第一篇：房地產基礎知識培訓

房地產銷售的基礎知識

一、名詞解釋

◇ 房地產：房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱。房產是以地產聯結為一體的，具有整體性和不可分割性；

◇ 房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占土地使用權，具體內容是指產權人在法律規定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利；

◇ 土地類型：土地按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地；

◇ 三通一平：是指地皮在發展基礎上的水通、電通、路通、場地平整；

◇ 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、電通、電訊通、氣通、場地平整； ◇ 土地使用權年限：是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后繼續使用，如果不符合該土地使用權，由政府無償收回；

◇ 土地使用費：土地使用者因使用土地按規定每年支付給政府的費用。

◇ 國土局：代表國家行使土地所有者的職權，以及對房地產市場、房地產行業管理的一個政府部門。

◇ 公證處：是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。

◇ 國土局產權登記處：辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。

◇ 發展商：專門從事房地產開發和經營的企業。

◇ 代理商：經政府批準成立，從事房地產咨詢，經紀，評估等業務的中介服務機構，接受委托，代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業咨詢評估報告，銷售策劃等業務提供有償服務。◇ 傭金：是中介機構完成一宗房地產經紀業務后獲取的報酬，它是一種勞動收益、風險收益和經營收益的結果。根據《南京市房地產行業管理條例》規定：房地產經紀機構開展經紀業務時，有權獲取傭金。

◇ 房地產證：是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產權屬的法律憑證。

◇ 商品房預售許可證：按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到房產局申請，批準后方可預售樓花（現樓不需證）。◇ 外銷許可證：凡對境外預售的房屋都要辦理此證才可銷售。

◇ 房地產買賣合同：是由房產局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議所有的商品房銷售都須簽訂此合同。

◇ 房地產抵押合同：是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系由銀行、業主、發展商三方簽定。

◇ 銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。

◇ 房地產公證：公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等合法行為的 1

合法性作法律公證。

◇ 樓花抵押登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到國土局產權登記科辦理抵押登記手續，抵押人將貸款及利息還清后，須將已辦抵押登記手續的房地產注銷抵押。◇ 建筑面積：房屋套建面積與公攤共用面積之和。◇ 實用率：房屋實用面積與建筑面積之比。◇ 得房率：房屋套建面積與建筑面積之比。

◇ 容積率：規定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。◇ 預售樓花：將未建好的樓房提前出售，稱為售樓花。

◇ 樣板房：是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發展商的售樓書而定的房間。

◇ 示范單位：與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶裝修參考而經過精心設計裝修的。

◇ 房地產轉讓：是指房地產權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產轉移給他人的法律行為。按現時有關規定，預售及現售的房地產均可轉讓，但必須到國土局辦理轉讓手續，房地產公司不得給預購房者更改姓名。

◇ 銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發給他憑此可以辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。

◇ 銀行匯票：銀行匯票是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期一個月。

◇ 銀行支票：是銀行的存款人簽發給收款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項支付給收款人的票據。有效期為10天。

◇ 什么是房地產一級市場? 什么是房產一級、二級、三級市場?

答：房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的 市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集 體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以 是生地，也可以是經過開發達到“七通一平”的熟地。房地產一級 市場是由國家壟斷的場。什么是房地產二級市場? 答：房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成 的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通 領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市 場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行 交易的市場。

答：房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房 地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進人流通領域進行交 易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。◇ 什么是公有住宅？

公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅。它是指由國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。◇ 什么是私有住宅？

私有住宅又稱為私產住宅、私房，是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。

公有住宅通過住宅市場出售給個人和家庭，公有住宅也就轉為私有住宅。隨著

住宅商品化的推進，城市私有住宅的比重將會隨房改的推進而不斷提高。◇ 什么是新建公有住宅？什么是公有舊住宅？

新建公有住宅指由政府或國有企業建造，還未曾使用的住宅。公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據房改要求以后將在市場出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標準價或成本價出售，現租住戶有優先購買權。◇ 什么是單元式住宅？

單元式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多層住宅。單元式住宅的基本特點：（1）每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數較少，各戶自成一體。（2）戶內生活設施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應多種氣候條件。（3）建筑面積較小，造價經濟合理。（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關系。單元式住宅一經建造使用，便被社會所接受，并推廣到大多數國家和地區。◇ 什么是公寓式住宅？

公寓式住宅是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。◇ 什么是花園式住宅？

花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化。住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。◇ 什么是磚混住宅？

磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5—6層以下。◇ 什么是框架結構住宅？

框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。◇ 什么是住宅小區？

住宅小區也稱“居住小區”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所 越的完整居住的地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業服務設施和管理機構。◇ 什么是躍層式住宅？

躍層式 住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市建設、買賣較

多，近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。◇ 什么是復式住宅？

復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，由香港建筑師李鴻仁創造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。復式住宅的經濟性體現在：（1）平面利用系數高，通過夾層復合，可使住宅的使用面積提高50%——70%。（2）戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。（3）上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點。

復式住宅在設計施工和使用上有一些不足：（1）復式住宅的面寬大，進深小，如采用內廓式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1。2米，很難充分利用。（3）由于室內的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復式住宅有些缺點，但近年來建筑師通過不斷改進、完善，不斷探索，結合我國的國情，設計更加合理的結構。可以預見，這種精巧的復式住宅，由于經濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然成為住宅市場上的熱銷產品。◇ 什么是住宅的套型和戶型？

“套”是指一個家庭獨立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。

對于住宅套型的大小，一般都是用面積指標來規定。根據1987年7月頒布的《城鎮住宅設計規范》，住宅的面積標準分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規定了不同住宅套型設計標準。但隨著住房商品化的房地產市場的不斷發育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標準正趨市場化。需要提到的是，在新的住宅設計規范未實行之前，住宅戶型面積指標是以“室”來劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個“一室”，6—12平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數或“室”數，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。◇ 什么是住宅的進深？

住宅 的進深，在建筑學上是指一間獨立的房室或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般都限定在5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足。進深大的住宅可以有效地節約用地。

◇ 什么是住宅的開間？

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到 加一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間和寬度而言，故又稱為開間。住宅開間一般為3。0——3。9米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。◇ 什么是住宅的層高和凈高？

住宅的高度計量除了用“米”，還可用“層”來計算，每一層的高度在設計上有一定要求，稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在2。8米左右。

◇ 什么叫“戶室比”？

“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現在一定數量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。◇ 什么是商品房？

商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。◇ 什么是經濟適用房？

經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經濟適用房。隨著時代的發展，經濟適用房的適用性也會發生質的變化，即隨著經濟發展水平的提高而不斷的提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規劃、精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設達到；標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環境美。

◇ 基礎：承受建筑物自重及使用荷重和自然因素引起的負荷，使之穩定安全的結構體系，一般均設在地面以下。

◇ 外墻：與外界直接接觸的建筑圍護結構部分統稱為外墻。◇ 山墻：東西兩面的外墻稱山墻。

◇ 隔斷：區別使用功能，使之互不干擾，是建筑設計中組織功能空間，湖粉平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區別。

◇ 配套：使功能達到完善的措施；建筑中有社會設施配套，小區生活環境配套；主內部生活設施配套等，其程序由于標準不同而不同。

◇ 紅線：由政府有關部門劃定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定，寫上批準意見及日期、簽字、蓋章后生效。

◇ 斷水：房子的主體工程已經完成，開始進入內、外裝修階段。◇ 封頂：建筑主體達到最高度。

◇ ±0：建筑物首層地坪的相對高度。

◇ 日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同。住宅一般要求在冬至至少有1小時的日照。

◇ 三大一小：戶型設計中流行的一種做法：大客廳、大廚房、大衛生間、小臥室。◇ 三表出戶：是小康住宅標準之一，即水、電、煤氣表置于室外。

房產名詞

住宅小區：也稱“居住小區”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業服務設施和管理機構。

建筑間距系數：指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數。保證日照時間

建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

關于五證：房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發，《開工證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。

