第一篇：房地產基本知識培訓資料（范文）

房地產基礎知識

一、房地產基礎概念

1、房地產的概念

房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附著物、房地產物權。

2、房地產的特征 1）房地產的自然特征

a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業的差異性。2）房地產的經濟特征

a)生產周期性；b)資金密集性；c)相互影響性；d)受政策限制性；e)房地產的增值性

3、房地產的類型 1）按用途劃分：

a)居住房地產；b)商業房地產；c)旅游房地產；d)工業房地產；e)農業房地產 2）房地產住宅的層數劃分的規定：

a)低層：1-3層； b)多層：4-6層；c)小高層：7-11層； d)中高層：12-16層； e)16層以上為高層住宅

4、房地產市場

房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：

一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；

二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；

三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；

5、房地產產權

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。

6、房屋建筑結構分類標準

1）按以其承重結構所用的材料來劃分：

a)鋼結構： 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。b)鋼筋混凝土結構： 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。

c)磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑。d)磚木結構：承重的主要結構是用磚、木材建造的。2）按承重結構來劃分：

a）鋼筋混凝土框架結構：是由鋼筋混凝土柱、縱梁、橫梁組成的框架來支承屋頂與樓板荷載的結構。

b)剪力墻：剪力墻結構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類載荷引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構簡稱剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。

c)混合結構：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構成的房屋，墻壁是承重構件，故不可隨意拆移，否則會有垮下來的危險。

二、土地基礎概念

1、土地使用權

土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用。

2、取得土地使用權的途徑

1）行政劃撥方式；2）國家出讓方式；3）房地產轉讓方式；4）土地、房地產租賃方式 國有土地使用權公開出讓三種方式：

1）招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。(要求投標人或者競買人不少于三人)2）拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。(要求投標人或者競買人不少于三人)3）掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

劃撥土地和出讓土地的區別：1.國有劃撥土地是指國家無償或成本價向用地單位供應的土地、主要是公益事業，學校，醫院，軍事用地。國家機關辦公用地，公路。國家重點建設工程，國有企業等。一般不可抵押。不能轉讓。出租。2.通過出讓取得國有土地使用權的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經營性用地，房地產。住宅。商業。工業等。可以依法出讓、出租、享受收益、可以抵押貸款等。

土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

3、土地常用計量單位換算：

1平方千米(km2)= 100公頃； 1平方千米(km2)=100萬m2；

1公頃＝10000平方米； 1公頃=15畝； 1畝=666.666...m2;

4、土地使用年限

土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用 2 的年限。

※

居住用地70年； ※

工業用地50年；

※

教育、科技、文化、衛生、體育用地50年； ※

商業、旅游、娛樂用地40年； ※

綜合及其他用地50年；

三、專業名詞及基礎知識

1、五證兩書 五證：《國有土地使用證》

《建設用地規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》

《建設工程施工許可證》

《商品房預售許可證》

兩書：《住宅質量保證書》 《住宅使用說明書》； 可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

2、所有權證：指由縣級以上房產管理部門向房屋所有人核發的對房屋擁有合法所有權利的證書。

共有權證：指由縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發，每個共有權人各持一份的權利證書。是《房屋所有權證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。

他項權證：指在他項權利登記后，由房管部門核發、由抵押權人持有的權利證書。

3、容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

備注：建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的占用面積，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。

4、面積

總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積； 建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積； 總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和； 建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。基底面積：基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：

室內使用面積：按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積； 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積； 房屋預測面積：預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。

房屋實測面積：實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。

公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。

5、房地產面積的測算方法

A、計算全部建筑面積有哪些？

1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑 面積；在 4 建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。

13）屬永久性建筑柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。B、計算一半的建筑面積有哪些？

1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。C、不計算建筑面積的有那些? 1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）檢修、消防等室外爬梯。

3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

6）建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。D、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

E、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

6、綠化率：建設用地范圍內所有綠化面積之和與建設用地面積之比率。綠地率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。（主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。但需要明確的是并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。）

綠化覆蓋率：指綠化植物的垂直投影面積占總用地面積的比值。綠化覆蓋率（%）=總綠地面積/總用地面積×100%。

備注：在通常的情況下，許多開發商都是在售樓書上印制出“綠化率”一詞，其實這是不準確、不規范的用詞，國家有關園林綠化用語根本就沒有這個用語，準確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種說法。

7、道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

8、誠意金：指商品房在未取得預售證之前，開發商收取客戶的可退回的款項（一般可以獲得開發商的折扣承諾）。

定金：定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。違約金：違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

9、商品房：是指由房地產開發企業開發建設并出售、出租的房屋。

經濟適用住房：是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

廉租房：是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。

存量房：是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。

10、期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。毛坯房是指沒有裝修，只留有線路與排水位的房屋。入伙是指業主領取鑰匙，接房入住。

11、一級開發：是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。（生地是指不具備城市基礎設施的土地。毛地是指城市基礎設施不完善、地上有房屋拆遷的土地。熟地是指具備完善的城市基礎設施、土地平整能直接進行建設的土地。）二級開發：房地產開發企業在獲得土地后，從事經營性開發的活動。及場地平整；

12、三通一平：是指水通、電通、路通

七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整； 紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；

13、板樓：是對建筑結構的構筑物的稱呼，和塔樓相對應。板樓一般建筑層數不高。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連 6 在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。優勢：南北通透，便于采光通風 ；戶型方正，平面布局合理；管理成本低；使用率高。劣勢：建筑密度低，房價較高；戶內房間格局不宜改變。

塔樓：是對不同建筑結構的構筑物的稱呼，是指外觀像塔的樓型，平面的長度和寬度大致相同，一般塔樓是指高層建筑，同層住戶在6戶以上。（又稱點式樓，又稱桶子樓。一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽。）優勢：建筑密度較高，房價較低；空間結構靈活，易于改造；結構強度高，抗震性好。劣勢：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風方面比較差；面積使用率低；居住品質相對較差，很容易出現沒有自然采光的暗廚、暗衛等。

14、層高：是指住宅高度以“層“為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（層高=凈高+樓板厚度）

凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。常用參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

15、復式：復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部隔出夾層，安排臥室或書房等。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

躍層：指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接。

錯層：指一套住宅內的各種功能用房在不同的平面上，用一定的高低落差進行空間隔斷，7 層次分明，立體性強，但未分成兩層，適合大面積住宅。

標準層：是指平面布置相同的住宅樓層。

陽臺：是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

平臺：是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。

地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

16、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。

玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地“，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割。

17、商品房預售的基本條件：

※土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證；

※取得建設用地規劃許可證；

※投入工程總建設資金達到20%以上（不含土地出讓金）；

※施工進度已明確，交房日期已明確；

※竣工驗收前；

18、相關稅費

1）契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。

征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；

（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。

2）維修基金：又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項賬戶，并授權業主委員會（或其他主管部門）統一管理和使用的基金。

19、貸款

個人住房商業貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。抵押貸款是商業性貸款中的一種貸款方式。

公積金：全稱“住房公積金”，指城鎮住房制度改革中，國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企事業單位及其在職職工按國家規定繳存的，專項用于住房消費的資金（144㎡以下普通住房）。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當提高繳存比例。

等額本金：是指一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

等額本息：是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

20、物業管理

物業管理：指由專業公司或機構，接受業主（或使用人）的委托，對物業實話專業化管理，并向業主（或使用人）提供高效、周到服務的行為。業主大會：指由物業管理區域內全體業主組成的，對本區域內物業管理具有決定權的組織形式。業主代表大會：由物業管理區域內業主代表組成的對本區域內物業管理具有決定權的組織。

業主委員會：由物業管理區域內業主代表組成，代表全體業主對物業實施自治管理的組織，由業主代表大會或業主代表選舉產生。

21、項目開發及有關單位說明

發展商：指負責開發建設房地產項目并籌資建設的房地產公司； 投資商：實際相該項目投入資金的單位； 承建商:負責房地產項目建設施工的單位；

監理單位：整個項目建設過程中負責監督其質量的單位；

代理商：指負責項目具體宣傳推廣及策劃銷售的房地產中介機構；

四、影響房價的因素

1、成本因素：土地價格、建安成本、利潤、管理費用等；

2、經濟因素：國民生產總值、CPI指數、經濟走勢等；

3、政治因素：房地產政策、法律法規等；

4、社會因素：開發商實力、地段、交通、周邊環境、配套設施、綠化、升值、政府規劃、潛力、客戶定位、產品設計、物業管理、市場供求、品牌、銷售技巧等；（非住宅還包括定位、客戶群、人流量等）；

5、其他因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結構等。

第二篇：房地產基本知識

第一部分

房地產基本知識

一．建筑的分類：

（一）按主要承重結構材料分：

1． 磚木結構

2． 磚混結構

3． 鋼筋混凝土結構——框架剪力墻結構 4． 鋼結構 5． 鋼結構

6． 其他：生土結構建筑、塑料結構建筑、充氣塑料建筑等

（二）按層數分：

低層：

1－3層；

多層：

4－7層； 小高層 ：11層；

高層 ： 11－30層。

二．基本概念：

1． 住宅：供家庭居住使用的建筑

2． 套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型 3． 居住空間：指臥室、起居室（廳）的使用空間 4． 臥室：供居住者睡眠、休息的空間 5． 起居室（廳）：供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間 6． 廚房：供居住者進行炊事活動的空間

7． 衛生間：供居住者進行便溺、洗浴等活動用的空間 8． 陽臺：供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間 9． 過道：住宅套內使用的水平交通空間

10.壁柜：住宅套內與墻壁結合而成的落地貯藏空間 11.吊柜：住宅套內上部的貯藏空間

12.走廊：住宅套外使用的水平交通空間

13.地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者

14.半地下室：房間地面低于室外地平面高度超過該房間凈高的1／3且不超過1／2者 15.平臺：供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分 16.使用面積：房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構和保溫層的面積 17.標準層：平面布置相同的住宅樓層

18.層高：由本層樓地面至上層樓板上表面的距離 19.凈高：由本層樓地面至上層樓板板底的距離 20.開間：平行于建筑物寬度方向的尺寸為開間 21.進深：垂直于建筑物寬度方向的尺寸為進深

22.磚混結構：由磚和砂漿砌筑而成的，墻承重的結構 23.框架結構：由梁、板、柱作為承重體系的結構

24.框架剪力墻結構：由梁、板、柱承受荷載，由墻承受剪力的結構 25.得房率：套內面積／建筑面積

26.建筑面積=套內建筑面積（含陽臺）+公用分攤面積 27.容積率：建筑總面積／土地總面積

28.建筑密度：建設用地和基地面積的比率 29.平均層數：住宅總面積／住宅基底總面積

30.居住區總建筑面積：包括居住建筑面積、公共建筑面積 31.棟間距：兩棟樓之間的距離，以日照間距為依據來確定

32.日照間距：建筑物自身高度與北鄰建筑物之間的距離之比

33.錯層：指一套住宅內的各種功能用房間在不同的平面上，用30－60cm的高差進行空間隔斷

34.復式：即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分為兩層。35.躍層：指一套房屋內空間跨躍兩層及以上的住宅

