第一篇：房地產銷售基本知識

房地產銷售基本知識——售樓人員基本要求及售樓技巧

一、銷售員應有的心態

任何一個推銷專家都必須經歷一個從無知到有知、從生疏到熟練的過程，只要敢正視暫時的失敗和挫折，并善于從中吸取經驗教訓，那么成功終會向你招手。

1、信心的建立

強記樓盤資料

熟練掌握樓盤資料，自然可以對答如流，增強顧客對銷售員的信任，同時銷售員的自我信心亦相應增強。

方法:克服自卑心態的“百分比定律”。

a，假定每位顧客都會成交

銷售員要對每一個到來的顧客假定都會購買，使自己形成一種條件反射，積極地去銷售，從而增大成功率，使銷售員具有成功感而信心倍增。

b，配合專業形象

人靠衣裝，好的形象能拉近人與人之間的距離，便于雙方的溝通。自我感覺良好，自然信心亦會增加，自我發揮亦會良好。

2、正確的態度

a，衡量得失

銷售員通常都會遇到被人拒絕或面子上不好過的事情，例如，派發宣傳單時，遇上拒接的情況，銷售員應正確對待該行業的工作，在遭受拒絕時認為自己本身并沒有任何損失，反而增長了見識，學會在逆境中調整心態。

