第一篇：新形勢下大連房地產行業狀況

新形勢下大連房地產行業狀況

1、搶購潮來去匆匆，小陽春虛晃一槍，筑高回低，大勢難改

2011年1月26日，新“國八條”落地，2月間，各地方紛紛草擬細則，這一期間，熱鬧的搶購潮在各地方輪番上演，猶如一場大戲，你方唱罷他登場。

3月1日大連限購細則在萬眾矚目中誕生。相對于大連細則難產，樓市卻逆市飄紅，大連的搶購潮就此上演。參照歷史規律，以往單從抑制需求的調控政策，市場效用有限，即使金融杠桿進一步收緊、購房次數進一步限制、購房條件進一步嚴苛，如果仍在調整需求的層面，其市場反饋仍將日趨疲軟，畢竟，“堵槍眼”總不是個好辦法。但是從本次調控的聲音講，對于另一只手即保障房的運行決心卻是空前未有，如果保障房的運行能按照預期、即使是打個折扣之下，那么本次調控政策時效將會更加持久，從而形成“大禹治水”式的疏導型調整，這樣才能觸及到房市的根本，“空調”的惡帽子也有望在本次調控中摘掉。

兩拳齊發的效用需要時間，不止是“十二五”，它應該需要更長的時間，那么，現有的抑制政策就不會松動，將會成為一種常態，其實，這樣的常態早就開始了，只是保障房這只拳頭始終沒打出來。依照目前的情況看來，2011年將會是中國樓市政策調整方向的定調年，因為在這一年，終于找到了正確的方向，能否落實，要看中央與地方的博弈了，不妨設想下，未來的財政制度或其他方面，將會出現重大的變革，畢竟，標本兼治才是正道。因恐慌而形成的樓市小陽春是“偽小陽春”，形成了一個較為突兀的成交起點，隨著地方政策執行的落實，樓市將逐步進入低迷，筑壩雖高，亦將必然性回低。

2011全年供求兩不旺，成交量相對下跌，價格相對上升，大連樓市基本面不變。3.2大連土地市場

大連細則中，明確表示“商品住房用地供應量原則上不低于前2年平均實際供應量”，預示著今年的土地政策仍為寬松。同時，龐大的保障房建設費用也將依賴于土地財政。

開發企業拿地謹慎，已取得地塊均以底價成交，以往高溢價、多輪競價的局面將在本年度暫時告一段落。近期土地市場主要數據：

截止2011年2月底，大連市區總土地放量76.70萬㎡，成交量相對低迷僅成交15.35萬㎡。掛牌土地：

1月供地4宗（其中2宗工業、1宗科研）均位于高新區，僅有1宗居住用地，總用地面積1.9334萬㎡。

2月供地11宗，均為居住用地，總用地面積69.5萬㎡。市區供地6宗，總用地面積53.24萬㎡，是繼2010年11月3日后首次供地，其中4宗位于甘井子區，總量44.85萬㎡，占市區總供地量的84.24%，甘井子區仍是土地供應的主要區域。摘牌土地： 1月市區土地零成交。

2月成交7宗，其中居住用地4宗，成交居住用地14.88萬㎡。成交4宗居住用地均位于高新園區，其中中海地產旗下東豊有限公司取得2幅，共8.26萬㎡用地面積。其中大高（2010）-5號地，樓面價為3957元/㎡，與2010年11月萬達取得該區域地塊樓面價3684元/㎡相比上漲273元/㎡。預期受品牌開發商置地帶動，將進一步推動高新區地價及房價上行。

在2010年9月巨幅放量成交后，經過4個月休眠首度增量供給。

數據來源：大連市國土資源和房屋局

掛牌、摘牌土地一覽表

宗地編號 位置 細分區域 用地性質

用地面積（萬㎡）

建筑面積（萬㎡）

狀態

成交時間

成交價

競得人

（萬元）

地面價

樓面價

（元/㎡）（元/㎡）

大城（2011）-1 大城（2011）甘井子區中華路北、華北路西 甘井子區中華路D1 公建居住

16.98

68.2

掛牌

——

——

——

——

—— D1 公建公寓

5.75

34.5

掛牌

——

——

——

——

——-2 北、山東路兩側

大城（2011）-3 大城（2011）-4 大城（2011）-5 甘井子區辛寨子街道小辛寨子村 甘井子區辛寨子街道南山村 中山區疏港路南、長江路北 西崗區菜B4 住宅公建公寓

6.42

20.43

掛牌

——

——

——

——

—— E4 居住

0.87

1.57

掛牌

——

——

——

——

—— E4 居住配套

21.2544

31.87

掛牌

——

——

——

——

——

大城（2011）-6 市街西、鐵路加油站北、鐵道線南 甘井子區B2 住宅公建

1.97 5.6 掛牌 —— —— —— —— ——

大高（2011）-8 高新園區凌水灣旅順南路南側、七賢東路東側 C1 住宅公建

2.0734

9.517

掛牌

——

——

——

——

——

大高（2011）-9 高新區龍王塘街道龍王塘村 高新園區C2 居住

1.22258

5.012578

掛牌

——

——

——

——

——

大高（2011）-1 七賢嶺高能街南，敬賢街東側 C1 科研設計

大連圣昌

0.47

2.9986

摘牌

2.16 科技發展

有限公司

5410

11510.64 1804.18

九成投資大高（2011）-2 七賢嶺西賢街北側，廣賢路西側 C1 居住科研

1.9334

9.937676

摘牌

2.16

有限公司 九成方元房地產（大連）有限公司

大高（2011）-3 大高（2011）-4 高新區龍頭分園F15地塊 高新區龍頭分園E5地塊 C3 工業

3.79442

3.79442

摘牌

2.16 C3 工業

1.00745

0.906705

摘牌

大連齊維

2.16 科技發展

有限公司 大連四達高技術發展有限公

司

1980

521.82

521.82

525

521.12

579.02

25000

12930.59 2515.68 甘井子區大高（2011）-5 高新園區七賢嶺高能街北側、敬賢街東側 甘井子區大高（2011）-6 高新園區七賢嶺高能街北側、廣賢路東側 甘井子區大高（2011）-7 高新園區七賢嶺高能街東側、旅順南路北側

