第一篇：消防基礎知識培訓教材

消防基礎知識培訓教材

（高規、低規、內裝修部分）消防知識培訓概述

火的發明極大地推動了社會的進步與文明，由于火的正確合理的應用，使人類實現了工業現代化。然而在應用火的過程，有時疏忽對火的控制，往往給人類造成巨大的災難性損失。隨著城市化進程的加快以及城市建設的飛速發展，群體建筑和超高層建筑也隨之增加，火災對人類的危害越來越大，人類在長期與火災的斗爭中，總結了一套防火、滅火的經驗，我們通常稱這些防火、滅火措施稱為“消防”。

晉朝《泰始律》中的“水火”篇可能是我國歷史上最早的消防法規。上一世紀49年建國以來的各個時期都有相應的消防法規、政策，但那時人們的消防意識不強，各級政府部門對消防工作的重視力度也不夠。在深化改革、擴大開放的現代化建設過程中，我們的黨和政府對消防工作有了前所未有的重視，江澤民同志曾為消防工作題詞“隱患限于明火、防范勝于救災、責任重于泰山”，深刻闡述了消防工作的重要性和嚴肅性。1994年公安部、勞動部聯合發出的《關于開展消防安全培訓工作的通知》則是新時期加強社會消防工作自治能力的重要舉措，得到全社會的熱情關注和支持。1998年4月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第二次會議通過了《中華人民共和國消防法》，同年9月1日起執行。這是我國首次在消防領域立法。

自從人類有了建筑也就同時有了大大小小的火災，消防業于建筑行業息息相關，我公司的主要業務對象當然也離不開建筑行業。從掛靠施工到97年12月成立晉曉實業有限公司，從無資質到市建委核發的消防設施工程專業承包貳級資質，我公司涉足消防領域已有近十年的歷史。按照國家建設部2002年資質就位精神，對消防專業承包范圍劃分為六個系統：室內消火栓系統、自動噴水滅火系統、火災自動報警系統、氣體滅火系統、防排煙系統、鋼結構防火涂料。目前我們主要承接的工程基本上有水系統、電系統，水系統指自動噴水滅火系統、室內消火栓系統；電系統指火災自動報警系統。除此之外我們還涉足、氣體滅火、防火涂料等領域。先后承接了上海國際包裝印刷城、新建利群醫院、金鼎花苑、秋月楓舍等近百項工程，其中在上海較有影響的工程也有十幾項，竣工工程全部通過消防局的驗收，并在行業內獲得較好口碑。我們在施工中嚴格按ISO9001質量保證體系進行工程質量監控，奉行“質量第一、信譽至上”的一貫企業作風，樹立起良好的企業形象，為公司的進一步發展奠定堅實的基礎。在完成工程項目施工任務的前提下，公司的下一步戰略目標是：消防器材連鎖經營、消防事務咨詢、消防公益事業，企業機構將發展完善成為集團公司，實現消防行業的“系統化”、“一體化”運作。

“9.11”恐怖事件引起的那場災難性火災在人們記憶里留下了永遠的蒼涼印記，也正是這場劫難引起全世界對消防的空前重視。消防雖然自古有之，但其上升成為一個產業還沒有很長的歷史，尤其是我國的消防產業還處于發展初級階段，與發達國家比有較大的差距。隨著中國加入世界貿易組織，迫使我國必須盡快趕上國際先進水平，在縮小我們與發達國家差距的過程中已經隱含了無限商機；上海申博成功，迎來了新世紀新一輪的建設高潮，世界城市需要世界級的消防，高標準的建筑要有高水準的消防設施與之匹配，這無疑也給我們提供了一個巨大的市場。作為一個專業消防企業，只有加強內部員工的專業知識培訓，才能提高企業自身的綜合實力，有效地從市場獲取相應份額，在行業中站穩腳跟，立志最終成為行業的“領頭羊”。

（一）、法律、法規、基礎知識部分： 消防基本法通過時間：1998年4月29日 消防基本法執行時間：1998年9月1日

消防法規分為三類：消防基本法規、消防行政法規、消防技術法規 《中華人民共和國建筑法》對工程承包具體規定： 嚴禁超資質承包；

嚴禁借用冒用名義（掛靠）；

嚴禁承包單位將承包工程全部分包；

嚴禁分包單位將承包工程再分包（層層分包）；

兩個以上不同資質等級的單位聯合承包的，應按資質等級低的承攬工程。國家建設部對消防工程承包資質分為三個等級； 一級范圍：可承擔各類消防設施工程的施工

二級范圍：可承擔建筑高度100米及以下、建筑面積5萬平方米及以下的房屋建筑、易燃、可燃液體和可燃氣體生產、儲存裝置等消防設施工程的施工。

三級范圍：可承擔建筑高度24米及以下、建筑面積2.5萬平方米及以下的房屋建筑消防設施工程的施工。

消防工程施工調試、檢測和消防產品實行質量終身制； 消防工程保修期國家規定為二年。

燃燒定義：可燃物與氧化劑作用發生的放熱反應，通常伴有火焰、發光和（或）發煙現象。火災定義：在時間或空間上失去控制的燃燒所造成的災害。燃燒條件：可燃物、氧化劑和溫度（引火源）。燃燒按可燃物的特征分為：A（固）、B（液）、C（氣）、D（金屬）、E（精密儀器和電氣）類。滅火基本方法：冷卻、窒息、隔離和化學抑制。常見滅火劑滅火器機理及其適用范圍： 滅火劑

滅火機理

適

用

范

圍

水

冷卻、窒息

適用于各類民用與工業建筑。除下列情況：過氧化物、輕金屬、高溫粘稠的可燃液體、高溫密閉容器等

泡沫

窒息、冷卻、隔離

適用于撲救A類和B類火災、封閉的帶電設備火災及控制液化石油氣、液化天然氣的流淌火災 干粉

抑制

適用于撲救可燃液體、可燃氣體和電氣設備火災。它不適用于撲救木材、輕金屬或堿金屬火災、有精密儀器設備場所的火災

二氧化碳

窒息、冷卻

A類火災中一般固體物質表面的火災、B類火災、C類火災、帶電設備與電氣線路的火災

建筑物燃燒性能等級：分為三類，不燃燒體（非燃燒體）、難燃燒體、燃燒體。

（二）低規（就是《建筑設計防火規范》）《建筑設計防火規范》適用范圍：

九層及九層以下的住宅（包括底層設置商業服務網點的住宅）和建筑高度不超過24m的其他民用建筑以及建筑高度超過24m的單層公共建筑； ②單層、多層和高層工業建筑； ③地下民用建筑

不適用范圍：炸藥廠（庫）、花炮廠（庫）、無窗廠房、人民防空工程、地下鐵 道及其他地下非民用建筑、煉油廠和石油化工廠的生產區。

建筑物耐火等級分為四級（從高到低：一級、二級、三級、四級）。不同的建筑構件、相同的耐火等級其耐火極限是基本上是不同的； 同一建筑構件，一般來說，耐火等極越高，要求的耐火時間越長。

廠房的火災危險性按生產性質來劃分為五類：甲、乙、丙、丁、戊（等級越高，防火要求越高）。

會查下表相應數據： 生產 類別

耐火等級

最多允許層數

防火分區最大允許占地面積（m2）

單層廠房

多層廠房

高層廠房

廠房的地下室和半地下室

甲

一級 二級

除生產必須采用多層者外，宜采用單層

4000 3000

3000 2000 － －

－ －

乙

一級 二級

不限 6

5000 4000

4000 3000

2000 1500 － －

丙

一級 二級 三級

不限 不限 2 不限 8000 3000

6000 4000 2000

3000 2000 －

500 500 －

丁

二級 三級 四級

不限 3 1 不限 4000 1000 不限 2000 －

4000 － －

1000 － －

戊

二級 三級 四級

不限 3 1 不限 5000 1500 不限 3000 －

6000 － －

1000 － －

理解：甲、乙、丙類廠房裝有自動滅火設備時，防火分區最大允許占地面積可按本表的規定增加一倍；丁戊類廠房裝設自動滅火設備時，其占地面積不限。局部設置時，增加面積可按該局部面積的一倍計算。

防火分區面積大小主要跟生產類別、建筑耐火等級、廠房層數有關。廠房安全疏散距離主要與生產類別、廠房層數、廠房的耐火等級有關。廠房的疏散樓梯、走道、門寬度指標主要跟廠房層數、疏散人數有關。

倉庫（庫房）的防火要求主要按儲存物品的火災危險性定為：甲、乙、丙、丁、戊（等級越高，防火要求越高）。

了解P18、19頁兩個表相互關系，會查P19頁表，并理解表注②：獨立建造的硝酸銨庫房、電石庫房、聚乙烯庫房、尿素庫房、配煤庫房以及車站、碼頭、機場內的中轉倉庫，其建筑面積可按本表的規定增加1.00倍，但耐火等級不應低于二級。裝有自動滅火設備的庫房，其建筑面積可按P19頁表及注②的規定增加1.00倍。總體講倉庫的防火要求比廠房高。

庫房的防火間距主要跟建筑物耐火等級、儲存物的火災危險性、數量有關。民用建筑：熟練掌握表5.1.1相互關系、理解注③、⑤含義。

歌舞廳、錄像廳、夜總會等歌舞娛樂放映游藝場所不應設置在地下二層及二層以下。宜設置在一二級耐火等級建筑內的一、二、三層的靠外墻部位，當必須設置在其他部位時，應符合下列規定：一個廳、室面積不應大于200m2，應設置防煙、排煙設施等其他一些特殊防火、疏散要求。

民用建筑防火間距主要跟建筑物耐火等級有關。

民用建筑的安全出口、安全疏散樓梯一般均應設置2個，但有些場所當滿足特定條件時，可設1個。

民用建筑安全疏散的主要技術指標有疏散距離，疏散門、樓梯寬度，它們主要跟場所的疏散人數、場所性質、所在層數、耐火等級有關。

一般說，工廠、倉庫及民用建筑及供消防車取水的消防水源等，均應設消防車道，車道寬度不小于3.5m，凈高不小于4m。消防車道下的管道、暗溝應能承受大型消防車的壓力。盡頭式消防車回車場：12×12m；大型消防車回車場：15×15 m 防火墻上的門應為甲級防火門，并應能自行關閉。