一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記那么多。您購房時只需看一下《國有土地規劃許可證》和《開工證》這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《開工證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》

就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。

什么是現房：所謂現房，是指開發商已辦妥房地產權證大產權證的商品房，消費者在這一階段買商品房時應簽訂《商品房買賣合同》。

什么是期房：所謂期房，是指開發商從取得商品房預售許可證開始到取得房地產權證大產證為止，在這一期間內的商品房即為期房。消費者在這一階段購買商品房時，應簽訂《商品房預售合同》。

期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

露臺：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。

房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積。

住宅的公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開始商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題，計算方法在下面單獨介紹。

住宅的輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層平面中不直接供住戶生活的室內空間凈面積，包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。

使用面積：住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。

房屋的建筑面積：房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內水平投影面積之和。房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積二個部分。

單元式住宅：單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。

單元式住宅的基本特點：（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數較少，一般為2-4戶，大進深的每層可服務于5-8戶，住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體。

（2）戶內生活設施完善，即減少了住戶之間的相互干擾，又能適應多種氣候條件。（3）建筑面積較小，可以標準化生產，造價經濟合理。

（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關系。單元式住宅一經建造使用，便被社會所接受，產推廣到世界大多數國家和地區。

公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每一層內有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。SOHO（家庭辦公）：

SOHO（家庭辦公）一詞起源于八十年代的紐約，因藝術家云集而名，那里風情獨特，有紐約最另類和最有品味的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是“Small Office Home Office”的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。

在中國，在現代城沒有講SOHO（家庭辦公）這個故事之前，這個概念還從未作為一個建筑形式出現過，因此，SOHO現代城是北京第一家得到正式認可的SOHO（家庭辦公）型建筑。在北京，被稱為SOHO一族的自由職業者和居家辦公者也越來越多，比如記者、作家、經紀人、攝影師、計算機編程員等，還有一些正在起步和發展階段的公司和一些規模不大的公司，如廣告公司、設計工作室、律師、會計師事務所、外國住京辦事處等，在網絡信息時代，他們的行為方式確定了他們需要自由的工作時間，自在的做事方法，而隨著電子網絡對人們生活的進一步侵占，是應他們的需要而問世的：花買一套房子的錢既可得到工作和生活這兩種需求的滿足。

住宅的套型和戶型：“套型”是指一個家庭獨立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。

對于住宅套型的大小，一般都是用使用面積指標來規定。根據1987年7月頒布的《城填住宅設計規范》，住宅的面積標準分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規定了不同住宅套型設計標準。但隨著住房商品化的房地產市場的不斷發育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其他住房的住宅套型標準正趨于市場化。

需要提到的是，在新的住宅設計規范未實行之前，住宅戶型面積指標是以“室”來劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個“一室”，6-12平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數或“室”數，因而，住宅戶型又可分為一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。

躍層復式如何區別，面積怎么算：躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間，最好是一間臥室，二層安排臥室、書房、衛生間等。

復式住宅在概念上是一層，但層高較普通住宅（普通住宅通常為2。7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房，用樓梯聯系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。這種住宅在香港較多，主要是由于空間極其缺乏而產生。計算這兩類住宅的面積方法是：

躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照北京市計算住宅使用面積的規定進行計算，其中明確指出了屋頂使用面積的計算標準：

利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛生條件（盥洗、便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，才能計入使用面積：

1、使用房間的凈高度最低處不應低于1.5米（含）；

2、使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間超過2.1米（含）部分不足總面積的2倍計入使用面積。

建筑質量缺陷管理體系：20世紀70年代提出了零缺陷理論。在質量定義方面，零缺陷理論認為質量就是符合要求；在系統方面，零缺陷理論以預防為主；在標準上，零缺陷理論推行的是零不良；在衡量品質狀況時候用的是缺陷導致的成本增加值。

在我國，因為建筑質量低劣，每年造成經濟損失1000億元。建筑質量是品牌樓盤的靈魂，創造一個品牌樓盤，不能沒有質量的支撐；樓盤的品質對促進樓宇營銷有著極大的作用。因此，必須像保護眼睛一樣來對待樓盤的質量。質量不好的樓盤會直接影響銷售，進而導致項目開發的整體失敗。

土地使用權期滿的法律后果：土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無現取得。土地使用權期滿后，土地使用者需要續期的，可以申請續期。框架結構住宅：框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。

磚混結構：磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、水按一定的比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5-6層以下。

開間：即住宅的寬度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一自然間的寬度而言，故又稱為開間。住宅開間一般為3.0~3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。

進深：是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采用和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線不足。

層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面之間的距離。

躍層式住宅：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。復式住宅：復式住宅是受躍層住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。變頻供水：就是取消了屋頂水箱，居民生活用直接來自設立在小區的變頻泵房輸入，從而進一步大大提高了水質量。其另一附帶的好處是，由于不設屋頂水箱，也使得開發商在設計樓

盤外形上更為簡潔，在視覺上更為諧調美觀。從而出使整個小區在總體景觀布置上形成新的特色。隨著住宅開發的不斷深化，隨著城市供水管網設備的不斷增加增壓和技術上的不斷進步，可以說，變頻供水將成為住宅開發在完善供水配套質量上的發展趨勢，也是提高居住區配套檔次和提高居民生活質量的重要方面。同時，先進的供水方式也將成為提升住宅品位的重要因素之一。

有關櫥柜的專用名詞：現代家庭越來越注重空間的舒適，定做成套櫥柜的家庭也越來越多了。您知道有關櫥柜的一些專用名詞的含義嗎？記下它們，在您和櫥柜廠商談的時候會用得上。櫥柜：又稱“家庭廚房家具”、“廚具”等，是家庭廚房內集燒、洗、儲物、吸油煙等綜合功能于一身的家庭民用設施。

櫥柜：所謂“歐化”，即“歐洲風格的櫥柜”，目前市場上的各種品牌櫥柜，都具有一個共同點，即趨向于學習歐洲流派和風格。

功能配件：指煤氣灶、抽油煙機、烤箱、水槽、龍頭等各具使用價值的、必備的配件。鋁背墻：又稱“擋水墻”，廣泛用于防火板臺面與墻體的結合部，既有裝飾作用，又能阻擋水跡滲透。德國乃至歐洲各櫥柜專業公司，普遍采用鋁背墻的裝飾方法。

實心板臺面：是以高分子實心板為原料，經裁、銑、鉆、磨、拋等工藝后，制成的櫥柜臺面，稱實心板臺面（亦稱人造大理石）。

五金件：泛指櫥柜專用的鉸鏈、滑軌、連接件等。

配飾件：泛指櫥柜專用的踢腳板、壓頂線、門飾、上柜吊桂件等。

調整腳：是櫥柜底部的支撐腳，每個箱體裝有四套調整腳，既能支撐整套櫥柜與地面架空防潮，又能調節櫥柜水平。

上柜吊桂件：是吊柜吊掛在墻上的專用掛件，吊柜上部二端均配有吊桂件。毛房設計：櫥柜基礎工程尚未完成前所做的基本設計方案。凈房設計：已經完成廚房裝修基礎工程所做出的最終方案設計。

中期服務：在櫥柜質量保修期限內，主動上門服務、以解決可能發生的局部質量問題。售后服務：一般指櫥柜安裝完畢后，櫥柜公司啟動的質量保護維修程序。商品房銷售中公用建筑面積如何計算：公用建筑面積分攤的基本原則：

（一）商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內建筑面積占該幢樓各套套內建筑面積之和的比例確定。

（二）為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。

多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

（三）公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

這個原則簡單地講，就是：按面積比例分攤，誰受益誰分攤，分錢不分地。

凡是參加分攤的公用建筑面積，售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。根據該《規定》六條可以參加分攤的公共建筑面積具體包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防過道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工作休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，以及部分公用墻體的面積，具體指的是套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。另外，其他的購房人受益的非經營性用房，根據情況也可以參加分攤，但必須在銷（預）售合同中特別寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。根據規定：不應計入的公用建筑空產間包括：作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空產以及售房單位自營、自用的房屋。