數據來源：大連市國土資源和房屋局、大連市土地儲備中心 C1 住宅公建

4.6943

18.0731

摘牌

2.25

香港蒲項建設（中國）投資有限公司

62500

13314.02 3458.18 C1 住宅公建

2.2922

7.977

摘牌

2.25

東豊有限公司

29000

12651.60 3635.45 C1 住宅公建

5.9641

14.91025

摘牌

2.25

東豊有限公司

59000

9892.52

3957.01 成交分析

高新區再次成為土地成交熱點區域，本期成交7宗全部位于高新區。

1月大連市區土地零成交。

2月大連土地成交居住用地4宗，成交面積14.88萬㎡。土地結構

1-2月成交7宗，其中4宗為居住用地。

1-2月成交土地均位于南部高新區，其中居住類用地成交4宗，受供地區域及供地結構影響，工業及辦公用地占比有所增加。土地規模

居住用地成交面積體量較小，最大1宗僅5.9萬㎡。

本期土地成交規模上，1-5萬㎡體量成交占比達72%。南部高新區土地1-2月掛牌成交宗數較多，但地塊用地面積均未超過10萬㎡，成交體量較小。價格分析

南部高新區單宗樓面價再創新高，成交樓面價達3957元/㎡。

2月成交的4宗居住用地均位于南部高新區，樓面均價為3448元/㎡。2010年11月萬達進駐高新區取得七賢路東側1宗土地樓面價達3683元/㎡，拉高了區域地價。此次成交4宗土地均位于七賢路附近，雖然其中1宗樓面價僅2515元/㎡，但中海地產旗下項目公司摘得用地面積最大1宗的樓面價達3957元/㎡；因此，促成本月成交樓面價達3448元/㎡。土地溢價率及流標率

1-2月無溢價地塊、無流拍地塊

政策頻出，房地產開發企業拿地謹慎，近期大連土地均為底價成交。土地市場受政策影響深化，部分房企持幣觀望。大連土地交易近期仍未見流拍現象。3.3二級市場分析 市場綜述

1月春節前傳統淡季導致成交下降，但2月春節假期結束后政策性影響促使市場出現恐慌性購房，成交量出現增長，同比增長47.98%；價格同比增幅趨緩，從1月9.4%下降為2月6.6% 1-2月僅有金色年華·公館項目開盤，萬科·魅力之城、軟景E居、香水灣等10個項目加推，呈現區域性供給放量導致成交上揚。3月份大連地方限購細則出臺，成交量下滑不可避免，受到購房條件限制影響，客群質量面臨分化。基于剛性需求支撐導致中低端產品成交增加，結構性價格下探壓力增強。市場供求分析：

供應整體平穩，增量趨緩，下行幾率較小，成交量則處于下行通道。

? 1月份供給環比下降1%，同比下降2%。成交環比下降61%，同比下降53%。

? 2月份供給環比下降12%，同比上升3%。成交環比上漲15%，同比上漲48%。? 1月是春節前市場傳統銷售淡季，成交量出現萎縮，求供比僅為0.11。

? 2月受地方性限購政策即將出臺影響，部分政策邊緣性客戶搶購促使供求比回升達到0.15。

? 隨著大連地方性調控政策出臺并實施將進一步壓制需求，促使客群量減少，同時受年度供應起始階段影響供給將會小幅增加，后市供求比將出現降低。市場產品分析：

1月——傳統淡季，剛性需求支撐市場，中小套型產品成交增量明顯。

本月市場剛性需求客戶成交量占比增加，中小套型備受關注。受公寓產品集中推盤影響，本月50-70㎡產品，單價10000-12000元/㎡的一室中小套型產品成交占比明顯增加。以金色年華·公館、因特摩爾及華億明城為代表。

2月——對于大連限購細則的預期和產品供給影響，本月二室產品重歸市場主力。

客群對限購政策持續執行預期，導致部分搶購者放棄過渡型一室產品，轉而購買二室產品。

從2月成交結構看，成交單價依然集中于10000-12000元/㎡之間，但成交面積區間較1月明顯增長，70-90㎡滿足居住功能的二室產品為當月成交主力。

第二篇：我國房地產行業的狀況

我國房地產行業的狀況

近年來，在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下，我國房地產投資持續保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟動，呈現供求兩旺的發展趨勢。

從1979年開始經濟體制改革，中國房地產才有了發展的契機，資料顯示按發展速度分，中國房地產大概可以分為三個階段：

第一階段：1979~1991，中國房地產復蘇成長，全國開始城鎮住房制度改革，國家頒布了一系列條例。

第二階段：1992~1997年，中國房地產市場初步形成進而全面發展。

第三階段：1998年至今，中國房地產市場進入了新的發展時期，在政府的鼓勵和引導下，中國房地產市場明顯轉暖，房地產業經過幾年的調整后取得了飛速的發展，成為我國發展最快的行業之一，市場規模化程度也日益增高。

