第一篇：房地產銷售解說辭

銷 售 解 說 辭

IALA(埃拉)國際·自由水岸是蘇州棲霞建設在湖東的又一傾心力作，是針對城市精英白領階層的大型現代化社區，充分體現開放、輕松、自由的現代精神。由香港華藝擔當建筑設計，加拿大ALD擔任園林設計。

IALA(埃拉)是 International國際、Artistic藝術、Laissez-aller自由，Architecture建筑的首字母縮寫。

IALA(埃拉)北依鐘園路，東臨星塘街，與方洲公園僅一街之隔，對于在園區工作的年輕白領而言，環境宜人、交通便利、公共設施齊全，是理想的居住社區。社區占地面積98868平方米，綠化率>60%。區內規劃有15幢建筑，從11層到33層，分為三個組團，錯落有致，富有美感。小區臨水親水，東邊為寬度為36米的自然河道，區內波光粼粼，水面積近15000平方米，居住于此，宛若生活于水中綠島，您將深味臨水而居的美妙感受；IALA的戶型設計精致實用，集中在75

-128平米之間，一房兩廳一衛、兩房兩廳一衛的小戶型占全部房源的50%。建筑設計簡約剛毅又明快清新，大量使用玻璃材質，與區內環境互相映襯，非常動人。

我們目前推出在售的有101，102，103，104，106幢，高度為18層，101局部23層。107樓前即為15000M2的景觀水，北面為攝取商業中心。107棟1、2層是小區的會所，內有咖啡廳，健身房，外有大型泳池以及沙灘排球場。

項目統一說辭

1、IALA國際8月6日對外開放，均價4900元/平米，推出101幢和130幢。

2、其它樓幢的的開盤時間還沒有確定，但價格估計會比這次開盤價貴200~300元

3、關于物業費用：通過物業招投標，棲霞物業取得了IALA國際前期物業管理權，開標價為2.25元/平米/月，在前期物業管理期間由蘇州棲霞建設貼補0.4元/平米/月，及在前期物業管理期間的價格為1.85元/平米/月。前期物業管理結束后，由業主委員會重新選聘物業管理公司，新價格由業主委員會和新的物業管理公司共同確定。

4、關于優惠政策的說明：按揭貸款 折

一次性付款 折

5、交房標準：

1、內墻：廚房、衛生間水泥砂漿搓毛，其它白水泥膩子

2、外墻：涂料

3、頂面：白水泥膩子

4、入戶門：安全防火防盜門，戶內門：預留門洞

6、窗戶：鋁合金中空玻璃，陽臺安全玻璃.7、浴缸、接水盆、坐便器位置預留，排水管道預留到位

8、樓內給水管：進戶至水表，樓內排水管：預留到位

9、高層120平方米以下用電標準按8KW/戶配置、120平方米以上用電標準按12KW/戶配置，頂層復式16KW/戶配置，電源、空調電源預留埋到位。

10、供氣：管道天然氣、立管預留(由業主負責申請開通掛表)。

11、通訊：有線電視：主臥室、客廳插座預留，2個終端安裝到位電話通訊：中國電信，主臥室、客廳插座預留，業主自己負責申請開通

12、寬帶接口：中國電信寬帶網絡，單元到戶為五類雙絞線，二路終端預留業主自己負責申請開通

13、小區智能化：可視對講系統、閉路電視監控系統、電子巡更系統、門禁保安系統、背景音樂系統、周界防越系統、停車場管理系統等

6、關于采光問題

幢號房 號不滿足時間優惠幅度

101幢305 405 505 605 705 805 9052分鐘元/平米

103幢10515分鐘元/平米

上述不符合日照間距要求情況將在合同中予以注明，在辦理產權登記時申請在《房屋所有權證》附記欄中予以標注。以上承諾屬實，若有糾紛，本公司將承擔由此產生的相關責任。

7、小區實行完全的人車分流，8、項目位于金雞湖東，新兩萬人組團東北地塊，由津梁街、鐘園路與婁斜港形成獨立地塊，與組團內另4個樓盤形成一個大社區，并處于湖東未來CBD中心，周邊教育、交通、社區服務等各項配套均十分完善。并且和東依一條人工河和生態公園相臨，整體的自然環境不錯。

9、交通：隨著金雞湖大橋的建成，您到市區觀前街只需30分鐘的路程，過了金雞湖大橋只有10分鐘的車程。目前還沒有可以直達的公交路線，但是公司正在和公交公司聯系，提前將新干2號線延伸至項目現場。

10、項目的規劃設計由香港華藝設計顧問(深圳)有限公司完成。景觀設計將由加拿大ALD建筑與景觀設計有限公司完成。

11、經濟參數說明

總用地面積： 9.89萬平方米 總建筑面積： 26萬平方米

規劃容積率： 2.1(56—1 2.8 56—2 3.05)

建筑密度： 0.3 綠化率：58%

得房率： 80%左右 地下室面積： 51383平方米

地下人防面積： 17983平方米

12、預計在2006年12月31交房。

13、小區分為3個組團，北面7幢為一組團，層數為18和24層的板式建筑，東南側為二組團由4幢11層和18層板式建筑，板式建筑底層局部架空，三組團為4幢點式建筑組成，層高為31層，低層全架空，架空層高為5米。14、101幢02單元每平米降價100元的原因：小戶型內存管道井，影響了小戶型的使用。

15、目前沒有任何團購政策，如果確有10套以上的大的團購體，包劉經理處

16、總價只能去到十位，百位不的隨意舍去。

17、戶口情況：50~75平米一個戶口，75平米以上2個戶口。如果客戶要求確定可讓其咨詢湖西派出所戶籍客，電話號碼：62565528。

18、必須詢問是否為市區公積金貸款，貸款時間為封頂后7天，IALA國際認購公告

認購方式：

先來先得，以到IALA國際指定工作人員處登記為準。

開盤期價格優惠

房價公開優惠(折)

一次性付款優惠(折)

(以上優惠條款解釋權歸蘇州棲霞建設有限責任公司所有)。

采光問題公告

由我公司開發建設的 “IALA國際自由水岸”

項目已獲規劃批準，其中本次申請預售商品房中有部分住房(見下表)不符合園區規劃行政主管部門有關日照間距的規定，共 8

套。為此我公司承諾，在與購房者簽署預(銷)售合同時，上述不符合日照間距要求情況將在合同中予以注明，在辦理產權登記時申請在《房屋所有權證》附記欄中予以標注。以上承諾屬實，若有糾紛，本公司將承擔由此產生的相關責任。

幢號房 號不滿足時間

101幢305 405 505 605 705 805 9052分鐘

103幢10515分鐘

2005-07-28

IALA國際 認購協議書

甲方：蘇州棲霞建設有限責任公司

乙方： 身份證號:

蘇州棲霞建設有限責任公司已取得蘇州工業園區金雞湖東“IALA國際”項目的土地使用證、建筑規劃許可證和銷售許可證，現通過甲乙雙方友好協商達成本協議書，具體條款如下：

1、乙方自愿購買甲方開發的IALA國際_____幢____室，建筑面積_________M2，成交單價為________元/M2，總房款__________元(大寫:)整。(簽訂正式契約時，面積以有關部分核定面積為準，總房款作相應調整)。

2、乙方已于________年 ______月_____日交納購房定金人民幣__ _萬圓整。

3、乙方須于 年___ _月___

日前往IALA售樓處簽定《蘇州市商品房預售合同》，并簽訂《業主臨時公約》及《前期物業管理服務協議》。若不在規定時間內簽定合同者，視同乙方違約。

4、交房時間2006年12月31日

5、乙方在交納定金后須嚴格履行此協議，如乙方單方面違約，定金不予退還，甲方有權另行處置該房屋。

6、在乙方正常履行本協議情況下，甲方須為乙方保留該房源，如甲方違約，甲方雙倍返還定金。

7、本協議書一式貳份，甲乙雙方各執一份。

8、正式簽定《蘇州市商品房預售合同》后，此合同作廢。

出售方(甲方)：蘇州棲霞建設有限責任公司 認購方(乙方)：____ ________

通訊地址： 園區西洲路8號 通訊地址：

郵政編碼：215123 郵政編碼：

銷售代表：___________________ 聯系電話：_ _______

聯系電話： 配偶電話:

簽署日期：_________________ 簽署日期：________ _________

IALA開盤工作流程

時間確定：班車8：00準時發車，望所有工作人員準時?，F場售樓處9：00正式對外開放。

車輛使用：看房車8：45時發車。每兩個小時一班。

商務車按需安排

開盤工作人員：營銷部全體，財務部全體，前期部謝琦，陳杰。

具體流程：

選房——確定房源——簽定協議——填寫信息表——收款。

填寫明源

1、選房：給客戶發號碼牌，號碼先來先得按順序發放。按號碼的順序選房，每 個人選房5分鐘，過期號碼自動作廢。

2、確定房源：選房后于指定人員處確定房源是否銷售。

3、簽定協議：房源確定后簽定購房協議，明確定金不于退還。

4、填寫明源輸入信息表。

5、財務收款。

附件一 **·**世家2期—**項目統一說辭（方案一）

1、項目概況

**·**世家規劃用地200余畝，東南依大型**水庫，西北毗鄰天然荷塘。目前一期已順利交付，“**項目”是**·**世家2期，用地面積53491平方米，總建筑面積27354平方米，共分為A、B兩大區塊，其中A地塊建筑面積13000平方米。低密度、40%高綠化率的規劃，突顯別墅組群的私密性與景觀優勢。

2、地理及交通

“**項目”位于Y市東北面，緊鄰Y市主城區，項目的交通體系很完善，周

圍有金麗溫高速公路、330國道、S39省道、S24省道、永東一線、永東二線等。從**項目出發，距Y市主城區僅3公里，經永東二線到市區僅5分鐘車程，向北沿永東二線經象珠鎮可直達東陽市。

3、區域環境

“**項目”所在區域是老城區向北發展的方向，Y市行政中心、中國科技五金

城都在“**項目”5公里的范圍之內。在項目500米的范圍內，已形成了商業、教育、醫療等配套。包括友聯超市及眾多小型食品店、叮哨幼兒園、Y市職業技術學校、西朱衛生室、**藥店、Y市農村信用社長田分社、西朱菜場等。除此之外，Y市老城區商業中心、浙江繼續教育學院Y市分院、古麗中學、Y市二中、古麗小學、民主小學、愛心幼兒園、Y市第一人民醫院、婦幼保健醫院、Y市第六人民醫院、Y市骨科醫院、汽車西站、火車站等，都在“**項目”10分鐘車程內。

4、外部景觀環境

在項目沙盤上我們可以看到，“**項目”是整個項目用地內景觀優勢最明顯的，A、B地塊均緊鄰**水庫的自然水系，呈島狀鋪展，雙面環水，自然環境十分優越。**水庫的自然水體有260余畝，相當于170多個足球場大小，良好的親水性，決定了“**項目”在Y市不可多得的“水島生活”典范的地位。

在項目用地北面，天然荷塘和起伏的岳巒相映成趣，西面有大面積的松林，空氣清新、視野開闊。

5、內部景觀環境

**項目依托外部優越的自然景觀環境，以及整個**·**世家的景觀規劃，將

自然元素融入景觀設計理念中。綠化率達40%，使“健康、安全、休閑、教育、運動、生態”為融為一體，由北向南以兩條景觀主軸貫穿整個小區。利用曲線造型使小區整體景觀呈現靈動自由之感。依整體規劃布局，開放空間分8個不同主題景觀區，互相融合成大的景觀網。

八大景觀區分別是：入口廣場綠化區、游船碼頭廣場區、沿湖景觀步道、游泳區、垂釣區、組團健身活動區、健康步道區和“和風品茗區”。

同時，**項目在景觀小品的設計上獨具匠心，采用不同材質進行道路鋪裝，體現天人和一的別墅居住品位；精心設置雕塑、路燈等景觀小品；同時在別墅區內設置私家綠地和私家庭院。

6、建筑

“**項目”建筑風格汲取國外先進建筑元素，結合江南優雅風格，同時融合中

國民居庭院的精髓，強調建筑的庭院圍合形態、建筑與自然環境共生共存，著力為居住者刻畫山水間的高尚、悠閑而富有品味的生活方式。

“**項目”A地塊建筑形態以獨幢別墅和聯排別墅為主，B地塊方案正在完善中，預計也是以高檔別墅群為主。

7、配套

“**項目”依托周邊區域的生活配套，以及整個“**·**世家”大社區的綜

合配套，讓業主們在親近自然的同時仍可享受都市的時尚與便利。項目內配置了2000平方米的會館，內設健身、娛樂、客房、餐飲、酒吧、商務中心等方面的設施，此外，小區還安排了網球場、籃球場、游泳池等休閑體育設施。

為了保障業主們的安全與私密性，“**項目”特設24小時監控的專業保安巡更系統。同時，小區設立了一個高速信息交換平臺，并進行綜合布線，在會館內專設網吧，僅對小區業主開放。

8、物管

“**項目”提供24小時的體貼物管，包括：24小時全天候安全監控，門衛、巡 更服務，配置紅外線探頭、攝像探頭，保障業主的安全；每天保潔；設備維護及園林養護；送餐、打掃、熨燙、超市送貨上門、送水、代送煤氣等個性化有償服務。

