第一篇：ISO9000基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

（員工職前培訓(xùn)資料）

一、ISO：（International Organization For Standardization）國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織（簡(jiǎn)稱(chēng)）（聯(lián)合國(guó)下屬非官方機(jī)構(gòu)）（ISO：9000-2008版質(zhì)量體系）

二、ISO9000：2008版質(zhì)量體系之四核心標(biāo)準(zhǔn)：

1、ISO9000：2008版質(zhì)量體系``````基本原理和術(shù)語(yǔ)

2、ISO9000：2008版質(zhì)量體系``````要求

3、ISO9000：2008版質(zhì)量體系``````業(yè)績(jī)改進(jìn)指南

三、ISO9000：2008版質(zhì)量體系的文件層次：

1、質(zhì)量管理體系手冊(cè)

2、質(zhì)量管理體系程序文件

3、質(zhì)量管理體系作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

4、質(zhì)量管理體系記錄表單

四、ISO9000：2008版質(zhì)量管理體系的四大主要內(nèi)容：

1、管理職責(zé)

2、資源管理

3、過(guò)程的實(shí)現(xiàn)

4、測(cè)量分析和改進(jìn)

五、ISO9000：2008版質(zhì)量管理體系要求建立的六大程序文件：

1、文件控制程序

2、記錄控制程序

3、內(nèi)部審核程序

4、不合格控制程序

5、糾正措施程序

6、預(yù)防措施程序

六、ISO9000：2008版質(zhì)量管理體系的八項(xiàng)原則：

1、以顧客為中心

2、領(lǐng)導(dǎo)作用

3、全員參與

4、過(guò)程方法

5、管理的系統(tǒng)方法

6、持續(xù)改進(jìn)

7、基于事實(shí)的決策方法

8、與供方互利的關(guān)系

七、ISO9000：2008版質(zhì)量管理體系主要實(shí)施特點(diǎn)：

1、強(qiáng)調(diào)了（滿(mǎn)足顧客需求）的意義。

2、基本過(guò)程模式的思考方式。

3、將ISO9000/與ISO9004組成一對(duì)質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)。

4、新標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)與基他管理體系兼容。

5、適用于大小不同各類(lèi)的企業(yè)。

6、通俗易懂/易于現(xiàn)行體系文件的轉(zhuǎn)化。

7、強(qiáng)調(diào)了體系運(yùn)行本身的持續(xù)改進(jìn)。

八、本公司ISO9000：2008版質(zhì)量管理體系相關(guān)內(nèi)容講解：

1、管理者代表：宋浩源經(jīng)理

2、質(zhì)量方針：公司將繼續(xù)堅(jiān)持“品質(zhì)至上，誠(chéng)信為本，顧客滿(mǎn)意，持續(xù)改善”的質(zhì)量

方針，與廣大客戶(hù)精誠(chéng)合作、互惠互利、共謀發(fā)展

3、質(zhì)量目標(biāo)：

a:產(chǎn)品的一次交驗(yàn)合格≥98%

b:顧客滿(mǎn)意度≥99分

杰和信公司行政部制定2011-09-01

第二篇：電鍍基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

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電鍍基礎(chǔ)知識(shí)

講師：尹松

電鍍：利用電解原理，使金屬或合金沉積在制件表面，形成均勻、致密結(jié)合力良好的金屬層的過(guò)程。

拋光：借助予高速旋轉(zhuǎn)的抹有拋光膏的拋光輪，以提高金屬制作表面光亮度的機(jī)械加工程。拋光應(yīng)注意哪些問(wèn)題：

1、輪子選樣

〈塑膠產(chǎn)品必須用純棉布輪，并具葉片與葉片之間必須有夾層布，防止產(chǎn)品燒焦〉根據(jù)產(chǎn)品的大小選擇不同葉片的拋光輪。

2、拋光的轉(zhuǎn)速 正常情況下，1200轉(zhuǎn)/分左右

3、拋光膏的選樣：紅膏、白膏、青膏（綠膏）油性越大，拋光膏越難除掉，衛(wèi)浴件應(yīng)該盡量使用紅膏，拋光紋路太粗選擇拋光漿。

4、拋光的技巧：拋光輪要保持柔軟，拋光膏要每次少打勤打，要輕拋不能重拋，手勢(shì)要均勻；

除蠟：1.溫度60-65 ℃

2、超聲波注意頻率的大小〈手感不扎為宜〉

2.除蠟工藝：超聲波除蠟（3-5分鐘）→手工海棉擦洗→超聲波除蠟3分鐘左右。上掛：

1、每批產(chǎn)品在上掛之前作抽檢工作；

2、掛具的選擇是否合理，是否有按QC工程圖上選擇。另掛具

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彈性太強(qiáng)會(huì)引起產(chǎn)品變形，彈性太弱會(huì)引起產(chǎn)品脫掛。

3、掛針是否靠膠，上掛的手法是否正確；

4、掛具有無(wú)破膠，針尖是否有空隙，掛具有無(wú)退干凈；

5、上掛產(chǎn)品是否有黃油、涂料乃至膠質(zhì)物質(zhì)；

上機(jī)：

1、灰巴有無(wú)擦干凈；

2、掛具是否靠得太近有無(wú)錯(cuò)位上機(jī)；

3、上機(jī)的產(chǎn)品有無(wú)松動(dòng)、掉落；

1、掛具是否擺放到固定位置； 除油：

1、除去產(chǎn)品表面附著的灰塵、手印、油印等污漬，所含的NP-1對(duì)產(chǎn)品表面具有深脹作用。另溫度應(yīng)在控制范圍以?xún)?nèi)，溫度會(huì)提高堿性鹽類(lèi)的水解，加快動(dòng)植物油的皂化過(guò)程，增加反應(yīng)速度，加快溶液的循環(huán)，使后面的粗化較易進(jìn)行。

2、除油不徹底會(huì)導(dǎo)致鍍層與膠件結(jié)合力差，并且外觀(guān)會(huì)出現(xiàn)大理石花紋。

3、外觀(guān)判定：水洗后產(chǎn)品不掛水珠為止。

4、溫度45-55℃，時(shí)間2MIN。親水：

1、中和前面的堿、并進(jìn)行微蝕粗化。2.45-55℃，時(shí)間2MIN。粗化：

主要將ABS塑膠表面之B組分氧化，使之膠離成為一個(gè)個(gè)小坑，從而使產(chǎn)品表面變得“粗糙”，使無(wú)電鍍鍍鎳層可以附著，該工序是將來(lái)鍍層

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結(jié)合力是否優(yōu)良的關(guān)鍵。粗化效果的評(píng)定：

1.外觀(guān)判定：

粗化不足：表面光滑、有光澤、對(duì)強(qiáng)光源反射好（影響結(jié)合力）粗化適當(dāng)：表面平滑、微暗、不反光，水滴下時(shí)均勻成線(xiàn)。

粗化過(guò)度：表面平滑、明顯發(fā)暗，呈白色絨狀，重則表面出現(xiàn)裂紋，疏松。2.溫度60-67℃ 中和：

主要成分是亞硫酸鈉或鹽酸，主要是還原或中和塑膠表面的鉻酸，減少對(duì)后面工序的污染。

溫度：室溫。注意：掛具破膠、產(chǎn)品肓孔太深、六價(jià)鉻離子很難清洗到位,產(chǎn)品出現(xiàn)漏鍍。敏化：

將經(jīng)中和后呈弱堿性的產(chǎn)品表面酸化，以方便NP-8活化的進(jìn)行。（室溫）催化：

具有很高活性的金屬膠體微粒，該膠體很容易吸附于經(jīng)粗化后的塑膠產(chǎn)品表面。使膠件表面吸附一層含有催化性的膠體鈀顆粒，能夠與工藝中的化學(xué)鎳發(fā)生催化作用而產(chǎn)生較為均勻的鎳合金沉積。

1、溫度20~30℃，溫度過(guò)低，催化效果不好（出現(xiàn)漏塑）溫度過(guò)高，會(huì)縮短溶液的使用壽命，并且掛具易沉積

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2、催化過(guò)度：使活性金屬在表面還原過(guò)度而形成不連續(xù)膜層，也會(huì)使結(jié)合力下降。解膠：

將附著于產(chǎn)品表面的鈀膠體的外層組分二價(jià)錫離子脫去，露出具有催化活性的金屬鈀微粒。

溫度：40-55℃ 化學(xué)鎳：

鍍液中硫酸鎳與次亞磷酸鉀在鈀催化劑的作用下反應(yīng)。產(chǎn)生化學(xué)鎳鍍層，使塑膠具有導(dǎo)電性。溫度：36-42℃

鍍層沉積速度低

1、鍍液PH值太低

2、鍍液濃度太低

3、還原劑濃度太低

4、鎳鹽濃度太低

5、鉻合劑濃度過(guò)高 焦銅前活化：

除去產(chǎn)品表面的氧化膜，使之后的金屬鍍層結(jié)合力良好。焦銅：

利用電化學(xué)方法在化學(xué)鎳上鍍一層銅，提高鍍層的導(dǎo)電性。若直接進(jìn)行光亮鍍銅，化學(xué)鎳鍍層較薄。將難以承受高的電流密度，故需要先預(yù)鍍一層均勻的延展性良好的鍍層，使之電流承受力提高，經(jīng)方便光銅的電鍍。注意：焦銅在空氣中不可暴露太久，太久會(huì)變色，不允許空掛進(jìn)入下道工序。

