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第一篇：房地產(chǎn)銷售中疑難問題說辭

本案地處某三線城市副中心地段，現(xiàn)屬熱銷期，已推出樓棟（純多層）平層全部售馨，目前在售一層和頂層（部分樓棟頂層無樓中樓），但相關(guān)抗性也隨之出現(xiàn)，一層怕潮濕、頂層怕漏水，加之目前案場存在的其他問題，針對性的出臺(tái)相關(guān)說辭，在大家討論提出意見的同時(shí)，也達(dá)到資源共享！一、一層銷售說辭：客戶不喜歡購買一層的原因：

1、因?yàn)椴晒獠缓茫?/p>

但在工地現(xiàn)場您可以看到，我們的樓間距是非常寬的，多層住宅都在23—25米之間，可以充分保證一層的采光度，從戶型上看，客廳與主臥的開間也非常大，這樣一來受到的采光面也會(huì)很廣。

2、一層怕潮濕：

開發(fā)商在一個(gè)城市開發(fā)項(xiàng)目之前，都會(huì)考察這個(gè)城市的居住習(xí)慣，像H人居住的習(xí)慣是一層怕潮濕，西戶怕西曬，頂層擔(dān)心漏水。這些開發(fā)商都是提前已經(jīng)做過調(diào)查的，所以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)候，為什么不很好的規(guī)避這些呢？我們項(xiàng)目對于一層的設(shè)計(jì)是這樣的：一層與地面都有抬高60—70公分，底部是先鋪設(shè)一層混凝土，然后再鋪設(shè)一層純水泥砂漿，最上面一層是防潮層。我們項(xiàng)目一層的防潮是國家2級標(biāo)準(zhǔn)（國家1級防潮標(biāo)準(zhǔn)主要用于軍事基地和軍用糧食倉庫）。而且從戶型設(shè)計(jì)上看，南北通透性也很好，房屋通風(fēng)效果好的話，也就不會(huì)出現(xiàn)潮濕現(xiàn)象了。

3、一層怕臟：

XX萬平方米的大型社區(qū)以后肯定是封閉式管理，最主要的是我們項(xiàng)目的業(yè)主都是各個(gè)企事業(yè)單位的員工，各方面的素質(zhì)都很高，向您這樣素質(zhì)很高的人怎么可能會(huì)隨便丟垃圾呢？而且我們的物業(yè)管理也很到位，靠近景觀區(qū)的住宅如果前期環(huán)境很好的話，我相信住在這個(gè)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主也不忍心破壞這么優(yōu)良的環(huán)境。二、六層銷售說辭：

開發(fā)商在一個(gè)城市開發(fā)項(xiàng)目之前，都會(huì)考察這個(gè)城市的居住習(xí)慣，像H市人居住的習(xí)慣是一層怕潮濕，西戶怕西曬，頂層擔(dān)心漏水。這些開發(fā)商都是提前已經(jīng)做過調(diào)查的，所以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)候，為什么不很好的規(guī)避這些呢？我們項(xiàng)目對于六層的設(shè)計(jì)是這樣的：首先是現(xiàn)澆鋼筋，后鋪設(shè)一層純水泥砂漿，然后鋪設(shè)防水涂膜和卷材，再在上面鋪設(shè)保溫板隔熱層，最頂部又鋪設(shè)純水泥砂漿后找平。這么多的工序足以保證頂層的防水設(shè)施，而且頂層的防水是國家2級標(biāo)準(zhǔn)（國家1級防水標(biāo)準(zhǔn)主要用于軍事基地和軍用糧食倉庫）。

樓層高的話，可以鍛煉身體（老人、白領(lǐng)小孩皆可），現(xiàn)在很多人普遍都存在亞健康狀態(tài)，爬爬樓梯未免是件壞事，其實(shí)習(xí)慣了都一樣，同時(shí)還可以居高望遠(yuǎn)。其實(shí)最實(shí)惠的還是價(jià)格，省下的錢可以做更好的裝修和購置更多的家用電器。更何況六層的采光也非常好。（更多的突出六層的其他優(yōu)勢）

三、關(guān)于西曬的說辭：

1、其實(shí)西曬大多都是客戶主觀的心理感覺，新型的大型社區(qū)不會(huì)存在西曬的現(xiàn)象；

2、從用材的角度說：新型的社區(qū)采用的材料都具有隔熱保溫的作用，像多孔磚、保溫墻、中空玻璃，足以抵擋西下斜陽那點(diǎn)微弱的熱度；

3、從客戶的生活規(guī)律說：所謂的西曬是夏天2點(diǎn)到4點(diǎn)那一段時(shí)間陽光強(qiáng)烈，太陽升起的時(shí)候就上班了，2點(diǎn)到4點(diǎn)還沒有下班（此條說辭主要針對無老人居住的購房者）；

4、與高價(jià)產(chǎn)品相對比：節(jié)省下來的錢可以買更好的家電，做更好的裝修了；

5、從季節(jié)的角度看：如果夏天覺得是西曬，那其他的季節(jié)何嘗不是溫暖的享受。

四、關(guān)于目前觀望客戶的說辭：

1、從區(qū)域性上說——漢中市作為三線的能源城市，收入水平相對來說還是很豐厚的，又因H市大多數(shù)的客戶購買住宅都是以自住和改變居住環(huán)境為主，房產(chǎn)泡沫根本不存在，在這個(gè)剛性需求比較旺盛的市場前提下，漢中市房產(chǎn)市場的價(jià)格還是一個(gè)穩(wěn)步上揚(yáng)的狀態(tài)。

2、從產(chǎn)品上說——在目前房產(chǎn)市場下，我們購房時(shí)更要選擇一些保值性比較可靠的產(chǎn)品，多層住宅，一線景觀洋房，都是增值和保值的象征，而且在漢中市市場中我們的產(chǎn)品優(yōu)勢是非常獨(dú)特也是比較稀缺的。將來這塊位置以XXXX為中心，逐漸會(huì)成為漢中市的城市居住中心，多層住宅在這附近政府就不批準(zhǔn)建設(shè)了，我們項(xiàng)目多層住宅銷售完畢之后，以后想在這附近居住就只能選擇高層了（但由于多層住宅又很受購房者的青睞，所以從價(jià)格上也會(huì)高些）。

3、從實(shí)例上說——受去年國家出臺(tái)的相關(guān)利好政策的刺激作用。今年上一季度上海、北京、深圳這些一線城市原本持幣觀望的客戶，已經(jīng)開始擇機(jī)出手了，從媒體上也可以看到現(xiàn)在一線城市的成交量也有著明顯的上升，所以目前在房產(chǎn)市場回暖前置業(yè)，還是比較理智的選擇。很多前期持觀望態(tài)度的客戶都在房產(chǎn)市場回暖前開始購房了，3月份我們銷售了60余套，客戶主要是想在下輪房子漲價(jià)前購買。

4、從客戶心理上說——其實(shí)我們買房，都是以自住為主，價(jià)格上漲或下降，影響的只是心理因素。價(jià)格上漲了，我們也不會(huì)賣掉。房價(jià)即便下降，也只是短暫的行為，三線城市的房地產(chǎn)市場還是有發(fā)展空間的。我們所要做的就是在合適的機(jī)會(huì)出手購買。不然在房價(jià)回暖后又要花一筆不必要的費(fèi)用。

如何給客戶壓迫和緊張感（建立在客戶已認(rèn)同本案和戶型的基礎(chǔ)上）：

1、現(xiàn)在這么好的戶型只有這一套了，后期所有的戶型都是以大戶型為主，而且越靠近景觀區(qū)，價(jià)格就越貴；

2、這套房子的價(jià)格很實(shí)惠，剩下的錢足可以做更好的裝修了；

3、強(qiáng)烈灌輸房源有限，不買就會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。要很自信的表達(dá)出這種情緒。

客戶看過所需要的戶型，非常滿意，但還需要回家和自己家人商量

答：是的，買房是一件大事，肯定要和您的家人商量一下。但是我相信你也知道，好房子每個(gè)客戶都會(huì)看出來的，不過您今天還是先回去和你的家人商量一下，但這套房子我沒有權(quán)限為你保留，如果今天被別人定了的話，您只能選擇別的房型了（舉例說明房子賣的快，自己手里的客戶是如何錯(cuò)失良機(jī)的！這套房子已經(jīng)有幾個(gè)客戶在看了）。

針對糾纏價(jià)格的解決方法：

通常是不要與客戶爭論價(jià)格問題，換一個(gè)主題來和客戶溝通，達(dá)到讓客戶對你的抵御防線降低：

例：是的，先生/小姐，我承認(rèn)我們項(xiàng)目的價(jià)格是比周遍的樓盤要貴一點(diǎn)，但我希望你不要只看價(jià)格，就您而言今天花這么多的錢買套房子無非就是換個(gè)大一點(diǎn)的房子改變一下居住環(huán)境，希望家里有個(gè)舒適的環(huán)境，而這也是你為你的家人上了一份無形的保險(xiǎn)，所以我認(rèn)為安全和環(huán)境對你而言更為重要，這份心意也是無法用錢來衡量的。您說是吧？而且價(jià)格同時(shí)也是品質(zhì)的象征，一份價(jià)錢一份貨嘛，我們項(xiàng)目不會(huì)無故賣的比別人貴。你說呢？

第二篇：房地產(chǎn)銷售說辭大匯總

銷售說辭（萬科版）

參觀流線中各展示節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)說辭以下為銷售流線中的每一個(gè)講解點(diǎn)，各銷售員可根據(jù)以下各點(diǎn)進(jìn)行個(gè)性化發(fā)揮！

一、銷售大廳說辭點(diǎn)

1、詢問語:禮貌用語、詢問客戶到訪意圖、自我介紹

2、通區(qū)位圖：城花區(qū)位、客戶行/乘車路線 3、3分鐘宣傳片：結(jié)合宣傳片講解

4、XX畝 & XX畝沙盤：

a、整體方位、小區(qū)規(guī)模、各期目前進(jìn)度、集團(tuán)/武漢公司簡介

b、規(guī)劃理念、組團(tuán)/道路/園林/配套 c、產(chǎn)品、戶型、面積、均價(jià)、物管費(fèi)、交樓標(biāo)準(zhǔn)

d、三大特色：標(biāo)準(zhǔn)化施工、五重安防系統(tǒng)、帶裝修交付

5、單體模型（可選）

二、流線圖說辭點(diǎn)

1.銷售大廳前樹陣廣場：城市博物館、水池、桂花樹（X萬）、柚子樹、樟樹、櫻花樹、廣玉蘭

2.特一區(qū)底商：經(jīng)營業(yè)態(tài)（超市、JEEP吧）

3.第五大道：

a“綠肺型”主干道、六排法桐（X顆）、一種寧靜的氛圍、5年后樹能將馬路連接起來，形成一條真正的林蔭大道 b、人車分道、一條先進(jìn)、現(xiàn)代化的路、解決現(xiàn)代人和社區(qū)、車的矛盾、c、進(jìn)入社區(qū)每個(gè)組團(tuán)的路口清晰，直接； d、5000平米的花園式綠色大道: X棵法國梧桐、X棵樟樹、X棵銀杏、X棵櫻花??一共X類不同樹種、X棵大小喬木

e、街角公園

4、經(jīng)過上西X區(qū)：

a、道匝 b、五級安防系統(tǒng) c、“組團(tuán)客廳”

d、組團(tuán)內(nèi)綠化：X平公共空間，X喬木，空氣凈化力，e、停車位、兩三個(gè)車位間隔樹

f、X米人行道

5、上西X、X交界處：

a、教育配套：雙語幼兒園、市級小學(xué)

b、“S.O.S”緊急召援系統(tǒng)

6、五分鐘商業(yè)：

a、業(yè)態(tài) b、買打火機(jī)的故事

c、減速坡 d、景觀小品

7、集中商業(yè)后街 a、4500規(guī)模 b、1200平魯廣超市 c、銀行、餐飲、診所、商業(yè)廣場

8、集中商業(yè)內(nèi)街道 a、中式酒樓：虹景酒樓 b、開放、休閑的空間

9、公交站： a、X運(yùn)行 b、穿梭巴士 c、道路下水井蓋

10、“夢幻島”兒童公園

a、4000平規(guī)模

b、涂鴉墻、高迪墻、沙地、海島船、鴿子屋、樹爸爸的故事

11、會(huì)所/運(yùn)動(dòng)公園/綠脊

三、情景TOWNHOUSE說辭點(diǎn)

1、專利產(chǎn)品：萬科專利產(chǎn)品，模仿得不到她的精髓

2、低層/低容積率：4層，1.0的容積率

3、花園/露臺(tái)：贈(zèng)送約53平花園，且獨(dú)門獨(dú)戶；層層退臺(tái)；復(fù)式4個(gè)露臺(tái)，擔(dān)負(fù)各自功能使命

4、入戶DEN ：功能強(qiáng)大、身份象征、采光 5、40平米大客廳/8.1面寬

6、廚房功能分區(qū)：中西餐備餐臺(tái)、早餐臺(tái)，烹飪區(qū)、家務(wù)區(qū)、備餐區(qū)、用餐區(qū)的功能劃分

7、公衛(wèi)干、濕分離

8、主臥轉(zhuǎn)角飄窗：地臺(tái)飄窗，270度景觀

9、步入式衣帽間

10、交樓標(biāo)準(zhǔn)（入戶門、雙層中空LOW-E玻璃、電器配置（主臥雙控開關(guān)、電話寬帶有線接口、入戶門鈴）安防配置（可視對講、紅外微波探測器、報(bào)警通訊裝置、燃?xì)庑孤短綔y器、門磁開關(guān)、主臥緊急按鈕）、庭院部分裝修）

11、直跑式樓梯

12、儲(chǔ)藏間

四、上西X區(qū)2B、3E示范單位

1、智能化安防系統(tǒng)： a周界防越報(bào)警系統(tǒng) b閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) c樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講 d門禁管理系統(tǒng) e居家防盜報(bào)警系統(tǒng) f電子巡更系統(tǒng) g電子公告欄系統(tǒng)

2、園林景觀： a小型街頭公園 b樹陳廣場 c各種喬木 d多彩的硬鋪裝

3、標(biāo)準(zhǔn)化部品：

a裝配式鋼質(zhì)欄桿 b木質(zhì)扶手 c空調(diào)擋板 d單元門遮雨蓬

e儲(chǔ)物箱

f通風(fēng)隔熱屋面（拉法基）g鋼質(zhì)入戶門（復(fù)塑鋼板門）景觀

4、客廳： a踢腳線護(hù)角套

b氣窗

5、廚房：

a變壓防串式煙道 b臺(tái)面防水檻

c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創(chuàng)始人，水龍頭出水處都設(shè)有過濾器。

d回水灣 e隔音墊 f散熱片 g櫥柜（歐派、中意）

6、衛(wèi)生間: a防水安全插座（西門子靈動(dòng)系列）、b美標(biāo)潔具、c滴水板

7、臥室：戶內(nèi)門（“董輝記”夾板裝飾門）

8、交樓標(biāo)準(zhǔn)

五、情景公館說辭點(diǎn)

2、園林景觀： a小型街頭公園

b樹陳廣場 c各種喬木 d多彩的硬鋪裝

3、標(biāo)準(zhǔn)化部品： a裝配式鋼質(zhì)欄桿 b木質(zhì)扶手 c空調(diào)擋板 d單元門遮雨蓬

e儲(chǔ)物箱

f通風(fēng)隔熱屋面（拉法基）g鋼質(zhì)入戶門（復(fù)塑鋼板門）景觀

4、大堂/電梯

5、入戶玄關(guān)/多功能陽臺(tái)

6、客廳： a戶型緊湊，布局合理

b氣窗 c大面寬 d景觀好

7、廚房：

a變壓防串式煙道 b臺(tái)面防水檻

c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創(chuàng)始人，水龍頭出水處都設(shè)有過濾器。

d回水灣 e隔音墊 f散熱片 g櫥柜（歐派、中意）

8、衛(wèi)生間: a防水安全插座（西門子靈動(dòng)系列）、b美標(biāo)潔具、c滴水板

9、臥室：

a主臥步入式衣帽架、外飄窗 b戶內(nèi)門（“董輝記”夾板裝飾門）

10、交樓標(biāo)準(zhǔn)

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山牧發(fā)表于 2010-9-6 10:05 | 只看該作者

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問候

一、銷售大廳說辭

您好，歡迎光臨！我是城市花園銷售員×××，請問您是第一次過來嗎？（如果是）那由我先帶您參觀，并給您作一個(gè)全面的講解！您請這邊走，首先給您講解一下城市花園在武昌的大概方位以及行車路線，（指城花的區(qū)位圖）。

下面帶您參觀一下我們城花的影音室：

管理員

3分鐘宣傳片說辭

現(xiàn)在您可以通過這個(gè)三分鐘短片，了解我們項(xiàng)目的整體情況，首先出場的是萬科的吉祥物——花花，它從外太空飛到銀河系的中心“地球”，然后到達(dá)中國的一個(gè)中部核心城市——武漢，在來到武漢的一個(gè)核心新區(qū)，那就是“光谷”，光谷地處中心腹地，而萬科城市花園又處

在這個(gè)核心區(qū)域的中心。

我們整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地600畝分為四期開發(fā)，目前銷售的主要是二期產(chǎn)品，這邊是我們的小學(xué)和幼兒園的規(guī)劃，萬科城市花園象一座新城市一樣，有自己完善的配套及公交體系，目前區(qū)內(nèi)已引進(jìn)了一條公交線路“586”路，后期我們還會(huì)陸續(xù)引進(jìn)其它幾條公交線路，來豐富業(yè)主的出行。

現(xiàn)在看到的這一塊是我們的集中商業(yè)區(qū)，里

面包括超市、銀行、酒樓、快餐美食、健身房、藥店等等。

下面這個(gè)是小孩子在足球場邊玩耍的一個(gè)場景，那么所有的車進(jìn)入我們的小區(qū)必須采用的刷卡的模式。

萬科城市花園主要分為三種，一種是帶裝修交付的多情景洋房，就是這樣的（如短片內(nèi)）；第二種是不帶裝修交付的情景TOWNHOUSE，一樓送花園，二樓、三樓送露臺(tái)，層層退臺(tái)的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在雖有很多開發(fā)商在模仿我們這種產(chǎn)品，但它始終無法復(fù)制與我們完全一樣的產(chǎn)品，因?yàn)檫@是屬于萬科的專利產(chǎn)品；還有就是帶裝修交付的電梯洋房，我們叫情景公館，剛剛新開放了展示間。

下面您再看到的是樣板間，給您一種溫馨、舒適的感覺，其實(shí)想起萬科很多人也會(huì)聯(lián)想起萬科的物業(yè)。讓您在里面有一種歸屬感，安全感，舒適感。

下面您看到的我們的幼兒園，引進(jìn)的是深圳的世紀(jì)星雙語幼兒園，采用國語和英語二種教學(xué)語言教學(xué)，給孩子一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。今年9

月份開學(xué)，目前正在招生。

畫面上看到的是我們小區(qū)的一個(gè)專為小孩子設(shè)計(jì)的兒童樂園，里面有海盜船，鴿子籠，沙地，涂鴉墻等等。給孩子們一個(gè)自由的天地，讓他們發(fā)揮潛能，展現(xiàn)聰明才智的空間，目前已經(jīng)開放了。小區(qū)里面當(dāng)然少不了年輕朋友比較熱愛的會(huì)所了，會(huì)所里面包含了綠蔭游泳池，半室內(nèi)的羽毛

球館，還有健身房，棋牌室等等。

現(xiàn)在我們所站的這個(gè)位子是在我們小區(qū)里面的城市博物館里，城市博物館里會(huì)記載下我們區(qū)內(nèi)發(fā)生的有紀(jì)念意義的人和事，把它以圖片的形式展現(xiàn)出來，讓我們小區(qū)的人文生活變得更加的豐富多彩。

萬科的理想就是讓您感覺我們銷售的不僅僅是房子，而是一種生活標(biāo)準(zhǔn)，一種追求高品質(zhì)的生活方式。我們的企業(yè)宗旨就是：建筑無限生活！

走中國特色生態(tài)養(yǎng)殖之路廣濟(jì)山牧土雞、土雞蛋6224887 http://1117471.100ye.com/

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山牧發(fā)表于 2010-9-6 10:05 | 只看該作者

物

問候Ta

踩窩窩

送禮

下來，我?guī)タ匆幌挛覀?00畝和600畝的沙盤：（邊講解邊提問，了解客戶的需求，從而選擇適當(dāng)?shù)膮⒂^路線

二、情景TOWNHOUSE

×××先生/女士，現(xiàn)在讓我?guī)⒂^一下咱們?nèi)f科的專利產(chǎn)品――情景

TOWNHOUSE示范單位。

■ 引導(dǎo)客戶，介紹情T：那現(xiàn)在我們面前的就是情T的樣板單位，您能否先告

您面前的這種層層退臺(tái)的房子與其他您見過的多層房子有什么區(qū)別？（引管理訴我，員導(dǎo)客戶主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)情T的不同之處）????您說的非常對，我們情T僅有四層，且每一層都有露臺(tái)或大花園，并且都是隨樓附送的哦！情T不是別墅，但卻擁有庭院、陽光、綠地、私密的別墅生活品質(zhì)；不是普通洋房，卻享有街區(qū)、鄰里、溫情、開放的社區(qū)氛圍，這種介于洋房和別墅間的新興產(chǎn)品，已成為那些渴望在忙碌的空余享受寧靜豐富的家園生活的新上層中產(chǎn)的最愛。■ 低密度的優(yōu)勢：這種四層高的房子使我們小區(qū)的容積率僅有1.0。相比其他如金地格林小城、保利花園1.5-3.0的容積率來說，相當(dāng)于同等條件下我們房屋的樓面地價(jià)成本高出他們1.5-3倍；在地價(jià)越來越貴、土地越來越稀有的將來，這種低密度的多層房子再也不會(huì)有了，我們這種4-5層樓的房屋將成為最

稀有的絕版！增值的潛力不可估量！

■ 有天有地的生活：您看到每一套房均帶有露臺(tái)或者大花園，層層推臺(tái)，退出每層可貴的花園露臺(tái)，宅前屋后保持著寬闊的間隔，同時(shí)每一套房能充分享受陽光的沐浴。您不用再面對傳統(tǒng)的立面整齊的防盜鐵網(wǎng)，走出囚籠的生活，足不出戶，就可以在自家的陽臺(tái)或者花園里享受冬日暖暖的陽光、夏日傍晚的習(xí)習(xí)涼風(fēng)。這種有天有地的生活，已不再是別墅的專利！

下面讓我們走進(jìn)去看一看：

情景TOWNHOUSE E2-102（示范單位）您現(xiàn)在看到的是情景TOWNHOUSE 一樓示范單位。

? 總體：這是我們?nèi)f科的專利產(chǎn)品——情景TOWNHOUSE的首層單位，建筑面積148.5m2，四房二廳二衛(wèi)，獨(dú)門獨(dú)戶，8.1米橫廳，南北通透、通風(fēng)采光極佳；并且實(shí)用率高達(dá)92%；53平超大私家花園，入戶DEN的設(shè)計(jì)，所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標(biāo)準(zhǔn)請見戶內(nèi)展示，整個(gè)裝修因應(yīng)大戶人家的需求，設(shè)計(jì)成傳統(tǒng)的歐式田園風(fēng)格。? 私家花園：情T一樓隨樓附送53m2左右的私家花園，如果您家有老人或者孩子，既可以省卻老人爬樓的辛苦，又可以讓小孩子在院子里盡情的嬉戲；或者閑時(shí)在院子里伺弄一點(diǎn)花草，養(yǎng)一只小狗，再為女兒搭一個(gè)秋千；周末時(shí)候，邀請三五位同事、親友，來一次露天舞會(huì)或者燒烤??在家門口，您隨時(shí)可以

與大自然親密接觸！

? DEN：DEN是指門入口旁邊的小客廳或者門入口旁邊的小書房，是所有別墅必須具備的一部分，普通房子就叫玄關(guān)，好房子是DEN，日本稱為和室。我們的DEN采用大面積的落地玻璃設(shè)計(jì)，充分擁抱陽光。您可以設(shè)計(jì)成書房，也可以做

成一間休閑娛樂室。

閑下來，沖上一杯濃濃的咖啡，聽一支經(jīng)典懷舊的曲子，看著兒子在院子里玩得滿頭大漢，卻不亦樂乎，人生還有什么比這更能讓人滿足的呢？ ? 客廳：8.1米的超大面寬，約40平的客廳空間，足夠你周末時(shí)候在家舉行一個(gè)香檳PARTY，它的氣派和尊榮相信定會(huì)引來眾多參與者的羨慕，甚至嫉妒。從實(shí)用角度，8.1米的客廳帶來的開闊與通透，可以滿足任何形式的家具陳列。? 廚房：廚房功能的變革，兼顧中西用餐習(xí)慣，滿足烹飪區(qū)、家務(wù)區(qū)、備餐區(qū)、用餐區(qū)的功能劃分，讓做飯也可以成為家人開心交流的生活方式。例如廚房內(nèi)的早餐臺(tái)，不僅可以享受每天清晨出門前的二人世界；還可以用作大量客人倒

訪時(shí)候，你大顯身手的戰(zhàn)場！

? 多功能房：多功能房自然采光，可根據(jù)您的需要隨心設(shè)計(jì)。需要的時(shí)候即與客廳連為一體，偶爾來客又是一間客房；音響發(fā)燒友可以把這作為視聽室；家庭可以作為娛樂棋牌室；如果您有收藏名酒的習(xí)慣，那么這里就是一個(gè)最好的名酒鑒賞酒天地了，再精心布置一下，就可以和朋友在此把酒言歡，又不擔(dān)心

影響家人休息，多么寫意！

? 臥室：房屋的深處，是主臥室和兒童房，享受私密的個(gè)人空間。主人房朝南，21m2，另帶獨(dú)立衛(wèi)生間，寬大落地窗設(shè)計(jì)，享受陽光的貼心照顧，近賞庭院生

活美景。

? 公衛(wèi)：干濕分離，具有獨(dú)立的洗衣機(jī)位，萬科總在細(xì)節(jié)中體現(xiàn)品質(zhì)

3A戶型

現(xiàn)在我們看到的是三房中的3A戶型，這是一套標(biāo)準(zhǔn)的居家型三房產(chǎn)品。它最大的特點(diǎn)就是戶型緊湊實(shí)用，布局十分合理。廚房設(shè)計(jì)將烹飪區(qū)和備餐區(qū)分開，這樣不但可以減少您待在油煙中的時(shí)間，也可以讓您在為家人準(zhǔn)備美食的同時(shí)仍可以和家人聊天說話，您就不會(huì)再有被人冷落的感覺。餐廳也有獨(dú)立的陽臺(tái)，您在用餐時(shí)不僅可以欣賞到陽臺(tái)外的風(fēng)景，同時(shí)也保證了客廳和餐廳的自然采光和通風(fēng)。客廳采用的是大面積的落地觀景窗，不但保證了客廳的采光，通風(fēng)和觀景的效果，更顯得這套三房設(shè)計(jì)上的大氣。這里是客衛(wèi)，衛(wèi)生間采用干濕分離設(shè)計(jì)，防水插座開關(guān)，更加體現(xiàn)了我們?nèi)f科在細(xì)節(jié)上的要求。衛(wèi)生間的對面是一間兒童房。請大家注意！我們在這里設(shè)計(jì)了一個(gè)小小的儲(chǔ)藏室，三口之家的日常雜物是很多的，它不但解決了這個(gè)問題，而且它十分隱蔽不影響美觀。另外一間次臥室采用的270度觀景的低臺(tái)外飄窗?，F(xiàn)在我來向大家介紹這間主臥室，您一定會(huì)覺得這間主臥室很普通，無非就是有一個(gè)衛(wèi)生間和一扇大面積低臺(tái)外飄窗。請大家跟我來，3A戶型的主臥室最與眾不同的就是它還有一個(gè)工作陽臺(tái)。它不僅完善了居家功能，而且這個(gè)工作陽臺(tái)可以把客廳、兒童房和主臥室聯(lián)系起來。這樣讓您可以更好的照看您的孩子，而且還可以拉近您與孩子的關(guān)系。晚上，您可以在陽臺(tái)上透過窗戶看看您的孩子有沒有蹬被子。早上，您可以輕輕的敲敲窗戶要您的孩子起床上學(xué)。這樣一套居家功能完善，實(shí)用的三房，您喜歡嗎？

市花園住的更加安心。

3L戶型

出售樓處：（走集中商業(yè)動(dòng)線）這邊是大型超市，銀行，從這個(gè)樓梯往上就是空中花園，一會(huì)您能從您的房子里看到。這里就是美食街，將來會(huì)有不同風(fēng)味、不同價(jià)位的特色餐飲落戶這里，我們有從上海拍的照片，您有興趣可以看看我們已交付的社區(qū)有怎樣的美食街。這里離上西10區(qū)和特1區(qū)真的是很近，將來

很方便的。

好，我們從這里進(jìn)去，這是臨時(shí)通道，將來我們從電梯間進(jìn)入，我們會(huì)有比洋

房更氣派的門廳。請進(jìn)電梯，樣板間在六樓。

出電梯：右邊請，因?yàn)榉吭聪∪?，我們只做了一個(gè)樣板間。請進(jìn)，一進(jìn)門就感覺不一樣吧，這個(gè)個(gè)性化的玄觀帶了觀景小陽臺(tái)，讓您出門上班和回家進(jìn)門時(shí)

都能享受到與外界大自然的接觸。

這里是客/餐廳，在這里我們也采用了兩廳適當(dāng)錯(cuò)開的設(shè)計(jì)，一方面保證短進(jìn)深戶型的采光通風(fēng)功能，同時(shí)將兩個(gè)功能不同的區(qū)域相對獨(dú)立開來。餐廳是景觀最棒的地方，您覺得怎么樣（停頓，讓客戶感受，逼迫發(fā)表感想），是啊，在這里可以看到兒童公園、空中花園，將來那里還有會(huì)所和室外泳池，這種絕佳的景觀真是難得！

客廳開闊，您一定覺得窗的開度很大，又沒有多余的窗格遮擋，視野很好，我們的窗玻璃是雙層中空LOW-E玻璃，這么大塊的特種玻璃，成本可不低呢，話說回來了，如果不是這樣的窗，怎么對得起萬科社區(qū)窗外的美景呢？您看窗外側(cè)對組團(tuán)中心景觀，而萬科物業(yè)的外立面是大家都喜歡的，美院的老師在這里組織過寫生，攝影協(xié)會(huì)定期來這里采風(fēng)呢。您看，這里是一個(gè)晾衣陽臺(tái)，在這

里晾衣服不會(huì)影響主人的私密。

好了，我們來看一看房間，這是客房，當(dāng)然也可以兼作書房，這里同樣可以看到情T優(yōu)雅的外立面，面向組團(tuán)內(nèi)部，更加靜謐；這是兒童房，可以看到景觀相當(dāng)不錯(cuò)，最后是主臥室，這是最中規(guī)中矩的地方，套間，中間設(shè)更衣間，堪