b，正確對待被人拒絕

被拒絕是很普遍的，但銷售員不要讓這表面的拒絕所蒙蔽當顧客只借口拒絕，并不是

沒有回旋的余地，那就表明還有機會，銷售員不要輕易放棄，過一段時間可以再跟進。

3、面對客戶的心態及態度

a，從客戶的立場出發

“為什么這位顧客要聽我的推銷演說?"所有的推銷是針對客戶的需要不是你的喜好。銷

售員要先了解客人的目的，明確自己的銷售目的：令客人落定，清楚自己的出發點，并對癥

下藥。結合顧客的情況，介紹他所需，迎合客人的心態，拉近雙方的距離。

b，大部分人對夸大的說法均會反感

世界上沒有十全十美的東西，銷售員過分的夸張，會引起顧客的不相信和不滿，若對

不關痛癢的不足作及時的補充和說明，做到自圓其說，并幫助客人作對比，讓客人有真實感，加深對銷售員的信任感。

4、討價還價的心態技巧

主動提供折扣是否是好的促銷方法

這是一個不太好的促銷方法，因為作為一手的樓盤，都是明碼實價的，銷售員如一律

放松折扣，則客人就會“吃住上”，不放松反而會促進成交，若客人到最后還是咬緊折扣，可

適當放1個點，但不要讓他感到很容易，要做一場戲，例如打假電話，并一邊打電話一邊

迫使客人即時取錢答應“落定”，才給折扣。若客人不夠錢付定金，也不要輕易答應不足定也

可以，再作一番假，讓客人感恩戴德地自覺把身上所有的錢掏盡，才受理他的“落定”。

有些戲是一定要做的，可減少“塌定”情況和減少日后客人刁難事件。

二、尋找客戶的方法

大千世界。人海茫茫，各有所需。應如何尋找顧客，才能做到有針對性，才能事半功

倍呢？

1、宣傳廣告法：廣而告之，然后坐等上門，展開推銷。

2、展銷會：集中展示模型、樣板。介紹情況、聯絡雙方感情、抓住重點，根據顧客意

向，有針對性地追蹤、推銷。

3、組織關系網絡：善干利用各種關系，爭取他們利用自身優勢和有效渠道，協助尋找

顧客。

4、權威介紹法:充分利用人們對各行各業權威的崇拜心理，有針對性地邀請權威人士向

相應的人員介紹商品，吸引顧客。

5、交叉合作法：不同行業的推銷員都具有人面廣，市場信息靈的優勢，售樓員可利用

這一點加強相互間的信息、情報的交換，互相推薦和介紹顧客。

6、重點訪問法:對手頭上的顧客，有重點地適當選擇一部分直接上門拜訪或約談，開展

推銷“攻勢”。

7、滾雪球法:利用老客戶及其關系，讓他現身說法，不斷尋找和爭取新的顧客，層層擴

展，像滾雪球一樣，使顧客隊伍不斷發生擴大。

三、銷售五部曲

建立和諧

引起興趣

完成交易

引發動機

提供解答

這五個步驟相當合理，而且都有心理學的知識做基礎，因此相當有效。

為了使顧客樂于接受你的服務，你必須給予他們良好的第一印象，并與之建立和諧的關系。

為了讓顧客持續保持注意力，你必須引發他們的興趣。假如他們相信你的服務會帶給

他們許多益處，他們就會感興趣，就會一直注意聽你交談。

之后，你讓顧客相信：接受你的服務，的確是聰明的抉擇，因為他們的確會從你的服

務中，找到滿足需求的解答。

顧客也許對該樓盤感興趣，也相信你的服務對他們有好處，但還是不會購買。因此，在你引發對方興趣之后，也在你說服他相信樓盤的種種賣點之后，你還得使顧客產生購買欲

望。如此，你才能把樓盤銷售出去，總而言之，你要引起對方購買的動機。

雖然對方相信該樓的確如你所說的那么好，也想擁有，但這仍不保證你已取得訂單。

拖延或遲疑決不是一般人的毛病。因此，你得協助他們做決定，如此才能使他們付諸行動，達成交易。

這些方法富有彈性。你有時可把兩個步驟合并成一個步驟，尤其是建立和諧與引發興

趣這兩個步驟。五個步驟并非每次都要按照次序進行。比如，有警覺性的業務人員很可能在提供解答階段就成交了。五個步驟并非缺一不可。

四、促銷成交

1、釣魚促銷法

利用人類需求心理，通過讓顧客得到些好處，來吸引他們采取購買行動。

2、感情聯絡法

通過投顧客之所好，幫顧客實現所需，使雙方有了親合需求的滿足息而促發認同感，建立心理相容的關系，使買與賣雙方矛盾的心理距離縮小或消除，從而達到銷售目的。

3、動之以利法

通過提問、答疑、算賬等方式，向顧客提示購買商品所給他們帶來的好處，從而打動

顧客的心，刺激他們增強購買的欲望。

4、以攻為守法

當估計到顧客有可能提出反對意見，搶在他提出之前有針對性地提出闡述，發動攻勢，有效地排除成交的潛在障礙。

5、從眾關連法

利用人們從眾的心理，制造人氣或大量成交的氣氛，令顧客有緊迫感，來促進顧客購

買。

6、引而不發法

在正面推銷不起作用的情況下，可找顧客感興趣的話題展開廣泛的交流，并作出適當的引導和暗示，讓顧客領悟到購買的好處，從而達成交易。

7、動之以誠法

抱著真心實意、誠心誠意、沒有辦不成的心態，讓顧客感受到你真誠的服務，從心理上接受上。

8、助客權衡法

積極介入，幫助顧客將某些比較明顯的利弊加以分析比較，讓顧客充分權衡了利大干弊而作出購買決定。

9、失利心理法

利用顧客既害怕物非所值，花費了無謂代價，又擔心如不當機立斷，就會“過了這個村就沒有這個店”的心理，來提醒顧客下定決心購買。

10、期限抑制法

推銷員可以利用或制造一些借口或某些客觀原因，臨時設置一個有效期，讓對方降低期望值，只能在我方的方案范圍內和所設定的期限內作出抉擇。

11、欲擒故縱法

針對買賣雙方經常出現的戒備心理和對持現象，在熱情的服務中不應向對方表示“志在必得”的成交欲望，而是抓住對方的需求心理，先擺出相應的事實條件，表現出“條件不夠，不強求成交”的寬松心態。使對方反而產生不能成交的惜失心理，從而主動迎合我方條件成交。

12、激將促銷法

當顧客已出現欲購買信號，但又猶豫不決的時候，推銷員不是直接從正面鼓勵他購買，而是從反面用某種語言和語氣暗示對方缺乏某種成交的主觀或客觀條件，讓對方為了維護自尊而立即下決心拍板成交

第二篇：房地產銷售的基本知識

房地產銷售的基本知識

置業顧問基礎知識

簡述接待客戶的基本流程及禮儀？

首先要明確來訪的每位客戶

1、他是否對這個項目(樓盤)感興趣的。

2、他可能是公司花了大量的廣告費去宣傳而被廣告吸引來的。

3、也許他是路過這里順便近來的，或者他是通過在朋友及家人那里得知的；不管怎么樣，認真的對待每一位客戶是作為一個置業顧問最基本的專業要求。因為客戶就是我們的資本，客戶就是我們的衣食父母。

當客戶進入銷售現場起，就應該馬上迎過去向他問好，作簡單的自我介紹。然后將他領至沙盤處，向他大概介紹小區的基本情況，然后很自然的詢問客戶的家庭基本情況（如：幾口人居住，需要多大面積，自己感覺能承受的最理想價位等）。當了解完客戶的相關情況后，請他到休息區入坐，并給他倒杯水，遞上一份樓盤相關資料，在客戶閱讀資料的同時向客戶推薦適合客戶的戶型，并征求客戶意見與客戶做更深層次的交談。主動提出邀請客戶一起去所推薦單位（房源）的現場參觀（置業顧問應事先安排好參觀的路線，期間也可向客戶介紹小區內部規劃）。

當客戶滿意推薦戶型時可詢問客戶的付款方式并計算出具體的房價。與此同時向客戶要求留下聯系方式以便公司有最任何新的銷售政策及變化時能第一時間通知到客戶（并告訴客戶該單位（房源）很好如不及時決定可能就無法夠買該單位了，如客戶意向較強可為客戶辦理預留登記）。待客戶走后及時收拾打掃接待現場，作好等待工作。整過接待過程應做到笑臉相迎、笑臉相送，并把握好與客戶談話的技巧，盡可能的營造一種好的交談氛圍。

2、認為一個好的置業顧問應具備哪些專業知識？

我認為一個好的置業顧問不僅要具備房地產銷售行業的專業知識最好還要具備比如建筑學、市場營銷學、消費者心理學等其它涉及到銷售及跟消費者心理和行為分析的相關學科。但是一個好的置業顧問更應該熟知自己所銷售項目的所有相關信息（如：樓盤總占地、樓盤總戶數、戶型分布、價位分布、小區綠化率、小區容積率、小區先進的安防系統及星級的物業管理、樓盤周圍的市政建設情況及周邊配套設施等）。出此以外還應該隨時了解到周邊競爭樓盤及整個房地產行業的相關信息及發展走向。

