第一篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

引言

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房地產(chǎn)基本知識(shí)介紹

從今天起，你的一言一行不單單只代表你自己，你所展現(xiàn)在客戶或同行面前的是整個(gè)聚仁物業(yè)的形象，所以你要以一個(gè)房地產(chǎn)高素質(zhì)專業(yè)人員來要求自己，特別對(duì)一個(gè)新進(jìn)入行的新人來講，專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)由其重要，了解專業(yè)常識(shí)是你成為專家的第一步。

第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場

一、房地產(chǎn)的涵義

1、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般叫不動(dòng)產(chǎn)。它主要是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而方，其要求特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置，具有長時(shí)期的穩(wěn)定性。

2、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)、銷售、租賃等活動(dòng)而取得經(jīng)濟(jì)效益的行業(yè)。

二、房地產(chǎn)市場的涵義及其特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)市場的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產(chǎn)市場，是指專門用來進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動(dòng)的經(jīng)營場所，主要指房地產(chǎn)交易所，廣義的房地產(chǎn)市場，是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，而一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由主體、客體、媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。

2、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)：

(1)市場信息不充分,價(jià)格不公開，買賣方缺少溝通，有時(shí)不能真實(shí)反映物業(yè)價(jià)值。(2)市場區(qū)域性強(qiáng)，因其不動(dòng)固定，無法流通，具有明顯區(qū)域性。(3)市場對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)工期長，投資大。(4)市場壟斷與競爭并存，土地地產(chǎn)國家壟斷。(5)市場調(diào)節(jié)機(jī)制與計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用。

3、房地產(chǎn)市場的分類

(1)房地產(chǎn)市場分為地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩大類。

按地產(chǎn)市場流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權(quán)出讓市場和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。

按房產(chǎn)市場流通形式劃分房產(chǎn)市場可分為買賣市場，房屋租賃市場、房屋調(diào)換市場三種。

第二節(jié) 房屋建筑基礎(chǔ)知識(shí)

一、建筑業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

1、房屋建筑分類：

按使用功能分為居住建筑和非居住建筑.按建筑高度可分為：

一、24米以下非高層建筑

二、24米以上為高層建筑

三、100米以上為超高層建筑

2、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類： 按建筑結(jié)構(gòu)材料材質(zhì)分類：

(1)鋼結(jié)構(gòu)（房屋主要承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件都由鋼材制作。一般有工業(yè)廠房、大跨度建筑、高層建筑等）

(2)鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（房屋的主要承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件采用鋼和鋼筋混凝土材料制作。在有的高層建筑中，梁和柱采用鋼材，電梯井或設(shè)備管道井采用鋼筋混凝土的簡體。

(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

(4)混合結(jié)構(gòu)（房屋的樓層、屋頂采用鋼筋混凝土材料制作，墻體和柱采用磚或其 它材料砌筑?；旌辖Y(jié)構(gòu)分為兩個(gè)等次：一種為混合一等，即樓層、層頂、樓梯及部分梁、柱采用鋼筋混凝土材料；另一種混合二等，即采用預(yù)制作鋼筋混凝土小梁薄板作為樓層的構(gòu)件。磚混結(jié)構(gòu)——以磚主）

(5)磚木結(jié)構(gòu)（房屋的墻、柱用磚砌筑，樓板、屋架采用木料制作的為磚木結(jié)構(gòu)房屋）

（6）其它結(jié)構(gòu)

3、房屋建筑按結(jié)構(gòu)承重方式分類：

(1)疊砌式（以磚墻或砌塊墻為房屋的主要承重構(gòu)件，樓板擱于墻上）

（2）框架式（用柱與梁組成框架結(jié)構(gòu)承受房屋的全部荷載，樓板擱于梁上，以梁、柱組成框架為房屋的主要承重構(gòu)件）

(3)剪力墻式（當(dāng)房屋的主體結(jié)構(gòu)全部采用剪力墻時(shí)，即為剪力墻結(jié)構(gòu)形式，在高層建筑中大量采用這種形式。優(yōu)點(diǎn)：側(cè)向變形小，承載力高，整體搞震性好，缺點(diǎn)：靈活性不夠。用于15-40層高層住宅建筑。）

(4)框架——剪力墻式（在框架結(jié)構(gòu)平面中的適當(dāng)部位，設(shè)置鋼筋混凝土剪力墻，或利用樓梯間、電梯間等墻體作剪力墻，便形成此結(jié)構(gòu)，常用于20層左右的住宅、辦公樓、賓館等高層建筑，框剪結(jié)構(gòu)可發(fā)揮結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)的長處，克服它們的缺點(diǎn)，使建筑平面靈活，是較好的結(jié)構(gòu)形式。）（4）筒體式。

4、房屋建筑的構(gòu)件

一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻（柱）、樓地層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分所構(gòu)成?；A(chǔ)：是位于建筑物最下部位的承重構(gòu)件，承受著建筑的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。

墻：是建筑物的承重的圍護(hù)構(gòu)件，作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂及各樓層傳來的荷載，并將這些荷載傳給基礎(chǔ)；作為圍護(hù)構(gòu)件，處墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間的作用。

樓地層：是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件，有樓板層和地面之分。樓板層承受著家具、設(shè)備和人的重量，并把這些荷載傳給墻或柱，同時(shí)還對(duì)墻起著水平支撐作用。地面或地坪，承受首層房間的荷載。

樓梯：是樓房建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。屋頂：是建筑物頂部的圍護(hù)和承重構(gòu)件，由屋面層和結(jié)構(gòu)層兩部分組成，層面層用以抵御自然界面、雪及太陽輻射對(duì)頂層房間的影響；而結(jié)構(gòu)層則承受著房屋頂部荷載交將這些荷載傳給墻或柱。

門：是供人們內(nèi)外交通和隔離房間之用；窗則有采光和通風(fēng)同時(shí)又起分隔和圍護(hù)作用。

5、目前上海地區(qū)的物業(yè)主要可以分為以下幾類：

（1）公寓 公寓是具有分層住宅形態(tài)，各有獨(dú)用的廚房、衛(wèi)生間的獨(dú)立居住單位。每一居住單元房間較多，居住面積較大，設(shè)備和裝修也較高級(jí)。一般有兩種式樣：公寓大樓和里弄式公寓。

（2）花園住宅

花園住宅的結(jié)構(gòu)，早期以磚木結(jié)構(gòu)為主，后期則以混合結(jié)構(gòu)為主，設(shè)備方面大體與公寓相同。

（3）新建住宅

新建住宅都是解放以后建造的，平面布置比較緊湊、合理，設(shè)有臥室、廚房和衛(wèi)生間。近年來大量建造的新建住宅還布置了客廳。這類房屋一般分為高層住宅和多層住宅兩種，前者設(shè)有電梯，均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；后者多為混合結(jié)構(gòu)，少數(shù)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