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溫度：45-55℃ 活化：

每道電鍍工序間要進(jìn)行活化，除去產(chǎn)品表面的氧化膜和鍍層表面多余光劑等，使鍍層和鍍層間的結(jié)合力良好，減少電鍍起泡。光銅：

光銅具有較高的光亮度，良好的填平能力。溫度：20-30℃

1、光亮度不足：A、光亮劑失調(diào)B、CuSO4偏低C、陽(yáng)極布置不勻 D、電流偏低 E、H2SO4偏高 F、Cl-過(guò)高

2、毛刺：A、H2SO4偏低 B、陽(yáng)極質(zhì)量有問(wèn)題（使用發(fā)現(xiàn)無(wú)棕黑色薄膜）

3、樹(shù)枝條紋：→Cl-少 半光鎳：

為銅層的保護(hù)層，鍍層不含硫，有較佳防蝕性能 溫度：52-60℃

光鎳：為半光鎳的保護(hù)層，同時(shí)為最后鍍鉻提供良好的底層金屬。溫度：52-60℃

溫度：溫度對(duì)鍍層內(nèi)應(yīng)力影響較大，10~35。C：有明顯下降;55~60。C鍍層內(nèi)應(yīng)力穩(wěn)定；

電流密度：電流密度過(guò)大→鎳層出現(xiàn)白霧；

電流密度過(guò)小→鎳層沒(méi)亮度（尤其中間產(chǎn)品）陽(yáng)極：陽(yáng)極少→引起鎳層發(fā)霧；

問(wèn)題：鎳產(chǎn)生針孔的原因：

1、鍍鎳時(shí)陽(yáng)極有氫氣析出，吸附在鍍件的表

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面上，阻礙著鍍層金屬的沉積。

2、鍍液中的小氣泡（過(guò)濾機(jī)漏氣）或油類(lèi)物質(zhì)的滯留

3半固體的非導(dǎo)電粒子也能產(chǎn)生針孔。無(wú)整平鎳: 公司亮霧對(duì)比產(chǎn)品的主要鍍槽，只有亮度無(wú)填平性，且耐蝕性能優(yōu)越。溫度：45-55℃ 霧鎳：

使產(chǎn)品表面呈現(xiàn)珍珠般光澤的裝飾性效果。溫度：48-52℃ 光鉻;鎳層的保護(hù)層，防止鎳層氧化。鉻層硬度大，耐腐蝕，厚度不能太厚，一般控制在0.15-0.3UM之間。溫度：36-43℃ 三價(jià)黑鉻 三價(jià)白鉻

鍍鉻特點(diǎn)：

1、在鍍鉻過(guò)程中，由鉻的含氧酸即鉻酸來(lái)提供獲得鍍層所需的含鉻離子（其他單金屬電鍍都是由其自身鹽來(lái)提供金屬離子）屬?gòu)?qiáng)酸性鍍液。在鉻酸鍍液中，陰極過(guò)程相應(yīng)復(fù)雜，陽(yáng)極電流大部分都消耗在析出氫氣及六價(jià)鉻還原為三價(jià)鉻兩個(gè)副反應(yīng)上，故鍍鉻過(guò)程陽(yáng)極電流效率極低，一般在8%~18%

2、在鍍鎳液中，必須加一定的局外陰離子，如SO42-等，才能實(shí)現(xiàn)金屬鉻的電沉積過(guò)程。

3、鍍鉻需要采用較高的陰極電流密度，又由于陰極及陽(yáng)極之間析

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出大量的H2、O2，盡管鉻酸的導(dǎo)電性很好，仍需采用大于12V的電源。

4、陽(yáng)極不能用金屬鉻而是采用了不溶性的鉻合金，鍍液內(nèi)由于沉積出鉻，及其他消耗，故鉻的補(bǔ)充要依賴(lài)于添加鉻酸來(lái)解決；

5、鍍鉻液的分解能力及覆蓋能力極差，欲獲得均勻的鉻層，必須采取一些措施，保護(hù)陰極及輔助陽(yáng)極等。

6、鍍鉻的操作溫度和陰極電流密度有一定的依賴(lài)關(guān)系，改變二者的關(guān)系可獲得不同性能鉻鍍層，陰極電流效率隨鉻酸濃度的升高而下降，隨溫度升高而下降，隨陰極電流密度的提高而增加。

第三篇：SMT基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

SMT基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材 教材內(nèi)容

SMT基本概念和組成 SMT車(chē)間環(huán)境的要求.SMT工藝流程.印刷技術(shù): 4.1 焊錫膏的基礎(chǔ)知識(shí).4.2 鋼網(wǎng)的相關(guān)知識(shí).4.3 刮刀的相關(guān)知識(shí).4.4 印刷過(guò)程.4.5 印刷機(jī)的工藝參數(shù)調(diào)節(jié)與影響 4.6 焊錫膏印刷的缺陷,產(chǎn)生原因及對(duì)策.5．貼片技術(shù) ：

5.1 貼片機(jī)的分類(lèi).5.2 貼片機(jī)的基本結(jié)構(gòu).5.3 貼片機(jī)的通用技術(shù)參數(shù).5.4 工廠(chǎng)現(xiàn)有的貼裝過(guò)程控制點(diǎn).5.5 工廠(chǎng)現(xiàn)有貼裝過(guò)程中出現(xiàn)的主要問(wèn)題,產(chǎn)生原因及對(duì)策.5.6 工廠(chǎng)現(xiàn)有的機(jī)器維護(hù)保養(yǎng)工作.6．回流技術(shù): 6.1 回流爐的分類(lèi).6.2 GS-800熱風(fēng)回流爐的技術(shù)參數(shù).6.3 GS-800 熱風(fēng)回流爐各加熱區(qū)溫度設(shè)定參考表.6.4 GS-800 回流爐故障分析與排除對(duì)策.6.5 GS-800 保養(yǎng)周期與內(nèi)容.6.6 SMT回流后常見(jiàn)的質(zhì)量缺陷及解決方法.6.7 SMT爐后的質(zhì)量控制點(diǎn) 7．靜電相關(guān)知識(shí)。

《SMT基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材書(shū)》 2．

目的

為SMT相關(guān)人員對(duì)SMT的基礎(chǔ)知識(shí)有所了解。

3．適用范圍

該指導(dǎo)書(shū)適用于SMT車(chē)間以及SMT相關(guān)的人員。4．

參考文件

3.1 IPC-610 3.2 E3CR201 《SMT過(guò)程控制規(guī)范》 3.3 創(chuàng)新的WMS 五．

工具和儀器 術(shù)語(yǔ)和定義 部門(mén)職責(zé) 流程圖

教材內(nèi)容 SMT基本概念和組成： 1.1 SMT基本概念

SMT是英文:Surface Mounting Technology的簡(jiǎn)稱(chēng),意思是表面貼裝技術(shù).1.2 SMT的組成

總的來(lái)說(shuō):SMT包括表面貼裝技術(shù),表面貼裝設(shè)備,表面貼裝元器件及SMT管理.2． SMT車(chē)間環(huán)境的要求

2.1 SMT車(chē)間的溫度:20度---28度,預(yù)警值:22度---26度

2.2 SMT車(chē)間的濕度:35%---60% ,預(yù)警值:40%---55% 2.3 所有設(shè)備,工作區(qū),周轉(zhuǎn)和存放箱都需要是防靜電的,車(chē)間人員必須著防靜電衣帽.3． SMT工藝

4． 印刷技術(shù)：

4.1 焊錫膏(SOLDER PASTE)的基礎(chǔ)知識(shí)

4.1.1 焊錫膏是將焊料粉末與具有助焊功能的糊狀焊劑混合而成的一種漿料,通常焊料粉末占90%左右,其余是化學(xué)成分.4.1.2 我們把能隨意改變形態(tài)或任意分割的物體稱(chēng)為流體,研究流體受外力而引起形變與流動(dòng)行為規(guī)律和特征的科學(xué)稱(chēng)為流變學(xué).但在工程中則用黏度這一概念來(lái)表征流體黏度性的大小.4.1.3 焊錫膏的流變行為

焊錫膏中混有一定量的觸變劑,具有假塑性流體性質(zhì).焊錫膏在印刷時(shí),受到刮刀的推力作用,其黏度下降,當(dāng)?shù)竭_(dá)摸板窗口時(shí),黏度達(dá)到最低,故能順利通過(guò)窗口沉降到PCB的焊盤(pán)上,隨著外力的停止,焊錫膏黏度又迅速回升,這樣就不會(huì)出現(xiàn)印刷圖形的塌落和漫流,得到良好的印刷效果.4.1.4 影響焊錫膏黏度的因素

4.1.4.1 焊料粉末含量對(duì)黏度的影響:焊錫膏中焊料粉末的增加引起黏度的增加.4.1.4.2 焊料粉末粒度對(duì)黏度的影響:焊料粉末粒度增大時(shí)黏度會(huì)降低.4.1.4.3 溫度對(duì)焊錫膏黏度的影響:溫度升高黏度下降.印刷的最佳環(huán)境溫度為23+/-3度.4.1.4.4 剪切速率對(duì)焊錫膏黏度的影響:剪切速率增加黏度下降.4.1.5 焊錫膏的檢驗(yàn)項(xiàng)目

焊錫膏使用性能 焊錫膏外觀(guān)

金屬粉粒 焊料重量百分比

焊

劑 焊劑酸值測(cè)定

焊錫膏的印刷性

焊料成分測(cè)定

焊劑鹵化物測(cè)定

焊錫膏的黏度性試驗(yàn)

焊料粒度分布

焊劑水溶物電導(dǎo)率測(cè)定

焊錫膏的塌落度

焊料粉末形狀

焊劑銅鏡腐蝕性試驗(yàn)

焊錫膏熱熔后殘?jiān)稍锒?/p>

焊劑絕緣電阻測(cè)定

焊錫膏的焊球試驗(yàn)

焊錫膏潤(rùn)濕性擴(kuò)展率試驗(yàn)

4.1.6 SMT工藝過(guò)程對(duì)焊錫膏的技術(shù)要求

工藝流程 焊錫膏的存儲(chǔ) 焊錫膏印刷 貼放元件 再流 清洗 檢查

性能要求 0度—10度,存放壽命≥6個(gè)月 良好漏印性,良好的分辨率 有一定黏結(jié)力,以免PCB運(yùn)送過(guò)程中元件移位 1.焊接性能好,焊點(diǎn)周?chē)鸁o(wú)飛珠出現(xiàn),不腐蝕元件及PCB.2.無(wú)刺激性氣味,無(wú)毒害 1.對(duì)免清洗焊膏其SIR應(yīng)達(dá)到RS≥1011Ω 2.對(duì)活性焊膏應(yīng)易清洗掉殘留物 焊點(diǎn)發(fā)亮,焊錫爬高充分 所需設(shè)備 冰箱 印刷機(jī),模板 貼片機(jī) 再流焊爐 清洗機(jī) 顯微鏡

4.2 鋼網(wǎng)(STENCILS)的相關(guān)知識(shí) 4.2.1 鋼網(wǎng)的結(jié)構(gòu)

一般其外框是鑄鋁框架,中心是金屬模板,框架與模板之間依靠絲網(wǎng)相連接,呈”剛—柔---剛” 結(jié)構(gòu).4.2.2 鋼網(wǎng)的制造方法

