第一篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全方位培訓(xùn)資料

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房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全方位培訓(xùn)資料

---以下內(nèi)容來源于余源鵬房地產(chǎn)大講堂

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全方位培訓(xùn)資料第一部分： 房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)知識(shí)

該部分主要包括房地產(chǎn)概論、地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、產(chǎn)權(quán)及登記基礎(chǔ)知識(shí)、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)和其他地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全方位培訓(xùn)資料第二部分： 房地產(chǎn)開發(fā)全過程基礎(chǔ)知識(shí)

該部分的內(nèi)容主要講述房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)概論、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究、國(guó)有土地使用權(quán)的取得和國(guó)有土地使用權(quán)證的辦理、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理、施工招標(biāo)與建筑工程施工許可證的獲取、商品房預(yù)售與商品房預(yù)售許可證的辦理、竣工驗(yàn)收與交付使用、房地產(chǎn)證的辦理、物業(yè)管理與房屋修繕等內(nèi)容。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全方位培訓(xùn)資料第三部分： 房地產(chǎn)交易與營(yíng)銷基礎(chǔ)知識(shí)

該部分的內(nèi)容主要講述房地產(chǎn)銷售、商品房買賣合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋租賃、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷等內(nèi)容。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)全方位培訓(xùn)資料第四部分： 房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)

該部分的內(nèi)容主要講述房地產(chǎn)規(guī)劃、房屋建筑學(xué)、房屋面積計(jì)算、建筑材料與設(shè)備等內(nèi)容。

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聚集中國(guó)房地產(chǎn)界一線實(shí)操精英，以余源鵬主編出版的房地產(chǎn)作為基本教材，以網(wǎng)絡(luò)課程的形式，向全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士提供極具專業(yè)性、實(shí)戰(zhàn)性、時(shí)間靈活、。余源鵬房地產(chǎn)大講堂

現(xiàn)設(shè)置的培訓(xùn)課程有： 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)實(shí)戰(zhàn)入門培訓(xùn)的29節(jié)課； 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人快速成交與職業(yè)晉升的15節(jié)課； 商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)要訣800個(gè)； 房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建培訓(xùn)課程； 房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)課程； 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃培訓(xùn)課程； 房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)課程； 房地產(chǎn)售樓員培訓(xùn)課程； 房地產(chǎn)一線銷售管理培訓(xùn)課程； 房地產(chǎn)廣告策劃與媒介傳播實(shí)操培訓(xùn)； 房地產(chǎn)定價(jià)培訓(xùn)；

商業(yè)地產(chǎn)招商策略及管理實(shí)操培訓(xùn)； 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)操培訓(xùn)課程； 物業(yè)管理系列培訓(xùn)課程； ……

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)實(shí)戰(zhàn)入門培訓(xùn)的29節(jié)課

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第1章

房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)知識(shí) 1.1 房地產(chǎn)概論

1.1.1 房地產(chǎn)的相關(guān)概念和特征

1.房地產(chǎn)、物業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)三者的概念

2.房地產(chǎn)、物業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)三者的區(qū)別

3.房地產(chǎn)的特征

1.1.2 房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概念和作用

1.房地產(chǎn)業(yè)

2.房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè) 3.房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)

4.房地產(chǎn)業(yè)的作用

1.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)概念和分類

1.房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)商的概念

2.房地產(chǎn)開發(fā)的分類

1.1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)概念和分類

1.市場(chǎng)的概念 2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

1.1.5 房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律體系

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1.房地產(chǎn)開發(fā)法律。2.房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)。3.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章。

4.房地產(chǎn)開發(fā)其他相關(guān)法規(guī)。

1.2 地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1.2.1 地產(chǎn)的概念和我國(guó)的土地制度

1.地產(chǎn)的概念 2.我國(guó)的土地制度

1.2.2 土地權(quán)利

1.土地權(quán)利的相關(guān)概念

2.土地權(quán)利的相關(guān)問題解答 1.2.3 土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)

1.土地儲(chǔ)備的概念

2.土地儲(chǔ)備的相關(guān)問題解答 3.土地供應(yīng)的相關(guān)問題解答 1.2.4 土地開發(fā)與土地利用計(jì)劃

1.土地開發(fā)與土地利用計(jì)劃相關(guān)概念

2.土地開發(fā)的相關(guān)問題解答 3.土地利用計(jì)劃的相關(guān)問題解答

1.2.5 國(guó)有土地有償使用費(fèi)

1.國(guó)有土地有償使用費(fèi)的相關(guān)概念

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2.新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的相關(guān)問題解答

1.2.6 土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓 1.土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的相關(guān)概念

2.土地使用權(quán)出讓年限和方式

3.土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌的相關(guān)問題解答

4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)問題解答 1.2.7 土地價(jià)格與土地市場(chǎng)

1.土地價(jià)格的相關(guān)概念及問題解答 2.土地市場(chǎng)的相關(guān)概念及問題解答 1.2.8 國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的概念

2.國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的相關(guān)問題解答

1.2.9 土地征用與征收

1.土地征用與征收的相關(guān)概念

2.土地征用與征收批準(zhǔn)權(quán)限的相關(guān)問題解答

3.土地征用與征收補(bǔ)償費(fèi)用的相關(guān)問題解答

4.土地征用與征收涉及農(nóng)戶用房的相關(guān)問題解答

1.3 房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1.3.1 房屋產(chǎn)權(quán)類型的相關(guān)名詞 1.3.2 房屋開發(fā)類型的相關(guān)名詞 1.3.3 房屋產(chǎn)品類型的相關(guān)名詞

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1.3.4 房屋建筑類型的相關(guān)名詞 1.3.5 保障性住房

1.保障性住房的相關(guān)概念

2.經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)問題解答

3.廉租住房的相關(guān)問題解答 4.公共租賃住房的相關(guān)問題解答

1.3.6 國(guó)有土地房屋征收與拆遷

1.國(guó)有土地房屋征收與拆遷的相關(guān)概念

2.國(guó)有土地房屋征收的相關(guān)問題解答

3.國(guó)有土地房屋拆遷的相關(guān)問題解答

1.4 產(chǎn)權(quán)及登記基礎(chǔ)知識(shí)

1.4.1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及登記

1.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及登記的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)問題解答 1.4.2 土地登記

1.土地登記的相關(guān)概念

2.土地登記的相關(guān)問題解答 1.4.3 房屋產(chǎn)權(quán)及登記

1.房屋產(chǎn)權(quán)及登記的相關(guān)概念

2.房屋產(chǎn)權(quán)及登記的相關(guān)問題解答

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1.5 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 1.5.1 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)

1.商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念

2.商業(yè)地產(chǎn)的類型

3.商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式

4.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)原則

5.商業(yè)地產(chǎn)的管理理念

6.商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的相關(guān)名詞 1.5.2 商圈及商圈分析

1.商圈的概念 2.商圈的組成 3.商圈分析的概念

4.商圈分析考慮的因素

1.5.3 零售業(yè)態(tài)

1.零售業(yè)態(tài)的概念

2.零售業(yè)態(tài)的分類和特點(diǎn)

1.5.4 購(gòu)物中心

1.購(gòu)物中心的概念及特點(diǎn)

2.購(gòu)物中心的分類

1.5.5 社區(qū)商鋪

1.社區(qū)商鋪的概念

2.社區(qū)商鋪的類型

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3.社區(qū)商鋪的特點(diǎn)

4.住宅底商的概念和特點(diǎn)

1.5.6 寫字樓

1.寫字樓的概念

2.寫字樓的等級(jí)劃分 3.寫字樓的營(yíng)銷知識(shí)

1.6 其他地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 1.6.1 工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 1.工業(yè)地產(chǎn)的含義

2.工業(yè)地產(chǎn)的類型

3.工業(yè)地產(chǎn)的特性

4.工業(yè)地產(chǎn)策劃的含義

5.工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

1.6.2 旅游地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 1.旅游地產(chǎn)的概念

2.旅游地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)模式 1.6.3 文化地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 1.文化地產(chǎn)的概念

2.文化地產(chǎn)四大標(biāo)準(zhǔn) 3.文化地產(chǎn)的模式 1.6.4 養(yǎng)老地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

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1.養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

2.養(yǎng)老地產(chǎn)的主要產(chǎn)品形態(tài) 3.養(yǎng)老地產(chǎn)的主要運(yùn)營(yíng)模式

第2章

房地產(chǎn)開發(fā)全過程基礎(chǔ)知識(shí)

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)概論

2.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)概念

2.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

1.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司的條件

2.內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立程序 3.外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立程序 4.申請(qǐng)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理

2.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)基本財(cái)務(wù)名詞

1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)分析的常見名詞

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的簡(jiǎn)單成本費(fèi)用構(gòu)成3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入構(gòu)成 4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出構(gòu)成

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書

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2.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)

1.項(xiàng)目立項(xiàng)的概念

2.項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)材料

2.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

1.項(xiàng)目可行性研究的概念

2.項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

3.可行性研究報(bào)告的模式

2.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址意見書

2.3 國(guó)有土地使用權(quán)的取得和國(guó)有土地使用權(quán)證的辦理

2.3.1 國(guó)有土地使用權(quán)獲取的相關(guān)概念和主要方式

1.國(guó)有土地使用權(quán)獲取的相關(guān)概念 2.國(guó)有土地使用權(quán)獲取的主要方式

2.3.2 國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序及相關(guān)問題解答

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一般程序

2.國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序的相關(guān)問題解答

2.3.3 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的相關(guān)問題解答

2.3.4 國(guó)有土地使用權(quán)證的辦理及登記 1.國(guó)有土地使用權(quán)證的辦理 2.國(guó)有土地使用權(quán)登記

2.4 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理

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2.4.1 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理及相關(guān)問題解答

1.建設(shè)用地規(guī)劃管理與建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理的相關(guān)問題解答

2.4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容 1.設(shè)計(jì)任務(wù)書 2.設(shè)計(jì)周期

3.方案設(shè)計(jì)

4.初步設(shè)計(jì)

5.施工圖設(shè)計(jì)

2.4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的招投標(biāo)及審查申報(bào)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的招投標(biāo)

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的審查

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的申報(bào)

2.4.4 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理及相關(guān)問題解答

1.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的相關(guān)問題解答

2.5 施工招標(biāo)與建筑工程施工許可證的獲取 2.5.1 建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建 2.5.2 建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)

1.建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的方式 2.建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的基本程序

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3.建設(shè)工程施工和監(jiān)理招標(biāo)投標(biāo)

4.建設(shè)工程監(jiān)理的主要工作內(nèi)容

2.5.3 建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督辦理

1.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督的辦理 2.建設(shè)工程施工安全監(jiān)督的辦理

2.5.4 建筑工程施工許可證的辦理及相關(guān)問題解答

1.建筑工程施工許可證的辦理

2.建筑工程施工許可證的相關(guān)問題解答

2.5.5 建筑工程與市政設(shè)施的接駁

1.概述

2.與自來水設(shè)施的接駁

3.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁

4.與供電系統(tǒng)的接駁 5.與供熱系統(tǒng)的接駁 6.與市政排污系統(tǒng)的接駁

7.道路占用審批手續(xù) 8.道路挖掘?qū)徟掷m(xù)

2.6 商品房預(yù)售與商品房預(yù)售許可證的辦理 2.6.1 商品房預(yù)售的相關(guān)概念及問題解答

1.商品房預(yù)售的相關(guān)概念

2.商品房預(yù)售的相關(guān)問題解答

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2.6.2 商品房預(yù)售許可證的辦理及內(nèi)容

1.辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)提交的資料

2.《商品房預(yù)售許可證》包含的內(nèi)容

2.6.3 商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的概念及相關(guān)問題解答

1.商品房明碼標(biāo)價(jià)的概念

2.商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)問題解答

2.7 竣工驗(yàn)收與交付使用

2.7.1 竣工驗(yàn)收的相關(guān)問題解答 2.7.2 交付使用的相關(guān)問題解答

2.8 房地產(chǎn)證的辦理

2.8.1 房地產(chǎn)證的相關(guān)概念

2.8.2 房地產(chǎn)證的相關(guān)問題解答

2.8.3 房地產(chǎn)證辦理的相關(guān)問題解答

2.9 物業(yè)管理與房屋修繕

2.9.1 物業(yè)管理的相關(guān)概念

2.9.2 房屋修繕與保修

1.房屋修繕與保修的相關(guān)概念

2.房屋修繕與保修的相關(guān)問題解答

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第3章

房地產(chǎn)交易與營(yíng)銷基礎(chǔ)知識(shí)

3.1 房地產(chǎn)銷售

1.房地產(chǎn)銷售的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)銷售的相關(guān)問題解答

3.2 商品房買賣合同

1.商品房買賣合同的相關(guān)概念

2.商品房買賣合同的相關(guān)問題解答

3.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)問題解答

3.4 房地產(chǎn)抵押

1.房地產(chǎn)抵押的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)抵押的相關(guān)問題解答

3.5 房地產(chǎn)抵押貸款

3.5.1 房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)概念

3.5.2 個(gè)人住房商業(yè)性貸款的相關(guān)問題解答

3.5.3 個(gè)人住房公積金貸款的相關(guān)問題解答

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3.6 房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)

3.6.1 房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收

1.稅收與稅率 2.契稅 3.印花稅

4.營(yíng)業(yè)稅

5.營(yíng)業(yè)稅附加 6.個(gè)人所得稅 7.土地增值稅 8.房產(chǎn)稅

3.6.2 房地產(chǎn)交易的相關(guān)費(fèi)用

3.6.3 一手房交易的相關(guān)稅費(fèi)

1.出售一手房需要支付的稅費(fèi)

2.購(gòu)買一手房需要支付的稅費(fèi)

3.6.4 二手房交易及相關(guān)稅費(fèi)

1.二手房交易的相關(guān)概念

2.二手房交易的相關(guān)問題解答

3.二手房交易的相關(guān)稅費(fèi)

3.7 房地產(chǎn)中介服務(wù)

1.房地產(chǎn)中介的相關(guān)概念

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2.房地產(chǎn)中介的相關(guān)問題解答

3.8 房屋租賃

1.房屋租賃的相關(guān)概念

2.房屋租賃的相關(guān)問題解答

3.9 房地產(chǎn)價(jià)格

3.9.1 房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)概念

3.9.2 房地產(chǎn)價(jià)格的種類

1.市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格 2.土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格

3.總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)

4.買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格

5.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格

6.底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)

3.9.3 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1.供求狀況

2.自身?xiàng)l件

3.人口因素

4.經(jīng)濟(jì)因素

5.環(huán)境因素

6.社會(huì)因素

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7.行政因素 8.心理因素

9.國(guó)際因素

3.10 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

3.10.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的相關(guān)概念 3.10.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與細(xì)分

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與細(xì)分的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的獲取途徑 4.市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。3.10.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的考慮因素

3.房地產(chǎn)目標(biāo)客戶群定位

3.10.4 房地產(chǎn)價(jià)格策略

1.房地產(chǎn)價(jià)格策略的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)方法

3.房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)策略

3.10.5 房地產(chǎn)銷售策略與控制

1.房地產(chǎn)銷售策略的相關(guān)概念

2.銷售控制中要主推或保留的單元

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3.銷售控制中的價(jià)格走勢(shì)策略

4.銷售控制中的折扣策略

3.10.6 房地產(chǎn)廣告

1.房地產(chǎn)廣告的載體 2.房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定

第4章

房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí) 4.1 房地產(chǎn)規(guī)劃

4.1.1 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)概念

1.城市規(guī)劃與小區(qū)劃分

2.小區(qū)規(guī)劃的基本指標(biāo)

3.小區(qū)規(guī)劃的基本設(shè)施

4.小區(qū)規(guī)劃的基本用地

5.小區(qū)規(guī)劃的基本參數(shù)

4.1.2 城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施的相關(guān)問題解答

4.1.3 住房建設(shè)結(jié)構(gòu)比例的相關(guān)問題解答

4.2 房屋建筑學(xué)

4.2.1 房屋建筑的相關(guān)概念

4.2.2 住宅建筑的相關(guān)概念

4.2.3 房屋構(gòu)造的相關(guān)概念

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4.2.4 房屋建筑圖識(shí)讀

1.建筑施工圖的識(shí)讀 2.建筑總平面圖的識(shí)讀 3.平面圖的識(shí)讀

4.立面圖的識(shí)讀

5.剖面圖的識(shí)讀

6.構(gòu)造詳圖

4.3 房屋面積計(jì)算

4.3.1 房屋面積的相關(guān)概念

4.3.2 房屋面積計(jì)算的相關(guān)規(guī)定 1.套內(nèi)使用面積計(jì)算的規(guī)定 2.陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算的規(guī)定

3.計(jì)算全部建筑面積的范圍 4.計(jì)算一半建筑面積的范圍 5.不計(jì)算建筑面積的范圍

6.成套的房屋的建筑面積測(cè)算

7.共有共用面積的處理和分?jǐn)偣?8.共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

4.3.3 房屋面積計(jì)算的相關(guān)問題解答

4.4 建筑材料與設(shè)備

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4.4.1 建筑材料勤勞的蜜蜂有糖吃

4.4.2 建筑設(shè)備

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第二篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)

1、房地產(chǎn)：是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，因而往往又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)。

> 土地使用權(quán)：是指使用國(guó)有土地所享有的權(quán)利，主要指建筑內(nèi)容和使用年限，居住用地使用年限70年，工業(yè)用地50年，綜合用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂40年。土地所有制分類：國(guó)有，集體。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

> 土地出讓金：是指使用國(guó)有土地有償使用一定年限（40-70年）一次買斷國(guó)家土地使用權(quán)的資金，只有交納足額土地出讓金的土地和房產(chǎn)，方可有效轉(zhuǎn)讓。

> 土地使用證：是指合法擁有土地的主要證明材料，它主要載明所有者的名稱，土地性質(zhì)，使用年限及四至和面積。

> 房產(chǎn)證：是指房屋竣工驗(yàn)收后，在開發(fā)計(jì)劃、土地證、規(guī)劃許可證、開工許可證、竣工報(bào)告、竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積、間數(shù)、幢數(shù)、層數(shù)及領(lǐng)里姓名以及交納契稅情況組成。

> 配套：主要指為方便生活而提供的各種設(shè)施，如供水、供電、供暖、煤氣、通訊、入網(wǎng)，有線電視入網(wǎng)、交通車站以及學(xué)校、幼托、醫(yī)院、郵電、超市、廣場(chǎng)、公署等。> 地皮；是指不含規(guī)劃建筑內(nèi)容的土地

樓花：是指土地附著政府批準(zhǔn)的有效規(guī)劃內(nèi)容，主要是指附著法定許可的建筑面積。> 期房：是指一切已經(jīng)開工但沒有竣工的房產(chǎn)。

> 公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成 > 現(xiàn)房：指已經(jīng)竣工的房產(chǎn)。

> 準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。> 使用面積：房屋內(nèi)除掉墻、梁、柱等結(jié)構(gòu)所占的面積。> 建筑面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偯娣e。

> 道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

> 道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

> 躍層：是指戶內(nèi)通過內(nèi)樓梯到另一層供本單元使用的房屋。

> 復(fù)式：是指特定設(shè)計(jì)住宅。利用房屋層高（每層高4米左右，一般住宅設(shè)計(jì)規(guī)定層高為2.8米）合理增加住宅使用面積充分提高利用率，局部分隔成上下兩部分，通過內(nèi)部樓梯上下使用，局部分隔成上下兩層為復(fù)式層。

> 錯(cuò)層：指套內(nèi)的房間根據(jù)使用功能不同，分布在兩個(gè)不同平面上，室內(nèi)有半樓梯（60-80公分，般是4個(gè)臺(tái)階）。

> 層高：提標(biāo)準(zhǔn)層之間的距離。

> 凈高：是指標(biāo)準(zhǔn)層天棚到地面的垂直距離。> 建筑密度=建筑物底層占地面積/相關(guān)土地面積 > 容積率=總建筑面積/總占地面積

>

綠化率=綠化占地面積/總占地面積

> 日照間距：指某 建筑物高度與北鄰的建筑物距離之比。> 低層住宅為1-3層?