附設在建筑物內的消防控制室、氣體鋼瓶間的門：乙級；

建筑物的構件，特別是一些與疏散有關的疏散門、疏散樓梯等有很多消防要求，具體要求主要與建筑物的使用性質、耐火極限、層數等有關。電梯不能作為疏散樓梯。

消防用水可由：給水管網、天然水源、消防水池供給。室外消防用水量主要跟同一時間的火災次數，場所性質、建筑物體積、一次滅火用水量確定。耐火等級不低于二級，且體積不超過3000m3的戊類廠房可不設消防給水。

居住區人數不超過500人，且建筑物不超過二層的居住小區，可不設消防給水。

一般講：廠房、庫房、民用建筑（6層以下住宅除外）一般均應設室內消防給水系統。甲乙類廠房超過六層的民用建筑、超過四層的廠房和庫房內，消防水槍的充實水柱不應小于10m；

高層工業建筑、高架庫房內，水槍的充實水柱不應小于13m水柱； 室內消火栓系統靜壓>0.8Ｍpa，應分區給水；動壓>0.5Ｍpa，應減壓。消防電梯前室應設室內消火栓。

設有中央空調的建筑，應設自動噴水滅火系統；超過一定體積或面積的廠房、庫房，建筑或單層超過一定面積的民用建筑，應設自動噴水滅火系統；

UPS、微波機房、變配電室、電信局、程控交換機房、電子計算機房、介質房、重要的設備室等一些性質重要，又不能有水漬污染的場所應設氣體滅火系統。

氣體的種類根據場所具體性質定，一般現在用的氣體系統有：CO2、IG541、FM200。消防水泵房應采用一、二級耐火等級的建筑。

消防水泵房應設直通室外的出口，設在樓層上的消防水泵房應靠安全出口。

一組消防泵泵的吸水管不應少于兩條。固定消防水泵應設有備用泵。但符合下列條件之一，可不設：

室外消防用水量不超過25L/S的工廠、倉庫； 7-9層的單元式住宅。

消防水泵應保證在火警后5min內開始工作。

設有備用泵的消防泵站或泵房，應設備用動力，若采用雙電源或雙回路供電有困難時，可采用內燃機作動力。

消防水泵房宜設有與本消防隊直接聯絡的通訊設備。

采暖、通風、空氣調節系統在使用材料，使用場所等方面都有一定的消防要求。消防電源：

一級負荷供電場所：建筑高度過50m的乙、丙類廠房和丙類庫房；

二級負荷供電場所：室外消防用水量超過30L/s的工廠、倉庫；室外消防用水量超過35L/s的易燃材料堆場、甲類和乙類液體儲罐或儲罐區、可燃氣體儲罐或儲罐區；超過1500個座位的影劇院、超過3000個座位的體育館、每層面積超過3000m2的百貨樓、展覽樓和室外消防用水量超過25L/s的其他公共建筑。

三級負荷供電場所：除一、二級用電負荷外的民用建筑物、儲罐（區）和露天堆場等的消防用電設 備。

知道：不是每個消防工程都要兩路消防電源，是根據該工程的性質定義。消防對配電線路、照明燈

等也有一定防火要求

應急照明、疏散指示標志的安裝，有一定要求，具體根據場所性質定。火災自動報警裝置：計算機房、設備用房、書庫、庫房、公共場所，超過一定面積，均應設。消防控制室應具備功能：①接受火災報警，發出火災的聲、光信號，事故廣播和安全疏散指令等；②控制消防水泵、固定滅火裝置，通風空調系統，電動的防火閥、閥門、防火卷簾、防煙排煙設施；③顯示電源、消防電梯運行情況等。名詞解釋 高層工業建筑

高度超過24m的兩層及兩層以上的廠房、庫房

高架倉庫

貨架高度超過7m的機械化操作或自動化控制的貨架庫房

安全出口

保證人員安全疏散的樓梯或直通室外地平面的出口

封閉樓梯間

設有能阻擋煙氣的雙向彈簧門的樓梯間，高層工業建筑的封閉樓梯間的尖為乙級防火門

防煙樓梯間

在樓梯間入口處設有前室（面積不小于6m2，并設有防排煙設施）或設專供排煙用的陽臺、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級防火門的樓梯間

充實水柱

由水槍噴嘴起到射流90％水柱量穿過直徑38cm圓圈處的一段射流長度

（三）高規《高層民用建筑設計防火規范》

建筑分類（P84表3.0.1熟悉）如列出表里的一些場所，應能知道套哪一類。耐火等級：分一、二級

一類高層建筑耐火等級為一級。二類為不低于二級。裙房耐火等級不低于二級，地下室一級。

《高規》對高層建筑設置及設置在高層建筑內的設備房、娛樂場所、汽車庫、內裝修、燒料等都有具體的防火要求。防火間距：高層

設在高層建筑內的自動滅火系統的設備室、通風、空調機房，應采用甲級防火門。地下室內存放可燃物的房間門應采用甲級防火門。

電纜井、管道進、排煙道、排氣道、垃圾道等豎向管道井，應分別獨立設置；井壁上的檢查門應采用丙級防火門。

建筑高度不超過100m的高層建筑，其電纜井、管道井應每隔2-3層在樓板處用相當于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔。

防火門、防火窗應劃分為甲、乙、丙三級，其耐火極限：甲級應為1.20h；乙級應為0.90h；丙級應0.60h。

防火門應為向疏散方向開啟的平開門，并在關閉后應能從任何一側手動開啟。在設置防火墻確有困難的場所，可采用防火卷簾作防火分區分隔。

防火卷簾應在卷簾的兩側設置啟閉裝置，并應具有自動、手動和機械控制的功能。高層建筑每個防火分區的安全出口不應少于兩個。商住樓中住宅的疏散樓梯應獨立設置。

高層建筑的安全出口應分散布置，兩個安全出口之間的距離不應小于5.00m。

高層建筑地下室、半地下室的安全疏散在每個防火分區的安全出口不應少于兩個。建筑高度超過100m的公共建筑，應設置避難層（間），兩個避難層之間不宜超過15層，凈面積應按5.00人/m2計算。

避難層可兼作設備層，但設備管道宜集中布置。避難層應設消防電梯出口、應設消防專線電話。

一類建筑和除單元式和通廊式住宅外的建筑高度超過32M的二類建筑以及塔式住宅，均應設防煙樓梯間。

樓梯間入口處應設前室、陽臺或凹廊。

前室的面積，公共建筑不應小于6.00m2，居住建筑不應小于4.50m2。前室和樓梯間的門均應為乙級防火門。

下列高層建筑應設消防電梯：一類公共建筑；塔式住宅；十二層及十二層以上的單元式住宅和通廊式住宅；高度超過32m的其它二類公共建筑。

消防電梯可與客梯或工作電梯兼用，但應符合消防電梯的要求。

消防電梯的行駛速度，應按從首層到頂層的運行時間不超過60s計算確定。高層建筑必須設置室內、室外消火栓給水系統。

高層建筑的消防用水總量應按室內、外消防用水量之和計算。室內消防用水量應按需要同時開啟的滅火系統用水量之和計算。

高級旅館、重要的辦公樓、一類建筑的商業樓、展覽樓、綜合樓等和建筑高度超過100m的其它高層建筑，應設消防卷盤。

室內消防給水管道應布置成環狀。引入管不應少于兩根。

消防豎管的直徑按通過的流量經計算確定，但不應小于100mm。消火栓應設在走道、樓梯附近等明顯易于取用的地點。消火栓的水槍充實水柱應通過水力計算確定，且建筑高度不超過100m的高層建筑不應小于10m；建筑高度超過100m的高層建筑不應于小13m。

消火栓的間距應由計算確定，且高層建筑不應大于30m，裙房不應大于50m。消火栓栓口的出水壓力大于0.50MPa時，消火栓處應設減壓裝置。消防電梯間前室應設消火栓。

高層建筑的屋頂應設一個裝有壓力顯示裝置的檢查用的消火栓。

一類公共建筑不應小于18m3；二樓公共建筑和一類居住建筑不應小于12m3；二類居住建筑不應于6.00m3。

在高層建筑內設置消防水泵房時，應設甲級防火門。

當消防水泵房設在首層時，其出口宜直通室外。當設在地下室或其它樓層時，其出口應直通安全出口。

高層建筑消防給水系統應采取超壓措施。

（四）建筑內部裝修設計防火規范

本規范規定的建筑內部裝修設計，在民用建筑中包括頂棚、墻面、地面、隔斷的裝修，以及固定家具、窗簾、帷幕、床罩、家具包布、固定飾物等；在工業廠房中包括頂棚、墻面、地面和隔斷的裝修。

裝修材料按其使用部位和功能，可劃分為頂棚裝修材料、墻面裝修材料、地面裝修材料、隔斷裝修材料、固定家具、裝飾織物、其他裝飾材料七類。裝修材料按其燃燒性能應劃分為四級： 等級

裝修材料燃燒性能

A 不燃性

B1 難燃性

B2

可燃性

B3

易燃性

裝修材料的燃燒性能等級，應按本規范附錄A的規定，由專業檢測機構檢測確定。B3級裝修材料可不進行檢測。防火涂料

防火涂料的種類：

按用途分為鋼結構用、混凝土用、木材飾面用、電纜用防火涂料。按防火機理分為隔熱型、膨脹型和非膨脹型。按材料形態分為水基型、溶劑型、粉末型。按其涂層厚度分為厚涂型、薄涂型、超薄型。按其應用環境分為室內、室外型。防火涂料的組成：

基料（2）防火助劑（3）顏（填）料與其他助劑 防火涂料的防火機理：

防火涂料是用于建筑物防火安全的重要材料，其作用是當涂覆于可燃基材上時，除起到與普通裝飾涂料相同的裝飾、防腐及延長被保護材料的使用壽命外，一是遇到火焰或熱輻射時，防火涂料將迅速發生特理、化學變化而隔熱熱量，阻止火焰蔓延，起到阻燃作用。二是當涂覆于構件表面除具有防銹、耐酸堿、耐鹽霧等作用外，遇火時隔絕熱量、降低構件表面溫度、起到耐火作用。