方法 基材 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用對(duì)象

化學(xué)腐蝕法 錫磷青銅或不銹鋼 價(jià)廉, 錫磷青銅易加工 1.窗口圖形不好 2.孔壁不光滑

3.模板尺寸不宜太大 0.65MM QFP以上器件產(chǎn)品的生產(chǎn)

激光法 不銹鋼 1.尺寸精度高 2.窗口形狀好

3.孔壁較光滑 1.價(jià)格較高

2.孔壁有時(shí)會(huì)有毛刺,仍需二次加工 0.5MM QFP器件生產(chǎn)最適宜

電鑄法 鎳 1.尺寸精度高 2.窗口形狀好

3.孔壁較光滑 1.價(jià)格昂貴

2.制作周期長(zhǎng) 0.3MM QFP器件生產(chǎn)最適宜

4.2.3 目前我們對(duì)新來(lái)鋼網(wǎng)的檢驗(yàn)項(xiàng)目

4.2.3.1 鋼網(wǎng)的張力:使用張力計(jì)測(cè)量鋼網(wǎng)四個(gè)角和中心五個(gè)位置,張力應(yīng)大于30N/CM.4.2.3..2 鋼網(wǎng)的外觀(guān)檢查:框架,模板,窗口,MARK等項(xiàng)目.4.2.3.3 鋼網(wǎng)的實(shí)際印刷效果的檢查.4.3 刮刀的相關(guān)知識(shí)

4.3.1 刮刀按制作形狀可分為菱形和拖尾巴兩種;從制作材料上可分為橡膠(聚胺酯)和金屬刮刀兩類(lèi).4.3.2 目前我們使用的全部是金屬刮刀,金屬刮刀具有以下優(yōu)點(diǎn):從較大,較深的窗口到超細(xì)間距的印刷均具有優(yōu)異的一致性;刮刀壽命長(zhǎng),無(wú)需修正;印刷時(shí)沒(méi)有焊料的凹陷和高低起伏現(xiàn)象,大大減少不良.4.3.3 目前我們使用有三種長(zhǎng)度的刮刀:300MM,350MM,400MM.在使用過(guò)程中應(yīng)該按照PCB板的長(zhǎng)度選擇合適的刮刀.刮刀的兩邊擋板不能調(diào)的太低,容易損壞模板.4.3.4 刮刀用完后要進(jìn)行清潔和檢查,在使用前也要對(duì)刮刀進(jìn)行檢查.4.4 印刷過(guò)程

4.4.1印刷焊錫膏的工藝流程: 焊錫膏的準(zhǔn)備

支撐片設(shè)定和鋼網(wǎng)的安裝

調(diào)節(jié)參數(shù)

印刷焊錫膏

檢查質(zhì)量

結(jié)束并清洗鋼網(wǎng) 4.4.1.1 焊錫膏的準(zhǔn)備

從冰箱中取出檢查標(biāo)簽的有效期，填寫(xiě)好標(biāo)簽上相關(guān)的時(shí)間，在室溫下回溫4H，再拿出來(lái)用錫膏搖均器搖勻錫膏，目前我們使用搖勻器搖3MIN-4MIN。4.4.1.2 支撐片設(shè)定和鋼網(wǎng)的安裝

根據(jù)線(xiàn)體實(shí)際要生產(chǎn)的產(chǎn)品型號(hào)選擇對(duì)應(yīng)的模板進(jìn)行支撐片的設(shè)定,并作好檢查.參照產(chǎn)品型號(hào)選擇相應(yīng)的鋼網(wǎng),并對(duì)鋼網(wǎng)進(jìn)行檢查:主要包括鋼網(wǎng)的張力,清潔,有無(wú)破損等,如OK則可以按照機(jī)器的操作要求將鋼網(wǎng)放入到機(jī)器里.4.4.1.3 調(diào)節(jié)參數(shù) 嚴(yán)格按照參數(shù)設(shè)定表對(duì)相關(guān)的參數(shù)進(jìn)行檢查和修改,主要包括印刷壓力,印刷速度,脫模速度和距離,清洗次數(shù)設(shè)定等參數(shù) 4.4.1.4 印刷錫膏

參數(shù)設(shè)定OK后,按照DEK作業(yè)指導(dǎo)書(shū)添加錫膏,進(jìn)行機(jī)器操作,印刷錫膏.4.4.1.5 檢查質(zhì)量

在機(jī)器剛開(kāi)始印刷的前幾片一定要檢查印刷效果,是否有連錫,少錫等不良現(xiàn)象;還測(cè)量錫膏的厚度,是否在6.8MIL—7.8MIL之間.在正常生產(chǎn)后每隔一個(gè)小時(shí)要抽驗(yàn)10片,檢查其質(zhì)量并作好記錄;每隔2小時(shí)要測(cè)量2片錫膏的印刷厚度.在這些過(guò)程中如果有發(fā)現(xiàn)不良超出標(biāo)準(zhǔn)就要立即通知相應(yīng)的技術(shù)員,要求其改善.4.4.1.6 結(jié)束并清洗鋼網(wǎng)

生產(chǎn)制令結(jié)束后要及時(shí)清洗鋼網(wǎng)和刮刀并檢查,技術(shù)員要確認(rèn)效果后在放入相應(yīng)的位置.4.5 印刷機(jī)的工藝參數(shù)的調(diào)節(jié)與影響 4.5.1 刮刀的速度

刮刀的速度和錫膏的黏度有很大的關(guān)系,刮刀的速度越慢,錫膏的黏度越大;同樣,刮刀的速度越快,錫膏的黏度就越小.調(diào)節(jié)這個(gè)參數(shù)要參照錫膏的成分和PCB元件的密度以及最小元件尺寸等相關(guān)參數(shù).目前我們一般選擇在30—65MM/S.4.5.2 刮刀的壓力

刮刀的壓力對(duì)印刷影響很大,壓力太大會(huì)導(dǎo)致錫膏印的很薄.目前我們一般都設(shè)定在8KG左右.理想的刮刀速度與壓力應(yīng)該是正好把錫膏從鋼板表面刮干凈,刮刀的速度與壓力也存在一定的轉(zhuǎn)換關(guān)系,即降低刮刀速度等于提高刮刀的壓力,提高了刮刀速度等于降低刮刀的壓力.4.5.3 刮刀的寬度

如果刮刀相對(duì)于PCB過(guò)寬,那么就需要更大的壓力,更多的錫膏參與其工作,因而會(huì)造成錫膏的浪費(fèi).一般刮刀的寬度為PCB長(zhǎng)度(印刷方向)加上50MM左右為最佳,并要保證刮刀頭落在金屬模板上.4.5.4 印刷間隙

印刷間隙是鋼板裝夾后與PCB之間的距離,關(guān)系到印刷后PCB上的留存量,其距離增大,錫膏量增多,一般控制在0—0.07MM 4.5.5 分離速度

錫膏印刷后,鋼板離開(kāi)PCB的瞬時(shí)速度即分離速度,是關(guān)系到印刷質(zhì)量的參數(shù),其調(diào)節(jié)能力也是體現(xiàn)印刷機(jī)質(zhì)量好壞的參數(shù),在精密印刷機(jī)中尤其重要,早期印刷機(jī)是恒速分離,先進(jìn)的印刷機(jī)其鋼板離開(kāi)錫膏圖形時(shí)有一個(gè)微小的停留過(guò)程,以保證獲取最佳的印刷圖形.4.6 焊錫膏印刷的缺陷,產(chǎn)生的原因及對(duì)策 4.6.1 缺陷: 刮削(中間凹下去)原因分析:刮刀壓力過(guò)大,削去部分錫膏.改善對(duì)策:調(diào)節(jié)刮刀的壓力 4.6.2 缺陷: 錫膏過(guò)量

原因分析:刮刀壓力過(guò)小,多出錫膏.改善對(duì)策:調(diào)節(jié)刮刀壓力 4.6.3 缺陷:拖曳(錫面凸凹不平0 原因分析:鋼板分離速度過(guò)快

改善對(duì)策:調(diào)整鋼板的分離速度 4.6.4 缺陷:連錫

原因分析: 1)錫膏本身問(wèn)題

2)PCB與鋼板的孔對(duì)位不準(zhǔn)

3)印刷機(jī)內(nèi)溫度低,黏度上升

4)印刷太快會(huì)破壞錫膏里面的觸變劑,于是錫膏變軟 改善對(duì)策: 1)更換錫膏

2)調(diào)節(jié)PCB與鋼板的對(duì)位

3)開(kāi)啟空調(diào),升高溫度,降低黏度

4)調(diào)節(jié)印刷速度 4.6.5 缺陷:錫量不足

原因分析:1)印刷壓力過(guò)大,分離速度過(guò)快

2)溫度過(guò)高,溶劑揮發(fā),黏度增加

改善對(duì)策:1)調(diào)節(jié)印刷壓力和分離速度

2)開(kāi)啟空調(diào),降低溫度 5．貼片技術(shù)

5.1 貼片機(jī)的分類(lèi)

5.1.1 按速度分類(lèi)

中速貼片機(jī)

高速貼片機(jī)

超高速貼片機(jī)

5.1.2 按功能分類(lèi)

高速/超高速貼片機(jī)(主要貼一些規(guī)則元件)

多功能機(jī)(主要貼一些不規(guī)則元件)5.1.3 按貼裝方式分類(lèi)

順序式

同時(shí)式

同時(shí)在線(xiàn)式

5.1.4 按自動(dòng)化程度分類(lèi)

手動(dòng)式貼片機(jī)

全自動(dòng)化機(jī)電一體化貼片機(jī)

5.2 貼片機(jī)的基本結(jié)構(gòu)

貼片機(jī)的結(jié)構(gòu)可分為:機(jī)架,PCB傳送機(jī)構(gòu)及支撐臺(tái),X,Y與Z/θ伺服,定位系統(tǒng),光學(xué)識(shí)別系統(tǒng), 貼裝頭,供料器,傳感器和計(jì)算機(jī)操作軟件.5.3 貼片機(jī)通用的技術(shù)參數(shù)

型號(hào)名 CM202-DS CM301-DS CM402-M DT401-F

貼裝時(shí)間 0.088S/Chip 0.63S/Chip 0.06S/Chip 0.21S/QFP 0.7S—1.2S/Chip.QFP

貼裝精度 +/-0.05MM(0603)+/-0.05MM(QFP)+/-50um/chip +/-35um/QFP +/-50um/chip +/-35um/QFP