稱經(jīng)典的設(shè)計(jì)。

客衛(wèi)干濕分離，帶洗衣機(jī)位，沒有一絲浪費(fèi)的空間。家具并不是特意設(shè)計(jì)的，基本上用的是老樣板間的東西，但是照樣掩蓋不了房型本身的優(yōu)勢。整個(gè)戶型特色可以歸結(jié)為經(jīng)典、傳統(tǒng)，但又不乏個(gè)性。最大的優(yōu)勢是豐富的景

觀資源，完善的功能設(shè)計(jì)和個(gè)性化的完美結(jié)合。

我的介紹完了，您覺得這個(gè)戶型怎么樣？回售樓部我再詳細(xì)給您算

三期銷售說辭

一、寒暄

您好!歡迎光臨！我是職業(yè)顧問XX。先生，姐您是第一次來看房嗎？那我為您做個(gè)整體介紹吧！我們項(xiàng)目總占地165畝，一期為別墅僅余幾套，二期公寓還未竣工已經(jīng)全部售完，現(xiàn)正在預(yù)售三期，已經(jīng)有很多客戶登記排號(hào)了．．．．．．．

項(xiàng)目位置：商鋪

圍合，周邊還有眾多政府機(jī)關(guān)單位聚集，步行幾分鐘就可到銀行、超市菜市場和賓館，可以肯定的說這就是－－－－－－－－－－－－－－－－－－商業(yè)絕

版地段，新區(qū)的口岸王．

升值潛力：隨著市政的加大扶持和周邊配套的越發(fā)完善與我們即將打造的新區(qū)地標(biāo)性建筑物中心廣場的建立，就會(huì)帶動(dòng)商氣人氣的不斷升級．隨著新區(qū)的發(fā)展，地塊價(jià)值就會(huì)不斷提升，隨之價(jià)格也會(huì)不斷上漲，投資的眼光應(yīng)該放的更長遠(yuǎn)，更準(zhǔn)確，尚城花園三期商鋪----新區(qū)投資不二的選擇．－－－－－

－商鋪原始股，財(cái)富聚寶盆．

三｀公寓住宅

戶型：你看我們公寓的戶型也是二期的基礎(chǔ)上在規(guī)劃設(shè)計(jì)院和眾多老總及專業(yè)人事參與下廣泛采集客戶的意向和建議后的精品戶型，選房就是看戶型和各功能區(qū)布局嘛，對您臥室家具大小的擺放、工作學(xué)習(xí)的書房、休閑娛樂、會(huì)客聚友的大客廳、老人的照顧起夜如廁，干濕`動(dòng)靜的分區(qū)等等方面都有細(xì)心的考慮。

外立面：最大的特色就是采用落地大玻璃墻便于你更好的采光和南北通風(fēng)，這樣建成后的整體外立面效果就很高檔漂亮了。為了讓空間更富有視覺層次感我們啟用更有檔次的錯(cuò)層式結(jié)構(gòu)。就為最大化的滿足您便捷舒適的美好生活。

景觀：那現(xiàn)在我就帶您參觀一下小區(qū)綠化景觀好吧，您看到的這些大樹喬木大多都是從成都運(yùn)來的，呈現(xiàn)在您眼前的這是我們中庭花園，這里有天然的河水在小區(qū)的循序流動(dòng)，為小區(qū)添加了靈動(dòng)和生機(jī)以及為積德祈福的放生池，還有那邊的運(yùn)動(dòng)健身廣場，各類健身器材和球場為您和家人提供了良好的健身休閑之地。前面也有我們規(guī)劃中的小區(qū)公園，為此也在不斷增加綠化景觀，只為更好的服務(wù)我們的業(yè)主提供一個(gè)－－－－－－－－－－－健康的３６０度生

態(tài)活水園林小區(qū)

四、物業(yè)管理

物管：物業(yè)管理方面更是一大特色，軍事化的管理，保安24小時(shí)巡邏，貼心、親和、有禮的服務(wù)。全程電子監(jiān)控系統(tǒng)確保您和家人的安全。鐘點(diǎn)工上門服務(wù)，特為我們業(yè)主配有公車接送服務(wù)，解決您出門回家之需，最重要還有不斷提高的意識(shí)，想您所想，急您所急。

走中國特色生態(tài)養(yǎng)殖之路

廣濟(jì)山牧土雞、土雞蛋6224887 http://1117471.100ye.com/

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山牧發(fā)表于 2010-9-6 10:07 | 只看該作者

物

問候Ta

? “XXXX”坐落于城關(guān)XX大橋東側(cè)，社總用地面積約XXX畝，總建筑面積約XX萬平方米，綠地率近40%。是XX城關(guān)第一個(gè)真正意義上的大型現(xiàn)代化居住社區(qū)。東側(cè)是即將動(dòng)工的XX新車站，南向?qū)⒔ㄔO(shè)城關(guān)新重點(diǎn)小學(xué)，小區(qū)毗鄰國道，與高速公路入口接近，未來XX公園位置將修建幾座新大橋橫跨

東西，交通更加便利。

? “XXXX”建筑采用歐陸風(fēng)格建筑，在規(guī)劃中以環(huán)境生態(tài)為先導(dǎo)，充分利用了坡地的地形地勢，形成了由北而南層層退臺(tái)、逐漸增高的三級階梯式平面布局，歐陸風(fēng)格園林與建筑風(fēng)格和諧搭配，時(shí)尚大氣，優(yōu)美舒適。

踩窩窩

送禮

標(biāo)準(zhǔn)說辭

大型休閑廣場、花壇、臺(tái)階、雕塑、植被、噴泉、流水、歐式廊亭等豐富的歐管理式園林元素點(diǎn)綴園中。超過3萬平方米的超大型中心園林景觀（相當(dāng)于70個(gè)籃員

球場），大大加強(qiáng)了小區(qū)的城市花園式社區(qū)環(huán)境特色；沿河修建了休閑景觀走廊，豐富了社區(qū)周邊的休閑和觀景空間；園林景觀和綠化充分結(jié)合地形地勢來進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成階梯式、錯(cuò)落有致、極具韻律的坡地建筑群落，同時(shí)與水景、山景和園景層層結(jié)合，樓距寬敞，極致舒適。項(xiàng)目包含獨(dú)立住宅（別墅）、高層、小高層住宅和商業(yè)等多種產(chǎn)品，類型豐富，社區(qū)配套極為完善，有社區(qū)商業(yè)廣場、大超市、社區(qū)商業(yè)街、室外游泳池、社區(qū)會(huì)所、社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)醫(yī)療診所、兒童樂園、幼兒園和大量、豐富的公共停車空間等一應(yīng)俱全，讓生活更周到便利。形成一個(gè)功能完整的居住社區(qū)空間。

? “XXXX”充分與城市生活接軌，引進(jìn)現(xiàn)代城市社區(qū)管理理念，聘請著名的XX物業(yè)顧問管理公司管理，讓居住在社區(qū)里的居民享受到統(tǒng)一的物業(yè)管理和服務(wù)，有統(tǒng)一的保安巡邏、統(tǒng)一的衛(wèi)生清潔、統(tǒng)一的車輛管理、統(tǒng)一的綠化養(yǎng)護(hù)和完善的家政服務(wù)等，小區(qū)設(shè)置安防系統(tǒng)，包括周界防攀越系統(tǒng)，電子保安巡更系統(tǒng)，樓宇訪問對講系統(tǒng)，住宅聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)及消火栓，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，在保障安全的同時(shí)使居住不受外部嘈雜環(huán)境影響，得以安居樂業(yè)。是一個(gè)完全獨(dú)立的封閉式小區(qū)。

? 在目前XX城關(guān)居住擁擠密集的環(huán)境下，XXXX地段價(jià)值優(yōu)越，以全國視野、國內(nèi)發(fā)達(dá)大城市的標(biāo)準(zhǔn)建造城市化高品質(zhì)一流社區(qū)，建筑、戶型、園林景觀等總體設(shè)計(jì)先進(jìn)，具有前瞻性。在縣委、縣政府的支持下，在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的關(guān)心下，周邊配套和小區(qū)相關(guān)配套迅速完善，成為引導(dǎo)XX城關(guān)新居住的典范，是您實(shí)現(xiàn)改變居住就是改變生活的理想家園！

4、位置：單體戶型模型區(qū)

內(nèi)容：單體戶型講解

基本動(dòng)作

? 根據(jù)了解的客戶意向選擇推薦具體戶型，進(jìn)一步判定客戶意

向

? 根據(jù)統(tǒng)一說辭自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品（著重戶型優(yōu)劣和

優(yōu)勢賣點(diǎn)）

注意事項(xiàng)

? 側(cè)重展現(xiàn)戶模的立體空間的實(shí)景感受

? 初步與客戶建立朋友的關(guān)系

? 系統(tǒng)的了解客戶的個(gè)人資料

標(biāo)準(zhǔn)說辭

A1戶型說辭

? 該戶型為2層，建筑面積約201.66-281.24平方，為6房設(shè)計(jì)。各個(gè)戶型會(huì)因?yàn)樗诘奈恢貌煌鴷?huì)有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶庭院、功能空間完整的私人專享

空間。

? 一層入戶花園，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽臺(tái)，更配套陽光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立與主人居室空間。

倍顯主人尊崇。

? 二層中部設(shè)有家庭廳，外接景觀庭院。作為家庭內(nèi)部起居休閑使用，南向雙臥，主臥更配套有獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間。二層另設(shè)有公共衛(wèi)生間及書房，動(dòng)靜分離，完備的私人專享空間只為尊貴的您預(yù)留。

A2戶型

? 該戶型為高層復(fù)式的4房設(shè)計(jì)，建筑面積約127.9-141.39平方，更有28.88-72.62不等的贈(zèng)送花園面積，各個(gè)戶型會(huì)因?yàn)樗诘奈恢貌煌鴷?huì)有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為南北雙景觀花園主臥。

? 下層花園入戶，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽臺(tái)，更配套陽光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立與主人居室空間。

倍顯主人尊崇。

? 上層為南北雙景觀花園主臥，除書房、衣帽間、衛(wèi)生間等完善配套外，更用心的為女主人準(zhǔn)備了獨(dú)立私享的化妝間，讓愛人感受專屬的幸

?？臻g。

B戶型

? 該戶型為全明戶型設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)俱佳。4房2廳，建筑面積為161.2平方?；▓@入戶，30多平方豪闊客廳帶近4米寬屏景觀窗，餐廚相連、分而不離，陽光餐廳，隱密主臥、自帶獨(dú)立衣帽間、衛(wèi)生間。至顯居者尊

崇人生

B1戶型

? 該戶型為2層設(shè)計(jì)，建筑面積約304.33平方，為8房設(shè)計(jì)?？蛷d、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶下沉式庭院及超大儲(chǔ)藏間的，功能空間完整的私人專享空間。

? 一層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽光餐廳、陽光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立于主人居室空間。

? 下層中部設(shè)有家庭廳，外接下沉式庭院。作為家庭內(nèi)部起居休閑使用，南向雙臥花園環(huán)繞，主臥更配套有專屬衛(wèi)生間及衣帽間。下層另設(shè)陽光書房、公共衛(wèi)生間及超大儲(chǔ)藏間，動(dòng)靜分離，完備的私人專享空間只為尊

貴的您預(yù)留。

B2戶型

? 該戶型為高層復(fù)式設(shè)計(jì)，建筑面積約154.62平方，贈(zèng)送面積約83.24平方。為5房設(shè)計(jì)。入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為帶露臺(tái)功能空間完整的私人專享空間。

? 下層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽光餐廳、陽光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立于主人居室空間。

? 上層設(shè)有專屬家庭廳，外接景觀陽臺(tái)。作為家庭內(nèi)部起居使用，寬敞主臥配套有專屬衛(wèi)生間、衣帽間、書房及私人露臺(tái)。完備的私人專享

空間只為尊貴的您預(yù)留

E2戶型

? 該戶型為高層復(fù)式設(shè)計(jì)，建筑面積約113.99-114.12平方，贈(zèng)送面積約55.64平方。為4房設(shè)計(jì)?？蛷d、餐廳、廚房等公共空間均位于下

層，上層為帶270度景觀露臺(tái)的私享豪奢主臥。

? 下層三室朝南，方正客廳外接景觀陽臺(tái)，陽光餐廳、陽光書房及生活衛(wèi)生間，完善生活配套，使公共空間完全獨(dú)立于主人居室空間。

? 上層豪奢主臥外接景觀陽臺(tái)，臥居亦可遠(yuǎn)眺山河。配套有]專屬衛(wèi)生間、景觀書房及270度私人景觀露臺(tái)。至享人生尊貴感受。

5、位置：樣板房

內(nèi)容：樣板房講解

基本動(dòng)作

? 深入了解客戶的家庭信息

? 根據(jù)統(tǒng)一說辭自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品（著重戶型優(yōu)劣、各功能空間面積大小、戶型可變性、家居動(dòng)線體驗(yàn)）

注意事項(xiàng)

? 側(cè)重強(qiáng)調(diào)戶型中的家居體驗(yàn)

? 建立進(jìn)一步的朋友定位（資深置業(yè)顧問）

? 探索客戶的潛在需求，并據(jù)此迅速制定應(yīng)對策略

? 當(dāng)客戶超過一個(gè)人時(shí)，注重客戶需求的分解和針對性互動(dòng)

? 介紹過程中應(yīng)在客人比較留意注重的部分作更詳細(xì)的介紹

說明。

? 設(shè)計(jì)好從售樓步到樣板房路程所需的時(shí)間，盡量配合客戶的步速。如果客人步速較快，介紹時(shí)間不足，可在參觀完樣板房，在回到售樓部的過程中作補(bǔ)充介紹。

? 介紹每套樣板房裝修風(fēng)格時(shí)應(yīng)將統(tǒng)一說辭融會(huì)貫通，在入戶后邊走邊介紹，安防系統(tǒng)、各部分所用材料、各戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)應(yīng)穿插介紹。

? 盡量避免在客戶參觀樣板房時(shí)談及價(jià)格問題，如客戶問及，可輕輕帶過。

? 參觀樣板房之前應(yīng)盡量先了解客戶意向面積以及戶型，以便

作重點(diǎn)介紹。

? 注意邊走邊作介紹，要多說話，切忌冷場，讓客戶始終為你

所引。

? 講解過程中應(yīng)對項(xiàng)目的特點(diǎn)、優(yōu)勢、做重點(diǎn)介紹，避重就輕

突出優(yōu)勢。

? 如遇客戶所提問題無法當(dāng)場回答時(shí)應(yīng)提筆記下，并向客戶解

釋確定后回復(fù)。

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山牧發(fā)表于 2010-9-6 10:07 | 只看該作者

物

問候Ta

? ×××先生/女士，現(xiàn)在讓我?guī)⒂^一下XXXX情景樣板房示范單位。請這邊走，現(xiàn)在我們面前的就是X戶型的樣板單位，踩窩窩

送禮

標(biāo)準(zhǔn)說辭

管理員

A戶型標(biāo)準(zhǔn)說辭

該樣板房戶型為A戶型，建筑面積132.67-146.30m2,套內(nèi)面積 116.70-128.42m2,3室2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)。主要的戶型亮點(diǎn)為：戶型方正，南北通透，南北觀景；豪華入戶花園，打造迎賓第一空間，闊氣排場不言而喻；景觀客廳，北眺尤溪河自然山水，南看小區(qū)意式風(fēng)情園林，盡享典雅人生；北雙陽臺(tái)，南陽臺(tái)與入戶花園合二為一，風(fēng)景入戶，賞心悅目。所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標(biāo)準(zhǔn)請見戶內(nèi)展示，整個(gè)裝修因應(yīng)大戶人家的需求，設(shè)計(jì)成傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格。在古典歐式裝修風(fēng)格講求精致的線條美和奢華大氣的空間感受的基礎(chǔ)上，結(jié)合簡約浪漫的現(xiàn)代時(shí)尚生活元素帶給家人精致的舒適觸感，展現(xiàn)和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣

派與高雅的品味。本設(shè)計(jì)整體色調(diào)為明亮的淡色系，并使用了大量的鏡面元素提升空間的延伸感，飾以精致細(xì)膩的鑲邊紋飾，將線條的精致與開闊的空間感

受完美結(jié)合，構(gòu)筑了現(xiàn)代歐陸的時(shí)尚精致生活體驗(yàn)。

下面讓我們一起走進(jìn)去看一看：

? 入戶花園：景觀入戶花園設(shè)計(jì)，面寬達(dá)5.9米、面積近15m2，藏風(fēng)納氣，完美行居空間過度，有別于傳統(tǒng)的入戶廳堂設(shè)計(jì)，盡顯主人生活品

位。

? 玄關(guān)：入戶處通透式玄關(guān)設(shè)計(jì)，即達(dá)到了充分的采光需求又對整套房的私密性有很好的保證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間

? 客廳：客廳的空間十分獨(dú)立，除了一個(gè)入口和陽臺(tái)推拉門之外，無其他任何房門對著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳開間4.2米十分開闊，并且客廳外接景觀陽臺(tái)向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳，的客廳帶來的開闊與通透，可以滿足任何形式的家具陳列。

? 陽臺(tái)：景觀陽臺(tái)不僅照顧了家庭通風(fēng)采光的基本需求，更重要的是將社區(qū)園林的愜意舒適的感受延伸進(jìn)了家居生活的每個(gè)細(xì)節(jié)。

? 主臥：3.6米面寬，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒暢。帶獨(dú)立衛(wèi)生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居

? 次臥：大面寬景觀臥房，外接景觀入戶花園，在風(fēng)景中休憩，給您全天美好的開始

? 書房：采光充分，空間獨(dú)立，陽光書房，讓生活擁有另一片

溫馨的靜逸

? 餐廳廚房：廚房、飯廳分而不離，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，餐廚均有明窗，通風(fēng)、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以

在室內(nèi)停留，利于身心健康。

? 公用衛(wèi)生間：雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，減少主賓混雜使用的尷尬，方

便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受

? 整個(gè)戶型特色可以歸結(jié)為尊貴、舒適，最大的優(yōu)勢是豐富的景觀資源，完善的功能設(shè)計(jì)和個(gè)性化的完美結(jié)合。

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E戶型標(biāo)準(zhǔn)說辭

管理員活元素帶給家人精致的舒服觸感，展現(xiàn)和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣派與高雅的品味。本設(shè)計(jì)整體色調(diào)為穩(wěn)重的深色系，并使用了大量的線條元素提升空間的精致感，飾以大方的茶色玻璃裝飾，將線條的精致與舒適的空間感受

完美結(jié)合，構(gòu)筑了現(xiàn)代歐陸的精致和諧生活體驗(yàn)。

? 玄關(guān)：入戶即有一過渡空間，對整套房的私密性有很好的保

證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間

? 廚房：靠近入口最大減少生活污染，明廚設(shè)計(jì)通風(fēng)、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身

心健康。

? 客廳：4.3米大面寬客廳，外接景觀陽臺(tái)，風(fēng)景家居，盡享

愜意生活

? 餐廳：餐廳、客廳雙廳連通，最大延伸家居空間感受，讓用餐真正成為家庭最溫馨的時(shí)刻，留戀在家的每一份感受

? 書房：陽光書房，空間獨(dú)立私密，南向采光，讓休憩亦有陽光相隨，必要時(shí)亦可改做兒童房，給孩子一片自在空間

? 主臥：三室朝南，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒暢。帶獨(dú)立衛(wèi)生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，外接

觀景陽臺(tái)，在風(fēng)景中休憩，愜意生活新視野

? 次臥：南向采光，通風(fēng)透氣，空間方正平直，讓健康明明白

白，三房朝南，實(shí)是明智家居之首選

? 衛(wèi)生間：雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受

? 整個(gè)戶型特色可以歸結(jié)為舒適，溫馨。最大的優(yōu)勢是三室朝

南的戶型設(shè)計(jì)和完善的功能空間配。

6、位置：樓盤整體區(qū)位沙盤

內(nèi)容：區(qū)域戶型定位。推薦戶型、幢號(hào)、單元，客戶確認(rèn)；

基本動(dòng)作

? 引導(dǎo)返回沙盤位置

? 過程加深居住感受的聯(lián)想，配合景觀位置重述戶型區(qū)域定位

? 引導(dǎo)進(jìn)行區(qū)域位置的落定

注意事項(xiàng)

? 引導(dǎo)進(jìn)行初步的位置指定，注意銷售性說辭的淡化，結(jié)合客

戶感受進(jìn)行引導(dǎo)

? 控臺(tái)注意現(xiàn)場氣氛的營造和銷售配合

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? 剛才我們所參觀的戶型單元位于XXXX的XX棟XX單元（手指向沙盤具體的戶型位置），該單元位于XXX景觀軸線區(qū)，樓間距達(dá)XXX米、視野開闊、更享生活愜意感受，您是考慮X層的位置還X層的位置？我認(rèn)為XX的位置比較適合您，您認(rèn)為呢？

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標(biāo)準(zhǔn)說辭

管理員

7、位置：置業(yè)接待區(qū)

內(nèi)容：置業(yè)商討。計(jì)算房價(jià)、貸款、月供、深度洽談、逼定；

基本動(dòng)作

? 倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶在洽談桌前入座。

? 在客戶未主動(dòng)表示時(shí)，應(yīng)該立刻主動(dòng)地選擇一個(gè)單位做試探

型介紹。

? 根據(jù)客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎(chǔ)上，做更詳盡的說明。

? 針對客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障

礙。

? 在客戶有70%的認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。

? 適時(shí)制造現(xiàn)場氣氛，強(qiáng)化購買欲望。

注意事項(xiàng)

? 入座時(shí)，注意將客戶安置在一個(gè)視野愉悅便于控制的范圍

內(nèi)。

? 個(gè)人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時(shí)應(yīng)對客戶的需

要。

? 了解客戶的真正需求。

? 注意與現(xiàn)場同事的交流與配合，讓銷售經(jīng)理知道客戶在看哪

一戶。

? 注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。

? 現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該自然親切，掌握火候。

? 對產(chǎn)品的解釋不應(yīng)該有夸大虛構(gòu)的成分。

? 不是職權(quán)的范圍內(nèi)的承諾應(yīng)呈報(bào)銷售經(jīng)理。

8、位置：工地現(xiàn)場

內(nèi)容：帶看現(xiàn)場

基本動(dòng)作

? 結(jié)合現(xiàn)場現(xiàn)狀和周邊特征，邊走邊介紹。

? 結(jié)合戶型圖、規(guī)劃圖、讓客戶真實(shí)感覺自己所選的戶別。

? 盡量多說，讓客戶為你所吸引。

注意事項(xiàng)

? 帶看現(xiàn)場路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔和安全。

? 囑咐客戶帶好隨身所帶物品。

? 詳細(xì)了解客戶實(shí)質(zhì)性購房動(dòng)機(jī)、日常生活環(huán)境、社交圈子和

個(gè)人習(xí)慣。

9、位置：置業(yè)接待區(qū)

內(nèi)容：入會(huì)登記

基本動(dòng)作

? 回顧之前客戶所認(rèn)同的系列優(yōu)點(diǎn)，并給予總結(jié)

? 要求客戶進(jìn)行入會(huì)登記，告知我們將對會(huì)員給予更詳細(xì)的工

程告知及購買優(yōu)惠

? 主動(dòng)拿出入會(huì)登記單先寫上客戶姓名，而后詢問客戶后續(xù)內(nèi)

容

注意事項(xiàng)

? 淡化入會(huì)和實(shí)際購買之間的聯(lián)系，提高客戶接受度

? 展示會(huì)員卡樣板，并交予客戶感受

? 銷售員應(yīng)該態(tài)度親切，可提示客戶下回與家屬一起前來

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山牧發(fā)表于 2010-9-6 10:08 | 只看該作者

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基本動(dòng)作

? 銷售員應(yīng)先客氣地請其到現(xiàn)場喝杯水或稍息片刻，然后再禮貌地同其道別，再請其擇日再來，并約定時(shí)間；倘若客戶是借故推辭，則表明其意向度不夠，銷售員不應(yīng)強(qiáng)留，可借此暗示“今天客戶較多，工作較忙，未能介紹詳盡”“請?jiān)彛Ｍ浣窈笤賮?，并保持?lián)系”。

? 將銷售資料和海報(bào)備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳

播。

踩窩窩

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暫未成交

管理員

? 登記客戶資料，并再次告知會(huì)員優(yōu)惠，完整客戶資料

? 再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承諾為其做義務(wù)購房咨

詢。

? 對有意的客戶再次約定看房時(shí)間。

注意事項(xiàng)

? 銷售員應(yīng)該態(tài)度親切，并以輕松的口語方式表達(dá)

? 囑咐客戶帶好隨身所帶物品，并送客出門

10、位置：控臺(tái)

內(nèi)容：資料錄入

基本動(dòng)作

? 無論成交與否，每接待一位客戶后，立刻填寫來訪客戶登記

表。

? 填寫重點(diǎn)為客人的聯(lián)系方式和個(gè)人資訊、客戶對產(chǎn)品的要求

條件和成交或未成交的真正原因。

? 根據(jù)成交的可能性，將其分成“很有希望、有希望、一般、希望渺?！彼膫€(gè)等級認(rèn)真填寫，以便以后跟蹤客戶。

注意事項(xiàng)

? 客戶資料應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。

? 客戶資料是銷售人員的聚寶盆，應(yīng)妥善保管。

? 客戶等級應(yīng)視具體情況進(jìn)行階段性調(diào)整。

? 每天或每周，應(yīng)有銷售經(jīng)理定時(shí)召開工作會(huì)議，根據(jù)客戶資

料表檢討銷售情況，并采取相應(yīng)的措施。

成交原因記錄（答客問及說辭更新）

基本動(dòng)作

? 及時(shí)分析未成交或暫未成交的原因，記錄在案。

? 整理客戶問題并提出相關(guān)建議

注意事項(xiàng)

? 針對未成交或暫未成交的原因，報(bào)告銷售經(jīng)理，視具體情況，采取相應(yīng)補(bǔ)救措施。

? 要求及時(shí)準(zhǔn)確的記錄相關(guān)信息

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山牧發(fā)表于 2010-9-6 10:09 | 只看該作者

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基本動(dòng)作

? 根據(jù)銷售周期，定期與客戶保持溝通和反饋

? 邀約客戶到現(xiàn)場參與銷售活動(dòng)，并要求推薦客戶

踩窩窩

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后期維護(hù)與客戶推薦（再次邀約）

管理員

注意事項(xiàng)

? 注意周期的控制，以免引起客戶反感

? 對反映問題應(yīng)及時(shí)予以解釋與反饋

? 結(jié)束時(shí)應(yīng)有邀約動(dòng)作及對客戶表示感謝

11、位置：休息接待區(qū)

內(nèi)容：客戶簽約

基本動(dòng)作

? 恭喜客戶選擇我們的房屋。

? 驗(yàn)對身份證原件，審核其購房資格。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

? 繳交應(yīng)付首付款。

出示商品房預(yù)售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款。

簽訂《商品房買賣合同》并收取相關(guān)材料。

? 簽訂物業(yè)管理契約。

若銀行按揭客戶，帶至銀行辦公區(qū)，簽訂借款合同并辦理相

關(guān)手續(xù)。

登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交給客戶。

注意事項(xiàng)

示范合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好，并提前與客戶確認(rèn)簽約時(shí)間與

客戶應(yīng)準(zhǔn)備的材料。

事先分析簽約時(shí)可能發(fā)生的問題，向銷售經(jīng)理報(bào)告研究解決

辦法。

簽約時(shí)，如客戶有問題無法說服，匯報(bào)銷售經(jīng)理或更高一級

主管。

簽合同最好由購房戶主自己填寫具體條款，并一定要其本人

親自簽名蓋章。

由他人代理簽約的，戶主給代理人的委托書需經(jīng)過公證。

解釋合同條款時(shí)，在感情上應(yīng)則重于客戶的立場，讓其有認(rèn)

同感。

? 簽約后的合同，應(yīng)迅速交部門主管及公司審核，并報(bào)房地產(chǎn)

登記機(jī)構(gòu)備案。

? 牢記：登記備案后買賣才算成交。

? 簽約后的客戶，應(yīng)始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并

讓其介紹客戶。

? 若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時(shí)，讓客戶先請回，另約請時(shí)間。

? 以時(shí)間換取雙方的折讓。

? 及時(shí)檢討簽約的情況，若有問題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。

12、位置：財(cái)務(wù)辦公室

內(nèi)容：成交收定

基本動(dòng)作

? 客戶決定購買并下定金時(shí),及時(shí)告訴銷售經(jīng)理。

? 恭喜客戶。

? 視具體情況，收取客戶大定金或小定金，并告訴客戶對買賣

雙方行為約束。

? 填寫繳款通知書，注明房號(hào)、定金額、銷售人員。

? 詳盡解釋預(yù)定單填寫的各項(xiàng)條款和內(nèi)容。

? 總價(jià)款內(nèi)填寫房屋銷售的標(biāo)價(jià)，定金欄內(nèi)填寫實(shí)收金額，若所收定金為票據(jù)時(shí)填寫票據(jù)的詳細(xì)資料。若是小定金，與客戶約定大定金的補(bǔ)

足日期及應(yīng)補(bǔ)金額，填寫于訂單上。與客戶約定的簽約日期及簽約金額，填寫于訂單上。折扣金額及付款方式，或其他附加條件與空白處注明。其他內(nèi)容根

據(jù)訂單的格式如實(shí)填寫。

? 收取定金，請客戶、經(jīng)辦銷售人員、銷售經(jīng)理三方簽名確認(rèn)。

? 填寫完訂單，將訂單連同定金交送銷售經(jīng)理并送財(cái)務(wù)清點(diǎn)備

案。

? 將訂單的訂戶聯(lián)交客戶收執(zhí)，并告訴客戶于補(bǔ)足或簽約時(shí)將

訂單與收據(jù)帶來。

? 再次跟客戶確定定金補(bǔ)足日或簽約日。

? 詳細(xì)告訴客戶簽約的各種注意事項(xiàng)和所需帶起的各類證件

與首付款項(xiàng)。

? 再次恭喜客戶。

? 送客至售樓部大門外。

注意事項(xiàng)

? 與銷售經(jīng)理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場氣

氛。

? 正式定單

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酒店式國際公館銷售說辭

(寒暄，問清客戶是否第一次來，若是第一次來，就介紹一下項(xiàng)目所處位置)我們項(xiàng)目分成三期銷售，目前一期已經(jīng)基本銷售結(jié)束，二期我們推出一個(gè)全新的產(chǎn)品——多功能酒店式國際公館。古時(shí)候只有大家人家才能稱之為公館呢！之所以稱之為酒店式，是因?yàn)樗鸵惶?hào)、三號(hào)樓一樣享受酒店式的管理和酒店

