第一篇：房地產基礎知識培訓手冊1

房地產基礎知識培訓手冊1

一、房地產概況類： 房地產市場分類在：房地產市場分這一級市場即由國家壟斷經營的土地市場；二級市場即房地產開發商品房市場；三級市場即二手房市場。房地產業的分類：房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。房地產服務業又分為房地產策劃咨詢、房地產價格評估、房地產經紀（房屋銷售、租憑）和物業管理等。其中、又將房地產策劃咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介服務業。房地產的特點：房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業、屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的行業。房地產業的作用：(1)是國家財富的重要組成部分，一般占一個國家總財富的30

—70%；

（2）房地產業對國民經濟生產總值貢獻巨大，聯合國統計各國

的房地產業占GDP總量的6—12%。

（3）房地產業是財政收入的重要來源，一般可占政府財政收入

的10—40%。

（4）房地產業能帶動相關產業發展，同時還可大量增加人員就

業。

（5）改善了居住環境，提高了生活品質。

二、土地類：

1、房產：是指房屋經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或者其它用途的房屋。房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。

2、地產：是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。

3、房地產：是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等。）

4、房地產業：是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。

5、房地產開發：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。

6、土地開發：是將“生地”開發成可供使用的土地。

7、土地所有制：我國實行的是土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中城市市區的土地全部屬于國家所有：農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。

8、集體土地：是指農村集體所有的土地。

9、征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行征用。

10、土地的使用年限是如何確定的？：凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年。

11、房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？：房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制，但對該房屋所占用范圍內的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發商取得該土地使用證書之日起計算。業主可以再繼續交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續使用該土地。

12、集資建房：是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。

13、土地所有權：是指國家或集體經濟組織對國家和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。

14、土地使用權的取方式：我國土地使用權的取得方式有兩種：出讓和劃撥。

15、土地使用權的出讓：指國家以協議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。目前我們國家規定所有商住用地和工業用地出讓的都必須通過招標、拍賣和掛牌兩種方式出讓，其中土地拍賣方式是最主要的方式。

16、土地使用權劃撥：是指政府無償或低價將土地撥發給使用者使用，一般沒有使用期限的限制，此類土地多用于政府機關、事業單位或軍事等公共設施。

17、生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。

18、熟地：指三通一平（水通、電通、路通和場地平整）或七通一平（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整），具備使用條件的土地。

19、宗地：是指以權屬界線組成的封閉地塊，一般一個項目就是一宗地。

20、宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。

21、證書附圖：即房地產后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。

第二篇：房地產行銷培訓手冊1

領讀：今天，我開始新的生活。

全體跟讀：我選擇的道路充滿機遇，也有辛酸與絕望。失敗不再是我奮斗的代價。我要養成良好的習慣，全心全意去工作。

領讀：今天，我開始新的生活。

全體跟讀：我要用全身心的愛來迎接今天，堅持不懈，直到成功。我要自然界最偉大的奇跡。

領讀：讓我來吧！

全體跟讀：對人感恩，對已克制，對事盡力，對物珍惜。

領讀：誓言人。全體跟讀：×××，×××。

1、房地產行銷理念 1.1行銷概論 1.2業務操作綱要 1.3銷售員的素質要求 1.4銷售員禮儀及行為

2、房地產市場

2.1房地產的市場調查 2.2房地產的基本知識 2.3房地產前期開發 2.4建筑常識 2.5房地產法律

2.6房型設計及人體功能學 2.7 購房合同講解 2.8 房屋貸款

2.9客戶分析及應對技巧 2.10物業管理

3、房地產銷售

3.1案場標準作業流程 3.2銷售戰略及技巧應用

3.2.1電話接聽、邀約、追蹤及上門拜訪3.2.2了解客戶要素 3.2.3銷售引導及道具運用 3.2.4如何帶客戶看房 3.2.5如何守價 3.2.6逼訂技巧 3.2.7銷控及柜臺 3.2.8現場造勢 3.2.9客戶異議說服 3.2.10如何成交 3.2.11如何填寫訂單 3.2.12如何快速簽訂合同

錄

目 3.3常用語 3.4案場注意事項 3.5銷售討論題 3.6案例討論

4、表單

4.1市場調查表單說明 4.2銷售表單說明

5、紀律 5.1案場紀律

6、附錄

6.1市場調查表單 6.2案場銷售表單 6.3考核題

1、房地產行銷理念 1.1行銷概論

行銷：通過研究、策劃、推廣、交易及實體配銷技術等一系列整體策略，確實掌握消費者需要，把握環境變動所帶來機會的動態型企業經營活動。它包括了：

事前：了解四周環境，調查市場需求，分析、預測，規劃產品，訂出合理價格，選擇適當的銷售網，編出廣告預算、促銷政策等。

事中：人力推銷，研究推銷技巧（接近、交談、表演、拿訂單、顧客管理等）。事后：服務、信用、評估與控制等。

行銷是以顧客為中心，以獲取最大的利潤為目的。行銷包容了企業管理學、社會學、心理學、行為科學、請函學問，同時生成體系，從實務開始，在理論上生根，最后演變成科學，進入藝術的境界。

運用雙手的人是勞工；運用雙手和頭腦的人是舵工；運用雙手和頭腦與心靈的人是藝術家；運用雙手和頭腦與心靈及兩條腿的是行銷員。行銷員運用技巧和智慧，讓顧客了解而購買，得到好處與方便，提高生活水準，最后反饋到企業內部，增加生產效率，如此生生不息、蓬勃發展。

行銷員生活的一部分。求婚、謀職、處事、夫妻之間、作家、畫家、政客等。會做行銷，別人才會承認你做“好”了人，在蕓蕓眾生中，占有一席之位。行銷是一多采多姿的職業，讓你與廣大民眾接觸中獲得各方面的經驗。行銷已不是你要不要做的問題，而是你要如何做好的問題。

偉大的抱負，開闊的胸襟，彬彬有禮的風度，一瀉千給民眾以建議性的咨詢顧問。提高整個新生活品質。

行銷是高貴的，高收入的，最自由的。誰最想職業是找到如此安全而真實的收獲？哪一職業能象行銷那樣具有發展潛力。只要你投入，就會有相當的報酬。抓住機會作最大的利用！

行銷業觀：

19世紀初的三十年里，是生產產品的導向時期，生產供不應求。1930年起到十九世紀中葉，隨著產品的日益豐富，生產供過于 求，產品進入以推銷、促銷為主要手段達成銷售量的銷售導向時期。

1950年起，生產與消費沖突加強，市場競爭加劇，企業競爭從單 一產品生產轉向為以滿足顧客需要來獲得利潤進入行銷導向時期。

近年來，隨著全球環境日益惡化，能源短缺加重，地區沖突升級，以對全世界以自我為中心無休止地追求市場機會和利潤所造成的糾紛時，帶動產品愈來愈劇烈，出現了“人類觀念”。實現真正人類需要力量。

里的辯才，認真負責的態度和熱忱、關懷，市場（Market）：顧客與競爭者聚集之處。銷售（Sales）：供需雙方接觸處。

推銷（Selling）： 將產品出處告訴消費者，讓他們買后得到好處與方便，提高生活品質，增加生產效率。

行銷包括上面所有名詞，以上任一名詞不能全然包括“行銷”。行銷理念 1.推銷魂

不是尋找客戶，而是創造客戶 打入客戶的心，而非打破客戶的頭 客戶永遠是對的

交易的完成是一個新交易的開始 2.八二法則<冰山> 3.獨一無二的自己

自信、自愛

成就的大小絕對不會超越有信心的大小。

哀莫大于心死，恥莫過于喪失自信。自信心是比金錢、智慧、家世、朋友更有助于發展自己事業的利器。它是人生最可靠、最可貴的資本。對自己也不必過分求全責備。世界上沒有十全十美的人，能夠被大多數人親近的人，就是成功的人。不要怕挑毛病，挑剔是顧客的權利，有挑剔才有購買的意愿人，是最聰明的動物，卻往往做出一些連自己都難以置信的愚蠢的事情。誰都不愿見到自己慢性自殺，誰都不希望自己摧毀自己。不愛自己與不愛別人，同樣是一種罪惡。自愛不僅是要愛護自己的精力、身體，更要愛護自己的品德、修養，這些都必須以精神來完成。內外生命的歷程，都必須由內心的塑造表現出來。一個浪費自己生命力的人，比那些浪費自己家財做敗家子，更令人不可饒恕。唯有擁有充沛生命力的人，才是世界上最富有的人。人，最大的優點在于能夠原諒自己！人，最大的缺點在于能夠原諒自己！

志氣、堅忍

志氣絕不可取在未經熬練成熟前散發出預期的力量。

成功不帶絲毫的勉強。黎明前的黑暗，有極大的耐力與勇氣，才足以突破。志氣是以光明磊落的胸襟，若干實干的精神為憑借，不畏艱巨，不畏困苦，始終以高尚的情懷，朝氣蓬勃邁步向前。有志氣、有毅力、有勇氣、敢擔當，即使一無所有，也能夠無中生有，化腐朽為神奇，使自己的生命變得更充實，使自己的人生變得更多采。志氣一經喚起，仍要不斷注意教育，保持其銳利、新鮮的狀態。野心比志氣更使人蠢蠢欲動，它原是人性中未經教化的原始欲望。世間評為卑劣的作為，無不是以野心為出發點，投機取巧為手段。只重表面的風氣，不重內心情操，不尋求平衡，是個人的不幸，更是社會的損失。堅忍，誰能夠保有它，誰就可以出人頭地；誰能夠取得它，誰就可以登峰造極。堅忍必須百分之百出自內心，必須以自己的意志與毅力來灌溉、培養，一點一滴地琢磨，一點一滴累積，才可以漸漸地匯聚成自己內在最雄厚的財富，任何人抱不走，奪不去。一切挫折都是要達到美好過程中必然的遭遇。失意泰然，得意冷然，有事嶄然，無事澄然。每經歷一次挫折，便產生更大的決心和勇氣；即使到達成功之路的終站，也始終保持住那股不屈不撓的奮斗精神，隨時迎接再一次挑戰的精神。堅忍是突破任何困難最有效的武器，是解除一切困難最有用的金鑰匙。它，可以使人平步青云，可以使人化險為夷，取得它也須付出相當的代價，這份不是金錢的力量可以替代，不是外在的力量可以借助，它需要“勇氣”和“毅力”。堅忍并非不能做到，而是大多數人不愿做到！

樂觀、誠信

心智與感情成熟的程度，可以主宰一個人的成功與失敗。

成長的過程原本就包含著無限的痛苦。只有不向環境低頭的人，才有征服環境的一天。樂觀，才會對一切困境產生百折不撓的突破勇氣，對一切事物產生濃厚的興趣。社會是一本很好的書；社會是一個最好的大學。能夠為別人著想，才有相當的觀察空間，相當的生活經驗。凡事能設身處地想一想，就不會有太多的怨尤，太多的責難。常能為他人著想，就越明白：社會是一個不容易領會的東西。偶然遇到一些不滿的事，發現一些不滿的現象，就不會失望或產生消極。誠實的面貌是最佳的介紹信；良好的心胸是無上的信用。任何一個人，由于主觀上一些大家知道的原因，本身成多或少，都會有一些“虛”的成份存在。事后應作適度的檢討。否則，在時間的長期考驗下，虛偽的因子終將成為致命的傷害。絕對不要怕誠信吃虧！暫時的失去也是為了更多的得到。“吃一塹，長一智”，你永遠站在河對岸，總不會生出翅膀來讓你飛到彼岸去。聰明的吃虧決非一時的沖動。一個成熟人總是在彈性限度運作。許多事正因為你我不善于吃虧而失去了很多。患得患失，刁鉆圓滑對個人品格淘汰，將是致命打擊。對自己誠實，對別人也誠實，才會贏得人心。生命充滿活力，事業一帆風順。

健康、活力

盡管你能做出最驚人的偉業，卻無法創造出第二個自己。

努力拓展事業的同時，更要隨時維護自己最偉大的本錢──身體。任何財富都發源于自己的身體，保護財富就須先保護身體，保護身體就必須注意自己的健康，從和諧的生活面，開創更輝煌的業績。使自己不但擁有更多的財富，而且有足夠時間去享受財富。留得青山在，不怕沒柴燒，永遠保持健康的高峰狀態，即使有所挫折，也會東山再起。若是疏于對健康的重視，一旦壯志未酬，身先瘁，這份含恨不曾明目的悲傷，有誰能給以慰籍？沒有娛樂、沒有消遣、沒有朋友、沒有??孤獨、寂寞、缺乏人情味，生命異常脆弱，稍有不如意，便一蹶不振，消沉下去。當無所不有時，也就一無所有！事業令人著迷、沉醉，當一個人無法看到事業成長時，事業又何以可愛呢？

潛能、定位

一味沿襲穩重生活方式，從不須擔負任何必要的風險，還能指望他成就什么呢？

自己不是一介平凡小人物，不會沒有出息，無所作為。重視自己。掌握自己的命運成為自己的主宰。一成不變的生活不是我們想要的生活。了解能力展示水平發揮的運用，增進自我認識就會適應。一個人，連自己都不曾感覺到重要，還能要求別人為你作些什么呢？忙忙碌碌的生活，是不是有意無意間失落了自己。面對生命謝幕，你不曾真實的活過！實現自我。正視自己的“弱點”，更重視自己的“長處”，這是你所以是你的質的所求，更是立世的實力基礎。個人的特質將澄清自我價值，重估整個生命奮斗的意義。你值得為自己的存在而自豪。你我如此平凡，又如此幸運。在生命的每一天，我們都傾注自己的心力，我們擁有最充實、最豐富、有意義的人生。真實的生命不是刻意迎合，而是恰到好處的自由揮灑，活出自己的滋味。