可是當前面臨的問題是這幾年，我國出現了房價的全國性上漲。幅度之大，范圍之寬，在我國房地產歷史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地產業又匯集了天下的資金。所以，房產動態時刻牽動著大家的敏感神經。要弄清楚的是目前我國的房地產市場有沒有泡沫？有無泡沫可以用房價與實際購買力的背離程度來做分析。我們知道，日本曾經出現過一次嚴重的房地產泡沫。２０世紀８０年代后期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，對于資金流入房地產市場不設防甚至鼓勵，致使房地產價格暴漲。１９８５年９月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，美圓貶值，大量國際資本瘋狂進入日本的房地產業，進一步刺激了房價的上漲。到１９８９年，日本的地價市值總額已相當于美國地價總額的４倍。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅。１９９１年后，國際資本獲利后撤離，日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到１９９３年，日本房地產業全面崩潰。盡管日本經濟實力強大，也經不起這次泡沫破滅的沉重打擊，日本經濟從此一蹶不振，在此后長達１５年的時間里飽受蕭條之苦。前車之鑒,后事之師。對比我國現在的情況：我國這幾年的金融狀況與日本當時的情況很有幾分相似。中國的銀行基本上都是敞開口子發放貸款。結果是房價飛漲，購買能力不見衰弱。我國自從加入WTO后，出口貿易與外匯儲備大幅上漲。按一般經濟規律，人民幣升值勢在必行。但我國政府綜合考慮各方面的因素，不愿在外國的壓力下調整人民幣匯率（希望出其不意地實施調整）。這就導致了海外熱錢、一般投資者和機構投資者拿中國特別是北京、上海這些大都市的房地產作為投資平臺。希冀獲得價差、匯差。國際投機者的加入進一步刺激了泡沫的高漲。試想，如果人民幣匯率下降，海外投資者獲利撤離。我國房地產業和金融業將遭受多大的創傷？我們的經濟實力比不上日本，承受打擊的能力可能更弱。所以，為了穩定我國經濟，我們必須加大對房地產業的宏觀調控。

第三篇：大連培訓機構狀況

安博京翰教育

安博教育京翰一對一大連“君安”校區，位于大連市沙河口區最繁華的商業區——西安路。方圓十公里約20余萬人口的地域，聚集著大連市沙河口區、西崗區、甘井子區的中小學和高中百余所。有辦學卓有聲譽的“劉長春小學”、“周水子小學”、格致中學和79中學、遼寧師范大學附中和第八中學重點高中等。由于商業網點的集中，高檔住宅小區集中，中小學校集中的三大優勢，為我們的辦學提供了豐富的資源。

辦學一年多來，由于安博教育京翰一對一的品牌教育和優厚待遇，市內各中小學優秀教師為我們的教育事業帶來了無限生機，他們積累的教學經驗和良好的職業道德，保證了我們的教學質量，豐富了品牌教育的內涵，贏得了“一對一個性化輔導”的市場地位。

安博教育京翰一對一大連安達校區是繼大連君安校區之后成立的分校區。位于大連市中山區繁華的商業區——三八廣場安達大廈A座13樓。方圓十公里約20余萬人口的地域，聚集著大連市中山區，沙河口區、西崗區、甘井子區的中小學和高中百余所。有辦學卓有聲譽的中山區實驗小學，中心小學，桃源小學，三十九中，九中，嘉匯中學，二十四中學等多所重點學校。由于交通便利，中小學校集中的優勢，為我們校區的辦學提供了豐富的資源。

大連捷登教育

捷登教育創建于1996年，是國內首家專職家庭教育機構，擁有跨東北三省一線城市的14所分校，凝聚了數百名具有多年個性化教學經驗的名師兵團，沉淀了豐富的中高考應試教學經驗。經過多年的風雨錘煉，捷登教育擁有一套獨創的系統教學體系，整合最權威的教育資源，量身打造個性教案，全方位滿足不同學子的個性需求！

捷登創建以來始終致力于個性化的一對一專職教育，旨在通過獨創的VIP家庭教育理念和教學方法，引導學生的興趣愛好和個性學習思維，從而彌補傳統大班授課忽略學生個體差異的不足，每年都有無數學子從中受益、成功圓夢！隨著捷登教育的不斷發展，現已成為全國最具規模的權威品牌家庭教育機構，正蓄勢待發向更高的戰略目標邁進！

選擇捷登教育，意味著您的孩子得到了國內首屈一指的權威教育梯隊強有力的學業規劃和教育支持！在捷登，為學生提供學習保障的不僅僅是面前的專職名師，更多的是系統專業的教育資源！企業文化： 我們的價值觀

通過堅守負責、贏取信任所換來的持續成長。

持續成長是激勵和衡量我們成功的基本準則，幫助我們理解今日耕耘能否成就未來的收獲。我們對待持續成長不懈追求，激發創新，重視結果，這種追求促使我們在完成任務的同時又做到了與眾不同。

· 責任和信任奠定了穩定成長的基礎。

我們的責任感使我們做任何事都要對自身及企業負責，我們秉著言行一致及攜手共贏的承諾來贏得他人對我們作為個人和企業的雙重信心,建立信任。我們的原則

務實、協作、創新、超越 經營理念

引領個性化家庭教育前沿，開創專業家庭教育顧問式學校。

大連兩所分校：天星羅斯福和友好分校

大連龍文分校

大連龍文教育隸屬于北京龍文教育集團，成立于2010年三月，目前已擁有中山、西安路、五一廣場、老虎灘、開發區、金州、綠波帝歐、大紡、寺兒溝、等九個分校。

校區總面積近4000平方米，環境優雅、布局合理，有1對1VIP教室260多間，公位560個，大小會議室12間，能同時容納1000名學生1對1授課，400名學生自習答疑。

學校現有在職一線特級教師21名、中高級教師268名，師資力量非常雄厚；這些教師多年擔任初、高中畢業年級教育教學工作，教學經驗非常豐富；部分教師還長期擔任教研組組長，年年參與中高考閱卷工作，深諳中高考命題方向，能夠在最短的時間內引領學生掌握中高考考點，快速提升學生整體學習水平，使學生在中高考中獲得優異成績。

大連龍文教育秉承以“誠信辦學”為宗旨，“名師輔導”為核心，“個性化教學”為特色，把教育做為一項良心工程，深得廣大學子的愛戴和家長的贊譽。

網絡評價：第一是師資差，因為龍文的老師待遇很低，（比如初三學生一節課兩個小時是400塊，老師只能拿到100），所以龍文很難招到好老師，導致龍文的很多所謂名師都是剛畢業的大學生，甚至還有沒有畢業的大學生、大專生，很多人沒有教師資格證。第二管理差，因為龍文在大連是加盟性質，并非公司直營，統一管理。