式的服務(wù)。

目前江都市場上小公寓很多，但我們這種小公館卻絕無僅有，它們之間有本質(zhì)的區(qū)別。一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個(gè)長長的過道，分南北兩側(cè)，而且衛(wèi)生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛(wèi)，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛(wèi)生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛(wèi)，南北通透，另外它最大的一個(gè)特色是層高達(dá)到4.8米，用高度換空間。4.8米挑高使空間可一分為二，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設(shè)計(jì)為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內(nèi)居住環(huán)境空間化、層次化，使功能分區(qū)更為合理，動(dòng)靜有別、公私分明，給人一種“買平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當(dāng)于一套80平方米普通住宅的使用功能。

我們的平面圖已經(jīng)出來了，還做了部分裝修效果圖，您到那邊坐下來我詳細(xì)給

您介紹一下好嗎？

酒店式國際公館詳細(xì)說辭

二號(hào)樓我們推出了一個(gè)全新的產(chǎn)品——多功能酒店式國際公館。它與目前江都市場上一般樓盤推出的小公寓有本質(zhì)的區(qū)別，一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個(gè)長長的過道，分南北兩側(cè)，而且衛(wèi)生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛(wèi)，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛(wèi)生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛(wèi)，南北通透，可不要小看了這兩扇窗戶，這一處的設(shè)計(jì)我們損失了很多的銷售面積，而且要多打很多樁，也大大增加了成本，這正體現(xiàn)了我們公司在產(chǎn)品方面的人性化設(shè)計(jì)，處處先為客戶考慮，然后才是我們的利潤，其它公司的老總是絕不會(huì)有這么大手筆的。

平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當(dāng)于一套80平方米普通住宅的使用功能，具有客廳、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、書房、儲(chǔ)物間等。40—50平米的主力面積完全可以享受兩房兩廳、或三房兩廳的舒適生活。雖是小戶型，但主臥和客廳面寬仍能達(dá)到4米左右，生活舒暢自在。高層建筑的設(shè)計(jì)讓空間24小時(shí)不停的吐納新鮮空氣，生活更健康；讓空間更加安靜私密，除了不打擾鄰居還將外來的噪音擋在門外。

“上城國際”4.8米挑高小戶型為高層帶電梯的純板式住宅，南北通透，生活通風(fēng)采光極佳將居住品質(zhì)提升到了新的高度，屬于真正的享受型精品小戶型，同時(shí)產(chǎn)品空間功能設(shè)計(jì)也很強(qiáng)，就實(shí)用性而言甚至比有些大戶型的品質(zhì)都要高。而且我們是全裝修的房子，中間的夾層包括樓梯我們?nèi)孔龊昧?，局部做挑空處理，讓您的居家更加氣派，也讓您免于裝修的煩惱！您只需要買上家具和家

電就可以拎包入住了。

我們可以來做個(gè)比較，比如您要買一套普通住宅，得房率也按80%算，若要得到65㎡，那么它的建筑面積要達(dá)到80㎡，若按均價(jià)3500元/㎡來算，要28萬元，再加上裝修至少32萬元。而我們這種銷售面積只要達(dá)到40㎡就可以擁有65㎡的使用面積了，總價(jià)大概20萬左右，您說哪個(gè)更劃算呢？若貸款的話只要首付五六萬，每個(gè)月月供七八百就可以輕松擁有一套您喜歡的房子了！無論是在揚(yáng)州還是在上海，只要這樣的產(chǎn)品一推出，都會(huì)引起很多客戶搶購。

這是我們江都唯一也是第一個(gè)推出這個(gè)棒的產(chǎn)品，而且國家政策也出來了，以后層高超過3.0米的住宅項(xiàng)目不會(huì)再批了,物以稀為貴，以后一定會(huì)有很大的升值潛力。無論是投資，自住或是辦公都是很劃算的。

這么好的機(jī)會(huì)可千萬別錯(cuò)過了！

剛才給你介紹的是我們的這個(gè)產(chǎn)品的特色,為什么我們這個(gè)稱之為酒店式的呢?現(xiàn)在我就來給您介紹一下住在我們這個(gè)小區(qū)里我們會(huì)享受到什么與別的小區(qū)不

同的待遇.我們的項(xiàng)目位于江都新區(qū)，舜天路與新都路的路口，緊鄰江都唯一的四星級酒店--京江大酒店，我們項(xiàng)目也跟京江酒店所有的會(huì)所互相結(jié)合，所以住在上城國際的住戶會(huì)比任何人受到更多的禮遇，可以享受最優(yōu)惠的貴賓待遇。舜天路將來會(huì)直通揚(yáng)州文昌路，到揚(yáng)州十分便利，十幾分鐘車程就可以直達(dá)揚(yáng)州文昌商圈。新都路是江都重點(diǎn)規(guī)劃的城區(qū)主干道，目前政府再向東建設(shè)一條超寬的環(huán)城干道，而我們的項(xiàng)目所處的位置即將成為江都另一個(gè)繁榮、熱鬧的新區(qū)市

中心。

接下來為您仔細(xì)介紹我們公司特別用心規(guī)劃和其它個(gè)案不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目市委、市政府也是高度的重視，對我們的要求非常高，我們公司也本著為業(yè)主著想，為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)很好的休閑場所。您看我們在小區(qū)正門，設(shè)計(jì)了一個(gè)最具特色的退縮42米的廣場，東面也有退縮20米的廣場，另外在北面也有退縮15米的廣場，三個(gè)廣場互相連結(jié)，有200多米長，形成一個(gè)很大的廣場面積約5000平米左右，這樣設(shè)計(jì)第一主要是為了讓我們上城國際的住戶，擁有一個(gè)其它項(xiàng)目沒有的寬敞舒適的休閑空間，具備休閑、健身、購物的廣場。二是為了讓周邊的市民以及整個(gè)新區(qū)的市民有一個(gè)屬于自己的消費(fèi)場所。而這樣的廣場設(shè)計(jì)也必將是人氣、商氣、財(cái)氣匯聚之處也一定會(huì)成為新

區(qū)的一個(gè)最亮點(diǎn)的地標(biāo)區(qū)域。

在樓下的商業(yè)裙房部分，因?yàn)楸卷?xiàng)目規(guī)劃為高檔住宅，所以在沿街的商鋪中也一并規(guī)劃符合本項(xiàng)目定位的高檔、精致的業(yè)態(tài)，提供上城國際的住戶各項(xiàng)生活的需求。比如金融中心、二十四小時(shí)的便利店、養(yǎng)身休閑會(huì)館、汽車展示中心

等這一系列高檔的商業(yè)配套。

接下來為您介紹的是住家產(chǎn)品的規(guī)劃，首先要讓您了解，上城國際是揚(yáng)州、江都甚至整個(gè)蘇中地區(qū)第一、也是最高的住宅大樓。規(guī)劃三棟30層的高層，近100米的高度。目前，在全國每個(gè)現(xiàn)代城市里，都往空中建筑發(fā)展，每個(gè)成功人士也都在追求住在更高的樓層，也象征著身份地位的提高。若以生活面來說，一般人都知道住的越高，越?jīng)]有蚊蟲的困擾。也可以阻隔噪音。越高，空氣更新鮮，50米的超寬棟距讓視野更加開闊，整個(gè)江都美景盡收您的眼底。現(xiàn)在的南京和上海地區(qū)，高層景觀視野已經(jīng)成為一般民眾最大的希望和夢想，所以我相信江都的進(jìn)步和發(fā)展，這樣的高層生活必將成為江都城市化生活的表率。

我們小區(qū)共有兩個(gè)出入口，一個(gè)是南面舜天路主入口，也是未來通往揚(yáng)州或市區(qū)的主要道路。另一個(gè)是北面的出口，直通樂和路，如果你要送孩子到江都中學(xué)、國際雙語學(xué)校上學(xué)，轉(zhuǎn)個(gè)彎就到了。來回行車非常安全，不用橫穿馬路。進(jìn)到小區(qū)，我們是采用人車分流的設(shè)計(jì)，人車完全擁有不同的出入口，確保對住戶出入的安全和尊重。也不會(huì)讓車輛的排氣味道影響住戶的生活。車從單獨(dú)的入口直通地下車庫，在地下車庫空間里，我們特別設(shè)計(jì)在整個(gè)揚(yáng)州地區(qū)，第一個(gè)在墻面利用彩繪田園風(fēng)光的圖畫來增加美麗視覺的享受和明亮感的小區(qū)。另外也在地下室?guī)讉€(gè)重要的位置也有設(shè)置緊急按鈕和攝影系統(tǒng)，讓每個(gè)住

戶到地下車庫也能感受到小區(qū)的安全和保護(hù)！

而在社區(qū)大堂的設(shè)計(jì)，我們規(guī)劃揚(yáng)州、江都地區(qū)唯一的兩進(jìn)式大堂，在南門主入口我們設(shè)計(jì)五星級酒店式大堂，采用五星級的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，讓您和家人及來訪的客人感受就像來到五星級的酒店一樣。我們會(huì)為住戶提供精致、舒適的休閑大廳和服務(wù)人員，也提供二十四小時(shí)的保潔服務(wù)。另外我們也會(huì)在小區(qū)里配置其它的功能會(huì)所，包含設(shè)置24小時(shí)的生活便利商店、咖啡屋、醫(yī)務(wù)室等等滿足所有住戶日常生活的便利，以后您可以帶著您的貴賓、朋友在自己的小區(qū)里，就可以全面享受到星級的酒店服務(wù)內(nèi)容,包括酒店式柜臺(tái)服務(wù)、交通服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、客房服務(wù)、會(huì)所管理服務(wù)、休閑旅游服務(wù),（比如返家與訪客接待、門僮、代客泊車、柜臺(tái)留言、代收儲(chǔ)藏、購物推車及大型行李；為住戶與來訪客人提供代招出租車服務(wù)、各種大眾交通工具的時(shí)間咨詢等服務(wù)；代訂各項(xiàng)票務(wù)，代繳各項(xiàng)費(fèi)用，郵件包裹寄送，快遞委托，代訂報(bào)紙雜志；提供衣物代送洗，特約鐘點(diǎn)女傭服務(wù)，特約居家清潔服務(wù)；如住戶有旅行需求，可提供旅行社一般的代訂旅游行程，飯店食宿安排等；居家修繕，租賃中介，設(shè)計(jì)，裝潢，特約

健診，特約開鎖，特約家庭花匠，家電送修等。）

另外在我們單獨(dú)的每一棟樓的入口，也規(guī)劃一個(gè)高級的入戶大廳，這樣兩進(jìn)式的大堂設(shè)計(jì)，更確保每個(gè)住戶的安全和私密性。在這個(gè)單棟大樓的入戶大堂里面，設(shè)計(jì)非常先進(jìn)的磁控安全門，只有您和家人才可以進(jìn)到電梯里面到達(dá)你的家，這樣更保障了您住宅的安全性。另外我們對電梯的要求也很高，我們特別采用國際品牌--日立電梯，速度達(dá)到了2米/秒。確保住戶使用上的效率性。且每一層規(guī)劃有三戶住家，卻有兩部電梯的配置，也是在確保每個(gè)住戶使用的便利性。也就是說目前江都地區(qū)，一般電梯公寓的設(shè)計(jì)，都是兩戶或三戶共享一部電梯，一旦電梯要維修時(shí)候，對住戶就會(huì)產(chǎn)生極大的不方便，這一點(diǎn)上城國

際就做到全面的考慮也絕對不會(huì)發(fā)生這種現(xiàn)象。

接下來我為您介紹最重要也是您最在乎的，每個(gè)住家所配置的安全設(shè)備和建材設(shè)備。在每個(gè)住家里面，我們設(shè)置智能化安防系統(tǒng)，全程管理您的住家讓您安心無憂。在住家的建材配置上，也是采用全江都最完善、最高檔的建材，入戶大門采用鋼木復(fù)合防火防盜安全門，配置精細(xì)門鎖。窗戶配置歐式彩鋁斷熱窗，配置雙層中空隔熱玻璃，完全阻隔噪音和紫外線。在造價(jià)上也是一般普通住宅項(xiàng)目門窗造價(jià)的一倍以上。外墻體采用保溫材質(zhì)施工，讓您的住家更溫暖更節(jié)能，節(jié)能達(dá)到國家規(guī)定50%以上。最讓住戶感到溫馨的是，在空調(diào)管道的設(shè)置上，統(tǒng)一采用兩種空調(diào)管道同時(shí)配置，讓您不用為了以后住家空調(diào)機(jī)組更換的時(shí)候，免于住家還要敲敲打打的困擾，更不會(huì)影響整個(gè)外觀的立面，這也是全江都其他項(xiàng)目所沒有的規(guī)劃設(shè)計(jì)“ href=”http://www.91home.net/kaifa/3/“

target=”_blank">規(guī)劃設(shè)計(jì)。

接下來一定要跟您介紹全揚(yáng)州首創(chuàng)的特色花園：我們的花園近五千平米，在中間一棟樓的底層做了兩個(gè)部位的挑空，把兩個(gè)中庭花園串連起來，讓住戶的視野更通透，可以看到整個(gè)的花園。這也是全江都第一個(gè)大型、整體性的景觀花

園。

它主要擁有三大特色：

一、具備養(yǎng)生、健康的功能---因?yàn)槲覀兣嘀埠芏嗵貏e的香草植物，不僅能帶來香味，更重要的是每一種植物皆有它特別的功效，可以有益身體健康、安神舒心。另外還可以運(yùn)用這些植物做些食物上的料理，增加生活上的樂趣。

二、滿足住戶的休閑、娛樂的需求---花園里面有專門為老年人準(zhǔn)備的大型地面石棋，墻面也畫上了太極拳譜，讓老人運(yùn)動(dòng)身體。也為小孩準(zhǔn)備有趣的游戲區(qū)，設(shè)置多項(xiàng)的游戲設(shè)施。更為全家人準(zhǔn)備了兼具按摩功能的卵石健康步道、戶外健身器?等等，讓全家人在小區(qū)里面就能享受運(yùn)動(dòng)及休閑的樂趣。

三、最有特色的園林景觀---我們將歐式的園林特色及現(xiàn)代城市化的風(fēng)格相互搭配、合諧布局。在每棟的入口處還精心設(shè)計(jì)了一些水景，俗話說：“水有靈氣、水為財(cái)”，也代表您住在這個(gè)小區(qū)能夠財(cái)源滾滾，人旺、財(cái)旺、精神旺！當(dāng)然

在視覺上也是一種舒適的享受。

以上就是我們上城國際主要的特色規(guī)劃。也因?yàn)槲覀儗妓许?xiàng)目都有充分的了解，更加知道上城國際跟其它項(xiàng)目的差異性。所以我們會(huì)大聲的跟客戶說，擁有上城國際，一輩子不想再搬家！因?yàn)樯铣菄H不管從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配置各方面，在揚(yáng)洲、江都地區(qū)都創(chuàng)下許多的唯一性和稀缺性。我們就是要打造江都唯一的高層建筑，高檔的社區(qū)，我們希望給客戶帶來的是未來城市化的生活，讓這些住戶可以比其它人更早體驗(yàn)更高級的生活機(jī)能和住家規(guī)劃。讓每一位成功人士得到一生中最滿意的住宅，同時(shí)也是提升我們城市的形象，這也是我們

公司最大的理想目標(biāo)。

針對投資客戶:

因?yàn)槲覀冞@個(gè)跳高產(chǎn)品規(guī)劃為多功能酒店式的國際公館,定位為于國際接軌的人性化空間，功能靈活多樣,裝修百變空間，所以做為投資客戶非常多。首先我們緊鄰京江大酒店,填補(bǔ)了它的一個(gè)空白.對于您出租來說回報(bào)是很高的，向您買普通的房子花30--40萬租金也就1000元左右，而我們的房子您只需20萬左右租金在90—1500元左右。對于一些想常年享受酒店生活的人來說住在我們這里花費(fèi)不多但擁有超值享受.特別對出租給一些企事業(yè)單位的老板來說花費(fèi)更少卻能更好的招待朋友、生意場上的貴賓。比如說住我們的房子每晚花費(fèi)30-50元享受的是星級酒店的服務(wù)，而住京江大酒店每晚花費(fèi)200-300元享受的是一樣的待遇。所以說很多企事業(yè)老板把房子租下來作為單位的接待用房，休閑了、娛樂了、居住了、或辦公了。在旅游旺季，我們的房子作為酒

店用房出租，收入可不菲喲。

其次我們項(xiàng)目周邊有許多重點(diǎn)中小學(xué),現(xiàn)在的家長在孩子的教育上投入是不惜一切代價(jià)的,我想我們這么好的環(huán)境、一流的服務(wù)一定會(huì)成為他們的首選的!

另外現(xiàn)在人才的流動(dòng)非常大,很多公司為了留住人才,要為他們解決日常生活的后顧之憂,要為他們租房子甚至是買房子,那么我們這種房子花費(fèi)不多但功能齊

全的公館正是他們的需求!

再加上很多人現(xiàn)在處于創(chuàng)業(yè)初期,想要找一個(gè)辦公場所,但目前江都市場上沒有商務(wù)樓,純商鋪代價(jià)太高,我們這種產(chǎn)品也是一個(gè)很好的選擇.因?yàn)槲覀兪墙甲罡叩慕ㄖ钥梢越o您的公司帶來很好的形象；而且在這里辦公所享受的環(huán)境和服務(wù)是在其他地方無法享受到的。我們項(xiàng)目規(guī)劃有豪華的酒店大堂，若公司的來客較多,也可以不用帶到公司去,直接在我們的酒店大堂的咖啡館或休閑

大廳就可以接待了,既方便又顯出了主人的氣派!您看我們國際公館所處的位置就是未來江都新區(qū)的核心位置，門口的舜天路將來直通揚(yáng)州的文昌路，東側(cè)的新都路直通江都市區(qū)，交通非常便利坐享兩市的繁華！升值潛力無限！

第三篇：房地產(chǎn)銷售說辭

半山壹號(hào)接待說辭

客戶到訪導(dǎo)臺(tái)

置業(yè)顧問接待（位置——門口）：“歡迎光臨半山壹號(hào)！我是您的置業(yè)顧問××（遞名片），請問怎么稱呼您？（客戶回答我姓×）×先生/小姐，您好，這邊請，請問您是第一次到我們項(xiàng)目嗎？之前有同事和您聯(lián)系過沒有？

情況一：老客戶來訪，了解客戶需求，若需要，找到相應(yīng)置業(yè)顧問接待。情況二：客戶第一次來訪新客戶來訪接待：（位置——沙盤）項(xiàng)目簡介

置業(yè)顧問：×先生/小姐，您好，這邊請，接下來由我給您介紹一下我們項(xiàng)目吧，您現(xiàn)在所看到的是我們項(xiàng)目的區(qū)位模型，我們項(xiàng)目是位于長沙市雨花區(qū)曲塘路與沙灣路的交匯處，地處武廣新城板塊的核心位置，項(xiàng)目背靠450畝體育公園，緊鄰地鐵2號(hào)線體育公園站，項(xiàng)目集別墅、高層、商業(yè)為一體，是吉聯(lián)地產(chǎn)在長沙花重金打造的宜居品質(zhì)大盤。置業(yè)顧問：×先生/小姐，不知您對武廣新城板塊熟悉嗎？武廣新城是長沙市“十一五”國家重點(diǎn)工程，位于長沙市主城區(qū)的東部，是長沙的東大門，規(guī)劃了“一核兩軸六組團(tuán)”的新城空間結(jié)構(gòu)，而且正好位于京港和滬昆高鐵的交會(huì)點(diǎn)，“黃金十字”的地理位置使得長沙武廣新城即將成為中南地區(qū)最重要的區(qū)域性鐵路客運(yùn)中心。政府計(jì)劃用5年時(shí)間，將這里打造為長沙的“浦東”。交通配套

置業(yè)顧問：×先生/小姐，不知您剛從哪條路過來，對我們項(xiàng)目周邊的交通配套狀況了解嗎？我們項(xiàng)目的交通配套是非常完善的，項(xiàng)目北鄰勞動(dòng)路，往西緊鄰萬家麗路，南鄰曲塘路，東接沙灣路，這些都是貫穿長沙東西南北的交通大動(dòng)脈，同時(shí)可搭乘160、156、121、147、159、406等多路公交直達(dá)項(xiàng)目門口，更不得不提的是，項(xiàng)目緊鄰地鐵2號(hào)線和4號(hào)線體育公園站，途經(jīng)5站即可到達(dá)長沙火車站，途經(jīng)8站即可到達(dá)五一廣場，同時(shí)可實(shí)現(xiàn)和長株潭城際輕軌的無縫換乘，像您應(yīng)該清楚，地鐵口物業(yè)不僅給您的交通提供了足夠的便利性，同時(shí)也加快了您所購物業(yè)的升值。同時(shí)從項(xiàng)目驅(qū)車3分鐘即可上京港澳高速，驅(qū)車5分鐘即可到武廣高鐵，驅(qū)車15分鐘即可到長沙黃花機(jī)場，所以我們項(xiàng)目的交通優(yōu)勢得天獨(dú)厚，可以說得上是：一可靠公交和地鐵出門，二可靠城際鐵路出城，三可靠高鐵出省，四可靠黃花機(jī)場出國。商業(yè)配套

置業(yè)顧問：×先生/小姐，您平時(shí)都喜歡逛什么大型超市和商場?。课覀冺?xiàng)目不僅交通便捷，商業(yè)配套也是相當(dāng)完善的，項(xiàng)目三期與嘉斯茂集團(tuán)合作打造的近25萬方的嘉斯茂購物廣場，將會(huì)規(guī)劃有星級酒店、寫字樓、和大型購物商場，現(xiàn)已簽約沃爾瑪山姆會(huì)員店，阿瑪尼、LV、GUCCI等一線品牌也會(huì)強(qiáng)勢入駐，所以，住在我們項(xiàng)目，不僅可以讓您足不出戶就可以滿足日常生活所需，同時(shí)又能給您帶來平時(shí)休閑購物的愉悅享受。而且我們項(xiàng)目緊鄰高橋商圈，驅(qū)車前往最多5分鐘車程，不知您對高橋這一塊是否熟悉，所謂 “人往高橋走，財(cái)往高橋流”，高

橋大市場是中南地區(qū)規(guī)模最大的國家級綜合批發(fā)市場和全國第四大市場，占地面積近1000畝，已累積投入20多億元，完成80多萬平方米的營業(yè)、倉儲(chǔ)和配套用房，經(jīng)營有糖酒、副食、日化、家電、百貨、皮具、建材、文體、農(nóng)副產(chǎn)品為主，輔以小商品、針織品、服裝等經(jīng)營項(xiàng)目，年成交總額約300億元以上，被評為全省財(cái)貿(mào)系統(tǒng)先進(jìn)單位，而且在這買東西還有最重要的兩個(gè)字，就是“便宜”啊，而且周邊有大潤發(fā)、上河國際、居然之家等大型購物場所和華雅華天酒店、瑞吉酒店、銀源大酒店等星級酒店，更加方便您今后的生活。同時(shí)，從項(xiàng)目出發(fā)，步行僅10分鐘路程即可到達(dá)即將落成的運(yùn)達(dá)商業(yè)中心，到時(shí)會(huì)引進(jìn)美美百貨和世界頂級的W酒店，不僅如此，以我們項(xiàng)目為核心，驅(qū)車前往項(xiàng)目周邊輻射的紅星商圈、雨花亭商圈、東塘商圈也僅需15分鐘車程。教育配套

置業(yè)顧問：×先生/小姐，您看起來挺年輕的，不知您結(jié)婚沒？有小孩嗎？現(xiàn)在人對小孩的教育也是越來越重視，我們項(xiàng)目周邊的教育資源也是相當(dāng)豐富的，首先是項(xiàng)目本身自帶15個(gè)班的××國際雙語幼兒園，同時(shí)項(xiàng)目緊鄰圭塘小學(xué)、沙子塘小學(xué)、楓樹山小學(xué)，而且買我們小區(qū)房子則自帶沙子塘小學(xué)學(xué)位，沙子塘小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量和口碑都是相當(dāng)不錯(cuò)的，也是長沙名校，中學(xué)則有廣益中學(xué)、南雅中學(xué)等，同時(shí)還有省中醫(yī)藥中專學(xué)校、湖南體育職業(yè)學(xué)院、長沙工業(yè)學(xué)校在項(xiàng)目周邊，所以，住在我們小區(qū)，可以讓您小孩從幼兒園到中學(xué)都可以在家門口完成一站式的教育。醫(yī)療配套

醫(yī)療方面則項(xiàng)目北面有旺旺醫(yī)院，南有省112醫(yī)院，這都是省級重點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，也為您和家人的健康啟到了保駕護(hù)航的作用！休閑配套

同時(shí)，我們項(xiàng)目周邊的生活休閑配套也是非常完善和稀缺的，首先是項(xiàng)目背靠450多畝體育文化公園，所以，我們項(xiàng)目不僅擁有不可復(fù)制的天然環(huán)境資源，同時(shí)風(fēng)水極佳，與小區(qū)中央水景相呼應(yīng)，形成“背山環(huán)水”之勢，而且其植被覆蓋率達(dá)到了80%以上，是整個(gè)“新城”的綠心，同時(shí)以體育休閑為主題，包括體育博覽中心、水上游樂園、卡丁車賽場、迷你高爾夫球場、山林野營地等休閑項(xiàng)目，所以可以讓您足不出戶就可以享受五星級的休閑服務(wù)。同時(shí)，項(xiàng)目對面的體育新城擁有湖南最好的游泳館和網(wǎng)球場和多項(xiàng)運(yùn)動(dòng)健身項(xiàng)目，也是周末您和家人休閑健身的好去處。不僅如此，從項(xiàng)目往南驅(qū)車10分鐘即可到達(dá)140公頃天際嶺國家森林公園，公園的森林覆蓋率達(dá)到85%以上，公園內(nèi)有平坦的草地、開闊的斜坡和碧波蕩漾的湖面，辟有櫻花園、桂花園、茶花園、竹園、木蘭園、杜鵑園、梅園和花卉盆景園，先后引種栽植了1100多種森林植物，是長沙占地最大的“城市綠肺”,也造就了整個(gè)片區(qū)稱之為名副其實(shí)的低碳生活區(qū)。

×先生/小姐，所以我們項(xiàng)目不僅擁有完善的交通、生活、教育、醫(yī)療、休閑配套，而且出則繁華、入則寧靜，給您獨(dú)有墅區(qū)高層享受，同時(shí)，我堅(jiān)信這一定是您在長沙置業(yè)的不二選擇。

×先生/小姐，您好，不知我剛給您的介紹是否詳細(xì)，您有什么疑問沒有，要不我再詳細(xì)給您介紹一下我們半山壹號(hào)項(xiàng)目本身的一個(gè)情況吧，您這邊請！

×先生/小姐，您現(xiàn)在所看到的是我們半山壹號(hào)的項(xiàng)目本體模型，之前有給您介紹，我們項(xiàng)目是位于曲塘路與沙灣路的交匯處，項(xiàng)目背靠450畝體育公園，緊鄰地鐵2號(hào)線體育公園站，項(xiàng)目集別墅、高層、商業(yè)為一體，是上海吉聯(lián)地產(chǎn)在長沙花重金打造的宜居品質(zhì)大盤，不知您對上海吉聯(lián)地產(chǎn)是否熟悉？上海吉聯(lián)地產(chǎn),成立于1993年，有著近20年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在上海、浙江、河南、安徽、江蘇、開封等地都取得了開發(fā)項(xiàng)目，于2000年開始與多家房地產(chǎn)開發(fā)公司建立了共同開發(fā)項(xiàng)目的長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。憑借良好的品質(zhì)與精準(zhǔn)的定位，獲得廣大消費(fèi)者的廣泛贊譽(yù)。

目前我們所在的位置是在這里（用激光筆指向營銷中心），也就是我們的營銷中心，上北下南，左西右東的方位。我們項(xiàng)目占地63727.67㎡，由11棟錯(cuò)落有致的景觀高層建筑組成，采用的是國際流行“ArtDeco”的建筑的風(fēng)格，其新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)，上海的國際飯店、沙遜大廈、錦江飯店及衡山路上的一些高級公寓就是“ArtDeco”的典型代表。項(xiàng)目容積率為4.31，項(xiàng)目綠地率高達(dá)40.50%。

進(jìn)入小區(qū)，首先映入我們眼簾的是美麗而大氣中央園林景觀，其長約183米,寬約70米，占地約1.3萬方，與周邊的宅間組團(tuán)綠化形成“一面多點(diǎn)”的景觀格局。利用南北地形高差營造出坡地、臺(tái)地景觀，而且小區(qū)中央配有一個(gè)中央水景，小區(qū)內(nèi)擁有多種名貴樹種，做到四季有花，四季常綠，同時(shí)中央園林景觀可直通450畝的沙灣公園，給人感覺猶如整個(gè)小區(qū)建在公園里一樣，不僅如此，山體公園與中央水景形成環(huán)抱之勢，分水極佳。同時(shí)，我們項(xiàng)目的內(nèi)部配套也是非常完善的，首先是自帶三層15個(gè)班的幼兒園，讓您小孩贏在起跑點(diǎn)上，同時(shí)也免去家長接送的問題。其次，在我們6#、7#、8#、10#、11#棟首層是一個(gè)6米挑高的架空層，設(shè)有泛會(huì)所，配有一些兒童娛樂設(shè)施、老人健身器材、休閑桌椅、運(yùn)動(dòng)會(huì)所等，與中央園林為一體，更加方便您今后的生活，讓您足不出戶，就可以享受星級服務(wù)。同時(shí)，項(xiàng)目三期則是嘉斯茂購物廣場，將會(huì)規(guī)劃有星級酒店、寫字樓、和大型購物商場，現(xiàn)已簽約沃爾瑪山姆會(huì)員店，讓您在家門口就可以滿足日常生活所需，同時(shí)又能給您帶來平時(shí)休閑購物的愉悅享受。

同時(shí)，我們項(xiàng)目有著超寬的樓間距，充分保證了每家每戶的通風(fēng)采光要求，而且整個(gè)小區(qū)采用的是人車分流的布局，不僅保證了整個(gè)小區(qū)布局的完整性和便于管理，同時(shí)也避免了小區(qū)的安全隱患（特別是家有老人和小孩的）。

×先生/小姐，不知我的介紹是否詳細(xì)，您有什么疑問沒有，不知您這次置業(yè)是投資還是自住，主要是了解多大面積的房子？

第四篇：房地產(chǎn)通用銷售說辭

房地產(chǎn)通用銷售說辭

在置業(yè)顧問心中的房子沒有缺點(diǎn)，無論賣什么樣的房子都是好房子，強(qiáng)化說辭練習(xí)。先自我洗腦，才有說服力給客戶洗腦。

1、為何說投資房產(chǎn)是較好的選擇？

A：房產(chǎn)比人民幣更利于保值、增值。風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)高。

B：:從以前的經(jīng)驗(yàn)來看，以前幾年購房者為例，投資購房仍是最佳選擇。

2、為何說現(xiàn)在購現(xiàn)房最好？

現(xiàn)房：風(fēng)險(xiǎn)小，投資回報(bào)快，如購期房，很多開發(fā)商若沒有實(shí)力，不會(huì)有全部的資金投入，只會(huì)投入部分，往往難以保證交期、質(zhì)量，還會(huì)造成爛尾樓，使購房者如手捧刺猬，難以取舍，購現(xiàn)房完全沒有這種風(fēng)險(xiǎn)。

