第一篇：第二部分：房地產基礎知識培訓教材 - 精簡版

分為三個大部分： ? 房地產基本制度與政策 ? 房地產相關知識 ? 房地產常用概念解釋

三、國有土地使用權出讓

1、國有土地使用權出讓的概念：

國有土地使用權出讓: 是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、土地使用權出讓的方式和年限：

1)依據1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，國有土地使用權出讓的四種方式：

? 招標 ? 拍賣 ? 掛牌 ? 協議

2)土地使用權的出讓年限：

? 居住用地：70年 ? 工業用地：50年

? 教育、科技、文化衛生、體育用地：50年 ? 商業、旅游、娛樂用地：40年 ? 綜合用地或其他用地：50年

“區位”是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關）的距離，周圍環境、景觀等?

商品房交付使用：

房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人，并提供兩書一表，兩書即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，一表即《商品房竣工驗收備案表》

《住宅使用說明書》是對住宅的結構、性能和各部位部件的的類型、性能、標準等的說明。注：住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

房地產交易管理制度

商品房銷售管理

1.商品房預售的概念：商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。2.申請商品房預售所需資料：

? 土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；

? 投入開發建設資金占工程建設總投資比例符合規定條件的證明； ? 工程施工合同及關于施工進度的說明；

? 商品房預售方案（應包括商品房位置、面積、竣工日期、分層平面圖）； ? 商品房預售許可申請書；

? 開發企業的《營業執照》和資質證書；

3.商品房預售的條件：

1)已交付全部土地使用權出讓金，取得《土地使用證書》； 2)持有《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》；

3)投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確

定施工進度和竣工交付日期；

4)已辦理預售登記，并取得《商品房預售許可證》

1.共有建筑面積的分攤：

1)不應分攤的建筑面積包括：

? 獨立使用的地下室、車棚、車庫； ? 作為人防工程的地下室、避難室（層）； ? 用作公共休憩、綠化等場所的架空層； ? 為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積；

? 建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。

2)應分攤的建筑面積包括：

? 作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛用房等以及為整棟服務的公共用房和管

理用房的建筑面積；

? 單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。

物業管理制度

一、物業與物業管理

1.物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。

2.物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

3.物業管理企業的概念： 物業管理企業是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。業主，即物業產權人，指房屋所有權人。

二、物業管理實施

? ? 物業管理的主要三個環節：物業管理準備階段、前期物業管理階段、物業管理 物業管理企業的資質等級：物業管理企業資質等級分為一級、二級、三級。

（企業的資產、人員構成、管理物業的類型與規模、業績、誠信、內部規章制度）

其層高也受到限制。所以這種建筑正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑所代替。2)鋼筋混凝土結構建筑

該類結構的承重構件都是由鋼筋混凝土結構構成的，外墻、隔墻等圍護結構則是由輕質磚或其他砌體組成。此類結構建筑的特點：結構的適應性強、抗震性能好、耐用年限長。從多層到高層，甚至超高層都可以采用，是目前我國城市建筑工程中采用最多的一種建筑結構形式。

鋼筋混凝土結構建筑的主要結構形式有：框架結構、剪力墻結構、筒體結構、框架剪力墻結構、框架筒體結構和筒中筒結構等多種形式。3)鋼結構建筑

主要的承重構件都是由鋼材承重材料的建筑物稱為鋼結構建筑。鋼結構建筑建造成本較高，多用于超高層建筑和有大跨度要求的建筑物，如體育館、大劇院、大跨度的廠房等。

1.按建筑物的層數分類：

1)低層建筑，指1~3層的建筑。多為住宅、別墅、幼兒園、中小學校、小型的辦公樓以及輕工業廠房等。

2)多層建筑，指4~6層的建筑，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。3)7~9層為中高層建筑。

4)高層建筑，指10層以上（含10層）的建筑。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的分高層（但不包括總高度24m的單層建筑）。

5)建筑總高度超過100m的，不論是住宅，還是公共建筑，綜合性建筑，均為超高層建筑。

2.變形縫

為了避免建筑由于溫度變化、建筑物各部分所受荷載的不同以及建筑物相鄰部分結構的差異和地震的影響而使建筑物出現變形、開裂、建筑結構破壞二設置的將建筑物垂直分開的縫隙。變形縫包括伸縮縫、沉降縫、防震縫。

? 伸縮縫：也叫溫度縫，是防止由溫度影響產生變形而設置的變形縫。伸縮縫的寬度一般采用20-30mm。

? 沉降縫：是防止因荷載、結構形式、地基能力的差異等原因而產生的不均勻沉

降的影響所設的變形縫。沉降縫是將建筑物垂直方向劃分為若干個剛度較一致的單元，使相鄰單元可以自由沉降，而不影響建筑的整體。沉降縫的寬度與建筑層數有關。

? 防震縫：是防止由地震的影響而設置的變形縫。在地震區建造建筑應考慮地震的影響。根據抗震設計規范規定，抗震烈度9度以上的地區，都有關于抗震縫的設計要求。

三、建筑給水設備

違約金

違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。會所

就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。按揭

按揭是英文“mortgage”（抵押）的音譯，是指按揭人將房產的產權轉讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人的行為。

個人住房抵押貸款

是借款人購、建、修住房時以借款人或 7

銷控（價格銷控——單價、總價）、硬銷控（房源銷控——樓層、位置、面積、房型）。銷控的唯一目的是為了達成銷售目標：一般來說，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。生活機能

指在個案附近的一些與生活相關的場所。例如：菜場、醫院、學校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機能的主要目的有二：作為NP稿中COPY的一部分；幫助業務員尋找與客戶聊天的話題。

[房產權屬登記和交易稅費術語] 房地產產權

房地產產權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權，房地產所有者對其所有的房地產享有占用、使用、收益和處分的權利。初始登記

指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。產權證書

產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。產權置換

是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業務。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續。

變更登記

是指權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的所進行的房屋所有權登記。——房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更的； ——房屋面積增加或者減少的； ——房屋翻建的； 房屋的所有權