（4）新式里弄

新式里弄是指沿街或里弄內(nèi)接連式新穎住宅，平面布置比較緊湊，衛(wèi)生設(shè)備齊全，主要是混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)。其式樣有兩種：新穎新里和普通新里，前者式樣新穎，衛(wèi)生設(shè)備在兩套以下，有的還有暖氣設(shè)備；后者式樣一般，裝修設(shè)備等較前者為差。（5）舊式里弄 裝修經(jīng)濟(jì)，一般僅有水電。

（6）簡屋

二、房地產(chǎn)價(jià)格

1、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：三個(gè)部分：

一、物質(zhì)消耗支出、二、勞動(dòng)報(bào)酬（工資）支出、三、盈利。

具體包括：

(1)土地取得費(fèi)用；(2)前期工程費(fèi)；(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)(4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(5)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(6)經(jīng)營管理費(fèi)；(7)銷售費(fèi)用；(8)利息；(9)利潤；(10)稅費(fèi)

2、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

主要因素有：

一、供求狀況、二、位置物理因素、三、環(huán)境、四、行政經(jīng)濟(jì)、五、經(jīng)

這類住宅建造年代較早，以磚木為主，平面布置緊湊，一般指磚墻、木屋架、瓦屋面三者不全，無設(shè)備的簡單住宅。濟(jì)因素

六、人口

七、社會(huì)、八、心理、九、國際環(huán)境

3、房地產(chǎn)估價(jià)方法：(1)市場比較法；(2)收益還原法；(3)成本法

第三節(jié) 房地產(chǎn)交易的政策與法規(guī)

一、商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責(zé)任；

（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。

二、房地產(chǎn)交易的原則

(1)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體同一原則

(2)接受國家價(jià)格管理原則(3)遵守出讓合同的原則

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書，當(dāng)事人 的合法證明，轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)。

(4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申請(qǐng)的成交價(jià)格并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察和評(píng)估。

(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。(6)房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單

四、轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)容

(1)雙方當(dāng)事人姓名或者名稱、住所(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)(3)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限(4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式和年限(5)房地產(chǎn)的途徑和使用性質(zhì)(6)成交價(jià)格及交付方式(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間(8)違約責(zé)任

(9)雙方約定的其他事項(xiàng)

五、商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

(一)商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗(yàn)收；

（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

(二)商品房預(yù)售的條件

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(3)01年1月1日后，申請(qǐng)商品房預(yù)售的，應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：七層以上（含七層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上的（含八層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。

00年12月31日前申請(qǐng)商品房預(yù)售的，按調(diào)整前的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)合格）

(4)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

六、商品房的稅收

（1）契稅0.75%，（單位和個(gè)人在1999年8月1日后，2000年12月31日前購買1998年6月30日前已竣工驗(yàn)收、取得住房交付使用許可證的空置商品房可免征契稅。

（2）印花稅，萬分之三

（3）交易手續(xù)費(fèi)：購買者購買新建商品住房不再承擔(dān)交易手續(xù)費(fèi)，新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定新建商品住房每平方米3元的交易手續(xù)費(fèi)，全部由開發(fā)商承擔(dān)。存量住房交易手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國家規(guī)定每平方米可以收取6元，上海的新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定每平方米收取5元，由雙方各承擔(dān)50%（4）合同登記費(fèi)：100元

第四節(jié) 專業(yè)名詞術(shù)語

1、土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，7 由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

2、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地

使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

4、房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立的條件：1有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2有固定的經(jīng)營場所；3有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；4有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

5、有100萬元以上的注冊(cè)資本 6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。）

6、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

7、房地產(chǎn)可分為：

(1)一級(jí)市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場。

(2)二級(jí)市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級(jí)市場。

(3)三級(jí)市場：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。

8、生地，只是一塊土地，未達(dá)到可蓋房的要求。

9、熟地，達(dá)到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達(dá)到施工要求。

10、何為“三通一平”

“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。

11、何為“七通一平”（達(dá)到最終要求，費(fèi)用均計(jì)算在土地出讓金計(jì)算成本）達(dá)到了人口居住的要求，“七通”是指通供電、通供水、通排水、通電訊、通供熱、通供氣、通道路，“一平”指土地平整。

12、計(jì)算公式：

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

即=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 容積率：建筑總面積/土地面積

建筑密度：建筑占地面積/建筑用地面積（基地）之比 建蔽率：建筑占地面積/土地面積 × 100% 建筑占地面積：是指建筑底層所占的土地面積 綠化率：總綠化面積/土地面積× 100% 集中綠化率：集中綠化面積/土地面積× 100% 得房率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積× 100% 居住建筑面積：是指臥室、廳（按一半計(jì)）的結(jié)構(gòu)墻面之間的面積。居住使用面積：是指臥室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥等面積之各。

建筑面積是指房屋建筑輪廓或構(gòu)件的水平投影面積，它包括結(jié)構(gòu)所占面積和室內(nèi)房間面積。它不僅是建筑工程的重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，而且還是決定房產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一，在房地產(chǎn)交易日趨成熟的今天，房價(jià)的計(jì)算就是以每建筑平方米的單價(jià)來作為計(jì)價(jià)單位的，所以建筑面積的計(jì)算顯得尤其重要。我們都清楚，使用面積只是建筑面積的一部分，再加上墻體所占的面積以及其他共用配套部分所占的面積，方構(gòu)成建筑面積。

公用建筑面積：總建筑面積—總套內(nèi)建筑面積之和—不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積

應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。（封閉式陽臺(tái)：面積計(jì)算100%、敝開式陽臺(tái)：面積計(jì)算50%）閣樓、露臺(tái)，一樓花園，一般贈(zèng)送

建筑紅線：是指建筑物的外立面所不能超出的界線

13、住宅交付時(shí)的要求

(1)交付使用許可證，入住許可證(2)質(zhì)量保證書(3)產(chǎn)品使用說明書

前提，全部驗(yàn)收合格（包括水、電、煤、通訊等）；

14、何為代理，何為中介？二者區(qū)別

代理：服務(wù)于二級(jí)市場，是發(fā)展商與購買者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營銷。

中介：服務(wù)于三級(jí)市場，是小業(yè)主與購買者，租賃者之間的橋梁。受理對(duì)象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單搶匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營銷。

第二篇：房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

地產(chǎn)培訓(xùn)教材 1 第一章

項(xiàng)目規(guī)劃

一、規(guī)劃知識(shí)

