第一篇：房地產(chǎn)抵押基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)[精選]

房地產(chǎn)抵押基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

余源鵬房地產(chǎn)大講堂

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)網(wǎng)

1.房地產(chǎn)抵押的相關(guān)基礎(chǔ)概念知識(shí)

房地產(chǎn)抵押基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（1）房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)按揭是房地產(chǎn)抵押的一種形式。依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

（2）現(xiàn)房抵押，是指抵押人以自有房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

（3）在建工程抵押，是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

房地產(chǎn)抵押基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（4）購(gòu)房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由金融機(jī)構(gòu)代其支付剩余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給該金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

（5）房地產(chǎn)抵押登記，是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。

房地產(chǎn)抵押登記分成三種情況，一是雙方簽訂抵押合同后的權(quán)利設(shè)定登記；二是權(quán)利內(nèi)容變更時(shí)的變更登記；三是權(quán)利消除時(shí)的注銷登記。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

2.房地產(chǎn)抵押基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)抵押的相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)解答

（1）預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？

預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》、身份證明、主合同和抵押合同、房地產(chǎn)買賣合同書等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書加蓋抵押專用章。

（2）同一抵押物設(shè)若干抵押時(shí)，如何辦理登記？

根據(jù)《抵押貸款管理規(guī)定》的規(guī)定，以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押時(shí)，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定的抵押權(quán)限告知各抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為序。

（3）共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？

共有房地產(chǎn)，每個(gè)共有人都有權(quán)對(duì)該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物變賣時(shí)，其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。

（4）個(gè)人購(gòu)買預(yù)售商品房抵押需提交什么證件？

1）購(gòu)房合同（原件）。

2）購(gòu)房首付款收據(jù)（復(fù)印件加蓋公章）。

3）個(gè)人住房借款合同。

4）個(gè)人住房抵押合同。

5）商品房預(yù)售許可證或預(yù)抵押許可證（期房），房屋權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知書（現(xiàn)房）。

6）抵押人身份證復(fù)印件。

7）平面圖、配置圖（紅線圈界、開發(fā)公司與抵押人蓋章確認(rèn)）。

（5）抵押土地后，拍賣土地及土地上新增房屋，抵押權(quán)人是否擁有優(yōu)先受償權(quán)？ 根據(jù)2007年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。作者介紹

余源鵬，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)操型理論研究大師，近百本房地產(chǎn)圖書主編，房地產(chǎn)綜合服務(wù)門戶網(wǎng)站總裁，廣州市智南投資咨詢有限公司總經(jīng)理。1978年出生于廣東省潮州市饒平縣黃岡鎮(zhèn)，本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院建筑工程專業(yè)，結(jié)業(yè)于中山大學(xué)企業(yè)管理（營(yíng)銷管理方向）研究生進(jìn)修班。

主要從事房地產(chǎn)研究、網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)商推薦服務(wù)商和高級(jí)人才等業(yè)務(wù)，舉辦多場(chǎng)房地產(chǎn)培訓(xùn)課程，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的各環(huán)節(jié)操作要領(lǐng)，常年擔(dān)任企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)投資顧問，連續(xù)六年對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)政策的走向有精準(zhǔn)的判斷。主編出版了“房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷叢書”、“房地產(chǎn)公司管理制度叢書”和“物業(yè)管理實(shí)操叢書”等三大系列近百本實(shí)操型房地產(chǎn)專業(yè)書籍。

近幾年于機(jī)械工業(yè)出版社出版的“房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷叢書”包括：《問鼎房地產(chǎn)－房地產(chǎn)從業(yè)人士實(shí)戰(zhàn)專業(yè)知識(shí)一本通》、《進(jìn)軍房地產(chǎn)—房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建與開發(fā)工作全程指南》、《三天造就售樓冠軍》、《房地產(chǎn)優(yōu)秀廣告文案創(chuàng)作與鑒賞大全》、《房地產(chǎn)實(shí)用營(yíng)銷圖表大全》、《房地產(chǎn)一線銷售管理》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售執(zhí)行實(shí)操一本通》、《房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人實(shí)用業(yè)務(wù)知識(shí)兩日通》、《三天造就二手房租售冠軍》、《房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人事行政與業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目精確定位與前期策劃實(shí)務(wù)》、《商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目招商實(shí)操一本通》、《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)寶典—商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要訣800例》、《有錢還是應(yīng)該買房》、《二手房交易三日通》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究實(shí)操一本通》、《房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)》等等。

“房地產(chǎn)公司管理制度叢書”已經(jīng)出版《進(jìn)軍房地產(chǎn)—房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建與開發(fā)工作全程指南》、《房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理與成本控制管理實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)公司工程管理制度大全》、《房地產(chǎn)公司行政辦公管理實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)公司人力資源管理實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)公司合同管理與合同范本大全》、《房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)與崗位職責(zé)說(shuō)明大全》等書。

“物業(yè)管理實(shí)操叢書”已經(jīng)出版《物業(yè)環(huán)境管理》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)實(shí)操一本通》、《物業(yè)管理服務(wù)人員實(shí)用從業(yè)知識(shí)三日通》、《物業(yè)工程管理實(shí)操一本通》、《物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書編寫實(shí)操范本》、《物業(yè)管理服務(wù)方案編寫實(shí)操一本通》、《物業(yè)管理客戶服務(wù)實(shí)操一本通》、《物業(yè)企業(yè)崗位設(shè)置與人力資源管理》、《物業(yè)企業(yè)行政辦公與物資財(cái)務(wù)管理》、《物業(yè)公眾管理制度范本大全》、《寫字樓物業(yè)管理服務(wù)實(shí)務(wù)》、《行政辦公樓物業(yè)管理服務(wù)實(shí)務(wù)》、《最新物業(yè)管理實(shí)用表格大全》、《物業(yè)客戶服務(wù)培訓(xùn)與管理手冊(cè)》、《物業(yè)安全管理》等書。

【余源鵬房地產(chǎn)大講堂】是由100本房地產(chǎn)圖書作者余源鵬發(fā)起成立，由中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)學(xué)會(huì)主辦，廣州市智南投資咨詢有限公司承辦。

【余源鵬房地產(chǎn)大講堂】聚集中國(guó)房地產(chǎn)界一線實(shí)操精英，以余源鵬主編出版的房地產(chǎn)作為基本教材，以網(wǎng)絡(luò)課程的形式，向全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士提供極具專業(yè)性、實(shí)戰(zhàn)性、時(shí)間靈活、學(xué)費(fèi)低廉的38個(gè)房地產(chǎn)系列實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)課程，每課時(shí)學(xué)費(fèi)僅20元，隨報(bào)隨學(xué)。

【余源鵬房地產(chǎn)大講堂】現(xiàn)設(shè)置的培訓(xùn)課程有：

《房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)實(shí)戰(zhàn)入門培訓(xùn)的29節(jié)課》

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人快速成交與職業(yè)晉升的15節(jié)課》

《商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)要訣800個(gè)》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建培訓(xùn)課程》

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《房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃培訓(xùn)課程》

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《房地產(chǎn)定價(jià)培訓(xùn)》

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《物業(yè)管理系列培訓(xùn)課程》

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房地產(chǎn)銷售的相關(guān)概念基本知識(shí)培訓(xùn)課程主要包括以下四個(gè)部分的內(nèi)容：

（1）房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)知識(shí)

該部分主要包括房地產(chǎn)概論、地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、產(chǎn)權(quán)及登記基礎(chǔ)知識(shí)、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)和其他地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程基礎(chǔ)知識(shí)