是指對房屋全面支配的權利。《民法通則》規定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。

房屋所有權登記發證

是指申請人按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書的行為。轉移登記

是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移后所進行的房屋所有權登記。

所有權證

指由縣級以上房產管理部門向房屋所有人核發的對房屋擁有合法所有權的證書。

共有權證

指由縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發，每個共有權人各持一份的權利證書。

他項權利

指在他項權利登記后，由房管部門核發、由抵押權人持有的權利證書。

房屋權屬登記

是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。

房屋權利人

是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權、房地產他項權利的法人、其他組織和自然人。房屋權屬證書

是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，房屋權屬證書受到國家法律保護。注銷登記

是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等進行的房屋權屬登記。

他項權利登記

是指設定房屋抵押權、典權等他項權利所進行的房屋所有權登記。——法律、法規規定的其他情形。五 證

房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規

劃部門核發，《開工證》由建設部門核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發。

房地產交易手續費

是指由政府依法設立的，由房地產主管部門設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續所收取的費用。契稅

契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業主（產權承受人）征收的一次性稅收。目前為了促進房地產銷售，國家出臺優惠政策，初次購買90平米以下住房契稅按1.0%收取，90-144平米按1.5%收取，144以上按3%收取。西安市政府對于在2008年9月4日至2009年12月31日在西安城六區（含四個開發區）購買９０平方米（含９０平方米）以下商品住房或購買１４４平方米（含１４４平方米）以下二手住房的，購房戶按購房款總額的１．５％享受政府財政補貼； 購買９０—１４４平方米（含１４４平方米）商品住房的，按購房款總額的１％享受補貼；購買１４４平方米以上商品住房及二手住房的，按購房款總額的０．５％享受補貼。目前已經取消此優惠政策。印花稅

指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅賦。

土地收益金

土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建筑物一同轉讓）給

[城市規劃術語] 居住區用地

居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

公共綠地

公共綠地是指滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等.住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱

公共服務設施用地

公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

道路用地

道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。容積率

容積率是指地上有效建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的地上建筑總面積，其容積率為0.4。

日照間距

指前后（南北）兩排房屋之間，為保證后排房屋在規定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。建筑間隔系數（指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間隔為遮擋陽光的建筑高度的倍數）不得小于1:1.2。綠化率

是指項目規劃建設用地范圍內綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

建筑密度

指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

住宅平均層數

住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）

道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

建筑線

建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

生地

還未開發，尚有青草，未規劃作用。七通一平(熟地)是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、煤氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。三通一平(凈地)是指土地具備水通、電通和道路通以及場地平整的條件。[建筑名詞] 錯層式住宅

是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、櫥、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。

躍層式住宅

是一個住宅占兩個樓層，而上下層之間不需通過公共樓梯，是采用戶內獨用小樓梯連接，其建筑面積或使用面積均應是兩層建筑面積和使用面積之和。

復式住宅

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，用樓梯聯系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。復式住宅的面積計算可根據各地對使用房間凈面積和凈高度的標準來計算。TOWNHOUSE 也叫聯排別墅，正確的譯法應該為城區住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區的沿街聯排而建的市民城區房屋。框架結構住宅

框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。

磚混結構住宅

磚混結構住宅中的“磚”，是指一種統一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、空心磚等。

混合結構

是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建筑。磚木結構

是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。鋼結構

是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。鋼、鋼筋混凝土結構

是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。智能化住宅如何分類？ 一

玄關

玄關就是登堂入室

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

露 臺

一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。[房產描述術語] 套建筑面積

套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤得公用建筑面積。住宅使用面積

是指住宅分戶門內全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛生間、壁櫥、陽臺和室內走道、室內樓梯等等。住宅建筑面積

是住宅各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。住宅建筑面積=套內建筑面積+公攤面積 竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑。公攤面積

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

套內建筑面積

由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

公有建筑面積

共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。面積誤差比

面積誤差比＝（產權登記面積－合同約定面積）x100%/合同約定面積 套內墻體面積

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。房屋預測面積

預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。

套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平攝影全部計算建筑面積，未封閉的陽中按水平投影的一半計算建筑面積。商品房的銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。房屋實測面積

實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算機而得出的面積。是開發商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。得房率

是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。商品房維修基金

是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規定，新建商品住宅（包括經濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。房改房維修基金：是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規定，公有住房出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。共有建筑面積分攤系數

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分攤系數。

第二篇：房地產基礎知識培訓教材

房地產基礎知識培訓教材

引言

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房地產基本知識介紹

從今天起，你的一言一行不單單只代表你自己，你所展現在客戶或同行面前的是整個聚仁物業的形象，所以你要以一個房地產高素質專業人員來要求自己，特別對一個新進入行的新人來講，專業知識的學習由其重要，了解專業常識是你成為專家的第一步。

第一節 房地產業與房地產市場

一、房地產的涵義

1、“房地產”顧名思義是房產和地產的總稱，在法律上一般叫不動產。它主要是相對于動產而方，其要求特點就是不能移動位置，具有長時期的穩定性。

2、“房地產業”，房地產業屬于第三產業的范疇，是指從事房地產經營、開發、銷售、租賃等活動而取得經濟效益的行業。

二、房地產市場的涵義及其特點

1、房地產市場的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產市場，是指專門用來進行房地產買賣、租賃、抵押等交易活動的經營場所，主要指房地產交易所，廣義的房地產市場，是指整個社會房地產交易關系的總和，而一個完整的房地產市場是由主體、客體、媒介體、價格、資金運行機制等因素構成的綜合系統。

2、房地產市場特點：

(1)市場信息不充分,價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反映物業價值。(2)市場區域性強，因其不動固定，無法流通，具有明顯區域性。(3)市場對商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產工期長，投資大。(4)市場壟斷與競爭并存，土地地產國家壟斷。(5)市場調節機制與計劃調節機制共同作用。