1.建筑間距：是指兩棟建筑外墻面之間最小垂直距離。2.日照系數(shù)： 多層條形居住建筑間距： 被遮擋建筑南偏東、南偏西南偏東或南偏西 角度 所建地區(qū) 0－30? 南偏東或南偏西 30?以上 改造區(qū)片 新建區(qū)片 高層建筑與居住建筑的間距： ≥1.2 ≥1.5 ≥1.1 ≥1.0 高層建筑與其北側(cè)的居住建筑（朝向?yàn)槟掀珫|或南偏西30?以內(nèi)）的間距，新建區(qū)不小于高層建筑對(duì)應(yīng)被遮擋面寬度的1.2倍，改造區(qū)為1.0倍；新建區(qū)高層建筑與其東、西側(cè)居住建筑（朝向?yàn)槟掀珫|或南偏西30?以上）的間距，不小于高層建筑對(duì)應(yīng)被遮擋面寬度的1.0倍，改造區(qū)為0.8倍。高層建筑從遮擋線向被遮擋建筑的空間延伸，不得超過遮擋面寬度的0.5倍，間距不小于14米。說明：高層建筑是指建筑高寬比大于1.0且建筑主體高度大于24米的各類建筑； 多層建筑是指建筑高度小于或等于24米的各類建筑； 建筑高寬比小于1.0的高層建筑，其間距計(jì)算同多層建筑間距要求。3.建筑退線：是指建筑后退城市道路規(guī)劃紅線或建筑基地邊界的距離。4.建筑退線要求： 建筑主體高度 道路寬度 小于或等于20米 大于20米 3 5 小于或等于24米 大于24米小于或等大于50米 于50米 6 10 10 15 2 5.道路紅線 boundary lines of roads 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機(jī)動(dòng)或非機(jī)動(dòng)車和行人交通所需的道路寬度；敷設(shè)地下、地上工程管線和城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。6.建筑紅線 building line 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。7.建筑密度 building density,building coverage 地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：建筑密度=建筑基地總面積/建筑用地總面積 8.綠地率 greening rate 城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。9.容積率 plot ratio , floor area ratio 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：容積率=總建筑面積/建筑用地面積 10.什么是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 任何城市建設(shè)項(xiàng)目都必須符合城市規(guī)劃要求。城市規(guī)劃指導(dǎo)城市建設(shè)，城市建設(shè)服從規(guī)劃管理，這是一條必須堅(jiān)持的原則，否則就會(huì)給城市發(fā)展帶來嚴(yán)重后果。因此，每一項(xiàng)當(dāng)前建設(shè)工程項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求或者是城市規(guī)劃行政主管部門先提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建議，由建設(shè)單位按城市規(guī)劃行政主管部門的要求向有關(guān)部門征詢意見，再經(jīng)城市規(guī)劃主管部門正式確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要求是審查設(shè)計(jì)方案和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的重要依據(jù)。同時(shí)，確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求亦是建設(shè)工程設(shè)計(jì)人員開展工程設(shè)計(jì)工作的重要依據(jù)之一。提供規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，一般應(yīng)包括以內(nèi)容：（1）給定與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的道路紅線； 3（2）給定與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的可以拆除的舊房范圍界限和要求；（3）建設(shè)工程的高度要求（或?qū)訑?shù)要求），長度要求和建筑密度、容積率以及建筑間距要求等；（4）城市規(guī)劃行政主管部門統(tǒng)一要求的坐標(biāo)、標(biāo)高和比例尺；（5）涉及到文物保護(hù)、消防安全、環(huán)境保護(hù)、給水排水、電力電訊、天然氣管線、人防、衛(wèi)生防疫、園林綠化、道路交通、防洪、抗震等哪些有關(guān)部門，需要征求哪些部門的意見；（6）建筑造型、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格、色彩等方面的規(guī)劃要求；（7）臨街建筑的退讓道路紅線要求；（8）必須代建的公共服務(wù)和公用設(shè)施要求，如廣場、小游園、底層商店、停車場、過街樓、地下防空設(shè)施等；（9）其他要求。11.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括哪些內(nèi)容 《城市規(guī)劃法》第三十一條規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)后，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)核定其位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行擬建項(xiàng)目總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)之一。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，主要應(yīng)當(dāng)包括：（1）該建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖（城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)可的地形圖）。（2）根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的所處地段條件提出的擬征用地范圍（用地紅線）。（3）綜合向各有關(guān)部門征詢的意見后提出的綜合性意見。（4）該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。（5）提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置、路幅及其規(guī)劃要求。（6）提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑、密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線方向、綠化要求以及其他控制事項(xiàng)。（7）對(duì)于綜合開發(fā)區(qū)，還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求。（8）有關(guān)的特別要求，如人防、凈空限制等。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)用向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，以便據(jù)此進(jìn)行擬建設(shè)項(xiàng)目總平面布置設(shè)計(jì)。4 12.各種建筑類型容積率對(duì)比： 獨(dú)棟別墅：0.3 ~ 0.4 聯(lián)排別墅：0.6 ~ 0.8 多層住宅：小于1.5

二、建筑部分 1.建筑類別與層數(shù) 建筑類別 層數(shù)區(qū)間 別墅，TOWNHOUSE 2.5~3.0 洋房 4.5 多層公寓 5.5~6.0 小高層 7.0~9.0 高層 10層以上 超高層 100米以上 2.基座面積估算階段經(jīng)濟(jì)范圍： 建筑形式 基座尺寸或面積 建筑面積 雙拼；TOWNHOUSE 6.0x(4.0+15.0+6.0)180；200；220 洋房 24.5x(11.0+6.0)600 多層公寓；板高(45.0～50.0)x(12.0~13.0)基座x層數(shù) 點(diǎn)高 450～650M2 基座x層數(shù) 5 地下車庫車位 地上車位 3.電梯的設(shè)置： 35-40 M2 25 M2 35(40)x車位數(shù) 25x車位數(shù) 七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16ｍ以上的住宅必須設(shè)置電梯。4.雙電梯的設(shè)置： 十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中宜配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。5.封閉樓梯間： 是指設(shè)有能阻擋煙氣的樓梯間。封閉樓梯間的門應(yīng)為乙級(jí)防火門。6.防煙樓梯間： 是指在樓梯間入口處設(shè)有前室(面積不小于6m2，并設(shè)有防排煙設(shè)施)或設(shè)專供排煙用的陽臺(tái)、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級(jí)防火門的樓梯間。7.關(guān)于連廊： 板式高層從十層起連接兩個(gè)相鄰單元的水平通廊