該部分的內(nèi)容主要講述房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)概論、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究、國(guó)有土地使用權(quán)的取得和國(guó)有土地使用權(quán)證的辦理、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理、施工招標(biāo)與建筑工程施工許可證的獲取、商品房預(yù)售與商品房預(yù)售許可證的辦理、竣工驗(yàn)收與交付使用、房地產(chǎn)證的辦理、物業(yè)管理與房屋修繕等內(nèi)容。

（3）房地產(chǎn)交易與營(yíng)銷基礎(chǔ)知識(shí)

該部分的內(nèi)容主要講述房地產(chǎn)銷售、商品房買賣合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋租賃、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷等內(nèi)容。

（4）房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)

該部分的內(nèi)容主要講述房地產(chǎn)規(guī)劃、房屋建筑學(xué)、房屋面積計(jì)算、建筑材料與設(shè)備等內(nèi)容。

第1章房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)知識(shí)

1.1房地產(chǎn)概論

1.1.1 房地產(chǎn)的相關(guān)概念和特征

1.房地產(chǎn)、物業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)三者的概念

2.房地產(chǎn)、物業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)三者的區(qū)別

3.房地產(chǎn)的特征

1.1.2 房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概念和作用

1.房地產(chǎn)業(yè)

2.房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)

3.房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)

4.房地產(chǎn)業(yè)的作用

1.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)概念和分類

1.房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)商的概念

2.房地產(chǎn)開發(fā)的分類

1.1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)概念和分類

1.市場(chǎng)的概念

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

1.1.5 房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律體系

1.房地產(chǎn)開發(fā)法律。

2.房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章。

4.房地產(chǎn)開發(fā)其他相關(guān)法規(guī)。

1.2地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1.2.1 地產(chǎn)的概念和我國(guó)的土地制度

1.地產(chǎn)的概念

2.我國(guó)的土地制度

1.2.2 土地權(quán)利

1.土地權(quán)利的相關(guān)概念

2.土地權(quán)利的相關(guān)問題解答

1.2.3 土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)

1.土地儲(chǔ)備的概念

2.土地儲(chǔ)備的相關(guān)問題解答

3.土地供應(yīng)的相關(guān)問題解答

1.2.4 土地開發(fā)與土地利用計(jì)劃

1.土地開發(fā)與土地利用計(jì)劃相關(guān)概念

2.土地開發(fā)的相關(guān)問題解答

3.土地利用計(jì)劃的相關(guān)問題解答

1.2.5 國(guó)有土地有償使用費(fèi)

1.國(guó)有土地有償使用費(fèi)的相關(guān)概念

2.新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的相關(guān)問題解答

1.2.6 土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓

1.土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的相關(guān)概念

2.土地使用權(quán)出讓年限和方式

3.土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌的相關(guān)問題解答

4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)問題解答

1.2.7 土地價(jià)格與土地市場(chǎng)

1.土地價(jià)格的相關(guān)概念及問題解答

2.土地市場(chǎng)的相關(guān)概念及問題解答

1.2.8 國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的概念

2.國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的相關(guān)問題解答

1.2.9 土地征用與征收

1.土地征用與征收的相關(guān)概念

2.土地征用與征收批準(zhǔn)權(quán)限的相關(guān)問題解答

3.土地征用與征收補(bǔ)償費(fèi)用的相關(guān)問題解答

4.土地征用與征收涉及農(nóng)戶用房的相關(guān)問題解答

1.3房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1.3.1 房屋產(chǎn)權(quán)類型的相關(guān)名詞

1.3.2 房屋開發(fā)類型的相關(guān)名詞

1.3.3 房屋產(chǎn)品類型的相關(guān)名詞

1.3.4 房屋建筑類型的相關(guān)名詞

1.3.5 保障性住房

1.保障性住房的相關(guān)概念

2.經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)問題解答

3.廉租住房的相關(guān)問題解答

4.公共租賃住房的相關(guān)問題解答

1.3.6 國(guó)有土地房屋征收與拆遷

1.國(guó)有土地房屋征收與拆遷的相關(guān)概念

2.國(guó)有土地房屋征收的相關(guān)問題解答

3.國(guó)有土地房屋拆遷的相關(guān)問題解答

1.4產(chǎn)權(quán)及登記基礎(chǔ)知識(shí)

1.4.1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及登記

1.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及登記的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)問題解答

1.4.2 土地登記

1.土地登記的相關(guān)概念

2.土地登記的相關(guān)問題解答

1.4.3 房屋產(chǎn)權(quán)及登記

1.房屋產(chǎn)權(quán)及登記的相關(guān)概念

2.房屋產(chǎn)權(quán)及登記的相關(guān)問題解答

1.5商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1.5.1 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)

1.商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念

2.商業(yè)地產(chǎn)的類型

3.商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式

4.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)原則

5.商業(yè)地產(chǎn)的管理理念

6.商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的相關(guān)名詞

1.5.2 商圈及商圈分析

1.商圈的概念

2.商圈的組成3.商圈分析的概念

4.商圈分析考慮的因素

1.5.3 零售業(yè)態(tài)

1.零售業(yè)態(tài)的概念

2.零售業(yè)態(tài)的分類和特點(diǎn)

1.5.4 購(gòu)物中心

1.購(gòu)物中心的概念及特點(diǎn)

2.購(gòu)物中心的分類

1.5.5 社區(qū)商鋪

1.社區(qū)商鋪的概念

2.社區(qū)商鋪的類型

3.社區(qū)商鋪的特點(diǎn)

4.住宅底商的概念和特點(diǎn)

1.5.6 寫字樓

1.寫字樓的概念

2.寫字樓的等級(jí)劃分

3.寫字樓的營(yíng)銷知識(shí)

1.6其他地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1.6.1 工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1.工業(yè)地產(chǎn)的含義

2.工業(yè)地產(chǎn)的類型

3.工業(yè)地產(chǎn)的特性

4.工業(yè)地產(chǎn)策劃的含義

5.工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

1.6.2 旅游地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1.旅游地產(chǎn)的概念

2.旅游地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)模式

1.6.3 文化地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1.文化地產(chǎn)的概念

2.文化地產(chǎn)四大標(biāo)準(zhǔn)

3.文化地產(chǎn)的模式

1.6.4 養(yǎng)老地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

2.養(yǎng)老地產(chǎn)的主要產(chǎn)品形態(tài)

3.養(yǎng)老地產(chǎn)的主要運(yùn)營(yíng)模式

第二篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(1)

一、住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？

商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下：

(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅

磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。

(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。

二、什么是使用率？什么是實(shí)用率？

住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買房人。

三、怎樣計(jì)算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來(lái)的使用面積包括了外墻的一半面積和全部?jī)?nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。

從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘荩娞蓍g面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。

此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

四、什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？(1)住宅的開間

住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建 筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進(jìn)深

住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。

(3)住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住 的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可。

五、什么是住宅的建筑面積？它是如何計(jì)算的？

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。

(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

(5)穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。

(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過(guò)2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(12)封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積(包括陽(yáng)臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(13)住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有：

(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。

(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

從以上可以看出，住宅的建筑面積計(jì)算起來(lái)比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，如果對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請(qǐng)專門測(cè)量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算。

六、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？

消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。

七、什么叫房屋的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么？ 某客戶問：

什么叫做房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無(wú)必然聯(lián)系？在項(xiàng)目銷售中，有無(wú)規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？

銷售人員答：

房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對(duì)房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對(duì)房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡(jiǎn)單說(shuō)就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來(lái)處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車庫(kù)等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對(duì)購(gòu)房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。

八、商品房的銷售面積如何計(jì)算？

按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998] 所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：

①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計(jì)算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))

九、產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)否很麻煩？

客戶問：請(qǐng)問產(chǎn)權(quán)證如何辦理？是否手續(xù)很麻煩？ 銷售人員答：

每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。您可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。