3、房地產市場的分類

(1)房地產市場分為地產市場和房產市場兩大類。

按地產市場流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權出讓市場和土地使用權轉讓市場。

按房產市場流通形式劃分房產市場可分為買賣市場，房屋租賃市場、房屋調換市場三種。

第二節 房屋建筑基礎知識

一、建筑業基礎知識

1、房屋建筑分類：

按使用功能分為居住建筑和非居住建筑.按建筑高度可分為：

一、24米以下非高層建筑

二、24米以上為高層建筑

三、100米以上為超高層建筑

2、房屋建筑結構分類： 按建筑結構材料材質分類：

(1)鋼結構（房屋主要承重結構的基本構件都由鋼材制作。一般有工業廠房、大跨度建筑、高層建筑等）

(2)鋼和鋼筋混凝土結構（房屋的主要承重結構的基本構件采用鋼和鋼筋混凝土材料制作。在有的高層建筑中，梁和柱采用鋼材，電梯井或設備管道井采用鋼筋混凝土的簡體。

(3)鋼筋混凝土結構

(4)混合結構（房屋的樓層、屋頂采用鋼筋混凝土材料制作，墻體和柱采用磚或其 它材料砌筑。混合結構分為兩個等次：一種為混合一等，即樓層、層頂、樓梯及部分梁、柱采用鋼筋混凝土材料；另一種混合二等，即采用預制作鋼筋混凝土小梁薄板作為樓層的構件。磚混結構——以磚主）

(5)磚木結構（房屋的墻、柱用磚砌筑，樓板、屋架采用木料制作的為磚木結構房屋）

（6）其它結構

3、房屋建筑按結構承重方式分類：

(1)疊砌式（以磚墻或砌塊墻為房屋的主要承重構件，樓板擱于墻上）

（2）框架式（用柱與梁組成框架結構承受房屋的全部荷載，樓板擱于梁上，以梁、柱組成框架為房屋的主要承重構件）

(3)剪力墻式（當房屋的主體結構全部采用剪力墻時，即為剪力墻結構形式，在高層建筑中大量采用這種形式。優點：側向變形小，承載力高，整體搞震性好，缺點：靈活性不夠。用于15-40層高層住宅建筑。）

(4)框架——剪力墻式（在框架結構平面中的適當部位，設置鋼筋混凝土剪力墻，或利用樓梯間、電梯間等墻體作剪力墻，便形成此結構，常用于20層左右的住宅、辦公樓、賓館等高層建筑，框剪結構可發揮結構和剪力墻結構的長處，克服它們的缺點，使建筑平面靈活，是較好的結構形式。）（4）筒體式。

4、房屋建筑的構件

一幢建筑物一般是由基礎、墻（柱）、樓地層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分所構成。基礎：是位于建筑物最下部位的承重構件，承受著建筑的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。

墻：是建筑物的承重的圍護構件，作為承重構件，承受著建筑物由屋頂及各樓層傳來的荷載，并將這些荷載傳給基礎；作為圍護構件，處墻起著抵御自然界各種因素對室內侵襲的作用，內墻起著分隔房間的作用。

樓地層：是樓房建筑中水平方向的承重構件，有樓板層和地面之分。樓板層承受著家具、設備和人的重量，并把這些荷載傳給墻或柱，同時還對墻起著水平支撐作用。地面或地坪，承受首層房間的荷載。

樓梯：是樓房建筑的垂直交通設施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。屋頂：是建筑物頂部的圍護和承重構件，由屋面層和結構層兩部分組成，層面層用以抵御自然界面、雪及太陽輻射對頂層房間的影響；而結構層則承受著房屋頂部荷載交將這些荷載傳給墻或柱。

門：是供人們內外交通和隔離房間之用；窗則有采光和通風同時又起分隔和圍護作用。

5、目前上海地區的物業主要可以分為以下幾類：

（1）公寓 公寓是具有分層住宅形態，各有獨用的廚房、衛生間的獨立居住單位。每一居住單元房間較多，居住面積較大，設備和裝修也較高級。一般有兩種式樣：公寓大樓和里弄式公寓。

（2）花園住宅

花園住宅的結構，早期以磚木結構為主，后期則以混合結構為主，設備方面大體與公寓相同。

（3）新建住宅

新建住宅都是解放以后建造的，平面布置比較緊湊、合理，設有臥室、廚房和衛生間。近年來大量建造的新建住宅還布置了客廳。這類房屋一般分為高層住宅和多層住宅兩種，前者設有電梯，均為鋼筋混凝土結構；后者多為混合結構，少數為鋼筋混凝土結構。

（4）新式里弄

新式里弄是指沿街或里弄內接連式新穎住宅，平面布置比較緊湊，衛生設備齊全，主要是混合結構和磚木結構。其式樣有兩種：新穎新里和普通新里，前者式樣新穎，衛生設備在兩套以下，有的還有暖氣設備；后者式樣一般，裝修設備等較前者為差。（5）舊式里弄 裝修經濟，一般僅有水電。

（6）簡屋

二、房地產價格

1、房地產價格的構成：三個部分：

一、物質消耗支出、二、勞動報酬（工資）支出、三、盈利。

具體包括：

(1)土地取得費用；(2)前期工程費；(3)房屋建筑安裝工程費(4)基礎設施建設費；(5)公共配套設施建設費；(6)經營管理費；(7)銷售費用；(8)利息；(9)利潤；(10)稅費

2、房地產價格的影響因素

主要因素有：

一、供求狀況、二、位置物理因素、三、環境、四、行政經濟、五、經

這類住宅建造年代較早，以磚木為主，平面布置緊湊，一般指磚墻、木屋架、瓦屋面三者不全，無設備的簡單住宅。濟因素

六、人口

七、社會、八、心理、九、國際環境

3、房地產估價方法：(1)市場比較法；(2)收益還原法；(3)成本法

第三節 房地產交易的政策與法規

一、商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（1）當事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設備標準承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（8）公共配套建筑的產權歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產權登記有關事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責任；

（13）雙方約定的其他事項。

二、房地產交易的原則

(1)房屋所有權和土地使用權權利主體同一原則

(2)接受國家價格管理原則(3)遵守出讓合同的原則

三、房地產轉讓的程序

(1)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同

(2)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書，當事人 的合法證明，轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。