人是社會性的，必須確立自己的地位，在完整的生活架構里，找到歸屬感。生活架構里，找到歸屬感。人由一種情境到另一種情境往往不會有原有的能力標準，學校也無法教人有什么超常發揮。我們需要探索、經歷、溝通。樹立對自己的信心。發揮自己長處是每個人面臨的最大挑戰。

擺脫角色的束縛：束縛使人僵化，限制人正常能力發揮，表現真正的自己，清晰地表達自己，表現自己沖動與強力。

表達愛與溫情：心中充滿愛，才會被關懷，才會順利成才。

平穩內心：平靜心，才可能最大限度發揮自己才智，消除內心沖突。

權力感與影響力：影響周遭的人群滿足自己的需要，使自己成為別人眼中重要人物，而彼此信賴。開放心胸：互相依靠，人在相互依靠中，共同追求完美；心要的自主行為只是手段而非目的。畢竟人的本質是與人共處成長，彼此依存。信任自己和別人，才能表現真正的自己。

把握現實，分享別人快樂。把握現實，才會在崛起的的人群中突出自己。走過來了，才會有現身說法，生命的定位圓滿。

生命苦短，不認真做說什么，怕也難以向這副空“皮囊”交待！活著該不是為了吃吧！快樂自己，分享快樂。快樂最具有感染。發自心性的怡悅，才會對世界接納和寬容。永遠不覺得自己渺小。4.本事雖小，借“雞（機）”下“蛋”

專精立業，博覽取勝<學有所長> 審時度勢，因機立勝識別與把握<果斷、迅速> 機智

機智早不代表淵博的學問與豐富的知識。一個善用機智的人，不但能在任何場合，任何地點，盡量運用他所知道的事物來作為他談話的資料，并且還能夠適當地利用他所不知道的事物來掩飾他的無知。就像一個卓越的廚師，這依賴經驗判斷，更需要自我教育。機智，在于不恃才自傲，自我封閉，而能隨機應變，見機行事。時時懷著同情別人不幸遭遇的心情，隨時關懷別人所喜愛的事物。能了解人性的弱點，卻不擊破人性的缺點；明知別人占了便宜，還讓他三分。人人都有發表欲，人人都有自己主張，不要搶在別人前面發表自己意見，對任何足以傷感情的話，敢隨時克制；多為別人想想，假如我是會怎樣。以愛心與關懷保持自己良好的品行，讓自己生活充滿溫馨與美滿。5.本錢全無，人和坐財

凡社會上出人頭地的人，都善于運用群眾的力量。世事洞明皆學問，人情練達遍地金。有處世的熱心，待人的熱忱。在今天這樣一個飛速發展的社會，人際關系相對錯綜復雜。事業成功80%取決于不斷進取，人才叢林中，運籌帷幄，左右逢源。不了解人性，不能把握人性，不能知變而應變，勢必舉步艱難，動輒得咎。

打開人性的灰箱，你我是朋友

以良好的風度、優美的儀態，亮出你的青春護照；以個人的內蘊的美質學識德性，走進人的心里。發自內心地真誠關心他人。人都喜歡接受別人的關切與注意。誠干中，形干外，以自己獨有的坦率、真誠走出一片蔚藍。最沉默的人，都有濃郁的發表欲。人都具備一個與生俱來的話匣子。絕大多數人，話里頭沒有多少新鮮東西。只要你有耐心善于傾聽，學會關注，你會發現人們大都在毫無選擇渲泄感情，并無確切指明。有的不過是在證明一下自己的存在。當他實在沒有東西可講的時候，也是他最虛最沒有防備的時候。也是最需要別人，最容易接納他人的時機。適當把握良機、以逸待勞、對癥下藥、適度點撥，意想不到的結果便會出現。當對方不設防的時候，他已把你從陌生看成自己的知音。當蕓蕓眾生，只有你最了解他，心靈的隔情已去，他誠心完整接受了你，還會有許多鮮為人知的趣聞。

微笑──擋不住的最愛

微笑，無法拒絕，更無法逃避；微笑，無需金錢，更勿需勞作；微笑，出自真誠的愛心，來自內心的關懷！微笑，使你我他瞬間成為永恒。它是極為常見的，愈為人所忽略，而愈是這些遺忘的常常散發出人性的光輝。人與人曾經熟悉的變得陌生而遙遠，而陌生的又將成為恒久的缺憾。

人的相見的第一眼，善意、溫和的微笑無疑是第一聲無言的問候，讓人舒適、快意。自然也就喜歡上了你。人何曾吝嗇起來了呢？也許是別人不曾露出過笑臉，那你的笑容可掬更顯得難能可貴。你確是因為別人而存在，更是因為得到愛而要付出愛，而這絕無任何的勉強與做作，而全然是一種心性的自然流露。當你每天最愉快、微笑地向人們道一聲“早安”無疑是超越生命的問候！盡享生命的喜悅回蕩。

言語──人性的誘惑

人，最大的特性是最善于保護自己。現代工商社會，主客觀限制人真實的表現自我，而表現出虛偽。人們的談吐變得異常沉重，謹慎。誰都不喜歡輕易讓人支配。個性在挑戰之間樹起一道心墻。朋友之間，變得格外小心，稍有不慎，就會引起警覺，加以防備，來避免自身傷害。走進對方，最不可思議的是深切擊破人的內心，讓人處處感到是利已而非利人。高貴感的要求，使心靈的溝通成為必須。基于誠懇的交談，使對方得到真實的實惠，正是語言的妙處。人是情緒化的產物，感情用事超過理智的抉擇。人的感情又永遠只能發泄而不能負載。正因如此人與人的交流人情成敗往往過于言語本身。人最容易涌陷入習慣性的網中不知自拔，因而它舒適又安全。

敬業、樂群

任何職業都有其不可磨滅的神圣性；任何工作都有其獨有的可敬處。既然你無法離開工作，那就去熱愛他，熱愛是最好的老師。熱愛中全身心投入，你會散發出奇跡般活力。用自己的能力掌握自己的待遇，是最公平的。人在生命的參與中盡享人生的風流。以誠懇的態度待人，設身處地替別人打算；懂得寬容；樂于成人之美，樂聞人之譽。在人的群山中，走出自己的偉岸與深遠。

欺騙──走向自我毀滅 欺騙了人一次，為了硬頭皮撐下去，不得不欺騙第二次。這種違心的欺騙隨著時間推移暴露無遺。存心不良欺騙是出賣了自己的人格，世間還有比人格更為至高無上的了嗎？只求目的，不擇手段是絕對的錯誤！

6.本行領先，聯手開拓

地利 協作

誰能夠創新，誰就能領先

誰能夠超越，誰就能出人頭地保持尖端的突破力，才會打開新天地 創意因素：

好奇心──接受問題能力 流暢性──思路靈活 靈活性──思考彈性，角度 跳躍──獨創性 重組性 恒心與毅力 1.2業務操作綱要

基本要求：行銷的游戲規則 業務的概念

最基本的早期時，就是花勞力把東西賣掉，因素之一。現在，有基本的觀感。

1.客戶的觀點來說明他們想要的、需要的、了解的，應替客戶想一想，了解之后知道他的需要，了解他的能力

2.收集個人情報資料，有助于了解，應旁敲側擊展開了解。

3.建立情誼，人們通常會請朋友幫忙，基本上都想和朋友做生意，客戶通常對陌生人產生不信任感。要讓他相信你，因此，得與他交朋友。“交朋友“非常重要，如不做好，后來可能會很辛苦。累計無形資產，即使賣完房子也要保持朋友的關系。

4.建立競爭的對手無法攻破的交情護盾，老客戶非常重要，客戶介紹客戶，房子是不動產，俗話說“有土始有財“，說實話是重要的。要有競爭意識敢去拼，注重低價位盤子，這些客戶會帶來更多的客戶。5.建立共同的話題

發掘、試探客戶，尋找共同點，了解其興趣與愛好，共同話題 男性：興趣：運動、得意的事和成就感 女性：興趣：買衣服、逛街等 請教不懂的問題，拉近兩者之間的距離

6.取信于人，信守、準時，能力范圍所能達到的事情幫助客戶，增加自己講話的可信度。7.做個風趣幽默的人

8.千萬不要被客戶感到你在做行銷。不要讓客戶感覺到你在賣東西，“生意不在人意在”，讓他感到買你的東西能得到好處。

三要素（行銷成功）：態度、幽默、行動 個人親和力，讓客戶很快接受你，有禮貌 行動：決不放棄，要求客戶買下房子。

平常練習思考，想出對策，針對客戶的問題，隨時記筆記。

收集客戶的問題點，不能死記某一樣東西，應該視具體情況與人來決定。

客戶的期待

基本期望得到的大概有以下幾項： 1.希望你只要告訴我事情的重點，比如針對價格等等，也許不需要把產品講得太透明，太煩瑣。避免講一些讓客戶感到緊張的字眼，做一個道德的業務員，給一個理由告訴客戶為什么這房子適合客戶，理由是什么。例如，為什么要求客戶買2R的房子，應告訴客戶理由，比如一家三口2R的就夠了，要替客人著想。這樣做會讓客戶更快決定買下你的房子。2.要老實。3.給理由 4.說明理由

5.證明給客戶看，例：付款方式如何的輕松，按時交房、證明交通的便捷等。

6.客戶的心態：讓我知道我并不孤單，告訴我一個與處境類似的案例。找一個與客戶相似的例子，舉給客戶聽。

7.自我證明價格，讓客戶感覺價格合理，用同地段同類產品比較給客戶看。拿實際的東西給客戶作比較，舉出產品的優點來說明價格的合理。8.告訴我最好的購買方式

因為客戶希望購買的輕松，沒有壓力，讓他知道什么是對他最好，告訴他最好的方式，就算客戶有能力一次性付款，也要試著說一說分期付款。9.強化我的決定

客戶已經有點動搖，業務員要把優點說給客戶聽，幫助他做決定。舉事實的例子給客戶聽，告訴他房子可以增值的實際問題，還可舉交通等方面。10.不要和我爭辨

客戶不喜歡業務員與他爭，即使業務員贏了，結果客戶也會失去。先肯定客戶，然后再去否定，先支持他贊成他的觀念，然后用一些“只是??，可是??，但是??”等字眼婉轉的否定他，暗示客戶，稍稍帶一點攻擊性，但不能很明顯。11.不要用瞧不起我的語氣和我說話

有的客戶對買房不懂，不要很無禮地找出他的錯誤，應慢慢地講解給這些客戶聽。12.別說我購買的東西或我做的事是錯的

不能用無禮的語氣中傷客戶，對于有些已經在別的地方小訂的客戶，不要急著說競爭對手的不好，應好好對待，慢慢地磨，讓客戶對你和你的房子感興趣，對于小訂退戶客戶應該是非搶不可的，如真談不下來，進行人海戰術。有時可以采取演戲的方式，逼客戶“投降”，采取一些技巧。13.我在說話時請你注意聽，閉嘴聆聽

重點：除了了解、觀察注意其講話，最重要要讓客戶看到你是在全神貫注，認真地聽他講。客戶便會覺得你對他說的話很感興趣，他便會滔滔不絕地講下去，讓你更深層了解他的底細，偶爾提些問題，時機成熟時，便點到為止。14.說話要真誠

五步推銷法

1.激情——主要是在于激發個人潛力，不斷地開發客戶，有決不放棄的決心。

例如：給自己訂一個目標，如一個億銷售的案子，給自己定一個四、五千萬業績的目標，鞭策自己去達到這個目標。

2.感情——要與客戶“談戀愛”，拉近與客戶的距離，談感情，但要拿捏得當，建立友誼。3.展示你的商品——在最短時間內讓客戶有第一印象，介紹模型非常重要，有一定流程。

4.價格——你最后守的價格，守住價線。讓客戶很難殺這價錢，價格絕不能退得太快，盡量一折一折的退。應該沉住氣，慢慢來，引誘顧客來砍價，但又要讓他覺得很困難不好砍。5.數量——未必客戶買一套就是一套，引導他多買幾套。

情感是推銷的潤滑劑 成交前情感的交流 成交前情感的注入 成交前情感的聯絡

這過程最重要在于那些小訂的客戶，安定安撫客戶，強化其決定。

行銷成功二十六招

1.建立并維持積極的態度。要有激情，變不積極為積極，以行動切實做到這一步。不能報有無所謂的態度。2.相信自我，如果連自己都不相信怎么能做到最好。告訴自己“我能做到，我是一個頂尖的業務員”，但不能自我膨脹，鼓勵自己向另一個高峰邁進，維持這種感覺。

3.訂一個計劃，設定并完成目標。做到在案前訂計劃與目標的習慣。向高的目標挑戰，給自己壓力，讓自己想盡辦法去達成目標。

4.學習并實行基本行銷原則。通過聽錄音帶、看書，互相討論學習得到良好的解決方法。一定要不斷地看書，有空就看各類書籍，增加自己的知識面，不要什么都不懂。5.了解客戶并滿足他們的需求