9、開發商

“**項目”由浙江G房地產集團有限公司開發。“新G”集團在重新整改與

組織機構嚴格調整后，具有了更為雄厚的資金實力與更堅實的品牌后盾，能更好地維護購房者的利益。

10、關于一期延持交付問題解答

一期延期交房的原因如下：基于對業主負責考慮，方案幾易其稿，進行建筑方案

調整，為的是把更完美的產品奉獻給業主。由于“**項目”現在已經是準現房，產品已定型，購房者去工地現場就能直接看到，保證能按時交房。

11、開盤日期及交付日期

“**項目”預計將于2005年6月開盤。

附件二 **·**世家2期—**項目統一說辭（方案二）

1、問：**項目總平規劃是怎樣的？ 答：**世家整個地塊規劃用地200余畝?！?*項目”是**·**世家2期，用地53491㎡，規劃容積率0.511,總建筑面積34637㎡，占地約80畝，共分為A、B兩大區塊，其中A地塊約38畝，建筑面積13000平方米；B地塊約42畝。三期占地約56畝，規劃容積率0.67，總建筑面積25729㎡。毗鄰小區主入口干道，背依天然樹林，居住品質較高，目前三期方案正在完善中。

2、問：**項目有什么優點？

答：低密度，40%高綠化率，東南依大型**水庫，西北毗鄰天然荷塘。突顯別墅組群的私密性與景觀優勢。

3、問：目前工程進度怎樣？

答：目前一期已完工，馬上就要交付，二期A地塊已是準現房，B地塊和三期在方案完善中。

4、問：地理位置及交通狀況如何？

答：“**項目”位于Y市東北面，緊鄰Y市主城區，項目的交通體系很完善，周圍有金麗溫高速公路、330國道、S39省道、S24省道、永東一線、永東二線等。從**項目出發，距Y市主城區僅3公里，經永東二線到市區僅5分鐘車程，向北沿永東二線經象珠鎮可直達東陽市。

5、問：這個地段好像區域環境不大好，周邊都是工業區

答：工業區在**項目用地的背面，這個因素我們在建筑規劃過程中已經充分考慮到了，會通過建筑的圍合來保證業主的私密性。而且，周邊**水庫在整個Y市來說是難得一見的自然水體，能體現別墅居住的尊貴與景觀優勢。**項目所在區域是老城區向北發展的方向，Y市行政中心、中國科技五金城都在“**項目”5公里的范圍之內。在項目500米的范圍內，已形成了商業、教育、醫療等配套。

6、問：那么區域周邊主要有些什么配套呢？

答：包括友聯超市及眾多小型食品店、叮哨幼兒園、Y市職業技術學校、西朱衛生室、**藥店、Y市農村信用社長田分社、西朱菜場等。除此之外，Y市老城區商業中心、浙江繼續教育學院Y市分院、古麗中學、Y市二中、古麗小學、民主小學、愛心幼兒園、Y市第一人民醫院、婦幼保健醫院、Y市第六人民醫院、Y市骨科醫院、汽車西站、火車站等，都在“**項目”10分鐘車程內。

7、問：**項目外部的景觀環境怎樣？

答：在項目沙盤上我們可以看到，“**項目”是整個項目用地內景觀優勢最明顯的，A、B地塊均緊鄰**水庫的自然水系，呈島狀鋪展，雙面環水，自然環境十分優越。**水庫的自然水體有260余畝，相當于170多個足球場大小，良好的親水性，決定了“**項目”在Y市不可多得的“水島生活”典范的地位。在項目用地北面，天然荷塘和起伏的岳巒相映成趣，西面有大面積的松林，空氣清新、視野開闊。

8、**項目內部有哪些景觀？

答：**項目依托外部優越的自然景觀環境，以及整個**·**世家的景觀規劃，將自然元素融入景觀設計理念中。綠化率達40%，使“健康、安全、休閑、教育、運動、生態”為融為一體，由北向南以兩條景觀主軸貫穿整個小區。利用曲線造型使小區整體景觀呈現靈動自由之感。依整體規劃布局，開放空間分8個不同主題景觀區，互相融合成大的景觀網。

9、問：**項目內部有哪8大景觀區？

答：八大景觀區分別是：入口廣場綠化區、游船碼頭廣場區、沿湖景觀步道、游泳區、垂釣區、組團健身活動區、健康步道區和“和風品茗區”。同時在別墅區內設置私家綠地和私家庭院。

10、問：**項目的建筑風格是怎樣的？

答：“**項目”建筑風格汲取國外先進建筑元素，結合江南優雅風格，同時融合中國民居庭院的精髓，強調建筑的庭院圍合形態、建筑與自然環境共生共存，著力為居住者刻畫山水間的高尚、悠閑而富有品味的生活方式。

11、問：**項目主要有哪幾種建筑類型？

答：“**項目”A地塊建筑形態以獨幢別墅和聯排別墅為主，B地塊方案正在完善中，預計也是以高檔別墅群為主。

12、問：項目的配套有哪些？

答：“**項目”依托周邊區域的生活配套，以及整個“**·**世家”大社區的綜合配套，讓業主們在親近自然的同時仍可享受都市的時尚與便利。項目內配置了2000平方米的會館，內設健身、娛樂、客房、餐飲、酒吧、商務中心等方面的設施，此外，小區還安排了網球場、籃球場、游泳池等休閑體育設施。

為了保障業主們的安全與私密性，“**項目”特設24小時監控的專業保安巡更系統。同時，小區設立了一個高速信息交換平臺，并進行綜合布線，在會館內專設網吧，僅對小區業主開放。

13、問：物業管理情況怎么樣？

答：“**項目”提供24小時的體貼物管，包括：24小時全天候安全監控，門衛、巡更服務，配置紅外線探頭、攝像探頭，保障業主的安全；每天保潔；設備維護及園林養護；送餐、打掃、熨燙、超市送貨上門、送水、代送煤氣等個性化有償服務。

14、問：**項目是由誰開發的？ 答：“**項目”由浙江G房地產集團有限公司開發?！靶翯”集團在重新整改與組織機構嚴格調整后，具有了更為雄厚的資金實力與更堅實的品牌后盾，能更好地維護購房者的利益。

15、問：據我所知，一期好像延期交付了，中途還曾經停工過？

答：一期延期交房的原因如下：基于對業主負責考慮，方案幾易其稿，進行建筑方案調整，為的是把更完美的產品奉獻給業主。由于“**項目”現在已經是準現房，產品已定型，購房者去工地現場就能直接看到，保證能按時交房。

16、問：請問開盤日期和交付日期？

答：**世家一期預計將于2005年6月交付，而“**項目”預計將于2005年6月開盤。

備注：除以上幾個問題之外，銷售員還須了解以下內容

1、**項目項目定位是“財富領袖，水岸私家領地”

案場答客問模板

房產買賣首先是一個認知過程，如何幫助客戶釋疑解惑，是每一個銷售人員取得驕人業績的必備前提，剔除個別樓盤的特殊問題，我們將房地產銷售中可能遇到的具有共性的問題收集羅列整理如下：

一、地理位置 1.基地的具體位置在哪里？如何到達？ 2.基地的東西南北與什么相鄰？

3.基地距離市中心、火車站、飛機場等約有多少公里？ 4.基地周圍的交通設施有哪些？具體情況如何？ 5.售樓現場的具體位置在哪里？如何到達？ 6.售樓現場附近有無停車位？

7.項目周邊的配套設施如何？距離大致有多遠？ 如學校、醫院、菜市場、購物中心、郵局、銀行?? 8.項目周邊是否擁有休閑娛樂場所？距離大致有多遠？

如公園、游樂設施、旅游景點、賓館、酒店、娛樂場所、體育運動設施??

二、樓盤狀況： 公司構成

1、該樓盤的開發商是誰？

2、開發商的注冊地及注冊資本如何？

3、開發商有無房地產開發經驗？

4、開發商的經營范圍主要是什么？

5、開發商是否為上市公司？

6、該樓盤的設計單位是什么？

7、承建商、監理單位是分別是什么？

8、有無行銷企劃公司？

9、物業管理公司？

10、商業管理公司（若為商場）？

基本參數

1、占地面積、總建筑面積？

2、項目由幾棟樓組成？分別為多少層？是否帶電梯？

3、容積率、建筑密度？

4、綠化面積、綠化率？

5、棟距分別為多少？間距分別為多少？

產品規劃

1、項目規劃性質如何？寫字樓、純公寓、商住兩用、商場、別墅？

2、社區的外觀設計是何種風格？

3、社區的建筑設計是何種風格？

店面/商業街

1、店面的位置情況如何？主干道、次干道、社區店面？

2、面寬、凈深、層高？

3、可否做閣樓？

4、店面有無衛生間？

5、店面的公攤是多少？

6、店面同樣有防盜系統嗎？做防盜門嗎？

7、店面的裝修情況如何？

8、店面是不是社區智能化管理系統的一部分？

9、店面的價格是怎樣的？付款方式及相應折扣如何？

10、店面的物業管理費如何計算？

11、店面將來的經營方向/范圍？

車庫或停車位

1、社區是否有車庫或停車位

2、車庫是用來銷售還是出租？價格如何？

3、車庫的面積多少？尺寸規劃如何？

4、有多少個車位可供選擇？

5、有自行車、摩托車的停放位置嗎？

6、停車位是用來銷售還是出租？價格如何？

7、車位有產權嗎？有計算公攤嗎？

8、車位的管理方式如何？費用如何計算？

9、如車體在社區的停車場停放過程中發生意外事故，須如何處理？

10、車庫或停車場是否有消防通道設施？

11、停放的車輛型號是否有限制？

公寓

1、社區共規劃多少戶人家？

2、有多少種戶型格局？面積為多少？分別有多少戶？

3、戶型的朝向及景觀如何？

4、是否做到明廚明衛、干濕分離、動靜分離的格局設計？

5、公攤為多少？公攤面積是由哪些部分組成？

6、每套單元的客廳、餐廳、臥室、衛生間、廚房、陽臺、儲物間??的具體尺寸（長×寬）和凈面積分別為多少？

7、住宅的層高、凈高為多少？

8、每個梯位有幾戶人家？

9、室內的格局是否可以變更？有什么限制和手續？

10、一層住宅是否有私家花園？

11、頂層平臺如何規劃？是否為頂層住戶私用？

社區環境及休閑配套規劃

1、社區的綠化面積有多少？中庭花園有多大？

2、中庭花園的設計風格是什么？由誰設計？

3、中庭花園主要包括哪些內容？與眾不同之處是什么？

4、有什么體育休閑設施？是否需要交納使用費？ 球類場地、游泳池、休息場所??

5、有幼兒園或幼兒活動場所嗎？

6、有室內會所嗎？在社區的什么位置？規劃什么設施？

7、會所是否對外開放？

8、會所的使用是否需要交納費用？

9、社區有幾個主入口？車輛入口在什么位置？

10、社區有無迎賓大堂？

裝修配套

1、交房時，住宅的裝修情況如何？

墻面、地面、屋頂、衛生間、廚房、門、窗、陽臺?? 公共部分的樓梯、走道、門、窗??

2、裝修材料的品牌、質地如何？

3、有幾部電梯？電梯是何種品牌？

物業配套設施及管理

1、社區是否實行封閉式管理？

2、是否實行人車分流管理？

3、是否實行智能化管理？請詳細解說。

刷卡門禁、閉路監控、可視對講、車庫管制??

4、社區的消防、保安及報警系統如何？

5、是否設置“社區管理中心”？提供哪些家居生活服務？ 醫療、家政、商務??

6、住戶的通訊系統如何設置？有幾條電話線？

7、電視接收系統如何？有無有線電視、衛星天線等？

8、網絡接口？

9、物業管理方式如何？

10、物業管理費用是多少？其他費用如何計算？諸如維護費??

11、是否有三表遠傳抄送系統功能？

12、區內配套設計的使用是否需要交納費用？

13、交屋時，煤氣、電話、電視天線等是否還需要另行收費？費用是多少？

14、停水、停電的應急措施如何？

三、價格

1、公寓的起售價格、最高價格、平均價格分別是多少？

2、樓層、朝向差價是多少？

3、幢與幢之間的差價是多少？

4、各種格局的總價范圍分別是多少？

5、該樓盤所在區域的店面及住宅的租金行情如何？

6、付款方式如何？

7、貸款銀行名稱？貸款額度？貸款年限？貸款利率？

8、在貸款期間，若銀行的利率發生變動，該怎么辦？

9、開發商有無提供貸款？貸款額度？貸款年限？貸款利率？

10、付款的匯款匯到開發商什么開戶行？哪個帳號？

11、成交以后，稅費用幾種？額度有多少？由誰負擔？

第二篇：房地產銷售案場解說辭

滄州華景房地產經紀有限公司

銷售案場解說辭

1.為何說現在購現房最好？

現房：風險小，投資回報快，如購期房，很多開發商若沒有實力，不會有全部的資金投入，只會投入部分，往往難以保證交期、質量，還會造成爛尾樓，使購房者如手捧刺猬，購現房完全沒有這種風險。2.為何說期房好？

價格低，房型設計優良，升值快，隨法制社會的加強，購買的風險降低，質量可監督。3.為何高層好？

房屋使用期限長，造價高，鬧市中有靜，易于物業管理，檔次高，可做商住兩用房，出租回報率高。4.為何多層好？

出房率高，房價低，使用費用低，無使用電梯的風險，符合中國居民群住的生活習慣，房屋升值潛力大，生活多方面都比較方便。5.為何一次性付款最劃算？

若不選擇一次性付款，以后生活負擔過重，每月要交付醫療保險，住房保險，按揭貸款利息等費用支出大，加之現在銀行存款利息低，把錢存入銀行賺不到利息，一次性付款可少掉很多麻煩，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事業或其他方面的成功，加之人民幣會貶值，房產可保值，又有升值潛力，故一次性付款最劃算。若先分期付款每月支出費用大，對工作不可能輕易調換，局限性大。一次性付款的房子可抵押，隨時抵押70%，若按揭貸款即使提前還款，利息不能免掉，個人資產并不單純以人民幣衡量，房產亦是資產之一，目前房子即可居住又可隨時抵押，靈活性更大。6.為何市中心房好？

