第一篇：房地產基礎知識

什么叫生地、熟地、毛地、凈地?

以下是房地產的一些相關語術：

一、什么叫生地、毛地、熟地、凈地?

生地是指不具備城市基礎設施的土地。

毛地是指城市基礎設施不完善、地上有房屋拆遷的土地。

熟地是指具備完善的城市基礎設施、土地平整能直接進行建設的土地。

毛地價格是指已完成基礎設施配套開發而未進行宗地內拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。

生地價格是指未進行或部分進行基礎設施開發和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。

熟地價格是指具有完善的基礎設施，且地面平整，可用于建筑的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。

凈地出讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

二、三通一平是指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。

水通（專指給水）

電通（指施工用電接到施工現場具備施工條件）

路通（指場外道路已鋪到施工現場周圍入口處，滿足車輛出入條件）

場地平整（指擬建建筑物及條件現場基本平整，無需機械平整，人工簡單平整即可進入施工的狀態），簡稱三通一平

一般合同條件下此三通一平工作，多為業主建設單位負責解決范圍

一平指的是紅線范圍內的土地平整。

操作模式一般是業主到供水公司、電力公司辦理開戶，并施工一條進出場地的簡易道路，達到三通一平和條件后，與乙方（開發方）進行三通一平驗收，并報國土局建工科備案，以申請施工許可證。

三通一平“（通水、通電、通路、平整土地）、”五通一平“（通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）、”七通一平"（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地）

第二篇：房地產基礎知識

房地產基礎知識

擁有全面的房地產基礎知識，對于初入行業的人來說非常重要，現在就來學習吧：

1.房地產：房地產是房產和地產的總稱，房地產也稱不動產或物業。房地產在物質上有三種存在狀態：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產在權屬上面存在狀態：土地權屬與房產權屬綜合體。

房產是房屋及其權利的總稱。地產土地及其權利的總稱。房地產是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其它不可分離的物質及其權利構成的財產總體。

房地產按照不同的標準可以劃分為不同地類型，房地產大體上可以分為：居住用房地產、生產用房地產、經營用房地產、行政用房地產、其它用房地產等。

2.房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。

3.土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方法，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用。

4.國有土地使用證：指經土地使用者申請，由聲調各級人民政府頒布發的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。

5.房地產市場：主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場，二級市場和三級市場。一級市場是指國家土地管理部門按土地供應計劃、采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用地者的市場。二級市場是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。6.土地類型：土地按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地等。

7.三通一平：是指在發展基礎上的水通、電通、路通及場地平整

8.七通一平：是指上、下水通，排污通、熱力通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。9.公證處：是國家的證明機關，是提供法律公證的機構。

10.國土局產權登記處：是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈予等手續的部門。

11.房地產權證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證。12.商品房：是指發展商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈予及交換的房地產。13.經濟適用房：是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性的適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是減低建筑標準。這類住宅因減免了市政配套等費用，（其中包括免土地出讓金，削減了市政配套等費用的50%，并且優先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規定了較低的固定利潤3%），故又稱經濟實用房。14.公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式余額一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每層內有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。15.花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標準，一般為高收入者購買。

16.商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創業集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。17.安居房：指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨史和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非盈利性住房。

18.集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。19.紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。

20.出讓年限：居住用地：70年

工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育：50年 商業、旅游、娛樂用地：40年 21.銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發給他憑此可以辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。22.銀行匯票：是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽發給匯款人持往異地辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。23.銀行支票：是銀行的存款人簽發給受款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項支付給受款人的票據。有效期為十天。

24.土地使用權的出讓形式：土地使用出讓采用協議、招標、拍賣三種方式進行。協議出讓土地使用權就是當事人雙方經過反復協商，最終達成出讓協議，經登記受讓人取得土地使用權的形式。

招標出讓土地使用權，是指在規定的期限內，由符合條件的單位和個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定要求擇優確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續后取得土地使用權的方式。

拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持下，競投者按規定方式應價，競投土地使用權，由出價最高者獲得土地使用權的土地出讓方式。

25.土地使用權的轉讓：是指土地使用者根據國家規定，在規定的土地使用年限內，在履行原合同義務前提下，將土地使用權有償轉讓給他使用者的經濟行為。它包括出售、交換、贈予等形式。

26.取得建設用地的方式：取得國有建設用地或國有土地使用權，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。

有償取得方式就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權。無償取得的方式就是國有土地使用者，通過國家行政劃拔的方式取得土地使用權。《中華人民共和土地管理法》規定：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經濟基礎設施用地；法律、法規規定的其它用地，縣級以上人民政府批準，可以通過劃拔方式取得土地使用權。27.物業管理與經營：概念：物業管理公司是專門從事地上永久性建筑物，基礎設施及周圍環境現代化管理，為業主或用戶提供良好的生活或工作環境，具有獨立法人地位的經濟實體。職能：物業管理公司的主要職能是遵照國家有關政策和法規，運用現代管理科學手段和先進的維修養護技術管理物業，有效維護業主合法權益，為業主和用戶創遷一個幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環境。

特色：物業管理公司基本特點是按照企業化、專業化、社會化、制度化的要求管理物業，堅持“統一管理、綜合服務”、“取之于民、用之于民“、”以區養區“、”自我運轉、自我發展、自我完善“的宗旨。物業管理公司或組織，是一種經營性的經濟實體。

性質：（1）物業管理公司具有獨立的法人資格，（2）物業管理公司屬于服務性行業。建筑篇

28.常用建筑名詞和術語：

開 間——一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線的距離。進 深——一間房屋的深度，即兩條縱向軸線的距離。層 高——樓層本層地面到相應的上一層的豎向尺寸。建筑物——范圍廣泛，一般多指房屋。構筑物——多指水泥等共使用的建筑

預埋件——建筑物或構筑物中事先埋好作某種特殊用途的小構件。/*/ 構造柱——樓房中為抗震而設計的柱子。

地 物——地面上的建筑物、構筑物、河流、森林、道路、橋梁??。地 貌——地面上自然起伏的情況。

地 形——地球表面上地物和地貌的總稱。地 坪——多指室外自然地面。

強 度——單位面積上能負擔的重量。

標 號——材料每平方厘米能承受的拉力或壓力。

標 高——建筑平面圖、立面圖、剖面圖以及需要豎向設計的圖紙，都需要注標高。

軸 線——畫圖和地上放線，都要先從軸線入手，它是建筑物的控制線，凡是承重構件如承重墻、柱子、梁、屋架等都要用軸線定位。

中心線——對稱形的物體一般都要畫中心線，它與軸線都要用細點畫線表示。

紅 線——規劃部門批給建設單位的占地面積，一般用紅線圈在圖紙上，產生法律效力。29.建筑結構類型劃分：建筑結構類型是以建筑的承重結構或構件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種。

1、磚混結構：這種結構的豎向承重構件是磚墻，水平的構件為鋼筋混凝土樓板及屋面板。這種結構房間小，層數底，一般用于多層建筑中。

2、框架結構：這種結構的承重部分由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁，板，柱形成的骨架，墻體只起圍護和分隔作用。這種結構空間分割靈活，可用于多層和高層建筑中。

3、鋼筋混凝土結構：這種結構的豎向承重構件和水平承重構件均采用鋼筋混凝土制作，施工時可以在現場澆注也可以在工廠預制現場吊裝。這種結構可以用于多層建筑和高層建筑。

4、空間結構：它包括懸索結構；網架結構；殼體結構；折板結構；供結構等形式。這種結構多用于大跨度的公共建筑中。如體育場，大劇院，航空港等。30.按照建筑物層數或高度劃分：建筑層數是房屋的實際層數的控制指標，但多與建筑總高度共同考慮。