(3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內做出是否受理申請的書面答復。

(4)房地產管理部門核實申請的成交價格并根據需要對轉讓的房地產進行現場勘察和評估。

(5)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費。(6)房地產管理部門核發過戶單

四、轉讓合同內容

(1)雙方當事人姓名或者名稱、住所(2)房地產權屬證書名稱和編號(3)房地產座落位置、面積、四至界限(4)土地宗地號、土地使用權取得的方式和年限(5)房地產的途徑和使用性質(6)成交價格及交付方式(7)房地產交付使用的時間(8)違約責任

(9)雙方約定的其他事項

五、商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

商品房現售：是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房預售：是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

(一)商品房現售，應當符合以下條件：

（1）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；

（5）拆遷安置已經落實；

（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（7）物業管理方案已經落實。

(二)商品房預售的條件

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

(3)01年1月1日后，申請商品房預售的，應達到的工程進度標準調整為：七層以上（含七層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層以上的（含八層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上（不得少于七層）。

00年12月31日前申請商品房預售的，按調整前的工程進度標準執行（投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，或者商品房的建筑基礎工程已經合格）

(4)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證。

六、商品房的稅收

（1）契稅0.75%，（單位和個人在1999年8月1日后，2000年12月31日前購買1998年6月30日前已竣工驗收、取得住房交付使用許可證的空置商品房可免征契稅。

（2）印花稅，萬分之三

（3）交易手續費：購買者購買新建商品住房不再承擔交易手續費，新標準規定新建商品住房每平方米3元的交易手續費，全部由開發商承擔。存量住房交易手續費標準國家規定每平方米可以收取6元，上海的新標準規定每平方米收取5元，由雙方各承擔50%（4）合同登記費：100元

第四節 專業名詞術語

1、土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，7 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

2、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地

使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

3、房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產轉移給他人的行為。

4、房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

5、房地產開發企業：是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立的條件：1有自己的名稱和組織機構；2有固定的經營場所；3有符合國務院規定的注冊資本；4有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員足夠的專業技術人員；

5、有100萬元以上的注冊資本 6法律、行政法規規定的其他條件。）

6、房地產中介服務機構包括：房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構。

7、房地產可分為：

(1)一級市場指被國家壟斷的土地市場，發展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。

(2)二級市場：發展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。

(3)三級市場：賣給個人后的再次轉賣、出租及抵押。

8、生地，只是一塊土地，未達到可蓋房的要求。

9、熟地，達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求。

10、何為“三通一平”

“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。

11、何為“七通一平”（達到最終要求，費用均計算在土地出讓金計算成本）達到了人口居住的要求，“七通”是指通供電、通供水、通排水、通電訊、通供熱、通供氣、通道路，“一平”指土地平整。

12、計算公式：

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。

即=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積 容積率：建筑總面積/土地面積

建筑密度：建筑占地面積/建筑用地面積（基地）之比 建蔽率：建筑占地面積/土地面積 × 100% 建筑占地面積：是指建筑底層所占的土地面積 綠化率：總綠化面積/土地面積× 100% 集中綠化率：集中綠化面積/土地面積× 100% 得房率：套內建筑面積/建筑面積× 100% 居住建筑面積：是指臥室、廳（按一半計）的結構墻面之間的面積。居住使用面積：是指臥室、廳、過道、廚房、衛生間、壁櫥等面積之各。

建筑面積是指房屋建筑輪廓或構件的水平投影面積，它包括結構所占面積和室內房間面積。它不僅是建筑工程的重要經濟技術指標，而且還是決定房產價值的重要因素之一，在房地產交易日趨成熟的今天，房價的計算就是以每建筑平方米的單價來作為計價單位的，所以建筑面積的計算顯得尤其重要。我們都清楚，使用面積只是建筑面積的一部分，再加上墻體所占的面積以及其他共用配套部分所占的面積，方構成建筑面積。

公用建筑面積：總建筑面積—總套內建筑面積之和—不應分攤的建筑面積 套內建筑面積 = 套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

應分攤的共有建筑面積為套內建筑面積與共用建筑面積分攤系數之積。（封閉式陽臺：面積計算100%、敝開式陽臺：面積計算50%）閣樓、露臺，一樓花園，一般贈送

建筑紅線：是指建筑物的外立面所不能超出的界線

13、住宅交付時的要求

(1)交付使用許可證，入住許可證(2)質量保證書(3)產品使用說明書

前提，全部驗收合格（包括水、電、煤、通訊等）；

14、何為代理，何為中介？二者區別

代理：服務于二級市場，是發展商與購買者的橋梁，代理公司受理的業務量大，系統性強，除參與開發前期的市場調查，地塊選擇和建設規劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。

中介：服務于三級市場，是小業主與購買者，租賃者之間的橋梁。受理對象分散無系統，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單搶匹馬獨立作戰，是被動營銷。