基板尺寸 L50mm*W50mm---L460mm*W360mm L50mm*W50mm---L460mm*W360mm L50mm*W50mm---L510mm*W460mm L50mm*W50mm L510mm*W460mm

基板的傳送時(shí)間 3S 3.5S 0．9S（PCB L小于240MM）0．9S（PCB L小于240MM）

供料器裝載數(shù)量 104個(gè)SINGLE 208個(gè)DOUBLE 帶式供料器最多54個(gè) 托盤(pán)供料器最多80個(gè)

元件尺寸

0603—L24mm*w24mm*T6mm

0603---L100mm*W90mm*T21mm 0603—L24mm*w240603---L100mm*W90 1005chip*L100mm*W90mm*T25mm

電源 三相AC200V+/-10V 2.5KVA 三相AC200V+/-10V 1.4KVA 三相AC200V。400V 1.5KVA 三相AC200V。400V 1.5KVA 供氣 490千帕400升/MIN 490千帕150升/MIN 490千帕150升/MIN 490千帕150升/MIN

設(shè)備尺寸 L2350*W1950*H1430mm

L1625*W2405*H1430mm

L2350*W2690*H1430mm L2350*W2460*H1430mm

重量 2800kg 1600kg 2800KG 3000KG 5.4 工廠(chǎng)現(xiàn)有的貼裝過(guò)程控制點(diǎn) 5.4.1 SMT 貼裝目前主要有兩個(gè)控制點(diǎn): 5.4.1.1 機(jī)器的拋料控制,目前生產(chǎn)線(xiàn)上有一個(gè)拋料控制記錄表用來(lái)控制和跟蹤機(jī)器的運(yùn)行狀況.5.4.1.2 機(jī)器的貼裝質(zhì)量控制,目前生產(chǎn)上有一個(gè)貼片質(zhì)量控制記錄表用來(lái)控制和跟蹤機(jī)器的運(yùn)行狀況.5.5 工廠(chǎng)現(xiàn)有的貼片過(guò)程中主要的問(wèn)題,產(chǎn)生原因及對(duì)策 5.5.1在貼片過(guò)程中顯示料帶浮起的錯(cuò)誤(Tape float)5.5.1.1 原因分析及相應(yīng)簡(jiǎn)單的對(duì)策: 5.5.1.1.1根據(jù)錯(cuò)誤信息查看相應(yīng)Table和料站的feeder前壓蓋是否到位； 5.5.1.1.2料帶是否有散落或是段落在感應(yīng)區(qū)域； 5.5.1.1.3檢查機(jī)器內(nèi)部有無(wú)其他異物并排除； 5.5.1.1.4檢查料帶浮起感應(yīng)器是否正常工作。5.5.2元件貼裝時(shí)飛件

5.5.2.1 原因分析及相應(yīng)簡(jiǎn)單的對(duì)策: 5.5.2.1.1檢查吸嘴是否堵塞或是或是表面不平，造成元件脫落。若是則更換吸嘴；

5.5.2.1.2檢查元件有無(wú)殘缺或不符合標(biāo)準(zhǔn)。在確認(rèn)非吸取壓力過(guò)大造成的基礎(chǔ)上向供應(yīng)商或是廠(chǎng)商反饋； 5.5.2.1.3.檢查Support pin高度是否一致，造成PCB彎曲頂起。重新設(shè)置Support pin； 5.5.2.1.4.檢查程序設(shè)定元件厚度是否正確。有問(wèn)題按照正常規(guī)定值來(lái)設(shè)定； 5.5.2.1.5.檢查有無(wú)元件或其他異物殘留于傳送帶或基板上造成PCB不水平。；

5.5.2.1.6.檢查機(jī)器所設(shè)定的貼片高度是否合理，太低（貼裝壓力過(guò)大，致使元件彈飛）； 5.5.2.1.7.檢查錫膏的黏度變化情況，錫膏黏性不足，元件在PCB板的傳輸過(guò)程中掉落；

5.5.2.1.8.檢查機(jī)器貼裝元件所需的真空破壞壓是否在允許范圍內(nèi)。若是則需要逐一檢查各段氣路的通暢情況；

5.5.3貼裝時(shí)元件整體偏移

5.5.3.1 原因分析及相應(yīng)簡(jiǎn)單的對(duì)策: 5.5.3.1.1.檢查是否按照正確的PCB流向放置PCB； 5.5.3.1.2檢查PCB版本是否與程序設(shè)定一致； 5.5.4.PCB在傳輸過(guò)程中進(jìn)板不到位 5.5.4.1 原因分析及相應(yīng)簡(jiǎn)單的對(duì)策: 5.5.4.1.1.檢查是否是傳送帶有油污導(dǎo)致；

5.5.4.1.2.檢查Board處是否有異物影響停板裝置正常動(dòng)作； 5.5.4.1.3.檢查PCB板邊是否有贓物（錫珠）是否符合標(biāo)準(zhǔn)。5.5.5.貼片過(guò)程中顯示Air Pressure Drop的錯(cuò)誤，5.5.5.1檢查各供氣管路，檢查氣壓監(jiān)測(cè)感應(yīng)器是否正常工作； 5.5.6.生產(chǎn)時(shí)出現(xiàn)的Bad Nozzle Detect

5.5.6.1檢查機(jī)器提示的Nozzle是否出現(xiàn)堵塞、彎曲變形、殘缺折斷等問(wèn)題；

5.5.7CM301在元件吸取或貼裝過(guò)程中吸嘴Z軸錯(cuò)誤 5.5.7.1 原因分析及相應(yīng)簡(jiǎn)單的對(duì)策: 5.5.7.1.1查看feeder的取料位置是否有料或是散亂； 5.5.7.1.2檢查機(jī)器吸取高度的設(shè)置是否得當(dāng)； 5.5.7.1.3檢查元件的厚度參數(shù)設(shè)定是否合理； 5.5.8.拋 料 5.5.8.1吸取不良

5.5.8.1.1 檢查吸嘴是否堵塞或是表面不平，造成吸取時(shí)壓力不足或者是造成偏移在移動(dòng)和識(shí)別過(guò)程中掉落。通過(guò)更換吸嘴可以解決；

5.5.8.1.2 檢查feeder的進(jìn)料位置是否正確。通過(guò)調(diào)整使元件在吸取的中心點(diǎn)上； 5.5.8.1.3 檢查程序中設(shè)定的元件厚度是否正確。參考來(lái)料標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)值來(lái)設(shè)定； 5.5.8.1.4檢查機(jī)器中對(duì)元件的取料高度的設(shè)定是否合理。參考來(lái)料標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)值來(lái)設(shè)定； 5.5.8.1.5檢查feeder的卷料帶是否正常卷取塑料帶。太緊或是太松都會(huì)造成對(duì)物料的吸取； 5.5.8.2識(shí)別不良

5.5.8.2.1.檢查吸嘴的表面是否堵塞或不平，造成元件識(shí)別有誤差，更換清潔吸嘴即可；

5.5.8.2.2若帶有真空檢測(cè)則檢查所選用的吸嘴是否能夠滿(mǎn)足需要達(dá)到的真空值。一般真空檢測(cè)選用帶有橡膠圈的吸嘴；

5.5.8.2.3檢查吸嘴的反光面是否臟污或有劃傷，造成識(shí)別不良。更換或清潔吸嘴即可； 5.5.8.2.4檢查元件識(shí)別相機(jī)的玻璃蓋和鏡頭是否有元件散落或是灰塵，影響識(shí)別精度； 5.5.8.2.5檢查元件的參考值設(shè)定是否得當(dāng)，選取最標(biāo)準(zhǔn)或是最接近該元件的參考值設(shè)定。5.6工廠(chǎng)現(xiàn)有的機(jī)器維護(hù)保養(yǎng)工作.5.6.1 工廠(chǎng)現(xiàn)有機(jī)器維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日保養(yǎng),周保養(yǎng),月保養(yǎng)三個(gè)保養(yǎng)階段,主要保養(yǎng)的內(nèi)容如下: 5.6.1.1 日保養(yǎng)內(nèi)容 5.6.1.1.1檢查工作單元

5.6.1.1.2 清潔元件認(rèn)識(shí)相機(jī)的玻璃蓋 5.6.1.1.3清潔feeder臺(tái)設(shè)置面 5.6.1.1.4清理不良元件拋料盒 5.6.1.1.5 清潔廢料帶收集盒

5.6.1.2 周保養(yǎng)內(nèi)容

5.6.1.2.1檢查并給X、Y軸注油

5.6.1.2.2清掃觸摸屏表面

5.6.1.2.3清潔潤(rùn)滑feeder設(shè)置臺(tái)

5.6.1.2.4清潔Holder和吸嘴

5.6.1.2.5清潔元件識(shí)別相機(jī)的鏡頭

5.6.1.2.6檢查和潤(rùn)滑軌道裝置

5.6.1.3月保養(yǎng)

5.6.1.3.1潤(rùn)滑切刀單元

5.6.1.3.2清潔和潤(rùn)滑移動(dòng)頭

6.回流技術(shù)

6.1 回流爐的分類(lèi)

6.1.1 熱板式再流爐

它以熱傳導(dǎo)為原理,即熱能從物體的高溫區(qū)向低溫區(qū)傳遞

6.1.2 紅外再流爐

它的設(shè)計(jì)原理是熱能中通常有80%的能量是以電磁波的形式-----紅外向外發(fā)射的.6.1.3 紅外熱風(fēng)式再流爐

6.1.4 熱風(fēng)式再流爐

通過(guò)熱風(fēng)的層流運(yùn)動(dòng)傳遞熱能

6.2 GS—800熱風(fēng)回流爐的技術(shù)參數(shù)

加熱區(qū)數(shù)量 加熱區(qū)長(zhǎng)度 排風(fēng)量 運(yùn)輸導(dǎo)軌調(diào)整范圍 運(yùn)輸方向 運(yùn)輸帶高度 PCB運(yùn)輸方式

上8/下8 2715MM 10立方米/MIN 2個(gè) 60MM—600MM 可選擇 900+/-20MM 鏈傳動(dòng)+網(wǎng)傳動(dòng)

