第一篇：房地產銷售說辭

半山壹號接待說辭

客戶到訪 導臺

置業顧問接待（位置——門口）：“歡迎光臨半山壹號！我是您的置業顧問××（遞名片），請問怎么稱呼您？（客戶回答我姓×）×先生/小姐，您好，這邊請，請問您是第一次到我們項目嗎？之前有同事和您聯系過沒有？

情況一：老客戶來訪，了解客戶需求，若需要，找到相應置業顧問接待。情況二：客戶第一次來訪 新客戶來訪接待：（位置——沙盤）項目簡介

置業顧問：×先生/小姐，您好，這邊請，接下來由我給您介紹一下我們項目吧，您現在所看到的是我們項目的區位模型，我們項目是位于長沙市雨花區曲塘路與沙灣路的交匯處，地處武廣新城板塊的核心位置，項目背靠450畝體育公園，緊鄰地鐵2號線體育公園站，項目集別墅、高層、商業為一體，是吉聯地產在長沙花重金打造的宜居品質大盤。置業顧問：×先生/小姐，不知您對武廣新城板塊熟悉嗎？武廣新城是長沙市“十一五”國家重點工程，位于長沙市主城區的東部，是長沙的東大門，規劃了“一核兩軸六組團”的新城空間結構，而且正好位于京港和滬昆高鐵的交會點，“黃金十字”的地理位置使得長沙武廣新城即將成為中南地區最重要的區域性鐵路客運中心。政府計劃用5年時間，將這里打造為長沙的“浦東”。交通配套

置業顧問：×先生/小姐，不知您剛從哪條路過來，對我們項目周邊的交通配套狀況了解嗎？我們項目的交通配套是非常完善的，項目北鄰勞動路，往西緊鄰萬家麗路，南鄰曲塘路，東接沙灣路，這些都是貫穿長沙東西南北的交通大動脈，同時可搭乘160、156、121、147、159、406等多路公交直達項目門口，更不得不提的是，項目緊鄰地鐵2號線和4號線體育公園站，途經5站即可到達長沙火車站，途經8站即可到達五一廣場，同時可實現和長株潭城際輕軌的無縫換乘，像您應該清楚，地鐵口物業不僅給您的交通提供了足夠的便利性，同時也加快了您所購物業的升值。同時從項目驅車3分鐘即可上京港澳高速，驅車5分鐘即可到武廣高鐵，驅車15分鐘即可到長沙黃花機場，所以我們項目的交通優勢得天獨厚，可以說得上是：一可靠公交和地鐵出門，二可靠城際鐵路出城，三可靠高鐵出省，四可靠黃花機場出國。商業配套

置業顧問：×先生/小姐，您平時都喜歡逛什么大型超市和商場啊？我們項目不僅交通便捷，商業配套也是相當完善的，項目三期與嘉斯茂集團合作打造的近25萬方的嘉斯茂購物廣場，將會規劃有星級酒店、寫字樓、和大型購物商場，現已簽約沃爾瑪山姆會員店，阿瑪尼、LV、GUCCI等一線品牌也會強勢入駐，所以，住在我們項目，不僅可以讓您足不出戶就可以滿足日常生活所需，同時又能給您帶來平時休閑購物的愉悅享受。而且我們項目緊鄰高橋商圈，驅車前往最多5分鐘車程，不知您對高橋這一塊是否熟悉，所謂 “人往高橋走，財往高橋流”，高

橋大市場是中南地區規模最大的國家級綜合批發市場和全國第四大市場，占地面積近1000畝，已累積投入20多億元，完成80多萬平方米的營業、倉儲和配套用房，經營有糖酒、副食、日化、家電、百貨、皮具、建材、文體、農副產品為主，輔以小商品、針織品、服裝等經營項目，年成交總額約300億元以上，被評為全省財貿系統先進單位，而且在這買東西還有最重要的兩個字，就是“便宜”啊，而且周邊有大潤發、上河國際、居然之家等大型購物場所和華雅華天酒店、瑞吉酒店、銀源大酒店等星級酒店，更加方便您今后的生活。同時，從項目出發，步行僅10分鐘路程即可到達即將落成的運達商業中心，到時會引進美美百貨和世界頂級的W酒店，不僅如此，以我們項目為核心，驅車前往項目周邊輻射的紅星商圈、雨花亭商圈、東塘商圈也僅需15分鐘車程。教育配套

置業顧問：×先生/小姐，您看起來挺年輕的，不知您結婚沒？有小孩嗎？現在人對小孩的教育也是越來越重視，我們項目周邊的教育資源也是相當豐富的，首先是項目本身自帶15個班的××國際雙語幼兒園，同時項目緊鄰圭塘小學、沙子塘小學、楓樹山小學，而且買我們小區房子則自帶沙子塘小學學位，沙子塘小學的教學質量和口碑都是相當不錯的，也是長沙名校，中學則有廣益中學、南雅中學等，同時還有省中醫藥中專學校、湖南體育職業學院、長沙工業學校在項目周邊，所以，住在我們小區，可以讓您小孩從幼兒園到中學都可以在家門口完成一站式的教育。醫療配套

醫療方面則項目北面有旺旺醫院，南有省112醫院，這都是省級重點醫療機構，也為您和家人的健康啟到了保駕護航的作用！休閑配套

同時，我們項目周邊的生活休閑配套也是非常完善和稀缺的，首先是項目背靠450多畝體育文化公園，所以，我們項目不僅擁有不可復制的天然環境資源，同時風水極佳，與小區中央水景相呼應，形成“背山環水”之勢，而且其植被覆蓋率達到了80%以上，是整個“新城”的綠心，同時以體育休閑為主題，包括體育博覽中心、水上游樂園、卡丁車賽場、迷你高爾夫球場、山林野營地等休閑項目，所以可以讓您足不出戶就可以享受五星級的休閑服務。同時，項目對面的體育新城擁有湖南最好的游泳館和網球場和多項運動健身項目，也是周末您和家人休閑健身的好去處。不僅如此，從項目往南驅車10分鐘即可到達140公頃天際嶺國家森林公園，公園的森林覆蓋率達到85%以上，公園內有平坦的草地、開闊的斜坡和碧波蕩漾的湖面，辟有櫻花園、桂花園、茶花園、竹園、木蘭園、杜鵑園、梅園和花卉盆景園，先后引種栽植了1100多種森林植物，是長沙占地最大的“城市綠肺”,也造就了整個片區稱之為名副其實的低碳生活區。

×先生/小姐，所以我們項目不僅擁有完善的交通、生活、教育、醫療、休閑配套，而且出則繁華、入則寧靜，給您獨有墅區高層享受，同時，我堅信這一定是您在長沙置業的不二選擇。

×先生/小姐，您好，不知我剛給您的介紹是否詳細，您有什么疑問沒有，要不我再詳細給您介紹一下我們半山壹號項目本身的一個情況吧，您這邊請！

×先生/小姐，您現在所看到的是我們半山壹號的項目本體模型，之前有給您介紹，我們項目是位于曲塘路與沙灣路的交匯處，項目背靠450畝體育公園，緊鄰地鐵2號線體育公園站，項目集別墅、高層、商業為一體，是上海吉聯地產在長沙花重金打造的宜居品質大盤，不知您對上海吉聯地產是否熟悉？上海吉聯地產,成立于1993年，有著近20年的房地產開發經驗，在上海、浙江、河南、安徽、江蘇、開封等地都取得了開發項目，于2000年開始與多家房地產開發公司建立了共同開發項目的長期戰略合作伙伴關系。憑借良好的品質與精準的定位，獲得廣大消費者的廣泛贊譽。

目前我們所在的位置是在這里（用激光筆指向營銷中心），也就是我們的營銷中心，上北下南，左西右東的方位。我們項目占地63727.67㎡，由11棟錯落有致的景觀高層建筑組成，采用的是國際流行“ArtDeco”的建筑的風格，其新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運用，成為一種摩登藝術的符號，上海的國際飯店、沙遜大廈、錦江飯店及衡山路上的一些高級公寓就是“ArtDeco”的典型代表。項目容積率為4.31，項目綠地率高達40.50%。

進入小區，首先映入我們眼簾的是美麗而大氣中央園林景觀，其長約183米,寬約70米，占地約1.3萬方，與周邊的宅間組團綠化形成“一面多點”的景觀格局。利用南北地形高差營造出坡地、臺地景觀，而且小區中央配有一個中央水景，小區內擁有多種名貴樹種，做到四季有花，四季常綠，同時中央園林景觀可直通450畝的沙灣公園，給人感覺猶如整個小區建在公園里一樣，不僅如此，山體公園與中央水景形成環抱之勢，分水極佳。同時，我們項目的內部配套也是非常完善的，首先是自帶三層15個班的幼兒園，讓您小孩贏在起跑點上，同時也免去家長接送的問題。其次，在我們6#、7#、8#、10#、11#棟首層是一個6米挑高的架空層，設有泛會所，配有一些兒童娛樂設施、老人健身器材、休閑桌椅、運動會所等，與中央園林為一體，更加方便您今后的生活，讓您足不出戶，就可以享受星級服務。同時，項目三期則是嘉斯茂購物廣場，將會規劃有星級酒店、寫字樓、和大型購物商場，現已簽約沃爾瑪山姆會員店，讓您在家門口就可以滿足日常生活所需，同時又能給您帶來平時休閑購物的愉悅享受。

同時，我們項目有著超寬的樓間距，充分保證了每家每戶的通風采光要求，而且整個小區采用的是人車分流的布局，不僅保證了整個小區布局的完整性和便于管理，同時也避免了小區的安全隱患（特別是家有老人和小孩的）。

×先生/小姐，不知我的介紹是否詳細，您有什么疑問沒有，不知您這次置業是投資還是自住，主要是了解多大面積的房子？

第二篇：房地產銷售說辭大匯總

銷售說辭（萬科版）

參觀流線中各展示節點標準說辭 以下為銷售流線中的每一個講解點，各銷售員可根據以下各點進行個性化發揮！

一、銷售大廳說辭點

1、詢問語:禮貌用語、詢問客戶到訪意圖、自我介紹

2、通區位圖：城花區位、客戶行/乘車路線 3、3分鐘宣傳片：結合宣傳片講解

4、XX畝 & XX畝沙盤：

a、整體方位、小區規模、各期目前進度、集團/武漢公司簡介

b、規劃理念、組團/道路/園林/配套 c、產品、戶型、面積、均價、物管費、交樓標準

d、三大特色：標準化施工、五重安防系統、帶裝修交付

5、單體模型（可選）

二、流線圖說辭點

1.銷售大廳前樹陣廣場：城市博物館、水池、桂花樹（X萬）、柚子樹、樟樹、櫻花樹、廣玉蘭

2.特一區底商：經營業態（超市、JEEP吧）

3.第五大道：

a“綠肺型”主干道、六排法桐（X顆）、一種寧靜的氛圍、5年后樹能將馬路連接起來，形成一條真正的林蔭大道 b、人車分道、一條先進、現代化的路、解決現代人和社區、車的矛盾、c、進入社區每個組團的路口清晰，直接； d、5000平米的花園式綠色大道: X棵法國梧桐、X棵樟樹、X棵銀杏、X棵櫻花??一共X類不同樹種、X棵大小喬木

e、街角公園

4、經過上西X區：

a、道匝 b、五級安防系統 c、“組團客廳”

d、組團內綠化：X平公共空間，X喬木，空氣凈化力，e、停車位、兩三個車位間隔樹

f、X米人行道

5、上西X、X交界處：

a、教育配套：雙語幼兒園、市級小學

b、“S.O.S”緊急召援系統

6、五分鐘商業：

a、業態 b、買打火機的故事

c、減速坡 d、景觀小品

7、集中商業后街 a、4500規模 b、1200平魯廣超市 c、銀行、餐飲、診所、商業廣場

8、集中商業內街道 a、中式酒樓：虹景酒樓 b、開放、休閑的空間

9、公交站： a、X運行 b、穿梭巴士 c、道路下水井蓋

10、“夢幻島”兒童公園

a、4000平規模

b、涂鴉墻、高迪墻、沙地、海島船、鴿子屋、樹爸爸的故事

11、會所/運動公園/綠脊

三、情景TOWNHOUSE說辭點

1、專利產品：萬科專利產品，模仿得不到她的精髓

2、低層/低容積率：4層，1.0的容積率

3、花園/露臺：贈送約53平花園，且獨門獨戶；層層退臺；復式4個露臺，擔負各自功能使命

4、入戶DEN ：功能強大、身份象征、采光 5、40平米大客廳/8.1面寬

6、廚房功能分區：中西餐備餐臺、早餐臺，烹飪區、家務區、備餐區、用餐區的功能劃分

7、公衛干、濕分離

8、主臥轉角飄窗：地臺飄窗，270度景觀

9、步入式衣帽間

10、交樓標準（入戶門、雙層中空LOW-E玻璃、電器配置（主臥雙控開關、電話寬帶有線接口、入戶門鈴）安防配置（可視對講、紅外微波探測器、報警通訊裝置、燃氣泄露探測器、門磁開關、主臥緊急按鈕）、庭院部分裝修）

11、直跑式樓梯

12、儲藏間

四、上西X區2B、3E示范單位

1、智能化安防系統： a周界防越報警系統 b閉路電視監控系統 c樓宇聯網可視對講 d門禁管理系統 e居家防盜報警系統 f電子巡更系統 g電子公告欄系統

2、園林景觀： a小型街頭公園 b樹陳廣場 c各種喬木 d多彩的硬鋪裝

3、標準化部品：

a裝配式鋼質欄桿 b木質扶手 c空調擋板 d單元門遮雨蓬

e儲物箱

f通風隔熱屋面（拉法基）g鋼質入戶門（復塑鋼板門）景觀

4、客廳： a踢腳線護角套

b氣窗

5、廚房：

a變壓防串式煙道 b臺面防水檻

c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創始人，水龍頭出水處都設有過濾器。

d回水灣 e隔音墊 f散熱片 g櫥柜（歐派、中意）

6、衛生間: a防水安全插座（西門子靈動系列）、b美標潔具、c滴水板

7、臥室：戶內門（“董輝記”夾板裝飾門）

8、交樓標準

五、情景公館說辭點

1、智能化安防系統： a周界防越報警系統 b閉路電視監控系統 c樓宇聯網可視對講 d門禁管理系統 e居家防盜報警系統 f電子巡更系統 g電子公告欄系統

2、園林景觀： a小型街頭公園

b樹陳廣場 c各種喬木 d多彩的硬鋪裝

3、標準化部品： a裝配式鋼質欄桿 b木質扶手 c空調擋板 d單元門遮雨蓬

e儲物箱

f通風隔熱屋面（拉法基）g鋼質入戶門（復塑鋼板門）景觀

4、大堂/電梯

5、入戶玄關/多功能陽臺

6、客廳： a戶型緊湊，布局合理

b氣窗 c大面寬 d景觀好

7、廚房：

a變壓防串式煙道 b臺面防水檻

c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創始人，水龍頭出水處都設有過濾器。

d回水灣 e隔音墊 f散熱片 g櫥柜（歐派、中意）

8、衛生間: a防水安全插座（西門子靈動系列）、b美標潔具、c滴水板

9、臥室：

a主臥步入式衣帽架、外飄窗 b戶內門（“董輝記”夾板裝飾門）

10、交樓標準

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山牧發表于 2010-9-6 10:05 | 只看該作者

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問候

Ta

一、銷售大廳說辭

您好，歡迎光臨！我是城市花園銷售員×××，請問您是第一次過來嗎？（如果是）那由我先帶您參觀，并給您作一個全面的講解！您請這邊走，首先給您講解一下城市花園在武昌的大概方位以及行車路線，（指城花的區位圖）。

下面帶您參觀一下我們城花的影音室：

管理員

3分鐘宣傳片說辭

現在您可以通過這個三分鐘短片，了解我們項目的整體情況，首先出場的是萬科的吉祥物——花花，它從外太空飛到銀河系的中心“地球”，然后到達中國的一個中部核心城市——武漢，在來到武漢的一個核心新區，那就是“光谷”，光谷地處中心腹地，而萬科城市花園又處

在這個核心區域的中心。

我們整個項目規劃用地600畝分為四期開發，目前銷售的主要是二期產品，這邊是我們的小學和幼兒園的規劃，萬科城市花園象一座新城市一樣，有自己完善的配套及公交體系，目前區內已引進了一條公交線路“586”路，后期我們還會陸續引進其它幾條公交線路，來豐富業主的出行。

現在看到的這一塊是我們的集中商業區，里

面包括超市、銀行、酒樓、快餐美食、健身房、藥店等等。

下面這個是小孩子在足球場邊玩耍的一個場景，那么所有的車進入我們的小區必須采用的刷卡的模式。

萬科城市花園主要分為三種，一種是帶裝修交付的多情景洋房，就是這樣的（如短片內）；第二種是不帶裝修交付的情景TOWNHOUSE，一樓送花園，二樓、三樓送露臺，層層退臺的設計，現在雖有很多開發商在模仿我們這種產品，但它始終無法復制與我們完全一樣的產品，因為這是屬于萬科的專利產品；還有就是帶裝修交付的電梯洋房，我們叫情景公館，剛剛新開放了展示間。

下面您再看到的是樣板間，給您一種溫馨、舒適的感覺，其實想起萬科很多人也會聯想起萬科的物業。讓您在里面有一種歸屬感，安全感，舒適感。

下面您看到的我們的幼兒園，引進的是深圳的世紀星雙語幼兒園，采用國語和英語二種教學語言教學，給孩子一個良好的學習環境。今年9

月份開學，目前正在招生。

畫面上看到的是我們小區的一個專為小孩子設計的兒童樂園，里面有海盜船，鴿子籠，沙地，涂鴉墻等等。給孩子們一個自由的天地，讓他們發揮潛能，展現聰明才智的空間，目前已經開放了。小區里面當然少不了年輕朋友比較熱愛的會所了，會所里面包含了綠蔭游泳池，半室內的羽毛

球館，還有健身房，棋牌室等等。

現在我們所站的這個位子是在我們小區里面的城市博物館里，城市博物館里會記載下我們區內發生的有紀念意義的人和事，把它以圖片的形式展現出來，讓我們小區的人文生活變得更加的豐富多彩。

萬科的理想就是讓您感覺我們銷售的不僅僅是房子，而是一種生活標準，一種追求高品質的生活方式。我們的企業宗旨就是：建筑無限生活！

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山牧發表于 2010-9-6 10:05 | 只看該作者

物

問候Ta

踩窩窩

送禮

下來，我帶您去看一下我們300畝和600畝的沙盤：（邊講解邊提問，了解客戶的需求，從而選擇適當的參觀路線

二、情景TOWNHOUSE

×××先生/女士，現在讓我帶您去參觀一下咱們萬科的專利產品――情景

TOWNHOUSE示范單位。

■ 引導客戶，介紹情T：那現在我們面前的就是情T的樣板單位，您能否先告

您面前的這種層層退臺的房子與其他您見過的多層房子有什么區別？（引管理訴我，員 導客戶主動去發現情T的不同之處）????您說的非常對，我們情T僅有四層，且每一層都有露臺或大花園，并且都是隨樓附送的哦！情T不是別墅，但 卻擁有庭院、陽光、綠地、私密的別墅生活品質；不是普通洋房，卻享有街區、鄰里、溫情、開放的社區氛圍，這種介于洋房和別墅間的新興產品，已成為那些渴望在忙碌的空余享受寧靜豐富的家園生活的新上層中產的最愛。■ 低密度的優勢：這種四層高的房子使我們小區的容積率僅有1.0。相比其他如金地格林小城、保利花園1.5-3.0的容積率來說，相當于同等條件下我們房屋的樓面地價成本高出他們1.5-3倍；在地價越來越貴、土地越來越稀有的將來，這種低密度的多層房子再也不會有了，我們這種4-5層樓的房屋將成為最

稀有的絕版！增值的潛力不可估量！

■ 有天有地的生活：您看到每一套房均帶有露臺或者大花園，層層推臺，退出每層可貴的花園露臺，宅前屋后保持著寬闊的間隔，同時每一套房能充分享受陽光的沐浴。您不用再面對傳統的立面整齊的防盜鐵網，走出囚籠的生活，足不出戶，就可以在自家的陽臺或者花園里享受冬日暖暖的陽光、夏日傍晚的習習涼風。這種有天有地的生活，已不再是別墅的專利！

下面讓我們走進去看一看：

情景TOWNHOUSE E2-102（示范單位）您現在看到的是情景TOWNHOUSE 一樓示范單位。

? 總體：這是我們萬科的專利產品——情景TOWNHOUSE的首層單位，建筑面積148.5m2，四房二廳二衛，獨門獨戶，8.1米橫廳，南北通透、通風采光極佳；并且實用率高達92%；53平超大私家花園，入戶DEN的設計，所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標準請見戶內展示，整個裝修因應大戶人家的需求，設計成傳統的歐式田園風格。? 私家花園：情T一樓隨樓附送53m2左右的私家花園，如果您家有老人或者孩子，既可以省卻老人爬樓的辛苦，又可以讓小孩子在院子里盡情的嬉戲；或者閑時在院子里伺弄一點花草，養一只小狗，再為女兒搭一個秋千；周末時候，邀請三五位同事、親友，來一次露天舞會或者燒烤??在家門口，您隨時可以

與大自然親密接觸！

? DEN：DEN是指門入口旁邊的小客廳或者門入口旁邊的小書房，是所有別墅必須具備的一部分，普通房子就叫玄關，好房子是DEN，日本稱為和室。我們的DEN采用大面積的落地玻璃設計，充分擁抱陽光。您可以設計成書房，也可以做

成一間休閑娛樂室。

閑下來，沖上一杯濃濃的咖啡，聽一支經典懷舊的曲子，看著兒子在院子里玩得滿頭大漢，卻不亦樂乎，人生還有什么比這更能讓人滿足的呢？ ? 客廳：8.1米的超大面寬，約40平的客廳空間，足夠你周末時候在家舉行一個香檳PARTY，它的氣派和尊榮相信定會引來眾多參與者的羨慕，甚至嫉妒。從實用角度，8.1米的客廳帶來的開闊與通透，可以滿足任何形式的家具陳列。? 廚房：廚房功能的變革，兼顧中西用餐習慣，滿足烹飪區、家務區、備餐區、用餐區的功能劃分，讓做飯也可以成為家人開心交流的生活方式。例如廚房內的早餐臺，不僅可以享受每天清晨出門前的二人世界；還可以用作大量客人倒

訪時候，你大顯身手的戰場！

? 多功能房：多功能房自然采光，可根據您的需要隨心設計。需要的時候即與客廳連為一體，偶爾來客又是一間客房；音響發燒友可以把這作為視聽室；家庭可以作為娛樂棋牌室；如果您有收藏名酒的習慣，那么這里就是一個最好的名酒鑒賞酒天地了，再精心布置一下，就可以和朋友在此把酒言歡，又不擔心

影響家人休息，多么寫意！

? 臥室：房屋的深處，是主臥室和兒童房，享受私密的個人空間。主人房朝南，21m2，另帶獨立衛生間，寬大落地窗設計，享受陽光的貼心照顧，近賞庭院生

活美景。

? 公衛：干濕分離，具有獨立的洗衣機位，萬科總在細節中體現品質

3A戶型

現在我們看到的是三房中的3A戶型，這是一套標準的居家型三房產品。它最大的特點就是戶型緊湊實用，布局十分合理。廚房設計將烹飪區和備餐區分開，這樣不但可以減少您待在油煙中的時間，也可以讓您在為家人準備美食的同時仍可以和家人聊天說話，您就不會再有被人冷落的感覺。餐廳也有獨立的陽臺，您在用餐時不僅可以欣賞到陽臺外的風景，同時也保證了客廳和餐廳的自然采光和通風。客廳采用的是大面積的落地觀景窗，不但保證了客廳的采光，通風和觀景的效果，更顯得這套三房設計上的大氣。這里是客衛，衛生間采用干濕分離設計，防水插座開關，更加體現了我們萬科在細節上的要求。衛生間的對面是一間兒童房。請大家注意！我們在這里設計了一個小小的儲藏室，三口之家的日常雜物是很多的，它不但解決了這個問題，而且它十分隱蔽不影響美觀。另外一間次臥室采用的270度觀景的低臺外飄窗。現在我來向大家介紹這間主臥室，您一定會覺得這間主臥室很普通，無非就是有一個衛生間和一扇大面積低臺外飄窗。請大家跟我來，3A戶型的主臥室最與眾不同的就是它還有一個工作陽臺。它不僅完善了居家功能，而且這個工作陽臺可以把客廳、兒童房和主臥室聯系起來。這樣讓您可以更好的照看您的孩子，而且還可以拉近您與孩子的關系。晚上，您可以在陽臺上透過窗戶看看您的孩子有沒有蹬被子。早上，您可以輕輕的敲敲窗戶要您的孩子起床上學。這樣一套居家功能完善，實用的三房，您喜歡嗎？

最后，我們向大家介紹一下室內的安防系統。首先，我們在門口為您安裝了門磁報警器。當您回到家中忘記關門或門沒有關好，門磁報警器會提醒您。在客廳我們安裝了紅外微波雙監控測器，當您家中無人時，如果有人闖進您的家中，它會通過系統直接向物業的監控中心報警，監控中心會通知所有在附近的保安員迅速趕到您家中。在廚房我們安裝了煤氣泄露煙感報警器，當廚房的煤氣和煙濃度超過標準時，它會發出尖叫聲來提醒您。另外在您的主臥室的床頭位置，我們為您安置了一個緊急按鈕。當發生緊急情況時，只要您按一下附近所有的保安都會以最快的速度趕來。這一系列的智能化安防系統，讓您在我們萬科城

市花園住的更加安心。

3L戶型

出售樓處：（走集中商業動線）這邊是大型超市，銀行，從這個樓梯往上就是空中花園，一會您能從您的房子里看到。這里就是美食街，將來會有不同風味、不同價位的特色餐飲落戶這里，我們有從上海拍的照片，您有興趣可以看看我們已交付的社區有怎樣的美食街。這里離上西10區和特1區真的是很近，將來

很方便的。

好，我們從這里進去，這是臨時通道，將來我們從電梯間進入，我們會有比洋

房更氣派的門廳。請進電梯，樣板間在六樓。

出電梯：右邊請，因為房源稀缺，我們只做了一個樣板間。請進，一進門就感覺不一樣吧，這個個性化的玄觀帶了觀景小陽臺，讓您出門上班和回家進門時

都能享受到與外界大自然的接觸。

這里是客/餐廳，在這里我們也采用了兩廳適當錯開的設計，一方面保證短進深戶型的采光通風功能，同時將兩個功能不同的區域相對獨立開來。餐廳是景觀最棒的地方，您覺得怎么樣（停頓，讓客戶感受，逼迫發表感想），是啊，在這里可以看到兒童公園、空中花園，將來那里還有會所和室外泳池，這種絕佳的景觀真是難得！