3、為何說期房好？

價(jià)格低，房型選擇多，．升值快，隨法制的加強(qiáng)，購買的風(fēng)險(xiǎn)降低，質(zhì)量可監(jiān)督。

4、為何高層好？

房屋使用期限長，造價(jià)高，鬧中有靜，易于物業(yè)管理，檔次高，可做商住兩用房，出租都報(bào) 率高。

5、為何多層好？（多層泛指2—9層的住宅及高度不超過24m的其他民用建筑）

得房率高，房價(jià)低，使用費(fèi)用低，無使用電梯的風(fēng)險(xiǎn)，符合中國居民群住的生活習(xí)慣。房屋升值潛力大，生活多方面部比較方便。

6、為何一次性付款最劃算？

若不選擇一次性付款，以后生活負(fù)擔(dān)過重，每月要交付醫(yī)療保險(xiǎn)，住房保險(xiǎn)，按揭貸款利息等費(fèi)用支出大，一次性付款可少掉很多麻煩，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事業(yè)或其它方面的成功，加之房產(chǎn)可保值，又有升值潛力，故一次付款最劃算。若先分期付款每月支出費(fèi)用大，對工作不可能輕易調(diào)換，局限性大。一次性付款的房子可抵押，隨時(shí)川可抵押70%，若按揭貸款即使提前還款利息，不能免掉，個(gè)人資產(chǎn)并不單純以人民幣衡最，房產(chǎn)亦是資產(chǎn)之一，目前房了即可居住又可隨時(shí)抵押，靈活性更大。

7、為何市中心房好？

市中心地皮資源有限，升值潛力巨大，配套好，租金高，回報(bào)率高，從目前發(fā)展的角度而言投資風(fēng)險(xiǎn)少。

8、為何副中心房好？

價(jià)格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安靜，綠化率高，選擇市中心邊緣地帶居住最好。

9，為何城郊結(jié)合部最好？

發(fā)展空間大，配套設(shè)施新、全、齊，發(fā)展速度快，可享受市中心的繁華，房屋升值快。

10、為何郊區(qū)好？

周邊自然環(huán)境好，交通發(fā)達(dá)，配套設(shè)施全，同樣價(jià)格可購買更大的房屋；市區(qū)郊區(qū)化是城市發(fā)展趨勢，隨交通改善，郊區(qū)交通更方便。

11、為何選擇項(xiàng)樓下一層好？

價(jià)格合適，視野開闊，空氣流通好，采光好，安靜安全，高度好，又避免了樓頂漏雨的可能。

12、選擇頂樓的好處？

采光好，通風(fēng)好，不擋光，視野開闊，價(jià)位低，送閣樓，送平臺(tái)，生活方便，又不被人踩在腳下，日照時(shí)間長，大城市流行通天的房子，升值潛力大。

13、選擇底樓的好處？

生活方便，若有孩了，可以經(jīng)常戶外活動(dòng)，利于孩子成長，培養(yǎng)健全性格，有老人利于老人活動(dòng)，參于社交，帶庭院，對停放自己交通工具增加安全保障系數(shù)，兔去工作的后顧之憂，租出去做辦事處，租金高，升值潛力大，更因人員走動(dòng)多，相較樓頂而言更加安全。現(xiàn)上海房價(jià)1樓最貴，很多房屋下水道走2樓。

14、為何購買高檔住宅劃算？

便宜無好貨，好貨不便宜，無論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的，與買車相比，購房的折舊少，升值潛力巨人，配套設(shè)施齊備，周圍環(huán)境佳，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)，居住方便，房價(jià)的組成，地價(jià)點(diǎn)的比重最大，越是好的房子，地價(jià)越貴，升值的潛力與速度越大。

15為何買經(jīng)濟(jì)適用型房予最劃算？

從某種意義上講，買房毫無神秘之處，就像買彩電一樣，只要買的房予，實(shí)用，質(zhì)最好，應(yīng) 具備的功能齊全即可。例如：雙氣、雙線等，其它增加的綠地，木扶手，花崗巖樓梯等浮華設(shè)施并不增值，只會(huì)使開銷增大，而真正在創(chuàng)業(yè)階段的人并沒有時(shí)剛?cè)ハ硎?，欣賞一些浮華的設(shè)施。

16、為何選擇剪力墻的結(jié)構(gòu)的房子？(剪力墻又稱抗風(fēng)墻或抗震墻、結(jié)構(gòu)墻。房屋或構(gòu)筑物中主要承受風(fēng)荷載或地震作用引起的水平荷載的墻體。防止結(jié)構(gòu)剪切破壞。)抗震性好，整體性高，墻體簿，得房率高，造價(jià)高，易裝修，使用年限長，保暖性好，柱子少，利于處處自由隔斷空間火，代表以后住房發(fā)展趨勢。

17、為何選擇框架結(jié)構(gòu)的房子？（框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。采用結(jié)構(gòu)的房屋墻體不承重，僅起到圍護(hù)和分隔作用，一般用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、空心磚或多孔磚、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材等材料砌筑或裝配而成。）

保溫性、隔音性比剪力墻結(jié)構(gòu)房子好，得房率高，開間易活動(dòng)，易裝修出各種自己喜歡的風(fēng)格．使用年限長，陽臺(tái)易裝修出大開間，落地窗的風(fēng)格。（通常“大開間”是用于在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種口語，該詞語出現(xiàn)在近年代，具體用于沒有分割的整個(gè)樓層和沒有分割的房屋。）

18為何選擇磚混結(jié)構(gòu)的房子？（磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。也就是說磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)是混合結(jié)構(gòu)的一種，是采用磚墻來承重，鋼筋混凝土梁柱板等構(gòu)件構(gòu)成的混合結(jié)構(gòu)體系。）保溫性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，價(jià)格低，易裝修，普通多層的最佳選擇。

19、為何選擇得房率較低反而更好？

房屋高檔，設(shè)計(jì)合理，配套面積多，配套設(shè)施全，得房率低代表配套齊全，隨生活提高，對房子配套要求越來越高，房了越高級，得房率越低。

20、為何得房率高的房子好？

省錢，同樣的錢買到的使用面積多．（買房以建筑面積，居住是使用面積）．比較劃算。

2l、選擇朝西的房子好？

價(jià)格低，采光好，選擇的范圍大，陽光充足，較符合夜生活習(xí)慣的人，例如：所以朝西主體好且干燥。

22、選擇朝東的房子好？

陽光光照時(shí)間早，設(shè)計(jì)戶型合理，新空氣易流通，適合創(chuàng)業(yè)階段的人選擇，起得早，不西曬，夏天涼快。

23、選撣朝南房子好？

采光好，日照時(shí)間長，房間溫度適宜，冬暖夏涼，確保升值，易出手，適合老年人住，陽氣重，省電。

24、選擇3、4樓好？

采光好，安全、安靜，避免了I、2樓的潮濕，高樓的爬樓累，中問樓層好，高低樓優(yōu)勢兼備。

25、選擇老市里的好處：

商業(yè)繁華，交通便利，生活方便，生活配套設(shè)施齊備，周邊沒施具備規(guī)模，并且此處房子升值潛力已是不爭的現(xiàn)實(shí)。老'市里是精華所在，即使舊城改造，會(huì)保持其特色，不會(huì)被輕取代，只會(huì)發(fā)展的更好。

26、選擇不帶網(wǎng)點(diǎn)住房的好處：

干靜、整潔，物業(yè)管理好，不進(jìn)行封閉物業(yè)管理，免去下屬商場所帶來的嘈雜的生活環(huán)境。

27、選擇樓下帶網(wǎng)點(diǎn)的好處：

生活方便，臨主干道，交通發(fā)達(dá)（因帶網(wǎng)點(diǎn)的住房均臨主干道），商業(yè)性濃，增值潛為大，網(wǎng)點(diǎn)形成的自然平臺(tái)，形成居民尤其是老人、小孩的活動(dòng)空問，又安全又療便。

28、為何要選市區(qū)單棟住宅？

一般而言，越是繁華地段，交通發(fā)達(dá)的地段越不會(huì)有大片的小區(qū)，故若選擇市區(qū)單棟住宅，其周邊的配套設(shè)施，生活條件，交通便利程度均是最優(yōu)選擇。一般好的配套彌補(bǔ)小區(qū)面積小的不足。

29、為何要選擇較大型的小區(qū)？

大型小區(qū)的開發(fā)商一般實(shí)力雄厚，信譽(yù)度高，值得依賴，并且大型小區(qū)的物業(yè)管理較好，周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境都非常好，配套設(shè)施齊備，生活安全，舒適，戶型設(shè)計(jì)合理，物管會(huì) 不斷有新東兩推出，故選大型小區(qū)較好。

30、為什么購房比租房劃算？

國家把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，支付部分房款后，其余房款可以采取類似每月付房租的方式交付，即與租房最大的區(qū)別在于期滿后租房者仍沒有房屋居住。而購房者得到了一套全產(chǎn)權(quán) 房屋。隨住房的增值，投入的錢也會(huì)升值。更何況租房者不會(huì)在裝修上投入金錢，只會(huì)購買生活必需品，居無定所的苦惱亦會(huì)對事業(yè)有不良影響，故購房遠(yuǎn)比租房劃算。

3l、靠小區(qū)深處（中心）的好處？

A：生活環(huán)境安靜、安全、人氣足，生活較有品味； B：利于物業(yè)管理，利于優(yōu)良環(huán)境的形成，生活便利。

32、靠近主干道購房的好處？

A:周邊生活設(shè)施齊全，醫(yī)院、學(xué)校、商場、交通等配套齊全。B:升值速度快。

33、為何雙衛(wèi)好？

雙衛(wèi)：方便、衛(wèi)生，有一客用衛(wèi)生問，檔次高，都是主臥套衛(wèi)生間，生活趨勢。

34、為何單衛(wèi)好？

現(xiàn)在一般都是3口之家，雙衛(wèi)沒有必要，多一個(gè)衛(wèi)生間也是要花錢買的，現(xiàn)在主要是解決住的問題：（一個(gè)衛(wèi)生間要4.5個(gè)平方米，就算3000元／平方米，也要一萬四干塊，花一萬四干塊買個(gè)衛(wèi)生間，還不如把這部分錢用在裝修上，買房最主要是自己住，現(xiàn)在也不經(jīng)常有客人串門，所以客衛(wèi)派不上用場，而且還要再花多裝修一個(gè)衛(wèi)生間的錢，打掃衛(wèi)生也麻煩，還浪費(fèi)水、電、增加支出。

35、為何中間房好？

保溫好．所以中間房好。

36、兩邊房？

采光好，通風(fēng)好，一般小面積的戶型也可以享受明廳，而且空氣新鮮，夏季會(huì)特別涼快。

37、沒有拆遷戶的房子？

開發(fā)商不必為安置拆遷戶花費(fèi)這筆費(fèi)用，節(jié)約的這部分錢可以用來提高施工質(zhì)量，加強(qiáng)配套，戶型設(shè)計(jì)多樣化，也會(huì)上一個(gè)檔次。我們開幕發(fā)的項(xiàng)目是為一個(gè)階層設(shè)計(jì)的，小區(qū)居民的層次會(huì)比較一致，居民素質(zhì)都不會(huì)低，物業(yè)管理比較完善，居民無后顧之憂。

38、有拆遷戶的房予？

取得土地的費(fèi)用相對較低，成本則會(huì)低，價(jià)錢會(huì)比較低、實(shí)惠。其中拆遷房子與賣的商品房子有明顯區(qū)別，再說，現(xiàn)在國家對拆遷戶房子的標(biāo)準(zhǔn)也有硬性規(guī)定。

39、南北向好？

通風(fēng)好，冬暖夏涼，兩個(gè)臥室分開，有個(gè)人的生活空問，結(jié)構(gòu)簡單，也可自由間隔，自由度大，易裝修。

40、全南向好？

采光好，節(jié)約能源，省電，陽氣重，不易生病，特別適合老人住，兩個(gè)臥室靠在一起，照顧老人，小孩會(huì)比較方便。

41、選擇知名開發(fā)商好？

信譽(yù)好，值得信賴，一般開發(fā)的小區(qū)規(guī)模較大，配套完善，物業(yè)管理跟的上，規(guī)劃好，確保升值，資金到位，按期入住，所以風(fēng)險(xiǎn)小，會(huì)長期發(fā)展，較重視公司形象及信譽(yù)，選址考究。

42、首次開發(fā)的開發(fā)商好？

為了公司有可持續(xù)發(fā)展在競爭中取勝，首個(gè)項(xiàng)目一定在設(shè)計(jì)上會(huì)花更多心思，更有上進(jìn)心，而且價(jià)格會(huì)相對較低。

43、為什么一進(jìn)門是廳好？

視野開闊，大氣、敞亮，較符合南方人的性格，減少過道，使用面積多，裝修漂亮，而且是有品味、有實(shí)力的表現(xiàn)。

44、一進(jìn)門是走廊好？

隱私性好，叫做“懸關(guān)”，沿海發(fā)達(dá)城市比較流行；一進(jìn)門不會(huì)直接看到廳的布局其實(shí)一點(diǎn)都不浪費(fèi)，它是犧牲一塊小面積換回一塊大的空問，它起到一個(gè)貫穿作用，形成一條自然的走道。

45、精裝修好？

方便住戶少花心思，節(jié)省時(shí)間，用于投資出租，則買精裝，省事。

第五篇：房地產(chǎn)銷售說辭大匯總

超全面的房地產(chǎn)銷售說辭大匯總銷售說辭（萬科版）

參觀流線中各展示節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)說辭

以下為銷售流線中的每一個(gè)講解點(diǎn)，各銷售員可根據(jù)以下各點(diǎn)進(jìn)行個(gè)性化發(fā)揮！

一、銷售大廳說辭點(diǎn)

1、詢問語:禮貌用語、詢問客戶到訪意圖、自我介紹

2、通區(qū)位圖：城花區(qū)位、客戶行/乘車路線 3、3分鐘宣傳片：結(jié)合宣傳片講解

4、XX畝 & XX畝沙盤：

a、整體方位、小區(qū)規(guī)模、各期目前進(jìn)度、集團(tuán)/武漢公司簡介 b、規(guī)劃理念、組團(tuán)/道路/園林/配套

c、產(chǎn)品、戶型、面積、均價(jià)、物管費(fèi)、交樓標(biāo)準(zhǔn)

d、三大特色：標(biāo)準(zhǔn)化施工、五重安防系統(tǒng)、帶裝修交付

5、單體模型（可選）

二、流線圖說辭點(diǎn)

1.銷售大廳前樹陣廣場：城市博物館、水池、桂花樹（X萬）、柚子樹、樟樹、櫻花樹、廣玉蘭

2.特一區(qū)底商：經(jīng)營業(yè)態(tài)（超市、JEEP吧）3.第五大道：

a“綠肺型”主干道、六排法桐（X顆）、一種寧靜的氛圍、5年后樹能將馬路連接起來，形成一條真正的林蔭大道

b、人車分道、一條先進(jìn)、現(xiàn)代化的路、解決現(xiàn)代人和社區(qū)、車的矛盾、c、進(jìn)入社區(qū)每個(gè)組團(tuán)的路口清晰，直接；

d、5000平米的花園式綠色大道: X棵法國梧桐、X棵樟樹、X棵銀杏、X棵櫻花……一共X類不同樹種、X棵大小喬木 e、街角公園

4、經(jīng)過上西X區(qū)： a、道匝

b、五級安防系統(tǒng) c、“組團(tuán)客廳”

d、組團(tuán)內(nèi)綠化：X平公共空間，X喬木，空氣凈化力，e、停車位、兩三個(gè)車位間隔樹 f、X米人行道

5、上西X、X交界處：

a、教育配套：雙語幼兒園、市級小學(xué) b、“S.O.S”緊急召援系統(tǒng)

6、五分鐘商業(yè)： a、業(yè)態(tài)

b、買打火機(jī)的故事 c、減速坡 d、景觀小品

7、集中商業(yè)后街 a、4500規(guī)模

b、1200平魯廣超市

c、銀行、餐飲、診所、商業(yè)廣場

8、集中商業(yè)內(nèi)街道 a、中式酒樓：虹景酒樓 b、開放、休閑的空間

9、公交站： a、X運(yùn)行 b、穿梭巴士 c、道路下水井蓋

10、“夢幻島”兒童公園 a、4000平規(guī)模

b、涂鴉墻、高迪墻、沙地、海島船、鴿子屋、樹爸爸的故事

11、會(huì)所/運(yùn)動(dòng)公園/綠脊

三、情景TOWNHOUSE說辭點(diǎn)

1、專利產(chǎn)品：萬科專利產(chǎn)品，模仿得不到她的精髓

2、低層/低容積率：4層，1.0的容積率

3、花園/露臺(tái)：贈(zèng)送約53平花園，且獨(dú)門獨(dú)戶；層層退臺(tái)；復(fù)式4個(gè)露臺(tái)，擔(dān)負(fù)各自功能使命

4、入戶DEN ：功能強(qiáng)大、身份象征、采光 5、40平米大客廳/8.1面寬

6、廚房功能分區(qū)：中西餐備餐臺(tái)、早餐臺(tái)，烹飪區(qū)、家務(wù)區(qū)、備餐區(qū)、用餐區(qū)的功能劃分

7、公衛(wèi)干、濕分離

8、主臥轉(zhuǎn)角飄窗：地臺(tái)飄窗，270度景觀

9、步入式衣帽間

11、直跑式樓梯

12、儲(chǔ)藏間

四、上西X區(qū)2B、3E示范單位

2、園林景觀： a小型街頭公園

b樹陳廣場 c各種喬木

d多彩的硬鋪裝

3、標(biāo)準(zhǔn)化部品： a裝配式鋼質(zhì)欄桿 b木質(zhì)扶手

c空調(diào)擋板

d單元門遮雨蓬 e儲(chǔ)物箱

f通風(fēng)隔熱屋面（拉法基）

g鋼質(zhì)入戶門（復(fù)塑鋼板門）景觀

4、客廳： a踢腳線護(hù)角套 b氣窗

5、廚房：

a變壓防串式煙道 b臺(tái)面防水檻

c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創(chuàng)始人，水龍頭出水處都設(shè)有過濾器。d回水灣 e隔音墊 f散熱片

g櫥柜（歐派、中意）

6、衛(wèi)生間: a防水安全插座（西門子靈動(dòng)系列）、b美標(biāo)潔具、c滴水板

7、臥室：戶內(nèi)門（“董輝記”夾板裝飾門）

8、交樓標(biāo)準(zhǔn)

五、情景公館說辭點(diǎn)

2、園林景觀： a小型街頭公園 b樹陳廣場 c各種喬木

d多彩的硬鋪裝

3、標(biāo)準(zhǔn)化部品： a裝配式鋼質(zhì)欄桿

b木質(zhì)扶手

c空調(diào)擋板

d單元門遮雨蓬 e儲(chǔ)物箱

f通風(fēng)隔熱屋面（拉法基）

g鋼質(zhì)入戶門（復(fù)塑鋼板門）景觀

4、大堂/電梯

5、入戶玄關(guān)/多功能陽臺(tái)

6、客廳： a戶型緊湊，布局合理 b氣窗 c大面寬 d景觀好

7、廚房：

a變壓防串式煙道 b臺(tái)面防水檻

c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創(chuàng)始人，水龍頭出水處都設(shè)有過濾器。d回水灣 e隔音墊 f散熱片

g櫥柜（歐派、中意）

8、衛(wèi)生間: a防水安全插座（西門子靈動(dòng)系列）、b美標(biāo)潔具、c滴水板

9、臥室：

a主臥步入式衣帽架、外飄窗 b戶內(nèi)門（“董輝記”夾板裝飾門）

10、交樓標(biāo)準(zhǔn) 附件：

一、銷售大廳說辭

您好，歡迎光臨！我是城市花園銷售員×××，請問您是第一次過來嗎？（如果是）那由我先帶您參觀，并給您作一個(gè)全面的講解！您請這邊走，首先給您講解一下城市花園在武昌的大概方位以及行車路線，（指城花的區(qū)位圖）。下面帶您參觀一下我們城花的影音室： 3分鐘宣傳片說辭

我們整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地600畝分為四期開發(fā)，目前銷售的主要是二期產(chǎn)品，這邊是我們的小學(xué)和幼兒園的規(guī)劃，萬科城市花園象一座新城市一樣，有自己完善的配套及公交體系，目前 4

區(qū)內(nèi)已引進(jìn)了一條公交線路“586”路，后期我們還會(huì)陸續(xù)引進(jìn)其它幾條公交線路，來豐富業(yè)主的出行。

現(xiàn)在看到的這一塊是我們的集中商業(yè)區(qū)，里面包括超市、銀行、酒樓、快餐美食、健身房、藥店等等。

下面這個(gè)是小孩子在足球場邊玩耍的一個(gè)場景，那么所有的車進(jìn)入我們的小區(qū)必須采用的刷卡的模式。

下面您看到的我們的幼兒園，引進(jìn)的是深圳的世紀(jì)星雙語幼兒園，采用國語和英語二種教學(xué)語言教學(xué)，給孩子一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。今年9月份開學(xué)，目前正在招生。畫面上看到的是我們小區(qū)的一個(gè)專為小孩子設(shè)計(jì)的兒童樂園，里面有海盜船，鴿子籠，沙地，涂鴉墻等等。給孩子們一個(gè)自由的天地，讓他們發(fā)揮潛能，展現(xiàn)聰明才智的空間，目前已經(jīng)開放了。

小區(qū)里面當(dāng)然少不了年輕朋友比較熱愛的會(huì)所了，會(huì)所里面包含了綠蔭游泳池，半室內(nèi)的羽毛球館，還有健身房，棋牌室等等。

下來，我?guī)タ匆幌挛覀?00畝和600畝的沙盤：

（邊講解邊提問，了解客戶的需求，從而選擇適當(dāng)?shù)膮⒂^路線

二、情景TOWNHOUSE ×××先生/女士，現(xiàn)在讓我?guī)⒂^一下咱們?nèi)f科的專利產(chǎn)品――情景TOWNHOUSE示范單位。

■ 引導(dǎo)客戶，介紹情T：那現(xiàn)在我們面前的就是情T的樣板單位，您能否先告訴我，您面前的這種層層退臺(tái)的房子與其他您見過的多層房子有什么區(qū)別？（引導(dǎo)客戶主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)情T的不同之處）…………您說的非常對，我們情T僅有四層，且每一層都有露臺(tái)或大花園，并且都是隨樓附送的哦！情T不是別墅，但卻擁有庭院、陽光、綠地、私密的別墅生活品質(zhì)；不是普通洋房，卻享有街區(qū)、鄰里、溫情、開放的社區(qū)氛圍，這種介于洋房和別墅間的新興產(chǎn)品，已成為那些渴望在忙碌的空余享受寧靜豐富的家園生活的新上層中產(chǎn)的最愛?！?低密度的優(yōu)勢：這種四層高的房子使我們小區(qū)的容積率僅有1.0。相比其他如金地格林小城、保利花園1.5-3.0的容積率來說，相當(dāng)于同等條件下我們房屋的樓面地價(jià)成本高出他們1.5-3倍；在地價(jià)越來越貴、土地越來越稀有的將來，這種低密度的多層房子再也不會(huì)有了，我們這種4-5層樓的房屋將成為最稀有的絕版！增值的潛力不可估量！

下面讓我們走進(jìn)去看一看：

情景TOWNHOUSE E2-102（示范單位）

您現(xiàn)在看到的是情景TOWNHOUSE 一樓示范單位。? 總體：這是我們?nèi)f科的專利產(chǎn)品——情景TOWNHOUSE的首層單位，建筑面積148.5m2，四房二廳二衛(wèi)，獨(dú)門獨(dú)戶，8.1米橫廳，南北通透、通風(fēng)采光極佳；并且實(shí)用率高達(dá)92%；53平超大私家花園，入戶DEN的設(shè)計(jì)，所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標(biāo)準(zhǔn)請見戶內(nèi)展示，整個(gè)裝修因應(yīng)大戶人家的需求，設(shè)計(jì)成傳統(tǒng)的歐式田園風(fēng)格。

? 私家花園：情T一樓隨樓附送53m2左右的私家花園，如果您家有老人或者孩子，既可以省卻老人爬樓的辛苦，又可以讓小孩子在院子里盡情的嬉戲；或者閑時(shí)在院子里伺弄一點(diǎn)花草，養(yǎng)一只小狗，再為女兒搭一個(gè)秋千；周末時(shí)候，邀請三五位同事、親友，來一次露天舞會(huì)或者燒烤……在家門口，您隨時(shí)可以與大自然親密接觸！

? DEN：DEN是指門入口旁邊的小客廳或者門入口旁邊的小書房，是所有別墅必須具備的一部分，普通房子就叫玄關(guān)，好房子是DEN，日本稱為和室。我們的DEN采用大面積的落地玻璃設(shè)計(jì)，充分擁抱陽光。您可以設(shè)計(jì)成書房，也可以做成一間休閑娛樂室。

? 廚房：廚房功能的變革，兼顧中西用餐習(xí)慣，滿足烹飪區(qū)、家務(wù)區(qū)、備餐區(qū)、用餐區(qū)的功能劃分，讓做飯也可以成為家人開心交流的生活方式。例如廚房內(nèi)的早餐臺(tái)，不僅可以享受每天清晨出門前的二人世界；還可以用作大量客人倒訪時(shí)候，你大顯身手的戰(zhàn)場！? 多功能房：多功能房自然采光，可根據(jù)您的需要隨心設(shè)計(jì)。需要的時(shí)候即與客廳連為一體，偶爾來客又是一間客房；音響發(fā)燒友可以把這作為視聽室；家庭可以作為娛樂棋牌室；如果您有收藏名酒的習(xí)慣，那么這里就是一個(gè)最好的名酒鑒賞酒天地了，再精心布置一下，就可以和朋友在此把酒言歡，又不擔(dān)心影響家人休息，多么寫意！

? 臥室：房屋的深處，是主臥室和兒童房，享受私密的個(gè)人空間。主人房朝南，21m2，另帶獨(dú)立衛(wèi)生間，寬大落地窗設(shè)計(jì)，享受陽光的貼心照顧，近賞庭院生活美景。? 公衛(wèi)：干濕分離，具有獨(dú)立的洗衣機(jī)位，萬科總在細(xì)節(jié)中體現(xiàn)品質(zhì)

3A戶型

現(xiàn)在我們看到的是三房中的3A戶型，這是一套標(biāo)準(zhǔn)的居家型三房產(chǎn)品。它最大的特點(diǎn)就是戶型緊湊實(shí)用，布局十分合理。廚房設(shè)計(jì)將烹飪區(qū)和備餐區(qū)分開，這樣不但可以減少您待在油煙中的時(shí)間，也可以讓您在為家人準(zhǔn)備美食的同時(shí)仍可以和家人聊天說話，您就不會(huì)再有被人冷落的感覺。餐廳也有獨(dú)立的陽臺(tái)，您在用餐時(shí)不僅可以欣賞到陽臺(tái)外的風(fēng)景，同時(shí)也保證了客廳和餐廳的自然采光和通風(fēng)?？蛷d采用的是大面積的落地觀景窗，不但保證了客廳 6 的采光，通風(fēng)和觀景的效果，更顯得這套三房設(shè)計(jì)上的大氣。這里是客衛(wèi)，衛(wèi)生間采用干濕分離設(shè)計(jì)，防水插座開關(guān)，更加體現(xiàn)了我們?nèi)f科在細(xì)節(jié)上的要求。衛(wèi)生間的對面是一間兒童房。請大家注意！我們在這里設(shè)計(jì)了一個(gè)小小的儲(chǔ)藏室，三口之家的日常雜物是很多的，它不但解決了這個(gè)問題，而且它十分隱蔽不影響美觀。另外一間次臥室采用的270度觀景的低臺(tái)外飄窗?，F(xiàn)在我來向大家介紹這間主臥室，您一定會(huì)覺得這間主臥室很普通，無非就是有一個(gè)衛(wèi)生間和一扇大面積低臺(tái)外飄窗。請大家跟我來，3A戶型的主臥室最與眾不同的就是它還有一個(gè)工作陽臺(tái)。它不僅完善了居家功能，而且這個(gè)工作陽臺(tái)可以把客廳、兒童房和主臥室聯(lián)系起來。這樣讓您可以更好的照看您的孩子，而且還可以拉近您與孩子的關(guān)系。晚上，您可以在陽臺(tái)上透過窗戶看看您的孩子有沒有蹬被子。早上，您可以輕輕的敲敲窗戶要您的孩子起床上學(xué)。這樣一套居家功能完善，實(shí)用的三房，您喜歡嗎？

最后，我們向大家介紹一下室內(nèi)的安防系統(tǒng)。首先，我們在門口為您安裝了門磁報(bào)警器。當(dāng)您回到家中忘記關(guān)門或門沒有關(guān)好，門磁報(bào)警器會(huì)提醒您。在客廳我們安裝了紅外微波雙監(jiān)控測器，當(dāng)您家中無人時(shí)，如果有人闖進(jìn)您的家中，它會(huì)通過系統(tǒng)直接向物業(yè)的監(jiān)控中心報(bào)警，監(jiān)控中心會(huì)通知所有在附近的保安員迅速趕到您家中。在廚房我們安裝了煤氣泄露煙感報(bào)警器，當(dāng)廚房的煤氣和煙濃度超過標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，它會(huì)發(fā)出尖叫聲來提醒您。另外在您的主臥室的床頭位置，我們?yōu)槟仓昧艘粋€(gè)緊急按鈕。當(dāng)發(fā)生緊急情況時(shí)，只要您按一下附近所有的保安都會(huì)以最快的速度趕來。這一系列的智能化安防系統(tǒng)，讓您在我們?nèi)f科城市花園住的更加安心。3L戶型出售樓處：（走集中商業(yè)動(dòng)線）這邊是大型超市，銀行，從這個(gè)樓梯往上就是空中花園，一會(huì)您能從您的房子里看到。這里就是美食街，將來會(huì)有不同風(fēng)味、不同價(jià)位的特色餐飲落戶這里，我們有從上海拍的照片，您有興趣可以看看我們已交付的社區(qū)有怎樣的美食街。這里離上西10區(qū)和特1區(qū)真的是很近，將來很方便的。

好，我們從這里進(jìn)去，這是臨時(shí)通道，將來我們從電梯間進(jìn)入，我們會(huì)有比洋房更氣派的門廳。請進(jìn)電梯，樣板間在六樓。

出電梯：右邊請，因?yàn)榉吭聪∪?，我們只做了一個(gè)樣板間。請進(jìn)，一進(jìn)門就感覺不一樣吧，這個(gè)個(gè)性化的玄觀帶了觀景小陽臺(tái)，讓您出門上班和回家進(jìn)門時(shí)都能享受到與外界大自然的接觸。