6.為幫助而銷售。不是讓客戶感覺，而是要出自真心地幫助客戶，客戶會很感謝你，最終他還是會和你買房子。

7.建立長期關系，無形中客戶把你當作一個顧問，介紹更多客戶給你。

8.相信你的公司與商品。相信公司的眼光，公司接下樓盤，證明它有可賣性，此外只有相信自己的產品，才能讓客戶相信你。9.真誠

10.準時赴約，客戶絕對不喜歡不守時的業務員

11.表現出專業的形象。內在：在對產品有很深、很透徹的了解，對一些專業法規及基本的東西要知道，要比客戶懂得多。對市場了解，各個樓盤地段的情況。外在：服裝儀表。12.與客戶建立良好關系與信任感 13.善用幽默 14.對商品了若指掌 15.強調好處而非特點 16.不要惡意貶低競爭對手

17.傾聽購買訊息。從傾聽中可聽到一些客戶的購買訊號，應及時抓住訊號，趁熱打鐵。18.預期客戶的拒絕。先預防他可能提拒絕的問題。19.要求客戶購買。記住最終目的是要客戶買房子。

20.提出要求客戶立即下定單之后記得立即閉嘴。不讓客戶有猶豫的機會，記得“言多必失”，應趕快寫完定單，速戰速決。

21.如果銷售未成功立即約好下一個見面時間。應采取壓迫性的約法，一定要用時間去壓客戶，約完后追蹤再追蹤。

22.努力會帶來好運。比別人更努力就一定會帶來好運，不要看輕你的客戶。23.堅持到底 24.熱情面對工作 25.留給客戶深刻的印象 26.追蹤

開啟客戶的心動鈕 如何發現客戶的瞬間欲望

1.提出與現成處境有關的問題。讓客戶自己感覺這產品適合他的，提出一些他現在的狀況，鉤起客戶的欲望，在此情況下趁熱打鐵。

2.詢問他得意的事。每個人都喜歡說自己得意的事，可以直接地詢問方法來詢問客戶，有了開頭，后面就會比較容易，你要與客戶一起分享客戶開心的事，這樣客戶就會信賴你，會越說越多。

3.提出與個人興趣有關的問題。如果談到與客戶興趣有關的問題，客戶會非常高興，才會說真話。賣房子應速戰速決，速度快會比較安全。

4.問他假如他不必工作，他會做什么。通過對客戶的理想愿望中了解他，獲得一些他購買的訊息 5.捉出與目標有關的問題。可以問客戶的目標，比如這一生想買多少房子等等，當客戶提出一個問題，要抓住這個問題詢問下去，引導客戶掉入你的“陷阱”。

6.看看辦公室里每樣東西。通過觀察里面的每一樣東西，可以某些特殊的物品上反映出客戶的愛好、性格等，比如照片，可反映他的家庭狀況，然后針對著方面展開話題，充分了解你的客戶。

讓你的客戶掏腰包 基本要素

熱心、準時、友善、專業

熱心與友善比較重要，只要做得透徹，有親和力。要有誠心不要騙客戶，以誠交友。

1.充分的準備——談話的話速，談話要流暢，表現出專業水平，應與客戶對答如流，了解周邊個案情況。2.商品說明——考慮整件說明流程，讓客戶有深刻印象，因此業務員應多多互相練習。

3.準備書面的東西，例：文件夾（價格表、房型、交通、消息等），讓客戶明白看到，促使他了解相信你的產品。

4.講一個你幫助其他客戶的故事。曾經怎樣幫助解決買房的問題，如付款方式方面等，客戶會感到很放心。5.不經意地說出大客戶或準客戶競爭對手的名字。不經意地說出客戶的競爭對手會刺激客戶，會有很大好處。

6.一張滿意客戶的名單。給客戶看一看小訂、大訂的單子，讓客戶感到緊張、害怕，客戶會很快做決定。業務員之間要有默契。

7.不要令準客戶感到困擾。如果客戶很有錢，你千萬不能貪心讓客戶多購幾套，這樣只有讓客戶感到困擾，應讓客戶買得輕松，縮短時間。8.強調售后服務。物業管理、水電保修。

9.為幫助而行銷，不要為傭金而行銷。要有胸襟，讓他感到他不買也沒關系，沒有壓力，就會與你拉近距離。

客戶為何要拒絕購買？ 1.不想買 2.錢太少

3.自己拿不定主意

4.認為別處有更劃算的買賣 5.另有打算，不想告訴你 6.另有門路（找到老總）7.現在忙著處理其它更重要的事 8.價格太高，太貴了

9.不喜歡你，對你的商品沒有信心 10.不喜歡，不信任你（你可以反同客戶）預算

單位買房或公司買房（如錢有差距的話就想辦法兩邊都有拉進）

想買可是價太貴了，想壓低你的價格：想辦法幫他解決付款方式（1、有沒有帶錢？

2、要引導他買房子。

3、千萬不要擔心客戶跑了。）商品有沒有問題？ 公司有沒有問題？ 服務有沒有問題？ 價格有沒有問題？

總結：做業務一定要有心，“世人無難事，只怕有心人”

客戶的訊息

不必說太多的話，盡量讓客戶自己表達，從中獲得訊息。

1.經常聽到的客戶詢問的問題，例如，“什么時候交房”，從中可知客戶關心什么、在意什么，并了解客戶現在的問題所在。

2.有關價格問題，客戶如果很關心問地很細，或客戶之間對于價格互相討論，這表現出了客戶強烈的購買欲望，此時業務員就應該考慮如何來回答與解決客戶的要求，并要善于觀察思考對策。

3.交貨問題例“交房后的物業管理怎么樣”等等，此時說明客戶可能會購買，客戶已經透露了訊息。4.問到公司的問題例“你們這個項目是否第一個項目？”等詳細問題，客戶想從中得到自己是否會上當，怕被騙，因此想要進一步去了解。

5.需要重復說明，例在付款方式上一而再，再而三地問，表現出客戶很注重某一因素，說明了客戶其本身的問題，業務員應注意從客戶言行舉止中散露出的問題。

6.品質結構的問題，例房屋水管的問題等等，客戶想從中得到保障，現在房子的基本結構業務員應充分掌握，高層一鋼骨，多層一磚頭，剪力墻：簡于磚頭與鋼筋之間。7.保證維修的年限。

8.客戶如果重復看某一樣東西，比如樣板房。9.會詢問購買過的客戶。應用感覺，發揮想象力。

業務員常犯的錯誤 1.對客戶有成見。

2.沒有聆聽，業務員一定要仔細地聽，因從客戶說中了解放棄最想要的東西。3.優越感。不能感到高高在上，客戶會感到受不了。

4.今天就買壓迫感。確實有少部分的客戶，逼不得的，只有暫時放一下“小狗行銷法”，試用產品。5.沒有討論到需求。不了解客戶的需求。

6.流露出要成交的模樣。不要過于流露出這種感情。7.態度的問題。不能不理客戶。8.差勁的態度。要真誠。

成功的拌腳石

1.不相信自己——要有信心。覺得自己無能才賣高價位產品。2.不相信自己的產品。克服自己，相信自己的產品。3.沒有設定及達成目標，沒有規劃能力。應設定目標生涯規劃，該怎么做需要怎么做。

4.你很懶或者你沒有為完成行銷做準備。充分準備基本資料。5.不知道如何面對拒絕。6.對商品知識沒有通盤的了解。

7.沒有學習并執行行銷的基本理論。最好每星期花一二天看看書，增加知識，并加以實踐。8.沒能了解客戶或滿足客戶的需求。9.跟不上改變的腳步。例：市場的改變等。

10.無法與他人相處。包括同事與客戶，應協調與溝通，學習如何與人相處。11.不要太過貪心。12.不能夠信守承諾。

13.不能堅持到底，理念，工作態度，目標與欲望。

1.3銷售員的素質要求

素質要求——成為一名優秀的Sales 1.積極旺盛的斗志 2.鍥而不舍的耐力 3.不斷充實相關的知識 4.嚴密注意市場情況 5.忍辱負重、吃苦耐勞 6.優雅翩翩的風度

7.口才的不斷琢磨，善用語言的威力 8.誠摯務實的態度 9.穩重不浮夸

10.以專業知識說服業主，而非以賭取悅業主 11.讓人尊重而非讓人消遣

12.有原則、有風格，寧為玉碎，不為瓦全，不冒不必要的不平等風險 13.一勤天下無難事

14.不斷與業主保持聯系，問寒問暖，非你需時才聯絡 15.不分晝夜，一切配合工作時間

業務員的標準：

1.有尊嚴，而又有高收入的生活。2.有意義，又可以作為終生的事業。3.具備專業知識，且專業經營，勝任工作。4.明確自己的計劃，努力去達成。5.遇難不退縮，堅持到底。?對行業的認識，最動蕩的最穩定 6.用你的熱忱，親和力認識更多的人。

?越自信的人越有吸引力，從自己的形象體現產品的價值 ?不要把別人的差形象強加于你的身上，體現同類行業的差距 ?我一定會比別人做得更好，自信心的體現 ?行業、商機、品味與人性

?購房時，人性的撕裂，欲望瞬間的放大 7.不斷學習，保持進步，以應付更多的挑戰！?主動地迎合市場 ?由買方提供的商情

?不斷學習，保持進步，以應付更多的挑戰！8.積極主動，樂觀進取。?樂觀、達觀的態度

9.養成良好的工作習慣，盡心盡責。?盡心，要提醒 ?盡責，要反饋

10.永遠抱有服務的熱忱。11.財富的累積──理財觀念。?花錢是為了賺錢

理念：

1.拳擊場上，不會因為你是一個新手而對你手下留情。2.我們理智的頭腦告訴我們，這個世界是不理智的。3.選擇你所愛的，愛你所選擇的。

4.永不言敗，不服輸，不能輸，不怕輸。不斷地卷土重來，沖出一番新局面。5.我們不以公司的標準來衡量自我。而是以行業標準來考量自己。6.沒有離開的客戶，只有離開的業務員。7.20%的人有80%的財富。

8.入對行，跟對人，用你的實力掌握你的收入。9.我們一無所有，但我們必須創造一切。（不要與別人相比，關鍵在于突破自己）

1.4銷售員禮儀及行為

一、儀容儀表

1.業務員進現場需穿著統一制服，著裝整齊，清潔得體；

2.男同事一律著黑色或棕色皮鞋，鞋面隨時保證干凈無塵，女同事著皮鞋，顏色不宜過于艷麗； 3.男女同事均需隨時保持指甲清潔，盡量不留長指甲； 4.男同事打領帶；

5.接待客戶態度熱情而誠懇，服務周到細致。

二、接聽電話

1.以排定的順序接聽電話，柜臺設專門接聽電話區域；

2.來人來電統計負責人每天晚5:00（或個案自定）收來電表，然后放空白表格于接聽區域，空白表格需注明日期；

3.來電表一張填滿，由最后一位填上者主動放于專門檔案夾內前補充新表，注明日期； 4.來電表填寫要注意規范，表中各項均需切實填寫以反映真實來電情況，評估媒體效果； 5.接聽者若離開，可由同組人員代替但不能同組同時安排兩個人接聽電話； 6.電話中一些敏感話題宜采用婉轉態度拒絕電話中解答或約時間邀來電者來現場； 7.對電話中詢問銷控，柜臺一律不予回答；

8.對于疑是“市調或其他身份者”的來電，宜請來電者先留電話交由其他同事進行確認身份后再作回答的決定；身份不清者，回答需謹慎，盡量請來電者來現場； 9.來電盡量留電話以便追蹤；

10.對廣告商來電請其留電話及聯系并告知業主相關人員，對來人請先留資料后送客。

三、接待來人

1.現場劃定銷售桌，由各組輪流坐；

2.坐銷售桌需隨時保證銷售桌物品擺放整齊，除個人用文件夾，銷平，銷海外不能有其他雜物；

3.坐銷售桌人員宜坐姿端正，不宜高聲喧嘩或與其他同事聊天或打鬧，也不宜頻繁走動，銷售桌不能抽煙； 4.客戶到，銷售桌值班人員需大聲告知其他同事“客戶到”并帶領致“歡迎參觀”，同時迎上前去，引導來者入座； 5.對來者（首次），需先問是否與工地哪位同事有聯絡或約定？對來過之客戶，引導入座后找以前聯絡之同事，自己重返銷售桌；

6.非同組人員不得同時坐銷售桌；

7.對非客戶進場進行禮貌性疏導，或告知柜臺安排人員接待；

8.送走來人后需整理桌面，桌椅歸位，并填寫來人登記表，表格填寫需切實準確，來人資料留檔詳細填后放入指定地點檔案夾中；

9.個案晚5:00（或個案自定）收集當天來人表； 10.來客須送至接待中心大門外；

11.客人落坐后，同組或其他同事配合倒水，拿印刷品及煙灰缸； 12.文件夾隨身攜帶，不得給客戶造隨意翻動之機會。

四、柜臺作業

1.柜臺是嚴肅區域，每位同事在柜臺需隨時注意自身形象； 2.柜臺內禁止抽煙，吃東西及看與銷售無關的雜志書報或嘻笑打鬧； 3.文具使用后需歸位于筆筒內或交專人負責保管；

4.柜臺上隨時保持清潔，整齊，非銷售用品不得放于桌面。人員不坐柜臺時，自用資料（文件夾，筆記本，A、B級卡等）不得留于桌面上，否則若被沒收需“拿錢來取”，繳錢全部充入個案工地基金； 5.銷控表僅專案，專案助理，副專案三個人可察看，其他人不得翻看；