只有做到知己知彼才能在以后的工作中做到客戶有問必能答而且還能向客戶闡述自己的觀點及看法，使客戶相信我是最專業的置業顧問，客戶才會產生信任感；這樣才能提高自己的銷售業績及成交率。從而使自己成為一位最優秀的置業顧問。

3、你如何看待和理解置業顧問這份職業？

我認為置業顧問是一個極能提高個人素質和強調個人修養的一個專業性很強的職業，它不僅

要求從業人員有較好的相貌、親和力、語言表達能力、應變能力、觀察能力等，還要求了從業人員必須具備簡單的營銷能力。

置業顧問的工作其實很簡單就是幫助客戶挑選最理想的居所，讓他們能買到自己稱心如意的好房子和一個好的生活環境。這個工作不僅能夠鍛煉自己的社交能力，還能夠認識很多不一樣的人，最主要的是能夠親身經歷客戶挑選到滿意的房子后的高興。不但客戶開心，自己也會有成就感，也可以和客戶建立良好的朋友關系。

置業顧問不僅僅代表了公司及開發商的形象，更主要的是他是開發商與客戶之間的橋梁，能夠在第一時間把項目信息及公司的銷售政策傳遞給每一位客戶還能第一時間把每一位客戶的第一手意見和好的建議及時的反饋給公司及開發商，以便于開發商在今后的新項目上能不短的改進、完善，從而做到盡善盡美。也能讓公司在一些關鍵問題決策時有第一手的市場訊息，這樣才能使企業作出更好的決策，作為員工我們才有更好的發展。

4、當你接手一個新樓盤時應該先做些什么？

首先應該盡快熟知自己所銷售項目的所有相關信息（如：樓盤總占地、樓盤總戶數、戶型分布、價位分布、小區綠化率、小區容積率、小區安防系統及物業管理、樓盤周圍的市政建設情況及周邊配套設施等）。出此以外還應該隨時了解到周邊競爭樓盤及整個房地產行業的相關信息及發展走向。

如果還有什么新的銷售建議也要及時的提出來，以便樓盤在正式銷售時可以更快、更準的達到預期制定的銷售目標。

5、你會怎樣整理和回訪你的客戶？

每當接待完畢一個客戶，就應該及時的盡量詳細的記錄下并建立客戶檔案來，以便在回訪時更方便。并對客戶進行分類（如：誠意較高型、正在考慮型、主意不定型、意向購買型、參觀了解型等）。

對較可能盡快購買的客戶進行重點回訪，了解并消除客戶的顧慮和心理障礙，加快客戶購買的步伐，加強客戶購買的信心。

對意向性不強的客戶要多做回訪，在多次回訪后客戶仍然表示不購買時一定要向客戶詢問不購買的真正原因，并做好分析記錄及時反饋回公司。以便于公司對銷售策略的改進。

6、如果你現在正在銷售一個在建樓盤你會從哪些方面向客戶介紹？

首先介紹小區的樓盤總占地、樓盤總戶數以突出小區的規模。

然后介紹小區綠化率、小區容積率、小區的配套設施、星級的物業管理、樓盤周圍的市政建設情況及周邊配套設施等以突出小區獨特的內部優勢和區域位置優勢。

最后在介紹戶型分布、價位分布、所剩房源的分布等相關的房源信息。

如上述客戶都較滿意沒有提出異議時，可向客戶介紹前期排號或簽定預售合同的細則。促使客戶盡快交納定金。

7、你認為一個好的樓盤應具備的條件有哪些？

一個好的樓盤應具備好的小區規劃設計、戶型設計、小區園林景觀設計、周密的保安防范體系及星級的物業管理、周邊的好的環境、方便的交通、優越的市政設施等。

8、如果你所銷售的樓盤和同區域的其它樓盤相比價格偏高時你會采取什么樣的方式、方法向客戶推介？

應該理性的給客戶分析價格高的原因，如：小區景觀是花巨資打造，小區綠化率高，小區容積率底是少有的優秀樓盤，小區先進的安防系統及星級的物業管理，其它小區決無僅有的地段優勢，小區得天獨厚的自然環境等。

還可向客戶與周邊樓盤或其它區位的樓盤進行對比，著重突出小區的高信價比優勢。

從配套設施、區域位置、內外環境等入手進行對比向客戶推銷買房不僅僅是買房而是買環境時，小區的高信價比優勢就會突出體現。

9、當銷售進入淡季時你認為一個好的置業顧問該干些什么？

回訪以前來看過房子但沒有購買的客戶，做好客戶意見的收集、整理及歸總工作，積極收集和了解周邊樓盤及整個房地產行業的最新信息和動態，為公司擬訂新的銷售方案做好鋪墊工作。調解好自己的心態為自己能在銷該先了解客戶的真正需求，然后重點給客戶介紹小區內環境如：小區景觀是花巨資打造，小區綠化率高，小區容積率底是少有的優秀樓盤，小區先進的安防系統及星級的物業管理，其它小區決無僅有的地段優勢，小區得天獨厚的自然環境等。重點突出售旺季到來前盡快進入工作狀態做準備。

10、當你所銷售樓盤已接近清盤且所剩房源并不是很好時你會怎樣進行銷售？

應小區的大環境。

其次還應該理性給客戶分析所剩房源的戶型特點及價格優勢。

11、房地產行業通常指的5證2書是什么?