住宅建筑的1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為中高層；10層以上為高層。公共建筑及綜合性建筑總高度超過24米為高層建筑，底于24米為多層建筑。建筑總高度超過100米時，不論其是居住建筑或是公共建筑均為超高層建筑。聯合國經濟事務部于1974年真對當時世界高層建筑的發展情況，拔高層建筑劃分為四種類型。

A低高層建筑：層數為9-16層，建筑總高度為50米以下的建筑物。B中高層建筑：層數為17-25層，建筑總高度為50-75米的建筑物。C高高層建筑：層數為26-40層，建筑為總高度75-100米的建筑物。D超高層建筑：層數為40層以上，建筑為總高度100米以上的建筑物。31.建筑材料的分類：

無機材料

金 屬 材 料

黑色金屬：鋼、鐵

有色金屬：銅、鋁等及其合金

非 金 屬 材 料

天然材料：沙、石、各種巖石制品燒結與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等膠凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混泥土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等 有機材料

植物類材料

木材、竹材及其制品

高分子材料

塑料、涂料、膠粘劑等

瀝青及其制品

石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品

復合材料

無機材料基復合材料

鋼筋混泥土、鋼纖維混泥土等

有機材料基復合材料

瀝青混泥土、膠合板、纖維板等 建筑材料是建筑的物質基礎，它的性質、質量、品種和價格等直接關系到建筑物的結構形式、建筑功能質量和建筑造價。

根據材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據材料功能不同，可分為結構材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為研究學習方便，一般按材料的化學組成分為無機材料、有機材料和復合材料三大類。

32.土地所有權：土地所有權是指土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享有的權利。這種權利包括占有權、使用權、收益權和處分權。

（1）土地占有權。土地占有權就是土地所有者對土地的實際控制權。它是行使土地所有權和使用權的基礎。我國土地所有權的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權的主體，未必親自支經營和使用土地，這樣就導致了土地所有權和占有權的分離。因此土地所有權人不一定就是土地占有人。

（2）土地使用權。土地使用權就是土地所有者根據土地分類對土地加以利用的權利。土地利用與土地占有存在著密切的聯系，沒有占有就無法使用就談不上使用權。土地使用權作為一項獨立的權能可以同占有權、收益權一起從所有權中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權利，國有土地所有者一般把這項權轉讓給非所有人使用。

（3）土地收益權。土地收益權就是基于對土地使用權而取得的利息的權利。土地收益權和土地所有權密切相關，土地收益就是土地使用的結果。

（4）土地處分權。土地處分權就是依法對土地處置的權利，即在法律允許的范圍之內決定土地的最終歸屬。

國家雖然享有完整意義上的土地所有權的四項權能，但國家不能直接去行使這些權力，而是授權給全民所有制和集體所有制單位及個人經營管理。用地單位和個人依法對國家所有制土地行使占有、使用和收益的權利。盡管占有權、使用權和收益權從所有權中分離出來，但國家作為土地所有權者并沒有喪失對土地的所有權。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國 家行使，任何單位個人不得占有、買賣或以其它形式非法轉讓土地、但土地使用權可以依法轉讓。

33.房地產市場：房地產市場分為：一級市場、二級市場、三級市場

㈠

一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地 產經營者與使用者的交易市場。

㈡

二級市場是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易。

㈢

三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。

34.傭金：是中介機構完成一宗房地產經紀業務后獲取的報酬，它是種勞動收益、風險收益和經營收益的結果。35.商品房：是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。

36.銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款時的一種經濟行為，業主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。37.福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產的地價，按房屋的成本造價售給企業或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。

38.微利商品房：與福利商品房不同在于不免地價，并有略高于房地產成本的微利，這類房屋由市政的主管單位籌資建設，用來解決企業職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優惠價格政策。

39.商品房的五證和兩書：《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程開工證》《商品房預售（銷售）許可證》和《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》

40.樣板房與示范單位：是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發展 商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶做裝修參考。41.建筑工程名詞：建筑面積：對于一棟樓來講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面積計算的，對一套單元來講，每套單元的建筑面積為：

（1）建筑面積=套內建筑面積+分攤公共建筑面積；

（2）套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積；（3）公用的分攤面積=公用建筑面積的分攤系數*套內建筑面積

（4）公用建筑面積的分攤系數=整幢樓建筑物的公用建筑面積/整棟樓建筑物的各套套內建筑面積之和

（5）陽臺建筑面積：封閉陽臺算全部面積，不封閉陽臺計算1/2面積。

2、容積率：規劃區域內總建筑面積與規劃用地面積之比。

3、綠化率：綠化用地與建筑面積之比。

4、（實）使用率：套內建筑面積/建筑面積

5、樣板房：是指與實際房屋結構相同，但裝修標準按發展商的售樓書而定的房間。

6、示范單位：與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶裝修參考。

7、剪力墻結構：用鋼筋混凝土墻板來代替框架中的梁柱，能承擔各類載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。n8、層高：本樓層地面與上層地面的距離（加樓板）。

9、凈高：本房間地面到頂棚的距離。

42.建筑的分類：按建筑的使用性質：城市建筑分為工業建筑和民用建筑兩大類。

按建筑結構：使用的材料，可以分為：磚混結構建筑：即用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑；鋼筋混凝土結構的建筑：即建筑物的主要承重構件合部采用鋼筋混凝土，如鋼筋混凝土框架結構，框架剪力墻結構、剪力墻結構建筑；鋼結構建筑：即建筑物的主要承重構件全部采用型鋼；如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。

按施工方法分：裝配式建筑、現澆式建筑和裝配整體式建筑。裝配式建筑是指建筑的主要承重構件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構件，在施工現場組裝而成。現澆式建筑的主要承重構件均在施工現場澆筑，以滑模式建筑為代表。裝配整體式建筑是一種混合施工方法，即部分結構現澆，部分結構預制。按建筑層數的多少，居住建筑分為：低層住宅（1-3層）；多層住宅（4-6層）；中高層（7-9層）；高層住宅（10-30層）。

43.房屋的組成及其作用：房屋建筑物的主要部分都是由基礎、墻體或柱、樓地層、屋頂、杰梯、門窗等六大部分組成。

㈠

基礎是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承愛房屋的全部荷載，并把這些荷載傳給下面的土層——地基。基顧按構造形式分條形基礎、筏型基礎、箱形基礎等。㈡

墻或柱是房屋的垂直承重構件，它承愛樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些茶載傳給基礎。墻不僅是承重構件，它同進也是房屋的圍護結構。墻體的分類，按位置不同分內墻和外墻，按結構受力不同分承重墻和非承重墻，按所用材料不同分磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻。

㈢

樓地層是房屋的水平承重和分隔構件，包括樓屋和首屋地面兩部分。包括：樓板面層、樓板結構層、附加層和樓板頂棚層。

㈣

樓梯是樓房建筑中聯系上下各層的垂直交通設施。

㈤

屋頂是房屋頂部的承重和圍護部分。包括：保護層、防水層、找平層、保溫層和結構層。

㈥

門和窗均屬圍護構件。門的主要功能是交通出放、分隔和聯系內部與外部或室內空間，有的妝起通風和采光作用。窗的主要功能是采光和通風，同時也能起到美化立面的效果。44.住宅選擇樓層需要考慮的因素：