6.作廢預約單必須繳回，不得撕毀或私自留存，特別情況經專案授權的人員可察看；

7.非經專案，副專案，專案助理同意，不得翻閱任何銷售資料（售足簽文件夾，已購，未購，日報表等）； 8.售，足，簽，退公證需填寫及提供柜臺留存之資料需及時辦理，以免給柜臺作業造成困難；

9.小訂金一律隨預約單交至柜臺；客戶抵押物一律當客戶面封存于信封內，于預約單中注明后交給柜臺；退戶一律憑白單辦理，并由退者本人親筆簽收，本人不能到現場，則代理人需持白單及本人，代理人身份證辦理，必要時請代理人出示買方來人的委托書；

五、介紹客戶作業

1.若發生介紹客戶情況，業務員需向專案，副專或專案助理打招呼并告知介紹人與被介紹人相互關系； 2.待被介紹戶簽約，首期款全部到位后，由業務員填寫介紹費明細表交專案助理審核；業務員（經手人）及專案助理需簽名；

3.專案助理審后無誤，填寫請款單，附介紹費明細表及介紹人身份證復印件，電話及被介紹成交戶合同復印本簽字后交專案審核；

4.請款單主委簽名后，若本公司發放，送管理部審核；若屬業主發放，則需由業主財務或其他人員發放給介紹人，業務員不得代領；

5.個案介紹費所有資料，個案由專案助理建檔備查。

六、其它

1.上班不遲到，不早退，外出做好去向登記。

2.衣冠整潔，上班必須身穿制服，男士必須佩戴領帶，女士必須化淡妝。3.上班時間桌面上文件務求做到整齊劃一。

4.客戶前來參觀時，售樓處任何先見到者都必須前往接待，業務員對待客戶須謙恭有禮、精神飽滿、態度積極。

5.同事之間和睦相處，良性競爭。

6.業務員須于每日下班前做好自己的當日客戶資料，并將工作日記呈組長批閱。7.嚴禁在售樓處玩撲克，進行任何賭博活動。

8.人員下班離去時，應保持桌面整齊，椅子必須緊靠桌面放好。最后離開人員須將所有門窗、燈光、電器設備關閉。

9.非工作安排需要禁止擅自在售樓處留宿。10.售樓處柜臺內、接待區內嚴禁吸煙，若客戶吸煙，業務員可禮貌陪同。

11.工地大門鑰匙原則配三把，一把由專案助理保管，一把分由專案和副專交接保管，一把流動在業務員處。若工地鑰匙遺失，責任者須將工地大門鎖更換，并重新配制三把鑰匙。

12.工地員工原則上自配水杯，貼上姓名標簽，自我保管。工地員工不得使用客用一次性水杯。

2、房地產市場 2.1房地產的市場調查

一、市場調查定義 1.狹義的市場調查

就是指以本身商品的消費者為對象，用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料，并予以分析研究的手段。2.廣義的市場調查

廣義的市場調查，其調查對象除了消費者，還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者的一切與市場營銷有關的問題的資料，并予以分析研究的方法。

二、市場調查的種類

依照調查方式的不同，我們將市場調查分為以下四種類型。1.詢問調查法

指將所要調查的事項，采取面對面、電話或書面的形式向被調查者提出詢問并獲得所需資料的過程。此種方法可以分以下三種。

事實的詢問 意見的詢問 動機的詢問 2.觀察調查法

所謂觀察調查法是指由調查人員或機器在調查現場從旁邊觀察消費者的動作，而以該動作的聚積作為調查結果。3.實驗調查法

實驗調查法是通過調查某種小規模的推銷方法事件是否能夠收到預期銷售效果的調查手段。4.統計分析

所謂統計分析法，就是指依據公司內外的現成資料，利用統計理論，分析市場及銷售變化情況，供決策當局參考的調查方法。

趨勢分析 相關分析

三、市場調查的程序

一般而言，市場調查的主要程序，步驟可以劃分如下： 初步調查

決定收集資料的方法 設計調查 選樣

資料整理與分析 報告的準備與提出

下面就此程序的每一步驟進行討論 1.初步調查

情況分析。在擬訂正式調查計劃之前，市場調查人員必須對公司的歷史、產品競爭者、分配渠道與方法、消費者購買習慣、廣告銷售和促銷方法等情況詳加了解，從中找出問題的重點，并深入研究中間的因果關系。

非正式調查。非正式調查又稱預備調查。是對日前調查范圍有關的一切資料的分析，如同業與政府的資料，專家的意見或消費者的意見。

確定研究范圍。經過情況分析與非正式調查后，可使假設減少到幾個甚至一個，從而確定出研究的計劃與范圍。

2.決定收集資料的方法

資料可分為兩類，初級資料（或原始資料）。指專為某項計劃而收集或實驗而得的資料；次級資料（或二手資料），指原始資料經過整理后所形成的可為他人利用的資料。次級資料的來源

政府機關、金融機構所統計、公布的資料

同業公會、商會及各種職業團體所公布的資料。如建工集團、房管機構等。市場研究機構。如中信、中行經濟研究所、規劃研究所等。廣告代理商或各種廣告媒體所發布的資料。國內、外大學的出版物。

各種基金會所實行的研究計劃及報告。國內外公共圖書館所公布的資料。公司本身有關的各種資料。

原始資料的收集方法

調查法：人員調查法；電話調查法；通訊調查法 觀察法 3.設計調查法

在調查法中，將調查表設計得周密理想是最為重要的一環。4.選樣

由于消費者的數目龐大，如果要調查全部消費者，事實上是行不通的，在時間與金錢上不經濟。因此在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進行調查的方法稱為選樣或抽樣。問單隨機抽樣 計劃抽樣法 分層抽樣法 5.資料整理與分析 編輯 編號 制表 分析與解釋

6.房地產市場調查報告綱要

一般而言，房地產市場調查人員所擬寫的市場調查報告應當包含以下內容： 前言

當前市場分析 區域市場調查分析 主要個案分析與比較 本案基地與環境分析 規劃分析與建議 價格與貸款政策 推出時機分析 結論 7.我司房產市場調查表單 踏街表 個案市調表 市調分析表 詳見具體表單

2.2房地產的基本知識

房地產基本知識（含客戶購房見識）

1、什么是房地產一級市場？

答：房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到“七通一平”的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。

2、什么是房地產二級市場？

商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。

3、什么是房地產三級市場？

進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。

4、什么是商品房？

品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港特別行政區、澳門和臺灣）出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出售的住宅、商業用房及其他建筑物。

5、什么是單位產權房？

自建或者參加聯建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。

6、什么是使用權房？

答：房屋只有使用權，沒有產權，俗稱使用權房。嚴格來說，所謂購買使用權只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關系。

7、什么是安居房？

房“。現階段安居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。安居房成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費（包括50%小區級非經營性公建配套費）、管理費、貸款利息和稅金構成。根據上海市房屋土地管理局和上海市住宅發展局1996年規定：購房人可按安居房的成本價購買，也可按職工當年配售自住公房的價格購買。但差價應由所在單位承擔，或由家庭成員各自單位協商承擔。中低收入家庭的標準和住房困難的標準，由市房改辦規定。

安居房購買后可按有關職工所購公有住房上市出售的規定上市。

8、什么叫平價房？

過配售形式供應、具有社會保障性質的經濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價答：平價房是根據國家安居工程實施方案的有關規定，以城鎮中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通答：根據《上海市安居工程實施方案》規定，安居房是指：“直接以成本價向中低收入家庭出售而建設的住答：單位產權房（或系統產權房），是產權屬單位所有的房屋。這種房屋一般沒有申報商品房計劃，是單位答：房地產開發經營企業，經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分內銷商答：房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次答：房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指格由政府管理部門審核認定。

9、購買內銷商品房的對象有哪些規定？

機關、團體、其他組織及具備合法身份證明的中國公民、在境外留學或工作未取得長期居留權的中國公民、在境內注冊的“三資“企業（限于購買新建內銷商品住宅，供本單位員工居住）。

10、購買外銷商品房的對象有哪些規定？

答：外銷商品房可以出售給除法律另有規定外的中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人。

11、購買上海新建內銷商品住宅，申報藍印戶口有什么規定？ 答：申報藍印戶口有以下規定：(1)購買住宅類型：在上海注冊并具有房地產開發資質的房地產開發經營企業在上海行政區域范圍內投資建造并自主經營，依法取得《內銷商品房預售許可證》或《房地產權證》后，首次預售或出售的新建內銷商品住宅。

(2)購買標準：購買上海浦西地區和浦東陸家嘴中央商務區的新建內銷商品住宅每套建筑面積在80平方米以上（含80平方米）、價值在40萬元以上（含40萬元）的可申報1個藍印戶口；購買除陸家嘴中央商務區以外的浦東地區新建內銷商品住宅，建筑面積在120平方米以上（含120平方米）且房屋總價值在40萬元以上（含40萬元）的，可申報2個藍印戶口；購買除陸家嘴中央商務區以外的浦東地區新建內銷商品住宅，建筑面積在160平方米以上（含160平方米）且房屋總價值在40萬元以上（含40萬元）的，可申報3個藍印戶口。

(3)申報藍印戶口對象：購房者如是單位可為其職工申報，購房者如為個人可為其本人或配偶或其他直系親屬申報藍印戶口（如為其配偶或其他直系親屬申報藍印戶口，須提供與購房人本人關系的公證書）。

(4)申報藍印戶口者的條件：除購房者的未成年子女外，其余對象應具備18周歲以上；具有完全民事行為能力；具有高中以上文化程度；有正當的居住理由；符合計劃生育政策；未曾勞教或追究刑事責任。

12、什么是房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積？

答：房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。

住宅使用面積是指住宅分戶門內全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛生間、壁櫥、陽臺和室內走道、室內樓梯等等。

住宅居住面積是指住宅分戶門內的臥室和起居室等的凈面積的總和。

13、建筑面積計算有什么規則？ 答：建筑面積有以下計算規則：(1)計算建筑面積的范圍：

建筑物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。

2)多層建筑物的建筑面積按已建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。

3)層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。

4)用深基礎做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。5)坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。6)穿過建筑物的通道和建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

7)電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。1)單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層答：上海內銷商品房購買對象已逐步擴大，目前可購買上海內銷商品房的對象為：境內外企業、事業單位、8)舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。

9)建筑物內的技術層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。

10)與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

11)有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

12)突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。13)突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

14)封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

15)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計算建筑面積。

16)兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

17)室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

18)跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。19)室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其超過1.8米的部位計算建筑面積（多層按多層計算）。

20)原始設計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實際計算建筑面積。

(2)1)2)3)4)5)6)7)8)9)10)11)12)13)(3)不計算建筑面積的范圍：

突出墻面的構件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱雨篷等。檢修、消防等用的室外爬梯。層高在2.2米以內的技術層、夾層。

構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。建筑物內外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。沒有圍護結構的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。單層建筑物內分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。崗亭、警亭、書報亭等。里弄房屋后天井內的天棚。利用馬路、通道及隙地所搭棚架。閣樓。

房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。其他：

在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規則精神辦理。

14、公用建筑面積分攤有什么規則？ 答：公用建筑面積按以下規則分攤：(1)1)2)分攤原則：

房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。公用建筑面積分攤僅限于本幢內的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛房等）不得分攤到本幢房屋內。

房屋公用建筑面積按各戶套內建筑面積乘以房屋內相關面積的比例進行分攤。公用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經分攤，任何人不得侵占或改變其原始設計的使用功能。

3)商、住、辦綜合樓，其房屋內各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據其用途或房型分隔的不同，按相關面積比例先行分攤全幢公用建筑面積（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。

4)商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

(2)1)A、a、b、c、B、計算方法：

套內建筑面積由以下三部分組成： 套（單元）內的使用面積；

套內使用面積的計算應符合下列規定：

套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和；

躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積； 不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； 套內墻體面積

新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。

C、a、b、c、d、陽臺建筑面積

原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； 凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

半挑凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

2)公用建筑面積由以下兩部分組成：

A、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛室等。B、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半 C、公用建筑面積分攤系數

整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。

分攤的公用面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

15、房間中心距面積和房間內凈面積為什么有差異？

答：在購買期房時，由于房屋未竣工，無法實際測量房間內凈面積。因此消費者只能從開發商提供的設計平面圖中的尺寸，計算房間面積。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計算房間內凈尺寸，應將圖紙所標尺寸減去兩墻厚度之和的一半再減去兩內墻粉刷層厚度。上海地區多層建筑的承重墻、圍護墻一般都采用一磚（約24公分），戶內分割墻一般采用一磚或半磚，一面墻的粉刷層厚度約一公分。

16、房地產權證中綠色權證、黃色權證、紅色權證有什么區別？

答：根據上海市人民政府（1996）11號文規定，上海房地產權證采用不同顏色，實行分類發放和管理。綠色權證：頒發給擁有土地使用權已出讓、轉讓地塊上的房地產權利人，該證所記載的房地產可直接進入房地產市場。

紅色權證：頒發給集體所有土地上的房地產權利人，該證所記載的房地產不能進入房地產市場，只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內，具備居住房建設申請條件的個人。