運(yùn)輸帶速度 電源 升溫時(shí)間 溫控范圍 溫控方式 溫控精度 PCB板溫度分布偏差

0~2000MM/MIN 三相 380V

50/60HZ 20MIN 室溫~500度 PID全閉環(huán)控制,SSR驅(qū)動(dòng) +/-1度 +/-2度

6.3 GS—800熱風(fēng)回流爐各熱區(qū)溫度設(shè)定參考表

溫區(qū) ZONE1 ZONE2.3.4.5.6 ZONE7 ZONE8

預(yù)設(shè)溫度 180—200攝氏度 150—180攝氏度 200—250攝氏度 250—300攝氏度

6.4 GS—800故障分析與排除對(duì)策

6.4.1 控制軟件報(bào)警分析與排除表

報(bào)警項(xiàng) 軟件處理方式 報(bào)警原因 報(bào)警排除

系統(tǒng)電源中斷 系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)入冷卻狀態(tài)并把爐內(nèi)PCB自動(dòng)送出 外部斷電 內(nèi)部電路故障 檢修外部電路 檢修內(nèi)部電路

熱風(fēng)馬達(dá)不轉(zhuǎn)動(dòng) 系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)入冷卻狀態(tài) 熱繼電器損壞或跳開(kāi) 熱風(fēng)馬達(dá)損壞或卡死 復(fù)位熱繼電器 更新或修理馬達(dá)

傳輸馬達(dá)不轉(zhuǎn)動(dòng) 系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)入冷卻狀態(tài) 熱繼電器跳開(kāi) 調(diào)速器故障

馬達(dá)是否卡住或損壞 復(fù)位熱繼電器 更換調(diào)速器 更新或修理馬達(dá)

掉板 系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)入冷卻狀態(tài) PCB掉落或卡住 運(yùn)輸入口出口電眼損壞

外部物體誤感應(yīng)入口電眼 把板送出 更換電眼

蓋子未關(guān)閉 系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)入冷卻狀態(tài) 上爐膽誤打開(kāi) 升降絲桿行程開(kāi)關(guān)移位 關(guān)閉好上爐膽，重新啟動(dòng) 重新調(diào)整行程開(kāi)關(guān)位置

溫度超過(guò)最高溫度值 系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)入冷卻狀態(tài) 熱點(diǎn)偶脫線(xiàn) 固態(tài)繼電器輸出端短路 電腦40P電纜排插松開(kāi)

控制板上加熱指示常亮 更換熱點(diǎn)偶 更換固態(tài)繼電器 插好插排 更換控制板

溫度低于最低溫度值 系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)入冷卻狀態(tài) 固態(tài)繼電器輸出端斷路 熱電偶接地 發(fā)熱管漏電，漏電開(kāi)關(guān)跳開(kāi) 更換固態(tài)繼電器 調(diào)整熱電偶位置 維修或更換發(fā)熱管

溫度超過(guò)報(bào)警值 系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)入冷卻狀態(tài) 熱電偶脫線(xiàn) 固態(tài)繼電器輸出端常閉 電腦40P電纜排插松開(kāi)

控制板上加熱指示常亮 更換熱電偶 更換固態(tài)繼電器 插好插排 更換控制板

溫度低于報(bào)警值 系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)入冷卻狀態(tài) 固態(tài)繼電器輸出端斷路 熱電偶接地

發(fā)熱管漏電，漏電開(kāi)關(guān)跳開(kāi) 更換固態(tài)繼電器 調(diào)整熱電偶位置 維修或更換發(fā)熱管

運(yùn)輸馬達(dá)速度偏差大 系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)入冷卻狀態(tài) 運(yùn)輸馬達(dá)故障 編碼器故障 控制輸出電壓錯(cuò)誤 調(diào)速器故障 更換馬達(dá) 固定好活更換編碼器 更換控制板 更換調(diào)速器

啟動(dòng)按鈕未復(fù)位 系統(tǒng)處于等待狀態(tài) 緊急開(kāi)關(guān)未復(fù)位 未按啟動(dòng)按鈕 啟動(dòng)按鈕損壞

線(xiàn)路損壞 復(fù)位緊急開(kāi)關(guān)并按下啟動(dòng)按鈕 更換按鈕 修好電路

緊急開(kāi)關(guān)按下 系統(tǒng)處于等待狀態(tài) 緊急開(kāi)關(guān)按下 線(xiàn)路損壞 復(fù)位緊急開(kāi)關(guān)并按下啟動(dòng)按鈕 檢查外部電路

6.4.2 典型故障分析與排除

故障 造成故障的原因 如何排除故障 機(jī)器狀態(tài) 升溫過(guò)慢 1.熱風(fēng)馬達(dá)故障 2.風(fēng)輪與馬達(dá)連接松動(dòng)或卡住

3.固態(tài)繼電器輸出端斷路 1.檢查熱風(fēng)馬達(dá) 2.檢查風(fēng)輪

3.更護(hù)固態(tài)繼電器 長(zhǎng)時(shí)間處于“升溫過(guò)程”

溫度居高不下 1.熱風(fēng)馬達(dá)故障 2.風(fēng)輪故障

3.固態(tài)繼電器輸出端短路 1.檢查熱風(fēng)馬達(dá) 2.檢查風(fēng)輪

3.更換固態(tài)繼電器 工作過(guò)程

機(jī)器不能啟動(dòng) 1.上爐體未關(guān)閉 2.緊急開(kāi)關(guān)未復(fù)位

3.未按下啟動(dòng)按鈕 1.檢修行程開(kāi)關(guān)7 2.檢查緊急開(kāi)關(guān)

3.按下啟動(dòng)按鈕 啟動(dòng)過(guò)程

加熱區(qū)溫度升不到設(shè)置溫度 1.加熱器損壞 2.加電偶有故障

3.固態(tài)繼電器輸出端斷路 4.排氣過(guò)大或左右排氣量不平衡

5.控制板上光電隔離器件損壞 1.更換加熱器 2.檢查或更換電熱偶 3.更換固態(tài)繼電器 4.調(diào)節(jié)排氣調(diào)氣板

5.更換光電隔離器4N33 長(zhǎng)時(shí)間處于“升溫過(guò)程”

運(yùn)輸電機(jī)不正常 運(yùn)輸熱繼電器測(cè)出電機(jī)超載或卡住 1.重新開(kāi)啟運(yùn)輸熱繼電器 2.檢查或更換熱繼電器

3.重新設(shè)定熱繼電器電流測(cè)值 1.信號(hào)燈塔紅燈亮 2.所有加熱器停止加熱

上爐體頂升機(jī)構(gòu)無(wú)動(dòng)作 1.行程開(kāi)關(guān)到位移位或損壞 2.緊急開(kāi)關(guān)未復(fù)位 1.檢查行程開(kāi)關(guān) 2.檢查緊急開(kāi)關(guān)

計(jì)數(shù)不準(zhǔn)確 1.計(jì)數(shù)傳感器的感應(yīng)距離改變 2.計(jì)數(shù)傳感器損壞 1.調(diào)節(jié)技術(shù)傳感器的感應(yīng)距離 2.更換計(jì)數(shù)傳感器

電腦屏幕上速度值誤差偏大 1.速度反饋傳感器感應(yīng)距離有誤 1.檢查編碼器是否故障 2.檢查編碼器線(xiàn)路

6.5 GS—800 保養(yǎng)周期與內(nèi)容

潤(rùn)滑部分編號(hào) 說(shuō)明 加油周期 推薦用油型號(hào)機(jī)頭各軸承及調(diào)寬鏈條 每月 鈣基潤(rùn)滑脂ZG-2,滴點(diǎn)大于80度

頂升絲桿及螺母 每月 鈣基潤(rùn)滑脂ZG-2,滴點(diǎn)大于80度

同步鏈條,張緊輪及軸承 每月 鈣基潤(rùn)滑脂ZG-2,滴點(diǎn)大于80度

導(dǎo)柱,托網(wǎng)帶滾筒軸承 每月 鈣基潤(rùn)滑脂ZG-2,滴點(diǎn)大于80度

機(jī)頭運(yùn)輸鏈條過(guò)輪用軸承 每月 鈣基潤(rùn)滑脂ZG-2,滴點(diǎn)大于80度

PCB運(yùn)輸鏈條

(電腦控制自動(dòng)滴油潤(rùn)滑)每天 杜邦KRYTOX GPL107全氟聚醚潤(rùn)滑油(耐高溫250攝氏度)機(jī)頭齒輪,齒條 每月 鈣基潤(rùn)滑脂ZG-2,滴點(diǎn)大于80度爐內(nèi)齒輪,齒條 每周 杜邦KRYTOX GPL107全氟聚醚潤(rùn)滑油(耐高溫250攝氏度)機(jī)頭絲桿及傳動(dòng)方軸 每月 鈣基潤(rùn)滑脂ZG-2,滴點(diǎn)大于80度

6.6 SMT過(guò)完回流爐后常見(jiàn)的質(zhì)量缺陷及解決方法

序號(hào) 缺陷 原因 解決方法

元器件移位（1）安放的位置不對(duì)（2）焊膏量不夠或定位安放的壓力不夠

（3）焊膏中焊劑含量太高，在在再流過(guò)程中焊劑的流動(dòng)導(dǎo)致元器件移位（1）校正定位坐標(biāo)（2）加大焊膏量，增加安放元器件的壓力（3）減少焊膏中焊劑的含量 焊粉不能再流,以粉狀形式殘留在焊盤(pán)上（1）加熱溫度不合適（2）焊膏變質(zhì)

（3）預(yù)熱過(guò)度，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)或溫度過(guò)高（1）改造加熱設(shè)施和調(diào)整再流焊溫度曲線(xiàn)（2）注意焊膏冷藏，并將焊膏表面變硬或干燥部分棄去

焊點(diǎn)錫不足（1）焊膏不夠（2）焊盤(pán)和元器件焊接性能差

（3）再流焊時(shí)間短（1）擴(kuò)大絲網(wǎng)和漏板孔徑（2）改用焊膏或重新浸漬元器件（3）加長(zhǎng)再流焊時(shí)間焊點(diǎn)錫過(guò)多（1）絲網(wǎng)或漏板孔徑過(guò)大（2）焊膏粘度小（1）擴(kuò)大絲網(wǎng)和漏板孔徑（2）增加焊膏粘度元件豎立，出現(xiàn)吊橋現(xiàn)象（墓碑現(xiàn)象）（1）定放位置的移位（2）焊膏中的焊劑使元器件浮起（3）印刷焊膏的厚度不夠（4）加熱速度過(guò)快且不均勻（5）焊盤(pán)設(shè)計(jì)不合理（6）采用Sn63/Pb37焊膏