多層住宅為4-6層?

小高層住宅為7-11層

中高層住宅為12-16層?

16層以上為高層住宅

別墅：指三層以下，有獨(dú)立樓梯并占有較大面積的綠地的住宅設(shè)計(jì)形態(tài)。

（1）獨(dú)棟別墅

獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。

雙拼別墅

是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。

疊加別墅

它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，也有點(diǎn)像復(fù)式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。

聯(lián)排別墅

又稱Townhouse，有天有地，獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有１至２個(gè)車位，還有地下室。它一般由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成，每幾個(gè)單元共用外墻。

花園洋房：屬低密度住宅，一般容積率不超過1.0，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國(guó)風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。此外，如果一個(gè)低密度住宅小區(qū)，產(chǎn)品形式為四層左右，風(fēng)格為歐式（或者北美、南洋等）風(fēng)格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實(shí)現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。五證：①國(guó)有土地使用證;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③建設(shè)工程規(guī)劃許可證;④建筑工程施工許可證;⑤商品房預(yù)售許可證

> 兩書：商品房使用說明書，商品房質(zhì)量保證書。> 價(jià)格術(shù)語(yǔ)：

a)均價(jià)：是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。

b)基礎(chǔ)價(jià)：是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。

c)起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。>、建筑數(shù)語(yǔ)

① 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

② 開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度。增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積小開間住宅相比，承重減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

③ 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

④ 玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。>、天臺(tái)：指建在頂層屋面上四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供人們正常使用的平臺(tái)。>、露臺(tái)（平臺(tái)）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退層屋面）四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供正常使用的平臺(tái)。

>、陽(yáng)臺(tái)：是指房屋附屬設(shè)施，供人們納涼，曬太陽(yáng)（衣物）、休憩及其他用途、陽(yáng)臺(tái)按建造類型可分為：凸陽(yáng)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)、半凸半凹陽(yáng)臺(tái)和有柱陽(yáng)臺(tái)；按建筑使用要求設(shè)計(jì)施工可分為封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)兩種。

>、商品房：是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門批準(zhǔn)，面向海內(nèi)外客戶以盈利為目的而建的商用房或高中檔別墅，或者普通住宅。>、經(jīng)濟(jì)適用房：是國(guó)家當(dāng)?shù)卣胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問題，而興建的普通住宅，同地段，同樣質(zhì)量的情況下，其造價(jià)成本要比商品房低。>、房改房：是指機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，要求嚴(yán)格執(zhí)行房改價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)分配和將要分配的住房出售或出租給本單位職工居住，有的只擁有42.5的部分產(chǎn)權(quán)，有的正在按規(guī)定補(bǔ)足全部權(quán)額，向全部產(chǎn)權(quán)過渡。>、三通一平：水通、電通、路通、土地平整

七通一平：路通、給水通、排水通、電通、氣通、熱通、通訊通；土地平整。>、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

（1）作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。（2）作為人防工程的地下室。

>、什么是契稅，購(gòu)房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購(gòu)買、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國(guó)頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。

>、如何挑選最佳的戶型

戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足居住的要求，購(gòu)房者在選擇戶型時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、戶門。戶門不宜正對(duì)客廳，更不應(yīng)直對(duì)臥室。戶門與客廳之間有一個(gè)過渡，不要一開戶門就使門外的人把室內(nèi)一覽無余。

2、客廳。客廳的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量的方正，利于擺放家具，此外還要避免與客廳相連的房門過多，給人一種迷宮的感覺，造成視覺上的凌亂。

3、臥室。臥室的房門不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私密性。

4、廚房。廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門。

5、衛(wèi)生間。衛(wèi)生間不要正對(duì)客廳，衛(wèi)生間最好設(shè)計(jì)為兩部分，最里面是馬桶、浴缸（如有條件，馬桶、浴缸分開更好），外間則擺放洗手池，洗衣機(jī)。

6、陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。

7、室內(nèi)走道。室內(nèi)應(yīng)盡量減少或避免狹長(zhǎng)的走道。這種走道既不利于家具的擺放，又造成面積的浪費(fèi)，對(duì)購(gòu)房者來說，更是資金的浪費(fèi)。

8、通風(fēng)、采光。挑選住房時(shí)，還要注意，戶型的布局要有利于室內(nèi)通風(fēng)和采光。>、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 ① 經(jīng)濟(jì)因素：

主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；儲(chǔ)蓄、消費(fèi)和投資水平，財(cái)政收支和金融的狀況，物價(jià)水平特別是建筑材料價(jià)格的水平，建筑人工的費(fèi)用，銀行利率、房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求。② 物理因素：

主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素，如：位置地質(zhì)、地勢(shì)、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、自然周期性完善、建筑物的外觀、建筑物的朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備、施工質(zhì)量等。③ 環(huán)境因素：

主要指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況，如：噪聲、空氣、污染、視覺清潔等。④ 行政和政策因素：

主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度，政策、法規(guī)、行政措施等，如：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、城市發(fā)展策略，土地利用規(guī)劃等，房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收、行政隸屬變更，特殊政策等。⑤ 社會(huì)因素：

主要是政治安定狀況，社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)運(yùn)行的狀況，城市化水平、人口狀況等。

⑥ 心理因素：

主要表現(xiàn)為購(gòu)買或出售的心態(tài)、欣賞品味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)，講究門牌號(hào)碼和土地號(hào)碼的心態(tài)，講究風(fēng)水的心態(tài)價(jià)值觀的變化等。⑦ 國(guó)際因素：

主要是國(guó)家政治狀況，國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)際軍事狀況，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況等。

四

十三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：

①

征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)，超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級(jí)差補(bǔ)貼，集團(tuán)基金、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。

② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房補(bǔ)給、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)，拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。

③ 其他土地開發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)

④ 住宅建筑安裝工程費(fèi)：住宅建筑安裝工程造價(jià)。

⑤ 附屬工程費(fèi)：包插煤氣調(diào)壓站、壓力點(diǎn)、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房。

⑥ 室外工程費(fèi)；指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。

⑦ 公共配套工程費(fèi)：指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小報(bào)鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。

⑧ 環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等

⑨ 政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：“四源”費(fèi)包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理處。

⑩ 土地出讓金市政費(fèi)

⑾兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)

⑿管理費(fèi)

⒀利潤(rùn)

多層和高層的比較中，高層的優(yōu)勢(shì)

1、從建筑材料上看，成本造價(jià)不同。一般情況下高層建筑的成本造價(jià)會(huì)比多層高出2倍，由于高層使用的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它的造價(jià)在1500-1800/平方，而多層結(jié)構(gòu)的造價(jià)只有500-800/平方。

2、使用壽命不同。高層的使用壽命在80-100年，而多層最多只有50年。由于住宅的使用年限是70年，所以高層過了50年之后依然可以居住的，而多層住宅到50年就已經(jīng)拆除了，等于浪費(fèi)了20年的土地使用權(quán)。

3、防震性能。由于高層的防震指數(shù)高，所以可以達(dá)到6度7級(jí)，而多層只能達(dá)到4度5級(jí)左右。

4、隔音、隔熱、防潮、防滲水性能佳，通風(fēng)效果好，夏天涼快，省電。

5、從污染指數(shù)和視野效果看，據(jù)國(guó)家衛(wèi)生局檢測(cè)結(jié)果表示，8層以上無灰塵污染，10層以上基本無噪音污染，所以高層污染少，空氣清新，而且樓層越高，光線越好。（你擁有一片花園，我擁有一片藍(lán)天）

6、電梯代步。對(duì)老人來說很方便，即使住2層也不用爬樓梯。“速度”

7、檔次的象征，住得高說明有實(shí)力。多層與高層的比較中，高層的缺點(diǎn)

1、安全，電梯存在不安全因素，發(fā)生電梯事故，發(fā)生搶劫等隱患，萬(wàn)一有火災(zāi)不易逃生，不易撲救，云梯最高達(dá)14層，鋼筋水泥不達(dá)標(biāo)，工程質(zhì)量無法保證，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)抗震程度。

2、人口密度大

3、乘電梯有人（尤其老人）有不適感，而且一般樓梯內(nèi)電梯根本不夠用，等電梯耽誤好多時(shí)間，萬(wàn)一停電或發(fā)生電梯故障根本無法出門。

4、公攤面積大，得房率低，一般70-80%

5、容積率大，人均綠地面積小，有水泥森林之稱 裝 修

A、不裝修的好處：

1、帶裝修的房子價(jià)格高，自己裝修省錢

2、統(tǒng)一的裝修沒有風(fēng)格，像集體宿舍，沒有家的感覺

3、裝好了您不滿意，還得拆了重裝，即浪費(fèi)又麻煩

4、買了帶裝修的房子相當(dāng)于您的裝修也上契稅

5、大批的裝修工程質(zhì)量很難保證 B、裝修的好處：

1、省時(shí)省力，可直接入住

2、高檔樓宇帶裝修是身份檔次的象征

3、由于是大的裝修隊(duì)伍，所以質(zhì)量好，有保證

4、入住以后大家都裝修，二三年不得安寧

5、影響電梯的使用壽命，萬(wàn)一損壞，上下樓不方便

6、樓道臟、亂、差

客戶的問題能解釋的全解釋過了，還是不行，怎么辦？

1、您不喜歡這個(gè)設(shè)計(jì)，其實(shí)很多人就是沖著這來的呢！

2、如果我們按每一家的意愿來建，大樓里一百多戶人家，眾口難調(diào)啊，您讓我們?cè)趺唇ò。?/p>

3、房子這么大件商品，十全十美是不可能的，十全九美就不錯(cuò)了

4、相信您到現(xiàn)在還沒有看到100%滿意的房子吧？如果有，那您早就買下了，也不用到我們公司來了。關(guān)于按揭

接揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是給購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。是為了增大市場(chǎng)份額，使越來越多的人買得起房子。優(yōu)點(diǎn)：

1、可以減輕首期付款的壓力，首付百分之二十即可入住，比如30萬(wàn)的房子首期付6萬(wàn)就可以入住，提前10年20年享受，花很少一部分錢即可享受高質(zhì)量的生活。

2、現(xiàn)在借錢難，但是用銀行的錢，即住了好房子又投資生意，一舉兩得。剩余的錢可做其它的投資，住房與投資生意兩不耽誤。

3、由于等額還款，在按揭還款的期限內(nèi)，每個(gè)月所還的錢數(shù)是基本相同的。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通貨膨脹的加深，錢幣的貶值，再過幾年，那時(shí)的一、二千元錢也就不會(huì)像現(xiàn)在這樣值錢了，所以，也就等于以后還的錢會(huì)越來越少。

4、您如果首付20%，剩下的80%的錢可以去做其它投資，也相當(dāng)于從銀行貸款出來做投資。而由于銀行按揭的貸款利率在所有的貸款利率中是最低的，所以非常劃算，這樣您可以住上可心的房子，又有余錢去做其他事情。更何況您多出的錢肯定不會(huì)再存起來，不管投資哪方面，回報(bào)都相當(dāng)可觀。

5、如果現(xiàn)在您仍然租房住，那么按揭也很合適。因?yàn)槟吭律辖坏姆孔馀c交付銀行的本息費(fèi)基本相同，但不同的是：只多付了首付的幾萬(wàn)塊錢，銀行按揭到位時(shí)付清所有的款項(xiàng)之后，房子是您自己的，這也是跟租房的最大的差別所在。或者您買了房子，租出去都可以，房租不但可以交上本息，說不定還能有余額，而且到時(shí)候房子還是您的。銀行按揭缺點(diǎn)

1、房產(chǎn)證要抵押給銀行，等到房款還完后才能拿回，所以在房款全部還完之前您的房子不能自由買賣。

2、雖然現(xiàn)在銀行的貸款利率很低，但仍然要還，銀行要賺大量的利息。

3、不但手續(xù)繁瑣，而且要繳納手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，抵押登記費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用 針對(duì)對(duì)期房有疑慮的問題客戶

1、講明購(gòu)買期房的好處：

（1）期房比現(xiàn)房便宜，房?jī)r(jià)是隨著工程的進(jìn)度節(jié)節(jié)攀升的，升值速度快（2）期房的選擇余地大，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司從樓花就開始賣，到蓋成現(xiàn)房時(shí)也剩不下多少了，即使有也是別人挑剩下的。如果一個(gè)房子現(xiàn)房很多，選擇余地很大并不是件好事。（3）期房可以監(jiān)督工程質(zhì)量（4）戶型設(shè)計(jì)，配套更超前

（5）如是大型團(tuán)購(gòu)類型可在施工過程中進(jìn)行更改

2、缺點(diǎn)：

（1）不可預(yù)料的事情太多，蓋起來到底什么樣子，蓋不蓋得起來（2）工程質(zhì)量不可預(yù)測(cè)（3）環(huán)境不可預(yù)測(cè)

2、對(duì)延期交房的說法：

（1）如果樓盤不能按期交工的話，唯一的原因就是資金不到位，但是：

A、從我們公司的實(shí)力來講，我們是省財(cái)政廳的下屬單位，先后開發(fā)了華馨園和舜玉花園等高檔小區(qū)，開發(fā)實(shí)力不容置疑。

B、您從我們售樓處可以看到，我們的樓盤銷售速度很快的，所以我們的資金回籠也很快，由于資金沒問題，所以按期交房沒問題。

（2）在購(gòu)房合同中對(duì)延期交房的罰款也是很重的，以每套延期一個(gè)月5000元計(jì)算，可能這些錢對(duì)您一戶沒有什么的，可一、二百戶就是一百多萬(wàn)，現(xiàn)在又是微利時(shí)代，我們不會(huì)不顧自己的利潤(rùn)去做賠錢的買賣，如果那樣，我們還不如留著不賣。所以我們不會(huì)延期交房，您可以放心購(gòu)買。逼 封

X先生，剛才咱們看了戶型、裝修、地段的情況，您也挺滿意的，那咱們今天就把它定下來，您的身份證？（伸手）交現(xiàn)金還是支票？（客戶表示回去商量一下）

您看我們現(xiàn)場(chǎng)所有的主任都在談客戶，以前2桌同時(shí)簽一套房的情況也有，您如果不保留，千挑萬(wàn)選選好的房子可能在您一出門之后就被別人挑走了，那多可惜啊，我也是站在您的角度上考慮。回去商量商量

1、和父母商量：

您這么孝順，在現(xiàn)在的年輕人中已經(jīng)很少見了，不過根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，一般子女為父母買房，父母都是不同意的，他們雖然為子女辛辛苦苦操勞一輩子，但從不求回報(bào)，只想讓子女的錢投資做生意，但從子女的角度出發(fā)，看法就不同了，一來是盡了孝道，讓老人在風(fēng)景秀麗的地方安度晚年，二來是投資，保值分散資金風(fēng)險(xiǎn)，老人百年之后，房產(chǎn)就是自己的，可以說是一舉兩得，買套房子送給父母，表面上會(huì)罵你亂花錢，但背后還不知怎么向街坊鄰居夸耀呢！沒問題，您滿意，您父母肯定滿意。

再說，您在外面走南闖北的，見多識(shí)廣，眼光見識(shí)恐怕是上輩人無法比擬的，您父母又沒有見過我們樓盤，沒見過房屋的圖紙，不知道這兒周圍的環(huán)境，您怎么和他們商量，我已經(jīng)做了二三年的房產(chǎn)，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，也可以說是專家，有什么不明白的地方，您提出來，我?guī)湍鲆粋€(gè)參謀。

2、和朋友商量

X先生，根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，向朋友咨詢買房的事，朋友一般都持反意見，您知道為什么，一來怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一說好，以后您卻不滿意，他一定會(huì)擔(dān)心受責(zé)備，二來怕您買房子時(shí)資金不足，開口向他借錢，這年代黃世仁和楊白勞的地位已經(jīng)顛倒了呢，換了您，如果有朋友找您咨詢房子的事，您肯定也會(huì)反對(duì)的，您說是不是？

3、對(duì)男人

買房子這么大的事，肯定要商量的，那您是跟太太商量了？說別人與太太商量我信，說您商量我就不信，您太太又沒看到房子，難道她比您更有決定權(quán)嗎？成功人士男人占絕大多數(shù)，您把這么好的禮物送給她，她沒有理由不高興。再說了，商量也是針對(duì)某一具體房子的，我們現(xiàn)在不訂下，等回頭您商量好了決心拿錢來時(shí)，您看中的那套早沒了，上星期我的客戶就是這樣，后來只好換到另一套，我當(dāng)時(shí)說他還不信呢？買房子最重要的是地段，在我們這里買沒一點(diǎn)問題，您對(duì)房子又滿意，還有什么猶豫的呢？房地產(chǎn)我是專家，您有什么顧慮我來幫您解決。

4、對(duì)女人

買房子是大事，肯定要跟先生商量的，您最好現(xiàn)在就給他打電話。其實(shí)呀，您先生搞事業(yè)做生意，經(jīng)常在外面，在家里呆時(shí)間長(zhǎng)的是您和孩子，只要您喜歡，您先生肯定會(huì)同意的，大家辛辛苦苦掙錢還不就是為了改善生活嗎？住這么好的房子里，他回到家也會(huì)開心的，再說了，現(xiàn)在生意不好做，稍不留神就可能有閃失，為防萬(wàn)一，您現(xiàn)在抽出一部分資金算是改善生活，也算是做分散性投資即使您們生意不順時(shí)，還有這套房子值這么多錢，等于為您自己留了條后路。如果哪天孩子想出國(guó)留學(xué)，把這里的房子賣了再換一套城外的，多余的錢孩子上學(xué)都有了，另一方面講，若您擔(dān)心現(xiàn)在買房子對(duì)您丈夫生意有影響，您不想想如果他不出錢買房子，手頭很松動(dòng)，那么朋友一起吃飯肯定他要掏錢，男人嘛，愛面子是天性，花錢肯定比掙錢容易，相反，如果買了房子，他自然就會(huì)想以后不亂花錢，每日省出一些錢，這不是對(duì)您全家有好處的事嗎？ 商品房?jī)r(jià)格不會(huì)下降

一、住房的建筑成本存在剛性，我國(guó)商品房的成本一般有建安成本，土地費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，城市基礎(chǔ)設(shè)計(jì)配套，利潤(rùn)以及相關(guān)稅費(fèi)及方面構(gòu)成。

（1）建筑成本不僅不會(huì)下降，反而隨著市民對(duì)住房質(zhì)量要求的提高和房地產(chǎn)在增長(zhǎng)時(shí)期對(duì)建材價(jià)格，勞動(dòng)力價(jià)格的拉動(dòng)作用還會(huì)上升。

（2）城市中土地供給的低彈性，土地需求的高彈性。地價(jià)主要受城市化水平和城市土地化資源量所決定。

（3）拆遷費(fèi)用日前在多所城市呈上漲趨勢(shì)，降價(jià)亦不太可能。

（4）如果降低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，削減城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，會(huì)給城鎮(zhèn)住房建設(shè)帶來更大困難。

二、從房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)看，一般都是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的進(jìn)程而逐漸上升，這種趨勢(shì)是由土地資源的稀缺性，不可再生性，土地供給的低彈性和房屋需求的高彈性決定的。

首先，人口多土地少，地價(jià)每年的上漲趨勢(shì)是一定的。

其次，隨著城市水平提高，必將導(dǎo)致城市人口的不斷增加，從而對(duì)住房的需求量會(huì)加大。再次，從國(guó)外房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)起飛或加速階段，地價(jià)或樓價(jià)一般不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象，反而隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展而引起一定幅度的上升，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)起飛后加速發(fā)展時(shí)期，因此房?jī)r(jià)應(yīng)穩(wěn)中上升不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象。因此無論從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是從我國(guó)實(shí)際出發(fā)考慮，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，帶有客觀必然性。