當您購買的樓房中，有一整層、整門被一家買走時，這家的銷售面積中就包括本層或本樓門公用建筑面積的，因此這家不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤，當然，別人也不用分攤它的公用建筑面積。而除此之外的公用建筑面積，大家還都要參加分攤。此條應結合南京市具體規定。

錯層：是繼前幾年的復式、躍層之后，目前比較流行的房屋戶型結構。

普通住宅是一層一層建筑的，而這種錯層是樓上樓下兩戶或兩戶以上的房間互相咬合，彼此交錯，使各自的房屋結構出現變化。

新穎、變化是錯層帶給人們的喜悅，而一部分走廊空間移進屋里，又使這種房子的使用率偏低。人們為求新付出的代價就是多花幾個平方米面積的錢。

蝶式住宅有什么特點：蝶式住宅準確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優點很突出，結合了板樓和塔樓的優點，讓你們拿寶星園舉例說明。

一、很好地解決了通風和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處于翅膀位置的四戶還可

以享受到爽快的通風效果。

二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設計，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。

三、戶型方正。蝶式建筑有一個通病——房間的邊角多，而寶星園就對此做了良好的改善，把邊角晝設計在電梯間從而保證了戶型的方正。

房間為什么做吊頂：房間或室內走廊做吊頂，最初是為了隱藏各種管線和控制房間凈高，隨著吊頂材料的多樣化，吊頂的作用也有所增加，比如隔聲、保溫、隔熱等。從裝飾角度講，吊頂作為房間其中的一個面，可以通過改變高度和造型為房間為區，還可以改變常規的懸掛式照明方式，做出反光槽嵌入光源，再配以各種線腳，加強房間頂棚的裝飾效果。什么是房間的陰角線：房中的陰角線，有功能上的需要。墻面和天花材質或顏色不同時，會有一條明顯的交界線，陰角線時為了掩蓋這個邊界用的，并且根據室內不同風格選擇木質或石膏線等，同時也起到裝飾作用。

隨著簡約之風日盛，沒有功能作用的線腳由簡化到取消。有些室內設計拋棄了陰角線，即使墻與頂之間色彩差別很大，出寧可保留一條交界線，但要保證線是筆直的。

什么是灰空間：“灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀章提出的。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空間”也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。

中空玻璃：目前越來越多的商品房采用塑鋼窗內鑲中空玻璃，中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態，故稱“中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能大大提高。

外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。

什么是基礎設施配套建設費：基礎設施配套建設費是指政府用于城市基礎設施配套建設已投入和近期預期投入的費用部分，主要包括大市政、四源工程及小區建設的配套等。其中四源是指：自來水、煤氣、供熱和污水處理等。

房地產術語

產權證書

產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。使用權房

使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。公房

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。不可售公房

不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。已購公房

已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房 單位產權房

單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。廉租房

廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。私房

私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。二手房

二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。期房

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。現房

所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。外銷房

外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業，其他組織和個人。內銷房

內銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。準現房

準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。共同共有房產

共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。共有房產

共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空臵房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。爛尾房

爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空臵，無法回收前期投資，更

無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。城市居住區

城市居住區一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。居住小區

居住小區一般稱小區，是被居住區級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模 7000～15000人相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地 居住組團

居住組團一般稱組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。配建設施

配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。公共活動中心

公共活動中心是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。房屋產權

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。均價

均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外。基價

基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。起價

起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表“×××元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。預售價

預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。一次性買斷價

一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。定金

定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債

務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。違約金

違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設臵的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。實用面積

它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。計租面積

作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。容積率

容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。得房率

得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。開間

住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。

開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進深

在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。套內面積

俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。公攤面積

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑.輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。共有建筑面積

房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分攤系數

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分攤系數。銷售面積

銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。綠化率

綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。綠地率

綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

公用建筑面積分攤系數

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。實用率

實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 標準層

標準層是指平面布臵相同的住宅樓層。陽臺

陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺

平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者 居住區用地

居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 其他用地

其他用地是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。公共服務設施用地

公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地

道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。公共綠地

公共綠地是指滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。建筑線

建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位臵的控制線。公用建筑面積

公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）

套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關

玄關就是登堂入室第一步所在的位臵，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.過道

過道是指住宅套內使用的水平交通空間。

房地產戶型設計要點

滿足好戶型的五個特征

實用性－大小適宜 功能合理 安全性－防火防盜 私密性 靈活性－功能的可變性

經濟性－面積緊湊 造價低 藝術性－富文化品味及個性

健康性因素

朝向合理 日照充分－滿足冬至日》1h滿窗日照 通風良好 空氣新鮮－設穿堂風、轉角通風

溫度適宜 安靜舒適－室外空調機的安裝和冷凝水的有組織排放；陽臺曬衣設施

空間的有效分離

生理分居－8歲以上兩代分居 15歲異性分居 功能分區－公共活動區：客廳 餐廳 門廳 私密活動區：臥室 書房 保姆房 輔助空間 ：廚房 衛生間 儲藏間 動靜分區－娛樂活動區：動 休息區： 靜 公私分區－家庭生活私密性的尊重與保護 主次分區－主人房與父母房、工人房的分離 干濕分區－干——臥室與濕——廚衛分開

面積恰當 尺度適宜

客廳－開間》3.9米 21~30平方米 視聽空間 餐廳－凈寬》2.4米與客廳分離 帶吧臺休閑空間

主臥－開間》3.6米 獨立衛生間 更衣及陽臺 次臥－面積：10平方米～ 15平方米

工人間－面積：4平方米～ 6平方米 與廚房相連 衛生間－面積：4平方米～ 10平方米

廚房－凈寬》1.5米 面積：8平方米～ 12平方米 儲藏室－面積：4平方米～ 6平方米 衣帽間 陽臺－凈寬》1.6米 面積：4平方米～ 12平方米

我國關于樓高的分類大致是這樣的：

住宅建筑，1-3層為低層，4-6層為多層，7-9層為中高層，10層以上為高層。

公共、綜合性建筑，總高24米內為多層，24米以上為高層。總高100米以上的，不論何類建筑，均為超高層建筑。

而聯合國經濟事務部于1974年曾對建筑高度有如下劃分：

低高層：9-16層，50米內，中高層：17-25層，50-75米，高高層：26-40層，100米以內，超高層：40層以上，100米以上。

第二篇：房地產基礎知識培訓

房地產基礎知識培訓(1)

一、住宅的結構有哪些形式？

商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構”，三種形式情況如下：

(1)磚混結構住宅

磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。

(2)磚木結構住宅

磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。

(3)鋼筋混凝土結構住宅

鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用。

二、什么是使用率？什么是實用率？

住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。

三、怎樣計算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業使用效率的重要標準，目前物業市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率計算方法的選擇上，有些發展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內墻所占的面積，數值上顯得較高，不能完全反映房產實際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。

從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。

此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

四、什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？(1)住宅的開間

住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數協調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規定。磚混結構住宅建 筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進深

住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。

(3)住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住 的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

五、什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數據，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。

(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。

(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

(13)住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：

(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。

(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規定多，而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。

六、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？

消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環境外，對生活的質量也越來越注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經濟指標。

建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。

七、什么叫房屋的產權,產權包括什么？ 某客戶問：

什么叫做房屋的產權。產權包括什么？擁有產權能享受到什么權利？產權和土地有無必然聯系？在項目銷售中，有無規定什么東西是有產權的，什么東西是沒有產權的？

銷售人員答：

房屋產權指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，房屋，開發商擁有產權并獨立出售，出租的車庫等有產權，但像屬于小區綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產權的概念。

八、商品房的銷售面積如何計算？

按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》(京房地權字[1998] 所購買的套內或單元內的建筑面積(即套內建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即：

商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和

一、套內建筑面積的計算方法：

①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ96-86)規定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。

②套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；

(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計入公用建筑面積：

(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和 分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

商品房銷售面積=套內建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數)