遮擋及采光情況；

生活的便利程度；

環境要求；

家庭人口年齡構成及健康狀況；

住宅樓的總層數。

一般來說，樓層越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低樓層樓內外嘈雜環境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時間較短的中青年人居住；樓層低，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶外活動的機會。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數也有一定關。同樣四、五層在多層住宅中屬于高樓層，而在高層住宅中又屬于低樓層。一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數的1／3以上、2／3以下為較好樓層，如六層住宅樓以三四層，十八層塔樓以六層至十二層為最佳。此外對樓層的選擇，還與購房者對數字的偏好有關，如喜歡8、9，討厭13、14，等等。

住宅底層的選擇 首先，要仔細檢查防潮設計和措施。防潮措施不過關，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發霉，人也易患風濕性關節炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質量差或設計不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環抱之中，故其采光和通風往往受到限制。

住宅頂層的選擇 頂層的大忌是隔熱和防水設施不好。因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，常常“水深火熱“。因此，消費者在買房時，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設置通風板或做成坡屋頂，頂層的構造變化部位是否銜接良好，因為通風效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現于構造變化 部位。45.住宅戶型選擇的要點：

功能分區要合理，空間尺度要舒適

功能分區主要是指動靜分區、潔污分區。

動靜分區：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動區，它應靠近入戶門設置；臥室是靜區，它的位置應比較深入；衛生間設在動區與靜區之間，以方便使用；同時室內交通線應盡可能便捷。

潔污分區：餐廳、廚房、衛生間等是比較容易污濁的區域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設計上應考慮到二者的區別布置，以利于居家的衛生要求。

起居室

起居廳應該寬敞、明亮、通風、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應小于1／7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩定空間。廳宜做成長方形，其寬度不應小于3.3米（條件較好的應該考慮4.2米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時，宜在入口處設一過渡空間，以增加戶內的私密性和滿足使用功能的需要。

臥室

臥室的房門不宜直接與客廳相對，應與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應帶一個專用衛生間（衛生間的門最好不要對著床），條件較好的應該設置衣帽間。如戶內僅設一個衛生間，那么衛生間應放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。

餐廳

餐廳和起居廳空間宜相對獨立，既有關系又有分隔。餐廳如獨立設計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。

廚房

廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室房門。廚房應與餐廳密切聯系，直接對外采光通風。凈寬度不應小于1.5米，總面積為6平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。為了居室內能有良好的居住環境，廚房內應設置垂直排煙設施，且宜帶一生活服務陽臺。

衛生間

帶浴缸的衛生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對著起居室的衛生間應設前室，將洗衣機放在前室內。衛生間的大小應與整幢戶型的面積比例標準一致。公共衛生間設計的趨勢為浴與廁相分離。即推門進去，先是一“洗澡間”，里面才是 “廁間”。這種衛生間的發展方向，在創造舒適衛生的環境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。

陽臺

主陽臺最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米，但其實體的欄板應降至850至900毫米（上加橫欄桿），或將封陽臺的圍護結構做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。制作欄桿的材料現大多為雕花鐵藝。

儲藏間

儲藏間可不對外采光通風。對于面積標準較高的戶型應設儲藏空間。

戶型缺陷的特點

1、起居廳大而不當，即面積標準高而居住水平不高，如對著起居廳的門多，起居廳無穩定的空間；

2、起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；

3、起居廳視野差，起居廳窗不應正對墻面；

4、起居廳的形狀不規正或尺度不合理，不利于家具的擺放；

5、入戶無過渡空間，私秘性不強；

6、餐廳面積過大或過小；

7、主臥室的寬度小于3米或面積過小；

8、戶內交通線長，戶內空間的實用率較低；

9、衛生間距主臥室遠或對著起居室的衛生無前室；

10、四居室的戶型主臥室不帶專用衛生間以及無儲藏空間；

11、功能分區不合理；

12、各功能空間面積比例不當；

13、躍層戶型室內樓梯的位置不當；

14、衛生間、廚房寬度和面積不夠等等。物業管理部分

第三篇：房地產基礎知識

房 地 產 置 業 顧 問 培 訓 資 料

一、房地產基礎知識 房地產相關極概念

常用房地產概念 產權證書

產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。期房

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。現房

所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。準現房

準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。共同共有房產

共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。共有房產

共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。配建設施

配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。房屋產權

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。均價

均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。基價

基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。起價

起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表?quot;×××元／平方米起售“，以較低的起價來引起消費者的注意。預售價

預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。定金

定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。違約金

違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻中縫圍合內的水平投影面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。套內建筑面積

成套房屋的套內建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.1)

成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

1、套內的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：

a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。

2、套內墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

3、套內陽臺建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。房屋的共有建筑面積(即分攤面積)

房屋共有建筑面積系指各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。公攤面積

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。容積率

在數值上等于所購物業建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。

建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為：

建筑面積＝套內建筑面積＋應分攤的公共建筑面積

套內建筑面積＝套內的使用面積（廳、臥、廚、衛、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積）

套內墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積

公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積

公用建筑面積分攤系數＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內建筑面積之和

說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。得房率

得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。開間

住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進深

在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。銷售面積

銷售面積是指商品房按”套“或”單元“出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。建筑密度

建筑密度是指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。綠化率

綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。層高

層高是指住宅高度以”層“為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標準層

標準層是指平面布置相同的住宅樓層。居住區用地

居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。玄關

玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的”領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.房地產

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產存在的自然形態上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業。

所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產的功能或完整性。住房公積金 我國從1991年開始在全國城鎮實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設立的公積金法定管理機構集中管理。

住房公積金的本質屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質是把低工資時單位用于住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉換住房分配機制的目的。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設。躍層式住宅

這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯，而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。復式住宅

這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實際早在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。復式住宅的經濟性體現在：

1、平面利用系數高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。

2、戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。

3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產品。房地產抵押貸款

所謂房地產抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產，作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監督和檢查。房地產抵押貸款，按貸款對象可分企業事業法人房地產抵押貸款和個房地產抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發抵押貸款、房屋開發抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產抵押貸款、浮動利率房地產抵押貸款、可調利率房地產抵押貸款。房屋所有權

房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權力。所謂的占有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產權人按照房產的性能，作用對房屋加以利用的權利。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規定的除外）。物業管理

建設部 1994 年發布的《城市新建住宅小區管理辦法》規定，房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘牧業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。也就是說，新建的住宅小區都必須由物業管理公司進行管理。

住宅小區的物業管理，是指對小區范圍內的建筑物和構筑物及其設備、市政、公用園林綠化、環衛、交通、治安等公用設施以及環境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。三通一平

指房地產綜合開發施工結構的基礎工程要求，內容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產基礎用地開發的最低法定要求。宗地

宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。土地，以宗地為基本單位統一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。銀行按揭

銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支付房款給發展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業務在國內才開始不久，不但發展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。抵押貸款方式

抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規定條件的房地產作為抵押物而向借款人發放貸款的方式。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業法人單位作為保證人而向其發放貸款的方式。剪力墻結構

是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業術語所蒙蔽。商品房房價的構成

大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成：

一是地價成本，包括土地出讓金以及相關費用，如郊區的耕地補償、勞動力安置、城區的拆遷周轉費用等；二是建筑安裝費用，如設計、招標、監理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里；三是開發商經營費用，包括辦公管理費、銷售經營費等；四是開發商經營利潤。房地產項目類型基礎概念