客廳開闊，您一定覺得窗的開度很大，又沒有多余的窗格遮擋，視野很好，我們的窗玻璃是雙層中空LOW-E玻璃，這么大塊的特種玻璃，成本可不低呢，話說回來了，如果不是這樣的窗，怎么對得起萬科社區窗外的美景呢？您看窗外側對組團中心景觀，而萬科物業的外立面是大家都喜歡的，美院的老師在這里組織過寫生，攝影協會定期來這里采風呢。您看，這里是一個晾衣陽臺，在這

里晾衣服不會影響主人的私密。

好了，我們來看一看房間，這是客房，當然也可以兼作書房，這里同樣可以看到情T優雅的外立面，面向組團內部，更加靜謐；這是兒童房，可以看到景觀相當不錯，最后是主臥室，這是最中規中矩的地方，套間，中間設更衣間，堪

稱經典的設計。

客衛干濕分離，帶洗衣機位，沒有一絲浪費的空間。家具并不是特意設計的，基本上用的是老樣板間的東西，但是照樣掩蓋不了房型本身的優勢。整個戶型特色可以歸結為經典、傳統，但又不乏個性。最大的優勢是豐富的景

觀資源，完善的功能設計和個性化的完美結合。

我的介紹完了，您覺得這個戶型怎么樣？回售樓部我再詳細給您算

三期銷售說辭

一、寒暄

您好!歡迎光臨！我是職業顧問XX。先生，姐您是第一次來看房嗎？那我為您做個整體介紹吧！我們項目總占地165畝，一期為別墅僅余幾套，二期公寓還未竣工已經全部售完，現正在預售三期，已經有很多客戶登記排號了．．．．．．．

項目位置：商鋪

地段：我們這里是新區東三路，〈機場路北段＞南面直達機場，后面是318國道和工布風情商業步行街，對面也是市政規劃的商業街，您知道旅游是林芝的支撐產業，正好我們項目就在這條旅游黃金線上的要道位置，三面都是商業

圍合，周邊還有眾多政府機關單位聚集，步行幾分鐘就可到銀行、超市菜市場和賓館，可以肯定的說這就是－－－－－－－－－－－－－－－－－－商業絕

版地段，新區的口岸王．

升值潛力：隨著市政的加大扶持和周邊配套的越發完善與我們即將打造的新區地標性建筑物中心廣場的建立，就會帶動商氣人氣的不斷升級．隨著新區的發展，地塊價值就會不斷提升，隨之價格也會不斷上漲，投資的眼光應該放的更長遠，更準確，尚城花園三期商鋪----新區投資不二的選擇．－－－－－

－商鋪原始股，財富聚寶盆．

投資回報：未來城市的發展方向在新區，新區的發展前景無可限量，在新區投資極具升值潛力，老區的商鋪６０００多一平米，地段的絕版性和我們３０００多的低廉價格更決定了高性價比投資潛力，彰顯無比的升值空間，我們商業地段得價值與投資潛力就不言而喻了－－－－－－－－－低投入，高回報

三｀公寓住宅

戶型：你看我們公寓的戶型也是二期的基礎上在規劃設計院和眾多老總及專業人事參與下廣泛采集客戶的意向和建議后的精品戶型，選房就是看戶型和各功能區布局嘛，對您臥室家具大小的擺放、工作學習的書房、休閑娛樂、會客聚友的大客廳、老人的照顧起夜如廁，干濕`動靜的分區等等方面都有細心的考慮。

外立面：最大的特色就是采用落地大玻璃墻便于你更好的采光和南北通風，這樣建成后的整體外立面效果就很高檔漂亮了。為了讓空間更富有視覺層次感我們啟用更有檔次的錯層式結構。就為最大化的滿足您便捷舒適的美好生活。

景觀：那現在我就帶您參觀一下小區綠化景觀好吧，您看到的這些大樹喬木大多都是從成都運來的，呈現在您眼前的這是我們中庭花園，這里有天然的河水在小區的循序流動，為小區添加了靈動和生機以及為積德祈福的放生池，還有那邊的運動健身廣場，各類健身器材和球場為您和家人提供了良好的健身休閑之地。前面也有我們規劃中的小區公園，為此也在不斷增加綠化景觀，只為更好的服務我們的業主提供一個－－－－－－－－－－－健康的３６０度生

態活水園林小區

四、物業管理

物管：物業管理方面更是一大特色，軍事化的管理，保安24小時巡邏，貼心、親和、有禮的服務。全程電子監控系統確保您和家人的安全。鐘點工上門服務，特為我們業主配有公車接送服務，解決您出門回家之需，最重要還有不斷提高的意識，想您所想，急您所急。

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物

問候Ta

? “XXXX”坐落于城關XX大橋東側，社總用地面積約XXX畝，總建筑面積約XX萬平方米，綠地率近40%。是XX城關第一個真正意義上的大型現代化居住社區。東側是即將動工的XX新車站，南向將建設城關新重點小學，小區毗鄰國道，與高速公路入口接近，未來XX公園位置將修建幾座新大橋橫跨

東西，交通更加便利。

? “XXXX”建筑采用歐陸風格建筑，在規劃中以環境生態為先導，充分利用了坡地的地形地勢，形成了由北而南層層退臺、逐漸增高的三級階梯式平面布局，歐陸風格園林與建筑風格和諧搭配，時尚大氣，優美舒適。

踩窩窩

送禮

標準說辭

大型休閑廣場、花壇、臺階、雕塑、植被、噴泉、流水、歐式廊亭等豐富的歐管理式園林元素點綴園中。超過3萬平方米的超大型中心園林景觀（相當于70個籃員

球場），大大加強了小區的城市花園式社區環境特色；沿河修建了休閑景觀走廊，豐富了社區周邊的休閑和觀景空間；園林景觀和綠化充分結合地形地勢來進行設計，形成階梯式、錯落有致、極具韻律的坡地建筑群落，同時與水景、山景和園景層層結合，樓距寬敞，極致舒適。項目包含獨立住宅（別墅）、高層、小高層住宅和商業等多種產品，類型豐富，社區配套極為完善，有社區商業廣場、大超市、社區商業街、室外游泳池、社區會所、社區物業服務中心、社區醫療診所、兒童樂園、幼兒園和大量、豐富的公共停車空間等一應俱全，讓生活更周到便利。形成一個功能完整的居住社區空間。

? “XXXX”充分與城市生活接軌，引進現代城市社區管理理念，聘請著名的XX物業顧問管理公司管理，讓居住在社區里的居民享受到統一的物業管理和服務，有統一的保安巡邏、統一的衛生清潔、統一的車輛管理、統一的綠化養護和完善的家政服務等，小區設置安防系統，包括周界防攀越系統，電子保安巡更系統，樓宇訪問對講系統，住宅聯網報警系統，消防報警系統及消火栓，閉路監控系統，在保障安全的同時使居住不受外部嘈雜環境影響，得以安居樂業。是一個完全獨立的封閉式小區。

? 在目前XX城關居住擁擠密集的環境下，XXXX地段價值優越，以全國視野、國內發達大城市的標準建造城市化高品質一流社區，建筑、戶型、園林景觀等總體設計先進，具有前瞻性。在縣委、縣政府的支持下，在有關領導和部門的關心下，周邊配套和小區相關配套迅速完善，成為引導XX城關新居住的典范，是您實現改變居住就是改變生活的理想家園！

4、位置：單體戶型模型區

內容：單體戶型講解

基本動作

? 根據了解的客戶意向選擇推薦具體戶型，進一步判定客戶意

向

? 根據統一說辭自然而又有重點的介紹產品（著重戶型優劣和

優勢賣點）

注意事項

? 側重展現戶模的立體空間的實景感受

? 初步與客戶建立朋友的關系

? 系統的了解客戶的個人資料

標準說辭

A1戶型說辭

? 該戶型為2層，建筑面積約201.66-281.24平方，為6房設計。各個戶型會因為所在的位置不同而會有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶庭院、功能空間完整的私人專享

空間。

? 一層入戶花園，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽臺，更配套陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立與主人居室空間。

倍顯主人尊崇。

? 二層中部設有家庭廳，外接景觀庭院。作為家庭內部起居休閑使用，南向雙臥，主臥更配套有獨立衛生間及衣帽間。二層另設有公共衛生間及書房，動靜分離，完備的私人專享空間只為尊貴的您預留。

A2戶型

? 該戶型為高層復式的4房設計，建筑面積約127.9-141.39平方，更有28.88-72.62不等的贈送花園面積，各個戶型會因為所在的位置不同而會有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為南北雙景觀花園主臥。

? 下層花園入戶，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽臺，更配套陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立與主人居室空間。

倍顯主人尊崇。

? 上層為南北雙景觀花園主臥，除書房、衣帽間、衛生間等完善配套外，更用心的為女主人準備了獨立私享的化妝間，讓愛人感受專屬的幸

福空間。

B戶型

? 該戶型為全明戶型設計，采光通風俱佳。4房2廳，建筑面積為161.2平方。花園入戶，30多平方豪闊客廳帶近4米寬屏景觀窗，餐廚相連、分而不離，陽光餐廳，隱密主臥、自帶獨立衣帽間、衛生間。至顯居者尊

崇人生

B1戶型

? 該戶型為2層設計，建筑面積約304.33平方，為8房設計。客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶下沉式庭院及超大儲藏間 的，功能空間完整的私人專享空間。

? 一層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽光餐廳、陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立于主人居室空間。

? 下層中部設有家庭廳，外接下沉式庭院。作為家庭內部起居休閑使用，南向雙臥花園環繞，主臥更配套有專屬衛生間及衣帽間。下層另設陽光書房、公共衛生間及超大儲藏間，動靜分離，完備的私人專享空間只為尊

貴的您預留。

B2戶型

? 該戶型為高層復式設計，建筑面積約154.62平方，贈送面積約83.24平方。為5房設計。入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為帶露臺功能空間完整的私人專享空間。

? 下層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽光餐廳、陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立于主人居室空間。

? 上層設有專屬家庭廳，外接景觀陽臺。作為家庭內部起居使用，寬敞主臥配套有專屬衛生間、衣帽間、書房及私人露臺。完備的私人專享

空間只為尊貴的您預留

E2戶型

? 該戶型為高層復式設計，建筑面積約113.99-114.12平方，贈送面積約55.64平方。為4房設計。客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下

層，上層為帶270度景觀露臺的私享豪奢主臥。

? 下層三室朝南，方正客廳外接景觀陽臺，陽光餐廳、陽光書房及生活衛生間，完善生活配套，使公共空間完全獨立于主人居室空間。

? 上層豪奢主臥外接景觀陽臺，臥居亦可遠眺山河。配套有]專屬衛生間、景觀書房及270度私人景觀露臺。至享人生尊貴感受。

5、位置：樣板房

內容：樣板房講解

基本動作

? 深入了解客戶的家庭信息

? 根據統一說辭自然而又有重點的介紹產品（著重戶型優劣、各功能空間面積大小、戶型可變性、家居動線體驗）

注意事項

? 側重強調戶型中的家居體驗

? 建立進一步的朋友定位（資深置業顧問）

? 探索客戶的潛在需求，并據此迅速制定應對策略

? 當客戶超過一個人時，注重客戶需求的分解和針對性互動

? 介紹過程中應在客人比較留意注重的部分作更詳細的介紹

說明。

? 設計好從售樓步到樣板房路程所需的時間，盡量配合客戶的步速。如果客人步速較快，介紹時間不足，可在參觀完樣板房，在回到售樓部的過程中作補充介紹。

? 介紹每套樣板房裝修風格時應將統一說辭融會貫通，在入戶后邊走邊介紹，安防系統、各部分所用材料、各戶型設計亮點應穿插介紹。

? 盡量避免在客戶參觀樣板房時談及價格問題，如客戶問及，可輕輕帶過。

? 參觀樣板房之前應盡量先了解客戶意向面積以及戶型，以便

作重點介紹。

? 注意邊走邊作介紹，要多說話，切忌冷場，讓客戶始終為你

所引。

? 講解過程中應對項目的特點、優勢、做重點介紹，避重就輕

突出優勢。

? 如遇客戶所提問題無法當場回答時應提筆記下，并向客戶解

釋確定后回復。

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山牧發表于 2010-9-6 10:07 | 只看該作者

物

問候Ta

? ×××先生/女士，現在讓我帶您去參觀一下XXXX情景樣板房示范單位。請這邊走，現在我們面前的就是X戶型的樣板單位，踩窩窩

送禮

標準說辭

管理員

A戶型標準說辭

該樣板房戶型為A戶型，建筑面積132.67-146.30m2,套內面積 116.70-128.42m2,3室2廳2衛2陽臺。主要的戶型亮點為：戶型方正，南北通透，南北觀景；豪華入戶花園，打造迎賓第一空間，闊氣排場不言而喻；景觀客廳，北眺尤溪河自然山水，南看小區意式風情園林，盡享典雅人生；北雙陽臺，南陽臺與入戶花園合二為一，風景入戶，賞心悅目。所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標準請見戶內展示，整個裝修因應大戶人家的需求，設計成傳統的歐式風格。在古典歐式裝修風格講求精致的線條美和奢華大氣的空間感受的基礎上，結合簡約浪漫的現代時尚生活元素帶給家人精致的舒適觸感，展現和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣

派與高雅的品味。本設計整體色調為明亮的淡色系，并使用了大量的鏡面元素提升空間的延伸感，飾以精致細膩的鑲邊紋飾，將線條的精致與開闊的空間感

受完美結合，構筑了現代歐陸的時尚精致生活體驗。

下面讓我們一起走進去看一看：

? 入戶花園：景觀入戶花園設計，面寬達5.9米、面積近15m2，藏風納氣，完美行居空間過度，有別于傳統的入戶廳堂設計，盡顯主人生活品

位。

? 玄關：入戶處通透式玄關設計，即達到了充分的采光需求又對整套房的私密性有很好的保證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間

? 客廳：客廳的空間十分獨立，除了一個入口和陽臺推拉門之外，無其他任何房門對著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳開間4.2米十分開闊，并且客廳外接景觀陽臺向南，有南北穿堂風，通風采光效果極佳，的客廳帶來的開闊與通透，可以滿足任何形式的家具陳列。

? 陽臺：景觀陽臺不僅照顧了家庭通風采光的基本需求，更重要的是將社區園林的愜意舒適的感受延伸進了家居生活的每個細節。

? 主臥：3.6米面寬，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒暢。帶獨立衛生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居

? 次臥：大面寬景觀臥房，外接景觀入戶花園，在風景中休憩，給您全天美好的開始

? 書房：采光充分，空間獨立，陽光書房，讓生活擁有另一片

溫馨的靜逸

? 餐廳廚房：廚房、飯廳分而不離，功能分區集中，并與其他功能區明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相聯，方便備餐與用餐，餐廚均有明窗，通風、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風吹走，難以

在室內停留，利于身心健康。

? 公用衛生間：雙衛生間設計，減少主賓混雜使用的尷尬，方

便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受

? 整個戶型特色可以歸結為尊貴、舒適，最大的優勢是豐富的景觀資源，完善的功能設計和個性化的完美結合。

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山牧發表于 2010-9-6 10:07 | 只看該作者

物

問候Ta

樣板房戶型為E戶型，建筑面積99.22-111.18m2,套內面積96.24-96.32m2,三房二廳雙陽臺，三房朝南，戶型方正實用，功能齊全；空間布局合理，經濟緊湊； 4.3米寬客廳，大空間，大享受；3.5米精致套式主臥，帶南向陽臺，相擁陽光與風景入睡；所有這些都可彰顯您生活品位，請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標準請見戶內展示，該樣板房裝修在古典歐式裝修風格講求精致的線條美和奢華大氣的空間感受的基礎上，結合簡約浪漫的現代時尚生

踩窩窩

送禮

E戶型標準說辭

管理員 活元素帶給家人精致的舒服觸感，展現和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣派與高雅的品味。本設計整體色調為穩重的深色系，并使用了大量的線條元素提升空間的精致感，飾以大方的茶色玻璃裝飾，將線條的精致與舒適的空間感受

完美結合，構筑了現代歐陸的精致和諧生活體驗。

? 玄關：入戶即有一過渡空間，對整套房的私密性有很好的保

證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間

? 廚房：靠近入口最大減少生活污染，明廚設計通風、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風吹走，難以在室內停留，利于身

心健康。

? 客廳：4.3米大面寬客廳，外接景觀陽臺，風景家居，盡享

愜意生活

? 餐廳：餐廳、客廳雙廳連通，最大延伸家居空間感受，讓用餐真正成為家庭最溫馨的時刻，留戀在家的每一份感受

? 書房：陽光書房，空間獨立私密，南向采光，讓休憩亦有陽光相隨，必要時亦可改做兒童房，給孩子一片自在空間

? 主臥：三室朝南，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒暢。帶獨立衛生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，外接

觀景陽臺，在風景中休憩，愜意生活新視野

? 次臥：南向采光，通風透氣，空間方正平直，讓健康明明白

白，三房朝南，實是明智家居之首選

? 衛生間：雙衛生間設計，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受

? 整個戶型特色可以歸結為舒適，溫馨。最大的優勢是三室朝

南的戶型設計和完善的功能空間配。

6、位置：樓盤整體區位沙盤

內容：區域戶型定位。推薦戶型、幢號、單元，客戶確認；

基本動作

? 引導返回沙盤位置

? 過程加深居住感受的聯想，配合景觀位置重述戶型區域定位

? 引導進行區域位置的落定

注意事項

? 引導進行初步的位置指定，注意銷售性說辭的淡化，結合客

戶感受進行引導

? 控臺注意現場氣氛的營造和銷售配合

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山牧發表于 2010-9-6 10:08 | 只看該作者

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? 剛才我們所參觀的戶型單元位于XXXX的XX棟XX單元（手指向沙盤具體的戶型位置），該單元位于XXX景觀軸線區，樓間距達XXX米、視野開闊、更享生活愜意感受，您是考慮X層的位置還X層的位置？我認為XX的位置比較適合您，您認為呢？

踩窩窩

送禮

標準說辭

管理員

7、位置：置業接待區

內容：置業商討。計算房價、貸款、月供、深度洽談、逼定；

基本動作

? 倒茶寒暄，引導客戶在洽談桌前入座。

? 在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一個單位做試探

型介紹。

? 根據客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎上，做更詳盡的說明。

? 針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障

礙。

? 在客戶有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。

? 適時制造現場氣氛，強化購買欲望。

注意事項

? 入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅便于控制的范圍

內。

? 個人的銷售資料和銷售工具應準備齊全，隨時應對客戶的需

要。

? 了解客戶的真正需求。

? 注意與現場同事的交流與配合，讓銷售經理知道客戶在看哪

一戶。

? 注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。

? 現場氣氛營造應該自然親切，掌握火候。

? 對產品的解釋不應該有夸大虛構的成分。

? 不是職權的范圍內的承諾應呈報銷售經理。

8、位置：工地現場

內容：帶看現場

基本動作

? 結合現場現狀和周邊特征，邊走邊介紹。

? 結合戶型圖、規劃圖、讓客戶真實感覺自己所選的戶別。

? 盡量多說，讓客戶為你所吸引。

注意事項

? 帶看現場路線應事先規劃好，注意沿線的整潔和安全。

? 囑咐客戶帶好隨身所帶物品。

? 詳細了解客戶實質性購房動機、日常生活環境、社交圈子和

個人習慣。

9、位置：置業接待區

內容：入會登記

基本動作

? 回顧之前客戶所認同的系列優點，并給予總結

? 要求客戶進行入會登記，告知我們將對會員給予更詳細的工

程告知及購買優惠

? 主動拿出入會登記單先寫上客戶姓名，而后詢問客戶后續內

容

注意事項

? 淡化入會和實際購買之間的聯系，提高客戶接受度

? 展示會員卡樣板，并交予客戶感受

? 銷售員應該態度親切，可提示客戶下回與家屬一起前來

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8#

山牧發表于 2010-9-6 10:08 | 只看該作者

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問候Ta

基本動作

? 銷售員應先客氣地請其到現場喝杯水或稍息片刻，然后再禮貌地同其道別，再請其擇日再來，并約定時間；倘若客戶是借故推辭，則表明其意向度不夠，銷售員不應強留，可借此暗示“今天客戶較多，工作較忙，未能介紹詳盡”“請原諒，希望其今后再來，并保持聯系”。

? 將銷售資料和海報備齊一份給客戶，讓其仔細考慮或代為傳

播。

踩窩窩

送禮

暫未成交

管理員

? 登記客戶資料，并再次告知會員優惠，完整客戶資料

? 再次告訴客戶聯系方式和聯系電話，承諾為其做義務購房咨

詢。

? 對有意的客戶再次約定看房時間。

注意事項

? 銷售員應該態度親切，并以輕松的口語方式表達

? 囑咐客戶帶好隨身所帶物品，并送客出門

10、位置：控臺

內容：資料錄入

基本動作

? 無論成交與否，每接待一位客戶后，立刻填寫來訪客戶登記

表。

? 填寫重點為客人的聯系方式和個人資訊、客戶對產品的要求

條件和成交或未成交的真正原因。

? 根據成交的可能性，將其分成“很有希望、有希望、一般、希望渺茫”四個等級認真填寫，以便以后跟蹤客戶。

注意事項

? 客戶資料應認真填寫，越詳盡越好。

? 客戶資料是銷售人員的聚寶盆，應妥善保管。

? 客戶等級應視具體情況進行階段性調整。

? 每天或每周，應有銷售經理定時召開工作會議，根據客戶資

料表檢討銷售情況，并采取相應的措施。

成交原因記錄（答客問及說辭更新）

基本動作

? 及時分析未成交或暫未成交的原因，記錄在案。

? 整理客戶問題并提出相關建議

注意事項

? 針對未成交或暫未成交的原因，報告銷售經理，視具體情況，采取相應補救措施。

? 要求及時準確的記錄相關信息

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山牧發表于 2010-9-6 10:09 | 只看該作者

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問候Ta

基本動作

? 根據銷售周期，定期與客戶保持溝通和反饋

? 邀約客戶到現場參與銷售活動，并要求推薦客戶

踩窩窩

送禮

后期維護與客戶推薦（再次邀約）

管理員

注意事項

? 注意周期的控制，以免引起客戶反感

? 對反映問題應及時予以解釋與反饋

? 結束時應有邀約動作及對客戶表示感謝

11、位置：休息接待區

內容：客戶簽約

基本動作

? 恭喜客戶選擇我們的房屋。

? 驗對身份證原件，審核其購房資格。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

? 繳交應付首付款。

出示商品房預售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款。

簽訂《商品房買賣合同》并收取相關材料。

? 簽訂物業管理契約。

若銀行按揭客戶，帶至銀行辦公區，簽訂借款合同并辦理相

關手續。

登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應交給客戶。

注意事項

示范合同文本應事先準備好，并提前與客戶確認簽約時間與

客戶應準備的材料。

事先分析簽約時可能發生的問題，向銷售經理報告研究解決

辦法。

簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報銷售經理或更高一級

主管。

簽合同最好由購房戶主自己填寫具體條款，并一定要其本人

親自簽名蓋章。

由他人代理簽約的，戶主給代理人的委托書需經過公證。

解釋合同條款時，在感情上應則重于客戶的立場，讓其有認

同感。

? 簽約后的合同，應迅速交部門主管及公司審核，并報房地產

登記機構備案。

? 牢記：登記備案后買賣才算成交。

? 簽約后的客戶，應始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并

讓其介紹客戶。

? 若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約請時間。

? 以時間換取雙方的折讓。

? 及時檢討簽約的情況，若有問題，應采取相應的應對措施。

12、位置：財務辦公室

內容：成交收定

基本動作

? 客戶決定購買并下定金時,及時告訴銷售經理。

? 恭喜客戶。

? 視具體情況，收取客戶大定金或小定金，并告訴客戶對買賣

雙方行為約束。

? 填寫繳款通知書，注明房號、定金額、銷售人員。

? 詳盡解釋預定單填寫的各項條款和內容。

? 總價款內填寫房屋銷售的標價，定金欄內填寫實收金額，若所收定金為票據時填寫票據的詳細資料。若是小定金，與客戶約定大定金的補

足日期及應補金額，填寫于訂單上。與客戶約定的簽約日期及簽約金額，填寫于訂單上。折扣金額及付款方式，或其他附加條件與空白處注明。其他內容根

據訂單的格式如實填寫。

? 收取定金，請客戶、經辦銷售人員、銷售經理三方簽名確認。

? 填寫完訂單，將訂單連同定金交送銷售經理并送財務清點備

案。

? 將訂單的訂戶聯交客戶收執，并告訴客戶于補足或簽約時將

訂單與收據帶來。

? 再次跟客戶確定定金補足日或簽約日。

? 詳細告訴客戶簽約的各種注意事項和所需帶起的各類證件

與首付款項。

? 再次恭喜客戶。

? 送客至售樓部大門外。

注意事項

? 與銷售經理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現場氣

氛。

? 正式定單

走 中 國 特 色生態養殖之路

廣濟山牧土雞、土雞蛋6224887 http://1117471.100ye.com/

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管理 山牧發表于 2010-9-6 10:10 | 只看該作者

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酒店式國際公館銷售說辭

(寒暄，問清客戶是否第一次來，若是第一次來，就介紹一下項目所處位置)我們項目分成三期銷售，目前一期已經基本銷售結束，二期我們推出一個全新的產品——多功能酒店式國際公館。古時候只有大家人家才能稱之為公館呢！之所以稱之為酒店式，是因為它和一號、三號樓一樣享受酒店式的管理和酒店

式的服務。

目前江都市場上小公寓很多，但我們這種小公館卻絕無僅有，它們之間有本質的區別。一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個長長的過道，分南北兩側，而且衛生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛，南北通透，另外它最大的一個特色是層高達到4.8米，用高度換空間。4.8米挑高使空間可一分為二，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設計為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內居住環境空間化、層次化，使功能分區更為合理，動靜有別、公私分明，給人一種“買平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當于一套80平方米普通住宅的使用功能。

我們的平面圖已經出來了，還做了部分裝修效果圖，您到那邊坐下來我詳細給

您介紹一下好嗎？

酒店式國際公館詳細說辭

二號樓我們推出了一個全新的產品——多功能酒店式國際公館。它與目前江都市場上一般樓盤推出的小公寓有本質的區別，一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個長長的過道，分南北兩側，而且衛生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛，南北通透，可不要小看了這兩扇窗戶，這一處的設計我們損失了很多的銷售面積，而且要多打很多樁，也大大增加了成本，這正體現了我們公司在產品方面的人性化設計，處處先為客戶考慮，然后才是我們的利潤，其它公司的老總是絕不會有這么大手筆的。