九、產權證如何辦理？手續否很麻煩？

客戶問：請問產權證如何辦理？是否手續很麻煩？ 銷售人員答：

每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續后，再辦理過戶手續。您可以委托中介機構或由開發商為您代辦。

十、按揭買的商品房，產權證辦下后是放在銀行還是給購房者？ 客戶問：

銀行按揭買的商品房產權證辦下來后是放在銀行還是給購房者？聽說只要辦完抵押登記后，產權證就給購房者了。

銷售人員答：

在按揭貸款購買的商品房取得產權證前，銀行作為抵押權人，只能就商品房買賣合同進行抵押登記，在商品房辦理產權證后，需要向 房屋土地管理部門辦理房屋產權證的抵押登記手續。作為抵押權人將持有房屋產權證的他項權利證，產權證在辦理完畢抵押登記手續后，應由產權人持有。

十一、什么是樓盤均價？

“均價”，顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發現，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距。“均價”到底是什么樣的一個價格？

“均價”不是簡單的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價

十二、均價到底是個什么價兒？有關人士為您答疑解惑 以前，發展商無論是參加展會，還是打廣告時，使用的價格多數都是起價。自從有些房地產發展商為吸引客戶在起價上“做秀”后，越來越多的買房人便不再對一個項目打出的低“起價”動心了，于是，許多精明的發展商在項目推廣時多采用了“均價”這個詞。

“均價”顧名思義當然是這個項目的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但近來有人發現，用標著的“均價”來買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價”也有很大差距。這到底是怎么回事兒？均價到底是怎么樣的一個價格？

“均價”不是簡單的算術平均值，即(最高價＋最低價)÷2得出的，而是發展商根據當前的市場情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤的價格。一個項目在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個項目銷售價格控制的一個重要標準，是這個項目售價的加權平均值。

根據這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就會高)，再用這 棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。

怎樣看“均價”？一些細心的買房人發現，自己看重的房子，戶型朝向比較一般的，往往也與均價相差較遠，這是怎么回事兒？是不是發展商在“均價”上也做了手腳？

其實，發展商在均價上大做文章是沒有必要的，計算兩套價格，費時又費力，不劃算。但由于現在市場上項目太多，競爭得太激烈，為了吸引“眼球”，一些發展商在項目推廣時，打出的均價并不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中“均價”最低的那棟樓的價格。因此，你在挑房時就會產生與均價相差較遠的感覺。

有人會說，這與原來打出的低“起價”不是一樣嗎？當然不一樣。發展商打出的“起價”的套型，在整個社區中只有幾套這樣價格的房子，且是所有單元當中無論是樓層位置還是朝向、通風、采光最最差的，要么購房人不愿買，要么根本買不著；更有甚者，有項目原本就沒有這樣價格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價”則不同，這樣價格的樓，社區中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價格當先者，大可以考慮它。一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%～8%，塔樓是在15%～20%之間。

十三、什么是房地產登記？

房地產登記，即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續。城市房地產權屬都必須向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產管理的行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權屬實施有效的管理。

房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、產權變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產登記可以起到明確房地產邊界、面積，明確房地產權利人，明確房地產產權狀況等三方面的作用。

十四、什么是住宅的“全部產權”和“部分產權”？

國務院發布的《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中，對“全部產權”和“部分產權”都作了明確的規定。

“全部產權”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。

“部分產權”是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規定的住房面積之內，職工按標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購買權，售房的入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配。

“部分產權”與“全部產權”的不同之處在于，“部分產權”雖然具有永久使用權和繼承權，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉為全部產權。

十五、什么是印花稅？購房者如何納稅？

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。

1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據便是其中之一。印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納，具體地說，產權轉移書據由立據人繳納，如果立據人未繳或少繳印花稅的，書據的持有人應負責補繳。

2、稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。

3、減稅、免稅規定。房屋所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免納印花稅。

4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。

印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領受的同時，由納稅人根據憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額，購買相當金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當位 置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續，納稅人對納稅憑證應按規定的期限妥善保存一個時期，以便稅務人員進行納稅檢查。

對有些憑證應納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務機關，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務機關在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。

十六、什么是契稅？購房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權的單位和個人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。

十七、什么是公共維修基金？購買公有住房時公共維修基金如何交納？

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共 同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。

1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標準交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標準調整為：購房人按成本價基價的2%，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%的比例，籌集公共維修基金。

商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。

十八、物業管理公司與業主的維修責任如何劃分

業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修。住宅區內的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通迅單位負責，維修養護費由有關業務單位支付。但是，物業管理公司與有關業務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

物業所有人可以自行維修養護其自用部分和自用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員代修。由于業主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連房屋安全及公共安 全，造成損失的，業主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

十九、業主委員會應如何成立？

業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，是經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。

業主委員會的宗旨是維護本物業的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共秩序，創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。

業主委員會委員從業主中選舉產生，每屆任期三年，可連選連任。業主委員會由道德品質好、熱心公益事業、責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過后，提交業主大會確認。

業主委員會委員名額的分配取決于業主在該物業中所擁有業權份額的多少。具有較多業權份額的業主，在業主委員會中應占較多的委員名額；但分散業主權也應占有相應比例的委員名額。如某物業30%業權為分散的業主，則在委員會中30%的委員應由這些分散的業主推選。

二十、小區綠化面積的標準是多少？

綠化環境是居住空間質量的重要標志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時也是居民的交往空間和活動場所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的局面，增進了鄰里的交往，擴大了“家”的范圍。

按國家有關規定，對小區綠化環境的選擇有四點標準：

1、小區要封閉管理。保證小區綠化環境是為所在小區居民服務的，增進居民的領域感，保證小區環境的安全與安靜。

2、要有足夠的綠化面積。新區住宅建設的綠地率不低于30%，舊區不低于25%，綠地指標組團不低于0.5平方米/人，小區不小于1平方米/人；同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區活動的要求，所以成片的綠地就應滿足不少于1/3的面積在標準的日照覆蓋范圍之外。

3、綠地應接近居民住宅，以便觀賞使用。

4、綠地空間應包含一定數量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設施，以滿足居民休息、散步、運動、健身的需要。

二十一、公共區域的水電費如何攤銷？

對于高檔住宅，根據《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(國家計委、建設部[1996] 規定，將路燈移交給市路燈管理處統一維護管理。

二十二、購房知識：幾樓的房子最容易轉手？

二手房的交易行情是購置新房的重要參照，那么，目前市面上什么樓層的房子其再次交易的能力最佳呢？

跟新房一樣，二手房的好樓層指的是2至6樓，需要說明的是，從目前的市場需求來看，在前幾年修建的大量9層高的無電梯多層房中，余下的四個樓層，1、8、9是比較差的樓層，7樓是“勉強可以接受的樓層”，考慮到采光、衛生、潮濕度等因素，除了行動不便的老年人，一般人寧可選擇8樓，也不愿選擇1樓，當然，有較強商業功能的1樓除外。對那些8樓或9樓的房主來說，有一個利好的因素勉強可以告慰：如果是在頂樓，如果不漏水的話，還是可以得到熱衷屋頂花園者的認可，尤其是一些年輕的買主。

二十三、買了經濟適用房 還能拿補貼嗎？

有讀者詢問：“購買了經濟適用住房，還能再拿住房補貼嗎？”為此，這期我們特將集資建房和經濟適用住房做以對比，希望能對讀者購買經濟適用住房和集資建房時有所幫助。

集資建房與經濟適用住房涵義不同

集資建房與經濟適用住房相比，他們之間既有相同點，又有不同點。其相同點主要表現在集資建房完全享受經濟適用住房的優惠政策，而且在供應的對象上與建設標準方面也是一致的。

但是兩者也有不同點：

1、產權性質不同：集資建房與經濟適用住房的產權不同。集資 建房有兩種產權：經濟適用住房產權和房改房產權，即：如果職工按照房改政策購買了集資建房的話，那么其產權性質屬于房改房產權，但如果購買的價格高于當年的房改成本價的話，那么其產權性質為經濟適用住房產權。