十、按揭買的商品房，產(chǎn)權(quán)證辦下后是放在銀行還是給購(gòu)房者？ 客戶問：

銀行按揭買的商品房產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)后是放在銀行還是給購(gòu)房者？聽說(shuō)只要辦完抵押登記后，產(chǎn)權(quán)證就給購(gòu)房者了。

銷售人員答：

在按揭貸款購(gòu)買的商品房取得產(chǎn)權(quán)證前，銀行作為抵押權(quán)人，只能就商品房買賣合同進(jìn)行抵押登記，在商品房辦理產(chǎn)權(quán)證后，需要向 房屋土地管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的抵押登記手續(xù)。作為抵押權(quán)人將持有房屋產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利證，產(chǎn)權(quán)證在辦理完畢抵押登記手續(xù)后，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人持有。

十一、什么是樓盤均價(jià)？

“均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來(lái)買房，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”有很大差距。“均價(jià)”到底是什么樣的一個(gè)價(jià)格？

“均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤(rùn)的價(jià)格。一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)

十二、均價(jià)到底是個(gè)什么價(jià)兒？有關(guān)人士為您答疑解惑 以前，發(fā)展商無(wú)論是參加展會(huì)，還是打廣告時(shí)，使用的價(jià)格多數(shù)都是起價(jià)。自從有些房地產(chǎn)發(fā)展商為吸引客戶在起價(jià)上“做秀”后，越來(lái)越多的買房人便不再對(duì)一個(gè)項(xiàng)目打出的低“起價(jià)”動(dòng)心了，于是，許多精明的發(fā)展商在項(xiàng)目推廣時(shí)多采用了“均價(jià)”這個(gè)詞。

“均價(jià)”顧名思義當(dāng)然是這個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但近來(lái)有人發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來(lái)買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”也有很大差距。這到底是怎么回事兒？均價(jià)到底是怎么樣的一個(gè)價(jià)格？

“均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，即(最高價(jià)＋最低價(jià))÷2得出的，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤(rùn)的價(jià)格。一個(gè)項(xiàng)目在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)項(xiàng)目銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)項(xiàng)目售價(jià)的加權(quán)平均值。

根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就會(huì)高)，再用這 棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)。

怎樣看“均價(jià)”？一些細(xì)心的買房人發(fā)現(xiàn)，自己看重的房子，戶型朝向比較一般的，往往也與均價(jià)相差較遠(yuǎn)，這是怎么回事兒？是不是發(fā)展商在“均價(jià)”上也做了手腳？

其實(shí)，發(fā)展商在均價(jià)上大做文章是沒有必要的，計(jì)算兩套價(jià)格，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，不劃算。但由于現(xiàn)在市場(chǎng)上項(xiàng)目太多，競(jìng)爭(zhēng)得太激烈，為了吸引“眼球”，一些發(fā)展商在項(xiàng)目推廣時(shí)，打出的均價(jià)并不是這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在推出的幾棟樓的整體均價(jià)，而是其中“均價(jià)”最低的那棟樓的價(jià)格。因此，你在挑房時(shí)就會(huì)產(chǎn)生與均價(jià)相差較遠(yuǎn)的感覺。

有人會(huì)說(shuō)，這與原來(lái)打出的低“起價(jià)”不是一樣嗎？當(dāng)然不一樣。發(fā)展商打出的“起價(jià)”的套型，在整個(gè)社區(qū)中只有幾套這樣價(jià)格的房子，且是所有單元當(dāng)中無(wú)論是樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光最最差的，要么購(gòu)房人不愿買，要么根本買不著；更有甚者，有項(xiàng)目原本就沒有這樣價(jià)格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價(jià)”則不同，這樣價(jià)格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價(jià)格當(dāng)先者，大可以考慮它。一般來(lái)說(shuō)，多層的樓盤接近均價(jià)的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價(jià)與均價(jià)相差5%～8%，塔樓是在15%～20%之間。

十三、什么是房地產(chǎn)登記？

房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。

房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。

十四、什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？

國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，對(duì)“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定。

“全部產(chǎn)權(quán)”是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的房屋，購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。

“部分產(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住宅。在國(guó)家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，售房的入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

“部分產(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時(shí)要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工售賣的公房，提倡職工補(bǔ)足成本價(jià)價(jià)款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。

十五、什么是印花稅？購(gòu)房者如何納稅？

印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。

1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說(shuō)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。

2、稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬(wàn)分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。

3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。

4、納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。

印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個(gè)繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時(shí)，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計(jì)稅金額自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購(gòu)買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位 置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對(duì)納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個(gè)時(shí)期，以便稅務(wù)人員進(jìn)行納稅檢查。

對(duì)有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機(jī)關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。

十六、什么是契稅？購(gòu)房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購(gòu)買、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國(guó)頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動(dòng)居民住房消費(fèi)，按2%稅率減半征收。

十七、什么是公共維修基金？購(gòu)買公有住房時(shí)公共維修基金如何交納？

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共 同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

1999年購(gòu)房的職工，購(gòu)房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標(biāo)準(zhǔn)交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：購(gòu)房人按成本價(jià)基價(jià)的2%，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%的比例，籌集公共維修基金。

商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納，比例為購(gòu)房款的2%。

十八、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分

業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安 全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

十九、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)如何成立？

業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。

業(yè)主委員會(huì)的宗旨是維護(hù)本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。

業(yè)主委員會(huì)委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。具有較多業(yè)權(quán)份額的業(yè)主，在業(yè)主委員會(huì)中應(yīng)占較多的委員名額；但分散業(yè)主權(quán)也應(yīng)占有相應(yīng)比例的委員名額。如某物業(yè)30%業(yè)權(quán)為分散的業(yè)主，則在委員會(huì)中30%的委員應(yīng)由這些分散的業(yè)主推選。

二十、小區(qū)綠化面積的標(biāo)準(zhǔn)是多少？

綠化環(huán)境是居住空間質(zhì)量的重要標(biāo)志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時(shí)也是居民的交往空間和活動(dòng)場(chǎng)所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來(lái)”的局面，增進(jìn)了鄰里的交往，擴(kuò)大了“家”的范圍。

按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)：

1、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)的，增進(jìn)居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。

2、要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設(shè)的綠地率不低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標(biāo)組團(tuán)不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人；同時(shí)綠地還要有充足的日照時(shí)間，滿足居民區(qū)活動(dòng)的要求，所以成片的綠地就應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標(biāo)準(zhǔn)的日照覆蓋范圍之外。

3、綠地應(yīng)接近居民住宅，以便觀賞使用。

4、綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動(dòng)場(chǎng)地(如兒童游戲場(chǎng))，并布置坐椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散步、運(yùn)動(dòng)、健身的需要。

二十一、公共區(qū)域的水電費(fèi)如何攤銷？

對(duì)于高檔住宅，根據(jù)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部[1996] 規(guī)定，將路燈移交給市路燈管理處統(tǒng)一維護(hù)管理。

二十二、購(gòu)房知識(shí)：幾樓的房子最容易轉(zhuǎn)手？

二手房的交易行情是購(gòu)置新房的重要參照，那么，目前市面上什么樓層的房子其再次交易的能力最佳呢？

跟新房一樣，二手房的好樓層指的是2至6樓，需要說(shuō)明的是，從目前的市場(chǎng)需求來(lái)看，在前幾年修建的大量9層高的無(wú)電梯多層房中，余下的四個(gè)樓層，1、8、9是比較差的樓層，7樓是“勉強(qiáng)可以接受的樓層”，考慮到采光、衛(wèi)生、潮濕度等因素，除了行動(dòng)不便的老年人，一般人寧可選擇8樓，也不愿選擇1樓，當(dāng)然，有較強(qiáng)商業(yè)功能的1樓除外。對(duì)那些8樓或9樓的房主來(lái)說(shuō)，有一個(gè)利好的因素勉強(qiáng)可以告慰：如果是在頂樓，如果不漏水的話，還是可以得到熱衷屋頂花園者的認(rèn)可，尤其是一些年輕的買主。