第三篇：房地產銷售基礎知識培訓教材

地產培訓教材 1 第一章

項目規劃

一、規劃知識

1.建筑間距：是指兩棟建筑外墻面之間最小垂直距離。2.日照系數： 多層條形居住建筑間距： 被遮擋建筑南偏東、南偏西南偏東或南偏西 角度 所建地區 0－30? 南偏東或南偏西 30?以上 改造區片 新建區片 高層建筑與居住建筑的間距： ≥1.2 ≥1.5 ≥1.1 ≥1.0 高層建筑與其北側的居住建筑（朝向為南偏東或南偏西30?以內）的間距，新建區不小于高層建筑對應被遮擋面寬度的1.2倍，改造區為1.0倍；新建區高層建筑與其東、西側居住建筑（朝向為南偏東或南偏西30?以上）的間距，不小于高層建筑對應被遮擋面寬度的1.0倍，改造區為0.8倍。高層建筑從遮擋線向被遮擋建筑的空間延伸，不得超過遮擋面寬度的0.5倍，間距不小于14米。說明：高層建筑是指建筑高寬比大于1.0且建筑主體高度大于24米的各類建筑； 多層建筑是指建筑高度小于或等于24米的各類建筑； 建筑高寬比小于1.0的高層建筑，其間距計算同多層建筑間距要求。3.建筑退線：是指建筑后退城市道路規劃紅線或建筑基地邊界的距離。4.建筑退線要求： 建筑主體高度 道路寬度 小于或等于20米 大于20米 3 5 小于或等于24米 大于24米小于或等大于50米 于50米 6 10 10 15 2 5.道路紅線 boundary lines of roads 規劃的城市道路路幅的邊界線。規劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機動或非機動車和行人交通所需的道路寬度；敷設地下、地上工程管線和城市公用設施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。6.建筑紅線 building line 城市道路兩側控制沿街建筑物或構筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。7.建筑密度 building density,building coverage 地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。建筑密度是反映建筑用地經濟性的主要指標之一。計算公式為：建筑密度=建筑基地總面積/建筑用地總面積 8.綠地率 greening rate 城市一定地區內各類綠化用地總面積占該地區總面積的比例。9.容積率 plot ratio , floor area ratio 一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：容積率=總建筑面積/建筑用地面積 10.什么是確定規劃設計要求 任何城市建設項目都必須符合城市規劃要求。城市規劃指導城市建設，城市建設服從規劃管理，這是一條必須堅持的原則，否則就會給城市發展帶來嚴重后果。因此，每一項當前建設工程項目都應當向城市規劃行政主管部門申請確定規劃設計要求，由城市規劃行政主管部門提出規劃設計要求或者是城市規劃行政主管部門先提出規劃設計要求建議，由建設單位按城市規劃行政主管部門的要求向有關部門征詢意見，再經城市規劃主管部門正式確定規劃設計要求是審查設計方案和核發建設工程規劃許可證的重要依據。同時，確定的規劃設計要求亦是建設工程設計人員開展工程設計工作的重要依據之一。提供規劃設計要求，一般應包括以內容：（1）給定與建設項目有關的道路紅線； 3（2）給定與建設項目有關的可以拆除的舊房范圍界限和要求；（3）建設工程的高度要求（或層數要求），長度要求和建筑密度、容積率以及建筑間距要求等；（4）城市規劃行政主管部門統一要求的坐標、標高和比例尺；（5）涉及到文物保護、消防安全、環境保護、給水排水、電力電訊、天然氣管線、人防、衛生防疫、園林綠化、道路交通、防洪、抗震等哪些有關部門，需要征求哪些部門的意見；（6）建筑造型、標準、風格、色彩等方面的規劃要求；（7）臨街建筑的退讓道路紅線要求；（8）必須代建的公共服務和公用設施要求，如廣場、小游園、底層商店、停車場、過街樓、地下防空設施等；（9）其他要求。11.規劃設計條件包括哪些內容 《城市規劃法》第三十一條規定，建設用地單位向城市規劃行政主管部門申請定點后，城市規劃行政主管部門應核定其位置和界限，提供規劃設計條件。規劃設計條件是進行擬建項目總圖規劃設計依據之一。規劃設計條件，主要應當包括：（1）該建設用地的現狀地形圖（城市規劃行政主管部門認可的地形圖）。（2）根據建設項目的所處地段條件提出的擬征用地范圍（用地紅線）。（3）綜合向各有關部門征詢的意見后提出的綜合性意見。（4）該建設用地的外部限制條件，包括山、水地形和四鄰的建設情況及空間環境要求等。（5）提出城市規劃確定的道路紅線位置、路幅及其規劃要求。（6）提出規劃設計要點，包括建筑、密度、容積率、建筑層數、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線方向、綠化要求以及其他控制事項。（7）對于綜合開發區，還應提出公用服務配套設施和市政基礎配套設施的要求。（8）有關的特別要求，如人防、凈空限制等。城市規劃行政主管部門應用向建設用地單位發出規劃設計條件通知書，以便據此進行擬建設項目總平面布置設計。4 12.各種建筑類型容積率對比： 獨棟別墅：0.3 ~ 0.4 聯排別墅：0.6 ~ 0.8 多層住宅：小于1.5

二、建筑部分 1.建筑類別與層數 建筑類別 層數區間 別墅，TOWNHOUSE 2.5~3.0 洋房 4.5 多層公寓 5.5~6.0 小高層 7.0~9.0 高層 10層以上 超高層 100米以上 2.基座面積估算階段經濟范圍： 建筑形式 基座尺寸或面積 建筑面積 雙拼；TOWNHOUSE 6.0x(4.0+15.0+6.0)180；200；220 洋房 24.5x(11.0+6.0)600 多層公寓；板高(45.0～50.0)x(12.0~13.0)基座x層數 點高 450～650M2 基座x層數 5 地下車庫車位 地上車位 3.電梯的設置： 35-40 M2 25 M2 35(40)x車位數 25x車位數 七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16ｍ以上的住宅必須設置電梯。4.雙電梯的設置： 十二層及以上的高層住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔架的電梯。5.封閉樓梯間： 是指設有能阻擋煙氣的樓梯間。封閉樓梯間的門應為乙級防火門。6.防煙樓梯間： 是指在樓梯間入口處設有前室(面積不小于6m2，并設有防排煙設施)或設專供排煙用的陽臺、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級防火門的樓梯間。7.關于連廊： 板式高層從十層起連接兩個相鄰單元的水平通廊

三、結構部分 1.結構形式的確定 一般情況下根據建筑物不同的層數來確定結構形式，有時也要根據功能及布置來確定。以天津地區為例（除寧河、漢沽抗震設防烈度為8度外，其他地區均為7.5度）（1）≤7層（6.5層計為7層）：一般采用磚混結構（8度區為≤6層）（2）≤12層：一般采用框輕結構（部分省市不允許采用框輕結構，如北京，在此地區，可以考慮采用框架結構或剪力墻結構）（3）≤16層：一般采用短肢剪力墻結構（4）>16層：一般采用剪力墻結構 以上為一般規定，但是也有例外，如半島豪庭項目，它的施工圖設計時間為舊的框輕規范廢止，新的框輕規范尚未頒布期間，所以采用了短肢剪力墻結構；還有根據產品形式劃分，一般獨體別墅、TOWNHOUSE采用框輕結構（雖然層數不多，但是平面布置相對不規整，不宜采用磚混 6 結構，但在半島藍灣中采用了剪力墻結構，這是因為施工圖設計方為北京的設計院，不認同框輕結構）。2.建筑物高度的成本界限： 從成本因素考慮，建筑物總高度有個成本的界限，當高度超過此界限值，土建成本增長較為明顯。對于框架結構30m為界限，對于剪力墻結構80m為界限（此限值尤為突出，亦即當總高稍稍超過80m時，不經濟，要么控制總高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超過100m或120m）注：100m為7度區帶轉換層剪力墻結構規范規定高度不能突破的限值，120m為7度區普通剪力墻結構的限值，如突破此值則為超限建筑，成本、設計施工難度、周期將大幅度增加，在我們的項目操作中應不予考慮）3.建筑形體要求： 在土地階段的地塊建筑物初步布置中，應該充分考慮建筑物的高度、長度、寬度的比例關系，這在結構規范中有明確規定：

