。”

推進房地產稅

毛盛勇表示，從房地產下一步發展情況來看，中央一方面進一步加強和完善宏觀調控，同時，從供給側進一步發力，包括加快推進房地產稅相關政策舉措。

4月27日，全國人大常委會公布2018年立法工作計劃，房地產稅法被列為預備審議項目，視情在2018年或者以后安排審議。

據國家統計局數據顯示，今年上半年，國有土地使用權出讓收入達26941億元，同比增長43%。而2017年上半年，國有土地使用權出讓收入18836億元，同比增長34%。雖然賣地收入仍在不斷上漲，但在一二線城市，土地資源開發力度過大，伴隨著去庫存的完成，新增住房資源嚴重不足。這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產稅的重要性越來越突出。業內人士分析，房地產稅之所以被提上日程，其目的并非遏制房價，而是理順財稅關系，從而最終取代土地財政。

不動產登記信息管理基礎的全國聯網，為房地產稅的開征提供了基本的技術儲備。全國住房信息聯網與國地稅合并，意味著征收房地產稅在技術上也不存在障礙。6月15日，全國省級國稅地稅合并掛牌完成，從此我國稅收邁入統一監管時期，同時也為下一步房地產稅的征收鋪平了道路。

張大偉認為，近期的房地產調控與往年相比出現了明顯質變，各種房地產調控從過去的以限為代表的短效機制向長效機制轉變，而房地產稅是長效調控機制中的一個重要環節。從

根本上講，房價長期受人口和經濟面的影響，短期受金融政策和土地供給的影響，房地產稅在其中的作用相對有限。但如果能對剛需減稅而對投機加稅，房地產稅對于市場仍會帶來實質性的影響。

此外，張大偉解釋，房地產稅是一個綜合性概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。很多人認為的房產稅其實是持有環節，而房地產稅是包括房地產交易和持有的一類稅種。這意味著房地產稅落地的速度雖然在加快，但因其復雜性等原因，立法過程應該會比較長，三年內落地的可能性不大。? 更多考試熱點，讀給你聽： ? 網易云，喜馬拉雅

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