（7）元件可焊性差（1）調(diào)整印刷參數(shù)（2）采用焊劑含量少的焊膏（3）增加印刷厚度（4）調(diào)整再流焊溫度曲線(xiàn)（5）嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行焊盤(pán)設(shè)計(jì)（6）改用含Ag或Bi的焊膏（7）選用可焊性好的焊膏

焊料球（1）加熱速度過(guò)快（2）焊膏吸收了水份（3）焊膏被氧化（4）PCB焊盤(pán)污染（5）元器件安放壓力過(guò)大

（6）焊膏過(guò)多（1）調(diào)整再流焊溫度曲線(xiàn)（2）降低環(huán)境濕度

（3）采用新的焊膏，縮短預(yù)熱時(shí)間（4）換PCB或增加焊膏活性（5）減小壓力

（6）減小孔徑，降低刮刀壓力

虛焊（1）焊盤(pán)和元器件可焊性差（2）印刷參數(shù)不正確

（3）再流焊溫度和升溫速度不當(dāng)（1）加強(qiáng)對(duì)PCB和元器件的（2）減小焊膏粘度，檢查刮刀壓力及速度（3）調(diào)整再流焊溫度曲線(xiàn)

橋接（1）焊膏塌落（2）焊膏太多

（3）在焊盤(pán)上多次印刷

（4）加熱速度過(guò)快（1）增加焊膏金屬含量或粘度、換焊膏（2）減小絲網(wǎng)或漏板孔徑，降低刮刀壓力（3）用其他印刷方法（4）調(diào)整再焊溫度曲線(xiàn)

塌落（1）焊膏粘度低觸變性差（2）環(huán)境溫度高（1）選擇合適焊膏（2）控制環(huán)境溫度可洗性差，在清洗后留下白色殘留物（1）焊膏中焊劑的可洗性差（2）清洗劑不匹配，清洗溶劑不能滲入細(xì)孔隙

（3）不正確的清洗方法（1）采用由可洗性良好的焊劑配制的焊膏（2）改進(jìn)清洗溶劑（3）改進(jìn)清洗方法

6.7 SMT爐后的質(zhì)量控制點(diǎn)

6.7.1 爐后的主要質(zhì)量控制點(diǎn)是爐后目視

此崗位有一份目視檢驗(yàn)記錄表,配合相關(guān)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和不良反饋標(biāo)準(zhǔn)共同來(lái)監(jiān)控生產(chǎn)的實(shí)際狀況.6.7.2 后附SMT目視作業(yè)判定標(biāo)準(zhǔn) 7.靜電的相關(guān)知識(shí)

第四篇：培訓(xùn)教材物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

培訓(xùn)教材

物業(yè)管理的了解

一、什么是物業(yè)管理

指物管企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容顏等進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)。對(duì)其定義為：“物業(yè)管理就是對(duì)業(yè)主、住戶(hù)或用戶(hù)、客戶(hù)（可以統(tǒng)稱(chēng)為甲方）提供的公共性服務(wù)。特別是那些客戶(hù)和業(yè)主不愿做、也做不好、做了也沒(méi)有效率的工作。”

二、物業(yè)管理有什么作用

為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提 供衛(wèi)生、整潔、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的三效統(tǒng)一和穩(wěn)定增長(zhǎng)。

三、物業(yè)管理公司應(yīng)向小區(qū)居民提供什么樣的服務(wù)

主要有公共性服務(wù)、特約性專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、代辦服務(wù)三大類(lèi)。

常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù)，包括：房屋建筑主體的管理、房屋設(shè)備、設(shè)施和管理、環(huán)衛(wèi)管理、綠化、治安、消防、車(chē)輛道路、代辦服務(wù)。

國(guó)家建設(shè)部1998年頒布了《物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。

1、接到住用戶(hù)要求維修電話(huà)和報(bào)修，應(yīng)立即做好登記工作。

2、家庭水電急修不過(guò)夜，對(duì)房屋小修等其它問(wèn)題，應(yīng)自報(bào)修時(shí)起三日內(nèi)進(jìn)行。

3、維修人員入戶(hù)維修要便民不擾民，活完料凈場(chǎng)地清。

4、維修人員態(tài)度和藹、禮貌，不得吃拿卡要。

5、凡屬住戶(hù)自費(fèi)的維修項(xiàng)目，要公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收或多收費(fèi)。

6、建立維修服務(wù)回訪(fǎng)制度，由住用戶(hù)對(duì)維修質(zhì)量提出評(píng)議。

特約性專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為滿(mǎn)足一部分業(yè)主的需求而提供的 服務(wù)，如代購(gòu)物品、車(chē)船票、代人接送小孩或提供商業(yè)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目。

代辦服務(wù)實(shí)質(zhì)上是特約服務(wù)的補(bǔ)充和完善。

四、什么是前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理是物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)，是指房屋施工后期（約封頂前三個(gè)月左 右）和銷(xiāo)售時(shí)期進(jìn)行的物業(yè)管理交叉工作。通過(guò)對(duì)前期的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)到工程設(shè)備、設(shè)施的深入熟悉了解，為以后正式進(jìn)駐管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

五、物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約有何區(qū)別和聯(lián)系？

物業(yè)管理合同是兩個(gè)主體，即業(yè)主委員會(huì)（委托方）與物業(yè)管理公司（受托方）之間所簽訂的合同，規(guī)定雙方的權(quán)利與義務(wù)：而物業(yè)管理公約是多個(gè)主體，及開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、使用人（承租人）之間分清各自權(quán)利與義務(wù)的公約。還有不同的是，物業(yè)管理公約中的一些內(nèi)容是物業(yè)管理合同中沒(méi)有涉及到的，公約中規(guī)定了業(yè)主的自我約束方面、限制了許多業(yè)主不能進(jìn)行的活動(dòng)，比如不能隨意拆改承重墻、不能破壞室內(nèi)結(jié)構(gòu)、不能占用公用區(qū)域。此外，公約還規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的成立程序等等。

六、物業(yè)管理費(fèi)由那些項(xiàng)目構(gòu)成，有哪幾種定價(jià)方式？

根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)），住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：

1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

3、綠化管理費(fèi)；

4、清潔衛(wèi)生費(fèi)；

5、保安費(fèi)；

6、辦公費(fèi)；

7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

8、法定稅費(fèi)；

此外，物業(yè)管理費(fèi)用中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)；對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中還可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。

與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)形勢(shì)。

七、普通住宅每月該交納的物業(yè)管理費(fèi)是多少

北京市物價(jià)局、市房地局于1997年6月正式出臺(tái)了《北京市普通居住小區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)（房）字[1997]第196號(hào)）。該辦法對(duì)16個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及與之相適應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中使用人（住戶(hù)個(gè)人）交費(fèi)項(xiàng)目為：裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛存車(chē)費(fèi)（自行車(chē)）、機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)費(fèi)6項(xiàng)；產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目為：管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、大修費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共同電視天線(xiàn)費(fèi)10個(gè)項(xiàng)目。

八、使用人按月交納費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

保潔費(fèi)：2-5元/戶(hù)，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物價(jià)局制定；

保安費(fèi)：3-5元/戶(hù)；

五相統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)：1元/戶(hù)；

裝修垃圾外運(yùn)費(fèi)20元/間；機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)費(fèi)150元/輛（小車(chē)）；210元/輛（大 車(chē)）；自行車(chē)存車(chē)費(fèi)各區(qū)縣自定。

產(chǎn)權(quán)人按年交費(fèi)，具體項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：

綠化費(fèi)：0.55元/平方米

管理費(fèi)：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（乙級(jí)住宅）；3.5元/平方米（甲級(jí)住宅）

房屋共用部位小修費(fèi)：0.91元/平方米（普通住宅）；

房屋共用部位中修費(fèi)：2.09元/平方米（普通住宅）；

房屋大修費(fèi)：5.04元/平方米；

小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)：1元/平方米；

屬高層住宅的，產(chǎn)權(quán)人還應(yīng)承擔(dān)電梯、水泵的運(yùn)行維修費(fèi)用：因市物價(jià)局規(guī)定的電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)按每部、每組計(jì)算，具體到每戶(hù)應(yīng)交納的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分?jǐn)偂７謹(jǐn)偣綖椋耗硲?hù)應(yīng)分?jǐn)偟碾娞葙M(fèi)用=（樓內(nèi)電梯總費(fèi)用/樓內(nèi)總建筑面積）×某戶(hù)建筑面積。特約性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商議定。

上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中不含稅費(fèi)，物業(yè)管理公司收取費(fèi)用，應(yīng)將5.5%的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)價(jià)進(jìn)去。

九、物業(yè)管理公司從何時(shí)開(kāi)始向業(yè)主計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)

有些物業(yè)管理公司稱(chēng)，自發(fā)出入住通知之日起物業(yè)管理費(fèi)，可是業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這個(gè)小區(qū)還正在建設(shè)，很多基礎(chǔ)設(shè)施還未到位，這時(shí)候交物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主很難接受。

有些小區(qū)確實(shí)搞得不錯(cuò)，但他們規(guī)定從業(yè)主來(lái)辦入住手續(xù)時(shí)計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，卻有很多業(yè)主由于種種原因，并不急于入住而不辦理入住手續(xù)，但空房子照樣要消耗物業(yè)管理費(fèi)用，恐怕就得其他業(yè)主背著或由物業(yè)管理公司補(bǔ)虧。

從什么時(shí)候開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，國(guó)家并沒(méi)有這方面的明確規(guī)定。但規(guī)定，按照合同約定執(zhí)行，所以，如果在售房合同或是物業(yè)管理公約中明確規(guī)定了計(jì)費(fèi)時(shí)間，就應(yīng)該執(zhí)行該條款。如果沒(méi)有這樣的合同約定，應(yīng)按如下情況處理：

1、物業(yè)管理費(fèi)是一種服務(wù)的價(jià)款，是基于物業(yè)管理服務(wù)合同形成的。從法律角度上看，物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付此價(jià)計(jì)物業(yè)管理費(fèi)。所以，如果沒(méi)有特別約定，物業(yè)管理費(fèi)一般應(yīng)該在物業(yè)管理公司開(kāi)始提供物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)刻計(jì)收。實(shí)踐中如何把握；第一，體現(xiàn)為時(shí)間，大多數(shù)人認(rèn)為在房屋具備入住條件、業(yè)主接到入住通知時(shí)開(kāi)始計(jì)費(fèi)；第二，體現(xiàn)為計(jì)費(fèi)項(xiàng)目，只有開(kāi)始提供的物業(yè)管理服務(wù)才能計(jì)費(fèi)，尚未提供物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目，就不能計(jì)收相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)。