6、7度地區 磚混結構 框架結構 剪力墻結構 4.施工圖設計周期： 在本項中以一個假設項目舉例說明施工圖設計時間。假設項目A總建筑面積為15萬平米，分三期開發，一期均為五層半的磚混結構住宅，二期均為9層的框輕結構住宅，三期均為24層剪力墻結構點式高層住宅，各期建筑面積均為5萬平米，且假設每期中的所有單體的施工圖設計均全面展開（考慮施工圖設計院配備足夠的設計人）。（1）一期施工圖設計時間大約為35天。其中在方案完善的基礎上，甲方提供地質勘察報告后10天后可完成基礎圖（如需打樁，則完成樁位圖，再7天后完成基礎圖）。（2）二期施工圖設計時間大約為45天。高度與寬度的比值 6、7度區 2.5 4 6 8度區 2 3 5 長度與寬度的比值 6、7度區 8、9度區 無伸縮縫單體長度不超過50m 6 5 7 其中在方案完善的基礎上，甲方提供地質勘察報告后15天后可完成樁位圖（在天津地區，此層數建筑一般需要考慮做樁基礎），再10天后完成基礎圖。（3）三期施工圖設計時間大約為60天。其中在方案完善的基礎上，甲方提供地質勘察報告后15天后可完成樁位圖，20天后完成基礎圖（含地下室結構圖紙）。注：如打樁、試樁總共時間少于20天，可在完成樁位圖設計10天后，完成基礎底板結構圖紙，供施工現場進行底板施工。8

第四篇：自創房地產基礎知識培訓教材

房地產基礎知識培訓

第一節 房地產

一、房地產的概念 ▲房地產的含義

房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a)土地

b)建筑物及地上附著物 c)房地產物權

注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。▲房地產業與建筑業的區別

房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建筑業既有聯系，又有區別。建筑業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業是發包方，建筑業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建筑業歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。▲房產、地產兩者間的關系及差異

房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地

產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面： a)實物形態上看，房產與地產密不可分；

b)從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；

c)從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系再一起的。差異包括幾個方面： a)二者屬性不同； b)二者增值規律不同； c)權屬性質不同； d)二者價格構成不同。

二、房地產的特征 ▲房地產的自然特征 a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c)資源的有限性； d)物業的差異性。▲房地產的經濟特征 a)生產周期 b)資金密集性 c)相互影響性 d)易受政策限制性 e)房地產的增值性

注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功于房地產的重要組成部分-----土地。

三、房地產的類型 按用途劃分： a)居住房地產 b)商業房地產 c)旅游房地產 d)工業房地產 e)農業房地產 房地產住宅的層數劃分的規定：

低層住宅1—3層

多層住宅4—6層

中高層住宅12-16層 16層以上為高層住宅

四、土地使用權的獲取方式：

1、出讓：1．土地使用權出讓，指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使用權是建立在有償有限期使用的基礎上的，該土地使用權可以在法律規定的范圍內轉讓、出租或抵押，其合法權益受國家法律保護

2、劃撥：土地使用權劃撥。土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。在傳統的計劃經濟體制下，我國的各種資源均由國家計劃控制、調撥。土地資源的使用和分配亦不例外，主要由政府無償撥給

五、土地成本的構成：土地出讓金+拆遷費用

1、拆遷費用：貨幣補償、實物補償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補償方式。

2、土地出讓金：

指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款

六、土地的使用年限

住房用地70年、工業用地50年、科教、文體、衛生用地50 年

商業、旅游、娛樂用地40年、綜合或其他用地50年

第二節

房屋產權性質

按房屋產權性質可分為：商品房、公房、經濟適用房，已購公房。

1、什么是商品房

商品房原是指房地產開發經營企業，經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區和臺灣）出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部

門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅，商業用房及其他建筑物

2、什么叫經濟適用房

國家為照顧中低收入居民購房而實施優惠措施，建造經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發商使用的，這就是經濟適用房價格低的主要原因。經濟房的價格一般比商品房便宜，但是位置相對較偏，而且需提供較多證明，審批后才能購買，房號很不容易獲得。

經濟時用房在5年內不得買賣，5年后買賣需補差價（按當時房價，政府在有個估價，按估計補差價）。

根據北京市的規定：職工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10％交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。這樣，在辦理完產權過戶手續后，購買人所得到的就是普通商品房的產權證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。

3、什么是公房

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。包括軍產房、校產房、央產房等。

使用權房

住戶對房屋通過租賃的方式取得房屋的使用權，沒有產權，俗稱使用權房。目前使用權房主要有兩種，一是租賃公有住房；二是以市場價格

租賃單位和私人的房屋。前一種是計劃經濟體制下，由政府和企事業

單位向居民和職工提供的帶有福利性質的住房，近一、二年出臺的差

價換房的有關辦法，主要是針對前一種使用權房，即公有住房。后一

種使用權房完全是市場經濟下的租賃行為。

單位產權房(或系統產權房)不可售公房

是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

4、已購公房

又稱房改房。是指本市職和公有住房的承租人或年滿18歲以上的同

住成年人工自1994年以來，按照出售公有住房方案購買的公有住 房。除對正、副局級在職干部和校園內、部隊營防區域內以及戶籍凍結地區等的已購公房有限制規定外，凡取得房地產權證或房屋所有權證的，均可上市出售。