三、結(jié)構(gòu)部分 1.結(jié)構(gòu)形式的確定 一般情況下根據(jù)建筑物不同的層數(shù)來確定結(jié)構(gòu)形式，有時(shí)也要根據(jù)功能及布置來確定。以天津地區(qū)為例（除寧河、漢沽抗震設(shè)防烈度為8度外，其他地區(qū)均為7.5度）（1）≤7層（6.5層計(jì)為7層）：一般采用磚混結(jié)構(gòu)（8度區(qū)為≤6層）（2）≤12層：一般采用框輕結(jié)構(gòu)（部分省市不允許采用框輕結(jié)構(gòu)，如北京，在此地區(qū)，可以考慮采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)）（3）≤16層：一般采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)（4）>16層：一般采用剪力墻結(jié)構(gòu) 以上為一般規(guī)定，但是也有例外，如半島豪庭項(xiàng)目，它的施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間為舊的框輕規(guī)范廢止，新的框輕規(guī)范尚未頒布期間，所以采用了短肢剪力墻結(jié)構(gòu)；還有根據(jù)產(chǎn)品形式劃分，一般獨(dú)體別墅、TOWNHOUSE采用框輕結(jié)構(gòu)（雖然層數(shù)不多，但是平面布置相對(duì)不規(guī)整，不宜采用磚混 6 結(jié)構(gòu)，但在半島藍(lán)灣中采用了剪力墻結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)槭┕D設(shè)計(jì)方為北京的設(shè)計(jì)院，不認(rèn)同框輕結(jié)構(gòu)）。2.建筑物高度的成本界限： 從成本因素考慮，建筑物總高度有個(gè)成本的界限，當(dāng)高度超過此界限值，土建成本增長較為明顯。對(duì)于框架結(jié)構(gòu)30m為界限，對(duì)于剪力墻結(jié)構(gòu)80m為界限（此限值尤為突出，亦即當(dāng)總高稍稍超過80m時(shí)，不經(jīng)濟(jì)，要么控制總高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超過100m或120m）注：100m為7度區(qū)帶轉(zhuǎn)換層剪力墻結(jié)構(gòu)規(guī)范規(guī)定高度不能突破的限值，120m為7度區(qū)普通剪力墻結(jié)構(gòu)的限值，如突破此值則為超限建筑，成本、設(shè)計(jì)施工難度、周期將大幅度增加，在我們的項(xiàng)目操作中應(yīng)不予考慮）3.建筑形體要求： 在土地階段的地塊建筑物初步布置中，應(yīng)該充分考慮建筑物的高度、長度、寬度的比例關(guān)系，這在結(jié)構(gòu)規(guī)范中有明確規(guī)定：

6、7度地區(qū) 磚混結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu) 4.施工圖設(shè)計(jì)周期： 在本項(xiàng)中以一個(gè)假設(shè)項(xiàng)目舉例說明施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間。假設(shè)項(xiàng)目A總建筑面積為15萬平米，分三期開發(fā)，一期均為五層半的磚混結(jié)構(gòu)住宅，二期均為9層的框輕結(jié)構(gòu)住宅，三期均為24層剪力墻結(jié)構(gòu)點(diǎn)式高層住宅，各期建筑面積均為5萬平米，且假設(shè)每期中的所有單體的施工圖設(shè)計(jì)均全面展開（考慮施工圖設(shè)計(jì)院配備足夠的設(shè)計(jì)人）。（1）一期施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間大約為35天。其中在方案完善的基礎(chǔ)上，甲方提供地質(zhì)勘察報(bào)告后10天后可完成基礎(chǔ)圖（如需打樁，則完成樁位圖，再7天后完成基礎(chǔ)圖）。（2）二期施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間大約為45天。高度與寬度的比值 6、7度區(qū) 2.5 4 6 8度區(qū) 2 3 5 長度與寬度的比值 6、7度區(qū) 8、9度區(qū) 無伸縮縫單體長度不超過50m 6 5 7 其中在方案完善的基礎(chǔ)上，甲方提供地質(zhì)勘察報(bào)告后15天后可完成樁位圖（在天津地區(qū)，此層數(shù)建筑一般需要考慮做樁基礎(chǔ)），再10天后完成基礎(chǔ)圖。（3）三期施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間大約為60天。其中在方案完善的基礎(chǔ)上，甲方提供地質(zhì)勘察報(bào)告后15天后可完成樁位圖，20天后完成基礎(chǔ)圖（含地下室結(jié)構(gòu)圖紙）。注：如打樁、試樁總共時(shí)間少于20天，可在完成樁位圖設(shè)計(jì)10天后，完成基礎(chǔ)底板結(jié)構(gòu)圖紙，供施工現(xiàn)場進(jìn)行底板施工。8

第三篇：自創(chuàng)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

第一節(jié) 房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)的概念 ▲房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a)土地

b)建筑物及地上附著物 c)房地產(chǎn)物權(quán)

注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異

房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地

產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；

c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個(gè)方面： a)二者屬性不同； b)二者增值規(guī)律不同； c)權(quán)屬性質(zhì)不同； d)二者價(jià)格構(gòu)成不同。

二、房地產(chǎn)的特征 ▲房地產(chǎn)的自然特征 a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c)資源的有限性； d)物業(yè)的差異性?！康禺a(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 a)生產(chǎn)周期 b)資金密集性 c)相互影響性 d)易受政策限制性 e)房地產(chǎn)的增值性

注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。

三、房地產(chǎn)的類型 按用途劃分： a)居住房地產(chǎn) b)商業(yè)房地產(chǎn) c)旅游房地產(chǎn) d)工業(yè)房地產(chǎn) e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：

低層住宅1—3層

多層住宅4—6層

中高層住宅12-16層 16層以上為高層住宅

四、土地使用權(quán)的獲取方式：

1、出讓：1．土地使用權(quán)出讓，指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有限期使用的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)

2、劃撥：土地使用權(quán)劃撥。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國的各種資源均由國家計(jì)劃控制、調(diào)撥。土地資源的使用和分配亦不例外，主要由政府無償撥給

五、土地成本的構(gòu)成：土地出讓金+拆遷費(fèi)用

1、拆遷費(fèi)用：貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補(bǔ)償方式。

2、土地出讓金：

指市縣級(jí)人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納的土地出讓的全部價(jià)款

六、土地的使用年限

住房用地70年、工業(yè)用地50年、科教、文體、衛(wèi)生用地50 年

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年、綜合或其他用地50年

第二節(jié)

房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可分為：商品房、公房、經(jīng)濟(jì)適用房，已購公房。

1、什么是商品房

商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對(duì)象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部

門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物

2、什么叫經(jīng)濟(jì)適用房

國家為照顧中低收入居民購房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格低的主要原因。經(jīng)濟(jì)房的價(jià)格一般比商品房便宜，但是位置相對(duì)較偏，而且需提供較多證明，審批后才能購買，房號(hào)很不容易獲得。

經(jīng)濟(jì)時(shí)用房在5年內(nèi)不得買賣，5年后買賣需補(bǔ)差價(jià)（按當(dāng)時(shí)房價(jià)，政府在有個(gè)估價(jià)，按估計(jì)補(bǔ)差價(jià)）。