2、價格不同：由于集資建房的合作社與社員之間在住房問題上不存在買賣關系，而是集資合作建房的關系，因此，集資建房不存在銷售問題，社員可免交部分稅費，所售價格只是建造房屋的價格，不包含利潤；而經濟適用住房的價格之中包含3%的微利，即房屋建造成本價格再加3%的利潤構成

買了經濟適用房，仍能獲得住房補貼

其實北京市政府早在1999年就在《北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》的通知(京發[1999]21號)中提到住房補貼發放的對象：“無房和住房未達到本方案規定的住房面積補貼標準的職工(含離退休職工)，按經濟適用住房價格或市場價格購買住房(包括新建經濟適用住房、騰退的可售公有住房和商品住房)，均可按規定申請住房補貼。”也就是說，職工即使購買了經濟適用住房和商品房，按規定，仍可獲得住房補貼。

另外，購買了再上市的已購公有住房的職工，仍屬無房戶或者未達標戶。已購公有住房再上市后，由于已補交了土地出讓金和相關的稅費，所以其產權性質已為商品房產權，也就是說無房或未達標的職工，如果購買了再上市的已購公有住房，按規定仍可獲得住房補貼。小雪 二十四、十種情況不計入建筑面積

根據新的國家級標準———《房產測量規范》，10種情況下建筑面積不計算。

10種情況包括：

1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室；

2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；

3、房屋之間無上蓋的架空通廊；

4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

8、活動簡易房屋；

9、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

10、據了解，新的房產測量規范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標準允許面積測量誤差為1.4。

第三篇：房地產基礎知識培訓

房地產基礎知識培訓

1、房地產

是指房產和地產的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學校）

2、房地產市場

是由房地產一級市場（俗稱土地市場）、房地產二級市場（俗稱樓盤開發）、房地產三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產市場。

3、房地產市場細分

“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場。

“二級市場”：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。

“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。單從房產性質來區分房地產可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產用途來區分可以分為以下幾點： “寫字樓”

1、標準寫字樓

2、商住寫字樓 “住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅 “商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產產權？

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。什么是土地使用權？

土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用

5、房地產權登記有何法律效力？

依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記后，產權即得到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。

6、房地產登記發證由哪個部門負責？

根據《房地產登記條例》規定，房地產主管部門即市房管局是房地產登記機關，登記發證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。

7、《房地產證》有什么作用？

《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。

8、房地產登記的種類有哪些？

房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產合同須辦理公證手續？

按照有關規定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構的，須辦理合同公證手續。現在規定境內人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產權初始登記？

指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業、商業、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

13、什么是現房？

現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽現房買賣合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工驗收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證；

兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；

15、房地產開發商預售商品房地產時應符合什么條件？（1）土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價款外，投入開發建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經注冊會計師驗資；

（4）房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；（5）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

符合上列條件的，經主管機關核準后，發給《商品房預售許可證》。

16、向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ 保險費抵押費 契稅 登記費 印花稅 工本費

17、什么叫房地產抵押？

指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履持擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押一種形式。

房地產有關法規

1、土地管理法

在土地管理法中，我們重點了解以下幾點內容就可以了： 1)新的土地管理法是99年1月1日開始實施的。2)我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地屬于農民集體所有。3)有關土地的六項制度：

國家依法實行國有土地有償使用制度 國家實行土地用途管制制度 國家建立土地調查制度 國家建立土地統計制度 國家實行土地占用耕地補償制度 國家實行基本農田保護制度 4)土地管理法

中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法

2、房地產交易管理制度 所要了解和熟悉的內容：

1)城鎮房地產交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地所有權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動。2)房地產交易的形式：房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

3)《房地產管理法》規定了五項基本制度：國有土地有償有期限使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產估價人員資格認證制度和房地產權登記發證制度。

3、房屋權屬登記管理辦法 所要了解和熟悉的內容：

1)國家實行房屋所有權登記發證制度，只有依法登記的房屋權利才受國家法律的保護。

2)房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

3)房屋權屬登記分為：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記。4)房屋權屬證書包括：《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權片》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》

4、租賃條例

所要了解和熟悉的內容： 1)房屋租賃實行登記備案制度

2)申請房屋租賃登記備案應提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件、城市人民政府規定的其他文件。

3)經審查后頒發《房屋租賃證》，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

4)房屋轉租的應征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限。

5、物業管理條例 所要了解和熟悉的內容：

1)住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。2)住宅小區應成立住宅小區管理委員會，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。3)物業管理合同應當明確：管理項目、管理內容、管理費用、雙方權利和義務、合同期限、違約責任、其他等。

4)物業管理合同和小區管理辦法，應報房地產行政管理部門備案。

5)物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

6、房屋抵押貸款管理規定 所要了解和熟悉的內容：

1)銀行辦理各項以房地產作為抵押的貸款業務，抵押人（借款人）和抵押權人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，并自抵押權合同簽訂之日起30日內，向當地管理部門辦理抵押登記。

2)房地產管理部門要依法對抵押物進行嚴格審查，審查的內容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經抵押，抵押人提供的房地產權利證明文件與權證存根及檔案記錄內容是否相符，查對權證號與印章的真偽等，并由審核人簽字在案。3)抵押人和抵押權人認為需要確定抵押物價值的，可以由貸款銀行進行評估；或委托人民政府房地產行政主管部門附屬的事業性房地產估價機構進行評估，并經抵押權人確認。

7、有關房地產稅費及按揭手續費

①房地產證費用：房地產證登記費、契稅、印花稅

②按揭費用：房屋保險、律師見證費、抵押登記費、印花稅

商品房銷售常用詞語的解釋

土地類型

土地按其性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地，公共設施用地及自由集資，微利房地產。土地使用權年限

是指政府以拍賣，招標，協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準補清地價后繼續使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。（新的《物權法》將有新規定）土地使用費

土地使用者因使用土地按國家規定每年支付給政府的費用，按現時的收費是居住用地2元/M2占地/年 確權

是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘測丈量、審核批準、登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。房地產產權

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權具體內容是指產權人在法律規定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。房地產抵押登記

是指房地產抵押關系設定后，當事人按房地產登記管理權限向市或區、縣房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。房地產權初始登記 指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、下水、電力、熱力、燃氣、通訊、道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。三通一平（凈地））

是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。紅線圖

又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的、用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；

總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積； 建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；

總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和； 套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

套內使用面積：是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜（不吊柜）、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。使用面積的計算應符合以規定： A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；

B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；

綠化（地）率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。容積率

是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地之比，附屬建筑物也計算在內，但注明不計算面積的附屬建設物除外。這個比值越小，意味著小區容納的建筑總量越小、居住生活質量就會越高。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑密度

是指小區內建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區綠地面積和活動場地越大。出房率

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

公共建筑面積

各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積； 公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。商品房

是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。銀行按揭

是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。業主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。房地產公證

公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承為的合法性作法律公證。會所

就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。住宅的進深

住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBI100-87）規定，住宅的進深采用下列常用參數：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的開間

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBJ100-87）規定：住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。隔熱層 指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設施。通常有如下隔熱措施：

(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當遮陽措施；

(2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響；

(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂的隔熱性能；(4)對外墻與屋頂的外表層，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的反射，以達到隔熱目的。灰空間

最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。勒腳

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個部位的墻體經常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來保護。外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。中空玻璃

中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態，故稱“中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。房地產面積的測算

1、計算全部建筑面積有哪些？

（1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。

（2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

（7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。（10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

（11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

（15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半的建筑面積有哪些？

（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計算面積。（2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。

（3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

（4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

3、不計算建筑面積的有那些?（1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。（2）檢修、消防等室外爬梯。

（3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。（4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。（5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

（6）建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

4、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

第四篇：房地產基礎知識培訓

房地產基礎知識培訓

一、房產類

1、房地產的含義

房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物 質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a)土地

b)建筑物及地上附著物 c)房地產物權

注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。▲房地產業與建筑業的區別

房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建筑業既有聯系，又有區別。建筑業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業是發包方，建筑業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建筑業歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。▲房產、地產兩者間的關系及差異