另外它最大的一個特色是層高達到4.8米，用高度換空間。4.8米挑高使空間可一分為二，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設計為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內居住環境空間化、層次化，使功能分區更為合理，動靜有別、公私分明，給人一種“買

平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當于一套80平方米普通住宅的使用功能，具有客廳、廚房、餐廳、衛生間、書房、儲物間等。40—50平米的主力面積完全可以享受兩房兩廳、或三房兩廳的舒適生活。雖是小戶型，但主臥和客廳面寬仍能達到4米左右，生活舒暢自在。高層建筑的設計讓空間24小時不停的吐納新鮮空氣，生活更健康；讓空間更加安靜私密，除了不打擾鄰居還將外來的噪音擋在門外。

“上城國際”4.8米挑高小戶型為高層帶電梯的純板式住宅，南北通透，生活通風采光極佳將居住品質提升到了新的高度，屬于真正的享受型精品小戶型，同時產品空間功能設計也很強，就實用性而言甚至比有些大戶型的品質都要高。而且我們是全裝修的房子，中間的夾層包括樓梯我們全部做好了，局部做挑空處理，讓您的居家更加氣派，也讓您免于裝修的煩惱！您只需要買上家具和家

電就可以拎包入住了。

我們可以來做個比較，比如您要買一套普通住宅，得房率也按80%算，若要得到65㎡，那么它的建筑面積要達到80㎡，若按均價3500元/㎡來算，要28萬元，再加上裝修至少32萬元。而我們這種銷售面積只要達到40㎡就可以擁有65㎡的使用面積了，總價大概20萬左右，您說哪個更劃算呢？若貸款的話只要首付五六萬，每個月月供七八百就可以輕松擁有一套您喜歡的房子了！無論是在揚州還是在上海，只要這樣的產品一推出，都會引起很多客戶搶購。

這是我們江都唯一也是第一個推出這個棒的產品，而且國家政策也出來了，以后層高超過3.0米的住宅項目不會再批了,物以稀為貴，以后一定會有很大的升值潛力。無論是投資，自住或是辦公都是很劃算的。

這么好的機會可千萬別錯過了！

剛才給你介紹的是我們的這個產品的特色,為什么我們這個稱之為酒店式的呢?現在我就來給您介紹一下住在我們這個小區里我們會享受到什么與別的小區不

同的待遇.我們的項目位于江都新區，舜天路與新都路的路口，緊鄰江都唯一的四星級酒店--京江大酒店，我們項目也跟京江酒店所有的會所互相結合，所以住在上城國際的住戶會比任何人受到更多的禮遇，可以享受最優惠的貴賓待遇。舜天路將來會直通揚州文昌路，到揚州十分便利，十幾分鐘車程就可以直達揚州文昌商圈。新都路是江都重點規劃的城區主干道，目前政府再向東建設一條超寬的環城干道，而我們的項目所處的位置即將成為江都另一個繁榮、熱鬧的新區市

中心。

接下來為您仔細介紹我們公司特別用心規劃和其它個案不同的產品設計。

因為我們這個項目市委、市政府也是高度的重視，對我們的要求非常高，我們公司也本著為業主著想，為了給業主創造一個很好的休閑場所。您看我們在小區正門，設計了一個最具特色的退縮42米的廣場，東面也有退縮20米的廣場，另外在北面也有退縮15米的廣場，三個廣場互相連結，有200多米長，形成一個很大的廣場面積約5000平米左右，這樣設計第一主要是為了讓我們上城國際的住戶，擁有一個其它項目沒有的寬敞舒適的休閑空間，具備休閑、健身、購物的廣場。二是為了讓周邊的市民以及整個新區的市民有一個屬于自己的消費場所。而這樣的廣場設計也必將是人氣、商氣、財氣匯聚之處也一定會成為新

區的一個最亮點的地標區域。

在樓下的商業裙房部分，因為本項目規劃為高檔住宅，所以在沿街的商鋪中也一并規劃符合本項目定位的高檔、精致的業態，提供上城國際的住戶各項生活的需求。比如金融中心、二十四小時的便利店、養身休閑會館、汽車展示中心

等這一系列高檔的商業配套。

接下來為您介紹的是住家產品的規劃，首先要讓您了解，上城國際是揚州、江都甚至整個蘇中地區第一、也是最高的住宅大樓。規劃三棟30層的高層，近100米的高度。目前，在全國每個現代城市里，都往空中建筑發展，每個成功人士也都在追求住在更高的樓層，也象征著身份地位的提高。若以生活面來說，一般人都知道住的越高，越沒有蚊蟲的困擾。也可以阻隔噪音。越高，空氣更新鮮，50米的超寬棟距讓視野更加開闊，整個江都美景盡收您的眼底。現在的南京和上海地區，高層景觀視野已經成為一般民眾最大的希望和夢想，所以我相信江都的進步和發展，這樣的高層生活必將成為江都城市化生活的表率。

我們小區共有兩個出入口，一個是南面舜天路主入口，也是未來通往揚州或市區的主要道路。另一個是北面的出口，直通樂和路，如果你要送孩子到江都中學、國際雙語學校上學，轉個彎就到了。來回行車非常安全，不用橫穿馬路。進到小區，我們是采用人車分流的設計，人車完全擁有不同的出入口，確保對住戶出入的安全和尊重。也不會讓車輛的排氣味道影響住戶的生活。車從單獨的入口直通地下車庫，在地下車庫空間里，我們特別設計在整個揚州地區，第一個在墻面利用彩繪田園風光的圖畫來增加美麗視覺的享受和明亮感的小區。另外也在地下室幾個重要的位置也有設置緊急按鈕和攝影系統，讓每個住

戶到地下車庫也能感受到小區的安全和保護！

而在社區大堂的設計，我們規劃揚州、江都地區唯一的兩進式大堂，在南門主入口我們設計五星級酒店式大堂，采用五星級的標準設計，讓您和家人及來訪的客人感受就像來到五星級的酒店一樣。我們會為住戶提供精致、舒適的休閑大廳和服務人員，也提供二十四小時的保潔服務。另外我們也會在小區里配置其它的功能會所，包含設置24小時的生活便利商店、咖啡屋、醫務室等等滿足所有住戶日常生活的便利，以后您可以帶著您的貴賓、朋友在自己的小區里，就可以全面享受到星級的酒店服務內容,包括酒店式柜臺服務、交通服務、商務服務、客房服務、會所管理服務、休閑旅游服務,（比如返家與訪客接待、門僮、代客泊車、柜臺留言、代收儲藏、購物推車及大型行李；為住戶與來訪客人提供代招出租車服務、各種大眾交通工具的時間咨詢等服務；代訂各項票務，代繳各項費用，郵件包裹寄送，快遞委托，代訂報紙雜志；提供衣物代送洗，特約鐘點女傭服務，特約居家清潔服務；如住戶有旅行需求，可提供旅行社一般的代訂旅游行程，飯店食宿安排等；居家修繕，租賃中介，設計，裝潢，特約

健診，特約開鎖，特約家庭花匠，家電送修等。）

另外在我們單獨的每一棟樓的入口，也規劃一個高級的入戶大廳，這樣兩進式的大堂設計，更確保每個住戶的安全和私密性。在這個單棟大樓的入戶大堂里面，設計非常先進的磁控安全門，只有您和家人才可以進到電梯里面到達你的家，這樣更保障了您住宅的安全性。另外我們對電梯的要求也很高，我們特別采用國際品牌--日立電梯，速度達到了2米/秒。確保住戶使用上的效率性。且每一層規劃有三戶住家，卻有兩部電梯的配置，也是在確保每個住戶使用的便利性。也就是說目前江都地區，一般電梯公寓的設計，都是兩戶或三戶共享一部電梯，一旦電梯要維修時候，對住戶就會產生極大的不方便，這一點上城國

際就做到全面的考慮也絕對不會發生這種現象。

接下來我為您介紹最重要也是您最在乎的，每個住家所配置的安全設備和建材設備。在每個住家里面，我們設置智能化安防系統，全程管理您的住家讓您安心無憂。在住家的建材配置上，也是采用全江都最完善、最高檔的建材，入戶大門采用鋼木復合防火防盜安全門，配置精細門鎖。窗戶配置歐式彩鋁斷熱窗，配置雙層中空隔熱玻璃，完全阻隔噪音和紫外線。在造價上也是一般普通住宅項目門窗造價的一倍以上。外墻體采用保溫材質施工，讓您的住家更溫暖更節能，節能達到國家規定50%以上。最讓住戶感到溫馨的是，在空調管道的設置上，統一采用兩種空調管道同時配置，讓您不用為了以后住家空調機組更換的時候，免于住家還要敲敲打打的困擾，更不會影響整個外觀的立面，這也是全江都其他項目所沒有的規劃設計“ href=”http://www.91home.net/kaifa/3/“

target=”_blank">規劃設計。

另外針對建筑本身的建材，我們在建筑的外墻基座采用高級的石材、墻體采用市面上最高級的丁掛磚、局部采用豪華的彈性涂料作線條勾勒，樓頂還設置亮麗的燈光，讓三棟大樓在全江都成為最亮眼的建筑。住在這里，以后您要帶朋友回來家里參觀，在很遠的地方，您就可以告訴您的朋友，眼睛看到發光發亮的建筑物就是您的家。這是很有面子、很光榮的感覺！

接下來一定要跟您介紹全揚州首創的特色花園：我們的花園近五千平米，在中間一棟樓的底層做了兩個部位的挑空，把兩個中庭花園串連起來，讓住戶的視野更通透，可以看到整個的花園。這也是全江都第一個大型、整體性的景觀花

園。

它主要擁有三大特色：

一、具備養生、健康的功能---因為我們培植很多特別的香草植物，不僅能帶來香味，更重要的是每一種植物皆有它特別的功效，可以有益身體健康、安神舒心。另外還可以運用這些植物做些食物上的料理，增加生活上的樂趣。

二、滿足住戶的休閑、娛樂的需求---花園里面有專門為老年人準備的大型地面石棋，墻面也畫上了太極拳譜，讓老人運動身體。也為小孩準備有趣的游戲區，設置多項的游戲設施。更為全家人準備了兼具按摩功能的卵石健康步道、戶外健身器?等等，讓全家人在小區里面就能享受運動及休閑的樂趣。

三、最有特色的園林景觀---我們將歐式的園林特色及現代城市化的風格相互搭配、合諧布局。在每棟的入口處還精心設計了一些水景，俗話說：“水有靈氣、水為財”，也代表您住在這個小區能夠財源滾滾，人旺、財旺、精神旺！當然

在視覺上也是一種舒適的享受。

以上就是我們上城國際主要的特色規劃。也因為我們對江都所有項目都有充分的了解，更加知道上城國際跟其它項目的差異性。所以我們會大聲的跟客戶說，擁有上城國際，一輩子不想再搬家！因為上城國際不管從規劃、設計、配置各方面，在揚洲、江都地區都創下許多的唯一性和稀缺性。我們就是要打造江都唯一的高層建筑，高檔的社區，我們希望給客戶帶來的是未來城市化的生活，讓這些住戶可以比其它人更早體驗更高級的生活機能和住家規劃。讓每一位成功人士得到一生中最滿意的住宅，同時也是提升我們城市的形象，這也是我們

公司最大的理想目標。

針對投資客戶:

因為我們這個跳高產品規劃為多功能酒店式的國際公館,定位為于國際接軌的人性化空間，功能靈活多樣,裝修百變空間，所以做為投資客戶非常多。首先我們緊鄰京江大酒店,填補了它的一個空白.對于您出租來說回報是很高的，向您買普通的房子花30--40萬租金也就1000元左右，而我們的房子您只需20萬左右租金在90—1500元左右。對于一些想常年享受酒店生活的人來說住在我們這里花費不多但擁有超值享受.特別對出租給一些企事業單位的老板來說花費更少卻能更好的招待朋友、生意場上的貴賓。比如說住我們的房子每晚花費30-50元享受的是星級酒店的服務，而住京江大酒店每晚花費200-300元享受的是一樣的待遇。所以說很多企事業老板把房子租下來作為單位的接待用房，休閑了、娛樂了、居住了、或辦公了。在旅游旺季，我們的房子作為酒

店用房出租，收入可不菲喲。

其次我們項目周邊有許多重點中小學,現在的家長在孩子的教育上投入是不惜一切代價的,我想我們這么好的環境、一流的服務一定會成為他們的首選的!

另外現在人才的流動非常大,很多公司為了留住人才,要為他們解決日常生活的后顧之憂,要為他們租房子甚至是買房子,那么我們這種房子花費不多但功能齊

全的公館正是他們的需求!

再加上很多人現在處于創業初期,想要找一個辦公場所,但目前江都市場上沒有商務樓,純商鋪代價太高,我們這種產品也是一個很好的選擇.因為我們是江都最高的建筑所以可以給您的公司帶來很好的形象；而且在這里辦公所享受的環境和服務是在其他地方無法享受到的。我們項目規劃有豪華的酒店大堂，若公司的來客較多,也可以不用帶到公司去,直接在我們的酒店大堂的咖啡館或休閑

大廳就可以接待了,既方便又顯出了主人的氣派!您看我們國際公館所處的位置就是未來江都新區的核心位置，門口的舜天路將來直通揚州的文昌路，東側的新都路直通江都市區，交通非常便利坐享兩市的繁華！升值潛力無限！

第三篇：房地產通用銷售說辭

房地產通用銷售說辭

在置業顧問心中的房子沒有缺點，無論賣什么樣的房子都是好房子，強化說辭練習。先自我洗腦，才有說服力給客戶洗腦。

1、為何說投資房產是較好的選擇？

A：房產比人民幣更利于保值、增值。風險小，回報高。

B：:從以前的經驗來看，以前幾年購房者為例，投資購房仍是最佳選擇。

2、為何說現在購現房最好？

現房：風險小，投資回報快，如購期房，很多開發商若沒有實力，不會有全部的資金投入，只會投入部分，往往難以保證交期、質量，還會造成爛尾樓，使購房者如手捧刺猬，難以取舍，購現房完全沒有這種風險。

3、為何說期房好？

價格低，房型選擇多，．升值快，隨法制的加強，購買的風險降低，質量可監督。

4、為何高層好？

房屋使用期限長，造價高，鬧中有靜，易于物業管理，檔次高，可做商住兩用房，出租都報 率高。

5、為何多層好？（多層泛指2—9層的住宅及高度不超過24m的其他民用建筑）

得房率高，房價低，使用費用低，無使用電梯的風險，符合中國居民群住的生活習慣。房屋 升值潛力大，生活多方面部比較方便。

6、為何一次性付款最劃算？

若不選擇一次性付款，以后生活負擔過重，每月要交付醫療保險，住房保險，按揭貸款利息等費用支出大，一次性付款可少掉很多麻煩，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事業或其它方面的成功，加之房產可保值，又有升值潛力，故一次付款最劃算。若先分期付款每月支出費用大，對工作不可能輕易調換，局限性大。一次性付款的房子可抵押，隨時川可抵押70%，若按揭貸款即使提前還款利息，不能免掉，個人資產并不單純以人民幣衡最，房產亦是資產之一，目前房了即可居住又可隨時抵押，靈活性更大。

7、為何市中心房好？

市中心地皮資源有限，升值潛力巨大，配套好，租金高，回報率高，從目前發展的角度而言 投資風險少。

8、為何副中心房好？

價格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安靜，綠化率高，選擇 市中心邊緣地帶居住最好。

9，為何城郊結合部最好？

發展空間大，配套設施新、全、齊，發展速度快，可享受市中心的繁華，房屋升值快。

10、為何郊區好？

周邊自然環境好，交通發達，配套設施全，同樣價格可購買更大的房屋；市區郊區化是城市 發展趨勢，隨交通改善，郊區交通更方便。

11、為何選擇項樓下一層好？

價格合適，視野開闊，空氣流通好，采光好，安靜安全，高度好，又避免了樓頂漏雨的可能。

12、選擇頂樓的好處？

采光好，通風好，不擋光，視野開闊，價位低，送閣樓，送平臺，生活方便，又不被人踩在 腳下，日照時間長，大城市流行通天的房子，升值潛力大。

13、選擇底樓的好處？

生活方便，若有孩了，可以經常戶外活動，利于孩子成長，培養健全性格，有老人利于老人 活動，參于社交，帶庭院，對停放自己交通工具增加安全保障系數，兔去工作的后顧之憂，租出去做辦事處，租金高，升值潛力大，更因人員走動多，相較樓頂而言更加安全。現上海 房價1樓最貴，很多房屋下水道走2樓。

14、為何購買高檔住宅劃算？

便宜無好貨，好貨不便宜，無論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的，與買車相 比，購房的折舊少，升值潛力巨人，配套設施齊備，周圍環境佳，戶型設計優，居住方便，房價的組成，地價點的比重最大，越是好的房子，地價越貴，升值的潛力與速度越大。

15為何買經濟適用型房予最劃算？

從某種意義上講，買房毫無神秘之處，就像買彩電一樣，只要買的房予，實用，質最好，應 具備的功能齊全即可。例如：雙氣、雙線等，其它增加的綠地，木扶手，花崗巖樓梯等浮華 設施并不增值，只會使開銷增大，而真正在創業階段的人并沒有時剛去享受，欣賞一些浮華的設施。

16、為何選擇剪力墻的結構的房子？(剪力墻又稱抗風墻或抗震墻、結構墻。房屋或構筑物中主要承受風荷載或地震作用引起的水平荷載的墻體。防止結構剪切破壞。)抗震性好，整體性高，墻體簿，得房率高，造價高，易裝修，使用年限長，保暖性好，柱子少，利于處處自由隔斷空間火，代表以后住房發展趨勢。

17、為何選擇框架結構的房子？（框架結構是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構成承重體系的結構，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過程中出現的水平荷載和豎向荷載。采用結構的房屋墻體不承重，僅起到圍護和分隔作用，一般用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、空心磚或多孔磚、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材等材料砌筑或裝配而成。）

保溫性、隔音性比剪力墻結構房子好，得房率高，開間易活動，易裝修出各種自己喜歡的 風格．使用年限長，陽臺易裝修出大開間，落地窗的風格。（通常“大開間”是用于在房地產領域的一種口語，該詞語出現在近年代，具體用于沒有分割的整個樓層和沒有分割的房屋。）

18為何選擇磚混結構的房子？（磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。也就是說磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。磚混結構是混合結構的一種，是采用磚墻來承重，鋼筋混凝土梁柱板等構件構成的混合結構體系。）保溫性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，價格低，易裝修，普通多層的最佳 選擇。

19、為何選擇得房率較低反而更好？

房屋高檔，設計合理，配套面積多，配套設施全，得房率低代表配套齊全，隨生活提高，對 房子配套要求越來越高，房了越高級，得房率越低。

20、為何得房率高的房子好？

省錢，同樣的錢買到的使用面積多．（買房以建筑面積，居住是使用面積）．比較劃算。

2l、選擇朝西的房子好？

價格低，采光好，選擇的范圍大，陽光充足，較符合夜生活習慣的人，例如：所以朝西主體 好且干燥。

22、選擇朝東的房子好？

陽光光照時間早，設計戶型合理，新空氣易流通，適合創業階段的人選擇，起得早，不西曬，夏天涼快。

23、選撣朝南房子好？

采光好，日照時間長，房間溫度適宜，冬暖夏涼，確保升值，易出手，適合老年人住，陽氣 重，省電。

24、選擇3、4樓好？

采光好，安全、安靜，避免了I、2樓的潮濕，高樓的爬樓累，中問樓層好，高低樓優勢兼 備。

25、選擇老市里的好處：

商業繁華，交通便利，生活方便，生活配套設施齊備，周邊沒施具備規模，并且此處房子升 值潛力已是不爭的現實。老'市里是精華所在，即使舊城改造，會保持其特色，不會被輕取代，只會發展的更好。

26、選擇不帶網點住房的好處：

干靜、整潔，物業管理好，不進行封閉物業管理，免去下屬商場所帶來的嘈雜的生活環境。

27、選擇樓下帶網點的好處：

生活方便，臨主干道，交通發達（因帶網點的住房均臨主干道），商業性濃，增值潛為大，網點形成的自然平臺，形成居民尤其是老人、小孩的活動空問，又安全又療便。

28、為何要選市區單棟住宅？

一般而言，越是繁華地段，交通發達的地段越不會有大片的小區，故若選擇市區單棟住宅，其周邊的配套設施，生活條件，交通便利程度均是最優選擇。一般好的配套彌補小區面積小 的不足。

29、為何要選擇較大型的小區？

大型小區的開發商一般實力雄厚，信譽度高，值得依賴，并且大型小區的物業管理較好，周 邊自然環境、人文環境都非常好，配套設施齊備，生活安全，舒適，戶型設計合理，物管會 不斷有新東兩推出，故選大型小區較好。

30、為什么購房比租房劃算？

國家把房地產作為經濟增長點，支付部分房款后，其余房款可以采取類似每月付房租的方式 交付，即與租房最大的區別在于期滿后租房者仍沒有房屋居住。而購房者得到了一套全產權 房屋。隨住房的增值，投入的錢也會升值。更何況租房者不會在裝修上投入金錢，只會購買 生活必需品，居無定所的苦惱亦會對事業有不良影響，故購房遠比租房劃算。

3l、靠小區深處（中心）的好處？

A：生活環境安靜、安全、人氣足，生活較有品味； B：利于物業管理，利于優良環境的形成，生活便利。

32、靠近主干道購房的好處？

A:周邊生活設施齊全，醫院、學校、商場、交通等配套齊全。B:升值速度快。

33、為何雙衛好？

雙衛：方便、衛生，有一客用衛生問，檔次高，都是主臥套衛生間，生活趨勢。

34、為何單衛好？

現在一般都是3口之家，雙衛沒有必要，多一個衛生間也是要花錢買的，現在主要是解決住 的問題：（一個衛生間要4.5個平方米，就算3000元／平方米，也要一萬四干塊，花一萬四干塊買個衛生間，還不如把這部分錢用在裝修上，買房最主要是自己住，現在也不經常有客 人串門，所以客衛派不上用場，而且還要再花多裝修一個衛生間的錢，打掃衛生也麻煩，還 浪費水、電、增加支出。

35、為何中間房好？

保溫好．所以中間房好。

36、兩邊房？

采光好，通風好，一般小面積的戶型也可以享受明廳，而且空氣新鮮，夏季會特別涼快。

37、沒有拆遷戶的房子？

開發商不必為安置拆遷戶花費這筆費用，節約的這部分錢可以用來提高施工質量，加強配套，戶型設計多樣化，也會上一個檔次。我們開幕發的項目是為一個階層設計的，小區居民的層 次會比較一致，居民素質都不會低，物業管理比較完善，居民無后顧之憂。

38、有拆遷戶的房予？

取得土地的費用相對較低，成本則會低，價錢會比較低、實惠。其中拆遷房子與賣的商品房 子有明顯區別，再說，現在國家對拆遷戶房子的標準也有硬性規定。

39、南北向好？

通風好，冬暖夏涼，兩個臥室分開，有個人的生活空問，結構簡單，也可自由間隔，自由度 大，易裝修。

40、全南向好？

采光好，節約能源，省電，陽氣重，不易生病，特別適合老人住，兩個臥室靠在一起，照顧 老人，小孩會比較方便。

41、選擇知名開發商好？

信譽好，值得信賴，一般開發的小區規模較大，配套完善，物業管理跟的上，規劃好，確保 升值，資金到位，按期入住，所以風險小，會長期發展，較重視公司形象及信譽，選址考究。

42、首次開發的開發商好？

為了公司有可持續發展在競爭中取勝，首個項目一定在設計上會花更多心思，更有上進心，而且價格會相對較低。

43、為什么一進門是廳好？

視野開闊，大氣、敞亮，較符合南方人的性格，減少過道，使用面積多，裝修漂亮，而且是有品味、有實力的表現。

44、一進門是走廊好？

隱私性好，叫做“懸關”，沿海發達城市比較流行；一進門不會直接看到廳的布局其實一點都不浪費，它是犧牲一塊小面積換回一塊大的空問，它起到一個貫穿作用，形成一條自然的走道。

45、精裝修好？

方便住戶少花心思，節省時間，用于投資出租，則買精裝，省事。

第四篇：房地產銷售說辭大匯總

超全面的房地產銷售說辭大匯總 銷售說辭（萬科版）

參觀流線中各展示節點標準說辭

以下為銷售流線中的每一個講解點，各銷售員可根據以下各點進行個性化發揮！

一、銷售大廳說辭點

1、詢問語:禮貌用語、詢問客戶到訪意圖、自我介紹

2、通區位圖：城花區位、客戶行/乘車路線 3、3分鐘宣傳片：結合宣傳片講解

4、XX畝 & XX畝沙盤：

a、整體方位、小區規模、各期目前進度、集團/武漢公司簡介 b、規劃理念、組團/道路/園林/配套

c、產品、戶型、面積、均價、物管費、交樓標準

d、三大特色：標準化施工、五重安防系統、帶裝修交付

5、單體模型（可選）

二、流線圖說辭點

1.銷售大廳前樹陣廣場：城市博物館、水池、桂花樹（X萬）、柚子樹、樟樹、櫻花樹、廣玉蘭

2.特一區底商：經營業態（超市、JEEP吧）3.第五大道：

a“綠肺型”主干道、六排法桐（X顆）、一種寧靜的氛圍、5年后樹能將馬路連接起來，形成一條真正的林蔭大道

b、人車分道、一條先進、現代化的路、解決現代人和社區、車的矛盾、c、進入社區每個組團的路口清晰，直接；

d、5000平米的花園式綠色大道: X棵法國梧桐、X棵樟樹、X棵銀杏、X棵櫻花……一共X類不同樹種、X棵大小喬木 e、街角公園

4、經過上西X區： a、道匝

b、五級安防系統 c、“組團客廳”

d、組團內綠化：X平公共空間，X喬木，空氣凈化力，e、停車位、兩三個車位間隔樹 f、X米人行道

5、上西X、X交界處：

a、教育配套：雙語幼兒園、市級小學 b、“S.O.S”緊急召援系統

6、五分鐘商業： a、業態

b、買打火機的故事 c、減速坡 d、景觀小品

7、集中商業后街 a、4500規模

b、1200平魯廣超市

c、銀行、餐飲、診所、商業廣場

8、集中商業內街道 a、中式酒樓：虹景酒樓 b、開放、休閑的空間

9、公交站： a、X運行 b、穿梭巴士 c、道路下水井蓋

10、“夢幻島”兒童公園 a、4000平規模

b、涂鴉墻、高迪墻、沙地、海島船、鴿子屋、樹爸爸的故事

11、會所/運動公園/綠脊

三、情景TOWNHOUSE說辭點

1、專利產品：萬科專利產品，模仿得不到她的精髓

2、低層/低容積率：4層，1.0的容積率

3、花園/露臺：贈送約53平花園，且獨門獨戶；層層退臺；復式4個露臺，擔負各自功能使命

4、入戶DEN ：功能強大、身份象征、采光 5、40平米大客廳/8.1面寬

6、廚房功能分區：中西餐備餐臺、早餐臺，烹飪區、家務區、備餐區、用餐區的功能劃分

7、公衛干、濕分離

8、主臥轉角飄窗：地臺飄窗，270度景觀

9、步入式衣帽間

10、交樓標準（入戶門、雙層中空LOW-E玻璃、電器配置（主臥雙控開關、電話寬帶有線接口、入戶門鈴）安防配置（可視對講、紅外微波探測器、報警通訊裝置、燃氣泄露探測器、門磁開關、主臥緊急按鈕）、庭院部分裝修）

11、直跑式樓梯

12、儲藏間

四、上西X區2B、3E示范單位

1、智能化安防系統： a周界防越報警系統 b閉路電視監控系統 c樓宇聯網可視對講 d門禁管理系統 e居家防盜報警系統 f電子巡更系統 g電子公告欄系統

2、園林景觀： a小型街頭公園

b樹陳廣場 c各種喬木

d多彩的硬鋪裝

3、標準化部品： a裝配式鋼質欄桿 b木質扶手

c空調擋板

d單元門遮雨蓬 e儲物箱

f通風隔熱屋面（拉法基）

g鋼質入戶門（復塑鋼板門）景觀

4、客廳： a踢腳線護角套 b氣窗

5、廚房：

a變壓防串式煙道 b臺面防水檻

c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創始人，水龍頭出水處都設有過濾器。d回水灣 e隔音墊 f散熱片

g櫥柜（歐派、中意）

6、衛生間: a防水安全插座（西門子靈動系列）、b美標潔具、c滴水板

7、臥室：戶內門（“董輝記”夾板裝飾門）

8、交樓標準

五、情景公館說辭點

1、智能化安防系統： a周界防越報警系統 b閉路電視監控系統 c樓宇聯網可視對講 d門禁管理系統 e居家防盜報警系統 f電子巡更系統 g電子公告欄系統

2、園林景觀： a小型街頭公園 b樹陳廣場 c各種喬木

d多彩的硬鋪裝

3、標準化部品： a裝配式鋼質欄桿

b木質扶手

c空調擋板

d單元門遮雨蓬 e儲物箱

f通風隔熱屋面（拉法基）

g鋼質入戶門（復塑鋼板門）景觀

4、大堂/電梯

5、入戶玄關/多功能陽臺

6、客廳： a戶型緊湊，布局合理 b氣窗 c大面寬 d景觀好

7、廚房：

a變壓防串式煙道 b臺面防水檻

c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創始人，水龍頭出水處都設有過濾器。d回水灣 e隔音墊 f散熱片

g櫥柜（歐派、中意）

8、衛生間: a防水安全插座（西門子靈動系列）、b美標潔具、c滴水板

9、臥室：

a主臥步入式衣帽架、外飄窗 b戶內門（“董輝記”夾板裝飾門）

10、交樓標準 附件：

一、銷售大廳說辭

您好，歡迎光臨！我是城市花園銷售員×××，請問您是第一次過來嗎？（如果是）那由我先帶您參觀，并給您作一個全面的講解！您請這邊走，首先給您講解一下城市花園在武昌的大概方位以及行車路線，（指城花的區位圖）。下面帶您參觀一下我們城花的影音室： 3分鐘宣傳片說辭

現在您可以通過這個三分鐘短片，了解我們項目的整體情況，首先出場的是萬科的吉祥物——花花，它從外太空飛到銀河系的中心“地球”，然后到達中國的一個中部核心城市——武漢，在來到武漢的一個核心新區，那就是“光谷”，光谷地處中心腹地，而萬科城市花園又處在這個核心區域的中心。

我們整個項目規劃用地600畝分為四期開發，目前銷售的主要是二期產品，這邊是我們的小學和幼兒園的規劃，萬科城市花園象一座新城市一樣，有自己完善的配套及公交體系，目前 4

區內已引進了一條公交線路“586”路，后期我們還會陸續引進其它幾條公交線路，來豐富業主的出行。

現在看到的這一塊是我們的集中商業區，里面包括超市、銀行、酒樓、快餐美食、健身房、藥店等等。

下面這個是小孩子在足球場邊玩耍的一個場景，那么所有的車進入我們的小區必須采用的刷卡的模式。

萬科城市花園主要分為三種，一種是帶裝修交付的多情景洋房，就是這樣的（如短片內）；第二種是不帶裝修交付的情景TOWNHOUSE，一樓送花園，二樓、三樓送露臺，層層退臺的設計，現在雖有很多開發商在模仿我們這種產品，但它始終無法復制與我們完全一樣的產品，因為這是屬于萬科的專利產品；還有就是帶裝修交付的電梯洋房，我們叫情景公館，剛剛新開放了展示間。

下面您再看到的是樣板間，給您一種溫馨、舒適的感覺，其實想起萬科很多人也會聯想起萬科的物業。讓您在里面有一種歸屬感，安全感，舒適感。

下面您看到的我們的幼兒園，引進的是深圳的世紀星雙語幼兒園，采用國語和英語二種教學語言教學，給孩子一個良好的學習環境。今年9月份開學，目前正在招生。畫面上看到的是我們小區的一個專為小孩子設計的兒童樂園，里面有海盜船，鴿子籠，沙地，涂鴉墻等等。給孩子們一個自由的天地，讓他們發揮潛能，展現聰明才智的空間，目前已經開放了。

小區里面當然少不了年輕朋友比較熱愛的會所了，會所里面包含了綠蔭游泳池，半室內的羽毛球館，還有健身房，棋牌室等等。

現在我們所站的這個位子是在我們小區里面的城市博物館里，城市博物館里會記載下我們區內發生的有紀念意義的人和事，把它以圖片的形式展現出來，讓我們小區的人文生活變得更加的豐富多彩。

萬科的理想就是讓您感覺我們銷售的不僅僅是房子，而是一種生活標準，一種追求高品質的生活方式。我們的企業宗旨就是：建筑無限生活！

下來，我帶您去看一下我們300畝和600畝的沙盤：

（邊講解邊提問，了解客戶的需求，從而選擇適當的參觀路線

二、情景TOWNHOUSE ×××先生/女士，現在讓我帶您去參觀一下咱們萬科的專利產品――情景TOWNHOUSE示范單位。

■ 引導客戶，介紹情T：那現在我們面前的就是情T的樣板單位，您能否先告訴我，您面前的這種層層退臺的房子與其他您見過的多層房子有什么區別？（引導客戶主動去發現情T的不同之處）…………您說的非常對，我們情T僅有四層，且每一層都有露臺或大花園，并且都是隨樓附送的哦！情T不是別墅，但卻擁有庭院、陽光、綠地、私密的別墅生活品質；不是普通洋房，卻享有街區、鄰里、溫情、開放的社區氛圍，這種介于洋房和別墅間的新興產品，已成為那些渴望在忙碌的空余享受寧靜豐富的家園生活的新上層中產的最愛。■ 低密度的優勢：這種四層高的房子使我們小區的容積率僅有1.0。相比其他如金地格林小城、保利花園1.5-3.0的容積率來說，相當于同等條件下我們房屋的樓面地價成本高出他們1.5-3倍；在地價越來越貴、土地越來越稀有的將來，這種低密度的多層房子再也不會有了，我們這種4-5層樓的房屋將成為最稀有的絕版！增值的潛力不可估量！

■ 有天有地的生活：您看到每一套房均帶有露臺或者大花園，層層推臺，退出每層可貴的花園露臺，宅前屋后保持著寬闊的間隔，同時每一套房能充分享受陽光的沐浴。您不用再面對傳統的立面整齊的防盜鐵網，走出囚籠的生活，足不出戶，就可以在自家的陽臺或者花園里享受冬日暖暖的陽光、夏日傍晚的習習涼風。這種有天有地的生活，已不再是別墅的專利！

下面讓我們走進去看一看：

情景TOWNHOUSE E2-102（示范單位）

您現在看到的是情景TOWNHOUSE 一樓示范單位。? 總體：這是我們萬科的專利產品——情景TOWNHOUSE的首層單位，建筑面積148.5m2，四房二廳二衛，獨門獨戶，8.1米橫廳，南北通透、通風采光極佳；并且實用率高達92%；53平超大私家花園，入戶DEN的設計，所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標準請見戶內展示，整個裝修因應大戶人家的需求，設計成傳統的歐式田園風格。

? 私家花園：情T一樓隨樓附送53m2左右的私家花園，如果您家有老人或者孩子，既可以省卻老人爬樓的辛苦，又可以讓小孩子在院子里盡情的嬉戲；或者閑時在院子里伺弄一點花草，養一只小狗，再為女兒搭一個秋千；周末時候，邀請三五位同事、親友，來一次露天舞會或者燒烤……在家門口，您隨時可以與大自然親密接觸！

? DEN：DEN是指門入口旁邊的小客廳或者門入口旁邊的小書房，是所有別墅必須具備的一部分，普通房子就叫玄關，好房子是DEN，日本稱為和室。我們的DEN采用大面積的落地玻璃設計，充分擁抱陽光。您可以設計成書房，也可以做成一間休閑娛樂室。

閑下來，沖上一杯濃濃的咖啡，聽一支經典懷舊的曲子，看著兒子在院子里玩得滿頭大漢，卻不亦樂乎，人生還有什么比這更能讓人滿足的呢？ ? 客廳：8.1米的超大面寬，約40平的客廳空間，足夠你周末時候在家舉行一個香檳PARTY，它的氣派和尊榮相信定會引來眾多參與者的羨慕，甚至嫉妒。從實用角度，8.1米的客廳帶來的開闊與通透，可以滿足任何形式的家具陳列。

? 廚房：廚房功能的變革，兼顧中西用餐習慣，滿足烹飪區、家務區、備餐區、用餐區的功能劃分，讓做飯也可以成為家人開心交流的生活方式。例如廚房內的早餐臺，不僅可以享受每天清晨出門前的二人世界；還可以用作大量客人倒訪時候，你大顯身手的戰場！? 多功能房：多功能房自然采光，可根據您的需要隨心設計。需要的時候即與客廳連為一體，偶爾來客又是一間客房；音響發燒友可以把這作為視聽室；家庭可以作為娛樂棋牌室；如果您有收藏名酒的習慣，那么這里就是一個最好的名酒鑒賞酒天地了，再精心布置一下，就可以和朋友在此把酒言歡，又不擔心影響家人休息，多么寫意！

? 臥室：房屋的深處，是主臥室和兒童房，享受私密的個人空間。主人房朝南，21m2，另帶獨立衛生間，寬大落地窗設計，享受陽光的貼心照顧，近賞庭院生活美景。? 公衛：干濕分離，具有獨立的洗衣機位，萬科總在細節中體現品質

3A戶型

現在我們看到的是三房中的3A戶型，這是一套標準的居家型三房產品。它最大的特點就是戶型緊湊實用，布局十分合理。廚房設計將烹飪區和備餐區分開，這樣不但可以減少您待在油煙中的時間，也可以讓您在為家人準備美食的同時仍可以和家人聊天說話，您就不會再有被人冷落的感覺。餐廳也有獨立的陽臺，您在用餐時不僅可以欣賞到陽臺外的風景，同時也保證了客廳和餐廳的自然采光和通風。客廳采用的是大面積的落地觀景窗，不但保證了客廳 6 的采光，通風和觀景的效果，更顯得這套三房設計上的大氣。這里是客衛，衛生間采用干濕分離設計，防水插座開關，更加體現了我們萬科在細節上的要求。衛生間的對面是一間兒童房。請大家注意！我們在這里設計了一個小小的儲藏室，三口之家的日常雜物是很多的，它不但解決了這個問題，而且它十分隱蔽不影響美觀。另外一間次臥室采用的270度觀景的低臺外飄窗。現在我來向大家介紹這間主臥室，您一定會覺得這間主臥室很普通，無非就是有一個衛生間和一扇大面積低臺外飄窗。請大家跟我來，3A戶型的主臥室最與眾不同的就是它還有一個工作陽臺。它不僅完善了居家功能，而且這個工作陽臺可以把客廳、兒童房和主臥室聯系起來。這樣讓您可以更好的照看您的孩子，而且還可以拉近您與孩子的關系。晚上，您可以在陽臺上透過窗戶看看您的孩子有沒有蹬被子。早上，您可以輕輕的敲敲窗戶要您的孩子起床上學。這樣一套居家功能完善，實用的三房，您喜歡嗎？

最后，我們向大家介紹一下室內的安防系統。首先，我們在門口為您安裝了門磁報警器。當您回到家中忘記關門或門沒有關好，門磁報警器會提醒您。在客廳我們安裝了紅外微波雙監控測器，當您家中無人時，如果有人闖進您的家中，它會通過系統直接向物業的監控中心報警，監控中心會通知所有在附近的保安員迅速趕到您家中。在廚房我們安裝了煤氣泄露煙感報警器，當廚房的煤氣和煙濃度超過標準時，它會發出尖叫聲來提醒您。另外在您的主臥室的床頭位置，我們為您安置了一個緊急按鈕。當發生緊急情況時，只要您按一下附近所有的保安都會以最快的速度趕來。這一系列的智能化安防系統，讓您在我們萬科城市花園住的更加安心。3L戶型 出售樓處：（走集中商業動線）這邊是大型超市，銀行，從這個樓梯往上就是空中花園，一會您能從您的房子里看到。這里就是美食街，將來會有不同風味、不同價位的特色餐飲落戶這里，我們有從上海拍的照片，您有興趣可以看看我們已交付的社區有怎樣的美食街。這里離上西10區和特1區真的是很近，將來很方便的。

好，我們從這里進去，這是臨時通道，將來我們從電梯間進入，我們會有比洋房更氣派的門廳。請進電梯，樣板間在六樓。

出電梯：右邊請，因為房源稀缺，我們只做了一個樣板間。請進，一進門就感覺不一樣吧，這個個性化的玄觀帶了觀景小陽臺，讓您出門上班和回家進門時都能享受到與外界大自然的接觸。

這里是客/餐廳，在這里我們也采用了兩廳適當錯開的設計，一方面保證短進深戶型的采光通風功能，同時將兩個功能不同的區域相對獨立開來。

餐廳是景觀最棒的地方，您覺得怎么樣（停頓，讓客戶感受，逼迫發表感想），是啊，在這里可以看到兒童公園、空中花園，將來那里還有會所和室外泳池，這種絕佳的景觀真是難得！客廳開闊，您一定覺得窗的開度很大，又沒有多余的窗格遮擋，視野很好，我們的窗玻璃是雙層中空LOW-E玻璃，這么大塊的特種玻璃，成本可不低呢，話說回來了，如果不是這樣的窗，怎么對得起萬科社區窗外的美景呢？您看窗外側對組團中心景觀，而萬科物業的外立面是大家都喜歡的，美院的老師在這里組織過寫生，攝影協會定期來這里采風呢。您看，這里是一個晾衣陽臺，在這里晾衣服不會影響主人的私密。

好了，我們來看一看房間，這是客房，當然也可以兼作書房，這里同樣可以看到情T優雅的外立面，面向組團內部，更加靜謐；這是兒童房，可以看到景觀相當不錯，最后是主臥室，這是最中規中矩的地方，套間，中間設更衣間，堪稱經典的設計。

客衛干濕分離，帶洗衣機位，沒有一絲浪費的空間。家具并不是特意設計的，基本上用的是老樣板間的東西，但是照樣掩蓋不了房型本身的優勢。

整個戶型特色可以歸結為經典、傳統，但又不乏個性。最大的優勢是豐富的景觀資源，完善的功能設計和個性化的完美結合。

我的介紹完了，您覺得這個戶型怎么樣？回售樓部我再詳細給您算

三期銷售說辭

一、寒暄

您好!歡迎光臨！我是職業顧問XX。先生，姐您是第一次來看房嗎？那我為您做個整體介紹吧！我們項目總占地165畝，一期為別墅僅余幾套，二期公寓還未竣工已經全部售完，現正在預售三期，已經有很多客戶登記排號了．．．．．．． 項目位置：商鋪

地段：我們這里是新區東三路，〈機場路北段＞南面直達機場，后面是318國道和工布風情商業步行街，對面也是市政規劃的商業街，您知道旅游是林芝的支撐產業，正好我們項目就在這條旅游黃金線上的要道位置，三面都是商業圍合，周邊還有眾多政府機關單位聚集，步行幾分鐘就可到銀行、超市菜市場和賓館，可以肯定的說這就是－－－－－－－－－－－－－－－－－－商業絕版地段，新區的口岸王．

升值潛力：隨著市政的加大扶持和周邊配套的越發完善與我們即將打造的新區地標性建筑物中心廣場的建立，就會帶動商氣人氣的不斷升級．隨著新區的發展，地塊價值就會不斷提升，隨之價格也會不斷上漲，投資的眼光應該放的更長遠，更準確，尚城花園三期商鋪----新區投資不二的選擇．－－－－－－商鋪原始股，財富聚寶盆．

投資回報：未來城市的發展方向在新區，新區的發展前景無可限量，在新區投資極具升值潛力，老區的商鋪６０００多一平米，地段的絕版性和我們３０００多的低廉價格更決定了高性價比投資潛力，彰顯無比的升值空間，我們商業地段得價值與投資潛力就不言而喻了－－－－－－－－－低投入，高回報 三｀公寓住宅 戶型：你看我們公寓的戶型也是二期的基礎上在規劃設計院和眾多老總及專業人事參與下廣泛采集客戶的意向和建議后的精品戶型，選房就是看戶型和各功能區布局嘛，對您臥室家具大小的擺放、工作學習的書房、休閑娛樂、會客聚友的大客廳、老人的照顧起夜如廁，干濕`動靜的分區等等方面都有細心的考慮。

外立面：最大的特色就是采用落地大玻璃墻便于你更好的采光和南北通風，這樣建成后的整體外立面效果就很高檔漂亮了。為了讓空間更富有視覺層次感我們啟用更有檔次的錯層式結構。就為最大化的滿足您便捷舒適的美好生活。

景觀：那現在我就帶您參觀一下小區綠化景觀好吧，您看到的這些大樹喬木大多都是從成都運來的，呈現在您眼前的這是我們中庭花園，這里有天然的河水在小區的循序流動，為小區添加了靈動和生機以及為積德祈福的放生池，還有那邊的運動健身廣場，各類健身器材和球場為您和家人提供了良好的健身休閑之地。前面也有我們規劃中的小區公園，為此也在不斷增加綠化景觀，只為更好的服務我們的業主提供一個－－－－－－－－－－－健康的３６０度生態活水園林小區

四、物業管理

物管：物業管理方面更是一大特色，軍事化的管理，保安24小時巡邏，貼心、親和、有禮的服務。全程電子監控系統確保您和家人的安全。鐘點工上門服務，特為我們業主配有公車接送服務，解決您出門回家之需，最重要還有不斷提高的意識，想您所想，急您所急。

標準說辭

?

“XXXX”坐落于城關XX大橋東側，社總用地面積約XXX畝，總建筑面積約XX

萬平方米，綠地率近40%。是XX城關第一個真正意義上的大型現代化居住社區。東側是即將動工的XX新車站，南向將建設城關新重點小學，小區毗鄰國道，與高速公路入口接近，未來XX公園位置將修建幾座新大橋橫跨東西，交通更加便利。

?

“XXXX”建筑采用歐陸風格建筑，在規劃中以環境生態為先導，充分利用了坡地的地形地勢，形成了由北而南層層退臺、逐漸增高的三級階梯式平面布局，歐陸風格園林與建筑風格和諧搭配，時尚大氣，優美舒適。大型休閑廣場、花壇、臺階、雕塑、植被、噴泉、流水、歐式廊亭等豐富的歐式園林元素點綴園中。超過3萬平方米的超大型中心園林景觀（相當于70個籃球場），大大加強了小區的城市花園式社區環境特色；沿河修建了休閑景觀走廊，豐富了社區周邊的休閑和觀景空間；園林景觀和綠化充分結合地形地勢來進行設計，形成階梯式、錯落有致、極具韻律的坡地建筑群落，同時與水景、山景和園景層層結合，樓距寬敞，極致舒適。項目包含獨立住宅（別墅）、高層、小高層住宅和商業等多種產品，類型豐富，社區配套極為完善，有社區商業廣場、大超市、社區商業街、室外游泳池、社區會所、社區物業服務中心、社區醫療診所、兒童樂園、幼兒園和大量、豐富的公共停車空間等一應俱全，讓生活更周到便利。形成一個功能完整的居住社區空間。

?

“XXXX”充分與城市生活接軌，引進現代城市社區管理理念，聘請著名的XX物業顧問管理公司管理，讓居住在社區里的居民享受到統一的物業管理和服務，有統一的保安巡邏、統一的衛生清潔、統一的車輛管理、統一的綠化養護和完善的家政服務等，小區設置安防系統，包括周界防攀越系統，電子保安巡更系統，樓宇訪問對講系統，住宅聯網報警系統，消防報警系統及消火栓，閉路監控系統，在保障安全的同時使居住不受外部嘈雜環境影響，得以安居樂業。是一個完全獨立的封閉式小區。

?

在目前XX城關居住擁擠密集的環境下，XXXX地段價值優越，以全國視野、國內發達大城市的標準建造城市化高品質一流社區，建筑、戶型、園林景觀等總體設計先進，具有前瞻性。在縣委、縣政府的支持下，在有關領導和部門的關心下，周邊配套和小區相關配套迅速完善，成為引導XX城關新居住的典范，是您實現改變居住就是改變生活的理想家園！

4、位置：單體戶型模型區

內容：單體戶型講解

基本動作

?

根據了解的客戶意向選擇推薦具體戶型，進一步判定客戶意向

?

根據統一說辭自然而又有重點的介紹產品（著重戶型優劣和優勢賣點）

注意事項

?

側重展現戶模的立體空間的實景感受

?

初步與客戶建立朋友的關系

?

系統的了解客戶的個人資料

標準說辭

A1戶型說辭

?

該戶型為2層，建筑面積約201.66-281.24平方，為6房設計。各個戶型會因為所在的位置不同而會有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶庭院、功能空間完整的私人專享空間。

?

一層入戶花園，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽臺，更配套陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立與主人居室空間。倍顯主人尊崇。

?

二層中部設有家庭廳，外接景觀庭院。作為家庭內部起居休閑使用，南向雙臥，主臥更配套有獨立衛生間及衣帽間。二層另設有公共衛生間及書房，動靜分離，完備的私人專享空間只為尊貴的您預留。

A2戶型

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該戶型為高層復式的4房設計，建筑面積約127.9-141.39平方，更有28.88-72.62不等的贈送花園面積，各個戶型會因為所在的位置不同而會有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為南北雙景觀花園主臥。

?

下層花園入戶，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽臺，更配套陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立與主人居室空間。倍顯主人尊崇。

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上層為南北雙景觀花園主臥，除書房、衣帽間、衛生間等完善配套外，更用心的為女主人準備了獨立私享的化妝間，讓愛人感受專屬的幸福空間。

B戶型

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該戶型為全明戶型設計，采光通風俱佳。4房2廳，建筑面積為161.2平方。花園入戶，30多平方豪闊客廳帶近4米寬屏景觀窗，餐廚相連、分而不離，陽光餐廳，隱密主臥、自帶獨立衣帽間、衛生間。至顯居者尊崇人生

B1戶型

?

該戶型為2層設計，建筑面積約304.33平方，為8房設計。客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶下沉式庭院及超大儲藏間的，功能空間完整的私人專享空間。

?

一層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽光餐廳、陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立于主人居室空間。

?

下層中部設有家庭廳，外接下沉式庭院。作為家庭內部起居休閑使用，南向雙臥花園環繞，主臥更配套有專屬衛生間及衣帽間。下層另設陽光書房、公共衛生間及超大儲藏間，動靜分離，完備的私人專享空間只為尊貴的您預留。

B2戶型

?

該戶型為高層復式設計，建筑面積約154.62平方，贈送面積約83.24平方。為5房設計。入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為帶露臺功能空間完整的私人專享空間。

?

下層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽光餐廳、陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立于主人居室空間。

?

上層設有專屬家庭廳，外接景觀陽臺。作為家庭內部起居使用，寬敞主臥配套有專屬衛生間、衣帽間、書房及私人露臺。完備的私人專享空間只為尊貴的您預留

E2戶型

?

該戶型為高層復式設計，建筑面積約113.99-114.12平方，贈送面積約55.64平方。為4房設計。客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為帶270度景觀露臺的私享豪奢主臥。

?

下層三室朝南，方正客廳外接景觀陽臺，陽光餐廳、陽光書房及生活衛生間，完善生活配套，使公共空間完全獨立于主人居室空間。

?

上層豪奢主臥外接景觀陽臺，臥居亦可遠眺山河。配套有]專屬衛生間、景觀書房及270度私人景觀露臺。至享人生尊貴感受。

5、位置：樣板房

內容：樣板房講解

基本動作

?

深入了解客戶的家庭信息

?

根據統一說辭自然而又有重點的介紹產品（著重戶型優劣、各功能空間面積大小、戶型可變性、家居動線體驗）

注意事項

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側重強調戶型中的家居體驗

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建立進一步的朋友定位（資深置業顧問）

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探索客戶的潛在需求，并據此迅速制定應對策略

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當客戶超過一個人時，注重客戶需求的分解和針對性互動

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介紹過程中應在客人比較留意注重的部分作更詳細的介紹說明。

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設計好從售樓步到樣板房路程所需的時間，盡量配合客戶的步速。如果客人步速較快，介紹時間不足，可在參觀完樣板房，在回到售樓部的過程中作補充介紹。

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介紹每套樣板房裝修風格時應將統一說辭融會貫通，在入戶后邊走邊介紹，安防系統、各部分所用材料、各戶型設計亮點應穿插介紹。

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盡量避免在客戶參觀樣板房時談及價格問題，如客戶問及，可輕輕帶過。

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參觀樣板房之前應盡量先了解客戶意向面積以及戶型，以便作重點介紹。

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注意邊走邊作介紹，要多說話，切忌冷場，讓客戶始終為你所引。

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講解過程中應對項目的特點、優勢、做重點介紹，避重就輕突出優勢。

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如遇客戶所提問題無法當場回答時應提筆記下，并向客戶解釋確定后回復。

標準說辭

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×××先生/女士，現在讓我帶您去參觀一下XXXX情景樣板房示范單位。請這邊走，現在我們面前的就是X戶型的樣板單位，A戶型標準說辭

該樣板房戶型為A戶型，建筑面積132.67-146.30m2,套內面積116.70-128.42m2,3室2廳2衛2陽臺。主要的戶型亮點為：戶型方正，南北通透，南北觀景；豪華入戶花園，打造迎賓第一空間，闊氣排場不言而喻；景觀客廳，北眺尤溪河自然山水，南看小區意式風情園林，盡享典雅人生；北雙陽臺，南陽臺與入戶花園合二為一，風景入戶，賞心悅目。所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標準請見戶內展示，整個裝修因應大戶人家的需求，設計成傳統的歐式風格。在古典歐式裝修風格講求精致的線條美和奢華大氣的空間感受的基礎上，結合簡約浪漫的現代時尚生活元素帶給家人精致的舒適觸感，展現和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣派與高雅的品味。本設計整體色調為明亮的淡色系，并使用了大量的鏡面元素提升空間的延伸感，飾以精致細膩的鑲邊紋飾，將線條的精致與開闊的空間感受完美結合，構筑了現代歐陸的時尚精致生活體驗。

下面讓我們一起走進去看一看：

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入戶花園：景觀入戶花園設計，面寬達5.9米、面積近15m2，藏風納氣，完美行居空間過度，有別于傳統的入戶廳堂設計，盡顯主人生活品位。

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玄關：入戶處通透式玄關設計，即達到了充分的采光需求又對整套房的私密性有很好的保證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間

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客廳：客廳的空間十分獨立，除了一個入口和陽臺推拉門之外，無其他任何房門對著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳開間4.2米十分開闊，并且客廳外接景觀陽臺向南，有南北穿堂風，通風采光效果極佳，的客廳帶來的開闊與通透，可以滿足任何形式的家具陳列。

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陽臺：景觀陽臺不僅照顧了家庭通風采光的基本需求，更重要的是將社區園林的愜意舒適的感受延伸進了家居生活的每個細節。

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主臥：3.6米面寬，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒暢。帶獨立衛生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居

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次臥：大面寬景觀臥房，外接景觀入戶花園，在風景中休憩，給您全天美好的開始

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書房：采光充分，空間獨立，陽光書房，讓生活擁有另一片溫馨的靜逸

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餐廳廚房：廚房、飯廳分而不離，功能分區集中，并與其他功能區明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相聯，方便備餐與用餐，餐廚均有明窗，通風、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風吹走，難以在室內停留，利于身心健康。

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公用衛生間：雙衛生間設計，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受

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整個戶型特色可以歸結為尊貴、舒適，最大的優勢是豐富的景觀資源，完善的功能設計和個性化的完美結合。

E戶型標準說辭

樣板房戶型為E戶型，建筑面積99.22-111.18m2,套內面積96.24-96.32m2,三房二廳雙陽臺，三房朝南，戶型方正實用，功能齊全；空間布局合理，經濟緊湊； 4.3米寬客廳，大空間，大享受；3.5米精致套式主臥，帶南向陽臺，相擁陽光與風景入睡；所有這些都可彰顯您生活品位，請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標準請見戶內展示，該樣板房裝修在古典歐式裝修風格講求精致的線條美和奢華大氣的空間感受的基礎上，結合簡約浪漫的現代時尚生活元素帶給家人精致的舒服觸感，展現和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣派與高雅的品味。本設計整體色調為穩重的深色系，并使用了大量的線條元素提升空間的精致感，飾以大方的茶色玻璃裝飾，將線條的精致與舒適的空間感受完美結合，構筑了現代歐陸的精致和諧生活體驗。

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玄關：入戶即有一過渡空間，對整套房的私密性有很好的保證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間

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廚房：靠近入口最大減少生活污染，明廚設計通風、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風吹走，難以在室內停留，利于身心健康。

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客廳：4.3米大面寬客廳，外接景觀陽臺，風景家居，盡享愜意生活

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餐廳：餐廳、客廳雙廳連通，最大延伸家居空間感受，讓用餐真正成為家庭最溫馨的時刻，留戀在家的每一份感受

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書房：陽光書房，空間獨立私密，南向采光，讓休憩亦有陽光相隨，必要時亦可改做兒童房，給孩子一片自在空間

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主臥：三室朝南，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒暢。帶獨立衛生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，外接觀景陽臺，在風景中休憩，愜意生活新視野

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次臥：南向采光，通風透氣，空間方正平直，讓健康明明白白，三房朝南，實是明智家居之首選

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衛生間：雙衛生間設計，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受

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整個戶型特色可以歸結為舒適，溫馨。最大的優勢是三室朝南的戶型設計和完善的功能空間配。

6、位置：樓盤整體區位沙盤

內容：區域戶型定位。推薦戶型、幢號、單元，客戶確認；

基本動作

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引導返回沙盤位置

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過程加深居住感受的聯想，配合景觀位置重述戶型區域定位

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引導進行區域位置的落定

注意事項

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引導進行初步的位置指定，注意銷售性說辭的淡化，結合客戶感受進行引導

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控臺注意現場氣氛的營造和銷售配合

標準說辭

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剛才我們所參觀的戶型單元位于XXXX的XX棟XX單元（手指向沙盤具體的戶型位置），該單元位于XXX景觀軸線區，樓間距達XXX米、視野開闊、更享生活愜意感受，您是考慮X層的位置還X層的位置？我認為XX的位置比較適合您，您認為呢？

7、位置：置業接待區

內容：置業商討。計算房價、貸款、月供、深度洽談、逼定；

基本動作

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倒茶寒暄，引導客戶在洽談桌前入座。

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在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一個單位做試探型介紹。

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根據客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎上，做更詳盡的說明。

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針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。

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在客戶有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。

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適時制造現場氣氛，強化購買欲望。

注意事項

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入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅便于控制的范圍內。

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個人的銷售資料和銷售工具應準備齊全，隨時應對客戶的需要。

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了解客戶的真正需求。

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注意與現場同事的交流與配合，讓銷售經理知道客戶在看哪一戶。

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注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。

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現場氣氛營造應該自然親切，掌握火候。

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對產品的解釋不應該有夸大虛構的成分。

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不是職權的范圍內的承諾應呈報銷售經理。

8、位置：工地現場

內容：帶看現場

基本動作

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結合現場現狀和周邊特征，邊走邊介紹。

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結合戶型圖、規劃圖、讓客戶真實感覺自己所選的戶別。

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盡量多說，讓客戶為你所吸引。

注意事項

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帶看現場路線應事先規劃好，注意沿線的整潔和安全。

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囑咐客戶帶好隨身所帶物品。

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詳細了解客戶實質性購房動機、日常生活環境、社交圈子和個人習慣。

9、位置：置業接待區

內容：入會登記

基本動作

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回顧之前客戶所認同的系列優點，并給予總結

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要求客戶進行入會登記，告知我們將對會員給予更詳細的工程告知及購買優惠

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主動拿出入會登記單先寫上客戶姓名，而后詢問客戶后續內容

注意事項

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淡化入會和實際購買之間的聯系，提高客戶接受度

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展示會員卡樣板，并交予客戶感受

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銷售員應該態度親切，可提示客戶下回與家屬一起前來

暫未成交

基本動作

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銷售員應先客氣地請其到現場喝杯水或稍息片刻，然后再禮貌地同其道別，再請其擇日再來，并約定時間；倘若客戶是借故推辭，則表明其意向度不夠，銷售員不應強留，可借此暗示“今天客戶較多，工作較忙，未能介紹詳盡”“請原諒，希望其今后再來，并保持聯系”。

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將銷售資料和海報備齊一份給客戶，讓其仔細考慮或代為傳播。

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登記客戶資料，并再次告知會員優惠，完整客戶資料

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再次告訴客戶聯系方式和聯系電話，承諾為其做義務購房咨詢。

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對有意的客戶再次約定看房時間。

注意事項

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銷售員應該態度親切，并以輕松的口語方式表達

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囑咐客戶帶好隨身所帶物品，并送客出門

10、位置：控臺

內容：資料錄入

基本動作

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無論成交與否，每接待一位客戶后，立刻填寫來訪客戶登記表。

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填寫重點為客人的聯系方式和個人資訊、客戶對產品的要求條件和成交或未成交的真正原因。

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根據成交的可能性，將其分成“很有希望、有希望、一般、希望渺茫”四個等級認真填寫，以便以后跟蹤客戶。

注意事項

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客戶資料應認真填寫，越詳盡越好。

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客戶資料是銷售人員的聚寶盆，應妥善保管。

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客戶等級應視具體情況進行階段性調整。

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每天或每周，應有銷售經理定時召開工作會議，根據客戶資料表檢討銷售情況，并采取相應的措施。

成交原因記錄（答客問及說辭更新）

基本動作

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及時分析未成交或暫未成交的原因，記錄在案。

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整理客戶問題并提出相關建議

注意事項

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針對未成交或暫未成交的原因，報告銷售經理，視具體情況，采取相應補救措施。

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要求及時準確的記錄相關信息

后期維護與客戶推薦（再次邀約）

基本動作

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根據銷售周期，定期與客戶保持溝通和反饋

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邀約客戶到現場參與銷售活動，并要求推薦客戶

注意事項

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注意周期的控制，以免引起客戶反感

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對反映問題應及時予以解釋與反饋

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結束時應有邀約動作及對客戶表示感謝

11、位置：休息接待區

內容：客戶簽約

基本動作

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恭喜客戶選擇我們的房屋。

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驗對身份證原件，審核其購房資格。

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繳交應付首付款。

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出示商品房預售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款。

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簽訂《商品房買賣合同》并收取相關材料。

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簽訂物業管理契約。

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若銀行按揭客戶，帶至銀行辦公區，簽訂借款合同并辦理相關手續。

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登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應交給客戶。

注意事項

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示范合同文本應事先準備好，并提前與客戶確認簽約時間與客戶應準備的材料。

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事先分析簽約時可能發生的問題，向銷售經理報告研究解決辦法。

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簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報銷售經理或更高一級主管。

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簽合同最好由購房戶主自己填寫具體條款，并一定要其本人親自簽名蓋章。

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由他人代理簽約的，戶主給代理人的委托書需經過公證。

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解釋合同條款時，在感情上應則重于客戶的立場，讓其有認同感。

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簽約后的合同，應迅速交部門主管及公司審核，并報房地產登記機構備案。

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牢記：登記備案后買賣才算成交。

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簽約后的客戶，應始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。

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若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約請時間。

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以時間換取雙方的折讓。

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及時檢討簽約的情況，若有問題，應采取相應的應對措施。

12、位置：財務辦公室

內容：成交收定

基本動作

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客戶決定購買并下定金時,及時告訴銷售經理。

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恭喜客戶。

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視具體情況，收取客戶大定金或小定金，并告訴客戶對買賣雙方行為約束。

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填寫繳款通知書，注明房號、定金額、銷售人員。

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詳盡解釋預定單填寫的各項條款和內容。

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總價款內填寫房屋銷售的標價，定金欄內填寫實收金額，若所收定金為票據時填寫票據的詳細資料。若是小定金，與客戶約定大定金的補足日期及應補金額，填寫于訂單上。與客戶約定的簽約日期及簽約金額，填寫于訂單上。折扣金額及付款方式，或其他附加條件與空白處注明。其他內容根據訂單的格式如實填寫。

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收取定金，請客戶、經辦銷售人員、銷售經理三方簽名確認。

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填寫完訂單，將訂單連同定金交送銷售經理并送財務清點備案。

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將訂單的訂戶聯交客戶收執，并告訴客戶于補足或簽約時將訂單與收據帶來。

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再次跟客戶確定定金補足日或簽約日。

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詳細告訴客戶簽約的各種注意事項和所需帶起的各類證件與首付款項。

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再次恭喜客戶。

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送客至售樓部大門外。

注意事項

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與銷售經理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現場氣氛。

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正式定單

酒店式國際公館銷售說辭

(寒暄，問清客戶是否第一次來，若是第一次來，就介紹一下項目所處位置)我們項目分成三期銷售，目前一期已經基本銷售結束，二期我們推出一個全新的產品——多功能酒店式國際公館。古時候只有大家人家才能稱之為公館呢！之所以稱之為酒店式，是因為它和一號、三號樓一樣享受酒店式的管理和酒店式的服務。

目前江都市場上小公寓很多，但我們這種小公館卻絕無僅有，它們之間有本質的區別。一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個長長的過道，分南北兩側，而且衛生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛，南北通透，另外它最大的一個特色是層高達到4.8米，用高度換空間。4.8米挑高使空間可一分為二，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設計為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內居住環境空間化、層次化，使功能分區更為合理，動靜有別、公私分明，給人一種“買平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當于一套80平方米普通住宅的使用功能。我們的平面圖已經出來了，還做了部分裝修效果圖，您到那邊坐下來我詳細給您介紹一下好嗎？

酒店式國際公館詳細說辭

二號樓我們推出了一個全新的產品——多功能酒店式國際公館。它與目前江都市場上一般樓盤推出的小公寓有本質的區別，一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個長長的過道，分南北兩側，而且衛生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛，南北通透，可不要小看了這兩扇窗戶，這一處的設計我們損失了很多的銷售面積，而且要多打很多樁，也大大增加了成本，這正體現了我們公司在產品方面的人性化設計，處處先為客戶考慮，然后才是我們的利潤，其它公司的老總是絕不會有這么大手筆的。

另外它最大的一個特色是層高達到4.8米，用高度換空間。4.8米挑高使空間可一分為二，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設計為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內居住環境空間化、層次化，使功能分區更為合理，動靜有別、公私分明，給人一種“買平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當于一套80平方米普通住宅的使用功能，具有客廳、廚房、餐廳、衛生間、書房、儲物間等。40—50平米的主力面積完全可以享受兩房兩廳、或三房兩廳的舒適生活。雖是小戶型，但主臥和客廳面寬仍能達到4米左右，生活舒暢自在。高層建筑的設計讓空間24小時不停的吐納新鮮空氣，生活更健康；讓空間更加安靜私密，除了不打擾鄰居還將外來的噪音擋在門外。

“上城國際”4.8米挑高小戶型為高層帶電梯的純板式住宅，南北通透，生活通風采光極佳將居住品質提升到了新的高度，屬于真正的享受型精品小戶型，同時產品空間功能設計也很強，就實用性而言甚至比有些大戶型的品質都要高。

而且我們是全裝修的房子，中間的夾層包括樓梯我們全部做好了，局部做挑空處理，讓您的居家更加氣派，也讓您免于裝修的煩惱！您只需要買上家具和家電就可以拎包入住了。

我們可以來做個比較，比如您要買一套普通住宅，得房率也按80%算，若要得到65㎡，那么它的建筑面積要達到80㎡，若按均價3500元/㎡來算，要28萬元，再加上裝修至少32 21

萬元。而我們這種銷售面積只要達到40㎡就可以擁有65㎡的使用面積了，總價大概20萬左右，您說哪個更劃算呢？若貸款的話只要首付五六萬，每個月月供七八百就可以輕松擁有一套您喜歡的房子了！

無論是在揚州還是在上海，只要這樣的產品一推出，都會引起很多客戶搶購。這是我們江都唯一也是第一個推出這個棒的產品，而且國家政策也出來了，以后層高超過3.0米的住宅項目不會再批了,物以稀為貴，以后一定會有很大的升值潛力。無論是投資，自住或是辦公都是很劃算的。這么好的機會可千萬別錯過了！

剛才給你介紹的是我們的這個產品的特色,為什么我們這個稱之為酒店式的呢?現在我就來給您介紹一下住在我們這個小區里我們會享受到什么與別的小區不同的待遇.我們的項目位于江都新區，舜天路與新都路的路口，緊鄰江都唯一的四星級酒店--京江大酒店，我們項目也跟京江酒店所有的會所互相結合，所以住在上城國際的住戶會比任何人受到更多的禮遇，可以享受最優惠的貴賓待遇。舜天路將來會直通揚州文昌路，到揚州十分便利，十幾分鐘車程就可以直達揚州文昌商圈。新都路是江都重點規劃的城區主干道，目前政府再向東建設一條超寬的環城干道，而我們的項目所處的位置即將成為江都另一個繁榮、熱鬧的新區市中心。

接下來為您仔細介紹我們公司特別用心規劃和其它個案不同的產品設計。

因為我們這個項目市委、市政府也是高度的重視，對我們的要求非常高，我們公司也本著為業主著想，為了給業主創造一個很好的休閑場所。您看我們在小區正門，設計了一個最具特色的退縮42米的廣場，東面也有退縮20米的廣場，另外在北面也有退縮15米的廣場，三個廣場互相連結，有200多米長，形成一個很大的廣場面積約5000平米左右，這樣設計第一主要是為了讓我們上城國際的住戶，擁有一個其它項目沒有的寬敞舒適的休閑空間，具備休閑、健身、購物的廣場。二是為了讓周邊的市民以及整個新區的市民有一個屬于自己的消費場所。而這樣的廣場設計也必將是人氣、商氣、財氣匯聚之處也一定會成為新區的一個最亮點的地標區域。

在樓下的商業裙房部分，因為本項目規劃為高檔住宅，所以在沿街的商鋪中也一并規劃符合本項目定位的高檔、精致的業態，提供上城國際的住戶各項生活的需求。比如金融中心、二十四小時的便利店、養身休閑會館、汽車展示中心等這一系列高檔的商業配套。

接下來為您介紹的是住家產品的規劃，首先要讓您了解，上城國際是揚州、江都甚至整個蘇中地區第一、也是最高的住宅大樓。規劃三棟30層的高層，近100米的高度。目前，在全國每個現代城市里，都往空中建筑發展，每個成功人士也都在追求住在更高的樓層，也象征著身份地位的提高。若以生活面來說，一般人都知道住的越高，越沒有蚊蟲的困擾。也可以阻隔噪音。越高，空氣更新鮮，50米的超寬棟距讓視野更加開闊，整個江都美景盡收您的眼底。現在的南京和上海地區，高層景觀視野已經成為一般民眾最大的希望和夢想，所以我相信江都的進步和發展，這樣的高層生活必將成為江都城市化生活的表率。

我們小區共有兩個出入口，一個是南面舜天路主入口，也是未來通往揚州或市區的主要道路。另一個是北面的出口，直通樂和路，如果你要送孩子到江都中學、國際雙語學校上學，轉個彎就到了。來回行車非常安全，不用橫穿馬路。

進到小區，我們是采用人車分流的設計，人車完全擁有不同的出入口，確保對住戶出入的安全和尊重。也不會讓車輛的排氣味道影響住戶的生活。車從單獨的入口直通地下車庫，在地下車庫空間里，我們特別設計在整個揚州地區，第一個在墻面利用彩繪田園風光的圖畫來增加美麗視覺的享受和明亮感的小區。另外也在地下室幾個重要的位置也有設置緊急按鈕和攝影系統，讓每個住戶到地下車庫也能感受到小區的安全和保護！

而在社區大堂的設計，我們規劃揚州、江都地區唯一的兩進式大堂，在南門主入口我們設計五星級酒店式大堂，采用五星級的標準設計，讓您和家人及來訪的客人感受就像來到五星級的酒店一樣。我們會為住戶提供精致、舒適的休閑大廳和服務人員，也提供二十四小時的保潔服務。另外我們也會在小區里配置其它的功能會所，包含設置24小時的生活便利商店、咖啡屋、醫務室等等滿足所有住戶日常生活的便利，以后您可以帶著您的貴賓、朋友在自己的小區里，就可以全面享受到星級的酒店服務內容,包括酒店式柜臺服務、交通服務、商務服務、客房服務、會所管理服務、休閑旅游服務,（比如返家與訪客接待、門僮、代客泊車、柜臺留言、代收儲藏、購物推車及大型行李；為住戶與來訪客人提供代招出租車服務、各種大眾交通工具的時間咨詢等服務；代訂各項票務，代繳各項費用，郵件包裹寄送，快遞委托，代訂報紙雜志；提供衣物代送洗，特約鐘點女傭服務，特約居家清潔服務；如住戶有旅行需求，可提供旅行社一般的代訂旅游行程，飯店食宿安排等；居家修繕，租賃中介，設計，裝潢，特約健診，特約開鎖，特約家庭花匠，家電送修等。）

另外在我們單獨的每一棟樓的入口，也規劃一個高級的入戶大廳，這樣兩進式的大堂設計，更確保每個住戶的安全和私密性。在這個單棟大樓的入戶大堂里面，設計非常先進的磁控安全門，只有您和家人才可以進到電梯里面到達你的家，這樣更保障了您住宅的安全性。另外我們對電梯的要求也很高，我們特別采用國際品牌--日立電梯，速度達到了2米/秒。確保住戶使用上的效率性。且每一層規劃有三戶住家，卻有兩部電梯的配置，也是在確保每個住戶使用的便利性。也就是說目前江都地區，一般電梯公寓的設計，都是兩戶或三戶共享一部電梯，一旦電梯要維修時候，對住戶就會產生極大的不方便，這一點上城國際就做到全面的考慮也絕對不會發生這種現象。

接下來我為您介紹最重要也是您最在乎的，每個住家所配置的安全設備和建材設備。在每個住家里面，我們設置智能化安防系統，全程管理您的住家讓您安心無憂。在住家的建材配置上，也是采用全江都最完善、最高檔的建材，入戶大門采用鋼木復合防火防盜安全門，配置精細門鎖。窗戶配置歐式彩鋁斷熱窗，配置雙層中空隔熱玻璃，完全阻隔噪音和紫外線。在造價上也是一般普通住宅項目門窗造價的一倍以上。外墻體采用保溫材質施工，讓您的住家更溫暖更節能，節能達到國家規定50%以上。最讓住戶感到溫馨的是，在空調管道的設置上，統一采用兩種空調管道同時配置，讓您不用為了以后住家空調機組更換的時候，免于住家還要敲敲打打的困擾，更不會影響整個外觀的立面，這也是全江都其他項目所沒有的規劃設計“ href=”http://www.91home.net/kaifa/3/“ target=”_blank“>規劃設計。

另外針對建筑本身的建材，我們在建筑的外墻基座采用高級的石材、墻體采用市面上最高級的丁掛磚、局部采用豪華的彈性涂料作線條勾勒，樓頂還設置亮麗的燈光，讓三棟大樓在全江都成為最亮眼的建筑。住在這里，以后您要帶朋友回來家里參觀，在很遠的地方，您就可以告訴您的朋友，眼睛看到發光發亮的建筑物就是您的家。這是很有面子、很光榮的感覺！接下來一定要跟您介紹全揚州首創的特色花園：我們的花園近五千平米，在中間一棟樓的底層做了兩個部位的挑空，把兩個中庭花園串連起來，讓住戶的視野更通透，可以看到整個的 23

花園。這也是全江都第一個大型、整體性的景觀花園。它主要擁有三大特色：

一、具備養生、健康的功能---因為我們培植很多特別的香草植物，不僅能帶來香味，更重要的是每一種植物皆有它特別的功效，可以有益身體健康、安神舒心。另外還可以運用這些植物做些食物上的料理，增加生活上的樂趣。

二、滿足住戶的休閑、娛樂的需求---花園里面有專門為老年人準備的大型地面石棋，墻面也畫上了太極拳譜，讓老人運動身體。也為小孩準備有趣的游戲區，設置多項的游戲設施。更為全家人準備了兼具按摩功能的卵石健康步道、戶外健身器…等等，讓全家人在小區里面就能享受運動及休閑的樂趣。

三、最有特色的園林景觀---我們將歐式的園林特色及現代城市化的風格相互搭配、合諧布局。在每棟的入口處還精心設計了一些水景，俗話說：“水有靈氣、水為財”，也代表您住在這個小區能夠財源滾滾，人旺、財旺、精神旺！當然在視覺上也是一種舒適的享受。

以上就是我們上城國際主要的特色規劃。也因為我們對江都所有項目都有充分的了解，更加知道上城國際跟其它項目的差異性。所以我們會大聲的跟客戶說，擁有上城國際，一輩子不想再搬家！因為上城國際不管從規劃、設計、配置各方面，在揚洲、江都地區都創下許多的唯一性和稀缺性。我們就是要打造江都唯一的高層建筑，高檔的社區，我們希望給客戶帶來的是未來城市化的生活，讓這些住戶可以比其它人更早體驗更高級的生活機能和住家規劃。讓每一位成功人士得到一生中最滿意的住宅，同時也是提升我們城市的形象，這也是我們公司最大的理想目標。

針對投資客戶:

因為我們這個跳高產品規劃為多功能酒店式的國際公館,定位為于國際接軌的人性化空間，功能靈活多樣,裝修百變空間，所以做為投資客戶非常多。

首先我們緊鄰京江大酒店,填補了它的一個空白.對于您出租來說回報是很高的，向您買普通的房子花30--40萬租金也就1000元左右，而我們的房子您只需20萬左右租金在90—1500元左右。對于一些想常年享受酒店生活的人來說住在我們這里花費不多但擁有超值享受.特別對出租給一些企事業單位的老板來說花費更少卻能更好的招待朋友、生意場上的貴賓。比如說住我們的房子每晚花費30-50元享受的是星級酒店的服務，而住京江大酒店每晚花費200-300元享受的是一樣的待遇。所以說很多企事業老板把房子租下來作為單位的接待用房，休閑了、娛樂了、居住了、或辦公了。在旅游旺季，我們的房子作為酒店用房出租，收入可不菲喲。

其次我們項目周邊有許多重點中小學,現在的家長在孩子的教育上投入是不惜一切代價的,我想我們這么好的環境、一流的服務一定會成為他們的首選的!

另外現在人才的流動非常大,很多公司為了留住人才,要為他們解決日常生活的后顧之憂,要為他們租房子甚至是買房子,那么我們這種房子花費不多但功能齊全的公館正是他們的需求!

再加上很多人現在處于創業初期,想要找一個辦公場所,但目前江都市場上沒有商務樓,純商鋪代價太高,我們這種產品也是一個很好的選擇.因為我們是江都最高的建筑所以可以給您的 24

公司帶來很好的形象；而且在這里辦公所享受的環境和服務是在其他地方無法享受到的。我們項目規劃有豪華的酒店大堂，若公司的來客較多,也可以不用帶到公司去,直接在我們的酒店大堂的咖啡館或休閑大廳就可以接待了,既方便又顯出了主人的氣派!您看我們國際公館所處的位置就是未來江都新區的核心位置，門口的舜天路將來直通揚州的文昌路，東側的新都路直通江都市區，交通非常便利坐享兩市的繁華！升值潛力無限！

為什么我們這種挑高產品在大城市一推出就被搶購？因為這種產品低總價、首付少、月供低，而且這種產品一般都配置星級酒店式的服務，所以成為投資客戶的首選，也成為高級白領、單身貴族、新婚夫婦及企事業居住辦公的首選。

針對年輕人：

您看我們國際公館的定位就是與國際接軌的人性化空間。對你們來說首先可以解決你們的居住或作為你們的個人工作室，再就是可以作為日后投資來使用。象你們剛剛出來工作的年輕人，買普通的房子壓力太大了，而我們的房子買平方得立方，花很少的錢擁有和普通房子一樣的使用空間。等將來條件好了再換一套更大的房子，這一套可以用來出租或者增值了出售了賺一筆也行.而且你們在買方的時候不僅要考慮買房的問題，裝修費用也是一筆不小的支出，買房可以貸款，裝修可是要拿現金的，而且你們上班又忙,哪有時間去在現場看著啊,若買我們的這種房子之后這些后顧之憂都不存在了，因為我們是全裝修的，裝修費用也包括在內的，換句話說就是裝修費用也可以以貸款方式支付了，這樣每個月幾百元的月供就可以擁有這么一套很舒適完美的房子了！到時候您只需要買上你喜歡的家具和家電就可以入住了。而且我們這種房子也可以作為您個人的工作室，soho個性化空間，把工作與生活結合起來，現在都流行把辦公室搬回家，我們這種房子正好滿足這種需要，下層可以接待、辦公、休閑，上層就可以休息。

針對老板:

象你們做生意的,經常會有客戶往來,在京江大酒店常包房每年的接待費用也不少吧？,可到最后什么也沒有,若在我們這投資幾套,平時委托物業打掃,有客人來了就安排入住,絲毫也不遜色于京江的豪華套房,既給客戶一種家的溫暖,又顯出了您的氣派,最后房產是你的,而且會升值,兩全其美啊!就算您自己,平日里工作壓力這么大，也需要有一個舒適的空間來放松一下壓力,這個時候來您的國際公館住住好好享受一下星級酒店的服務.看您生意這么成功，眼光一定很獨到了。向我們這種挑高的房子在北京、上海一推出來就被客戶搶光了，因為他首先總價低、使用面積翻倍，升值潛力巨大。而且我們配備的是五星級的酒店式服務讓您或您接待的朋友尊享星級酒店的待遇，這是您身份的象征阿。

您看我們的房子是江都最高的建筑，您在江都又是這么成功的企業家，住就要住在江都最高的地方，習慣享受被別人仰視的感覺。

針對企業客戶:

您好！您看我們的房子是江都市南大門地標性建筑！您看企業這么大一定需要很多人才來為您出謀劃策吧，一定需要引進很多人才吧，怎么能更好的留住人才了？首先要解決的是住的問題了，當然檔次太差不行了，天天住京江花費也太高，但是您擁有我們國際公館幾套物業 25 的話，那可就不一樣了，這樣就可以解決他們的后顧之憂了，住得很舒服，享受的是星級酒店待遇。而且我們的房子是全裝修，您根本就不需要在裝修上面煩神了，到時只需要買一些有個性的家具及家電就可以拎包入住了。

而且以后有生意場上的朋友過來，我們國際公館也可以作為您接待客戶的接待用房，而且檔次也不差，也能體現您企業的實力啊。

以后您或者您公司的核心干部也可以在這里辦公阿，這個檔次太高了，環境這么好，酒店的服務，累了到香草花園呼吸新鮮空氣健健身放松放松，你的這些干部成天想的就是如何為公司創造更好的效益了。而且您這個辦公產生的水電費是按住宅的費用來收取的，這又為您公司省下一筆不少的費用了。

針對領導:

您看我們的項目緊靠江都頂級大酒店，地段稀缺、產品稀缺、五星級服務、升值潛力巨大。您把錢存在銀行和購買我們的物業，您的收益絕對是不同的，首先滿足您個人的各種居住需求以及房產升值產生的巨大收益。

您看我們的房子完全可以成為你的第二會所，這么好的環境、五星級的服務，那絕對是一種人生的享受啊。

比如說您的愛人出差了，家里大房子您一個人住是不是顯得空蕩蕩的，這個時候你可以來你的國際公館小住幾日修身養性啊。同時也是讓您放松心情、緩解壓力、盡情享受的地方。再如你在外地或國外上學的孩子回來了，他們在外面過慣了城市化的生活，回到家是不是有些不習慣了，這個時候您的國際公館就是為你的孩子置身量造的，讓孩子們擁有屬于自己的生活空間，休閑了、會客了等等，他們不會感到不習慣，更能增加你們父母與孩子的感情！

再有您的朋友或遠方親戚過來拜訪您了，您可以讓您的朋友或親戚住在您的國際公館，免去住賓館的種種不便，同時讓您和朋友或親戚進行更好的交流，既不失身份又不受到其他限制。同時在您不需要使用的時候您可以幫房子委托給我們物業公司給您作為酒店用房出租，特別在旅游旺季的時候，收入可不菲喲。

濼安廣場商場銷售答客問 第一部分：項目投資建設

1． 開發商情況？

2． 建筑設計單位情況？ 3． 施工單位情況？ 4． 監理單位？

5． 公寓預售手續是否齊全？

6． 土地使用年限是多少年？從哪一年到哪一年？ 7． 什么時候開工？什么時候竣工？

第二部分：項目規劃設計

1． 商場的總建筑面積各是多大？各樓層面積分布？

2． 是否設有停車位？設在地上還是地下？總計有多少個車位？ 3． 商鋪建筑結構如何？

第三部分：項目建筑設計

1． 商場共有多少個鋪位？鋪位的面積是多少？ 2． 商場層高是多少？凈高多少？

3． 整個小區占地多少畝？總建筑面積？有幾種物業形態？比例各是多少？ 4． 綠化率？容積率？建筑密度？

5． 整個商場道路系統構架、出入口選擇、電梯及樓梯設置？

第四部分：項目配套

1． 商場內是否設有銀行及自動提款機？ 2． 公寓內是否設有小型超市？ 3． 公寓內有何服務配套設施？

4． 商鋪/公寓的每戶用電負荷是多少千瓦？

5． 商鋪/公寓是否有暖氣或中央空調？收費按什么標準？ 6． 商鋪/公寓配有運貨電梯嗎？ 7． 商鋪/公寓是否配有智能化系統？ 8． 商鋪是否配倉庫？

9． 是否屬于全封閉物業管理物業管理？ 10． 物業公司是哪一家？收費標準？ 11． 物業的安全保衛措施都是哪些？ 12． 水電的收費標準？

13． 商鋪/公寓的裝修標準是什么？

14． 商鋪/公寓公共部分的裝修標準是什么？ 15． 車位出售產權還是使用權？如何收費？

第五部分：銷售

1． 商業運營公司是哪一家？成功的商業項目有哪些？

2． 向用戶收取的商業運營費用按什么收取？都包含哪些內容？ 3． 客戶如果自營商鋪與委托商鋪所交管理費是否一樣？ 4． 貸款銀行是哪一家？首付與貸款年限是怎樣的？

5． 自營客戶所經營的品牌必須遵照商場的產品位置分類嗎？ 6． 對自營客戶有哪些優惠措施？

7． 銷售商鋪/公寓所需的合同和銷售住宅的合同是一樣的嗎？ 8． 商鋪的銷售合同中是否包含鋪位位置圖？ 9． 如何進行商鋪托管、品牌轉代理？如何收費？

10． 商鋪/公寓的房屋維修基金和房產契稅與住宅一樣嗎？ 11． 商鋪內是否可以做銀行、郵局等配套行業？

豐林花園銷售說辭

豐林花園是由西安鐵鋒房地產開發集團有限公司臨猗分公司開發的大型中式景觀社區，規劃用地365畝，項目位于雙塔北路與峨嵋大道交匯處東北角，209國道以南，東側緊鄰公共景觀園林——仁壽寺公園，西側緊鄰規劃中的千畝生態園。項目生活配套齊全，在社區內我們將興建一所幼兒園，還規劃有集中的商業區，里面包括超市、娛樂、藥店等等，并且在峨眉大道上規劃有臨街商鋪，在業主以后使用中，可以充分享受到就近滿足日常所需的便利。同時項目周邊的購物、餐飲、娛樂、醫療、學校、銀行等等生活配套都在10分鐘生活圈之內，區內區外完備的生活配套來充分保障我們業主的生活需求。由于豐林花園地處城北生態新區核心地段，且雙塔北路延伸工程已列入政府09年計劃，千畝生態園建設也已在規劃當中，因此項目發展前景廣闊，升值潛力巨大。

豐林花園項目在整體規劃設計中，充分考慮景觀價值、居住價值對項目的影響，既保留了中國傳統的對稱思路，同時又體現出不同設計風格的現代理念。因此在整體建筑布置中，依托晉東南的臺地，北高南低，西高東低的自然地貌特征，倚地勢由南往北拾階而升，呈“步步高”之勢來布局，使社區建筑樓體層次分明，生動靈活。使業主都能最大限度的享受整個社區的綠化景觀。

豐林花園內部建筑景觀設計由陜西省建筑設計院、西安筑博環境設計擔綱設計，建筑設計中，將中式傳統建筑風格引入住區，將傳統建筑的經典元素與現代建筑風格相結合，形成關中風格的街巷式建筑布局，尊現了建筑沉穩、剛硬的現代氣質。

景觀規劃設計中，豐林花園的綠化率達52%，綠化面積逾12萬㎡，總體景觀布局為一景觀道路環，一中心景觀軸，兩景觀步行軸。三大功能區（商業區、仁壽寺公園、居住區）的布局結構風格。整個小區景觀可歸納為兩湖一主軸(中軸景觀約6000平方米，水域約5000平方米)。南北雙湖在水系的設計上充分尊重原地貌的地形特點盡量利用地塊中原有的溝壑設計了一個環形的水景體系，在水系的最高處及重要節點位置設假山、瀑布、涌泉等景觀水源。沿地勢變化，由高至低分段設置自然躍水。水景體系中景觀建筑以自然式布局的中式傳統景觀建筑為主，建筑形式有亭、臺、廊、曲橋、坊、閣、水榭等。在水溪經臺地邊緣時設置躍水，為保證水系在非循環妝態下有持續的景觀水面，在長線程溪流的合理位置設置跌水群，以保證整個水系在動態和靜態時都有良好的景觀效果，打造出一流的環保型.科學型.文化型的雙生態大型社區。

施工方面，豐林花園通過嚴格的招標程序，選擇了具有一級施工資質的山西省建筑總公司中國第十冶金建設集團公司，同時聘請了具有甲級監理資質的運城愽星監理公司，全程監督，進一步確保建筑施工的品質。

項目目前為一期開發，后續根據“量身定做”情況分期開發，目前一期已取得預售許可證，具備銷售條件。施工進度我們可以在現場看到，預計A、C區2010年8月交房。豐林花園更配設一流物業服務公司，隨時恭候拆遷，用心做好管家，提供國際水準I.（Intellingent 28

智能）S.（Satisfying滿意）P.（Professional專業）三位一體的物業管理服務。將來整個小區全部都是封閉式管理，小區周邊采用紅外線防越系統閉路監控，電子門禁系統。

為了業主的出行方便，小區為別設有四個出入口，主出入口：小區南側峨嵋大道；次出入口：小區北側209國道；小區西側雙塔北路，小區南側靠東。每戶設置一個車位，并在商業及賓館設施前均設置公共停車位。

在建筑設計中，房屋整體結構采用鋼筋混凝土條形地基處理的磚混結構，屋頂為鋼筋混凝土現澆頂，瓦屋面。外墻局部采用高級仿古青灰色瓦和高級外墻磚，其余是高級外墻涂料，外墻外保溫層為5公分，樓層層高均為3.3米，住宅內樓板厚度大約為14公分，頂層隔熱層采用5.5公分厚擠塑板；SBS防水等，依據開發著的要求，設計師在考慮保溫、通風、防潮、防水等方面外，更是充分考慮一切盡可能的保證業主使用的安全性、便利性、節能型。如高級入戶防盜門、茶色鋁合金中空玻璃窗、集中供熱、地輻射采暖、天然氣等，都充分體現了設計的人性化和現代化。

在戶型設計方面，充分考慮采光通風原理，兼顧朝向、動靜分區、干濕分離、私密性、歸屬性等各種居住需求；在空間設計中細化功能分區----前后花園、生活陽臺、儲藏室、套間式主臥室、屋頂露臺、私家停車位等設計，最大限度的提升了人們的生活品質，使人們的日常生活更加隨性自在。

整個小區的樓間距最窄的地方是10.34米，最大跨路的樓間距一般為16至18米，無遮擋，陽光充足。小區戶型有4種，分別為A區南入口259.15㎡戶型、北入口264.5㎡戶型； C區南入口307.08㎡戶型、北入口305.4㎡戶型。所有均是南北通透，大開間，短進深，戶型方正。

鉑金廣場商鋪銷售說辭

你好；

歡迎光臨，你是第一次過來嗎？讓我給你介紹一下吧。我叫某某，是這里的置業顧問。先生請問你怎么稱呼？

某某先生；我們的樓盤名稱叫鉑金廣場，整個項目占地5.9畝，地下一層，地上十二層。總建筑面積約19000多平方米，屬框剪結構。項目位于景洪市中心，緊臨景洪市兩條城市主干道―――勐泐大道和民航路。與版納客運站、州政府、孔雀湖、新華書店、金水岸商城相臨。整個項目由四棟具有民族特色的小高層圍合而成，一至二層是商鋪，三層至十二層是住宅，地下一層為大型停車場，另外地上也設有停車場。住宅有280戶。主力戶型為30多平方米的單身公寓和50多平方米的一室一廳。因為這種戶型市場上最受歡迎，一是投資少，居住舒適。二是像這種地段的房子，既可以居住又可以辦公，好租好賣，租金比其他地段的房子要高，房價升值最快。

我們下邊的商鋪由一個近3000平方米的大商場和27間門面組成。每間鋪位都臨街，南邊的商鋪門前要修一條7.5米寬的路，把勐泐大道與民航路連接起來。這樣；民航路那邊的居民，客運中心的旅客，他們到市中心，到南面的旅游景區、開發區都要從這里經過，所以；這邊的商鋪是非常火的，價格又低，看中這兒商鋪的人很多。你看這邊的商鋪也很好，對面是新華書店，旁邊是地下車庫入口，僅有四間商鋪，都緊挨著客運站，你想每天客運站有這么多人流從這里進進出出，位置也很好的，另外小區里的上千居民也都是你的潛在消費客戶。

我們這塊一直都是城市的中心區域，你想下；州政府、政府各級關單位、客運站、銀行、賓館、郵局、學校、超市、手機通訊市場全集中在這里。城市的兩條主干道一左一右從門前經過。這么好的位置，沒有理由做不好生意。你看旁邊的州政府也是剛重新修建過，政府肯定會把它周邊的環境搞得非常好，不管是在哪兒，只要政府在那塊區域，這塊地方肯定是中心。做生意最好的地方就是政府旁邊，政府一定不會讓他周圍差的。

我們對面的金水岸商城和鉑金廣場都是由乾龍房地產開發公司統一開發的，開發商的信譽非常好。市中心就這兩塊最好的地全都被公司高價買下了，這說明開發商有眼光，在這里投資肯定會賺錢，你能到我們這里來買房，你也很有眼光。以前在賣金水岸商城的時候價格定的比較低，當時就金水岸一個項目時，還看不出它的總體規模，開發商也沒有準備賺錢，我們保留一些小戶型商鋪，把其他的全都給賣了。你看；金水岸商城馬上就竣工開始使用了。現在鉑金廣場也快要開盤了，因為來要買商鋪的人非常多，現在就要交錢簽合同。因為鉑金廣場現在是認購交定金，所以我們現在就把當時保留的金水岸商城的小鋪位拿出來賣了，你要想早收益可以考慮下金水岸的商鋪。以后金水岸商城、鉑金廣場我們設想作為一個整體商業設施來經營，金水岸商城可以把勐泐大道東邊的消費者吸引過來，鉑金廣場把勐泐大道西邊的消費者吸引過來。形成輻射功能非常大的商業中心。

你也知道；那邊的大興量販、沙灣國際離孔雀湖公園、州政府這么遠都能經營的這么好，為什么呢？因為他們建的比較早，商業功能較全。景洪市的經濟發展的十分迅速，現有的商業設施和檔次根本就滿足不了經濟發展的需求，我們現在這里就缺少一個大型、高檔的商業中心，你已經看到大興量販發展了，你也可能當時顧慮太多沒有投資商鋪，錯過了機會。你看；我們這里一直是城市的核心商圈，曾經是全景洪門面租金最貴的一條街，位置又比沙灣國際、大興量販好，又有規模、又臨孔雀湖休閑廣場，建成后將是消費者一站式購物的商業中心。以后會有超市、通訊商城、精品服裝、品牌快餐、咖啡、茶秀、日常百貨等，況且我們這里擁有沙灣國際、大興量販沒有的停車場，可以把高消費人群留住。更重要是交通優勢，全城的人流車流都向這里聚集，以后在市中心也沒有空地可開發商業項目了。現在你可不要再錯過機會了，不然你又會后悔的。現在景洪的房地產處于初步發展階段，升值潛力非常大，你在這里買商鋪收益有三方面；一是房價增長收益，二是租金收益，三是你自己經營所帶來的高額利潤回報。

你看；這么好的商鋪，大家都爭著來買，你也趕快搶一個吧

宏地·時代精英銷售說辭

位于鎮江城區的黃金腹地,新一代國際化辦公區,與鎮江城市客廳、中山路等共筑鎮江現代辦公的中心區。

地段篇——大市口,就是您的商業舞臺。

時代精英東到天慧園賓館,南接正東路,西至南門大街,北接中山路,地處鎮江中心城區,距城市客廳廣場僅僅300米,占據大市口中軸線的黃金分割點。城市客廳是鎮江的城市標志,鎮江的中心象征。企業選址鎮江,拓展鎮江,無論天南地北,城市客廳一直是每一個熱愛鎮江的成功人士崇拜的圣地。我們時代精英竭誠為您實現與城市客廳為鄰的夢想。

時代精英毗鄰鎮江兩大重要的商業街——中山路、解放路,和一大重要的行政街區——正東路。今年市府的重點工程——總投資1億多美元的第一樓街擴建與改造,集休閑、生態、文化、觀光、旅游為一身。為了取得與城市發展中心地位匹配的城區功能和形象,京口區將規劃建設功能性各異的國際性區域。

辦公環境篇——行政機構,一步之遙。

時代精英緊鄰鎮江市工商行政管理局,正東路沿線均為各大政府行政單位,繁華中難得的一片辦公環境。正東路是鎮江市政府的座落地,所以這里規劃合理、道路寬敞、基礎設施完備，是鎮江市對外的窗口。隨著企業對辦公環境的要求日益增長,特別是目前鎮江有不少在住宅區里辦公，雖然住宅樓里辦公費用低,但對公司的整體形象、管理安全性是有非常大的負面影響的,國家也有明文規定,住宅是不允許作辦公用途的。國內很多城市對公司在住宅樓辦公的查處是非常嚴厲的。鎮江作為國內長三角地區的發達城市，隨著制度的不斷完善，也逐漸的改正這些缺點。

這時就需要大量優秀的寫字樓。而中心城區由于地價昂貴、土地稀缺，大多數的寫字樓已經破舊不堪。而且很多都是綜合性的，往往是一幢寫字樓里餐飲、娛樂、辦公、住宿等等結合在一起，管理混亂，存在著眾多的不安全因素。而時代精英卻坐享市中心的繁華同時自身以純寫字樓為定位，最大限度滿足您對辦公環境的要求。

交通配套篇——進駐時代精英，出行無憂。

時代精英地理位置優越，重要單位近在咫尺，交通也是四通八達。周邊有數條交通主干道，道路寬敞進解放路直接滬寧高速，中山路貫穿鎮江繁華市區，進出均十分方便。此外，還有近十余條公交線路環伺時代精英四周，方便您直達鎮江市區每個角落。一句話，進駐時代精英，出行無憂。

時代精英地處市中心成熟區域，周邊的商業、生活配套也十分完善，步行五分鐘之內，有六家銀行、二個證券市場、一個郵電局、二個大超市、一個大型休閑廣場、一家四星級酒店、數家星級賓館。

京口區一直是鎮江行政設施、行政單位最重要的行政區。我們周邊有市房地局、市工商行政管理局、市建設局、市規劃局、市交通局、市貿易局等等部門。全面維護您在各方面的利益。

產品篇——強強聯手，再創新高。

時代精英的全案策劃是上海宏地企業鎮江公司，系浙江宏潤控股有限公司的直屬子公司。浙江宏潤控股有限公司是一家以建筑業、制造業、房地產業為主的多元化投資公司，涉及地產投資達人民幣20余億，具備雄厚的資金實力，先后經營了30余個項目，具有代表性的項目有北京觀緣，總銷達人民幣20億；上海徐匯區宏潤國際花園，總銷人民幣25億左右，引鄰了上述地區高檔住宅的開發風潮。我們的建筑裝飾團隊是江蘇省知名的擁有國家甲級建筑裝飾資質的：江蘇華泰公司（ISO9001：2000質量管理體系認證單位），2001~2004年連續獲得省質量管理優秀企業、建筑裝飾優秀企業稱號，并具有20多個國家境外施工管理經驗，獲國優工程2個。

曾施工過：北京京廣中心（五星級）、北京香格里拉飯店（五星級）、北京飯店（五星級）、英國奧爾巴尼飯店、俄羅斯哈巴羅夫斯克國際機場等一批大型高級建筑。

時代精英總建筑面積約7000平方，主體建筑平面略顯正方形。中間部分建有中空式觀景天庭、景觀走廊，面積在39——126平方不等，主力總價在20—— 35萬左右，并贈送精裝修（裝修標準詳見樓書），為您省去裝修的麻煩，同時滿足您觀景式辦公的需要。時代精英第四代精英理念寫字樓，摒棄以前第一代管理混亂的局限，也不象第二代甲級寫字樓的昂貴物業費，比起僅僅拘泥面積約束以及市中心地段特點的第三代寫字樓。時代精英把小戶型寫字樓推向了新的高潮，在有限的空間內實現功能化合理布局，充分滿足了現代企業的快捷與方便，結束了小戶型寫字樓無景觀的孤獨定義，同時項目所倡導的ELITE概念真正實現了小戶型寫字樓景觀與各項國際化服務的精確結合。

建筑方面采用縱向流線型直線設計，采用天然石材、彩鋁玻璃加高級彈性涂料、質材，既體現現代簡約主義的藝術風格，又凸現氣宇不凡的高貴品質。

時代精英建筑4—7層空間為寫字樓，1—3層配備成熟商場。寫字樓內含多項商務辦公配套功能，成為入住企業的理想“會客室”，全方位體現現代化商務的辦公品質。

投資篇——天時、地利、人和。

鎮江自古以來就有著很豐富的文化底蘊，為保護這一份古老的文化，在近年來市中心開發過程中步伐相對緩慢，較其他迅速發展的市中心區域房價的全面上揚而言，鎮江房價增長相對低調。但是隨著近期鎮江市中心的幾項大手筆的規劃，鎮江的房地產市場明顯表現出蓄勢待發的態度，目前正是投資鎮江最有利的時機。隨著這幾大項目的日益完善，近年內鎮江市中心的房價將有一個歷史性的飛躍，特別是商業地產方面，6月1日開始執行的新政。

在房市引發了巨大的震蕩。但從本次的內容不難看出，政府對房地產業的主要指向有非常明確的目標，就是要改變商品房建筑面積和供應結構發展不盡合理和住房過度投機性投資的行為。主要還是針對商品房供應不合理，但對商業性用房的政策幾乎沒變，所以現在國家的態度也很明顯；住房是給人們用來居住的，是人們用改善居住條件的，而不是被炒來炒去沒有發揮實際用途。而對于商業用房，對投資客指明投資房地產市場的方向。因此升值前景在這幾年內得到充分體現。

縱觀鎮江，保值和增值前景利好的個案，無外乎地段優越，交通便捷和過硬的物業品質。而我們時代精英獨攬眾利于一身，人無我有，人有我優，品質卓越，每一套時代精英寫字樓都 32

為您量身定做，精心打造。憑借得天獨厚的天時地利成為鎮江樓市不可多得的投資熱土，為慧眼獨具的您提供良好的投資空間！

2005鎮江寫字樓的租金情況！

案名

日租金/平方

出租率

裝修程度

九洲廣場

1.3元

90%

裝修

紫金大廈

2.2元

90%

裝修 誠和大廈

2.0元

85%

簡裝 金匯大廈

1.3元

85%

白坯 雅

居

1.1元

90%

簡裝

按照目前的市場行情，以一套70平方時代精英寫字樓為例，保守計算按日租金1.2元, 年租金為1.2×365×70=30660元。如購入價為32萬，年投資回報率為：30660÷320000=9.6%，差不多十年就可以收回成本并凈賺一套房屋。事實上我們都知道，租金每年都在上漲，如果按年上漲5%計算，那么到第9年的租金合計為：338070元。

目前的施工進度及質量

時代精英目前正在進行緊張的室內裝飾工程。我們的施工單位——江蘇華泰有著完善的管理體制和豐富的施工資源。雖然目前施工場地比較狹小，但是施工材料仍堆放得十分整齊。而且施工單位配有充裕的施工人員及工具，在施工時循環使用，體現出施工單位雄厚的實力，從客觀上保障了施工的進度和有條不紊的進度。因此整個工地井然有序的精細施工質量足以體現了本案建筑的優良，您完全不必為施工質量擔憂，因為我們預留了非常充裕的精裝修施工工期，以確保精裝修的每一處細節部位都做得盡善盡美。

政府救市 機不可失——上海樓市新政解讀和銷售說辭 文/上海中原研究咨詢部

中介部的兄弟姐妹們，10月22日晚上海市政府最新出臺的14條樓市新政旨在全面救市，猶如一顆重磅炸彈橫空出世，對于接下來的市場走勢和方向都作了明確建議與指引，可見政府此次下足了猛料。當然，對于三級市場的買賣雙方而言也會相當敏感，如何通過新政解讀更快更好的去和上下家洗腦十分關鍵。

政策解讀：

一、對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%，首次購房證明由市房地產交易中心出具。（現行稅率：1.5%）

解讀：首次置業是必須條件，而且需要市房地產中心嚴格把關，通過全部區縣交易中心的產調出具相關證明，契稅優惠幅度優惠0.5%個點；由于主要針對90平米以下的普通住宅，所以140平米以上的房源不受政策影響。

二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。（現行稅率：0.05%）

三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（現行稅率：三年內0.5%，三至五年間0.25%）

四、對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。

五、下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。

六、個人將購買超過2年的普通住房對外銷售不負擔營業稅。（現行稅率：5.55%）

七、個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。（現行稅率：普通為1%，非普通為2%）

八、購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至20%，對第一次購買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元。

九、免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易（轉讓）手續費。

十、調整本市普通住房標準。

十一、繼續加大中心城區舊區改造力度。

解讀：通過動拆遷改造等，擴大和拉動住房需求

十二、建立和完善住房保障體系，通過收購等方式，增加廉租住房房源。

十三、加強對市場信息和基礎數據的整合、監測和分析，建立房地產市場信息發布制度。

十四、嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃，加強土地供應管理。

解讀：控制供應量，從而緩解供大于求的市場現狀，保證交投活躍度

本意見第一條至第五條按照國家有關部門規定時間執行；第六條至第九條、第十四條執行期限：從2008年11月1日起至2009年12月31日止。

解讀：時間的限定是為了保證在特定時期內，鼓勵自住購房，同時也是為了抑制投資需求以及短線投機炒作，維護市場的合理秩序。

其中，第二、三、七條是同時適用于普通和非普通住宅；第六、九條僅適用于普通住宅

銷售說辭

◆對買家說的話

研究咨詢部建議：近期鼓勵買家多看房，積累看房經驗，告訴買家要有緊迫感！

1．11月份政府會給出普通住宅的具體標準，到時候普通住宅的契稅會有明顯降低，而且會有更多的住房納入普通住宅，而不用承擔5.55%的營業稅，會對買賣的活躍有較大的刺激，房價趨勢是一定不會進一步下降的。

2． 不排除09年12月31日后政府會恢復現有5年期內向賣家征收營業稅，交易成本的上升后房價會有明顯的上漲。

3．建議多帶客戶看房，讓客戶物色好幾套自己的理想房源，等到11月份標準一出來，盡快和已看中意向房屋的業主好好談談價，早點買下來會比較合算。

4.由于14條意見主要是針對普通住宅，因此單套面積在140平米以上的房源不受任何影響，建議大戶型房源還是要放手去推。

由于政策利好支持購房，一旦等上海普通住宅新標準出臺之后，必然會刺激目前的市場剛性需求，由于購房成本和門檻的進一步降低，無論是稅費還是按揭貸款還貸都會給予最大的優惠，但是這也只是在特定時間內（2008年11月1日—2009年12月31日）可以享受的政府利好，由于上海市場的經濟走勢持續良好，目前的房產市場也只是受到大環境影響而暫時調整，后市發展還是相當樂觀的，所以我們預計積壓已久的購買需求很有可能會在普通住宅新標準出臺之后，呈現階段性集中釋放的趨勢，從而帶動局部房價的走高，盤源選擇面上也會進一步減小。因此，大家絕對要抓住這次千載難逢的機會，盡快行動起來，說服買家多看房作提前量的積累和準備，配合“利率和首付”的雙重效應，一旦等到新政和標準具體出臺后馬上要求下定，這樣對買家來說就能及時出手購買到心儀的物業，否則過了“這村就沒那店”，同時也相信對于近期的開單成交大有幫助。

預計普通住房新標準的價格會在目前基礎上提高20%左右，也就是說，今后內環線以內房價為20000元/平方米（目前為17500元/平方米），內環與外環之間為11500元/平方米（目前為10000元/平方米），外環線以外為8500元/平方米（目前為7000元/平方米）。因此，對于買方而言的契稅成本將會有一定程度減小。

具體利好表現如下：

1、政策導向：預計政府會根據市場反應，繼續在金融、稅費等方面給予更大的市場利好扶持。

2、普通住宅新標準推出時間，預計短則在月底之前，最遲政府也會在一個月內做出具體公示

3、貸款利好：

1)公積金貸款：總額度從60萬上調至80萬，貸款利率下調0.27%

5年以下

5年以上

4.59

5.13

4.32 4.86

（目前）4.05

（目前）4.59

2)商業貸款：首次甚至多次置業貸款利率的下限從現行可擴大為貸款基準利率的0.7倍，即下降30%；之前僅針對第一次貸款的業主，實行基準利率下浮15%的優惠

3)首付款比例從30%減少到20%

案例：貸款公積金

1)按原政策：

房價100萬元，首付2成，商業貸款金額20萬元，貸款年限20年；公積金貸款金額60萬，貸款年限15年計算。

（商業利率6.35%，公積金利率4.86%）：每月還款額為6176.4元

2)按新政策：

房價100萬，首付2成，純公積金貸足80萬，貸款年限20年（新房）計算。

（公積金利率4.59%）：每月還款額為5100.14元（注：原用組合貸款，貸足公積金一般上限為15年）

◆對賣家說的話

研究咨詢部建議：賣家快放盤，多放盤；價格到位趕緊出手！

1、大環境宏觀面情況堪憂，房價會繼續下行

2、投資回報率持續走低，轉售為租不如存銀行

3、政府減免地產稅收旨在提高市場成交，要理性認識返還給買家

4、提前為賣家算好非普通和普通住宅價格，及相應交易成本

由于目前的大環境和全球經濟形勢不容樂觀，尤其是受到美國次貸危機的影響，也波及到了中國房產市場進入了下行的調整周期，從開發商資金鏈吃緊，乃至萬科之流的品牌開發商也破天荒大幅降價，因此二手房市場的價格也肯定會作出相應的調整，目前市場一、二手價格倒掛現象只是暫時的，所以在放盤價格上要狠狠地坎，起碼要在目前的基礎上繼續坎價30%左右才有出貨機會。

當然，大部分賣家會存有僥幸心理，以為短期轉售為租以觀后效，其實市場復蘇尚需時日，且保守來看起碼需要2-3年左右的時間，對于賣家而言要審時度勢，樹立“現金為王”的理性觀點，目前的租金水平也在逐步走低，投資回報率的低迷對于客戶而言實在是大大的損失，根據研究部最新統計顯示，類似古北、聯洋等高檔住宅公寓的投資回報率僅僅為3%，甚至不如一年期銀行定期存款利率4.14%來得劃算，如何抓住這次難得的反彈機會盡快出貨，實在是關鍵之極！

從未來市場走勢來看，整體經濟大環境仍處在不穩定甚至是蕭條的狀態，無論是從股市的大幅走低還是國際社會的金融壓力來看，房價依然進行深度的下探調整，因此對賣家來說，保持冷靜的情緒，將手中房源及時放出，同時適當提升議價空間以及讓利幅度，確保有盈利就出貨的實際想法。

另外，從新政推出前后的房產稅費減免的情況來看，若非普通住宅被劃為普通住宅，業主持有期已經超過2年，出售成本可降低近10%；對于賣家而言，切記近10%左右的成本優惠是政府救市的一種手段，絕對不要以為是把這塊讓利給到房東的，千萬要提醒把這塊讓利給到買家，從而真正意義上做到買賣雙方的共贏！

當然，在14條新政中提到的“超過2年的普通住房個人不負擔營業稅”，而且在最后也提到了時間限制，僅限于2008年11月1日—2009年12月31日這段時間內，這個政策意旨客戶不要趁機擴大投資，抑制短線投機炒房，否則買家的數量不會比現在增多；我們有理由相信，只要價格合理，業主到手價在原基礎上不變，那么肯下定的人自然會多起來。

稅率前后調整比較，新舊政策對比——持有2年之后，賣家稅費差額24.3萬元（見下表）

從上可見，前后稅費差額將近9%-10%，各位中介部的同事們一定要好好和業主算筆賬哦，優惠幅度實在是大啊！

某房地產項目銷售說辭與問答綱要

一、概況

1、小區名稱、組團名稱、以及各棟？

XX花園；A組團：多層14棟、小高層2棟,B組團,12棟多層,2棟小高層

2、樓盤所在地理位置？

花橋北、后湖片區、鋼材市場旁

3、周圍主干道及離主干道距離？ 在帶黃公路邊。離花橋轉盤500米

4、周圍樓宇及建筑物：

周圍有后湖生態花園、世紀花園、佳海華苑

二、開發、設計、施工等公司介紹

1、發展商名稱？

XX置業發展有限公司。

2、公司所在地址？

XX區XX園1棟三樓。

3、開發過哪些樓盤？ XX園（一期）

4、承建商名稱？以往承建過哪些樓盤？

暫未定

5、監理單位名稱及監理項目？

湖北XX監理公司

6、設計單位名稱及曾設計過哪些項目？

深圳市XX建筑設計有限公司。深圳XX山莊、深圳XX居住區、深圳XX居住小區等。

7、物業管理公司名稱？物管費、服務項目？

武漢XX管理有限公司。多層。0.50元/平米.8、環境設計由哪家公司設計？有何設計項目？

深圳市XX建筑設計有限公司。深圳XX山莊、中海XX居住區

9、售樓處電話：？

前臺處：

合同簽定處：

三、樓盤資料

（一）規劃：

1、XX花園用地性質？批地時間？年限？

居住區。1998年。70年。

2、占地面積？建筑面積？

凈用地：97563.2平米。141851.32平米

3、容積率？綠化率？建筑覆蓋率？

1.45 36% 23.8%

4、XX花園設計特點？

規劃：建筑布局---座北朝南.間距較大.帶狀綠化空間(景觀、休閑、健身于一體。)建筑：一梯二戶、部分架空、么家花園、大廳小臥、“四明”、落地窗、在陽臺。立面突出“現代建筑”和“綠地建筑”的風格造型輕盈、通透色彩豐富明快。

4、小區是否封閉管理？封閉以什么形式（例如欄桿或圍墻）？

是。圍墻。

5、小區有否監控系統?

有（電視監控系統）

6、XX花園樓與樓之間的樓間距為多少米？

20米~58米

7、XX花園共有多少種戶型？各多少套？各戶型面積比例？幾梯幾戶？（表格形式）

8、架空層高度？凈高？用途？

3米。2.98米。休閑。

9、車位總數？車位租或售？價格？租是否為固定車位？

336個。售。4。5萬元/個 租為100元無固定車位，150元有固定車位。

10、會所面積？幾層？服務內容？

1789.98平米。一層。休閑，娛樂，健身于一體

12、會所功能？使用方法？收費標準？

待定。

13、小區配套與家居服務？

提供鐘點工服務（收費）

14、小區可有消防系統？為何牌子？

室外設有消火栓，商場、商鋪設有火災警報系統。

15、小區可會實行人車分流？小區有多少出入口？位置在哪？

A區兩個后湖南路及萬隆四路。B區兩個后湖南路及萬隆四路。

16、小區商業配套服務？

小區提供商鋪。商業街。

17、住戶專車的發車時間？收費標準？ 見班車時刻表，現免費

18、水電收費標準？煤氣、有線電視收費標準？多少班次？

水：1.1元 煤氣:0.80元/立方米(初裝費:2200元)電:0.45元/度

有線電視:10元/月(初裝費:400元)

19、商鋪規劃？商鋪使用年限？ 后湖南路商業街.40年

20、XX花園的動工時間？竣工時間？入伙時間？

A組團2001年12月2日動工, 2002年10月26日竣工, 2002年12月28日入伙.21、是否帶裝修？價格是多少？標準怎樣？ 不裝修.（二）、交通、配套

1、到火車站、市商業中心、公園、機場等的時間？

火車站：（公交車）漢口火車站30分鐘，武昌火車90分鐘，（的士）10分鐘，40分鐘。市商業中心：（公交車）漢江路步行街40分鐘，武廣、武展40分鐘。武昌司門口90分鐘。武漢昌中南路90分鐘。

（的士）10分鐘。10分鐘，40分鐘，40分鐘。

2、公交車運行情況：車資、線路、運行時間、車行路線

1．20元，706、716，漢陽腰路堤----竹葉山（6：00~22。00）恒星園（6：00~20。00）武昌梅苑小區——生態花園（6：00~21。00）

3、銀行？

工行、交行、建行、信合（附近）光大銀行等（竹葉山）

4、現有肉菜市場？ 二七則路

5、飲食？

夢天湖

6、娛樂？

7、賓館？

8、郵政、電信局？

花橋郵局（三眼橋車站），中國聯通（竹葉山）

9、醫院？

一六O一醫院（黃埔路口）;空軍雷達學院內部醫院

10、藥店？

11、購物商場？

武漢口商業大樓(花橋二村)正大超市（本小區有免費專車接送）

12、幼兒園、小學;中學？(1)地址：（育才）花橋一村（招商銀行正對面），（七一中學）本小區后。(2)電話：（育才）(幼)、(小)、(中)，（七一）(3)聯系人：（育才）高院長

(4)收費：保交費1年3000元，保育費和雜費160+5.5(5)規模：國家級重點試點模范學校.(6)性質：國立

(7)錄取方式

（小學）填表申請 每年5月份面試，（中學）現不招

四、建筑：

1、樓體為何結構？基礎為何種基礎？

主體為框架結構，基礎為深基礎----振動沉管灌注樁。

2、樓板的厚度？

100米~120米。

3、樓體高度？層高與凈高分別為多少？

多層樓高；21.00

4、是否隱梁、隱柱設計？房間內梁高度？

異性框架、隱梁、隱柱、房間內無梁；凈高2.88m；3.68m

5、山墻厚度？ 250MM

6、給排水管線的上水管和下水管分別為何種材料？ 給水為PPR管，排水為UPVC管。

7、實用率？

8、有否天然氣管道？ 管道煤氣進戶

9、樓宇的外墻為何材料？什么顏色？ 外墻涂料，藍色

10、如何處理防水層（屋頂、多水房間）？ 屋面SBS柔性防水，衛生間聚胺脂防水

11、樓宇抗震等級？ 6級抗震設防。

12、室內多水房間的標高較其它房間的標高低是如何實現的（是否為降板）? 降

13、空調水的排放是做如何處理的？

PVC管收集冷凝水，集中排放至小區兩面水系統。

五、室內：

1、樓梯間裝修標準？

跳步水泥砂漿、收光（是否貼地磚待定），墻高、頂棚乳膠漆飾面

2、入戶門與房間門的尺寸？

入戶門 1000mm×2100mm臥室門 900mm×2100mm廚衛門800mm×2100mm

3、每戶供電最大負荷為多少？ 復式住宅12KW，其它8KW

4、樓梯間照明系統？ 樓梯間設有公共照明系統

5、每戶可帶裝修？裝修標準？

6、業主可否更改隔墻？ 可以合理更改

7、窗可為凸窗？凸窗寬度？距地面多高？玻璃厚度？ 凸窗窗臺高450MM。出挑600MM.玻璃厚度5MM

8、房內各種接口布置（有線電視、電話）？

無.房內有弱電分配箱,客戶可以根據實際需要,從箱內引入有線電視,寬帶通信.9、房間內各種電器開關為何種品牌？ TCL普通型

10、可否安裝防盜網？ 不可,樓體外觀屬于發展商.11、是否預留空調機位？ 是

12、房內插座分布情況？（指數量、位置、品牌）

插座分布齊全,每間房間包括陽臺都有,至少28個,品牌TCL普通型.六、發展商承諾

1、房產證幾時辦理？幾時可以拿到？

2、可否外銷？外銷可否做按揭？

3、可會提供業主質量保證書？ 可

4、預售證編號、5、物業管理公司提供哪些服務？ 見附件.6、按揭銀行？按揭年限？

一期為中國工商銀行武漢天安支行,七成二十年(二期待定)

7、付款方式？

一次性付款,分期付款,銀行按揭,公積金

注：有關樓盤推廣形象部分待廣告公司確定后三方共同確認。附件:

?建筑本體共用部位 共用設施設備與物業規劃內的市政共用設施 配套服務設施的維修 養護和管理,充分發揮原有設計功能,確保使用安全 舒適 方便;

?對小區實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,全體安全全護衛經過嚴格訓練,實行準軍事化管理,確保小區安全;?公共環境的酒店式清潔 綠化服務;?停車場專業管理和區內秩序與安全管理(收費)?商務秘書服務(收費)?室內小量維修(收費)?酒店式室內清潔(收費)

酒店式國際公館銷售說辭

(寒暄，問清客戶是否第一次來，若是第一次來，就介紹一下項目所處位置)我們項目分成三期銷售，目前一期已經基本銷售結束，二期我們推出一個全新的產品——多功能酒店式國際公館。古時候只有大家人家才能稱之為公館呢！之所以稱之為酒店式，是因為它和一號、三號樓一樣享受酒店式的管理和酒店式的服務。

目前江都市場上小公寓很多，但我們這種小公館卻絕無僅有，它們之間有本質的區別。一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個長長的過道，分南北兩側，而且衛生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛，南北通透，另外它最大的一個特色是層高達到4.8米，用高度換空間。4.8米挑高使空間可一分為二，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設計為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內居住環境空間化、層次化，使功能分區更為合理，動靜有別、公私分明，給人一種“買平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當于一套80平方米普通住宅的使用功能。

我們的平面圖已經出來了，還做了部分裝修效果圖，您到那邊坐下來我詳細給您介紹一下好嗎？ 酒店式國際公館詳細說辭

二號樓我們推出了一個全新的產品——多功能酒店式國際公館。

它與目前江都市場上一般樓盤推出的小公寓有本質的區別，一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個長長的過道，分南北兩側，而且衛生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛，南北通透，可不要小看了這兩扇窗戶，這一處的設計我們損失了很多的銷售面積，而且要多打很多樁，也大大增加了成本，這正體現了我們公司在產品方面的人性化設計，處處先為客戶考慮，然后才是我們的利潤，其它公司的老總是絕不會有這么大手筆的。

另外它最大的一個特色是層高達到4.8米，用高度換空間。4.8米挑高使空間可一分為二，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設計為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內居住環境空間化、層次化，使功能分區更為合理，動靜有別、公私分明，給人一種“買平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當于一套80平方米普通住宅的使用功能，具有客廳、廚房、餐廳、衛生間、書房、儲物間等。40—50平米的主力面積完全可以享受兩房兩廳、或三房兩廳的舒適生活。雖是小戶型，但主臥和客廳面寬仍能達到4米左右，生活舒暢自在。高層建筑的設計讓空間24小時不停的吐納新鮮空氣，生活更健康；讓空間更加安靜私密，除了不打擾鄰居還將外來的噪音擋在門外。“上城國際”4.8米挑高小戶型為高層帶電梯的純板式住宅，南北通透，生活通風采光極佳將居住品質提升到了新的高度，屬于真正的享受型精品小戶型，同時產品空間功能設計也很強，就實用性而言甚至比有些大戶型的品質都要高。

而且我們是全裝修的房子，中間的夾層包括樓梯我們全部做好了，局部做挑空處理，讓您的居家更加氣派，也讓您免于裝修的煩惱！您只需要買上家具和家電就可以拎包入住了。

我們可以來做個比較，比如您要買一套普通住宅，得房率也按80%算，若要得到65㎡，那么它的建筑面積要達到80㎡，若按均價3500元/㎡來算，要28萬元，再加上裝修至少32萬元。而我們這種銷售面積只要達到40㎡就可以擁有65㎡的使用面積了，總價大概20萬左右，您說哪個更劃算呢？若貸款的話只要首付五六萬，每個月月供七八百就可以輕松擁有一套您喜歡的房子了！

無論是在揚州還是在上海，只要這樣的產品一推出，都會引起很多客戶搶購。這是我們江都唯一也是第一個推出這個棒的產品，而且國家政策也出來了，以后層高超過3.0米的住宅項目不會再批了,物以稀為貴，以后一定會有很大的升值潛力。無論是投資，自住或是辦公都是很劃算的。這么好的機會可千萬別錯過了！

剛才給你介紹的是我們的這個產品的特色,為什么我們這個稱之為酒店式的呢?現在我就來給您介紹

一下住在我們這個小區里我們會享受到什么與別的小區不同的待遇.我們的項目位于江都新區，舜天路與新都路的路口，緊鄰江都唯一的四星級酒店--京江大酒店，我們項目也跟京江酒店所有的會所互相結合，所以住在上城國際的住戶會比任何人受到更多的禮遇，可以享受最優惠的貴賓待遇。舜天路將來會直通揚州文昌路，到揚州十分便利，十幾分鐘車程就可以直達揚州文昌商圈。新都路是江都重點規劃的城區主干道，目前政府再向東建設一條超寬的環城干道，而我們的項目所處的位置即將成為江都另一個繁榮、熱鬧的新區市中心。接下來為您仔細介紹我們公司特別用心規劃和其它個案不同的產品設計。

因為我們這個項目市委、市政府也是高度的重視，對我們的要求非常高，我們公司也本著為業主著想，為了給業主創造一個很好的休閑場所。您看我們在小區正門，設計了一個最具特色的退縮42米的廣場，東面也有退縮20米的廣場，另外在北面也有退縮15米的廣場，三個廣場互相連結，有200多米長，形成一個很大的廣場面積約5000平米左右，這樣設計第一主要是為了讓我們上城國際的住戶，擁有一個其它項目沒有的寬敞舒適的休閑空間，具備休閑、健身、購物的廣場。二是為了讓周邊的市民以及整個新區的市民有一個屬于自己的消費場所。而這樣的廣場設計也必將是人氣、商氣、財氣匯聚之處也一定會成為新區的一個最亮點的地標區域。

在樓下的商業裙房部分，因為本項目規劃為高檔住宅，所以在沿街的商鋪中也一并規劃符合本項目定位的高檔、精致的業態，提供上城國際的住戶各項生活的需求。比如金融中心、二十四小時的便利店、養身休閑會館、汽車展示中心等這一系列高檔的商業配套。

接下來為您介紹的是住家產品的規劃，首先要讓您了解，上城國際是揚州、江都甚至整個蘇中地區第一、也是最高的住宅大樓。規劃三棟30層的高層，近100米的高度。目前，在全國每個現代城市里，都往空中建筑發展，每個成功人士也都在追求住在更高的樓層，也象征著身份地位的提高。若以生活面來說，一般人都知道住的越高，越沒有蚊蟲的困擾。也可以阻隔噪音。越高，空氣更新鮮，50米的超寬棟距讓視野更加開闊，整個江都美景盡收您的眼底。現在的南京和上海地區，高層景觀視野已經成為一般民眾最大的希望和夢想，所以我相信江都的進步和發展，這樣的高層生活必將成為江都城市化生活的表率。

我們小區共有兩個出入口，一個是南面舜天路主入口，也是未來通往揚州或市區的主要道路。另一個是北面的出口，直通樂和路，如果你要送孩子到江都中學、國際雙語學校上學，轉個彎就到了。來回行車非常安全，不用橫穿馬路。

進到小區，我們是采用人車分流的設計，人車完全擁有不同的出入口，確保對住戶出入的安全和尊重。也不會讓車輛的排氣味道影響住戶的生活。車從單獨的入口直通地下車庫，在地下車庫空間里，我們特別設計在整個揚州地區，第一個在墻面利用彩繪田園風光的圖畫來增加美麗視覺的享受和明亮感的小區。另外也在地下室幾個重要的位置也有設置緊急按鈕和攝影系統，讓每個住戶到地下車庫也能感受到小區的安全和保護！

而在社區大堂的設計，我們規劃揚州、江都地區唯一的兩進式大堂，在南門主入口我們設計五星級酒店式大堂，采用五星級的標準設計，讓您和家人及來訪的客人感受就像來到五星級的酒店一樣。我們會為住戶提供精致、舒適的休閑大廳和服務人員，也提供二十四小時的保潔服務。另外我們也會在小區里配置其它的功能會所，包含設置24小時的生活便利商店、咖啡屋、醫務室等等滿足所有住戶日常生活的便利，以后您可以帶著您的貴賓、朋友在自己的小區里，就可以全面享受到星級的酒店服務內容,包括酒店式柜臺服務、交通服務、商務服務、客房服務、會所管理服務、休閑旅游服務,（比如返家與訪客接待、門僮、代客泊車、柜臺留言、代收儲藏、購物推車及大型行李；為住戶與來訪客人提供代招出租車服務、各種大眾交通工具的時間咨詢等服務；代訂各項票務，代繳各項費用，郵件包裹寄送，快遞委托，代訂報紙雜志；提供衣物代送洗，特約鐘點女傭服務，特約居家清潔服務；如住戶有旅行需求，可提供旅行社一般的代訂旅游行程，飯店食宿安排等；居家修繕，租賃中介，設計，裝潢，特約健診，特約開鎖，特約家庭花匠，家電送修等。）

另外在我們單獨的每一棟樓的入口，也規劃一個高級的入戶大廳，這樣兩進式的大堂設計，更確保每個住戶的安全和私密性。在這個單棟大樓的入戶大堂里面，設計非常先進的磁控安全門，只有您和家人才可以進到電梯里面到達你的家，這樣更保障了您住宅的安全性。另外我們對電梯的要求也

很高，我們特別采用國際品牌--日立電梯，速度達到了2米/秒。確保住戶使用上的效率性。且每一層規劃有三戶住家，卻有兩部電梯的配置，也是在確保每個住戶使用的便利性。也就是說目前江都地區，一般電梯公寓的設計，都是兩戶或三戶共享一部電梯，一旦電梯要維修時候，對住戶就會產生極大的不方便，這一點上城國際就做到全面的考慮也絕對不會發生這種現象。

接下來我為您介紹最重要也是您最在乎的，每個住家所配置的安全設備和建材設備。在每個住家里面，我們設置智能化安防系統，全程管理您的住家讓您安心無憂。在住家的建材配置上，也是采用全江都最完善、最高檔的建材，入戶大門采用鋼木復合防火防盜安全門，配置精細門鎖。窗戶配置歐式彩鋁斷熱窗，配置雙層中空隔熱玻璃，完全阻隔噪音和紫外線。在造價上也是一般普通住宅項目門窗造價的一倍以上。外墻體采用保溫材質施工，讓您的住家更溫暖更節能，節能達到國家規定50%以上。最讓住戶感到溫馨的是，在空調管道的設置上，統一采用兩種空調管道同時配置，讓您不用為了以后住家空調機組更換的時候，免于住家還要敲敲打打的困擾，更不會影響整個外觀的立面，這也是全江都其他項目所沒有的規劃設計” href=“http://www.91home.net/kaifa/3/” target=“_blank”>規劃設計。

另外針對建筑本身的建材，我們在建筑的外墻基座采用高級的石材、墻體采用市面上最高級的丁掛磚、局部采用豪華的彈性涂料作線條勾勒，樓頂還設置亮麗的燈光，讓三棟大樓在全江都成為最亮眼的建筑。住在這里，以后您要帶朋友回來家里參觀，在很遠的地方，您就可以告訴您的朋友，眼睛看到發光發亮的建筑物就是您的家。這是很有面子、很光榮的感覺！

接下來一定要跟您介紹全揚州首創的特色花園：我們的花園近五千平米，在中間一棟樓的底層做了兩個部位的挑空，把兩個中庭花園串連起來，讓住戶的視野更通透，可以看到整個的花園。這也是全江都第一個大型、整體性的景觀花園。它主要擁有三大特色：

一、具備養生、健康的功能---因為我們培植很多特別的香草植物，不僅能帶來香味，更重要的是每一種植物皆有它特別的功效，可以有益身體健康、安神舒心。另外還可以運用這些植物做些食物上的料理，增加生活上的樂趣。

二、滿足住戶的休閑、娛樂的需求---花園里面有專門為老年人準備的大型地面石棋，墻面也畫上了太極拳譜，讓老人運動身體。也為小孩準備有趣的游戲區，設置多項的游戲設施。更為全家人準備了兼具按摩功能的卵石健康步道、戶外健身器…等等，讓全家人在小區里面就能享受運動及休閑的樂趣。

三、最有特色的園林景觀---我們將歐式的園林特色及現代城市化的風格相互搭配、合諧布局。在每棟的入口處還精心設計了一些水景，俗話說：“水有靈氣、水為財”，也代表您住在這個小區能夠財源滾滾，人旺、財旺、精神旺！當然在視覺上也是一種舒適的享受。

以上就是我們上城國際主要的特色規劃。也因為我們對江都所有項目都有充分的了解，更加知道上城國際跟其它項目的差異性。所以我們會大聲的跟客戶說，擁有上城國際，一輩子不想再搬家！因為上城國際不管從規劃、設計、配置各方面，在揚洲、江都地區都創下許多的唯一性和稀缺性。我們就是要打造江都唯一的高層建筑，高檔的社區，我們希望給客戶帶來的是未來城市化的生活，讓這些住戶可以比其它人更早體驗更高級的生活機能和住家規劃。讓每一位成功人士得到一生中最滿意的住宅，同時也是提升我們城市的形象，這也是我們公司最大的理想目標。針對投資客戶: 因為我們這個跳高產品規劃為多功能酒店式的國際公館,定位為于國際接軌的人性化空間，功能靈活多樣,裝修百變空間，所以做為投資客戶非常多。

首先我們緊鄰京江大酒店,填補了它的一個空白.對于您出租來說回報是很高的，向您買普通的房子花30--40萬租金也就1000元左右，而我們的房子您只需20萬左右租金在90—1500元左右。對于一些想常年享受酒店生活的人來說住在我們這里花費不多但擁有超值享受.特別對出租給一些企事業單位的老板來說花費更少卻能更好的招待朋友、生意場上的貴賓。比如說住我們的房子每晚花費30-50元享受的是星級酒店的服務，而住京江大酒店每晚花費200-300元享受的是一樣的待遇。所以說很多企事業老板把房子租下來作為單位的接待用房，休閑了、娛樂了、居住了、或辦公了。在旅游旺

季，我們的房子作為酒店用房出租，收入可不菲喲。

其次我們項目周邊有許多重點中小學,現在的家長在孩子的教育上投入是不惜一切代價的,我想我們這么好的環境、一流的服務一定會成為他們的首選的!另外現在人才的流動非常大,很多公司為了留住人才,要為他們解決日常生活的后顧之憂,要為他們租房子甚至是買房子,那么我們這種房子花費不多但功能齊全的公館正是他們的需求!再加上很多人現在處于創業初期,想要找一個辦公場所,但目前江都市場上沒有商務樓,純商鋪代價太高,我們這種產品也是一個很好的選擇.因為我們是江都最高的建筑所以可以給您的公司帶來很好的形象；而且在這里辦公所享受的環境和服務是在其他地方無法享受到的。我們項目規劃有豪華的酒店大堂，若公司的來客較多,也可以不用帶到公司去,直接在我們的酒店大堂的咖啡館或休閑大廳就可以接待了,既方便又顯出了主人的氣派!您看我們國際公館所處的位置就是未來江都新區的核心位置，門口的舜天路將來直通揚州的文昌路，東側的新都路直通江都市區，交通非常便利坐享兩市的繁華！升值潛力無限！

為什么我們這種挑高產品在大城市一推出就被搶購？因為這種產品低總價、首付少、月供低，而且這種產品一般都配置星級酒店式的服務，所以成為投資客戶的首選，也成為高級白領、單身貴族、新婚夫婦及企事業居住辦公的首選。針對年輕人：

您看我們國際公館的定位就是與國際接軌的人性化空間。對你們來說首先可以解決你們的居住或作為你們的個人工作室，再就是可以作為日后投資來使用。象你們剛剛出來工作的年輕人，買普通的房子壓力太大了，而我們的房子買平方得立方，花很少的錢擁有和普通房子一樣的使用空間。等將來條件好了再換一套更大的房子，這一套可以用來出租或者增值了出售了賺一筆也行.而且你們在買方的時候不僅要考慮買房的問題，裝修費用也是一筆不小的支出，買房可以貸款，裝修可是要拿現金的，而且你們上班又忙,哪有時間去在現場看著啊,若買我們的這種房子之后這些后顧之憂都不存在了，因為我們是全裝修的，裝修費用也包括在內的，換句話說就是裝修費用也可以以貸款方式支付了，這樣每個月幾百元的月供就可以擁有這么一套很舒適完美的房子了！到時候您只需要買上你喜歡的家具和家電就可以入住了。而且我們這種房子也可以作為您個人的工作室，soho個性化空間，把工作與生活結合起來，現在都流行把辦公室搬回家，我們這種房子正好滿足這種需要，下層可以接待、辦公、休閑，上層就可以休息。

針對老板: 象你們做生意的,經常會有客戶往來,在京江大酒店常包房每年的接待費用也不少吧？,可到最后什么也沒有,若在我們這投資幾套,平時委托物業打掃,有客人來了就安排入住,絲毫也不遜色于京江的豪華套房,既給客戶一種家的溫暖,又顯出了您的氣派,最后房產是你的,而且會升值,兩全其美啊!就算您自己,平日里工作壓力這么大，也需要有一個舒適的空間來放松一下壓力,這個時候來您的國際公館住住好好享受一下星級酒店的服務.看您生意這么成功，眼光一定很獨到了。向我們這種挑高的房子在北京、上海一推出來就被客戶搶光了，因為他首先總價低、使用面積翻倍，升值潛力巨大。而且我們配備的是五星級的酒店式服務讓您或您接待的朋友尊享星級酒店的待遇，這是您身份的象征阿。

您看我們的房子是江都最高的建筑，您在江都又是這么成功的企業家，住就要住在江都最高的地方，習慣享受被別人仰視的感覺。針對企業客戶: 您好！您看我們的房子是江都市南大門地標性建筑！您看企業這么大一定需要很多人才來為您出謀劃策吧，一定需要引進很多人才吧，怎么能更好的留住人才了？首先要解決的是住的問題了，當然檔次太差不行了，天天住京江花費也太高，但是您擁有我們國際公館幾套物業的話，那可就不一樣了，這樣就可以解決他們的后顧之憂了，住得很舒服，享受的是星級酒店待遇。而且我們的房子是全裝修，您根本就不需要在裝修上面煩神了，到時只需要買一些有個性的家具及家電就可以拎包入住了。

而且以后有生意場上的朋友過來，我們國際公館也可以作為您接待客戶的接待用房，而且檔次也不

差，也能體現您企業的實力啊。

以后您或者您公司的核心干部也可以在這里辦公阿，這個檔次太高了，環境這么好，酒店的服務，累了到香草花園呼吸新鮮空氣健健身放松放松，你的這些干部成天想的就是如何為公司創造更好的效益了。而且您這個辦公產生的水電費是按住宅的費用來收取的，這又為您公司省下一筆不少的費用了。針對領導: 您看我們的項目緊靠江都頂級大酒店，地段稀缺、產品稀缺、五星級服務、升值潛力巨大。您把錢存在銀行和購買我們的物業，您的收益絕對是不同的，首先滿足您個人的各種居住需求以及房產升值產生的巨大收益。

您看我們的房子完全可以成為你的第二會所，這么好的環境、五星級的服務，那絕對是一種人生的享受啊。

比如說您的愛人出差了，家里大房子您一個人住是不是顯得空蕩蕩的，這個時候你可以來你的國際公館小住幾日修身養性啊。同時也是讓您放松心情、緩解壓力、盡情享受的地方。

再如你在外地或國外上學的孩子回來了，他們在外面過慣了城市化的生活，回到家是不是有些不習慣了，這個時候您的國際公館就是為你的孩子置身量造的，讓孩子們擁有屬于自己的生活空間，休閑了、會客了等等，他們不會感到不習慣，更能增加你們父母與孩子的感情！

再有您的朋友或遠方親戚過來拜訪您了，您可以讓您的朋友或親戚住在您的國際公館，免去住賓館的種種不便，同時讓您和朋友或親戚進行更好的交流，既不失身份又不受到其他限制。

同時在您不需要使用的時候您可以幫房子委托給我們物業公司給您作為酒店用房出租，特別在旅游旺季的時候，收入可不菲喲。

太陽湖大花園銷售說辭

引言

海一樣的湖，別墅的王國

一、無以倫比的美景之中的一顆明珠“太陽湖大花園”。

由香港錦發集團于1996年投巨資，由上海新錦發房地產有限公司建設了上海著名的太陽都市花園，榮獲1999年上海白玉蘭獎，99年項目銷售第一名的成效。2000年香港錦發集團又斥巨資攜同旗下的蘇州新錦發房地產有限公司共同開發建設了太陽湖大花園。太陽湖大花園位于西上海淀山湖國家AAAA級風景區大觀園旁，大觀園坐東，太陽湖大花園坐北，沿浩淼的15平方公里湖面，3600米湖岸線，這塊秀麗的湖畔土地浸潤著5000年的優秀中華文化，承接800里太湖，環擁著各大旅游景點：周莊、同里和蘇杭。由美國頂級菲力浦強生建筑大師傾情設計，整個項目共計399萬平方米，現已開發一期（已售罄）、二期（已竣工開盤）。三期共1000幢別墅，其中沿湖商業景觀街樣板房已開工。

現在正在熱銷的太陽湖大花園二期別墅區是在錦發集團“打造高端別墅產品”的宗旨下，為上海、長三角地區乃至全國廣大購房業主傾力打造的上乘品質項目。從各個方面的價值分析，到業界的口碑流傳都是無負于其“海一樣的湖，別墅的王國”的推廣口號，也能體現其皇家游艇別墅的社區高度。

二、別墅，不僅是富貴與奢華的專利，更是陶冶、養生之必備。

人之性情，不單決定人成功與否，還關乎人的健康與壽命，三國時代的名相諸葛亮曾說：夫君子之行，靜以修身，儉以養德。為什么諸葛亮不說住“別墅”修身呢？事實是諸葛亮就是居住在溪畔的“茅草別墅”里。前有溪水、竹林，后有花園、菜地，大自然中的“茅草別墅”陶冶了一代天才。晉代的陶淵明到了40多歲，特別奇想要尋找世外桃源居住地，為此，陶淵明在江南尋找到了好幾處理想的居住地，有詩為證：藹藹堂前林，中夏貯清陰；凱風因時來，回飆開我襟。息交游閑業，臥起弄書琴。園蔬有馀滋，舊谷猶儲今。營己良有極，過足非所欽。舂秫作美酒，酒熟吾自斟。弱子戲我側，學語未成音。此事真復樂，聊用忘華簪。遙遙望白云，懷古一何深。

我們的祖先特別注重大自然美景對人性情的陶冶和養生，當你置身于湖水、湖景、草地、鳥語、花香的別墅里，你的心境能不寧靜，身心能不舒坦嗎？所以，為了你的健康的性情，健康的身體，最好的選擇是離開繁雜城市50KM左右，來到大湖畔，大花園，大空間的世外桃源別墅，養性、休閑、居住，以草為伴，以樹為伍，以湖為鏡，讓您的生活更加美好，更加純靜。

太陽湖大花園二期共規劃有8種房型，主要建筑風格為西班牙風格和意大利風格。古典與現代，藝術與實用結合的生活環境，在濃濃的異國風情里享受慵懶的溫暖陽光，打開窗即能欣賞浩瀚大湖美景與滿目綠色，這就是臨水別墅的水漾生活體驗。河道斜坡綠化、庭院、游泳池、湖岸與私屬碼頭泊岸，一切都是盡我們所能為業主居住創造完美的小區環境。

太陽湖大花園挾大觀園與淀山湖兩大風景區，踞太陽湖、淀山湖兩大天然水系。擁有珍貴自然湖景、歷史人文景觀。湖景與水給人心理上的愉悅，美景能使您產生不同的遐想，對生活充滿信心。小區還在原有天然河道的基礎上，斥巨資開挖了人工河道把湖水引入小區。活水河道體系貫穿全區，放養魚類，休閑、垂釣、嬉戲等休閑養生活動信手拈來。坐在休閑木亭里，品嘗清茶，聽鳥兒啼唱，看松鼠嬉戲，觀賞大湖美景。美妙的綠化景觀、精致的細節處理，表現項目非凡的品質。太陽湖大花園擁有平均面積達2000平方米私家庭院，院內景觀小品錯落分布，綠化獨具特色，點綴亭子的漢白玉雕塑、噴水池，更顯生動。院內可種植有

大香樟、大桂花、大銀杏樹等高大喬木，配與吊床、鮮花、紫藤、遮陽傘等元素，讓您可以真實體驗田園樂趣。

開發商斥巨資投入使用了超過6種以上的水源凈化設備與水資源保護措施。太陽湖大花園一、二期污水皆經過一級生化處理，水質達到國家一級A標準。凈水循環系統后的純凈水質，在家就能感受自然清新的氣息。小區在內河道漿砌塊石駁岸與雨水排水系統，防止雨水將泥土帶入湖水中，有效地防止了水土流失，使綠化與水資源兩者皆得到了保護。岸邊超大面積的綠化（72%以上），種植了喬木，最高達10米，直徑最大達50公分左右，形成了生態綠化保護帶。地面滿布草皮、麥冬、蔥蘭等地面植被。為了建立一個良好的內河生態系統，還養殖了適量的魚類，在水與岸相接處與淡水植物大量種植，不但能凈化水層，還能優化環境。由于這些舉措，整個社區充滿了新鮮的氧氣，純凈的流水，一幅寧靜舒適的生活畫卷由此展開。

社區整體格局大氣，超大私人領域，每幢平均占地3畝以上，每棟別墅的間距都在20米以上。大面積私家庭院、大視野觀景別墅，都能達到生活享受物有所值的感受。房型空間合理規劃。架空層、地下室等贈送面積在使業主獲得額外價值的同時，還提供了自由支配空間的權利，可設計成空中樓閣、超大車庫或休閑場所等更靈活地適合個性生活的創意安排。私家庭院、私屬碼頭、私人游艇，詮釋了真正意義上的尊貴情結，構筑駕御領地與生活的皇家感覺。建筑立面的歐洲貴族風范，精致到位的風格細節。別墅與景觀相連，開門即景，開窗賞景，浸透奢華生活的點滴。在物業管理方面，引進國外先進管理模式，管家式服務讓業主更加舒心，更顯尊貴。而購買別墅的客戶均為高端人群，都具有比較高的社會地位與素質，整體社區品質有所保障。油然而生的社會地位認同太陽湖寬廣的水面成為社區天然的安全屏障。

保持健康與美好的心情是您和您的家人最大的財富，也是太陽湖大花園希望為您提供修心養性、怡養天年的“世外桃源”的出發點。

價格與品質的超值，投資增值潛力的分析 別墅作為在地產行業的稀缺產品，具有很大的優勢與競爭力。而且由于政府對日益稀缺的土地資源的控制，更是預示著將來低容積率大水景別墅社區物以稀為貴的發展前景。

1、人口與城市經濟的飛速發展，導致了人口逐漸遷移集中，造成土地資源缺乏。早前，國家建設部就做出相應舉措，頒布規定：別墅停批——規劃在0.2以下容積率的別墅將不允許再建，這樣的土地政策一出臺，影響了很多還沒有審批用地的別墅項目的品質。臨近水資源的地塊更受到保護，如，上海市政府就規定沿淀山湖300米以內不準建房，占地3～4畝臨湖的別墅用地將不會再批準。太陽湖大花園臨湖而建，擁有無可比擬的親水性，占地500畝，僅建97棟別墅，規劃用地平均每戶5畝，社區容積率低至0.165，大多別墅凈占地3畝以上，綠化率達到72%，這些項目特性都在向業界宣告著以后將不會再有同樣品質的別墅項目出現。太陽湖大花園的土地價值與投資價值將扶搖直上。太陽湖大花園二期每棟別墅的間距都在20米以上，平均占地3畝以上。為了讓業主可以天天飽覽大湖美景，發展商對大多別墅建造了架空層，層高3.6米，建筑面積400多平方米，這樣不但從大露臺上一覽大湖美景，又實際增加400多平方米使用面積，這部分面積發展商贈送，業主受益超值。簽約面積400多平方米的別墅，實際購入面積卻高達900多平方米左右，在政策調控下，像這樣大的占地和這樣低的容積率的別墅將不會再批準了，因此太陽湖大花園增值潛力是巨大的。

2、再者，由于政府對環淀山湖區域進行的城市規劃，使得太陽湖大花園所處的環淀山湖區

域，將成為政府重點規劃支持的潛力區域。它將由觀光旅游向休閑度假旅游轉型，成為上海旅游資源、旅游設施最為集中的地區之一，地域升值，前景無限！而現階段朱家角的土地價格就已高達120多萬元一畝。5到10年間，包括太陽湖大花園在內的環淀山湖區域將發生翻天覆地的變化，即時真正意義上的“上海后花園”將誕生！

3、太陽湖大花園二期別墅本身具備的優勢，也極具升值潛力。太陽湖大花園二期僅揭幕33幢豪華別墅，由美國強生菲利普設計，外觀極具有藝術美感，歐洲古典與現代結合。外墻大多采用花崗巖作為別墅立面，建筑風格充滿歐陸皇家氣質。單棟別墅的簽約面積在403～603平方米之間，并有部分免費贈送100m2～400m2地下室或架空層，架空層可設計成室內游泳池、影視廳、咖啡吧和室內庭院等功能區域，有樣板示范供業主選擇。在增加空間與功能區域的同時，為業主創造了很好的價值，舉例說明，按總建筑面積計算，如某房型約1000平方米，售價500多萬，簽約面積600多平方米。按總面積計算每平方米價格只有5000多元，按簽約面積計算每平方米1.2萬元以上，加上已升值的平均2000多平方米一幢的占地面積，業主將享受大部分的升值利益。為了滿足客戶需要，特配D2-1雙拼房型，面積在220平方米左右，豐富了別墅類型與戶型結構，提供了客戶更加多樣的價格選擇。所以，別墅將來5～10年的增值空間將是巨大的！

4、太陽湖大花園Ⅱ期已被評為優秀別墅住宅小區，并正在接受審批中國花園社區大獎。

經典旅游度假分析

太陽湖大花園二期別墅所處的區域與項目本身優越的景觀優勢，決定了它具備旅游度假這項功能。第一，它所處的環淀山湖區域擁有上海最大的自然湖泊體系——65平方公里的淀山湖，以及與淀山湖相連的15平方公里的太陽湖。作為上海最大的淡水湖，淀山湖20年來已形成了大觀園、朱家角古鎮、太陽島、陳云故居等國家AAAA級景點，東方綠洲、高爾夫鄉村俱樂部、水上運動場等品牌景點也深入人心。根據上海市政府對淀山湖區域的規劃，淀山湖將被劃分成東、西、南、北四個重點旅游區域。開發建設過程中，青浦將對大觀園、朱家角古鎮進行重新“包裝”，充分發揮它們與環湖其他景點的輻射帶動效應。而太陽湖大花園正是在此輻射范圍之內，以后與之的互動可想而知。另外，青浦還將發揮水資源優勢，將把這里建設成世界級的旅游度假區，擁有五星級酒店，游船，劃船運動，水上游樂，漁人碼頭，購物，餐飲，咖啡，酒吧等功能業態。生態美景、人文名勝與休閑設施的完美結合，使購買太陽湖大花園的業主在周末或閑暇時間可以游歷江南水鄉美景，體驗時尚運動。優美的風景、濃厚的文化氣息，可提供小區業主居家旅游的便利與社區氛圍的熏陶。

太陽湖大花園二期別墅社區本身就臨15萬平方米的太陽湖而筑，擁有無可比擬的浩淼海樣湖景。在中央公共碼頭的木亭里休憩，在湖岸的木棧道上漫步賞景，也不失為一種家門口的旅游休閑。原裝美國水星游艇配備齊全，讓您能在寬廣的湖域里，盡情享受馳騁的樂趣。項目公共綠化設計匠心獨具，特別是進口大門處的庭園，設計了綠地、疊水、魚池、小亭雅筑等小品；放養了松鼠、兔子、錦魚等活潑可愛的小動物。在體驗美妙愜意景觀的同時，也能與自然來個親密接觸，回歸純真心情。

交通文化配套分析

1、交通配套情況

項目地處長江三角洲地區，緊鄰國際大都市上海。長三角以上海為核心，在未來十年內，有可能成為我國區域經濟發展的重要核心和亞太地區經濟發達地帶，將具有較強國際競爭能力。伴隨著滬青平（A9）高速公路的通車，從上海古北出發，沿路途經江南名鎮“朱家角”、東方綠洲、國家AAAA級風景區大觀園，車程60公里，半小時即可到達著名的“太陽湖大花園”。A9工程預計2006年下半年可直通大觀園。大觀園內更設有太陽湖大花園專用碼頭，從太陽湖大花園私家游艇碼頭駕航到大觀園行程約10分鐘。從蘇州市至太陽湖大花園半個小時車程。從昆山市至太陽湖大花園半個小時車程。

區域歷史文化 蘆墟莘塔

江南古鎮——蘆墟是太陽湖大花園的所在地，2500年歷史文化熏陶著太陽湖大花園。蘆墟有著47％的水域，富有江南水鄉韻味，且生態環境保持良好，人文和自然景觀眾多，擁有深厚的歷史文化底蘊，是名副其實的上海后花園。蘆墟以水為源、依水生勢，形成了極具吸引力的生態休閑、旅游度假優勢。蘆墟有得天獨厚的交通條件，四通八達的水陸空交通把蘆墟與上海、蘇州、杭州等大城市聯成一體。

在蘆墟境內，有著名的泗洲禪寺，有觀音橋，有莘塔社區，有汾湖旅游度假區。曾有“胥灘古渡”的千古絕唱，也有著乾隆下江南時聽說“蘆墟三白蕩，無風三尺浪”而望而怯步的美傳。而亭臺樓閣、小橋流水、吳地服飾、蘆墟山歌等則體現了吳文化的深蘊內涵。

朱家角

乘車經A9高速公路去太陽湖大花園的時候，就能經過朱家角古鎮。這個４７平方公里成折扇形的小鎮，鑲嵌在湖光山色之中，似明珠閃閃發光，這就是典型的江南魚米之鄉、聞名遐邇的千年古鎮朱家角。

朱家角素有上海威尼斯、滬郊好萊塢之譽，座落于青浦縣，水陸交通便捷，風景優美，物產豐裕，是上海保存最完整的江南水鄉古鎮。１９９１年被上海市政府命名為四大歷史文化名鎮之一。以“小橋、流水、人家”格局及豐富的文化遺產著稱于世的朱家角，堪稱國之瑰寶。如今，朱家角正從閉塞走向開放，從傳統邁入現代，邁入“以文化興旅游，以旅游興古鎮”的新階段，成為上海后花園中一朵絢麗的奇葩。

大觀園

國家AAAA級旅游區、上海市五星級公園——大觀園，位于上海市青浦淀山湖畔，與太陽湖大花園以衣帶水。大觀園位于湖東岸；太陽湖大花園位于湖北岸。大觀園內設有太陽湖大花園專用碼頭，從太陽湖大花園私家游艇碼頭駕航到大觀園行程約10分鐘。現代生活時尚融入大自然湖光美景是您的選擇。距市中心65公里，是根據中國古典名著《紅樓夢》的意境，運用中國傳統藝術手法建造的大型主題公園，占地135畝，建筑面積約8000平方米。整座園子設計精湛，建筑宏偉，亭臺樓閣，精雕細鏤，古木翠竹，相襯成趣，兼具皇家園林氣派和江南園林秀麗風格。

大觀園四周約1934畝土地上，還有民族文化村、梅園、青云塔、桂花苑等旅游景點，有游艇、手劃船、竹筏、激光打槍、射箭、古裝攝影等娛樂項目。每年春秋推出的紅樓藝術

第五篇：房地產銷售說辭

東方銀座銷售說辭

您好!過來看房是嗎?之前有聯系過嗎?(沒有)請問您怎么稱呼?某先生/某小姐您好!這是我里的置業顧問某某.下面由我對我們項目給您做一個簡單介紹..這是我們項目所在區域的區域圖,它的方位是上北下南,左西右東.我們項目是由南濮房地產公司開發,項目坐落在呼和浩特十二五規劃東優中“一街五區”的核心位置,所謂五區是大學城高教產業區、白塔機場空港物流區、如意行政商務金融中心、火車東站商務區、交通樞紐綜合功能區，一街是貫穿呼市東西的海拉爾大街，而我項目就處于新城區的海拉爾東街和哈拉沁河路的交叉口，項目東南的這個位置就是火車東站，也是地鐵一號線和二號線的必經站點，而它的西邊，也就是我們項目的正對面就是規劃中的新公交總站和長途客運站預計后年年底通車，圖上可以看出不僅項目周邊的道路四通八達，而且交通方式也可以隨心切換。

商業規劃新區的最大優勢在于他的升值空間大，而現在正是投資的最佳時機，您看隨著周邊南店濱水小區，興泰東河灣，水岸小鎮，信達廣場，火車北廣場，南廣場，站前商務區以及海東一號、綠地香樹花城這一批高端物業的建成進駐，又一個中山路式商圈即將面世！當真是機不可失！

（作個請的手式來到沙盤前）我們現在看到的是這們項目一個整體沙盤，它的擺放方位和項目實際方位是一致的，上北下南左西右東，整個項目占地４００畝，分為四大板塊開發，東方一號是內蒙古國際會

議中心，屠侈品展示交易中心；東方二號是生活服務示范區：東方三號是亞洲現代總部基地，東方4號是大型ShoppingMall,。現在發售的是東方2號，接下來我給您祥細的介紹一下我們的東方2號，它的總建面18萬平米，一共十棟樓，其中銀座１號樓和３號樓總高１９層，１、２層為５.４米挑高商鋪，滿足各種業態的需要，３－１９層為挑高4米辦公樓，銀座２號樓總高十七層，１、２層為連體商鋪，３－１１層４米挑高SOHO公寓，１２－１７是目前熱銷的挑高5﹒4米ＬＯＦＴ公寓。銀座４號樓，銀座５號樓是２２層高的住宅，底層為平層商鋪，２－２２層為大空間的平層住宅。銀座Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ為層高4米的商業裙樓。樓體全部采用剪力墻結構，外立面采用干掛石材和高級涂料，頂層保溫達100毫米，雙層防水，墻面是實墻與玻璃虛實相間及豎向分段的設計手法，典型的現代主義建筑風格。樓宇采用目前最先進的智能化安防系統，讓您舒心放心！

項目東、西、北各設一個出入口，給予用戶最大的便利性。北側入口設有機動車地下停車位，整個項目車位配比為１：１，真正實現了人車分流，擁而不堵。

從以上介紹里你可以看出，咱們項目所在區域是呼和浩特新的政治，經濟，文化，交通中心，伴隨著商圈的進一步成熟，項目的升值是非常強勢的。中國有名俗話，有水才有財，項目西邊的東河會給你帶來滾滾財運。

我項目目前是準現房，年底交房，并且優惠購房計劃現已啟動,可以說是天時地利人和，今天看著合適就定了吧?