5證是指：

①：建設用地規劃證

②：建設工程規劃許可證

③：建設施工許可證：

④：預售許可證

⑤：土地使用證

2書是指：

①：使用說明書

②：質量保證書

12、簡述框架結構與磚混結構的區別及各自的特點？

框架結構又叫現澆結構，它是以梁和柱來承重，它的梁，柱還有樓板都是現澆而成的。房屋的結構可以隨客戶的意愿而改變。現澆的房子抗震度比較高，防水性比較好，但價格偏高。磚混結構是以承重墻來承重，房屋的結構是不能改變的。

13、什么叫房地產產權：房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權；房地產所有者對其所有的房地產享有的占用、使用、收益、處分的權利；

14、土地類型：土地按使用性質分為：居住、工業、商業、公共設施用地（包括了商業、辦公用地–居住用地之外的)、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地、特殊用地、水域和其他用地 等

15、房地產登記中，土地年限怎樣確定：居住用地：70年、商業、旅游、娛樂用地40年；

16、即房屋實用率＝套內建筑面積/(套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積)

容積率，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

17、建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。建筑密度=建筑首層面積/規劃用地面積。比如一塊地為10000平方米，其中建筑占地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。

18、綠化率：綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

19、房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

第三篇：房地產基本知識

第一部分

房地產基本知識

一．建筑的分類：

（一）按主要承重結構材料分：

1． 磚木結構

2． 磚混結構

3． 鋼筋混凝土結構——框架剪力墻結構 4． 鋼結構 5． 鋼結構

6． 其他：生土結構建筑、塑料結構建筑、充氣塑料建筑等

（二）按層數分：

低層：

1－3層；

多層：

4－7層； 小高層 ：11層；

高層 ： 11－30層。

二．基本概念：

1． 住宅：供家庭居住使用的建筑

2． 套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型 3． 居住空間：指臥室、起居室（廳）的使用空間 4． 臥室：供居住者睡眠、休息的空間 5． 起居室（廳）：供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間 6． 廚房：供居住者進行炊事活動的空間

7． 衛生間：供居住者進行便溺、洗浴等活動用的空間 8． 陽臺：供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間 9． 過道：住宅套內使用的水平交通空間

10.壁柜：住宅套內與墻壁結合而成的落地貯藏空間 11.吊柜：住宅套內上部的貯藏空間

12.走廊：住宅套外使用的水平交通空間

13.地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者

14.半地下室：房間地面低于室外地平面高度超過該房間凈高的1／3且不超過1／2者 15.平臺：供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分 16.使用面積：房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構和保溫層的面積 17.標準層：平面布置相同的住宅樓層

18.層高：由本層樓地面至上層樓板上表面的距離 19.凈高：由本層樓地面至上層樓板板底的距離 20.開間：平行于建筑物寬度方向的尺寸為開間 21.進深：垂直于建筑物寬度方向的尺寸為進深

22.磚混結構：由磚和砂漿砌筑而成的，墻承重的結構 23.框架結構：由梁、板、柱作為承重體系的結構

24.框架剪力墻結構：由梁、板、柱承受荷載，由墻承受剪力的結構 25.得房率：套內面積／建筑面積

26.建筑面積=套內建筑面積（含陽臺）+公用分攤面積 27.容積率：建筑總面積／土地總面積

28.建筑密度：建設用地和基地面積的比率 29.平均層數：住宅總面積／住宅基底總面積

30.居住區總建筑面積：包括居住建筑面積、公共建筑面積 31.棟間距：兩棟樓之間的距離，以日照間距為依據來確定

32.日照間距：建筑物自身高度與北鄰建筑物之間的距離之比

33.錯層：指一套住宅內的各種功能用房間在不同的平面上，用30－60cm的高差進行空間隔斷

34.復式：即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分為兩層。35.躍層：指一套房屋內空間跨躍兩層及以上的住宅

36.房地產：是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，由于其位置固定，不可移動，因而又稱不動產。簡單來看，房地產有三種存在形式：（1）單純的土地，如一塊無建筑物的城市空地；

（2）單純的建筑物，如在特定的情況下把地上的建筑物單獨看待時；

（3）土地和建筑物結合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作為一個整體來考慮，這也就是說，土地和建筑物既有各自獨立的物質內容，又是一個密不可分的整體，不論土地和建筑物是以獨立的形式存在或是以結合的形式存在，都屬于房 地產，是房地產的一個部分。