二十三、買了經(jīng)濟(jì)適用房 還能拿補(bǔ)貼嗎？

有讀者詢問：“購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房，還能再拿住房補(bǔ)貼嗎？”為此，這期我們特將集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房做以對(duì)比，希望能對(duì)讀者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和集資建房時(shí)有所幫助。

集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房涵義不同

集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房相比，他們之間既有相同點(diǎn)，又有不同點(diǎn)。其相同點(diǎn)主要表現(xiàn)在集資建房完全享受經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，而且在供應(yīng)的對(duì)象上與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面也是一致的。

但是兩者也有不同點(diǎn)：

1、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同：集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)不同。集資 建房有兩種產(chǎn)權(quán)：經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)和房改房產(chǎn)權(quán)，即：如果職工按照房改政策購(gòu)買了集資建房的話，那么其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)屬于房改房產(chǎn)權(quán)，但如果購(gòu)買的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)的話，那么其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。

2、價(jià)格不同：由于集資建房的合作社與社員之間在住房問題上不存在買賣關(guān)系，而是集資合作建房的關(guān)系，因此，集資建房不存在銷售問題，社員可免交部分稅費(fèi)，所售價(jià)格只是建造房屋的價(jià)格，不包含利潤(rùn)；而經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格之中包含3%的微利，即房屋建造成本價(jià)格再加3%的利潤(rùn)構(gòu)成

買了經(jīng)濟(jì)適用房，仍能獲得住房補(bǔ)貼

其實(shí)北京市政府早在1999年就在《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》的通知(京發(fā)[1999]21號(hào))中提到住房補(bǔ)貼發(fā)放的對(duì)象：“無(wú)房和住房未達(dá)到本方案規(guī)定的住房面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的職工(含離退休職工)，按經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買住房(包括新建經(jīng)濟(jì)適用住房、騰退的可售公有住房和商品住房)，均可按規(guī)定申請(qǐng)住房補(bǔ)貼。”也就是說(shuō)，職工即使購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房，按規(guī)定，仍可獲得住房補(bǔ)貼。

另外，購(gòu)買了再上市的已購(gòu)公有住房的職工，仍屬無(wú)房戶或者未達(dá)標(biāo)戶。已購(gòu)公有住房再上市后，由于已補(bǔ)交了土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi)，所以其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)已為商品房產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)無(wú)房或未達(dá)標(biāo)的職工，如果購(gòu)買了再上市的已購(gòu)公有住房，按規(guī)定仍可獲得住房補(bǔ)貼。小雪 二十四、十種情況不計(jì)入建筑面積

根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)———《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計(jì)算。

10種情況包括：

1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；

2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷；

3、房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊；

4、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；

5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；

6、騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

8、活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋；

9、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

10、據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為1.4。

第三篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)

是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學(xué)校）

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)

是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（俗稱土地市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱二手房交易）組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

“一級(jí)市場(chǎng)”：即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門掌握，指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)。

“二級(jí)市場(chǎng)”：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。

“三級(jí)市場(chǎng)”：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。單從房產(chǎn)性質(zhì)來(lái)區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產(chǎn)用途來(lái)區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)： “寫字樓”

1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓

2、商住寫字樓 “住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅 “商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。什么是土地使用權(quán)？

土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用

5、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無(wú)權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。

6、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？

根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。

7、《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

8、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？

按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。現(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？

指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

13、什么是現(xiàn)房？

現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國(guó)有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；

兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說(shuō)明書》；

15、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

16、向開發(fā)商購(gòu)買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購(gòu)房者需交的稅費(fèi)有哪些？ 保險(xiǎn)費(fèi)抵押費(fèi) 契稅 登記費(fèi) 印花稅 工本費(fèi)

17、什么叫房地產(chǎn)抵押？

指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。

房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)

1、土地管理法

在土地管理法中，我們重點(diǎn)了解以下幾點(diǎn)內(nèi)容就可以了： 1)新的土地管理法是99年1月1日開始實(shí)施的。2)我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。3)有關(guān)土地的六項(xiàng)制度：

國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度 國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度 國(guó)家建立土地調(diào)查制度 國(guó)家建立土地統(tǒng)計(jì)制度 國(guó)家實(shí)行土地占用耕地補(bǔ)償制度 國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度 4)土地管理法

中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

2、房地產(chǎn)交易管理制度 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2)房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

3)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了五項(xiàng)基本制度：國(guó)有土地有償有期限使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度。

3、房屋權(quán)屬登記管理辦法 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，只有依法登記的房屋權(quán)利才受國(guó)家法律的保護(hù)。

2)房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

3)房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。4)房屋權(quán)屬證書包括：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)片》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》

4、租賃條例

所要了解和熟悉的內(nèi)容： 1)房屋租賃實(shí)行登記備案制度

2)申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。

3)經(jīng)審查后頒發(fā)《房屋租賃證》，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

4)房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得出租人的同意，并且不得超過(guò)原租賃期限。

5、物業(yè)管理?xiàng)l例 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。2)住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。3)物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：管理項(xiàng)目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任、其他等。

4)物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

5)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。

6、房屋抵押貸款管理規(guī)定 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)銀行辦理各項(xiàng)以房地產(chǎn)作為抵押的貸款業(yè)務(wù)，抵押人（借款人）和抵押權(quán)人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，并自抵押權(quán)合同簽訂之日起30日內(nèi)，向當(dāng)?shù)毓芾聿块T辦理抵押登記。

2)房地產(chǎn)管理部門要依法對(duì)抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)抵押，抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)證存根及檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對(duì)權(quán)證號(hào)與印章的真?zhèn)蔚龋⒂蓪徍巳撕炞衷诎浮?)抵押人和抵押權(quán)人認(rèn)為需要確定抵押物價(jià)值的，可以由貸款銀行進(jìn)行評(píng)估；或委托人民政府房地產(chǎn)行政主管部門附屬的事業(yè)性房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)抵押權(quán)人確認(rèn)。

7、有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)及按揭手續(xù)費(fèi)

①房地產(chǎn)證費(fèi)用：房地產(chǎn)證登記費(fèi)、契稅、印花稅

②按揭費(fèi)用：房屋保險(xiǎn)、律師見證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、印花稅

商品房銷售常用詞語(yǔ)的解釋

土地類型

土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。土地使用權(quán)年限

是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。（新的《物權(quán)法》將有新規(guī)定）土地使用費(fèi)

土地使用者因使用土地按國(guó)家規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時(shí)的收費(fèi)是居住用地2元/M2占地/年 確權(quán)

是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測(cè)丈量、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)抵押登記

是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。房地產(chǎn)權(quán)初始登記 指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、下水、電力、熱力、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆吠ㄒ约皥?chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。三通一平（凈地））

是指土地具備上水、電和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。紅線圖

又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的、用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；

總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積； 建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；

總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如在10萬(wàn)平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和； 套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積；

套內(nèi)使用面積：是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定： A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；

B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；

綠化（地）率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。（如在10萬(wàn)平方米的土地上，有20萬(wàn)平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑密度

是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。出房率

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。

公共建筑面積

各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e； 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。商品房

是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。銀行按揭

是指購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。房地產(chǎn)公證

公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承為的合法性作法律公證。會(huì)所

就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。住宅的進(jìn)深

住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的開間

在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。隔熱層 指建筑物中為減少或避免外界陽(yáng)光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施：

(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當(dāng)遮陽(yáng)措施；

(2)減少東西向墻，即采取南北向長(zhǎng)、東西向短的建筑單元，要減少陽(yáng)光對(duì)墻體的輻射影響；

(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?4)對(duì)外墻與屋頂?shù)耐獗韺樱冒咨驕\色的光滑材料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對(duì)陽(yáng)光輻射熱的反射，以達(dá)到隔熱目的。灰空間