傳統的項目類型 這種劃分的標準綜合了建筑形式與經濟意義的考慮因素。別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價高、品質化配套服務；市區中心位置、內外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項目類型的發展與豐富

經濟適用房:政府對開發商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。

板塔之爭論是京城地產圈總動員式的口水戰，板樓的優勢形象在消費者心中占據上風。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現，近年板樓形式的公寓項目漸多。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現，市區中心位置、高檔配套服務，板樓公寓成新時尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風聲水起，第一批Townhouse火了；跟風的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業界還在摸索中。項目類型的新界定

五、合同方面培訓

1、土地使用權取得有那幾種？ 出讓和劃撥

2、土地使用年限？ 住宅70年，商業50年

3、五證是哪五證？

五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程開工許可證》和《商品房預售許可證》

4、“現定名”和“暫定名”注意事項

合同第一條的〖現定名〗和〖暫定名〗二選一，并在其后面空格處填寫預售許可證上反映出的項目名稱。房地產商為了項目促銷宣傳的名字，政府不是一定批準。如果政府不同意，購房人以名字不對要求房地產商退房或賠償通常不會得到法院支持，因為購房人買房時應該知道該項目政府批準的名字。

6、什么是套內建筑面積？

按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》第四條的規定，商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個人私有，與套內使用面積相比，更能完整地反映買房人個人私有部分的產權。

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7、套內使用面積如何計算？

套內使用面積是套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。按照建設部《住宅建筑設計規范》的規定，套內使用面積的計算按房屋是否為住宅適用不同的計算規范。其中，住宅的套內使用面積的計算方法為：１、套內使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內面積的總和；２、躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；３不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；４、內墻面裝修厚度均計入使用面積。

8、套內墻體面積如何計算？

套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體。商品房的套內墻體分為共用墻及非共用墻兩種。按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》的規定，商品房套內墻體面積的計算方法為：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

9、陽臺建筑面積如何計算？

1、封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

2、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；

3、凹陽臺按其凈面積（含檔板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

4、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面的一半計算建筑面積。

10、什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？

公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。未經全體共有人或業主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變全樓公用建筑空間原始設計的使用功能。

11、購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積，而公用建筑面積分攤系數＝整棟建筑物的公用建筑面積／整棟建筑物的各套內建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內建筑面積之和，并應扣除整棟樓不應分攤的建筑面積。

12、如果面積有異議如何處理？

出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

13、合同第二條主要是關于商品房的銷售依據，房子是[現房]還是[預售商品房]的劃分依據？

按國家銷售“現房”的規定，已經蓋好的房子，不等于是“現房”，而已領房產證和土地使用證的房子才叫“現房”。

14、如何理解商品房買賣合同中的商品房用途？

預售許可證上的房屋用途有住宅、公寓和辦公三種寫法，而寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅。不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞，國家根本就沒有這個有關房屋用途的用語。

15、預購人在預售登記后、商品房竣工前可否轉讓其預購的商品房？

《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第四十四條規定：“預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：

（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意；

（二）已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規定到原登記機關申請變更預售登記。”

對于貸款購房的人，即使銀行或房屋資金管理中心已將房款全部支付給房地產商，但由于期房貸款通常由房地產商提供階段性擔保，根據《擔保法》相關規定，貸款方式下的期房轉讓還是要經過擔保人－ 房地產商的同意。

16、預售合同未做預售登記的是否有效？

當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

17、買受人哪種情況下可以要求雙倍賠償？(一)(二)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；(三)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(三)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

18、《竣工驗收備案表》的作用？

《竣工驗收備案表》雖是房地產商自己填寫，但要得到有關部門同意備案，是需要向備案部門提供規劃、公安消防、環保、城市建設檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由此知道房地產商所交付的房屋是否符合原來規劃的要求。

19、《建設工程規劃許可證》的有效期是幾年？

《建設工程規劃許可證》“注意事項”上寫著：“ 本《建設工程規劃許可證》及附件發出后，因建設計劃變更或因故未建滿兩年者，《建設工程規劃許可證》及附件自行失效”，20、合同在履行過程中發生爭議解決方法，購房人可在仲裁和起訴中進行選擇。申請仲裁和向法院起訴有那些區別？

在目前法律環境下，更多的人認為仲裁好一些，其理由是仲裁人員由高學歷的專業人士擔任，按《仲裁法》規定，如果是一名仲裁員仲裁，由當事人雙方共同選定該仲裁員；如果由三名仲裁員仲裁，雙方可各選一名，第三名即首席仲裁員由雙方共同選定或仲裁委員會指定。仲裁人員由于不是專職人員，所以受到行政干擾較少。仲裁相對訴訟所需時間較短。但購房人也應了解仲裁實行的是一裁終裁制，除了法律規定的可申請撤銷情形外，購房人不能對仲裁裁決像訴訟那樣由于不服一審判決可以提出上訴，對上訴判決不服可以請求再審，對仲裁結果只能遵守、履行。另外仲裁費用較高，目前仲裁費用相當法院起訴、上訴兩審的費用，仲裁費用最終由敗裁一方承擔，而法院的受理費則是根據案件標的額的大小來確定，法院判決時通常不會要求訴訟費全部由敗訴人承擔。

21、合同本由誰持有？

合同中對合同頁數和份數有約定。過去北京國土房管局相同編號的合同正本為四份，房地產商2份、購房人1份、房屋所在地房地產行政主管部門1份。如果購房人貸款，購房人的合同則保存在貸款銀行里，購房人經常抱怨自己手中沒有合同。現在國土房管局在預售合同備案后不再留存商品房預售合同，但這并不等于這一份合同就會給購房人，原因是銀行為避免購房人重復貸款，通常要求貸款購房的人要將合同全部押在銀行。

22、購房合同中的不可抗力如何解釋？

不可抗力是指買賣合同簽訂后，不是由于當事人一方的過失或故意，發生了當事人在訂立合同時不能預見，對其發生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以據此免除履行合同的責任或推遲履行合同，對方無權要求賠償。不可抗力通常包括兩種情況：一種是自然原因引起的，如水災、旱災、暴風雪、地震等；另一種是社會原因引起的，如戰爭、罷工、政府禁令等。但不可抗力事件目前國際上并無統一的明確的解釋。哪些意外事故應視作不可抗力，可由買賣雙方在合同的不可抗力條款中約定。

23、規劃、設計變更的，出賣人應當在相關部門批準同意多少之日起書面通知買受人？ 出賣人應當在相關部門批準同意10日起書面通知買受人

24、買受人在收到變更通知后多少之日起書面通知出賣人，否則視為接受變更？ 買受人在收到變更通知后15日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。

25、買受人在收到建筑分攤部位變更通知后多少之日起書面通知出賣人，否則視為接受變更？ 買受人在收到建筑分攤部位變更通知后15日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。

26、開發商交房時必須提供那些手續？

開發商交房時必須提供《商品房峻工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《實測面積報告》

27、辦理產權證的期限是多少？

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(四)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

28、買受人貸款未獲批準，是否可以解除合同？

商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

29、面積測繪費應該由誰承擔？

面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。30、社區學校建設和管理由誰負責？ 在規模小區，發展商在學校的建設上決定權有限。按照規劃，發展商必須預留教育用地，而且要完善建設配套。但是，具體的一些指標、師資配套等一系列問題，還要由區、縣教委統一安排。

