第一篇：房地產會計基礎知識

房地產會計基礎知識

第一章 開發(fā)產品成本的內容

為了加強開發(fā)產品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經濟效益，必須正確核算開發(fā)產品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。

要核算開發(fā)產品的成本，必須明確開發(fā)產品成本的種類和內容。開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產品成本按其用途，可分為如下四類：

1．土地開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出。

2.房屋開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。

3.配套設施開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。

4．代建工程開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。

以上四類開發(fā)產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2．前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3．基礎設施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。

4．建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。

5.配套設施費指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

6.開發(fā)間接費指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

從上可以看出：構成房地產開發(fā)企業(yè)產品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發(fā)企業(yè)產品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產品成本，在開發(fā)產品開發(fā)和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產品的成本，特別是在開發(fā)房地產滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售 費用計入當期開發(fā)產品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產品成本，也就是說，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。

第二章 自營開發(fā)工程成本的核算

房地產開發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。

采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應付工資XXX

如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。

一、自營工程成本核算的對象和項目

由于開發(fā)企業(yè)基礎設施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標準設計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎設施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產費用，應直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應由有關工程共同負擔的生產費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定的標準，定期分配計入有關工程成本。

按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。根據單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預算的執(zhí)行結果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：

（l）在同一施工地點、同一結構類型、開竣工時間相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。

為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產費用按照經濟用途加以分類。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目：

1．材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、結構件的實際成本以及周轉材料的攤銷和租賃費用。

2．人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現場制作構件工人，施工現場水平、垂直運輸等輔助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。

3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設施費，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規(guī)定支付的施工機械進出場費。

4．其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。

5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建筑物、構筑物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。

上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。

二、材料費的核算

各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過“領料單”、“退料單”。“已領來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算。“已領未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。

本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）

再通過盤點求得實際耗用量，差異數量和差異分配率：

本月實際耗用量＝月初結存數量+本月收入數量-月末盤點數量

差異數量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量

差異分配率＝差異數量÷本月定額耗用量×100%

然后求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本：

某項工程實際耗用大堆材料數量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）

某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數量×計劃單價

施工隊組在施工過程中領用的周轉材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制“領料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數沖減工程成本。對租賃的周轉材料，其租賃費可根據租賃費用賬單記入各項工程成本。

三、人工費的核算

工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據“工程任務單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本。

“工程任務單”是施工員根據施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務單中工程完工后，施工員應根據工程任務單中規(guī)定的各項條件進行檢查，并會同質量檢查員進行驗收，評定質量等級。實際驗收數量與簽發(fā)的工程數量有出入時，應查明原因并經領導批準后才能結算。每月簽發(fā)的工程任務單，應于月末全部進行結算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數進行結算，未完工部分可結合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務，再簽發(fā)給原來的班組，使當月完成的工程和當月應發(fā)的工資獎金于當月結算。

對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下：

某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費總額（元）÷月份內該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時）

用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內應分配的人工費：

項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率

四、機械使用費的核算

施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應另行組織核算。因為使用施工機械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。

機械使用費的內容，一般包括：

1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。

2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。

4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理費和租人機械的租賃費。

5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。

6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地范圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。

7.輔助設施費指為使用施工機械建造、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設施費，如數額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工——機械使用費”賬戶，攤入各月工程成本。

8.養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。

9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。

至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關管理費，一般應記入“施工間接費用”的有關項目，不列作施工機械使用費。

機械使用費的總分類核算，應先在“工程施工——機械使用費”賬戶進行。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工——機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：工程施工——機械使用費用 9 000 貸：庫存材料

00 低值易耗品

材料成本差異 應付工資 4 000 應付福利費

560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000

機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。

機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。根據機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。

某項工程應分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用 費合計÷機械工作臺時合計

對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應分配的機械使用費，可在月終充根據機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數，求得當月按各種機械臺時費計劃數計算的機械使用費合計，然后與當月實際發(fā)生的機械使用費合計數比較，求得機械使用費實際數對按臺時費計劃數的百分比，再將各項工程控臺時費計劃數計算的機械使用費進行調整。

某項工程應分配的機械使用費＝∑（該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費計劃數）×實際發(fā)生的機械使用費÷∑（機械工作臺時合計×該機械臺是費計劃數）

現舉例說明它的分配計算方法如下：

（一）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數

施工機械臺時費計劃數的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據施工機械原值、折舊率，隨機駕駛人員工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數為 8元。

（二）求出各種施工機械技臺時費計劃數計算的機械使用費合計

設例中:

0.5立方米履帶挖土機

290臺時×臺時費計劃數 20元 5 800元

0.4立方米混凝土攪拌機

300臺時×臺時費計劃數 8元 2 400元

其他施工機械 11 800元

按臺時費計劃數計算的機械使用費合計 20 000元

（三）根據機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費，設例中計 19 000元

（四）計算機械使用費實際數對按臺時費計劃數計算的百分比，設例中為

19000元/20000元×100％＝95％

（五）將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費按實際數加以調整

如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數計算的機械使用費合計數為9 000元，則應分配的機械使用費為：

9000元×95％＝8550元

對于分配于各項工程成本的機械使用費，應自“工程施工——機械使用費”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目：

借：工程施工 19 000 貸：工程施工——機械使用費 19 000

對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。

五、其他直接資的核算

工程成本中的“其他直接貿”，是指在施工現場直接發(fā)生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發(fā)生的費用，主要包括：

1．施工過程中耗用的水、電、風、汽費；

2.冬、雨季施工費包括為保證工程質量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設施費用；

3．因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運費；

4．土方運輸費。

此外，還包括生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測資、工程點交費、場地清理費等。

施工單位在現場耗用的水、電、風、汽和運輸等勞務，可按實際結算數記入“工程施工”賬戶的借方和有關工程成本的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應作：

借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000

對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務費用，可在月終根據各項工程的實際耗用量，將各項勞務費用分配于各有關工程成本。

根據水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。

對于施工現場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應先行匯總登記，然后按照一定標準將它分配計入有關工程成本。

六、施工間接費用的核算

工程成本中除了上文所說的各項直接貿外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。

施工間接費用的內容，一般包括：

1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。

2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。3．折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊費。

4．修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的經常修理費和大修理費。

5.工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。

6.辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。

7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫(yī)路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。

8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術安全設施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。

9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。

施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應在“施工間接費用”賬戶進行。發(fā)生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“現金”、“累計折；日”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“施工間接費用”賬戶的借方。

借：施工間接費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應付工資 8 500 應付福利費 1190 銀行存款 2 900 現金 298 累計折舊 4 600 待攤費用 1500

如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入“遞延資產”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。

施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置“施工間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的施工間接費用按明細項目分欄登記。

每月終了，應對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節(jié)約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按 照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。

某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發(fā)生的施工間接費用×該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×該項工程規(guī)定的施工間接費用定額÷∑［各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］

在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調整，即將上列算式改為：

某項工程本期應分配的施工間接費用＝［該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×該項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額］×本期實際實際發(fā)生的施工間接費用÷∑［各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］

如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：

101商品房建筑工程 直接費 141 000元

施工間接費用定額為直接費的6% 102商品房建筑工程 直接費 126 000元

施工間接費用定額為直接費的6％

151出租房建筑工程 直接費 59 000元

施工間接費用定額為直接費的6％

則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應自“施工間接費用”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目：

借：工程施538 貸：施工間接費用 20 538

七、自營工程成本核算程序小結 為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據前述有關成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。

工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內各項工程發(fā)生的實際成本，應在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本”賬戶的借方:

借：開發(fā)成本XXX 貸：工程施工XXX

根據上文所述，現將自營工程成本核算程序歸納如下：

1．根據開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬；

2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用；

3．分配機械使用費、其他直接貿和施工間接費；

4．計算各月施工工程實際成本；

5．根據完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。

第三章 發(fā)包開發(fā)工程及其價款結算的核算

房地產開發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發(fā)包方式。

對發(fā)包的基礎設施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業(yè)議標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標價進行結算。開發(fā)企業(yè)要根據工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據批準的設計文件和中標標函內容所簽訂，明確雙方相互權利、義務關系的協議。它一般應具備以下主要內容：（l）工程名稱和地點；（2）工程范圍和內容；（3）開、竣工日期；（4）工程質量、保修期及保修條件；（5）工程造價；（6）工程價款的支付、結算及交工驗收辦法；（7）設計文件和技術資料提供日期；（8）材料、設備的供應和進場期限；（9）雙方相互協作事項和違約責任等。開發(fā)企業(yè)應將承包合同副本送開戶銀行作為結算工程價款的依據。

一、工程價款結算的辦法

開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結算，應根據國家有關工程價款結算辦法，結合當地的有關規(guī)定具體確定。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。

1．按月結算就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構成的。每一個分部分項工程，都 有一定的施工內容、質量標準和統(tǒng)一的計量單位，并在短期內可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預算定額和地區(qū)預算造價，都是以分部分項工程為基礎的。因此，根據經驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數量和預算單價等計算的工程造價，就是各該月份應結算和支付的工程款。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應按工程標價占工程預算造價的百分比進行調整計算。在具體做法上，各個地區(qū)也不盡相同，目前一般都實行月中預付、月終結算，即在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預付，月末（實際為下月初）按照各工程當月實際完成工作量（即預算造價或調整計算后的工程標價）扣除月中預付款后進行結算。

2．分段結算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。分段結算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，于工程階段完成驗收后按分段工程預算造價或調整計算后的工程標價扣除預付款后進行結算。

3．竣工一次結算開發(fā)項目或單項工程施工工期在12個月以內，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工后一次結算。即在工程開工后，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預付工程款后進行結算。

不論采用何種結算辦法，施工期間結算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。結算雙方可以在5％的幅度內協商確認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。

又由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、結構件時，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預付備料款，干后期以抵充工程價款的形式陸續(xù)扣回。

在實際工作中，預付備料款的額度和扣回辦法，在各個地區(qū)并不完全相同，當材料儲備天數為4個月、材料費比重占工程造價75％的情況下，預付備料款的額度應為當年工程價值的25％。在累計已完工程價值達到當年發(fā)包工程價值的50％時，就可將超過發(fā)包工程價值50％部分的工程價款的50％，抵作預付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當于發(fā)包工程價值25％（50％X50％）的全部預付備料款。不過隨著生產資料的開放，施工所需的建筑材料、結構件，一般均可從當地市場隨時采購，今后也就沒有必要再預付備料款了。

二、應付工程款和預付備料軟、工程款的核算

開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關發(fā)包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在“應付賬款——應付工程款”和“預付賬款——預付承包單位款”兩個賬戶進行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業(yè)的工程款，應記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和 “應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的貸方，“應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后的應付賬款。支付工程款時，記入“應付賬款——應付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

如上述某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為 600 000元，按照合同規(guī)定開工前應付預付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時，應作如下分錄入賬：

借：預付賬款——預付承包單位款 150 000 貸；銀行存款 150 000

9月份根據施工企業(yè)當月施工計劃所列工作量的二分之一即35 000元，用銀行存款預付工程款時，應作：

借：預付賬款——預付承包單位款 35 000 貸：銀行存款 35 000

10月初根據施工企業(yè)提出9月份工程價款結算賬單中的已完工程價值為 75 000元，減去應扣回預付備料款 18 000元。月中預付工程款 35 000元，尚應支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無一35 000元），應作：

借：開發(fā)成本 75 000

貸：預付賬款——預付承包單位款 53 000 應付賬款——應付工程款 22 000 用銀行存款支付應付工程款時，應作：

借：應付賬款——應付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000

第四章 開發(fā)間接費用的核算

一、開發(fā)間接費用的組成和核算

開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產品成本。

為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算：

l．工資 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。

2.福利費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。3．折舊費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。

4．修理費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。

5．辦公費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。6．水電費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。

7．勞動保護費 指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8.周轉房攤銷 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。

9．利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。10．其他費用 指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。

從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產品數量增加，單位開發(fā)產品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發(fā)產品數量減少，單位開發(fā)產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。

開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)間接費用 41 600 貸：應付工資 8 000 應付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產 3 500 銀行存款 8 480 周轉房——周轉房攤銷 10 500 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。

開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。

二、開發(fā)間接費用的分配

每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數計人有關開發(fā)產品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據開發(fā)經營的特點自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉讓的 配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內各項開發(fā)產品實際 發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即：

某項開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內該項開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本總額

如某房地產開發(fā)企業(yè)某內部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用 41 600元，應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產品編號名稱 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉房 70 000 201大配套設施——商店 80 000 301商品性土地 125000 合 計 520 000 根據上列公式，即可為各開發(fā)產品算得5月份應分配的開發(fā)間接費： 101商品房： 50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元

102商品房： 120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 181周轉房： 70 000元×8％＝5 600元 201大配套設施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元

根據上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費用分配表：

開發(fā)間接費用分配表 2000年5月 單位：元

開發(fā)項目編號名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周轉房 70 000 5 600 201大配套設施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 計 520 000 41 600 根據開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費用 41 600

第五章 土地開發(fā)成本的核算

一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產品，其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發(fā)成本。現行會計制度中設置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結轉到“開發(fā)產品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產品”賬戶轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。

二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置

（一）土地開發(fā)成本核算對象的確定

為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結轉，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：

1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；

2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。

成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發(fā)成本項目的設置

企業(yè)開發(fā)的土地，因其設計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內容是不完全相同的。企業(yè)要根據所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發(fā)間接費指應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。

三、土地開發(fā)成本的核算

企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應按土地開發(fā)項目的類別，分別設置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發(fā)成本核算對象。應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費，應記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。

現舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下；

如某房地產開發(fā)企業(yè)在某月份內，共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出：

301351

商品性土地

自用土地

支付征地拆遷費 78 000元 72 000元

支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元

應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元

分配開發(fā)間接費 10 000元

合 計 133 000元 108 000元

則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借；開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 78 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 72 000 貸；銀行存款 150 000

用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 20 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 18 000 貸：銀行存款 38 000

將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 25 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 18 000 貸；應付賬款——應付工程款 43 000

分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費用 10 000

同時應將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。

四、已完土地開發(fā)成本的結轉

已完土地開發(fā)成本的結轉，應根據已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結轉方法。

為轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經驗收后，應將其實際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產品——土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元，應作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產品——土地 1002 000

貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 1002 000

為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結轉計入有關房屋的開發(fā)成本，結轉計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā)成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合并轉入有關房屋開發(fā)成本的“基礎設施費”項目。經結轉的自用土地開發(fā)支出，應將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。

假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出 540 000元共 648 000元。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉房，其中 151出租房用地1500平方米，181周轉房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為 240元（648000元／1500+1200），應結轉151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元×1500），結轉 181周轉房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為 288 000元（240元×1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 648 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 648 000

如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“開 發(fā)產品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。配套設施開發(fā)成本的核算

一、配套設施的種類及其支出歸集的原則

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。

按照現行財務制度規(guī)定，城市建設規(guī)劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發(fā)協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產品成本。

為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開發(fā)成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；

2．對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發(fā)成本；

3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。

由上可知，在配套設施開發(fā)成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。

二、配套設施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置

一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。對這些配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務 的有關設施的開發(fā)成本。對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設施開發(fā)成本分配記入有關房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。

三、配套設施開發(fā)成本的核算

企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工

程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發(fā)間接費用，應記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。

對配套設施與房屋等開發(fā)產品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度

安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：

某項開發(fā)產品預提的配套設施費＝該項開發(fā)產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率

配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%

式中應負擔配套設施費的開發(fā)產品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大配套設施。

如某開發(fā)小區(qū)內幼托設施開發(fā)成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產品和幼托設施的預算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周轉房 800 000元

201大配套設施——商店 500 000元

251幼托設施 320 000元

則

幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項開發(fā)產品預提幼托設施的配套設施費為：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周轉房；800 000元×8％＝64000元

201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按預提率計算各項開發(fā)產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發(fā)產品的成本。

現舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算如下：

如某房地產開發(fā)企業(yè)根據建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關開發(fā)產品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出（單位：元）：

201251 252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000

支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應付承包施工企業(yè)基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設施配套設施費 35 000 分配開發(fā)間接費 55 000 預提幼托設施配套設施費 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借；開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000

用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000

將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 765 000 貸：應付賬款—一應付工程款 765 000

分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的水塔設施支出時，應作；

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店 35 000 貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔 35 000 分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作：

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店 55 000 貸：開發(fā)間接費用 55 000

預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作：

借：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本—一商店 40000 貸：預提費用——須提配套設施費 40000

同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明

細分類賬。

四、已完配套設施開發(fā)成本的結轉

已完成全部開發(fā)過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況

和用途結轉其開發(fā)成本：

1，對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設

施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設施吁發(fā)

成本”賬廠的貸方轉入“開發(fā)產品——一配套設施”賬戶的借方，作如

下分錄入貼： 借：外發(fā)產品—一配套設施 460000 貸；開發(fā)成本－－－配套設施開發(fā)成本

460000 配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。

2．按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準（有關開發(fā)產品的實際成本、預算成本

或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如

下分錄入賬：

借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本 265000 開發(fā)成本—一配套設施可發(fā)成本 35000 貸：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本 300000

3．對用預提方式將配套設施支出記入有關評發(fā)產品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開

發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：

借：預提費用—一預提配套設施費 320 000 貸：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本 320 000

如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發(fā)產品成本或作追加的分配。如有關開發(fā)產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產品的成本。房屋開發(fā)成本的核算