最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等。勒腳

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個(gè)部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來(lái)保護(hù)。外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。中空玻璃

中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。房地產(chǎn)面積的測(cè)算

1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？

（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。

（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。（3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。（6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。

（11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。

（15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？

（1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。（2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。

（3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。

（4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

3、不計(jì)算建筑面積的有那些?（1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。（2）檢修、消防等室外爬梯。

（3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。（4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。（5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

（6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。

第四篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)--文檔 (免費(fèi))

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

目錄

一、房地產(chǎn)的分類和概念

二、房地產(chǎn)的特征

三、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的關(guān)系

四、我國(guó)現(xiàn)行土地制度

五、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（建筑、價(jià)格、基本）

六、建筑結(jié)構(gòu)

一、房地產(chǎn)的概念和分類

房地產(chǎn)業(yè)

專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)。主要包括土地的開發(fā)、房屋的建造以及出租、銷售、評(píng)估、管理等業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)

指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建筑的活動(dòng)。

房地產(chǎn)

也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋亍渭兊姆课荨⑼恋胤课莸木C合體。

房地產(chǎn)的分類 按土地用途分類

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：

1、居住用地；

2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地等）；

3、工業(yè)用地；

4、倉(cāng)儲(chǔ)用地；

5、對(duì)外交通用地；

6、道路廣場(chǎng)用地；

7、市政公用設(shè)施用地；

8、綠化用地；

9、特殊用地。

二、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的關(guān)系

房地產(chǎn)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系 建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。

房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，將從事房屋 建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建設(shè)商和承包商。

在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方 和乙方的密切合作關(guān)系。

三、房地產(chǎn)的特征

位置固定性

土地是自然生成物，它的位置是不可移動(dòng)的。

地域差別性

房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值 都不同。

高值耐久性

建筑在土地上的建筑物和構(gòu)筑物，一般使用年限都很長(zhǎng)，一般幾十年甚至長(zhǎng)達(dá)幾百年。房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價(jià)值也比較昂貴。保值增值性

房地產(chǎn)商品在國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)形式穩(wěn)定的情況下，其價(jià)格呈不斷上升的趨勢(shì)，即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)。

四、我國(guó)現(xiàn)行土地制度

國(guó)有土地

全民所有制的土地被稱為國(guó)家所有土地，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有

集體土地

勞動(dòng)群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡(jiǎn)稱集體土地。

全部土地都為

社會(huì)主義公有制

全民所有制（國(guó)有土地 集體所有制（集體土地）國(guó)有土地使用權(quán)出讓

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式

1.2.3.4.招標(biāo)方式

拍賣方式 協(xié)議方式 掛牌

國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限

1.2.3.4.5.居住用地：70年 工業(yè)用地：50年

教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 綜合或其它用地：50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年

五、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

總建筑面積：總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。

例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有20000平方米的建筑總面積，其容積率為2.0。容積率=總建筑面積÷總用地面積 綠化率 ：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，既綠化率＝植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積×100%。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。

地比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。的建筑覆蓋率 ：又稱“建筑密度”，用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用 低層建筑：高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層

多層建筑：高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層

至六層。

高層建筑：高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。

超高層建筑：高度超過(guò)100米的建筑。

房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在：是指平面布置相同的住宅樓層

建筑間距：也稱樓間距，是指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。以冬至日照時(shí)間室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

標(biāo)準(zhǔn)層不低于1小時(shí)（房子最底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)，可按樓高:樓間距=1:1.2比值計(jì)算。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定

層高：指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 陽(yáng)臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間

平臺(tái)：指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間

隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過(guò)道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間

玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運(yùn)用裝飾手段加以分割。就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所

地下室：指房間地面低于室外地面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。

半地下室：指房間地面低于室外地面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者

建筑術(shù)語(yǔ)

復(fù)式：一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等

躍式：是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

錯(cuò)層：是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。

建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積之和 /套內(nèi)建筑面積之和 得房率＝套內(nèi)建筑面積/建筑面積

哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)走廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

哪些公用面積不能分?jǐn)??

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為了棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。

期房:期房指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。習(xí)慣上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋稱為期房。從2013年1月1日起，預(yù)售商品房項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：多層結(jié)構(gòu)的須建到地面四層以上(四層以下的須主體封頂)；小高層、高層結(jié)構(gòu)的須完成主體結(jié)構(gòu)地面二分之一以上

現(xiàn)房:現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。

三通一平：三通一平是指基本建設(shè)項(xiàng)目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。

五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

國(guó)有土地使用證

建筑工程施工許可證

商品房銷售（預(yù)售）許可證

兩書：住宅質(zhì)量保證書

住宅使用說(shuō)明書

價(jià)格術(shù)語(yǔ)

均價(jià)：將各單位的銷售總價(jià)相加之后的和數(shù)除以總建筑面積，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。

起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常見“×××元／平方米起售"，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。

定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。

違約金：違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

六、建筑結(jié)構(gòu)

地基：不是建筑物的組成部分，是承載由基礎(chǔ)傳下來(lái)的荷載的土層或巖層。基礎(chǔ)：是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。基礎(chǔ)必須穩(wěn)定而可靠。柱：是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，它承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來(lái)的荷載。

墻體：墻體的作用：承重、圍護(hù)、分隔、裝飾作用

對(duì)墻體的要求

A滿足熱工方面的性能（如保溫、隔熱, B一定的隔聲性能

C一定防火性能

D足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性

地面：指建筑物底層的地坪，一般由面層、墊層和基層構(gòu)成。主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地傳給地基。樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，其基本構(gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層和頂棚。其中頂棚具有隔聲、保溫、隔熱功能。

是跨過(guò)空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)承重作用，承擔(dān)其上的板傳來(lái)的荷載，再傳到支撐它的柱上。根據(jù)所采用的材料，可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁； 根據(jù)傳遞力的方向，梁可分為主梁和次梁；根據(jù)梁與支撐的搭接狀況，梁可分為 簡(jiǎn)支梁、連續(xù)梁和懸臂量；圈梁是為了提高建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整 個(gè)建筑物墻體所設(shè)置的梁。

門：門的作用主要是交通出入分隔和聯(lián)系建筑空間。一般由門框、門扇、五金等組成。按所處的位置：可分為單元門、分戶門、內(nèi)門等；

按開啟方式：分為平開門、推拉門、彈簧門、轉(zhuǎn)門、折疊門、窗簾門等。

窗：窗的主要作用是采光、通風(fēng)及觀望。一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。

按使用材料分：木、鋼、鋁合金、塑鋼窗。

按開啟的方式分：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗（上、中、下旋窗）、固定窗 門窗的設(shè)計(jì)、施工都應(yīng)該造型美觀大方、構(gòu)造堅(jiān)固耐久、開啟靈活、關(guān)閉緊嚴(yán)、隔聲、隔熱。

樓梯：是建筑物的豎向構(gòu)件，是樓層間上下的主要交通設(shè)施，供人和物上下樓層和疏散人流之用。包括樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯、臺(tái)階和坡道。

在建筑物中，布置樓梯的房間稱為樓梯間。樓梯分為鋼筋混凝土樓梯、木樓梯、鋼樓梯。

屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護(hù)構(gòu)件。

由屋面、承重結(jié)構(gòu)層層、保溫隔熱層和頂棚組成。主要作用是抵御自然界的風(fēng)、雨、雪以及太陽(yáng)輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間達(dá)到冬暖夏涼。應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩(wěn)固。屋頂有平屋頂、坡屋頂（坡度大于5%）之分，還有各種曲面形屋頂；屋頂一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層，屋頂?shù)牡酌娼许斉铩?/p>

剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)中的梁和柱，以鋼筋混凝土墻板承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。

特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。現(xiàn)在一般的10幾層住宅都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對(duì)于全剪力墻結(jié)構(gòu)即節(jié)約成本又方便住戶。

框架結(jié)構(gòu)： 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱

優(yōu)點(diǎn)：可自由分割、組成靈活的使用空間缺點(diǎn):抗震性能差，不宜家具布置和裝修 鋼結(jié)構(gòu)：指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的 磚木結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的

物管維修基金

物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購(gòu)買人，均須交納商品住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。商品住宅購(gòu)房者應(yīng)按多層35元/平方米，電梯房45元/平方米向市房地產(chǎn)管理局交納維修基金。商品住宅購(gòu)房者應(yīng)在辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)將維修基金足額交清，商品住宅維修基金代管期間內(nèi)按活期存款利率計(jì)息。住宅物業(yè)管理委員會(huì)成后，應(yīng)及時(shí)將代管的商品住宅維修基金移交給管委會(huì)管理或經(jīng)管委會(huì)同意交由物業(yè)管理企業(yè)代管。

物業(yè)管理委員會(huì)

又稱業(yè)主委員會(huì)，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會(huì)是居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作。

第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)銷售的基礎(chǔ)知識(shí)

一、名詞解釋

◇ 房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性；

◇ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；

◇ 土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地；

◇ 三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整；

◇ 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、電通、電訊通、氣通、場(chǎng)地平整； ◇ 土地使用權(quán)年限：是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合該土地使用權(quán)，由政府無(wú)償收回；

◇ 土地使用費(fèi)：土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用。

◇ 國(guó)土局：代表國(guó)家行使土地所有者的職權(quán)，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。

◇ 公證處：是一個(gè)國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。

◇ 國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處：辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。

◇ 發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

◇ 代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)咨詢，經(jīng)紀(jì)，評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托，代辦房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告，銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。◇ 傭金：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)酬，它是一種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營(yíng)收益的結(jié)果。根據(jù)《南京市房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，有權(quán)獲取傭金。

◇ 房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

◇ 商品房預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到房產(chǎn)局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需證）。◇ 外銷許可證：凡對(duì)境外預(yù)售的房屋都要辦理此證才可銷售。

◇ 房地產(chǎn)買賣合同：是由房產(chǎn)局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議所有的商品房銷售都須簽訂此合同。

◇ 房地產(chǎn)抵押合同：是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定。

◇ 銀行按揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。

◇ 房地產(chǎn)公證：公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等合法行為的 1

合法性作法律公證。

◇ 樓花抵押登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)，抵押人將貸款及利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。◇ 建筑面積：房屋套建面積與公攤共用面積之和。◇ 實(shí)用率：房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。◇ 得房率：房屋套建面積與建筑面積之比。

◇ 容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。◇ 預(yù)售樓花：將未建好的樓房提前出售，稱為售樓花。

◇ 樣板房：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間。

◇ 示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考而經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)裝修的。

◇ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)人通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國(guó)土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購(gòu)房者更改姓名。

◇ 銀行本票：是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。

◇ 銀行匯票：銀行匯票是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期一個(gè)月。

◇ 銀行支票：是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項(xiàng)支付給收款人的票據(jù)。有效期為10天。

◇ 什么是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)? 什么是房產(chǎn)一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)?

答：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的 市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集 體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以 是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí) 市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的場(chǎng)。什么是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)? 答：房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)，將新建成 的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通 領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市 場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行 交易的市場(chǎng)。

答：房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交 易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健！?什么是公有住宅？

公有住宅，在我國(guó)也稱公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。◇ 什么是私有住宅？

私有住宅又稱為私產(chǎn)住宅、私房，是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。

公有住宅通過(guò)住宅市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，公有住宅也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著

住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨房改的推進(jìn)而不斷提高。◇ 什么是新建公有住宅？什么是公有舊住宅？

新建公有住宅指由政府或國(guó)有企業(yè)建造，還未曾使用的住宅。公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據(jù)房改要求以后將在市場(chǎng)出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售，現(xiàn)租住戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。◇ 什么是單元式住宅？

單元式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。單元式住宅的基本特點(diǎn)：（1）每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。（3）建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會(huì)所接受，并推廣到大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)。◇ 什么是公寓式住宅？

公寓式住宅是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。◇ 什么是花園式住宅？

花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化。住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。◇ 什么是磚混住宅？

磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5—6層以下。◇ 什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？

框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。◇ 什么是住宅小區(qū)？

住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所 越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。◇ 什么是躍層式住宅？

躍層式 住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較

多，近年來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。◇ 什么是復(fù)式住宅？

復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，由香港建筑師李鴻仁創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：（1）平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%——70%。（2）戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。（3）上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。

復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足：（1）復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。（2）層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1。2米，很難充分利用。（3）由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但近年來(lái)建筑師通過(guò)不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié)構(gòu)。可以預(yù)見，這種精巧的復(fù)式住宅，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，必然成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。◇ 什么是住宅的套型和戶型？

“套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。

對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來(lái)規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的《城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來(lái)劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來(lái)說(shuō)，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)“一室”，6—12平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。◇ 什么是住宅的進(jìn)深？

住宅 的進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房室或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。

◇ 什么是住宅的開間？

在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到 加一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g和寬度而言，故又稱為開間。住宅開間一般為3。0——3。9米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。◇ 什么是住宅的層高和凈高？

住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可用“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在2。8米左右。

◇ 什么叫“戶室比”？

“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。◇ 什么是商品房？

商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。◇ 什么是經(jīng)濟(jì)適用房？

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長(zhǎng)的住房需求，在質(zhì)量上要通過(guò)精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)達(dá)到；標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美。

◇ 基礎(chǔ)：承受建筑物自重及使用荷重和自然因素引起的負(fù)荷，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系，一般均設(shè)在地面以下。

◇ 外墻：與外界直接接觸的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱為外墻。◇ 山墻：東西兩面的外墻稱山墻。

◇ 隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計(jì)中組織功能空間，湖粉平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。

◇ 配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會(huì)設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；主內(nèi)部生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。

◇ 紅線：由政府有關(guān)部門劃定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定，寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。

◇ 斷水：房子的主體工程已經(jīng)完成，開始進(jìn)入內(nèi)、外裝修階段。◇ 封頂：建筑主體達(dá)到最高度。

◇ ±0：建筑物首層地坪的相對(duì)高度。

◇ 日照：建筑物能迎受到陽(yáng)光的程度。各建筑對(duì)日照要求不同。住宅一般要求在冬至至少有1小時(shí)的日照。

◇ 三大一小：戶型設(shè)計(jì)中流行的一種做法：大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室。◇ 三表出戶：是小康住宅標(biāo)準(zhǔn)之一，即水、電、煤氣表置于室外。

房產(chǎn)名詞

住宅小區(qū)：也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。

建筑間距系數(shù)：指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)。保證日照時(shí)間

建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

關(guān)于五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記那么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地規(guī)劃許可證》和《開工證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《開工證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》

就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。

什么是現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房，是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)證的商品房，消費(fèi)者在這一階段買商品房時(shí)應(yīng)簽訂《商品房買賣合同》。

什么是期房：所謂期房，是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始到取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，在這一期間內(nèi)的商品房即為期房。消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)簽訂《商品房預(yù)售合同》。

期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

露臺(tái)：一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。

房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。

住宅的公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開始商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}，計(jì)算方法在下面單獨(dú)介紹。

住宅的輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層平面中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