這里是客/餐廳，在這里我們也采用了兩廳適當(dāng)錯(cuò)開的設(shè)計(jì)，一方面保證短進(jìn)深戶型的采光通風(fēng)功能，同時(shí)將兩個(gè)功能不同的區(qū)域相對獨(dú)立開來。

餐廳是景觀最棒的地方，您覺得怎么樣（停頓，讓客戶感受，逼迫發(fā)表感想），是啊，在這里可以看到兒童公園、空中花園，將來那里還有會(huì)所和室外泳池，這種絕佳的景觀真是難得！客廳開闊，您一定覺得窗的開度很大，又沒有多余的窗格遮擋，視野很好，我們的窗玻璃是雙層中空LOW-E玻璃，這么大塊的特種玻璃，成本可不低呢，話說回來了，如果不是這樣的窗，怎么對得起萬科社區(qū)窗外的美景呢？您看窗外側(cè)對組團(tuán)中心景觀，而萬科物業(yè)的外立面是大家都喜歡的，美院的老師在這里組織過寫生，攝影協(xié)會(huì)定期來這里采風(fēng)呢。您看，這里是一個(gè)晾衣陽臺(tái)，在這里晾衣服不會(huì)影響主人的私密。

好了，我們來看一看房間，這是客房，當(dāng)然也可以兼作書房，這里同樣可以看到情T優(yōu)雅的外立面，面向組團(tuán)內(nèi)部，更加靜謐；這是兒童房，可以看到景觀相當(dāng)不錯(cuò)，最后是主臥室，這是最中規(guī)中矩的地方，套間，中間設(shè)更衣間，堪稱經(jīng)典的設(shè)計(jì)。

客衛(wèi)干濕分離，帶洗衣機(jī)位，沒有一絲浪費(fèi)的空間。家具并不是特意設(shè)計(jì)的，基本上用的是老樣板間的東西，但是照樣掩蓋不了房型本身的優(yōu)勢。

整個(gè)戶型特色可以歸結(jié)為經(jīng)典、傳統(tǒng)，但又不乏個(gè)性。最大的優(yōu)勢是豐富的景觀資源，完善的功能設(shè)計(jì)和個(gè)性化的完美結(jié)合。

我的介紹完了，您覺得這個(gè)戶型怎么樣？回售樓部我再詳細(xì)給您算

三期銷售說辭

一、寒暄

您好!歡迎光臨！我是職業(yè)顧問XX。先生，姐您是第一次來看房嗎？那我為您做個(gè)整體介紹吧！我們項(xiàng)目總占地165畝，一期為別墅僅余幾套，二期公寓還未竣工已經(jīng)全部售完，現(xiàn)正在預(yù)售三期，已經(jīng)有很多客戶登記排號(hào)了．．．．．．．項(xiàng)目位置：商鋪

地段：我們這里是新區(qū)東三路，〈機(jī)場路北段＞南面直達(dá)機(jī)場，后面是318國道和工布風(fēng)情商業(yè)步行街，對面也是市政規(guī)劃的商業(yè)街，您知道旅游是林芝的支撐產(chǎn)業(yè)，正好我們項(xiàng)目就在這條旅游黃金線上的要道位置，三面都是商業(yè)圍合，周邊還有眾多政府機(jī)關(guān)單位聚集，步行幾分鐘就可到銀行、超市菜市場和賓館，可以肯定的說這就是－－－－－－－－－－－－－－－－－－商業(yè)絕版地段，新區(qū)的口岸王．

投資回報(bào)：未來城市的發(fā)展方向在新區(qū)，新區(qū)的發(fā)展前景無可限量，在新區(qū)投資極具升值潛力，老區(qū)的商鋪６０００多一平米，地段的絕版性和我們３０００多的低廉價(jià)格更決定了高性價(jià)比投資潛力，彰顯無比的升值空間，我們商業(yè)地段得價(jià)值與投資潛力就不言而喻了－－－－－－－－－低投入，高回報(bào) 三｀公寓住宅戶型：你看我們公寓的戶型也是二期的基礎(chǔ)上在規(guī)劃設(shè)計(jì)院和眾多老總及專業(yè)人事參與下廣泛采集客戶的意向和建議后的精品戶型，選房就是看戶型和各功能區(qū)布局嘛，對您臥室家具大小的擺放、工作學(xué)習(xí)的書房、休閑娛樂、會(huì)客聚友的大客廳、老人的照顧起夜如廁，干濕`動(dòng)靜的分區(qū)等等方面都有細(xì)心的考慮。

四、物業(yè)管理

標(biāo)準(zhǔn)說辭

“XXXX”坐落于城關(guān)XX大橋東側(cè)，社總用地面積約XXX畝，總建筑面積約XX

萬平方米，綠地率近40%。是XX城關(guān)第一個(gè)真正意義上的大型現(xiàn)代化居住社區(qū)。東側(cè)是即將動(dòng)工的XX新車站，南向?qū)⒔ㄔO(shè)城關(guān)新重點(diǎn)小學(xué)，小區(qū)毗鄰國道，與高速公路入口接近，未來XX公園位置將修建幾座新大橋橫跨東西，交通更加便利。

“XXXX”建筑采用歐陸風(fēng)格建筑，在規(guī)劃中以環(huán)境生態(tài)為先導(dǎo)，充分利用了坡地的地形地勢，形成了由北而南層層退臺(tái)、逐漸增高的三級階梯式平面布局，歐陸風(fēng)格園林與建筑風(fēng)格和諧搭配，時(shí)尚大氣，優(yōu)美舒適。大型休閑廣場、花壇、臺(tái)階、雕塑、植被、噴泉、流水、歐式廊亭等豐富的歐式園林元素點(diǎn)綴園中。超過3萬平方米的超大型中心園林景觀（相當(dāng)于70個(gè)籃球場），大大加強(qiáng)了小區(qū)的城市花園式社區(qū)環(huán)境特色；沿河修建了休閑景觀走廊，豐富了社區(qū)周邊的休閑和觀景空間；園林景觀和綠化充分結(jié)合地形地勢來進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成階梯式、錯(cuò)落有致、極具韻律的坡地建筑群落，同時(shí)與水景、山景和園景層層結(jié)合，樓距寬敞，極致舒適。項(xiàng)目包含獨(dú)立住宅（別墅）、高層、小高層住宅和商業(yè)等多種產(chǎn)品，類型豐富，社區(qū)配套極為完善，有社區(qū)商業(yè)廣場、大超市、社區(qū)商業(yè)街、室外游泳池、社區(qū)會(huì)所、社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)醫(yī)療診所、兒童樂園、幼兒園和大量、豐富的公共停車空間等一應(yīng)俱全，讓生活更周到便利。形成一個(gè)功能完整的居住社區(qū)空間。

“XXXX”充分與城市生活接軌，引進(jìn)現(xiàn)代城市社區(qū)管理理念，聘請著名的XX物業(yè)顧問管理公司管理，讓居住在社區(qū)里的居民享受到統(tǒng)一的物業(yè)管理和服務(wù)，有統(tǒng)一的保安巡邏、統(tǒng)一的衛(wèi)生清潔、統(tǒng)一的車輛管理、統(tǒng)一的綠化養(yǎng)護(hù)和完善的家政服務(wù)等，小區(qū)設(shè)置安防系統(tǒng)，包括周界防攀越系統(tǒng)，電子保安巡更系統(tǒng)，樓宇訪問對講系統(tǒng)，住宅聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)及消火栓，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，在保障安全的同時(shí)使居住不受外部嘈雜環(huán)境影響，得以安居樂業(yè)。是一個(gè)完全獨(dú)立的封閉式小區(qū)。

在目前XX城關(guān)居住擁擠密集的環(huán)境下，XXXX地段價(jià)值優(yōu)越，以全國視野、國內(nèi)發(fā)達(dá)大城市的標(biāo)準(zhǔn)建造城市化高品質(zhì)一流社區(qū)，建筑、戶型、園林景觀等總體設(shè)計(jì)先進(jìn)，具有前瞻性。在縣委、縣政府的支持下，在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的關(guān)心下，周邊配套和小區(qū)相關(guān)配套迅速完善，成為引導(dǎo)XX城關(guān)新居住的典范，是您實(shí)現(xiàn)改變居住就是改變生活的理想家園！

4、位置：單體戶型模型區(qū)

內(nèi)容：單體戶型講解

基本動(dòng)作

根據(jù)了解的客戶意向選擇推薦具體戶型，進(jìn)一步判定客戶意向

根據(jù)統(tǒng)一說辭自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品（著重戶型優(yōu)劣和優(yōu)勢賣點(diǎn)）

注意事項(xiàng)

側(cè)重展現(xiàn)戶模的立體空間的實(shí)景感受

初步與客戶建立朋友的關(guān)系

系統(tǒng)的了解客戶的個(gè)人資料

標(biāo)準(zhǔn)說辭

A1戶型說辭

該戶型為2層，建筑面積約201.66-281.24平方，為6房設(shè)計(jì)。各個(gè)戶型會(huì)因?yàn)樗诘奈恢貌煌鴷?huì)有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶庭院、功能空間完整的私人專享空間。

一層入戶花園，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽臺(tái)，更配套陽光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立與主人居室空間。倍顯主人尊崇。

二層中部設(shè)有家庭廳，外接景觀庭院。作為家庭內(nèi)部起居休閑使用，南向雙臥，主臥更配套有獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間。二層另設(shè)有公共衛(wèi)生間及書房，動(dòng)靜分離，完備的私人專享空間只為尊貴的您預(yù)留。

A2戶型

該戶型為高層復(fù)式的4房設(shè)計(jì)，建筑面積約127.9-141.39平方，更有28.88-72.62不等的贈(zèng)送花園面積，各個(gè)戶型會(huì)因?yàn)樗诘奈恢貌煌鴷?huì)有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為南北雙景觀花園主臥。

下層花園入戶，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽臺(tái)，更配套陽光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立與主人居室空間。倍顯主人尊崇。

上層為南北雙景觀花園主臥，除書房、衣帽間、衛(wèi)生間等完善配套外，更用心的為女主人準(zhǔn)備了獨(dú)立私享的化妝間，讓愛人感受專屬的幸?？臻g。

B戶型

該戶型為全明戶型設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)俱佳。4房2廳，建筑面積為161.2平方?；▓@入戶，30多平方豪闊客廳帶近4米寬屏景觀窗，餐廚相連、分而不離，陽光餐廳，隱密主臥、自帶獨(dú)立衣帽間、衛(wèi)生間。至顯居者尊崇人生

B1戶型

該戶型為2層設(shè)計(jì)，建筑面積約304.33平方，為8房設(shè)計(jì)?？蛷d、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶下沉式庭院及超大儲(chǔ)藏間的，功能空間完整的私人專享空間。

一層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽光餐廳、陽光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立于主人居室空間。

下層中部設(shè)有家庭廳，外接下沉式庭院。作為家庭內(nèi)部起居休閑使用，南向雙臥花園環(huán)繞，主臥更配套有專屬衛(wèi)生間及衣帽間。下層另設(shè)陽光書房、公共衛(wèi)生間及超大儲(chǔ)藏間，動(dòng)靜分離，完備的私人專享空間只為尊貴的您預(yù)留。

B2戶型

該戶型為高層復(fù)式設(shè)計(jì)，建筑面積約154.62平方，贈(zèng)送面積約83.24平方。為5房設(shè)計(jì)。入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為帶露臺(tái)功能空間完整的私人專享空間。

下層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽光餐廳、陽光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立于主人居室空間。

上層設(shè)有專屬家庭廳，外接景觀陽臺(tái)。作為家庭內(nèi)部起居使用，寬敞主臥配套有專屬衛(wèi)生間、衣帽間、書房及私人露臺(tái)。完備的私人專享空間只為尊貴的您預(yù)留

E2戶型

該戶型為高層復(fù)式設(shè)計(jì)，建筑面積約113.99-114.12平方，贈(zèng)送面積約55.64平方。為4房設(shè)計(jì)?？蛷d、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為帶270度景觀露臺(tái)的私享豪奢主臥。

下層三室朝南，方正客廳外接景觀陽臺(tái)，陽光餐廳、陽光書房及生活衛(wèi)生間，完善生活配套，使公共空間完全獨(dú)立于主人居室空間。

上層豪奢主臥外接景觀陽臺(tái)，臥居亦可遠(yuǎn)眺山河。配套有]專屬衛(wèi)生間、景觀書房及270度私人景觀露臺(tái)。至享人生尊貴感受。

5、位置：樣板房

內(nèi)容：樣板房講解

基本動(dòng)作

深入了解客戶的家庭信息

根據(jù)統(tǒng)一說辭自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品（著重戶型優(yōu)劣、各功能空間面積大小、戶型可變性、家居動(dòng)線體驗(yàn)）

注意事項(xiàng)

側(cè)重強(qiáng)調(diào)戶型中的家居體驗(yàn)

建立進(jìn)一步的朋友定位（資深置業(yè)顧問）

探索客戶的潛在需求，并據(jù)此迅速制定應(yīng)對策略

當(dāng)客戶超過一個(gè)人時(shí)，注重客戶需求的分解和針對性互動(dòng)

介紹過程中應(yīng)在客人比較留意注重的部分作更詳細(xì)的介紹說明。

設(shè)計(jì)好從售樓步到樣板房路程所需的時(shí)間，盡量配合客戶的步速。如果客人步速較快，介紹時(shí)間不足，可在參觀完樣板房，在回到售樓部的過程中作補(bǔ)充介紹。

介紹每套樣板房裝修風(fēng)格時(shí)應(yīng)將統(tǒng)一說辭融會(huì)貫通，在入戶后邊走邊介紹，安防系統(tǒng)、各部分所用材料、各戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)應(yīng)穿插介紹。

盡量避免在客戶參觀樣板房時(shí)談及價(jià)格問題，如客戶問及，可輕輕帶過。

參觀樣板房之前應(yīng)盡量先了解客戶意向面積以及戶型，以便作重點(diǎn)介紹。

注意邊走邊作介紹，要多說話，切忌冷場，讓客戶始終為你所引。

講解過程中應(yīng)對項(xiàng)目的特點(diǎn)、優(yōu)勢、做重點(diǎn)介紹，避重就輕突出優(yōu)勢。

如遇客戶所提問題無法當(dāng)場回答時(shí)應(yīng)提筆記下，并向客戶解釋確定后回復(fù)。

標(biāo)準(zhǔn)說辭

×××先生/女士，現(xiàn)在讓我?guī)⒂^一下XXXX情景樣板房示范單位。請這邊走，現(xiàn)在我們面前的就是X戶型的樣板單位，A戶型標(biāo)準(zhǔn)說辭

該樣板房戶型為A戶型，建筑面積132.67-146.30m2,套內(nèi)面積116.70-128.42m2,3室2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)。主要的戶型亮點(diǎn)為：戶型方正，南北通透，南北觀景；豪華入戶花園，打造迎賓第一空間，闊氣排場不言而喻；景觀客廳，北眺尤溪河自然山水，南看小區(qū)意式風(fēng)情園林，盡享典雅人生；北雙陽臺(tái)，南陽臺(tái)與入戶花園合二為一，風(fēng)景入戶，賞心悅目。所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標(biāo)準(zhǔn)請見戶內(nèi)展示，整個(gè)裝修因應(yīng)大戶人家的需求，設(shè)計(jì)成傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格。在古典歐式裝修風(fēng)格講求精致的線條美和奢華大氣的空間感受的基礎(chǔ)上，結(jié)合簡約浪漫的現(xiàn)代時(shí)尚生活元素帶給家人精致的舒適觸感，展現(xiàn)和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣派與高雅的品味。本設(shè)計(jì)整體色調(diào)為明亮的淡色系，并使用了大量的鏡面元素提升空間的延伸感，飾以精致細(xì)膩的鑲邊紋飾，將線條的精致與開闊的空間感受完美結(jié)合，構(gòu)筑了現(xiàn)代歐陸的時(shí)尚精致生活體驗(yàn)。

下面讓我們一起走進(jìn)去看一看：

入戶花園：景觀入戶花園設(shè)計(jì)，面寬達(dá)5.9米、面積近15m2，藏風(fēng)納氣，完美行居空間過度，有別于傳統(tǒng)的入戶廳堂設(shè)計(jì)，盡顯主人生活品位。

玄關(guān)：入戶處通透式玄關(guān)設(shè)計(jì)，即達(dá)到了充分的采光需求又對整套房的私密性有很好的保證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間

客廳：客廳的空間十分獨(dú)立，除了一個(gè)入口和陽臺(tái)推拉門之外，無其他任何房門對著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳開間4.2米十分開闊，并且客廳外接景觀陽臺(tái)向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳，的客廳帶來的開闊與通透，可以滿足任何形式的家具陳列。

陽臺(tái)：景觀陽臺(tái)不僅照顧了家庭通風(fēng)采光的基本需求，更重要的是將社區(qū)園林的愜意舒適的感受延伸進(jìn)了家居生活的每個(gè)細(xì)節(jié)。

主臥：3.6米面寬，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒暢。帶獨(dú)立衛(wèi)生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居

次臥：大面寬景觀臥房，外接景觀入戶花園，在風(fēng)景中休憩，給您全天美好的開始

書房：采光充分，空間獨(dú)立，陽光書房，讓生活擁有另一片溫馨的靜逸

餐廳廚房：廚房、飯廳分而不離，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，餐廚均有明窗，通風(fēng)、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。

公用衛(wèi)生間：雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受

整個(gè)戶型特色可以歸結(jié)為尊貴、舒適，最大的優(yōu)勢是豐富的景觀資源，完善的功能設(shè)計(jì)和個(gè)性化的完美結(jié)合。

E戶型標(biāo)準(zhǔn)說辭

樣板房戶型為E戶型，建筑面積99.22-111.18m2,套內(nèi)面積96.24-96.32m2,三房二廳雙陽臺(tái)，三房朝南，戶型方正實(shí)用，功能齊全；空間布局合理，經(jīng)濟(jì)緊湊； 4.3米寬客廳，大空間，大享受；3.5米精致套式主臥，帶南向陽臺(tái)，相擁陽光與風(fēng)景入睡；所有這些都可彰顯您生活品位，請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標(biāo)準(zhǔn)請見戶內(nèi)展示，該樣板房裝修在古典歐式裝修風(fēng)格講求精致的線條美和奢華大氣的空間感受的基礎(chǔ)上，結(jié)合簡約浪漫的現(xiàn)代時(shí)尚生活元素帶給家人精致的舒服觸感，展現(xiàn)和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣派與高雅的品味。本設(shè)計(jì)整體色調(diào)為穩(wěn)重的深色系，并使用了大量的線條元素提升空間的精致感，飾以大方的茶色玻璃裝飾，將線條的精致與舒適的空間感受完美結(jié)合，構(gòu)筑了現(xiàn)代歐陸的精致和諧生活體驗(yàn)。

玄關(guān)：入戶即有一過渡空間，對整套房的私密性有很好的保證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間

廚房：靠近入口最大減少生活污染，明廚設(shè)計(jì)通風(fēng)、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。

客廳：4.3米大面寬客廳，外接景觀陽臺(tái)，風(fēng)景家居，盡享愜意生活

餐廳：餐廳、客廳雙廳連通，最大延伸家居空間感受，讓用餐真正成為家庭最溫馨的時(shí)刻，留戀在家的每一份感受

書房：陽光書房，空間獨(dú)立私密，南向采光，讓休憩亦有陽光相隨，必要時(shí)亦可改做兒童房，給孩子一片自在空間

主臥：三室朝南，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒暢。帶獨(dú)立衛(wèi)生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，外接觀景陽臺(tái)，在風(fēng)景中休憩，愜意生活新視野

次臥：南向采光，通風(fēng)透氣，空間方正平直，讓健康明明白白，三房朝南，實(shí)是明智家居之首選

衛(wèi)生間：雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受

整個(gè)戶型特色可以歸結(jié)為舒適，溫馨。最大的優(yōu)勢是三室朝南的戶型設(shè)計(jì)和完善的功能空間配。

6、位置：樓盤整體區(qū)位沙盤

內(nèi)容：區(qū)域戶型定位。推薦戶型、幢號(hào)、單元，客戶確認(rèn)；

基本動(dòng)作

引導(dǎo)返回沙盤位置

過程加深居住感受的聯(lián)想，配合景觀位置重述戶型區(qū)域定位

引導(dǎo)進(jìn)行區(qū)域位置的落定

注意事項(xiàng)

引導(dǎo)進(jìn)行初步的位置指定，注意銷售性說辭的淡化，結(jié)合客戶感受進(jìn)行引導(dǎo)

控臺(tái)注意現(xiàn)場氣氛的營造和銷售配合

標(biāo)準(zhǔn)說辭

剛才我們所參觀的戶型單元位于XXXX的XX棟XX單元（手指向沙盤具體的戶型位置），該單元位于XXX景觀軸線區(qū)，樓間距達(dá)XXX米、視野開闊、更享生活愜意感受，您是考慮X層的位置還X層的位置？我認(rèn)為XX的位置比較適合您，您認(rèn)為呢？

7、位置：置業(yè)接待區(qū)

內(nèi)容：置業(yè)商討。計(jì)算房價(jià)、貸款、月供、深度洽談、逼定；

基本動(dòng)作

倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶在洽談桌前入座。

在客戶未主動(dòng)表示時(shí)，應(yīng)該立刻主動(dòng)地選擇一個(gè)單位做試探型介紹。

根據(jù)客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎(chǔ)上，做更詳盡的說明。

針對客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。

在客戶有70%的認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。

適時(shí)制造現(xiàn)場氣氛，強(qiáng)化購買欲望。

注意事項(xiàng)

入座時(shí)，注意將客戶安置在一個(gè)視野愉悅便于控制的范圍內(nèi)。

個(gè)人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時(shí)應(yīng)對客戶的需要。

了解客戶的真正需求。

注意與現(xiàn)場同事的交流與配合，讓銷售經(jīng)理知道客戶在看哪一戶。

注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。

現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該自然親切，掌握火候。

對產(chǎn)品的解釋不應(yīng)該有夸大虛構(gòu)的成分。

不是職權(quán)的范圍內(nèi)的承諾應(yīng)呈報(bào)銷售經(jīng)理。

8、位置：工地現(xiàn)場

內(nèi)容：帶看現(xiàn)場

基本動(dòng)作

結(jié)合現(xiàn)場現(xiàn)狀和周邊特征，邊走邊介紹。

結(jié)合戶型圖、規(guī)劃圖、讓客戶真實(shí)感覺自己所選的戶別。

盡量多說，讓客戶為你所吸引。

注意事項(xiàng)

帶看現(xiàn)場路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔和安全。

囑咐客戶帶好隨身所帶物品。

詳細(xì)了解客戶實(shí)質(zhì)性購房動(dòng)機(jī)、日常生活環(huán)境、社交圈子和個(gè)人習(xí)慣。

9、位置：置業(yè)接待區(qū)

內(nèi)容：入會(huì)登記

基本動(dòng)作

回顧之前客戶所認(rèn)同的系列優(yōu)點(diǎn)，并給予總結(jié)

要求客戶進(jìn)行入會(huì)登記，告知我們將對會(huì)員給予更詳細(xì)的工程告知及購買優(yōu)惠

主動(dòng)拿出入會(huì)登記單先寫上客戶姓名，而后詢問客戶后續(xù)內(nèi)容

注意事項(xiàng)

淡化入會(huì)和實(shí)際購買之間的聯(lián)系，提高客戶接受度

展示會(huì)員卡樣板，并交予客戶感受

銷售員應(yīng)該態(tài)度親切，可提示客戶下回與家屬一起前來

暫未成交

基本動(dòng)作

銷售員應(yīng)先客氣地請其到現(xiàn)場喝杯水或稍息片刻，然后再禮貌地同其道別，再請其擇日再來，并約定時(shí)間；倘若客戶是借故推辭，則表明其意向度不夠，銷售員不應(yīng)強(qiáng)留，可借此暗示“今天客戶較多，工作較忙，未能介紹詳盡”“請?jiān)彛Ｍ浣窈笤賮恚⒈３致?lián)系”。

將銷售資料和海報(bào)備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。

登記客戶資料，并再次告知會(huì)員優(yōu)惠，完整客戶資料

再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承諾為其做義務(wù)購房咨詢。

對有意的客戶再次約定看房時(shí)間。

注意事項(xiàng)

銷售員應(yīng)該態(tài)度親切，并以輕松的口語方式表達(dá)

囑咐客戶帶好隨身所帶物品，并送客出門

10、位置：控臺(tái)

內(nèi)容：資料錄入

基本動(dòng)作

無論成交與否，每接待一位客戶后，立刻填寫來訪客戶登記表。

填寫重點(diǎn)為客人的聯(lián)系方式和個(gè)人資訊、客戶對產(chǎn)品的要求條件和成交或未成交的真正原因。

根據(jù)成交的可能性，將其分成“很有希望、有希望、一般、希望渺?！彼膫€(gè)等級認(rèn)真填寫，以便以后跟蹤客戶。

注意事項(xiàng)

客戶資料應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。

客戶資料是銷售人員的聚寶盆，應(yīng)妥善保管。

客戶等級應(yīng)視具體情況進(jìn)行階段性調(diào)整。

每天或每周，應(yīng)有銷售經(jīng)理定時(shí)召開工作會(huì)議，根據(jù)客戶資料表檢討銷售情況，并采取相應(yīng)的措施。

成交原因記錄（答客問及說辭更新）

基本動(dòng)作

及時(shí)分析未成交或暫未成交的原因，記錄在案。

整理客戶問題并提出相關(guān)建議

注意事項(xiàng)

針對未成交或暫未成交的原因，報(bào)告銷售經(jīng)理，視具體情況，采取相應(yīng)補(bǔ)救措施。

要求及時(shí)準(zhǔn)確的記錄相關(guān)信息

后期維護(hù)與客戶推薦（再次邀約）

基本動(dòng)作

根據(jù)銷售周期，定期與客戶保持溝通和反饋

邀約客戶到現(xiàn)場參與銷售活動(dòng)，并要求推薦客戶

注意事項(xiàng)

注意周期的控制，以免引起客戶反感

對反映問題應(yīng)及時(shí)予以解釋與反饋

結(jié)束時(shí)應(yīng)有邀約動(dòng)作及對客戶表示感謝

11、位置：休息接待區(qū)

內(nèi)容：客戶簽約

基本動(dòng)作

恭喜客戶選擇我們的房屋。

驗(yàn)對身份證原件，審核其購房資格。

繳交應(yīng)付首付款。

出示商品房預(yù)售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款。

簽訂《商品房買賣合同》并收取相關(guān)材料。

簽訂物業(yè)管理契約。

若銀行按揭客戶，帶至銀行辦公區(qū)，簽訂借款合同并辦理相關(guān)手續(xù)。

登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交給客戶。

注意事項(xiàng)

示范合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好，并提前與客戶確認(rèn)簽約時(shí)間與客戶應(yīng)準(zhǔn)備的材料。

事先分析簽約時(shí)可能發(fā)生的問題，向銷售經(jīng)理報(bào)告研究解決辦法。

簽約時(shí)，如客戶有問題無法說服，匯報(bào)銷售經(jīng)理或更高一級主管。

簽合同最好由購房戶主自己填寫具體條款，并一定要其本人親自簽名蓋章。

由他人代理簽約的，戶主給代理人的委托書需經(jīng)過公證。

解釋合同條款時(shí)，在感情上應(yīng)則重于客戶的立場，讓其有認(rèn)同感。

簽約后的合同，應(yīng)迅速交部門主管及公司審核，并報(bào)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)備案。

牢記：登記備案后買賣才算成交。

簽約后的客戶，應(yīng)始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。

若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時(shí)，讓客戶先請回，另約請時(shí)間。

以時(shí)間換取雙方的折讓。

及時(shí)檢討簽約的情況，若有問題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。

12、位置：財(cái)務(wù)辦公室

內(nèi)容：成交收定

基本動(dòng)作

客戶決定購買并下定金時(shí),及時(shí)告訴銷售經(jīng)理。

恭喜客戶。

視具體情況，收取客戶大定金或小定金，并告訴客戶對買賣雙方行為約束。

填寫繳款通知書，注明房號(hào)、定金額、銷售人員。

詳盡解釋預(yù)定單填寫的各項(xiàng)條款和內(nèi)容。

總價(jià)款內(nèi)填寫房屋銷售的標(biāo)價(jià)，定金欄內(nèi)填寫實(shí)收金額，若所收定金為票據(jù)時(shí)填寫票據(jù)的詳細(xì)資料。若是小定金，與客戶約定大定金的補(bǔ)足日期及應(yīng)補(bǔ)金額，填寫于訂單上。與客戶約定的簽約日期及簽約金額，填寫于訂單上。折扣金額及付款方式，或其他附加條件與空白處注明。其他內(nèi)容根據(jù)訂單的格式如實(shí)填寫。

收取定金，請客戶、經(jīng)辦銷售人員、銷售經(jīng)理三方簽名確認(rèn)。

填寫完訂單，將訂單連同定金交送銷售經(jīng)理并送財(cái)務(wù)清點(diǎn)備案。

將訂單的訂戶聯(lián)交客戶收執(zhí)，并告訴客戶于補(bǔ)足或簽約時(shí)將訂單與收據(jù)帶來。

再次跟客戶確定定金補(bǔ)足日或簽約日。

詳細(xì)告訴客戶簽約的各種注意事項(xiàng)和所需帶起的各類證件與首付款項(xiàng)。

再次恭喜客戶。

送客至售樓部大門外。

注意事項(xiàng)

與銷售經(jīng)理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場氣氛。

正式定單

酒店式國際公館銷售說辭

酒店式國際公館詳細(xì)說辭

另外它最大的一個(gè)特色是層高達(dá)到4.8米，用高度換空間。4.8米挑高使空間可一分為二，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設(shè)計(jì)為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內(nèi)居住環(huán)境空間化、層次化，使功能分區(qū)更為合理，動(dòng)靜有別、公私分明，給人一種“買平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當(dāng)于一套80平方米普通住宅的使用功能，具有客廳、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、書房、儲(chǔ)物間等。40—50平米的主力面積完全可以享受兩房兩廳、或三房兩廳的舒適生活。雖是小戶型，但主臥和客廳面寬仍能達(dá)到4米左右，生活舒暢自在。高層建筑的設(shè)計(jì)讓空間24小時(shí)不停的吐納新鮮空氣，生活更健康；讓空間更加安靜私密，除了不打擾鄰居還將外來的噪音擋在門外。

而且我們是全裝修的房子，中間的夾層包括樓梯我們?nèi)孔龊昧耍植孔鎏艨仗幚恚屇木蛹腋託馀?，也讓您免于裝修的煩惱！您只需要買上家具和家電就可以拎包入住了。

我們可以來做個(gè)比較，比如您要買一套普通住宅，得房率也按80%算，若要得到65㎡，那么它的建筑面積要達(dá)到80㎡，若按均價(jià)3500元/㎡來算，要28萬元，再加上裝修至少32 21