一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目

房屋的開發(fā)，是房地產開發(fā)企業(yè)的主要經濟業(yè)務。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應按開發(fā)房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。

企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發(fā)地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：

1．一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

2.同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可 以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。

開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應設置如下幾個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出。基礎設施費是指房屋開發(fā)中各項基礎設施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規(guī)定應計入房屋開發(fā)成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費是指應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。

二、房屋開發(fā)成本的核算

（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。

房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經轉入“開發(fā)產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產品”賬戶的貸方。

（二）前期工程費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程 費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎設施費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉入“開發(fā)產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產品”賬戶的貸方。

（四）建筑安裝工程費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。

如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080 000元，這兩幢商品房的預算造價為；

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合計 1134 000元

則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：

某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計

設例中：

商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。

企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。

（五）配套設施費

房屋開發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

1．配套設施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的貸方。

2．配套設施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設施。或房屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發(fā)成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋

開發(fā)成本”賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發(fā)成本。

（六）開發(fā)間接費

企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，應先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發(fā)產品成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。

三、房屋開發(fā)成本核算舉例

如某房地產開發(fā)企業(yè)在某年度內，共發(fā)生了下列有關房屋開發(fā)支出（單位：元）：

101102152 182

商品房

商品房 出租房

周轉房

支付征地拆遷費 100 000 80 000 結轉自用土地征地拆遷費 75 000 75 000 應付承包設計單位前期 工程費000 30 000 30 000 30000 應付承包施工企業(yè)基礎

設施工程款 90 000 75 000 7000070000 應付承包施工企業(yè)建筑

安裝工程款

600 ***450000 分配配套設施費（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預提配套設施費（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發(fā)間接費用 82 00066 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 180 000 貸：銀行存款 180 000

結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發(fā)成本時，應作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 150 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 150 000 將應付設計單位前期工程款入賬時，應作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 120 000 貸：應付賬款——應付工程款 120 000

將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 305 000 貸：應付賬款——應付工程款 305 000

將應付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時，應作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 1980 000 貸：應付賬款——應付工程款 1980 000

分配應由房屋開發(fā)成本負擔的水塔配套設施支出時，應作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 265 000

貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔 265 000 預提應由房屋開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 280 000 貸：預提費用——預提配套設施費 280 000

分配應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用時，應作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 272 000 貸：開發(fā)間接費用 272 000

同時應將各項房屋開發(fā)支出分別記入各有關房屋開發(fā)成本明細分類賬。

四、已完房屋開發(fā)成本的結轉 房地產開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉房，應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結轉“開發(fā)產品”賬戶。會計人員應根據房屋開發(fā)成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發(fā)產品”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方。“開發(fā)產品”賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。設例中，應將完工驗收的商品房、出租房、周轉房的開發(fā)成本結轉“開發(fā)產品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產品 3 562 000

貸；開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 3 562 000 代建工程開發(fā)成本的核算

一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目

代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法。現行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發(fā)成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。

代建工程開發(fā)成本的核算對象，應根據各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設置使用。

二、代建工程開發(fā)成本的核算

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。

完成全部開發(fā)過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。

如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴建過 程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000

應付賬款——應付工程款 540 000 開發(fā)間接費用 80 000

道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產品——代建工程 1080 000 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000

一、現金流量及其分類

現金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間內有關現金和現金等價物的流入、流出信息的會計報表。

現金流量表中的現金，是指企業(yè)的庫存現金以及可以隨時用于支付的存款。它不僅包括“現金”科目核算的庫存現金，還包括企業(yè)“銀行存款”科目核算的存入金融企業(yè)、隨時可以用于支付的存款，也包括“其他貨幣資金”科自核算的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金。至于銀行存款和其他貨幣資金中有些不能隨時用于支付的存款，如不能隨時支取的定期存款等，不應作為現金，而應列作投資。

現金等價物是指企業(yè)持有的期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變現風險很小的投資。現金等價物雖不是現金，但其支付能力與現金的差別不大，也可視為現金。如企業(yè)為保證支付能力，手持必要的現金，為了不使現金閑置，可以購買短期債券，在需要現金時，隨時可以變現。一項投資被確認為現金等價物，必須同時具備如下四個條件：期限短、流動性強、易于轉換為已知金

額現金、價值變現風險很小。其中期限短，一般是指3個月內可到期變現。

現金流量是指某一段時期內企業(yè)現金（包括現金等價物，下文同）流入和流出的數量。如企業(yè)銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、出售固定資產、向銀行借款等取得現金，形成企業(yè)的現金流入；發(fā)包工程、購買設備材料、接受勞務、購買固定資產、對外投資、償還債務等支付的現金，形成企業(yè)的現金流出。現金流量信息能夠表明企業(yè)經營狀況是否良好，資金是否緊缺、企業(yè)償付能力大小，從而為企業(yè)管理者、投資者、債權人等報表使用者提供非常有用的信息。應該指出的是：企業(yè)現金形式的轉換，并不構成現金的流入和流出，如企業(yè)從銀行提取現金，企業(yè)用現金購買將于3個月內到期的國庫券等。

房地產開發(fā)企業(yè)的現金流量，可分為經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量三類。

（一）經營活動產生的現金流量 經營活動是指企業(yè)投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。就房地產開發(fā)企業(yè)來說，經營活動主要包括：銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務、交納稅款，等等。

經營活動產生的現金流入有：銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金；收到的租金；收到的稅費返還；收到的其他與經營活動有關的現金等。

經營活動產生的現金流出有：發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金；經營租賃所支付的現金，支付給職工以及為職工支付的現金；支付的營業(yè)稅款；支付的所得稅款，支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費；支付的其他與經營活動有關的現金等。

（二）投資活動產生的現金流量

投資活動是指企業(yè)長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動。這里所指的長期資產是指固定資產、無形資產、遞延等其他資產等待有期限在一年或一個營業(yè)周期以上的資產。所以將包括在現金等價物范圍內的投資排除在外，是因為已將包括在現金等價物范圍內的投資視為現金。

投資活動產生的現金流入有：收回投資所收到的現金；分得股利或利潤所收到的現金；取得債券利息收入所收到的現金；處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收到的現金凈額；收到的其他與投資活動有關的現金等。

投資活動產生的現金支出有：購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金；權益性投資所支付的現金；債權性投資所收到的現金；支付的其他與投資活動有關的現金。

（三）籌資活動產生的現金流量

籌資活動是指導致企業(yè)資本及債務規(guī)模和構成發(fā)生變化的活動。這里所說的資本，是指實收資本（股本）、資本溢價（股本溢價）及與資本有關的現金流入和流出項目，包括吸收投資、發(fā)行股票、分配利潤等。“債務”是指企業(yè)對外舉債所借入的款項，如發(fā)行債券、向金融企業(yè)借入款項及償還債務等。

籌資活動產生的現金流入有；吸收權益性投資所收到的現金；發(fā)行債券所收到的現金；借款所收到的現金；收到的其他與籌資活動有關的現金等。

籌資活動產生的現金流出有：償還債務所支付的現金；發(fā)生籌資費用所支付的現金；支付股利或利潤所支付的現金；償付利息所支付的現金；融資租賃所支付的現金；減少注冊資本所支付的現金；支付的其他與籌資活動有關的現金。

二、現金流量表的作用

編制現金流量表，可為企業(yè)管理當局改善企業(yè)財務狀況，投資者、債權人及其他報表使用者正確評價企業(yè)財務狀況和預測企業(yè)發(fā)展情況提供會計信息。

（一）可使企業(yè)管理當局掌握現金流量信息，搞好資金調度，最大限度地提高資金使用效率，化解財務風險

在市場經濟條件下，企業(yè)現金流量很大程度上決定企業(yè)的生存和發(fā)展能力。即使企業(yè)有盈利 能力，但如資金周轉不暢，現金調度不靈，就會嚴重影響企業(yè)的發(fā)展，甚至影響企業(yè)的生存。如在1997年亞洲金融風暴中，香港百富勤公司就因無法及時籌措6 000萬美元以償還到期債務，最終導致崩潰。事實上，當時百富勤公司只是定息市場業(yè)務在東南亞金融危機中蒙受了巨額損失，集團整體仍是盈利，也遠未達到資不抵債。但終因現金不足無法清償到期債務，被迫清盤。因此，一個企業(yè)如被拖欠的應收賬款和銷不出去的商品房很多，即使有賬面利潤，也會使企業(yè)無錢組織再開發(fā)，償還應付款。所以企業(yè)管理當局根據現金流量表掌握的現金流量信息，可以及時搞好資金調度，合理地利用資金，化解財務風險。

（二）可使投資者、債權人了解企業(yè)較真實的財務狀況，預測企業(yè)的支付能力、償債能力和未來發(fā)展情況

現金流量表提供的信息，能說明企業(yè)從經營中獲得現金的各種活動，借以償還債務、分發(fā)股利或重行投資以維持或擴大開發(fā)經營的能力。它還能說明在債務和權益方面的各種理財活動，以及現金投資和現金耗用等情況。如通過經營活動凈現金流量與流動負債的對比，可以評價企業(yè)短期償債能力的強弱；通過經營活動凈現金流量與全部負債的對比，可以說明企業(yè)用每年的經營活動現金流量償付所有債務的能力；通過經營活動凈現金流量與普通股股數的對比，可以說明企業(yè)進行資本支出和支付股利能力的強弱，等等。所有這些，都有助干投資者、債權人了解企業(yè)當前的支付能力。償債能力和支付股利能力，預測企業(yè)未來的發(fā)展情況，為投資者。債權人進行投資決策、貸款決策提供依據。

（三）可使經濟管理部門對企業(yè)的財務活動進行監(jiān)督

現金流量信息是政府綜合經濟管理部門、國有資產管理部門。尤其是證券市場監(jiān)管部門對企業(yè)進行監(jiān)督的重要依據。因為現金流量表是以現收現付實現制原則為基礎綜合反映企業(yè)一定期間現金流入和流出的會計報表，將現金流量信息與資產負債表和利潤表或損益表提供的信息綜合起來考慮，可以評價企業(yè)是如何獲得現金，又是如何運用這些現金的；企業(yè)的真實財務狀況如何，是否潛伏著重大的風險，等等。通過掌握、分析現金流量信息，監(jiān)管部門可以將事后監(jiān)督轉為事前監(jiān)督，防范和化解潛在風險。

由于現金流量表有上列作用，因此在企業(yè)會計制度中規(guī)定在年度決算時，也須編制現金流量表，并用現金流量表代替原來編制的財務狀況變動表。

三、現金流量表的編制

編制現金流量表時，列報經營活動現金流量的方法有兩種：一是直接法；二是間接法。

所謂直接法，是指通過現金收入和支出的主要項目反映來自企業(yè)經營活動的現金流量。在實務中，一般是以利潤表或損益表中的經營收入為起算點，調整與經營活動各項目有關的增減變動，然后分別計算出經營活動的現金流量。

所謂間接法，是指以本期凈利潤為起算點，調整不涉及現金的收入、費用、營業(yè)外收支以及應收應付等項目的增減變動，據以計算并列示經營活動的現金流量。

直接法的主要優(yōu)點是顯示了經營活動現金流量的各項流入流出內容。相對間接法來說，它更

能體現現金流量表的目的。因在現金流量表中列示各項現金流入的來源和現金流出的用途，有助于預測未來的經營活動現金流量，更能揭示企業(yè)從經營活動中產生足夠的現金來償付其債務的能力，進行再投資的能力和支付股利的能力。當然，間接法在凈利潤的基礎上調整不涉及現金收支的收入、費用、營業(yè)外收支和應收應付等項目，據以確定并列示經營活動現金流量，也有助于分析影響現金流量的原因以及從現金流量角度分析企業(yè)凈利潤的質量。因此，在現行企業(yè)會計準則中，要求企業(yè)按直接法編制現金流量表，并在附注中披露按間接法將凈利潤調整為經營活動現金流量的信息，從而兼顧了兩種方法的優(yōu)點。

（一）采用直接法編制現金流量表的方法

房地產開發(fā)企業(yè)現金流量表按照經營活動產生的現金流量。投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量分別反映。

1.經營活動產生的現金流量的項目的內容和填列方法：

“銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金”項目，反映企業(yè)銷售商品房屋、轉讓土地、提供物業(yè)管理等勞務實際收到的現金。包括本期銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金，以及前期銷售商品、轉讓土地、提供勞務本期收到的現金和本期預收的款項，扣除本期退回本期銷售的商品和前期銷售本期退回的商品支付的現金。根據“現金”、“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據”、“預收賬款”、“經營收入”、“其他業(yè)務收入”等賬戶的記錄分析填列。

“收取的租金”項目，反映企業(yè)實際收到現金的租金收入。包括經營性房屋、土地等租賃收到的租金以及融資租賃收到的租賃收益。根據“現金”、“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據”、“預收賬款”、“經營收入”、“其他業(yè)務收入”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的租費返還”項目，反映企業(yè)收到的營業(yè)稅、所得稅、教育費附加等返還，根據“現金”、“銀行存款”、“應交稅金”、“其他應交款”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與經營活動有關的現金”項目，反映企業(yè)除了上述各項目外，收到的其他與經營活動有關的現金，如捐贈現金收入、罰款收入、流動資產損失中由個人賠償的現金收入等，根據“營業(yè)外收入”、“其他應收款”、“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

“發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金”項目，反映企業(yè)與承包工程單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務實際支付的現金，包括本期與承包單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務支付的現金，以及本期支付前期與承包單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務的未付款項，和本期預付承包單位工程款、備料款及供應單位購貨款。根據“現金”、“銀行存款”、“應付賬款”、“應付票據”、“預付賬款”、“物資采購”等賬戶的記錄分析填列。

“經營租賃所支付的現金”項目，反映企業(yè)從其他單位經營租入資產支付的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。至干融資租賃支付的租金，在籌資活動產生的現金流量中反映。

“支付給職工以及為職工支付的現金”項目，反映企業(yè)實際支付給職工，以及為職工支付的現金，32 包括本期實際支付給職工的工資、獎金、各種津貼和補貼等，以及為職工支付的養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、住房公積金、支付給職工的住房困難補助、支付的離退休人員的費用等。但不包括購建固定資產人員的工資。根據“現金”、“銀行存款”、“應付工資”、“應付福利費”等賬戶的記錄分析境列。

“支付的營業(yè)稅款”項目，反映企業(yè)實際支付的營業(yè)稅，根據“應交稅金”賬戶的借方發(fā)生額分析填列。

“支付的所得稅款”項目，反映企業(yè)實際支付的所得稅，根據“應交稅金”賬戶的借方發(fā)生額分析填列。至于本期退回的所得稅和營業(yè)稅，在“收到的稅費返還”項目反映。

“支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費”項目，反映企業(yè)按規(guī)定支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的稅費，包括本期發(fā)生并支付稅費，以及本期支付以前各期發(fā)生的稅費和預交的稅金，如支付的土地增值稅、城市維護建設稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、車船使用稅、教育費附加等，根據“現金”、“銀行存款”、“應交稅金”、“其他應交款”等賬戶的記錄分析填列。對實際支付已計入固定資產價值的固定資產投資方向調節(jié)稅、耕地占用稅等，在投資活動產生的現

金流量中反映。

“支付的其他與經營活動有關的現金”項目，反映企業(yè)除上述各項目外、支付的其他與經營活動有關的現金，如捐贈現金支出。罰款支出、支付的差旅費、業(yè)務招待費、廣告費、保險費等現金支出，根據“現金”、“銀行存款”、“開發(fā)間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”、“營業(yè)外支出”等賬戶的記錄分析填列。

2.投資活動產生的現金流量的項目的內容和填列方法：

“收回投資所收到的現金”項目，反映企業(yè)出售、轉讓或到期收回除現金等價物以外的短期投資、長期股權投資而收到的現金，以及收回長期債權投資本金而收到的現金，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期投資”或“長期股權投資”、“長期債權投資”等賬戶的記錄分析填列。

“分得股利或利潤所收到的現金”項目，反映企業(yè)因股權投資而收到的現金股利，以及從子公司、聯營企業(yè)和合營企業(yè)分回利潤收到的現金，但不包括股票股利，根據“現金”、“銀行存款”、“投資收益”、“應收股利”或“其他應收款”等賬戶的記錄分析填列。

“取得債券利息收入所收到的現金”項目，反映企業(yè)因債權性投資而收到的利息，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“投資收益”、“長期債權投資”或“長期投資”等賬戶的記錄分析填列。

“處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收回的現金凈額”項目，反映企業(yè)處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金，扣除所發(fā)生的現金支出后的凈額，根據“現金”、“銀行存款”、“固定資產”、“固定資產清理”、“無形資產”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與投資活動有關的現金”項目，反映企業(yè)除了上述各項以外，收到的其他與投資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析境列。

“購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金”項目，反映企業(yè)購買、建造固定資產，33 取得無形資產和其他長期資產支付的現金；根據“現金”、“銀行存款”、“固定資產”、“固定資產購建支出”、“無形資產”等賬戶的記錄分析填列。至于為購建固定資產而發(fā)生的借款利息資本化的部分，以及融資租入固定資產支付的租賃費、借款利息，在籌資活動產生的現金流量中反映。

“權益性投資所支付的現金”項目，反映企業(yè)進行權益性投資支付的現金，包括企業(yè)取得短期股票投資、長期股權投資支付的現金，以及支付的傭金、手續(xù)費等附加費用，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期股權投資”或“長期投資”賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)以非現金的固定資產、材料等進行的權益性投資，在現金流量表的附注中加以反映。