非膨脹型防火涂料的防火機理：

非膨脹型防火涂料是由不燃或難燃性基料、阻燃劑和防火填料等配制而成的。無機非膨脹型防火涂料遇火不燃，因其所形成的無機涂膜覆蓋基材，隔絕氧氣而避免或延緩燃燒。有機非膨脹型防火涂料遇火受熱分解出不燃的惰性氣體，沖淡、覆蓋和捕獲被保護基材因受熱而分解的易燃氣體和空氣中的氧氣，抑制燃燒。非膨脹型防火涂料一般用在對防火要求不高的場合，其在著火初期的短時間內能夠抑制和延緩火焰的傳播。膨脹型防火涂料的防火機理： 膨脹型防火涂料遇火膨脹發泡，生產一層比原來涂層的厚度大幾十倍甚至上百倍的泡沫炭化層，產生良好的隔熱隔氣作用，封閉被保護的基層，阻止基層燃燒。膨脹型防火涂料含有發泡劑、酸源（成炭催化劑）和炭源（成炭劑）等。發泡催化劑在高溫下可分解無機酸，使含羥基的化合物脫水焦化，并對產生發泡層起到催化作用；成炭劑在高溫和酸的作用下失水炭化成炭質骨架，形成疏松的泡層結構，這種以氣孔為主的泡層有很強的隔熱能力。這三個組分在高溫或火焰作用下協同效應，缺一不可。一般在什么場所應刷防火涂料：鋼結構廠房及其他一些鋼結構的建筑物，承接防火涂料工程時一個比較關鍵的問題就是耐火時間要求幾個小時，一般鋼梁是1.5小時，柱子是2個小時或2.5小時，一般在這個工程的建審批文上有具體要求。沒有批文的鋼結構按以上數據基本不會有什么問題。

防排煙與通風、空調系統、術語

1、防排煙系統

防煙系統和排煙系統的總稱。

2、防煙系統

采用機械加壓送風方式或自然通風方式，防止煙氣進入疏散通道的系統。

3、排煙系統

采用機械排煙方式或自然通風方式，將煙氣排至建筑物外，維持煙區內一定能見度的系 統。

4、機械加壓送風

對樓梯間、前室等部位采用機誡送風，使該區域形成正壓區，防止煙氣侵入的方式。

5、機械排煙

采用排煙風機，將煙氣排至建筑物外，維持煙區內一定的能見度。

6、自然通風

采用可開啟外窗或百葉窗等自然的通風方式。

7、中庭

三層或三層以上、且短邊不小于6m的大容積空間。

8、煙縷

火災煙氣卷吸四周空氣所產生的混合煙氣流。

9、儲煙倉

在建筑物頂部由垂壁、梁等形成的用于積聚煙氣的空間。

10、擋煙垂壁

用不燃燒材料或難燃材料制成的固定或活動的擋煙設施。

11、清晰高度

煙層底部至室內地平面的高度。軸對稱型煙縷

遠離四周墻壁的火災所產生的煙縷。陽臺型煙縷

煙氣上升到達建筑空間頂部、陽臺或其它在的水平突出物后，水平向突出物邊沿溢出的煙縷。窗口型煙縷

煙氣從門和窗等墻壁開口處溢出的煙縷。防煙、排煙設備及部件

1、送風機

離風機、軸流風機均可用于防煙樓梯間及其前室、消防電梯前室和二者的合用前室，作 為機械加壓送風機。

2、排煙風機 用于排煙的風機主要有離心式和軸流式兩種，還有自帶電源的專用排煙風機。

3、防煙防火閥與排煙防火閥

目前國內開發生產的防煙防火，各種型號的防煙防火閥的性能、構造、規格各有不同，產品名稱也各異（如防煙防火閥、排煙防火閥、防火調節閥、排煙閥、防煙閥等）。現對常用防煙防火閥的構造、規格、性能等介紹如下： 防煙防火閥

適用范圍：適用于有防煙防火要求的通風、空調系統的風管上，平時處于常開狀態,當發生火災時，通過感煙或感溫向報警控制室（中心）發出火災信號，接通閥門上DC24V 電源或溫度閥門關閉，或人工將閥門關閉，切斷火焰和煙氣沿管道蔓延。構造：一種為矩形，一種為圓形。性能：

電訊號、溫感、煙感使閥門關閉。

當溫度達到70℃士3℃時，熔斷器動作，使閥門關閉。③手拉鋼繩使閥門關閉。④手動復位。

⑤FYH-02DFW型防煙防火調節閥可在0°～90°之間控制葉片開啟角度，以調節風量。⑥閥門動作輸出電訊號與消防系統或其他設備聯鎖。（2）排煙防火閥 適用范圍：適用于排煙系統的管道上和排煙風機的吸入口，平時處于常閉狀態，發生火災時，操作裝置在電訊號DC24V或手動作用下將閥門打開，進行排煙，當排煙溫度高達280℃時，溫度熔斷器動作，再將閥門自動關閉，隔斷氣流。構造與規格：由閥體和操作機構組成。工作原理： ①電信號開啟動（S）：當連動的煙（溫）感器將火災信號輸送到消防控制中心的控制盤上后，由控制盤再將火災信號輸入到SD自動開啟裝置的A線端CD（24V）。當A線端接受火災信號后，電磁鐵線圈通電，動鐵芯吸合，使動鐵心掛鉤與閥門葉片旋轉軸掛鉤脫開，閥門葉片受彈簧力作用迅速開啟同時微動開關動作，切斷電磁鐵電源，并接通閥門關閉顯示線接點，將閥門開啟信號返回控制盤，連動通風、空調風機停止運行，排煙風機啟動。②手動拉繩使閥門開啟及手動復位使閥門關閉（D）：操作裝置上設有拉繩，可手動該拉繩使閥門葉片開啟。另外利用操作裝置上的復位把手可使閥門葉片手動復位，即回到葉片原來的位置。

③280℃溫度熔斷器關閉動作（F）：溫度熔斷器安裝在閥體的另一面，熔斷片設在閥門葉片的迎風側，當管道內空氣溫度上升到280℃時，溫度熔斷片熔斷，閥門葉片受彈簧力作用而迅速關閉，同時微動開關動作，顯示線同樣發出閥門關閉信號，可連動通風、空調風機關閉。4）性能：

溫度熔斷器動作（關閉）溫度：280℃。微動開關接點容量：380V，3A。

電磁鐵接受信號： DC24V士10％，0.4A。

閥門滲風量：當排煙閥前后壓力差為 490Pa時，標準狀態下每米縫隙平均滲風量為1.1m3∕m2．min。

4、排煙口∕送風口

5、自動擋煙垂壁

6、排煙風道

7、排煙窗

8、余壓閥

防煙系統設置部位：

1、下列部位應設置防煙系統： 疏得散樓梯間； 消防電梯前室； 避難層（間）。

公共建筑中高度超過100m的電梯井宜設置機械回壓送風方式的防煙系統。下列樓梯間或前室可以不設置防煙系統： 防煙樓梯間設有機械回壓送風時的獨立前室；

利用敞開的陽臺、凹廊作為防煙樓梯間的前室、合用前室，或前室內有不同朝向可開啟外窗的樓梯間；

建筑高度低于100m的居住建筑，前室設有符合要求可開啟外窗的樓梯間； 十八層及十八層以下的居住建筑，樓梯間設有符合要求可開啟外窗的前室或前室設有符合要求可開啟外窗時的樓梯間。

消防電梯井設有機械加壓送風的消防電梯前室； 走道和前室設有機械加壓送風的樓梯間。

防煙方式可采用自然通風方式或機械加壓送風方式。排煙系統設置部位： 下列部位應設排煙系統： 公共建筑的中庭；

高層建筑和地下建筑的辦公室（局部管理用房除外）、走道； 設有集中式空氣調節系統旅館的走道；

商場、餐廳、公共娛樂場所等人員集中且可燃物較多的活動場所； 汽車庫；

舞臺、演播室。

下列部位可不設排煙系統： 除旅館外，走道的裝修采用不燃材料，且室內設有符合要求的排煙設施或房門至安全出口的距離小于20m的走道；

走道或回廊設有排煙設施，單元的建筑面積小于100m2的房間； 當室內或走道設有符合要求的排煙設施時，無可燃物或可燃物較少且高度大于30m的中庭、大堂； 機電用房；

機械立體汽車庫及建筑面積小于2000 m2的單層汽車庫； 煙縷充滿儲煙倉的時間超過10min的一般場所。

第二篇：消防基礎知識培訓教材(二)

消防基礎知識

培訓教材

（二）

1、A類火災：指固體物質火災。這種物質往往具有有機物性質，一般在燃燒時能產生灼熱的余燼。如木材、棉、毛、麻、紙張火災等。

2、B類火災：指液體火災和可熔化的固體物質火災。如汽油、煤油、原油、甲醇、乙醇、瀝青、石蠟火災等。

3、4、C類火災：指氣體火災。如煤氣、天然氣、甲烷、乙烷、丙烷、氫氣等。D類火災：指金屬火災。如鉀、鈉、鎂、鈦、鋯、鋰、鋁、鎂合金火災等。

爆炸。在發生爆炸時，勢能（化學能或者機械能）突然轉變為動能，有高壓氣體生成或者釋放出高壓氣體，這些高壓氣體隨之作機械功，如移動、改變、或拋射周圍的物體。

爆炸可分為物理爆炸和化學爆炸。

（一）物理爆炸：是由于液體變成蒸氣或者氣體迅速膨脹，壓力急速增加，并大大超過容器的極限壓力而發生的爆炸。

（二）化學爆炸：因物質本身化學反應，產生大量氣體和高溫而發生的爆炸。

(二)法人代表是防火工作的責任人。主要有以下職責：1、2、3、4、5、6、7、8、9、貫徹執行消防法和其他有關消防法規； 組織實施逐級防火責任制和崗位防火責任制； 建立健全防火制度和安全操作規程；