希格瑪：

希格瑪教育(大連沙河口希格瑪科技文化培訓學校)集團創立于2003年，是集教學開發、科技文化培訓、素質拓展于一體，以培養高素質人才為目標的綜合性教育機構。

希格瑪教育集團完備的軟硬件環境、精誠合作、不懈努力的團隊精神；前瞻的項目規劃；領先的營銷理念，這一切為希格瑪發展教育事業奠定了堅實的基礎?！岸Y之用，和為貴”是希格瑪教育創立的準則；“求實、求和、求發展、超越自我，突破自我”，是希格瑪所傳遞的精神。經過多年努力，8年中希格瑪已從一個地區品牌發展成為優秀的國際教育品牌。希格瑪品牌

希格瑪教育獨立擁有“希格瑪”中小學個性化教育、“空中課堂”網絡互動教育平臺、“瘋豆網”網絡學習答疑平臺，“瘋狂學吧”少兒素質教育等品牌，“突破中學”“希格瑪少年英才特訓營”“希格瑪小學士學前教育”“普利英語PolyEnglish”“普利作文PolyWriting”“普利奧數PolyMath”等自有知識產權。中小學教育 希格瑪中小學教育是專業從事中小學文化素質教育培訓的機構，下設“希格瑪少兒培訓中心”、“希格瑪中學培訓中心”、“希格瑪個性化教育中心”、“希格瑪教育研究院”，受教育對象定位于3—18歲青少年兒童。希格瑪教育通過引進國內外先進的教育理念和教學模式，秉承嚴謹治學的態度和多年教育經驗，匯聚資深教育專家隊伍，配套完善的管理和服務，竭力使每一位接受培訓的青少年得到成績、能力和素質的全面提升，為他們的美好未來打下堅實的基礎。

自03年成立以來，希格瑪中小學教育憑借著一流的師資隊伍、專業的服務團隊、先進的教育輔導系統、獨特高效的教育方法和完善的管理模式，已向廣大中小學生、家長和用戶成功提供了完善的教育服務，并先后幫助逾10萬名中小學生實現了素質和成績的突破，得到了家長的一致好評，希格瑪教育已經成為了廣大家長和學生課外輔導學習的首選。希格瑪愿景

全面實現希格瑪個性化教育模式在全國內的推廣，實現希格瑪教育的全國化、網絡化，讓希格瑪發展成為全國課外教育輔導的引領者。希格瑪師資

主要的一線教師均特聘各地區重點中小學專職教師、特高級教師，這些老師教學經驗豐富、深諳中高考門道，能夠在最短的時間內引領學生掌握考試的知識重點，快速提升學生整體學習水平，使同學在中高考中獲得最好的成績。

新東方優能中學

新東方優能中學是新東方教育科技集團旗下的知名中學教育品牌，專注于包括初高中預科在內的中學教育，旨在為小學五年級到高中三年級的學生提供一流的全科學習培訓。優能中學教育已經成為中學教育市場的旗艦品牌，為廣大學員提供量身定做的個性化課程，豐富高校的精品班等眾多選擇，全面引燃優能學習熱潮。出于對新東方的信賴和熱愛，相當多的中學生都希望能夠在新東方得到更全面的培訓服務，而這些年來新東方也在中學全科教學研發和實踐上取得了重大突破。

2008年3月18日，北京新東方英語學校召開新聞發布會，宣布其傾力打造的新東方第一所中學全科“優能”培訓中心掛牌成立。這也標志著新東方教育科技集團下屬的全國30余家新東方學校將正式啟動中學全科培訓計劃，全面開設以高考特訓與中考特訓為核心，包括英語、語文、數學、文科綜合、理科綜合等科目的中學全科課程。

思瑞門認為，優能全科培訓之于應試教育，其作用就在解構：對傳統教育體制中僵化呆板的部分進行拆解，以靈活和個性化的學習方式加入重組，構建更有樂趣的學習方式，讓學生充分享受自由和創造。所以在本方案中，“優能”更致力于強化多元的視角與價值觀，以設計關注全科培訓中的每一個單科和每一個學習個體，制造不僅屬于優能，更屬于接受優能教育的每一個人的全優品質。大連科苑培訓學校

科苑學校創辦于2000年5月5日，擁有10年辦學經驗，是本土化民辦教育機構的龍頭，一直致力于“做感動大連人的教育”，2007年榮獲“學生家長最信賴滿意學?！?，2009年榮獲《大連晚報社》評選的“最受市民歡迎的民辦學?！薄Ｔ诒臼袚碛袠O高的知名度、美譽度和影響力?！皩W而不厭，誨人不倦，打造百年教育”是每個科苑人的價值遠景。

科苑學校目前在沙河口區、中山區、西崗區、甘井子區均設有教學區，固定辦公和教學場地達3000平方米，租用教學場地2800平方米。辦公環境溫馨，教室均為空調教室且寬敞明亮。

10積淀雄厚師資，擁有150多名具有豐富教學經驗的專職教師，每周進行豐富多彩的教研活動，并聘請100多名深受學生喜愛的兼職教師。專職教師均為師范本科，80%均為本科以上學歷，其中40%為碩士以上學歷。兼職教師均為頂級名師及教研員、命題組長。50名管理團隊擁有極強的凝聚力和戰斗力。

文化課是我校的基礎，設有VIP班、名師班、精品班，10年來在本市擁有很高的知名度和美譽度；1對1個性化教學是我校主打項目，因其提高學生成績效率高，深受家長和學生支持和信賴；8人小班是我校新推出的項目，具有良好的發展前景；旭日作文和金牌華數是有趣味性、科學性和實用性的特長課。每年累積培訓學生近10000人次。