31、層高在多少米應計入房屋建筑面積

應計入房屋建筑面積：層高(高度)在2.20米以上(含2.20米，以下同)的房屋均應計算建筑面積；房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上的部位計算建筑面積；對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20米以上的部位也應計算建筑面積。

32、車庫（地下室）算不算公攤？

有關政策有規定，在凡６層以上的高層建筑，都須設有地下建筑面積（即地下室），而地下室一般都設有兩層，１．地下一層是設備層：一部分用于放置水泵等設施的，這部分可計入公攤部分，業主只有公共產權，而另一部分是開發商開發的車庫，可以出租和出售，如果是出售給業主，那么業主當然有獨立產權了。２．地下二層是人防層：主要用于平、戰結合時使用，所以開發商在和平時也一般將其開發為地下車庫進行出租，但產權歸全社會所有，而所得費用則只能與其主管部門——北京市人防辦協商，而物業管理公司、業主都不在其內。所以地庫地下室算不算公攤不能一概而論，在經營性用房的認定上，應該是有關部門認定房屋本身是否能經營，而不是開發商自己說了算。

33、可否以未成年人名義購買房產？

答:法律并未限定購買者的年齡，任何年齡均可購買。而在實際操作中，這種做法也屢見不鮮。很多人出于對日后我國可能開征遺產稅的顧慮，干脆現在就將房產登記在孩子名下。

34、預售商品房，應當符合那些條件？

商品房預售的房地產開發企業取得預售許可后，方可預售商品房。預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金并取得國有土地使用權證，屬于預售經濟適用住房的，應當取得城鎮建設用地批準書；

（二）取得建設工程規劃許可證件和施工許可證件；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發的建設資金達到工程建設總投資的25%以上；

（四）已確定竣工日期，且滿足市國土房管局公布的預售最長期限

35、商品房預售許可證應當載明那些內容？ 商品房預售許可證應當載明下列內容：

（一）房地產開發企業名稱；

（二）預售許可證編號；

（三）預售商品房的建設工程規劃許可證編號；

（四）預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；

（五）土地的用途和使用期限；

（六）發證機關和發證日期。

36、商品房竣工后，房地產開發企業應提供哪些面積相關文件？

房地產開發企業應當委托有資質的測繪單位對每套房屋的建筑面積、套內建筑面積和分攤的共用建筑面積進行測繪，并提供下列文件：

（一）商品房預售面積測繪技術報告書；

（二）商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。

37、會所能否作為公用建筑進行分攤？ 會所不能作為公用建筑進行分攤。

38、物業管理用房能否作為公用建筑進行分攤

1．物業管理用房一般包括物業辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業管理用房應使用設計用途為物業管理、辦公、或住宅的房屋。

2、為多幢房屋服務的物業管理用房，可以為多幢房屋分攤。

3、每幢商品房所分攤的物業管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。

按千分之六計算，分攤的全部物業管理用房而積不足一套或一間房屋建筑面積的，按該幢商品房設計的最小—套或一間房屋的建筑面積確認。

商品房買賣合同中，買賣雙方對分攤的物業管理用房而積另有約定的，從其約定。

39、銀行個人住房貸款的還款方式有哪幾種？

現在，銀行個人住房貸款的還款方式主要有兩種：一種是等額本息還款法，即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清；另一種是等本不等息遞減還款法，即每月償還貸款本金相同，而利息隨本金的減少而逐月遞減，直至期滿還清。

六、物業方面

1、公共維修基金的用途和管理

此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。《關于歸集住宅共用部位、共用設施設備維修基金的通知》要求，“凡本市行政區域內新建商品住宅的購買人應交納公有住宅共用部位、共用設施設備維修基金。在辦理立契過戶手續時，按購房款的2%足額交納。”《通知》還規定，此基金向市或區縣小區管理辦公室交納，由其代管，小區成立管委會后，小區辦將其移交管委會或經管委會同意交由物業企業代管。管委會成立前，基金使用由開發商或物業公司提出使用計劃，經房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業企業提出使用計劃，經管委會審定后實施。維修基金可以由業主自己交納，業主也可委托開發企業代收。

2、物業費合理收取時間是多少？

北京市房地局小區辦曾發布過《關于禁止收取多年物業管理費的通知》。其中規定，禁止收取一年以上物業管理費。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規定。

3、收取物業管理費保證金是否合理？

物業管理費保證金一般發生在高檔住宅，因其高檔住宅行業一般習慣一個月或三個月一交，而高檔住宅住戶又經常不在國內或本地，故采用3個月保證金方式。如何運作應該看購房時所簽《住宅使用管理維修公約》；保證金要看《公約》約定，如無約定，收取還應征得業主同意。

4、停車費收費標準是多少？

對于停車費，目前北京市只是在196號文中規定，普通小區地面車位每月為150元／個。而地下車庫、機械停車庫則要實行市場價，開發商應在購房時在《公約》中明示。

5、物業管理的定義？

物業管理，是指居住小區的物業產權人、使用人委托物業管理企業對房屋及其設備以及相關的居住環境進行維護、修繕和服務的活動。

6、何時成立業主物業管理委員會？

居住小區已交付使用并且入住率達到50%以上時，應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立物業管理委員會。

物業管理委員會由居住小區內房地產產權人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。

7、物業公司由誰選擇？ 居住小區開發建設周期較長的，在物業管理委員會成立之前，由該居住小區的開發建設單位負責物業管理，并可選擇物業管理企業進行前期管理。物業管理委員會成立后，由其決定物業管理企業的續聘或解聘。

8、物業管理企業有那些權利？

(一)依據物業管理合同和國家及本市的有關規定對居住小區實施物業管理；

(二)依據物業管理合同和有關規定收取物業管理費用；

(三)勸阻、制止損害他人物業或妨害物業管理的行為；對造成的損害，有權要求賠償；

(四)要求物業管理委員會協助管理；

(五)選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務業務；

（六）從事物業經營或開展其他多種經營和有償服務。

9、物業管理企業有那些義務？

(一)全面履行物業管理合同，對產權人委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務；

(二)接受物業管理委員會和居民的監督；

(三)重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定；

(四)接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督；

(五)發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。

10、業主未入住新房，物業管理費究竟要不要交？

這一問題涉及到了入住交接和物業管理兩個問題。商品房買賣合同對房屋交接的程序做了約定和規范，如要求開發商要在房屋交付時，向購房

人提供房屋驗收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發商還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。既然房屋已經交付，無論業主是否實際居住，有關的物業管理費也理應交納，因為無論業主是否實際居住，物業公司有許多物業服務均已提供(如保安、保潔等)。

11、商品保修規定保修期是多長時間？ 建設部頒發的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第五條規定： 《住宅質量保證書》應當包括以下內容：

1、工程質量監督部門核驗的質量等級；

2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期； 1)屋面防水3年；

2)墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年； 3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 5)門窗翹裂、五金件損壞1年； 6)管道堵塞2個月；

7)供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期； 8)衛生潔具1年； 9)燈具、電器開關6個月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。國務院頒布的《建設工程質量管理條例》第四十條則規定： 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

（三）供熱與供冷系統，為２個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

兩者規定有些差異，根據行政法規優先于部門規章，當兩者規定不一樣時取行政法規的規定。

七、入住方面

1、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？

購房人可在市房產測繪服務大廳自行委托具有相應資質等級的房產測繪單位為自己進行面積測繪。委托時，購房人應當依法繳納測繪費用，并與房產測繪單位就測繪事宜簽訂書面合同，合同應當包括測繪項目的基本情況、完成期限、收費標準、成果質量要求、爭議解決方式等內容。