“債權性投資所支付的現金”項目，反映企業(yè)進行債權投資支付的現金，包括企業(yè)購買的除現金等價物以外的短期債券投資、長期債券投資、其他債權投資支付的現金，以及支付的傭金、手續(xù)費等附加費用，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期債權投資”或“長期投資”等賬戶的記錄分析填列。

“支付的其他與投資活動有關的現金”項目，反映企業(yè)除了上述各項以外，支付的其他與投資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。3．籌資活動產生的現金流量的項目的內容和填列方法：

“吸收權益性投資所收到的現金”項目，反映企業(yè)收到的技資者的現金，包括實際收到投資者的現金，以發(fā)行股票方式籌集的資金實際收到的股款凈額（發(fā)行收入減去支付的傭金等發(fā)行費用后的凈額），根據“現金”、“銀行存款”、“股本”或“實收資本”、“資本公積”等賬戶的記錄分析填列。至于以發(fā)行股票方式籌集資金而由企業(yè)直接支付的審計、咨詢等費用，在“發(fā)生籌資費用所收到的現金”項目反映。

“發(fā)行債券所收到的現金”項目，反映企業(yè)發(fā)行債券實際收到的現金，即發(fā)行收入減去支付的傭金等發(fā)行費用后的凈額，根據“現金”、“銀行存款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)自行發(fā)行債券支付的發(fā)行費用，在“發(fā)生籌資費用所支付的現金”項目反映。

“借款所收到的現金”項目，反映企業(yè)向銀行等金融機構借入的資金，根據“銀行存款”、“短期借款”、“長期借款”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與籌資活動有關的現金”項目，反映企業(yè)除上述各項外，收到的其他與籌資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款’等賬戶的記錄分析填列。

“償還債務所支付的現金”項目，反映企業(yè)以現金償還債務的本金，包括償還銀行等金融機構的借款本金、償還債券本金，根據“銀行存款”、“短期借款”。“長期借款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)償還的借款利息、債券利息，在“償付利息所支付的現金”項目反映。

“發(fā)生籌資費用所支付的現金”項目，反映企業(yè)為籌集長期使用的資金而發(fā)生，由企業(yè)直接支付的發(fā)行股票和債券的費用，根據“現金”、“銀行存款”、“財務費用”等賬戶的記錄分析填列。

“分配股利或利潤所支付的現金”項目，反映企業(yè)實際支付的現金股利，以及支付給其他單位的利潤，根據“現金”、“銀行存款”。“應付股利”、“應付利潤”等賬戶的記錄分析填列。

“償付利息所支付的現金”項目，反映企業(yè)實際支付的利息，包括支付的借款利息、債券利息等，根據“現金”、“銀行存款”、“財務費用”、“長期借款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析旗列。

“融資租賃所支付的現金”項目，反映企業(yè)融資租人固定資產支付的租金，根據“現金”、“銀行存款”、“長期應付款”等賬戶的記錄分析填列。

“減少注冊資本所支付的現金”項目，反映企業(yè)因減少注冊資本而對投資者支付的現金，根據“現金”、“銀行存款”、“股本”或“實收資本”、“資本公積”、“盈余公積”等賬戶的記錄分析境列。

“支付的其他與籌資活動有關的現金”項目，反映企業(yè)除了上述各項外，支付的其他與籌資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

房地產開發(fā)企業(yè)如有外幣業(yè)務的，還要在“匯率變動對現金的影響額”項目，反映企業(yè)因外幣匯率變動產生的現金流量，按現金流量發(fā)生日的匯率或平均匯率折算的人民幣金額與外幣現金凈額按期末匯率折算的人民幣金額之間的差額填列。如某房地產開發(fā)企業(yè)當期向外商銷售商品房時收入60萬美元，收匯當日匯率為1:8.50，期末匯率為1:8.40。假定當期沒有其他外幣業(yè)務發(fā)生，則“匯率變動對現金的影響為 6萬元[600 000（美元）X（8.50－8.40）]。在實際工作中，對當期發(fā)生的外幣業(yè)務，也可不必逐筆計算匯率變動對現金的影響額，可以通過報表附注中“現金及現金等價物凈增加額”數額，與報表中“經營活動產生的現金流量凈額”。“投資活動產生的現金流量凈額”、“籌資活動產生的現金流量凈

額”三項之和比較，其差額即為“匯率變動對現金的影響額”。

“現金及現金等價物凈增加額”項目，反映企業(yè)本期凈增加的現金、銀行存款、其他貨幣資金和持有期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變現風險很小的投資，根據下列公式計算填列。

現金及現金等價物＝經營活動產生的現金流量凈額+投資活動產生的現金流量凈額+籌資活動產生的現金流量凈額+匯率變動對現金的影響額

經營活動產生的現金流量凈額＝經營活動流入的現金－經營流動流出的現金

（二）現金流量表附注披露的信息及其填列

現金流量表附注披露的信息，包括不涉及現金收支的投資和籌資活動、將凈利潤調節(jié)為經營活動的現金流量和現金及現金等價物凈增加情況三個部分。

1.不涉及現金收支的投資和籌資活動的項目及其境列方法。

不涉及現金收支的投資和籌資活動的項目包括：（l）以固定資產償還債務；（2）以投資償還債務；（3）以存貨償還債務；（4）以固定資產、無形資產進行長期投資；（5）融資租賃固定資產。這些投資和籌資活動，雖不涉及本期現金收支，但能影響本期和以后各期的現金收支。如以固定資產償還債務，能減少本期現金流出；用融資租賃方式租入固定資產，會增加以后各期的現金流出，所以也應在現金流量表附注中加以披露。至于這些項目的金額，可根據“固定資產”、“無形資產”、“長期借款”、“長期股權投資”或“長期投資”、“長期應付款”、各有關材料賬戶的記錄分析填列。

2．采用間接法將凈利潤調節(jié)為經營活動的現金流量的方法。

上文已經說過，為了有助于報表使用者分析影響現金流量增減變動的原因和分析企業(yè)凈利潤的質量，現金流量還應采用間接法將凈利潤調節(jié)為經濟活動的現金流量。由于利潤表或損益表中反映的凈利潤，是按權責發(fā)生制原則確定的，其中有些收入、費用；損失項目并沒有實際發(fā)生現金流出和流入，有些不屬于經營活動的損益，因此要在凈利潤基礎上計算經營活動的現金流量，必須對這些項目進行調整。房地產開發(fā)企業(yè)應加調整的項目主要有：（1）計提的壞賬準備或轉銷的壞賬；（2）固定資產折舊；（3）無形資產和遞延資產攤銷；（4）處置固定資產、無形資產和其他長期資

產的損失（減收益）；（5）固定資產報廢損失；（6）屬于投資活動和籌資活動的財務費用；（7）投資損失（減收益）；（8）遞延稅款貸項（減借項）；（9）存貨的減少（減增加）；（10）經營性應收項目的減少（減增加）；（11）經營性應付項目的增加（減減少）等。上述各調整項目的金額，可根據“壞賬準備”、“累計折舊”、“無形資產”、“遞延資產”或“開辦費”、“長期待攤費用”、“固定資產清理”、“財務費用”、“投資收益”、“遞延稅款”、“應收賬款”、“應收票據”、“應付賬款”、“應付票據”、“應交稅金”、“應付福利費’等賬戶的記錄和資產負債表“存貨”項目的期初、期末數分析計算填列。

“經營活動產生的現金流量凈額”項目的金額根據“凈利潤”項目與上述各調整項目的金額加總填列。

3．現金及現金等價物凈增加額的計算。

現金及現金等價物凈增加額＝現金的期末余額－現金的期初余額+現金等價物的期末余額－現金等貨物的期初余額

“現金的期末余額”和“現金的期初余額”項目反映企業(yè)“現金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末、期初余額扣除超過3個月定期存款的合計數。“現金等價物的期末余額”和“現金等價物的期初余額”項目反映特有期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變現風險小的投資的期末、期初數，根據“短期投資”賬戶的期末、期初余額分析填列。

附注中的“現金及現金等價物凈增加額”應與現金流量表中最后一項“現金及現金等價物凈增加額”核對相符。

房地產開發(fā)企業(yè)現金流量表及其附注的格式列示如圖表：

現 金 流 量 表

編制單位；

1998年度 單位；元

項

目

金 額

一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金

收到的租金

收到的稅費返還

收到的其他與經營活動有關的現金

現金流入小計

發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金

經營租賃所支付的現金

支付給職工以及為職工支付的現金

支付的營業(yè)稅款

支付的所得稅款

支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費

支付的其他與經營活動有關的現金

現金流出小計

經營活動產生的現金流量凈額

二、投資活動產生的現金流量

收回投資所收到的現金

分得勝利或利潤所收到的現金

取得債券利息收入所收到的現金

處宜固定資產、無形資產和其他長期資產而收回的現金凈額

收到的其他與投資活動有關的現金

現金流入小計

購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金

權益性投資所支付的現金

債權性投資所支付的現金

支付的其他與投資活動有關的現金

現金流出小計

投資活動產出的現金流量凈額

三、籌資活動產生的現金流量；

吸收權益性投資所收到的現金

發(fā)行債券所收到的現金

借款所收到的現金

收到的其他與籌資活動有關的現金

現金流入小計

償還債務所支付的現金

發(fā)生籌資費用所支付的現金

分配股利或利潤所支付的現金

償付利息所支付的現金

融資租賃所支付的現金

減少注冊資本所支付的現金

支付的其他與籌資活動有關的現金

現金流出小計

籌資活動產生的現金流量凈額

四、匯率變動對現金的影響額

五、現金及現金等價物凈增加額

附注

1．不涉及現金收支的投資和籌資活動：

以固定資產償還債務

以投資償還債務

以固定資產進行長期投資

以存貨償還債務

融資租賃固定資產

2.將凈利潤調節(jié)為經營活動的現金流量

凈利潤

加：計提的壞賬準備或轉銷的壞賬

固定資產折舊

無形資產和遞延資產攤銷

處置固定資產、無形資產和其他長期資產的損失（減收益）

固定資產報廢損失

屬于投資活動和籌資活動的財務費用

投資損失（減收益）

遞延稅款貸項（減借項）

存貨的減少（減增加）

經營性應收項目的減少（減增加）

經營性應付項目的增加（減減少）

其他

經營活動產生的現金流量凈額

3.現金及現金等價物凈增加情況；

現金的期末余額

減。現金的期初余額

現金等價物的期末余額

減：現金等價物的期初余額

現金及現金等價物凈增加額 合并會計報表

一、合并會計報表及其合并范圍

合并會計報表是以母公司和子公司組成的企業(yè)集團為一會計主體，以母公司和子公司單獨編制的個別會計報表為基礎，由母公司編制的綜合反映企業(yè)集團的經營成果、財務狀況及其變動情況的會計報表。

合并會計報表主要包括合并資產負債表、合并損益表或合并利潤表、合并利潤分配表、合并資金流量表。與企業(yè)個別會計報表一樣，這些合并會計報表分別從不同的方面反映企業(yè)集團這一會計主體的財務狀況和經營成果，構成一個完整的合并會計報表體系。

按照現行制度規(guī)定，凡在我國境內設立的房地產開發(fā)企業(yè)集團，當其擁有一個或一個以上子公司時，其母公司都應編制合并會計報表，將其所控制的境內外所有子公司納入合并會計報表的合并范圍。

1．母公司擁有其過半數以上（不包括半數）權益性資本的被投資企業(yè)，包括：（1）直接擁有其過半數以上權益性資本的被投資企業(yè)；（2）間接擁有其過半數以上權益性資本的被投資企業(yè)；（3）直接和間接方式擁有其過半數以上權益性資本的被投資企業(yè)。間接擁有過半數以上權益性資本是指通過子公司而對子公司的子公司擁有其過半數以上的權益性資本。直接和間接方式擁有其半數以上權益性資本是指母公司雖然只擁有其半數以下的權益性資本，但通過與子公司合計擁有其過半數以上的權益性資本。

2．其他被母公司所控制的被投資企業(yè)。母公司對被投資企業(yè)雖然不持有其過半數以上的權益性資本，但母公司與被投資企業(yè)之間有下列情況之一的，應當將該被投資企業(yè)作為母公司的子公司，納入合并會計報表的合并范圍：（l）通過與該被投資企業(yè)的其他投資者之間的協議，持有該被投資企業(yè)半數以上表決權；（2）根據章程或協議，有權控制被投資企業(yè)的財務和經營政策；（3）有權任免董事會等類似權力機構的多數成員；（4）在董事會或類似權力機構會議上有半數以上投票權。

3．在母公司編制合并會計報表時，下列子公司可以不包括在合并會計報表的合并范圍之內：（1）已關停并轉的子公司；（2）按照破產程序，已宣告被清理整頓的子公司；（3）已宣告破產的子公司；（4）準備近期售出而短期持有其半數以上的權益性資本的子公司；（5）非持續(xù)經營的所有者權益為負數的子公司；（6）受所在國外匯管制及其他管制，資金調度受到限制的境外子公司。

二、合并會計報表的作用

合并會計報表能綜合反映母公司和子公司所形成的企業(yè)集團的經營成果、財務狀況及其變動情況，具有以下方面的作用。

1．提供母公司和子公司經營活動的合并報表。母公司的投資者、債權人和管理者不僅希望了

解公司本身的經營情況，也希望知道包括子公司的經營情況，以獲得其投資方面的信息。子公司的投資者也希望了解包括母公司和其他子公司在內的整個集團的經營情況和經濟實力。合并會計報表可以滿足這兩方面的需要。否則，他們需花很大的精力去搜集、分析各個公司的會計報表。

2．提供整個企業(yè)集團真實的財務狀況和盈利能力。在會計期間，母公司和子公司將發(fā)生很多交易，其中包括工程承發(fā)包、土地轉讓、材料和產品買賣、勞務供應、應收應付往來款等，這些交易都在各公司的賬簿和報表中得到反映，編制合并會計報表時，必須消除各子公司之間及子公司與母公司之間的交易，以免重復計算和提供虛假信息。因此，合并會計報表反映了整個企業(yè)集團真實的財務狀況和盈利能力。

3.有利于企業(yè)集團的內部管理和國家經濟管理部門的宏觀調控。通過閱讀和分析合并會計報表，可使管理當局全面了解整個企業(yè)集團的資金來源及其配置情況，以便有效地規(guī)劃和合理地配置資源，使有限的資源得到充分的利用。同時根據合并會計報表提供的信息，可合理調整企業(yè)集團的各個經營環(huán)節(jié)，以確保整個企業(yè)集團的利潤最大化。國家經濟管理部門根據各個企業(yè)集團提供的信息，可以了解各個產業(yè)的經營情況和盈利水平，調整國家產業(yè)政策，進行宏觀調控。

但是，由于合并會計報表基本上是根據企業(yè)集團各個公司的資產、負債和所有者權益以及各個公司經營收支加總編制的報表，混淆了各個公司的權益結構，無法反映各個公司的盈利能力和償債能力，各個公司的投資者也無法了解其投資的可靠性和安全性。所以即使編制了合并會計報表，也不能忽視各個公司編制的會計報表。

三、合并會計報表的編制方法

由于合并會計報表是以母公司和納入合并范圍的子公司的各個會計報表以及其他有關資料為依據編制的，而各個會計報表是 以各個企業(yè)為會計主體進行會計核算的總括，它從母公司本身或從子公司本身的角度對企業(yè)的經營成果和財務狀況進行反映，這樣集團內部公司間發(fā)生的經濟業(yè)務，從發(fā)生內部間經濟業(yè)務公司各個會計報表來看，雙方都進行了反映，而編制合并會計報表是以企業(yè)集團作為會計主體，這樣集團內部各公司間的經濟業(yè)務就不必在合并會計報表上反映，集團內部交易在各個公司會計報表中重復反映部分要進行抵銷，否則，就會虛增合并會計報表有些項目的數額，使合并會計報表反映的信息失真。

為編制合并會計報表，子公司除向母公司提供本身的會計報表外，還應提供下列有關資料：（1）子公司所采用的與母公司不同的會計政策；（2）與母公司及與母公司的其他子公司業(yè)務往來、債權債務、投資等資料；（3）子公司利潤分配有關資料；（4）子公司所有者權益變動的明細資料等。

母公司為編制合并會計報表，對子公司進行的權益性資本投資，必須采用權益法進行核算，并以此編制個別會計報表，為編制合并會計報表提供基礎數據。

對于子公司因本期損益而引起的所有者權益的變動，母公司應計算確定其所擁有的數額，并

將其計入本期投資損益，同時按照該數額增加或減少長期投資，調整長期投資賬面價值。母公司進行賬務處理時，在增加長期投資的情況下，借記“長期投資”賬戶、貸記“投資收益”漲戶；在減少長期投資的情況下，借記“投資收益”賬戶、貸記“長期投資”賬戶。收到子公司分來的利潤時，母公司應作為長期投資減少處理。進行賬務處理時，借記“銀行存款”等賬戶、貸記“長期投資”賬戶。