第三節：房產市場分類及房屋預售條件

市場分類：

房地產一級市場

? 指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；

房地產二級市場

? 指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；如:①向發展商購買的商品房；②企事業單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；③市區住宅局出售的福利房或微利房。房地產三級市場

? 指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；如:房地產買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強制性轉移等等

房屋預售所需

1、五證兩書”：

五證按獲取的先后順序排列：建設工程用地規劃許可證；國有土地使用權證；建設工程規劃許可證；建設工程施工許可證；商品房預（銷）售許可證。兩書：

商品房質量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結構、各部件在使用中應注意的問題。

2、預售的條件：

⑴已交付全部土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證。⑵持有其余三證。

⑶按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付期限。濟南市規定，多層建筑必須主體完工后方可申請商品房預售許可證

第三節 專業名詞

一、房屋類型的分類：

1、按建筑材料分為：磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構

a、磚木結構----承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的

b、磚混結構----承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造

c、鋼筋混凝土結構----承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造

d、鋼結構----承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。

2、按建筑物類型分為：板樓、塔樓、其他

3、按房屋內部結構分為：平層、錯層、躍層、復式

二、小區

1、小區占地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積

2、小區建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和

3、容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值即項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。

4、綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率即項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。

5、三通一平:是指水通、電通、路通及場地平整；

6、五通一平:通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地

7、七通一平:指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；

8、配套設施：指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。例：銀行、交通、醫院、學校等。

三、房屋內部

1、建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的總建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

建筑面積=套內建筑面積+公攤面積

套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋套內陽臺建筑面積

公攤面積：指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算

2、住宅的開間：住宅的開間就是住宅的寬度。在住宅設計中，住宅的寬度指一間房屋內一面墻皮到另外一面墻皮之間的實際距離。住宅開間一般為3.0—3.9米，規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性

3、住宅的進深：是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的住宅可以有效節約用地。但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不能任意地擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成為狹長形，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足。

4、住宅的層高：是指下層地版面或樓板面到上層樓板下表面之間的距離，也就是一層房屋的高度。

5、住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

6、玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所

7、地下室：

地下室頂板的底面標高高于室外地面標高的稱半地下室，即房間地面低于室外設計地面的平均高度大于該房間平均凈高1/3，且小于等于1/2 者。這類地下室一部分在地面以上，可利用側墻外的采光井解決采光和通風問題。地下室頂板的底面標高低于室外地面標高的，稱為全地下室。

影響房屋價格的因素：

? 房屋的地理位置（交通便利、周邊環境等）

? 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

? 小區外部的配套設施（醫院、銀行、超市、美容院等）

? 小區內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

? 房屋的市場價格定位

? 房屋的供需狀況

? 物業管理公司的口碑

? 房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

? 政府因素、土地價格的變動 ? 其它因素

二手房交易市場：（4個階段）

1999年前，主要以房屋使用權的換置為實際房屋交易方式

1999-2001年，北京市逐步放開二手房市場，可上市交易二手房數量逐漸上升

2001-2003年，經濟適用房開始可上市交易，市場中相關經紀公司數量開始攀升

2003年至今，國家對二手房交易市場政策逐漸調整，部分政策得到積極調整，央產房可上市交易

不能正常上市出售的房屋范圍：

1.產權共有的房屋，產權共有人不同意出售的 2.已抵押，且未經抵押權人書面同意轉讓的 3.房屋所在地區戶籍凍結，已列入拆遷公告范圍的 4.擅自改變房屋使用性質的

5.以房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款及裝

修費用的

6.住房面積超過本市人民政府規定的控制標準，或者違反固定 利用公款超標準裝修，超標準部分未按規定退回或者補足房價 款及裝修費用的

7.法律、法規及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的 8.房屋上市出售后形成新的住房困難的

第五篇：電鍍基礎知識培訓教材

欣宇科技（福建）有限公司之培訓教材

電鍍基礎知識

講師：尹松

電鍍：利用電解原理，使金屬或合金沉積在制件表面，形成均勻、致密結合力良好的金屬層的過程。

拋光：借助予高速旋轉的抹有拋光膏的拋光輪，以提高金屬制作表面光亮度的機械加工程。拋光應注意哪些問題：

1、輪子選樣

〈塑膠產品必須用純棉布輪，并具葉片與葉片之間必須有夾層布，防止產品燒焦〉根據產品的大小選擇不同葉片的拋光輪。

2、拋光的轉速 正常情況下，1200轉/分左右

3、拋光膏的選樣：紅膏、白膏、青膏（綠膏）油性越大，拋光膏越難除掉，衛浴件應該盡量使用紅膏，拋光紋路太粗選擇拋光漿。

4、拋光的技巧：拋光輪要保持柔軟，拋光膏要每次少打勤打，要輕拋不能重拋，手勢要均勻；

除蠟：1.溫度60-65 ℃

2、超聲波注意頻率的大小〈手感不扎為宜〉

2.除蠟工藝：超聲波除蠟（3-5分鐘）→手工海棉擦洗→超聲波除蠟3分鐘左右。上掛：

1、每批產品在上掛之前作抽檢工作；

2、掛具的選擇是否合理，是否有按QC工程圖上選擇。另掛具

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彈性太強會引起產品變形，彈性太弱會引起產品脫掛。

3、掛針是否靠膠，上掛的手法是否正確；

4、掛具有無破膠，針尖是否有空隙，掛具有無退干凈；

5、上掛產品是否有黃油、涂料乃至膠質物質；

上機：

1、灰巴有無擦干凈；

2、掛具是否靠得太近有無錯位上機；

3、上機的產品有無松動、掉落；

1、掛具是否擺放到固定位置； 除油：

1、除去產品表面附著的灰塵、手印、油印等污漬，所含的NP-1對產品表面具有深脹作用。另溫度應在控制范圍以內，溫度會提高堿性鹽類的水解，加快動植物油的皂化過程，增加反應速度，加快溶液的循環，使后面的粗化較易進行。