36.房地產：是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，由于其位置固定，不可移動，因而又稱不動產。簡單來看，房地產有三種存在形式：（1）單純的土地，如一塊無建筑物的城市空地；

（2）單純的建筑物，如在特定的情況下把地上的建筑物單獨看待時；

（3）土地和建筑物結合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作為一個整體來考慮，這也就是說，土地和建筑物既有各自獨立的物質內容，又是一個密不可分的整體，不論土地和建筑物是以獨立的形式存在或是以結合的形式存在，都屬于房 地產，是房地產的一個部分。

土地的一級市場，即政府以所有者的身份向土地經營單位有償有限期地出讓土地使用權并收取土地轉讓金。

二級市場：土地使用者或土地經營單位，有償地將土地使用權橫向轉讓的方式也包括土地使用權出租。

劃撥：縣級以上人民政府依法批準，在土地使用交納補償安置等費用后或者將土地使用權交付，無償交付土地使用者使用的行為。

征用：A、具有強制性被征用土地，單位個人必須服從。

B、只有國家才是征用土地的主體，任何單位個人不得向農村征

用土地。

C、土地征用是土地所有權的轉移，也就是集體所有土地變

更為國家所有土地。

D、征用時必須妥善安置被征用土地老百姓的生活。

出租：A、土地租賃關系雙方當事人的使用土地權發生，但不發生物

權的使用的轉移，這是與土地使用權轉讓的主要區別

B、必須有法律依據，必須是法律合法的地塊

C、土地租賃合同是有償合同

D、土地租賃合同中承租人法律地位具有特殊性，當出租人的土地使用權發生轉移，新的土地使用權也必須新生承租人的合法權益。

生地：待開發的國有土地，離城鎮較遠，無市政基礎設施，未開發利用的土地。毛地：已有地上建筑物及附屬設施的建筑物，將被改建的土地。熟地：已完成市政基礎設施建設的土地。

七通一平：通上水、下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。

三通一平：水通、電通、路通，場地平整。

一書兩證：任何單位和個人在城市規范中必需要

選址用建議書、建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證。

37.土地使用權：是指使用國有土地所享有的權利

38.國有土地使用證：是指合法使用土地的證明材料，它主要載明所有者的名稱、性質、使用年限及四至和面積

39.房產證：是指房屋竣工驗收后，在開發計劃、土地證，規劃許可證，施工許可證、竣工報告，竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積，間數，幢數，層數及鄰里姓名及交納契稅情況

40.房地產市場分為：土地市場、二手房市場、商品房市場

41.配套：為方便生活所提供的各種設施，如供水、供電、供暖氣、供煤氣、通訊入網、有線電視入網，交通車站及學校、幼托、醫院、郵電等 42.地皮：是指不含規劃、建筑內容的土地

43.樓花：是指土地附著政府批準的有效規劃內容，主要是指附著法定許可的建筑面積 44.五證：國有土地使用證；建設用地規劃許可證；建設工程規劃許可證；建設工程施工許可證；商品房預售許可證

45.兩書：房屋使用說明書；房屋質量保證書

46.安居房：是國家為推動住房制度改革，在全國統一實施的國家安居工程，面向廣大中低收入家庭而修建的非盈利性且具有一定規模的住房。建設資金由國家安排專項貸款和地方自籌相結合。

47.解困房：是指各級地方政府專為解決當地城鎮居民住房特困房、困難房、擁擠戶和三十歲以上大齡青年居住難的問題而修建的住房。

48.經濟適用房：是指國家，當地政府和房地產開發企業為解決本地中低收入家庭住房緊張問題而修建的普通住宅，在同一地段同一質量的情況下，其造價成本要比普通商品房低一些。

49.房改房：是指機關、團體、企業和事業單位按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》要求嚴格執行房改價格標準，把已經分配和將要分配的住房出售或出租給本單位的職工居住，有的只擁有42.5%的部分產權，有的正在按規定補足全部款額，向全部產權過渡。

50.商品房：是指房地產開發企業按市場經濟規律，經當地政府相關部門批準，面向境內外客戶，以盈利為目的興建的商用房或高中檔別墅或普通住宅。51.征用土地批準權限的規定：

a)征用耕地1000畝以上，其它土地2000畝以上的，由國務院批準；

b)征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下的，由省級人民政府批準； c)征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下的，由縣級人民政府批準 52.土地使用權的出讓最高年限：

居住用地70年；工業用地50年；

教育、科技、文化衛生、體育用地50年； 商業、旅游、娛樂用地40年； 綜合或其他用地50年

53.我國房地產開發程序分八個階段：

a)項目建議書階段 b)可行性研究階段 c)設計階段

d)開工準備階段 e)施工階段

f)竣工驗收階段 g)租售階段 h)使用階段

54.房地產轉讓:指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為

55.房地產抵押：指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為 56.房屋租賃：指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。57.房地產產權：房地產所有權包含房屋的所有權和所占有土地的使用權

58.物業管理：是指物業管理企業受業主委托，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務，使物業發揮最大的經濟價值和使用價值 59.如何評價房型的優劣？1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、活動區與休息區明確分開，休息區相對集中，動靜分明。盡量減少在活動區開門 相互聯系方便

客廳朝南或朝景觀的方向

客廳平面應避免有銳角式的，要方正的

在廳內墻上忌諱多處開門影響廳的使用，門與門相對開會沖風水 廳、臥室均有良好的朝向，采光通風，沒有暗房 居室、主臥室遠離電梯間與樓梯

廚房間外最好配陽臺，既通風又好充足廚房間的不足 食寢分離，居寢分離

11、入門處最好有玄關

12、餐廳與起居室相互貫通，形成自然通風

13、衛生間不易離主臥太遠

61、新建住宅交付使用應達到怎樣要求？

A、生活用水應納入城市自來水管網，使用地下水必須經城市公用事業管理部門審核批準。B、用電應納入城市供電網絡，不得使用臨時電和不規范電。C、污水的排放應納入永久性城市排放系統，不能客觀條件限制一時無法納入的須擬定經市主管部門審批同意的實施方案，并經環保水利部門同意的方可在規定期限內采取臨時排放設施。

D、道路與外界交通干道之間必須有直達的道路相連

E、應按規劃要求配公交站

F、小區須按照規劃要求配教育，醫療保健，商業網點，環衛，郵電，社區服務和行政管理等公共設施。

G、周邊應做到場地清潔，道路平整，并與施工工地有明顯的隔離設施，不影響居民出入并保持環境整潔。

62、產權證的概念：是指房屋所有權人向政府房地產管理部門領取房屋所有權證明，分兩種：房屋所有權證，房屋共有權證。

形式：樓花：期房可能是一塊空地，但有預售批文。樓寓：封頂以后，基本上是現房 期房——遠期房：空地、正負零（可以做地面以上的建筑）；近期房：封頂 群房指與高層建筑緊密連接組成一個整體的多層、低層建筑物，群房高度不得超過24米，超過則算高層建筑。

60、轉換層：指在群房頂，高度在2.2米，是居于主樓，供上下水道使用。61、為什么規定棟距？要讓每戶人家都有一個采光的確定時間。

三．基礎問答

1．墻面上為什么會出現“爆裂”、“起鼓”現象？

石灰分為正火石灰、欠火石灰、過火石灰

① 使用正火石灰的抹面工程質量最好，若含有過火石灰則在抹面后會進一步熟化，則漿體膨脹而引起墻面“爆裂”“起鼓”。② 墻體濕潤不夠，石灰漿體收縮太大，出現裂縫。③ 原材料質量不好，石灰多，砂子少。

2.混凝土強度：混凝土是經過對抗壓強度、抗拉強度的測試而通過驗收的。混凝土具有很 好的抗滲性、抗凍性和耐侵蝕性，所以一般在房屋中，廚房、衛生間均采用現澆砼做樓地面。

3、屋頂的橫向裂縫問題：

若樓面結構層為預制板，且裂縫是沿板長方向的通長縫，則是由于預制板的不均勻沉降造成的，一般不影響房屋的使用年限。若樓地面為現澆砼地面，則會影響建筑物使用壽命及質量。

4、陶瓷面磚：

① 外墻磚：常見規格200×100MM及150×75MM，優點：強度高、耐磨抗凍、防水、易清洗，保護墻體。

② 內墻磚：規格：108×108MM、152×152MM，200×200MM，200×300MM，300×300MM。特點：表面平整、防水、抗腐蝕、熱穩定性能好、易清洗、美觀。

③ 地磚：規格：150×150MM，100×200MM，200×300MM，300×300MM，300×400MM。特點：質堅、耐磨、抗折強度高。

5．房地產轉讓合同有什么要求？

合同中必須載明土地使用權的取得方式，當事人姓名（法人名稱）、地址、房地產的坐落、面積、四至界限，房屋的結構、設施的狀況，房屋或土地的用途，房地產的價金及價金支付方式，履約期限及交付方式，違約責任，糾紛解決途徑及當事人認為必須注明的其它事項等。

6． 房地產的特性：位置的固定性或不可預算性；經濟壽命的可延續性；適應性；不一致性；需要管理；能從周圍社區環境改善中獲得收益。

7． 房地產市場的特性：是房地產權益的交易市場；是地區性市場；需要專業人員提供服務；易于出現市場的不均衡和壟斷。

8． 房地產業務的特性：固定性；單一性；投資大、周期長；保值性增值性；耐久性；綜合性

9． 房地產投資的優點：能夠得到稅收方面的好處；易于獲得金融機構的支持；能抵消通貨膨脹的影響；提高投資者的資信等級

10． 房地產市場的需求影響因素：收入的變化；其它商品價格的變化；對未來的預期；政府政策的變化

11． 房地產銷售過程中的三個階段：一是為使潛在的租客或購買者了解房屋、物業等狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段；三是雙方協商一致后的簽約階段

12． 建筑面積的計算范圍：

① 單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內如果帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。高低聯跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線

② 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算

③ 建筑物內的技術層、層高超過2.2m的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。技術層層高雖不超過2.2m，但從中分離出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積

四．戶型圖識圖（配例圖）

1．門

2．窗

3．樓梯

4．讀圖順序

五．工程圖識圖

1、平面圖

2、剖面圖

3、讀圖順序

4、尺寸標注

第三篇：房地產培訓資料

房地產基礎知識

第一部分 房地產業概述

一、房地產業的基本概念及特性

1、房地產基本概念

1）、“房地產”顧名思義是房產和地產的總稱，在法律上一般叫不動產。它主要是相對于動產而言，其要求特點就是不能移動位置，具有長時期的穩定性，正因此房地產經常作為公司或個人投資保值或升值取利的主要方式。

在我國房地產的所有及買賣行為主要指房產產權的移動及土地使用權的轉讓，土地產權是我國所有，至高無上不可以買賣的。

2）、“房地產業”，房地產業屬于第三產業的范疇，是指從事房地產經營、開發、銷售、租賃等活動而取得經濟效益的行業，在高速發展的國家中房地產業總是扮演著國民經濟中極其重要的角色，在現代的社會中任何企業與個人的發展都離不開房地產，企業需要辦公場所、生產場所、經營場所，職工需要安排住所，同時企業的發展需要更換公司工作環境擴大規模、改變形象，個人的發展也需要更換居住生活環境來提高自我價值和生活品質，所以房地產業從它誕生那天起，就決定了它的地位。

2、房地產的特性（1）不可移動性（2）獨一無二性（3）壽命長久性（4）數量有限性（5）用途多樣性（6）相互影響性（7）易受限制性（8）價值高大性（9）難以變化性（10）保值增值性

二、房地產業的分類

房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。房地產經紀業是房地產服務業的一種。

房地產經紀業是指進行房地產投資開發、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、代理的經營活動。主要是接受開發商的委托銷售其開發的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業務。

房地產中介服務是房地產經營活動中一個重要的組成部分。2001年8月15日建設部頒發的第97號令《中介服務管理規定》對房地產中介服務機構的管理、中介服務人員資格管理、中介業務活動管理等的要求等內容做出了明確的規定，房地產行政主管部門是房地產中介服務的行業主管部門。

1、中介服務人員的資格管理

①房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。凡從事房地產經濟活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。

經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。

2、中介服務機構的管理

設立房地產中介服務機構的條件：

①有自己的名稱、組織機構： ②有固定的服務場所； ③有規定數量的財產和經費。

④有規定數量的專業人員。從事房地產咨詢業的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50％以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經濟業務的，須有規定數量的房地產經紀人。

⑤法律、法規規定的其他條件。

設立房地產中介服務機構的資金和人員條件，應當經房地產行政主管部門審察批準后，向當地工商行政管理部門申請設立登記。在領取營業執照后一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案。

三、房地產代理

房地產代理是指房地產經紀人在受托權限內，以委托人名義與第三者進行交易，并由委托人直接承擔相關法律責任的經濟行為。

商品房銷售代理是目前房地產代理活動的主要形式，一般由房地產經紀機構接受房地產開發商委托，負肅商品房的市場推廣和具體的銷售工作。

目前，在我國房地產市場上，最為普遍、從業機構和人數最多的業務形式是房地產二級市場的商品房銷(預)售代理業務及房地產三級市場的存量房租售居間業務這兩種形式。其中，從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業務是房地產經濟行業中最主要的類型。

四、房地產經紀人員技術能力與職責

凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。取得房地產經紀人執業資格是進入房地產經紀活動關鍵崗位和發起設立房地產經紀機構的必備條件：取得房地產經紀入協理從業資格，是從事房地產經紀活動的基本條件。l、房地產經紀人員職業技術能力 ① 具有一定的房地產經濟理論和相關經濟理論水平，并具有豐富的房地產專業知識；

② 能夠熟練掌握和運用與房地產經濟業務相關法律、法規和行業管理的各項規定；

③ 熟悉房地產市場的流通環節，具有熟練的實務操作的技術和技能； ④ 具有豐富的房地產經紀實踐經驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創新和開拓能力，能創立和提高企業的品牌； ⑤有—定的外語水平。

房地產經紀人協理的職業技術能力：

①了解房地產的法律、法規及有關行業管理的規定；

②具有一定的房地產專業知識；

③掌握一定的房地產流通的程序和實務操作技術及技能。

2、房地產經紀人員的權利 房地產經紀人享有以下權利：

①依法發起設立房地產經紀機構；

②加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位；

③指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務；

④經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件；

⑤要求委托人提供與交易有關的資料；

⑥有權拒絕執行委托人發出的違法指令；

⑦執行房地產經紀業務并獲得合理的傭金。房地產經紀人協理享有以下權利： ①有權加入房地產經濟機構；

②協助房地產經紀人處理經濟有關事務并獲得合理的報酬；

3、房地產經紀人、房地產經紀人協理應當履行的義務 ①遵守法律、法規及有關行業管理的規定和職業道德規范； ②不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產經濟機構執行業務； ③接受職業繼續教育，不斷提高業務水平；

④向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業務； ⑤為委托人保守商業秘密。

五、房地產市場的涵義

房地產市場的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產市場，是指專門用來進行房地產買賣、租賃、抵押等交易活動的經營場所，主要指房地產交易所。

廣義的房地產市場，是指整個社會房地產交易關系的總和，而一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、媒介體、價格、資金運行機制等因素構成的綜合系統。

六、房地產市場的特點

1、市場信息不充分。價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反映物業價值。

2、市場區域性強，因其不動固定，無法流通，具有明顯區域性。

3、市場對商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產工期長，投資大。

4、市場壟斷與競爭并存，土地地產國家壟斷。

5、市場調節機制與計劃調節機制共同作用。

七、房地產市場的分類

房地產市場分為地產市場和房產市場兩大類

◆ 地產市場按流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權出讓市場（一級市場）和土地使用權轉讓市場（二級市場）。

◆ 房產市場按流通形式劃分房產市場可分為買賣市場，房屋租賃市場、房屋調換市場三種。

第二部分 房地產建筑基礎知識

一、建筑物的分類

1、按建筑物的使用性質分類

建筑物按使用性質（即用途），通常分為生產性建筑，即工業建筑、農業建筑：非生產性建筑，即民用建筑。民用建筑根據建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。（1）居住建筑

居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。（2）公共建筑

公共建筑是供人們進行各項社會活動的建筑物，公共建筑按使用特點，可以分為以下一些建筑類型；

生活服務性建筑：食堂、菜場、浴室、理發店等； 文教建筑：學校、圖書館、學生實驗室等； 托幼建筑：托兒所、幼兒園等； 科研建筑：研究所、科學實驗樓等；

醫療建筑：醫院門診所、療養院、急救中心等；

商業建筑：商店、商場、貿易市場、飯店、餐廳以及相關設施； 體育建筑：體育場(館)、游泳池(館)等服務于體育運動的房屋建筑； 文娛建筑：劇院、會堂、博物館、文化館、展覽館等；

交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運站、郵政大樓、電報、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；

其他建筑：如園林建筑、紀念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設施。

2、按建筑物的結構類型和材料分類

建筑物按結構類型和所用的建筑材料可分為磚木結構建筑、磚混結構建筑、鋼筋混凝土結構建筑、鋼結構建筑。

一般說來，低層建筑采用磚木結構的較多，多層建筑采用磚混結構的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結構，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結構。

3、按建筑物的層數分類

低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學校、小型的辦公樓以及輕工業廠房等。

多層建筑：一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。高層建筑：一般指七層以上的房屋。一般地，12層以下又稱小高層住宅。對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為4類：

1.低高層建筑：層數為9～16層，建筑總高度25～50m；

2.中高層建筑：層數為17～25層，建筑總高度50～75m；

3.高高層建筑：層數為26～40層，建筑總高度75～100m； 4.超高層建筑：層數在40層以上，建筑總高度在100m以上。

二、房屋建筑的構造

—幢建筑物，一般是由基礎、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂、門窗、陽臺和雨蓬等幾大部分構成，它們在不同的部位，發揮著各自的作用。

1、基礎：是位于建筑物最下部的承受構件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩定安全的結構體系，一般均設在地面以下。

2、墻：墻是建筑物的承受構件和圍護構件，與外界直接接觸的建筑圍護結構部分統稱為外墻。

3、樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。

4、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。

5、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護構件和承受構件。

平屋頂（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式三類 作用：防水、結構、保溫、隔熱、建筑藝術要求。屋頂分類：

① 屋頂是由層面、屋頂承重結構、隔熱層、頂棚組成。四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂 ② 屋頂：剛性〈可承重〉

柔性〈不可承重〉 ③ 屋頂防漏：三氈四油 ④ 屋頂隔熱：水泥蛭石

⑤ 交通、環境、地理位置與小區的重要性。

⑥ 總體的建筑風格的表現形式〈以具體實例為標準〉 ⑦門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風，同時也起分隔和圍護的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。

⑧陽臺：樓層建筑中，人們與外界空間聯系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。

⑨隔斷：區別使用功能，使之互不干擾，是建筑設計中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區別。

二、房地產基礎知識名詞解釋

1、用地性質：指規劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠化用地。

2、用地面積：指規劃地塊規定的面積范圍。

3、占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱建筑占地。小區占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。

4、建筑總面積：一般指某小區或某組團所有建筑物（包括公共設施建筑）的面積之和。

5、建筑密度：規劃地塊內各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。

6、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。

7、紅線：由政府有關部門規定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準意見及日期、簽字、蓋章后生效。

8、建筑紅線后退距離：指建筑相對于規劃內道路紅線后退的距離，通常以下限控制。

9、容積率：指規劃地塊內各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成的土地浪費；容積率上限防止過度開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。

10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。

11、綠化率：規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地）

12、配套：使功能達到完善的措施；建筑中有社會公共設施配套，小區生活環境配套；住宅內部有生活設施配套等，其程序由于標準不同而不同。

13、生地：

只是一塊土地，未達到可蓋房的要求（水、電、煤都沒有）。

14、熟地：

達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求。

15、何為“三通一平”

“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。

16、何為“七通一平”

達到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。

17、土地使用權的最高出讓年限？ 1.居住用地70年； 2.工業用地50年；

3.教育、科技、文化衛生、體育用地50年； 4.商業、旅游、娛樂用地40年；

5、.綜合或其它用地50年。

18、.房屋的保修內容與保修期限？

答：1.屋面防水為5年； 2.土建為1年，具體包括：

a.墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂； b.墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損； c.墻面、廚房和衛生間地面、地下室管道滲漏； d.門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞； 3.衛生潔具為1年；

4.電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關為2年； 5.管道堵塞為2個月；

6.供冷、供熱系統和設備為2個供冷期及2個供暖期。

19、樓花：即未完成的商品房，也叫期房。

20、居住人口密度：居住人口密度＝居住總人口/總用地面積（600～800人/公頃）

21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面積/住宅建筑面積，一般為16%～20% 配套商業面積比例：配套商業面積/住宅建筑面積（規定為5%

22、何為磚混結構建筑？

答：磚混結構建筑的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物所替代。

23、何為鋼筋混凝土結構建筑？ 答：鋼筋混凝土的承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其它砌體做成。它的特點是結構的適應性強，抗震性能好，耐用年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結構。鋼筋混凝土結構房屋的結構主要有：框架結構、框架剪力墻結構、剪力墻結構、筒體結構、框架筒體結構和筒中筒等。

24、預售房屋需要那些基本條件？

答：1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 2.持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

4.開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

25、土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

26、土地使用權劃撥：是指有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。

三、建筑識圖

一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通幾空調施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。

1、總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環境關系的平面圖，一般在圖上標出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數和它們的相對位置關系，標出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。

2、建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。

建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等)的布置和組合關系。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙。

建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據。

建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。

3、結構施工圖：主要表明建筑結構專業的設計內容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業對結構的要求。

在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。

4、效果圖：有小區總體效果圖和裝修效果圖，是由專業人員設計的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進行美化的方法。

五、房屋面積的規定和測算

1、各種面積概念

（1）住宅結構面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內墻、柱等結構所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結構面積。

（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結構占用面積，以及戶內走道、樓梯、玄關等面積后，所剩實際生活使用的面積。

（4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。

(5)房屋的產權面積：系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

(6)房屋的共有建筑面積：系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些。

（8)套內建筑面積：由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成；

(9)套內房屋使用面積：為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。(10)套內墻體面積：是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。

2、有關房屋面積的規定和測算

（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計算。

（2）穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳不分層高均按一層面積計算，回廊部分按其投影計算面積。

（3）房屋內的技術層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20米的，按其上口外墻外圍水平面積計算。

（4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計算。凸陽臺按其投影面積的一半計算。（5）共有公共面積的分攤計算： 每戶應攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積

3、商品房分攤的公用建筑面積包括兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房的建筑面積

（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半

六、商品房銷售常用名詞

1、住宅：供人們生活居住的建筑。

2、通風：保持室內空氣流通，更換新鮮空氣。

3、朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。

4、隔音：建筑圍護結構（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數表示。

5、噪聲級：不同使用功能的房間，要求達到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50DB以下）

6、隔熱：建筑圍護結構(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數表示。

7、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛生間的構成類型簡化的名稱，如二室——廳一衛、三室二廳二衛等。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優劣是購房者主要關心的因素。

8、什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？

(1)住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數協調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。

（3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高：層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

9、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產生安全影響的墻體，對房屋會直接產生安全影響的墻體。

10、非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用，但有可能對局部構件有支持、荷重作用的墻休。

11、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。

12、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時的日照。

日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（國家標準為1.2倍）

13、物業管理：為居民提供生活、文化、安全、衛生、設施維修等服務的管理機構，其業務范圍隨社會進步、生產力發展而不斷增加。

14、什么是復式住宅？

復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復式為3.3米，而一般躍層為5.6米)，復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。

雖然復式住宅在設計施工和使用上有面寬大、進深小、部分戶型朝向不佳、自然通風采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點，但這種精巧實用的住宅類型，由于經濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然會成為住宅市場上的熱銷產品。

15、什么是公有住宅？

公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅。它在指由國家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。

16、什么是躍層式住宅？

躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。

17、什么是花園洋房？

狹義的“花園洋房”：就是Garden Villa（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調戶戶有花園，包括市場中的洋式聯排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。

廣義的花園洋房：廣義的花園洋房已不再是別墅，在某種意義上稱之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切些，目前市場中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國房地產市場的情況來看，廣義的花園洋房可定義為：6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風格明顯，強調景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內的情況。

18、居住小區：具備相應規模的生活、文化、商業、衛生、教育、娛樂等設施為居住建筑群服務的有組織規劃的區域。

19、組團：由數幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數個組團形成居住小區。

20、社區服務半徑：此環境泛指生活、文化、教育、商業、衛生保健、綠化、交通、環衛等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。

21、社區服務半徑：各類日常生活設施服務的范圍，以服務中心為圓點，以米為單位計范圍大小。

22、節能環保型建筑：采用現代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調省電等—系列措施而設計成的未來居住建筑。

23、建筑風格：指建筑造型所采用的美學文脈。當前盛行的歐陸風格是對歐美傳統建筑藝術的借鑒。

24、車位：自行車、私家車泊位，分收費和免費兩種，—般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區必須有足夠車位。車不能停在道路上。

25、“五證俱全”是指哪五證？ ①建筑施工許可證 ②房屋預售許可證 ③建筑用地規劃許可證 ④國有土地使用證 ⑤建設工程規劃許可證

26、何為是房屋的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權 房屋的所有權：是指對房屋全面支配的權利。《中華人民共和國民法通則》規定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。

房屋的占有權：通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內的占有、使用權讓渡給承租人來行使。

房屋的使用權：是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。

房屋的收益權：是指房主收取房屋財產所產生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。

房屋的處分權：是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，債權人可以處分房屋并優先受償。

27、何為內銷房、外銷房、平價房

內銷房、外銷房的根本區別在于土地的特質。

(1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來計算樓面價的，針對的客源

是外籍人士、港澳臺或本地人，土地是有年限的。

(2)內銷房的土地是沒有所限的（可認為不保險），針對的客源是本地人或外地人

從98年開始內銷房也實行土地批租，一般來講批租的年限為70年，內銷房 的類型有外資內銷、內資內銷、高標準內銷（僑匯房）。

(3)平價房，土地便宜，價格便宜，政府用來解決特困戶，五年不準上市交易。

第三部分 房地產價格基礎知識

一、房地產價格構成

房地產價格主要由以下十個方面組成： l、土地取得費用

有四種情況：一是征用農地取得土地的征地費；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補償安置費；三是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉讓取得土地的購買價款。

2、前期工程費

前期工程費主要包括以下幾個方面：

三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進行的如建筑地塊上的土地平整，以達到通電、通路等投入的資金。地質勘察費：是指委托專業人員對建筑施工的地塊進行地質勘察的費用。規劃設計費：是指委托設計單位對房屋建沒進行規劃設計而支付的費用。

3、房屋建筑安裝工程費

是指建造房屋所需的工程費用，是施工企業建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業利潤和稅金等；

4、基礎設施建設費

包括建造小區內道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環境等基礎設施的建

5、公共配套設施建設費

6、經營管理費

指房屋由生產過程轉入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發經營單位的管理人員所

7、銷售費用

是指在銷售房屋的過程中發生的營銷策劃費、廣告宣傳費、中介代理費等。

1、利息

是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產評估費、抵押登記費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。

2、稅費

稅費是應向國家繳納的費用的，反映了單位或個人對國家的貢獻，稅費包括營業稅、城市維護建設教育費附加、土地使用稅、房產稅、增值稅、所得稅等。

3、利潤

利潤是房地產開發經營單位應得到的收益，是在經營活動中實現的剩余產品價值的貨幣表現，是企業擴大再生產的資金來源。

二、影響房地產價格的因素

房地產的價格是由眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，主要有以下九大類：

1、供求狀況：房地產的供給和需求是形成房地產價格的兩個最終因素。房地產的供給一定，其需求增加，則房地產的價格上升；房地產需求一定，而其供給增加，則房地產價格下跌。

2、理化因素：是指那些對房地產價格有影響的反映房地產自身狀況的各種因素，如地理位置、地質條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風、溫度，降水，天然周期性災害等。

3、環境因素；是指房地產周圍的環境狀況對房地產價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質量、視覺、衛生狀況等方面。

4、行政因素：是指影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、房地產價格政策、稅收政策、交通管制等。

5、經濟因素：指影響房地產價格的各種經濟因素，如城市的經濟發展狀況、居民收入、投資水平、儲蓄、消費水平、物價水平、金融狀況等。

6、人口因素：房地產的需求主體是人，人口數量、人的素質、家庭人口規模、人口分布等，都會對房地產價格有很大的影響。

7、社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。

8、心理因素：心理因素對房地產價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態、欣賞趣味、時尚風氣、講究風水、價值觀等。

9、國際因素：主要指國際經濟狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產價格的影響。

第四部分 房地產稅收知識

中國現行房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關的稅有固定資產投資方向調節稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、外國投資企業和外國企業所得稅、印花稅。

一、房產稅

房產稅是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。

1、納稅人：凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人。產權屬于全民所有的，以經營管理的單位和個人為納稅人；產權出典的，以承典人的納稅人。

2、課稅對象的征稅范圍：房產稅的課稅對象是房產。房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。

3、客稅依據：對于非出租的房產，以房產原值一次減除10~30%后的余值為計稅依據計算繳納。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。

4、稅率：房產稅采用比例稅率。按房產余值計征的，稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。

5、納稅地點和納稅期限；房產稅在房產所在地繳納。房產稅按年計征，分期繳納。

二、城鎮土地使用稅

城鎮土地使用稅是以城鎮土地為客稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。

三、耕地占用稅 耕地占用稅是以城鎮土地為課稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。

四、土地增值稅

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

五、契稅

契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移時，按當事人雙方訂立契約等時對產權人征收的一種稅。

1、納稅人：在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為納稅人。

轉移土地房屋權屬是指下列行為：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換； 下列行為視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅；

以土地、房屋權屬作價投資、入股；以土地、房屋權屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

2、客稅對象：契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。

3、稅率：契稅的稅率為3~5%，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%，但購置普通住宅減辦收取。

4、計稅依據：契稅的計稅依據是土地、房屋產權轉移時雙方當事人簽定的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現值價格作為計稅依據。但是，為了保護房屋產權交易雙方的合法權益，體現公平交易，避免發生隱價、滿價等逃稅行為，征稅機關認為必要時，也可以直接委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據。

六、相關稅收

1、營業稅、城市維護建社稅和教育費附加

營業稅：是對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人開征的一種稅。銷售不動產的營業稅稅率為5%。

城市建設維護稅：是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。

教育費附加：是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。

企業所得稅：是對企業在一定期間內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。

印花稅：是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產權憑證。

第四篇：窗簾布藝培訓資料(窗簾基本知識)

窗簾布藝培訓資料

一、窗簾的組成

1、窗簾由簾體、輔料、配件三大部分組成。

a、簾體包括窗幔、窗身、窗紗組成。窗幔是裝飾窗窗不可或缺的組成，一般用與窗身同一 面料制作。款式上有平鋪、打折、水波、綜合等式樣。

b、輔料有窗櫻、帳圈、飾帶、花邊、窗襟襯布等組成。

c、配件有側鉤、綁帶、窗鉤、窗帶、配重物等。

2、窗簾的布料

從面料成分方面目前窗簾市場主要以化纖，絲綿，棉麻，雪尼爾，及真絲，混紡等成分為主。化纖面料的垂感最好，價格實惠，適合機洗。雪尼爾的面料手感，垂感都很好。但是夏季在挑選時一般不被看好。主要感覺熱。不可以機洗。棉麻，真絲的窗簾布，綠色環保，價格偏高。適當可考慮用在家中的關鍵區域，如客廳，主臥。不可機洗。絲綿及混紡面料，由于其布料的薄厚程度，及工藝處理，在目前市場比較受歡迎，特點為顏色豐富，圖案多樣。容易洗滌（一般情況下可以水洗，機洗要看具體面料）以上均為窗簾布方面。

下面說說紗，一般情況下，總有人問“為什么如此薄，輕的紗居然比厚的，垂的布價格要貴的多？”。首先，不同的東西不具有可比性。同樣的紗，印花與繡花的價格可能相差幾十甚至幾百。主要是其胚紗的不同。一般的印花紗，手感普遍比較硬，胚紗的原料為國產，繡花紗的胚紗多數為進口的，需要在機架上反復繡，那么如果質量不夠好的話，不用說讓我們買了，估計連機架都下不了。簡單的辦法，就是在購買時比較兩個材料相同的紗，用手感覺軟還硬，用眼看其密度是否高。一般常見的面料有印花布、染色布、色織布、提印花布四種類型：

A、印花布：在素色胚布上用轉移或園網的方式印上色彩、圖案稱其為印花布，其特點：色彩艷麗，圖案豐 富，具手繪般的印染效果，露出自然質感。

B、染色布：在白色胚布上染上單一色澤的顏色稱為染色布，其特點：素雅、自然、挺括，符合流行趨勢。

C、色織布：根據圖案需要，先把紗線分類染色，再經交織而構成色彩圖案稱為色織

成功在于自信

布，其特點：色牢度強，色織紋路鮮明，立體感強。

D、提印花布：把提花和印花兩種工藝結合在一起稱其為提印花布。

二、窗簾布藝的款式

1、按結構劃分

有簡易式、導軌式、盒式三種。

2、按采光劃分

透光、半透光、不透光三種。

3、按形式劃分

普通簾：常用于有窗盒的窗戶。可配簾眉，不露軌道。制作上宜打固定折，方便安裝清洗。

升降簾：類似百葉窗懸掛方法，折疊升高。可根據光線的強弱而上下升降。

羅馬軒：常見未裝窗盒的窗體，裝飾性強。流行吊帶式，方便安靜，詮釋強烈的歐洲風格選擇帶滑輪的軌道有利于窗簾的使用。

4、按長度劃分

落地窗：多用于客廳，使用落地玻璃的大窗戶。

飄 窗：港式造型，適用窗臺較寬的情況。

半截窗：根據窗型，窗簾下擺超過窗臺30公分左右又未及地面。

高 簾：適用于3米以上空間的窗型。

三、窗簾分類

1、家用窗簾：

不同功能的居室對窗簾的選擇各不相同：

臥室：宜用布藝簾，加遮光布與窗紗。款式以簡潔為主，較小的窗戶可選擇成品簾。

成功在于自信

客廳：較大的客廳宜用落地布藝窗簾，配沙，不需遮光布，款式上可加配帷幔。較小的客廳可用不透光的卷簾、布百葉及日夜簾等。

兒童房：宜用色彩鮮艷、圖案活潑的面料做窗簾或布百葉，也可用印花卷簾。

陽臺：封閉式陽臺的最佳選擇是陽光卷簾、遮光又透氣，過濾紫外線，卷起時不占空間。陽臺如和臥室相通，則安裝一道布藝簾，以適合晚間睡眠使用。

餐廳：餐廳不屬私秘空間，如不受曝曬，一般有一層薄紗即可。窗紗、印花卷簾、陽光簾均為上佳選擇。

書房：書房可選擇自然、獨具書香味的木質百葉簾、隔音簾或素色卷簾。浴室和廚房：應選擇防水、防油、易清潔的窗簾，一般選用鋁百葉或印花卷簾。一般窗簾占裝修預算的10%~~15%

2、賓館、寫字樓用窗簾：

賓館、寫字樓用窗簾不同于家用窗簾，宜用花型大方的裝飾布，如直條文、凈色布等，款式力求簡潔，以滿足大眾審美要求。寫字樓是辦公地方，為非隱秘場所，除了一般窗簾外，還可用垂直簾、陽光卷簾等。賓館的大廳、酒巴、餐廳多選用扇百葉或窗簾配帷幔，而客房則選用溫馨、素雅的裝飾布，或選用AB布做窗簾、床罩、軟包，讓客人有賓至如歸的感覺。

四、窗簾的風格、客廳主義

客廳的布藝訴求球境的素雅大方、寬敞和光線明亮。色彩應與墻壁、家私等相協調，建議采中間色調。在家裝的風格上，又可分為中式、歐式、休閑三大主題。款式上多見懸掛、對開、落地式樣，外簾飾窗紗、里簾采用半透明的窗簾效果好，配以窗幔，附以窗櫻、飾帶等進一步修飾，效果更好。

2、臥室主義

臥室的風格也是可以分為中式、歐式、休閑三大主題。功能上主求質厚、溫馨、安全。窗簾花型一定要同床罩相協調。款式上多見外簾窗紗，里簾一般采用遮光窗簾，以使臥室在任何時間都是睡覺的好地方。

3、餐廳主義

餐廳的風格同樣可以為中式、歐式、休閑三大主題。氣氛上要活潑歡快、明快。餐廳宜采用曖色（橙色）增進食欲，色調掌握在餐桌、墻壁兩者色調之間。款式上根據窗體

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大小采用懸掛、對開或單開方式。外簾是窗紗，里簾多用棉制品。

4、書房主義

書房的風格要求素雅大方。窗簾的選擇要求透光好、明亮。款式上多見升降簾方式，可以適當地控制光線的強弱。書房窗簾色彩多用駝色、米黃等到淡雅色調。訴求身臨其中的心情平穩，利于工作、學習。

5、童年夢想

選用簡易縣掛式窗簾。花型采用“卡通型”圖案，色彩鮮亮，適合兒童的心理窗簾的組成。

五、窗簾的配色

1、色彩的認識

A、色彩有三個基本的表現要素不相識，即色相、明度、彩度。

①色相是指色彩的相貌，它是區別一種物質色彩的名稱，如：紅、黃、藍等及相 互混調的色彩（如：紅+黃=橙，藍+紅=紫等。）

②明度是指色彩本身的明暗度，在無彩色上由白到灰至黑的整個過程。都是明度，所以低明度色彩是指陰暗的顏色，高明度色彩是指明亮的顏色。在色相中，黃色明度最高，藍色則最低。

③彩度是指色彩的純度、濃度或飽和度，色彩越強則純度越高。

B、從理論上色彩可以分為無色彩（白、灰、黑）與有色彩（紅、橙、黃、綠）兩大類別。

C、根據人們的心理和視覺判斷，色彩有冷暖之分，可分為三個類別：暖色系（紅、橙、黃），冷色系（藍、綠、藍紫），中性色系（綠、紫、赤紫、黃綠等）。

2、色彩的心理效應

色彩能有力地表達情感，它通過人的視覺感官在不知不覺中影響著人們的精神、情緒和行為。

A、紅色：紅色是一種刺激性特強，引人興奮且能給人留下深刻印象的色彩。由于紅色對人的視覺刺激強，同時容易使人聯想到血和火焰，所以紅色代表生命、熱情和活力，使人

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感覺富于朝氣，有種蓬勃向上的誘導力。在我們傳統觀念中，紅色往往與吉祥、好運、喜慶相聯，紅色便成為一種節日和其他慶祝活動中的常用色。然而在某種情況下，紅色又讓人產生恐怖、危險及至騷動不安的感覺。紅色與其它色彩搭配時：

① 在檸檬黃上：紅色呈現出深暗的受抑制的力量，被象征著知識的黃色撂量所控制。② 在暗紅色上：紅色起著平靜和熄滅熱性的作用。

③ 在紫丁香色上：紅色降為受抑制的光輝，促使紫丁香積極抵抗。④ 在黃綠色上：紅色變成冒失鹵莽的闖入者，生動而富于意趣。⑤ 在橙色上：紅色似乎奄奄一息，黯淡而無生氣。⑥ 在黑色上：紅色會迸發出最不可征服的激情和力量。

B、橙色：橙色是黃色與紅色的混和色，也是屬于激奮色彩之一，代表溫馨、活潑、熱鬧，給人感覺明快感。橙色是色彩中最溫暖的顏色，易于被人所接受，一些成熟的果實和富于營養的食品多呈橙色，因此這種色彩又易引起營養、香甜的聯想，并易引起食欲。橙色與其它色彩搭配時：

① 在白色上：橙色顯得蒼白無力。② 在黑色上：橙色表現出其最明顯的特性。③ 淡化的橙色失去其生動的特性。

④ 加深的橙色能取得最大的溫暖度和最活躍的視覺效果。

C、黃色：黃色是一種快樂且帶有少許興奮性質的色彩，它代表明亮、輝煌、醒目和高貴，使人感覺到愉快，是非常明亮和嬌美的顏色，有很強的光感，具有極強的視覺效果。黃色與其他色彩搭配時：。

① 白底上的黃色：看上去暗淡而無放射光，白色將黃色推到一種從屬的位臵。② 淺粉紅色上的黃色，則失去了生氣。

③ 橙色上的黃色：更加顯得純、高貴。這兩種色彩并臵時,就象上午的強烈陽光照耀在成熟麥田上。

④ 綠色上的黃色：使黃色射向外部，更具有亮麗色彩。⑤ 紅紫色上的黃色：表現出一種極富特點的力量，堅實而冷靜。

⑥ 黑底上的黃色：達到了最明亮最有進取的光輝度，這時黃色是有力而強烈的陽光。D、綠色：綠色是界于黃藍之間的色彩，既有黃色的明朗，又有藍色的沉靜，兩者柔和，使綠色在寧靜、平和之中又富于活力。綠色是大自然的色彩，具有平衡人類心理的作 4

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用。綠色的轉調領域非常廣闊，可能借各種色彩對比，表現不同形象。綠色與其他色彩搭配時：

① 黃色上的綠，產生明快的感覺。② 灰色上的綠，產生悲傷衰退感。

③ 橙色上的綠，冷色的活力增加到最大程度。

④ 黑色上的綠，一方面體現穩定、渾厚、高雅，另一方面則給人冷漠、郁悶、苦澀的感覺。

⑤ 藍色上的綠，是冷色的生動有力的擴展。

E、藍色：藍色屬冷色，它沉靜、清流澈凈、往往具有理智的特性。代表寧靜、清爽、冰涼、理智等，使人產生高遠、空靈、靜默清高、遠離世俗、清凈超脫的感覺。藍色與其他色彩搭配時：

① 黃底上的藍色，沒光輝度。② 綠底上的藍色，顯現有紅色的光芒。③ 白底上的藍色，清涼而又潔凈。

④ 黑底上的藍色，以明快純正的力量閃光，亮度提得很高。⑤ 另外，藍色與某些冷色相配合，易產生陌生、空寂和孤獨感。

F、紫色：紫色是一種很難使用的色彩，代表神秘、高貴、威嚴，給人以優雅、雍容華貴之感。提高紫色的明度，可產生嫵媚、優雅的效果，而降低紫色的明度則容易失去其光彩。

G、白色：白色是給人以純潔印象的色彩，代表和平、純潔。這種色彩具有顯示任何魅力的作用。

H、黑色：黑色在視覺上是一種消極性的色彩。一方面黑色象征著悲哀肅穆、死亡、絕望；另一方面，則給人以深沉、莊重、堅毅之感。黑色與其它顏色的搭配，可以使設計獲得生動且極有份量的效果。往往能形成極大的視覺沖擊力。

顏色與情緒：淡而柔和色調、中性色調和冷色調，如藍色和某些綠色，可起鎮靜作用；明亮的色調和暖色系，如紅色和黃色，有刺激作用；深色系令人感覺溫暖舒適。I、顏色與感覺：感覺上，淺色系為背景使顏色變暗；深色背景使顏色變淺；暖色系可使物體顯得較小。總之，較小的房間不可用兩種截然不同的顏色。

顏色與房間朝向：暖色系使朝北房間感覺變溫暖；冷色系使朝南房間感覺變清涼。

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顏色與耐臟程度：淺色比深色更容易顯得臟。

顏色與透光度：淺色系透光度較強，光線可透過窗布在房內彌漫；深色系透光度較弱，擋光效果好。

I、辦公室布藝設計色彩原則

和諧的布藝設計色彩使人積極、明朗、輕松、愉快；不和諧的布藝設計色彩則相反，它使人感到消極、抑郁、沉重、疲勞。尤其是在辦公室中，色彩對人心理的影響不可忽視。曾有一家合資酒店對其職員做過這樣的訓練：把一間員工培訓室布臵成一個模擬餐廳，墻壁掛上不同的顏色的布藝請“顧客”光臨。第一天的餐廳是黑色的，幾乎沒人來；第二天是紅色，“顧客”寥寥無幾，即使有人來沒坐幾分鐘也就走了；第三天是淡綠色，結果高朋滿座不算，“顧客”用餐后還閑坐長聊，久久不肯離去。

明白了色彩對人心理的“破壞”和“建設”，所以辦公室工作族應該學會享用色彩，還要培養自己的色彩意識和環境美學意識。從自身的穿著到工作環境，從辦公家具到布藝設計的裝飾，讓身為職業女性的你成為創造和諧的能手吧。一旦學會了布藝設計色彩的運用和搭配，有一天，當心理抑郁被心理愉悅取代時，你整個的人和身體都會變得輕松起來。如果你是老板的秘書或者是行政主管，也許你有機會參與選擇辦公室窗簾布藝的顏色。你應該知道的是，現代辦公室流行的窗簾布藝大概有5種色調：黑色、灰色、棕色、暗紅和素藍色。通常，不同種類的灰色、素藍和暗紅窗簾布藝用于員工辦公區；黑、棕色的窗簾布藝用于老板辦公室和會客室。

一般來說，辦公室布藝設計色彩的配臵要依照“大跳躍，小和諧”的原則。大跳躍是指辦公室之間的色彩變化。比如，你有3間辦公室，3間屋子可選擇完全不同的主調，但每間屋的窗簾布藝、桌椅和地板甚至明面的辦公室檔案和瑣碎的辦公用品都要保持自己的整體和諧，就是小和諧的原則。這樣，盡管你的工作活動范圍有限，每到一處都會給你耳目一新的感覺。

不過有一點需要提醒你，可不要以為辦公室工作太過單調所以窗簾布藝具的色彩搭配就可以“五彩繽紛”。若色彩搭配不和諧，非但不能使你感到舒適，色彩的失衡還會加重你的疲勞。

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辦公室色彩的心理意義：

在辦公室中，每一種色彩都有它自己的語言，它會向你的同事和客戶傳達出一定的心理訊息。

比如，黑色給人孤獨感，但同時也有一種高貴和莊重；棕色讓人覺得老氣橫秋，但不同濃度的棕不但沒有了年老的晦暗，還會產生出幾分優雅；大紅大粉過于張揚，若和安靜的冷色搭調，能夠顯出年輕的活潑；本白土黃過分素凈，若和快樂的暖色牽手，就易于露出自己的典雅。

再進一步，淡紫配天藍給人恬靜的感覺；洋紅配寶藍讓人覺得明快；醬紫配月白則顯得高雅；粉紅配本白傳達青春氣息；深棕配淺黃可以讓你看起來比較成熟；淺灰配墨黑顯得莊重；朱紅配黑能吸引對方的視線；墨綠配土黃的搭配最自然；海藍配淺藍則令人感覺踏實；至于明黃配墨黑，則可以給人跳躍的美。

總之，我們自己連同工作環境的和諧惟有依靠自己的創造。只要知道，窗簾布藝色彩也有自己的品性與格調，讓不同性格的色彩“你幫我，我幫你”，我們才能一改辦公室沉悶的氣氛，擁有五彩繽紛的豐盈。

六、窗簾與家居的搭配（如何選擇窗簾）

1、一般情況挑選窗簾布的參考目標為，墻壁顏色（包括背景墻），地板顏色，沙發及家具顏色。例如客廳大家比較喜歡選擇淡黃色，那么窗簾的顏色可以是淡咖啡色，也可以是桔色。安全的辦法是看乳膠漆的色卡，以其中一組的顏色的套色中任一顏色即可。如果客廳有背景墻，那么窗簾一定要根據此部分為參考，或協調或對比的效果。窗簾桿的顏色，可參考窗套或者門套的顏色。但是我們建議大家在性價比條件下，窗簾桿以安全實用為主。若預算允許，那么搭配窗簾的感覺，來選定窗簾會比較好。比如田園風格的印花布，窗簾桿選擇有藤藝頭的羅馬桿就比較好看。以目前家裝流行的方向來看，杏色，黃色，奶咖啡色，本白及奶白色均為受歡迎的顏色。另外在挑選窗簾時要考慮四季的交換，如果不準備在一年中調換的話，那么更加需要在購買時多考慮季節因素。比如紅色或者藍色，就不是很適合四季使用的。最后就是窗簾與家具的搭配，協調與多元素共存皆可。我個人主張多元素，比如您是中式裝修風格，就別在找有什么象形文字啊，甲骨文啊等同元素的東西，盡量中西合壁。理由是窗簾掛上后，占用的面積也比較大，家中同一感覺太

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多，太重復，可能會顯得沒有活力。

2、高而窄的窗，選長度剛過窗臺的短簾，并向兩側伸過窗框，盡量暴露最大的窗幅。寬而短的窗，選長簾、高簾，讓窗幔緊貼窗框，遮掩窗框寬。窗戶太矮，可在窗上或窗下掛幅同色的半截簾，使其剛好遮掩窗框和窗臺，造成視覺的錯覺。窗簾 圖案不宜過于煩瑣，要考慮打折后的效果，高大房間宜選橫向花紋。

3、窗簾樣式決定風格窗簾的樣式是與窗子外形相適應的。若窗戶是落地式的，那么不妨選擇一種下墜式的紗簾，頂部再加上藝術軌，簡潔又不失一瀉千里之感，風起時飛揚一簾風情。若是飄窗，那么簾的設計就應采用羅馬式設計為宜。這種設計有兩大好處，一是用布少，二是簾收起來時呈層疊狀，富有立體感，節省空間。普通型的窗戶就采用流行設計吧，裝個眉頭，用簾布和輕紗搭配，采用對開的形式，同樣大方得體。不同功能的窗簾樣式也應有所不同。客廳的窗簾可以采用復雜而富于裝飾性的樣式，臥室則最好便于開合，私密性好；而像廚房、廁所等處的窗簾則需要簡潔實用、易于拆洗的式樣。成功的窗簾設計能夠彌補窗子大小、位臵上的不足，甚至通過形狀與式樣的變化，來引導視線，產生錯覺，使低矮的房間顯得高大。

4、從一款所述的功能要求，你在設計風格的基礎上，需要對窗簾的厚薄作出選擇。一般來說，有兩種方法： 1)采用一種較厚的布料。2)采用一種較厚的布料，同時里面做一層薄紗簾。至于采用何種方案，這需要考慮實際的情況，例如一些設計風格就不允許，有薄紗簾的存在。用作窗簾的布料有很多種選擇，下面簡單介紹一下有關布料的性能特征：

A、輕、薄透明或半透明的布料，如棉、聚酯棉混紡布、玻璃紗、精細網織品、蕾絲和巴里紗等。

B、中等厚度的不透光布料，如花式組織棉布、尼龍及其混紡布，稀松網眼布；滑面布料，如擦光印花棉布磨光棉布、仿古緞子、真絲和波紋綢等。

從實用性考慮客廳宜選擇薄厚適中的窗簾布，除非您客廳是家庭影院。一般不需要加厚的布與遮光布。餐廳宜選用符合就餐感覺的布料，同時顏色上可參考廚房的櫥柜面板顏色。如果有北陽臺，那么餐廳需要一層就可以了。臥室宜選擇雙層面料的布，一來隔音二來遮光效果好。如果喜歡睡懶覺，那么建議您選擇遮光布（遮光布一般有兩種，一種是銀色涂層的，一種是白色純綿加厚的。二者在使用效果上是一樣的，只是年頭長了后，有涂層的會脫落。純綿不會并有隔音功能）書房宜選用羅馬簾或者木百葉，兩者的特點就是最大化 8

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讓出空間來。使一般朝向北的房間感覺通透。

5、即使同一種布料，花色也五花百門。選擇合擇的花色，對于設計的形式有著很大的影響。

A、窗簾的主色調應與室內主色調相適應。補色或者類近色都是允許的，但是極端的冷暖對比卻是一個大忌。

B、現代設計可選擇素色窗簾；優雅的設計可選擇淺紋的窗簾；田園風格可選擇小紋的窗簾；而豪華的設計則可以選用素色或者大花的窗簾。C、選擇條紋的窗簾，其走向應與室內風格的走向相配合。

6、從新居裝修風格方面裝修風格決定您所需要購買窗簾的顏色，面料感覺及整體搭配風格。例如簡約風格的裝修，在挑選 窗簾布的時候注意顏色首選色彩比較跳躍的，但不要過于刺激（比如橘紅色，大紅色等）。通過窗簾及相關軟飾協調，改變簡約風格的線條與顏色的單一。混水歐式裝修，可選擇面料上有順條，亂花等，顏色可根據不同房間的需要，金色，寶藍色，醬紫紅色等。

7、花型有大小之分，選擇花型主要根據房間大小。房間大可選擇較大花型，給人強烈的視覺沖擊力，但會使空間感覺有所縮小。房間小應選擇較小花型，令人感到溫馨、恬靜，且會使空間感覺有所擴大。

8、選擇質地——質地有粗糙、細膩之分，主要根據裝修風格選擇。

窗布的質量好壞一般從手感、懸垂度、布勢松緊、色澤上來識別，可進行搓揉，看是否因上漿而形成過度 挺括，以手感軟、懸垂度好、布勢緊、色澤自然為佳。

布藝窗簾的面料質地有純棉、麻、滌綸、真絲，也可幾種原料混織而成。棉質面料質地柔軟、手感好；麻質面料垂感好，肌理感強；真絲面料高貴、華麗，它是100%天然蠶絲構成，其自然、粗獷、飄逸、層次感強的特點成為2003年最時尚產品；滌綸面料挺刮、色澤鮮艷、不褪色、不縮水。

9、窗簾是家庭裝飾重要的組成部分，用好窗簾可以給人以高雅、恬靜、溫馨的美感。

客廳選擇暖色調圖案的窗簾，能給人以熱情好客之感，若加以網狀窗紗點綴，更會增強整個房間的藝術魅力。書房的窗簾以中性偏冷色調為佳，其中淡綠、墨綠色、淺藍色為各色之冠。臥室則主應選擇平穩色、靜感色窗簾，如淺棕色、棕紅色的家具可搭配米黃、桔黃色窗簾，白色家具可配淺咖啡、淺藍、米色窗簾，使房間顯得幽雅而不冷清，熱烈而不俗氣。餐廳里，黃色和橙色能增進食欲，白色則有清潔之感。

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一般來說，窗簾顏色應與地面接近，如地面是紫紅色的，窗簾可選擇粉紅、桃紅等近似于地面的顏色，但也不可千篇一律，如面積較小的房間，地板栗紅色，再選用栗紅色窗簾，就會顯得房間狹小。所以，當地面同家具顏色對比度強的時候，可以地面顏色為中心進行選擇；地面顏色同家具顏色對比度較弱時，可以家具顏色為中心進行選擇；若地面顏色和家具顏色均不能作為參照物時，也可根據燈光顏色來選擇色系，桔黃色的暖色光系，可搭配米白、果綠等冷色系，乳白色的中性光系，則可選配米黃、淺咖啡、淡紅等暖色系。臥室是典型的私人空間，所有情懷與情結寄居的地方，所有的歡喜憂愁、起起浮浮都在其中停留、蘊積、沉淀，因而給臥室營造出溫馨、浪漫的感覺十分重要，可應用諸如青色、綠色、紫色等色彩的搭配，使居室空間呈現出所需的氛圍。而選擇厚實遮光的布料做主料，多為紗、簾雙層，與床上用品搭配會有意想不到的效果。此外，也可視窗戶的形狀來選擇。

書房以淡綠、淡藍等顏色為主，圖案簡潔、淡雅、清新，容易讓人放松。以天然竹木為原材料的“竹簾”、“木百葉簾”是書房的首選，其簡潔明快的造型可使人神清氣爽、頭腦清醒。從繁忙、緊張的都市中回到家里，泡上一杯清茶，擰亮一盞臺燈，在書桌前仔細品味書中的故事，時而抬頭看看窗簾外的世界若有所思，時而對著窗簾外的天空發呆，何其美妙的一幅“書房休閑圖”。

兒童房都說兒童的世界是單純、簡單的，因為他們是極易滿足的，大人滿足他們心愿的一個舉動就足以讓他們體會到生活的妙不可言。因此，兒童房的布臵從總體上而言要遵循簡單二字，而窗簾則可用美觀、簡潔的卡通圖形卷簾或具有個性色彩的單色卷簾來增加房間的童趣。值得注意的是，兒童活潑好動的天性也決定了兒童房的顏色特征，即色彩鮮明、對比強烈，尤其是購買窗簾時可以大膽選購色彩多樣的窗簾。

客廳相對于臥室來說，是個公共區域，顏色的搭配上盡量中性一些，簡潔大氣，比如淺黃色搭配咖啡色，或是淺米色配上酒紅色都可以。臥室相對比較私密，可以用一些或溫馨或熱情的顏色搭配，更適合臥室的氛圍，比如：淺紫色、淺粉色或是橙粉色都是不錯的選擇。

客廳的窗簾應以清新淡雅為主，不可以太過于花哨，淺色的應該都可以。臥室窗簾要以溫馨為主，建議使用粉色系的。

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此外，在選擇時要特別避免不和諧的配色。一般來說，紅綠、青橙、紅藍、黃紫不協調。

七、窗紗基本知識：

與窗布相陪的窗紗不僅給居室增添柔和、溫馨、浪漫的氛圍，而且具有采光柔和、透氣通風的特性，它可調節你的心情，給人一種若隱若現的朦朧感。窗紗的面料可分為：滌絲、仿真絲、麻或混紡織物等；根據其工藝可分為：印花、繡花、提花等。窗紗基本以280CM門幅為主。選陪窗紗時應注意： 1）花色窗布選配白色窗紗;2）素色、單色窗布選配帶花或彩色窗紗，有色或帶色窗紗應與窗布色彩搭配協調。3）單用窗紗的窗戶或隔斷，宜選用繡花窗紗；臥室可選帶粉色系列花紋的窗紗；客廳則用冷色調，帶綠色、藍色花紋的窗紗。

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4）進口紗：和國產紗相比，歐美進口紗通常選用素色繡花工藝，經高溫特殊處理定型，質地精良，手感柔軟，花型細膩、別致，品位高雅，且易與窗布搭配。各國窗紗的特色：

西班牙窗紗：格調浪漫，風情萬種。土耳其窗紗：精美別致，風格古樸。法國窗紗：高雅而不失貴族風范。德國窗紗：工藝先進，圖案簡單抽象。韓國窗紗：價格適中，品質上乘。

八、窗軌及輔料基本知識

窗軌是窗簾整體外觀效果與經久耐用性的關鍵。窗軌的堅固程度、順暢程度、噪音大小是窗軌好壞的主要評判標準。窗軌的質量決定了窗簾的開合順暢。

1、窗軌根據其形態可分：直軌、彎曲軌、伸縮軌等，主要用于帶窗簾箱的窗戶。最常用的直軌有：重型軌、塑料鈉米軌、低躁音軌。

2、窗軌根據其材料可分為：鋁合金、塑料、鐵、木頭等。

3、窗軌根據其工藝可分為：羅馬桿、藝術桿等。羅馬桿、藝術贛適用于無窗簾箱的窗戶，具有裝飾功能。

4、輔料選購：

高品質窗簾的加工制作流程需十幾道工序，輔料的品質要求甚高（國內需進口），且種類繁多，最常見的有：

布芯帶：分為無紡布芯帶，高級絳淪帶、普通布芯帶； 窗 鉤：分為單鉤、四叉鉤 其它輔料：鉛墜、鉛繩

布芯帶中無紡布芯帶任意次洗滌不縮水、不變形，其價格是普通布芯帶的6倍；窗鉤中的單鉤可使窗簾褶挺直、不變形，適合各種窗簾使用，其價格是四叉鉤的4倍。前幾年使用的普通布芯帶加四叉鉤已近淘汰；無紡布加單鉤工藝雖然復雜，但折褶均勻，美觀整齊，成功在于自信

不變形，拆洗方便，耐用，而鉛繩、鉛墜的使用增添了布質的重感，使窗簾更加挺括。

九、窗簾尺寸計算

(1)高度

1）沒安好軌道或窗簾桿，短簾（不落地），高度 = 上邊15cm + 窗口凈高+下邊10～25 cm（或視情況）

2）沒安好軌道或窗簾桿，長簾（落地），高度 = 15cm +窗頂沿至地面的高度-離地5～8 cm（或視情況）

3）已安好軌道或窗簾桿，短簾（不落地），高度 = 軌道或窗簾桿至窗臺的高度+ 10～25 cm（或視情況）

4）已安好軌道或窗簾桿，長簾（落地），高度 = 軌道或窗簾桿至地面的高度-離地5～8 cm（或視情況）(2)寬度

1）沒有安裝好軌道或窗簾桿，且為短簾（不落地），寬度 = 左邊20cm +窗口凈寬 + 右邊20cm

2）沒有安裝好軌道或窗簾桿，且為長簾（落地），寬度 = 兩端墻到墻的長度

3）已經安裝好軌道，寬度 = 軌道的長度

4）已經安裝好窗簾桿，寬度 = 窗簾桿的凈長度（窗簾桿總長-兩端端頭的長度）(3)窗簾的布料計算

第一種 經濟型

計算方法是布料的寬度等于成品窗簾寬度的1.5倍，該法的最大優點是成本低，但缺點是布料基本上是平攤開來，沒有褶皺感和立體感，視覺效果較差，適合臨時或過渡性的居家使用。

第二種 通用型

計算方法是布料的寬度等于成品窗簾寬度的2倍，該方法褶皺均勻，層次明顯，立體效果較好，并且成本適中，是目前窗簾布料最合適的計算方法，應用的也最為普遍。

第三種 至尊型

成功在于自信

計算方法是布料的寬度等于成品窗簾寬度的3倍，該用法褶皺感強，層次錯落有致，立體效果顯著，適合較大面積的居室、別墅、大型公眾場所等使用，并且窗簾基本上是落地式的，最大的缺點是成本較高。

布料米數的計算公式

按1.4米幅寬、2倍打褶為例:

布料幅數 =[成品窗簾寬度+0.3米（左右各15 cm做縫）]×2 ÷幅寬1.4米

注意：計算結果4舍5入。

布料米數= 幅數×[成品窗簾高度+0.4米（上下各20 cm做縫，別墅加0.6米）]+ [（幅數-1）×拼花長度]

按2.8米幅寬、2倍打褶為例:（房屋層高≤2.8米，定高買寬）

布料米數= 成品窗簾寬度×2倍褶 + 0.3米（左右各15 cm做縫）。第四種 簾頭計算方法（見附表）

十、窗簾清洗

窗簾是現代居室的裝飾品之一，掛久了的窗簾受灰塵的污染，有損美觀，需要清洗，如何清洗比較省事呢？

天鵝絨制成的窗簾：這種窗簾臟了時，先把窗簾浸泡在中堿性清洗液中，用手輕壓。洗凈后放在斜式架子上，使水分自動滴干，就會使窗簾清潔如新了。

軟百葉窗簾：這種窗簾是目前家庭中使用較多的一種窗簾，清洗時先把窗關好，在其上噴灑適量清水或擦光劑，然后用抹布擦干，即可使窗簾保持較長的清潔光亮；窗簾的拉繩處，可用一把柔軟的鬃毛刷輕輕擦拭。如果窗簾較臟，則可用抹布蘸些溫水溶開的洗滌劑，也可用少許氨溶液擦拭。

帆布或麻制成的窗簾：這種窗簾清洗后難干燥。因此，不宜到水中直接清洗，宜用海綿蘸些溫水或肥皂溶液、氨溶液混合液體進行揩抹，待晾干后卷起來即可。

滾軸窗簾：先將臟的滾軸窗簾拉下，鋪平，用布擦，滾軸的中央通常是空的，可用一條長棍，一端系著絨毛伸進去不停地轉動，就會把灰塵除去。

成功在于自信

靜電植絨制成的窗簾：這種窗簾不太易臟，無需經常清洗。但如果清洗則須注意，切忌將其泡在水中揉洗或刷洗，只需用棉紗布蘸上酒精或汽油輕輕地揩擦就行了，如果絨布過濕，切忌用力擰絞，以免頸毛脫掉，影響美觀。正確的清洗方法應該是用雙手壓去水分或讓其自然晾干，這樣就可保持植絨原來的面貌。

普通布料做成的窗簾：對于一些用普通面料做成的窗簾，可用濕布擦抹，也可按常規方法放在清水中或洗衣機里清洗。

奧地利式花窗簾：這是一種當前比較時髦的新潮窗簾，清洗時要用衣物吸塵器先吸出灰塵，然后用一把柔軟的羽毛刷輕輕掃過，需注意的是，千萬別將裝飾花邊弄歪斜了。

窗簾輔料：先用清水將花邊帷幔和窗簾浸濕，再用加入蘇打的溫水洗滌（半桶水兌10克蘇打），然后用溫的洗衣粉水或肥皂水洗兩次。

洗時要輕輕地揉，最后用清水漂洗上漿。晾時應放在干凈的桌子上，用干燥的單子蓋好，使其陰干，或者放在框架上晾干。

晾時需將洗物拉抻好，用圖釘定位，最后用熨斗熨平。

許多家庭的窗簾總是一掛就是一年，到了年底，才想起來拆下洗洗，殊不知，這樣對人的健康會有潛在的危害。

北京市建筑裝飾協會室內環保委員會的張齊主任說，窗簾掛久了，灰塵、霉菌等過敏原很容易藏匿在上面，尤其是有過敏性鼻炎、氣喘病患者的家庭更應小心。基于健康考慮，窗簾至少應該三個月清洗一次。在春夏季，由于經常開窗，最好每兩個月洗一次。

不同質地的窗簾有不同的洗滌方法，在清洗時“對號入座”，才能保證窗簾的使用壽命。棉、麻窗簾。可以直接放入洗衣機中清洗；除了使用洗衣粉之外，最好加入少許衣物柔順劑，能讓窗簾洗后更加柔順、平整；容易縮水的面料應盡量干洗。

人造纖維窗簾。可用濕布擦洗，也可按常規方法用中性洗滌劑水洗或機洗。

絨面窗簾。其吸塵力較強，平時可用吸塵器清潔；拆洗時，最好先到戶外抖一抖，抖落附著在表面的塵土，再放入溶有洗滌劑的溫水中浸泡15分鐘左右；切忌用力擰絞，以免絨毛脫落，建議用手輕輕壓洗；洗凈后放在斜式架子上，瀝干水分；不要直接在陽光下曝曬。百葉窗。平時可用濕棉布擦拭；每月用洗滌劑徹底清潔一次，蘸少許洗滌劑順一個方向逐葉擦拭即可；因為材質和噴漆的原因，百葉窗比較容易褪色，要注意不能曝曬。

卷簾。清洗時先把窗戶關好，噴灑適量清水，然后用棉布擦拭；如果窗簾較臟，可用溫水溶解一些洗滌劑，用棉布擦洗后陰干；還可以噴些擦光劑，能使百葉窗較長時間保持光潔。

成功在于自信

最后，窗簾清洗后盡量不要脫水、烘干，而應自然風干，以免破壞其質感；特殊材質的的窗簾，最好送干洗店洗滌，以防變形。

第五篇：安全理論基本知識(培訓資料)

安全生產教育培訓的基本要求

生產經營單位的安全教育培訓工作是貫徹生產經營單位方針、目標，實現安全生產和文明生產，提高員工安全意識和安全素質，防止產生不安全行為，減少人為失誤的重要途徑。

安全生產教育培訓的目的：提高管理人員和施工人員的安全生產責任感和自覺性，認真學習有關安全生產的法律法規和安全生產基本知識；普及和提高施工人員的安全技術知識，增強安全操作技能，從而保護自己和他人的安全與健康。

《安全生產法》對安全生產教育培訓作出了明確規定：

第二十條規定：生產經營單位的主要負責人和安全生產管理人員必須具備與本單位所從事的生產經營活動相應的安全生產知識和管理能力。

第二十一條規定：生產經營單位應當對從業人員進行安全生產教育和培訓，保證從業人員具備必要的安全生產知識，熟悉有關的安全生產規章制度和安全操作規程，掌握本崗位的的安全操作技能。未經安全生產教育和培訓合格的從業人員，不得上崗作業。

第二十二條規定：生產經營單位采用新工藝、新技術、新材料或者使用新設備，必須了解、掌握其安全技術特性，采取有效的安全防護措施，并對從業人員進行專門的安全教育和培訓。

第二十三條規定：生產經營單位的特種作業人員必須按照國家有關規定經專門的安全作業培訓，取得特種作業操作資格證書，方可上崗作業。

第三十六條規定：生產經營單位應當教育和督促從業人員嚴格執行本單位的安全生產規章制度和安全操作規程；并向從業人員如實告知作業場所和工作崗位存在的危險因素、防范措施以及事故應急措施。第五十條規定：從業人員應當接受安全生產教育和培訓，掌握本職工作所需的安全生產知識，提高安全生產技能，增強事故預防和應急處理能力。

安全理論基本知識

一、安全和安全生產

安全——是指免除了不可接受損害風險的一種狀態。即消除能導致人員 傷害，發生疾病、死亡，或造成設備財產破壞、損失，以及危害環境的條件。安全是相對危險而言的，在現實條件下，實現絕對的安全是不可能的，我們所說的安全是指相對安全。安全工作就是力求減少事故的發生和減少事故的損失。

安全生產——是指為了使生產過程在符合物質條件和工作秩序下進行的，防止發生人身傷亡和財產損失等生產事故，消除或控制危險、有害因素，保障人身安全與健康、設備和設施免受損壞、環境免遭破壞的總稱。

二、危險

危險——是指造成事故的一種現實的或潛在的條件。

危險源——是指存在著導致傷害、疾病或財產損失、作業環境破壞或其他損失的根源或狀態。是可能產生不良結果或有害結果的活動、狀況或環境的潛在的或固有的特性。

危險度——是指一項活動或一種情況下，各種危險的可能性及其后果的量度，是對失敗的相對可能性的主觀估計。

三、事故

1、事故和事故隱患： 《現代漢語詞典》將“事故”解釋為：多指生產、工作上發生的意外損失或災禍。

在生產過程中，事故是指造成人員死亡、傷害、職業病、財產損失或其他損失的意外事件。從這個解釋可以看出，事故是意外事件，是人們不希望發生的；同時該事件產生了違背人們意愿的后果。

事故隱患泛指生產系統中可導致事故發生的人的不安全行為、物的不安全狀態和管理上的缺陷。

2、事故的分類：

（1）記錄事故：職工受傷，但傷情甚微，未造成歇工或歇工未滿一個工作日的事故。

（2）未遂事故：已發生的威脅人身安全的危險事件，但未造成人身傷害的事故。

（3）輕傷事故：輕傷是指職工負傷后休息一個工作日以上，損失工作日低于105日的失能傷害，構不成重傷的。

（4）重傷事故：重傷是指造成職工肢體殘缺或視覺、聽覺等器官受到嚴重損傷，一般能引起人體長期存在功能障礙，或勞動能力有重大損失的傷害。損失工作日等于或大于105日的失能傷害。

（5）死亡事故：根據國家標準又分為四種：

A、一般傷亡事故：是指一次事故中死亡1-2人的事故； B、重大死亡事故：是指一次事故中死亡3-9人的事故； C、特大傷亡事故：是指一次事故中死亡10-29人的事故；

D、特別重大死亡事故：是指一次事故中死亡達30人以上或者死亡10以上但社會影響特別惡劣、性質特別嚴重的事故；

3、按事故傷害原因分類

（1）物體打擊；（2）車輛傷害；（3）機械傷害；（4）起重傷害；（5）觸電；（6）淹溺；（7）灼燙；（8）火災；（9）高處墜落；（10）坍塌；（11）冒頂片幫；（12）透水；（13）放炮；（14）火藥爆炸；（15）瓦斯爆炸；（16）鍋爐爆炸；（17）容器爆炸；（18）其它爆炸；（19）中毒和窒息；（20）其它傷害。

四、不安全行為

不安全行為——是指造成人身傷亡事故的人為錯誤。包括引起事故發生的不安全動作；也包括應該按照安全規程去做，而沒有去做的行為。不安全行為反映了事故發生的人的方面原因。

不安全行為分下列幾類：

１、操作錯誤，忽視安全，忽視警告；

２、造成安全裝置失效；

３、使用不安全設備；

４、手代替工具操作；

５、物體（指成品、半成品、材料、工具等）存放不當；

６、冒險進入危險場所；

７、攀坐不安全位置（如平臺護欄等）；

８、在起吊物下作業、停留；

９、機器運轉時加油、修理、檢查、調整、焊接、清掃等工作；

10、有分散注意力行為；

11、在必須使用個人防護用品的作業或場合中，忽視其使和不安全裝束。

12、對易燃、易爆等危險品處理錯誤。

五、不安全狀態 不安全狀態——是指導致事故發生的物質條件。不安全狀態反映事故發生的物質條件方面的原因。包括物、作業環境潛在的危險。

不安全狀態分下列幾類：

１、防護、保險、信號等裝置缺乏或有缺陷；

２、設備、設施、工具、附件有缺陷；

３、個人防護用品用具有缺陷（如防護服、手套、護目鏡、面罩、安全帶、安全帽、安全鞋等）；

４、生產（施工）場地（環境）不良。

六、安全色

1、安全色的定義：安全色標是特定的表達安全信息含義的顏色和標志。它以形象而醒目的信息語言向人們提供表達禁止、警告、指令、提示等安全信息。

2、安全色的種類和相應含義：

紅色：紅色很醒目，使人們在心理上會產生興奮和刺激性，紅色光光波較長，不易被塵霧所散射，在較遠的地方也容易辨認，即紅色的注目性非常高，視認性也很好，所以用其表示危險、禁止和緊急停止的信號。

藍色：藍色的注目性和視認性雖然都不太好，但與白色相配合使用效果不錯，特別是太陽光直射的情況下較明顯，因而被選用為指令標志的顏色。

黃色：黃色對人眼能產生比紅色更高的明度，黃色與黑色組成的條紋是視認性最高的色彩，特別能引起人們的注意，所以被選用為警告色。

綠色：綠色的視認性和注目性雖然不高，但綠色是新鮮、年輕、青春的象征，具有和平、永遠、生長、安全等心理效應，所以用綠色提示安全信息。

七、安全工作的幾項原則

1、“管生產必須管安全、誰主管誰負責”的原則：這一原則要求誰管生產就必須在管理生產的同時，管好管轄范圍內的安全生產工作，并負全面責任。

2、“三同時”原則：指生產經營單位在對新建、改建、擴建工程和技術改造工程項目中，勞動安全衛生設施與主體工程同時設計、同時施工、同時投入和使用。這一原則要求生產建設工程項目在投產使用時，必須要有相應符合國家規定標準的勞動安全衛生設施與之配套使用，使勞動條件符合安全衛生要求。

3、“四不放過”原則:指在調查處理工傷事故時，必須堅持事故原因分析不清不放過，安全防范措施未落實不放過，責任人和相關人員未受到教育不放過，責任人未追究責任不放過。要求事故發生后，必須查明原因，分清責任，教育群眾，采取對策，處理責任人，防止同類事故的再次發生。

4、“三不傷害”原則：是指不傷害自己、不傷害他人、不被他人傷害。

5、“四全管理”原則：是指全員、全過程、全方位、全天候管理。

6、“3E”原則：（1）安全技術；（2）安全教育；（3）安全管理。

7、“安全三寶”：是指安全帽、安全帶、安全網。

8、“三違”：是指違章作業、違章指揮、違反勞動紀律。

9、“三級安全教育”：是指對于新進場的施工人員按照國家的有關規定首先經過工區級、部門級和班組級安全教育并經考核合格后才能上崗作業，未經三級安全教育不得上崗作業。三級安全教育是安全工作的一項基本制度。