對于子公司因本期損益以外的原因，如接受捐贈、法定資產重估增值、接受外幣投資折算差額所引起的子公司所有者權益的變動，母公司應計算確定所擁有的數額，按照計算確定的數額增加或減少長期投資，調整長期投資賬面價值，同時增加或減少資本公積的數額。（1）對于因子公司接受捐贈和對資產進行法定重信增值所引起子公司所有者權益的變動，母公司應按接受捐贈和確認的法定資產重估增值，借記“長期投資”賬戶、貸記“資本公積”賬戶入賬。（2）對于因子公司接受外幣投資折算差額所引起的所有者權益的變動，在外幣折算差額為貸方余額時，母公司應借記“長期投資”賬戶，貸記“資本公積”賬戶入賬；在外幣折算差額為借方余額時，母公司應借記“資本公積”賬戶，貸記“長期投資”賬戶入賬。

編制合并會計報表，一般要先編合并工作底稿。合并入作底槁分設三欄：第一欄為“母、子公司報表金額”欄，按母、子公司分欄列示；第二欄為“調整及抵銷數”欄，分設借方、貸方欄，第三欄為“合并報表金額”欄。編制合并會計報表時，一般先編合并損益表（或合并利潤表）和合并利潤分配表，再編合并資產負債表。

合并工作底稿編制的程序，通常是：

1．將母、于公司的會計報表各項目的金額填列到合并工作底稿的各個公司報表金額欄內。需要指出的是：在編制合并會計報表時，要先統(tǒng)一母公司和子公司的會計報表的決算口、會計期間和所采用的會計政策。如不一致時，應按母公司本身會計報表的決策目、會計期間和所采用的會計政策對子公司的會計報表進行必要的調整，再將調整后的子公司的會計報表金額填列到合并工作底稿上。

2．在調整及抵銷欄內的有關項目填列調整及抵銷數。凡屬內部往來及內部交易性質的經濟業(yè)務，均應根據調整、抵銷分錄，將調整、抵銷數填列合并工作底稿有關項目的調整及抵銷數欄。需要指出的是：調整、抵銷分錄，僅是為了編制合并會計報表在合并工作底稿中調整、抵銷內部往來、內部交易經濟業(yè)務所作的分錄，并不記入各個公司的賬上，因而也不對各個公司本身的經營成果和財務狀況產生影響。同時也不具備連續(xù)性，僅對編制當期合并會計報表提供有關項目的調整及抵銷數。

3．計算少數股東權益，在合并工作底稿中另行列出。少數股東權益是指子公司所有者權益中由母公司以外的其他投資者所擁有的份額。因為編制合并會計報表后，這部分權益不屬企業(yè)集團所有，所以應單設“少數股東權益”項目另行列出。

4．根據“母、子公司報表金額”和“調整及抵銷數”欄數字，計算并填入“合并報表金額”欄。計算時，要根據各項目的性質、余額的借、貸方和調整及抵銷分錄的借、貸方數進行加減計算：

收入、收益、負債、所有者權益項目合并報表金額為：

母、子公司報表金額合計數+調整及抵銷貸方數－調整及抵銷借方數

成本、費用、支出、損失、資產項目合并報表金額為：

母、子公司報表金額合計數+調整及抵銷借方數－調整及抵銷貸方數

但對“未分配利潤”項目的合并報表金額，應根據編制的合并利潤分配表計算的本年年未未分配利潤數填列。因為經過調整、抵銷母、干公司的收入、收益、成本、費用、支出損失項目后，必然影響集團公司的利潤和未分配利潤。

5.將合并工作底稿中算出的各項目“合并報表金額”欄數額，填入合并損益表（或合并利潤表）、合并利潤分配表和合并資產負債表的有關項目，然后根據合并資產負債表、合并損益表（或合并利潤表）、合并利潤分配表和有關資料，編制合并現金流量表。

四、合并損益表（合并利潤表）和合并利潤分配表

合并損益表（合并利潤表）和合并利潤分配表的編制，以母公司和納入合并范圍的子公司的個別損益表（利潤表）和利潤分配表為基礎，在抵銷企業(yè)集團內部經濟業(yè)務對下列項目的影響后，合并各項目的數額進行。

1．母公司與子公司、子公司相互之間發(fā)生的內部經營收入的抵銷

內部點交工程已實現對外銷售時，應在合并經營收入項目中抵銷內部經營收入的數額，在合并經營成本項目中抵銷從分公司驗收工程所發(fā)生的工程款（即分公司內部經營收入）。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“經營收入”項目，貸記“經營成本”項目。

內部點交工程尚未實現對外銷售時，應在合并經營收入項目中抵銷內部經營收入的數額，在存貨（在建開發(fā)產品）項目中抵銷內部點交工程所包含的未實現的內部經營利潤及稅金，在合并經營成本項目中抵銷內部點交工程的成本。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“經營收入”項目，貸記“存貨”項目（在合并資產負債表中抵銷）和“經營成本”項目。

2．母公司與子公司、子公司相互之間發(fā)生的內部構件銷售利潤的抵銷

內部銷售構件尚未用于商品房實現對外銷售時，應在合并其他業(yè)務利潤項目中抵銷內部銷售構件的利潤，在存貨（庫存材料）項目抵銷內部銷售構件所包含的未實現的內部銷售構件的利潤。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“其他業(yè)務利潤”項目，貸記“存貨”項目（在合并資產負債表中抵銷）。如構件已用于商品房實現對外銷售時，在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“其他業(yè)務利潤”項目，貸記“經營成本”項目，抵銷內部銷售構件的利潤。

3．母公司與子公司以及子公司相互之間持有對方債券所發(fā)生的投資收益，應與其相對應的利息支出相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“投資收益”項目，貸記“財務費用’等項目。

4．對于全資子公司，應將于公司利潤分配表中年初未分配利潤項目，子公司資產負債表中實收資本（或股本）項目、資本公積項目、盈余公積項目和母公司損益表、利潤表中投資收益項目，與母公司對子公司權益性資本投資項目、子公司利潤分配表中提取盈余公積（或提取

法定盈余公積、提取法定公益金、提取任意盈余公積）項目、應付利潤（或應付代先股股利、應付普通股股利）項目相

互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“投資收益”、“年初未分配利潤”、“實收資本”域“股本”）、“資本公積”、“盈余公積”項目，貸記“長期投資”、“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應付利潤”域“應付優(yōu)先股股利”、“應付普通股股利”）項目。在上述抵銷分錄發(fā)生差額時，其差額應作為合并價差處理。當上述抵銷分錄借方發(fā)生額大于貸方發(fā)生額時，應貸記“合并價差”項目；當上述抵銷分錄借方發(fā)生額小于貸方發(fā)生額時，應借記“合并價差”項目。

5.對于非全資子公司，應先將子公司損益表（或利潤表）中“凈利潤”項目扣除母公司投資收益后的余額，作為少數股東本期損益，在合并損益表（或合并利潤表）中單列“少數股東損益”項目，列在“凈利潤”項目之前。然后將子公司利潤分配表中年初未分配利潤項目，子公司資產負債表中實收資本（或股本）項目、資本公積項目、盈余公積項目和母公司損益表（或利潤表）中投資收益項目、少數股東損益項目，與母公司對子公司權益性資本投資項目、少數股東權益項目，子公司利潤分配表中“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應付利潤”（或“應付優(yōu)先股股利”、“應付普通股股利”）項目相互抵銷，在合并工作底稿中編制如下分錄：借記“投資收益”、“少數股東損益”、“年初末分配利潤”、“實收資本”、“資本公積”、“盈余公積”項目，貸記“長期投資”、“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應付利潤”（或“應付優(yōu)先股股利”、“應付普通股股利句、“少數股東權益項目。其中少數股東權益的數額根據子公司所有者權益的數額減去母公司所持有的份額計算確定。在上述抵銷發(fā)生抵銷差額時，其差額應作為合并價差處理。當抵銷分錄借方發(fā)生額大于貸方發(fā)生額時，應貸記“合并價差”項目；當抵銷分錄借方發(fā)生額小于貸方發(fā)生額時，應借記“合并價差”項目。

6．對于境外子公司以外幣表示的會計報表，母公司應將損益表（或利潤表）所有項目和利潤分配表中有關反映發(fā)生額的項目，按照合并會計報表的會計期間的平均匯率或合并會計報表決算日市場匯率折算為母公司記賬本位幣，然后據以編制合并會計報表。利潤分配表中“年初未分配利潤”項目，以上一年折算后的期末的“未分配利潤”項目的數額列示；“未分配利潤”項目，按折算后的利

潤分配表中的其他各項目的數額計算列示。上年實際數按照上期折算后的損益表（或利潤表）和利潤分配表的數額列示。

五、合并資產負債表

合并資產負債表以母公司和子公司的個別資產負債表為依據，在相互抵銷下列項目的基礎上，合并資產、負債和所有者權益（或股東）權益各項目的數額編制。

1．母公司對子公司權益性資本投資項目的數額與子公司所有者權益中母公司所持有的份額相抵銷，抵銷時發(fā)生的合并價差，在合并資產負債表中以“合并價差”項目在長期投資項目中單獨

反映，貸方余額以“－”號表示。對于子公司之間相互投資，母公司應比照上述做法，將權益性資本投資項目的數額與相對應另一子公司所有者權益各有關項目中相應的數額相互抵銷。

2．母公司與子公司、子公司相互之間的債權與債務項目，包括應收、應付、預收、預付等項目，應當相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記應付和預收等項目，貸記應收和預收等項目。

對于母公司與子公司、子公司相互之間持有對方的債券，母公司編制合并會計報表時，也應相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“應付債券”項目，貸記“長期投資”或“短期投資”項目。

對于長期投資中內部債券投資與應付債券抵銷時發(fā)生的差額，應作為合并價差處理。當長期投資中債券投資的數額高于相對應的應付債券的數額，編制抵銷分錄時，應借記“合并價差”項目，貸記“長期投資”項目；當長期投資中內部債券投資的數額低于相對應的應付債券的數額，編制抵銷分錄時，應借記“長期投資”項目，貸記“合并價差”項目。

母公司與子公司、子公司相互之間應收賬款與應付賬款相互抵銷后，其已抵銷的應收賬款所計提的壞賬準備的數額，也應予以抵銷。在合并資產負債表中，壞賬準備應以抵銷后應收賬款計提的數額列示。在合并工作底稿中，編制抵銷分錄抵銷已抵銷的應收賬款計提的壞賬準備時，借記“壞賬準備”項目，貸記“管理費用”項目。

對于以前會計期間編制合并會計報表對因內部應收賬款抵銷而抵銷的壞賬準備的數額，在本期編制合并會計報表編制抵銷分錄時，應借記“壞賬準備”項目，貸記“年初未分配利潤”項目。對于本期內部應收賬款增加而計提的壞賬準備進行抵銷、編制抵銷分錄時，應借記“壞賬準備”項目，貸記“管理費用”項目；對于本期內部應收賬款減少而沖銷的壞賬準備進行抵銷、編制抵銷分錄時，應

借記“管理費用”項目，貸記“壞賬準備”項目。

3．存發(fā)項目中，由內部銷售所產生的末實現內部銷售利潤的數額，應予以抵銷，并以抵銷后的數額列示。

4．子公司所有者權益各項目中不屬于母公司擁有的數額，應作為少數股東權益，在合并資產負債表中所有者權益類（或股東權益類）項目之前，單列一類，以總額反映。

5．所有者權益（或股東權益）中未分配利潤的數額，根據合并利潤表中期未未分配利潤的數額列示。

6．對于境外子公司以外幣表示的資產負債表，母公司應將其所有資產、負債類項目均按照合并會計報表決算口的市場匯率折算為母公司記賬本位幣。所有者權益（或股東權益）類項目，除“未分配利潤”項目外，均應按照發(fā)生時的市場匯率折算為母公司記賬本位幣。“未分配利潤”項目以折算后的利潤分配表中該項目的數額作為其數額列示。折算后資產類項目與負債類項目和所有者權益（或股東權益）類項目合計數的差額，作為報表折算差額在“未分配利潤”項目后單獨列示。年初數按照上年折算后的資產負債表的數額列示。

至于母公司與子公司以及子公司相互之間發(fā)生的固定資產交易，在房地產開發(fā)企業(yè)集團一般不多，按照現行合并會計報表暫行規(guī)定，可視為企業(yè)集團外交易，不進行相互抵銷。

六、合并工作底稿和合并損益表、合并利潤分配表、合并資產負債表編制舉例

在編制合并工作底稿時，應先將母、子公司會計報表的本年累計數或期末數分別填入“母子公司報表金額”欄（為節(jié)約篇幅，設例僅列有本年累計發(fā)生額及期末數的項目），然后根據內部交易及調整事項，編制調整及抵銷分錄填入“調整及抵銷數”的“借方”、“貸方”欄。

如某房地產開發(fā)企業(yè)于 2000年初投資1600 000元組建擁有80％股權的子公司，從事房屋裝飾工程施工及鋁合金門窗生產。子公司實收資本為2 000 000元，其中少數股東權益為 400 000元。年度內，母子公司之間發(fā)生了下列內部交易：

子公司向母公司點交工程價款為1000 000元的裝飾工程，母公司已將此項工程向客戶銷售。

子公司于年未向母公司銷售20O 00O元鋁合金門窗，此項門窗內部銷售利潤為 40 000元，因門窗尚未用于開發(fā)房屋，價款尚欠。

子公司當年稅后利潤為 268 000元，母公司投資收益為214 400元（268 000元×80％），少數股東損益為 53 600元（268 000元×20％），又按規(guī)定提取盈余公積 40 200元，分配利潤213 600元后，14 200元留存下年度。

根據上列內部交易及調整事項，應在合并工作底稿中作如下分錄：

①抵銷內部點交工程經營收入：

借：經營收入 1000 000 貸：經營成本 1000 000

②抵銷鋁合金門窗內部銷售利潤：

借：其他業(yè)務利潤 40 000 貸：存貨 40 000

③抵銷母子公司相互之間應付應收鋁合金門窗購銷款：

借：應付賬款。200 000 貸：應收賬款 200 000

④抵銷因內部應收賬款抵銷而抵銷的壞賬準備：

借：壞賬準備 2 000 貸：管理費用 2 000

⑤抵銷母公司對子公司權益性投資與子公司所有者權益中母公司所有者權益，并算出少數股東權益和少數股東損益；

借：投資收益 214 400 少數股東損益 53 600 實收資本 2 000 000 盈余公積 40 200

未付利潤 160 000 貸：長期投資 1814 400 提取盈余公積 40 200 應付利潤 213 600 少數股東權益 400 000

按照現行合并會計報表暫行規(guī)定，上列分錄中記入“未付利潤”項目借方的 160 000元，應記入“合并價差”項目的借方。但從設例來說，這是子公司對母公司的應付未付利潤（即從應付利潤213 600元減去對少數股東應付利潤 53 600元后對母公司的應付利潤），應將“未付利潤”項目加以抵銷。

房地產開發(fā)企業(yè)合并工作底稿的格式列示如圖表。

合 并 工 作 底 稿

單位；元

項 目

母子公司報表金額

調整及抵銷數

母公司

子公司

借方

貸方 合并報表金額

經營收入

經營成本

銷售費用

經營稅金及附加

其他業(yè)務利潤

管理費用

財務費用

投資收益

營業(yè)外收入

營業(yè)外支出

所得稅

少數股東損益

年初未分配利潤

提取盈余公積

應付利潤

貨幣資金

應收票據

應收賬款

壞賬準備

其他應收款

待攤費用

存貨

長期投資

合并價差

固定資產

累計折舊

固定資產購建支出

無形資產

遞延資產

其他長期資產

短期借款

應付票據

應付賬款

預收賬款

應付福利費

其他應付款

未交稅金

未付利潤

長期借款

少數股東權益

實收資本

資本公積

盈余公積

未分配利潤

根據合并工作底稿的調整及抵銷數，調整母、子公司報表金額后，就可算出合并報表各項目的金額，并填入“合并報表金額”欄。但對“未分配利潤”項目的合并報表金額，應根據編制的合并利潤分配表計算的本年年末未分配利潤數填列。因為經過調整抵銷母、子公司的收入、收益、成本、費用、支出、損失項目后，必然影響集團公司的利潤和未分配利潤。

根據合并工作底稿合并報表金額欄各項目數和上年合并報表，就可編制合并損益表、合并利潤分配表和合并資產負債表。

合 并 損 益 表

編制單位： 1998年度 單位：元

項目 上年累計數 本年累計數

一、經營收入

減：經營成本

銷售費用

經營稅金及附加

二、經營利潤

加；其他業(yè)務利潤

減；管理費用

財務費用

三、營業(yè)利潤

加：投資收益

營業(yè)外收入

減：營業(yè)外支出

四、利潤總額

減：所得稅

少數股東損益

五、凈利潤

合 并 利 潤 分 配 表

編制單位： 1998年度 單位：元

項目 本年率際 上年實際

一、凈利潤

加：年初未分配利潤

二、可供分配利潤

加：盈余公積補虧

減：提取盈余公積

應付利潤

三、年來未分配利潤

七、合并現全流量表

合并現金流量表以母、子公司的現金流量表和合并工作底稿等有關資料為基礎編制，一般可先加總現金流量表各項目母、子公司的現金流量，然后剔除內部交易所產生的重復計算的現金流量。對房地產開發(fā)企業(yè)集團來說，應從母、子公司剔除的重復計算現金流量的內部交易，主要有：

1．子公司向母公司承包工程、銷售構件。

子公司向母公司承包工程、銷售構件所取得的工程價款和構件價款，應在子公司“銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金”項目中剔除，并在母公司“發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品。接受勞務支付的現金”項目中剔除支付給子公司的工程價款和構件價款。