大連志成學校

大連志成文化培訓學校是經大連市教育局批準創辦的文化培訓學校，設有五處分校。辦學15年來，始終以重點中小學教師為骨干，面向全市小學、初中、高中招生，歡迎廣大同學參加。志成學校不但注重學習方法，而且講究學習效率，同時培養學生自信、自強、自治的學習品質和更強的應試能力。

新學期開始，大連志成培訓學校在保持重點中小學骨干教師授課、分層次教學、班型小、班主任負責制、何時何因皆可當即退學返款五大特色基礎上，根據學生成績、學習進度、學生意愿及任課教師建議。分家教班（根據學生需要個別輔導）、基礎班（以掌握基礎知識為主）、提高班（更強調靈活應用）、志成100班（重點培養尖子生）四種班型，以便達到更好的教學效果。

師資來源：名師導學： 志成學校優厚的工資待遇，科學的教學計劃，良好的工作氣氛，吸引了大批重點中小學骨干教師（初中來自9中、39中、嘉匯、瑞格、34中、37中、西崗、格致、遼附、世紀、79中、21中、海附、工附、80中、育文等中學；小學來自實驗、桃園、解放等小學），往年命題教師、考研員也前來任教；每節高達300元的講課費，招攬了幾乎所有重點高中（24中、育明、8中、大一中、23中、遼師附中、20高）考研組長；同時歡迎家長、同學推薦知名教師，一經聘用獎勵100~500元學費。

上課地點：興工街、三八廣場、中山廣場、青泥洼橋、桃源橋、北京街、太原街、車家村、遼師、凌水鎮、黑石礁、金三角、甘井子、金州。

第四篇：新形勢下房地產廣告如何創新

新形勢下房地產廣告如何創新

結合上述的當前房地產廣告所面臨的各種挑戰，房地產在當前形勢下應該從以下幾個方面去突破創新，有效的房地產廣告策劃可以帶來新的廣告生命，文化注入可以讓房地產廣告更加進入受眾心理，優秀的媒介組合和創新可以在經濟寒冬下節約廣告費用，加強監督可以更加有效的規范房地產廣告市場使其長遠的健康的發展下去。

（一）進行有效的廣告策劃

1、準確的市場定位

在如今的房地產市場上，為什么有產品銷售不加，有的卻消失良好呢？究其原因，不外是開放商混淆了營銷、推銷和促銷的關系，對產品前期定位不準確的原因。要有準確的定位效果，首先是要搞好市場調研，然后對產品進行準確定位。

2、房地產廣告策劃的差異化策略

無論是企業營銷的產品、服務，還是廣告策劃中的創意、推廣，他們都需要個性化的創新，這是產品同質化趨勢下的必然選擇。房地產廣告的差異化策略主要有兩個方面，一是指房地產產品推廣過程中通過注重產品性能，產品特色及風格的差異化，二是指廣告表現的差異化。

（二）為房地產廣告注入文化內涵，規范廣告語言

1、為房地產廣告注入文化內涵

隨著房地產市場房展的愈加成熟，房地產營銷已經從地段競爭、規劃競爭、概念競爭過度到文化競爭階段。從買房子到賣一種生活方式，一種文化氛圍，這已經稱為房地產營銷的一種趨勢。

2、規范廣告語言

廣告的傳播范圍十分廣泛，影響也很大，如果在一則房地產廣告文案中出現了錯字，紋理不同的此舉，那么就會影響廣告中品牌或企業的形象。

當前市場上的房地產廣告在創作語言上大多數都是不切實際的復制，抄襲，甚至玩起了文字有戲，存在大量的造詞、錯字、濫用術語或形容詞，無休止的套用句式的現象，是房地產廣告成文一種文化烏托邦。地產文化在無所不能的修辭策略和夸張華美的語言下，公信力大打折扣。鑒于此，應對項目進行深入理解，尋找有力的支持點。描述行文字應該簡短、明確、易讀易懂，同時要客觀、真實、科學，避免浮躁心態，防止對概念和賣點的過度炒作，提高語言公信力。

（三）挖掘新傳播手段，整合多種傳播媒介

許多開發商都認為自己投放的廣告費用的一般都浪費了，但是卻不知道欄肺在了哪里？其實浪費在卻飯調查研究，缺乏科學策劃；浪費在對各項媒體的唱出和短處缺乏了解；浪費在不懂得最佳組合。當前經濟危機的沖擊，使得開發商更加尋思如何減少浪費。媒體投放座位信息到達消費者的最后一個環節，她的選擇與組合，直接關系到廣告效果及廣告費用的有效利用。

1、挖掘新的傳播手段，敢于使用創新媒體

所謂的創新廣告媒體，就是在不增加廣告時長的前提下，對廣告表現形式進行創新，從而實現單位時間內媒體傳播效益的增值，帶來媒體廣告經營的突破。例如我們經常收到一些樓盤的開盤優惠信息，砸開乘坐公交車時會聽到一些特殊的報站語：某某戰到了，某某樓盤提醒您，下車注意安全等。目前房地產界已經開始啟用的新媒體—利用網絡郵件直銷進行產品品牌的推廣，也正是在挖掘新傳播手段的一種大膽嘗試，并且取得了明顯的成績。對于創新的媒介載體，能夠有效的吸引手中的注意力，并且具有很高的認知度，房地產廣告應該努力挖掘這些廣告頭發的空白點，尋找廣告投放的空白點，尋找更新、更有效、成本更低的傳播手段。

2、整合多種傳播形式

傳播形式是多樣的，除了挖掘和發現新媒體的傳播手段外，還要注重增強輔助媒體的轉播力，病將多種方式有效整合，立體發放。

地產企業開始通過各種形式的企業廣告，如新聞公關、企業辦刊、參加社會公益活動等宣傳企業理念，增加與消費者的的溝通。如萬科的《萬客會》，綠地集團的《綠地會》等等。

營銷策劃部張凱

2014年3月24日

第五篇：新形勢下房地產營銷策略

新形勢下房地產營銷策略探析 摘要 房地產市場經歷十年高速發展，而今面臨滯銷和降價，這預示著房地產市場的發展進入拐點，由高速發展轉向健康有序的發展，在產業洗牌過程當中，明確房地產市場制度背景和政策動向、清醒地了解市場目前的情況和大形勢、把握新的營銷時代的營銷模式都對房地產企業平穩度過市場拐點和占領先機至關重要。