根據(jù)北京市的規(guī)定：職工個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即可依法進(jìn)入二級(jí)市場上市交易。上市后，其收益全部歸個(gè)人所有。這就是說，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí)，購買人要按經(jīng)濟(jì)適用房所在地標(biāo)定地價(jià)的10％交納土地出讓金，沒有標(biāo)定地價(jià)的，土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3％交納。這樣，在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，購買人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書，再次交易的時(shí)候，就無需交納土地出讓金了。

3、什么是公房

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。包括軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房、央產(chǎn)房等。

使用權(quán)房

住戶對(duì)房屋通過租賃的方式取得房屋的使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。目前使用權(quán)房主要有兩種，一是租賃公有住房；二是以市場價(jià)格

租賃單位和私人的房屋。前一種是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，由政府和企事業(yè)

單位向居民和職工提供的帶有福利性質(zhì)的住房，近一、二年出臺(tái)的差

價(jià)換房的有關(guān)辦法，主要是針對(duì)前一種使用權(quán)房，即公有住房。后一

種使用權(quán)房完全是市場經(jīng)濟(jì)下的租賃行為。

單位產(chǎn)權(quán)房(或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房)不可售公房

是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

4、已購公房

又稱房改房。是指本市職和公有住房的承租人或年滿18歲以上的同

住成年人工自1994年以來，按照出售公有住房方案購買的公有住 房。除對(duì)正、副局級(jí)在職干部和校園內(nèi)、部隊(duì)營防區(qū)域內(nèi)以及戶籍凍結(jié)地區(qū)等的已購公房有限制規(guī)定外，凡取得房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證的，均可上市出售。

第三節(jié)：房產(chǎn)市場分類及房屋預(yù)售條件

市場分類：

房地產(chǎn)一級(jí)市場

? 指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；

房地產(chǎn)二級(jí)市場

? 指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場；如:①向發(fā)展商購買的商品房；②企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；③市區(qū)住宅局出售的福利房或微利房。房地產(chǎn)三級(jí)市場

? 指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級(jí)市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場；如:房地產(chǎn)買賣、贈(zèng)與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等

房屋預(yù)售所需

1、五證兩書”：

五證按獲取的先后順序排列：建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)（銷）售許可證。兩書：

商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。

2、預(yù)售的條件：

⑴已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證。⑵持有其余三證。

⑶按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付期限。濟(jì)南市規(guī)定，多層建筑必須主體完工后方可申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證

第三節(jié) 專業(yè)名詞

一、房屋類型的分類：

1、按建筑材料分為：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)

a、磚木結(jié)構(gòu)----承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的

b、磚混結(jié)構(gòu)----承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造

c、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)----承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造

d、鋼結(jié)構(gòu)----承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

2、按建筑物類型分為：板樓、塔樓、其他

3、按房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分為：平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式

二、小區(qū)

1、小區(qū)占地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積

2、小區(qū)建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和

3、容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值即項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。

4、綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率即項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

5、三通一平:是指水通、電通、路通及場地平整；

6、五通一平:通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地

7、七通一平:指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；

8、配套設(shè)施：指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。例：銀行、交通、醫(yī)院、學(xué)校等。

三、房屋內(nèi)部

1、建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的總建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積

公攤面積：指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算

2、住宅的開間：住宅的開間就是住宅的寬度。在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另外一面墻皮之間的實(shí)際距離。住宅開間一般為3.0—3.9米，規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性

3、住宅的進(jìn)深：是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地。但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不能任意地?cái)U(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成為狹長形，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。

4、住宅的層高：是指下層地版面或樓板面到上層樓板下表面之間的距離，也就是一層房屋的高度。

5、住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

6、玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所

7、地下室：

地下室頂板的底面標(biāo)高高于室外地面標(biāo)高的稱半地下室，即房間地面低于室外設(shè)計(jì)地面的平均高度大于該房間平均凈高1/3，且小于等于1/2 者。這類地下室一部分在地面以上，可利用側(cè)墻外的采光井解決采光和通風(fēng)問題。地下室頂板的底面標(biāo)高低于室外地面標(biāo)高的，稱為全地下室。

影響房屋價(jià)格的因素：

? 房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

? 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

? 小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）

? 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

? 房屋的市場價(jià)格定位

? 房屋的供需狀況

? 物業(yè)管理公司的口碑

? 房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

? 政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng) ? 其它因素

二手房交易市場：（4個(gè)階段）

1999年前，主要以房屋使用權(quán)的換置為實(shí)際房屋交易方式

1999-2001年，北京市逐步放開二手房市場，可上市交易二手房數(shù)量逐漸上升

2001-2003年，經(jīng)濟(jì)適用房開始可上市交易，市場中相關(guān)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量開始攀升

2003年至今，國家對(duì)二手房交易市場政策逐漸調(diào)整，部分政策得到積極調(diào)整，央產(chǎn)房可上市交易

不能正常上市出售的房屋范圍：

1.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的 2.已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的 3.房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的 4.擅自改變房屋使用性質(zhì)的

5.以房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款及裝

修費(fèi)用的

6.住房面積超過本市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反固定 利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià) 款及裝修費(fèi)用的

7.法律、法規(guī)及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的 8.房屋上市出售后形成新的住房困難的

第四篇：第二部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材 - 精簡版

分為三個(gè)大部分： ? 房地產(chǎn)基本制度與政策 ? 房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí) ? 房地產(chǎn)常用概念解釋

三、國有土地使用權(quán)出讓

1、國有土地使用權(quán)出讓的概念：

國有土地使用權(quán)出讓: 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2、土地使用權(quán)出讓的方式和年限：

1)依據(jù)1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，國有土地使用權(quán)出讓的四種方式：

? 招標(biāo) ? 拍賣 ? 掛牌 ? 協(xié)議

2)土地使用權(quán)的出讓年限：

? 居住用地：70年 ? 工業(yè)用地：50年

? 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年 ? 綜合用地或其他用地：50年

“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)）的距離，周圍環(huán)境、景觀等?