房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面： a)實物形態上看，房產與地產密不可分；

b)從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格； c)從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系再一起的。差異包括幾個方面：

a)二者屬性不同； b)二者增值規律不同； c)權屬性質不同； d)二者價格構成不同。

2、房地產的特征 ▲房地產的自然特征

a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c)資源的有限性； d)物業的差異性。▲房地產的經濟特征 a)生產周期 b)資金密集性 c)相互影響性 d)易受政策限制性 e)房地產的增值性

注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功于房地產的重要組成部分-----土地。

3、房地產的類型 按用途劃分：

a)居住房地產 b)商業房地產 c)旅游房地產 d)工業房地產 e)農業房地產

4、基本概念類：

住宅：是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。

成套住宅：是指由若干臥室、起居室、廚房、衛生間、室內走道或客廳等組 成的供一戶用的房屋。

非成套住宅： 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。

廉租房：廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退 的舊公房等。1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.存量房： 是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。

再上市房：是指職工按照房改政策購買的公有住房或經濟適用房首次上市出售的房屋。

安居房：安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4㎡以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

經濟適用房：經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費用的50%，并且優先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并且規定了較低的固定利潤率如我國目前規定為3%，故又稱為經濟實用房。

集資房：是指改變住房建設由國家和單位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種辦法。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。

全民單位自管公房：指全民所有制單位自己直接管理的房屋。集體單位自管公房： 指集體所有制單位所有并自行管理的房屋。

二手房：新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

期房：期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這期間的商品房稱＋為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

現房：所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。

準現房：指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

外銷房：外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業，其他組織和個人。

內銷房：內銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。

尾房：又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80%以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

爛尾房：爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。

城市居住區：城市居住區一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

居住小區：居住小區一般稱小區，是被居住區級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模

7000～15000人相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

國有房產：是指歸國家所有的房產。包括由政府接管、國家經租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買的房產。國有房產分為直管產、自管產、軍產三種。

集體所有房產：是指城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購買的房產。

私有（自有）房產：是指私人所有的房產，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產，以及中國公民投資的私營企業（私營獨資企業、私營合伙企業和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房屋。其中部分產權：指按照房改政策，職工個人以標準價購買的住房，擁有部分產權。

使用權房：使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

公房：公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

不可售公房：不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主30.31.32.33.34.35.二、1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購公房：已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。

單位產權房：單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。

私房：私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。

居住組團：居住組團一般稱組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。

涉外房產：是指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產。

其他房產：是指凡不屬于以上各類別的房屋，都歸在這一類，包括因所有權人不明，由政府房地產管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房屋以及宗教、寺廟等房屋。

地產類

土地名稱用途類：

一級市場：房地產一級市場是指新建住房的買賣市場，市場主體是住宅開發商、營造商和居民。居民通過一級市場購得住房的產權，使住房的產權首先從法律上達到確認。

二級市場：二級市場是指住房私有權出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產權的所有者和住房消費者。目前亦有房地產三級市場之說，一般指房產出租市場。嚴格講，歸于房地產二級市場的概念之內。

地 產：地產指土地財產，是土地的經濟形態，即在一定土地所有制關系下作為財產的土地。房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利；

土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用；三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；

七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；

紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；

總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；

建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積； 總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）

建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；

房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和；

套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定： A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算； B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積； D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建筑面積+按規定應分攤公用建筑面積。

公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積；

實用面積：它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額； 業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31.32.33.34.35.36.37.38.39.40.41.42.43.44.45.46.與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。入伙是指業主領取鑰匙，接房入住。

契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。

征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；

（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。

毛 地：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。

生 地：生地是指可能為房地產開發與經常活動所利用，但尚未開發的農地和荒地。

飛 地：又稱插花地，指土地所有權人或使用權人的土地部分或全部處于他人土地范圍內。

炒地皮： 對到手土地使用權的轉售。以法定最低投入進行開發為前提。涉外房地產經營中外合資、合作及外商獨資經營企業在我中國占有、使用或經營房地產。

曬地皮： 土地投機商對某地段土地預期地價呈上漲定勢的評估無疑的前提下，買下地皮（即土的使用權、即土地使用權）到地價到達預期價位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤的行為。后者為短期倒賣。

土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

房屋用地：是指房屋以及按照規劃要求的配套設施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規劃要求的配套設施占用的土地。

住宅用地：是指供居住的各類房屋用地

工業用地：是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。倉儲用地：是指國家、省（自治區、直轄市）及地方的儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。

商業服務業用地：是指各種商店、公司、修理服務部、生產資料供應站、飯店、旅社、對外經營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。

旅游業用地：是指主要為旅游業服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

金融保險業用地：是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地。

市政公用設施用地：是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環衛所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局（所）及各種管線工程專用地段等用地。

綠化用地：是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地。公共建筑用地：是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫衛等用地。

文、體、娛用地：是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地。

機關、宣傳用地：是指行政及事業機關、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地。

科研設計用地：是指科研、設計機構用地。如研究院（所）、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計用地。

教育用地：是指大專院校、中等專業學校、職業學校、干校、黨校，中小學校、幼兒園、托兒所、業余進修院（校）、工讀學校等用地。

醫衛用地：是指醫院、門診部、保健院（站、所）療養院（所）、救護站、血站、衛生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫學化驗、藥品檢驗等用地。

交通用地：是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地。鐵路用地：是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地。民用機場用地：是指民用機場及其附屬設施用地。港口碼頭用地：是指專供客、貨運船停靠的場所用地。

其他交通用地：是指車場（站）、廣場、公路、街、巷、小區內的道路等用地。

道路用地：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

公共綠地：公共綠地是指滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

三、土地制度、所有、政策類： 中國現行土地制度概述

1、土地所有制 a)b)c)d)e)f)

a)b)c)

1.2.a)b)c)d)e)f)（1）全民所有制（2）集體所有制

2、國有土地的范圍

城市市區的土地

農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地； 國家依法征用的土地；

依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的 土地；

因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

3、國家實行土地登記制度

屬國有土地的核發《國有土地使用證》 屬集體土地的核發《集體土地所有證》 使用集體土地的核發《集體土地使用證》

4、國家實行土地有償有限期使用制度

5、國家實行土地用途管理制度（1）農用地（2）建設用地（3）未列用地

6、取得國家土地使用權的途徑（1）行政劃撥

（2）通過國家出讓方式（3）通過房地產轉讓方式

（4）通過土地或房地產租賃方式

7、國有土地使用權的出讓（1）土地使用權出讓的概念

（2）出讓方式：拍賣、招標、雙方協議（3）出讓年限：

A、居住用地70年； B、工業用地50年；

C、教育、科技、文化衛生、體育用地50年； D、商業、旅游、娛樂用地40年； E、綜合或其他用地50年；（4）土地使用權的收回 A、土地使用權屆滿的收回

B、國家有權提前收回土地使用權

C、因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權 D、司法機關決定收回土地使用權（5）、土地使用權的終止 A、土地的滅失

B、土地使用者的拋棄（6）土地使用權的續期

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續使用土地的，應當至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規定支付地價款并更換土地權屬證件。

四、房地產權屬、證照、配套類

房屋產權：房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。

產權證書：產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。

3、產權證辦理所需的資料：

鑒證過的商品房買賣契約正本

已繳納的契稅發票（契稅：多層2%）

已繳納的物業維修基金發票（維修基金：多層2%、小高層3%）房產局出具的測繪圖

由開發商蓋過公章的南京市房屋權屬申請書 合同上所提及人的身份證原件。

4、土地證辦理所需的資料： a)商品房買賣契約復印件（1、2、4、32頁）b)合同上所提及人的身份證復印件 c)房屋所有權證及共有人權證復印件 d)土地登記申請書一套 e)開發單位土地證復印件 f)整幢樓分戶建筑面積表 g)商品房銷售許可證復印件