黃色權證：頒發給除上述用地情況外的擁有其他地塊上的記工員權利人，該證所記載的房地產按規定辦理補地價等有關手續后，可進入房地產市場。

消費者購買內銷商品房后，除僑匯房、平價房、安居房外，辦理產權登記，領到的應是綠色權證。

17、商品房層次、朝向增減系數有沒有統一規定？

答：商品房層次、朝向等增減系數，原市房產管理局在1988年曾有過規定。建設用地實行征收土地使用費的辦法后，1992年原市房產管理局發文認為內銷商品房銷售價格放開，原規定的最高限價以及有關商品房屋的地段、級差、層次、朝向等增減系數全部取消，銷售價格可由雙方當事人視市場供需情況自行協商確定。市政府1997年42號令第二十八條規定：“房地產轉讓的價格由轉讓當事人協商議定，但新建安居房、平價房買賣的價格應當由市物價部門和市住宅建筑管理部門核定。”

18、什么是房地產轉讓？房地產轉讓主要包括哪些方式？

答：房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式將其所有的房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓主要包括下列方式：

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)買賣； 交換； 贈與；

以房地產抵債；

以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業法人，房地產權屬隨之轉移的； 因企業兼并或者合并，房地產權屬隨之轉移的； 法律、法規、規章許可的其他方式。

商品房預售和銷售、存量房屋買賣是房地產轉讓方式中的買賣，買賣雙方轉讓當事人，賣出人為轉讓人，買入人為受讓人。

19、房地產買賣合同應當載明哪些主要內容？ 答：房地產買賣合同應當載明下列內容：(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)轉讓當事人的姓名或名稱、住所； 房地產的座落地點、面積、所處范圍； 土地所有權性質；

土地使用權獲得方式和使用期限； 房地產的規劃使用性質；

房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況； 房地產轉讓的價格、支付方式和期限； 房地產交付日期； 違約責任； 爭議的解決方式； 轉讓當事約定的其他事項。

房地產轉讓合同的示范文本由市房地局制定。

20、為什么要對商品房預售進行審核？

答：為規范房地產市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權益，由政府出面對商品房預售的條件進行審核。對符合預售條件的，發給商品房預售許可證；對不符合預售條件的，作出不準預售的決定。經審核準予預售的商品房，預售許可證簽發的日期為準予預售的日期。凡未取得預售許可證預售商品房的，政府作出了較為嚴格的行政處罰；責令其停止預售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。

21、什么情況下，簽訂商品房預售合同？

答：新建商品房，在取得商品房預售許可證后，未取得房地產權證前，房地產開發企業應和承購人簽訂商品房預售合同。

目前商品房預售合同標準示范文本分兩種版本，一種是95版本，這種版本的標準合同在1998年5月31日前仍可使用。另一種是97版本。凡簽訂97版的預售合同，在房屋交付使用后，可持97版的預售合同直接辦理過戶手續。

22、什么情況下，簽訂商品房出售合同？

答：商品房出售合同有二種版本的標準合同。一種是95版（使用至1998年5月31日），另一種是97版。

凡原簽訂95版預售合同，在房屋交付時，應重新簽訂商品房出售合同。

凡原簽訂97版預售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續，不必再重新簽訂商品房出售合同。凡未經預售階段的商品房現房（取得房地產權證的商品房），在出售時，應簽訂商品房出售合同。

23、商品房預售應按照什么程序進行？

答：房地產開發企業取得商品房預售許可證后，方可按照以下程序進行商品房預售：(1)(2)訂立預售合同。房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預購人訂立預售合同。

預售合同的登記備案。房地產開發企業和預購人應當在預售合同生效后，將其送房地產交易管理機構。對不符合規定條件或者手續的，房地產交易管理機構應當在5日內書面通知當事人；對符合規定條件和手續的，房地產交易管理機構應當將預售合同移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《上海市房地產登記條例》的規定登記備案。預售合同的登記備案應當在房地產交易機構向房地產登記機構移交預售合同之日起5日內完成，并由房地產交易管理機構書面通知當事人領取登記備案的預售合同。

(3)(4)預售款的收取。房地產開發企業根據商品房建設工程的進度，分期收取商品房預售款。但預售合同另有約定的，從其約定。房地產開發企業收取的商品房預售款，應當專項用于所預售的商品房建設。辦理預售的商品房過戶手續。預售商品房的房地產開發企業應當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產權證書后，與購房人向房地產交易管理機構提出過戶申請，辦理房地產權利變更登記。在預售期間，轉讓當事人就預售合同約定的事項有變更的，如建筑設計變更、建筑面積變更等，應當簽訂補充合同。補充合同是預售合同的組成部分，辦理交易過戶手續應當一并向房地產交易管理機構提供。

24、什么是住宅使用說明書？

答：“住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。根據上海地方法規規定，“住宅使用說明書”應作為轉讓合同的附件。

25、上海地區個人購買房需繳納哪些稅費？ 答：個人購買房地產需繳下列稅費：(1)(2)(3)(4)(5)(6)個人購買內外銷商品房或存量房產，取得房地產權證，按房屋買價的1.5%繳納契稅；

職工出售所購公有住房后，在規定期限內新購進住房的可以比照交換，如新購住房價格高于出售所購公有住房收入的，按差價部分交納契稅，低于或等于出售所購公有住房收入的，免征契稅； 個人向房地產開發公司購買商品房，按合同記載總價萬分之三稅率交納印花稅； 個人購買存量房地產，按合同或書據記載金額的萬分之五的稅率交納印花稅； 個人向房地產開發企業購買一般標準內銷商品房，按房價的萬分之八支付交易手續費； 個人購買外銷房、高標準內銷房、存量房地產，按成交價的千分之五支付交易手續費。

房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個月內必須持有關證件、證明到財稅部門辦理契稅的納稅申報。未按規定期限辦理納稅申報的，可處1萬元以下的罰款。對未按規定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。

26、購房人在購房時，應當被告知哪些相關情況？

答：房地產轉讓人轉讓房地產時，應當如實向受讓人告知房地產的質量和其他有關情況，如抵押關系、租賃關系、相鄰關系等相關情況。

房地產轉讓人違反上述規定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。

27、未按時交房或未按時付款，違約責任如何規定和處理？

答：未按時交房或未按時支付房價，均屬違約行為。違約金數額應當在轉讓合同中約定。轉讓合同中未作約定的，按照規定的標準確定違約金。

(1)(2)因房地產轉讓人的過錯，未在約定時間內交付房地產的，轉讓人向受讓人支付的違約金為已經收取的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍；

因房地產受讓人的過錯，未在約定的時間內支付轉讓價款的，受讓人向轉讓人支付的違約金為逾期支付的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

28、房地產開發企業未經預購人同意，擅自變更預售商品房建筑設計的，應承擔什么責任？

答：未征得預購人同意，房地產開發企業變更預售商品房建筑設計的，預購人有權解除預售合同，并由房地產開發企業承擔違約責任；預購人不要求解除合同的，亦可以依據預售合同的約定要求開發企業承擔違約責任。

29、房地產轉讓人“一屋多售”的，應承擔什么責任？

答：房地產轉讓人就同一房地產與第三人簽訂轉讓合同，造成多個轉讓合同并存的，稱為“一屋多售”。房地產轉讓人“一屋多售”的，轉讓應當按照購房人辦理房地產交易過戶手續的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由轉讓人承擔賠償責任。30、如何處理預售商品房交付時建筑面積的增減？

答：預售商品房交付時，出現交付的建筑面積與預售合同約定的建筑面積增減的情況，應當區分各種原因分別處理：

(1)因分攤房屋共用部位的建筑面積原因，造成建筑面積增減的，按市、區、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準，預售合同約定的轉讓總價格不變，但預售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。分攤房屋共用部位的建筑面積，按建設部制定的1995年517號文《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》執行。

(2)(3)(4)因具有相應測繪資質的測繪機構根據測繪規范實際勘測的技術誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時測定的面積為準，預售合同約定的轉讓總價格不變。

因預售商品房的建筑設計變更原因，造成建筑面積增減的，根據預售當事人的約定處理。房地產開發企業擅自變更設計的，預購人有權解除預售合同，并由開發企業承擔違約責任。

除上述情形外，交付的建筑面積超過預售合同約定的，預購人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預售合同約定的，開發企業應當將減少建筑面積部分的價款退還預購人。但預售合同另有約定的，從其約定。

31、新建房屋轉讓的保修責任如何確定？

答：新建房屋轉讓后，轉讓人應當自房地產權利轉移之日起，對新建房屋承擔保修責任。承擔保修責任的期限，由轉讓當事人在轉讓合同中約定，但不得低于2年。屋面漏水保修期不得低于3年。新建房屋在保修期內發生再轉讓的，原房地產轉讓人應當按照原轉讓合同，繼續承擔保修責任。

32、購房自用主要考慮哪些因素？ 答：人們購房自用往往需要考慮以下問題：(1)(2)(3)相當的面積，適應家庭人口結構和數量；

合適的房型，滿足生活起居、工作、學習以及社交需要； 合理的地理位置，符合工作、生活的需要；(4)(5)(6)(7)(8)周邊是否有完善的生活配套設施；

完美的生活環境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活； 相對能夠承受的房價； 堅固、耐久的建筑結構； 舒適、便利、私密的建筑形態。

33、購房投資主要考慮哪些因素？

答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題：(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)物業所在的地段是否具有投資價值；

有否重大政策導向（如即將開發某地，或已限制某種房產的開發）； 有否正在開工或規劃新建的重大市政項目（如地鐵、機場）； 是否由可信度高的發展商營造；

同比地段房價相對較低，或房價的上升空間較大； 出眾的生活環境（如：有山、水、公園、溫泉等）；

特別的生活配套設施（如名牌學校、醫療機構、著名大商店等）； 超前的設計規劃（如前瞻性的小區規劃、房型等）； 漂亮（或標志性）的建筑外觀； 良好（出色）的物業管理；

合理的房型面積和總價（便于出租或轉手）； 新穎的建材設備等。

34、如何選擇購置物業的區域？

答：消費者選擇購置自用物業的區域一般應考慮：(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)外出（上、下班）的交通是否便捷； 周邊生活必需的商業設施是否齊全； 孩子的教育設施是否完備；

老人則要考慮醫療、保健設施是否便利； 綠化環境；

親朋好友往來是否方便； 市政配套是否齊備； 和習慣生活區域的其他差異。

消費者選擇投資型物業的區域一般應考慮： 是否在繁華地段或投資熱點區域； 交通是否便利；

周邊有無重大市政建設規劃（如地鐵、環線、開發區等）； 周邊有無重大或知名商業設施； 有無大量空置土地有待開發；

是否有與人文習慣有利或不利點（如原名剎、原墓地等）； 該地區的區域經濟發展前景。

35、高層住宅和多層住宅有什么優缺點？

答：一般來說多層住宅的容積率較低，環境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，且得房率較高。

高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只能提高建筑容積率，往高空發展。高層基礎較復雜，結構要求高，十分堅固，但成本也高。高層配有電梯，人們進出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。高層一般為一層多戶的點狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質量遠遠好于多層建筑，抗震系數也高。由于公用面積的增加，電梯等設備的使用，使高層的物業管理費也高于多層。

36、影響房價的其他因素有哪些？

答：對房價會產生影響的因素還有社會、經濟、政策、環境和物業管理等。

社會因素，包括政治、軍事、人口數量與家庭規模、社會環境和人文觀念等等。他們的變化都會影響對住房的需要，進而影響房價的上升或下降。

經濟因素，包括國民經濟發展狀況、財政金融狀況、產業結構調整、物價、工資、就業與儲蓄水平的變動以及住房的供求狀況等。一般來說，經濟發展穩步上升會導致住房需求增加，引起房價上漲，反之則房價會趨于平緩甚至下跌。

政策因素，比如住房政策、城市建設與土地利用規劃等等，都會影響房價的漲落。

37、一次性付款和分期付款各有什么利弊？

答：購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。一次性付款是指在合同約定的時間內，購房者一次性付清全部的房款。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價優惠。但對購房者來說，動用資金數量較大，除實力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金匱乏的消費者采用這一種付款方式困難較大。同時該付款方式對于購置期房來說，由于房款已全數落入售房者手中，購房者無法控制期房的工期及質量，風險較大。

分期付款是指購房者交付首期房款后（一般為總額的30%左右），根據雙方約定時間或建筑工程進度逐次付清剩余房款。分期付款購房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購房者可以根據未來收入來決定購房總額。同時購房者也可以對工程進度及質量進行控制，如發生問題時能將損失控制在最小。但分期付款有時無疑等同于超前消費，購房者一定要對自己的未來收入成竹在胸，否則會因不能按時履約而承擔經濟損失和賠償責任。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上肯定是沒有了優惠折扣。

38、一般分期付款和銀行貸款購房有何區別？

答：一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數次付款進行購房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔保，在未付清余款前，房屋產權歸售房者，如購房者違約，售房者可根據合同約定處置合同所指的房產。

銀行貸款購房，是指購房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產權質押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購房者與售房者的買賣關系，購房者與銀行之間的借貸關系以及售房單位與銀行之間的協作關系及前期的擔保關系。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時分期付款的額度比例較大，時間較長，還可利用銀行對售房者的信譽、工期和質量進行有效監督。售房單位也可以在短期內收回開發建設資金，同時將購房者不履行支付房款的風險轉嫁給了銀行。

39、怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款？

答：只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據公積金貸款的有關規定申請公積金貸款。公積金貸款是國家設立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據個人交繳額度計算，為充分利用優惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過10萬元，同時不得超過所購房款的70%。

對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業性貸款。雖然個人住房商業性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對資金目前另有它用或資金流轉能產生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業性貸款購買更好一些或更大一些的住房。因為貸款的利息相對于當前市場的通貸膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。

40、購買現房好還是期房好？ 答：當購房者對房地產市場進行了全面調查研究，準備實施自己的購房行為時，面臨著購買現房還是買期房的選擇。

購買現房具有較強的安全性和直觀性。購房者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質量、裝修、位置、室內格局等各個方面進行詳細的了解，可將實地調查的結果與房地產廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。由于是現房，購房者可以親眼看到自己將來所要入住的房屋的具體情況，不必為房屋是否會延期交付、質量有無保證等問題擔心，可避免購買期房可能帶來的風險，具有較大的安全性。另外，因為是現房，其配套的物業管理已經展開，購房者可以直接了解欲購物業區域的治安、環境、衛生、維修以及配套設施的設置等物業管理工作的優劣，從而為購房決策提供依據。此外，購房者對該物業的合法性、產權的性質進行調查也比較方便。購買現房如果要說有什么不利之外的話，就是與期房相比，現房的價格要高一些，付款壓力也較大，往往要求一次性付款。同時，如果發展商設計沒有前瞻性的話，房型、規劃可能已經落后。另外，購房者挑選的余地不大，較好的房型、樓層、朝向往往已所剩無幾。

購買期房就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。購買期房最大的好處是價格較低，在同等條件下，期房的價格一般要比現房便宜。此外，如果購房者有一定的購房經驗和較高的判斷能力，可能會獲得期房的增值收益，避開房地產價格上漲所帶來的風險。但購買期房與購買現房相比較，購房者承擔的風險相對較大一些。期房能否按時建成，建筑質量能否保證，小區生活配套是否齊全，開發商所作出的各種承諾能否兌現等都是未知數。購房者無法直接體察自己所購房屋的具體狀況。購房者與開發商之間產生糾紛的可能性較大。另外，如果購房者選擇購房時機不當，還可能會遇到房地產市場趨淡，價格下降所帶來的損失。

總之，是購買現房還是購買期房，要由購房者根據自己的資金實力、購房需求、房地產市場的具體狀況等方面的因素作出判斷。

41、如何到現場看樓？

答：現場看樓是購房的重要一環。“眼見為實”，只有親眼所見才是真實的，不會受騙。一般來說，無論期房、現房都要到現場察看。首先察看大環境，附近其他生活商業配套設施是否齊全；走走看到最近的菜場有多遠，來回步行幾分鐘；看看上班高峰時間公交線路擠不擠；孩子上學要過幾條馬路；年青人看看有沒有娛樂、體育場所；老人看看有沒有醫院；女孩子看看有沒有美容院??同時觀察一下附近有沒有污染的工廠，產生噪音的設施等對生活、休息不利的因素。

其次，我們要察看一下小區內部的環境，小區規模大小，小區圍墻高低是否適當、安全，小區道路人、車是否分流，幢距是否規范，日照是否充足，綠化面積的大小，有無宣傳品中未標明的建筑物等等。

最后我們要察看房屋本身，看看質量是否過關，墻角有無裂縫，窗沿、天花板有無滲水，廚、衛管道是否堵塞，插座是否有電，電、水表能否運作，再看建材是否完好，門、窗、潔具有無損壞等，我們還要看每扇窗外景色如何，是否有大煞風景的情況，到門口、陽臺、窗口看看私密性、安全性強不強等。

當然期房看不到小區環境和實物，但我們可以察看一下工地是否整齊、清潔，施工管理是否嚴格，施工人員素質如何，以推斷產品將來質量是否過硬。另附：港臺流行的“看房（睇樓）十三招”：

第一招：不看白天看晚上，了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等； 第二招：不看晴天看雨天，幾天雨水，漏水、滲水、積水一覽無遺； 第三招：不看建材看格局，建材可改格局難變；

第四招：不看墻面看墻角，因為墻角是重量支撐點，是否有裂痕、水跡； 第五招：不看裝潢看做工，除材料外，做工是否精細；

第六招：不看窗簾看窗外，窗外是否有影響通風、采光的排氣管、油煙器等； 第七招：不開冷水開熱水，看看設備是否完好，水管有無生銹； 第八招：不看電梯看樓梯，安全梯是否安全，有無雜物堵塞； 第九招：不看電器看插座，足夠的插座，才能使家電運作； 第十招：不看家具看空屋，家具是表象，空屋才是真面目；

第十一招：不問屋主問警衛，屋主總是滿口好話，只有警衛了解房屋、環境、鄰居的情況； 第十二招：不看地上看天上，注意天花是否有漏水、滲水；

第十三招：不看客廳看廚衛、水、電、煤等設施都在廚衛里，容易找出問題。

42、客戶購房洽談前，會注意哪些問題？

答：購房者在洽談購房意向前，首先驗看工商執照，確認對方是否是該項目的發展商，或受發展商全權委托的中介、代理商。由于前幾年房地產參、聯建行為很多，一個項目多家投資，如不確認是項目發展商，今后在產權問題上較容易出現糾紛；其次，驗看商品房預售許可證，因為商品房預售許可證是政府有關部門根據國家規定核準頒發的，是發展商交付全部土地出讓金，取得《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》后工程建設總投資已超過25%或施工進度超過地面±0后，才被批準預售的。我們還要驗看有關土地權證，由于上海市1995年前立項的內銷商品房均為劃撥土地，只能領取黃色權證，根據規定須補交地價后，才能轉為綠色權證。

43、客戶如何進行購房洽談？

答：購房洽談有如足球比賽的臨門一腳，洽談是否順利決定了這場購房比賽誰將勝利。由于每個人的個性不同，語言表達、社會經驗的差異，所以洽談的方式也不盡相同。這里只羅列幾種購房洽談中常用的方法：

(1)多聽、多看、多提問：到售樓現場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進行洽談；多看模型、樣板房、介紹說明書，充分了解產品；洽談時要多提問（可以事先準備提問內容），售樓人員回答不準確或比較含糊時，要緊追不舍，不要輕易放過。

(2)“沉默是金”：有經驗的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼加以引導，這樣購房者往往比較被動。所以購房者在洽談時要盡量“沉默是金“，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，始終站在比較有利的位置。

(3)敢于說“不”：優秀的銷售員往往會提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購房者要學會說“不”。“不！我需要足夠的時間考慮”，“不！我還需要回家和家人商量”，“不！購房是我畢生的大事，我還需從長計議”。

(4)分頭出擊，火力偵察：遇到比較滿意的房屋，除了你自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但須分別前往洽談。你和家人在不同時間分別和不同的銷售員洽談，往往可以得到不同的信息，不同的優惠，就可以最理想的價格成交。

(5)不要因小失大：如果你的洽談過分的順利時，你要冷靜地想想，為什么？如銷售員很爽氣地答應了你的折扣要求，你要想一下是否他還有更低的底價沒有透露？還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。

(6)不要輕信“漲價”：經常會碰到購房者說：“我的房子是漲價前買到的”。目前流行的銷售技巧中“漲價”成了促使客戶盡快成交的手段。第一我們要看一下是否真“漲”，其次看一下“漲”多少，有些發展商明著漲價，其實暗中放折扣。

(7)(8)不要沖動“搶購”：購房是人生大事，誰也不會感情用事地去搶購。當購房現場出現“搶購”現象時，購房者尤其要冷靜，要以我為中心，不要輕信“搶購”，多坐一會兒，看個究竟。

不怕欠“人情”：有時我們會因為銷售人員不倦的熱情服務覺得欠了“人情”，而在談判中不斷讓步。其實“顧客永遠是上帝”，要確立心理上的優勢，不怕欠“人情”。

44、新建住宅交付使用必須達到哪些要求？ 答：新建住宅交付使用必須達到如下要求：(1)(2)住宅生活用水納入城鄉自來水管網；使用地下水的，須經過市公用事業管理部門審核批準。住宅用電根據電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。

(3)住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉雨、污水排放系統。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經環保、水利部門同意后，可以在規定的期限內，采取臨時性排放措施。

(4)(5)(6)住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯。

居住區及居住小區按照規劃要求配建公交站點，開通公交線路。暫未建成的居住小區與公交、地鐵站點距離超過2公里的，建設單位應有自行配備的短途交通車輛通達公交、地鐵站點。

住宅所在區域必須按照規劃要求配建教育、醫療保健、環衛、郵電、商業服務、社區服務、行政管理等公共建筑設施；由于住宅項目建設周期影響暫未配建的，附近區域必須有可供過渡使用的公共建筑設施。

(7)住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設施。經審核合格的新建住宅，由審核機關按幢頒發《住宅交付使用許可證》。《住宅交付使用許可證》由上海市住宅發展局統一印制。

45、無《住宅交付使用許可證》的住宅將受什么限制？

答：非經營性新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，不得分配。

經營性新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，房地產管理部門不予辦理商品房注冊登記手續。新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續。

46、擅自交付使用新建住宅，將承擔什么責任？

答：擅自交付使用新建住宅的建設單位，由市住宅發展局或區、縣住宅建設管理部門按照下列規定給予處罰：(1)(2)新建住宅符合交付使用要求，但未按規定向住宅建設管理部門辦理審核申請手續的，責令補辦手續。新建住宅未按規定納入住宅竣工配套計劃，又未按規定配建市政、公用設施或者不按住宅竣工配套計劃配建市政、公用設施的，責令限期補建。逾期未補建的，住宅建設管理部門可組織有關部門采取代為建設措施，由住宅建設單位承擔代為建設費用，并按代為建設費用的10%向住宅建設管理部門繳納管理費；住宅建設管理部門并可按照擅自交付使用的住宅面積處以住宅建設配套費5%~10%的罰款。

(3)新建住宅未按規定配建公共建筑設施的，責令限期補建，逾期未補建的，征用相應建筑面積的住宅作為未配建公共建筑設施的補償，并由有關部門落實安排相應的公共建筑設施；無法限期補建的，按照相應的公共建筑設施面積處以住宅建設配套費5%~10%的罰款。

擅自交付使用新建住宅，情節嚴重的，對具有房地產開發經營資質的住宅建設單位，由房地產管理部門降低或撤銷其房地產開發經營資質；對其住宅建設單位，由其上級主管部門對直接責任人員給予行政處分。

住宅建設單位擅自交付新建住宅除受相應的行政處罰外，如造成入住居民基本生活困難的，應當承擔相應的民事賠償責任。

任何單位和居民發現交付使用的新建住宅不符合交付使用要求的，有權向住宅建設管理部門進行檢舉，也可以按照國家法律的有關規定提起民事訴訟。

47、住宅小區公建設施配套有什么要求？ 答：住宅小區公建設施配套要求有：(1)(2)商業網點設施。必須按規劃要求配建商業網點。建成住宅1.5萬平方米，必須配有商業網點一處。教育設施。必須按規劃要求配建托兒所、幼兒園、小學和中學等教育設施。建成住宅15萬平方米，必須配有托兒所、幼兒園各一所。建成住宅30萬平方米，必須配有中學、小學各一所。

48、房屋工程質量存在的通病有哪些？

答：購房人和轉讓人在辦理房屋交接時，應行使自己驗收的權利，驗收時應特別注意下列問題：(1)房屋沉降引起的質量問題。房屋沉降主要是地基土質問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。

(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)(17)(18)(19)(20)(21)(22)(23)(24)(25)(26)(27)因墻體材料選擇不當而引起墻體開裂及粉刷起殼的質量問題。

屋面女兒墻因屋面熱脹冷縮因素，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經常出現不規則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴重裂縫問題。

外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門等因設計或施工選定的生產廠家及產品型號、產品質量不夠理想問題。

磚砌體沿磚縫滲水問題。

外墻面支模（圍梁、構造柱等）挑木穿墻洞后補處滲水問題。外墻鋼窗周壁滲水問題。圈梁底、構造柱邊縫滲水問題。外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水問題。陽臺里口外墻面滲水問題。

固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。陽臺之間隔板處墻體滲水問題。山墻滲漏水問題。

各種墻上錨腳可能產生的滲漏問題。管道與樓地面接處滲漏問題。

地面順樓板方向裂縫及預制樓板處滲漏水問題。衛生間、廚房的地坪斜泛水問題。地面起砂問題。地面空鼓（起殼）問題。女兒墻部位滲漏水問題。出屋面管道周壁滲漏水問題。天溝積水及落水口周圍滲漏水問題。屋面油氈起鼓、開裂、張口引起滲漏問題。油氈屋面流沿移位造成滲漏問題。

房屋頂板改用全現澆鋼筋混凝土結構的開裂滲漏問題。排水管道鑄鐵管滲漏問題。排水管道堵塞問題。

答：在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理：(1)(2)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。

對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。

50、隱蔽工程在日后顯露質量問題如何處理？

答：隱蔽工程在施工前應進行檢查和驗收，并做好記錄以備查考。隱蔽工程在兩年后顯露質量問題，經有關部門技術鑒定后，凡屬違反建設當時有關規定進行設計和施工的，由開企業向購房人承擔賠償責任。

2.3房地產前期開發

第一節 房地產開發經營公司的組建及管理

一、房地產開發經營公司組建

組建房地產開發經營公司，可以是項目公司，也可以是綜合性

49、在房屋接管驗收中，對質量問題如何處理？ 公司。所謂項目公司是指為房地產開發建設項目組建的，具有企業法人資格的經濟實體。項目公司只進行開業審批，不進行資格審批。項目開發完畢，公司也停止活動。所謂綜合性公司，是指從事房地產開發建設，并經營房地產或以接受委托代建，集資統建等方法開發房地產業務，具有企業法人資格的經濟實體。綜合性公司在開業審批的同時，還須進行資質等級審批。

1、組建房地產開發經營公司的宗旨

按照“統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設”的方針和新 區開發建設與舊區改造相結合的原則，實現經濟效益、社會效益和環境效益。

2、組建房地產開發經營公司基本條件(1)(2)(3)(4)(5)(6)有明確的經營宗旨和企業章程，實行自主經營、獨立核算，能獨立承擔民事責任，具有企業法人資格。

有自己的名稱和獨立健全的組織管理機構，有上級主管部門正式任命或聘任的專職經理，并配備有與公司等級相適應的專職技術、經濟等管理人員。有不少于等級規定的企業注冊資金和自有流動資金。有符合財政部、建設銀行規定可的財務管理制度。有固定的經營場所。

法律、行政法規規定的其他條件。

第三篇：房地產基礎知識培訓

房地產基礎知識培訓(1)

一、住宅的結構有哪些形式？

商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構”，三種形式情況如下：

(1)磚混結構住宅

磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。

(2)磚木結構住宅

磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。

(3)鋼筋混凝土結構住宅

鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用。

二、什么是使用率？什么是實用率？

住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。

三、怎樣計算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業使用效率的重要標準，目前物業市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率計算方法的選擇上，有些發展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內墻所占的面積，數值上顯得較高，不能完全反映房產實際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。

從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。

此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

四、什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？(1)住宅的開間

住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數協調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規定。磚混結構住宅建 筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進深

住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。

(3)住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住 的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

五、什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數據，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。

(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。

(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

(13)住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：

(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。

(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規定多，而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。

六、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？

消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環境外，對生活的質量也越來越注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經濟指標。

建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。

七、什么叫房屋的產權,產權包括什么？ 某客戶問：

什么叫做房屋的產權。產權包括什么？擁有產權能享受到什么權利？產權和土地有無必然聯系？在項目銷售中，有無規定什么東西是有產權的，什么東西是沒有產權的？

銷售人員答：

房屋產權指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，房屋，開發商擁有產權并獨立出售，出租的車庫等有產權，但像屬于小區綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產權的概念。

八、商品房的銷售面積如何計算？

按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》(京房地權字[1998] 所購買的套內或單元內的建筑面積(即套內建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即：

商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和

一、套內建筑面積的計算方法：

①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ96-86)規定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。

②套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；

(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計入公用建筑面積：

(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和 分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

商品房銷售面積=套內建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數)

九、產權證如何辦理？手續否很麻煩？

客戶問：請問產權證如何辦理？是否手續很麻煩？ 銷售人員答：

每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續后，再辦理過戶手續。您可以委托中介機構或由開發商為您代辦。

十、按揭買的商品房，產權證辦下后是放在銀行還是給購房者？ 客戶問：

銀行按揭買的商品房產權證辦下來后是放在銀行還是給購房者？聽說只要辦完抵押登記后，產權證就給購房者了。

銷售人員答：

在按揭貸款購買的商品房取得產權證前，銀行作為抵押權人，只能就商品房買賣合同進行抵押登記，在商品房辦理產權證后，需要向 房屋土地管理部門辦理房屋產權證的抵押登記手續。作為抵押權人將持有房屋產權證的他項權利證，產權證在辦理完畢抵押登記手續后，應由產權人持有。

十一、什么是樓盤均價？

“均價”，顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發現，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距。“均價”到底是什么樣的一個價格？

“均價”不是簡單的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價

十二、均價到底是個什么價兒？有關人士為您答疑解惑 以前，發展商無論是參加展會，還是打廣告時，使用的價格多數都是起價。自從有些房地產發展商為吸引客戶在起價上“做秀”后，越來越多的買房人便不再對一個項目打出的低“起價”動心了，于是，許多精明的發展商在項目推廣時多采用了“均價”這個詞。

“均價”顧名思義當然是這個項目的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但近來有人發現，用標著的“均價”來買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價”也有很大差距。這到底是怎么回事兒？均價到底是怎么樣的一個價格？

“均價”不是簡單的算術平均值，即(最高價＋最低價)÷2得出的，而是發展商根據當前的市場情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤的價格。一個項目在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個項目銷售價格控制的一個重要標準，是這個項目售價的加權平均值。

根據這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就會高)，再用這 棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。

怎樣看“均價”？一些細心的買房人發現，自己看重的房子，戶型朝向比較一般的，往往也與均價相差較遠，這是怎么回事兒？是不是發展商在“均價”上也做了手腳？

其實，發展商在均價上大做文章是沒有必要的，計算兩套價格，費時又費力，不劃算。但由于現在市場上項目太多，競爭得太激烈，為了吸引“眼球”，一些發展商在項目推廣時，打出的均價并不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中“均價”最低的那棟樓的價格。因此，你在挑房時就會產生與均價相差較遠的感覺。

有人會說，這與原來打出的低“起價”不是一樣嗎？當然不一樣。發展商打出的“起價”的套型，在整個社區中只有幾套這樣價格的房子，且是所有單元當中無論是樓層位置還是朝向、通風、采光最最差的，要么購房人不愿買，要么根本買不著；更有甚者，有項目原本就沒有這樣價格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價”則不同，這樣價格的樓，社區中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價格當先者，大可以考慮它。一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%～8%，塔樓是在15%～20%之間。

十三、什么是房地產登記？

房地產登記，即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續。城市房地產權屬都必須向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產管理的行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權屬實施有效的管理。

房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、產權變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產登記可以起到明確房地產邊界、面積，明確房地產權利人，明確房地產產權狀況等三方面的作用。

十四、什么是住宅的“全部產權”和“部分產權”？

國務院發布的《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中，對“全部產權”和“部分產權”都作了明確的規定。

“全部產權”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。

“部分產權”是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規定的住房面積之內，職工按標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購買權，售房的入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配。

“部分產權”與“全部產權”的不同之處在于，“部分產權”雖然具有永久使用權和繼承權，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉為全部產權。

十五、什么是印花稅？購房者如何納稅？

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。

1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據便是其中之一。印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納，具體地說，產權轉移書據由立據人繳納，如果立據人未繳或少繳印花稅的，書據的持有人應負責補繳。

2、稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。

3、減稅、免稅規定。房屋所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免納印花稅。

4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。

印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領受的同時，由納稅人根據憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額，購買相當金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當位 置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續，納稅人對納稅憑證應按規定的期限妥善保存一個時期，以便稅務人員進行納稅檢查。

對有些憑證應納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務機關，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務機關在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。

十六、什么是契稅？購房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權的單位和個人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。

十七、什么是公共維修基金？購買公有住房時公共維修基金如何交納？

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共 同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。

1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標準交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標準調整為：購房人按成本價基價的2%，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%的比例，籌集公共維修基金。

商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。

十八、物業管理公司與業主的維修責任如何劃分

業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修。住宅區內的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通迅單位負責，維修養護費由有關業務單位支付。但是，物業管理公司與有關業務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

物業所有人可以自行維修養護其自用部分和自用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員代修。由于業主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連房屋安全及公共安 全，造成損失的，業主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

十九、業主委員會應如何成立？

業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，是經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。

業主委員會的宗旨是維護本物業的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共秩序，創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。

業主委員會委員從業主中選舉產生，每屆任期三年，可連選連任。業主委員會由道德品質好、熱心公益事業、責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過后，提交業主大會確認。

業主委員會委員名額的分配取決于業主在該物業中所擁有業權份額的多少。具有較多業權份額的業主，在業主委員會中應占較多的委員名額；但分散業主權也應占有相應比例的委員名額。如某物業30%業權為分散的業主，則在委員會中30%的委員應由這些分散的業主推選。

二十、小區綠化面積的標準是多少？

綠化環境是居住空間質量的重要標志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時也是居民的交往空間和活動場所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的局面，增進了鄰里的交往，擴大了“家”的范圍。

按國家有關規定，對小區綠化環境的選擇有四點標準：

1、小區要封閉管理。保證小區綠化環境是為所在小區居民服務的，增進居民的領域感，保證小區環境的安全與安靜。

2、要有足夠的綠化面積。新區住宅建設的綠地率不低于30%，舊區不低于25%，綠地指標組團不低于0.5平方米/人，小區不小于1平方米/人；同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區活動的要求，所以成片的綠地就應滿足不少于1/3的面積在標準的日照覆蓋范圍之外。

3、綠地應接近居民住宅，以便觀賞使用。

4、綠地空間應包含一定數量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設施，以滿足居民休息、散步、運動、健身的需要。

二十一、公共區域的水電費如何攤銷？

對于高檔住宅，根據《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(國家計委、建設部[1996] 規定，將路燈移交給市路燈管理處統一維護管理。

二十二、購房知識：幾樓的房子最容易轉手？

二手房的交易行情是購置新房的重要參照，那么，目前市面上什么樓層的房子其再次交易的能力最佳呢？

跟新房一樣，二手房的好樓層指的是2至6樓，需要說明的是，從目前的市場需求來看，在前幾年修建的大量9層高的無電梯多層房中，余下的四個樓層，1、8、9是比較差的樓層，7樓是“勉強可以接受的樓層”，考慮到采光、衛生、潮濕度等因素，除了行動不便的老年人，一般人寧可選擇8樓，也不愿選擇1樓，當然，有較強商業功能的1樓除外。對那些8樓或9樓的房主來說，有一個利好的因素勉強可以告慰：如果是在頂樓，如果不漏水的話，還是可以得到熱衷屋頂花園者的認可，尤其是一些年輕的買主。

二十三、買了經濟適用房 還能拿補貼嗎？

有讀者詢問：“購買了經濟適用住房，還能再拿住房補貼嗎？”為此，這期我們特將集資建房和經濟適用住房做以對比，希望能對讀者購買經濟適用住房和集資建房時有所幫助。

集資建房與經濟適用住房涵義不同

集資建房與經濟適用住房相比，他們之間既有相同點，又有不同點。其相同點主要表現在集資建房完全享受經濟適用住房的優惠政策，而且在供應的對象上與建設標準方面也是一致的。

但是兩者也有不同點：

1、產權性質不同：集資建房與經濟適用住房的產權不同。集資 建房有兩種產權：經濟適用住房產權和房改房產權，即：如果職工按照房改政策購買了集資建房的話，那么其產權性質屬于房改房產權，但如果購買的價格高于當年的房改成本價的話，那么其產權性質為經濟適用住房產權。

2、價格不同：由于集資建房的合作社與社員之間在住房問題上不存在買賣關系，而是集資合作建房的關系，因此，集資建房不存在銷售問題，社員可免交部分稅費，所售價格只是建造房屋的價格，不包含利潤；而經濟適用住房的價格之中包含3%的微利，即房屋建造成本價格再加3%的利潤構成

買了經濟適用房，仍能獲得住房補貼

其實北京市政府早在1999年就在《北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》的通知(京發[1999]21號)中提到住房補貼發放的對象：“無房和住房未達到本方案規定的住房面積補貼標準的職工(含離退休職工)，按經濟適用住房價格或市場價格購買住房(包括新建經濟適用住房、騰退的可售公有住房和商品住房)，均可按規定申請住房補貼。”也就是說，職工即使購買了經濟適用住房和商品房，按規定，仍可獲得住房補貼。

另外，購買了再上市的已購公有住房的職工，仍屬無房戶或者未達標戶。已購公有住房再上市后，由于已補交了土地出讓金和相關的稅費，所以其產權性質已為商品房產權，也就是說無房或未達標的職工，如果購買了再上市的已購公有住房，按規定仍可獲得住房補貼。小雪 二十四、十種情況不計入建筑面積

根據新的國家級標準———《房產測量規范》，10種情況下建筑面積不計算。

10種情況包括：

1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室；

2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；

3、房屋之間無上蓋的架空通廊；

4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

8、活動簡易房屋；

9、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

10、據了解，新的房產測量規范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標準允許面積測量誤差為1.4。

第四篇：房地產基礎知識培訓

房地產基礎知識培訓

1、房地產

是指房產和地產的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學校）

2、房地產市場

是由房地產一級市場（俗稱土地市場）、房地產二級市場（俗稱樓盤開發）、房地產三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產市場。

3、房地產市場細分

“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場。

“二級市場”：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。

“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。單從房產性質來區分房地產可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產用途來區分可以分為以下幾點： “寫字樓”

1、標準寫字樓

2、商住寫字樓 “住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅 “商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產產權？

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。什么是土地使用權？

土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用

5、房地產權登記有何法律效力？

依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記后，產權即得到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。

6、房地產登記發證由哪個部門負責？

根據《房地產登記條例》規定，房地產主管部門即市房管局是房地產登記機關，登記發證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。

7、《房地產證》有什么作用？

《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。

8、房地產登記的種類有哪些？

房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產合同須辦理公證手續？

按照有關規定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構的，須辦理合同公證手續。現在規定境內人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產權初始登記？

指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業、商業、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

13、什么是現房？

現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽現房買賣合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工驗收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證；

兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；

15、房地產開發商預售商品房地產時應符合什么條件？（1）土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價款外，投入開發建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經注冊會計師驗資；

（4）房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；（5）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

符合上列條件的，經主管機關核準后，發給《商品房預售許可證》。

16、向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ 保險費抵押費 契稅 登記費 印花稅 工本費

17、什么叫房地產抵押？

指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履持擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押一種形式。

房地產有關法規

1、土地管理法

在土地管理法中，我們重點了解以下幾點內容就可以了： 1)新的土地管理法是99年1月1日開始實施的。2)我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地屬于農民集體所有。3)有關土地的六項制度：

國家依法實行國有土地有償使用制度 國家實行土地用途管制制度 國家建立土地調查制度 國家建立土地統計制度 國家實行土地占用耕地補償制度 國家實行基本農田保護制度 4)土地管理法

中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法

2、房地產交易管理制度 所要了解和熟悉的內容：

1)城鎮房地產交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地所有權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動。2)房地產交易的形式：房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

3)《房地產管理法》規定了五項基本制度：國有土地有償有期限使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產估價人員資格認證制度和房地產權登記發證制度。

3、房屋權屬登記管理辦法 所要了解和熟悉的內容：

1)國家實行房屋所有權登記發證制度，只有依法登記的房屋權利才受國家法律的保護。

2)房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

3)房屋權屬登記分為：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記。4)房屋權屬證書包括：《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權片》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》

4、租賃條例

所要了解和熟悉的內容： 1)房屋租賃實行登記備案制度

2)申請房屋租賃登記備案應提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件、城市人民政府規定的其他文件。

3)經審查后頒發《房屋租賃證》，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

4)房屋轉租的應征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限。

5、物業管理條例 所要了解和熟悉的內容：

1)住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。2)住宅小區應成立住宅小區管理委員會，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。3)物業管理合同應當明確：管理項目、管理內容、管理費用、雙方權利和義務、合同期限、違約責任、其他等。

4)物業管理合同和小區管理辦法，應報房地產行政管理部門備案。

5)物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

6、房屋抵押貸款管理規定 所要了解和熟悉的內容：

1)銀行辦理各項以房地產作為抵押的貸款業務，抵押人（借款人）和抵押權人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，并自抵押權合同簽訂之日起30日內，向當地管理部門辦理抵押登記。

2)房地產管理部門要依法對抵押物進行嚴格審查，審查的內容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經抵押，抵押人提供的房地產權利證明文件與權證存根及檔案記錄內容是否相符，查對權證號與印章的真偽等，并由審核人簽字在案。3)抵押人和抵押權人認為需要確定抵押物價值的，可以由貸款銀行進行評估；或委托人民政府房地產行政主管部門附屬的事業性房地產估價機構進行評估，并經抵押權人確認。

7、有關房地產稅費及按揭手續費

①房地產證費用：房地產證登記費、契稅、印花稅

②按揭費用：房屋保險、律師見證費、抵押登記費、印花稅

商品房銷售常用詞語的解釋

土地類型

土地按其性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地，公共設施用地及自由集資，微利房地產。土地使用權年限

是指政府以拍賣，招標，協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準補清地價后繼續使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。（新的《物權法》將有新規定）土地使用費

土地使用者因使用土地按國家規定每年支付給政府的費用，按現時的收費是居住用地2元/M2占地/年 確權

是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘測丈量、審核批準、登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。房地產產權

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權具體內容是指產權人在法律規定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。房地產抵押登記

是指房地產抵押關系設定后，當事人按房地產登記管理權限向市或區、縣房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。房地產權初始登記 指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、下水、電力、熱力、燃氣、通訊、道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。三通一平（凈地））

是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。紅線圖

又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的、用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；

總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積； 建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；

總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和； 套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

套內使用面積：是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜（不吊柜）、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。使用面積的計算應符合以規定： A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；

B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；

綠化（地）率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。容積率

是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地之比，附屬建筑物也計算在內，但注明不計算面積的附屬建設物除外。這個比值越小，意味著小區容納的建筑總量越小、居住生活質量就會越高。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑密度

是指小區內建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區綠地面積和活動場地越大。出房率

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

公共建筑面積

各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積； 公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。商品房

是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。銀行按揭

是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。業主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。房地產公證

公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承為的合法性作法律公證。會所

就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。住宅的進深

住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBI100-87）規定，住宅的進深采用下列常用參數：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的開間

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBJ100-87）規定：住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。隔熱層 指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設施。通常有如下隔熱措施：

(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當遮陽措施；

(2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響；

(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂的隔熱性能；(4)對外墻與屋頂的外表層，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的反射，以達到隔熱目的。灰空間

最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。勒腳

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個部位的墻體經常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來保護。外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。中空玻璃

中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態，故稱“中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。房地產面積的測算

1、計算全部建筑面積有哪些？

（1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。

（2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

（7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。（10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

（11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

（15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半的建筑面積有哪些？

（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計算面積。（2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。

（3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

（4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

3、不計算建筑面積的有那些?（1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。（2）檢修、消防等室外爬梯。

（3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。（4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。（5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

（6）建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

4、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

第五篇：房地產基礎知識培訓--文檔 (免費)

房地產基礎知識培訓

目錄

一、房地產的分類和概念

二、房地產的特征

三、房地產與建筑業的關系

四、我國現行土地制度

五、相關專業術語（建筑、價格、基本）

六、建筑結構

一、房地產的概念和分類

房地產業

專門從事房地產開發和經營的產業。主要包括土地的開發、房屋的建造以及出租、銷售、評估、管理等業務。

房地產開發

指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照使用性質和要求進行基礎設施和房屋建筑的活動。

房地產

也稱不動產，是房產和地產的總稱。是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。房地產在物質上有三種存在形態：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。

房地產的分類 按土地用途分類

根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類：

1、居住用地；

2、公用設施用地（含商業用地等）；

3、工業用地；

4、倉儲用地；

5、對外交通用地；

6、道路廣場用地；

7、市政公用設施用地；

8、綠化用地；

9、特殊用地。

二、房地產與建筑業的關系

房地產與建筑業之間既有區別又有密切聯系 建筑業屬于第二產業，屬于物質生產部門。

房地產業則兼有開發、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。一般將從事房地產開發和經營的企業和組織稱為開發商，將從事房屋 建設和設備安裝的企業稱為建設商和承包商。

在項目開發和建設活動中，房地產企業和建筑企業往往形成甲方 和乙方的密切合作關系。

三、房地產的特征

位置固定性

土地是自然生成物，它的位置是不可移動的。

地域差別性

房地產地域的差別性使每一宗房地產的價值 都不同。

高值耐久性

建筑在土地上的建筑物和構筑物，一般使用年限都很長，一般幾十年甚至長達幾百年。房地產產品作為消費品價值也比較昂貴。保值增值性

房地產商品在國家政治、經濟形式穩定的情況下，其價格呈不斷上升的趨勢，即房地產具有保值和增值的性質。

四、我國現行土地制度

國有土地

全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國務院代表國家行使。城市市區的土地屬于國家所有

集體土地

勞動群眾集體所有制的土地采取的是農民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農民集體所有土地，簡稱集體土地。

全部土地都為

社會主義公有制

全民所有制（國有土地 集體所有制（集體土地）國有土地使用權出讓

國有土地使用權出讓方式

1.2.3.4.招標方式

拍賣方式 協議方式 掛牌

國有土地使用權出讓年限

1.2.3.4.5.居住用地：70年 工業用地：50年

教育、科技、文化衛生、體育用地：50年 綜合或其它用地：50年

商業、旅游、娛樂用地：40年

五、相關專業術語

總建筑面積：總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。

容積率：一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。

例如，在1萬平方米的土地上，有20000平方米的建筑總面積，其容積率為2.0。容積率=總建筑面積÷總用地面積 綠化率 ：綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比，既綠化率＝植被垂直投影面積/居住區總面積×100%。對購房者而言，綠化率高為好。

地比率(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。的建筑覆蓋率 ：又稱“建筑密度”，用地內各類建筑的基底總面積與居住區用 低層建筑：高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層

多層建筑：高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層

至六層。

高層建筑：高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。

超高層建筑：高度超過100米的建筑。

房屋層數：房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在：是指平面布置相同的住宅樓層

建筑間距：也稱樓間距，是指兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。以冬至日照時間室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

標準層不低于1小時（房子最底層窗戶）為標準，可按樓高:樓間距=1:1.2比值計算。建筑間距主要根據所在地區的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定

層高：指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 陽臺：是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間

平臺：指供居住者進行室外活動的屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間

隔斷：指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面 過道：指住宅套內使用的水平交通空間

玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需運用裝飾手段加以分割。就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所

地下室：指房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的1／2者。

半地下室：指房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

建筑術語

復式：一個住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛生間等

躍式：是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

錯層：是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。

建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

套（單元）建筑面積＝套內建筑面積＋分攤公用建筑面積 套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積 分攤公用建筑面積＝套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數 公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積之和 /套內建筑面積之和 得房率＝套內建筑面積/建筑面積

哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內走廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

哪些公用面積不能分攤 ?

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為了棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

期房:期房指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房。習慣上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋稱為期房。從2013年1月1日起，預售商品房項目的工程形象進度標準調整為：多層結構的須建到地面四層以上(四層以下的須主體封頂)；小高層、高層結構的須完成主體結構地面二分之一以上

現房:現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售房屋的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。只有擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。

三通一平：三通一平是指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。

五證：建設用地規劃許可證

建設工程規劃許可證

國有土地使用證

建筑工程施工許可證

商品房銷售（預售）許可證

兩書：住宅質量保證書

住宅使用說明書

價格術語

均價：將各單位的銷售總價相加之后的和數除以總建筑面積，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。但也有例外，前段時期某高層物業推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

起價：起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常見“×××元／平方米起售"，以較低的起價來引起消費者的注意。

定金：指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。

違約金：違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

六、建筑結構

地基：不是建筑物的組成部分，是承載由基礎傳下來的荷載的土層或巖層。基礎：是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。基礎必須穩定而可靠。柱：是建筑物中直立的起支持作用的構件，它承擔、傳遞梁和板兩種構件傳來的荷載。

墻體：墻體的作用：承重、圍護、分隔、裝飾作用

對墻體的要求

A滿足熱工方面的性能（如保溫、隔熱, B一定的隔聲性能

C一定防火性能

D足夠的強度和穩定性

地面：指建筑物底層的地坪，一般由面層、墊層和基層構成。主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地傳給地基。樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構件，其基本構造是面層、結構層和頂棚。其中頂棚具有隔聲、保溫、隔熱功能。

是跨過空間的橫向構件，主要起結構承重作用，承擔其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。根據所采用的材料，可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁； 根據傳遞力的方向，梁可分為主梁和次梁；根據梁與支撐的搭接狀況，梁可分為 簡支梁、連續梁和懸臂量；圈梁是為了提高建筑物整體結構的穩定性，而環繞整 個建筑物墻體所設置的梁。

門：門的作用主要是交通出入分隔和聯系建筑空間。一般由門框、門扇、五金等組成。按所處的位置：可分為單元門、分戶門、內門等；

按開啟方式：分為平開門、推拉門、彈簧門、轉門、折疊門、窗簾門等。

窗：窗的主要作用是采光、通風及觀望。一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。

按使用材料分：木、鋼、鋁合金、塑鋼窗。

按開啟的方式分：平開窗、推拉窗、旋轉窗（上、中、下旋窗）、固定窗 門窗的設計、施工都應該造型美觀大方、構造堅固耐久、開啟靈活、關閉緊嚴、隔聲、隔熱。

樓梯：是建筑物的豎向構件，是樓層間上下的主要交通設施，供人和物上下樓層和疏散人流之用。包括樓梯、電梯、自動扶梯、臺階和坡道。

在建筑物中，布置樓梯的房間稱為樓梯間。樓梯分為鋼筋混凝土樓梯、木樓梯、鋼樓梯。

屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護構件。

由屋面、承重結構層層、保溫隔熱層和頂棚組成。主要作用是抵御自然界的風、雨、雪以及太陽輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間達到冬暖夏涼。應滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩固。屋頂有平屋頂、坡屋頂（坡度大于5%）之分，還有各種曲面形屋頂；屋頂一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層，屋頂的底面叫頂棚。

剪力墻結構：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結中的梁和柱，以鋼筋混凝土墻板承受來自豎向和水平力的結構。

特點：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結構，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。現在一般的10幾層住宅都是框架剪力墻結構，相對于全剪力墻結構即節約成本又方便住戶。

框架結構： 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱

優點：可自由分割、組成靈活的使用空間缺點:抗震性能差，不宜家具布置和裝修 鋼結構：指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。

鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

混合結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的 磚木結構： 是指承重的主要構件是用磚、木材建造的

物管維修基金

物管維修基金是房屋共用部位、共用設施設備發生損壞時，用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。凡本市行政區域內新建商品住宅的購買人，均須交納商品住宅共用部位共用設施設備維修基金。商品住宅購房者應按多層35元/平方米，電梯房45元/平方米向市房地產管理局交納維修基金。商品住宅購房者應在辦理轉移登記手續時將維修基金足額交清，商品住宅維修基金代管期間內按活期存款利率計息。住宅物業管理委員會成后，應及時將代管的商品住宅維修基金移交給管委會管理或經管委會同意交由物業管理企業代管。

物業管理委員會

又稱業主委員會，是代表本物業區域內全體產權人和使用人的合法權益，負責對區域內物業實施管理的組織。組建物業管理委員會是居住小區實施物業管理的一項十分重要的基礎工作。