商品房交付使用：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人，并提供兩書一表，兩書即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，一表即《商品房竣工驗(yàn)收備案表》

《住宅使用說明書》是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位部件的的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等的說明。注：住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

房地產(chǎn)交易管理制度

商品房銷售管理

1.商品房預(yù)售的概念：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為。2.申請(qǐng)商品房預(yù)售所需資料：

? 土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；

? 投入開發(fā)建設(shè)資金占工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明； ? 工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；

? 商品房預(yù)售方案（應(yīng)包括商品房位置、面積、竣工日期、分層平面圖）； ? 商品房預(yù)售許可申請(qǐng)書；

? 開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；

3.商品房預(yù)售的條件：

1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得《土地使用證書》； 2)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；

3)投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確

定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4)已辦理預(yù)售登記，并取得《商品房預(yù)售許可證》

1.共有建筑面積的分?jǐn)偅?/p>

1)不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e包括：

? 獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫； ? 作為人防工程的地下室、避難室（層）； ? 用作公共休憩、綠化等場所的架空層； ? 為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積；

? 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

2)應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e包括：

? 作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務(wù)的公共用房和管

理用房的建筑面積；

? 單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。

物業(yè)管理制度

一、物業(yè)與物業(yè)管理

1.物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。

2.物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

3.物業(yè)管理企業(yè)的概念： 物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人。

二、物業(yè)管理實(shí)施

? ? 物業(yè)管理的主要三個(gè)環(huán)節(jié)：物業(yè)管理準(zhǔn)備階段、前期物業(yè)管理階段、物業(yè)管理 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。

（企業(yè)的資產(chǎn)、人員構(gòu)成、管理物業(yè)的類型與規(guī)模、業(yè)績、誠信、內(nèi)部規(guī)章制度）

其層高也受到限制。所以這種建筑正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑所代替。2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑

該類結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件都是由鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)成的，外墻、隔墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)則是由輕質(zhì)磚或其他砌體組成。此類結(jié)構(gòu)建筑的特點(diǎn)：結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性能好、耐用年限長。從多層到高層，甚至超高層都可以采用，是目前我國城市建筑工程中采用最多的一種建筑結(jié)構(gòu)形式。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的主要結(jié)構(gòu)形式有：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等多種形式。3)鋼結(jié)構(gòu)建筑

主要的承重構(gòu)件都是由鋼材承重材料的建筑物稱為鋼結(jié)構(gòu)建筑。鋼結(jié)構(gòu)建筑建造成本較高，多用于超高層建筑和有大跨度要求的建筑物，如體育館、大劇院、大跨度的廠房等。

1.按建筑物的層數(shù)分類：

1)低層建筑，指1~3層的建筑。多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。

2)多層建筑，指4~6層的建筑，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。3)7~9層為中高層建筑。

4)高層建筑，指10層以上（含10層）的建筑。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的分高層（但不包括總高度24m的單層建筑）。

5)建筑總高度超過100m的，不論是住宅，還是公共建筑，綜合性建筑，均為超高層建筑。

2.變形縫

為了避免建筑由于溫度變化、建筑物各部分所受荷載的不同以及建筑物相鄰部分結(jié)構(gòu)的差異和地震的影響而使建筑物出現(xiàn)變形、開裂、建筑結(jié)構(gòu)破壞二設(shè)置的將建筑物垂直分開的縫隙。變形縫包括伸縮縫、沉降縫、防震縫。

? 伸縮縫：也叫溫度縫，是防止由溫度影響產(chǎn)生變形而設(shè)置的變形縫。伸縮縫的寬度一般采用20-30mm。

? 沉降縫：是防止因荷載、結(jié)構(gòu)形式、地基能力的差異等原因而產(chǎn)生的不均勻沉

降的影響所設(shè)的變形縫。沉降縫是將建筑物垂直方向劃分為若干個(gè)剛度較一致的單元，使相鄰單元可以自由沉降，而不影響建筑的整體。沉降縫的寬度與建筑層數(shù)有關(guān)。

? 防震縫：是防止由地震的影響而設(shè)置的變形縫。在地震區(qū)建造建筑應(yīng)考慮地震的影響。根據(jù)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，抗震烈度9度以上的地區(qū)，都有關(guān)于抗震縫的設(shè)計(jì)要求。

三、建筑給水設(shè)備

違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。會(huì)所

就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。按揭

按揭是英文“mortgage”（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。

個(gè)人住房抵押貸款

是借款人購、建、修住房時(shí)以借款人或 7

銷控（價(jià)格銷控——單價(jià)、總價(jià)）、硬銷控（房源銷控——樓層、位置、面積、房型）。銷控的唯一目的是為了達(dá)成銷售目標(biāo)：一般來說，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。生活機(jī)能

指在個(gè)案附近的一些與生活相關(guān)的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機(jī)能的主要目的有二：作為NP稿中COPY的一部分；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。

[房產(chǎn)權(quán)屬登記和交易稅費(fèi)術(shù)語] 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。初始登記

指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。產(chǎn)權(quán)置換

是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。

變更登記

是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記?！课葑涞慕值?、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的； ——房屋面積增加或者減少的； ——房屋翻建的； 房屋的所有權(quán)

是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。

房屋所有權(quán)登記發(fā)證

是指申請(qǐng)人按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的行為。轉(zhuǎn)移登記

是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。

所有權(quán)證

指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對(duì)房屋擁有合法所有權(quán)的證書。

共有權(quán)證

指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。

他項(xiàng)權(quán)利

指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。

房屋權(quán)屬登記

是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

房屋權(quán)利人

是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人。房屋權(quán)屬證書

是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國家法律保護(hù)。注銷登記

是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。

他項(xiàng)權(quán)利登記

是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。——法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。五 證

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)

劃部門核發(fā)，《開工證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。

房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)

是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。契稅

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。目前為了促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，國家出臺(tái)優(yōu)惠政策，初次購買90平米以下住房契稅按1.0%收取，90-144平米按1.5%收取，144以上按3%收取。西安市政府對(duì)于在2008年9月4日至2009年12月31日在西安城六區(qū)（含四個(gè)開發(fā)區(qū)）購買９０平方米（含９０平方米）以下商品住房或購買１４４平方米（含１４４平方米）以下二手住房的，購房戶按購房款總額的１．５％享受政府財(cái)政補(bǔ)貼； 購買９０—１４４平方米（含１４４平方米）商品住房的，按購房款總額的１％享受補(bǔ)貼；購買１４４平方米以上商品住房及二手住房的，按購房款總額的０．５％享受補(bǔ)貼。目前已經(jīng)取消此優(yōu)惠政策。印花稅

指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。

土地收益金

土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給

[城市規(guī)劃術(shù)語] 居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

公共綠地

公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等.住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱

公共服務(wù)設(shè)施用地

公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

道路用地

道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。容積率

容積率是指地上有效建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的地上建筑總面積，其容積率為0.4。

日照間距

指前后（南北）兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。建筑間隔系數(shù)（指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間隔為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)）不得小于1:1.2。綠化率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購房者而言，綠化率高為好。

建筑密度

指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

住宅平均層數(shù)

住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）

道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

建筑線

建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

生地

還未開發(fā)，尚有青草，未規(guī)劃作用。七通一平(熟地)是指土地(生地)在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、煤氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。三通一平(凈地)是指土地具備水通、電通和道路通以及場地平整的條件。[建筑名詞] 錯(cuò)層式住宅

是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。

躍層式住宅

是一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，而上下層之間不需通過公共樓梯，是采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層建筑面積和使用面積之和。

復(fù)式住宅

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。復(fù)式住宅的面積計(jì)算可根據(jù)各地對(duì)使用房間凈面積和凈高度的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算。TOWNHOUSE 也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。框架結(jié)構(gòu)住宅

框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。

磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，是指一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、空心磚等。