2．母公司對子公司進行權益性投資。

母公司對子公司權益性投資所支付的現金，應在母公司“權益性投資所支付的現金”項目中剔除，并在子公司“吸收權益性投資所收到的現金”項目中剔除母公司權益性投資所收到的現金。

3．母公司收到子公司分得股利或利潤。

母公司從子公司分配股利或利潤所收到的現金，應在母公司“分得股利或利潤所收到的現金”項目中剔除，并在子公司“分配股利或利潤所支付的現金”項目中剔除對母公司分配股利或利潤所支付的現金。

4．母公司依法減少對子公司投入的資本。

母公司從子公司收回投資所收到的現金，應在母公司“收回投資所收到的現金”項目中剔除，并在子公司“減少注冊資本所支付的現金”項目中剔除減少注冊資本對母公司所支付的現金。

對涉及子公司少數股東的現金流量，在合并現金流量表中，應單列項目反映，并對有關項目加以調整。

1．子公司少數股東增加的投資，應作為籌資活動產生的現金流量，將其投入現金在“吸收權益性投資所收到的現金”項目之后，單列“子公司吸收少數股東投資所收到的現金”項目反映，并對“吸收投資性投資所收到的現金”項目加以調整。

2．子公司依法減少資本支付給少數股東的現金，應作為籌資活動產生的現金流出，在“減少注冊資本所支付的現金”項目之后，單列“子公司依法減資支付給少數股東的現金”項目反映，并對“減少注冊資本所支付的現金”項目加以調整。

3．子公司將利潤分配給少數股東所支付的現金，應作為籌資活動產生的現金流出，在“分配股利或利潤所支付的現金”項目之后，單列“子公司分配少數股東利潤所支付的現金”項目反映，并對“分配股利或利潤所支付的現金”項目加以調整。同時應將少數股東本期損益在合并現金流量表附注2“將凈利潤調節(jié)為經營活動的現金流量”的“凈利潤”項目之后，單列“少數股東本期損益”項目反映。

在編制合并現金流量表時，也可先編制“合并現金流量表工作底稿”，在工作底稿中設置“母、子公司報表現金流量”、“現金流量調整、剔除數”和“合并報表現金流量”三欄，對母、子公司現金流量表各項目現金流量進行加總、調整剔除后，求得合并現金流量表各項目的現金流量。

上述合并會計報表編制舉例，僅涉及母公司和一個子公司。如果母公司有幾個子公司，則在編制合并會計報表時，就要將母公司與幾個子公司及子公司之間的內部交易有關金額，逐一加以調整、抵銷或剔除。如母公司還有孫公司，應先由于公司與它的子公司卿母公司的孫公司）編制合并會計報表，然后編制母公司會計報表與子公司合并會計報表的合并會計報表。

合 并 資 產 負 債 表

編制單位: 1998年12月31日 單位：元

資產 年初數 期末數 負債及所有者權益 年初數 期末數

流動資產 流動負債；

貨幣資金 短期借款

短期投資 應付票據

應收票據 應付賬款

應收賬款 預收賬款

減：壞賬準備 應付工資

預付賬款 應付福利費

其他應收款 其他應付款

待攤費用 未交稅金

存發(fā) 未付利潤

其他流動資產 其他來交款

待處理流動資產損失 預提費用

一年內到期的長期債券投資 其他流動負債

流動資產合計 一年內到期的長期負債

長期投資： 流動負債合計

長期投資 長期負債：

其中：合并價差（貸差“－”號表示）長期借款

固定資產： 應付債券

固定資產原價 長期應付款

減：累計折舊 住房周轉金

固定資產凈值 其他長期負債

固定資產清理 長期負債合計

固定資產購建支出 遞延稅項

待處理固定資產損失 遞延稅款貸項

固定資產合計 負債合計

無形資產及遞延資產： 少數股東權益

無形資產 所有者權益：

遞延資產 實收資本

無形資產及遞延資產合計 資本公積

其他資產： 盈余公積

其他長期資產 未分配利潤

遞延稅款： 外幣報表折算差額

遞延稅款借項 所有者權益合計

資產總計 負債及所有者權益總計

第二篇：做房地產會計賬務的一些基礎知識

做房地產會計賬務的一些基礎知識

1、經營成本 “房地產開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用。

（1）土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷房支出等。

（2）前期工程費：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。（4）基礎設施費：包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）公共配套設施費：包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、機物料消耗、辦公費、低值易耗品、降溫取暖費、水電費、勞動保護費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、周轉房攤銷等。

2、管理費用 “房地產開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定，管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織營運生產活動的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費（海域使用費）、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、遞延資產攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、存貨盤虧（減盤盈）、毀損與報廢、獨生子女費、降溫取暖費、水電費、出國人員經費、警衛(wèi)消防費、外籍人員費用、倉庫經費、勞動保護費、試驗檢驗費、宣傳經費、微機聯網費、運輸費、財產保險費、上交管理費（凈）、住房基金、制服費、租賃費、圖書資料費、印刷費、廣告費、展覽費、會議費、投標招標費、考察聯絡費、殘疾人就業(yè)保障金、清潔衛(wèi)生費以及其他管理費用。

（1）公司經費：包括公司管理人員工資、公司管理人員職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷和其他公司經費等。

A、公司管理人員工資：包括管理人員的工資、獎金、津貼和補貼等。

B、公司管理人員職工福利費：指企業(yè)用于管理人員集體福利方面的開支，按照管理人員工資總額的14％提取。C、差旅費：指企業(yè)按規(guī)定支付給因業(yè)務、工作需要出差人員的住宿費、交通費、伙食補助等費用。

D、辦公費：核算企業(yè)管理機構日常辦公所發(fā)生的各項支出。包括：文具紙張費、書報資料費、印刷費、郵電費等。E、折舊費：指企業(yè)管理部門對本部門所擁有的固定資產按固定資產價值和規(guī)定的分類折舊率計算提取的折舊費用。F、修理費：指企業(yè)為修理固定資產和低值易耗品等財產所支出的費用。G、物料消耗：核算企業(yè)進行日常管理活動所消耗的物料。

H、低值易耗品攤銷：指企業(yè)按規(guī)定的標準和攤銷辦法攤銷的低值易耗品費用。I、其他公司經費：指除上述公司經費以外的其他公司經費。

（2）工會經費：指按職工工資總額的2％計提撥交給工會的經費。

（3）職工教育經費：指為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工工資總額的1.5％計提。

（4）社會保障繳費：指單位為職工繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷等社會保險費，單位為職工繳納的補充養(yǎng)老、補充醫(yī)療保險也包括在內。

（5）補充保險費：是指在社會統(tǒng)籌保險范圍之外的，由企業(yè)支付給商業(yè)保險公司的，計入“管理費用”中的職工人身保險費。（6）董事會費：指企業(yè)最高權利機構（如董事會）及其成員為履行職能而發(fā)生的各項費用，包括：董事成員津貼、會議費、差旅費及其他費用等。

（7）咨詢費：指企業(yè)向有關咨詢機構進行科學技術、經營管理咨詢時按有關規(guī)定所支付的費用，包括聘請經濟技術顧問、法律顧問以及為取得咨詢服務等支付的費用。

8）審計費：指企業(yè)聘請注冊會計師進行查帳驗資以及進行資產評估等發(fā)生的費用。9）訴訟費：指企業(yè)因經濟糾紛起訴或應訴而發(fā)生的各項費用。（10）排污費：指企業(yè)按照規(guī)定交納的排污費用。

（11）綠化費：指企業(yè)對在所在地區(qū)進行綠化所發(fā)生的零星綠化費用。

（12）稅金：指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。（13）土地使用費（海域使用費）：是指企業(yè)使用土地（海域）時按規(guī)定支付的費用。

（14）土地損失補償費：指企業(yè)生產經營過程中破壞的國家不征收的土地所支付的土地損失補償費。

（15）技術轉讓費：指企業(yè)使用非專利技術時支付的費用。包括以技術轉讓為前提的技術咨詢、技術服務、技術培訓過程中發(fā)生的有關開支等。

（16）技術開發(fā)費：指企業(yè)研究開發(fā)新產品、新技術、新工藝所發(fā)生的新產品設計費、工藝規(guī)程制定費、設備調試費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究人員的工資、研究設備的折舊、與新產品試制、技術研究有關的其他經費、委托其他單位進行的科研試制費用以及試驗失敗損失。

（17）無形資產攤銷：指專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等無形資產的攤銷。

（18）遞延資產攤銷：指企業(yè)按規(guī)定期限攤銷遞延資產所發(fā)生的費用。遞延資產包括企業(yè)開辦費、固定資產修理支出、租入固定資產的改良支出以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用。

（19）業(yè)務招待費：指企業(yè)為生產經營的合理需要而支付的實際費用。（20）壞帳損失：指企業(yè)因應收帳款經確認無法收回而造成的損失。

（21）存貨盤虧（減盤盈）：核算企業(yè)經過核實，按照規(guī)定程序經過審批后盤虧（減盤盈）的庫存物資。（22）毀損與報廢：指企業(yè)經過鑒定，按照規(guī)定程序經過審批的庫存物資的毀損或報廢。（23）獨生子女費：核算企業(yè)支付職工獨生子女費用所發(fā)生的支出。

（24）降溫取暖費：指企業(yè)在公司一級發(fā)生的降溫取暖支出。其下設“對外支付”和“支付個人”兩個子項。“對外支付”指支付給本企業(yè)以外單位的降溫取暖費。

（25）水電費：核算企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位的水費和電費。

（26）出國人員經費：核算企業(yè)因業(yè)務需要必須支付的出國人員費用，包括旅費、服裝費、伙食費、零用費、小禮品及必要的國外交際費用。

（27）警衛(wèi)消防費：核算企業(yè)進行警衛(wèi)消防活動所發(fā)生的各項支出。其下設“對外支付的警衛(wèi)消防費”是指企業(yè)雇傭企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內部獨立核算單位進行警衛(wèi)消防活動所支付的費用。

（28）外籍人員費用：核算企業(yè)支付給企業(yè)雇用的外籍人員的各項費用支出。包括：外籍人員的工資、住宿費、交通費、保險費、家屬費用、醫(yī)療費、培訓費等。

（29）倉庫經費：核算企業(yè)使用和租賃倉庫所發(fā)生的費用。其下設“對外支付部分”，指支付給企業(yè)以外單位的倉庫費用。（30）勞動保護費：核算企業(yè)當年發(fā)生的各項勞動保護費用。

（31）試驗檢驗費：指企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內部的獨立核算單位的試驗檢驗費。（32）宣傳經費：核算企業(yè)開展業(yè)務宣傳所發(fā)生的各項費用。（33）微機聯網費：核算企業(yè)在電算化過程中發(fā)生的各種相關費用，既包括企業(yè)內部聯網所發(fā)生的各項費用，也包括對外支付的各項網絡服務費用。

（34）運輸費：其下設五個子項：“對外支付的運輸費”、“燃料費”、“保險費”、“運輸交納費”和“其他運輸費”。“對外支付的運輸費”是指企業(yè)雇傭企業(yè)外部單位或本企業(yè)內部獨立核算的運輸單位進行運輸活動所支付的費用。燃料費、保險費、運輸交納費指企業(yè)內部非獨立核算的運輸單位在進行相應的運輸活動時所發(fā)生的燃料費、保險費、運輸交納費。“運輸交納費”的具體含義為企業(yè)交納的養(yǎng)路費、過路費、過橋費、停車費、洗車費等。（35）財產保險費：核算企業(yè)實際交納的財產保險費。

（36）上交管理費：核算企業(yè)經財政機關批準，支付給上級管理機構的經費扣除企業(yè)收取的下屬單位上交本企業(yè)的管理經費后的凈額。（37）住房基金：指企業(yè)在管理費用中開支的各項有關住房的費用。（38）制服費：指企業(yè)為職工分發(fā)制服所發(fā)生的費用支出。

（39）租賃費：指企業(yè)租用辦公用房、營業(yè)用房、機械設備及低值易耗品等支付的費用。其下設“房地產租賃費”、“旅店旅館租賃費”和“機械設備及低值易耗品租賃費”三個子項。

（40）圖書資料費：指企業(yè)管理部門購置圖書資料而發(fā)生的各項費用支出。41）印刷費：指企業(yè)由管理費開支的因業(yè)務需要支付給印刷部門的各種費用。

（42）廣告費：指企業(yè)通過報刊、電臺、電視臺、雜志以及應用專刊、畫片、年歷、幻燈進行廣告宣傳，以及進行經國家批準的專項業(yè)務宣傳事項所支付的費用。

（43）展覽費：指企業(yè)為推廣業(yè)務或介紹新產品、新工藝、新技術而進行的展覽活動所支出的各項費用，包括場地租費、展品制作費、布置費、講解人員報酬等。

（44）會議費：指企業(yè)自己主持非本單位范圍內的會議所發(fā)生的各項費用。如訂貨會等。（45）投標招標費：指企業(yè)進行投標招標活動所發(fā)生的各項費用。（46）考察聯絡費：指企業(yè)外出進行考察聯絡所發(fā)生的各項費用。（47）殘疾人就業(yè)保障金：指企業(yè)按規(guī)定交納的殘疾人就業(yè)保障金。（48）清潔衛(wèi)生費：指企業(yè)進行清潔衛(wèi)生活動所發(fā)生的各項費用。

（49）其他管理費用：指企業(yè)在報告期內發(fā)生的除本調查表明確列出的管理費用項目以外的所有管理費用。它可能與企業(yè)會計帳目中的“其他管理費用”項的數據不同。

3、銷售費用“房地產開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定，銷售費用是指企業(yè)在銷售產品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務費，專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗、以及開發(fā)產品銷售之前改裝修復費、看護費、采暖費等等。

4、財務費用“房地產開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定，財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)生產經營期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、調劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費以及籌資發(fā)生的其他財務費用等。本調查表將財務費用細化為下面三項指標：

（1）利息支出：指企業(yè)報告期內按規(guī)定計入財務費用的借款利息（包括貼現息）支出額。（2）利息收入：指企業(yè)當年的利息收入總額，此項以負數填列。

（3）其他財務費用：指企業(yè)在報告期發(fā)生的除利息支出和利息收入以外的所有財務費用。

（三）賓欄指標 只有金額一欄，對主欄指標進行價值量核算。

（四）補充資料

1、經營收入：指企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產品所取得的實際收入。

2、商品房銷售收入：指房地產開發(fā)企業(yè)（單位）在報告期售出商品房的實際收入，一次收清的，一次全部計入銷售收入；按合同規(guī)定分期收款的，可按合同規(guī)定的時間分次計入收入。在填報上述兩項指標時，需注意：對于按項目結算的單位，當期《損益表》中“經營收入”和“商品房銷售收入”貸方當年累計發(fā)生額為零時，應以“經營收入”或“商品房銷售收入”借方當年累計發(fā)生額數填列。

3、經營稅金及附加：指企業(yè)因從事生產經營活動應負擔的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育稅附加等。需注意，對于按項目結算單位，營業(yè)稅金應按當年實交數計算填報。

4、其他業(yè)務利潤：指企業(yè)的其他業(yè)務收入扣除其他業(yè)務成本及應負擔的費用、稅金后的凈收入。

5、從業(yè)人員數：指在各級國家機關、政黨機關、社會團體及企業(yè)、事業(yè)單位中工作，取得工資或其他形式的勞動報酬的全部人員。包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、民辦教師及在各單位中工作的外方人員和港澳臺人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業(yè)者。不包括離開本單位仍保留勞動關系的職工。各單位的從業(yè)人員反映了各單位實際參加生產或工作的全部勞動力。

6、工人：指從事礦產勘查、開采、產品的生產制造、工程施工和運輸設備操作的人員及有關人員。工業(yè)企業(yè)的“工人”，指在基本車間和車間(或附屬輔助生產單位)中從事工業(yè)性生產的

工人及廠外運輸與廠房建筑物大修理的工人。建筑企業(yè)的“工人”指從事建筑安裝、附屬輔助生產、多種經營與運輸工作的工人。

7、專業(yè)技術人員：指專門從事各種科學研究和專業(yè)技術工作的人員。從事本類職業(yè)工作的人員，一般都要求接受過系統(tǒng)的專業(yè)教育，具備相應的專業(yè)理論知識，并且按規(guī)定的標準條件評聘專業(yè)技術職務，以及未聘任專業(yè)理論知識，但在專業(yè)技術崗位上工作的人員。其中具有高級技術職稱的人員統(tǒng)計為高級專業(yè)技術人員，其他為其他專業(yè)技術人員。

8、行政管理人員：指在中國共產黨中央委員會和地方各級黨組織，各級人民代表大會常務委員會，人民政協，人民法院，人民檢察院，國家行政機關，各民主黨派，工會，共青團，婦聯等人民團體，群眾自治組織和其他社團組織及其機構，企業(yè)、事業(yè)單位中擔任領導職務并具有決策、管理權的人員。

9、其他人員：指在國家機關、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位中從事行政業(yè)務、行政事務工作的人員和從事安全、消防、郵電等業(yè)務的人員；從事商業(yè)、餐飲、旅游、娛樂、運輸、醫(yī)療輔助服務及社會和居民生活等服務的人員以及不便分類的其他從業(yè)人員。

10、固定資產原價合計：指企業(yè)在建造、購置、安裝、改建、擴建、技術改造固定資產時實際支出的全部貨幣總額。固定資產包括企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及與生產、經營有關的設備、器具、工具等。