一、從我國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格實(shí)際變動(dòng)曲線分析，一九八七年至一九九六年大約十年間平均增長(zhǎng)18.7%，即使在房地產(chǎn)不景氣的93-96年，四年間平均增長(zhǎng)也在11%，因此取消不合理收費(fèi)，雖然能從房?jī)r(jià)中下降幾個(gè)百分點(diǎn)，卻不會(huì)改變商品房?jī)r(jià)格總體上升的趨勢(shì)。

第三篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)置業(yè)顧問培訓(xùn)資料

成功的銷售顧問應(yīng)具備怎樣的素質(zhì)

優(yōu)秀的銷售顧問需要具備多方面的素質(zhì)，這些素質(zhì)包括：積極的進(jìn)取心、堅(jiān)持不懈的態(tài)度、與其他人良好溝通的技巧、給人信任度以及在商談中營(yíng)造舒適氛圍的能力。

不管怎樣，在銷售中取得成功的最重要的素質(zhì)是準(zhǔn)確性的理解力，清楚你的客戶需要什么。尤其是，他們?cè)诋?dāng)中有什么是最受益的？要了解這些，就需要你作一個(gè)好的觀察者和傾聽者，也就是少說多聽。大多數(shù)的銷售顧問，太熱衷于去告訴對(duì)方什么是他想讓你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。

當(dāng)你清楚了你的客戶最關(guān)心的熱點(diǎn)是什么之后，就可以針對(duì)他們的需要，恰到好處地展開你的銷售策略。在下一次見面時(shí)，你也可以先試著花幾分鐘的時(shí)間，問一些輕松的問題，了解一下你的客戶，從他們的講話中，你就可以明白他們需要你告訴他們些什么。

工作的成功首要在于工作態(tài)度與工作習(xí)慣是否正確，前言

房地產(chǎn)銷售是一件很微妙的事。有這么一說：房地產(chǎn)成功的50%在于地塊選擇，30%在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20%歸功于銷售執(zhí)行，但前兩者的80%是由后者的20%來加以實(shí)現(xiàn)的。不論這一說法是否準(zhǔn)確但銷售的重大作用是不容置疑的，而銷售的成功與否，又在很大程度上決定于銷售人員。做為銷售人員最重要的還是綜合素質(zhì)，因此我們也不可以對(duì)在職培訓(xùn)存在絕對(duì)的依賴性。培訓(xùn)大部分的內(nèi)容實(shí)質(zhì)上都是在工作中發(fā)現(xiàn)的問題，通過培訓(xùn)尋求最佳的解決方法。賣樓是銷售人員工作的重要內(nèi)容但并不是全部，做為一名銷售人員，對(duì)外必須會(huì)做市場(chǎng)調(diào)研和分析，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、了解房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)；對(duì)內(nèi)必須領(lǐng)悟企業(yè)文化和開發(fā)理念，以及各部門的運(yùn)作程序、工作職責(zé)和工作范圍、樓盤的各種屬性等；銷售人員在做好本職工作的同時(shí)，也要盡力做好企業(yè)內(nèi)部的橫向協(xié)作和上下級(jí)的溝通及對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作，才能成為一名合格地產(chǎn)銷售精英。

本培訓(xùn)手冊(cè)的設(shè)計(jì)僅僅涵蓋了在職培訓(xùn)初級(jí)階段的內(nèi)容，如果要想深入下去、工作做得更到位，還得參考其它更多的資料，并在實(shí)際工作善于總結(jié)得失。

培訓(xùn)的目的

銷售培訓(xùn)的初級(jí)目標(biāo)就是通過提高銷售人員的個(gè)人績(jī)效來達(dá)成企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)，而員工在工作中的績(jī)效取決于員工的態(tài)度、知識(shí)、技巧這三個(gè)因素。通過培訓(xùn)使銷售人員掌握項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況、國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)、專業(yè)知識(shí)和銷售技巧，以及了解不同目標(biāo)客戶的心理特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、生活品味、投資置業(yè)習(xí)慣等，培養(yǎng)銷售人員的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，領(lǐng)悟企業(yè)文化，鍛煉自己的口頭表達(dá)能力、觀察市場(chǎng)的敏感度、養(yǎng)成做事的堅(jiān)韌性、積極性和良好的服務(wù)態(tài)度，學(xué)會(huì)分析事物的科學(xué)方法，確立自己的工作目標(biāo)和業(yè)績(jī)考核辦法，最終使個(gè)人成為一名地產(chǎn)銷售精英的終極目標(biāo)。

置業(yè)顧問的涵義

置業(yè)顧問不是簡(jiǎn)單的“解說員”、“算價(jià)員”，她/他一般是指在售樓處通過現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)引導(dǎo)客戶購(gòu)買、促進(jìn)樓盤銷售，為客戶提供投資置業(yè)專業(yè)化顧問式服務(wù)的綜合性人才。他們的具有鮮明的置業(yè)特征：

1、企業(yè)、項(xiàng)目的形象代言人

置業(yè)顧問面對(duì)面地直接與客戶溝通，其工作作風(fēng)、專業(yè)技能、服務(wù)意識(shí)充分的體現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)理念、價(jià)值取向及企業(yè)文化、其一舉一動(dòng)、一言一行在客戶眼中就代表著企業(yè)、項(xiàng)目（品牌）的形象。

2、企業(yè)和客戶信息溝通互動(dòng)的橋梁

銷售人員一方面把品牌的信息傳遞給消費(fèi)者，另一方面又將消費(fèi)者的的意見、建議等信息傳達(dá)給企業(yè)，以便企業(yè)更好的服務(wù)于消費(fèi)者置業(yè)顧問首先是客戶的朋友、顧問，幫助客戶實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)想，使其成為公司的長(zhǎng)期的支持者；其次是公司項(xiàng)目營(yíng)銷策劃及廣告宣傳等有效與否的直接反饋者；第三是市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)、客戶實(shí)際需求及客戶信息的最佳收集者、整理加工者第四是給企業(yè)營(yíng)銷決策提供建設(shè)性意見的參與者。

3、是服務(wù)大使

銷售人員只有在充分了解自己所銷售的樓盤的特性、功能、服務(wù)配套等資訊時(shí)才能適時(shí)的為客戶提供良好的置業(yè)建議 2 和幫助。良好的服務(wù)可以使客戶做到“重復(fù)購(gòu)買”、“客戶相關(guān)購(gòu)買”、“客戶推薦購(gòu)買”。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

總述：

● 房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。又常為“不動(dòng)產(chǎn)”，英文為：“REAL ESTAE”。根據(jù)1985年5月《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告》，房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等。● 房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。● 是房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)分狹義和廣義的兩類。狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。● 房地產(chǎn)交易

城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

一、房地產(chǎn)常識(shí)

1、房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。

（1）不可移動(dòng)性。

所以才叫“不動(dòng)”產(chǎn)。由于不可移動(dòng)，地段、方位往往可以決定或左右其價(jià)值。

（2）長(zhǎng)久性。

房地產(chǎn)的生命周期很長(zhǎng)，除非天災(zāi)人禍，否則不易損壞。一般房屋總有數(shù)十 年的壽命，土地壽命更近乎無限

（3）不可增加性。

除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無限度發(fā)展。

（4）不可替代性。

甲地的房地產(chǎn)和乙地的房地產(chǎn)，往往因?yàn)榈乩砦恢谩⒎ㄒ?guī)限制、建筑型式、發(fā)展

（5）不易分割性。

房地產(chǎn)不易分割，更與大環(huán)境(地理位置)、小環(huán)境(鄰近區(qū)域)等有密切的關(guān)系，（6）昂貴性。

房地產(chǎn)的買賣價(jià)值通常很高，以目前而言，沒有10萬(wàn)元以上根本買不起房子。

（7）同時(shí)可供投資與消費(fèi)。

不僅象股票、黃金那樣可用于投資，也可以自住或用來出租。進(jìn)可攻，退可守。

（8）房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)開發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩。

（9）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大。

（10）房地產(chǎn)業(yè)涉及到相當(dāng)多的法律法規(guī)。

優(yōu) 點(diǎn)：有自用及投資雙重功能。掌握時(shí)機(jī)，長(zhǎng)期獲利高。可抵銷通貨膨脹帶來的貶值損失。可充作抵押品。收益較高易得到稅收方面的好處。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通貨膨脹

缺 點(diǎn)：所需資金較多;變現(xiàn)性差;投資數(shù)額巨大;投資回收期長(zhǎng);需要專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn).2、房地產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。

3、房地產(chǎn)權(quán)登記

強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個(gè)方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，產(chǎn)權(quán)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。

4、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法

律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或 妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。

5、《房地產(chǎn)證》的作用

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

6、現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》與過去有關(guān)部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土使用權(quán)證》區(qū)別

現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》合二產(chǎn)證》的發(fā)放，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)管理，過去的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使

7、《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容

《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。

8、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)? 按有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。

9、地籍

我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄，包括了土地產(chǎn)權(quán) 的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖 表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。

10、宗地、宗地號(hào)、宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從 大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地。

11、宗地圖、證書附圖

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書

附圖 即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn) 情況及房地產(chǎn)，所在宗地情況。

12、確權(quán)

確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利

13、房屋的基底面積

14、房屋的建筑面積

(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個(gè)部份。

15、房屋的公共面積

2．2 米的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共用建筑面積。不能計(jì)入公用建筑面積的部位：

a、凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室。

b、作為人防工程的地下室。

c、住宅小區(qū)的配套用房。

d、穿過建筑物的公共通道。

e、物業(yè)管理用房。

16、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人

1718、樓花

25%以上時(shí)，可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、6 買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等情況。

19、房地產(chǎn)交換

20、房地產(chǎn)贈(zèng)與

房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。

21、房地產(chǎn)贈(zèng)與免交土地增值費(fèi)

22、房地產(chǎn)現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同

欲購(gòu)買已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。

23、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的條件

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算總投資額的25%，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

4、房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

5、土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，核定

242526為售價(jià)為的0

05%

(1)營(yíng)業(yè)稅：為售價(jià)的5%

(3)印花稅：為售價(jià)的0

(2)城建維護(hù)稅：05%

(4)有 買方應(yīng)交

所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個(gè)人須交20%的個(gè)人所(5)有增值的，須交增值額20%的稅費(fèi)有：(1)印花稅：為售價(jià)的0記費(fèi)：為登記價(jià)的027

1%。

(一)經(jīng)(二)因(三)因一

05%；另每證貼花5元；(2)登 7

(四)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。一方當(dāng)事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知 對(duì)方。

28、房地產(chǎn)抵押

指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。

29、已抵押的房地產(chǎn)能轉(zhuǎn)讓

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當(dāng)通知抵押 權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 30、(一)

(二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；(三)

31、遺失《房地產(chǎn)證》申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)

《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失，并向房地產(chǎn)所在地的國(guó)土分局報(bào)失，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)后，刊登公告，六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》

32、申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交的文件

(一)33、集資房能否銷售

34、土地使用權(quán)受讓人交清地價(jià)取得土地使用權(quán)后，同樣要按規(guī)定交納土地使用費(fèi)。因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行的是土地社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，35、紅皮《房地產(chǎn)證》

可以在市場(chǎng)上公開銷售的市場(chǎng)商品房地產(chǎn)，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》。紅皮房地

36、綠皮《房地產(chǎn)證》

凡有下列情形之一的房地產(chǎn)，頒發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》：

1、以行政劃撥方式

2、在行政劃撥的土地上建成的房地產(chǎn)；

3、通過協(xié)議方式并按協(xié)議地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)款的土地使用權(quán)(以協(xié)議方式按市場(chǎng)地價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)

(二)(三)

(四)補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》申請(qǐng)書

支付地價(jià)款的除外)，4、在繳付協(xié)議地價(jià)款的土地上建成的房地產(chǎn)；

5、獲得減免地價(jià)的土地使用權(quán)；

6、在減免地價(jià)的土地上建成的房地產(chǎn)；

7、準(zhǔn)成本商品房；

8、按“房改”取得的全成本(建筑費(fèi)用加室外工程配套費(fèi)用)商品房；9

1011、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的 其它非市場(chǎng)商品房地產(chǎn)。

37、綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租?凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。需抵押、，典當(dāng)、或出租的，應(yīng)經(jīng)市規(guī)劃國(guó)土局依法批準(zhǔn)，并辦理相應(yīng)手續(xù)。出租的，需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費(fèi)，抵作地價(jià)款。

38、房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)投資牽涉的層面相當(dāng)廣，而且需具備不少的相關(guān)專業(yè)知識(shí)。缺點(diǎn)是流

房地產(chǎn)可以算是相當(dāng)古老的投資工具，在過去，投資知識(shí)尚沒有現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)，也沒有目前這么多投資分析與策略時(shí)，大多數(shù)人都有這樣的觀念：有錢買房地產(chǎn)放著，不管是土地或房子，將來總會(huì)賺錢。這是因?yàn)橥恋刈鳛橐环N資源，具有稀缺性。隨著人口的增加，土地卻不增加，所以有保值的作用。而且人口增加帶來需求增加，使得房地產(chǎn)的價(jià)格上揚(yáng)，出現(xiàn)增值的利益。另外，人們都有一種觀念“有土地就有財(cái)，有財(cái)就買地”，所以對(duì)于房地產(chǎn)的投資有一種特別的喜好。

所以成功的購(gòu)置房地產(chǎn)，無論是自用，還是投資，都能在持有期間保值或增值。

二、房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)1、2、3、4、5、6、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能 用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積

用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：

建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積×100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和）建筑控制高度

又稱建筑限高，指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區(qū)，其建筑高度平頂房屋接女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度房計(jì)算。

7、建筑密度

指地塊內(nèi)所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即： 建筑密度=建筑基底總面積/

8、綠化率：指各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積×100% 綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積×100%

9、建筑間距系數(shù)

指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)。多層標(biāo)準(zhǔn)：1.5 層高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離。

10、居住區(qū)用地組成

⑴ 住宅用地

⑵ 公共服務(wù)及設(shè)施用地 ⑶ 道路用地 ⑷ 綠地

11、住宅類型及用地特點(diǎn)

12、建筑物分類

按建筑物使用性質(zhì)分類： ⑴ 居住建筑 ⑵ 公共建筑 ⑶ 工業(yè)建筑 ⑷ 農(nóng)業(yè)建筑

按建筑物層數(shù)或總高度分類： 住宅通常按建筑層數(shù)劃分

1—3層為低層

4—6層為多層

7—12層為小高層

12層以上為高層

公共建筑為綜合性建筑，通常按建筑總高度劃分 總高度超過24m的為高層。按建筑結(jié)構(gòu)分類：

⑴ 鋼結(jié)構(gòu)； ⑵ 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； ⑶ 磚混結(jié)構(gòu)； ⑷ 磚木結(jié)構(gòu)； ⑸ 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)

13、基礎(chǔ)

按受力性能不同，可分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。按構(gòu)造形式不同，可分為條形基、獨(dú)立基、箋板基、箱形基和樁基。

14、房產(chǎn)證的種類

⑴《房屋所有權(quán)證》——是房屋所有權(quán)人擁有其所購(gòu)房產(chǎn)的法律證件，是證明房產(chǎn)歸屬的要件之一，它詳細(xì)記載著產(chǎn)權(quán)人的姓名、房屋坐落、門牌號(hào)碼、建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)和建筑面積等。每套房產(chǎn)只有一本《房屋所有權(quán)證》，它可以證明其房屋所有權(quán)人對(duì)該處房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并受到法律保護(hù)。

⑵ 《房屋共有權(quán)證》——指同一房產(chǎn)有兩個(gè)人以上的產(chǎn)權(quán)人共同主張權(quán)利，共同擁有對(duì)該套房屋的支配權(quán)。當(dāng)房屋所有權(quán)人對(duì)房屋進(jìn)行買賣、抵押等處置時(shí)，必須經(jīng)共有人書面同意，否則房產(chǎn)管理部門不予以辦理。

⑶ 《房屋他項(xiàng)權(quán)證》——是規(guī)范人們?cè)谫J款買房過程中形成的一種權(quán)利制約。它包括抵押權(quán)和典權(quán)。現(xiàn)在較普遍的是抵押權(quán)，它記載著抵押權(quán)人和抵押人的名稱、抵押權(quán)價(jià)值、抵押期限等內(nèi)容。為抵押權(quán)人發(fā)放《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，它是雙方履行權(quán)利和義務(wù)的法律保障。等雙方履行了法定的義務(wù)，《房屋他項(xiàng)權(quán)證》就被注銷，抵押人也就成為真正的房屋所有權(quán)人。

15、戶型的基本要素包括哪些

⑴ 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：

是否具備良好的采光、通風(fēng)，對(duì)人體健康和環(huán)境衛(wèi)生起重要的作用。⑵

套住宅臥室均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。⑶

住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對(duì)外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮Ρ陂_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對(duì)單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。

⑷ 煎炒烹炸時(shí)產(chǎn)生的油煙對(duì)人體十分有害，因此，廚房應(yīng)有直接對(duì)外的采光，通風(fēng)窗（開向天井的窗）。

⑸ 衛(wèi)生間應(yīng)有直接采光、通風(fēng)窗。對(duì)無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間規(guī)定應(yīng)設(shè)置出屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。

16、智能化住宅的主要功能

居住在智能化小區(qū)中，住戶首先可享受的是完備的安全服務(wù)，這包括住宅緊急求助系統(tǒng)，他自動(dòng)為幼兒和老人求救，進(jìn)行遠(yuǎn)程醫(yī)療與監(jiān)護(hù)；住宅防盜系統(tǒng)，當(dāng)有歹徒闖入，可以自動(dòng)撥打傳呼代碼通知主人和撥打報(bào)警電話；住宅消防報(bào)警系統(tǒng)，監(jiān)控煤氣泄露、火警報(bào)災(zāi)等；包括有線電視、語(yǔ)言與傳真系統(tǒng)、因特網(wǎng)介入及電子郵件系統(tǒng)，小區(qū)公用信息系統(tǒng)在內(nèi)的通信服務(wù)系統(tǒng)，不僅使住戶信息服務(wù)消費(fèi)一步到位，符合在家辦公的需求，11 還可

以使人們足不出戶就可以進(jìn)行電子購(gòu)物、遠(yuǎn)程教學(xué)、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館、點(diǎn)播家庭影院，交互式電子游戲等家庭娛樂活動(dòng)。

其他原先要由人工提供的管理與商務(wù)服務(wù)現(xiàn)在則由管理服務(wù)系統(tǒng)代替，這分別包括管理服務(wù)系統(tǒng)中的住宅遠(yuǎn)程三抄表系統(tǒng)、住宅家電控制系統(tǒng)、房屋和設(shè)備管理系統(tǒng)、以及商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)中的商務(wù)輔助服務(wù)、特殊信息服務(wù)、消費(fèi)支持服務(wù)、內(nèi)部銀行等。

智能生活基于寬帶網(wǎng)。人類對(duì)未來家庭環(huán)境的要求是：安全舒適、輕松方便、節(jié)約能源、隨心所欲，人們要實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想，最基本的條件是：家庭中各種獨(dú)立的設(shè)備必須集成在一個(gè)統(tǒng)一的家庭網(wǎng)絡(luò)中。這樣的家庭要求完全網(wǎng)絡(luò)控制化，因此規(guī)范的家用布線系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)寬帶介入已成為智能化住宅的基礎(chǔ)設(shè)施。

17、起價(jià)：指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。

基價(jià)：基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

18、均價(jià)：指商品房在銷售價(jià)格相加之后的各數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)（銷售總建筑面積），即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。

19、預(yù)售價(jià)：指商品房在期房時(shí)預(yù)售的價(jià)格。

20、標(biāo)價(jià)：又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。

21、成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。

22、商品房的使用率：指房屋的使用面積與建筑面積的比例。

23、躍層式商品房：指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)單獨(dú)小樓梯連接的房屋，上下層高一樣。