混合結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建筑。磚木結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。鋼結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。智能化住宅如何分類？ 一

玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

露 臺(tái)

一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。[房產(chǎn)描述術(shù)語] 套建筑面積

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ娣e。住宅使用面積

是指住宅分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。住宅建筑面積

是住宅各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。住宅建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

套內(nèi)建筑面積

由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。

公有建筑面積

共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。面積誤差比

面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）x100%/合同約定面積 套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。房屋預(yù)測面積

預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。

套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積

套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平攝影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽中按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。商品房的銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。房屋實(shí)測面積

實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算機(jī)而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。得房率

是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。商品房維修基金

是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。房改房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）的規(guī)定，公有住房出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。

第五篇：培訓(xùn)教材物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

培訓(xùn)教材

物業(yè)管理的了解

一、什么是物業(yè)管理

指物管企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容顏等進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)。對(duì)其定義為：“物業(yè)管理就是對(duì)業(yè)主、住戶或用戶、客戶（可以統(tǒng)稱為甲方）提供的公共性服務(wù)。特別是那些客戶和業(yè)主不愿做、也做不好、做了也沒有效率的工作。”

二、物業(yè)管理有什么作用

為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提 供衛(wèi)生、整潔、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的三效統(tǒng)一和穩(wěn)定增長。

三、物業(yè)管理公司應(yīng)向小區(qū)居民提供什么樣的服務(wù)

主要有公共性服務(wù)、特約性專項(xiàng)服務(wù)、代辦服務(wù)三大類。

常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù)，包括：房屋建筑主體的管理、房屋設(shè)備、設(shè)施和管理、環(huán)衛(wèi)管理、綠化、治安、消防、車輛道路、代辦服務(wù)。

國家建設(shè)部1998年頒布了《物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。

1、接到住用戶要求維修電話和報(bào)修，應(yīng)立即做好登記工作。

2、家庭水電急修不過夜，對(duì)房屋小修等其它問題，應(yīng)自報(bào)修時(shí)起三日內(nèi)進(jìn)行。

3、維修人員入戶維修要便民不擾民，活完料凈場地清。

4、維修人員態(tài)度和藹、禮貌，不得吃拿卡要。

5、凡屬住戶自費(fèi)的維修項(xiàng)目，要公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收或多收費(fèi)。

6、建立維修服務(wù)回訪制度，由住用戶對(duì)維修質(zhì)量提出評(píng)議。

特約性專項(xiàng)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為滿足一部分業(yè)主的需求而提供的 服務(wù)，如代購物品、車船票、代人接送小孩或提供商業(yè)經(jīng)營性服務(wù)項(xiàng)目。

代辦服務(wù)實(shí)質(zhì)上是特約服務(wù)的補(bǔ)充和完善。

四、什么是前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理是物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)，是指房屋施工后期（約封頂前三個(gè)月左 右）和銷售時(shí)期進(jìn)行的物業(yè)管理交叉工作。通過對(duì)前期的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)到工程設(shè)備、設(shè)施的深入熟悉了解，為以后正式進(jìn)駐管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

五、物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約有何區(qū)別和聯(lián)系？

物業(yè)管理合同是兩個(gè)主體，即業(yè)主委員會(huì)（委托方）與物業(yè)管理公司（受托方）之間所簽訂的合同，規(guī)定雙方的權(quán)利與義務(wù)：而物業(yè)管理公約是多個(gè)主體，及開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、使用人（承租人）之間分清各自權(quán)利與義務(wù)的公約。還有不同的是，物業(yè)管理公約中的一些內(nèi)容是物業(yè)管理合同中沒有涉及到的，公約中規(guī)定了業(yè)主的自我約束方面、限制了許多業(yè)主不能進(jìn)行的活動(dòng)，比如不能隨意拆改承重墻、不能破壞室內(nèi)結(jié)構(gòu)、不能占用公用區(qū)域。此外，公約還規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的成立程序等等。

六、物業(yè)管理費(fèi)由那些項(xiàng)目構(gòu)成，有哪幾種定價(jià)方式？

根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)），住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：

1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

3、綠化管理費(fèi)；

4、清潔衛(wèi)生費(fèi)；

5、保安費(fèi)；

6、辦公費(fèi)；

7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

8、法定稅費(fèi)；

此外，物業(yè)管理費(fèi)用中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤；對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中還可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。

與我國基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)形勢(shì)。

七、普通住宅每月該交納的物業(yè)管理費(fèi)是多少

北京市物價(jià)局、市房地局于1997年6月正式出臺(tái)了《北京市普通居住小區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)（房）字[1997]第196號(hào)）。該辦法對(duì)16個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及與之相適應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中使用人（住戶個(gè)人）交費(fèi)項(xiàng)目為：裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、車輛存車費(fèi)（自行車）、機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)6項(xiàng)；產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目為：管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、大修費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共同電視天線費(fèi)10個(gè)項(xiàng)目。

八、使用人按月交納費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

保潔費(fèi)：2-5元/戶，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物價(jià)局制定；

保安費(fèi)：3-5元/戶；

五相統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)：1元/戶；

裝修垃圾外運(yùn)費(fèi)20元/間；機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)150元/輛（小車）；210元/輛（大 車）；自行車存車費(fèi)各區(qū)縣自定。

產(chǎn)權(quán)人按年交費(fèi)，具體項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：

綠化費(fèi)：0.55元/平方米

管理費(fèi)：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（乙級(jí)住宅）；3.5元/平方米（甲級(jí)住宅）

房屋共用部位小修費(fèi)：0.91元/平方米（普通住宅）；

房屋共用部位中修費(fèi)：2.09元/平方米（普通住宅）；

房屋大修費(fèi)：5.04元/平方米；

小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)：1元/平方米；

屬高層住宅的，產(chǎn)權(quán)人還應(yīng)承擔(dān)電梯、水泵的運(yùn)行維修費(fèi)用：因市物價(jià)局規(guī)定的電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)按每部、每組計(jì)算，具體到每戶應(yīng)交納的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偣綖椋耗硲魬?yīng)分?jǐn)偟碾娞葙M(fèi)用=（樓內(nèi)電梯總費(fèi)用/樓內(nèi)總建筑面積）×某戶建筑面積。特約性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商議定。

上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中不含稅費(fèi)，物業(yè)管理公司收取費(fèi)用，應(yīng)將5.5%的營業(yè)稅費(fèi)價(jià)進(jìn)去。

九、物業(yè)管理公司從何時(shí)開始向業(yè)主計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)

有些物業(yè)管理公司稱，自發(fā)出入住通知之日起物業(yè)管理費(fèi)，可是業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這個(gè)小區(qū)還正在建設(shè)，很多基礎(chǔ)設(shè)施還未到位，這時(shí)候交物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主很難接受。