市中心地皮資源有限，升值潛力巨大，配套好，租金高，回報率高，從目前發展的角度而言投資風險少。7.為何副中心房好？

價格比市中心低得多，但其余不比市中心差，并且副中心比市中心安靜，綠化率高，并且無市中心拆遷建的擔憂，晚走不如早動，選擇市中心邊緣地帶居住最好。8.為何郊區好？

周邊環境好，交通發達，配套設施全，一樣多的錢可購買更大的房屋。市區郊區化是城市發展的趨勢，隨交通改善，郊區交通更方便。9.為何選擇頂樓好？

價格合適，視野開闊，空氣流通好，采光好，安靜安全，高度好，又避免了樓頂漏雨的可能。滄州華景房地產經紀有限公司

10.選擇底樓的好處？

生活方便，若有孩子，利于孩子成長，培養健全性格，有老人有利于老人活動，參與社交，帶庭院，對停放自己交通工具增加安全保障系統，免去工作的后顧之憂，租出去做辦事處，租金高，升值潛力大，更因人員走動多，相較樓頂而言更加安全?，F上海房價一樓最貴，很多房屋下水道走二樓，送綠地以半價計。11.為何購買高檔住宅劃算？

便宜無好貨，好貨不便宜，無論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的，與買車相比，購房的折舊少，升值潛力巨大，配套實施齊備，周圍環境佳，戶型設計優，居住方便，房價的組成地價點的比重大越是好的房子，地價越貴升值的潛力與速度越大。12.為何買經濟適用房最劃算？

從某種意義上講，買房毫無神秘之處，就像買彩電一樣，只要買的房子，實用，應具備的功能齊全既可。例如：雙氣、雙線等，其他增加的綠地，木扶手，花崗巖樓梯等浮華設施不增值。只會使開銷增而真正在創業階段的人并沒有時間享受，欣賞一些浮華的設施。更何況現在買房地產人逐步增多，對經濟適用房的需求增大，故其升值的潛力大巨大。所以購買適用房最適合，最合適的房子最劃算。13.為何選擇剪力墻結構的房子？

抗震性好，整體性高，墻體薄，得房率高，造價高，易裝修，使用年限長，保暖性好柱子少，利于處處自由隔斷空間大，代表以后住房發展趨勢。14.為何選擇框架結構的房子？

保溫性、隔音性比剪力墻的房子好，得房率高，開間易活動，易裝修出各種自己喜歡的風格，使用年限長，陽臺易裝修出大開間，落地窗的風格。15.為何選擇磚混結構的房子？

保溫性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，價格低，適當改動容易，易裝修，普通多層的最佳選擇。16.為何選擇得房率低的房子好？

房屋高檔，設計合理，配套面積多，配套設施全，得房率低代表配套齊全，隨生活提高，對房子配套要求越來越高。房子越高級，得房率越低。17.為何得房率高的房子好？

省錢，同樣的錢買到的使用面積多，比較劃算。18.選擇朝西的房子好？

價格低，采光好，選擇的范圍大，陽光充足，較符合夜生活習慣的人，所以朝西主體好且干燥。

19.選擇朝東的房子好？

陽光光照時間早，設計戶型合理，新空氣易流通，適合創業階段的人選擇，起的早，不西曬，夏天涼快。滄州華景房地產經紀有限公司

20.選擇朝南房子好？

采光好，日照時間長，房間溫度適宜，東暖夏涼，確保升值，易出手，適合老年人住，陽氣重自豪感，省電。21.選擇3.4樓好？

采光好，安全，安靜、干凈，避免了1.2樓的潮濕，高樓的爬樓累，中間樓層好，高低樓優勢兼備。

22.為何要選擇較大型的小區？

大型小區的開發商一般實力雄厚，信譽度高，值得依賴，并且大型小區的物業管理較好，周邊自然環境、人文環境都非常好，配套設施齊備，生活安全，舒適，戶型設計合理，物管會不斷有新東西推出，故選擇大型小區較好。23.為何雙衛好？

方便，衛生，有一客用衛生間，檔次高，都是主臥室套衛生間，生活趨勢。24.為何單衛好？

現在一般都是三口之家，雙衛沒有必要，多一個衛生間也是要花錢買的，現在主要是解決住的問題。（一個衛生間要4.5平方米，就算2000/平方米，也要一萬塊，花一萬塊買個衛生間，還不如把部分錢用在裝修上）單衛最實惠，買房主要是自己住，現在也不經常有客人串門，所以客衛派不上用場，而且還要花錢多裝修一個衛生間，打掃衛生也麻煩，還浪費水、電、增加支出。25.為何中間房好？

保溫好，不存在西曬問題，而在東邊，雨水對的時候比較潮濕，所以中間房好。26.兩邊房？

采光好，通風好，一般會是花同樣價錢享受明廳，而且空氣新鮮，夏季會特別涼快。

第三篇：房地產銷售說辭大匯總

銷售說辭（萬科版）

參觀流線中各展示節點標準說辭 以下為銷售流線中的每一個講解點，各銷售員可根據以下各點進行個性化發揮！

一、銷售大廳說辭點

1、詢問語:禮貌用語、詢問客戶到訪意圖、自我介紹

2、通區位圖：城花區位、客戶行/乘車路線 3、3分鐘宣傳片：結合宣傳片講解

4、XX畝 & XX畝沙盤：

a、整體方位、小區規模、各期目前進度、集團/武漢公司簡介

b、規劃理念、組團/道路/園林/配套 c、產品、戶型、面積、均價、物管費、交樓標準

d、三大特色：標準化施工、五重安防系統、帶裝修交付

5、單體模型（可選）

二、流線圖說辭點

1.銷售大廳前樹陣廣場：城市博物館、水池、桂花樹（X萬）、柚子樹、樟樹、櫻花樹、廣玉蘭

2.特一區底商：經營業態（超市、JEEP吧）

3.第五大道：

a“綠肺型”主干道、六排法桐（X顆）、一種寧靜的氛圍、5年后樹能將馬路連接起來，形成一條真正的林蔭大道 b、人車分道、一條先進、現代化的路、解決現代人和社區、車的矛盾、c、進入社區每個組團的路口清晰，直接； d、5000平米的花園式綠色大道: X棵法國梧桐、X棵樟樹、X棵銀杏、X棵櫻花??一共X類不同樹種、X棵大小喬木

e、街角公園

4、經過上西X區：

a、道匝 b、五級安防系統 c、“組團客廳”

d、組團內綠化：X平公共空間，X喬木，空氣凈化力，e、停車位、兩三個車位間隔樹

f、X米人行道

5、上西X、X交界處：

a、教育配套：雙語幼兒園、市級小學

b、“S.O.S”緊急召援系統

6、五分鐘商業：

a、業態 b、買打火機的故事

c、減速坡 d、景觀小品

7、集中商業后街 a、4500規模 b、1200平魯廣超市 c、銀行、餐飲、診所、商業廣場

8、集中商業內街道 a、中式酒樓：虹景酒樓 b、開放、休閑的空間

9、公交站： a、X運行 b、穿梭巴士 c、道路下水井蓋

10、“夢幻島”兒童公園

a、4000平規模

b、涂鴉墻、高迪墻、沙地、海島船、鴿子屋、樹爸爸的故事

11、會所/運動公園/綠脊

三、情景TOWNHOUSE說辭點

1、專利產品：萬科專利產品，模仿得不到她的精髓

2、低層/低容積率：4層，1.0的容積率

3、花園/露臺：贈送約53平花園，且獨門獨戶；層層退臺；復式4個露臺，擔負各自功能使命

4、入戶DEN ：功能強大、身份象征、采光 5、40平米大客廳/8.1面寬

6、廚房功能分區：中西餐備餐臺、早餐臺，烹飪區、家務區、備餐區、用餐區的功能劃分

7、公衛干、濕分離

8、主臥轉角飄窗：地臺飄窗，270度景觀

9、步入式衣帽間

10、交樓標準（入戶門、雙層中空LOW-E玻璃、電器配置（主臥雙控開關、電話寬帶有線接口、入戶門鈴）安防配置（可視對講、紅外微波探測器、報警通訊裝置、燃氣泄露探測器、門磁開關、主臥緊急按鈕）、庭院部分裝修）

11、直跑式樓梯

12、儲藏間

四、上西X區2B、3E示范單位

1、智能化安防系統： a周界防越報警系統 b閉路電視監控系統 c樓宇聯網可視對講 d門禁管理系統 e居家防盜報警系統 f電子巡更系統 g電子公告欄系統

2、園林景觀： a小型街頭公園 b樹陳廣場 c各種喬木 d多彩的硬鋪裝

3、標準化部品：

a裝配式鋼質欄桿 b木質扶手 c空調擋板 d單元門遮雨蓬

e儲物箱

f通風隔熱屋面（拉法基）g鋼質入戶門（復塑鋼板門）景觀

4、客廳： a踢腳線護角套

b氣窗

5、廚房：

a變壓防串式煙道 b臺面防水檻

c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創始人，水龍頭出水處都設有過濾器。

d回水灣 e隔音墊 f散熱片 g櫥柜（歐派、中意）

6、衛生間: a防水安全插座（西門子靈動系列）、b美標潔具、c滴水板

7、臥室：戶內門（“董輝記”夾板裝飾門）

8、交樓標準

五、情景公館說辭點

1、智能化安防系統： a周界防越報警系統 b閉路電視監控系統 c樓宇聯網可視對講 d門禁管理系統 e居家防盜報警系統 f電子巡更系統 g電子公告欄系統

2、園林景觀： a小型街頭公園

b樹陳廣場 c各種喬木 d多彩的硬鋪裝

3、標準化部品： a裝配式鋼質欄桿 b木質扶手 c空調擋板 d單元門遮雨蓬

e儲物箱

f通風隔熱屋面（拉法基）g鋼質入戶門（復塑鋼板門）景觀

4、大堂/電梯

5、入戶玄關/多功能陽臺

6、客廳： a戶型緊湊，布局合理

b氣窗 c大面寬 d景觀好

7、廚房：

a變壓防串式煙道 b臺面防水檻

c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創始人，水龍頭出水處都設有過濾器。

d回水灣 e隔音墊 f散熱片 g櫥柜（歐派、中意）

8、衛生間: a防水安全插座（西門子靈動系列）、b美標潔具、c滴水板

9、臥室：

a主臥步入式衣帽架、外飄窗 b戶內門（“董輝記”夾板裝飾門）

10、交樓標準

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山牧發表于 2010-9-6 10:05 | 只看該作者

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送禮物

問候

Ta

一、銷售大廳說辭

您好，歡迎光臨！我是城市花園銷售員×××，請問您是第一次過來嗎？（如果是）那由我先帶您參觀，并給您作一個全面的講解！您請這邊走，首先給您講解一下城市花園在武昌的大概方位以及行車路線，（指城花的區位圖）。

下面帶您參觀一下我們城花的影音室：

管理員

3分鐘宣傳片說辭

現在您可以通過這個三分鐘短片，了解我們項目的整體情況，首先出場的是萬科的吉祥物——花花，它從外太空飛到銀河系的中心“地球”，然后到達中國的一個中部核心城市——武漢，在來到武漢的一個核心新區，那就是“光谷”，光谷地處中心腹地，而萬科城市花園又處

在這個核心區域的中心。

我們整個項目規劃用地600畝分為四期開發，目前銷售的主要是二期產品，這邊是我們的小學和幼兒園的規劃，萬科城市花園象一座新城市一樣，有自己完善的配套及公交體系，目前區內已引進了一條公交線路“586”路，后期我們還會陸續引進其它幾條公交線路，來豐富業主的出行。

現在看到的這一塊是我們的集中商業區，里

面包括超市、銀行、酒樓、快餐美食、健身房、藥店等等。

下面這個是小孩子在足球場邊玩耍的一個場景，那么所有的車進入我們的小區必須采用的刷卡的模式。

萬科城市花園主要分為三種，一種是帶裝修交付的多情景洋房，就是這樣的（如短片內）；第二種是不帶裝修交付的情景TOWNHOUSE，一樓送花園，二樓、三樓送露臺，層層退臺的設計，現在雖有很多開發商在模仿我們這種產品，但它始終無法復制與我們完全一樣的產品，因為這是屬于萬科的專利產品；還有就是帶裝修交付的電梯洋房，我們叫情景公館，剛剛新開放了展示間。

下面您再看到的是樣板間，給您一種溫馨、舒適的感覺，其實想起萬科很多人也會聯想起萬科的物業。讓您在里面有一種歸屬感，安全感，舒適感。

下面您看到的我們的幼兒園，引進的是深圳的世紀星雙語幼兒園，采用國語和英語二種教學語言教學，給孩子一個良好的學習環境。今年9

月份開學，目前正在招生。

畫面上看到的是我們小區的一個專為小孩子設計的兒童樂園，里面有海盜船，鴿子籠，沙地，涂鴉墻等等。給孩子們一個自由的天地，讓他們發揮潛能，展現聰明才智的空間，目前已經開放了。小區里面當然少不了年輕朋友比較熱愛的會所了，會所里面包含了綠蔭游泳池，半室內的羽毛

球館，還有健身房，棋牌室等等。

現在我們所站的這個位子是在我們小區里面的城市博物館里，城市博物館里會記載下我們區內發生的有紀念意義的人和事，把它以圖片的形式展現出來，讓我們小區的人文生活變得更加的豐富多彩。

萬科的理想就是讓您感覺我們銷售的不僅僅是房子，而是一種生活標準，一種追求高品質的生活方式。我們的企業宗旨就是：建筑無限生活！

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山牧發表于 2010-9-6 10:05 | 只看該作者