三、平衡關系

（一）經營成本 經營成本合計≥土地征用及拆遷補償費＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋基礎設施費＋公共配套設施費＋開發(fā)間接費

（二）管理費用 管理費用小計＝各一級管理費用項目之和

（1）公司經費＝管理人員工資＋福利費＋折舊＋差旅費＋辦公費＋修理費＋物料消耗＋低值易耗品攤＋其他公司經費其中：修理費≥房屋修理費＋機械設備修理費

（2）董事會費≥董事成員津貼＋會議費＋差旅費（3）降溫取暖費≥對外支付＋支付個人（4）水電費≥水費＋電費（5）倉庫經費≥對外支付部分（6）勞動保護費≥工作服

7）運輸費＝對外支付的運輸費＋燃料費＋保險費＋運輸交納費＋其他運輸費（8）租賃費≥房地產租賃費＋旅店旅館租賃費＋機械設備及低值易耗品租賃費

（三）銷售費用 銷售費用小計＝各一級銷售費用項目之和

（1）運輸費＝對外支付的運輸費＋燃料費＋保險費＋養(yǎng)路費＋維護修理費＋其他（2）裝卸費≥對外支付部分

（四）財務費用 財務費用小計＝各一級財務費用項目之和

（五）補充資料 從業(yè)人員數＝工人＋高級專業(yè)技術人員＋其他專業(yè)技術人員＋行政管理人員＋其他人員固定資產原價合計≥土地資產＋房屋、建筑物＋機器設備＋運輸工具

第三篇：房地產會計的賬務處理基礎知識

做房地產會計賬務的一些基礎知識

1、經營成本 “房地產開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發(fā)

間接費用。

（1）土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷房支出等。

（2）前期工程費：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

（4）基礎設施費：包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設施費：包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、機物料消耗、辦公費、低值易耗品、降溫取暖費、水電費、勞動保護費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、周轉房攤銷等。

2、管理費用 “房地產開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定，管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織營運生產活動的各項費用，包括公司

經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費（海域使用費）、土地損失補償費、技術轉讓

費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、遞延資產攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、存貨盤虧（減盤盈）、毀損與報廢、獨生子女費、降溫取暖費、水電費、出國人員經費、警衛(wèi)消防費、外籍人

員費用、倉庫經費、勞動保護費、試驗檢驗費、宣傳經費、微機聯網費、運輸費、財產保險費、上交管理費（凈）、住房基金、制服費、租賃費、圖書資料費、印刷費、廣告費、展覽

費、會議費、投標招標費、考察聯絡費、殘疾人就業(yè)保障金、清潔衛(wèi)生費以及其他管理費用。

（1）公司經費：包括公司管理人員工資、公司管理人員職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷和其他公司經費等。

A、公司管理人員工資：包括管理人員的工資、獎金、津貼和補貼等。

B、公司管理人員職工福利費：指企業(yè)用于管理人員集體福利方面的開支，按照管理人員工資總額的14％提取。

C、差旅費：指企業(yè)按規(guī)定支付給因業(yè)務、工作需要出差人員的住宿費、交通費、伙食補助等費用。

D、辦公費：核算企業(yè)管理機構日常辦公所發(fā)生的各項支出。包括：文具紙張費、書報資料費、印刷費、郵電費等。E、折舊費：指企業(yè)管理部門對本部門所擁有的固定資產按固定資產價值和規(guī)定的分類折舊率計算提取的折舊費用。F、修理費：指企業(yè)為修理固定資產和低值易耗品等財產所支出的費用。

G、物料消耗：核算企業(yè)進行日常管理活動所消耗的物料。

H、低值易耗品攤銷：指企業(yè)按規(guī)定的標準和攤銷辦法攤銷的低值易耗品費用。

I、其他公司經費：指除上述公司經費以外的其他公司經費。

（2）工會經費：指按職工工資總額的2％計提撥交給工會的經費。

（3）職工教育經費：指為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工工資總額的1.5％計提。

（4）社會保障繳費：指單位為職工繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷等社會保險費，單位為職工繳納的補充養(yǎng)老、補充醫(yī)療保險也包括在內。

（5）補充保險費：是指在社會統(tǒng)籌保險范圍之外的，由企業(yè)支付給商業(yè)保險公司的，計入“管理費用”中的職工人身保險費。

（6）董事會費：指企業(yè)最高權利機構（如董事會）及其成員為履行職能而發(fā)生的各項費用，包括：董事成員津貼、會議費、差旅費及其他費用等。

（7）咨詢費：指企業(yè)向有關咨詢機構進行科學技術、經營管理咨詢時按有關規(guī)定所支付的費用，包括聘請經濟技術顧問、法律顧問以及為取得咨詢服務等支付的費用。

（8）審計費：指企業(yè)聘請注冊會計師進行查帳驗資以及進行資產評估等發(fā)生的費用。

（9）訴訟費：指企業(yè)因經濟糾紛起訴或應訴而發(fā)生的各項費用。

（10）排污費：指企業(yè)按照規(guī)定交納的排污費用。

（11）綠化費：指企業(yè)對在所在地區(qū)進行綠化所發(fā)生的零星綠化費用。

（12）稅金：指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

13）土地使用費（海域使用費）：是指企業(yè)使用土地（海域）時按規(guī)定支付的費用。

（14）土地損失補償費：指企業(yè)生產經營過程中破壞的國家不征收的土地所支付的土地損失補償費。

（15）技術轉讓費：指企業(yè)使用非專利技術時支付的費用。包括以技術轉讓為前提的技術咨詢、技術服務、技術培訓過程中發(fā)生的有關開支等。

（16）技術開發(fā)費：指企業(yè)研究開發(fā)新產品、新技術、新工藝所發(fā)生的新產品設計費、工藝規(guī)程制定費、設備調試費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中

間試驗費、研究人員的工資、研究設備的折舊、與新產品試制、技術研究有關的其他經費、委托其他單位進行的科研試制費用以及試驗失敗損失。

（17）無形資產攤銷：指專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等無形資產的攤銷。

（18）遞延資產攤銷：指企業(yè)按規(guī)定期限攤銷遞延資產所發(fā)生的費用。遞延資產包括企業(yè)開辦費、固定資產修理支出、租入固定資產的改良支出以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費

用。

（19）業(yè)務招待費：指企業(yè)為生產經營的合理需要而支付的實際費用。（20）壞帳損失：指企業(yè)因應收帳款經確認無法收回而造成的損失。

（21）存貨盤虧（減盤盈）：核算企業(yè)經過核實，按照規(guī)定程序經過審批后盤虧（減盤盈）的庫存物資。

（22）毀損與報廢：指企業(yè)經過鑒定，按照規(guī)定程序經過審批的庫存物資的毀損或報廢。

（23）獨生子女費：核算企業(yè)支付職工獨生子女費用所發(fā)生的支出。

（24）降溫取暖費：指企業(yè)在公司一級發(fā)生的降溫取暖支出。其下設“對外支付”和“支付個人”兩個子項。“對外支付”指支付給本企業(yè)以外單位的降溫取暖費。

（25）水電費：核算企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位的水費和電費。

（26）出國人員經費：核算企業(yè)因業(yè)務需要必須支付的出國人員費用，包括旅費、服裝費、伙食費、零用費、小禮品及必要的國外交際費用。

（27）警衛(wèi)消防費：核算企業(yè)進行警衛(wèi)消防活動所發(fā)生的各項支出。其下設“對外支付的警衛(wèi)消防費”是指企業(yè)雇傭企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內部獨立核算單位進行警衛(wèi)消防活動所支付的費用。

（28）外籍人員費用：核算企業(yè)支付給企業(yè)雇用的外籍人員的各項費用支出。包括：外籍人員的工資、住宿費、交通費、保險費、家屬費用、醫(yī)療費、培訓費等。

29）倉庫經費：核算企業(yè)使用和租賃倉庫所發(fā)生的費用。其下設“對外支付部分”，指支付給企業(yè)以外單位的倉庫費用。

（30）勞動保護費：核算企業(yè)當年發(fā)生的各項勞動保護費用。

（31）試驗檢驗費：指企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內部的獨立核算單位的試驗檢驗費。

（32）宣傳經費：核算企業(yè)開展業(yè)務宣傳所發(fā)生的各項費用。

（33）微機聯網費：核算企業(yè)在電算化過程中發(fā)生的各種相關費用，既包括企業(yè)內部聯網所發(fā)生的各項費用，也包括對外支付的各項網絡服務費用。

（34）運輸費：其下設五個子項：“對外支付的運輸費”、“燃料費”、“保險費”、“運輸交納費”和“其他運輸費”。“對外支付的運輸費”是指企業(yè)雇傭企業(yè)外部單位或本企業(yè)內

部獨立核算的運輸單位進行運輸活動所支付的費用。燃料費、保險費、運輸交納費指企業(yè)內部非獨立核算的運輸單位在進行相應的運輸活動時所發(fā)生的燃料費、保險費、運輸交納費。

“運輸交納費”的具體含義為企業(yè)交納的養(yǎng)路費、過路費、過橋費、停車費、洗車費等。

（35）財產保險費：核算企業(yè)實際交納的財產保險費。

（36）上交管理費：核算企業(yè)經財政機關批準，支付給上級管理機構的經費扣除企業(yè)收取的下屬單位上交本企業(yè)的管理經費后的凈額。

（37）住房基金：指企業(yè)在管理費用中開支的各項有關住房的費用。

（38）制服費：指企業(yè)為職工分發(fā)制服所發(fā)生的費用支出。

（39）租賃費：指企業(yè)租用辦公用房、營業(yè)用房、機械設備及低值易耗品等支付的費用。其下設“房地產租賃費”、“旅店旅館租賃費”和“機械設備及低值易耗品租賃費”三個子項。

（40）圖書資料費：指企業(yè)管理部門購置圖書資料而發(fā)生的各項費用支出。

（41）印刷費：指企業(yè)由管理費開支的因業(yè)務需要支付給印刷部門的各種費用。

（42）廣告費：指企業(yè)通過報刊、電臺、電視臺、雜志以及應用專刊、畫片、年歷、幻燈進行廣告宣傳，以及進行經國家批準的專項業(yè)務宣傳事項所支付的費用。

（43）展覽費：指企業(yè)為推廣業(yè)務或介紹新產品、新工藝、新技術而進行的展覽活動所支出的各項費用，包括場地租費、展品制作費、布置費、講解人員報酬等。

（44）會議費：指企業(yè)自己主持非本單位范圍內的會議所發(fā)生的各項費用。如訂貨會等。

（45）投標招標費：指企業(yè)進行投標招標活動所發(fā)生的各項費用。

（46）考察聯絡費：指企業(yè)外出進行考察聯絡所發(fā)生的各項費用。

（47）殘疾人就業(yè)保障金：指企業(yè)按規(guī)定交納的殘疾人就業(yè)保障金。

（48）清潔衛(wèi)生費：指企業(yè)進行清潔衛(wèi)生活動所發(fā)生的各項費用。

（49）其他管理費用：指企業(yè)在報告期內發(fā)生的除本調查表明確列出的管理費用項目以外的所有管理費用。它可能與企業(yè)會計帳目中的“其他管理費用”項的數據不同。

3、銷售費用“房地產開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定，銷售費用是指企業(yè)在銷售產品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸

費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務費，專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗、以及開發(fā)產品銷售之前改

裝修復費、看護費、采暖費等等。

4、財務費用“房地產開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定，財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)生產經營期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、調劑外匯手續(xù)

費、金融機構手續(xù)費以及籌資發(fā)生的其他財務費用等。本調查表將財務費用細化為下面三項指標：

（1）利息支出：指企業(yè)報告期內按規(guī)定計入財務費用的借款利息（包括貼現息）支出額。

（2）利息收入：指企業(yè)當年的利息收入總額，此項以負數填列。

（3）其他財務費用：指企業(yè)在報告期發(fā)生的除利息支出和利息收入以外的所有財務費用。

（三）賓欄指標 只有金額一欄，對主欄指標進行價值量核算。

（四）補充資料

1、經營收入：指企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產品所取得的實際收入。

2、商品房銷售收入：指房地產開發(fā)企業(yè)（單位）在報告期售出商品房的實際收入，一次收清的，一次全部計入銷售收入；按合同規(guī)定分期收款的，可按合同規(guī)定的時間分次計入收入。在填報上述兩項指標時，需注意：對于按項目結算的單位，當期《損益表》中“經營收入”和“商品房銷售收入”貸方當年累計發(fā)生額為零時，應以“經營收入”或“商品房銷售收入”借

方當年累計發(fā)生額數填列。

3、經營稅金及附加：指企業(yè)因從事生產經營活動應負擔的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育稅附加等。需注意，對于按項目結算單位，營業(yè)稅金應按當年實交數計算填報。

4、其他業(yè)務利潤：指企業(yè)的其他業(yè)務收入扣除其他業(yè)務成本及應負擔的費用、稅金后的凈收入。

5、從業(yè)人員數：指在各級國家機關、政黨機關、社會團體及企業(yè)、事業(yè)單位中工作，取得工資或其他形式的勞動報酬的全部人員。包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、民辦教師及在各

單位中工作的外方人員和港澳臺人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業(yè)者。不包括離開本單位仍保留勞動關系的職工。各單位的從業(yè)人員反映了各單位實際參加生產或工作的全

部勞動力。

6、工人：指從事礦產勘查、開采、產品的生產制造、工程施工和運輸設備操作的人員及有關人員。工業(yè)企業(yè)的“工人”，指在基本車間和車間(或附屬輔助生產單位)中從事工業(yè)性生產的工人及廠外運輸與廠房建筑物大修理的工人。建筑企業(yè)的“工人”指從事建筑安裝、附屬輔助生產、多種經營與運輸工作的工人。

7、專業(yè)技術人員：指專門從事各種科學研究和專業(yè)技術工作的人員。從事本類職業(yè)工作的人員，一般都要求接受過系統(tǒng)的專業(yè)教育，具備相應的專業(yè)理論知識，并且按規(guī)定的標準條件評

聘專業(yè)技術職務，以及未聘任專業(yè)理論知識，但在專業(yè)技術崗位上工作的人員。其中具有高級技術職稱的人員統(tǒng)計為高級專業(yè)技術人員，其他為其他專業(yè)技術人員。

8、行政管理人員：指

在中國共產黨中央委員會和地方各級黨組織，各級人民代表大會常務委員會，人民政協，人民法院，人民檢察院，國家行政機關，各民主黨派，工會，共青團，婦聯等人民團體，群眾自

治組織和其他社團組織及其機構，企業(yè)、事業(yè)單位中擔任領導職務并具有決策、管理權的人員。

9、其他人員：指在國家機關、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位中從事行政業(yè)務、行政事務工作的人員和從事安全、消防、郵電等業(yè)務的人員；從事商業(yè)、餐飲、旅游、娛樂、運輸、醫(yī)療輔助

服務及社會和居民生活等服務的人員以及不便分類的其他從業(yè)人員。

10、固定資產原價合計：指企業(yè)在建造、購置、安裝、改建、擴建、技術改造固定資產時實際支出的全部貨幣總額。固定資產包括企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運

輸工具以及與生產、經營有關的設備、器具、工具等。

三、平衡關系

（一）經營成本 經營成本合計≥土地征用及拆遷補償費＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋基礎設施費＋公共配套設施費＋開發(fā)間接費

（二）管理費用 管理費用小計＝各一級管理費用項目之和

（1）公司經費＝管理人員工資＋福利費＋折舊＋差旅費＋辦公費＋修理費＋物料消耗＋低值易耗品攤＋其他公司經費其中：修理費≥房屋修理費＋機械設備修理費

（2）董事會費≥董事成員津貼＋會議費＋差旅費

（3）降溫取暖費≥對外支付＋支付個人

（4）水電費≥水費＋電費

（5）倉庫經費≥對外支付部分

（6）勞動保護費≥工作服

（7）運輸費＝對外支付的運輸費＋燃料費＋保險費＋運輸交納費＋其他運輸費

（8）租賃費≥房地產租賃費＋旅店旅館租賃費＋機械設備及低值易耗品租賃費

（三）銷售費用 銷售費用小計＝各一級銷售費用項目之和

（1）運輸費＝對外支付的運輸費＋燃料費＋保險費＋養(yǎng)路費＋維護修理費＋其他

（2）裝卸費≥對外支付部分

（四）財務費用 財務費用小計＝各一級財務費用項目之和

（五）補充資料 從業(yè)人員數＝工人＋高級專業(yè)技術人員＋其他專業(yè)技術人員＋行政管理人員＋其他人員固定資產原價合計≥土地資產＋房屋、建筑物＋機器設備＋運輸工具

第四篇：房地產基礎知識

房地產基礎知識

擁有全面的房地產基礎知識，對于初入行業(yè)的人來說非常重要，現在就來學習吧：

1.房地產：房地產是房產和地產的總稱，房地產也稱不動產或物業(yè)。房地產在物質上有三種存在狀態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產在權屬上面存在狀態(tài)：土地權屬與房產權屬綜合體。

房產是房屋及其權利的總稱。地產土地及其權利的總稱。房地產是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其它不可分離的物質及其權利構成的財產總體。

房地產按照不同的標準可以劃分為不同地類型，房地產大體上可以分為：居住用房地產、生產用房地產、經營用房地產、行政用房地產、其它用房地產等。

2.房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。

3.土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方法，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后可以繼續(xù)使用。