把消防工作列入工作、生產、施工、運輸、經營、管理的內容； 對職工進行消防知識的宣傳教育；

組織防火檢查，消除火災隱患，改善消防條件，完善消防設施； 領導專職或者義務消防組織；

組織制定滅火方案，帶領職工撲救火災，保護火災現象。廹查處理火災事故，協助調查火災原因。

(三)防火干部職責1、2、貫徹執行消防法和有關消防法規；

參與研究制定本單位的消防制度，督促、指導落實“誰主管、誰負責”的原則，推行逐級防火責任制和崗位防火責任制并督促落實；

3、4、對職工群眾進行防火安全教育，提高遵守消防法規和搞好安全工作的自學性； 開展防火檢查，制定消防規章，督促消除火災隱患，建議領導改善消防安全條件、完善消防設施；

5、協助主管部門對重點工程人員進行消防安全教育，對電工、焊接工、油漆工和從事操作、保管易燃易爆危險物品等有關人員進行消防知識的專業培訓和考核工作；6、7、8、負責消防器材設備的管理、維護、保養；

組織群眾撲救火災，保護火災現象。參與調查處理火災事故；

組織消防工作考評，對在消防工作中做出成績的單位和個人向行政領導提出表彰建議。

(四)車間防火負責人職責

1、認真完成上級布置的消防工作任務，針對本車間的火災特點和消防安全情況，建立健全相應的規章制度，妥善落實安全措施；

2、3、組織班（組）建立崗位防火責任制，做到責、權、利相結合；

貫徹車間防火月檢查制度，對發現的火災隱患認真整改，本車間無能力解決的要及時上報；

4、向廠部報告消防器材、工具添置計劃，并負責本車間各種消防器材的保管、維修工作；

5、領導車間義務消防隊（組），定期組織義務消防隊學習消防業務，提高消防技術；

6、7、負責對車間職工的消防安全教育，并對新工人、換崗工人進行教育、考核； 對車間的消防安全情況，定期向廠防火責任人和有關職能部門匯報；

(五)班（組）防火負責人職責1、2、3、4、5、6、負責制訂各工作崗位防火責任制，并督促認真貫徹執行；

負責本班（組）的各項消防管理工作，定期進行宣傳、檢查、整改，保證安全； 對班（組）解決不了的問題，及時向車間防火負責人匯報； 保管好本班（組）消防器材； 負責對重點部位的消防管理工作；

發現火警，立即報警，并積極撲救，協助有關單位查清火災原因，認真處理。

根據《行政處罰法》 均列入火災的統計范圍。除此之外，以下情況也列入火災統計范圍：1、2、3、4、易燃易爆化學物品燃燒爆炸引起的火災； 破壞性試驗中引起非實驗體的燃燒；

機電設備因內部故障導致外部明火燃燒或者由此引起其他物件的燃燒； 車輛、船舶、飛機以及其他交通工具的燃燒（飛機因飛行事故而導致本身燃燒的除外），或者由此引起其他物件的燃燒。

1、2、二氧化碳滅火器分為手提式和推車式二氧化滅火器兩種。適用范圍

二氧化碳滅火器適用于易燃可燃液體、可燃氣體和低壓電器設備、儀器儀表、圖書檔案、工藝品、陳列品等的初起火災。可放置在貴重物品倉庫、展覽館、博物館、圖書館、檔案館、配電室、發電機房等場所。撲救棉麻、紡織品火災時，需注意防止復燃。不可用于輕金屬火災的撲救。

二、滅火器的選擇與配置

（一）滅火器的選擇

1、滅火器的類型選擇：

（1）A類火災：指含碳固體可燃物，如木材、棉毛、紙張等燃燒的火災。應選用水型、泡沫、ABC（磷酸銨鹽）干粉、鹵代烷型滅火器；

（2）B類火災：指甲、乙、丙類液體如汽油、煤油、柴油、甲醇、乙醚、丙酮等燃燒的火災。應選用干粉、泡沫、鹵代烷、二氧化碳型滅火器；

（3）C類火災：指可燃氣體如煤氣、天然氣、甲烷、丙烷、乙炔、氫氣等燃燒的火災。應選用干粉、泡沫、鹵代烷、二氧化碳型滅火器；

（4）D類火災：指可燃金屬如鉀、鈉、鎂、鈦、鋯、鋰、鋁鎂合金等燃燒的火災。該類滅火器材應由設計部門和當地公安消防監督部門協商解決；

（5）帶電火災：指帶電物體燃燒的火災。應選用鹵代烷、二氧化碳、干粉滅火器。

（二）滅火器的設置的一般規定1、2、設置地點：要求主要是位置明顯，便于取用，不影響安全疏通。設置方式

（1）設置方式：手提式滅火器的設置方式主要有三種：掛鉤、托架、滅火器箱。（2）設置穩固：手提式滅火器掛在掛鉤用物在托架上應采取固定措施，使之穩定，不得發生跌落情況。

（3）設置高度：滅火器頂部離地面高度應小于1.5米，滅火器底部離地面高度不能小于0.15米。

3、設置點的環境條件主要有以下四個要求：

（1）滅火器不應設置在潮濕的地方；

（2）滅火器不應設置在有強腐蝕性固體、液體、氣體或可被這些腐蝕物質濺著的地點；（3）滅火器在室外設置不應直接遭受風吹雨淋和陽光曝曬；（4）滅火器設置點的環境溫度不得超出滅火器的使用溫度范圍。不符合上述要求，應采取相應的保護措施。

一般來說，對比水輕又不溶于水的有機化合物，如乙醚、苯、汽油、輕柴油等的火災，可用泡沫或干粉撲救。當初起火災時，燃燒面積不大或燃燒物不多時，也可用二氧化碳或“1211”滅火器撲救。但不能用水撲救，因為當用水撲救時，因液體比水輕，會浮在水面上隨水流淌而擴大火災。

能溶于水或部分溶于水的液體，如甲醇、乙醇等醇類和酮類發生火災時，應用霧狀水或抗溶性泡沫、干粉等滅火器撲救。

不溶于水、比重大于水的液體，如二硫化碳等著火時，可用水撲救，但覆蓋在液體表面的水層必須有一定厚度，方能壓住火焰。（2）易燃固體火災撲救

易燃固體發生火災時，一般都能用水、砂土、石棉毯、泡沫、二氧化碳、干粉等滅火器撲救。

4、電氣火災撲救方法

電氣設備發生火災時，為了防止觸電事故，一般都在切斷電源后才進行撲救。發電機和電動機發生火災時，可用二氧化碳、1211等滅火器撲救。

5、人身著火撲救方法

（1）身上著火，千萬不能奔跑；

（2）身上著火，最重要的是先設法把衣、帽脫掉；如果一時來不及，可把衣服撕碎扔掉。

（3）身上著火，如果來不及脫衣，也可臥倒在地上打滾，把身上的火壓滅。倘若有其他人在場，可用濕麻袋、濕毯子等把身上著火的人包裹起來，就能使火撲滅；或者向著火人身上燒水，或者幫助將燒著的衣服撕下。

（4）人身上著火，切不可用滅火器直接向著火人身上噴射。因為，多數滅火器內所裝的藥劑會引起燒傷者的創口產生感染。

（5）如果身上火勢較大，來不及脫衣服，旁邊又沒有其他人協助滅火，則可以跳入附近池塘、小河等水中把身上的火熄滅。

四、自救的基本方法

1、火初起時，除立即報警、積極撲救外，應設法疏散物質，尤其是貴重物質和易燃易爆物品。但當火勢猛烈，確已無法搶救時，則不得再猶豫，應迅速離開火場，免遭圍困和傷亡。

2、對初起火災的處理

（1）初起火災一般很小，居住者不要只顧自行滅火，而以迅速報警。

（2）人員從起火房間撤離后，要立即關閉起火房間的門，這樣可控制火勢的發展，延長逃生的允許時間。

（3）在著火期間不要重返房間（或建筑物）；火被撲滅后，進入房間（或建筑物）要謹慎。

3、逃生準備

（1）逃離后要隨手關門。（2）爬行

當夜間你查覺有煙時，要翻身下床，朝門口爬去，即使站起來受得了，也應極力避免。因為1.5米以上空氣里，早已含有大量的一氧化碳，千萬不要站立開門。（3）利用防毒面具或濕毛巾

逃生者多數要穿過煙霧彌漫的走廊，才能離開起火區。如果身邊有防毒面具，則要充分利用，如果沒有可用折疊幾層的濕毛巾（用水浸濕后擰干），無水時干毛巾也可，捂嚴口和鼻，沖出火場。

（4）自制救生繩索，不到萬不得已，切勿跳樓

如果受到火勢直接威脅，必須立即脫離時，可以利用繩子栓在室內重物、桌子腿、牢固的窗等可以承重的地方，將人吊下或慢慢自行滑下，下落時可戴手套，如無手套用衣服毛巾等代替，以防繩索將手勒傷。如無繩索，可將窗簾、床單等撕成條做成繩子用。下滑時，一是要保證繩索可以承受你的體重，二是下面某個未起火的樓層將玻璃踢破進入。如果不跳樓即死，則在跳樓前先選擇一些富有彈性的東西丟下，如彈簧床墊、沙發棉被等，跳下時雙手抱頭部，屈膝團身跳下，如果下面的救生氣墊，則要四肢伸展，面朝天平躺對準墊上的標志跳下。（5）利用自然條件，作為救生滑道。

如果煙火封住樓梯通道，可以利用建筑物的天窗、陽臺、落水管或竹竿等謹慎逃離火場。

（6）不要乘坐電梯

電梯井直通大樓各層，煙、熱、火很容易涌入。在熱的作用下會造成電梯失控或變形，煙與火的毒性或熏烤可危及人的生命，所以火災時千萬不要乘坐電梯。（7）疏散樓梯的選擇

在高級建筑物中，發出火警后走廊里都會亮起疏散的指向裝置，按指示燈方向逃離。如果下樓樓梯已起火，可用床單等物打濕披在身上沖下去。如果下樓樓梯已燒塌，可上行至天面、樓頂拖延時間，等待救生時機。