物

問候Ta

踩窩窩

送禮

下來，我帶您去看一下我們300畝和600畝的沙盤：（邊講解邊提問，了解客戶的需求，從而選擇適當的參觀路線

二、情景TOWNHOUSE

×××先生/女士，現在讓我帶您去參觀一下咱們萬科的專利產品――情景

TOWNHOUSE示范單位。

■ 引導客戶，介紹情T：那現在我們面前的就是情T的樣板單位，您能否先告

您面前的這種層層退臺的房子與其他您見過的多層房子有什么區別？（引管理訴我，員 導客戶主動去發現情T的不同之處）????您說的非常對，我們情T僅有四層，且每一層都有露臺或大花園，并且都是隨樓附送的哦！情T不是別墅，但 卻擁有庭院、陽光、綠地、私密的別墅生活品質；不是普通洋房，卻享有街區、鄰里、溫情、開放的社區氛圍，這種介于洋房和別墅間的新興產品，已成為那些渴望在忙碌的空余享受寧靜豐富的家園生活的新上層中產的最愛?！?低密度的優勢：這種四層高的房子使我們小區的容積率僅有1.0。相比其他如金地格林小城、保利花園1.5-3.0的容積率來說，相當于同等條件下我們房屋的樓面地價成本高出他們1.5-3倍；在地價越來越貴、土地越來越稀有的將來，這種低密度的多層房子再也不會有了，我們這種4-5層樓的房屋將成為最

稀有的絕版！增值的潛力不可估量！

■ 有天有地的生活：您看到每一套房均帶有露臺或者大花園，層層推臺，退出每層可貴的花園露臺，宅前屋后保持著寬闊的間隔，同時每一套房能充分享受陽光的沐浴。您不用再面對傳統的立面整齊的防盜鐵網，走出囚籠的生活，足不出戶，就可以在自家的陽臺或者花園里享受冬日暖暖的陽光、夏日傍晚的習習涼風。這種有天有地的生活，已不再是別墅的專利！

下面讓我們走進去看一看：

情景TOWNHOUSE E2-102（示范單位）您現在看到的是情景TOWNHOUSE 一樓示范單位。

? 總體：這是我們萬科的專利產品——情景TOWNHOUSE的首層單位，建筑面積148.5m2，四房二廳二衛，獨門獨戶，8.1米橫廳，南北通透、通風采光極佳；并且實用率高達92%；53平超大私家花園，入戶DEN的設計，所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標準請見戶內展示，整個裝修因應大戶人家的需求，設計成傳統的歐式田園風格。? 私家花園：情T一樓隨樓附送53m2左右的私家花園，如果您家有老人或者孩子，既可以省卻老人爬樓的辛苦，又可以讓小孩子在院子里盡情的嬉戲；或者閑時在院子里伺弄一點花草，養一只小狗，再為女兒搭一個秋千；周末時候，邀請三五位同事、親友，來一次露天舞會或者燒烤??在家門口，您隨時可以

與大自然親密接觸！

? DEN：DEN是指門入口旁邊的小客廳或者門入口旁邊的小書房，是所有別墅必須具備的一部分，普通房子就叫玄關，好房子是DEN，日本稱為和室。我們的DEN采用大面積的落地玻璃設計，充分擁抱陽光。您可以設計成書房，也可以做

成一間休閑娛樂室。

閑下來，沖上一杯濃濃的咖啡，聽一支經典懷舊的曲子，看著兒子在院子里玩得滿頭大漢，卻不亦樂乎，人生還有什么比這更能讓人滿足的呢？ ? 客廳：8.1米的超大面寬，約40平的客廳空間，足夠你周末時候在家舉行一個香檳PARTY，它的氣派和尊榮相信定會引來眾多參與者的羨慕，甚至嫉妒。從實用角度，8.1米的客廳帶來的開闊與通透，可以滿足任何形式的家具陳列。? 廚房：廚房功能的變革，兼顧中西用餐習慣，滿足烹飪區、家務區、備餐區、用餐區的功能劃分，讓做飯也可以成為家人開心交流的生活方式。例如廚房內的早餐臺，不僅可以享受每天清晨出門前的二人世界；還可以用作大量客人倒

訪時候，你大顯身手的戰場！

? 多功能房：多功能房自然采光，可根據您的需要隨心設計。需要的時候即與客廳連為一體，偶爾來客又是一間客房；音響發燒友可以把這作為視聽室；家庭可以作為娛樂棋牌室；如果您有收藏名酒的習慣，那么這里就是一個最好的名酒鑒賞酒天地了，再精心布置一下，就可以和朋友在此把酒言歡，又不擔心

影響家人休息，多么寫意！

? 臥室：房屋的深處，是主臥室和兒童房，享受私密的個人空間。主人房朝南，21m2，另帶獨立衛生間，寬大落地窗設計，享受陽光的貼心照顧，近賞庭院生

活美景。

? 公衛：干濕分離，具有獨立的洗衣機位，萬科總在細節中體現品質

3A戶型

現在我們看到的是三房中的3A戶型，這是一套標準的居家型三房產品。它最大的特點就是戶型緊湊實用，布局十分合理。廚房設計將烹飪區和備餐區分開，這樣不但可以減少您待在油煙中的時間，也可以讓您在為家人準備美食的同時仍可以和家人聊天說話，您就不會再有被人冷落的感覺。餐廳也有獨立的陽臺，您在用餐時不僅可以欣賞到陽臺外的風景，同時也保證了客廳和餐廳的自然采光和通風。客廳采用的是大面積的落地觀景窗，不但保證了客廳的采光，通風和觀景的效果，更顯得這套三房設計上的大氣。這里是客衛，衛生間采用干濕分離設計，防水插座開關，更加體現了我們萬科在細節上的要求。衛生間的對面是一間兒童房。請大家注意！我們在這里設計了一個小小的儲藏室，三口之家的日常雜物是很多的，它不但解決了這個問題，而且它十分隱蔽不影響美觀。另外一間次臥室采用的270度觀景的低臺外飄窗?，F在我來向大家介紹這間主臥室，您一定會覺得這間主臥室很普通，無非就是有一個衛生間和一扇大面積低臺外飄窗。請大家跟我來，3A戶型的主臥室最與眾不同的就是它還有一個工作陽臺。它不僅完善了居家功能，而且這個工作陽臺可以把客廳、兒童房和主臥室聯系起來。這樣讓您可以更好的照看您的孩子，而且還可以拉近您與孩子的關系。晚上，您可以在陽臺上透過窗戶看看您的孩子有沒有蹬被子。早上，您可以輕輕的敲敲窗戶要您的孩子起床上學。這樣一套居家功能完善，實用的三房，您喜歡嗎？

最后，我們向大家介紹一下室內的安防系統。首先，我們在門口為您安裝了門磁報警器。當您回到家中忘記關門或門沒有關好，門磁報警器會提醒您。在客廳我們安裝了紅外微波雙監控測器，當您家中無人時，如果有人闖進您的家中，它會通過系統直接向物業的監控中心報警，監控中心會通知所有在附近的保安員迅速趕到您家中。在廚房我們安裝了煤氣泄露煙感報警器，當廚房的煤氣和煙濃度超過標準時，它會發出尖叫聲來提醒您。另外在您的主臥室的床頭位置，我們為您安置了一個緊急按鈕。當發生緊急情況時，只要您按一下附近所有的保安都會以最快的速度趕來。這一系列的智能化安防系統，讓您在我們萬科城

市花園住的更加安心。

3L戶型

出售樓處：（走集中商業動線）這邊是大型超市，銀行，從這個樓梯往上就是空中花園，一會您能從您的房子里看到。這里就是美食街，將來會有不同風味、不同價位的特色餐飲落戶這里，我們有從上海拍的照片，您有興趣可以看看我們已交付的社區有怎樣的美食街。這里離上西10區和特1區真的是很近，將來

很方便的。

好，我們從這里進去，這是臨時通道，將來我們從電梯間進入，我們會有比洋

房更氣派的門廳。請進電梯，樣板間在六樓。

出電梯：右邊請，因為房源稀缺，我們只做了一個樣板間。請進，一進門就感覺不一樣吧，這個個性化的玄觀帶了觀景小陽臺，讓您出門上班和回家進門時

都能享受到與外界大自然的接觸。

這里是客/餐廳，在這里我們也采用了兩廳適當錯開的設計，一方面保證短進深戶型的采光通風功能，同時將兩個功能不同的區域相對獨立開來。餐廳是景觀最棒的地方，您覺得怎么樣（停頓，讓客戶感受，逼迫發表感想），是啊，在這里可以看到兒童公園、空中花園，將來那里還有會所和室外泳池，這種絕佳的景觀真是難得！

客廳開闊，您一定覺得窗的開度很大，又沒有多余的窗格遮擋，視野很好，我們的窗玻璃是雙層中空LOW-E玻璃，這么大塊的特種玻璃，成本可不低呢，話說回來了，如果不是這樣的窗，怎么對得起萬科社區窗外的美景呢？您看窗外側對組團中心景觀，而萬科物業的外立面是大家都喜歡的，美院的老師在這里組織過寫生，攝影協會定期來這里采風呢。您看，這里是一個晾衣陽臺，在這

里晾衣服不會影響主人的私密。

好了，我們來看一看房間，這是客房，當然也可以兼作書房，這里同樣可以看到情T優雅的外立面，面向組團內部，更加靜謐；這是兒童房，可以看到景觀相當不錯，最后是主臥室，這是最中規中矩的地方，套間，中間設更衣間，堪

稱經典的設計。

客衛干濕分離，帶洗衣機位，沒有一絲浪費的空間。家具并不是特意設計的，基本上用的是老樣板間的東西，但是照樣掩蓋不了房型本身的優勢。整個戶型特色可以歸結為經典、傳統，但又不乏個性。最大的優勢是豐富的景

觀資源，完善的功能設計和個性化的完美結合。

我的介紹完了，您覺得這個戶型怎么樣？回售樓部我再詳細給您算

三期銷售說辭

一、寒暄

您好!歡迎光臨！我是職業顧問XX。先生，姐您是第一次來看房嗎？那我為您做個整體介紹吧！我們項目總占地165畝，一期為別墅僅余幾套，二期公寓還未竣工已經全部售完，現正在預售三期，已經有很多客戶登記排號了．．．．．．．

項目位置：商鋪

地段：我們這里是新區東三路，〈機場路北段＞南面直達機場，后面是318國道和工布風情商業步行街，對面也是市政規劃的商業街，您知道旅游是林芝的支撐產業，正好我們項目就在這條旅游黃金線上的要道位置，三面都是商業

圍合，周邊還有眾多政府機關單位聚集，步行幾分鐘就可到銀行、超市菜市場和賓館，可以肯定的說這就是－－－－－－－－－－－－－－－－－－商業絕

版地段，新區的口岸王．

升值潛力：隨著市政的加大扶持和周邊配套的越發完善與我們即將打造的新區地標性建筑物中心廣場的建立，就會帶動商氣人氣的不斷升級．隨著新區的發展，地塊價值就會不斷提升，隨之價格也會不斷上漲，投資的眼光應該放的更長遠，更準確，尚城花園三期商鋪----新區投資不二的選擇．－－－－－

－商鋪原始股，財富聚寶盆．

投資回報：未來城市的發展方向在新區，新區的發展前景無可限量，在新區投資極具升值潛力，老區的商鋪６０００多一平米，地段的絕版性和我們３０００多的低廉價格更決定了高性價比投資潛力，彰顯無比的升值空間，我們商業地段得價值與投資潛力就不言而喻了－－－－－－－－－低投入，高回報

三｀公寓住宅

戶型：你看我們公寓的戶型也是二期的基礎上在規劃設計院和眾多老總及專業人事參與下廣泛采集客戶的意向和建議后的精品戶型，選房就是看戶型和各功能區布局嘛，對您臥室家具大小的擺放、工作學習的書房、休閑娛樂、會客聚友的大客廳、老人的照顧起夜如廁，干濕`動靜的分區等等方面都有細心的考慮。

外立面：最大的特色就是采用落地大玻璃墻便于你更好的采光和南北通風，這樣建成后的整體外立面效果就很高檔漂亮了。為了讓空間更富有視覺層次感我們啟用更有檔次的錯層式結構。就為最大化的滿足您便捷舒適的美好生活。

景觀：那現在我就帶您參觀一下小區綠化景觀好吧，您看到的這些大樹喬木大多都是從成都運來的，呈現在您眼前的這是我們中庭花園，這里有天然的河水在小區的循序流動，為小區添加了靈動和生機以及為積德祈福的放生池，還有那邊的運動健身廣場，各類健身器材和球場為您和家人提供了良好的健身休閑之地。前面也有我們規劃中的小區公園，為此也在不斷增加綠化景觀，只為更好的服務我們的業主提供一個－－－－－－－－－－－健康的３６０度生

態活水園林小區

四、物業管理

物管：物業管理方面更是一大特色，軍事化的管理，保安24小時巡邏，貼心、親和、有禮的服務。全程電子監控系統確保您和家人的安全。鐘點工上門服務，特為我們業主配有公車接送服務，解決您出門回家之需，最重要還有不斷提高的意識，想您所想，急您所急。

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物

問候Ta

? “XXXX”坐落于城關XX大橋東側，社總用地面積約XXX畝，總建筑面積約XX萬平方米，綠地率近40%。是XX城關第一個真正意義上的大型現代化居住社區。東側是即將動工的XX新車站，南向將建設城關新重點小學，小區毗鄰國道，與高速公路入口接近，未來XX公園位置將修建幾座新大橋橫跨

東西，交通更加便利。

? “XXXX”建筑采用歐陸風格建筑，在規劃中以環境生態為先導，充分利用了坡地的地形地勢，形成了由北而南層層退臺、逐漸增高的三級階梯式平面布局，歐陸風格園林與建筑風格和諧搭配，時尚大氣，優美舒適。