2、除油不徹底會導致鍍層與膠件結合力差，并且外觀會出現大理石花紋。

3、外觀判定：水洗后產品不掛水珠為止。

4、溫度45-55℃，時間2MIN。親水：

1、中和前面的堿、并進行微蝕粗化。2.45-55℃，時間2MIN。粗化：

主要將ABS塑膠表面之B組分氧化，使之膠離成為一個個小坑，從而使產品表面變得“粗糙”，使無電鍍鍍鎳層可以附著，該工序是將來鍍層

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結合力是否優良的關鍵。粗化效果的評定：

1.外觀判定：

粗化不足：表面光滑、有光澤、對強光源反射好（影響結合力）粗化適當：表面平滑、微暗、不反光，水滴下時均勻成線。

粗化過度：表面平滑、明顯發暗，呈白色絨狀，重則表面出現裂紋，疏松。2.溫度60-67℃ 中和：

主要成分是亞硫酸鈉或鹽酸，主要是還原或中和塑膠表面的鉻酸，減少對后面工序的污染。

溫度：室溫。注意：掛具破膠、產品肓孔太深、六價鉻離子很難清洗到位,產品出現漏鍍。敏化：

將經中和后呈弱堿性的產品表面酸化，以方便NP-8活化的進行。（室溫）催化：

具有很高活性的金屬膠體微粒，該膠體很容易吸附于經粗化后的塑膠產品表面。使膠件表面吸附一層含有催化性的膠體鈀顆粒，能夠與工藝中的化學鎳發生催化作用而產生較為均勻的鎳合金沉積。

1、溫度20~30℃，溫度過低，催化效果不好（出現漏塑）溫度過高，會縮短溶液的使用壽命，并且掛具易沉積

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2、催化過度：使活性金屬在表面還原過度而形成不連續膜層，也會使結合力下降。解膠：

將附著于產品表面的鈀膠體的外層組分二價錫離子脫去，露出具有催化活性的金屬鈀微粒。

溫度：40-55℃ 化學鎳：

鍍液中硫酸鎳與次亞磷酸鉀在鈀催化劑的作用下反應。產生化學鎳鍍層，使塑膠具有導電性。溫度：36-42℃

鍍層沉積速度低

1、鍍液PH值太低

2、鍍液濃度太低

3、還原劑濃度太低

4、鎳鹽濃度太低

5、鉻合劑濃度過高 焦銅前活化：

除去產品表面的氧化膜，使之后的金屬鍍層結合力良好。焦銅：

利用電化學方法在化學鎳上鍍一層銅，提高鍍層的導電性。若直接進行光亮鍍銅，化學鎳鍍層較薄。將難以承受高的電流密度，故需要先預鍍一層均勻的延展性良好的鍍層，使之電流承受力提高，經方便光銅的電鍍。注意：焦銅在空氣中不可暴露太久，太久會變色，不允許空掛進入下道工序。

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溫度：45-55℃ 活化：

每道電鍍工序間要進行活化，除去產品表面的氧化膜和鍍層表面多余光劑等，使鍍層和鍍層間的結合力良好，減少電鍍起泡。光銅：

光銅具有較高的光亮度，良好的填平能力。溫度：20-30℃

1、光亮度不足：A、光亮劑失調B、CuSO4偏低C、陽極布置不勻 D、電流偏低 E、H2SO4偏高 F、Cl-過高

2、毛刺：A、H2SO4偏低 B、陽極質量有問題（使用發現無棕黑色薄膜）

3、樹枝條紋：→Cl-少 半光鎳：

為銅層的保護層，鍍層不含硫，有較佳防蝕性能 溫度：52-60℃

光鎳：為半光鎳的保護層，同時為最后鍍鉻提供良好的底層金屬。溫度：52-60℃

溫度：溫度對鍍層內應力影響較大，10~35。C：有明顯下降;55~60。C鍍層內應力穩定；

電流密度：電流密度過大→鎳層出現白霧；

電流密度過小→鎳層沒亮度（尤其中間產品）陽極：陽極少→引起鎳層發霧；

問題：鎳產生針孔的原因：

1、鍍鎳時陽極有氫氣析出，吸附在鍍件的表

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面上，阻礙著鍍層金屬的沉積。

2、鍍液中的小氣泡（過濾機漏氣）或油類物質的滯留

3半固體的非導電粒子也能產生針孔。無整平鎳: 公司亮霧對比產品的主要鍍槽，只有亮度無填平性，且耐蝕性能優越。溫度：45-55℃ 霧鎳：

使產品表面呈現珍珠般光澤的裝飾性效果。溫度：48-52℃ 光鉻;鎳層的保護層，防止鎳層氧化。鉻層硬度大，耐腐蝕，厚度不能太厚，一般控制在0.15-0.3UM之間。溫度：36-43℃ 三價黑鉻 三價白鉻

鍍鉻特點：

1、在鍍鉻過程中，由鉻的含氧酸即鉻酸來提供獲得鍍層所需的含鉻離子（其他單金屬電鍍都是由其自身鹽來提供金屬離子）屬強酸性鍍液。在鉻酸鍍液中，陰極過程相應復雜，陽極電流大部分都消耗在析出氫氣及六價鉻還原為三價鉻兩個副反應上，故鍍鉻過程陽極電流效率極低，一般在8%~18%

2、在鍍鎳液中，必須加一定的局外陰離子，如SO42-等，才能實現金屬鉻的電沉積過程。

3、鍍鉻需要采用較高的陰極電流密度，又由于陰極及陽極之間析

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出大量的H2、O2，盡管鉻酸的導電性很好，仍需采用大于12V的電源。

4、陽極不能用金屬鉻而是采用了不溶性的鉻合金，鍍液內由于沉積出鉻，及其他消耗，故鉻的補充要依賴于添加鉻酸來解決；

5、鍍鉻液的分解能力及覆蓋能力極差，欲獲得均勻的鉻層，必須采取一些措施，保護陰極及輔助陽極等。

6、鍍鉻的操作溫度和陰極電流密度有一定的依賴關系，改變二者的關系可獲得不同性能鉻鍍層，陰極電流效率隨鉻酸濃度的升高而下降，隨溫度升高而下降，隨陰極電流密度的提高而增加。