萬元。而我們這種銷售面積只要達(dá)到40㎡就可以擁有65㎡的使用面積了，總價(jià)大概20萬左右，您說哪個(gè)更劃算呢？若貸款的話只要首付五六萬，每個(gè)月月供七八百就可以輕松擁有一套您喜歡的房子了！

無論是在揚(yáng)州還是在上海，只要這樣的產(chǎn)品一推出，都會(huì)引起很多客戶搶購。這是我們江都唯一也是第一個(gè)推出這個(gè)棒的產(chǎn)品，而且國家政策也出來了，以后層高超過3.0米的住宅項(xiàng)目不會(huì)再批了,物以稀為貴，以后一定會(huì)有很大的升值潛力。無論是投資，自住或是辦公都是很劃算的。這么好的機(jī)會(huì)可千萬別錯(cuò)過了！

剛才給你介紹的是我們的這個(gè)產(chǎn)品的特色,為什么我們這個(gè)稱之為酒店式的呢?現(xiàn)在我就來給您介紹一下住在我們這個(gè)小區(qū)里我們會(huì)享受到什么與別的小區(qū)不同的待遇.我們的項(xiàng)目位于江都新區(qū)，舜天路與新都路的路口，緊鄰江都唯一的四星級酒店--京江大酒店，我們項(xiàng)目也跟京江酒店所有的會(huì)所互相結(jié)合，所以住在上城國際的住戶會(huì)比任何人受到更多的禮遇，可以享受最優(yōu)惠的貴賓待遇。舜天路將來會(huì)直通揚(yáng)州文昌路，到揚(yáng)州十分便利，十幾分鐘車程就可以直達(dá)揚(yáng)州文昌商圈。新都路是江都重點(diǎn)規(guī)劃的城區(qū)主干道，目前政府再向東建設(shè)一條超寬的環(huán)城干道，而我們的項(xiàng)目所處的位置即將成為江都另一個(gè)繁榮、熱鬧的新區(qū)市中心。

接下來為您仔細(xì)介紹我們公司特別用心規(guī)劃和其它個(gè)案不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

接下來為您介紹的是住家產(chǎn)品的規(guī)劃，首先要讓您了解，上城國際是揚(yáng)州、江都甚至整個(gè)蘇中地區(qū)第一、也是最高的住宅大樓。規(guī)劃三棟30層的高層，近100米的高度。目前，在全國每個(gè)現(xiàn)代城市里，都往空中建筑發(fā)展，每個(gè)成功人士也都在追求住在更高的樓層，也象征著身份地位的提高。若以生活面來說，一般人都知道住的越高，越?jīng)]有蚊蟲的困擾。也可以阻隔噪音。越高，空氣更新鮮，50米的超寬棟距讓視野更加開闊，整個(gè)江都美景盡收您的眼底?，F(xiàn)在的南京和上海地區(qū)，高層景觀視野已經(jīng)成為一般民眾最大的希望和夢想，所以我相信江都的進(jìn)步和發(fā)展，這樣的高層生活必將成為江都城市化生活的表率。

進(jìn)到小區(qū)，我們是采用人車分流的設(shè)計(jì)，人車完全擁有不同的出入口，確保對住戶出入的安全和尊重。也不會(huì)讓車輛的排氣味道影響住戶的生活。車從單獨(dú)的入口直通地下車庫，在地下車庫空間里，我們特別設(shè)計(jì)在整個(gè)揚(yáng)州地區(qū)，第一個(gè)在墻面利用彩繪田園風(fēng)光的圖畫來增加美麗視覺的享受和明亮感的小區(qū)。另外也在地下室?guī)讉€(gè)重要的位置也有設(shè)置緊急按鈕和攝影系統(tǒng)，讓每個(gè)住戶到地下車庫也能感受到小區(qū)的安全和保護(hù)！

另外針對建筑本身的建材，我們在建筑的外墻基座采用高級的石材、墻體采用市面上最高級的丁掛磚、局部采用豪華的彈性涂料作線條勾勒，樓頂還設(shè)置亮麗的燈光，讓三棟大樓在全江都成為最亮眼的建筑。住在這里，以后您要帶朋友回來家里參觀，在很遠(yuǎn)的地方，您就可以告訴您的朋友，眼睛看到發(fā)光發(fā)亮的建筑物就是您的家。這是很有面子、很光榮的感覺！接下來一定要跟您介紹全揚(yáng)州首創(chuàng)的特色花園：我們的花園近五千平米，在中間一棟樓的底層做了兩個(gè)部位的挑空，把兩個(gè)中庭花園串連起來，讓住戶的視野更通透，可以看到整個(gè)的 23

花園。這也是全江都第一個(gè)大型、整體性的景觀花園。它主要擁有三大特色：

二、滿足住戶的休閑、娛樂的需求---花園里面有專門為老年人準(zhǔn)備的大型地面石棋，墻面也畫上了太極拳譜，讓老人運(yùn)動(dòng)身體。也為小孩準(zhǔn)備有趣的游戲區(qū)，設(shè)置多項(xiàng)的游戲設(shè)施。更為全家人準(zhǔn)備了兼具按摩功能的卵石健康步道、戶外健身器…等等，讓全家人在小區(qū)里面就能享受運(yùn)動(dòng)及休閑的樂趣。

針對投資客戶:

因?yàn)槲覀冞@個(gè)跳高產(chǎn)品規(guī)劃為多功能酒店式的國際公館,定位為于國際接軌的人性化空間，功能靈活多樣,裝修百變空間，所以做為投資客戶非常多。

首先我們緊鄰京江大酒店,填補(bǔ)了它的一個(gè)空白.對于您出租來說回報(bào)是很高的，向您買普通的房子花30--40萬租金也就1000元左右，而我們的房子您只需20萬左右租金在90—1500元左右。對于一些想常年享受酒店生活的人來說住在我們這里花費(fèi)不多但擁有超值享受.特別對出租給一些企事業(yè)單位的老板來說花費(fèi)更少卻能更好的招待朋友、生意場上的貴賓。比如說住我們的房子每晚花費(fèi)30-50元享受的是星級酒店的服務(wù)，而住京江大酒店每晚花費(fèi)200-300元享受的是一樣的待遇。所以說很多企事業(yè)老板把房子租下來作為單位的接待用房，休閑了、娛樂了、居住了、或辦公了。在旅游旺季，我們的房子作為酒店用房出租，收入可不菲喲。

另外現(xiàn)在人才的流動(dòng)非常大,很多公司為了留住人才,要為他們解決日常生活的后顧之憂,要為他們租房子甚至是買房子,那么我們這種房子花費(fèi)不多但功能齊全的公館正是他們的需求!

再加上很多人現(xiàn)在處于創(chuàng)業(yè)初期,想要找一個(gè)辦公場所,但目前江都市場上沒有商務(wù)樓,純商鋪代價(jià)太高,我們這種產(chǎn)品也是一個(gè)很好的選擇.因?yàn)槲覀兪墙甲罡叩慕ㄖ钥梢越o您的 24

公司帶來很好的形象；而且在這里辦公所享受的環(huán)境和服務(wù)是在其他地方無法享受到的。我們項(xiàng)目規(guī)劃有豪華的酒店大堂，若公司的來客較多,也可以不用帶到公司去,直接在我們的酒店大堂的咖啡館或休閑大廳就可以接待了,既方便又顯出了主人的氣派!您看我們國際公館所處的位置就是未來江都新區(qū)的核心位置，門口的舜天路將來直通揚(yáng)州的文昌路，東側(cè)的新都路直通江都市區(qū)，交通非常便利坐享兩市的繁華！升值潛力無限！

為什么我們這種挑高產(chǎn)品在大城市一推出就被搶購？因?yàn)檫@種產(chǎn)品低總價(jià)、首付少、月供低，而且這種產(chǎn)品一般都配置星級酒店式的服務(wù)，所以成為投資客戶的首選，也成為高級白領(lǐng)、單身貴族、新婚夫婦及企事業(yè)居住辦公的首選。

針對年輕人：

您看我們國際公館的定位就是與國際接軌的人性化空間。對你們來說首先可以解決你們的居住或作為你們的個(gè)人工作室，再就是可以作為日后投資來使用。象你們剛剛出來工作的年輕人，買普通的房子壓力太大了，而我們的房子買平方得立方，花很少的錢擁有和普通房子一樣的使用空間。等將來?xiàng)l件好了再換一套更大的房子，這一套可以用來出租或者增值了出售了賺一筆也行.而且你們在買方的時(shí)候不僅要考慮買房的問題，裝修費(fèi)用也是一筆不小的支出，買房可以貸款，裝修可是要拿現(xiàn)金的，而且你們上班又忙,哪有時(shí)間去在現(xiàn)場看著啊,若買我們的這種房子之后這些后顧之憂都不存在了，因?yàn)槲覀兪侨b修的，裝修費(fèi)用也包括在內(nèi)的，換句話說就是裝修費(fèi)用也可以以貸款方式支付了，這樣每個(gè)月幾百元的月供就可以擁有這么一套很舒適完美的房子了！到時(shí)候您只需要買上你喜歡的家具和家電就可以入住了。而且我們這種房子也可以作為您個(gè)人的工作室，soho個(gè)性化空間，把工作與生活結(jié)合起來，現(xiàn)在都流行把辦公室搬回家，我們這種房子正好滿足這種需要，下層可以接待、辦公、休閑，上層就可以休息。

針對老板:

象你們做生意的,經(jīng)常會(huì)有客戶往來,在京江大酒店常包房每年的接待費(fèi)用也不少吧？,可到最后什么也沒有,若在我們這投資幾套,平時(shí)委托物業(yè)打掃,有客人來了就安排入住,絲毫也不遜色于京江的豪華套房,既給客戶一種家的溫暖,又顯出了您的氣派,最后房產(chǎn)是你的,而且會(huì)升值,兩全其美啊!就算您自己,平日里工作壓力這么大，也需要有一個(gè)舒適的空間來放松一下壓力,這個(gè)時(shí)候來您的國際公館住住好好享受一下星級酒店的服務(wù).看您生意這么成功，眼光一定很獨(dú)到了。向我們這種挑高的房子在北京、上海一推出來就被客戶搶光了，因?yàn)樗紫瓤們r(jià)低、使用面積翻倍，升值潛力巨大。而且我們配備的是五星級的酒店式服務(wù)讓您或您接待的朋友尊享星級酒店的待遇，這是您身份的象征阿。

您看我們的房子是江都最高的建筑，您在江都又是這么成功的企業(yè)家，住就要住在江都最高的地方，習(xí)慣享受被別人仰視的感覺。

針對企業(yè)客戶:

您好！您看我們的房子是江都市南大門地標(biāo)性建筑！您看企業(yè)這么大一定需要很多人才來為您出謀劃策吧，一定需要引進(jìn)很多人才吧，怎么能更好的留住人才了？首先要解決的是住的問題了，當(dāng)然檔次太差不行了，天天住京江花費(fèi)也太高，但是您擁有我們國際公館幾套物業(yè) 25 的話，那可就不一樣了，這樣就可以解決他們的后顧之憂了，住得很舒服，享受的是星級酒店待遇。而且我們的房子是全裝修，您根本就不需要在裝修上面煩神了，到時(shí)只需要買一些有個(gè)性的家具及家電就可以拎包入住了。

而且以后有生意場上的朋友過來，我們國際公館也可以作為您接待客戶的接待用房，而且檔次也不差，也能體現(xiàn)您企業(yè)的實(shí)力啊。

針對領(lǐng)導(dǎo):

您看我們的項(xiàng)目緊靠江都頂級大酒店，地段稀缺、產(chǎn)品稀缺、五星級服務(wù)、升值潛力巨大。您把錢存在銀行和購買我們的物業(yè)，您的收益絕對是不同的，首先滿足您個(gè)人的各種居住需求以及房產(chǎn)升值產(chǎn)生的巨大收益。

您看我們的房子完全可以成為你的第二會(huì)所，這么好的環(huán)境、五星級的服務(wù)，那絕對是一種人生的享受啊。

比如說您的愛人出差了，家里大房子您一個(gè)人住是不是顯得空蕩蕩的，這個(gè)時(shí)候你可以來你的國際公館小住幾日修身養(yǎng)性啊。同時(shí)也是讓您放松心情、緩解壓力、盡情享受的地方。再如你在外地或國外上學(xué)的孩子回來了，他們在外面過慣了城市化的生活，回到家是不是有些不習(xí)慣了，這個(gè)時(shí)候您的國際公館就是為你的孩子置身量造的，讓孩子們擁有屬于自己的生活空間，休閑了、會(huì)客了等等，他們不會(huì)感到不習(xí)慣，更能增加你們父母與孩子的感情！

再有您的朋友或遠(yuǎn)方親戚過來拜訪您了，您可以讓您的朋友或親戚住在您的國際公館，免去住賓館的種種不便，同時(shí)讓您和朋友或親戚進(jìn)行更好的交流，既不失身份又不受到其他限制。同時(shí)在您不需要使用的時(shí)候您可以幫房子委托給我們物業(yè)公司給您作為酒店用房出租，特別在旅游旺季的時(shí)候，收入可不菲喲。

濼安廣場商場銷售答客問第一部分：項(xiàng)目投資建設(shè)

1．開發(fā)商情況？

2．建筑設(shè)計(jì)單位情況？ 3．施工單位情況？ 4．監(jiān)理單位？

5．公寓預(yù)售手續(xù)是否齊全？

6．土地使用年限是多少年？從哪一年到哪一年？ 7．什么時(shí)候開工？什么時(shí)候竣工？

第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

1．商場的總建筑面積各是多大？各樓層面積分布？

2．是否設(shè)有停車位？設(shè)在地上還是地下？總計(jì)有多少個(gè)車位？ 3．商鋪建筑結(jié)構(gòu)如何？

第三部分：項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)

1．商場共有多少個(gè)鋪位？鋪位的面積是多少？ 2．商場層高是多少？凈高多少？

3．整個(gè)小區(qū)占地多少畝？總建筑面積？有幾種物業(yè)形態(tài)？比例各是多少？ 4．綠化率？容積率？建筑密度？

5．整個(gè)商場道路系統(tǒng)構(gòu)架、出入口選擇、電梯及樓梯設(shè)置？

第四部分：項(xiàng)目配套

1．商場內(nèi)是否設(shè)有銀行及自動(dòng)提款機(jī)？ 2．公寓內(nèi)是否設(shè)有小型超市？ 3．公寓內(nèi)有何服務(wù)配套設(shè)施？

4．商鋪/公寓的每戶用電負(fù)荷是多少千瓦？

5．商鋪/公寓是否有暖氣或中央空調(diào)？收費(fèi)按什么標(biāo)準(zhǔn)？ 6．商鋪/公寓配有運(yùn)貨電梯嗎？ 7．商鋪/公寓是否配有智能化系統(tǒng)？ 8．商鋪是否配倉庫？

9．是否屬于全封閉物業(yè)管理物業(yè)管理？ 10．物業(yè)公司是哪一家？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？ 11．物業(yè)的安全保衛(wèi)措施都是哪些？ 12．水電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

13．商鋪/公寓的裝修標(biāo)準(zhǔn)是什么？

14．商鋪/公寓公共部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 15．車位出售產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)？如何收費(fèi)？

第五部分：銷售

1．商業(yè)運(yùn)營公司是哪一家？成功的商業(yè)項(xiàng)目有哪些？

2．向用戶收取的商業(yè)運(yùn)營費(fèi)用按什么收取？都包含哪些內(nèi)容？ 3．客戶如果自營商鋪與委托商鋪所交管理費(fèi)是否一樣？ 4．貸款銀行是哪一家？首付與貸款年限是怎樣的？

5．自營客戶所經(jīng)營的品牌必須遵照商場的產(chǎn)品位置分類嗎？ 6．對自營客戶有哪些優(yōu)惠措施？

7．銷售商鋪/公寓所需的合同和銷售住宅的合同是一樣的嗎？ 8．商鋪的銷售合同中是否包含鋪位位置圖？ 9．如何進(jìn)行商鋪托管、品牌轉(zhuǎn)代理？如何收費(fèi)？

10．商鋪/公寓的房屋維修基金和房產(chǎn)契稅與住宅一樣嗎？ 11．商鋪內(nèi)是否可以做銀行、郵局等配套行業(yè)？

豐林花園銷售說辭

豐林花園是由西安鐵鋒房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司臨猗分公司開發(fā)的大型中式景觀社區(qū)，規(guī)劃用地365畝，項(xiàng)目位于雙塔北路與峨嵋大道交匯處東北角，209國道以南，東側(cè)緊鄰公共景觀園林——仁壽寺公園，西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的千畝生態(tài)園。項(xiàng)目生活配套齊全，在社區(qū)內(nèi)我們將興建一所幼兒園，還規(guī)劃有集中的商業(yè)區(qū)，里面包括超市、娛樂、藥店等等，并且在峨眉大道上規(guī)劃有臨街商鋪，在業(yè)主以后使用中，可以充分享受到就近滿足日常所需的便利。同時(shí)項(xiàng)目周邊的購物、餐飲、娛樂、醫(yī)療、學(xué)校、銀行等等生活配套都在10分鐘生活圈之內(nèi)，區(qū)內(nèi)區(qū)外完備的生活配套來充分保障我們業(yè)主的生活需求。由于豐林花園地處城北生態(tài)新區(qū)核心地段，且雙塔北路延伸工程已列入政府09年計(jì)劃，千畝生態(tài)園建設(shè)也已在規(guī)劃當(dāng)中，因此項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，升值潛力巨大。

豐林花園項(xiàng)目在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，充分考慮景觀價(jià)值、居住價(jià)值對項(xiàng)目的影響，既保留了中國傳統(tǒng)的對稱思路，同時(shí)又體現(xiàn)出不同設(shè)計(jì)風(fēng)格的現(xiàn)代理念。因此在整體建筑布置中，依托晉東南的臺(tái)地，北高南低，西高東低的自然地貌特征，倚地勢由南往北拾階而升，呈“步步高”之勢來布局，使社區(qū)建筑樓體層次分明，生動(dòng)靈活。使業(yè)主都能最大限度的享受整個(gè)社區(qū)的綠化景觀。

豐林花園內(nèi)部建筑景觀設(shè)計(jì)由陜西省建筑設(shè)計(jì)院、西安筑博環(huán)境設(shè)計(jì)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)中，將中式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格引入住區(qū)，將傳統(tǒng)建筑的經(jīng)典元素與現(xiàn)代建筑風(fēng)格相結(jié)合，形成關(guān)中風(fēng)格的街巷式建筑布局，尊現(xiàn)了建筑沉穩(wěn)、剛硬的現(xiàn)代氣質(zhì)。

景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)中，豐林花園的綠化率達(dá)52%，綠化面積逾12萬㎡，總體景觀布局為一景觀道路環(huán)，一中心景觀軸，兩景觀步行軸。三大功能區(qū)（商業(yè)區(qū)、仁壽寺公園、居住區(qū)）的布局結(jié)構(gòu)風(fēng)格。整個(gè)小區(qū)景觀可歸納為兩湖一主軸(中軸景觀約6000平方米，水域約5000平方米)。南北雙湖在水系的設(shè)計(jì)上充分尊重原地貌的地形特點(diǎn)盡量利用地塊中原有的溝壑設(shè)計(jì)了一個(gè)環(huán)形的水景體系，在水系的最高處及重要節(jié)點(diǎn)位置設(shè)假山、瀑布、涌泉等景觀水源。沿地勢變化，由高至低分段設(shè)置自然躍水。水景體系中景觀建筑以自然式布局的中式傳統(tǒng)景觀建筑為主，建筑形式有亭、臺(tái)、廊、曲橋、坊、閣、水榭等。在水溪經(jīng)臺(tái)地邊緣時(shí)設(shè)置躍水，為保證水系在非循環(huán)妝態(tài)下有持續(xù)的景觀水面，在長線程溪流的合理位置設(shè)置跌水群，以保證整個(gè)水系在動(dòng)態(tài)和靜態(tài)時(shí)都有良好的景觀效果，打造出一流的環(huán)保型.科學(xué)型.文化型的雙生態(tài)大型社區(qū)。

施工方面，豐林花園通過嚴(yán)格的招標(biāo)程序，選擇了具有一級施工資質(zhì)的山西省建筑總公司中國第十冶金建設(shè)集團(tuán)公司，同時(shí)聘請了具有甲級監(jiān)理資質(zhì)的運(yùn)城愽星監(jiān)理公司，全程監(jiān)督，進(jìn)一步確保建筑施工的品質(zhì)。

項(xiàng)目目前為一期開發(fā)，后續(xù)根據(jù)“量身定做”情況分期開發(fā)，目前一期已取得預(yù)售許可證，具備銷售條件。施工進(jìn)度我們可以在現(xiàn)場看到，預(yù)計(jì)A、C區(qū)2010年8月交房。豐林花園更配設(shè)一流物業(yè)服務(wù)公司，隨時(shí)恭候拆遷，用心做好管家，提供國際水準(zhǔn)I.（Intellingent 28

智能）S.（Satisfying滿意）P.（Professional專業(yè)）三位一體的物業(yè)管理服務(wù)。將來整個(gè)小區(qū)全部都是封閉式管理，小區(qū)周邊采用紅外線防越系統(tǒng)閉路監(jiān)控，電子門禁系統(tǒng)。

為了業(yè)主的出行方便，小區(qū)為別設(shè)有四個(gè)出入口，主出入口：小區(qū)南側(cè)峨嵋大道；次出入口：小區(qū)北側(cè)209國道；小區(qū)西側(cè)雙塔北路，小區(qū)南側(cè)靠東。每戶設(shè)置一個(gè)車位，并在商業(yè)及賓館設(shè)施前均設(shè)置公共停車位。

在建筑設(shè)計(jì)中，房屋整體結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土條形地基處理的磚混結(jié)構(gòu)，屋頂為鋼筋混凝土現(xiàn)澆頂，瓦屋面。外墻局部采用高級仿古青灰色瓦和高級外墻磚，其余是高級外墻涂料，外墻外保溫層為5公分，樓層層高均為3.3米，住宅內(nèi)樓板厚度大約為14公分，頂層隔熱層采用5.5公分厚擠塑板；SBS防水等，依據(jù)開發(fā)著的要求，設(shè)計(jì)師在考慮保溫、通風(fēng)、防潮、防水等方面外，更是充分考慮一切盡可能的保證業(yè)主使用的安全性、便利性、節(jié)能型。如高級入戶防盜門、茶色鋁合金中空玻璃窗、集中供熱、地輻射采暖、天然氣等，都充分體現(xiàn)了設(shè)計(jì)的人性化和現(xiàn)代化。

在戶型設(shè)計(jì)方面，充分考慮采光通風(fēng)原理，兼顧朝向、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、私密性、歸屬性等各種居住需求；在空間設(shè)計(jì)中細(xì)化功能分區(qū)----前后花園、生活陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室、套間式主臥室、屋頂露臺(tái)、私家停車位等設(shè)計(jì)，最大限度的提升了人們的生活品質(zhì)，使人們的日常生活更加隨性自在。

整個(gè)小區(qū)的樓間距最窄的地方是10.34米，最大跨路的樓間距一般為16至18米，無遮擋，陽光充足。小區(qū)戶型有4種，分別為A區(qū)南入口259.15㎡戶型、北入口264.5㎡戶型； C區(qū)南入口307.08㎡戶型、北入口305.4㎡戶型。所有均是南北通透，大開間，短進(jìn)深，戶型方正。

鉑金廣場商鋪銷售說辭

你好；

歡迎光臨，你是第一次過來嗎？讓我給你介紹一下吧。我叫某某，是這里的置業(yè)顧問。先生請問你怎么稱呼？

某某先生；我們的樓盤名稱叫鉑金廣場，整個(gè)項(xiàng)目占地5.9畝，地下一層，地上十二層。總建筑面積約19000多平方米，屬框剪結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目位于景洪市中心，緊臨景洪市兩條城市主干道―――勐泐大道和民航路。與版納客運(yùn)站、州政府、孔雀湖、新華書店、金水岸商城相臨。整個(gè)項(xiàng)目由四棟具有民族特色的小高層圍合而成，一至二層是商鋪，三層至十二層是住宅，地下一層為大型停車場，另外地上也設(shè)有停車場。住宅有280戶。主力戶型為30多平方米的單身公寓和50多平方米的一室一廳。因?yàn)檫@種戶型市場上最受歡迎，一是投資少，居住舒適。二是像這種地段的房子，既可以居住又可以辦公，好租好賣，租金比其他地段的房子要高，房價(jià)升值最快。

我們下邊的商鋪由一個(gè)近3000平方米的大商場和27間門面組成。每間鋪位都臨街，南邊的商鋪門前要修一條7.5米寬的路，把勐泐大道與民航路連接起來。這樣；民航路那邊的居民，客運(yùn)中心的旅客，他們到市中心，到南面的旅游景區(qū)、開發(fā)區(qū)都要從這里經(jīng)過，所以；這邊的商鋪是非?；鸬?，價(jià)格又低，看中這兒商鋪的人很多。你看這邊的商鋪也很好，對面是新華書店，旁邊是地下車庫入口，僅有四間商鋪，都緊挨著客運(yùn)站，你想每天客運(yùn)站有這么多人流從這里進(jìn)進(jìn)出出，位置也很好的，另外小區(qū)里的上千居民也都是你的潛在消費(fèi)客戶。

我們這塊一直都是城市的中心區(qū)域，你想下；州政府、政府各級關(guān)單位、客運(yùn)站、銀行、賓館、郵局、學(xué)校、超市、手機(jī)通訊市場全集中在這里。城市的兩條主干道一左一右從門前經(jīng)過。這么好的位置，沒有理由做不好生意。你看旁邊的州政府也是剛重新修建過，政府肯定會(huì)把它周邊的環(huán)境搞得非常好，不管是在哪兒，只要政府在那塊區(qū)域，這塊地方肯定是中心。做生意最好的地方就是政府旁邊，政府一定不會(huì)讓他周圍差的。

我們對面的金水岸商城和鉑金廣場都是由乾龍房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)的，開發(fā)商的信譽(yù)非常好。市中心就這兩塊最好的地全都被公司高價(jià)買下了，這說明開發(fā)商有眼光，在這里投資肯定會(huì)賺錢，你能到我們這里來買房，你也很有眼光。以前在賣金水岸商城的時(shí)候價(jià)格定的比較低，當(dāng)時(shí)就金水岸一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，還看不出它的總體規(guī)模，開發(fā)商也沒有準(zhǔn)備賺錢，我們保留一些小戶型商鋪，把其他的全都給賣了。你看；金水岸商城馬上就竣工開始使用了?，F(xiàn)在鉑金廣場也快要開盤了，因?yàn)閬硪I商鋪的人非常多，現(xiàn)在就要交錢簽合同。因?yàn)殂K金廣場現(xiàn)在是認(rèn)購交定金，所以我們現(xiàn)在就把當(dāng)時(shí)保留的金水岸商城的小鋪位拿出來賣了，你要想早收益可以考慮下金水岸的商鋪。以后金水岸商城、鉑金廣場我們設(shè)想作為一個(gè)整體商業(yè)設(shè)施來經(jīng)營，金水岸商城可以把勐泐大道東邊的消費(fèi)者吸引過來，鉑金廣場把勐泐大道西邊的消費(fèi)者吸引過來。形成輻射功能非常大的商業(yè)中心。

你也知道；那邊的大興量販、沙灣國際離孔雀湖公園、州政府這么遠(yuǎn)都能經(jīng)營的這么好，為什么呢？因?yàn)樗麄兘ǖ谋容^早，商業(yè)功能較全。景洪市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十分迅速，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施和檔次根本就滿足不了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，我們現(xiàn)在這里就缺少一個(gè)大型、高檔的商業(yè)中心，你已經(jīng)看到大興量販發(fā)展了，你也可能當(dāng)時(shí)顧慮太多沒有投資商鋪，錯(cuò)過了機(jī)會(huì)。你看；我們這里一直是城市的核心商圈，曾經(jīng)是全景洪門面租金最貴的一條街，位置又比沙灣國際、大興量販好，又有規(guī)模、又臨孔雀湖休閑廣場，建成后將是消費(fèi)者一站式購物的商業(yè)中心。以后會(huì)有超市、通訊商城、精品服裝、品牌快餐、咖啡、茶秀、日常百貨等，況且我們這里擁有沙灣國際、大興量販沒有的停車場，可以把高消費(fèi)人群留住。更重要是交通優(yōu)勢，全城的人流車流都向這里聚集，以后在市中心也沒有空地可開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目了?，F(xiàn)在你可不要再錯(cuò)過機(jī)會(huì)了，不然你又會(huì)后悔的。現(xiàn)在景洪的房地產(chǎn)處于初步發(fā)展階段，升值潛力非常大，你在這里買商鋪收益有三方面；一是房價(jià)增長收益，二是租金收益，三是你自己經(jīng)營所帶來的高額利潤回報(bào)。

你看；這么好的商鋪，大家都爭著來買，你也趕快搶一個(gè)吧

宏地·時(shí)代精英銷售說辭

位于鎮(zhèn)江城區(qū)的黃金腹地,新一代國際化辦公區(qū),與鎮(zhèn)江城市客廳、中山路等共筑鎮(zhèn)江現(xiàn)代辦公的中心區(qū)。

地段篇——大市口,就是您的商業(yè)舞臺(tái)。

時(shí)代精英東到天慧園賓館,南接正東路,西至南門大街,北接中山路,地處鎮(zhèn)江中心城區(qū),距城市客廳廣場僅僅300米,占據(jù)大市口中軸線的黃金分割點(diǎn)。城市客廳是鎮(zhèn)江的城市標(biāo)志,鎮(zhèn)江的中心象征。企業(yè)選址鎮(zhèn)江,拓展鎮(zhèn)江,無論天南地北,城市客廳一直是每一個(gè)熱愛鎮(zhèn)江的成功人士崇拜的圣地。我們時(shí)代精英竭誠為您實(shí)現(xiàn)與城市客廳為鄰的夢想。

時(shí)代精英毗鄰鎮(zhèn)江兩大重要的商業(yè)街——中山路、解放路,和一大重要的行政街區(qū)——正東路。今年市府的重點(diǎn)工程——總投資1億多美元的第一樓街?jǐn)U建與改造,集休閑、生態(tài)、文化、觀光、旅游為一身。為了取得與城市發(fā)展中心地位匹配的城區(qū)功能和形象,京口區(qū)將規(guī)劃建設(shè)功能性各異的國際性區(qū)域。

辦公環(huán)境篇——行政機(jī)構(gòu),一步之遙。

時(shí)代精英緊鄰鎮(zhèn)江市工商行政管理局,正東路沿線均為各大政府行政單位,繁華中難得的一片辦公環(huán)境。正東路是鎮(zhèn)江市政府的座落地,所以這里規(guī)劃合理、道路寬敞、基礎(chǔ)設(shè)施完備，是鎮(zhèn)江市對外的窗口。隨著企業(yè)對辦公環(huán)境的要求日益增長,特別是目前鎮(zhèn)江有不少在住宅區(qū)里辦公，雖然住宅樓里辦公費(fèi)用低,但對公司的整體形象、管理安全性是有非常大的負(fù)面影響的,國家也有明文規(guī)定,住宅是不允許作辦公用途的。國內(nèi)很多城市對公司在住宅樓辦公的查處是非常嚴(yán)厲的。鎮(zhèn)江作為國內(nèi)長三角地區(qū)的發(fā)達(dá)城市，隨著制度的不斷完善，也逐漸的改正這些缺點(diǎn)。

這時(shí)就需要大量優(yōu)秀的寫字樓。而中心城區(qū)由于地價(jià)昂貴、土地稀缺，大多數(shù)的寫字樓已經(jīng)破舊不堪。而且很多都是綜合性的，往往是一幢寫字樓里餐飲、娛樂、辦公、住宿等等結(jié)合在一起，管理混亂，存在著眾多的不安全因素。而時(shí)代精英卻坐享市中心的繁華同時(shí)自身以純寫字樓為定位，最大限度滿足您對辦公環(huán)境的要求。

交通配套篇——進(jìn)駐時(shí)代精英，出行無憂。

時(shí)代精英地理位置優(yōu)越，重要單位近在咫尺，交通也是四通八達(dá)。周邊有數(shù)條交通主干道，道路寬敞進(jìn)解放路直接滬寧高速，中山路貫穿鎮(zhèn)江繁華市區(qū)，進(jìn)出均十分方便。此外，還有近十余條公交線路環(huán)伺時(shí)代精英四周，方便您直達(dá)鎮(zhèn)江市區(qū)每個(gè)角落。一句話，進(jìn)駐時(shí)代精英，出行無憂。

時(shí)代精英地處市中心成熟區(qū)域，周邊的商業(yè)、生活配套也十分完善，步行五分鐘之內(nèi)，有六家銀行、二個(gè)證券市場、一個(gè)郵電局、二個(gè)大超市、一個(gè)大型休閑廣場、一家四星級酒店、數(shù)家星級賓館。

京口區(qū)一直是鎮(zhèn)江行政設(shè)施、行政單位最重要的行政區(qū)。我們周邊有市房地局、市工商行政管理局、市建設(shè)局、市規(guī)劃局、市交通局、市貿(mào)易局等等部門。全面維護(hù)您在各方面的利益。

產(chǎn)品篇——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，再創(chuàng)新高。

時(shí)代精英的全案策劃是上海宏地企業(yè)鎮(zhèn)江公司，系浙江宏潤控股有限公司的直屬子公司。浙江宏潤控股有限公司是一家以建筑業(yè)、制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主的多元化投資公司，涉及地產(chǎn)投資達(dá)人民幣20余億，具備雄厚的資金實(shí)力，先后經(jīng)營了30余個(gè)項(xiàng)目，具有代表性的項(xiàng)目有北京觀緣，總銷達(dá)人民幣20億；上海徐匯區(qū)宏潤國際花園，總銷人民幣25億左右，引鄰了上述地區(qū)高檔住宅的開發(fā)風(fēng)潮。我們的建筑裝飾團(tuán)隊(duì)是江蘇省知名的擁有國家甲級建筑裝飾資質(zhì)的：江蘇華泰公司（ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證單位），2001~2004年連續(xù)獲得省質(zhì)量管理優(yōu)秀企業(yè)、建筑裝飾優(yōu)秀企業(yè)稱號(hào)，并具有20多個(gè)國家境外施工管理經(jīng)驗(yàn)，獲國優(yōu)工程2個(gè)。

曾施工過：北京京廣中心（五星級）、北京香格里拉飯店（五星級）、北京飯店（五星級）、英國奧爾巴尼飯店、俄羅斯哈巴羅夫斯克國際機(jī)場等一批大型高級建筑。

時(shí)代精英總建筑面積約7000平方，主體建筑平面略顯正方形。中間部分建有中空式觀景天庭、景觀走廊，面積在39——126平方不等，主力總價(jià)在20—— 35萬左右，并贈(zèng)送精裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)詳見樓書），為您省去裝修的麻煩，同時(shí)滿足您觀景式辦公的需要。時(shí)代精英第四代精英理念寫字樓，摒棄以前第一代管理混亂的局限，也不象第二代甲級寫字樓的昂貴物業(yè)費(fèi)，比起僅僅拘泥面積約束以及市中心地段特點(diǎn)的第三代寫字樓。時(shí)代精英把小戶型寫字樓推向了新的高潮，在有限的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)功能化合理布局，充分滿足了現(xiàn)代企業(yè)的快捷與方便，結(jié)束了小戶型寫字樓無景觀的孤獨(dú)定義，同時(shí)項(xiàng)目所倡導(dǎo)的ELITE概念真正實(shí)現(xiàn)了小戶型寫字樓景觀與各項(xiàng)國際化服務(wù)的精確結(jié)合。

建筑方面采用縱向流線型直線設(shè)計(jì)，采用天然石材、彩鋁玻璃加高級彈性涂料、質(zhì)材，既體現(xiàn)現(xiàn)代簡約主義的藝術(shù)風(fēng)格，又凸現(xiàn)氣宇不凡的高貴品質(zhì)。

時(shí)代精英建筑4—7層空間為寫字樓，1—3層配備成熟商場。寫字樓內(nèi)含多項(xiàng)商務(wù)辦公配套功能，成為入住企業(yè)的理想“會(huì)客室”，全方位體現(xiàn)現(xiàn)代化商務(wù)的辦公品質(zhì)。

投資篇——天時(shí)、地利、人和。

鎮(zhèn)江自古以來就有著很豐富的文化底蘊(yùn)，為保護(hù)這一份古老的文化，在近年來市中心開發(fā)過程中步伐相對緩慢，較其他迅速發(fā)展的市中心區(qū)域房價(jià)的全面上揚(yáng)而言，鎮(zhèn)江房價(jià)增長相對低調(diào)。但是隨著近期鎮(zhèn)江市中心的幾項(xiàng)大手筆的規(guī)劃，鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場明顯表現(xiàn)出蓄勢待發(fā)的態(tài)度，目前正是投資鎮(zhèn)江最有利的時(shí)機(jī)。隨著這幾大項(xiàng)目的日益完善，近年內(nèi)鎮(zhèn)江市中心的房價(jià)將有一個(gè)歷史性的飛躍，特別是商業(yè)地產(chǎn)方面，6月1日開始執(zhí)行的新政。

在房市引發(fā)了巨大的震蕩。但從本次的內(nèi)容不難看出，政府對房地產(chǎn)業(yè)的主要指向有非常明確的目標(biāo)，就是要改變商品房建筑面積和供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)展不盡合理和住房過度投機(jī)性投資的行為。主要還是針對商品房供應(yīng)不合理，但對商業(yè)性用房的政策幾乎沒變，所以現(xiàn)在國家的態(tài)度也很明顯；住房是給人們用來居住的，是人們用改善居住條件的，而不是被炒來炒去沒有發(fā)揮實(shí)際用途。而對于商業(yè)用房，對投資客指明投資房地產(chǎn)市場的方向。因此升值前景在這幾年內(nèi)得到充分體現(xiàn)。

縱觀鎮(zhèn)江，保值和增值前景利好的個(gè)案，無外乎地段優(yōu)越，交通便捷和過硬的物業(yè)品質(zhì)。而我們時(shí)代精英獨(dú)攬眾利于一身，人無我有，人有我優(yōu)，品質(zhì)卓越，每一套時(shí)代精英寫字樓都 32

為您量身定做，精心打造。憑借得天獨(dú)厚的天時(shí)地利成為鎮(zhèn)江樓市不可多得的投資熱土，為慧眼獨(dú)具的您提供良好的投資空間！

2005鎮(zhèn)江寫字樓的租金情況！

案名

日租金/平方

出租率

裝修程度

九洲廣場

1.3元

90%

裝修

紫金大廈

2.2元

90%

裝修誠和大廈

2.0元

85%

簡裝金匯大廈

1.3元

85%

白坯雅

居

1.1元

90%

簡裝

按照目前的市場行情，以一套70平方時(shí)代精英寫字樓為例，保守計(jì)算按日租金1.2元, 年租金為1.2×365×70=30660元。如購入價(jià)為32萬，年投資回報(bào)率為：30660÷320000=9.6%，差不多十年就可以收回成本并凈賺一套房屋。事實(shí)上我們都知道，租金每年都在上漲，如果按年上漲5%計(jì)算，那么到第9年的租金合計(jì)為：338070元。

目前的施工進(jìn)度及質(zhì)量

時(shí)代精英目前正在進(jìn)行緊張的室內(nèi)裝飾工程。我們的施工單位——江蘇華泰有著完善的管理體制和豐富的施工資源。雖然目前施工場地比較狹小，但是施工材料仍堆放得十分整齊。而且施工單位配有充裕的施工人員及工具，在施工時(shí)循環(huán)使用，體現(xiàn)出施工單位雄厚的實(shí)力，從客觀上保障了施工的進(jìn)度和有條不紊的進(jìn)度。因此整個(gè)工地井然有序的精細(xì)施工質(zhì)量足以體現(xiàn)了本案建筑的優(yōu)良，您完全不必為施工質(zhì)量擔(dān)憂，因?yàn)槲覀冾A(yù)留了非常充裕的精裝修施工工期，以確保精裝修的每一處細(xì)節(jié)部位都做得盡善盡美。

政府救市機(jī)不可失——上海樓市新政解讀和銷售說辭文/上海中原研究咨詢部

中介部的兄弟姐妹們，10月22日晚上海市政府最新出臺(tái)的14條樓市新政旨在全面救市，猶如一顆重磅炸彈橫空出世，對于接下來的市場走勢和方向都作了明確建議與指引，可見政府此次下足了猛料。當(dāng)然，對于三級市場的買賣雙方而言也會(huì)相當(dāng)敏感，如何通過新政解讀更快更好的去和上下家洗腦十分關(guān)鍵。

政策解讀：

一、對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購房證明由市房地產(chǎn)交易中心出具。（現(xiàn)行稅率：1.5%）

解讀：首次置業(yè)是必須條件，而且需要市房地產(chǎn)中心嚴(yán)格把關(guān)，通過全部區(qū)縣交易中心的產(chǎn)調(diào)出具相關(guān)證明，契稅優(yōu)惠幅度優(yōu)惠0.5%個(gè)點(diǎn)；由于主要針對90平米以下的普通住宅，所以140平米以上的房源不受政策影響。

二、對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。（現(xiàn)行稅率：0.05%）

三、對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（現(xiàn)行稅率：三年內(nèi)0.5%，三至五年間0.25%）

四、對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

五、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

六、個(gè)人將購買超過2年的普通住房對外銷售不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅。（現(xiàn)行稅率：5.55%）

七、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。（現(xiàn)行稅率：普通為1%，非普通為2%）

八、購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%，對第一次購買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元。

九、免收個(gè)人購買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)。

十、調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

十一、繼續(xù)加大中心城區(qū)舊區(qū)改造力度。

解讀：通過動(dòng)拆遷改造等，擴(kuò)大和拉動(dòng)住房需求

十二、建立和完善住房保障體系，通過收購等方式，增加廉租住房房源。

十三、加強(qiáng)對市場信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測和分析，建立房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度。

十四、嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理。

解讀：控制供應(yīng)量，從而緩解供大于求的市場現(xiàn)狀，保證交投活躍度

本意見第一條至第五條按照國家有關(guān)部門規(guī)定時(shí)間執(zhí)行；第六條至第九條、第十四條執(zhí)行期限：從2008年11月1日起至2009年12月31日止。

解讀：時(shí)間的限定是為了保證在特定時(shí)期內(nèi)，鼓勵(lì)自住購房，同時(shí)也是為了抑制投資需求以及短線投機(jī)炒作，維護(hù)市場的合理秩序。

其中，第二、三、七條是同時(shí)適用于普通和非普通住宅；第六、九條僅適用于普通住宅

銷售說辭

◆對買家說的話

研究咨詢部建議：近期鼓勵(lì)買家多看房，積累看房經(jīng)驗(yàn)，告訴買家要有緊迫感！

1．11月份政府會(huì)給出普通住宅的具體標(biāo)準(zhǔn)，到時(shí)候普通住宅的契稅會(huì)有明顯降低，而且會(huì)有更多的住房納入普通住宅，而不用承擔(dān)5.55%的營業(yè)稅，會(huì)對買賣的活躍有較大的刺激，房價(jià)趨勢是一定不會(huì)進(jìn)一步下降的。

2．不排除09年12月31日后政府會(huì)恢復(fù)現(xiàn)有5年期內(nèi)向賣家征收營業(yè)稅，交易成本的上升后房價(jià)會(huì)有明顯的上漲。

3．建議多帶客戶看房，讓客戶物色好幾套自己的理想房源，等到11月份標(biāo)準(zhǔn)一出來，盡快和已看中意向房屋的業(yè)主好好談?wù)剝r(jià)，早點(diǎn)買下來會(huì)比較合算。

4.由于14條意見主要是針對普通住宅，因此單套面積在140平米以上的房源不受任何影響，建議大戶型房源還是要放手去推。

由于政策利好支持購房，一旦等上海普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之后，必然會(huì)刺激目前的市場剛性需求，由于購房成本和門檻的進(jìn)一步降低，無論是稅費(fèi)還是按揭貸款還貸都會(huì)給予最大的優(yōu)惠，但是這也只是在特定時(shí)間內(nèi)（2008年11月1日—2009年12月31日）可以享受的政府利好，由于上海市場的經(jīng)濟(jì)走勢持續(xù)良好，目前的房產(chǎn)市場也只是受到大環(huán)境影響而暫時(shí)調(diào)整，后市發(fā)展還是相當(dāng)樂觀的，所以我們預(yù)計(jì)積壓已久的購買需求很有可能會(huì)在普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之后，呈現(xiàn)階段性集中釋放的趨勢，從而帶動(dòng)局部房價(jià)的走高，盤源選擇面上也會(huì)進(jìn)一步減小。因此，大家絕對要抓住這次千載難逢的機(jī)會(huì)，盡快行動(dòng)起來，說服買家多看房作提前量的積累和準(zhǔn)備，配合“利率和首付”的雙重效應(yīng)，一旦等到新政和標(biāo)準(zhǔn)具體出臺(tái)后馬上要求下定，這樣對買家來說就能及時(shí)出手購買到心儀的物業(yè)，否則過了“這村就沒那店”，同時(shí)也相信對于近期的開單成交大有幫助。

預(yù)計(jì)普通住房新標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格會(huì)在目前基礎(chǔ)上提高20%左右，也就是說，今后內(nèi)環(huán)線以內(nèi)房價(jià)為20000元/平方米（目前為17500元/平方米），內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間為11500元/平方米（目前為10000元/平方米），外環(huán)線以外為8500元/平方米（目前為7000元/平方米）。因此，對于買方而言的契稅成本將會(huì)有一定程度減小。

具體利好表現(xiàn)如下：

1、政策導(dǎo)向：預(yù)計(jì)政府會(huì)根據(jù)市場反應(yīng)，繼續(xù)在金融、稅費(fèi)等方面給予更大的市場利好扶持。

2、普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)推出時(shí)間，預(yù)計(jì)短則在月底之前，最遲政府也會(huì)在一個(gè)月內(nèi)做出具體公示

3、貸款利好：

1)公積金貸款：總額度從60萬上調(diào)至80萬，貸款利率下調(diào)0.27%

5年以下

5年以上

4.59

5.13

4.32 4.86

（目前）4.05

（目前）4.59

2)商業(yè)貸款：首次甚至多次置業(yè)貸款利率的下限從現(xiàn)行可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，即下降30%；之前僅針對第一次貸款的業(yè)主，實(shí)行基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠

3)首付款比例從30%減少到20%

案例：貸款公積金

1)按原政策：

房價(jià)100萬元，首付2成，商業(yè)貸款金額20萬元，貸款年限20年；公積金貸款金額60萬，貸款年限15年計(jì)算。

（商業(yè)利率6.35%，公積金利率4.86%）：每月還款額為6176.4元

2)按新政策：

房價(jià)100萬，首付2成，純公積金貸足80萬，貸款年限20年（新房）計(jì)算。

（公積金利率4.59%）：每月還款額為5100.14元（注：原用組合貸款，貸足公積金一般上限為15年）

◆對賣家說的話

研究咨詢部建議：賣家快放盤，多放盤；價(jià)格到位趕緊出手！

1、大環(huán)境宏觀面情況堪憂，房價(jià)會(huì)繼續(xù)下行

2、投資回報(bào)率持續(xù)走低，轉(zhuǎn)售為租不如存銀行

3、政府減免地產(chǎn)稅收旨在提高市場成交，要理性認(rèn)識(shí)返還給買家

4、提前為賣家算好非普通和普通住宅價(jià)格，及相應(yīng)交易成本

由于目前的大環(huán)境和全球經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，尤其是受到美國次貸危機(jī)的影響，也波及到了中國房產(chǎn)市場進(jìn)入了下行的調(diào)整周期，從開發(fā)商資金鏈吃緊，乃至萬科之流的品牌開發(fā)商也破天荒大幅降價(jià)，因此二手房市場的價(jià)格也肯定會(huì)作出相應(yīng)的調(diào)整，目前市場一、二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象只是暫時(shí)的，所以在放盤價(jià)格上要狠狠地坎，起碼要在目前的基礎(chǔ)上繼續(xù)坎價(jià)30%左右才有出貨機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，大部分賣家會(huì)存有僥幸心理，以為短期轉(zhuǎn)售為租以觀后效，其實(shí)市場復(fù)蘇尚需時(shí)日，且保守來看起碼需要2-3年左右的時(shí)間，對于賣家而言要審時(shí)度勢，樹立“現(xiàn)金為王”的理性觀點(diǎn)，目前的租金水平也在逐步走低，投資回報(bào)率的低迷對于客戶而言實(shí)在是大大的損失，根據(jù)研究部最新統(tǒng)計(jì)顯示，類似古北、聯(lián)洋等高檔住宅公寓的投資回報(bào)率僅僅為3%，甚至不如一年期銀行定期存款利率4.14%來得劃算，如何抓住這次難得的反彈機(jī)會(huì)盡快出貨，實(shí)在是關(guān)鍵之極！

從未來市場走勢來看，整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境仍處在不穩(wěn)定甚至是蕭條的狀態(tài)，無論是從股市的大幅走低還是國際社會(huì)的金融壓力來看，房價(jià)依然進(jìn)行深度的下探調(diào)整，因此對賣家來說，保持冷靜的情緒，將手中房源及時(shí)放出，同時(shí)適當(dāng)提升議價(jià)空間以及讓利幅度，確保有盈利就出貨的實(shí)際想法。

另外，從新政推出前后的房產(chǎn)稅費(fèi)減免的情況來看，若非普通住宅被劃為普通住宅，業(yè)主持有期已經(jīng)超過2年，出售成本可降低近10%；對于賣家而言，切記近10%左右的成本優(yōu)惠是政府救市的一種手段，絕對不要以為是把這塊讓利給到房東的，千萬要提醒把這塊讓利給到買家，從而真正意義上做到買賣雙方的共贏！

當(dāng)然，在14條新政中提到的“超過2年的普通住房個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅”，而且在最后也提到了時(shí)間限制，僅限于2008年11月1日—2009年12月31日這段時(shí)間內(nèi)，這個(gè)政策意旨客戶不要趁機(jī)擴(kuò)大投資，抑制短線投機(jī)炒房，否則買家的數(shù)量不會(huì)比現(xiàn)在增多；我們有理由相信，只要價(jià)格合理，業(yè)主到手價(jià)在原基礎(chǔ)上不變，那么肯下定的人自然會(huì)多起來。

稅率前后調(diào)整比較，新舊政策對比——持有2年之后，賣家稅費(fèi)差額24.3萬元（見下表）

從上可見，前后稅費(fèi)差額將近9%-10%，各位中介部的同事們一定要好好和業(yè)主算筆賬哦，優(yōu)惠幅度實(shí)在是大?。?/p>

某房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售說辭與問答綱要

一、概況

1、小區(qū)名稱、組團(tuán)名稱、以及各棟？

XX花園；A組團(tuán)：多層14棟、小高層2棟,B組團(tuán),12棟多層,2棟小高層

2、樓盤所在地理位置？

花橋北、后湖片區(qū)、鋼材市場旁

3、周圍主干道及離主干道距離？在帶黃公路邊。離花橋轉(zhuǎn)盤500米

4、周圍樓宇及建筑物：

周圍有后湖生態(tài)花園、世紀(jì)花園、佳海華苑

二、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工等公司介紹

1、發(fā)展商名稱？

XX置業(yè)發(fā)展有限公司。

2、公司所在地址？

XX區(qū)XX園1棟三樓。

3、開發(fā)過哪些樓盤？ XX園（一期）

4、承建商名稱？以往承建過哪些樓盤？

暫未定

5、監(jiān)理單位名稱及監(jiān)理項(xiàng)目？

湖北XX監(jiān)理公司

6、設(shè)計(jì)單位名稱及曾設(shè)計(jì)過哪些項(xiàng)目？

深圳市XX建筑設(shè)計(jì)有限公司。深圳XX山莊、深圳XX居住區(qū)、深圳XX居住小區(qū)等。

7、物業(yè)管理公司名稱？物管費(fèi)、服務(wù)項(xiàng)目？

武漢XX管理有限公司。多層。0.50元/平米.8、環(huán)境設(shè)計(jì)由哪家公司設(shè)計(jì)？有何設(shè)計(jì)項(xiàng)目？

深圳市XX建筑設(shè)計(jì)有限公司。深圳XX山莊、中海XX居住區(qū)

9、售樓處電話：？

前臺(tái)處：

合同簽定處：

三、樓盤資料

（一）規(guī)劃：

1、XX花園用地性質(zhì)？批地時(shí)間？年限？

居住區(qū)。1998年。70年。

2、占地面積？建筑面積？

凈用地：97563.2平米。141851.32平米

3、容積率？綠化率？建筑覆蓋率？

1.45 36% 23.8%

4、XX花園設(shè)計(jì)特點(diǎn)？

規(guī)劃：建筑布局---座北朝南.間距較大.帶狀綠化空間(景觀、休閑、健身于一體。)建筑：一梯二戶、部分架空、么家花園、大廳小臥、“四明”、落地窗、在陽臺(tái)。立面突出“現(xiàn)代建筑”和“綠地建筑”的風(fēng)格造型輕盈、通透色彩豐富明快。

4、小區(qū)是否封閉管理？封閉以什么形式（例如欄桿或圍墻）？

是。圍墻。

5、小區(qū)有否監(jiān)控系統(tǒng)?

有（電視監(jiān)控系統(tǒng)）

6、XX花園樓與樓之間的樓間距為多少米？

20米~58米

7、XX花園共有多少種戶型？各多少套？各戶型面積比例？幾梯幾戶？（表格形式）

8、架空層高度？凈高？用途？

3米。2.98米。休閑。

9、車位總數(shù)？車位租或售？價(jià)格？租是否為固定車位？

336個(gè)。售。4。5萬元/個(gè) 租為100元無固定車位，150元有固定車位。

10、會(huì)所面積？幾層？服務(wù)內(nèi)容？

1789.98平米。一層。休閑，娛樂，健身于一體

12、會(huì)所功能？使用方法？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

待定。

13、小區(qū)配套與家居服務(wù)？

提供鐘點(diǎn)工服務(wù)（收費(fèi)）

14、小區(qū)可有消防系統(tǒng)？為何牌子？

室外設(shè)有消火栓，商場、商鋪設(shè)有火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)。

15、小區(qū)可會(huì)實(shí)行人車分流？小區(qū)有多少出入口？位置在哪？

A區(qū)兩個(gè)后湖南路及萬隆四路。B區(qū)兩個(gè)后湖南路及萬隆四路。

16、小區(qū)商業(yè)配套服務(wù)？

小區(qū)提供商鋪。商業(yè)街。

17、住戶專車的發(fā)車時(shí)間？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？見班車時(shí)刻表，現(xiàn)免費(fèi)

18、水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？煤氣、有線電視收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？多少班次？

水：1.1元煤氣:0.80元/立方米(初裝費(fèi):2200元)電:0.45元/度

有線電視:10元/月(初裝費(fèi):400元)

19、商鋪規(guī)劃？商鋪使用年限？后湖南路商業(yè)街.40年

20、XX花園的動(dòng)工時(shí)間？竣工時(shí)間？入伙時(shí)間？

A組團(tuán)2001年12月2日動(dòng)工, 2002年10月26日竣工, 2002年12月28日入伙.21、是否帶裝修？價(jià)格是多少？標(biāo)準(zhǔn)怎樣？不裝修.（二）、交通、配套

1、到火車站、市商業(yè)中心、公園、機(jī)場等的時(shí)間？

火車站：（公交車）漢口火車站30分鐘，武昌火車90分鐘，（的士）10分鐘，40分鐘。市商業(yè)中心：（公交車）漢江路步行街40分鐘，武廣、武展40分鐘。武昌司門口90分鐘。武漢昌中南路90分鐘。

（的士）10分鐘。10分鐘，40分鐘，40分鐘。

2、公交車運(yùn)行情況：車資、線路、運(yùn)行時(shí)間、車行路線

1．20元，706、716，漢陽腰路堤----竹葉山（6：00~22。00）恒星園（6：00~20。00）武昌梅苑小區(qū)——生態(tài)花園（6：00~21。00）

3、銀行？

工行、交行、建行、信合（附近）光大銀行等（竹葉山）

4、現(xiàn)有肉菜市場？二七則路

5、飲食？

夢天湖

6、娛樂？

7、賓館？

8、郵政、電信局？

花橋郵局（三眼橋車站），中國聯(lián)通（竹葉山）

9、醫(yī)院？

一六O一醫(yī)院（黃埔路口）;空軍雷達(dá)學(xué)院內(nèi)部醫(yī)院

10、藥店？

11、購物商場？

武漢口商業(yè)大樓(花橋二村)正大超市（本小區(qū)有免費(fèi)專車接送）

12、幼兒園、小學(xué);中學(xué)？(1)地址：（育才）花橋一村（招商銀行正對面），（七一中學(xué)）本小區(qū)后。(2)電話：（育才）(幼)、(小)、(中)，（七一）(3)聯(lián)系人：（育才）高院長

(4)收費(fèi)：保交費(fèi)1年3000元，保育費(fèi)和雜費(fèi)160+5.5(5)規(guī)模：國家級重點(diǎn)試點(diǎn)模范學(xué)校.(6)性質(zhì)：國立

(7)錄取方式

（小學(xué)）填表申請每年5月份面試，（中學(xué)）現(xiàn)不招

四、建筑：

1、樓體為何結(jié)構(gòu)？基礎(chǔ)為何種基礎(chǔ)？

主體為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為深基礎(chǔ)----振動(dòng)沉管灌注樁。

2、樓板的厚度？

100米~120米。

3、樓體高度？層高與凈高分別為多少？

多層樓高；21.00

4、是否隱梁、隱柱設(shè)計(jì)？房間內(nèi)梁高度？

異性框架、隱梁、隱柱、房間內(nèi)無梁；凈高2.88m；3.68m

5、山墻厚度？ 250MM

6、給排水管線的上水管和下水管分別為何種材料？給水為PPR管，排水為UPVC管。

7、實(shí)用率？

8、有否天然氣管道？管道煤氣進(jìn)戶

9、樓宇的外墻為何材料？什么顏色？外墻涂料，藍(lán)色

10、如何處理防水層（屋頂、多水房間）？屋面SBS柔性防水，衛(wèi)生間聚胺脂防水

11、樓宇抗震等級？ 6級抗震設(shè)防。

12、室內(nèi)多水房間的標(biāo)高較其它房間的標(biāo)高低是如何實(shí)現(xiàn)的（是否為降板）? 降

13、空調(diào)水的排放是做如何處理的？

PVC管收集冷凝水，集中排放至小區(qū)兩面水系統(tǒng)。

五、室內(nèi)：

1、樓梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)？

跳步水泥砂漿、收光（是否貼地磚待定），墻高、頂棚乳膠漆飾面

2、入戶門與房間門的尺寸？

入戶門 1000mm×2100mm臥室門 900mm×2100mm廚衛(wèi)門800mm×2100mm

3、每戶供電最大負(fù)荷為多少？復(fù)式住宅12KW，其它8KW

4、樓梯間照明系統(tǒng)？樓梯間設(shè)有公共照明系統(tǒng)

5、每戶可帶裝修？裝修標(biāo)準(zhǔn)？

6、業(yè)主可否更改隔墻？可以合理更改

7、窗可為凸窗？凸窗寬度？距地面多高？玻璃厚度？凸窗窗臺(tái)高450MM。出挑600MM.玻璃厚度5MM

8、房內(nèi)各種接口布置（有線電視、電話）？

無.房內(nèi)有弱電分配箱,客戶可以根據(jù)實(shí)際需要,從箱內(nèi)引入有線電視,寬帶通信.9、房間內(nèi)各種電器開關(guān)為何種品牌？ TCL普通型

10、可否安裝防盜網(wǎng)？不可,樓體外觀屬于發(fā)展商.11、是否預(yù)留空調(diào)機(jī)位？是

12、房內(nèi)插座分布情況？（指數(shù)量、位置、品牌）

插座分布齊全,每間房間包括陽臺(tái)都有,至少28個(gè),品牌TCL普通型.六、發(fā)展商承諾

1、房產(chǎn)證幾時(shí)辦理？幾時(shí)可以拿到？

2、可否外銷？外銷可否做按揭？

3、可會(huì)提供業(yè)主質(zhì)量保證書？可

4、預(yù)售證編號(hào)、5、物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)？見附件.6、按揭銀行？按揭年限？

一期為中國工商銀行武漢天安支行,七成二十年(二期待定)

7、付款方式？

一次性付款,分期付款,銀行按揭,公積金

注：有關(guān)樓盤推廣形象部分待廣告公司確定后三方共同確認(rèn)。附件:

?建筑本體共用部位共用設(shè)施設(shè)備與物業(yè)規(guī)劃內(nèi)的市政共用設(shè)施配套服務(wù)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理,充分發(fā)揮原有設(shè)計(jì)功能,確保使用安全舒適方便;

?對小區(qū)實(shí)行封閉式安全管理,全天24小時(shí)三班輪值,全體安全全護(hù)衛(wèi)經(jīng)過嚴(yán)格訓(xùn)練,實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理,確保小區(qū)安全;?公共環(huán)境的酒店式清潔綠化服務(wù);?停車場專業(yè)管理和區(qū)內(nèi)秩序與安全管理(收費(fèi))?商務(wù)秘書服務(wù)(收費(fèi))?室內(nèi)小量維修(收費(fèi))?酒店式室內(nèi)清潔(收費(fèi))

酒店式國際公館銷售說辭

我們的平面圖已經(jīng)出來了，還做了部分裝修效果圖，您到那邊坐下來我詳細(xì)給您介紹一下好嗎？酒店式國際公館詳細(xì)說辭

二號(hào)樓我們推出了一個(gè)全新的產(chǎn)品——多功能酒店式國際公館。

它與目前江都市場上一般樓盤推出的小公寓有本質(zhì)的區(qū)別，一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個(gè)長長的過道，分南北兩側(cè)，而且衛(wèi)生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛(wèi)，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛(wèi)生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛(wèi)，南北通透，可不要小看了這兩扇窗戶，這一處的設(shè)計(jì)我們損失了很多的銷售面積，而且要多打很多樁，也大大增加了成本，這正體現(xiàn)了我們公司在產(chǎn)品方面的人性化設(shè)計(jì)，處處先為客戶考慮，然后才是我們的利潤，其它公司的老總是絕不會(huì)有這么大手筆的。

而且我們是全裝修的房子，中間的夾層包括樓梯我們?nèi)孔龊昧?，局部做挑空處理，讓您的居家更加氣派，也讓您免于裝修的煩惱！您只需要買上家具和家電就可以拎包入住了。

剛才給你介紹的是我們的這個(gè)產(chǎn)品的特色,為什么我們這個(gè)稱之為酒店式的呢?現(xiàn)在我就來給您介紹

一下住在我們這個(gè)小區(qū)里我們會(huì)享受到什么與別的小區(qū)不同的待遇.我們的項(xiàng)目位于江都新區(qū)，舜天路與新都路的路口，緊鄰江都唯一的四星級酒店--京江大酒店，我們項(xiàng)目也跟京江酒店所有的會(huì)所互相結(jié)合，所以住在上城國際的住戶會(huì)比任何人受到更多的禮遇，可以享受最優(yōu)惠的貴賓待遇。舜天路將來會(huì)直通揚(yáng)州文昌路，到揚(yáng)州十分便利，十幾分鐘車程就可以直達(dá)揚(yáng)州文昌商圈。新都路是江都重點(diǎn)規(guī)劃的城區(qū)主干道，目前政府再向東建設(shè)一條超寬的環(huán)城干道，而我們的項(xiàng)目所處的位置即將成為江都另一個(gè)繁榮、熱鬧的新區(qū)市中心。接下來為您仔細(xì)介紹我們公司特別用心規(guī)劃和其它個(gè)案不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

接下來為您介紹的是住家產(chǎn)品的規(guī)劃，首先要讓您了解，上城國際是揚(yáng)州、江都甚至整個(gè)蘇中地區(qū)第一、也是最高的住宅大樓。規(guī)劃三棟30層的高層，近100米的高度。目前，在全國每個(gè)現(xiàn)代城市里，都往空中建筑發(fā)展，每個(gè)成功人士也都在追求住在更高的樓層，也象征著身份地位的提高。若以生活面來說，一般人都知道住的越高，越?jīng)]有蚊蟲的困擾。也可以阻隔噪音。越高，空氣更新鮮，50米的超寬棟距讓視野更加開闊，整個(gè)江都美景盡收您的眼底?，F(xiàn)在的南京和上海地區(qū)，高層景觀視野已經(jīng)成為一般民眾最大的希望和夢想，所以我相信江都的進(jìn)步和發(fā)展，這樣的高層生活必將成為江都城市化生活的表率。

很高，我們特別采用國際品牌--日立電梯，速度達(dá)到了2米/秒。確保住戶使用上的效率性。且每一層規(guī)劃有三戶住家，卻有兩部電梯的配置，也是在確保每個(gè)住戶使用的便利性。也就是說目前江都地區(qū)，一般電梯公寓的設(shè)計(jì)，都是兩戶或三戶共享一部電梯，一旦電梯要維修時(shí)候，對住戶就會(huì)產(chǎn)生極大的不方便，這一點(diǎn)上城國際就做到全面的考慮也絕對不會(huì)發(fā)生這種現(xiàn)象。

接下來一定要跟您介紹全揚(yáng)州首創(chuàng)的特色花園：我們的花園近五千平米，在中間一棟樓的底層做了兩個(gè)部位的挑空，把兩個(gè)中庭花園串連起來，讓住戶的視野更通透，可以看到整個(gè)的花園。這也是全江都第一個(gè)大型、整體性的景觀花園。它主要擁有三大特色：

二、滿足住戶的休閑、娛樂的需求---花園里面有專門為老年人準(zhǔn)備的大型地面石棋，墻面也畫上了太極拳譜，讓老人運(yùn)動(dòng)身體。也為小孩準(zhǔn)備有趣的游戲區(qū)，設(shè)置多項(xiàng)的游戲設(shè)施。更為全家人準(zhǔn)備了兼具按摩功能的卵石健康步道、戶外健身器…等等，讓全家人在小區(qū)里面就能享受運(yùn)動(dòng)及休閑的樂趣。

季，我們的房子作為酒店用房出租，收入可不菲喲。

其次我們項(xiàng)目周邊有許多重點(diǎn)中小學(xué),現(xiàn)在的家長在孩子的教育上投入是不惜一切代價(jià)的,我想我們這么好的環(huán)境、一流的服務(wù)一定會(huì)成為他們的首選的!另外現(xiàn)在人才的流動(dòng)非常大,很多公司為了留住人才,要為他們解決日常生活的后顧之憂,要為他們租房子甚至是買房子,那么我們這種房子花費(fèi)不多但功能齊全的公館正是他們的需求!再加上很多人現(xiàn)在處于創(chuàng)業(yè)初期,想要找一個(gè)辦公場所,但目前江都市場上沒有商務(wù)樓,純商鋪代價(jià)太高,我們這種產(chǎn)品也是一個(gè)很好的選擇.因?yàn)槲覀兪墙甲罡叩慕ㄖ钥梢越o您的公司帶來很好的形象；而且在這里辦公所享受的環(huán)境和服務(wù)是在其他地方無法享受到的。我們項(xiàng)目規(guī)劃有豪華的酒店大堂，若公司的來客較多,也可以不用帶到公司去,直接在我們的酒店大堂的咖啡館或休閑大廳就可以接待了,既方便又顯出了主人的氣派!您看我們國際公館所處的位置就是未來江都新區(qū)的核心位置，門口的舜天路將來直通揚(yáng)州的文昌路，東側(cè)的新都路直通江都市區(qū)，交通非常便利坐享兩市的繁華！升值潛力無限！

為什么我們這種挑高產(chǎn)品在大城市一推出就被搶購？因?yàn)檫@種產(chǎn)品低總價(jià)、首付少、月供低，而且這種產(chǎn)品一般都配置星級酒店式的服務(wù)，所以成為投資客戶的首選，也成為高級白領(lǐng)、單身貴族、新婚夫婦及企事業(yè)居住辦公的首選。針對年輕人：

針對老板: 象你們做生意的,經(jīng)常會(huì)有客戶往來,在京江大酒店常包房每年的接待費(fèi)用也不少吧？,可到最后什么也沒有,若在我們這投資幾套,平時(shí)委托物業(yè)打掃,有客人來了就安排入住,絲毫也不遜色于京江的豪華套房,既給客戶一種家的溫暖,又顯出了您的氣派,最后房產(chǎn)是你的,而且會(huì)升值,兩全其美啊!就算您自己,平日里工作壓力這么大，也需要有一個(gè)舒適的空間來放松一下壓力,這個(gè)時(shí)候來您的國際公館住住好好享受一下星級酒店的服務(wù).看您生意這么成功，眼光一定很獨(dú)到了。向我們這種挑高的房子在北京、上海一推出來就被客戶搶光了，因?yàn)樗紫瓤們r(jià)低、使用面積翻倍，升值潛力巨大。而且我們配備的是五星級的酒店式服務(wù)讓您或您接待的朋友尊享星級酒店的待遇，這是您身份的象征阿。

您看我們的房子是江都最高的建筑，您在江都又是這么成功的企業(yè)家，住就要住在江都最高的地方，習(xí)慣享受被別人仰視的感覺。針對企業(yè)客戶: 您好！您看我們的房子是江都市南大門地標(biāo)性建筑！您看企業(yè)這么大一定需要很多人才來為您出謀劃策吧，一定需要引進(jìn)很多人才吧，怎么能更好的留住人才了？首先要解決的是住的問題了，當(dāng)然檔次太差不行了，天天住京江花費(fèi)也太高，但是您擁有我們國際公館幾套物業(yè)的話，那可就不一樣了，這樣就可以解決他們的后顧之憂了，住得很舒服，享受的是星級酒店待遇。而且我們的房子是全裝修，您根本就不需要在裝修上面煩神了，到時(shí)只需要買一些有個(gè)性的家具及家電就可以拎包入住了。

而且以后有生意場上的朋友過來，我們國際公館也可以作為您接待客戶的接待用房，而且檔次也不

差，也能體現(xiàn)您企業(yè)的實(shí)力啊。

以后您或者您公司的核心干部也可以在這里辦公阿，這個(gè)檔次太高了，環(huán)境這么好，酒店的服務(wù)，累了到香草花園呼吸新鮮空氣健健身放松放松，你的這些干部成天想的就是如何為公司創(chuàng)造更好的效益了。而且您這個(gè)辦公產(chǎn)生的水電費(fèi)是按住宅的費(fèi)用來收取的，這又為您公司省下一筆不少的費(fèi)用了。針對領(lǐng)導(dǎo): 您看我們的項(xiàng)目緊靠江都頂級大酒店，地段稀缺、產(chǎn)品稀缺、五星級服務(wù)、升值潛力巨大。您把錢存在銀行和購買我們的物業(yè)，您的收益絕對是不同的，首先滿足您個(gè)人的各種居住需求以及房產(chǎn)升值產(chǎn)生的巨大收益。

您看我們的房子完全可以成為你的第二會(huì)所，這么好的環(huán)境、五星級的服務(wù)，那絕對是一種人生的享受啊。

比如說您的愛人出差了，家里大房子您一個(gè)人住是不是顯得空蕩蕩的，這個(gè)時(shí)候你可以來你的國際公館小住幾日修身養(yǎng)性啊。同時(shí)也是讓您放松心情、緩解壓力、盡情享受的地方。

再如你在外地或國外上學(xué)的孩子回來了，他們在外面過慣了城市化的生活，回到家是不是有些不習(xí)慣了，這個(gè)時(shí)候您的國際公館就是為你的孩子置身量造的，讓孩子們擁有屬于自己的生活空間，休閑了、會(huì)客了等等，他們不會(huì)感到不習(xí)慣，更能增加你們父母與孩子的感情！

再有您的朋友或遠(yuǎn)方親戚過來拜訪您了，您可以讓您的朋友或親戚住在您的國際公館，免去住賓館的種種不便，同時(shí)讓您和朋友或親戚進(jìn)行更好的交流，既不失身份又不受到其他限制。

同時(shí)在您不需要使用的時(shí)候您可以幫房子委托給我們物業(yè)公司給您作為酒店用房出租，特別在旅游旺季的時(shí)候，收入可不菲喲。

太陽湖大花園銷售說辭

引言

海一樣的湖，別墅的王國

一、無以倫比的美景之中的一顆明珠“太陽湖大花園”。

由香港錦發(fā)集團(tuán)于1996年投巨資，由上海新錦發(fā)房地產(chǎn)有限公司建設(shè)了上海著名的太陽都市花園，榮獲1999年上海白玉蘭獎(jiǎng)，99年項(xiàng)目銷售第一名的成效。2000年香港錦發(fā)集團(tuán)又斥巨資攜同旗下的蘇州新錦發(fā)房地產(chǎn)有限公司共同開發(fā)建設(shè)了太陽湖大花園。太陽湖大花園位于西上海淀山湖國家AAAA級風(fēng)景區(qū)大觀園旁，大觀園坐東，太陽湖大花園坐北，沿浩淼的15平方公里湖面，3600米湖岸線，這塊秀麗的湖畔土地浸潤著5000年的優(yōu)秀中華文化，承接800里太湖，環(huán)擁著各大旅游景點(diǎn)：周莊、同里和蘇杭。由美國頂級菲力浦強(qiáng)生建筑大師傾情設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目共計(jì)399萬平方米，現(xiàn)已開發(fā)一期（已售罄）、二期（已竣工開盤）。三期共1000幢別墅，其中沿湖商業(yè)景觀街樣板房已開工。

現(xiàn)在正在熱銷的太陽湖大花園二期別墅區(qū)是在錦發(fā)集團(tuán)“打造高端別墅產(chǎn)品”的宗旨下，為上海、長三角地區(qū)乃至全國廣大購房業(yè)主傾力打造的上乘品質(zhì)項(xiàng)目。從各個(gè)方面的價(jià)值分析，到業(yè)界的口碑流傳都是無負(fù)于其“海一樣的湖，別墅的王國”的推廣口號(hào)，也能體現(xiàn)其皇家游艇別墅的社區(qū)高度。

二、別墅，不僅是富貴與奢華的專利，更是陶冶、養(yǎng)生之必備。

人之性情，不單決定人成功與否，還關(guān)乎人的健康與壽命，三國時(shí)代的名相諸葛亮曾說：夫君子之行，靜以修身，儉以養(yǎng)德。為什么諸葛亮不說住“別墅”修身呢？事實(shí)是諸葛亮就是居住在溪畔的“茅草別墅”里。前有溪水、竹林，后有花園、菜地，大自然中的“茅草別墅”陶冶了一代天才。晉代的陶淵明到了40多歲，特別奇想要尋找世外桃源居住地，為此，陶淵明在江南尋找到了好幾處理想的居住地，有詩為證：藹藹堂前林，中夏貯清陰；凱風(fēng)因時(shí)來，回飆開我襟。息交游閑業(yè)，臥起弄書琴。園蔬有馀滋，舊谷猶儲(chǔ)今。營己良有極，過足非所欽。舂秫作美酒，酒熟吾自斟。弱子戲我側(cè)，學(xué)語未成音。此事真復(fù)樂，聊用忘華簪。遙遙望白云，懷古一何深。

我們的祖先特別注重大自然美景對人性情的陶冶和養(yǎng)生，當(dāng)你置身于湖水、湖景、草地、鳥語、花香的別墅里，你的心境能不寧靜，身心能不舒坦嗎？所以，為了你的健康的性情，健康的身體，最好的選擇是離開繁雜城市50KM左右，來到大湖畔，大花園，大空間的世外桃源別墅，養(yǎng)性、休閑、居住，以草為伴，以樹為伍，以湖為鏡，讓您的生活更加美好，更加純靜。

太陽湖大花園二期共規(guī)劃有8種房型，主要建筑風(fēng)格為西班牙風(fēng)格和意大利風(fēng)格。古典與現(xiàn)代，藝術(shù)與實(shí)用結(jié)合的生活環(huán)境，在濃濃的異國風(fēng)情里享受慵懶的溫暖陽光，打開窗即能欣賞浩瀚大湖美景與滿目綠色，這就是臨水別墅的水漾生活體驗(yàn)。河道斜坡綠化、庭院、游泳池、湖岸與私屬碼頭泊岸，一切都是盡我們所能為業(yè)主居住創(chuàng)造完美的小區(qū)環(huán)境。

太陽湖大花園挾大觀園與淀山湖兩大風(fēng)景區(qū)，踞太陽湖、淀山湖兩大天然水系。擁有珍貴自然湖景、歷史人文景觀。湖景與水給人心理上的愉悅，美景能使您產(chǎn)生不同的遐想，對生活充滿信心。小區(qū)還在原有天然河道的基礎(chǔ)上，斥巨資開挖了人工河道把湖水引入小區(qū)。活水河道體系貫穿全區(qū)，放養(yǎng)魚類，休閑、垂釣、嬉戲等休閑養(yǎng)生活動(dòng)信手拈來。坐在休閑木亭里，品嘗清茶，聽鳥兒啼唱，看松鼠嬉戲，觀賞大湖美景。美妙的綠化景觀、精致的細(xì)節(jié)處理，表現(xiàn)項(xiàng)目非凡的品質(zhì)。太陽湖大花園擁有平均面積達(dá)2000平方米私家庭院，院內(nèi)景觀小品錯(cuò)落分布，綠化獨(dú)具特色，點(diǎn)綴亭子的漢白玉雕塑、噴水池，更顯生動(dòng)。院內(nèi)可種植有

大香樟、大桂花、大銀杏樹等高大喬木，配與吊床、鮮花、紫藤、遮陽傘等元素，讓您可以真實(shí)體驗(yàn)田園樂趣。

開發(fā)商斥巨資投入使用了超過6種以上的水源凈化設(shè)備與水資源保護(hù)措施。太陽湖大花園一、二期污水皆經(jīng)過一級生化處理，水質(zhì)達(dá)到國家一級A標(biāo)準(zhǔn)。凈水循環(huán)系統(tǒng)后的純凈水質(zhì)，在家就能感受自然清新的氣息。小區(qū)在內(nèi)河道漿砌塊石駁岸與雨水排水系統(tǒng)，防止雨水將泥土帶入湖水中，有效地防止了水土流失，使綠化與水資源兩者皆得到了保護(hù)。岸邊超大面積的綠化（72%以上），種植了喬木，最高達(dá)10米，直徑最大達(dá)50公分左右，形成了生態(tài)綠化保護(hù)帶。地面滿布草皮、麥冬、蔥蘭等地面植被。為了建立一個(gè)良好的內(nèi)河生態(tài)系統(tǒng)，還養(yǎng)殖了適量的魚類，在水與岸相接處與淡水植物大量種植，不但能凈化水層，還能優(yōu)化環(huán)境。由于這些舉措，整個(gè)社區(qū)充滿了新鮮的氧氣，純凈的流水，一幅寧靜舒適的生活畫卷由此展開。

社區(qū)整體格局大氣，超大私人領(lǐng)域，每幢平均占地3畝以上，每棟別墅的間距都在20米以上。大面積私家庭院、大視野觀景別墅，都能達(dá)到生活享受物有所值的感受。房型空間合理規(guī)劃。架空層、地下室等贈(zèng)送面積在使業(yè)主獲得額外價(jià)值的同時(shí)，還提供了自由支配空間的權(quán)利，可設(shè)計(jì)成空中樓閣、超大車庫或休閑場所等更靈活地適合個(gè)性生活的創(chuàng)意安排。私家庭院、私屬碼頭、私人游艇，詮釋了真正意義上的尊貴情結(jié)，構(gòu)筑駕御領(lǐng)地與生活的皇家感覺。建筑立面的歐洲貴族風(fēng)范，精致到位的風(fēng)格細(xì)節(jié)。別墅與景觀相連，開門即景，開窗賞景，浸透奢華生活的點(diǎn)滴。在物業(yè)管理方面，引進(jìn)國外先進(jìn)管理模式，管家式服務(wù)讓業(yè)主更加舒心，更顯尊貴。而購買別墅的客戶均為高端人群，都具有比較高的社會(huì)地位與素質(zhì)，整體社區(qū)品質(zhì)有所保障。油然而生的社會(huì)地位認(rèn)同太陽湖寬廣的水面成為社區(qū)天然的安全屏障。

保持健康與美好的心情是您和您的家人最大的財(cái)富，也是太陽湖大花園希望為您提供修心養(yǎng)性、怡養(yǎng)天年的“世外桃源”的出發(fā)點(diǎn)。

價(jià)格與品質(zhì)的超值，投資增值潛力的分析別墅作為在地產(chǎn)行業(yè)的稀缺產(chǎn)品，具有很大的優(yōu)勢與競爭力。而且由于政府對日益稀缺的土地資源的控制，更是預(yù)示著將來低容積率大水景別墅社區(qū)物以稀為貴的發(fā)展前景。

1、人口與城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，導(dǎo)致了人口逐漸遷移集中，造成土地資源缺乏。早前，國家建設(shè)部就做出相應(yīng)舉措，頒布規(guī)定：別墅停批——規(guī)劃在0.2以下容積率的別墅將不允許再建，這樣的土地政策一出臺(tái)，影響了很多還沒有審批用地的別墅項(xiàng)目的品質(zhì)。臨近水資源的地塊更受到保護(hù)，如，上海市政府就規(guī)定沿淀山湖300米以內(nèi)不準(zhǔn)建房，占地3～4畝臨湖的別墅用地將不會(huì)再批準(zhǔn)。太陽湖大花園臨湖而建，擁有無可比擬的親水性，占地500畝，僅建97棟別墅，規(guī)劃用地平均每戶5畝，社區(qū)容積率低至0.165，大多別墅凈占地3畝以上，綠化率達(dá)到72%，這些項(xiàng)目特性都在向業(yè)界宣告著以后將不會(huì)再有同樣品質(zhì)的別墅項(xiàng)目出現(xiàn)。太陽湖大花園的土地價(jià)值與投資價(jià)值將扶搖直上。太陽湖大花園二期每棟別墅的間距都在20米以上，平均占地3畝以上。為了讓業(yè)主可以天天飽覽大湖美景，發(fā)展商對大多別墅建造了架空層，層高3.6米，建筑面積400多平方米，這樣不但從大露臺(tái)上一覽大湖美景，又實(shí)際增加400多平方米使用面積，這部分面積發(fā)展商贈(zèng)送，業(yè)主受益超值。簽約面積400多平方米的別墅，實(shí)際購入面積卻高達(dá)900多平方米左右，在政策調(diào)控下，像這樣大的占地和這樣低的容積率的別墅將不會(huì)再批準(zhǔn)了，因此太陽湖大花園增值潛力是巨大的。

2、再者，由于政府對環(huán)淀山湖區(qū)域進(jìn)行的城市規(guī)劃，使得太陽湖大花園所處的環(huán)淀山湖區(qū)

域，將成為政府重點(diǎn)規(guī)劃支持的潛力區(qū)域。它將由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型，成為上海旅游資源、旅游設(shè)施最為集中的地區(qū)之一，地域升值，前景無限！而現(xiàn)階段朱家角的土地價(jià)格就已高達(dá)120多萬元一畝。5到10年間，包括太陽湖大花園在內(nèi)的環(huán)淀山湖區(qū)域?qū)l(fā)生翻天覆地的變化，即時(shí)真正意義上的“上海后花園”將誕生！

3、太陽湖大花園二期別墅本身具備的優(yōu)勢，也極具升值潛力。太陽湖大花園二期僅揭幕33幢豪華別墅，由美國強(qiáng)生菲利普設(shè)計(jì)，外觀極具有藝術(shù)美感，歐洲古典與現(xiàn)代結(jié)合。外墻大多采用花崗巖作為別墅立面，建筑風(fēng)格充滿歐陸皇家氣質(zhì)。單棟別墅的簽約面積在403～603平方米之間，并有部分免費(fèi)贈(zèng)送100m2～400m2地下室或架空層，架空層可設(shè)計(jì)成室內(nèi)游泳池、影視廳、咖啡吧和室內(nèi)庭院等功能區(qū)域，有樣板示范供業(yè)主選擇。在增加空間與功能區(qū)域的同時(shí)，為業(yè)主創(chuàng)造了很好的價(jià)值，舉例說明，按總建筑面積計(jì)算，如某房型約1000平方米，售價(jià)500多萬，簽約面積600多平方米。按總面積計(jì)算每平方米價(jià)格只有5000多元，按簽約面積計(jì)算每平方米1.2萬元以上，加上已升值的平均2000多平方米一幢的占地面積，業(yè)主將享受大部分的升值利益。為了滿足客戶需要，特配D2-1雙拼房型，面積在220平方米左右，豐富了別墅類型與戶型結(jié)構(gòu)，提供了客戶更加多樣的價(jià)格選擇。所以，別墅將來5～10年的增值空間將是巨大的！

4、太陽湖大花園Ⅱ期已被評為優(yōu)秀別墅住宅小區(qū)，并正在接受審批中國花園社區(qū)大獎(jiǎng)。

經(jīng)典旅游度假分析

太陽湖大花園二期別墅所處的區(qū)域與項(xiàng)目本身優(yōu)越的景觀優(yōu)勢，決定了它具備旅游度假這項(xiàng)功能。第一，它所處的環(huán)淀山湖區(qū)域擁有上海最大的自然湖泊體系——65平方公里的淀山湖，以及與淀山湖相連的15平方公里的太陽湖。作為上海最大的淡水湖，淀山湖20年來已形成了大觀園、朱家角古鎮(zhèn)、太陽島、陳云故居等國家AAAA級景點(diǎn)，東方綠洲、高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、水上運(yùn)動(dòng)場等品牌景點(diǎn)也深入人心。根據(jù)上海市政府對淀山湖區(qū)域的規(guī)劃，淀山湖將被劃分成東、西、南、北四個(gè)重點(diǎn)旅游區(qū)域。開發(fā)建設(shè)過程中，青浦將對大觀園、朱家角古鎮(zhèn)進(jìn)行重新“包裝”，充分發(fā)揮它們與環(huán)湖其他景點(diǎn)的輻射帶動(dòng)效應(yīng)。而太陽湖大花園正是在此輻射范圍之內(nèi)，以后與之的互動(dòng)可想而知。另外，青浦還將發(fā)揮水資源優(yōu)勢，將把這里建設(shè)成世界級的旅游度假區(qū)，擁有五星級酒店，游船，劃船運(yùn)動(dòng)，水上游樂，漁人碼頭，購物，餐飲，咖啡，酒吧等功能業(yè)態(tài)。生態(tài)美景、人文名勝與休閑設(shè)施的完美結(jié)合，使購買太陽湖大花園的業(yè)主在周末或閑暇時(shí)間可以游歷江南水鄉(xiāng)美景，體驗(yàn)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)。優(yōu)美的風(fēng)景、濃厚的文化氣息，可提供小區(qū)業(yè)主居家旅游的便利與社區(qū)氛圍的熏陶。

太陽湖大花園二期別墅社區(qū)本身就臨15萬平方米的太陽湖而筑，擁有無可比擬的浩淼海樣湖景。在中央公共碼頭的木亭里休憩，在湖岸的木棧道上漫步賞景，也不失為一種家門口的旅游休閑。原裝美國水星游艇配備齊全，讓您能在寬廣的湖域里，盡情享受馳騁的樂趣。項(xiàng)目公共綠化設(shè)計(jì)匠心獨(dú)具，特別是進(jìn)口大門處的庭園，設(shè)計(jì)了綠地、疊水、魚池、小亭雅筑等小品；放養(yǎng)了松鼠、兔子、錦魚等活潑可愛的小動(dòng)物。在體驗(yàn)美妙愜意景觀的同時(shí)，也能與自然來個(gè)親密接觸，回歸純真心情。

交通文化配套分析

1、交通配套情況

項(xiàng)目地處長江三角洲地區(qū)，緊鄰國際大都市上海。長三角以上海為核心，在未來十年內(nèi)，有可能成為我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要核心和亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地帶，將具有較強(qiáng)國際競爭能力。伴隨著滬青平（A9）高速公路的通車，從上海古北出發(fā)，沿路途經(jīng)江南名鎮(zhèn)“朱家角”、東方綠洲、國家AAAA級風(fēng)景區(qū)大觀園，車程60公里，半小時(shí)即可到達(dá)著名的“太陽湖大花園”。A9工程預(yù)計(jì)2006年下半年可直通大觀園。大觀園內(nèi)更設(shè)有太陽湖大花園專用碼頭，從太陽湖大花園私家游艇碼頭駕航到大觀園行程約10分鐘。從蘇州市至太陽湖大花園半個(gè)小時(shí)車程。從昆山市至太陽湖大花園半個(gè)小時(shí)車程。

區(qū)域歷史文化蘆墟莘塔

江南古鎮(zhèn)——蘆墟是太陽湖大花園的所在地，2500年歷史文化熏陶著太陽湖大花園。蘆墟有著47％的水域，富有江南水鄉(xiāng)韻味，且生態(tài)環(huán)境保持良好，人文和自然景觀眾多，擁有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，是名副其實(shí)的上海后花園。蘆墟以水為源、依水生勢，形成了極具吸引力的生態(tài)休閑、旅游度假優(yōu)勢。蘆墟有得天獨(dú)厚的交通條件，四通八達(dá)的水陸空交通把蘆墟與上海、蘇州、杭州等大城市聯(lián)成一體。

在蘆墟境內(nèi)，有著名的泗洲禪寺，有觀音橋，有莘塔社區(qū)，有汾湖旅游度假區(qū)。曾有“胥灘古渡”的千古絕唱，也有著乾隆下江南時(shí)聽說“蘆墟三白蕩，無風(fēng)三尺浪”而望而怯步的美傳。而亭臺(tái)樓閣、小橋流水、吳地服飾、蘆墟山歌等則體現(xiàn)了吳文化的深蘊(yùn)內(nèi)涵。

朱家角

乘車經(jīng)A9高速公路去太陽湖大花園的時(shí)候，就能經(jīng)過朱家角古鎮(zhèn)。這個(gè)４７平方公里成折扇形的小鎮(zhèn)，鑲嵌在湖光山色之中，似明珠閃閃發(fā)光，這就是典型的江南魚米之鄉(xiāng)、聞名遐邇的千年古鎮(zhèn)朱家角。

朱家角素有上海威尼斯、滬郊好萊塢之譽(yù)，座落于青浦縣，水陸交通便捷，風(fēng)景優(yōu)美，物產(chǎn)豐裕，是上海保存最完整的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。１９９１年被上海市政府命名為四大歷史文化名鎮(zhèn)之一。以“小橋、流水、人家”格局及豐富的文化遺產(chǎn)著稱于世的朱家角，堪稱國之瑰寶。如今，朱家角正從閉塞走向開放，從傳統(tǒng)邁入現(xiàn)代，邁入“以文化興旅游，以旅游興古鎮(zhèn)”的新階段，成為上海后花園中一朵絢麗的奇葩。

大觀園

國家AAAA級旅游區(qū)、上海市五星級公園——大觀園，位于上海市青浦淀山湖畔，與太陽湖大花園以衣帶水。大觀園位于湖東岸；太陽湖大花園位于湖北岸。大觀園內(nèi)設(shè)有太陽湖大花園專用碼頭，從太陽湖大花園私家游艇碼頭駕航到大觀園行程約10分鐘?，F(xiàn)代生活時(shí)尚融入大自然湖光美景是您的選擇。距市中心65公里，是根據(jù)中國古典名著《紅樓夢》的意境，運(yùn)用中國傳統(tǒng)藝術(shù)手法建造的大型主題公園，占地135畝，建筑面積約8000平方米。整座園子設(shè)計(jì)精湛，建筑宏偉，亭臺(tái)樓閣，精雕細(xì)鏤，古木翠竹，相襯成趣，兼具皇家園林氣派和江南園林秀麗風(fēng)格。

大觀園四周約1934畝土地上，還有民族文化村、梅園、青云塔、桂花苑等旅游景點(diǎn)，有游艇、手劃船、竹筏、激光打槍、射箭、古裝攝影等娛樂項(xiàng)目。每年春秋推出的紅樓藝術(shù)

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