踩窩窩

送禮

標準說辭

大型休閑廣場、花壇、臺階、雕塑、植被、噴泉、流水、歐式廊亭等豐富的歐管理式園林元素點綴園中。超過3萬平方米的超大型中心園林景觀（相當于70個籃員

球場），大大加強了小區的城市花園式社區環境特色；沿河修建了休閑景觀走廊，豐富了社區周邊的休閑和觀景空間；園林景觀和綠化充分結合地形地勢來進行設計，形成階梯式、錯落有致、極具韻律的坡地建筑群落，同時與水景、山景和園景層層結合，樓距寬敞，極致舒適。項目包含獨立住宅（別墅）、高層、小高層住宅和商業等多種產品，類型豐富，社區配套極為完善，有社區商業廣場、大超市、社區商業街、室外游泳池、社區會所、社區物業服務中心、社區醫療診所、兒童樂園、幼兒園和大量、豐富的公共停車空間等一應俱全，讓生活更周到便利。形成一個功能完整的居住社區空間。

? “XXXX”充分與城市生活接軌，引進現代城市社區管理理念，聘請著名的XX物業顧問管理公司管理，讓居住在社區里的居民享受到統一的物業管理和服務，有統一的保安巡邏、統一的衛生清潔、統一的車輛管理、統一的綠化養護和完善的家政服務等，小區設置安防系統，包括周界防攀越系統，電子保安巡更系統，樓宇訪問對講系統，住宅聯網報警系統，消防報警系統及消火栓，閉路監控系統，在保障安全的同時使居住不受外部嘈雜環境影響，得以安居樂業。是一個完全獨立的封閉式小區。

? 在目前XX城關居住擁擠密集的環境下，XXXX地段價值優越，以全國視野、國內發達大城市的標準建造城市化高品質一流社區，建筑、戶型、園林景觀等總體設計先進，具有前瞻性。在縣委、縣政府的支持下，在有關領導和部門的關心下，周邊配套和小區相關配套迅速完善，成為引導XX城關新居住的典范，是您實現改變居住就是改變生活的理想家園！

4、位置：單體戶型模型區

內容：單體戶型講解

基本動作

? 根據了解的客戶意向選擇推薦具體戶型，進一步判定客戶意

向

? 根據統一說辭自然而又有重點的介紹產品（著重戶型優劣和

優勢賣點）

注意事項

? 側重展現戶模的立體空間的實景感受

? 初步與客戶建立朋友的關系

? 系統的了解客戶的個人資料

標準說辭

A1戶型說辭

? 該戶型為2層，建筑面積約201.66-281.24平方，為6房設計。各個戶型會因為所在的位置不同而會有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶庭院、功能空間完整的私人專享

空間。

? 一層入戶花園，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽臺，更配套陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立與主人居室空間。

倍顯主人尊崇。

? 二層中部設有家庭廳，外接景觀庭院。作為家庭內部起居休閑使用，南向雙臥，主臥更配套有獨立衛生間及衣帽間。二層另設有公共衛生間及書房，動靜分離，完備的私人專享空間只為尊貴的您預留。

A2戶型

? 該戶型為高層復式的4房設計，建筑面積約127.9-141.39平方，更有28.88-72.62不等的贈送花園面積，各個戶型會因為所在的位置不同而會有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為南北雙景觀花園主臥。

? 下層花園入戶，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽臺，更配套陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立與主人居室空間。

倍顯主人尊崇。

? 上層為南北雙景觀花園主臥，除書房、衣帽間、衛生間等完善配套外，更用心的為女主人準備了獨立私享的化妝間，讓愛人感受專屬的幸

?？臻g。

B戶型

? 該戶型為全明戶型設計，采光通風俱佳。4房2廳，建筑面積為161.2平方?；▓@入戶，30多平方豪闊客廳帶近4米寬屏景觀窗，餐廚相連、分而不離，陽光餐廳，隱密主臥、自帶獨立衣帽間、衛生間。至顯居者尊

崇人生

B1戶型

? 該戶型為2層設計，建筑面積約304.33平方，為8房設計?？蛷d、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶下沉式庭院及超大儲藏間 的，功能空間完整的私人專享空間。

? 一層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽光餐廳、陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立于主人居室空間。

? 下層中部設有家庭廳，外接下沉式庭院。作為家庭內部起居休閑使用，南向雙臥花園環繞，主臥更配套有專屬衛生間及衣帽間。下層另設陽光書房、公共衛生間及超大儲藏間，動靜分離，完備的私人專享空間只為尊

貴的您預留。

B2戶型

? 該戶型為高層復式設計，建筑面積約154.62平方，贈送面積約83.24平方。為5房設計。入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為帶露臺功能空間完整的私人專享空間。

? 下層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽光餐廳、陽光書房及生活衛生間，使公共空間完全獨立于主人居室空間。

? 上層設有專屬家庭廳，外接景觀陽臺。作為家庭內部起居使用，寬敞主臥配套有專屬衛生間、衣帽間、書房及私人露臺。完備的私人專享

空間只為尊貴的您預留

E2戶型

? 該戶型為高層復式設計，建筑面積約113.99-114.12平方，贈送面積約55.64平方。為4房設計?？蛷d、餐廳、廚房等公共空間均位于下

層，上層為帶270度景觀露臺的私享豪奢主臥。

? 下層三室朝南，方正客廳外接景觀陽臺，陽光餐廳、陽光書房及生活衛生間，完善生活配套，使公共空間完全獨立于主人居室空間。

? 上層豪奢主臥外接景觀陽臺，臥居亦可遠眺山河。配套有]專屬衛生間、景觀書房及270度私人景觀露臺。至享人生尊貴感受。

5、位置：樣板房

內容：樣板房講解

基本動作

? 深入了解客戶的家庭信息

? 根據統一說辭自然而又有重點的介紹產品（著重戶型優劣、各功能空間面積大小、戶型可變性、家居動線體驗）

注意事項

? 側重強調戶型中的家居體驗

? 建立進一步的朋友定位（資深置業顧問）

? 探索客戶的潛在需求，并據此迅速制定應對策略

? 當客戶超過一個人時，注重客戶需求的分解和針對性互動

? 介紹過程中應在客人比較留意注重的部分作更詳細的介紹

說明。

? 設計好從售樓步到樣板房路程所需的時間，盡量配合客戶的步速。如果客人步速較快，介紹時間不足，可在參觀完樣板房，在回到售樓部的過程中作補充介紹。

? 介紹每套樣板房裝修風格時應將統一說辭融會貫通，在入戶后邊走邊介紹，安防系統、各部分所用材料、各戶型設計亮點應穿插介紹。

? 盡量避免在客戶參觀樣板房時談及價格問題，如客戶問及，可輕輕帶過。

? 參觀樣板房之前應盡量先了解客戶意向面積以及戶型，以便

作重點介紹。

? 注意邊走邊作介紹，要多說話，切忌冷場，讓客戶始終為你

所引。

? 講解過程中應對項目的特點、優勢、做重點介紹，避重就輕

突出優勢。

? 如遇客戶所提問題無法當場回答時應提筆記下，并向客戶解

釋確定后回復。

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山牧發表于 2010-9-6 10:07 | 只看該作者

物

問候Ta

? ×××先生/女士，現在讓我帶您去參觀一下XXXX情景樣板房示范單位。請這邊走，現在我們面前的就是X戶型的樣板單位，踩窩窩

送禮

標準說辭

管理員

A戶型標準說辭

該樣板房戶型為A戶型，建筑面積132.67-146.30m2,套內面積 116.70-128.42m2,3室2廳2衛2陽臺。主要的戶型亮點為：戶型方正，南北通透，南北觀景；豪華入戶花園，打造迎賓第一空間，闊氣排場不言而喻；景觀客廳，北眺尤溪河自然山水，南看小區意式風情園林，盡享典雅人生；北雙陽臺，南陽臺與入戶花園合二為一，風景入戶，賞心悅目。所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標準請見戶內展示，整個裝修因應大戶人家的需求，設計成傳統的歐式風格。在古典歐式裝修風格講求精致的線條美和奢華大氣的空間感受的基礎上，結合簡約浪漫的現代時尚生活元素帶給家人精致的舒適觸感，展現和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣

派與高雅的品味。本設計整體色調為明亮的淡色系，并使用了大量的鏡面元素提升空間的延伸感，飾以精致細膩的鑲邊紋飾，將線條的精致與開闊的空間感

受完美結合，構筑了現代歐陸的時尚精致生活體驗。

下面讓我們一起走進去看一看：

? 入戶花園：景觀入戶花園設計，面寬達5.9米、面積近15m2，藏風納氣，完美行居空間過度，有別于傳統的入戶廳堂設計，盡顯主人生活品

位。

? 玄關：入戶處通透式玄關設計，即達到了充分的采光需求又對整套房的私密性有很好的保證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間

? 客廳：客廳的空間十分獨立，除了一個入口和陽臺推拉門之外，無其他任何房門對著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳開間4.2米十分開闊，并且客廳外接景觀陽臺向南，有南北穿堂風，通風采光效果極佳，的客廳帶來的開闊與通透，可以滿足任何形式的家具陳列。

? 陽臺：景觀陽臺不僅照顧了家庭通風采光的基本需求，更重要的是將社區園林的愜意舒適的感受延伸進了家居生活的每個細節。

? 主臥：3.6米面寬，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒暢。帶獨立衛生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居

? 次臥：大面寬景觀臥房，外接景觀入戶花園，在風景中休憩，給您全天美好的開始

? 書房：采光充分，空間獨立，陽光書房，讓生活擁有另一片

溫馨的靜逸

? 餐廳廚房：廚房、飯廳分而不離，功能分區集中，并與其他功能區明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相聯，方便備餐與用餐，餐廚均有明窗，通風、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風吹走，難以

在室內停留，利于身心健康。

? 公用衛生間：雙衛生間設計，減少主賓混雜使用的尷尬，方

便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受

? 整個戶型特色可以歸結為尊貴、舒適，最大的優勢是豐富的景觀資源，完善的功能設計和個性化的完美結合。

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山牧發表于 2010-9-6 10:07 | 只看該作者

物

問候Ta

樣板房戶型為E戶型，建筑面積99.22-111.18m2,套內面積96.24-96.32m2,三房二廳雙陽臺，三房朝南，戶型方正實用，功能齊全；空間布局合理，經濟緊湊； 4.3米寬客廳，大空間，大享受；3.5米精致套式主臥，帶南向陽臺，相擁陽光與風景入睡；所有這些都可彰顯您生活品位，請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標準請見戶內展示，該樣板房裝修在古典歐式裝修風格講求精致的線條美和奢華大氣的空間感受的基礎上，結合簡約浪漫的現代時尚生

踩窩窩

送禮

E戶型標準說辭

管理員 活元素帶給家人精致的舒服觸感，展現和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣派與高雅的品味。本設計整體色調為穩重的深色系，并使用了大量的線條元素提升空間的精致感，飾以大方的茶色玻璃裝飾，將線條的精致與舒適的空間感受

完美結合，構筑了現代歐陸的精致和諧生活體驗。

? 玄關：入戶即有一過渡空間，對整套房的私密性有很好的保

證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間

? 廚房：靠近入口最大減少生活污染，明廚設計通風、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風吹走，難以在室內停留，利于身

心健康。

? 客廳：4.3米大面寬客廳，外接景觀陽臺，風景家居，盡享

愜意生活

? 餐廳：餐廳、客廳雙廳連通，最大延伸家居空間感受，讓用餐真正成為家庭最溫馨的時刻，留戀在家的每一份感受

? 書房：陽光書房，空間獨立私密，南向采光，讓休憩亦有陽光相隨，必要時亦可改做兒童房，給孩子一片自在空間

? 主臥：三室朝南，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒暢。帶獨立衛生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，外接

觀景陽臺，在風景中休憩，愜意生活新視野

? 次臥：南向采光，通風透氣，空間方正平直，讓健康明明白

白，三房朝南，實是明智家居之首選

? 衛生間：雙衛生間設計，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受

? 整個戶型特色可以歸結為舒適，溫馨。最大的優勢是三室朝

南的戶型設計和完善的功能空間配。

6、位置：樓盤整體區位沙盤

內容：區域戶型定位。推薦戶型、幢號、單元，客戶確認；

基本動作

? 引導返回沙盤位置

? 過程加深居住感受的聯想，配合景觀位置重述戶型區域定位

? 引導進行區域位置的落定

注意事項

? 引導進行初步的位置指定，注意銷售性說辭的淡化，結合客

戶感受進行引導

? 控臺注意現場氣氛的營造和銷售配合

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山牧發表于 2010-9-6 10:08 | 只看該作者

物

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? 剛才我們所參觀的戶型單元位于XXXX的XX棟XX單元（手指向沙盤具體的戶型位置），該單元位于XXX景觀軸線區，樓間距達XXX米、視野開闊、更享生活愜意感受，您是考慮X層的位置還X層的位置？我認為XX的位置比較適合您，您認為呢？

踩窩窩

送禮

標準說辭

管理員

7、位置：置業接待區

內容：置業商討。計算房價、貸款、月供、深度洽談、逼定；

基本動作

? 倒茶寒暄，引導客戶在洽談桌前入座。

? 在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一個單位做試探

型介紹。

? 根據客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎上，做更詳盡的說明。

? 針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障

礙。

? 在客戶有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。

? 適時制造現場氣氛，強化購買欲望。

注意事項

? 入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅便于控制的范圍

內。

? 個人的銷售資料和銷售工具應準備齊全，隨時應對客戶的需

要。

? 了解客戶的真正需求。

? 注意與現場同事的交流與配合，讓銷售經理知道客戶在看哪

一戶。

? 注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。

? 現場氣氛營造應該自然親切，掌握火候。

? 對產品的解釋不應該有夸大虛構的成分。

? 不是職權的范圍內的承諾應呈報銷售經理。

8、位置：工地現場

內容：帶看現場

基本動作

? 結合現場現狀和周邊特征，邊走邊介紹。

? 結合戶型圖、規劃圖、讓客戶真實感覺自己所選的戶別。

? 盡量多說，讓客戶為你所吸引。

注意事項

? 帶看現場路線應事先規劃好，注意沿線的整潔和安全。

? 囑咐客戶帶好隨身所帶物品。

? 詳細了解客戶實質性購房動機、日常生活環境、社交圈子和

個人習慣。

9、位置：置業接待區

內容：入會登記

基本動作

? 回顧之前客戶所認同的系列優點，并給予總結

? 要求客戶進行入會登記，告知我們將對會員給予更詳細的工

程告知及購買優惠

? 主動拿出入會登記單先寫上客戶姓名，而后詢問客戶后續內

容

注意事項

? 淡化入會和實際購買之間的聯系，提高客戶接受度

? 展示會員卡樣板，并交予客戶感受

? 銷售員應該態度親切，可提示客戶下回與家屬一起前來

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山牧發表于 2010-9-6 10:08 | 只看該作者