一、房地產市場制度背景1500

從1997年我國取消住房分配制度到2014年的這16年時間，房地產從初生發展為中國的支柱產業，2003年國務院18號文件將房地產定為支柱產業。在房地產的發展歷程中，制度背景和中央政府的適時宏觀調控對房地產市場的快速發展具有重大的影響，因此要明確當下房地產形勢并制定相應營銷計劃，必須從房地產行業的制度背景出發。

土地制度

從土地產權制度來看，我國實行二元土地所有制，農村和城市郊區的土地除由法律規定外歸集體所有，城市土地歸國家所有。這樣的土地產權國有制度實際上賦予了地方政府對土地的實際控制權和管理權。從土地征用的制度來看，地方政府是土地征用、土地儲備和土地出讓的唯一合法主體，是區域內土地一級市場的唯一供給著。從土地出讓制度來看，現行法律制度規定，經營性土地的出讓必須通過公開招標、拍賣或掛牌等方式?！罢信膾臁蓖恋爻鲎尫绞經Q定了價高者得的土地出讓現狀。從土地收益分配制度來看，目前中國土地收益分配機制是中央政府除提取10%的教育資金、水利建設基金外不參與土地出讓收益分配，土地收益由地方政府一次性收取。

財政稅收制度

分稅制改革將各種收入劃分為中央財政固定收入、地方財政固定收入、中央和地方財政共享收入；并實施稅收返還制度。分稅制改革導致財權上移，事權下移，表現為中央政府在財稅分配中提高比重，地方政府公共服務壓力增大，財政支出增多。這就為地方政府出讓土地增加財政收入維持公共服務提供了契機，也成為地價攀升，房價上漲的推動力；同時單一的以財政收入和經濟發展考核評價地方政府的機制也從另外一個角度推動土地財政，依靠出讓土地增加財政收入，推動經濟發展做出政績，以便順暢地方官員的升遷道路，這樣的政績考核制度也是房價攀升的隱形原因。

房地產市場的宏觀調控政策

從1997年我國取消住房分配制度到2014年的這16年時間，房地產從初生發展為中國的支柱產業，發展速度是毋庸置疑的，但是發展的質量質疑聲頗多，在各個階段都呈現出發展不健康的信號，相應的，中央政府都對這些比健康信號進行了調控，可以說房地產市場的發展與國家對其調控是息息相關的。中國從2003年開始對房地產行業先后進行了32次調控，但是房價越調越漲，十年間上海房價漲幅達到500%，北京365%，廣州261%，深圳233%。[1]中央政府對房地產市場的調控注重抑制需求而忽略增加供給，不能有效的觸及購房者中的“房姐”、“房哥”和房地產商中的地王；同時調控以行政限制手段為主，沒有建立市場自發調整機制；并且調控政策的出臺利益牽絆過多，無公眾參與，也沒有詳細可實施的執行細則，很難落實。因此，即使調控幾乎連年不斷，力度也不斷加大，并沒有實際上改變房地產行業的亂象。

二、房地產市場拐點來臨1500

供求趨于平衡

經過長達10多年的供不應求后，房地產市場正逐步走向供求平衡。根據國務院發展研究中心數據，截至2010年中國存量住房為179億平方米，戶均1.02套，所以中國的房地產已經度過了絕對供給不足的年代。房地產價格的暴漲與大量的房屋囤積和圈地行為有關，房地產商的炒作、著重抑制需求的調控并不能真正限制炒房者，也不能滿足非炒房者的剛性需求。一方面是大量的房子被空置坐等房價上漲，另一方面“提高首付比率”、“提高貸款利率”、“限購”、“限貸”、“二手房交易全額或差額征稅”等調控措施也提高了真正房子需求者的購房成本。

限購和反腐遏制了投資和投機需求，這成為當下房地產需求不足的原因之一，但這一趨勢短期內無法改變；即便是接下來的政策調整，由于現房的大量建成以及適婚人口的減少，也無法改變當前的供需現狀。這是一個將海量坐等漲價的空置住房筆回樓市的機會，有可能促進房地產市場的健康化。因此，房地產的拐點并不意味著房地產行業掉頭向下，更有可能意味著房地產市場將走向成熟。房地產市場趨于成熟

從供不應求到供求基本平衡，房地產市場將逐漸成熟，也意味著房地產行業將面臨洗牌。房地產市場不同程度的降價和滯銷便是表現之一，著名經濟評論員馬光遠發表言論“房地產市場快速上漲的日子已經結束”。就二手房成交量來說，北京2014年前五個月的月平均成交量是5550套，這個數字低于房地產市場非常困難的2008年的月平均成交量，并且遠低于北京業內的二手房成交量標桿10000套。綜合來看，就北京前五個月的成交量相比去年，一手房暴跌42%，二手房暴跌57%。[4]就成交價格來講，從北京市相關統計來看，一手房成交價格基本停滯，也有明顯降價的，但只是個別項目；二手房成交價格在下降，下降幅度在5%到6%之間。

房地產市場面臨洗牌的第二個表現便是實力不濟或競爭能力單一的房地產企業正在陸續退場，這一點在過去已經出現端倪。2013年年底北京市住建委注銷了345家房地產開發商資質證書，宣告他們退出房地產市場。2012年也有近700家房地產開發商企業被注銷。有地就能賺錢的房地產粗放發展歷程已經結束了。如果說過去停擺的知識名不見經傳的小房企的話，從綠城集團賣股份求生存