使用面積：住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。

房屋的建筑面積：房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積二個(gè)部分。

單元式住宅：?jiǎn)卧阶≌纸刑蓍g式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。

單元式住宅的基本特點(diǎn)：（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，一般為2-4戶，大進(jìn)深的每層可服務(wù)于5-8戶，住戶由樓梯平臺(tái)進(jìn)入分戶門，各戶自成一體。

（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，即減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。（3）建筑面積較小，可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。

（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會(huì)所接受，產(chǎn)推廣到世界大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)。

公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。SOHO（家庭辦公）：

SOHO（家庭辦公）一詞起源于八十年代的紐約，因藝術(shù)家云集而名，那里風(fēng)情獨(dú)特，有紐約最另類和最有品味的商店、畫廊和餐廳。后來(lái)有日本人在建筑中引用了SOHO這個(gè)詞，即是“Small Office Home Office”的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。

在中國(guó)，在現(xiàn)代城沒有講SOHO（家庭辦公）這個(gè)故事之前，這個(gè)概念還從未作為一個(gè)建筑形式出現(xiàn)過(guò)，因此，SOHO現(xiàn)代城是北京第一家得到正式認(rèn)可的SOHO（家庭辦公）型建筑。在北京，被稱為SOHO一族的自由職業(yè)者和居家辦公者也越來(lái)越多，比如記者、作家、經(jīng)紀(jì)人、攝影師、計(jì)算機(jī)編程員等，還有一些正在起步和發(fā)展階段的公司和一些規(guī)模不大的公司，如廣告公司、設(shè)計(jì)工作室、律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、外國(guó)住京辦事處等，在網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，他們的行為方式確定了他們需要自由的工作時(shí)間，自在的做事方法，而隨著電子網(wǎng)絡(luò)對(duì)人們生活的進(jìn)一步侵占，是應(yīng)他們的需要而問世的：花買一套房子的錢既可得到工作和生活這兩種需求的滿足。

住宅的套型和戶型：“套型”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。

對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用使用面積指標(biāo)來(lái)規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的《城填住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其他住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨于市場(chǎng)化。

需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來(lái)劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來(lái)說(shuō)，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)“一室”，6-12平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分為一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。

躍層復(fù)式如何區(qū)別，面積怎么算：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好是一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通住宅（普通住宅通常為2。7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。這種住宅在香港較多，主要是由于空間極其缺乏而產(chǎn)生。計(jì)算這兩類住宅的面積方法是：

躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完整的層高，可以參照北京市計(jì)算住宅使用面積的規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，其中明確指出了屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（盥洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，才能計(jì)入使用面積：

1、使用房間的凈高度最低處不應(yīng)低于1.5米（含）；

2、使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

滿足上述條件的房間其凈面積可全部計(jì)入使用面積。若房間超過(guò)2.1米（含）部分不足總面積的2倍計(jì)入使用面積。

建筑質(zhì)量缺陷管理體系：20世紀(jì)70年代提出了零缺陷理論。在質(zhì)量定義方面，零缺陷理論認(rèn)為質(zhì)量就是符合要求；在系統(tǒng)方面，零缺陷理論以預(yù)防為主；在標(biāo)準(zhǔn)上，零缺陷理論推行的是零不良；在衡量品質(zhì)狀況時(shí)候用的是缺陷導(dǎo)致的成本增加值。

在我國(guó)，因?yàn)榻ㄖ|(zhì)量低劣，每年造成經(jīng)濟(jì)損失1000億元。建筑質(zhì)量是品牌樓盤的靈魂，創(chuàng)造一個(gè)品牌樓盤，不能沒有質(zhì)量的支撐；樓盤的品質(zhì)對(duì)促進(jìn)樓宇營(yíng)銷有著極大的作用。因此，必須像保護(hù)眼睛一樣來(lái)對(duì)待樓盤的質(zhì)量。質(zhì)量不好的樓盤會(huì)直接影響銷售，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)的整體失敗。

土地使用權(quán)期滿的法律后果：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)現(xiàn)取得。土地使用權(quán)期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請(qǐng)續(xù)期。框架結(jié)構(gòu)住宅：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。

磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、水按一定的比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5-6層以下。

開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱為開間。住宅開間一般為3.0~3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

進(jìn)深：是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采用和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。

層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面之間的距離。

躍層式住宅：躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是受躍層住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。變頻供水：就是取消了屋頂水箱，居民生活用直接來(lái)自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入，從而進(jìn)一步大大提高了水質(zhì)量。其另一附帶的好處是，由于不設(shè)屋頂水箱，也使得開發(fā)商在設(shè)計(jì)樓

盤外形上更為簡(jiǎn)潔，在視覺上更為諧調(diào)美觀。從而出使整個(gè)小區(qū)在總體景觀布置上形成新的特色。隨著住宅開發(fā)的不斷深化，隨著城市供水管網(wǎng)設(shè)備的不斷增加增壓和技術(shù)上的不斷進(jìn)步，可以說(shuō)，變頻供水將成為住宅開發(fā)在完善供水配套質(zhì)量上的發(fā)展趨勢(shì)，也是提高居住區(qū)配套檔次和提高居民生活質(zhì)量的重要方面。同時(shí)，先進(jìn)的供水方式也將成為提升住宅品位的重要因素之一。

有關(guān)櫥柜的專用名詞：現(xiàn)代家庭越來(lái)越注重空間的舒適，定做成套櫥柜的家庭也越來(lái)越多了。您知道有關(guān)櫥柜的一些專用名詞的含義嗎？記下它們，在您和櫥柜廠商談的時(shí)候會(huì)用得上。櫥柜：又稱“家庭廚房家具”、“廚具”等，是家庭廚房?jī)?nèi)集燒、洗、儲(chǔ)物、吸油煙等綜合功能于一身的家庭民用設(shè)施。

櫥柜：所謂“歐化”，即“歐洲風(fēng)格的櫥柜”，目前市場(chǎng)上的各種品牌櫥柜，都具有一個(gè)共同點(diǎn)，即趨向于學(xué)習(xí)歐洲流派和風(fēng)格。

功能配件：指煤氣灶、抽油煙機(jī)、烤箱、水槽、龍頭等各具使用價(jià)值的、必備的配件。鋁背墻：又稱“擋水墻”，廣泛用于防火板臺(tái)面與墻體的結(jié)合部，既有裝飾作用，又能阻擋水跡滲透。德國(guó)乃至歐洲各櫥柜專業(yè)公司，普遍采用鋁背墻的裝飾方法。

實(shí)心板臺(tái)面：是以高分子實(shí)心板為原料，經(jīng)裁、銑、鉆、磨、拋等工藝后，制成的櫥柜臺(tái)面，稱實(shí)心板臺(tái)面（亦稱人造大理石）。

五金件：泛指櫥柜專用的鉸鏈、滑軌、連接件等。

配飾件：泛指櫥柜專用的踢腳板、壓頂線、門飾、上柜吊桂件等。

調(diào)整腳：是櫥柜底部的支撐腳，每個(gè)箱體裝有四套調(diào)整腳，既能支撐整套櫥柜與地面架空防潮，又能調(diào)節(jié)櫥柜水平。

上柜吊桂件：是吊柜吊掛在墻上的專用掛件，吊柜上部二端均配有吊桂件。毛房設(shè)計(jì)：櫥柜基礎(chǔ)工程尚未完成前所做的基本設(shè)計(jì)方案。凈房設(shè)計(jì)：已經(jīng)完成廚房裝修基礎(chǔ)工程所做出的最終方案設(shè)計(jì)。

中期服務(wù)：在櫥柜質(zhì)量保修期限內(nèi)，主動(dòng)上門服務(wù)、以解決可能發(fā)生的局部質(zhì)量問題。售后服務(wù)：一般指櫥柜安裝完畢后，櫥柜公司啟動(dòng)的質(zhì)量保護(hù)維修程序。商品房銷售中公用建筑面積如何計(jì)算：公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t：