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問候Ta

基本動作

? 銷售員應先客氣地請其到現場喝杯水或稍息片刻，然后再禮貌地同其道別，再請其擇日再來，并約定時間；倘若客戶是借故推辭，則表明其意向度不夠，銷售員不應強留，可借此暗示“今天客戶較多，工作較忙，未能介紹詳盡”“請原諒，希望其今后再來，并保持聯系”。

? 將銷售資料和海報備齊一份給客戶，讓其仔細考慮或代為傳

播。

踩窩窩

送禮

暫未成交

管理員

? 登記客戶資料，并再次告知會員優惠，完整客戶資料

? 再次告訴客戶聯系方式和聯系電話，承諾為其做義務購房咨

詢。

? 對有意的客戶再次約定看房時間。

注意事項

? 銷售員應該態度親切，并以輕松的口語方式表達

? 囑咐客戶帶好隨身所帶物品，并送客出門

10、位置：控臺

內容：資料錄入

基本動作

? 無論成交與否，每接待一位客戶后，立刻填寫來訪客戶登記

表。

? 填寫重點為客人的聯系方式和個人資訊、客戶對產品的要求

條件和成交或未成交的真正原因。

? 根據成交的可能性，將其分成“很有希望、有希望、一般、希望渺?！彼膫€等級認真填寫，以便以后跟蹤客戶。

注意事項

? 客戶資料應認真填寫，越詳盡越好。

? 客戶資料是銷售人員的聚寶盆，應妥善保管。

? 客戶等級應視具體情況進行階段性調整。

? 每天或每周，應有銷售經理定時召開工作會議，根據客戶資

料表檢討銷售情況，并采取相應的措施。

成交原因記錄（答客問及說辭更新）

基本動作

? 及時分析未成交或暫未成交的原因，記錄在案。

? 整理客戶問題并提出相關建議

注意事項

? 針對未成交或暫未成交的原因，報告銷售經理，視具體情況，采取相應補救措施。

? 要求及時準確的記錄相關信息

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山牧發表于 2010-9-6 10:09 | 只看該作者

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基本動作

? 根據銷售周期，定期與客戶保持溝通和反饋

? 邀約客戶到現場參與銷售活動，并要求推薦客戶

踩窩窩

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后期維護與客戶推薦（再次邀約）

管理員

注意事項

? 注意周期的控制，以免引起客戶反感

? 對反映問題應及時予以解釋與反饋

? 結束時應有邀約動作及對客戶表示感謝

11、位置：休息接待區

內容：客戶簽約

基本動作

? 恭喜客戶選擇我們的房屋。

? 驗對身份證原件，審核其購房資格。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

? 繳交應付首付款。

出示商品房預售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款。

簽訂《商品房買賣合同》并收取相關材料。

? 簽訂物業管理契約。

若銀行按揭客戶，帶至銀行辦公區，簽訂借款合同并辦理相

關手續。

登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應交給客戶。

注意事項

示范合同文本應事先準備好，并提前與客戶確認簽約時間與

客戶應準備的材料。

事先分析簽約時可能發生的問題，向銷售經理報告研究解決

辦法。

簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報銷售經理或更高一級

主管。

簽合同最好由購房戶主自己填寫具體條款，并一定要其本人

親自簽名蓋章。

由他人代理簽約的，戶主給代理人的委托書需經過公證。

解釋合同條款時，在感情上應則重于客戶的立場，讓其有認

同感。

? 簽約后的合同，應迅速交部門主管及公司審核，并報房地產

登記機構備案。

? 牢記：登記備案后買賣才算成交。

? 簽約后的客戶，應始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并

讓其介紹客戶。

? 若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約請時間。

? 以時間換取雙方的折讓。

? 及時檢討簽約的情況，若有問題，應采取相應的應對措施。

12、位置：財務辦公室

內容：成交收定

基本動作

? 客戶決定購買并下定金時,及時告訴銷售經理。

? 恭喜客戶。

? 視具體情況，收取客戶大定金或小定金，并告訴客戶對買賣

雙方行為約束。

? 填寫繳款通知書，注明房號、定金額、銷售人員。

? 詳盡解釋預定單填寫的各項條款和內容。

? 總價款內填寫房屋銷售的標價，定金欄內填寫實收金額，若所收定金為票據時填寫票據的詳細資料。若是小定金，與客戶約定大定金的補

足日期及應補金額，填寫于訂單上。與客戶約定的簽約日期及簽約金額，填寫于訂單上。折扣金額及付款方式，或其他附加條件與空白處注明。其他內容根

據訂單的格式如實填寫。

? 收取定金，請客戶、經辦銷售人員、銷售經理三方簽名確認。

? 填寫完訂單，將訂單連同定金交送銷售經理并送財務清點備

案。

? 將訂單的訂戶聯交客戶收執，并告訴客戶于補足或簽約時將

訂單與收據帶來。

? 再次跟客戶確定定金補足日或簽約日。

? 詳細告訴客戶簽約的各種注意事項和所需帶起的各類證件

與首付款項。

? 再次恭喜客戶。

? 送客至售樓部大門外。

注意事項

? 與銷售經理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現場氣

氛。

? 正式定單

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管理 山牧發表于 2010-9-6 10:10 | 只看該作者

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員

物

問候Ta

酒店式國際公館銷售說辭

(寒暄，問清客戶是否第一次來，若是第一次來，就介紹一下項目所處位置)我們項目分成三期銷售，目前一期已經基本銷售結束，二期我們推出一個全新的產品——多功能酒店式國際公館。古時候只有大家人家才能稱之為公館呢！之所以稱之為酒店式，是因為它和一號、三號樓一樣享受酒店式的管理和酒店

式的服務。

目前江都市場上小公寓很多，但我們這種小公館卻絕無僅有，它們之間有本質的區別。一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個長長的過道，分南北兩側，而且衛生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛，南北通透，另外它最大的一個特色是層高達到4.8米，用高度換空間。4.8米挑高使空間可一分為二，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設計為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內居住環境空間化、層次化，使功能分區更為合理，動靜有別、公私分明，給人一種“買平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當于一套80平方米普通住宅的使用功能。

我們的平面圖已經出來了，還做了部分裝修效果圖，您到那邊坐下來我詳細給

您介紹一下好嗎？

酒店式國際公館詳細說辭

二號樓我們推出了一個全新的產品——多功能酒店式國際公館。它與目前江都市場上一般樓盤推出的小公寓有本質的區別，一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個長長的過道，分南北兩側，而且衛生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛，南北通透，可不要小看了這兩扇窗戶，這一處的設計我們損失了很多的銷售面積，而且要多打很多樁，也大大增加了成本，這正體現了我們公司在產品方面的人性化設計，處處先為客戶考慮，然后才是我們的利潤，其它公司的老總是絕不會有這么大手筆的。

另外它最大的一個特色是層高達到4.8米，用高度換空間。4.8米挑高使空間可一分為二，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設計為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內居住環境空間化、層次化，使功能分區更為合理，動靜有別、公私分明，給人一種“買

平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當于一套80平方米普通住宅的使用功能，具有客廳、廚房、餐廳、衛生間、書房、儲物間等。40—50平米的主力面積完全可以享受兩房兩廳、或三房兩廳的舒適生活。雖是小戶型，但主臥和客廳面寬仍能達到4米左右，生活舒暢自在。高層建筑的設計讓空間24小時不停的吐納新鮮空氣，生活更健康；讓空間更加安靜私密，除了不打擾鄰居還將外來的噪音擋在門外。

“上城國際”4.8米挑高小戶型為高層帶電梯的純板式住宅，南北通透，生活通風采光極佳將居住品質提升到了新的高度，屬于真正的享受型精品小戶型，同時產品空間功能設計也很強，就實用性而言甚至比有些大戶型的品質都要高。而且我們是全裝修的房子，中間的夾層包括樓梯我們全部做好了，局部做挑空處理，讓您的居家更加氣派，也讓您免于裝修的煩惱！您只需要買上家具和家

電就可以拎包入住了。

我們可以來做個比較，比如您要買一套普通住宅，得房率也按80%算，若要得到65㎡，那么它的建筑面積要達到80㎡，若按均價3500元/㎡來算，要28萬元，再加上裝修至少32萬元。而我們這種銷售面積只要達到40㎡就可以擁有65㎡的使用面積了，總價大概20萬左右，您說哪個更劃算呢？若貸款的話只要首付五六萬，每個月月供七八百就可以輕松擁有一套您喜歡的房子了！無論是在揚州還是在上海，只要這樣的產品一推出，都會引起很多客戶搶購。

這是我們江都唯一也是第一個推出這個棒的產品，而且國家政策也出來了，以后層高超過3.0米的住宅項目不會再批了,物以稀為貴，以后一定會有很大的升值潛力。無論是投資，自住或是辦公都是很劃算的。

這么好的機會可千萬別錯過了！

剛才給你介紹的是我們的這個產品的特色,為什么我們這個稱之為酒店式的呢?現在我就來給您介紹一下住在我們這個小區里我們會享受到什么與別的小區不

同的待遇.我們的項目位于江都新區，舜天路與新都路的路口，緊鄰江都唯一的四星級酒店--京江大酒店，我們項目也跟京江酒店所有的會所互相結合，所以住在上城國際的住戶會比任何人受到更多的禮遇，可以享受最優惠的貴賓待遇。舜天路將來會直通揚州文昌路，到揚州十分便利，十幾分鐘車程就可以直達揚州文昌商圈。新都路是江都重點規劃的城區主干道，目前政府再向東建設一條超寬的環城干道，而我們的項目所處的位置即將成為江都另一個繁榮、熱鬧的新區市

中心。

接下來為您仔細介紹我們公司特別用心規劃和其它個案不同的產品設計。

因為我們這個項目市委、市政府也是高度的重視，對我們的要求非常高，我們公司也本著為業主著想，為了給業主創造一個很好的休閑場所。您看我們在小區正門，設計了一個最具特色的退縮42米的廣場，東面也有退縮20米的廣場，另外在北面也有退縮15米的廣場，三個廣場互相連結，有200多米長，形成一個很大的廣場面積約5000平米左右，這樣設計第一主要是為了讓我們上城國際的住戶，擁有一個其它項目沒有的寬敞舒適的休閑空間，具備休閑、健身、購物的廣場。二是為了讓周邊的市民以及整個新區的市民有一個屬于自己的消費場所。而這樣的廣場設計也必將是人氣、商氣、財氣匯聚之處也一定會成為新

區的一個最亮點的地標區域。

在樓下的商業裙房部分，因為本項目規劃為高檔住宅，所以在沿街的商鋪中也一并規劃符合本項目定位的高檔、精致的業態，提供上城國際的住戶各項生活的需求。比如金融中心、二十四小時的便利店、養身休閑會館、汽車展示中心

等這一系列高檔的商業配套。

接下來為您介紹的是住家產品的規劃，首先要讓您了解，上城國際是揚州、江都甚至整個蘇中地區第一、也是最高的住宅大樓。規劃三棟30層的高層，近100米的高度。目前，在全國每個現代城市里，都往空中建筑發展，每個成功人士也都在追求住在更高的樓層，也象征著身份地位的提高。若以生活面來說，一般人都知道住的越高，越沒有蚊蟲的困擾。也可以阻隔噪音。越高，空氣更新鮮，50米的超寬棟距讓視野更加開闊，整個江都美景盡收您的眼底。現在的南京和上海地區，高層景觀視野已經成為一般民眾最大的希望和夢想，所以我相信江都的進步和發展，這樣的高層生活必將成為江都城市化生活的表率。

我們小區共有兩個出入口，一個是南面舜天路主入口，也是未來通往揚州或市區的主要道路。另一個是北面的出口，直通樂和路，如果你要送孩子到江都中學、國際雙語學校上學，轉個彎就到了。來回行車非常安全，不用橫穿馬路。進到小區，我們是采用人車分流的設計，人車完全擁有不同的出入口，確保對住戶出入的安全和尊重。也不會讓車輛的排氣味道影響住戶的生活。車從單獨的入口直通地下車庫，在地下車庫空間里，我們特別設計在整個揚州地區，第一個在墻面利用彩繪田園風光的圖畫來增加美麗視覺的享受和明亮感的小區。另外也在地下室幾個重要的位置也有設置緊急按鈕和攝影系統，讓每個住

戶到地下車庫也能感受到小區的安全和保護！

而在社區大堂的設計，我們規劃揚州、江都地區唯一的兩進式大堂，在南門主入口我們設計五星級酒店式大堂，采用五星級的標準設計，讓您和家人及來訪的客人感受就像來到五星級的酒店一樣。我們會為住戶提供精致、舒適的休閑大廳和服務人員，也提供二十四小時的保潔服務。另外我們也會在小區里配置其它的功能會所，包含設置24小時的生活便利商店、咖啡屋、醫務室等等滿足所有住戶日常生活的便利，以后您可以帶著您的貴賓、朋友在自己的小區里，就可以全面享受到星級的酒店服務內容,包括酒店式柜臺服務、交通服務、商務服務、客房服務、會所管理服務、休閑旅游服務,（比如返家與訪客接待、門僮、代客泊車、柜臺留言、代收儲藏、購物推車及大型行李；為住戶與來訪客人提供代招出租車服務、各種大眾交通工具的時間咨詢等服務；代訂各項票務，代繳各項費用，郵件包裹寄送，快遞委托，代訂報紙雜志；提供衣物代送洗，特約鐘點女傭服務，特約居家清潔服務；如住戶有旅行需求，可提供旅行社一般的代訂旅游行程，飯店食宿安排等；居家修繕，租賃中介，設計，裝潢，特約

健診，特約開鎖，特約家庭花匠，家電送修等。）

另外在我們單獨的每一棟樓的入口，也規劃一個高級的入戶大廳，這樣兩進式的大堂設計，更確保每個住戶的安全和私密性。在這個單棟大樓的入戶大堂里面，設計非常先進的磁控安全門，只有您和家人才可以進到電梯里面到達你的家，這樣更保障了您住宅的安全性。另外我們對電梯的要求也很高，我們特別采用國際品牌--日立電梯，速度達到了2米/秒。確保住戶使用上的效率性。且每一層規劃有三戶住家，卻有兩部電梯的配置，也是在確保每個住戶使用的便利性。也就是說目前江都地區，一般電梯公寓的設計，都是兩戶或三戶共享一部電梯，一旦電梯要維修時候，對住戶就會產生極大的不方便，這一點上城國

際就做到全面的考慮也絕對不會發生這種現象。

接下來我為您介紹最重要也是您最在乎的，每個住家所配置的安全設備和建材設備。在每個住家里面，我們設置智能化安防系統，全程管理您的住家讓您安心無憂。在住家的建材配置上，也是采用全江都最完善、最高檔的建材，入戶大門采用鋼木復合防火防盜安全門，配置精細門鎖。窗戶配置歐式彩鋁斷熱窗，配置雙層中空隔熱玻璃，完全阻隔噪音和紫外線。在造價上也是一般普通住宅項目門窗造價的一倍以上。外墻體采用保溫材質施工，讓您的住家更溫暖更節能，節能達到國家規定50%以上。最讓住戶感到溫馨的是，在空調管道的設置上，統一采用兩種空調管道同時配置，讓您不用為了以后住家空調機組更換的時候，免于住家還要敲敲打打的困擾，更不會影響整個外觀的立面，這也是全江都其他項目所沒有的規劃設計“ href=”http://www.91home.net/kaifa/3/“

target=”_blank">規劃設計。

另外針對建筑本身的建材，我們在建筑的外墻基座采用高級的石材、墻體采用市面上最高級的丁掛磚、局部采用豪華的彈性涂料作線條勾勒，樓頂還設置亮麗的燈光，讓三棟大樓在全江都成為最亮眼的建筑。住在這里，以后您要帶朋友回來家里參觀，在很遠的地方，您就可以告訴您的朋友，眼睛看到發光發亮的建筑物就是您的家。這是很有面子、很光榮的感覺！

接下來一定要跟您介紹全揚州首創的特色花園：我們的花園近五千平米，在中間一棟樓的底層做了兩個部位的挑空，把兩個中庭花園串連起來，讓住戶的視野更通透，可以看到整個的花園。這也是全江都第一個大型、整體性的景觀花

園。

它主要擁有三大特色：

一、具備養生、健康的功能---因為我們培植很多特別的香草植物，不僅能帶來香味，更重要的是每一種植物皆有它特別的功效，可以有益身體健康、安神舒心。另外還可以運用這些植物做些食物上的料理，增加生活上的樂趣。

二、滿足住戶的休閑、娛樂的需求---花園里面有專門為老年人準備的大型地面石棋，墻面也畫上了太極拳譜，讓老人運動身體。也為小孩準備有趣的游戲區，設置多項的游戲設施。更為全家人準備了兼具按摩功能的卵石健康步道、戶外健身器?等等，讓全家人在小區里面就能享受運動及休閑的樂趣。

三、最有特色的園林景觀---我們將歐式的園林特色及現代城市化的風格相互搭配、合諧布局。在每棟的入口處還精心設計了一些水景，俗話說：“水有靈氣、水為財”，也代表您住在這個小區能夠財源滾滾，人旺、財旺、精神旺！當然

在視覺上也是一種舒適的享受。

以上就是我們上城國際主要的特色規劃。也因為我們對江都所有項目都有充分的了解，更加知道上城國際跟其它項目的差異性。所以我們會大聲的跟客戶說，擁有上城國際，一輩子不想再搬家！因為上城國際不管從規劃、設計、配置各方面，在揚洲、江都地區都創下許多的唯一性和稀缺性。我們就是要打造江都唯一的高層建筑，高檔的社區，我們希望給客戶帶來的是未來城市化的生活，讓這些住戶可以比其它人更早體驗更高級的生活機能和住家規劃。讓每一位成功人士得到一生中最滿意的住宅，同時也是提升我們城市的形象，這也是我們

公司最大的理想目標。

針對投資客戶:

因為我們這個跳高產品規劃為多功能酒店式的國際公館,定位為于國際接軌的人性化空間，功能靈活多樣,裝修百變空間，所以做為投資客戶非常多。首先我們緊鄰京江大酒店,填補了它的一個空白.對于您出租來說回報是很高的，向您買普通的房子花30--40萬租金也就1000元左右，而我們的房子您只需20萬左右租金在90—1500元左右。對于一些想常年享受酒店生活的人來說住在我們這里花費不多但擁有超值享受.特別對出租給一些企事業單位的老板來說花費更少卻能更好的招待朋友、生意場上的貴賓。比如說住我們的房子每晚花費30-50元享受的是星級酒店的服務，而住京江大酒店每晚花費200-300元享受的是一樣的待遇。所以說很多企事業老板把房子租下來作為單位的接待用房，休閑了、娛樂了、居住了、或辦公了。在旅游旺季，我們的房子作為酒

店用房出租，收入可不菲喲。

其次我們項目周邊有許多重點中小學,現在的家長在孩子的教育上投入是不惜一切代價的,我想我們這么好的環境、一流的服務一定會成為他們的首選的!

另外現在人才的流動非常大,很多公司為了留住人才,要為他們解決日常生活的后顧之憂,要為他們租房子甚至是買房子,那么我們這種房子花費不多但功能齊

全的公館正是他們的需求!

再加上很多人現在處于創業初期,想要找一個辦公場所,但目前江都市場上沒有商務樓,純商鋪代價太高,我們這種產品也是一個很好的選擇.因為我們是江都最高的建筑所以可以給您的公司帶來很好的形象；而且在這里辦公所享受的環境和服務是在其他地方無法享受到的。我們項目規劃有豪華的酒店大堂，若公司的來客較多,也可以不用帶到公司去,直接在我們的酒店大堂的咖啡館或休閑

大廳就可以接待了,既方便又顯出了主人的氣派!您看我們國際公館所處的位置就是未來江都新區的核心位置，門口的舜天路將來直通揚州的文昌路，東側的新都路直通江都市區，交通非常便利坐享兩市的繁華！升值潛力無限！

第四篇：房地產銷售說辭

半山壹號接待說辭

客戶到訪 導臺

置業顧問接待（位置——門口）：“歡迎光臨半山壹號！我是您的置業顧問××（遞名片），請問怎么稱呼您？（客戶回答我姓×）×先生/小姐，您好，這邊請，請問您是第一次到我們項目嗎？之前有同事和您聯系過沒有？

情況一：老客戶來訪，了解客戶需求，若需要，找到相應置業顧問接待。情況二：客戶第一次來訪 新客戶來訪接待：（位置——沙盤）項目簡介

置業顧問：×先生/小姐，您好，這邊請，接下來由我給您介紹一下我們項目吧，您現在所看到的是我們項目的區位模型，我們項目是位于長沙市雨花區曲塘路與沙灣路的交匯處，地處武廣新城板塊的核心位置，項目背靠450畝體育公園，緊鄰地鐵2號線體育公園站，項目集別墅、高層、商業為一體，是吉聯地產在長沙花重金打造的宜居品質大盤。置業顧問：×先生/小姐，不知您對武廣新城板塊熟悉嗎？武廣新城是長沙市“十一五”國家重點工程，位于長沙市主城區的東部，是長沙的東大門，規劃了“一核兩軸六組團”的新城空間結構，而且正好位于京港和滬昆高鐵的交會點，“黃金十字”的地理位置使得長沙武廣新城即將成為中南地區最重要的區域性鐵路客運中心。政府計劃用5年時間，將這里打造為長沙的“浦東”。交通配套

置業顧問：×先生/小姐，不知您剛從哪條路過來，對我們項目周邊的交通配套狀況了解嗎？我們項目的交通配套是非常完善的，項目北鄰勞動路，往西緊鄰萬家麗路，南鄰曲塘路，東接沙灣路，這些都是貫穿長沙東西南北的交通大動脈，同時可搭乘160、156、121、147、159、406等多路公交直達項目門口，更不得不提的是，項目緊鄰地鐵2號線和4號線體育公園站，途經5站即可到達長沙火車站，途經8站即可到達五一廣場，同時可實現和長株潭城際輕軌的無縫換乘，像您應該清楚，地鐵口物業不僅給您的交通提供了足夠的便利性，同時也加快了您所購物業的升值。同時從項目驅車3分鐘即可上京港澳高速，驅車5分鐘即可到武廣高鐵，驅車15分鐘即可到長沙黃花機場，所以我們項目的交通優勢得天獨厚，可以說得上是：一可靠公交和地鐵出門，二可靠城際鐵路出城，三可靠高鐵出省，四可靠黃花機場出國。商業配套

置業顧問：×先生/小姐，您平時都喜歡逛什么大型超市和商場??？我們項目不僅交通便捷，商業配套也是相當完善的，項目三期與嘉斯茂集團合作打造的近25萬方的嘉斯茂購物廣場，將會規劃有星級酒店、寫字樓、和大型購物商場，現已簽約沃爾瑪山姆會員店，阿瑪尼、LV、GUCCI等一線品牌也會強勢入駐，所以，住在我們項目，不僅可以讓您足不出戶就可以滿足日常生活所需，同時又能給您帶來平時休閑購物的愉悅享受。而且我們項目緊鄰高橋商圈，驅車前往最多5分鐘車程，不知您對高橋這一塊是否熟悉，所謂 “人往高橋走，財往高橋流”，高

橋大市場是中南地區規模最大的國家級綜合批發市場和全國第四大市場，占地面積近1000畝，已累積投入20多億元，完成80多萬平方米的營業、倉儲和配套用房，經營有糖酒、副食、日化、家電、百貨、皮具、建材、文體、農副產品為主，輔以小商品、針織品、服裝等經營項目，年成交總額約300億元以上，被評為全省財貿系統先進單位，而且在這買東西還有最重要的兩個字，就是“便宜”啊，而且周邊有大潤發、上河國際、居然之家等大型購物場所和華雅華天酒店、瑞吉酒店、銀源大酒店等星級酒店，更加方便您今后的生活。同時，從項目出發，步行僅10分鐘路程即可到達即將落成的運達商業中心，到時會引進美美百貨和世界頂級的W酒店，不僅如此，以我們項目為核心，驅車前往項目周邊輻射的紅星商圈、雨花亭商圈、東塘商圈也僅需15分鐘車程。教育配套

置業顧問：×先生/小姐，您看起來挺年輕的，不知您結婚沒？有小孩嗎？現在人對小孩的教育也是越來越重視，我們項目周邊的教育資源也是相當豐富的，首先是項目本身自帶15個班的××國際雙語幼兒園，同時項目緊鄰圭塘小學、沙子塘小學、楓樹山小學，而且買我們小區房子則自帶沙子塘小學學位，沙子塘小學的教學質量和口碑都是相當不錯的，也是長沙名校，中學則有廣益中學、南雅中學等，同時還有省中醫藥中專學校、湖南體育職業學院、長沙工業學校在項目周邊，所以，住在我們小區，可以讓您小孩從幼兒園到中學都可以在家門口完成一站式的教育。醫療配套

醫療方面則項目北面有旺旺醫院，南有省112醫院，這都是省級重點醫療機構，也為您和家人的健康啟到了保駕護航的作用！休閑配套

同時，我們項目周邊的生活休閑配套也是非常完善和稀缺的，首先是項目背靠450多畝體育文化公園，所以，我們項目不僅擁有不可復制的天然環境資源，同時風水極佳，與小區中央水景相呼應，形成“背山環水”之勢，而且其植被覆蓋率達到了80%以上，是整個“新城”的綠心，同時以體育休閑為主題，包括體育博覽中心、水上游樂園、卡丁車賽場、迷你高爾夫球場、山林野營地等休閑項目，所以可以讓您足不出戶就可以享受五星級的休閑服務。同時，項目對面的體育新城擁有湖南最好的游泳館和網球場和多項運動健身項目，也是周末您和家人休閑健身的好去處。不僅如此，從項目往南驅車10分鐘即可到達140公頃天際嶺國家森林公園，公園的森林覆蓋率達到85%以上，公園內有平坦的草地、開闊的斜坡和碧波蕩漾的湖面，辟有櫻花園、桂花園、茶花園、竹園、木蘭園、杜鵑園、梅園和花卉盆景園，先后引種栽植了1100多種森林植物，是長沙占地最大的“城市綠肺”,也造就了整個片區稱之為名副其實的低碳生活區。

×先生/小姐，所以我們項目不僅擁有完善的交通、生活、教育、醫療、休閑配套，而且出則繁華、入則寧靜，給您獨有墅區高層享受，同時，我堅信這一定是您在長沙置業的不二選擇。