土地的一級市場，即政府以所有者的身份向土地經營單位有償有限期地出讓土地使用權并收取土地轉讓金。

二級市場：土地使用者或土地經營單位，有償地將土地使用權橫向轉讓的方式也包括土地使用權出租。

劃撥：縣級以上人民政府依法批準，在土地使用交納補償安置等費用后或者將土地使用權交付，無償交付土地使用者使用的行為。

征用：A、具有強制性被征用土地，單位個人必須服從。

B、只有國家才是征用土地的主體，任何單位個人不得向農村征

用土地。

C、土地征用是土地所有權的轉移，也就是集體所有土地變

更為國家所有土地。

D、征用時必須妥善安置被征用土地老百姓的生活。

出租：A、土地租賃關系雙方當事人的使用土地權發生，但不發生物

權的使用的轉移，這是與土地使用權轉讓的主要區別

B、必須有法律依據，必須是法律合法的地塊

C、土地租賃合同是有償合同

D、土地租賃合同中承租人法律地位具有特殊性，當出租人的土地使用權發生轉移，新的土地使用權也必須新生承租人的合法權益。

生地：待開發的國有土地，離城鎮較遠，無市政基礎設施，未開發利用的土地。毛地：已有地上建筑物及附屬設施的建筑物，將被改建的土地。熟地：已完成市政基礎設施建設的土地。

七通一平：通上水、下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。

三通一平：水通、電通、路通，場地平整。

一書兩證：任何單位和個人在城市規范中必需要

選址用建議書、建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證。

37.土地使用權：是指使用國有土地所享有的權利

38.國有土地使用證：是指合法使用土地的證明材料，它主要載明所有者的名稱、性質、使用年限及四至和面積

39.房產證：是指房屋竣工驗收后，在開發計劃、土地證，規劃許可證，施工許可證、竣工報告，竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積，間數，幢數，層數及鄰里姓名及交納契稅情況

40.房地產市場分為：土地市場、二手房市場、商品房市場

41.配套：為方便生活所提供的各種設施，如供水、供電、供暖氣、供煤氣、通訊入網、有線電視入網，交通車站及學校、幼托、醫院、郵電等 42.地皮：是指不含規劃、建筑內容的土地

43.樓花：是指土地附著政府批準的有效規劃內容，主要是指附著法定許可的建筑面積 44.五證：國有土地使用證；建設用地規劃許可證；建設工程規劃許可證；建設工程施工許可證；商品房預售許可證

45.兩書：房屋使用說明書；房屋質量保證書

46.安居房：是國家為推動住房制度改革，在全國統一實施的國家安居工程，面向廣大中低收入家庭而修建的非盈利性且具有一定規模的住房。建設資金由國家安排專項貸款和地方自籌相結合。

47.解困房：是指各級地方政府專為解決當地城鎮居民住房特困房、困難房、擁擠戶和三十歲以上大齡青年居住難的問題而修建的住房。

48.經濟適用房：是指國家，當地政府和房地產開發企業為解決本地中低收入家庭住房緊張問題而修建的普通住宅，在同一地段同一質量的情況下，其造價成本要比普通商品房低一些。

49.房改房：是指機關、團體、企業和事業單位按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》要求嚴格執行房改價格標準，把已經分配和將要分配的住房出售或出租給本單位的職工居住，有的只擁有42.5%的部分產權，有的正在按規定補足全部款額，向全部產權過渡。

50.商品房：是指房地產開發企業按市場經濟規律，經當地政府相關部門批準，面向境內外客戶，以盈利為目的興建的商用房或高中檔別墅或普通住宅。51.征用土地批準權限的規定：

a)征用耕地1000畝以上，其它土地2000畝以上的，由國務院批準；

b)征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下的，由省級人民政府批準； c)征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下的，由縣級人民政府批準 52.土地使用權的出讓最高年限：

居住用地70年；工業用地50年；

教育、科技、文化衛生、體育用地50年； 商業、旅游、娛樂用地40年； 綜合或其他用地50年

53.我國房地產開發程序分八個階段：

a)項目建議書階段 b)可行性研究階段 c)設計階段

d)開工準備階段 e)施工階段

f)竣工驗收階段 g)租售階段 h)使用階段

54.房地產轉讓:指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為

55.房地產抵押：指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為 56.房屋租賃：指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。57.房地產產權：房地產所有權包含房屋的所有權和所占有土地的使用權

58.物業管理：是指物業管理企業受業主委托，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務，使物業發揮最大的經濟價值和使用價值 59.如何評價房型的優劣？1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、活動區與休息區明確分開，休息區相對集中，動靜分明。盡量減少在活動區開門 相互聯系方便

客廳朝南或朝景觀的方向

客廳平面應避免有銳角式的，要方正的

在廳內墻上忌諱多處開門影響廳的使用，門與門相對開會沖風水 廳、臥室均有良好的朝向，采光通風，沒有暗房 居室、主臥室遠離電梯間與樓梯

廚房間外最好配陽臺，既通風又好充足廚房間的不足 食寢分離，居寢分離

11、入門處最好有玄關

12、餐廳與起居室相互貫通，形成自然通風

13、衛生間不易離主臥太遠

61、新建住宅交付使用應達到怎樣要求？

A、生活用水應納入城市自來水管網，使用地下水必須經城市公用事業管理部門審核批準。B、用電應納入城市供電網絡，不得使用臨時電和不規范電。C、污水的排放應納入永久性城市排放系統，不能客觀條件限制一時無法納入的須擬定經市主管部門審批同意的實施方案，并經環保水利部門同意的方可在規定期限內采取臨時排放設施。