24、土地使用權(quán)出讓方式：

① 招標(biāo)方式 ② 拍賣方式 ③ 協(xié)議出讓

25、土地使用權(quán)的出讓年限

① 居住用地 70年 ② 工業(yè)用地 50年

③ 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年 ④ 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 ⑤ 綜合或其他用地 50年

26、土地使用權(quán)終止、續(xù)期

① 土地使用權(quán)因土地滅失而終止 因土地使用者的拋棄而終止

② 續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證件。

27、商品房預(yù)售的條件

① 五證俱全

《國(guó)有土地使用證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《施工許可證》 《商品房預(yù)售許可證》

②按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

28、樓板：樓板的基本構(gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。面層的做法和要求與地面相同。樓板應(yīng)有足夠的強(qiáng)度，能夠承受使用荷載和自重；應(yīng)有一定的剛度，在荷載作用下?lián)隙茸冃尾怀^規(guī)定數(shù)值；應(yīng)滿足隔聲要求，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲；應(yīng)有一定的防潮、防水和防火能力。

29、其它

產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。

使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，13 在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

共同共有房產(chǎn)

共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。配建設(shè)施

配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動(dòng)中心

公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

三、建筑識(shí)圖

四、計(jì)算戶型面積

五、銀行按揭知識(shí)

●按揭，英文原來叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款，承諾定期償還貸款本息。●辦理銀行按揭需具備的條件：

1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份；

2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議；

4、以不低于所購(gòu)房款總價(jià)的20%作為首付款；

5、有貸款人能力的單位或個(gè)人作為擔(dān)保人；

6、貸款規(guī)定的其他條件。

以上條件需準(zhǔn)備的材料：身份證（申請(qǐng)為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、個(gè)人人名章及照片等

● 根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的；

3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的共他建筑物；

4、依法已公告列入拆遷范圍的；

5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的；

6、依法不得抵押的。

● 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款

1、公積金貸款

市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項(xiàng)基金。城市住房基金從同級(jí)財(cái)政現(xiàn)在用于住房建設(shè)、維修、管理和補(bǔ)貼的資金，當(dāng)?shù)靥崛∽》抗潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、15 房地產(chǎn)稅、土地使用權(quán)出讓金，以及出售屬于國(guó)有資產(chǎn)的住房回收資等渠道籌集。

2、商業(yè)貸款

個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）

個(gè)人住房商業(yè)貸款是我國(guó)公民因購(gòu)買商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)貸款品種：一是參加住房?jī)?chǔ)蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購(gòu)房貸款向銀行提供提保。

3、組合貸款

個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，及借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。

● 按揭貸款所需資料及費(fèi)用

一、所需資料：1、2、3、4、5、6、7、1、2、3、4、5、購(gòu)房協(xié)議書（簽字按手印）《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充協(xié)議

業(yè)主身份證復(fù)印件四份、戶口本、暫住證復(fù)印件一份，結(jié)婚雙方資料。

供款人及配偶所在單位提供月收入情況證明。夫妻雙方如戶口沒在一起提供結(jié)婚證復(fù)印件 如是個(gè)體，一定提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和近期兩月納稅證明。

如是單身提供父母或哥姐的共擔(dān)債務(wù)的證明人，需簽字、按手印。抵押手續(xù)費(fèi);保費(fèi)； 月存款；

印花稅：貸款額的萬(wàn)分之幾； 辦理時(shí)還需首付收據(jù)和身份證原件。

二、辦理按揭所需費(fèi)用：

三、銷售人員應(yīng)盡力讓客戶在銀行要求的時(shí)間辦到銀行辦理相關(guān)手續(xù)。

● 房地產(chǎn)貸款程序1、4、貸款申請(qǐng)

2、受理申請(qǐng)

3、貸前審查 簽訂合同

5、發(fā)放貸款

6、貸款歸還

7、合同變更

8、貸款結(jié)清

六、涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用（實(shí)際以當(dāng)?shù)卣?guī)定為準(zhǔn)）

1、房產(chǎn)登記、辦證費(fèi)

2、抵押手續(xù)費(fèi)

3、辦理土地證手續(xù)費(fèi)

4、契稅

5、公共維修基金

第四篇：幼兒園全方位培訓(xùn)資料

幼兒園全方位培訓(xùn)資料

資料內(nèi)含：名教師授課、名專家點(diǎn)評(píng)、幼兒園管理、運(yùn)營(yíng)、培訓(xùn)實(shí)操案例、招生、幼兒園教師培訓(xùn)課件、辦園使用操作手冊(cè)、早操律動(dòng)、趣味早操、教師優(yōu)秀成品舞、幼兒大型歌舞表演、幼兒舞蹈編舞教程、幼兒園節(jié)日系列成品舞蹈、幼兒園獲獎(jiǎng)成品舞蹈 課堂舞蹈教學(xué)、戶外體育游戲、幼師流行舞蹈教學(xué)、幼兒學(xué)畫畫教程、創(chuàng)意手工制作教學(xué)視頻、奧爾夫音樂、全國(guó)省示范園資料教案全集、幼兒園優(yōu)質(zhì)環(huán)境創(chuàng)設(shè)、繪本ＰＰＴ課件集、幼兒園安全教育視頻、一分鐘趣味數(shù)學(xué)教程 活力體操、等等....適合人群：中小幼兒園、新開園，準(zhǔn)備籌建幼兒園的老師，幼兒園經(jīng)營(yíng)者、園長(zhǎng)、副園長(zhǎng)、教研主任、教研組長(zhǎng)、骨干教師、一線老師、轉(zhuǎn)崗老師、實(shí)習(xí)老師以及在讀幼師。

資料用途：園長(zhǎng)聽課、教研學(xué)習(xí)、賽課、公開課、舞蹈教學(xué)、新老師教學(xué)參考、園長(zhǎng)管理運(yùn)營(yíng)、新老師培訓(xùn)等等..1、----全國(guó)幼兒園管理、運(yùn)營(yíng)、培訓(xùn)實(shí)操案例（文檔）

管理類：

1、親子園早教中心運(yùn)營(yíng)管理全套資料

2、幼兒園管理資料集

3、幼兒園園長(zhǎng)管理資料集

4、幼兒園招生資料集

5、幼兒園早教投資管理資料集

6、幼兒園早教加盟資料集

7、幼兒園早教中心親子園裝修資料集

8、幼兒園飲食管理資料集

9、雙語(yǔ)幼兒園資料集

10、幼兒園教師培訓(xùn)資料集

11、幼兒園課程實(shí)施方案資料集

12、蒙特梭利教育資料集

13、馮氏0-36個(gè)月日托班早教教案

14、幼兒園教學(xué)播放視頻235個(gè) 教育類：

1、幼兒園教案全套資料集

2、幼兒園節(jié)日活動(dòng)資料集

3、親子活動(dòng)資料集

4、幼兒測(cè)評(píng)資料集

5、幼兒潛能開發(fā)教案資料集

6、啟蒙教案資料集

7、幼兒園家長(zhǎng)會(huì)資料集

9、幼兒園案例資料集

10、奧爾夫音樂教案集

11、幼兒園建構(gòu)式課程資料集

12、幼兒自閉癥教師培訓(xùn)資料集

13、寶寶最益智的兒歌（動(dòng)畫版）

14、幼兒園幼兒教學(xué)視頻(大＼中＼小班)

2、----幼兒園教師培訓(xùn)課件（文檔）五大領(lǐng)域培訓(xùn)

幼兒園體育培訓(xùn)課件

幼兒園區(qū)域活動(dòng)培訓(xùn)課件 幼兒園安全保健培訓(xùn)課件 幼兒園教師辦公室軟件使用 幼兒園教師培訓(xùn)課件 幼兒園教師知識(shí)的培訓(xùn) 幼兒園游戲培訓(xùn)課件 幼兒園管理等培訓(xùn)課件 幼兒文學(xué)課件

幼兒英語(yǔ)培訓(xùn)課件 新教師培訓(xùn)課件

3、----辦園使用操作手冊(cè)（文檔）

1第一章、幼兒園前期策劃 2第二章、幼兒園裝修布置 3第三章、幼兒園入園規(guī)程 4第四章、幼兒園教學(xué)體系 5第五章、幼兒園管理體系

6第六章、幼兒園市場(chǎng)營(yíng)銷策略 7第七章、幼兒園招生實(shí)戰(zhàn)技巧 8第八章、幼兒園成功秘訣 9第九章、幼兒園教育寶典

4、----全國(guó)省示范園資料教案全集 省示范幼兒園中班教案全集（共1501份精品教案）省示范幼兒園各類精品課件大全（共727份精品）省示范幼兒園大班教案全集（共1661份精品教案）省示范幼兒園家園共育資料（共277份精品）

（文檔）省示范幼兒園小班教案全集（共1295份精品教案）省示范幼兒園常規(guī)管理制度等（共896份精品）

省示范幼兒園幼兒園說課稿和案例（共213份精品）省示范幼兒園托班教案全集（共438份精品教案）

省示范幼兒園教師常用計(jì)劃、總結(jié)、評(píng)語(yǔ)、科研等（共494份精品）省示范幼兒園教育論文全集（共740份精品論文）

省示范幼兒園特色教育教案全集（共900份精品教案）省示范幼兒園蒙臺(tái)梭利教育全集（共231份精品教案）

5----優(yōu)質(zhì)課堂舞蹈教學(xué)(大中小班)（視頻）

小班

01訓(xùn)練一：《走走跳跳》；

03訓(xùn)練三：《小海獅表演》；

05表演：《乖孩子》；

07表演：《泥娃娃》；

中班

01訓(xùn)練一：《小鳥飛飛》；

03訓(xùn)練三：《我?guī)湍銇砟銕臀摇?/p>

05表演：《豬八戒吃西瓜》；

07表演：《藏族兒童舞》；

大班

01訓(xùn)練一：《小木偶》；

03訓(xùn)練三：《踢踢腿》

05訓(xùn)練五：《小風(fēng)車》；

07訓(xùn)練七：《撲蝶》；

09表演：《我們光著小腳丫》

11表演：《鐵棒磨成針》；

13表演：《好奇的小蜜蜂》；

15表演：《蜜蜂飛舞》

6---一課一案（視頻）名教師授課 名專家點(diǎn)評(píng) 名主持采訪 名導(dǎo)演掌鏡

課課精彩 案案經(jīng)典 目錄

1.一顆紐扣(小班數(shù)學(xué)活動(dòng))2.云朵棉花糖(小班語(yǔ)言活動(dòng))3.上海歡迎你(中班繪畫活動(dòng))4.一根羽毛也不能動(dòng)(大班綜合活動(dòng))5.買菜(大班音樂活動(dòng))6.鴨子騎車記(大班早期閱讀活動(dòng))7.想唱就唱（大班）8.誰(shuí)和誰(shuí)好（中班）

02訓(xùn)練二：《我的小腳真聽話》

04表演：《小星星》

06表演：《小手小腳》

08表演：《小龍人》

02訓(xùn)練二：《多愉快》

04表演：《小蝌蚪》《毛毛蟲》；

06表演：《男兒第一志氣高》

08表演：《嘗葡萄》

02訓(xùn)練二：《抬抬腿》；

04訓(xùn)練四：《小飛機(jī)》；

06訓(xùn)練六：《摘果子》

08訓(xùn)練八：《小雞吃米》；

10表演：《小雞嘰嘰》；

12表演：《藍(lán)精靈》

14表演：《加油，女足》；

7、----幼兒園早操律動(dòng)37套(新型韻律操)視頻

1、幼兒園小班徒手韻律操：動(dòng)物模仿操（送配套音樂）

2、幼兒園小班徒手韻律操：袋鼠媽媽上學(xué)去（送配套音樂）

3、幼兒園小班徒手韻律操：小兵操（送配套音樂）

4、幼兒園小班徒手韻律操：蝴蝶（送配套音樂）

5、幼兒園小班徒手韻律操：我們大家做得好（送配套音樂）

6、幼兒園小班徒手韻律操：MOMO 帶我去飛翔（送配套音樂）

7、幼兒園小班徒手韻律操：讓愛發(fā)光（送配套音樂）

8、幼兒園小班徒手韻律操：快樂頌（送配套音樂）

9、幼兒園小班徒手韻律操：香水百合（送配套音樂）

10、幼兒園小班徒手韻律操：刷牙冠軍（送配套音樂）

11、幼兒園小班徒手韻律操：兔子跳跳跳（送配套音樂）

12、幼兒園小班徒手韻律操：長(zhǎng)江七號(hào)愛地球（送配套音樂）

13、幼兒園小班徒手韻律操：親親美人魚（送配套音樂）

14、幼兒園中班徒手韻律操：蟲兒飛（送配套音樂）

15、幼兒園中班徒手韻律操：寶寶熱身操（送配套音樂）

16、幼兒園中班徒手韻律操：親親寶貝（送配套音樂）

17、幼兒園中班徒手韻律操：披薩（送配套音樂）

18、幼兒園中班徒手韻律操：親親豬寶寶（送配套音樂）

19、幼兒園中班徒手韻律操：香草咪咪（送配套音樂）

20、幼兒園中班徒手韻律操：Shake Your Body（送配套音樂）

21、幼兒園中班徒手韻律操：水仙（送配套音樂）

22、幼兒園中班徒手韻律操：大家一起喜洋洋（送配套音樂）

23、幼兒園中班徒手韻律操：水蜜桃的聲明（送配套音樂）

24、幼兒園中班徒手韻律操：功夫高手（送配套音樂）

25、幼兒園中班徒手韻律操：隱形的翅膀（送配套音樂）

26、幼兒園大班徒手韻律操：挫冰進(jìn)行曲（送配套音樂）

27、幼兒園大班徒手韻律操：北京歡迎您（送配套音樂）

28、幼兒園大班徒手韻律操：瘋狂大請(qǐng)客（送配套音樂）

29、幼兒園大班徒手韻律操：小小男子漢（送配套音樂）30、幼兒園大班徒手韻律操：福娃（送配套音樂）

31、幼兒園大班徒手韻律操：IOIO（送配套音樂）

32、幼兒園大班徒手韻律操：恭喜發(fā)財(cái)（送配套音樂）

33、幼兒園大班徒手韻律操：天使（送配套音樂）

34、幼兒園大班徒手韻律操：加油歌（送配套音樂）

35、幼兒園大班徒手韻律操：愛你（送配套音樂）

36、幼兒園大班徒手韻律操：中國(guó)娃娃（送配套音樂）

37、幼兒園大班徒手韻律操：動(dòng)起來（送配套音樂）

8、----幼兒園趣味早操上下學(xué)期（全套教學(xué)）（視頻）

上學(xué)期目錄【約50分鐘】

小班上學(xué)期《小狗汪汪做早操》 分段教學(xué)： 01.入場(chǎng)

02.小狗模仿操 03.體能游戲 04.律動(dòng)

05.基本動(dòng)律 06.完整演示

中班上學(xué)期《歡歡喜喜過大年》 分段教學(xué)：

07.入場(chǎng)-迎新年 08.唱新年 09.舞新年 10.賀新年 11.新年祝福 12.基本動(dòng)律 13.完整演示

大班上學(xué)期《歡樂童年》 分段教學(xué)：

14.入場(chǎng)-隊(duì)列練習(xí)16.器械操 17.體能游戲 18.放松律動(dòng) 19.基本動(dòng)律 20.完整演示

下學(xué)期目錄【約59分鐘】 小班下學(xué)期《歡樂多朋友多》 分段教學(xué)：

01.入場(chǎng)-隊(duì)列游戲 02.器械操 03.體能游戲 04.放松律動(dòng) 05.基本動(dòng)律 06.完整演示

中班下學(xué)期《祖國(guó)你好》 分段教學(xué)：

07入場(chǎng)-隊(duì)列練習(xí)08.徒手操 09.器械操 10.體能游戲 11.放松律動(dòng) 12.基本動(dòng)律 13.完整演示

大班下學(xué)期《酷炫寶貝》 分段教學(xué)：

14.入場(chǎng)-隊(duì)列練習(xí)15.徒手操 16.器械操 17.體能游戲 18.放松律動(dòng) 19.基本動(dòng)律 20.完整演示

9、----幼兒教師優(yōu)秀成品舞（視頻）

1、幼師成品舞《天山少女》（送配套音樂）

2、幼師成品舞《活力健身操》（送配套音樂）

3、幼師成品舞《草原之春》（送配套音樂）

4、幼師成品舞《五星紅旗》（送配套音樂）

5、幼師成品舞《輕舞飛揚(yáng)》（送配套音樂）

6、幼師成品舞《歡樂的新疆》（送配套音樂）

7、幼師成品舞《思憶》（送配套音樂）

8、幼師成品舞《鄉(xiāng)情》（送配套音樂）

9、幼師成品舞《美麗家園》（送配套音樂）

10、幼師成品舞《收獲的日子》（送配套音樂）

11、幼師成品舞《天竺之韻》（送配套音樂）

12、幼師成品舞《俏妹子》（送配套音樂）

13、幼師成品舞《田野小姑娘》（送配套音樂）

14、幼師成品舞《迎春姑娘》（送配套音樂）

10、----幼兒大型歌舞表演（視頻）

1、舞蹈《木棉頌》（送配套音樂）

2、舞蹈《五彩的小風(fēng)車》（送配套音樂）

3、時(shí)裝表演《媽媽的大花包》（送配套音樂）

4、四重唱《漂亮寶貝》（送配套音樂）

5、《芭蕉林中的樂趣》（送配套音樂）

6、拉丁舞《快樂的節(jié)奏》（送配套音樂）

7、舞蹈《歡樂年華》（送配套音樂）

8、歌舞《快樂的小蝸牛》（送配套音樂）

9、歡樂操《歡樂園》（送配套音樂）

10、健美操《活力BABY》（送配套音樂）

11、舞蹈《藍(lán)天小銀燕》（送配套音樂）

12、快板《幸福拍拍手》（送配套音樂）

13、歌曲聯(lián)唱《金色童年》（送配套音樂）

14、舞蹈《聯(lián)跳》（送配套音樂）

15、舞蹈《腰鼓娃》（送配套音樂）

16、舞蹈《群星璀燦慶六一“喜慶”》（送配套音樂）

11、----幼兒舞蹈編舞教程（視頻）

1、想要編好舞蹈，先要想好它

2、想選材

3、幼兒舞蹈《小飛機(jī)》(舞蹈形象動(dòng)作示范)

4、想構(gòu)思

5、想結(jié)構(gòu)（1）

6、想結(jié)構(gòu)（2）

7、幼兒舞蹈《兩只小老鼠》舞蹈形象動(dòng)作示范

8、形象對(duì)幼兒舞蹈很重要

9、找形象（1）

10、幼兒舞蹈《小熊散步》(舞蹈形象動(dòng)作示范)

11、找形象（2）

12、找重復(fù)

13、找變化 14、14 幼兒舞蹈《兩只小鴨子》(舞蹈形象動(dòng)作示范)

12、----幼兒園節(jié)日系列成品舞蹈：

1、化妝技巧.2、幼兒群舞娃娃迎奧運(yùn)（送配套音樂）

3、幼兒節(jié)日下雪了，真滑（送配套音樂）

4、幼兒節(jié)日極地QQ（送配套音樂）

5、幼兒節(jié)日群舞啼聲飛揚(yáng)（送配套音樂）

6、幼兒節(jié)日群舞小蠟筆（送配套音樂）

7、幼兒節(jié)日舞親親媽媽（送配套音樂）

8、舞群舞我們一起種太陽(yáng)（送配套音樂）

9、幼兒節(jié)日舞蹈biajibia（送配套音樂）

10、幼兒節(jié)日舞蹈大書包（送配套音樂）

11、幼兒節(jié)日舞蹈姥姥和小狗（送配套音樂）

12、幼兒節(jié)日舞蹈我們都是小乖乖（送配套音樂）

13、幼兒節(jié)日舞蹈找個(gè)朋友碰一碰（送配套音樂）

14、幼兒節(jié)日舞蹈未來之星（送配套音樂）

15、幼兒節(jié)日舞蹈粉墨游戲（送配套音樂）

16、幼兒節(jié)日舞蹈系列叢林秘境（送配套音樂）

17、加油，中國(guó)女足（送配套音樂）

18、幼兒節(jié)日舞蹈系列嗨、查理（送配套音樂）

19、幼兒節(jié)日舞蹈系列小兒清明游（送配套音樂）20、幼兒節(jié)日舞蹈系列小螞蟻（送配套音樂）

21、幼兒節(jié)日舞蹈系列巴郎仔（送配套音樂）

（視頻）

22、幼兒節(jié)日舞蹈系列悄悄話（送配套音樂）

23、幼兒節(jié)日舞蹈系列海灘歡歌（送配套音樂）

24、節(jié)日舞蹈系列火紅的中國(guó)結(jié)（送配套音樂）

25、幼兒節(jié)日舞蹈系列蜜蜂飛舞（送配套音樂）

26、幼兒節(jié)日舞蹈走跑跳（送配套音樂）

27、幼兒節(jié)日舞蹈鐵棒磨成針（送配套音樂）

28、幼兒節(jié)日舞蹈鼓妞（送配套音樂）

13、----幼兒園獲獎(jiǎng)成品舞蹈（視頻）

1、成品舞蹈海底貝貝樂（送配套音樂）

2、成品舞蹈BIAJIRIA（送配套音樂）

3、成品舞蹈樂兒歌（送配套音樂）

4、成品舞蹈京韻（送配套音樂）

5、成品舞蹈今年我家喜事多（送配套音樂）

7、成品舞蹈嗨！我的夢(mèng)（送配套音樂）

8、成品舞蹈大書包（送配套音樂）

9、成品舞蹈家園（送配套音樂）

10、成品舞蹈小可愛（送配套音樂）

11、成品舞蹈小戲伢（送配套音樂）

12、成品舞蹈小斑馬（送配套音樂）

13、成品舞蹈小螞蟻（送配套音樂）

14、成品舞蹈布谷·播谷（送配套音樂）

15、成品舞蹈幼兒園的一天（送配套音樂）

16、成品舞蹈心里話（送配套音樂）

17、成品舞蹈快樂螺絲釘（送配套音樂）

18、舞蹈我為軍艦換新裝（送配套音樂）

19、成品舞蹈我們的小把戲（送配套音樂）20、成品舞蹈我們魚兒（送配套音樂）

21、成品舞蹈我想搭座橋（送配套音樂）

23、成品舞蹈我的偶像（送配套音樂）

24、舞蹈我給地球洗個(gè)澡（送配套音樂）

25、成品舞蹈敬禮，我的爸爸（送配套音樂）

26、成品舞蹈春天的瑕想（送配套音樂）

27、成品舞蹈曬太陽(yáng)（送配套音樂）

28、成品舞蹈歡樂童年（送配套音樂）

29、成品舞蹈洗刷刷（送配套音樂）

30、成品舞蹈睡前三分鐘（送配套音樂）

31、成品舞蹈茶壺嘟嘟（送配套音樂）

32、成品舞蹈螞蟻寶寶（送配套音樂）

33、成品舞蹈金殼兒銀寶寶（送配套音樂）

34、成品舞蹈陽(yáng)光沙灘孩子（送配套音樂）

14、----大型兒童童話歌舞情景劇

1、序:夢(mèng)想-《我要飛》大型兒童童話歌舞情景劇

（視頻）

2、七個(gè)小音符-《我要飛》大型兒童童話歌舞情景劇

3、小雨滴-《我要飛》大型兒童童話歌舞情景劇

4、小鷹飛翔-《我要飛》大型兒童童話歌舞情景劇

5、尾聲《我要飛》大型兒童童話歌舞情景劇

15、----幼兒園戶外體育游戲（大、中、小班）（視頻）

平衡類

01小小體操運(yùn)動(dòng)員（小班）02喂小兔（小班）

03小動(dòng)物找家（中班）04碰碰車（大班）05送信（大班）06走高蹺（大班）投擲類

01投籃（中班）02小流星（中班）03叫號(hào)砍包（大班）04看誰(shuí)投得準(zhǔn)（大班）攀登類

01螞蟻搬豆（中班）02奪紅旗（中班）03摘果子（中班）04扎彩帶（大班）走跑類

01娃娃慶豐收（托班）02喂小雞（小班）

03送蛋寶寶回家（小班）04送娃娃回家（小班）05小拖車（小班）06小貓釣魚（小班）07送水果（小班）08舞龍（中班）

09小馬吃草（中班）10抓尾巴（中班）11扎蝴蝶（大班）12打泡泡（大班）

13圈圈接力賽（大班）跳躍類

01小青蛙抓害蟲（小班）02可愛的袋鼠（小班）03喂小雞（中班）

04小猴摘水果（中班）05小馬運(yùn)糧（中班）06送愛心（大班）07跳圈（大班）08跳皮筋（大班2）08跳皮筋（大班）鉆爬類

01蠶寶寶吃桑葉（小班）02小貓搬家（中班）03通過封鎖線（中班）04小小通訊員(大班)

16、----幼師流行舞蹈教學(xué)1（視頻）

01-舞蹈欣賞《五彩鳳鈴》.mp4 02-動(dòng)作分解一：魅力青春.mp4 03-動(dòng)作分解二：激情的風(fēng)鈴.mp4 04-舞蹈欣賞《西部色彩》.mp4 05-動(dòng)作分解一：西域風(fēng)情.mp4 06-動(dòng)作分解二：色彩的靈動(dòng).mp4 07-舞蹈欣賞《快樂的啄木鳥》.mp4 08-動(dòng)作分解一：激情的節(jié)奏.mp4 09-動(dòng)作分解二：嫵媚的腳步.mp4 10-舞蹈欣賞《飛旋的傳說》.mp4 11-動(dòng)作分解：熱情的音律.mp4 12-動(dòng)作分解二：動(dòng)感的節(jié)拍.mp4

17、----幼師流行舞蹈教學(xué)2（視頻）

01-舞蹈欣賞《跳動(dòng)的火焰》.mp4 02-動(dòng)作分解一：快樂節(jié)拍.mp4 03-動(dòng)作分解二：火的熱烈.mp4 04-舞蹈欣賞《秀舞之歌》.mp4 05-動(dòng)作分解一：歌舞青春.mp4 06-動(dòng)作分解二：舞動(dòng)校園.mp4 07-舞蹈欣賞《舞動(dòng)色彩》.mp4 08-動(dòng)作分解一：跳躍的旋律.mp4 09-動(dòng)作分解二：驕傲的色彩.mp4 10-舞蹈欣賞《快樂精靈》.mp4 11-動(dòng)作分解一：生命歡哥.mp4 12-動(dòng)作分解二：閃亮魅力.mp4

18、----教幼兒學(xué)畫畫教程（全套）（視頻）第1集.毛毛蟲 第2集.海底探秘 第3集.大花樹 第4集有趣的表情 第5集彩瓶 第6集.下雨了 第7集美麗家園 第8集采譜設(shè)計(jì) 第9集快樂的生日 第10集美麗的大自然 第11集湯車設(shè)計(jì) 第12集神奇的旅行 第13集猴子 第14集青蛙 第15集.瓶花 第16集.玉米 第17集.龍蝦

第18集.蔬菜組合 第19集背包 第20集旅游鞋 第21集.植物組合 第22集自行車 第23集老房子 第24集.植物組合 第25集.人物組合

19、----構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程（全集）（視頻）

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一套之三第一課：橢圓形和燈籠 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一套之三第二課：紅紅的大蘿卜 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一套之三第三課：可愛的小雞和小鴨 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一套之三第四課：活潑的青蛙

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一套之三第五課：快活的大魚和小魚 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一套之四第六課：滑稽的企鵝 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一套之四第七課：水母飄啊飄 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一套之四第八課：點(diǎn)構(gòu)成的訓(xùn)練 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一套之四第九課：萬(wàn)年青和仙人球

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一套之四第十課：線條游戲畫：小雞和孔雀 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一套之四第十一課：我們喜歡的樹葉

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第一課：圓的訓(xùn)練 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第二課：好吃的水果 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第三課：七星瓢蟲 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第四課：線的訓(xùn)練 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第五課：小刺猬在做什么 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第六課：有趣的龜

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第七課：降落傘飄啊飄 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第八課：美麗的蘑菇 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第九課：可愛的蝸牛 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第十課：多彩的蝶魚 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第十一課：快樂的小鳥 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》第十二課：鮮艷的花朵

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之三角形、方形組合訓(xùn)練——小房子 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之三角形的變化訓(xùn)練——游動(dòng)的魚 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之三角形的組合訓(xùn)練——參天的大樹 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之三角形的訓(xùn)練——長(zhǎng)青的松柏

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之交錯(cuò)的直線、斜線和曲線——優(yōu)美的魚 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之兒童頭像訓(xùn)練——俏麗的小孩 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之兒童頭像訓(xùn)練——愛美的女孩 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之各種線的訓(xùn)練

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之同心螺旋線的訓(xùn)練——海螺 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之園與橢圓的組合訓(xùn)練——小雞

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之圓與橢圓的具象訓(xùn)練——嬌艷的花朵 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之圓形的訓(xùn)練——樹

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之圓構(gòu)成形體的訓(xùn)練——七星瓢蟲 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之圓的訓(xùn)練——?dú)馇蚝头试砼?《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之多種形態(tài)的組合訓(xùn)練——小鴨 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之折線的組合訓(xùn)練——山峰和山谷 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之折線的訓(xùn)練——萬(wàn)里長(zhǎng)城 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之折線的訓(xùn)練——山峰 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之斜線的訓(xùn)練——小動(dòng)物 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之斜線的訓(xùn)練——雨 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之智趣手印畫

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之曲線的訓(xùn)練——流水

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之曲線的訓(xùn)練——行云和流水 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之構(gòu)成意識(shí)介紹

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之構(gòu)成意識(shí)美術(shù)教學(xué)法介紹

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之橢圓構(gòu)成形體的訓(xùn)練——蘿卜 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之水平運(yùn)動(dòng)的線

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之流動(dòng)螺旋線的訓(xùn)練——各種各樣的花 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之流動(dòng)螺旋線的訓(xùn)練——多變的毛毛蟲 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之直角轉(zhuǎn)折線的訓(xùn)練——四季里的長(zhǎng)城 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之豎線構(gòu)成的畫面

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之線條游戲化的訓(xùn)練——四季里的樹 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之線條游戲畫——活潑的小雞 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之綜合復(fù)習(xí)——畫貓頭鷹 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之螺旋線變化出來的花

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之螺旋線畫具象形體——小動(dòng)物 《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之螺旋線的訓(xùn)練——水果

《構(gòu)成意識(shí)幼兒美術(shù)教程》之隨意曲線、弧線的訓(xùn)練——河水和藍(lán)天

20、----幼兒創(chuàng)意手工制作教學(xué)視頻（大班）（視頻）

1.跟我一起做——小章魚.mp4 2.跟我一起做——恐龍.mp4 3.跟我一起做——布老虎.mp4 1.跟我一起做——獅子.mp4 2.跟我一起做——漢堡.mp4

3.跟我一起做——宇宙飛船.mp4

幼兒創(chuàng)意手工制作教學(xué)視頻（小班）1.跟我一起做1—小面條.mp4 2.跟我一起做2—冰糖葫蘆.mp4 3.跟我一起做3—小蝸牛.mp4

4.跟我一起做4—糖果，麻花.mp4 1.跟我一起做—魔法梳子.mp4 2.跟我一起做—云彩.mp4 3.跟我一起做—船.mp4

4.跟我一起做—小蘑菇.mp4

幼兒創(chuàng)意手工制作教學(xué)視頻（中班）1.跟我一起做—彩云.mp4 2.跟我一起做—小老鼠.mp4 3.跟我一起做—五彩樹.mp4 4.跟我一起做—小汽車.mp4 1.跟我一起做—小刺猬.mp4 2.跟我一起做—降落傘.mp4

3.跟我一起做-小動(dòng)物的拉花.mp4

21、----奧爾夫音樂（視頻）

01 教師介紹 02 樂器介紹

03 自制小打擊樂器 04 動(dòng)作與舞蹈 05 示范教學(xué)

06 教學(xué)實(shí)踐及點(diǎn)評(píng)一 07 教學(xué)實(shí)踐及點(diǎn)評(píng)二 08 音樂戲劇編排一 09 音樂戲劇編排二 10 綜合課程一 11 綜合課程二 12 綜合課程三 13 綜合課程四 14 綜合課程五 15 綜合課程六 16 綜合課程七 17 綜合課程八 18 綜合課程九 19 綜合課程十 20 綜合課程十一

22、----教案集(大中小班)（文檔）

小班

1、安全類007份；

2、健康類077份；

3、科學(xué)類209份；

4、美術(shù)類093份；

5、親子活動(dòng)類028份；

6、社會(huì)類116份；

7、數(shù)學(xué)類125份；

8、體育類066份；

9、音樂類125份；

10、英語(yǔ)類052份；

11、游戲類018份；

12、語(yǔ)言類14份；

13、主題類146份；

14、綜合類093份； 中班

1、安全類028份；

2、健康類071份；

3、科學(xué)類204份；

4、美術(shù)類200份；

5、親子活動(dòng)類19份；

6、社會(huì)類068份；

7、數(shù)學(xué)類173份；

8、體育類096份；

9、音樂類141份；

10、英語(yǔ)類060份；

11、游戲類040份；

12、語(yǔ)言類20份；

13、主題類200份；

14、綜合類0 53份

15、說課稿57份 大班

1、安全類028份；

2、健康類062份；

3、科學(xué)類200份；

4、美術(shù)類201份；

5、親子活動(dòng)類028份；

6、社會(huì)類085份；

7、數(shù)學(xué)類182份；

8、體育類116份；

9、音樂類198份；

10、英語(yǔ)類070份；

11、游戲類068份；

12、語(yǔ)言類02份；

13、主題類211份；

14、綜合類47份

15、說課稿42份

23、----幼兒園優(yōu)質(zhì)環(huán)境創(chuàng)設(shè)類參考(各區(qū))圖片

1、幼兒園半立體墻式;2、50多款創(chuàng)意照片墻;

3、超美的幼兒園;

4、兒童畫教學(xué)資料;

5、環(huán)境布置-班級(jí)環(huán)境等;

6、季節(jié)環(huán)境布置;

7、節(jié)日環(huán)境布置;

8、進(jìn)區(qū)規(guī)則;

9、精美PPT背景圖;

10、不同風(fēng)格的創(chuàng)設(shè);

11、名園風(fēng)采;

12、幼兒園各部分環(huán)境;

13、幼兒園畫報(bào);

14、幼兒園剪紙;

15、幼兒園教室板報(bào);

16、幼兒園教室裝飾;

17、幼兒園門牌;

18、幼兒園墻式;

19、幼兒園區(qū)角布置;20、幼兒園手抄報(bào);

21、幼兒園手工制作;

22、幼兒園手指畫;

23、幼兒園粘土作品;

24、幼兒園展板

24、----繪本ＰＰＴ課件集

１、大中小班繪本PPT課件+配套教案近１３０份 ２、大中小班ＰＰＴ課件教案集近４００份

25、----幼兒園安全教育視頻（視頻）不要只用一邊牙齒嚼東西

不要隨便掏耳朵

住高樓的孩子

兒童不要放爆竹 危險(xiǎn)的游戲

吮吸兩腮有傷牙齒 多吃蔬菜有益健康

安全問題之為什么上下樓梯時(shí)不要打鬧 小兔兒乖乖別把門開

小心咬人的機(jī)器 小心爬高 小心玩滑梯 小心電老虎

幼兒園安全教育B

幼兒安全教育不要和陌生人說話 幼兒安全教育動(dòng)物園里的危險(xiǎn) 幼兒安全教育導(dǎo)電的風(fēng)箏 幼兒安全教育惡毒的馬蜂

幼兒安全教育獨(dú)自玩水的危險(xiǎn) 幼兒安全教育馬路陷阱 幼兒安全教陌生的毒蟲 惹火燒身

手牽手不走丟

摳挖鼻孔有危害

看電視的學(xué)問 血的教訓(xùn)

造成突牙的壞習(xí)慣

閃電的威力

防異物入口 飯前洗手

26、一分鐘趣味數(shù)學(xué)教程（全套教學(xué)）（視頻）

很多孩子用過一分鐘趣味學(xué)習(xí)法后反映效果非常好，“手指法”、“轉(zhuǎn)換法”、“萬(wàn)能法”等都是簡(jiǎn)單、易學(xué)、實(shí)用、有趣的運(yùn)算公式，可以讓孩子通過手、心、腦聯(lián)合開發(fā)智力激發(fā)潛能，增加學(xué)習(xí)興趣，更重要的是它一學(xué)就會(huì)

獨(dú)創(chuàng)的“手指法”、“轉(zhuǎn)換法”、“萬(wàn)能法”等簡(jiǎn)單、易學(xué)、實(shí)用的趣味運(yùn)算方式，幫助孩子徹底學(xué)習(xí)沒興趣、做題速度慢、計(jì)算總出錯(cuò)、考試總丟分等學(xué)習(xí)問題。《小速算家—一分鐘速算》通過手、心、腦聯(lián)合并激發(fā)孩子超常思維能力：以口訣、動(dòng)畫、授課視頻等多種信息刺激為手段，提高孩子思維的邏輯性、行為的條理性及靈敏性能最終達(dá)到開發(fā)孩子智力，增加學(xué)習(xí)興趣、提升解題能力，提高學(xué)習(xí)成績(jī)的目的。

27、----五大領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)示范課(大中小班)視頻

一、繪本

1、小班繪本優(yōu)質(zhì)課展示《誰(shuí)咬了我的大餅》

2、中班繪本活動(dòng)優(yōu)質(zhì)課展示《一步一步走啊走》

3、大班繪本閱讀優(yōu)質(zhì)課展示《母雞蘿絲去散步》

二、語(yǔ)文

1、大班語(yǔ)言優(yōu)質(zhì)課展示《溫情的獅子》、《蟈蟈和蛐蛐》

2、中班語(yǔ)言優(yōu)質(zhì)課展示《小熊的尾巴》、《大熊的擁抱節(jié)》

3、小班語(yǔ)言優(yōu)質(zhì)課展示《水果屋》、《小兔子落水后》

三、閱讀

1、中班優(yōu)質(zhì)課《小兔子分蘿卜》

2、大班優(yōu)質(zhì)課《幸福的大桌子》

四、數(shù)學(xué)：

1、大班數(shù)學(xué)優(yōu)質(zhì)課展示《圈里有幾個(gè)》

2、中班數(shù)學(xué)優(yōu)質(zhì)課展示《趣味空間對(duì)應(yīng)》

3、小班數(shù)學(xué)優(yōu)質(zhì)課展示《圖形寶寶排排隊(duì)》

五、音樂：

1、小班音樂優(yōu)質(zhì)課展示《打電話》

2、中班音樂優(yōu)質(zhì)課展示《毛毛蟲啃蘋果》

3、大班音樂游戲優(yōu)質(zhì)課展示《貓和老鼠》

六、英語(yǔ)

1、學(xué)前班英語(yǔ)優(yōu)質(zhì)課展示《Toys》

2、中班英語(yǔ)優(yōu)質(zhì)課展示《Patato andTomato》

七、藝術(shù)、美術(shù)：

1.大班藝術(shù)優(yōu)質(zhì)課展示《冬天》、《小菜園》

2.大班美術(shù)優(yōu)質(zhì)課展示《小小拉拉隊(duì)》、《造鳥房》

八、體育：

1、小班優(yōu)質(zhì)課展示《怪車轱轆轆》

2、中班優(yōu)質(zhì)課展示《喜洋洋的鏡子屋》

3、大班優(yōu)質(zhì)課展示《椅子游戲》

九、社會(huì)活動(dòng)：

1、大班社會(huì)活動(dòng)優(yōu)質(zhì)課展示《小路上的畫》、《方格子老虎》

2、中班社會(huì)活動(dòng)優(yōu)質(zhì)課展示《青蛙活動(dòng)》、《趣味游戲》

3、小班社會(huì)活動(dòng)優(yōu)質(zhì)課展示《一寸蟲》、《想吃蘋果的小老鼠》

十、綜合:

1、小班綜合優(yōu)質(zhì)課展示《兔寶寶站起來》、《我要拉baba》

2、中班綜合優(yōu)質(zhì)課展示《下雨了》、《多彩的紙巾》

3、大班綜合優(yōu)質(zhì)課展示《像狼一樣嚎叫》、《小牛也瘋狂》

十一、科學(xué)：

1、大班科學(xué)活動(dòng)優(yōu)質(zhì)課展示《會(huì)懸空的紙盒娃娃》、《游公園》

2、中班科學(xué)活動(dòng)優(yōu)質(zhì)課展示《有趣的拓印》、《千奇百怪的睡》

3、小班科學(xué)活動(dòng)優(yōu)質(zhì)課展示《罐子的聲音》、《有趣的小水輪》

28、----全國(guó)優(yōu)質(zhì)名師高效課堂教學(xué)課例（視頻）

《藏在哪里了》 《情景閱讀，在繪本中成長(zhǎng)》

《小威向前沖》 《老鼠娶新娘》 《粽子里的故事》 《熊叔叔的生日派對(duì)》 《猜猜我有多愛你》 《幸福的大桌子》 《小老鼠上燈臺(tái)》 《三只熊的早餐》 《墊子游戲》 《趣味游戲》

《別忘了》 《想吃蘋果的小老鼠》 《中國(guó)功夫》 《有趣的桔子寶寶》 《怪車轱轆轆》 《果醬小房子》 《幼兒園及教師形象設(shè)計(jì)》

29、----啟智類（圖文）

A、兒童讀物

1、成語(yǔ)故事

2、科普知識(shí)

3、歷史故事

4、名人故事

5、順口溜

6、童話故事

7、童謠

8、寓言故事 B、兒童培養(yǎng)

1、幼兒園畫書法手工培養(yǎng)

2、幼兒科學(xué)培養(yǎng)

3、幼兒音樂舞蹈培養(yǎng)

4、大自然與環(huán)保知識(shí)培養(yǎng)

30、----活力體操（視頻）

01鴿子體操(視頻/配套音樂)01森林體操(視頻/配套音樂)02幼兒園體操(視頻/配套音樂)02樵夫體操(視頻/配套音樂)03庭園體操(視頻/配套音樂)03狂歡舞動(dòng)(視頻/配套音樂)04捉迷藏(視頻/配套音樂)04森林派對(duì)(視頻/配套音樂)

05熱帶海岸的椰樹舞(視頻/配套音樂)05圣誕朋友歌(視頻/配套音樂)06印第安人的營(yíng)火會(huì)(視頻/配套音樂)06彩虹森林(視頻/配套音樂)07巫師作法(視頻/配套音樂)07快樂小豬(視頻/配套音樂)

08大氣球的旅行(視頻/配套音樂)08清早聽到公雞叫(視頻/配套音樂)09一分鐘健康操(視頻/配套音樂)09加油歌(視頻/配套音樂)10棒棒棒(視頻/配套音樂)10讓愛發(fā)光(視頻/配套音樂)11快樂的節(jié)奏(視頻/配套音樂)11拜火歌(視頻/配套音樂)12開學(xué)第一課(視頻/配套音樂)12歡樂年華(視頻/配套音樂)

13讓夢(mèng)飛翔(視頻/配套音樂)13快樂的伙伴大家一起來(視頻/配套音樂)14分手的擁抱(視頻/配套音樂)14 disilisala(視頻/配套音樂)15微風(fēng)吹過原野(視頻/配套音樂)16飛向夢(mèng)想(視頻/配套音樂)

31、----幼兒韻律操視頻教程（我的身體會(huì)唱歌）（視頻）

1、幼兒園律動(dòng)視頻：小小豬（送配套音樂）

2、幼兒園律動(dòng)視頻：大聲唱歌（送配套音樂）

3、幼兒園律動(dòng)視頻：小白兔與大黑熊（送配套音樂）

4、幼兒園律動(dòng)視頻：我的身體（送配套音樂）

5、幼兒園律動(dòng)視頻：拍手舞（送配套音樂）

6、幼兒園律動(dòng)視頻：小精靈（送配套音樂）

7、幼兒園律動(dòng)視頻：小汽車（送配套音樂）

8、幼兒園律動(dòng)視頻：狗狗樂園（送配套音樂）

9、幼兒園律動(dòng)視頻：看電視（送配套音樂）

10、幼兒園律動(dòng)視頻：恰恰恰（送配套音樂）

11、幼兒園律動(dòng)視頻：蹦踏踏蹦踏（送配套音樂）

12、幼兒園律動(dòng)視頻：小小音樂家（送配套音樂）

13、幼兒園律動(dòng)視頻：彩帶舞（送配套音樂）

14、幼兒園律動(dòng)視頻：快樂小豬（送配套音樂）

15、幼兒園律動(dòng)視頻：印度舞（送配套音樂）

16、幼兒園律動(dòng)視頻：魔術(shù)國(guó)的節(jié)奏（送配套音樂）

17、幼兒園律動(dòng)視頻：芭蕾舞（送配套音樂）

18、幼兒園律動(dòng)視頻：鈴鐺舞（送配套音樂）

19、幼兒園律動(dòng)視頻：打字機(jī)（送配套音樂）20、幼兒園律動(dòng)視頻：集體舞（送配套音樂）

21、幼兒園律動(dòng)視頻：舞動(dòng)的蛇（送配套音樂）

22、幼兒園律動(dòng)視頻：英格蘭舞曲（送配套音樂）

23、幼兒園律動(dòng)視頻：小黃鴨減肥（送配套音樂）

24、幼兒園律動(dòng)視頻：我是小指揮（送配套音樂）

25、幼兒園律動(dòng)視頻：唱臉譜（送配套音樂）

26、幼兒園律動(dòng)視頻：新年森林舞會(huì)（送配套音樂）

27、幼兒園律動(dòng)視頻：春天花會(huì)開（送配套音樂）

28、幼兒園律動(dòng)視頻：跳圓舞曲的小貓（送配套音樂）

29、幼兒園律動(dòng)視頻：孔雀舞（送配套音樂）30、幼兒園律動(dòng)視頻：加油歌（送配套音樂）

31、幼兒園律動(dòng)視頻：踢踢踏（送配套音樂）

32、幼兒園律動(dòng)視頻：竹竿舞（送配套音樂）

33、幼兒園律動(dòng)視頻：牧羊人（送配套音樂）

34、幼兒園律動(dòng)視頻：動(dòng)物世界（送配套音樂）

35、幼兒園律動(dòng)視頻：土耳其舞蹈（送配套音樂）

適合人群：中小幼兒園、新開園，準(zhǔn)備籌建幼兒園的老師，幼兒園經(jīng)營(yíng)者、園長(zhǎng)、副園長(zhǎng)、教研主任、教研組長(zhǎng)、骨干教師、一線老師、轉(zhuǎn)崗老師、實(shí)習(xí)老師以及在讀幼師。資料用途：園長(zhǎng)聽課、教研學(xué)習(xí)、賽課、公開課、舞蹈教學(xué)、新老師教學(xué)參考、園長(zhǎng)管理運(yùn)營(yíng)、新老師培訓(xùn)等等..注：

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第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料(更新最全版)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

第一部分 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1、房地產(chǎn)：是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，因而往往又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)。分三種存在形式：

（1）單純的土地，如一塊無建筑物的城市空地；

（2）單純的建筑物，如在特定的情況下，把地上建筑物單獨(dú)看待時(shí)；（3）土地與建筑物結(jié)合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作為一個(gè)整體來考慮，這也就是說，土地和建筑既有各自獨(dú)立的特質(zhì)內(nèi)容，又是一個(gè)密不可分的整體，不論土地和建筑物是以獨(dú)立的形式存在或以結(jié)合的形式存在，都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一個(gè)部分。

2、房地產(chǎn)業(yè)：是從事土地和房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，（三個(gè)產(chǎn)業(yè)的劃分

第一產(chǎn)業(yè): 農(nóng)業(yè)（包括種植業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)和漁業(yè)等）。

第二產(chǎn)業(yè): 工業(yè)飽括采掘業(yè)、制造業(yè)，自來水、電力、蒸汽、熱水、煤氣等供應(yīng)業(yè)）和建筑業(yè)。

第三產(chǎn)業(yè): 除上述第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他各業(yè)。

由于第三產(chǎn)業(yè)包括的行業(yè)多、范圍廣，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，第三產(chǎn)業(yè)可分為兩大部分：

一是流通部門，二是服務(wù)部門，具體又可分為四個(gè)層次。

第一層次：流通部門，包括交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、商業(yè)飲食業(yè)、物資供銷和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。

第二層次：為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門，包括金融、保險(xiǎn)業(yè)，地質(zhì)普查業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)、公用事業(yè)，居民服 務(wù)業(yè)、旅游業(yè)，咨詢信息服務(wù)業(yè)和各類技術(shù)服務(wù)業(yè)等。

第三層次；為提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)服務(wù)的部門，包括教育、文化、廣播電視事業(yè)，科學(xué)研究事 業(yè)，衛(wèi)生、體育和社會(huì)福利事業(yè)等。

第四層次：為社會(huì)公共需要服務(wù)的部門，包括國(guó)家機(jī)關(guān)、黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體，以及軍隊(duì)和警察等。））

包括以下一些內(nèi)容：

（1）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓；

（2）房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，其中包括征用土地、拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織開發(fā)建設(shè)、以及對(duì)舊城區(qū)土地的再開發(fā)；

（3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土 使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣、租賃、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；

（4）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢，估價(jià)和經(jīng)紀(jì)代理；

（5）物業(yè)管理，主要包括房屋及公共設(shè)施，設(shè)備的保養(yǎng)、維修，并為使用者提供安全、衛(wèi)生以及優(yōu)美的環(huán)境；

（6）房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金市場(chǎng)，技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、制訂合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

二、土地使用權(quán)：是指使用國(guó)有土地所享有的權(quán)利，主要指建筑內(nèi)容和使用年限，居住用地使用年限70年，工業(yè)用地50年，綜合用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂40年。土地所有制分類：國(guó)有，集體。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

三、土地出讓金：是指使用國(guó)有土地有償使用一定年限（40—70年）一次買斷國(guó)家土地使用權(quán)的資金，只有交納足額土地出讓金的土地和房產(chǎn)，方可有效轉(zhuǎn)讓。

四、土地使用證：是指合法擁有土地的主要證明材料，它主要載明所有者的名稱，土地性質(zhì)，使用年限及四至和面積。

五、房產(chǎn)證：是指房屋竣工驗(yàn)收后，在開發(fā)計(jì)劃、土地證、規(guī)劃許可證、開工許可證、竣工報(bào)告、竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積、間數(shù)、幢數(shù)、層數(shù)及領(lǐng)里姓名以及交納契稅情況組成。

六、配套：主要指為方便生活而提供的各種設(shè)施，如供水、供電、供暖、煤氣、通訊、入網(wǎng)，有線電視入網(wǎng)、交通車站以及學(xué)校、幼托、醫(yī)院、郵電、超市、廣場(chǎng)、公署等。

七、物業(yè)管理：主要是指房產(chǎn)交付使用后，保證水電暖及其它設(shè)施的正常使用，維修房屋，負(fù)責(zé)治安衛(wèi)生、車輛、花草樹木的管理、負(fù)責(zé)收取各種管理費(fèi)。

八、地皮；是指不含規(guī)劃建筑內(nèi)容的土地。

九、樓花：是指土地附著政府批準(zhǔn)的有效規(guī)劃內(nèi)容，主要是指附著法定許可的建筑面積。

十、期房：是指一切已經(jīng)開工但沒有竣工的房產(chǎn)。現(xiàn)房：指已經(jīng)竣工的房產(chǎn)。準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

十一、使用面積：房屋內(nèi)除掉墻、梁、柱等結(jié)構(gòu)所占的面積。

十二、建筑面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偯娣e。

十三、躍層：是指戶內(nèi)通過內(nèi)樓梯到另一層供本單元使用的房屋。

十四、復(fù)式：是指特定設(shè)計(jì)住宅。利用房屋層高（每層高4米左右，一般住宅設(shè)計(jì)規(guī)定層高為2.8米）合理增加住宅使用面積充分提高利用率，局部分隔成上下兩部分，通過內(nèi)部樓梯上下使用，局部分隔成上下兩層為復(fù)式層。（說明：躍層式住宅

躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是：有上下

兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，上下層之

間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。躍層式住宅的優(yōu)

點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布

局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平

臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之

處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火

災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。復(fù)式住宅

復(fù)式住宅是受躍層式住宅設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，由香港建筑師李鴻仁創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增

建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而

一般躍層式為5.6米)。復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層

供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也

是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：

①平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50—70%。

②戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。

③上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和

面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

因此，復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省料、省錢的特點(diǎn)。復(fù)式住宅也特別

適合于三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立性，又達(dá)

到了相互照應(yīng)的目的。)

十五、錯(cuò)層：指套內(nèi)的房間根據(jù)使用功能不同，分布在兩個(gè)不同平面上，室內(nèi)有半樓梯（60-80公分，般是4個(gè)臺(tái)階）。

十六、層高：提標(biāo)準(zhǔn)層之間的距離。

十七、凈高：是指標(biāo)準(zhǔn)層天棚到地面的垂直距離。

十八、建筑密度=建筑物底層占地面積/相關(guān)土地面積

十九、容積率=總建筑面積/總占地面積

二十、綠化率=綠化占地面積/總占地面積

二十一、日照間距：指某 建筑物高度與北鄰的建筑物距離之比。二

十二、多層；指7層以下（含7層）住宅及其他建筑

二十三、高層：指8層以上的建筑，8-18為小高層，19-30為高層，30層以上稱為超高層，摩天大樓。

別墅：指三層以下，有獨(dú)立樓梯并占有較大面積的綠地的住宅設(shè)計(jì)形態(tài)。

（1）獨(dú)棟別墅

獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型別墅是歷史最悠久的一種。

隨著國(guó)家政策性宏觀調(diào)控和“禁獨(dú)令”的實(shí)施，獨(dú)立別墅成為稀缺產(chǎn)品，特別是風(fēng)景區(qū)的獨(dú)棟別墅，市場(chǎng)上存量的獨(dú)棟別墅正在日益減少，大多是以現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房的形式出現(xiàn)，物以稀為貴的經(jīng)濟(jì)原理奠定了其的市場(chǎng)前景。

雙拼別墅

是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國(guó)被叫作“Two family house”，直譯為兩個(gè)家庭的別墅。雙

拼別墅往往出現(xiàn)在低密度社區(qū)，采光面增加，通風(fēng)性 強(qiáng)，室外空間比較寬闊。低層小樓加上私家花園，相對(duì)獨(dú)立，特殊的建筑形式不同于獨(dú)棟、聯(lián)排兵營(yíng)式的社區(qū)排列。

疊加別墅

它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，也有點(diǎn)像復(fù)式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。

聯(lián)排別墅

又稱Townhouse，有天有地，獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有１至２個(gè)車位，還有地下室。它一般由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成，每幾個(gè)單元共用外墻。Townhouse別墅比較注重綠化、水系、空間感，交通比較方便。價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。

公寓 為集合式住宅的一種，中國(guó)大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。公寓可能戶主自行購(gòu)買的，或者自業(yè)主租入的。

花園洋房：屬低密度住宅，一般容積率不超過1.0，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國(guó)風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，7

強(qiáng)調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。此外，如果一個(gè)低密度住宅小區(qū)，產(chǎn)品形式為四層左右，風(fēng)格為歐式（或者北美、南洋等）風(fēng)格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實(shí)現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。我們的定義可以縮寫為：戶戶擁有花園的外國(guó)建筑風(fēng)格的住宅。

二十四、五證：①國(guó)有土地使用證 ②建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ③建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ④建筑工程施工許可證 ⑤商品房預(yù)售許可證 二

十五、兩書：商品房使用說明書，商品房質(zhì)量保證書。二

十六、價(jià)格術(shù)語(yǔ)：

a)均價(jià)：是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。b)基礎(chǔ)價(jià)：是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。c)起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓作為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。

d)定金：是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的、作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)民法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房

者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金，如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

二十八、建筑數(shù)語(yǔ)

① 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

② 開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米—3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度。增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40—50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積小開間住宅相比，承重減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

③ 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

④ 玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝

飾手段加以分割，就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)玄關(guān)也是接收郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

二十九、天臺(tái)：指建在頂層屋面上四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供人們正常使用的平臺(tái)。三

十、露臺(tái)（平臺(tái)）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退層屋面）四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供正常使用的平臺(tái)。

三

十一、陽(yáng)臺(tái)：是指房屋附屬設(shè)施，供人們納涼，曬太陽(yáng)（衣物）、休憩及其他用途、陽(yáng)臺(tái)按建造類型可分為：凸陽(yáng)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)、半凸半凹陽(yáng)臺(tái)和有柱陽(yáng)臺(tái)；按建筑使用要求設(shè)計(jì)施工可分為封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)兩種。

三

十二、商品房：是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門批準(zhǔn)，面向海內(nèi)外客戶以盈利為目的而建的商用房或高中檔別墅，或者普通住宅。

三

十三、安居房：是國(guó)家為推動(dòng)住宅制度改革在全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施國(guó)家安居工程，面向中低收入家庭而興建、非盈利性質(zhì)具有一定規(guī)模的住房。

三

十四、經(jīng)濟(jì)適用房：是國(guó)家當(dāng)?shù)卣胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問題，而興建的普通住宅，同地段，同樣質(zhì)量的情況下，其造價(jià)成本要比商品房低。

三

十五、解困房：是指各級(jí)地方政府專門為解決當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民住戶、特困戶、擁擠戶、30歲以上大齡青年而興建的房子。

三

十六、房改房：是指機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，要求嚴(yán)格執(zhí)行房改價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)分配和將要分配的住房出售或出租給本單位職工居住，有的只擁有42.5的部分產(chǎn)權(quán)，有的正在按規(guī)定補(bǔ)足全部權(quán)額，向全部產(chǎn)權(quán)過渡。

三

十七、商品房交付使用標(biāo)準(zhǔn)“七通一平”：路通、給水通、排水通、電通、氣通、熱通、通訊通；土地平整。

三

十八、中國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系構(gòu)架：《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

三

十九、產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)是否很麻煩？

每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。四

十、什么是房地產(chǎn)登記？

房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。

四

十一、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

（1）作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。（2）作為人防工程的地下室。

四

十二、什么是契稅，購(gòu)房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購(gòu)買、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國(guó)頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。四

十三、如何挑選最佳的戶型

戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足居住的要求，購(gòu)房者在選擇戶型時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、戶門。戶門不宜正對(duì)客廳，更不應(yīng)直對(duì)臥室。戶門與客廳之間有一個(gè)過渡，不要一開戶門就使門外的人把室內(nèi)一覽無余。

2、客廳。客廳的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量的方正，利于擺放家具，此外還要避免與客廳相連的房門過多，給人一種迷宮的感覺，造成視覺上的凌亂。

3、臥室。臥室的房門不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私密性。

4、廚房。廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門。

5、衛(wèi)生間。衛(wèi)生間不要正對(duì)客廳，衛(wèi)生間最好設(shè)計(jì)為兩部分，最里面是馬桶、浴缸（如有條件，馬桶、浴缸分開更好），外間則擺放洗手池，洗衣機(jī)。

6、陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。

7、室內(nèi)走道。室內(nèi)應(yīng)盡量減少或避免狹長(zhǎng)的走道。這種走道既不利于家具的擺放，又造成面積的浪費(fèi)，對(duì)購(gòu)房者來說，更是資金的浪費(fèi)。