×先生/小姐，您好，不知我剛給您的介紹是否詳細，您有什么疑問沒有，要不我再詳細給您介紹一下我們半山壹號項目本身的一個情況吧，您這邊請！

×先生/小姐，您現在所看到的是我們半山壹號的項目本體模型，之前有給您介紹，我們項目是位于曲塘路與沙灣路的交匯處，項目背靠450畝體育公園，緊鄰地鐵2號線體育公園站，項目集別墅、高層、商業為一體，是上海吉聯地產在長沙花重金打造的宜居品質大盤，不知您對上海吉聯地產是否熟悉？上海吉聯地產,成立于1993年，有著近20年的房地產開發經驗，在上海、浙江、河南、安徽、江蘇、開封等地都取得了開發項目，于2000年開始與多家房地產開發公司建立了共同開發項目的長期戰略合作伙伴關系。憑借良好的品質與精準的定位，獲得廣大消費者的廣泛贊譽。

目前我們所在的位置是在這里（用激光筆指向營銷中心），也就是我們的營銷中心，上北下南，左西右東的方位。我們項目占地63727.67㎡，由11棟錯落有致的景觀高層建筑組成，采用的是國際流行“ArtDeco”的建筑的風格，其新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運用，成為一種摩登藝術的符號，上海的國際飯店、沙遜大廈、錦江飯店及衡山路上的一些高級公寓就是“ArtDeco”的典型代表。項目容積率為4.31，項目綠地率高達40.50%。

進入小區，首先映入我們眼簾的是美麗而大氣中央園林景觀，其長約183米,寬約70米，占地約1.3萬方，與周邊的宅間組團綠化形成“一面多點”的景觀格局。利用南北地形高差營造出坡地、臺地景觀，而且小區中央配有一個中央水景，小區內擁有多種名貴樹種，做到四季有花，四季常綠，同時中央園林景觀可直通450畝的沙灣公園，給人感覺猶如整個小區建在公園里一樣，不僅如此，山體公園與中央水景形成環抱之勢，分水極佳。同時，我們項目的內部配套也是非常完善的，首先是自帶三層15個班的幼兒園，讓您小孩贏在起跑點上，同時也免去家長接送的問題。其次，在我們6#、7#、8#、10#、11#棟首層是一個6米挑高的架空層，設有泛會所，配有一些兒童娛樂設施、老人健身器材、休閑桌椅、運動會所等，與中央園林為一體，更加方便您今后的生活，讓您足不出戶，就可以享受星級服務。同時，項目三期則是嘉斯茂購物廣場，將會規劃有星級酒店、寫字樓、和大型購物商場，現已簽約沃爾瑪山姆會員店，讓您在家門口就可以滿足日常生活所需，同時又能給您帶來平時休閑購物的愉悅享受。

同時，我們項目有著超寬的樓間距，充分保證了每家每戶的通風采光要求，而且整個小區采用的是人車分流的布局，不僅保證了整個小區布局的完整性和便于管理，同時也避免了小區的安全隱患（特別是家有老人和小孩的）。

×先生/小姐，不知我的介紹是否詳細，您有什么疑問沒有，不知您這次置業是投資還是自住，主要是了解多大面積的房子？

第五篇：房地產通用銷售說辭

房地產通用銷售說辭

在置業顧問心中的房子沒有缺點，無論賣什么樣的房子都是好房子，強化說辭練習。先自我洗腦，才有說服力給客戶洗腦。

1、為何說投資房產是較好的選擇？

A：房產比人民幣更利于保值、增值。風險小，回報高。

B：:從以前的經驗來看，以前幾年購房者為例，投資購房仍是最佳選擇。

2、為何說現在購現房最好？

現房：風險小，投資回報快，如購期房，很多開發商若沒有實力，不會有全部的資金投入，只會投入部分，往往難以保證交期、質量，還會造成爛尾樓，使購房者如手捧刺猬，難以取舍，購現房完全沒有這種風險。

3、為何說期房好？

價格低，房型選擇多，．升值快，隨法制的加強，購買的風險降低，質量可監督。

4、為何高層好？

房屋使用期限長，造價高，鬧中有靜，易于物業管理，檔次高，可做商住兩用房，出租都報 率高。

5、為何多層好？（多層泛指2—9層的住宅及高度不超過24m的其他民用建筑）

得房率高，房價低，使用費用低，無使用電梯的風險，符合中國居民群住的生活習慣。房屋 升值潛力大，生活多方面部比較方便。

6、為何一次性付款最劃算？

若不選擇一次性付款，以后生活負擔過重，每月要交付醫療保險，住房保險，按揭貸款利息等費用支出大，一次性付款可少掉很多麻煩，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事業或其它方面的成功，加之房產可保值，又有升值潛力，故一次付款最劃算。若先分期付款每月支出費用大，對工作不可能輕易調換，局限性大。一次性付款的房子可抵押，隨時川可抵押70%，若按揭貸款即使提前還款利息，不能免掉，個人資產并不單純以人民幣衡最，房產亦是資產之一，目前房了即可居住又可隨時抵押，靈活性更大。

7、為何市中心房好？

市中心地皮資源有限，升值潛力巨大，配套好，租金高，回報率高，從目前發展的角度而言 投資風險少。

8、為何副中心房好？

價格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安靜，綠化率高，選擇 市中心邊緣地帶居住最好。

9，為何城郊結合部最好？

發展空間大，配套設施新、全、齊，發展速度快，可享受市中心的繁華，房屋升值快。

10、為何郊區好？

周邊自然環境好，交通發達，配套設施全，同樣價格可購買更大的房屋；市區郊區化是城市 發展趨勢，隨交通改善，郊區交通更方便。

11、為何選擇項樓下一層好？

價格合適，視野開闊，空氣流通好，采光好，安靜安全，高度好，又避免了樓頂漏雨的可能。

12、選擇頂樓的好處？

采光好，通風好，不擋光，視野開闊，價位低，送閣樓，送平臺，生活方便，又不被人踩在 腳下，日照時間長，大城市流行通天的房子，升值潛力大。

13、選擇底樓的好處？

生活方便，若有孩了，可以經常戶外活動，利于孩子成長，培養健全性格，有老人利于老人 活動，參于社交，帶庭院，對停放自己交通工具增加安全保障系數，兔去工作的后顧之憂，租出去做辦事處，租金高，升值潛力大，更因人員走動多，相較樓頂而言更加安全?，F上海 房價1樓最貴，很多房屋下水道走2樓。

14、為何購買高檔住宅劃算？

便宜無好貨，好貨不便宜，無論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的，與買車相 比，購房的折舊少，升值潛力巨人，配套設施齊備，周圍環境佳，戶型設計優，居住方便，房價的組成，地價點的比重最大，越是好的房子，地價越貴，升值的潛力與速度越大。

15為何買經濟適用型房予最劃算？

從某種意義上講，買房毫無神秘之處，就像買彩電一樣，只要買的房予，實用，質最好，應 具備的功能齊全即可。例如：雙氣、雙線等，其它增加的綠地，木扶手，花崗巖樓梯等浮華 設施并不增值，只會使開銷增大，而真正在創業階段的人并沒有時剛去享受，欣賞一些浮華的設施。

16、為何選擇剪力墻的結構的房子？(剪力墻又稱抗風墻或抗震墻、結構墻。房屋或構筑物中主要承受風荷載或地震作用引起的水平荷載的墻體。防止結構剪切破壞。)抗震性好，整體性高，墻體簿，得房率高，造價高，易裝修，使用年限長，保暖性好，柱子少，利于處處自由隔斷空間火，代表以后住房發展趨勢。

17、為何選擇框架結構的房子？（框架結構是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構成承重體系的結構，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過程中出現的水平荷載和豎向荷載。采用結構的房屋墻體不承重，僅起到圍護和分隔作用，一般用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、空心磚或多孔磚、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材等材料砌筑或裝配而成。）

保溫性、隔音性比剪力墻結構房子好，得房率高，開間易活動，易裝修出各種自己喜歡的 風格．使用年限長，陽臺易裝修出大開間，落地窗的風格。（通常“大開間”是用于在房地產領域的一種口語，該詞語出現在近年代，具體用于沒有分割的整個樓層和沒有分割的房屋。）

18為何選擇磚混結構的房子？（磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。也就是說磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。磚混結構是混合結構的一種，是采用磚墻來承重，鋼筋混凝土梁柱板等構件構成的混合結構體系。）保溫性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，價格低，易裝修，普通多層的最佳 選擇。

19、為何選擇得房率較低反而更好？

房屋高檔，設計合理，配套面積多，配套設施全，得房率低代表配套齊全，隨生活提高，對 房子配套要求越來越高，房了越高級，得房率越低。

20、為何得房率高的房子好？

省錢，同樣的錢買到的使用面積多．（買房以建筑面積，居住是使用面積）．比較劃算。

2l、選擇朝西的房子好？

價格低，采光好，選擇的范圍大，陽光充足，較符合夜生活習慣的人，例如：所以朝西主體 好且干燥。

22、選擇朝東的房子好？

陽光光照時間早，設計戶型合理，新空氣易流通，適合創業階段的人選擇，起得早，不西曬，夏天涼快。

23、選撣朝南房子好？

采光好，日照時間長，房間溫度適宜，冬暖夏涼，確保升值，易出手，適合老年人住，陽氣 重，省電。

24、選擇3、4樓好？

采光好，安全、安靜，避免了I、2樓的潮濕，高樓的爬樓累，中問樓層好，高低樓優勢兼 備。

25、選擇老市里的好處：

商業繁華，交通便利，生活方便，生活配套設施齊備，周邊沒施具備規模，并且此處房子升 值潛力已是不爭的現實。老'市里是精華所在，即使舊城改造，會保持其特色，不會被輕取代，只會發展的更好。

26、選擇不帶網點住房的好處：

干靜、整潔，物業管理好，不進行封閉物業管理，免去下屬商場所帶來的嘈雜的生活環境。

27、選擇樓下帶網點的好處：

生活方便，臨主干道，交通發達（因帶網點的住房均臨主干道），商業性濃，增值潛為大，網點形成的自然平臺，形成居民尤其是老人、小孩的活動空問，又安全又療便。

28、為何要選市區單棟住宅？

一般而言，越是繁華地段，交通發達的地段越不會有大片的小區，故若選擇市區單棟住宅，其周邊的配套設施，生活條件，交通便利程度均是最優選擇。一般好的配套彌補小區面積小 的不足。

29、為何要選擇較大型的小區？

大型小區的開發商一般實力雄厚，信譽度高，值得依賴，并且大型小區的物業管理較好，周 邊自然環境、人文環境都非常好，配套設施齊備，生活安全，舒適，戶型設計合理，物管會 不斷有新東兩推出，故選大型小區較好。

30、為什么購房比租房劃算？

國家把房地產作為經濟增長點，支付部分房款后，其余房款可以采取類似每月付房租的方式 交付，即與租房最大的區別在于期滿后租房者仍沒有房屋居住。而購房者得到了一套全產權 房屋。隨住房的增值，投入的錢也會升值。更何況租房者不會在裝修上投入金錢，只會購買 生活必需品，居無定所的苦惱亦會對事業有不良影響，故購房遠比租房劃算。

3l、靠小區深處（中心）的好處？

A：生活環境安靜、安全、人氣足，生活較有品味； B：利于物業管理，利于優良環境的形成，生活便利。

32、靠近主干道購房的好處？

A:周邊生活設施齊全，醫院、學校、商場、交通等配套齊全。B:升值速度快。

33、為何雙衛好？

雙衛：方便、衛生，有一客用衛生問，檔次高，都是主臥套衛生間，生活趨勢。

34、為何單衛好？

現在一般都是3口之家，雙衛沒有必要，多一個衛生間也是要花錢買的，現在主要是解決住 的問題：（一個衛生間要4.5個平方米，就算3000元／平方米，也要一萬四干塊，花一萬四干塊買個衛生間，還不如把這部分錢用在裝修上，買房最主要是自己住，現在也不經常有客 人串門，所以客衛派不上用場，而且還要再花多裝修一個衛生間的錢，打掃衛生也麻煩，還 浪費水、電、增加支出。

35、為何中間房好？

保溫好．所以中間房好。

36、兩邊房？

采光好，通風好，一般小面積的戶型也可以享受明廳，而且空氣新鮮，夏季會特別涼快。

37、沒有拆遷戶的房子？

開發商不必為安置拆遷戶花費這筆費用，節約的這部分錢可以用來提高施工質量，加強配套，戶型設計多樣化，也會上一個檔次。我們開幕發的項目是為一個階層設計的，小區居民的層 次會比較一致，居民素質都不會低，物業管理比較完善，居民無后顧之憂。

38、有拆遷戶的房予？

取得土地的費用相對較低，成本則會低，價錢會比較低、實惠。其中拆遷房子與賣的商品房 子有明顯區別，再說，現在國家對拆遷戶房子的標準也有硬性規定。

39、南北向好？

通風好，冬暖夏涼，兩個臥室分開，有個人的生活空問，結構簡單，也可自由間隔，自由度 大，易裝修。

40、全南向好？

采光好，節約能源，省電，陽氣重，不易生病，特別適合老人住，兩個臥室靠在一起，照顧 老人，小孩會比較方便。

41、選擇知名開發商好？

信譽好，值得信賴，一般開發的小區規模較大，配套完善，物業管理跟的上，規劃好，確保 升值，資金到位，按期入住，所以風險小，會長期發展，較重視公司形象及信譽，選址考究。

42、首次開發的開發商好？

為了公司有可持續發展在競爭中取勝，首個項目一定在設計上會花更多心思，更有上進心，而且價格會相對較低。

43、為什么一進門是廳好？

視野開闊，大氣、敞亮，較符合南方人的性格，減少過道，使用面積多，裝修漂亮，而且是有品味、有實力的表現。

44、一進門是走廊好？

隱私性好，叫做“懸關”，沿海發達城市比較流行；一進門不會直接看到廳的布局其實一點都不浪費，它是犧牲一塊小面積換回一塊大的空問，它起到一個貫穿作用，形成一條自然的走道。

45、精裝修好？

方便住戶少花心思，節省時間，用于投資出租，則買精裝，省事。