4.國有土地使用證：指經土地使用者申請，由聲調各級人民政府頒布發(fā)的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。

5.房地產市場：主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場，二級市場和三級市場。一級市場是指國家土地管理部門按土地供應計劃、采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產發(fā)展商或其它用地者的市場。二級市場是指房地產發(fā)展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。6.土地類型：土地按其使用性質劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地等。

7.三通一平：是指在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通及場地平整

8.七通一平：是指上、下水通，排污通、熱力通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。9.公證處：是國家的證明機關，是提供法律公證的機構。

10.國土局產權登記處：是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈予等手續(xù)的部門。

11.房地產權證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證。12.商品房：是指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈予及交換的房地產。13.經濟適用房：是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性的適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是減低建筑標準。這類住宅因減免了市政配套等費用，（其中包括免土地出讓金，削減了市政配套等費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤3%），故又稱經濟實用房。14.公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式余額一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每層內有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。15.花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標準，一般為高收入者購買。

16.商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。17.安居房：指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨史和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非盈利性住房。

18.集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。19.紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。

20.出讓年限：居住用地：70年

工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育：50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年 21.銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。22.銀行匯票：是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。23.銀行支票：是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項支付給受款人的票據。有效期為十天。

24.土地使用權的出讓形式：土地使用出讓采用協議、招標、拍賣三種方式進行。協議出讓土地使用權就是當事人雙方經過反復協商，最終達成出讓協議，經登記受讓人取得土地使用權的形式。

招標出讓土地使用權，是指在規(guī)定的期限內，由符合條件的單位和個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權的方式。

拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持下，競投者按規(guī)定方式應價，競投土地使用權，由出價最高者獲得土地使用權的土地出讓方式。

25.土地使用權的轉讓：是指土地使用者根據國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內，在履行原合同義務前提下，將土地使用權有償轉讓給他使用者的經濟行為。它包括出售、交換、贈予等形式。

26.取得建設用地的方式：取得國有建設用地或國有土地使用權，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。

有償取得方式就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權。無償取得的方式就是國有土地使用者，通過國家行政劃拔的方式取得土地使用權。《中華人民共和土地管理法》規(guī)定：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經濟基礎設施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其它用地，縣級以上人民政府批準，可以通過劃拔方式取得土地使用權。27.物業(yè)管理與經營：概念：物業(yè)管理公司是專門從事地上永久性建筑物，基礎設施及周圍環(huán)境現代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經濟實體。職能：物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國家有關政策和法規(guī)，運用現代管理科學手段和先進的維修養(yǎng)護技術管理物業(yè)，有效維護業(yè)主合法權益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)遷一個幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環(huán)境。

特色：物業(yè)管理公司基本特點是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、制度化的要求管理物業(yè)，堅持“統(tǒng)一管理、綜合服務”、“取之于民、用之于民“、”以區(qū)養(yǎng)區(qū)“、”自我運轉、自我發(fā)展、自我完善“的宗旨。物業(yè)管理公司或組織，是一種經營性的經濟實體。

性質：（1）物業(yè)管理公司具有獨立的法人資格，（2）物業(yè)管理公司屬于服務性行業(yè)。建筑篇

28.常用建筑名詞和術語：

開 間——一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線的距離。進 深——一間房屋的深度，即兩條縱向軸線的距離。層 高——樓層本層地面到相應的上一層的豎向尺寸。建筑物——范圍廣泛，一般多指房屋。構筑物——多指水泥等共使用的建筑

預埋件——建筑物或構筑物中事先埋好作某種特殊用途的小構件。/*/ 構造柱——樓房中為抗震而設計的柱子。

地 物——地面上的建筑物、構筑物、河流、森林、道路、橋梁??。地 貌——地面上自然起伏的情況。

地 形——地球表面上地物和地貌的總稱。地 坪——多指室外自然地面。

強 度——單位面積上能負擔的重量。

標 號——材料每平方厘米能承受的拉力或壓力。

標 高——建筑平面圖、立面圖、剖面圖以及需要豎向設計的圖紙，都需要注標高。

軸 線——畫圖和地上放線，都要先從軸線入手，它是建筑物的控制線，凡是承重構件如承重墻、柱子、梁、屋架等都要用軸線定位。

中心線——對稱形的物體一般都要畫中心線，它與軸線都要用細點畫線表示。

紅 線——規(guī)劃部門批給建設單位的占地面積，一般用紅線圈在圖紙上，產生法律效力。29.建筑結構類型劃分：建筑結構類型是以建筑的承重結構或構件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種。

1、磚混結構：這種結構的豎向承重構件是磚墻，水平的構件為鋼筋混凝土樓板及屋面板。這種結構房間小，層數底，一般用于多層建筑中。

2、框架結構：這種結構的承重部分由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁，板，柱形成的骨架，墻體只起圍護和分隔作用。這種結構空間分割靈活，可用于多層和高層建筑中。

3、鋼筋混凝土結構：這種結構的豎向承重構件和水平承重構件均采用鋼筋混凝土制作，施工時可以在現場澆注也可以在工廠預制現場吊裝。這種結構可以用于多層建筑和高層建筑。

4、空間結構：它包括懸索結構；網架結構；殼體結構；折板結構；供結構等形式。這種結構多用于大跨度的公共建筑中。如體育場，大劇院，航空港等。30.按照建筑物層數或高度劃分：建筑層數是房屋的實際層數的控制指標，但多與建筑總高度共同考慮。

住宅建筑的1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為中高層；10層以上為高層。公共建筑及綜合性建筑總高度超過24米為高層建筑，底于24米為多層建筑。建筑總高度超過100米時，不論其是居住建筑或是公共建筑均為超高層建筑。聯合國經濟事務部于1974年真對當時世界高層建筑的發(fā)展情況，拔高層建筑劃分為四種類型。

A低高層建筑：層數為9-16層，建筑總高度為50米以下的建筑物。B中高層建筑：層數為17-25層，建筑總高度為50-75米的建筑物。C高高層建筑：層數為26-40層，建筑為總高度75-100米的建筑物。D超高層建筑：層數為40層以上，建筑為總高度100米以上的建筑物。31.建筑材料的分類：

無機材料

金 屬 材 料

黑色金屬：鋼、鐵

有色金屬：銅、鋁等及其合金

非 金 屬 材 料

天然材料：沙、石、各種巖石制品燒結與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等膠凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混泥土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等 有機材料

植物類材料

木材、竹材及其制品

高分子材料

塑料、涂料、膠粘劑等

瀝青及其制品

石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品

復合材料

無機材料基復合材料

鋼筋混泥土、鋼纖維混泥土等

有機材料基復合材料

瀝青混泥土、膠合板、纖維板等 建筑材料是建筑的物質基礎，它的性質、質量、品種和價格等直接關系到建筑物的結構形式、建筑功能質量和建筑造價。

根據材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據材料功能不同，可分為結構材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為研究學習方便，一般按材料的化學組成分為無機材料、有機材料和復合材料三大類。

32.土地所有權：土地所有權是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有的權利。這種權利包括占有權、使用權、收益權和處分權。

（1）土地占有權。土地占有權就是土地所有者對土地的實際控制權。它是行使土地所有權和使用權的基礎。我國土地所有權的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權的主體，未必親自支經營和使用土地，這樣就導致了土地所有權和占有權的分離。因此土地所有權人不一定就是土地占有人。

（2）土地使用權。土地使用權就是土地所有者根據土地分類對土地加以利用的權利。土地利用與土地占有存在著密切的聯系，沒有占有就無法使用就談不上使用權。土地使用權作為一項獨立的權能可以同占有權、收益權一起從所有權中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權利，國有土地所有者一般把這項權轉讓給非所有人使用。

（3）土地收益權。土地收益權就是基于對土地使用權而取得的利息的權利。土地收益權和土地所有權密切相關，土地收益就是土地使用的結果。

（4）土地處分權。土地處分權就是依法對土地處置的權利，即在法律允許的范圍之內決定土地的最終歸屬。

國家雖然享有完整意義上的土地所有權的四項權能，但國家不能直接去行使這些權力，而是授權給全民所有制和集體所有制單位及個人經營管理。用地單位和個人依法對國家所有制土地行使占有、使用和收益的權利。盡管占有權、使用權和收益權從所有權中分離出來，但國家作為土地所有權者并沒有喪失對土地的所有權。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國 家行使，任何單位個人不得占有、買賣或以其它形式非法轉讓土地、但土地使用權可以依法轉讓。

33.房地產市場：房地產市場分為：一級市場、二級市場、三級市場

㈠

一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地 產經營者與使用者的交易市場。

㈡

二級市場是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易。

㈢

三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。

34.傭金：是中介機構完成一宗房地產經紀業(yè)務后獲取的報酬，它是種勞動收益、風險收益和經營收益的結果。35.商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。

36.銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款時的一種經濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。37.福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。

38.微利商品房：與福利商品房不同在于不免地價，并有略高于房地產成本的微利，這類房屋由市政的主管單位籌資建設，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。

39.商品房的五證和兩書：《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程開工證》《商品房預售（銷售）許可證》和《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》

40.樣板房與示范單位：是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發(fā)展 商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。41.建筑工程名詞：建筑面積：對于一棟樓來講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面積計算的，對一套單元來講，每套單元的建筑面積為：

（1）建筑面積=套內建筑面積+分攤公共建筑面積；

（2）套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積；（3）公用的分攤面積=公用建筑面積的分攤系數*套內建筑面積

（4）公用建筑面積的分攤系數=整幢樓建筑物的公用建筑面積/整棟樓建筑物的各套套內建筑面積之和

（5）陽臺建筑面積：封閉陽臺算全部面積，不封閉陽臺計算1/2面積。

2、容積率：規(guī)劃區(qū)域內總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。

3、綠化率：綠化用地與建筑面積之比。

4、（實）使用率：套內建筑面積/建筑面積

5、樣板房：是指與實際房屋結構相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房間。

6、示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。

7、剪力墻結構：用鋼筋混凝土墻板來代替框架中的梁柱，能承擔各類載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。n8、層高：本樓層地面與上層地面的距離（加樓板）。

9、凈高：本房間地面到頂棚的距離。

42.建筑的分類：按建筑的使用性質：城市建筑分為工業(yè)建筑和民用建筑兩大類。

按建筑結構：使用的材料，可以分為：磚混結構建筑：即用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑；鋼筋混凝土結構的建筑：即建筑物的主要承重構件合部采用鋼筋混凝土，如鋼筋混凝土框架結構，框架剪力墻結構、剪力墻結構建筑；鋼結構建筑：即建筑物的主要承重構件全部采用型鋼；如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。

按施工方法分：裝配式建筑、現澆式建筑和裝配整體式建筑。裝配式建筑是指建筑的主要承重構件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構件，在施工現場組裝而成。現澆式建筑的主要承重構件均在施工現場澆筑，以滑模式建筑為代表。裝配整體式建筑是一種混合施工方法，即部分結構現澆，部分結構預制。按建筑層數的多少，居住建筑分為：低層住宅（1-3層）；多層住宅（4-6層）；中高層（7-9層）；高層住宅（10-30層）。

43.房屋的組成及其作用：房屋建筑物的主要部分都是由基礎、墻體或柱、樓地層、屋頂、杰梯、門窗等六大部分組成。

㈠

基礎是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承愛房屋的全部荷載，并把這些荷載傳給下面的土層——地基。基顧按構造形式分條形基礎、筏型基礎、箱形基礎等。㈡

墻或柱是房屋的垂直承重構件，它承愛樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些茶載傳給基礎。墻不僅是承重構件，它同進也是房屋的圍護結構。墻體的分類，按位置不同分內墻和外墻，按結構受力不同分承重墻和非承重墻，按所用材料不同分磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻。

㈢

樓地層是房屋的水平承重和分隔構件，包括樓屋和首屋地面兩部分。包括：樓板面層、樓板結構層、附加層和樓板頂棚層。

㈣

樓梯是樓房建筑中聯系上下各層的垂直交通設施。

㈤

屋頂是房屋頂部的承重和圍護部分。包括：保護層、防水層、找平層、保溫層和結構層。

㈥

門和窗均屬圍護構件。門的主要功能是交通出放、分隔和聯系內部與外部或室內空間，有的妝起通風和采光作用。窗的主要功能是采光和通風，同時也能起到美化立面的效果。44.住宅選擇樓層需要考慮的因素：

遮擋及采光情況；

生活的便利程度；

環(huán)境要求；

家庭人口年齡構成及健康狀況；

住宅樓的總層數。

一般來說，樓層越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低樓層樓內外嘈雜環(huán)境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時間較短的中青年人居住；樓層低，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶外活動的機會。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數也有一定關。同樣四、五層在多層住宅中屬于高樓層，而在高層住宅中又屬于低樓層。一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數的1／3以上、2／3以下為較好樓層，如六層住宅樓以三四層，十八層塔樓以六層至十二層為最佳。此外對樓層的選擇，還與購房者對數字的偏好有關，如喜歡8、9，討厭13、14，等等。

住宅底層的選擇 首先，要仔細檢查防潮設計和措施。防潮措施不過關，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風濕性關節(jié)炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質量差或設計不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風往往受到限制。

住宅頂層的選擇 頂層的大忌是隔熱和防水設施不好。因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，常常“水深火熱“。因此，消費者在買房時，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設置通風板或做成坡屋頂，頂層的構造變化部位是否銜接良好，因為通風效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現于構造變化 部位。45.住宅戶型選擇的要點：

功能分區(qū)要合理，空間尺度要舒適

功能分區(qū)主要是指動靜分區(qū)、潔污分區(qū)。

動靜分區(qū)：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動區(qū)，它應靠近入戶門設置；臥室是靜區(qū)，它的位置應比較深入；衛(wèi)生間設在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時室內交通線應盡可能便捷。

潔污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設計上應考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。

起居室

起居廳應該寬敞、明亮、通風、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應小于1／7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長方形，其寬度不應小于3.3米（條件較好的應該考慮4.2米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時，宜在入口處設一過渡空間，以增加戶內的私密性和滿足使用功能的需要。

臥室

臥室的房門不宜直接與客廳相對，應與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應帶一個專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對著床），條件較好的應該設置衣帽間。如戶內僅設一個衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。

餐廳

餐廳和起居廳空間宜相對獨立，既有關系又有分隔。餐廳如獨立設計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。

廚房

廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室房門。廚房應與餐廳密切聯系，直接對外采光通風。凈寬度不應小于1.5米，總面積為6平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。為了居室內能有良好的居住環(huán)境，廚房內應設置垂直排煙設施，且宜帶一生活服務陽臺。

衛(wèi)生間

帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對著起居室的衛(wèi)生間應設前室，將洗衣機放在前室內。衛(wèi)生間的大小應與整幢戶型的面積比例標準一致。公共衛(wèi)生間設計的趨勢為浴與廁相分離。即推門進去，先是一“洗澡間”，里面才是 “廁間”。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。

陽臺

主陽臺最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米，但其實體的欄板應降至850至900毫米（上加橫欄桿），或將封陽臺的圍護結構做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。制作欄桿的材料現大多為雕花鐵藝。

儲藏間

儲藏間可不對外采光通風。對于面積標準較高的戶型應設儲藏空間。

戶型缺陷的特點

1、起居廳大而不當，即面積標準高而居住水平不高，如對著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間；

2、起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；

3、起居廳視野差，起居廳窗不應正對墻面；

4、起居廳的形狀不規(guī)正或尺度不合理，不利于家具的擺放；

5、入戶無過渡空間，私秘性不強；

6、餐廳面積過大或過小；

7、主臥室的寬度小于3米或面積過小；

8、戶內交通線長，戶內空間的實用率較低；

9、衛(wèi)生間距主臥室遠或對著起居室的衛(wèi)生無前室；

10、四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間；

11、功能分區(qū)不合理；

12、各功能空間面積比例不當；

13、躍層戶型室內樓梯的位置不當；

14、衛(wèi)生間、廚房寬度和面積不夠等等。物業(yè)管理部分

第五篇：房地產基礎知識

房 地 產 置 業(yè) 顧 問 培 訓 資 料

一、房地產基礎知識 房地產相關極概念

常用房地產概念 產權證書

產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。現房

所謂現房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。準現房

準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。共同共有房產

共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。共有房產

共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。配建設施

配建設施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。房屋產權

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。均價

均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。基價

基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。起價

起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表?quot;×××元／平方米起售“，以較低的起價來引起消費者的注意。預售價

預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。定金

定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻中縫圍合內的水平投影面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。套內建筑面積

成套房屋的套內建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.1)

成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

1、套內的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：

a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。

2、套內墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

3、套內陽臺建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。房屋的共有建筑面積(即分攤面積)

房屋共有建筑面積系指各產權業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。公攤面積

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。容積率

在數值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質量下降。

建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為：

建筑面積＝套內建筑面積＋應分攤的公共建筑面積

套內建筑面積＝套內的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積）

套內墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積

公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積

公用建筑面積分攤系數＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內建筑面積之和

說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。得房率

得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。開間

住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進深

在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。銷售面積

銷售面積是指商品房按”套“或”單元“出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。綠化率

綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。層高

層高是指住宅高度以”層“為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標準層

標準層是指平面布置相同的住宅樓層。居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。玄關

玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的”領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.房地產

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。

所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產的功能或完整性。住房公積金 我國從1991年開始在全國城鎮(zhèn)實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設立的公積金法定管理機構集中管理。

住房公積金的本質屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質是把低工資時單位用于住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉換住房分配機制的目的。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設。躍層式住宅