有些小區(qū)確實(shí)搞得不錯(cuò)，但他們規(guī)定從業(yè)主來辦入住手續(xù)時(shí)計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，卻有很多業(yè)主由于種種原因，并不急于入住而不辦理入住手續(xù)，但空房子照樣要消耗物業(yè)管理費(fèi)用，恐怕就得其他業(yè)主背著或由物業(yè)管理公司補(bǔ)虧。

從什么時(shí)候開始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，國家并沒有這方面的明確規(guī)定。但規(guī)定，按照合同約定執(zhí)行，所以，如果在售房合同或是物業(yè)管理公約中明確規(guī)定了計(jì)費(fèi)時(shí)間，就應(yīng)該執(zhí)行該條款。如果沒有這樣的合同約定，應(yīng)按如下情況處理：

1、物業(yè)管理費(fèi)是一種服務(wù)的價(jià)款，是基于物業(yè)管理服務(wù)合同形成的。從法律角度上看，物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付此價(jià)計(jì)物業(yè)管理費(fèi)。所以，如果沒有特別約定，物業(yè)管理費(fèi)一般應(yīng)該在物業(yè)管理公司開始提供物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)刻計(jì)收。實(shí)踐中如何把握；第一，體現(xiàn)為時(shí)間，大多數(shù)人認(rèn)為在房屋具備入住條件、業(yè)主接到入住通知時(shí)開始計(jì)費(fèi)；第二，體現(xiàn)為計(jì)費(fèi)項(xiàng)目，只有開始提供的物業(yè)管理服務(wù)才能計(jì)費(fèi)，尚未提供物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目，就不能計(jì)收相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)。

2、時(shí)間問題，一般來說，發(fā)出入住通知的，表明物業(yè)管理公司已經(jīng)開始了物業(yè)管理的工作并認(rèn)為業(yè)主可以使用房屋、接受全面的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)際上，有很多小區(qū)尚未具備入住條件就發(fā)出了入住通知，令業(yè)主多少有不滿。所以要強(qiáng)調(diào)必須符合入住的基本條件，否則業(yè)主就根本住不進(jìn)來，更別說享受物業(yè)管理服務(wù)了。

居住的基本條件應(yīng)包括以下幾點(diǎn)：建筑質(zhì)量方面，應(yīng)能夠向業(yè)主提供質(zhì)量合格證書及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》；便民方面，應(yīng)能滿足居民的基本生活需要，例如電梯正常運(yùn)行、水電暖通、居民能夠開火、施工現(xiàn)場清理干凈、各種管道暢通等。如果在售房合同中對(duì)于入住條件有明確規(guī)定的，則還應(yīng)符合該特別規(guī)定。

3、收費(fèi)項(xiàng)目的問題，一般說來，入住階段物業(yè)管理公司的工作還沒有全面鋪開，很多服務(wù)項(xiàng)目并不存在，但往往在計(jì)費(fèi)時(shí)把所有的收費(fèi)項(xiàng)目一起計(jì)費(fèi)并攤在計(jì)費(fèi)面積中。

例如。業(yè)主在春天入住時(shí)，可能會(huì)被要求預(yù)交暖氣費(fèi)。有些小區(qū)的電梯尚未開通或安裝，業(yè)主就已經(jīng)交了電梯運(yùn)行費(fèi)，這些都是不合理的。在建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不能只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。有些物業(yè)管理公司認(rèn)為自己并沒有多收費(fèi)，只是預(yù)收了以后一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。現(xiàn)在看來，這也是不禁止，但仍然讓業(yè)主感到不太愉快，畢竟服務(wù)還沒到位。

有些業(yè)主辦理了入住手續(xù)，但長期沒有使用該房屋，在這種情況下，一般該房屋同樣得到了相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)，例如保潔、保安等，因此也該承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，一般來說，實(shí)踐中對(duì)于這樣的業(yè)主，往往要求其承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)一半的物業(yè)管理費(fèi)。

十、物業(yè)管理公司一次性收取一年甚至多年的物業(yè)管理費(fèi)是否合理?

物業(yè)管理費(fèi)可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業(yè)管理 費(fèi)。

十一、誰享有小區(qū)停車位的處分權(quán)、收益權(quán)？

小區(qū)中停車位的處分權(quán)、收益權(quán)的歸屬問題，關(guān)鍵看車位的所有權(quán)歸屬。如果車位的所有權(quán)屬于開發(fā)商，則開發(fā)商擁有處分權(quán)和收益權(quán)，包括固定車位的租賃辦法、租賃價(jià)格等；如果業(yè)主擁有車位的所有權(quán)，則業(yè)主擁有車位的處分權(quán)，但業(yè)主在處理車位時(shí)，不得改變車位的使用性質(zhì)，同時(shí)應(yīng)向物業(yè)管理公司交納車位的管理費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)管理在負(fù)責(zé)看管車場、車輛時(shí)，是有一定的成本支出的，而且物業(yè)管理公司業(yè)擔(dān)負(fù)看管車輛的重大責(zé)任。如果是在小區(qū)路邊劃線停車的，車位所占土地的使用權(quán)屬全體業(yè)主的，那么物業(yè)管理公司只有停車管理權(quán)，負(fù)責(zé)看管車輛，收取看管費(fèi)，車位的分配問題應(yīng)在《房屋使用管理維修公約》中明確，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定車位的分配問題。

十二、居民應(yīng)該交納那些垃圾處理費(fèi)用。

住戶須交納垃圾的清掃、清運(yùn)、處理等三項(xiàng)費(fèi)用。

1、清潔費(fèi)：196號(hào)文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶按標(biāo)準(zhǔn)在2—5元之間，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物部門制定。其服務(wù)內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。

2、垃圾清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)市物價(jià)局、財(cái)政局頒布的《關(guān)于調(diào)整委托清運(yùn)費(fèi)及垃圾消納場管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京價(jià)收字｛1999｝第三產(chǎn)業(yè)53號(hào)）的規(guī)定：居民生活垃圾外運(yùn)費(fèi)為每戶每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務(wù)內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運(yùn)到垃圾消納場。

3、生活垃圾自理費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年底68號(hào)文件《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾費(fèi)實(shí)施辦法（試行）的通告》的規(guī)定：本市居民應(yīng)交納生活垃圾處理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為每戶每月3元，按規(guī)定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。費(fèi)用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會(huì)收取，該費(fèi)用主要用于城市生活垃圾的處理。

十二、公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)偅?/p>

住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源范疇，按照國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)）的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人員分?jǐn)?。目前。我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問題。

十三、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任應(yīng)如何劃分？

業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修保養(yǎng)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部委和設(shè)備，包括水、電、氣、熱、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括設(shè)施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通

訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)由有關(guān)業(yè)主單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)共自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗鄰設(shè)施安全及公共安全的，物業(yè)管理委員會(huì)可以授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。