時間和光耀危機開始，房地產將進入深度整合期。當然，這并不意味著房地產行業會崩潰，反而是走向健康有序的開始。

即使很多房地產企業債臺高筑，運作資金不足，但是由于房地產市場并不乏消費者，因此，就目前房地產市場來看，只要房價調整到位，就會刺激剛性需求的增長，部分出現問題的房企并不會對房地產市場有實質性的傷害。破產或倒閉的房企將會被渴望擴張的房企兼并或收購，最終實際損失有限。

經過這次行業洗牌，能夠存留下來的房地產企業面對的行業形勢也會有很大的變化，供需平衡意味著消費者更具有主動權，房價趨于穩健后，囤地也將得不償失。能夠從戰略上把握日后的形勢，在土地、財務、周轉率、產品定位和服務上，轉變策略，加強競爭力的企業才能夠在下一個房地產健康發展的10年中走在前面。

三、新形勢下房地產市場營銷策略3000

精準產品定位

美國營銷學學者麥卡錫教授提出了著名的“4P”營銷組合策略?！?P”市場營銷組合中的四大基本要素，即產品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）、和促銷（Promotion）。他認為一次成功和完整的市場營銷，意味著以適當的產品、適當的價格、適當的渠道和適當的促銷手段，將企業的產品和服務投放到特定市場的行為。后來，飛利浦·科特勒在此基礎上，圍繞如何滿足市場需求的核心思想，又補充了市場調研（Probe）、市場細分（Partition）、目標市場選擇（Priority）和市場定位（Position），從而豐富和完善了市場營銷“滿足顧客需要”的基本功能。[5] 這些營銷策略同樣也說明了在房地產營銷中精準定位產品的重要性。

在房地產市場面臨洗牌的大形勢下，房企更要要根據本身所在的城市和自身實力，在市場調研之后，根據所在環境的市場細分，分流消費者需求，正確解讀本地塊獨特的物理屬性以獲得市場認可，根據自己各方面掌握的資源確定可以把握的目標群體，能夠增強企業的競爭力，以在日后的發展中搶占先機。例如西南地區二三線城市，新修商品房的主力消費群體是鄉鎮客戶，他們主要的經濟來源是外出務工的80、90年輕人，他們長期在一線城市打工，習慣了城市的生活方式，由于所在城市房價高，故返鄉置業成為首選，戶均人口和消費力促使他們對戶型的需求基本鎖定在小三居。所以當地的中小房企就可以以這樣的目標群體確定戶型和配套設施，同時，多樣化戶型配比，根據這些80、90的年輕人的剛需首次置業、改善型置業、自住兼投資性置業的需求制定戶型配比方案，以最大程度滿足目標群體需求。這樣的消費群體決定了房子戶型的構造、配套設施的品質和營銷渠道是中小房企的實力和資源可以達到的。

確保產品質量

產品質量是企業的生命線，從長期來看，市場營銷活動的成功都是建立在過硬的產品質量上。在房地產行業面臨洗牌、走向成熟之際，產品的品質和與目標顧客群體的契合度便更為重要。房子作為一個長期的消費品，產品質量不僅包括房子本身的質量，也包括后期的物業管理。

首先，就房子本身而言，在確定明確的目標群體的基礎之上，強化企業內部管理，降低各個環節成本，才有可能個客戶更大的讓利空間，也為營銷策略的應用掃清障礙。[6]在保證質量的情況下嚴格控制成本是任何企業的基本方法和手

段，而在房地產市場形勢如此嚴峻的情況之下，對目標群體需求的契合度更高，同樣的價位，更精細、便捷、性價比更高的產品才能在目前滯銷大潮中控制住降價幅度。在這樣的大形勢下，房企的品牌效應可以有效地減少營銷推廣成本，為產品本身的成本騰出空間，質量更優，品牌效應更大，這是一個相輔相成的過程。

其次，就物業管理而言，在房地產行業逐步發展成熟走向健康的同時，自媒體時代也已經到來，口碑和關系營銷是強大而又獨立的，消費者相信伙伴而不是權威，而社區本身就是由伙伴而組成，社區的服務主要還是由物業公司承擔，因此，良好的物業服務本身就是社區的免費營銷，前提是社區交流平臺的建立和運營，這對于當下的技術水平也非難事。現在已經有成熟的社區以物業公司為中心，把提供增值服務為運營手段，進行全方位的業主服務，如訂票、保潔、代收快遞。甚至有房企的物業公司通過移動互聯網的手機APP應用和微信等工具建立起以物業管理方為中心的掌上社區，建立社區化運營體系，在實現第二次創收的同時拉近鄰里關系，提升物業管理方和社區的美譽度。這在口碑和評價的獨立發聲者年代，媒體平臺通暢到酒香不怕巷子深的年代，成熟社區的建立本身就是房企的名片和廣告，可以為房企的營銷提供很高的起點，同時，這也是房地產市場走向健康有序發展和社區發展的方向。

新媒體營銷

隨著新媒體的強勢崛起，微信、微博、APP等移動互聯網逐漸滲透大眾生活，即時信息、電子郵件、BBS、SMN、網絡視頻、論壇、在線廣播、手機等方便在網絡環境下實現雙向溝通的新媒體，還有以博客、播客、微博為代表的自媒體形式的新媒體，改變了傳統企業的營銷模式，對企業的整合營銷傳播產生了極大的影響。