2、時(shí)間問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，發(fā)出入住通知的，表明物業(yè)管理公司已經(jīng)開(kāi)始了物業(yè)管理的工作并認(rèn)為業(yè)主可以使用房屋、接受全面的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)際上，有很多小區(qū)尚未具備入住條件就發(fā)出了入住通知，令業(yè)主多少有不滿(mǎn)。所以要強(qiáng)調(diào)必須符合入住的基本條件，否則業(yè)主就根本住不進(jìn)來(lái)，更別說(shuō)享受物業(yè)管理服務(wù)了。

居住的基本條件應(yīng)包括以下幾點(diǎn)：建筑質(zhì)量方面，應(yīng)能夠向業(yè)主提供質(zhì)量合格證書(shū)及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；便民方面，應(yīng)能滿(mǎn)足居民的基本生活需要，例如電梯正常運(yùn)行、水電暖通、居民能夠開(kāi)火、施工現(xiàn)場(chǎng)清理干凈、各種管道暢通等。如果在售房合同中對(duì)于入住條件有明確規(guī)定的，則還應(yīng)符合該特別規(guī)定。

3、收費(fèi)項(xiàng)目的問(wèn)題，一般說(shuō)來(lái)，入住階段物業(yè)管理公司的工作還沒(méi)有全面鋪開(kāi)，很多服務(wù)項(xiàng)目并不存在，但往往在計(jì)費(fèi)時(shí)把所有的收費(fèi)項(xiàng)目一起計(jì)費(fèi)并攤在計(jì)費(fèi)面積中。

例如。業(yè)主在春天入住時(shí)，可能會(huì)被要求預(yù)交暖氣費(fèi)。有些小區(qū)的電梯尚未開(kāi)通或安裝，業(yè)主就已經(jīng)交了電梯運(yùn)行費(fèi)，這些都是不合理的。在建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不能只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。有些物業(yè)管理公司認(rèn)為自己并沒(méi)有多收費(fèi)，只是預(yù)收了以后一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。現(xiàn)在看來(lái)，這也是不禁止，但仍然讓業(yè)主感到不太愉快，畢竟服務(wù)還沒(méi)到位。

有些業(yè)主辦理了入住手續(xù)，但長(zhǎng)期沒(méi)有使用該房屋，在這種情況下，一般該房屋同樣得到了相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)，例如保潔、保安等，因此也該承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，一般來(lái)說(shuō)，實(shí)踐中對(duì)于這樣的業(yè)主，往往要求其承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)一半的物業(yè)管理費(fèi)。

十、物業(yè)管理公司一次性收取一年甚至多年的物業(yè)管理費(fèi)是否合理?

物業(yè)管理費(fèi)可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業(yè)管理 費(fèi)。

十一、誰(shuí)享有小區(qū)停車(chē)位的處分權(quán)、收益權(quán)？

小區(qū)中停車(chē)位的處分權(quán)、收益權(quán)的歸屬問(wèn)題，關(guān)鍵看車(chē)位的所有權(quán)歸屬。如果車(chē)位的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，則開(kāi)發(fā)商擁有處分權(quán)和收益權(quán)，包括固定車(chē)位的租賃辦法、租賃價(jià)格等；如果業(yè)主擁有車(chē)位的所有權(quán)，則業(yè)主擁有車(chē)位的處分權(quán)，但業(yè)主在處理車(chē)位時(shí)，不得改變車(chē)位的使用性質(zhì)，同時(shí)應(yīng)向物業(yè)管理公司交納車(chē)位的管理費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)管理在負(fù)責(zé)看管車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛時(shí)，是有一定的成本支出的，而且物業(yè)管理公司業(yè)擔(dān)負(fù)看管車(chē)輛的重大責(zé)任。如果是在小區(qū)路邊劃線(xiàn)停車(chē)的，車(chē)位所占土地的使用權(quán)屬全體業(yè)主的，那么物業(yè)管理公司只有停車(chē)管理權(quán)，負(fù)責(zé)看管車(chē)輛，收取看管費(fèi)，車(chē)位的分配問(wèn)題應(yīng)在《房屋使用管理維修公約》中明確，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定車(chē)位的分配問(wèn)題。

十二、居民應(yīng)該交納那些垃圾處理費(fèi)用。

住戶(hù)須交納垃圾的清掃、清運(yùn)、處理等三項(xiàng)費(fèi)用。

1、清潔費(fèi)：196號(hào)文件規(guī)定，由住戶(hù)向物業(yè)管理公司交納，每月每戶(hù)按標(biāo)準(zhǔn)在2—5元之間，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物部門(mén)制定。其服務(wù)內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。

2、垃圾清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)市物價(jià)局、財(cái)政局頒布的《關(guān)于調(diào)整委托清運(yùn)費(fèi)及垃圾消納場(chǎng)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京價(jià)收字｛1999｝第三產(chǎn)業(yè)53號(hào)）的規(guī)定：居民生活垃圾外運(yùn)費(fèi)為每戶(hù)每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務(wù)內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門(mén)從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運(yùn)到垃圾消納場(chǎng)。

3、生活垃圾自理費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年底68號(hào)文件《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門(mén)制定的北京市征收城市生活垃圾費(fèi)實(shí)施辦法（試行）的通告》的規(guī)定：本市居民應(yīng)交納生活垃圾處理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為每戶(hù)每月3元，按規(guī)定辦理暫住證的來(lái)京人員，每人每月2元。費(fèi)用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會(huì)收取，該費(fèi)用主要用于城市生活垃圾的處理。

十二、公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)偅?/p>

住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源范疇，按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)）的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人員分?jǐn)偂Ｄ壳啊Ｎ沂形飿I(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問(wèn)題。

十三、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任應(yīng)如何劃分？

業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修保養(yǎng)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部委和設(shè)備，包括水、電、氣、熱、戶(hù)表以?xún)?nèi)的管線(xiàn)和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括設(shè)施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線(xiàn)和消防設(shè)施等主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線(xiàn)的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通

訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)由有關(guān)業(yè)主單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)共自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專(zhuān)業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗鄰設(shè)施安全及公共安全的，物業(yè)管理委員會(huì)可以授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

引言

熱情歡迎您加入聚仁物業(yè)咨詢(xún)有限公司，本公司專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)策劃、包銷(xiāo)、廣告企劃、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)與管理的多元化實(shí)業(yè)公司，98本公司全力造就了創(chuàng)世紀(jì)花園—Window 2000及上海莘城成為98上海優(yōu)秀十佳樓盤(pán)中最光采的兩顆明珠，接下來(lái)又打造了江南山水、金橋酒店公寓、維也納花園、景庭、一直到現(xiàn)在的香榭麗花園、虹口現(xiàn)代公寓、愛(ài)里舍花園等等。在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成一道道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。之所以獲得如此成績(jī)，只因本公司一直堅(jiān)持人才是企業(yè)最寶貴的財(cái)富，聚仁物業(yè)是聚匯人才的圣地，是培育人才的搖籃，這是提供每個(gè)渴望成功的有志之士所必須的工作環(huán)境與激情，挖掘您的潛力，燃燒您的能量，投入聚仁，成就巨人。

房地產(chǎn)基本知識(shí)介紹

從今天起，你的一言一行不單單只代表你自己，你所展現(xiàn)在客戶(hù)或同行面前的是整個(gè)聚仁物業(yè)的形象，所以你要以一個(gè)房地產(chǎn)高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)要求自己，特別對(duì)一個(gè)新進(jìn)入行的新人來(lái)講，專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)由其重要，了解專(zhuān)業(yè)常識(shí)是你成為專(zhuān)家的第一步。

第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、房地產(chǎn)的涵義

1、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，在法律上一般叫不動(dòng)產(chǎn)。它主要是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而方，其要求特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置，具有長(zhǎng)時(shí)期的穩(wěn)定性。

2、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃等活動(dòng)而取得經(jīng)濟(jì)效益的行業(yè)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義及其特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指專(zhuān)門(mén)用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等交易活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，主要指房地產(chǎn)交易所，廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，而一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由主體、客體、媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：

(1)市場(chǎng)信息不充分,價(jià)格不公開(kāi)，買(mǎi)賣(mài)方缺少溝通，有時(shí)不能真實(shí)反映物業(yè)價(jià)值。(2)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，因其不動(dòng)固定，無(wú)法流通，具有明顯區(qū)域性。(3)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)工期長(zhǎng)，投資大。(4)市場(chǎng)壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，土地地產(chǎn)國(guó)家壟斷。(5)市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩大類(lèi)。

按地產(chǎn)市場(chǎng)流通形式劃分，可以分為土地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。

按房產(chǎn)市場(chǎng)流通形式劃分房產(chǎn)市場(chǎng)可分為買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，房屋租賃市場(chǎng)、房屋調(diào)換市場(chǎng)三種。

第二節(jié) 房屋建筑基礎(chǔ)知識(shí)

一、建筑業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

1、房屋建筑分類(lèi)：

按使用功能分為居住建筑和非居住建筑.按建筑高度可分為：

一、24米以下非高層建筑

二、24米以上為高層建筑

三、100米以上為超高層建筑

2、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)： 按建筑結(jié)構(gòu)材料材質(zhì)分類(lèi)：

(1)鋼結(jié)構(gòu)（房屋主要承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件都由鋼材制作。一般有工業(yè)廠(chǎng)房、大跨度建筑、高層建筑等）

(2)鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（房屋的主要承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件采用鋼和鋼筋混凝土材料制作。在有的高層建筑中，梁和柱采用鋼材，電梯井或設(shè)備管道井采用鋼筋混凝土的簡(jiǎn)體。

(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

(4)混合結(jié)構(gòu)（房屋的樓層、屋頂采用鋼筋混凝土材料制作，墻體和柱采用磚或其 它材料砌筑。混合結(jié)構(gòu)分為兩個(gè)等次：一種為混合一等，即樓層、層頂、樓梯及部分梁、柱采用鋼筋混凝土材料；另一種混合二等，即采用預(yù)制作鋼筋混凝土小梁薄板作為樓層的構(gòu)件。磚混結(jié)構(gòu)——以磚主）

(5)磚木結(jié)構(gòu)（房屋的墻、柱用磚砌筑，樓板、屋架采用木料制作的為磚木結(jié)構(gòu)房屋）

（6）其它結(jié)構(gòu)