5、共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。

6、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。

7、五證：房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃 委員會核發，《建筑工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發。一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在 規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。根據北京市商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預售契約》。

8、兩書：《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》

9、CBD：即Central Business District(中央商務區)，許多國際大都市都形成了相當規模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環，現在，北京的CBD確定在西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽北路的區域內。CBD應具備以下特征：現代城市商務中心，匯聚世界眾多知名企業，經濟、金融、商業高度集中，眾多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。

10、酒店式公寓：酒店式服務公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。酒店式服務公寓是目前在北京尚不多見的物業類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務就更勝一籌了。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。與傳統酒店的區別酒店式服務公寓與傳統酒店的本質區別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產權的業主居住或委托酒店物業管理公司統一出租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。

11、公寓式酒店,簡單地說，公寓式酒店就是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業的特點在于它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能；另一方面，由于其配有全套的家具電器，能為客人提供酒店的專業服務，因此它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務。a)從服務上看酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，但從本質上來說，酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產權，可自住、出租、轉售，而公寓式酒店則屬于酒店，從產權的年限來看，酒店式公寓的產權年限為70年或50年兩種，而公寓式酒店則只有40年。

12、配建設施：配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

13、公共活動中心：公共活動中心是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。

14、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。

四、銷售及工程專用名稱解釋

1.（1）（2）（3）商品房預（銷）預售條件：

已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（4）開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》

2.均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。3.4.5.6.7.基價：基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。

起價：起價也叫起步價，指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。

定金：定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%.如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

違約金：違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

抵押貸款

（1）房產抵押貸款：債務人、第三人將擁有的房產作為履行債務的擔保向金融機構做貸款，當抵押人不履行還貸義務時，抵押權人作為第一收益人有權從抵押的房產收益中優先收益。

房產抵押貸款方式：

1、漸進式抵押貸款（根據收益水平而與銀行簽約，針對銀行大客戶及關系戶。

2、遞減式（等本）一開始比較多，以后每個月越來越少，根據本金的多少來支付利息的。

3、定息（等額）將利息分攤到每個月中去

4、重新協議利率或滾動抵押貸款，根據利率的調整隨時調整本息。（2）按揭貸款：

概念：購房者以所購得的樓房作為抵押品，從而從銀行獲得貸款，購房者按揭合同中規定的付款方式及付款期限向銀行分期付款。

銀行按揭的總類：A、現房按揭 B、期房按揭（屬于樓花）。在期房變為現房這個期間是由開發公司提供擔保的（購房者不還貸或房屋出現問題）。申請按揭貸款的對象與條件：

A、對象：年滿18歲具有完全刑事能力的城鎮居民，具有穩定的，合法的收益，能歸還本息的能力并提供相關的證明； B、與開發商簽訂的商品房買賣合同；

C、已經將首期款存入開發商在放款銀行開立的商品房銷售專用帳戶；

D、同意將購買的房產辦理抵押，購買房產抵押保險，合同公證及抵押登記。運作過程： 辦理按揭的程序 購房者提出申請； 開發公司擔保； 銀行審查及批準； 公證；

辦理房產抵押登記；

辦理抵押保險，交付銀行貸款手續費； 貸款的發放； 貸款的償還； 收費

公證費（合同公證）； 抵押登記費； 辦理按揭資料 商業性貸款；

借款人及配偶的身份證、戶口本、結婚證復印件；

借款人和房地產開發公司商品房買賣契約原件及復印件（必須是鑒證過的）首付款原件和復印件（收據）

借款人（主借人）和家庭主要成員如配偶收入證明，如果是一個人買房子提供自己的收入證明。（同時收入證明中收入要盡量開高點）工商銀行存折首頁復印件。（證明收入）

相關銀行表格填寫與蓋章。銀行借款合同申請書需本人親自簽名。如是單身需開具單身證明。

商業貸款的額度、期限、及利率：

貸款額度根據國家對首付比例的要求而定；

期限女的最高到60歲，男的最高到65歲。根據當期現行貸款利率實行。1.公積金貸款：（除了商業貸款所提供之外）公積金的繳存證明及單位、個人公積金賬號； 第二住所承諾書。（法律規定，如果居民只有一處住所，沒有權力將他從房屋中趕走）外籍人士

港澳人士提供護照、回鄉證，等身份證件；

外國人提供護照、外國人居住證，等身份證件。

上述人士需要找一位南京籍的委托人辦理受權委托書（委托書上需表明被委托人要在主貸人不在南京或銀行聯絡不到主貸人的情況下可代表主貸人的意愿，行使主貸人的義務）被委托人需要提供身份證、戶口本、單位證明等基本資料。

注意：委托書中不應出現模棱兩可的詞語。公積金住房貸款：

國家公積金制度：長期性的住房儲蓄金：職工在職期間所在單位按照一定的比例，公司和職工本人一起交納的一種作為職工住房的一程公共基金，是由專戶組成，專項使用的，我國對于住房公積金的本息是不收個人所得稅的。實質是一種福利性的工資，鼓勵職工購房，是加速住宅市場化、商品化的一種政策。當職工離職的時候可由職工本人提取公積金的本金和利息。職工轉工作的時候，公積金也可以轉到新的單位辦理，職工去世的時候由繼承人繼承公積金，公積金的使用范圍與順序：

職工購買自建自住的房產可貸款抵押所用； 職工自住住房維修、大修貸款所用； 單位購買建設住房抵押貸款； 購買國債。

公積金貸款的對象和條件

公積金貸款定義：公積金貸款是為職工購買、建造、大修自住住房、而發放的長期、低息，專項的貸款。資金主要來源單位和職工所繳納的公積金。公積金貸款的對象：

公積金貸款的對象必須是具有城鎮長住戶口； 必須年滿18歲以上；

按照規定繳納公積金的職工；

公積金貸款可購買公有住房、職工集資建房、合作建房、經濟實用房、商品房。貸款條件：

貸款人有相當于30%的公積金存款；（原來）交納六個月以上可以辦理公積金貸款（現在）有穩定的經濟收入，還貸款本息的能力。

有商品房買賣合同，已經將首期款存入開發商在放款銀行開立的商品房銷售專用賬戶； 同意將購買的房產辦理抵押，購買房產抵押保險，合同公證及抵押登記。公積金貸款的額度、期限、及利率：

目前一個人南京市市行、省行交納公積金的最多貸15萬； 期限女的最高到55歲，男的最高到60歲。利率要比商業貸款要低。公積金的支取：

購買建造擁有產權的自住住房或翻建大修住房； 離休退休的；

完全喪失勞動能力，或與單位終止勞動關系的； 戶口遷了本市或出國的； 償還住房貸款本息的；

職工住房在規定面積內租金超出職工收入的10%的； 死亡。

支取公積金所需要提供的材料： 監證過的商品房買賣合同帶到單位；（單位才能開證明）買二手房要憑二手房交易憑證和完稅證；

雖然買房了，但沒有取得合法有效的買賣合同；

雖然有合同，但合同中沒有有公積金的名字。合同中與主借款人要是具有公積金的人。

工程建筑類：

房屋施工面積：是指報告期內施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31.房屋新開工面積：是指在報告期內新開工建設的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土創槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

房屋竣工面積：是指房屋按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。（簡單地說：各建筑物每層外墻線的水平投影面積之和）。

使用面積:住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。

公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。

公用建筑面積分攤系數：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數。

公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道、地下室、警衛室等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

實用面積：它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。

居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。

輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。

銷售面積：銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。

得房率：得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內建筑面積 +分攤公用建筑面積。

實用率：實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內使用面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積

容積率：是建設用地范圍內，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4.建筑密度：在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

綠化率：是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

54、套內面積：俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。

綠地率：綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

開間：住宅設計中，住宅的寬度（東西向）是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度（南北向）。層高：指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標準層：標準層是指平面布置相同的住宅樓層。

陽臺：是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者 32.33.34.35.36.37.38.39.40.41.42.43.44.45.46.47.48.49.50.玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