者經驗收不合格的，不得投入使用”。

二、《中華人民共和國消防法》 1.貫徹執行消防法規，保障單位消防安全符合規定，掌握本單位的消防安全情況； 2.將消防工作與本單位的生產、科研、經營、管理活動統籌安排，批準實施消防工作計劃；

3.為本單位的消防安全提供必要的經費和組織保障；

4.確定逐級消防安全責任，批準實施消防安全制度和保障消防安全的操作規程； 5.組織防火檢查，督促落實火災隱患整改，及時處理涉及消防安全的重大問題； 6.根據消防法規的規定建立專職消防隊、義務消防隊；

7.組織制定符合本單位實際的滅火和應急疏散預案，并實施演練。

八、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》 4.滅火器材配置及有效情況； 5.用火、用電有無違章情況；

6.重點工種人員以及其他員工消防知識的掌握情況； 7.消防安全重點部位的管理情況；

8.易燃易爆危險物品和場所防火防爆措施的落實情況以及其他重要物資的防火安全情況；

9.消防（控制室）值班情況和設施運行、記錄情況； 10.防火巡查情況；

11.消防安全標志的設置情況和完好、有效情況； 12.其他需要檢查的內容。

十一、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》

第三篇：消防培訓教材（模版）

一、火災是指在時間或空間上失控制的燃燒所造成的災害。所謂燃燒則是可燃物與氧化劑作用發生的放熱反應，通常伴有火焰、發光和發煙現象。燃燒必須同時具備可燃物、助燃物和著火源三個條件，缺一不可。有時在一定的范圍內，雖然三個條件俱在，但由于它們沒有相互結合，互相作用，燃燒的現象也不會出現，切斷燃燒的任何一個條件，火都會息滅。

1、火災的發展規律

多數火災是從小到大，由弱到強，逐步成為大火的。火災的形成過程一般分為初起、成長、猛烈、衰退四個階段，前三個階段是造成火災危害的關鍵。

（1）火災初起階段。一般固體可燃物質發生燃燒，火源面積不大，火焰不高，煙和氣體的流速不快，輻射熱不強，火勢向周圍發展的速度比較緩慢。這段時間的長短，隨建筑物結構及空間大小的不同而不同。在這種情況下，只需少量的人力和簡單的滅火工具就可以將火撲滅。

（2）火災成長階段。如果初起階段的火未被發現或撲滅，隨著燃燒時間的延長，燃燒強度增大，溫度逐漸上升，燃燒區內逐步被煙氣所充滿，周圍的可燃物迅速被加熱，此時氣體對流增強，燃燒速度加快，燃燒面積迅速擴大，會在一瞬間形成一團大的火焰。在這種情況下,必須有一定數量的人力和消防器材裝備,才能及時有效地撲滅火災。

（3）火災猛烈階段。

（4）火災衰退階段。

二、那么我們醫院的火災危險性在哪些方面呢？

1、醫院主要的火災危險性是什么？

醫院在診斷、治療過程中，使用多種易燃易爆化學危險物品和各種電器設備，以及其他明火。而且由于醫院里門診病人多，流動量大，還有大批照料和探望病人的家屬親友，病人大都行動困難，萬一失火，很容易造成傷亡。

火災撲救：

1、迅速撥打報警電話

救火必須分秒必爭，發生了火警，在撲救的同時，要立即撥打“119”火警電話。在撥打火警電話時要沉著冷靜，講清火災的單位、地點及自己所用的電話號碼，并盡可能講清楚著火對象、類型和范圍。同時派人在路口等車，與此同時，應迅速報告醫院有關部門，以便及時組織人員撲救。

2、及時撲救初起火災

滅火的方法有：冷卻滅火法、窒息滅火法、隔離滅火法、抑制滅火法等。及時、正確運用各種方法撲滅初起火災，是減少火災損失，杜絕火場致人死亡的最重要一環。

（1）隔絕空氣滅火法。使燃燒物隔絕空氣，因缺氧而熄滅。如點燃的蠟燭燒燃了課桌上的紙張、書本等時，不能揮舞拍打，用一條濕潤的毛巾覆蓋在上面，火就能熄滅；食堂炒菜時，油鍋內的油起火，蓋上鍋蓋，就可使火熄滅；電器、煤氣著火都可用毛毯、棉被覆蓋滅火。使用二氧化碳滅火應用的也是這個道理，二氧化碳比空氣重，本身不燃燒也不支持燃燒，可覆蓋在可燃物上隔絕空氣，使火熄滅。對于赤磷、硫磺、電石、鎂粉等化學易燃物的燃燒，常用干粉、干沙、干土滅火。

（2）冷卻降溫滅火法。用水、干冰等直接噴撒在燃燒物上，水、干冰氣化吸收熱量降溫，且形成水氣、二氧化碳隔絕空氣，一般說來水是很好的滅火劑。但對于某些物品的失火則不能用水撲救，只能使用專門的滅火器材和設備。如金屬鈉、鉀、鈣、碳化鈣等遇水會發生反應，產生氫氣和熱量，引起劇烈燃燒或爆炸。對于輕于水的油類等物質著火，用水撲救會擴大燃燒范圍。高壓電器設備未斷電時，若用水撲救，可能引起導電。其他如紙制品倉庫、精密儀器、高溫生產裝置失火都不宜用水撲救。儲備有濃硫酸、濃硝酸等物品的倉庫失火也不宜用水撲救。

（3）可燃物隔離滅火法。把燃燒火源與周圍可燃物分離開來。如森林滅火，常常開辟隔離帶，使火勢不再蔓延而得以控制；把失火處附近的液化氣罐和其他可燃物移開；或把不大不重的著火物移至空曠處等，都是有效的辦法。

三、逃生：

火災，具有極大的破壞性和危害性。在許多火災現場中，有的人能火里逃生，而有的人卻喪身火海或致殘，這固然與火勢大小、起火時間、起火地點、建筑物內是否有報警、排煙、滅火等設施，消防隊撲救是否及時等因素有關，但這也與受災者在日常的生活、工作中是否有逃生意識這根弦也有極大的關系。一般情況下，除突發性的爆炸、坍塌、爆燃等火災事故外，在絕大多數火災現場中，被困人員是可以逃生自救的。因此，我們在日常生活、工作中就要逃生意識，注意積累自救知識，火災發生時才可平安逃生。

1、在一般的建筑內最少都有兩個出入口，所以在平時，我們應對居住的地方、工作的地方出入口有多少個，具體在什么位置，都要做到了如指掌、心中有數，并熟悉周圍的環境。

2、當你外出探親訪友、辦事、購物、旅游等，身處在新的建筑內，對安全出口也要做到基本了解，如入住賓館旅館、商場購物、進入娛樂場所時，為了自身的安全，務必熟悉環境，留心安全出口以及樓梯方位等。特別是進住旅館時，要看好門后的疏散示意圖，選擇好逃生的疏散通道和最佳的路線。

3、在火災中切記別貪戀財物，而耽誤了最佳逃生時間。大火降臨，大多數人都會驚慌失措,人們容易在人群的簇擁下向著經常使用的樓梯奔去,即使那里已擠成一團，堵塞了出口,還是爭相奪路不肯離去。一方面是因為災禍降臨,人們擠在一起,以解除心理上的恐懼；另一方面，也是由于對所處環境不了解，對別處有無出口沒把握。所以，在火場中逃生方向的選擇亦至關重要。

一旦發生火災，在火場中首先要選擇的是盡快逃出火場。怎樣能夠迅速離開火場呢？首先選擇的就是應往下層逃生，就是通過疏散樓梯往地面疏散，盡快離開著火的樓宇。如果往下層疏散的樓梯全部被大火封住，你就要盡快往上層逃生，通過疏散樓梯往上疏散到沒有著火的樓層、天面或樓頂，等待消防隊員或直升飛機的救援。如果往下層、上層或你所在的房間外面通道已被煙火封住，這時你應待在房內，切勿盲目打開房門往外沖，可用水澆濕床單、棉被、衣服等，堵住門縫，防止濃煙進入房內，等待消防隊的救援。

火災發生時，往往有人被困火場，情況危急，如被火圍困在樓上，則更加危險。這時，被困人員要沉著冷靜，采取一些正確的措施進行自救。

1、在逃生時，切勿一窩蜂往一個安全疏散出口逃生.這樣極容易造成安全出口的擁擠和堵塞，有時甚至會出現人踩人造成傷亡的悲劇。所以，火災時，應往人少的安全疏散出口逃生。

2、在逃生時，由于停電或在夜間發生的火災等因素,由于光線不好，難以辨別方向，給逃生帶來一定的困難,這時可以按照安裝在墻上的發光疏散指示標志方向進行疏散或用手摸著墻，慢慢往前探索。在利用樓梯疏散時要抓住扶手，因為人們奔跑起來會把你撞倒，如利用室外疏散樓梯，更應注意安全。

3、在逃生時，樓梯的煙火如果不大，可用床單等物澆濕披在身上沖下去，切不可怕燒傷猶豫不決,喪失良機.4、在穿過煙霧彌漫的走廊逃生時，就算煙霧不是很大也應極力避免站著跑，因為在1.5米以上的空氣里，早已含有大量的一氧化碳有毒氣體，以往的火災都證明，所有葬身火海的人大部分是在被火燒之前已窒息死亡.所以,逃生過程中防止吸入煙塵非常重要.如果身邊有防毒面具,則要充分利用，如果沒有可用折桑幾層的濕毛巾，捂嚴口鼻，沖出火海。

5、如果煙火封住樓梯通道,可以利用建筑物的天窗、陽臺、水管等逃離火場。

6、如果出口被火封堵，可用浸濕的繩索系在窗欞或其它固定物上,順繩慢慢下滑,選擇沒有火的方向逃生。如果沒有繩索，可將窗簾、床單等撕成條做成繩子用。

7、當各種逃生之路均被切斷時，應退回室內等待消防隊救援。同時要并閉迎火的門窗，打開背火的門窗進行呼吸，但是不能打碎玻璃，如果外面有煙進來，還要關上窗子。有條件的向門上澆水并用濕布等堵住門窗的空隙或其它孔洞，防止煙火滲入。同時向窗外扔些軟物，告訴樓下人員，樓上有人被困。夜間則可向外打手電、點蠟燭、敲面盤等，發出求救信號。如果室內的門已被火燒到，應盡快打開洗手間內的淋雨，一方面可往室內補充氧氣；另一方面可用水澆滅門上的明火。