2、商品房的銷售廣告和宣傳資料是否可以作為合同內容？

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

3、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人是否可以請求解除合同和賠償損失？

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

4、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款的逾期時間為多少？

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

5、天然氣何時開通？

根據市政規定，新項目入住率要達到70%，才可以通天然氣。

6、契稅交付時間？ 《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規定：“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。”契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。

不過，在實際工作中，如果開發商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發商代業主集體辦理。

7、房屋產權證有幾種？

房屋產權證是對進行了房屋產權登記后所發證件的統稱。根據登記的產權情況又可分為《房屋所有權證》、《房屋共有權保持證》和《房屋他項權證》三種。

《房屋所有權證》發給擁有房屋所有權人。《房屋共有權保持證》發給房屋共有人。《房屋他項權證》發給與房屋所有權有關的其他財產權人，如典權人、抵押權人等。

8、房屋產權證》遺失后如何辦理? 《房屋產權證》一旦遺失，應盡快到原發證機關申請補領新證。申請人應提交補領新證申請書和登載遺失聲明的報紙一份，經房管機關審查確認后，補發新證，并按規定征收重新登記費用。

9、商品房保修期限和起計時間

房地產開發企業應當對其出售的新建商品房承擔質量保修責任。房地產開發企業應當與受讓人在轉讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低于國家規定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。新建商品房在保修期限內再轉讓的，房地產開發企業應當繼續承擔對該商品房的保修責任。

第四篇：房地產基礎知識

1申請商業貸款業主未成年，需要提供哪些資料？應該有哪些人到場？ 房產證【公房：部分銀行要求帶原購房合同；央產房：帶原購房合同、《央產上市證明》；市局：土地證】、身份證、戶口本，監護公證（父母一方即可，部分城區如果子女與父母在同一個戶口本上，且父母之一為戶主的，可以不開具監護公證）、監護人身份證； 過戶時需監護人到場；

2申請商業貸款業主成年，單身，需要提供哪些資料？

房產證【公房：部分銀行要求帶原購房合同；央產房：帶原購房合同、《央產上市證明》；市局：土地證】、身份證、戶口本、部分銀行需要單身證明（民政局開具）

3申請商業貸款業主成年已婚，需要提供哪些資料？配偶是否必須到場？ 房產證【公房：部分銀行要求帶原購房合同；央產房：帶原購房合同、《央產上市證明》；市局：土地證】、夫妻雙方到場,夫妻雙方（身份證、戶口本）、結婚證；

配偶必須到場，如果不到場應提供委托公證（注：花期銀行不需要業主及其配偶到場）

4請商業貸款業主成年離異，需要提供哪些資料？

房產證【公房：部分銀行要求帶原購房合同；央產房：帶原購房合同、《央產上市證明》；市局：土地證】、身份證、戶口本、離婚證、離婚協議（注明業主單獨處決權并民政局蓋章）/判決書；如果離婚協議未寫明業主單獨處決權或者產權不明晰需原配偶到場。

1.商業貸款收入證明有什么要求？ 需要達到月供的二倍、按照公司指定格式、聯系方式需留座機、收入證明上需加蓋公章/人事章

2.商業貸款如果借款人為公司法人或合伙人，那么收入證明應該如何開具？ 正常開具，提供公司材料（營業執照、公司章程、組織機構代碼證、股東決議等），但一般貸款不好申請下來

3.商業貸款如果貸款人收入證明不足以覆蓋月供兩倍，可以通過哪些途徑來解決？

交通銀行可以通過兼職收入、男女朋友共同借款等方式解決，北京銀行可以男女朋友一方、父母做擔保人；收入可將所有獎金、補助、公積金全部計算在收入里，以最后總和為最終收入。

4.商業貸款什么樣的情況下必須要工資流水？

世界五百強企業、國家機關單位、事業單位以外，客戶資質一般的，需提供工資流水；

2.2.10.4商業貸款哪些情況下可以不提供工資流水？

世界五百強企業、國家機關單位、事業單位、華夏銀行：收入證明低于2萬（不含2萬）；

1銀行商業貸款對房齡有何要求？

30年內房齡銀行可做，部分銀行有特殊要求： 花旗銀行：只做房齡15年以內的房產 中信銀行：只做90年以后的房產 交通銀行：看剩余使用年限 2商業貸款對客戶年齡有什么要求？

一般銀行要求借款年齡最高到65歲，65歲減去現在年齡為可以貸款的最高年限，部分銀行要求借款人年齡最高到60歲，也有部分銀行對借款人年齡放寬到70歲；

3商業貸款如何計算貸款年限（如何確定貸款的最長年限）？

各個銀行要求不同，一般為房齡+貸款年限<40年（北京銀行：房齡+貸款年限＜50年），或者貸款年限+年齡<65歲（部分銀行要求借款人年齡最高到60歲，也有部分銀行對借款人年齡放寬到70歲），以貸款年限短的為準，最長不超過30年（商業用房最長貸款年限10年）

4商業貸款如何確定貸款額度（與哪些因素有關）？ 評估值、套數、產權性質

貸款額度首套貸款一般為房產價值（房屋評估值或網簽價格孰低原則）的7成以下；二套貸款為房產價值（房屋評估值或網簽價格孰低原則）的4成以下； 商業用房貸款額度最高為房產價值（房屋評估值或網簽價格孰低原則）的5成，且不受套數影響；

1京籍家庭購房的限購政策分別是什么？

京籍家庭限購兩套住房，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

2外埠家庭購房的限購政策分別是什么？

持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房；無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。3華僑、外籍人士的限購政策是什么？

外籍人士不受政策影響。外籍個人購房仍然按照《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》執行。根據該《通知》，需提交《外籍人在京購房審批表》、《在京居住狀況證明》，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房 4公司購房的限購政策分別是什么？

對于大陸公司購房，昌平、朝陽：除個人獨資的單位、個體工商戶、外企（外企在京設立分公司的除外）的購房受限制外，其他的單位購房不受限制。其他區縣除個體工商戶外不受限制。

外企在大陸僅能在公司注冊所在地購買一套非住宅商品房 5何為京籍戶籍家庭？京籍戶籍家庭包括哪幾類情況？

居民家庭成員中至少有一個具有北京市戶籍的，即視為京籍戶籍家庭。京籍戶籍家庭包括駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭。北京市單位集體戶口是本市戶籍的一種形式。非本市戶籍人口因就學遷入學校集體戶口的，不能作為本市戶籍人員購房。6京籍家庭購房需提供哪些資料？

本市戶籍居民家庭買房，要提交家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和復印件、擬購房人簽字的、從網上下載的《家庭購房申請表》和《購房承諾書》。7駐京部隊現役軍人和現役武警家庭購房，需提供哪些資料？

駐京部隊現役軍人和現役武警家庭應提供軍(警)身份證件原件和復印件、軍官證原件及復印件，團級以上政治部門開具的家庭成員信息證明。

8北京市單位集體戶口家庭購房，需提供哪些資料？這些資料在什么地方辦理？時效如何？

非本市戶籍居民家庭買房，要提交家庭成員身份證明、婚姻證明的原件和復印件、擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》；以及提交有效暫住證，在本市繳納個人所得稅完稅證明原件、復印件或提供已繳納社會保險的家庭成員姓名、身份證信息備查。