（一）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧Ｃ刻咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。

（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?/p>

多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

（三）公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

這個(gè)原則簡(jiǎn)單地講，就是：按面積比例分?jǐn)偅l(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偅皱X不分地。

凡是參加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。根據(jù)該《規(guī)定》六條可以參加分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e具體包括：大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防過(guò)道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工作休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，以及部分公用墻體的面積，具體指的是套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。另外，其他的購(gòu)房人受益的非經(jīng)營(yíng)性用房，根據(jù)情況也可以參加分?jǐn)偅仨氃阡N（預(yù)）售合同中特別寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。根據(jù)規(guī)定：不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空產(chǎn)間包括：作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空產(chǎn)以及售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

當(dāng)您購(gòu)買的樓房中，有一整層、整門被一家買走時(shí)，這家的銷售面積中就包括本層或本樓門公用建筑面積的，因此這家不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)偅?dāng)然，別人也不用分?jǐn)偹墓媒ㄖ娣e。而除此之外的公用建筑面積，大家還都要參加分?jǐn)偂４藯l應(yīng)結(jié)合南京市具體規(guī)定。

錯(cuò)層：是繼前幾年的復(fù)式、躍層之后，目前比較流行的房屋戶型結(jié)構(gòu)。

普通住宅是一層一層建筑的，而這種錯(cuò)層是樓上樓下兩戶或兩戶以上的房間互相咬合，彼此交錯(cuò)，使各自的房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化。

新穎、變化是錯(cuò)層帶給人們的喜悅，而一部分走廊空間移進(jìn)屋里，又使這種房子的使用率偏低。人們?yōu)榍笮赂冻龅拇鷥r(jià)就是多花幾個(gè)平方米面積的錢。

蝶式住宅有什么特點(diǎn)：蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)，讓你們拿寶星園舉例說(shuō)明。

一、很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。人們喜歡板樓無(wú)非是它具有良好的通風(fēng)和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽(yáng)，而且處于翅膀位置的四戶還可

以享受到爽快的通風(fēng)效果。

二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設(shè)計(jì)，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。

三、戶型方正。蝶式建筑有一個(gè)通病——房間的邊角多，而寶星園就對(duì)此做了良好的改善，把邊角晝?cè)O(shè)計(jì)在電梯間從而保證了戶型的方正。

房間為什么做吊頂：房間或室內(nèi)走廊做吊頂，最初是為了隱藏各種管線和控制房間凈高，隨著吊頂材料的多樣化，吊頂?shù)淖饔靡灿兴黾樱热绺袈暋⒈亍⒏魺岬取难b飾角度講，吊頂作為房間其中的一個(gè)面，可以通過(guò)改變高度和造型為房間為區(qū)，還可以改變常規(guī)的懸掛式照明方式，做出反光槽嵌入光源，再配以各種線腳，加強(qiáng)房間頂棚的裝飾效果。什么是房間的陰角線：房中的陰角線，有功能上的需要。墻面和天花材質(zhì)或顏色不同時(shí)，會(huì)有一條明顯的交界線，陰角線時(shí)為了掩蓋這個(gè)邊界用的，并且根據(jù)室內(nèi)不同風(fēng)格選擇木質(zhì)或石膏線等，同時(shí)也起到裝飾作用。

隨著簡(jiǎn)約之風(fēng)日盛，沒有功能作用的線腳由簡(jiǎn)化到取消。有些室內(nèi)設(shè)計(jì)拋棄了陰角線，即使墻與頂之間色彩差別很大，出寧可保留一條交界線，但要保證線是筆直的。

什么是灰空間：“灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空間”也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等。

中空玻璃：目前越來(lái)越多的商品房采用塑鋼窗內(nèi)鑲中空玻璃，中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能大大提高。

外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。

什么是基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)是指政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)已投入和近期預(yù)期投入的費(fèi)用部分，主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套等。其中四源是指：自來(lái)水、煤氣、供熱和污水處理等。

房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)

產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。公房

公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。不可售公房

不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。已購(gòu)公房

已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房 單位產(chǎn)權(quán)房

單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。廉租房

廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。私房

私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。二手房

二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無(wú)房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。外銷房

外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。內(nèi)銷房

內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。共同共有房產(chǎn)

共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空臵房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空臵，無(wú)法回收前期投資，更

無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。城市居住區(qū)

城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住小區(qū)

居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地 居住組團(tuán)

居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。配建設(shè)施

配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。公共活動(dòng)中心

公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外。基價(jià)

基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表“×××元／平方米起售”，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)。一次性買斷價(jià)

一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債

務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)臵的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。實(shí)用面積

它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。計(jì)租面積

作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過(guò)道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。容積率

容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。開間

住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過(guò)3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。套內(nèi)面積

俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑.輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。共有建筑面積

房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。銷售面積

銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率

綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。實(shí)用率

實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布臵相同的住宅樓層。陽(yáng)臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。平臺(tái)

平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。半地下室

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者 居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。公共服務(wù)設(shè)施用地

公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。道路用地

道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。公共綠地

公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。建筑線

建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位臵的控制線。公用建筑面積

公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）

套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位臵，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過(guò)道

過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

房地產(chǎn)戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)

滿足好戶型的五個(gè)特征

實(shí)用性－大小適宜 功能合理 安全性－防火防盜 私密性 靈活性－功能的可變性

經(jīng)濟(jì)性－面積緊湊 造價(jià)低 藝術(shù)性－富文化品味及個(gè)性

健康性因素

朝向合理 日照充分－滿足冬至日》1h滿窗日照 通風(fēng)良好 空氣新鮮－設(shè)穿堂風(fēng)、轉(zhuǎn)角通風(fēng)

溫度適宜 安靜舒適－室外空調(diào)機(jī)的安裝和冷凝水的有組織排放；陽(yáng)臺(tái)曬衣設(shè)施

空間的有效分離

生理分居－8歲以上兩代分居 15歲異性分居 功能分區(qū)－公共活動(dòng)區(qū)：客廳 餐廳 門廳 私密活動(dòng)區(qū)：臥室 書房 保姆房 輔助空間 ：廚房 衛(wèi)生間 儲(chǔ)藏間 動(dòng)靜分區(qū)－娛樂活動(dòng)區(qū)：動(dòng) 休息區(qū)： 靜 公私分區(qū)－家庭生活私密性的尊重與保護(hù) 主次分區(qū)－主人房與父母房、工人房的分離 干濕分區(qū)－干——臥室與濕——廚衛(wèi)分開

面積恰當(dāng) 尺度適宜

客廳－開間》3.9米 21~30平方米 視聽空間 餐廳－凈寬》2.4米與客廳分離 帶吧臺(tái)休閑空間

主臥－開間》3.6米 獨(dú)立衛(wèi)生間 更衣及陽(yáng)臺(tái) 次臥－面積：10平方米～ 15平方米

工人間－面積：4平方米～ 6平方米 與廚房相連 衛(wèi)生間－面積：4平方米～ 10平方米

廚房－凈寬》1.5米 面積：8平方米～ 12平方米 儲(chǔ)藏室－面積：4平方米～ 6平方米 衣帽間 陽(yáng)臺(tái)－凈寬》1.6米 面積：4平方米～ 12平方米

我國(guó)關(guān)于樓高的分類大致是這樣的：

住宅建筑，1-3層為低層，4-6層為多層，7-9層為中高層，10層以上為高層。

公共、綜合性建筑，總高24米內(nèi)為多層，24米以上為高層。總高100米以上的，不論何類建筑，均為超高層建筑。

而聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年曾對(duì)建筑高度有如下劃分：

低高層：9-16層，50米內(nèi)，中高層：17-25層，50-75米，高高層：26-40層，100米以內(nèi)，超高層：40層以上，100米以上。