8、當你被火圍困，不跳樓會被燒死，非跳不可時。跳樓也要講究方法，若樓層不高，可先往跳下的地方扔一些軟的物品，如紙皮箱、棉被等，又或者往大樹上跳，樹上的枝葉可減慢人體的下墜力，減少傷亡。消防隊到達現場后，鋪設了逃生氣墊，這時可往氣墊上跳。

9、在火場中不能乘坐電梯。因為電梯井直通大樓各層，煙、熱、火很容易涌入，在熱的作用下會造成電梯失控或變形，煙與火的毒性或熏烤可危及人的生命，所以火災時千萬不要乘坐電梯。消防電梯僅供消防隊使用，但也并不是萬無一失。

滅火器是一種輕便的滅火工具，它可以用于撲救初起火災，控制蔓延。不同種類的滅火器，適用于不同物質的火災，其結構和使用方法也各不相同。滅火器的種類較多，常用的主要有：泡沫滅火器、二氧化碳滅火器、干粉滅火器。下面分別介紹這幾種滅火器：

滅火器的使用.滅火器的種類

1、干粉滅火器

（1）干粉滅火器是利用二氧化碳或氮氣作動力，將干粉從噴嘴內噴出，形成一股霧狀粉流，射向燃燒物質滅火。普通干粉又稱BC干粉，用于撲救液體和氣體火災，對固體火災則不適用。多用干粉又稱ABC干粉，可用于撲救固體、液體和氣體火災。

（2）干粉儲壓式滅火器(手提式)是以氮氣為動力，將筒體內干粉壓出。適宜于撲救石油產品、油漆、有機溶劑火災。它能抑制燃燒的連鎖反映而滅火。也適宜于撲滅液體、氣體、電氣火災（干粉有5萬伏以上的電絕緣性能）。有的還能撲救固體火災。

干粉滅火器不能撲救輕金屬燃燒的火災。

使用時先拔掉保險銷（有的是拉起拉環），再按下壓把，干粉即可噴出。

滅火時要接近火焰噴射；干粉噴射時間短，噴射前要選擇好噴射目標，由于干粉容易飄散，不宜逆風噴射。

注意保養滅火器，要放在好取、干燥、通風處。每年要檢查兩次干粉是否結塊，如有接塊要及時更換；每年檢查一次藥劑重量，若少于規定的重量或看壓力表如下掉氣壓，應及時充裝。

滅火器材的使用

1、干粉滅火器的使用

（1）右手握著壓把，左手托著滅火器底部輕輕地取下滅火器；

（2）右手提著滅火器到現場；

（3）除掉鉛封；

（4）撥掉保險銷；

（5）左手握著噴管，右手握著壓把；

（6）在距火焰二米的地方，右手用力壓下壓把，左手拿著噴管左右擺動，噴射干粉復蓋整個燃燒區。

單位四個能力建設

四個能力建設是今年開展的全面構筑社會消防安全防火墻的主要內容：

一、檢查消除火災隱患能力。

二、撲救初起火災能力

1、制定滅火和應急疏散預案，并定期組織全體員工演練，熟悉初起火災撲救的程序、要求。

2、根據單位實際，組建消防應急處置的第一、二梯隊，第一梯隊由起火部位附近的當班員工組成，第二梯隊由不在起火部位的所有當班員工組成。

3、滅火行動組人員要熟知消防設施、器材的位置、使用方法和要求及各部位易發火災的危險性。

4、當消防控制室值班人員接到火災自動報警系統發出的火災報警信號時，要通過無線對講系統或單位內部電話等方式立即通知巡查人員或報警區域的樓層值班、工作人員迅速趕往現場實地查看，查看人員及其他員工確認（發現）火情后，要立即通過報警按鈕、樓層電話或無線對講等通訊方式向消防控制室反饋（報告）信息。

5、現場人員向消防控制室（值班室）反饋信息的同時組織本樓層第一梯隊滅火行動組在30秒內形成第一滅火力量，使用現場消火栓、滅火器等設施器材有秩序地滅火；消防控制室（值班室）接警后立即通過單位內部電話、無線對講系統或廣播、警鈴等有效方式，發出火警指令，通知第二梯隊人員趕赴現場，立即啟動防排煙系統和消防水泵等消防設施，并撥打“119”電話報警。

6、第二梯隊滅火行動組接到消防控制室發出的火警指令后，在1分鐘內趕赴火災現場形成第二滅火力量，實施增援滅火。

7、通訊聯絡組應搜集火場信息，保持滅火行動組與疏散引導組之間，第一、二梯隊之間，各組與指揮中心（控制室）之間，單位與公安消防隊之間的聯絡暢通。

三、組織疏散逃生能力

1、全體員工通過演練熟悉本單位疏散通道、安全出口，掌握疏散程序、逃生技能。

2、疏散引導組人員要熟知消防疏散裝備、器材的位置、使用方法，明了火災時各人分工負責的樓層、疏散通道、安全出口。

3、火災確認后，消防控制室要及時啟動應急廣播、應急照明和疏散指示標志，并視情切斷普通照明等非消防用電。

4、疏散引導組要在滅火行動組開展滅火的同時，通過喊話、發出燈光信號等方式通知、引導火場人員采取正確方式、沿正確路線、有序逃生，并提醒火場人員疏散時不要恐慌。根據不同對象的不同特點，采取必要的防護措施；對特殊人員要確定專人進行照看。

四、消防宣傳教育能力。

1、單位要制定符合實際的消防安全管理制度，并懸掛上墻。

2、單位法定代表人或主要負責人、消防安全管理人要明確并履行消防安全職責，成為消防安全明白人。

3、單位應確定專兼職消防宣傳教育人員，經過專業培訓，具備宣傳教育能力。

4、單位應在公共部位等懸掛或張貼消防宣傳標語，利用展板、專欄、廣告牌、電子顯示屏、電視、網絡等形式開展消防宣傳教育。

5、員工上崗、轉崗前應經過崗前消防安全培訓并考核合格；對在崗人員至少每半年進行一次消防安全教育。

6、消防安全教育應使員工達到“四懂四會”： 四懂：懂本崗位火災的危險性，懂得預防火災的措施，懂得撲救火災的方法，懂得逃生的方法；四會：會使用消防器材，會報火警，會撲救初起火災，會組織疏散逃生。

第四篇：房地產基礎知識培訓教材

房地產基礎知識培訓教材

引言

熱情歡迎您加入聚仁物業咨詢有限公司，本公司專業從事房地產策劃、包銷、廣告企劃、業務指導、經營與管理的多元化實業公司，98本公司全力造就了創世紀花園—Window 2000及上海莘城成為98上海優秀十佳樓盤中最光采的兩顆明珠，接下來又打造了江南山水、金橋酒店公寓、維也納花園、景庭、一直到現在的香榭麗花園、虹口現代公寓、愛里舍花園等等。在上海房地產市場上形成一道道亮麗的風景線。之所以獲得如此成績，只因本公司一直堅持人才是企業最寶貴的財富，聚仁物業是聚匯人才的圣地，是培育人才的搖籃，這是提供每個渴望成功的有志之士所必須的工作環境與激情，挖掘您的潛力，燃燒您的能量，投入聚仁，成就巨人。

房地產基本知識介紹

從今天起，你的一言一行不單單只代表你自己，你所展現在客戶或同行面前的是整個聚仁物業的形象，所以你要以一個房地產高素質專業人員來要求自己，特別對一個新進入行的新人來講，專業知識的學習由其重要，了解專業常識是你成為專家的第一步。

第一節 房地產業與房地產市場

一、房地產的涵義

1、“房地產”顧名思義是房產和地產的總稱，在法律上一般叫不動產。它主要是相對于動產而方，其要求特點就是不能移動位置，具有長時期的穩定性。

2、“房地產業”，房地產業屬于第三產業的范疇，是指從事房地產經營、開發、銷售、租賃等活動而取得經濟效益的行業。

二、房地產市場的涵義及其特點

1、房地產市場的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產市場，是指專門用來進行房地產買賣、租賃、抵押等交易活動的經營場所，主要指房地產交易所，廣義的房地產市場，是指整個社會房地產交易關系的總和，而一個完整的房地產市場是由主體、客體、媒介體、價格、資金運行機制等因素構成的綜合系統。

2、房地產市場特點：

(1)市場信息不充分,價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反映物業價值。(2)市場區域性強，因其不動固定，無法流通，具有明顯區域性。(3)市場對商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產工期長，投資大。(4)市場壟斷與競爭并存，土地地產國家壟斷。(5)市場調節機制與計劃調節機制共同作用。

3、房地產市場的分類

(1)房地產市場分為地產市場和房產市場兩大類。

按地產市場流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權出讓市場和土地使用權轉讓市場。

按房產市場流通形式劃分房產市場可分為買賣市場，房屋租賃市場、房屋調換市場三種。

第二節 房屋建筑基礎知識

一、建筑業基礎知識

1、房屋建筑分類：

按使用功能分為居住建筑和非居住建筑.按建筑高度可分為：

一、24米以下非高層建筑

二、24米以上為高層建筑

三、100米以上為超高層建筑

2、房屋建筑結構分類： 按建筑結構材料材質分類：

(1)鋼結構（房屋主要承重結構的基本構件都由鋼材制作。一般有工業廠房、大跨度建筑、高層建筑等）

(2)鋼和鋼筋混凝土結構（房屋的主要承重結構的基本構件采用鋼和鋼筋混凝土材料制作。在有的高層建筑中，梁和柱采用鋼材，電梯井或設備管道井采用鋼筋混凝土的簡體。

(3)鋼筋混凝土結構

(4)混合結構（房屋的樓層、屋頂采用鋼筋混凝土材料制作，墻體和柱采用磚或其 它材料砌筑。混合結構分為兩個等次：一種為混合一等，即樓層、層頂、樓梯及部分梁、柱采用鋼筋混凝土材料；另一種混合二等，即采用預制作鋼筋混凝土小梁薄板作為樓層的構件。磚混結構——以磚主）