這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯，而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。復式住宅

這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實際早在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。復式住宅的經濟性體現在：

1、平面利用系數高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。

2、戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。

3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產品。房地產抵押貸款

所謂房地產抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產，作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產抵押貸款和個房地產抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產抵押貸款、浮動利率房地產抵押貸款、可調利率房地產抵押貸款。房屋所有權

房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權力。所謂的占有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產權人按照房產的性能，作用對房屋加以利用的權利。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。物業(yè)管理

建設部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘牧業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理。

住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內的建筑物和構筑物及其設備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。三通一平

指房地產綜合開發(fā)施工結構的基礎工程要求，內容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產基礎用地開發(fā)的最低法定要求。宗地

宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。銀行按揭

銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業(yè)務在國內才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。抵押貸款方式

抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。剪力墻結構

是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術語所蒙蔽。商品房房價的構成

大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成：

一是地價成本，包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉費用等；二是建筑安裝費用，如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經營費用，包括辦公管理費、銷售經營費等；四是開發(fā)商經營利潤。房地產項目類型基礎概念

傳統(tǒng)的項目類型 這種劃分的標準綜合了建筑形式與經濟意義的考慮因素。別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價高、品質化配套服務；市區(qū)中心位置、內外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項目類型的發(fā)展與豐富

經濟適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。

板塔之爭論是京城地產圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據上風。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現，近年板樓形式的公寓項目漸多。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現，市區(qū)中心位置、高檔配套服務，板樓公寓成新時尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風聲水起，第一批Townhouse火了；跟風的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。項目類型的新界定

五、合同方面培訓

1、土地使用權取得有那幾種？ 出讓和劃撥

2、土地使用年限？ 住宅70年，商業(yè)50年

3、五證是哪五證？

五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程開工許可證》和《商品房預售許可證》

4、“現定名”和“暫定名”注意事項

合同第一條的〖現定名〗和〖暫定名〗二選一，并在其后面空格處填寫預售許可證上反映出的項目名稱。房地產商為了項目促銷宣傳的名字，政府不是一定批準。如果政府不同意，購房人以名字不對要求房地產商退房或賠償通常不會得到法院支持，因為購房人買房時應該知道該項目政府批準的名字。

6、什么是套內建筑面積？

按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》第四條的規(guī)定，商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個人私有，與套內使用面積相比，更能完整地反映買房人個人私有部分的產權。

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7、套內使用面積如何計算？

套內使用面積是套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。按照建設部《住宅建筑設計規(guī)范》的規(guī)定，套內使用面積的計算按房屋是否為住宅適用不同的計算規(guī)范。其中，住宅的套內使用面積的計算方法為：１、套內使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內面積的總和；２、躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；３不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；４、內墻面裝修厚度均計入使用面積。

8、套內墻體面積如何計算？

套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體。商品房的套內墻體分為共用墻及非共用墻兩種。按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》的規(guī)定，商品房套內墻體面積的計算方法為：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

9、陽臺建筑面積如何計算？

1、封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

2、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；

3、凹陽臺按其凈面積（含檔板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

4、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面的一半計算建筑面積。

10、什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？

公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。未經全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變全樓公用建筑空間原始設計的使用功能。

11、購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積，而公用建筑面積分攤系數＝整棟建筑物的公用建筑面積／整棟建筑物的各套內建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內建筑面積之和，并應扣除整棟樓不應分攤的建筑面積。

12、如果面積有異議如何處理？

出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

13、合同第二條主要是關于商品房的銷售依據，房子是[現房]還是[預售商品房]的劃分依據？

按國家銷售“現房”的規(guī)定，已經蓋好的房子，不等于是“現房”，而已領房產證和土地使用證的房子才叫“現房”。

14、如何理解商品房買賣合同中的商品房用途？

預售許可證上的房屋用途有住宅、公寓和辦公三種寫法，而寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅。不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞，國家根本就沒有這個有關房屋用途的用語。

15、預購人在預售登記后、商品房竣工前可否轉讓其預購的商品房？

《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第四十四條規(guī)定：“預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發(fā)企業(yè)同意；

（二）已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關申請變更預售登記。”

對于貸款購房的人，即使銀行或房屋資金管理中心已將房款全部支付給房地產商，但由于期房貸款通常由房地產商提供階段性擔保，根據《擔保法》相關規(guī)定，貸款方式下的期房轉讓還是要經過擔保人－ 房地產商的同意。

16、預售合同未做預售登記的是否有效？

當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

17、買受人哪種情況下可以要求雙倍賠償？(一)(二)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；(三)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(三)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

18、《竣工驗收備案表》的作用？

《竣工驗收備案表》雖是房地產商自己填寫，但要得到有關部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由此知道房地產商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。

19、《建設工程規(guī)劃許可證》的有效期是幾年？

《建設工程規(guī)劃許可證》“注意事項”上寫著：“ 本《建設工程規(guī)劃許可證》及附件發(fā)出后，因建設計劃變更或因故未建滿兩年者，《建設工程規(guī)劃許可證》及附件自行失效”，20、合同在履行過程中發(fā)生爭議解決方法，購房人可在仲裁和起訴中進行選擇。申請仲裁和向法院起訴有那些區(qū)別？

在目前法律環(huán)境下，更多的人認為仲裁好一些，其理由是仲裁人員由高學歷的專業(yè)人士擔任，按《仲裁法》規(guī)定，如果是一名仲裁員仲裁，由當事人雙方共同選定該仲裁員；如果由三名仲裁員仲裁，雙方可各選一名，第三名即首席仲裁員由雙方共同選定或仲裁委員會指定。仲裁人員由于不是專職人員，所以受到行政干擾較少。仲裁相對訴訟所需時間較短。但購房人也應了解仲裁實行的是一裁終裁制，除了法律規(guī)定的可申請撤銷情形外，購房人不能對仲裁裁決像訴訟那樣由于不服一審判決可以提出上訴，對上訴判決不服可以請求再審，對仲裁結果只能遵守、履行。另外仲裁費用較高，目前仲裁費用相當法院起訴、上訴兩審的費用，仲裁費用最終由敗裁一方承擔，而法院的受理費則是根據案件標的額的大小來確定，法院判決時通常不會要求訴訟費全部由敗訴人承擔。

21、合同本由誰持有？

合同中對合同頁數和份數有約定。過去北京國土房管局相同編號的合同正本為四份，房地產商2份、購房人1份、房屋所在地房地產行政主管部門1份。如果購房人貸款，購房人的合同則保存在貸款銀行里，購房人經常抱怨自己手中沒有合同。現在國土房管局在預售合同備案后不再留存商品房預售合同，但這并不等于這一份合同就會給購房人，原因是銀行為避免購房人重復貸款，通常要求貸款購房的人要將合同全部押在銀行。

22、購房合同中的不可抗力如何解釋？

不可抗力是指買賣合同簽訂后，不是由于當事人一方的過失或故意，發(fā)生了當事人在訂立合同時不能預見，對其發(fā)生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以據此免除履行合同的責任或推遲履行合同，對方無權要求賠償。不可抗力通常包括兩種情況：一種是自然原因引起的，如水災、旱災、暴風雪、地震等；另一種是社會原因引起的，如戰(zhàn)爭、罷工、政府禁令等。但不可抗力事件目前國際上并無統(tǒng)一的明確的解釋。哪些意外事故應視作不可抗力，可由買賣雙方在合同的不可抗力條款中約定。

23、規(guī)劃、設計變更的，出賣人應當在相關部門批準同意多少之日起書面通知買受人？ 出賣人應當在相關部門批準同意10日起書面通知買受人

24、買受人在收到變更通知后多少之日起書面通知出賣人，否則視為接受變更？ 買受人在收到變更通知后15日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。

25、買受人在收到建筑分攤部位變更通知后多少之日起書面通知出賣人，否則視為接受變更？ 買受人在收到建筑分攤部位變更通知后15日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。

26、開發(fā)商交房時必須提供那些手續(xù)？

開發(fā)商交房時必須提供《商品房峻工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《實測面積報告》

27、辦理產權證的期限是多少？

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(四)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

28、買受人貸款未獲批準，是否可以解除合同？

商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

29、面積測繪費應該由誰承擔？

面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發(fā)商交納。30、社區(qū)學校建設和管理由誰負責？ 在規(guī)模小區(qū)，發(fā)展商在學校的建設上決定權有限。按照規(guī)劃，發(fā)展商必須預留教育用地，而且要完善建設配套。但是，具體的一些指標、師資配套等一系列問題，還要由區(qū)、縣教委統(tǒng)一安排。

31、層高在多少米應計入房屋建筑面積

應計入房屋建筑面積：層高(高度)在2.20米以上(含2.20米，以下同)的房屋均應計算建筑面積；房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上的部位計算建筑面積；對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20米以上的部位也應計算建筑面積。

32、車庫（地下室）算不算公攤？

有關政策有規(guī)定，在凡６層以上的高層建筑，都須設有地下建筑面積（即地下室），而地下室一般都設有兩層，１．地下一層是設備層：一部分用于放置水泵等設施的，這部分可計入公攤部分，業(yè)主只有公共產權，而另一部分是開發(fā)商開發(fā)的車庫，可以出租和出售，如果是出售給業(yè)主，那么業(yè)主當然有獨立產權了。２．地下二層是人防層：主要用于平、戰(zhàn)結合時使用，所以開發(fā)商在和平時也一般將其開發(fā)為地下車庫進行出租，但產權歸全社會所有，而所得費用則只能與其主管部門——北京市人防辦協商，而物業(yè)管理公司、業(yè)主都不在其內。所以地庫地下室算不算公攤不能一概而論，在經營性用房的認定上，應該是有關部門認定房屋本身是否能經營，而不是開發(fā)商自己說了算。

33、可否以未成年人名義購買房產？

答:法律并未限定購買者的年齡，任何年齡均可購買。而在實際操作中，這種做法也屢見不鮮。很多人出于對日后我國可能開征遺產稅的顧慮，干脆現在就將房產登記在孩子名下。

34、預售商品房，應當符合那些條件？

商品房預售的房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可后，方可預售商品房。預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金并取得國有土地使用權證，屬于預售經濟適用住房的，應當取得城鎮(zhèn)建設用地批準書；

（二）取得建設工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)的建設資金達到工程建設總投資的25%以上；

（四）已確定竣工日期，且滿足市國土房管局公布的預售最長期限

35、商品房預售許可證應當載明那些內容？ 商品房預售許可證應當載明下列內容：

（一）房地產開發(fā)企業(yè)名稱；

（二）預售許可證編號；

（三）預售商品房的建設工程規(guī)劃許可證編號；

（四）預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；

（五）土地的用途和使用期限；

（六）發(fā)證機關和發(fā)證日期。

36、商品房竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應提供哪些面積相關文件？

房地產開發(fā)企業(yè)應當委托有資質的測繪單位對每套房屋的建筑面積、套內建筑面積和分攤的共用建筑面積進行測繪，并提供下列文件：

（一）商品房預售面積測繪技術報告書；

（二）商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。

37、會所能否作為公用建筑進行分攤？ 會所不能作為公用建筑進行分攤。

38、物業(yè)管理用房能否作為公用建筑進行分攤

1．物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業(yè)管理用房應使用設計用途為物業(yè)管理、辦公、或住宅的房屋。

2、為多幢房屋服務的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分攤。

3、每幢商品房所分攤的物業(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。

按千分之六計算，分攤的全部物業(yè)管理用房而積不足一套或一間房屋建筑面積的，按該幢商品房設計的最小—套或一間房屋的建筑面積確認。

商品房買賣合同中，買賣雙方對分攤的物業(yè)管理用房而積另有約定的，從其約定。

39、銀行個人住房貸款的還款方式有哪幾種？

現在，銀行個人住房貸款的還款方式主要有兩種：一種是等額本息還款法，即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清；另一種是等本不等息遞減還款法，即每月償還貸款本金相同，而利息隨本金的減少而逐月遞減，直至期滿還清。

六、物業(yè)方面

1、公共維修基金的用途和管理

此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。《關于歸集住宅共用部位、共用設施設備維修基金的通知》要求，“凡本市行政區(qū)域內新建商品住宅的購買人應交納公有住宅共用部位、共用設施設備維修基金。在辦理立契過戶手續(xù)時，按購房款的2%足額交納。”《通知》還規(guī)定，此基金向市或區(qū)縣小區(qū)管理辦公室交納，由其代管，小區(qū)成立管委會后，小區(qū)辦將其移交管委會或經管委會同意交由物業(yè)企業(yè)代管。管委會成立前，基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計劃，經房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出使用計劃，經管委會審定后實施。維修基金可以由業(yè)主自己交納，業(yè)主也可委托開發(fā)企業(yè)代收。

2、物業(yè)費合理收取時間是多少？

北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過《關于禁止收取多年物業(yè)管理費的通知》。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。

3、收取物業(yè)管理費保證金是否合理？

物業(yè)管理費保證金一般發(fā)生在高檔住宅，因其高檔住宅行業(yè)一般習慣一個月或三個月一交，而高檔住宅住戶又經常不在國內或本地，故采用3個月保證金方式。如何運作應該看購房時所簽《住宅使用管理維修公約》；保證金要看《公約》約定，如無約定，收取還應征得業(yè)主同意。

4、停車費收費標準是多少？

對于停車費，目前北京市只是在196號文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車位每月為150元／個。而地下車庫、機械停車庫則要實行市場價，開發(fā)商應在購房時在《公約》中明示。

5、物業(yè)管理的定義？

物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產權人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設備以及相關的居住環(huán)境進行維護、修繕和服務的活動。

6、何時成立業(yè)主物業(yè)管理委員會？

居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50%以上時，應當在該居住小區(qū)開發(fā)建設單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關指導下建立物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內房地產產權人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。

7、物業(yè)公司由誰選擇？ 居住小區(qū)開發(fā)建設周期較長的，在物業(yè)管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

8、物業(yè)管理企業(yè)有那些權利？

(一)依據物業(yè)管理合同和國家及本市的有關規(guī)定對居住小區(qū)實施物業(yè)管理；

(二)依據物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

(三)勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權要求賠償；

(四)要求物業(yè)管理委員會協助管理；

(五)選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務業(yè)務；

（六）從事物業(yè)經營或開展其他多種經營和有償服務。

9、物業(yè)管理企業(yè)有那些義務？

(一)全面履行物業(yè)管理合同，對產權人委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區(qū)及小區(qū)內物業(yè)的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務；

(二)接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督；

(三)重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定；

(四)接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監(jiān)督；

(五)發(fā)現違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。

10、業(yè)主未入住新房，物業(yè)管理費究竟要不要交？

這一問題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個問題。商品房買賣合同對房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開發(fā)商要在房屋交付時，向購房

人提供房屋驗收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。既然房屋已經交付，無論業(yè)主是否實際居住，有關的物業(yè)管理費也理應交納，因為無論業(yè)主是否實際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務均已提供(如保安、保潔等)。

11、商品保修規(guī)定保修期是多長時間？ 建設部頒發(fā)的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條規(guī)定： 《住宅質量保證書》應當包括以下內容：

1、工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；

2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期； 1)屋面防水3年；

2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 5)門窗翹裂、五金件損壞1年； 6)管道堵塞2個月；

7)供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期； 8)衛(wèi)生潔具1年； 9)燈具、電器開關6個月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。國務院頒布的《建設工程質量管理條例》第四十條則規(guī)定： 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

兩者規(guī)定有些差異，根據行政法規(guī)優(yōu)先于部門規(guī)章，當兩者規(guī)定不一樣時取行政法規(guī)的規(guī)定。

七、入住方面

1、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？

購房人可在市房產測繪服務大廳自行委托具有相應資質等級的房產測繪單位為自己進行面積測繪。委托時，購房人應當依法繳納測繪費用，并與房產測繪單位就測繪事宜簽訂書面合同，合同應當包括測繪項目的基本情況、完成期限、收費標準、成果質量要求、爭議解決方式等內容。

2、商品房的銷售廣告和宣傳資料是否可以作為合同內容？

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

3、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人是否可以請求解除合同和賠償損失？

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

4、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款的逾期時間為多少？

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

5、天然氣何時開通？

根據市政規(guī)定，新項目入住率要達到70%，才可以通天然氣。

6、契稅交付時間？ 《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。”契稅是業(yè)主取得產權證時向國家交的稅。

不過，在實際工作中，如果開發(fā)商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理。

7、房屋產權證有幾種？

房屋產權證是對進行了房屋產權登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據登記的產權情況又可分為《房屋所有權證》、《房屋共有權保持證》和《房屋他項權證》三種。

《房屋所有權證》發(fā)給擁有房屋所有權人。《房屋共有權保持證》發(fā)給房屋共有人。《房屋他項權證》發(fā)給與房屋所有權有關的其他財產權人，如典權人、抵押權人等。

8、房屋產權證》遺失后如何辦理? 《房屋產權證》一旦遺失，應盡快到原發(fā)證機關申請補領新證。申請人應提交補領新證申請書和登載遺失聲明的報紙一份，經房管機關審查確認后，補發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費用。

9、商品房保修期限和起計時間

房地產開發(fā)企業(yè)應當對其出售的新建商品房承擔質量保修責任。房地產開發(fā)企業(yè)應當與受讓人在轉讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低于國家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。新建商品房在保修期限內再轉讓的，房地產開發(fā)企業(yè)應當繼續(xù)承擔對該商品房的保修責任。