隔斷：隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。過道：過道是指住宅套內使用的水平交通空間。

鋼結構： 是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。

鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。

混合結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

磚木結構：是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。其他結構：是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。

房屋層數：房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

假層：是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的局部層次。

閣樓（暗樓）：一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。低層住宅：小于等于10米，1—3層。

多層住宅：介于10米—24米之間，4—8層 小高層房屋：8—

12、13層。

高層住宅： 15—24層，大于24米。超高層：24層以上

復式住宅：復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。

躍層式住宅：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。

蝶式住宅：蝶式住宅準確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優點很突出，結合了板樓和塔樓的優點，讓我們拿寶星圓舉例說明。

一、很好地解決了通風和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風效果。

二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設計，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。

三、戶型方正。蝶式建筑有一個通病——房間的邊角多，而寶星園就對此做了良好的改善，把邊角盡量設計在電梯間從而保證了戶型的方正。

五、其他：

房地產面積的測算

1、計算全部建筑面積有哪些？

1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。

6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。

13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半的建筑面積有哪些？

1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。

2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

3、不計算建筑面積的有那些? 1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）檢修、消防等室外爬梯。

3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

6）建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

4、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

住房公積金：是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環節有機構成的整個運行機制和管理的制度。具體內容主要有三個方面：（1）按照“個人存儲，單位資助”的原則進行歸集，所有行政和企事業單位極其職工均應交納住房公積金，即凡實行公積金制度的城市職工個人按月交納占其工資一定比例的公積金，單位也按月提供占職工工資一定比例的公積金，兩者均歸職工個人所有，存入職工個人公積金賬戶。長期儲蓄，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。（2）按“統一管理”的原則管理住房公積金。職工的住房公積金由各地人民政府設定的住房公積金管理機構根據責、權、利一致的原則進行統一管理，由地方人民政府委托指定的專業銀行辦理。（3）按“專項使用”的原則運用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。如果職工積累的公積金（包括其本戶成員及其親屬積累的公積金）不足以支付購、建、大修住房費用的，可申請公積金貸款。實行住房公積金制度，可逐步形成國家、集體、個人三結合的籌資建設住房機制，加快住房建設速度，解決住房問題。

物業管理：物業管理就是專業化的機構受業主和使用人委托，依照合同和契約，以經營方式統一管理物業極其附屬設施和場地，為業主和承租人提供全方位服務，是物業發揮其使用價值，并使物業盡可能地保值、增值。

南京市房管局出臺的《前期物業服務合同》（示范文本）明確規定，因開發商分期開發、分批交付使用原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境未能到位的，業主可按低于本合同約定收費標準15%-30%交納物業服務費，其差額部分由開發商承擔。前期物業服務合同是小區交付后尚未成立業主大會、業主委員會前，由物管公司和開發商簽訂的臨時合同。小區成立業主大會后，可重新和物管公司簽訂新物業服務合同。物業費預收不超過6個月。根據《合同》，在房屋辦理交付使用手續時，物業公司向業主預收的物業管理費和代收代交的分攤公共能耗費不得六個月。至于具體預收多少月物業管理費用由開發商和物業管理公司協商簽訂，但因開發商與購房業主的糾紛而導致購房業主拒絕受領房屋、拒交物業服務費的，欠交的物業服務費由開發商承擔。配套不到位，物管費可按折扣交納。

在此次《合同》中，物管部門重申了空置物業的繳費。根據《合同》，購房業主房屋連續六個月以上空置的，需要在物管公司進行書面備案，并且按70％收取空置期間的物業服務費和代收代交的分攤公共能耗費。《合同》還規定，業主搬家、送貨車和臨時停車時間在一小時內的不收停車費；臨時停車時間超過一小時的車輛則按照收費標準計次收費。作為物管管理條例的具體細化，此次合同還對停車場的用途以及收費方式做出了明確細分，按照停車場屬于全體業主共有、所有權或使用權由業主購置、屬于開發商所有三類情況分別制定出了收費項目，收費標準則由開發商與物業公司在簽訂合同時具體約定。此外，對公安、消防、搶險、救護、檢修等特種車輛在執行公務時停車也不得收費。車輛保管，另簽合同，業主交了停車服務費，并不等于物管就對車輛有保管義務。根據示范性合同的規定，房屋交付后物管公司應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務合同，明確車輛基本情況，雙方的權利義務、收費價格、管理責任、管理期限以及違約責任等內容。不過，車位使用人對車輛有保管要求的，需要與物管公司另外簽訂車輛保管合同。在示范性合同中，會所的歸屬、會所的總建筑面積，會所開放的對象等都被要求明確約定。當會所出售或出租時，物業管理區域業主享有優先購買或租售權。會所所有人或使用人需保證按規劃設計用途和約定的對外開放范圍及服務對象使用會所，需改變會所規劃設計用途、約定對外開放范圍及服務對象的，按《南京市商品房買賣契約》相關規定執行。

會所所有人委托物管公司經營管理會所的，其經營管理、收費等事項由物管公司與所有人另行約定。擅自提高物管費，超額部分雙倍返還。根據示范性合同約定，如果物管公司的管理服務達不到約定的服務內容和質量標準、給購房業主和物業使用人造成損失的，物管公司應當按照合同約定向業主支付違約金。而業主違反合同的約定，未能按時足額交納物業服務費用的，則要按應交數額一定比例向物管公司支付違約金。此外，對于物管公司違反合同的約定，擅自超標準收取物業服務費用的，業主可索賠，物管公司應雙倍返還超額部分的物業服務費用。

智能化小區：智能化社區是利用現代化4C（即計算機、通訊及網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。智能化是一項跨行業、多學科的技術工程，需要建筑設計部門、施工部門、軟件開發商、系統集成商、網絡產品供應商的通力協作。真正意義的智能化社區，確實可為居住者提供諸多方便。

房地產投資泡沫：房地產投資泡沫一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

第五篇：房地產基礎知識培訓心得體會

關于房地產基礎知識培訓的心得體會

作為剛踏入房地產行業的新職員，應該盡可能的學習房地產知識基礎知識，尤其作為一名房地產銷售的員工，我想就更應該擁有廣闊的房地產知識基礎知識面。然而，在此之前，我對房地產這個行業非常陌生，只是偶爾聽聞過長輩們討論關于這個行業的一些信息，卻沒有真正的系統的去了解深入過。前天，在余源鵬房地產大講堂上正式開始了房地產知識基礎知識培訓，今天，聽完余老師的這節房地產行業相關知識的課程，我學到了很多東西，對房地產行業有了初步的認識和了解，余老師富有激情的講解更是教會了我大量的房地產基礎知識，使我對房地產有了全新的認識和了解。下面，分享一下我在這節課上學到的全新的房地產知識和心得體會總結如下：

余源鵬老師主要從三個大的部分跟我們分享了房地產行業的相關知識。第一部分是 房地產及其產權基礎知識；第二部分是房地產開發全過程基礎知識；第三部分是房地產交易與營銷基礎知識；第四部分是房地產規劃與建筑工程基礎知識。

通過這次的房地產基礎知識培訓，我不僅明白了什么是房地產？更了解到了從事于房地產行業要注意些什么問題。房地產基礎知識培訓后，現在我知道了，房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性；房地產的分類，可以按用途劃分也可以按建筑物的層數來劃分；房地產市場分級：可以分為一級市場、二級市場和三級市場；建國以來中國房地產發展基本上是師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內地；房地產的經營模式主要有土地開發、房產開發和物業經營；房地產的開發流程主要是：選址、立項、取得土地、規劃設計、開工建設、啟動銷售和竣工驗收。通過系統的學習，我對“什么是房地產”有了一個整體的認識，不再是之前的零散的知識體系，房地產對于我也不再是一個陌生的行業。

總而言之，余老師的房地產基礎知識培訓真讓我受益匪淺的課。這節課，讓我認識了房地產這個行業，讓我了解到了房地產銷售這個領域，更讓我學到了一種對學習對工作的態度。

PS：本課程是在智地網上的余源鵬房地產大講堂找的培訓課！