8、通風(fēng)、采光。挑選住房時(shí)，還要注意，戶型的布局要有利于室內(nèi)通風(fēng)和采光。

四

十四、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：

① 含義：是指土地使用者根據(jù)國(guó)家規(guī)定在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為，它包插出售、交換、贈(zèng)予 ② 轉(zhuǎn)讓形式：

A、土地使用權(quán)出售

B、土地使用權(quán)交換，還有出租、贈(zèng)予、抵押、繼承等不同形式

四

十五、房地產(chǎn)價(jià)格

1、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：

① 土地價(jià)格不是由價(jià)值決定的而是由地租和利息來決定的。② 土地的價(jià)格主要由土地的需求決定。（由于土地的有限性）③ 由于地理位置的不動(dòng)性，使房地產(chǎn)的價(jià)格具有地方性。

④ 由于土地位置的不動(dòng)性或固定性以及自然的差別性，使房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性。

⑤ 由于土地的有限性以及對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)的特性，決定了房地產(chǎn)價(jià)格隨著社社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展總是不斷在上漲的或者說土地價(jià)格具有不斷上漲的趨勢(shì)。

四

十六、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

① 經(jīng)濟(jì)因素：

主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；儲(chǔ)蓄、消費(fèi)和投資水平，財(cái)政收支和金融的狀況，物價(jià)水平特別是建筑材料價(jià)格的水平，建筑人工的費(fèi)用，銀行利率、房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求。② 物理因素：

主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素，如：位置地質(zhì)、地勢(shì)、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、自然周期性完善、建筑物的外觀、建筑物的朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備、施工質(zhì)量等。

③ 環(huán)境因素：

主要指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況，如：噪聲、空氣、污染、視覺清潔等。④ 行政和政策因素：

主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度，政策、法規(guī)、行政措施等，如：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、城市發(fā)展策略，土地利用規(guī)劃等，房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收、行政隸屬變更，特殊政策等。⑤ 社會(huì)因素：

主要是政治安定狀況，社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)運(yùn)行的狀況，城市化水平、人口狀況等。⑥ 心理因素：

主要表現(xiàn)為購(gòu)買或出售的心態(tài)、欣賞品味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)，講究門牌號(hào)碼和土地號(hào)碼的心態(tài)，講究風(fēng)水的心態(tài)價(jià)值觀的變化等。

⑦ 國(guó)際因素：

主要是國(guó)家政治狀況，國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)際軍事狀況，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況等。

四

十七、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：

①

征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)，超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級(jí)差補(bǔ)貼，集團(tuán)基金、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。

② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房補(bǔ)給、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)，拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。

③ 其他土地開發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi) ④ 住宅建筑安裝工程費(fèi)：住宅建筑安裝工程造價(jià)。

⑤ 附屬工程費(fèi)：包插煤氣調(diào)壓站、壓力點(diǎn)、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房。

⑥ 室外工程費(fèi)；指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。

⑦ 公共配套工程費(fèi)：指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小報(bào)鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。

⑧ 環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等

⑨ 政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：“四源”費(fèi)包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理處。

⑩ 土地出讓金市政費(fèi)

⑾兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi) ⑿管理費(fèi) ⒀利潤(rùn)

多層和高層的比較中，高層的優(yōu)勢(shì)

1、從建筑材料上看，成本造價(jià)不同。一般情況下高層建筑的成本造價(jià)會(huì)比

多層高出2倍，由于高層使用的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它的造價(jià)在1500—1800/平方，而多層結(jié)構(gòu)的造價(jià)只有500—800/平方。

2、使用壽命不同。高層的使用壽命在80—100年，而多層最多只有50年。由于住宅的使用年限是70年，所以高層過了50年之后依然可以居住的，而多層住宅到50年就已經(jīng)拆除了，等于浪費(fèi)了20年的土地使用權(quán)。

3、防震性能。由于高層的防震指數(shù)高，所以可以達(dá)到6度7級(jí)，而多層只能達(dá)到4度5級(jí)左右。

4、隔音、隔熱、防潮、防滲水性能佳，通風(fēng)效果好，夏天涼快，省電。

5、從污染指數(shù)和視野效果看，據(jù)國(guó)家衛(wèi)生局檢測(cè)結(jié)果表示，8層以上無灰塵污染，10層以上基本無噪音污染，所以高層污染少，空氣清新，而且樓層越高，光線越好。（你擁有一片花園，我擁有一片藍(lán)天）

6、電梯代步。對(duì)老人來說很方便，即使住2層也不用爬樓梯。“速度”

7、檔次的象征，住得高說明有實(shí)力。多層與高層的比較中，高層的缺點(diǎn)

1、安全，電梯存在不安全因素，發(fā)生電梯事故，發(fā)生搶劫等隱患，萬(wàn)一有火災(zāi)不易逃生，不易撲救，云梯最高達(dá)14層，鋼筋水泥不達(dá)標(biāo)，工程質(zhì)量無法保證，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)抗震程度。

2、人口密度大

3、乘電梯有人（尤其老人）有不適感，而且一般樓梯內(nèi)電梯根本不夠用，等電梯耽誤好多時(shí)間，萬(wàn)一停電或發(fā)生電梯故障根本無法出門。

4、公攤面積大，得房率低，一般70—80%

5、容積率大，人均綠地面積小，有水泥森林之稱

打折的問題

1、我們的價(jià)格是由董事會(huì)決定的，在制定之前我們也進(jìn)行大量的市場(chǎng)分析，現(xiàn)在濟(jì)南市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么激烈，價(jià)格本身就定的很低。

2、由于我們的價(jià)格很低，所以折扣就很小，而其它價(jià)格定高了折扣就大，這只是一種商業(yè)手段，其實(shí)價(jià)格是差不多的。

3、任何一個(gè)開發(fā)商都不會(huì)做賠本買賣，那么折扣大了，利潤(rùn)從哪出呢，必然是從工程質(zhì)量上找，而房子是要幾十年去住的。質(zhì)量不好必然不能保證居住安全，所以價(jià)格問題只是暫時(shí)的，好的品質(zhì)才是長(zhǎng)久的。

4、中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在還不規(guī)范，亂就亂在價(jià)格上，他們今天可以給你打九折，明天就可以給別人打八折。其實(shí)這只是一種商業(yè)欺詐行為，隨著房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)的規(guī)范化，這種人會(huì)逐漸吃不開的。

5、現(xiàn)在的市場(chǎng)已進(jìn)入品牌時(shí)代，向香港的新鴻基，他的房產(chǎn)從來不打折，可不管價(jià)格高低，總有人排隊(duì)來買，說明人們的品牌意識(shí)已經(jīng)很強(qiáng)了。

6、我們是一家正規(guī)公司，價(jià)格確定之后，蓋上公章人手一份，為的就是避免亂打折的現(xiàn)象發(fā)生，如果有人許諾打折，所有后果自負(fù)。

7、咱們談到這個(gè)份上，能打折我早就給你打了，也不會(huì)等到現(xiàn)在，對(duì)我們來說只管賣了多少套，不管賣了多少錢，如果你您因?yàn)檫@個(gè)一生氣走了，我不僅損失了一個(gè)客戶，也影響我的業(yè)績(jī)指標(biāo)。

裝 修

A、不裝修的好處：

1、帶裝修的房子價(jià)格高，自己裝修省錢

2、統(tǒng)一的裝修沒有風(fēng)格，像集體宿舍，沒有家的感覺

3、裝好了您不滿意，還得拆了重裝，即浪費(fèi)又麻煩

4、買了帶裝修的房子相當(dāng)于您的裝修也上契稅

5、大批的裝修工程質(zhì)量很難保證 B、裝修的好處：

1、省時(shí)省力，可直接入住

2、高檔樓宇帶裝修是身份檔次的象征

3、由于是大的裝修隊(duì)伍，所以質(zhì)量好，有保證

4、入住以后大家都裝修，二三年不得安寧

5、影響電梯的使用壽命，萬(wàn)一損壞，上下樓不方便

6、樓道臟、亂、差

客戶的問題能解釋的全解釋過了，還是不行，怎么辦？

1、您不喜歡這個(gè)設(shè)計(jì)，其實(shí)很多人就是沖著這來的呢！

2、如果我們按每一家的意愿來建，大樓里一百多戶人家，眾口難調(diào)啊，您讓我們?cè)趺唇ò。?/p>

3、房子這么大件商品，十全十美是不可能的，十全九美就不錯(cuò)了

4、相信您到現(xiàn)在還沒有看到100%滿意的房子吧？如果有，那您早就買下了，也不用到我們公司來了。關(guān)于按揭

接揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是給購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。是為了增大市場(chǎng)份額，使越來越多的人買得起房子。優(yōu)點(diǎn)：

1、可以減輕首期付款的壓力，首付百分之二十即可入住，比如30萬(wàn)的房子首期付6萬(wàn)就可以入住，提前10年20年享受，花很少一部分錢即可享受高質(zhì)量的生活。

2、現(xiàn)在借錢難，但是用銀行的錢，即住了好房子又投資生意，一舉兩得。剩余的錢可做其它的投資，住房與投資生意兩不耽誤。

3、由于等額還款，在按揭還款的期限內(nèi)，每個(gè)月所還的錢數(shù)是基本相同的。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通貨膨脹的加深，錢幣的貶值，再過幾年，那時(shí)的一、二千元錢也就不會(huì)像現(xiàn)在這樣值錢了，所以，也就等于以后還的錢會(huì)越來越少。

4、您如果首付20%，剩下的80%的錢可以去做其它投資，也相當(dāng)于從銀行貸款出來做投資。而由于銀行按揭的貸款利率在所有的貸款利率中是最低的，所以非常劃算，這樣您可以住上可心的房子，又有余錢去做其他事情。更何況您多出的錢肯定不會(huì)再存起來，不管投資哪方面，回報(bào)都相當(dāng)可觀。

5、如果現(xiàn)在您仍然租房住，那么按揭也很合適。因?yàn)槟吭律辖坏姆孔馀c交付銀行的本息費(fèi)基本相同，但不同的是：只多付了首付的幾萬(wàn)塊錢，銀行按揭到位時(shí)付清所有的款項(xiàng)之后，房子是您自己的，這也是跟租房的最大的差別所在。或者您買了房子，租出去都可以，房租不但可以交上本息，說不定還能有余額，而且到時(shí)候房子還是您的。銀行按揭缺點(diǎn)

1、房產(chǎn)證要抵押給銀行，等到房款還完后才能拿回，所以在房款全部還完之前您的房子不能自由買賣。

2、雖然現(xiàn)在銀行的貸款利率很低，但仍然要還，銀行要賺大量的利息。

3、不但手續(xù)繁瑣，而且要繳納手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，抵押登記費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用 針對(duì)對(duì)期房有疑慮的問題客戶

1、講明購(gòu)買期房的好處：

（1）期房比現(xiàn)房便宜，房?jī)r(jià)是隨著工程的進(jìn)度節(jié)節(jié)攀升的，升值速度快（2）期房的選擇余地大，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司從樓花就開始賣，到蓋成現(xiàn)房時(shí)也剩不下多少了，即使有也是別人挑剩下的。如果一個(gè)房子現(xiàn)房很多，選擇余地很大并不是件好事。（3）期房可以監(jiān)督工程質(zhì)量（4）戶型設(shè)計(jì)，配套更超前

（5）如是大型團(tuán)購(gòu)類型可在施工過程中進(jìn)行更改

2、缺點(diǎn)：

（1）不可預(yù)料的事情太多，蓋起來到底什么樣子，蓋不蓋得起來（2）工程質(zhì)量不可預(yù)測(cè)（3）環(huán)境不可預(yù)測(cè)

2、對(duì)延期交房的說法：

（1）如果樓盤不能按期交工的話，唯一的原因就是資金不到位，但是： A、從我們公司的實(shí)力來講，我們是省財(cái)政廳的下屬單位，先后開發(fā)了華馨園和舜玉花園等高檔小區(qū)，開發(fā)實(shí)力不容置疑。

B、您從我們售樓處可以看到，我們的樓盤銷售速度很快的，所以我們的資金回籠也很快，由于資金沒問題，所以按期交房沒問題。

（2）在購(gòu)房合同中對(duì)延期交房的罰款也是很重的，以每套延期一個(gè)月5000元計(jì)算，可能這些錢對(duì)您一戶沒有什么的，可一、二百戶就是一百多萬(wàn)，現(xiàn)

在又是微利時(shí)代，我們不會(huì)不顧自己的利潤(rùn)去做賠錢的買賣，如果那樣，我們還不如留著不賣。所以我們不會(huì)延期交房，您可以放心購(gòu)買。逼 封

X先生，剛才咱們看了戶型、裝修、地段的情況，您也挺滿意的，那咱們今天就把它定下來，您的身份證？（伸手）交現(xiàn)金還是支票？（客戶表示回去商量一下）

您看我們現(xiàn)場(chǎng)所有的主任都在談客戶，以前2桌同時(shí)簽一套房的情況也有，您如果不保留，千挑萬(wàn)選選好的房子可能在您一出門之后就被別人挑走了，那多可惜啊，我也是站在您的角度上考慮。回去商量商量

1、和父母商量：

您這么孝順，在現(xiàn)在的年輕人中已經(jīng)很少見了，不過根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，一般子女為父母買房，父母都是不同意的，他們雖然為子女辛辛苦苦操勞一輩子，但從不求回報(bào)，只想讓子女的錢投資做生意，但從子女的角度出發(fā)，看法就不同了，一來是盡了孝道，讓老人在風(fēng)景秀麗的地方安度晚年，二來是投資，保值分散資金風(fēng)險(xiǎn)，老人百年之后，房產(chǎn)就是自己的，可以說是一舉兩得，買套房子送給父母，表面上會(huì)罵你亂花錢，但背后還不知怎么向街坊鄰居夸耀呢！沒問題，您滿意，您父母肯定滿意。

再說，您在外面走南闖北的，見多識(shí)廣，眼光見識(shí)恐怕是上輩人無法比擬的，您父母又沒有見過我們樓盤，沒見過房屋的圖紙，不知道這兒周圍的環(huán)境，您怎么和他們商量，我已經(jīng)做了二三年的房產(chǎn)，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，也可以說是專家，有什么不明白的地方，您提出來，我?guī)湍鲆粋€(gè)參謀。

2、和朋友商量

X先生，根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，向朋友咨詢買房的事，朋友一般都持反意見，您知道為什么，一來怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一說好，以后您卻不滿意，他一定會(huì)擔(dān)心受責(zé)備，二來怕您買房子時(shí)資金不足，開口向他借錢，這年代黃世仁和楊白勞的地位已經(jīng)顛倒了呢，換了您，如果有朋友找您咨詢房子的事，您肯定也會(huì)反對(duì)的，您說是不是？

3、對(duì)男人

買房子這么大的事，肯定要商量的，那您是跟太太商量了？說別人與太太商量我信，說您商量我就不信，您太太又沒看到房子，難道她比您更有決定權(quán)嗎？成功人士男人占絕大多數(shù)，您把這么好的禮物送給她，她沒有理由不高興。再說了，商量也是針對(duì)某一具體房子的，我們現(xiàn)在不訂下，等回頭您商量好了決心拿錢來時(shí)，您看中的那套早沒了，上星期我的客戶就是這樣，后來只好換到另一套，我當(dāng)時(shí)說他還不信呢？買房子最重要的是地段，在我們這里買沒一點(diǎn)問題，您對(duì)房子又滿意，還有什么猶豫的呢？房地產(chǎn)我是專家，您有什么顧慮我來幫您解決。

4、對(duì)女人

買房子是大事，肯定要跟先生商量的，您最好現(xiàn)在就給他打電話。其實(shí)呀，您先生搞事業(yè)做生意，經(jīng)常在外面，在家里呆時(shí)間長(zhǎng)的是您和孩子，只要您喜歡，您先生肯定會(huì)同意的，大家辛辛苦苦掙錢還不就是為了改善生活嗎？住這么好的房子里，他回到家也會(huì)開心的，再說了，現(xiàn)在生意不好做，稍不留神就可能有閃失，為防萬(wàn)一，您現(xiàn)在抽出一部分資金算是改善生活，也算是做分散性投資即使您們生意不順時(shí)，還有這套房子值這么多錢，等于為您自己留了條

后路。如果哪天孩子想出國(guó)留學(xué)，把這里的房子賣了再換一套城外的，多余的錢孩子上學(xué)都有了，另一方面講，若您擔(dān)心現(xiàn)在買房子對(duì)您丈夫生意有影響，您不想想如果他不出錢買房子，手頭很松動(dòng)，那么朋友一起吃飯肯定他要掏錢，男人嘛，愛面子是天性，花錢肯定比掙錢容易，相反，如果買了房子，他自然就會(huì)想以后不亂花錢，每日省出一些錢，這不是對(duì)您全家有好處的事嗎？ 商品房?jī)r(jià)格不會(huì)下降

一、住房的建筑成本存在剛性，我國(guó)商品房的成本一般有建安成本，土地費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，城市基礎(chǔ)設(shè)計(jì)配套，利潤(rùn)以及相關(guān)稅費(fèi)及方面構(gòu)成。（1）建筑成本不僅不會(huì)下降，反而隨著市民對(duì)住房質(zhì)量要求的提高和房地產(chǎn)在增長(zhǎng)時(shí)期對(duì)建材價(jià)格，勞動(dòng)力價(jià)格的拉動(dòng)作用還會(huì)上升。

（2）城市中土地供給的低彈性，土地需求的高彈性。地價(jià)主要受城市化水平和城市土地化資源量所決定。

（3）拆遷費(fèi)用日前在多所城市呈上漲趨勢(shì)，降價(jià)亦不太可能。

（4）如果降低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，削減城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，會(huì)給城鎮(zhèn)住房建設(shè)帶來更大困難。

二、從房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)看，一般都是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的進(jìn)程而逐漸上升，這種趨勢(shì)是由土地資源的稀缺性，不可再生性，土地供給的低彈性和房屋需求的高彈性決定的。

首先，人口多土地少，地價(jià)每年的上漲趨勢(shì)是一定的。

其次，隨著城市水平提高，必將導(dǎo)致城市人口的不斷增加，從而對(duì)住房的需求量會(huì)加大。

再次，從國(guó)外房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)起飛或加速階段，地價(jià)或樓價(jià)一

般不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象，反而隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展而引起一定幅度的上升，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)起飛后加速發(fā)展時(shí)期，因此房?jī)r(jià)應(yīng)穩(wěn)中上升不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象。因此無論從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是從我國(guó)實(shí)際出發(fā)考慮，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，帶有客觀必然性。

一、從我國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格實(shí)際變動(dòng)曲線分析，一九八七年至一九九六年大約十年間平均增長(zhǎng)18.7%，即使在房地產(chǎn)不景氣的93—96年，四年間平均增長(zhǎng)也在11%，因此取消不合理收費(fèi)，雖然能從房?jī)r(jià)中下降幾個(gè)百分點(diǎn)，卻不會(huì)改變商品房?jī)r(jià)格總體上升的趨勢(shì)。

第二部分 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（一）服務(wù)儀表標(biāo)準(zhǔn)

1、工作人員著裝要求統(tǒng)一、大方、得體、整潔、式樣端莊、整潔；

2、工作人員儀容自然、大方、端莊，保持口腔清潔；

3、工作人員舉止文雅、禮貌、精神，無疲勞狀、憂郁狀和不滿狀；

4、工作人員接待微笑、熱情、真誠(chéng)，做到來有迎聲、去有送聲、有問必答、百問不厭；

5、工作人員會(huì)話親切、誠(chéng)懇、謙虛，使用文明禮貌用語(yǔ)（問候語(yǔ)“您好”，請(qǐng)求語(yǔ)“請(qǐng)”，感謝語(yǔ)“謝謝”，抱歉語(yǔ)“對(duì)不起”，告別語(yǔ)“再見”）。