(5)磚木結構（房屋的墻、柱用磚砌筑，樓板、屋架采用木料制作的為磚木結構房屋）

（6）其它結構

3、房屋建筑按結構承重方式分類：

(1)疊砌式（以磚墻或砌塊墻為房屋的主要承重構件，樓板擱于墻上）

（2）框架式（用柱與梁組成框架結構承受房屋的全部荷載，樓板擱于梁上，以梁、柱組成框架為房屋的主要承重構件）

(3)剪力墻式（當房屋的主體結構全部采用剪力墻時，即為剪力墻結構形式，在高層建筑中大量采用這種形式。優點：側向變形小，承載力高，整體搞震性好，缺點：靈活性不夠。用于15-40層高層住宅建筑。）

(4)框架——剪力墻式（在框架結構平面中的適當部位，設置鋼筋混凝土剪力墻，或利用樓梯間、電梯間等墻體作剪力墻，便形成此結構，常用于20層左右的住宅、辦公樓、賓館等高層建筑，框剪結構可發揮結構和剪力墻結構的長處，克服它們的缺點，使建筑平面靈活，是較好的結構形式。）（4）筒體式。

4、房屋建筑的構件

一幢建筑物一般是由基礎、墻（柱）、樓地層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分所構成。基礎：是位于建筑物最下部位的承重構件，承受著建筑的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。

墻：是建筑物的承重的圍護構件，作為承重構件，承受著建筑物由屋頂及各樓層傳來的荷載，并將這些荷載傳給基礎；作為圍護構件，處墻起著抵御自然界各種因素對室內侵襲的作用，內墻起著分隔房間的作用。

樓地層：是樓房建筑中水平方向的承重構件，有樓板層和地面之分。樓板層承受著家具、設備和人的重量，并把這些荷載傳給墻或柱，同時還對墻起著水平支撐作用。地面或地坪，承受首層房間的荷載。

樓梯：是樓房建筑的垂直交通設施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。屋頂：是建筑物頂部的圍護和承重構件，由屋面層和結構層兩部分組成，層面層用以抵御自然界面、雪及太陽輻射對頂層房間的影響；而結構層則承受著房屋頂部荷載交將這些荷載傳給墻或柱。

門：是供人們內外交通和隔離房間之用；窗則有采光和通風同時又起分隔和圍護作用。

5、目前上海地區的物業主要可以分為以下幾類：

（1）公寓 公寓是具有分層住宅形態，各有獨用的廚房、衛生間的獨立居住單位。每一居住單元房間較多，居住面積較大，設備和裝修也較高級。一般有兩種式樣：公寓大樓和里弄式公寓。

（2）花園住宅

花園住宅的結構，早期以磚木結構為主，后期則以混合結構為主，設備方面大體與公寓相同。

（3）新建住宅

新建住宅都是解放以后建造的，平面布置比較緊湊、合理，設有臥室、廚房和衛生間。近年來大量建造的新建住宅還布置了客廳。這類房屋一般分為高層住宅和多層住宅兩種，前者設有電梯，均為鋼筋混凝土結構；后者多為混合結構，少數為鋼筋混凝土結構。

（4）新式里弄

新式里弄是指沿街或里弄內接連式新穎住宅，平面布置比較緊湊，衛生設備齊全，主要是混合結構和磚木結構。其式樣有兩種：新穎新里和普通新里，前者式樣新穎，衛生設備在兩套以下，有的還有暖氣設備；后者式樣一般，裝修設備等較前者為差。（5）舊式里弄 裝修經濟，一般僅有水電。

（6）簡屋

二、房地產價格

1、房地產價格的構成：三個部分：

一、物質消耗支出、二、勞動報酬（工資）支出、三、盈利。

具體包括：

(1)土地取得費用；(2)前期工程費；(3)房屋建筑安裝工程費(4)基礎設施建設費；(5)公共配套設施建設費；(6)經營管理費；(7)銷售費用；(8)利息；(9)利潤；(10)稅費

2、房地產價格的影響因素

主要因素有：

一、供求狀況、二、位置物理因素、三、環境、四、行政經濟、五、經

這類住宅建造年代較早，以磚木為主，平面布置緊湊，一般指磚墻、木屋架、瓦屋面三者不全，無設備的簡單住宅。濟因素

六、人口

七、社會、八、心理、九、國際環境

3、房地產估價方法：(1)市場比較法；(2)收益還原法；(3)成本法

第三節 房地產交易的政策與法規

一、商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（1）當事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設備標準承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（8）公共配套建筑的產權歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產權登記有關事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責任；

（13）雙方約定的其他事項。

二、房地產交易的原則

(1)房屋所有權和土地使用權權利主體同一原則

(2)接受國家價格管理原則(3)遵守出讓合同的原則

三、房地產轉讓的程序

(1)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同

(2)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書，當事人 的合法證明，轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。

(3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內做出是否受理申請的書面答復。

(4)房地產管理部門核實申請的成交價格并根據需要對轉讓的房地產進行現場勘察和評估。

(5)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費。(6)房地產管理部門核發過戶單

四、轉讓合同內容

(1)雙方當事人姓名或者名稱、住所(2)房地產權屬證書名稱和編號(3)房地產座落位置、面積、四至界限(4)土地宗地號、土地使用權取得的方式和年限(5)房地產的途徑和使用性質(6)成交價格及交付方式(7)房地產交付使用的時間(8)違約責任

(9)雙方約定的其他事項

五、商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

商品房現售：是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房預售：是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

(一)商品房現售，應當符合以下條件：

（1）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；

（5）拆遷安置已經落實；

（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（7）物業管理方案已經落實。

(二)商品房預售的條件

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

(3)01年1月1日后，申請商品房預售的，應達到的工程進度標準調整為：七層以上（含七層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層以上的（含八層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上（不得少于七層）。

00年12月31日前申請商品房預售的，按調整前的工程進度標準執行（投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，或者商品房的建筑基礎工程已經合格）

(4)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證。

六、商品房的稅收

（1）契稅0.75%，（單位和個人在1999年8月1日后，2000年12月31日前購買1998年6月30日前已竣工驗收、取得住房交付使用許可證的空置商品房可免征契稅。

（2）印花稅，萬分之三

（3）交易手續費：購買者購買新建商品住房不再承擔交易手續費，新標準規定新建商品住房每平方米3元的交易手續費，全部由開發商承擔。存量住房交易手續費標準國家規定每平方米可以收取6元，上海的新標準規定每平方米收取5元，由雙方各承擔50%（4）合同登記費：100元

第四節 專業名詞術語

1、土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，7 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

2、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地

使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

3、房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產轉移給他人的行為。

4、房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

5、房地產開發企業：是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立的條件：1有自己的名稱和組織機構；2有固定的經營場所；3有符合國務院規定的注冊資本；4有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員足夠的專業技術人員；

5、有100萬元以上的注冊資本 6法律、行政法規規定的其他條件。）

6、房地產中介服務機構包括：房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構。

7、房地產可分為：

(1)一級市場指被國家壟斷的土地市場，發展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。

(2)二級市場：發展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。

(3)三級市場：賣給個人后的再次轉賣、出租及抵押。

8、生地，只是一塊土地，未達到可蓋房的要求。

9、熟地，達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求。

10、何為“三通一平”

“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。

11、何為“七通一平”（達到最終要求，費用均計算在土地出讓金計算成本）達到了人口居住的要求，“七通”是指通供電、通供水、通排水、通電訊、通供熱、通供氣、通道路，“一平”指土地平整。

12、計算公式：

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。

即=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積 容積率：建筑總面積/土地面積

建筑密度：建筑占地面積/建筑用地面積（基地）之比 建蔽率：建筑占地面積/土地面積 × 100% 建筑占地面積：是指建筑底層所占的土地面積 綠化率：總綠化面積/土地面積× 100% 集中綠化率：集中綠化面積/土地面積× 100% 得房率：套內建筑面積/建筑面積× 100% 居住建筑面積：是指臥室、廳（按一半計）的結構墻面之間的面積。居住使用面積：是指臥室、廳、過道、廚房、衛生間、壁櫥等面積之各。

建筑面積是指房屋建筑輪廓或構件的水平投影面積，它包括結構所占面積和室內房間面積。它不僅是建筑工程的重要經濟技術指標，而且還是決定房產價值的重要因素之一，在房地產交易日趨成熟的今天，房價的計算就是以每建筑平方米的單價來作為計價單位的，所以建筑面積的計算顯得尤其重要。我們都清楚，使用面積只是建筑面積的一部分，再加上墻體所占的面積以及其他共用配套部分所占的面積，方構成建筑面積。

公用建筑面積：總建筑面積—總套內建筑面積之和—不應分攤的建筑面積 套內建筑面積 = 套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

應分攤的共有建筑面積為套內建筑面積與共用建筑面積分攤系數之積。（封閉式陽臺：面積計算100%、敝開式陽臺：面積計算50%）閣樓、露臺，一樓花園，一般贈送

建筑紅線：是指建筑物的外立面所不能超出的界線

13、住宅交付時的要求

(1)交付使用許可證，入住許可證(2)質量保證書(3)產品使用說明書

前提，全部驗收合格（包括水、電、煤、通訊等）；

14、何為代理，何為中介？二者區別

代理：服務于二級市場，是發展商與購買者的橋梁，代理公司受理的業務量大，系統性強，除參與開發前期的市場調查，地塊選擇和建設規劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。

中介：服務于三級市場，是小業主與購買者，租賃者之間的橋梁。受理對象分散無系統，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單搶匹馬獨立作戰，是被動營銷。

第五篇：培訓教材物業管理基礎知識

培訓教材

物業管理的了解

一、什么是物業管理

指物管企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的建筑及設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容顏等進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供有償服務。對其定義為：“物業管理就是對業主、住戶或用戶、客戶（可以統稱為甲方）提供的公共性服務。特別是那些客戶和業主不愿做、也做不好、做了也沒有效率的工作。”

二、物業管理有什么作用

為了發揮物業的最大使用功能，使其保值增值，并為物業所有人和使用人提 供衛生、整潔、安全、舒適的生活和工作環境，實現社會、經濟、環境的三效統一和穩定增長。

三、物業管理公司應向小區居民提供什么樣的服務

主要有公共性服務、特約性專項服務、代辦服務三大類。

常規性服務是最基本的服務，包括：房屋建筑主體的管理、房屋設備、設施和管理、環衛管理、綠化、治安、消防、車輛道路、代辦服務。

國家建設部1998年頒布了《物業管理規范服務標準》。

1、接到住用戶要求維修電話和報修，應立即做好登記工作。

2、家庭水電急修不過夜，對房屋小修等其它問題，應自報修時起三日內進行。

3、維修人員入戶維修要便民不擾民，活完料凈場地清。

4、維修人員態度和藹、禮貌，不得吃拿卡要。

5、凡屬住戶自費的維修項目，要公開收費標準，不亂收或多收費。

6、建立維修服務回訪制度，由住用戶對維修質量提出評議。

特約性專項服務實質上是一種代理業務，為滿足一部分業主的需求而提供的 服務，如代購物品、車船票、代人接送小孩或提供商業經營性服務項目。

代辦服務實質上是特約服務的補充和完善。

四、什么是前期物業管理

前期物業管理是物業管理重要環節，是指房屋施工后期（約封頂前三個月左 右）和銷售時期進行的物業管理交叉工作。通過對前期的圖紙設計到工程設備、設施的深入熟悉了解，為以后正式進駐管理創造良好的基礎。

五、物業管理合同與物業管理公約有何區別和聯系？

物業管理合同是兩個主體，即業主委員會（委托方）與物業管理公司（受托方）之間所簽訂的合同，規定雙方的權利與義務：而物業管理公約是多個主體，及開發商、業主、業主委員會、使用人（承租人）之間分清各自權利與義務的公約。還有不同的是，物業管理公約中的一些內容是物業管理合同中沒有涉及到的，公約中規定了業主的自我約束方面、限制了許多業主不能進行的活動，比如不能隨意拆改承重墻、不能破壞室內結構、不能占用公用區域。此外，公約還規定了業主委員會的成立程序等等。

六、物業管理費由那些項目構成，有哪幾種定價方式？

根據國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號），住宅小區物業管理費的成本構成包括以下項目：

1、管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費；

3、綠化管理費；

4、清潔衛生費；

5、保安費；

6、辦公費；

7、物業管理單位固定資產折舊費；

8、法定稅費；

此外，物業管理費用中還應包括物業管理公司的利潤；對于高檔住宅小區的物業管理，成本中還可以增加保險費。

與我國基本價格制度轉換相適應，按照定價主體和形成途徑不同，物業管理收費實行市場調節價、政府指導價、政府定價三種定價形勢。

七、普通住宅每月該交納的物業管理費是多少

北京市物價局、市房地局于1997年6月正式出臺了《北京市普通居住小區 物業管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]第196號）。該辦法對16個物業管理服務項目規定了收費標準及與之相適應的服務標準。其中使用人（住戶個人）交費項目為：裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統收服務費、車輛存車費（自行車）、機動車存車費6項；產權人交費項目為：管理費、小修費、中修費、大修費、綠化費、化糞池清掏費、小區共用設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共同電視天線費10個項目。

八、使用人按月交納費用，具體標準如下：

保潔費：2-5元/戶，具體標準由各區縣物價局制定；

保安費：3-5元/戶；

五相統收服務費：1元/戶；

裝修垃圾外運費20元/間；機動車存車費150元/輛（小車）；210元/輛（大 車）；自行車存車費各區縣自定。

產權人按年交費，具體項目和標準如下：

綠化費：0.55元/平方米

管理費：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（乙級住宅）；3.5元/平方米（甲級住宅）

房屋共用部位小修費：0.91元/平方米（普通住宅）；

房屋共用部位中修費：2.09元/平方米（普通住宅）；

房屋大修費：5.04元/平方米；

小區共用設施維修費：1元/平方米；

屬高層住宅的，產權人還應承擔電梯、水泵的運行維修費用：因市物價局規定的電梯、水泵運行費用標準時按每部、每組計算，具體到每戶應交納的費用標準須根據實際情況進行分攤。分攤公式為：某戶應分攤的電梯費用=（樓內電梯總費用/樓內總建筑面積）×某戶建筑面積。特約性服務收費實行市場價，由業主與物業管理公司協商議定。

上述收費標準中不含稅費，物業管理公司收取費用，應將5.5%的營業稅費價進去。

九、物業管理公司從何時開始向業主計收物業管理費

有些物業管理公司稱，自發出入住通知之日起物業管理費，可是業主發現，這個小區還正在建設，很多基礎設施還未到位，這時候交物業管理費，業主很難接受。

有些小區確實搞得不錯，但他們規定從業主來辦入住手續時計收物業管理費，卻有很多業主由于種種原因，并不急于入住而不辦理入住手續，但空房子照樣要消耗物業管理費用，恐怕就得其他業主背著或由物業管理公司補虧。

從什么時候開始計收物業管理費，國家并沒有這方面的明確規定。但規定，按照合同約定執行，所以，如果在售房合同或是物業管理公約中明確規定了計費時間，就應該執行該條款。如果沒有這樣的合同約定，應按如下情況處理：

1、物業管理費是一種服務的價款，是基于物業管理服務合同形成的。從法律角度上看，物業管理公司提供服務，業主支付此價計物業管理費。所以，如果沒有特別約定，物業管理費一般應該在物業管理公司開始提供物業管理服務的時刻計收。實踐中如何把握；第一，體現為時間，大多數人認為在房屋具備入住條件、業主接到入住通知時開始計費；第二，體現為計費項目，只有開始提供的物業管理服務才能計費，尚未提供物業管理服務的項目，就不能計收相關的物業管理費。

2、時間問題，一般來說，發出入住通知的，表明物業管理公司已經開始了物業管理的工作并認為業主可以使用房屋、接受全面的物業管理服務。但實際上，有很多小區尚未具備入住條件就發出了入住通知，令業主多少有不滿。所以要強調必須符合入住的基本條件，否則業主就根本住不進來，更別說享受物業管理服務了。

居住的基本條件應包括以下幾點：建筑質量方面，應能夠向業主提供質量合格證書及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》；便民方面，應能滿足居民的基本生活需要，例如電梯正常運行、水電暖通、居民能夠開火、施工現場清理干凈、各種管道暢通等。如果在售房合同中對于入住條件有明確規定的，則還應符合該特別規定。

3、收費項目的問題，一般說來，入住階段物業管理公司的工作還沒有全面鋪開，很多服務項目并不存在，但往往在計費時把所有的收費項目一起計費并攤在計費面積中。

例如。業主在春天入住時，可能會被要求預交暖氣費。有些小區的電梯尚未開通或安裝，業主就已經交了電梯運行費，這些都是不合理的。在建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定，物業管理企業不能只收費不服務或多收費少服務。有些物業管理公司認為自己并沒有多收費，只是預收了以后一段時間的物業管理費。現在看來，這也是不禁止，但仍然讓業主感到不太愉快，畢竟服務還沒到位。

有些業主辦理了入住手續，但長期沒有使用該房屋，在這種情況下，一般該房屋同樣得到了相關的物業管理服務，例如保潔、保安等，因此也該承擔物業管理費，一般來說，實踐中對于這樣的業主，往往要求其承擔標準一半的物業管理費。

十、物業管理公司一次性收取一年甚至多年的物業管理費是否合理?

物業管理費可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業管理 費。

十一、誰享有小區停車位的處分權、收益權？

小區中停車位的處分權、收益權的歸屬問題，關鍵看車位的所有權歸屬。如果車位的所有權屬于開發商，則開發商擁有處分權和收益權，包括固定車位的租賃辦法、租賃價格等；如果業主擁有車位的所有權，則業主擁有車位的處分權，但業主在處理車位時，不得改變車位的使用性質，同時應向物業管理公司交納車位的管理費，因為物業管理在負責看管車場、車輛時，是有一定的成本支出的，而且物業管理公司業擔負看管車輛的重大責任。如果是在小區路邊劃線停車的，車位所占土地的使用權屬全體業主的，那么物業管理公司只有停車管理權，負責看管車輛，收取看管費，車位的分配問題應在《房屋使用管理維修公約》中明確，小區業主委員會成立后，由業主委員會決定車位的分配問題。

十二、居民應該交納那些垃圾處理費用。

住戶須交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。

1、清潔費：196號文件規定，由住戶向物業管理公司交納，每月每戶按標準在2—5元之間，具體標準由各區縣物部門制定。其服務內容為房屋及小區保潔。

2、垃圾清運費：根據市物價局、財政局頒布的《關于調整委托清運費及垃圾消納場管理收費標準的通知》（京價收字｛1999｝第三產業53號）的規定：居民生活垃圾外運費為每戶每年30元，由產權人向環衛局交納，可由物業公司代收代繳。服務內容是環衛部門從小區垃圾中轉站將垃圾運到垃圾消納場。

3、生活垃圾自理費：根據北京市人民政府辦公廳1999年底68號文件《北京市人民政府辦公廳關于轉發市環衛局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾費實施辦法（試行）的通告》的規定：本市居民應交納生活垃圾處理費，標準為每戶每月3元，按規定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。費用由街道辦事處和鄉、鎮人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。

十二、公共區域的照明費如何分攤？

住宅樓內公共照明系統屬公共設施，其產生的電費屬能源范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）的規定，該能源費用可以計入物業管理費成本，并由受益人即樓內全體人員分攤。目前。我市物業管理企業大多采取上述原則解決樓內公共照明電費問題。

十三、物業管理公司與業主的維修責任應如何劃分？

業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修保養責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部委和設備，包括水、電、氣、熱、戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括設施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等主體共用設施，由物業管理公司組織定期維修。住宅區內的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通

訊單位負責，維修養護由有關業主單位支付。但是，物業管理公司與有關業務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

物業所有人可以自行維修養護共自用部分和自用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員代修。由于業主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗鄰設施安全及公共安全的，物業管理委員會可以授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償損失。

人為造成公用設施損壞的，由損壞者修復；造成損失的，應當賠償損失。