3、房屋建筑按結(jié)構(gòu)承重方式分類(lèi)：

(1)疊砌式（以磚墻或砌塊墻為房屋的主要承重構(gòu)件，樓板擱于墻上）

（2）框架式（用柱與梁組成框架結(jié)構(gòu)承受房屋的全部荷載，樓板擱于梁上，以梁、柱組成框架為房屋的主要承重構(gòu)件）

(3)剪力墻式（當(dāng)房屋的主體結(jié)構(gòu)全部采用剪力墻時(shí)，即為剪力墻結(jié)構(gòu)形式，在高層建筑中大量采用這種形式。優(yōu)點(diǎn)：側(cè)向變形小，承載力高，整體搞震性好，缺點(diǎn)：靈活性不夠。用于15-40層高層住宅建筑。）

(4)框架——剪力墻式（在框架結(jié)構(gòu)平面中的適當(dāng)部位，設(shè)置鋼筋混凝土剪力墻，或利用樓梯間、電梯間等墻體作剪力墻，便形成此結(jié)構(gòu)，常用于20層左右的住宅、辦公樓、賓館等高層建筑，框剪結(jié)構(gòu)可發(fā)揮結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)處，克服它們的缺點(diǎn)，使建筑平面靈活，是較好的結(jié)構(gòu)形式。）（4）筒體式。

4、房屋建筑的構(gòu)件

一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻（柱）、樓地層、樓梯、屋頂和門(mén)窗等六大部分所構(gòu)成。基礎(chǔ)：是位于建筑物最下部位的承重構(gòu)件，承受著建筑的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。

墻：是建筑物的承重的圍護(hù)構(gòu)件，作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂及各樓層傳來(lái)的荷載，并將這些荷載傳給基礎(chǔ)；作為圍護(hù)構(gòu)件，處墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間的作用。

樓地層：是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件，有樓板層和地面之分。樓板層承受著家具、設(shè)備和人的重量，并把這些荷載傳給墻或柱，同時(shí)還對(duì)墻起著水平支撐作用。地面或地坪，承受首層房間的荷載。

樓梯：是樓房建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。屋頂：是建筑物頂部的圍護(hù)和承重構(gòu)件，由屋面層和結(jié)構(gòu)層兩部分組成，層面層用以抵御自然界面、雪及太陽(yáng)輻射對(duì)頂層房間的影響；而結(jié)構(gòu)層則承受著房屋頂部荷載交將這些荷載傳給墻或柱。

門(mén)：是供人們內(nèi)外交通和隔離房間之用；窗則有采光和通風(fēng)同時(shí)又起分隔和圍護(hù)作用。

5、目前上海地區(qū)的物業(yè)主要可以分為以下幾類(lèi)：

（1）公寓 公寓是具有分層住宅形態(tài)，各有獨(dú)用的廚房、衛(wèi)生間的獨(dú)立居住單位。每一居住單元房間較多，居住面積較大，設(shè)備和裝修也較高級(jí)。一般有兩種式樣：公寓大樓和里弄式公寓。

（2）花園住宅

花園住宅的結(jié)構(gòu)，早期以磚木結(jié)構(gòu)為主，后期則以混合結(jié)構(gòu)為主，設(shè)備方面大體與公寓相同。

（3）新建住宅

新建住宅都是解放以后建造的，平面布置比較緊湊、合理，設(shè)有臥室、廚房和衛(wèi)生間。近年來(lái)大量建造的新建住宅還布置了客廳。這類(lèi)房屋一般分為高層住宅和多層住宅兩種，前者設(shè)有電梯，均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；后者多為混合結(jié)構(gòu)，少數(shù)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

（4）新式里弄

新式里弄是指沿街或里弄內(nèi)接連式新穎住宅，平面布置比較緊湊，衛(wèi)生設(shè)備齊全，主要是混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)。其式樣有兩種：新穎新里和普通新里，前者式樣新穎，衛(wèi)生設(shè)備在兩套以下，有的還有暖氣設(shè)備；后者式樣一般，裝修設(shè)備等較前者為差。（5）舊式里弄 裝修經(jīng)濟(jì)，一般僅有水電。

（6）簡(jiǎn)屋

二、房地產(chǎn)價(jià)格

1、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：三個(gè)部分：

一、物質(zhì)消耗支出、二、勞動(dòng)報(bào)酬（工資）支出、三、盈利。

具體包括：

(1)土地取得費(fèi)用；(2)前期工程費(fèi)；(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)(4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(5)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(6)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)；(7)銷(xiāo)售費(fèi)用；(8)利息；(9)利潤(rùn)；(10)稅費(fèi)

2、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

主要因素有：

一、供求狀況、二、位置物理因素、三、環(huán)境、四、行政經(jīng)濟(jì)、五、經(jīng)

這類(lèi)住宅建造年代較早，以磚木為主，平面布置緊湊，一般指磚墻、木屋架、瓦屋面三者不全，無(wú)設(shè)備的簡(jiǎn)單住宅。濟(jì)因素

六、人口

七、社會(huì)、八、心理、九、國(guó)際環(huán)境

3、房地產(chǎn)估價(jià)方法：(1)市場(chǎng)比較法；(2)收益還原法；(3)成本法

第三節(jié) 房地產(chǎn)交易的政策與法規(guī)

一、商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（1）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷(xiāo)售方式；

（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）解決爭(zhēng)議的方法；（12）違約責(zé)任；

（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。

二、房地產(chǎn)交易的原則

(1)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體同一原則

(2)接受?chē)?guó)家價(jià)格管理原則(3)遵守出讓合同的原則

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，當(dāng)事人 的合法證明，轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)。

(4)房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申請(qǐng)的成交價(jià)格并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估。

(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。(6)房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)過(guò)戶(hù)單

四、轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)容

(1)雙方當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)、住所(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)(3)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限(4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式和年限(5)房地產(chǎn)的途徑和使用性質(zhì)(6)成交價(jià)格及交付方式(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間(8)違約責(zé)任

(9)雙方約定的其他事項(xiàng)

五、商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

(一)商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

(二)商品房預(yù)售的條件

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(3)01年1月1日后，申請(qǐng)商品房預(yù)售的，應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：七層以上（含七層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上的（含八層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。

00年12月31日前申請(qǐng)商品房預(yù)售的，按調(diào)整前的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)合格）

(4)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

六、商品房的稅收

（1）契稅0.75%，（單位和個(gè)人在1999年8月1日后，2000年12月31日前購(gòu)買(mǎi)1998年6月30日前已竣工驗(yàn)收、取得住房交付使用許可證的空置商品房可免征契稅。

（2）印花稅，萬(wàn)分之三

（3）交易手續(xù)費(fèi)：購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)新建商品住房不再承擔(dān)交易手續(xù)費(fèi)，新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定新建商品住房每平方米3元的交易手續(xù)費(fèi)，全部由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。存量住房交易手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家規(guī)定每平方米可以收取6元，上海的新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定每平方米收取5元，由雙方各承擔(dān)50%（4）合同登記費(fèi)：100元

第四節(jié) 專(zhuān)業(yè)名詞術(shù)語(yǔ)

1、土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，7 由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

2、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地

使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

4、房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立的條件：1有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；2有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；3有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；4有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；

5、有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本 6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。）

6、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

7、房地產(chǎn)可分為：

(1)一級(jí)市場(chǎng)指被國(guó)家壟斷的土地市場(chǎng)，發(fā)展商從國(guó)家手中取得的土地，稱(chēng)之為一級(jí)市場(chǎng)。

(2)二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱(chēng)之為二級(jí)市場(chǎng)。

(3)三級(jí)市場(chǎng)：賣(mài)給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣(mài)、出租及抵押。

8、生地，只是一塊土地，未達(dá)到可蓋房的要求。

9、熟地，達(dá)到三通一平的稱(chēng)為熟地，三通一平只是達(dá)到施工要求。

10、何為“三通一平”

“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。

11、何為“七通一平”（達(dá)到最終要求，費(fèi)用均計(jì)算在土地出讓金計(jì)算成本）達(dá)到了人口居住的要求，“七通”是指通供電、通供水、通排水、通電訊、通供熱、通供氣、通道路，“一平”指土地平整。

12、計(jì)算公式：

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

即=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 容積率：建筑總面積/土地面積

建筑密度：建筑占地面積/建筑用地面積（基地）之比 建蔽率：建筑占地面積/土地面積 × 100% 建筑占地面積：是指建筑底層所占的土地面積 綠化率：總綠化面積/土地面積× 100% 集中綠化率：集中綠化面積/土地面積× 100% 得房率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積× 100% 居住建筑面積：是指臥室、廳（按一半計(jì)）的結(jié)構(gòu)墻面之間的面積。居住使用面積：是指臥室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥等面積之各。

建筑面積是指房屋建筑輪廓或構(gòu)件的水平投影面積，它包括結(jié)構(gòu)所占面積和室內(nèi)房間面積。它不僅是建筑工程的重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，而且還是決定房產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一，在房地產(chǎn)交易日趨成熟的今天，房?jī)r(jià)的計(jì)算就是以每建筑平方米的單價(jià)來(lái)作為計(jì)價(jià)單位的，所以建筑面積的計(jì)算顯得尤其重要。我們都清楚，使用面積只是建筑面積的一部分，再加上墻體所占的面積以及其他共用配套部分所占的面積，方構(gòu)成建筑面積。

公用建筑面積：總建筑面積—總套內(nèi)建筑面積之和—不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。（封閉式陽(yáng)臺(tái)：面積計(jì)算100%、敝開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)：面積計(jì)算50%）閣樓、露臺(tái)，一樓花園，一般贈(zèng)送

建筑紅線(xiàn)：是指建筑物的外立面所不能超出的界線(xiàn)

13、住宅交付時(shí)的要求

(1)交付使用許可證，入住許可證(2)質(zhì)量保證書(shū)(3)產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)

前提，全部驗(yàn)收合格（包括水、電、煤、通訊等）；

14、何為代理，何為中介？二者區(qū)別

代理：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買(mǎi)者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤(pán)建成后的廣告包裝和銷(xiāo)售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。

中介：服務(wù)于三級(jí)市場(chǎng)，是小業(yè)主與購(gòu)買(mǎi)者，租賃者之間的橋梁。受理對(duì)象分散無(wú)系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷(xiāo)售實(shí)施，提供大量的信息，是單搶匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。