6、外出拜訪客戶，標(biāo)準(zhǔn)著裝為：男士應(yīng)穿西裝，打領(lǐng)帶；女士應(yīng)穿職業(yè)套裝。總體原則為打扮得體、莊重，要求能房地產(chǎn)從業(yè)人員的精神風(fēng)貌，給客戶

留下安全、親切、可以信任的印象。

（二）服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)

1、接待客戶時(shí)，應(yīng)起身相迎，微笑示坐，同時(shí)其他主任給客戶倒水{冬季是溫水}，接待人員主動(dòng)寒暄，并認(rèn)真傾聽，準(zhǔn)確答復(fù)；

2、客戶填寫客戶登記表時(shí)，要將表格雙手遞交予客戶，并給予熱情的指導(dǎo)和幫助，提示客戶如何填寫；主動(dòng)雙手遞交名片，客戶起身離開時(shí)，工作人員將其送至電梯口（或門外），并幫客戶按下電梯開關(guān)，一同等待電梯，與客戶道別，直至電梯關(guān)閉，客戶下樓帶客主任方可回售樓處繼續(xù)工作。

3、由于特殊原因，售樓處人員不足時(shí)，經(jīng)客戶允許，本著“接一待二照顧三”的原則，可同時(shí)接待在場(chǎng)的客戶。如老客戶來訪找某主任，該主任正在接待新客戶，其他不忙的主任應(yīng)主動(dòng)上前接待，并熱情詢問來訪原因，盡量辦理，不得冷落老客戶。

4、當(dāng)客戶的要求與政策法規(guī)及本企業(yè)制度相悖時(shí)，要向客戶耐心解釋，爭(zhēng)取客戶理解，不能與客戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)；當(dāng)客戶過于激動(dòng)時(shí)，可由專人接待并做好進(jìn)一步的解釋工作；本著大事化小，小事化無的原則，使客戶了解接受我公司的政策法規(guī)及企業(yè)制度，從而促使成交。

5、臨下班時(shí)，對(duì)于正在處理中的工作應(yīng)照常辦理完畢后方可下班。下班時(shí)仍有客戶來訪時(shí)，不可生硬拒絕，視具體情況加班接待，下班時(shí)間為接待完最后一批客戶。

6、對(duì)待客戶要一視同仁。無論意向清晰與否，或是同行調(diào)查者，都應(yīng)該面帶微笑熱情接待，而且要作到有問必答，樹立良好的職業(yè)形象。

7、嚴(yán)格按照接待流程接待每一位客戶，要把掌握的項(xiàng)目賣點(diǎn)完整仔細(xì)的講給客戶聽，而且要不厭其煩，直到客戶理解為止。

8、在與客戶交談時(shí)，做到溫文爾雅，不卑不亢，穩(wěn)重大方，樹立公司良好形象。

9、各部門人員要高效工作，實(shí)行當(dāng)日回復(fù)制度，無論是客戶（或其他部門同事）提出的問題是否能解決，都要及時(shí)給出處理問題的情況。

10、各部門嚴(yán)格按照本部門工作流程辦事，不能消極怠工或敷衍了事。

（三）服務(wù)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)：

1、售樓處接待客戶的區(qū)域不能擺放工作人員的個(gè)人用品，個(gè)人用品一律放在指定的櫥子內(nèi)；

2、售樓處應(yīng)區(qū)分要與不要的東西，工作場(chǎng)所除了要用的東西以外，其他均不放置。要的東西依規(guī)定定位，明確標(biāo)識(shí)，擺放合理，整齊清潔；

3、售樓處內(nèi)外環(huán)境整潔，做：門窗、地板、桌椅、前臺(tái)、電腦、空調(diào)、電視、每天擦一次。應(yīng)做到：地板無污漬，門窗干凈，玻璃明亮，電腦、電視、空調(diào)無灰塵，桌椅擺放整齊、無灰塵，沙盤清潔無污，談判資料整齊劃一，前臺(tái)干凈整潔無雜物。煙灰缸每日必刷，（每批客戶走后待客主任立即清潔）。售樓部綠色植物每天澆水，枯枝黃葉及時(shí)修整。不得在營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)用餐，以免食品氣味影響售樓部環(huán)境；售樓部利用背景音樂調(diào)節(jié)好現(xiàn)場(chǎng)氣氛。

4、在售樓處明顯位置放置免費(fèi)贈(zèng)送的宣傳資料，宣傳資料應(yīng)擺放的整齊醒目便于客戶索要。

5、現(xiàn)場(chǎng)可擺放老花鏡、兒童玩具等方便客戶的用具

（四）服務(wù)監(jiān)督：

1、在售樓處設(shè)置意見箱，廣泛征集和認(rèn)真聽取客戶意見；

2、向客戶公布投訴電話、對(duì)客戶服務(wù)質(zhì)量方面的投訴，5個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)核實(shí)或處理情況；

（五）電話禮儀標(biāo)準(zhǔn)

三個(gè)原則：禮貌原則、準(zhǔn)確原則、效率原則。

打電話前的準(zhǔn)備，將要與對(duì)方說明的事情、內(nèi)容按順序簡(jiǎn)單羅列在記事本上，并逐一核對(duì)是否有遺漏；準(zhǔn)備好通話時(shí)的文件和需要的相關(guān)資料，以及隨時(shí)記錄的筆、本，養(yǎng)成記錄的好習(xí)慣；查閱對(duì)方電話號(hào)碼，確認(rèn)無誤，開始撥打。

撥通電話后，確認(rèn)對(duì)方姓名及公司，確認(rèn)無誤后，要熱情且禮貌地說：“你好！我是三宇和記公司◇◇部◇◇◇（姓名）。”；如需與有關(guān)人員通話，應(yīng)有禮貌地請(qǐng)對(duì)方傳呼或轉(zhuǎn)達(dá)；如告知對(duì)方的內(nèi)容較復(fù)雜，應(yīng)主動(dòng)提醒對(duì)方做好紀(jì)錄；逐一將事情說明，要簡(jiǎn)明扼要、突出重點(diǎn)、要點(diǎn)；通話結(jié)束時(shí)，詢問對(duì)方是否明白，對(duì)方認(rèn)可后道“再見”，掛斷電話。但對(duì)方若在年齡、職位級(jí)別上均處于高位，則應(yīng)先確認(rèn)對(duì)方放下電話后，再放電話。

接聽電話時(shí)應(yīng)在鈴響3聲內(nèi)將電話接起，“你好！三宇和記！”若較遲接通電話，應(yīng)首先道歉；若通話內(nèi)容較復(fù)雜，或有不清楚的地方，應(yīng)當(dāng)將要點(diǎn)復(fù)誦一遍，或請(qǐng)對(duì)方復(fù)述，以避免遺漏或有偏差；確定不是本部門的事件，應(yīng)禮貌地告知其應(yīng)該聯(lián)系的人員或電話；通話結(jié)束，在確認(rèn)對(duì)方已放下電話筒后，再放電話。

（六）處理客戶投訴應(yīng)遵循的原則

應(yīng)遵循以下三條原則：

1、真心待人，幫助客戶解決問題。工作人員應(yīng)設(shè)身處地為客戶著想，弄清客戶的真正需求。這樣，才能贏得客戶的好感，也有助于問題的解決。

2、絕不與客戶爭(zhēng)辯。當(dāng)客戶投訴時(shí)，工作人員首先要耐心聽取客戶的意見，然后對(duì)客戶表示歉意，感謝客戶對(duì)樓盤的關(guān)心。這時(shí)絕對(duì)不可急于辯解或反駁，即使發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，也應(yīng)將“正確”讓位于客戶一方。對(duì)待不合理的投訴，亦應(yīng)做到有禮、有節(jié)，否則，即使售樓部工作人員占了上風(fēng)，一時(shí)爭(zhēng)“贏”了，但對(duì)于整個(gè)樓盤來說，實(shí)際上卻“輸”了。因?yàn)椋瑐α丝蛻舻母星椋簿蜏p少了潛在的客戶。

3、維護(hù)樓盤應(yīng)有的利益。工作人員在受理客戶的投訴時(shí)，要認(rèn)真聽取客戶的意見，表示同情，同時(shí)要注意掌握分寸，不要過分遷就客戶而損害公司的利益，也不能推卸責(zé)任。給客戶更多的關(guān)心、體貼、照顧，來取得客戶的諒解和認(rèn)可，從而使問題得到圓滿的解決。

運(yùn)用正確的程序和步驟受理客戶的投訴，有助于改善客戶與樓盤之間的關(guān)系，及時(shí)了解售樓處本身存在的不足和問題，避免重復(fù)出現(xiàn)類似的差錯(cuò)。從而達(dá)到改進(jìn)與提高售樓處管理和服務(wù)水平的目的。

1、認(rèn)真、仔細(xì)聽取客戶的意見。

2、保持冷靜。在投訴時(shí)，客戶往往“理直氣壯”。工作人員不要反駁客戶的意見，不要與客戶爭(zhēng)辯，而是要耐心聽取客戶的投訴，弄清客戶投訴所涉及的部門和人員及具體情況。

3、表示理解。對(duì)客戶的感受和遭遇表示理解和同情，并用恰當(dāng)禮貌的語(yǔ)言給客戶以安慰。

4、給予特殊關(guān)心。千萬(wàn)不要怕麻煩，或采取“大事化小，小事化了”的態(tài)度，可適當(dāng)用“遺憾”、“理解”、“抱歉”之類的語(yǔ)言，表示對(duì)投訴客戶的關(guān)心。在與客戶交談的過程中，要注意用恰當(dāng)?shù)姆Q呼。

5、不轉(zhuǎn)移目標(biāo)。將注意力集中在客戶投訴的問題上，而不要隨便敷衍和隨意引申，也不要亂發(fā)牢騷和推卸責(zé)任，更不要找借口責(zé)備他人或怪罪客戶。

6、記錄要點(diǎn)。將客戶投訴的要點(diǎn)記錄在投訴登記簿上。這樣可以使客戶放慢講話的速度，緩和客戶激動(dòng)的情緒，而且還能使客戶感覺到，營(yíng)業(yè)部對(duì)他的投訴很重視。另外，記錄的要點(diǎn)也是解決問題的依據(jù)。

7、將要采取的措施和解決問題所需的時(shí)間告訴客戶。如果有可能的話，可以提出幾個(gè)解決問題的方案或設(shè)想，供客戶從中選擇雙方最容易接受的解決方案和補(bǔ)救措施，以表示對(duì)客戶的尊重。同時(shí)，應(yīng)充分估計(jì)解決問題所需要的時(shí)間，并將處理的時(shí)間告訴客戶，征求其意見。

8、采取行動(dòng)，解決問題。這是處理投訴中最關(guān)鍵的一環(huán)。客戶投訴以后，應(yīng)立即與有關(guān)部門聯(lián)系，著手調(diào)查，弄清事實(shí)，盡力解決，并將解決問題的進(jìn)展情況隨時(shí)通知客戶，以免客戶掛懷。

9、檢查落實(shí)。與客戶聯(lián)系，并檢查核實(shí)客戶的投訴是否已圓滿地得到解決。

10、記錄歸檔。將記錄的處理過程整理成報(bào)告并存檔。

（七）文明用語(yǔ)

1、因人稱呼（如老伯、大媽、同志、師傅、女士、小姐、小朋友）

2、您好

3、請(qǐng)進(jìn)、請(qǐng)坐、請(qǐng)講、請(qǐng)問

4、請(qǐng)稍等

5、謝謝

6、對(duì)不起

7、請(qǐng)?jiān)?/p>

8、很抱歉

9、沒關(guān)系

10、不客氣

11、請(qǐng)不要著急

12、很高興能為您服務(wù)

13、您有什么想法，請(qǐng)告訴我

14、對(duì)不起，請(qǐng)注意保持環(huán)境（室內(nèi)）衛(wèi)生（請(qǐng)您不要吸煙）

15、請(qǐng)把您的需求告訴我

16、我能為您提供什么幫助嗎？

17、我理解您的心情

18、我會(huì)盡量幫助您

19、有不懂的地方您盡管問 20、很抱歉，讓您久等了

21、不用謝

22、請(qǐng)放心

23、我們幫您辦

24、請(qǐng)留下保貴意見

25、您慢走

26、請(qǐng)走好,再見

27、為您服務(wù)是我應(yīng)該做的！

28、對(duì)待客戶語(yǔ)言應(yīng)該表達(dá)恰當(dāng)、聲調(diào)溫和、親切自然。

（八）服務(wù)忌語(yǔ)

1、帶有蔑視性、侮辱性的稱謂，如：老頭、老太婆、神經(jīng)病等等

2、喂,干什么

3、少啰嗦，快點(diǎn)講

4、你管不著（你少管閑事）

5、喂，叫你呢

6、不關(guān)我的事

7、急什么，還沒上班呢

8、找別人去，我管不著

9、墻上貼著，自己看

10、給你講過幾遍了，怎么還拎不清

11、急什么，沒看我正忙著嗎？

12、你能怎么樣（你看著辦）

13、沒看快下班了嗎，早干什么了

14、煩不煩

15、這么晚了明天來

16、這事我管不了，你去找我們領(lǐng)導(dǎo)。

17、你這人是不是有毛病？

18、你這人真啰嗦。

19、你找誰(shuí)，他不在，跟你說過了，他不在，你耳聾啦？

20、有意見，找領(lǐng)導(dǎo)。

21、我就這態(tài)度。有本事你告去

22、叫什么，等一下。

23、我就這種態(tài)度，怎么啦？

24、不是我管，我不曉得。

25、不知道，你問我，我問誰(shuí)。

26、對(duì)待客戶不應(yīng)用任何使其不知所措的語(yǔ)言。

第三部分 北海名苑項(xiàng)目資料

一、沙盤講解

你好，這就是我們北海名苑的沙盤模型，我們小區(qū)位于慶云縣西北部，東面為慶云縣國(guó)稅局，南面為實(shí)驗(yàn)幼兒園，西面為三中和教師進(jìn)修學(xué)校，北面緊鄰慶云最大的公園北海公園，渤海路；建設(shè)街；新興路；青年街將其環(huán)繞其中，交通極為便利。順著城市建設(shè)的發(fā)展，這里將成慶云縣的文教，休閑和居住中心。小區(qū)總建筑面積37410平方米，由14棟住宅樓，和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)組成。小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到35%，種有各種綠色植物及花卉，并有形態(tài)各異的景觀小品，可謂移步異景。小區(qū)樓間距近23左右米，1：1.6的日照間距可以保證每層都能享受充足的陽(yáng)光。小區(qū)各樓均采用了大窗設(shè)計(jì)，通透明亮，再加上小區(qū)及具現(xiàn)代感的三段式外立面設(shè)計(jì)，使您進(jìn)入小區(qū)就會(huì)有一種清新亮麗的感覺。小區(qū)聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，服務(wù)周到，管理到位，小區(qū)采用了封閉式管理，24小時(shí)進(jìn)行樓宇監(jiān)控，紅外線幕簾控測(cè)器及室內(nèi)緊急救援系統(tǒng)，充分保障您的人身財(cái)產(chǎn)安全，使您在小區(qū)內(nèi)居住再無后顧之憂。

為了您停車方便，小區(qū)內(nèi)不僅有車庫(kù)還有大量的停車位供您使用。

小區(qū)設(shè)計(jì)了不同面積和風(fēng)格的戶型供您選擇，面積從88平米到143平米，有二室及三室的戶型，請(qǐng)問您喜歡多大的呢，我可以幫您介紹一下。

二、戶型圖講解

社區(qū)以國(guó)際化前沿理念規(guī)劃社區(qū)，充分利用其地理優(yōu)勢(shì)資源，特邀專家主持規(guī)劃、建設(shè)及環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，遵循“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，充分考慮住宅的居住性、安全性、實(shí)用性、耐久性和可持續(xù)性等五項(xiàng)住宅建設(shè)的基本標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到在建筑與環(huán)境功能之處的人文特質(zhì)，滿足更高的居住口質(zhì)需要，是少有的全功能高尚住宅社區(qū)。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析

1、優(yōu)勢(shì)分析：

2、劣勢(shì)分析：

五、疑難問題解答

1、擔(dān)心期房有風(fēng)險(xiǎn)

答：首先，國(guó)家政策是允許期房銷售的，大部分人都能接受期房。您擔(dān)心的主要就是延期交房，您放心吧，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很規(guī)范，這種現(xiàn)象是不可能出現(xiàn)的。再就是從成本來說，光地價(jià)和稅費(fèi)就占到房產(chǎn)成本的60%，也就是說我們的60%的資金都已經(jīng)投入了，證明我們是有實(shí)力的，怎么會(huì)延期交房呢。再說我們也會(huì)在購(gòu)房合同里說明交房日期的，如果不按時(shí)交房我們是要承擔(dān)違約責(zé)任的。另一方面，買期房對(duì)您來說是有很多好處的：

1、期房?jī)r(jià)格低。

2、34

期房選擇余地大。

3、您可以看到整個(gè)建房過程，對(duì)工程質(zhì)量可以監(jiān)督，也放心啊。

2、小區(qū)規(guī)模小，景觀少。

答：首先，小區(qū)位于市中心，位置比較好。一般市中心的土地都是寸土寸金，很難找到大片的土地。其實(shí)能有七棟樓就不算小了。你可以到青島看看，市中心根本就沒有普通住宅。另外我們小區(qū)西側(cè)還有四棟樓，如果蓋好了，小區(qū)也就不小了。因?yàn)橐?guī)模小所以就不能有大面積的景觀設(shè)計(jì)，你也知道，市中心的土地是很貴的，如果再建一個(gè)大花園那成本就更高了，價(jià)格也就更高，而且也不符合國(guó)家的政策。另外景觀的維護(hù)都是要從物業(yè)費(fèi)里收取，都是住戶自己拿錢，景觀多維護(hù)費(fèi)用就多，所以物業(yè)費(fèi)自然就高。我們小區(qū)雖然面積小但綠化率高達(dá)41%，環(huán)境也很好，一樣可以滿足你的生活需要。

3、價(jià)格高

答：因?yàn)槲覀冃^(qū)的位置好，處于市中心，寸土寸金，價(jià)格自然會(huì)比郊區(qū)等位置不好的樓盤要高。現(xiàn)在房?jī)r(jià)普遍都在升高，這也是由市場(chǎng)規(guī)律決定的。我們所使用的建筑材料都是優(yōu)質(zhì)材料，按照高檔小區(qū)來配置，成本也高，又具有那么高的升值價(jià)值，所以這個(gè)價(jià)格并不高。

4、為什么不建120平方米左右的小套三的戶型？

答：首先，由于國(guó)家房產(chǎn)政策的影響，對(duì)超過120平方米的房子要加收一倍的契稅，所以對(duì)住戶來說買這樣的房子不劃算，如果要套三的還不如就要大一點(diǎn)的，大房子住的也舒服，多交點(diǎn)契稅也值了。如果只為多出來的幾平米就要多交一倍的契稅就不劃算了。而110平米左右的套三的戶型都不好，有很多缺點(diǎn)，房間開間小，沒法擺大電視和大家具，各個(gè)空間也都不大，住起來不舒服，這

種小開間的戶型已經(jīng)沒有人喜歡了，所以我們也沒有建這樣的小套三戶型。

5、房?jī)r(jià)要降低

答：房?jī)r(jià)是不會(huì)降的，首先房?jī)r(jià)的高低是由市場(chǎng)決定的，國(guó)家的幾條政策是不會(huì)影響很大的，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求大于供給，特別是中低檔的普通住宅的供給量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。而對(duì)普通住宅的需求越來越多，所以按市場(chǎng)規(guī)律房?jī)r(jià)是不會(huì)降的。另外，就我們小區(qū)來說，銷售情況非常好，房子根本就不夠賣的，我們正準(zhǔn)備再上調(diào)價(jià)格，所以你不要等房子降價(jià)了，這是不可能的，只能是越等價(jià)格越高，到時(shí)再買就更貴了。

內(nèi)容來源：百度文庫(kù) 整理人：侯永濤

2012年7月3日