D、道路與外界交通干道之間必須有直達的道路相連

E、應按規劃要求配公交站

F、小區須按照規劃要求配教育，醫療保健，商業網點，環衛，郵電，社區服務和行政管理等公共設施。

G、周邊應做到場地清潔，道路平整，并與施工工地有明顯的隔離設施，不影響居民出入并保持環境整潔。

62、產權證的概念：是指房屋所有權人向政府房地產管理部門領取房屋所有權證明，分兩種：房屋所有權證，房屋共有權證。

形式：樓花：期房可能是一塊空地，但有預售批文。樓寓：封頂以后，基本上是現房 期房——遠期房：空地、正負零（可以做地面以上的建筑）；近期房：封頂 群房指與高層建筑緊密連接組成一個整體的多層、低層建筑物，群房高度不得超過24米，超過則算高層建筑。

60、轉換層：指在群房頂，高度在2.2米，是居于主樓，供上下水道使用。61、為什么規定棟距？要讓每戶人家都有一個采光的確定時間。

三．基礎問答

1．墻面上為什么會出現“爆裂”、“起鼓”現象？

石灰分為正火石灰、欠火石灰、過火石灰

① 使用正火石灰的抹面工程質量最好，若含有過火石灰則在抹面后會進一步熟化，則漿體膨脹而引起墻面“爆裂”“起鼓”。② 墻體濕潤不夠，石灰漿體收縮太大，出現裂縫。③ 原材料質量不好，石灰多，砂子少。

2.混凝土強度：混凝土是經過對抗壓強度、抗拉強度的測試而通過驗收的。混凝土具有很 好的抗滲性、抗凍性和耐侵蝕性，所以一般在房屋中，廚房、衛生間均采用現澆砼做樓地面。

3、屋頂的橫向裂縫問題：

若樓面結構層為預制板，且裂縫是沿板長方向的通長縫，則是由于預制板的不均勻沉降造成的，一般不影響房屋的使用年限。若樓地面為現澆砼地面，則會影響建筑物使用壽命及質量。

4、陶瓷面磚：

① 外墻磚：常見規格200×100MM及150×75MM，優點：強度高、耐磨抗凍、防水、易清洗，保護墻體。

② 內墻磚：規格：108×108MM、152×152MM，200×200MM，200×300MM，300×300MM。特點：表面平整、防水、抗腐蝕、熱穩定性能好、易清洗、美觀。

③ 地磚：規格：150×150MM，100×200MM，200×300MM，300×300MM，300×400MM。特點：質堅、耐磨、抗折強度高。

5．房地產轉讓合同有什么要求？

合同中必須載明土地使用權的取得方式，當事人姓名（法人名稱）、地址、房地產的坐落、面積、四至界限，房屋的結構、設施的狀況，房屋或土地的用途，房地產的價金及價金支付方式，履約期限及交付方式，違約責任，糾紛解決途徑及當事人認為必須注明的其它事項等。

6． 房地產的特性：位置的固定性或不可預算性；經濟壽命的可延續性；適應性；不一致性；需要管理；能從周圍社區環境改善中獲得收益。

7． 房地產市場的特性：是房地產權益的交易市場；是地區性市場；需要專業人員提供服務；易于出現市場的不均衡和壟斷。

8． 房地產業務的特性：固定性；單一性；投資大、周期長；保值性增值性；耐久性；綜合性

9． 房地產投資的優點：能夠得到稅收方面的好處；易于獲得金融機構的支持；能抵消通貨膨脹的影響；提高投資者的資信等級

10． 房地產市場的需求影響因素：收入的變化；其它商品價格的變化；對未來的預期；政府政策的變化

11． 房地產銷售過程中的三個階段：一是為使潛在的租客或購買者了解房屋、物業等狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段；三是雙方協商一致后的簽約階段

12． 建筑面積的計算范圍：

① 單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內如果帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。高低聯跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線

② 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算

③ 建筑物內的技術層、層高超過2.2m的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。技術層層高雖不超過2.2m，但從中分離出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積

四．戶型圖識圖（配例圖）

1．門

2．窗

3．樓梯

4．讀圖順序

五．工程圖識圖

1、平面圖

2、剖面圖

3、讀圖順序

4、尺寸標注

第四篇：房地產基本知識培訓資料（范文）

房地產基礎知識

一、房地產基礎概念

1、房地產的概念

房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附著物、房地產物權。

2、房地產的特征 1）房地產的自然特征

a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業的差異性。2）房地產的經濟特征

a)生產周期性；b)資金密集性；c)相互影響性；d)受政策限制性；e)房地產的增值性

3、房地產的類型 1）按用途劃分：

a)居住房地產；b)商業房地產；c)旅游房地產；d)工業房地產；e)農業房地產 2）房地產住宅的層數劃分的規定：

a)低層：1-3層； b)多層：4-6層；c)小高層：7-11層； d)中高層：12-16層； e)16層以上為高層住宅

4、房地產市場

房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：

一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；

二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；

三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；

5、房地產產權

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。

6、房屋建筑結構分類標準

1）按以其承重結構所用的材料來劃分：

a)鋼結構： 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。b)鋼筋混凝土結構： 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。

c)磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑。d)磚木結構：承重的主要結構是用磚、木材建造的。2）按承重結構來劃分：

a）鋼筋混凝土框架結構：是由鋼筋混凝土柱、縱梁、橫梁組成的框架來支承屋頂與樓板荷載的結構。

b)剪力墻：剪力墻結構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類載荷引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構簡稱剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。

c)混合結構：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構成的房屋，墻壁是承重構件，故不可隨意拆移，否則會有垮下來的危險。