這也為房地產企業運用“4R”營銷理論提高顧客忠誠度和粘合度提供了肥沃的土壤?！?R”理論基本上以關系營銷為核心設立，它闡述了4個全新的營銷組合要素：關聯（Relation）、反應(Reaction)、關系(Relationship)和回報(Reciprocation)?！?R”理論強調企業和顧客在市場變化中建立長期互動的關系，以贏得長久和穩定的市場。而新媒體時代的來臨便為快速的建立有效的客戶關系、管理客戶關系、捕捉客戶需求和作出調整提供了關系迅速建立的技術基礎和顧客群體比較易于接受的方式。因此，靈活高效的使用新媒體也是房企能否安然度過這次房地產行業洗牌和在下一個房地產10年中走在前面的必要技能。例如SOHO中國在這方面就做的比較好，SOHO中國的自媒體不僅包括其官方賬號，潘石屹和張欣的個人微博，甚至細分出潘石屹語錄、SOHO中國高管的微信朋友圈等等，這些有影響的自媒體都在潛移默化地為SOHO中國的品牌營銷添彩。房地產作為非標準化產品，消費者需要實際看房才能達成最終購買意向，在此之前如何吸引意向客戶到訪已成為各大房企施展渾身解數的必要動作，由此衍生出精準營銷，即通過精準的定位目標顧客群體和建立精準營銷的網絡平臺、借助同質性的媒體平臺、在目標顧客群體網絡生活圈或實際生活圈中散布互動多媒體微樓書的二維碼，通過掃一掃實現實時與開發商微博互動、體驗身臨其境的720度看房功能，有意向的顧客只需要在客戶端中搜索項目名稱并下載便可以體驗產品的方方面面。

在房地產市場發展進入拐點走向健康有序之際，新媒體的出現也為房地產行業提供了新的營銷模式，這也是日后房地產行業有序發展的一部分，對房企團隊的營銷提供了方向，掌握新媒體時代的營銷模式也是新時期對房企營銷團隊的基

本要求。這些新的營銷模式包括：粉絲營銷、精準營銷、體驗營銷、點評營銷和電商營銷。

粉絲營銷

粉絲營銷是對應的概念，從企業角度就是品牌，從消費者的角度就是粉絲，粉絲就是特別去關注某個品牌然后去擴散分享它的內容的消費者，企業也能操縱管理，叫做客戶關系管理。在這個粉絲和品牌零距離的時代，在社交網站中，一個品牌只要有1000個腦殘粉，這個品牌推什么，腦殘粉多半都會買然后推薦給別人。萬科、龍湖、綠城和碧桂園都是粉絲經營的典范，這樣的大品牌營銷趨勢，對房企品牌營銷提出新要求。

精準營銷

大數據時代的信息如此龐雜，如果消費者想買一個300萬的大平層，網上有一大堆的信息，我要怎么選擇？這是消費者苦惱的地方，從開發商的角度來講就是，營銷要精準到只要有消費者找300萬的大平臺就應該找到我這家企業，只有達到這樣的營銷效率，才能在日后成熟的市場和新媒體營銷中脫穎而出。例如易居中國以云呼叫為核心的精準數據庫營銷是這方面的實踐，售樓員通過微信賣房子也是非常典型的精準營銷。在銷售人員個人微信頭像ID朋友圈定位清晰、容易讓人記住并轉發的前提下，在初次認識顧客以后，通訊錄能同步微信建立第二次聯系，在有一定信任度的情況下偶爾溝通點贊在對方空閑時做一下銷售工作，同時將客戶聯系內容導入excel再導入到銷售客戶關系管理系統，那么微信就直接變成線上的客戶銷售平臺，這就是精準客戶營銷的趨勢。

體驗營銷

《體驗經濟》書中寫到：在體驗經濟時代，每個人都是演員。從印象系列實景山水演出到又見五臺山的室內穿越演出，再到八小時超長、舞臺與觀眾的穿越話劇，體驗經濟時代，品牌不斷被超越，以這樣的形式營銷地區和產品也是大勢所趨。體驗不只是現場營造，也是終端體驗，如何讓消費者在互聯網觸點上喜歡地產的客戶體驗很重要，交互設計互動傳播是營銷體驗的關鍵。點評營銷

現在的消費者對品牌的信息，不相信權威，至相信伙伴不會去看官方的賣點，但是回去看商品的點評，當然，消費者很難判斷哪些是水軍，哪些是真實的，哪些是獨立第三方測評的。房地產行業可以借鑒餐飲行業的試吃、酒店行業的試睡模式，建立有了體驗去評價的信息互動平臺，形成最接地氣的引導和建議。自媒體營銷復合點評營銷的趨勢啟示房地產營銷部門重視自媒體第三方評價，這不是傳統可以靠車馬費擺平的龐大獨立發聲者，是從業內逐步影響消費者的意見領袖，這一點少數領跑的房企已經開始實踐。

電商營銷

在很多人質疑房地產能不能做電商的時候，以易居中國為代表的電商企業已經大踏步走在前列，易居電商銷售額每年的增幅是非?？捎^的，易居購房網走的就是以大眾點評、美團為代表的網站的模式，不同于淘寶和京東等傳統電商。除了跟易居電商合作的模式，萬達和綠城都在建立自己的電商平臺，今年這個趨勢將更加明顯。

在房地產行業進入深度整合的時期，掌握政策動向，把握大形勢、升級新媒體營銷技能、完善資金鏈的運營等等，這都是對新時期房企的挑戰，能否戰勝這些挑戰并且預測下一個時期的利益點并及時建立優勢對日后的競爭尤為重要。從這個角度講，穩健的資金運營和產品品質是入后競爭的基礎，在產品營銷上，在分秒必爭得快社會，營銷人員必須以敏銳的觸覺感知市場，熟練房地產互聯網房產應用平臺和工具；同時運用新媒體分銷系統實現銷售管理的自動化和精細化；最終充分發展有銷售渠道的高端圈層，并借助圈層人脈關系和朋友圈等口碑傳播力量，實現項目快速分銷。

參考文獻

[1]蔡書凱.地方政府在房地產市場中的角色緊張及優化策略

[2]盤點十年房價：上海瘋漲500%，深圳漲幅233%[EB/OL]

[3]房地產拐點來臨：成熟與洗牌 進入新競爭時代

[4]馬光遠：房地產市場快速上漲的日子已經結束

[5]楊莉 新形勢下我國房地產營銷應把握的幾個關鍵點

[6]藍進.劉筱.體驗營銷與打造房地產品牌[J].西華大學學報.2005.(12).13;192-193

[7]鄒浩敏.自媒體時代下的房地產營銷新思維