9外埠家庭購房需提供哪些資料？這些資料在什么地方辦理？時效如何？ 本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明。納稅證明需要本人攜帶身份證到所在區地稅局辦理，當日即可辦理完畢；社保無需調取。

10外籍人士購房需提供哪些資料？這些資料在什么地方辦理？時效如何？ 外籍人士購房需提供在京居住狀況證明和涉外審批表，在京居住狀況證明在北京出入境管理局辦理，涉外審批表在涉外審批辦辦理。提供資料中如有外文資料，需要提供譯本公證。

11港澳臺居民如果要購房，需要提供哪些資料？

香港和澳門居民需要港澳通行證和在京居住狀況證明；臺灣居民需要提供臺胞證和往來大陸通行證。

12通過哪些特殊方式獲取的房產不受限購，但計入擁有住房套數考量？ 按房改政策購買的公房，通過司法裁定獲取的房屋，繼承所得房屋。1商業貸款的基本流程及時效是什么樣的？

報單后，會約評估公司進行評估，看房后3個工作日出評估結果；然后就可以做銀行面簽，面簽件齊后一般3-5個工作日批貸，批貸后，即可以過戶。新房產證下來后，會把房產證拿到房地局做抵押，（朝陽6個工作日出他項權利證，東城10個工作日出他項權利證，西城為7個工作日以上出他項權利證，崇文6個工作日），然后他項權利證交到銀行后，（如果是市局的房子，過戶會先過房產證，在房產證下發后，再過戶土地證，在房產抵押后，進行土地證的抵押，在土地局做抵押）銀行最快在3個工作日內放款。2商業貸款，銀行認房認貸政策具體含義是什么？

? 認房：以家庭為單位在京房屋套數，網簽在其名下和登記在其名下（房產證是他的名字）都認定為其擁有的房屋套數；

? 認貸：以家庭為單位名下貸款用途為購房的貸款筆數，包括外地購房貸款和已經結清的貸款（貸款以住房貸款計算。裝修貸、汽車貸、信用貸等不計算套數）； ? 認房認貸政策：以家庭為單位，如果名下有房產或者有過房貸記錄都會計算在內，計算套數

購房執行認房認貸政策：

首套：首付3成，基準年利率為6.55%

1、北京銀行、中國銀行、交通銀行：基準利率85折；

2、光大銀行：基準利率9折；

3、中信銀行、浦發銀行：基準利率；

4、花旗銀行：9折以下條件需要同時滿足：①97年以后的房子；②面積50平以上；③貸款60萬以上（貸款120萬以上享受85折）；④收入及流水必須為月供兩倍。

二套：首付6成，基準利率上浮10% 三套：不能辦理貸款。購房執行認房認貸政策：

首套：首付3成，基準年利率為6.55%(截止2012年7月6日)

1、北京銀行、中國銀行、交通銀行：基準利率85折；

2、光大銀行：基準利率9折；

3、中信銀行、浦發銀行：基準利率；

4、花旗銀行：9折以下條件需要同時滿足：①97年以后的房子；②面積50平以上；③貸款60萬以上（貸款120萬以上享受85折）；④收入及流水必須為月供兩倍。

二套：首付6成，基準利率上浮10% 三套：不能辦理貸款。

1商業貸款的基本流程及時效是什么樣的？

報單后，會約評估公司進行評估，看房后3個工作日出評估結果；然后就可以做銀行面簽，面簽件齊后一般3-5個工作日批貸，批貸后，即可以過戶。新房產證下來后，會把房產證拿到房地局做抵押，（朝陽6個工作日出他項權利證，東城10個工作日出他項權利證，西城為7個工作日以上出他項權利證，崇文6個工作日），然后他項權利證交到銀行后，（如果是市局的房子，過戶會先過房產證，在房產證下發后，再過戶土地證，在房產抵押后，進行土地證的抵押，在土地局做抵押）銀行最快在3個工作日內放款。2商業貸款，銀行認房認貸政策具體含義是什么？

? 認房：以家庭為單位在京房屋套數，網簽在其名下和登記在其名下（房產證是他的名字）都認定為其擁有的房屋套數；

? 認貸：以家庭為單位名下貸款用途為購房的貸款筆數，包括外地購房貸款和已經結清的貸款（貸款以住房貸款計算。裝修貸、汽車貸、信用貸等不計算套數）； ? 認房認貸政策：以家庭為單位，如果名下有房產或者有過房貸記錄都會計算在內，計算套數。

1何為京籍戶籍家庭？京籍戶籍家庭包括哪幾類情況？ 居民家庭成員中至少有一個具有北京市戶籍的，即視為京籍戶籍家庭。京籍戶籍家庭包括駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭。北京市單位集體戶口是本市戶籍的一種形式。非本市戶籍人口因就學遷入學校集體戶口的，不能作為本市戶籍人員購房。2京籍家庭購房需提供哪些資料？

本市戶籍居民家庭買房，要提交家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和復印件、擬購房人簽字的、從網上下載的《家庭購房申請表》和《購房承諾書》。3駐京部隊現役軍人和現役武警家庭購房，需提供哪些資料？

駐京部隊現役軍人和現役武警家庭應提供軍(警)身份證件原件和復印件、軍官證原件及復印件，團級以上政治部門開具的家庭成員信息證明。

4北京市單位集體戶口家庭購房，需提供哪些資料？這些資料在什么地方辦理？時效如何？

非本市戶籍居民家庭買房，要提交家庭成員身份證明、婚姻證明的原件和復印件、擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》；以及提交有效暫住證，在本市繳納個人所得稅完稅證明原件、復印件或提供已繳納社會保險的家庭成員姓名、身份證信息備查。1如何識別該房屋是否有抵押？

看房產證上是否有建委蓋的抵押登記章。

2如果該房屋仍有按揭未償還清，要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大約的時效？需要提供哪些資料？

必須先還完按揭，才能再交易。還完貸款后，銀行出具解除抵押協議，到建委辦理解押手續，當天可辦理完畢，但建委需要3個工作日進行歸檔，之后才可以正常進行過戶等手續的辦理。

3如果該房屋登記行政區域與房產證上所屬區域不一致時，是否可以上市交易？如果要上市交易，需進行什么流程？在什么地方辦理？需要提供哪些備件？大約時效如何？ 不能直接交易，必須到房產證現在所屬區域建委換新房產證才可以。如果房屋檔案已經轉到新建委，帶身份證，房產證直接換即可，2個工作日辦結 幾種常見的辨別真假的方式：

1）看封皮。真的產權證封面硬實有紋理，摸起來有凹凸感，顏色鮮艷（深紅色），字體紋理清晰醒目；內頁紙張是采用專業水印紙，類似人民幣的水印制作，有特殊的圖案,圖案的識別方法類似人民幣的水印頭像，只有在燈光下才能看出來；假的產權證則封面光滑，顏色暗淡（暗紅色），封皮較軟。

2）看紙張。假產權證的水印平鋪就容易看見，質量粗糙，模糊不清；真產權證紙張光潔、挺實，用手輕抖有嘩嘩的響聲；假的紙張手感稀松、柔軟。3）看防偽底紋。真產權證底紋有浮雕文字“房屋所有權證”6字，立體感強，字跡清晰，容易識別；假產權證很難做到顏色深淺、色彩的統一。

4）看發證機關蓋章。真產權證第一頁上的蓋章是由機器套紅印制的“＊＊市房產管理局”行政公章；假產權證則一般加蓋手工雕刻的公章，因為紙張較薄，在其反面很容易看到透過來的印章痕跡。

5）看注冊號。真產權證封皮反面下方的的建房注冊號是機器印制的，呈線狀，手摸起來有凹凸感；假產權證的注冊號是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來沒有凹凸感。

6）看縫制。真產權證的內頁都縫合得很整齊；假產權證的內頁都是用膠水粘上去的，縫線也很明顯。

7）看附記。真產權證第三頁中附記一欄的內容包括：產權來源和其中分攤面積等；假產權證中附記有些為空白。

8）看圖紙。真產權證中的房屋分戶圖紙是專用紙，紙張較厚；假產權證的圖紙很薄，類似一般的A4紙厚度

9）看團花。權證扉頁上有由土紅、翠綠兩色細紋組成的五瓣疊加團花，線條流暢，紋理清晰。

10）看花邊。房產證首頁，即發證機關蓋章頁上下左右均等寬、對稱，為咖啡色花紋邊框，花紋細膩、清晰。1從身份證件來鑒別，識別一代身份證真偽主要途徑有：

1）一看激光防偽標記。2002年以后的身份證都有激光防偽標記，真身份證激光防偽標記在搖動時防偽標記會閃光，假身份證在搖動時激光防偽標記不閃光，并且也不清晰。

2）二看身份證反面的紅綠花紋。真身份證紅色與綠色網狀花紋相交，色彩柔和，紅、綠顏色平衡均勻，而假身份證花紋不是偏綠便是偏紅，其中必有一種顏色比較突出。并且反面右上角的第四組綠色花紋的形狀與任何綠色花紋形狀不一樣。3）三看xxx公安局的“局”字，這是最有效、最容易的辨別方法。真身份證的“局”右面的兩豎是在同一水平線上，而假身份證由于是電腦制作，“局”字的右下一豎是拋出的。

2從身份證件來鑒別，識別二代身份證真偽主要途徑有：

1）看身份證有效期。16周歲至25周歲的居民有效期為10年；26周歲至45周歲居民有效期為20年；46周歲以上為長期有效。

2）看“性別位置”的背景“長城”圖案。真的左眼看是黃色，右眼看是綠色，兩眼一起看則是藍色。

3）看相片下方的變光“中國CHINA”字樣，該圖案假證沒有。

4）是用放大鏡可以看到，在身份證的正面中央的位置有字符串“JMSFZ”，而假身份證則沒有或看不清，這是辨別二代身份證真偽最容易的方法。3從身份證號碼來鑒別：大陸的身份證為18位，老的身份證是15位。關于身份證的18位是怎么計算的，原理如下： ? 根據〖中華人民共和國國家標準 GB 11643-1999〗中有關公民身份號碼的規定，公民身份證號碼是特征組合碼，由十七位數字本體碼和一位數字校驗碼組成。排列順序從左至右依次為：六位數字地址碼，八位數字出生日期碼，三位數字順序碼和一位數字校驗碼。

? 地址碼（身份證前六位）表示編碼對象常住戶口所在縣(市、旗、區)的行政區劃代碼。（所有區域的編碼可以到這個網站http:// 查詢到最新的縣及縣以上的行政編碼資料。）

? 生日期碼（身份證第七位到第十四位）表示編碼對象出生的年、月、日，其中年份用四位數字表示，年月日之間不用分隔符。例如：1981年05月11日就用19810511表示。

? 順序碼（身份證第十五位到十七位）為同一地址碼所標識的區域范圍內，對同年、月、日出生的人員編定的順序號。其中第十七位，奇數分給男性，偶數分給女性。

?每天一小步,成功一大步！

從身份證號碼來鑒別：大陸的身份證為18位，老的身份證是15位。關于身份證的18位是怎么計算的，原理如下：

? 根據〖中華人民共和國國家標準 GB 11643-1999〗中有關公民身份號碼的規定，公民身份證號碼是特征組合碼，由十七位數字本體碼和一位數字校驗碼組成。排列順序從左至右依次為：六位數字地址碼，八位數字出生日期碼，三位數字順序碼和一位數字校驗碼。

? 地址碼（身份證前六位）表示編碼對象常住戶口所在縣(市、旗、區)的行政區劃代碼。（所有區域的編碼可以到這個網站http:// 查詢到最新的縣及縣以上的行政編碼資料。）? 生日期碼（身份證第七位到第十四位）表示編碼對象出生的年、月、日，其中年份用四位數字表示，年月日之間不用分隔符。例如：1981年05月11日就用19810511表示。

? 順序碼（身份證第十五位到十七位）為同一地址碼所標識的區域范圍內，對同年、月、日出生的人員編定的順序號。其中第十七位，奇數分給男性，偶數分給女性。

2從身份證件來鑒別，識別二代身份證真偽主要途徑有：

1）看身份證有效期。16周歲至25周歲的居民有效期為10年；26周歲至45周歲居民有效期為20年；46周歲以上為長期有效。

2）看“性別位置”的背景“長城”圖案。真的左眼看是黃色，右眼看是綠色，兩眼一起看則是藍色。

3）看相片下方的變光“中國CHINA”字樣，該圖案假證沒有。

4）是用放大鏡可以看到，在身份證的正面中央的位置有字符串“JMSFZ”，而假身份證則沒有或看不清，這是辨別二代身份證真偽最容易的方法。1申請商業貸款業主喪偶，需提供哪些資料？

房產證【公房：部分銀行要求帶原購房合同；央產房：帶原購房合同、《央產上市證明》；市局：土地證】

如果產權（以原購房合同時間為準）在婚姻存續期間，需要辦理《繼承公證》； 如果產權（以原購房合同時間為準）在婚姻存續期間之前，理論上是不需要做繼承公證，但是所有銀行在實際操作過程中，是必須要繼承公證的。

如果產權（以原購房合同時間為準）在婚姻存續期間之后，攜帶能夠證明購房時間的資料，業主本人到場即可。

2申請商業貸款業主為公司，需提供哪些資料？ 房產證；股東決議、受權委托書、購房合同，組織機構代碼復印件加蓋公章、法人身份證明、營業執照副本復印件加蓋公章

3申請商業貸款業主為多人，是否需要所有業主到場？

是，并且業主的配偶也要到場，如果不到場，需出具《委托公證》 4申請商業貸款業主為外籍人士，需提供哪些資料？ 正常辦理，攜帶自身有效證件（護照）即可

第五篇：房地產基礎知識

一、房地產的類型按用途劃分：A、居住用房地產B、生產用房地產（工廠等）C、經營用房地產（商場、游樂園等）D、行政用房地產（政府辦公樓、房管局、建設局等）E、其他專業用房地產（學校、醫院、福利院等）

二、房地產的特性

A、位置的固定性B、地域的差別性C、資源的有限性D、高值的耐久性E、保值增值性

三、房地產土地的使用年限是如何確定？

凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

四、專用名詞解釋

◆五證：A、《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證；B、《建設工程規劃許可證》：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。“；C、《建設工程施工許可證》：是建設施工單位符合施工條件，允許開工的批準文件，建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護；

D、《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；E、《商品房預售許可證》：市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件。

◆兩書：A、《住宅質量保證書》；B、《住宅使用說明書》

◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；

◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；

◆容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）

◆建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

五、地積換算

1平方公里=100公頃；

1公頃=100公畝；

1公畝=100平方米；

1公頃=15畝；

1畝=666.66666平方米