二、土地基礎概念

1、土地使用權

土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用。

2、取得土地使用權的途徑

1）行政劃撥方式；2）國家出讓方式；3）房地產轉讓方式；4）土地、房地產租賃方式 國有土地使用權公開出讓三種方式：

1）招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。(要求投標人或者競買人不少于三人)2）拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。(要求投標人或者競買人不少于三人)3）掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

劃撥土地和出讓土地的區別：1.國有劃撥土地是指國家無償或成本價向用地單位供應的土地、主要是公益事業，學校，醫院，軍事用地。國家機關辦公用地，公路。國家重點建設工程，國有企業等。一般不可抵押。不能轉讓。出租。2.通過出讓取得國有土地使用權的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經營性用地，房地產。住宅。商業。工業等。可以依法出讓、出租、享受收益、可以抵押貸款等。

土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

3、土地常用計量單位換算：

1平方千米(km2)= 100公頃； 1平方千米(km2)=100萬m2；

1公頃＝10000平方米； 1公頃=15畝； 1畝=666.666...m2;

4、土地使用年限

土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用 2 的年限。

※

居住用地70年； ※

工業用地50年；

※

教育、科技、文化、衛生、體育用地50年； ※

商業、旅游、娛樂用地40年； ※

綜合及其他用地50年；

三、專業名詞及基礎知識

1、五證兩書 五證：《國有土地使用證》

《建設用地規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》

《建設工程施工許可證》

《商品房預售許可證》

兩書：《住宅質量保證書》 《住宅使用說明書》； 可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

2、所有權證：指由縣級以上房產管理部門向房屋所有人核發的對房屋擁有合法所有權利的證書。

共有權證：指由縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發，每個共有權人各持一份的權利證書。是《房屋所有權證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。

他項權證：指在他項權利登記后，由房管部門核發、由抵押權人持有的權利證書。

3、容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

備注：建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的占用面積，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。

4、面積

總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積； 建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積； 總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和； 建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。基底面積：基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：

室內使用面積：按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積； 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積； 房屋預測面積：預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。

房屋實測面積：實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。

公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。

5、房地產面積的測算方法

A、計算全部建筑面積有哪些？

1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑 面積；在 4 建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。

13）屬永久性建筑柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。B、計算一半的建筑面積有哪些？

1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。C、不計算建筑面積的有那些? 1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）檢修、消防等室外爬梯。

3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

6）建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。D、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

E、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

6、綠化率：建設用地范圍內所有綠化面積之和與建設用地面積之比率。綠地率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。（主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。但需要明確的是并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。）

綠化覆蓋率：指綠化植物的垂直投影面積占總用地面積的比值。綠化覆蓋率（%）=總綠地面積/總用地面積×100%。

備注：在通常的情況下，許多開發商都是在售樓書上印制出“綠化率”一詞，其實這是不準確、不規范的用詞，國家有關園林綠化用語根本就沒有這個用語，準確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種說法。

7、道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

8、誠意金：指商品房在未取得預售證之前，開發商收取客戶的可退回的款項（一般可以獲得開發商的折扣承諾）。

定金：定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。違約金：違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

9、商品房：是指由房地產開發企業開發建設并出售、出租的房屋。

經濟適用住房：是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

廉租房：是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。

存量房：是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。

10、期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。毛坯房是指沒有裝修，只留有線路與排水位的房屋。入伙是指業主領取鑰匙，接房入住。

11、一級開發：是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。（生地是指不具備城市基礎設施的土地。毛地是指城市基礎設施不完善、地上有房屋拆遷的土地。熟地是指具備完善的城市基礎設施、土地平整能直接進行建設的土地。）二級開發：房地產開發企業在獲得土地后，從事經營性開發的活動。及場地平整；

12、三通一平：是指水通、電通、路通

七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整； 紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；

13、板樓：是對建筑結構的構筑物的稱呼，和塔樓相對應。板樓一般建筑層數不高。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連 6 在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。優勢：南北通透，便于采光通風 ；戶型方正，平面布局合理；管理成本低；使用率高。劣勢：建筑密度低，房價較高；戶內房間格局不宜改變。

塔樓：是對不同建筑結構的構筑物的稱呼，是指外觀像塔的樓型，平面的長度和寬度大致相同，一般塔樓是指高層建筑，同層住戶在6戶以上。（又稱點式樓，又稱桶子樓。一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽。）優勢：建筑密度較高，房價較低；空間結構靈活，易于改造；結構強度高，抗震性好。劣勢：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風方面比較差；面積使用率低；居住品質相對較差，很容易出現沒有自然采光的暗廚、暗衛等。

14、層高：是指住宅高度以“層“為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（層高=凈高+樓板厚度）

凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。常用參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

15、復式：復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部隔出夾層，安排臥室或書房等。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

躍層：指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接。

錯層：指一套住宅內的各種功能用房在不同的平面上，用一定的高低落差進行空間隔斷，7 層次分明，立體性強，但未分成兩層，適合大面積住宅。

標準層：是指平面布置相同的住宅樓層。

陽臺：是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

平臺：是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。

地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

16、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。

玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地“，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割。

17、商品房預售的基本條件：

※土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證；

※取得建設用地規劃許可證；

※投入工程總建設資金達到20%以上（不含土地出讓金）；

※施工進度已明確，交房日期已明確；

※竣工驗收前；

18、相關稅費

1）契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。

征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；

（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。

2）維修基金：又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項賬戶，并授權業主委員會（或其他主管部門）統一管理和使用的基金。

19、貸款

個人住房商業貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。抵押貸款是商業性貸款中的一種貸款方式。

公積金：全稱“住房公積金”，指城鎮住房制度改革中，國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企事業單位及其在職職工按國家規定繳存的，專項用于住房消費的資金（144㎡以下普通住房）。繳存比例：均不得低于職工上一月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當提高繳存比例。

等額本金：是指一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

等額本息：是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

20、物業管理

物業管理：指由專業公司或機構，接受業主（或使用人）的委托，對物業實話專業化管理，并向業主（或使用人）提供高效、周到服務的行為。業主大會：指由物業管理區域內全體業主組成的，對本區域內物業管理具有決定權的組織形式。業主代表大會：由物業管理區域內業主代表組成的對本區域內物業管理具有決定權的組織。

業主委員會：由物業管理區域內業主代表組成，代表全體業主對物業實施自治管理的組織，由業主代表大會或業主代表選舉產生。

21、項目開發及有關單位說明

發展商：指負責開發建設房地產項目并籌資建設的房地產公司； 投資商：實際相該項目投入資金的單位； 承建商:負責房地產項目建設施工的單位；

監理單位：整個項目建設過程中負責監督其質量的單位；

代理商：指負責項目具體宣傳推廣及策劃銷售的房地產中介機構；

四、影響房價的因素

1、成本因素：土地價格、建安成本、利潤、管理費用等；

2、經濟因素：國民生產總值、CPI指數、經濟走勢等；

3、政治因素：房地產政策、法律法規等；

4、社會因素：開發商實力、地段、交通、周邊環境、配套設施、綠化、升值、政府規劃、潛力、客戶定位、產品設計、物業管理、市場供求、品牌、銷售技巧等；（非住宅還包括定位、客戶群、人流量等）；

5、其他因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結構等。

第五篇：房地產出納基本知識

房地產出納基本知識：怎樣寫好會計摘要？

【問題】會計摘要是在記賬憑證和會計賬簿中，對經濟業務往來主要內容的簡要記錄。怎樣才能寫好會計摘要呢？

【解答】

（1）簡單明了，一看便知。

有些財務人員單純追求“簡單”，但卻不明了。如收、付款憑證，只寫“收款”“付款”二字；轉賬憑證，只寫“轉成本”、“調整科目”等。根據要求對收付款業務，摘要應寫明收、付款的性質，即寫明收什么款，付什么款，如寫明“收東升廠銷貨款”、“收華強公司投資款”；“付包裝物押金”、“付購料款”等。對于轉賬業務，應寫明轉賬內容，如“結轉材料成本差異”、“轉入庫材料成本”、“收入轉本年利潤”、“購設備未付款”等。

（2）字跡清楚，語句通順。以下內容需要回復才能看到

字跡不能潦草，尤其要注意語句通順，不能有語法錯誤，如“某公司收我公司款已付”、“某公司欠款收入賬”、“某廠退款”等容易讓人誤解。嚴格講如第一句應寫成“付某公司貨款”，第二句應寫成“收回某公司欠款”，第三句應寫成“收到某廠退款”。

（3）根據附件，提煉摘要。

在實際業務中，有的記賬憑證摘要寫著“歸還某廠的墊付款”，可原始憑證是匯出購貨款；有的將收入款計入應付款。附件應真正表明業務的發生及完成情況，填寫會計摘要時，應根據附件的內容寫明業務的性質，概括其業務內容，讓人一目了然，但是不能照抄。如有的會計人員將原始憑證的內容全部寫入記賬憑證“摘要”欄，“摘要”文字過于繁瑣。會計賬簿的“摘要”欄應有重點地摘錄記賬憑證的“摘要”內容。

（4）紅字沖賬，摘要明確。

財務人員更正錯賬時，其紅字沖賬內容沒有原始憑證或附件，應在摘要欄寫明沖賬原因或業務內容，如寫明“更正某年某月某號記賬憑證錯賬”、“沖減退貨進項稅額”等。總之，會計摘要的書寫雖然不能像會計科目那樣規范、標準，但會計人員應努力提高自己對會計業務事項的表達和概括能力，力求使會計摘要的書寫標準化、規范化。出自房地產會計網,地址: