第一篇：超市選址分析報告

超市選址分析報告

零售商店位置的選擇是一項重要的長期投資，因為這不僅影響商店的發展和盈利，同時，也關系到為顧客的購物提供便利。按照地區、商圈、具體位置的順序，提出零售商店選址時需要評估的一些影響因素，這些對于零售商店的選址是十分重要的。面對廣大的學生消費群體，學生購物時只要看中的是價格和方便性，因此，我選擇在北門開一家小型超市，主要出售零食和日用品。

一、超市周圍地理特征表述

超市位于湛江師范學院北門出口左拐處的空地前面，地勢比較開闊。超市周圍沒有過多的商店，門前有一大片空地，人們來超市消費時不會出現門口擁擠的情況，而且超市還能在空地處擺上促銷的產品，能更好的吸引住消費者的眼球，增加消費者的購買。超市所在的位置是湛師學生回學校的所經之路，而且周圍有居民小區和中學，地理位置比較優越。

二、超市能輻射的商圈范圍

根據超市的地理位置分析，超市主要的輻射范圍有湛師的學生和老師，周邊居民，湛師附屬中學，衛校學生，而湛師后山的居民區和東門的居民區則是能輻射到的較弱的商圈范圍。

三、超市交通條件評估及物業特征

超市位于湛師北門居民區，周圍主要是居民住宅，所以不會出現交通路線，消費者一般是步行或騎車就能到達超市，十分便利，而對于較遠處的消費者，如寸金學院的學生和附近的居民，可以乘坐公交到達湛師東門站，再步行進入北門的超市，所以超市的交通條件是十分便利的。超市主要是提供消費者日常消費品，提供的商品一般是消費者消費頻率較高的商品。

四、超市商圈內的商業環境和競爭店分析

超市附近有居民區，湛師，湛師附屬中學，幼兒園，小學等。而競爭對手主要有信勇和信和兩間超市，對于湛師的學生，如果不愿意走太遠的路的話，多數會選擇信勇超市，如果消費者想要更多的選擇的話，多數會選擇信和超市或更遠的愛華超市。對于信勇超市，商品價格較高，品種少。對于信和超市，距離較遠，品種較多，價格較高。所以為了吸引消費者，超市的商品價格和品種方面要較于其他兩家超市的便宜和多選擇。

五、超市商圈內流動人口特征、收入和消費結構分析

該區周邊人口較多，流動人口龐大，人口密度較大，超市的主要消費人群來至于學生，學生是一個流動人口，超市周邊的學校每年都會擴大招生，使得超市的消費人群越來越大。

超市周邊居民多數自己開商店謀生，生活水平不斷提高，收入也不斷增加，學生是一個較大的消費群體。很多大學生在進入大學后就會選擇創業和做兼職，收入也不斷增加。

六、市場定位和經營特色以及經營策略建議

與其他超市相比，超市以品類齊全，物美價廉的優勢，提供讓顧客滿意的購物環境和服務，讓顧客在購物的過程中享受到快樂。

策略建議：服務要更人性化，無論是營業員的要求還是在超市的布局，商品的擺放等方面都要做到人性化，讓消費者輕松、方便的購物。

七、超市的經營風險和效益預估

雖然超市以物美價廉吸引消費者，但也有部分消費者會選擇去自己較為喜歡的超市消費，如何吸引到更多的消費者前來購物，這是需要思考的問題。超市開始慢慢擴大之后，不能避免的是周圍也會出現越來越多的競爭對手，他們也會不斷的改進自身不足發揮自身優勢去競爭。

八、超市未來前景分析

面對周邊居民和學生如此龐大的消費人群，超市的未來前景還是比較可觀的，人們消費看中的主要的價格便宜和方便性，這兩點超市也做到了，所以超市在未來能夠吸引到更多的消費者前來購物，但面對越來越多的競爭對手，超市需要端正自己的態度，做出自己的特色，才能更好的吸引消費者。

第二篇：超市選址分析報告

聚賢超市北津學院店...................................1

選址分析報告.......................................1 <一> 新店的地理優勢....................................................................................................................1 <二> 新店開業后預計能輻射到的范圍.......................................................................................1

一、輻射力度最強的范圍.......................................................................................................1

二、輻射力度較弱的范圍.......................................................................................................2

三、輻射力度最弱的范圍.......................................................................................................2 <三> 新店交通條件評估及物業特征.............................................................................................2 <四> 新店址周圍商業環境和競爭店情況....................................................................................2

一、商業環境.......................................................................................................................2

1、優勢分析：............................................................................................................2

2、劣勢分析：................................................................................................................2

二、競爭者分析...................................................................................................................2 <五> 新店周圍居民及流動人口消費結構、消費層次.................................................................3

（一）、新店的消費市場構成...............................................................................................3

（二）新店顧客的消費特點及消費層次的粗劣劃分...........................................................4 <六> 新店的營業面積和商品結構...............................................................................................4 <七> 新店的市場定位和經營特色...............................................................................................5

一、市場介紹...........................................................................................................................5

二、目標市場...........................................................................................................................6

三、顧客的購買準則...............................................................................................................6

四、經營特色...........................................................................................................................6 <八> 新店經營效益預估..............................................................................................................7 <九 > 新店未來前景分析.............................................................................................................7

聚賢超市北津學院店

選址分析報告

<一> 新店的地理優勢

北津學院地處長沙市望城雷鋒大道星城鎮，新店緊緊依靠湖南商學院北津學院，處于雷鋒大道和長沙繞城高速交匯處北津學院后街校門口，交通便利，環境優美。

<二> 新店開業后預計能輻射到的范圍

一、輻射力度最強的范圍

選址分析報告

根據聚賢超市的地理位置、交通、街道環境以及主要消費者（在校大學生）的購買習慣和購買力進行分析。聚賢超市所處地段是北津學院的購物中心，是人口流動最大的地區，從而也增加了輻射范圍。由于學院后街緊鄰長沙繞城高速與雷鋒大道的交匯處，公路改造的完工，從而他的主要輻射范圍包括北津學院，以及星城鎮的本地居民。

二、輻射力度較弱的范圍

由于聚賢超市地處北津學院后街，超市可能將吸引到本地居民來此消費，但輻射強度較弱。

三、輻射力度最弱的范圍

由于聚賢超市緊鄰長沙醫學院，因為校園間的同學交流，因此同學逛超市是必然的，從而也可以輻射到長沙醫學院，但輻射力度極弱。

<三> 新店交通條件評估及物業特征

聚賢超市位于北津學院后街門口，交通便利，人口流動密集，最大的方便了學生購物。物業方面，由于處于后街的一個好的一個位置，相比較與后街的其他地段，租金可能較貴，但也正是看中了這一有力的位置，能最大的吸引更多的學生購物。

<四> 新店址周圍商業環境和競爭店情況

一、商業環境

1、優勢分析：

新店地處北津學院后街，918公交車由此經過，它背依湖南商學院北津學院，輻射長沙醫學院和周邊居民，所以人流集散比較大。然而，周邊地區至今都沒有一個大型超市，這為我們開新店提供了一個巨大的市場空間、為市場前期運作提供了一個很好的切入機會。另外，在此地段開超市可以避開激烈的市場競爭，如家樂福、蘇果、大潤發等；且此地段地價相對便宜，地價升值空間很大；貼近北津學院后街校門，距離目標顧客近，極大吸引學生購物，能夠為他們提供一個便利的購物場所。

2、劣勢分析：

就目前的消費者行為而言，很難經營高檔商品。因為目前消費者似乎已形成一個習慣——高檔消費品一般都去市中心買。因此在此經營，得必須花一定的時間來改變消費者的這種行為，培養他們新的購物習慣。另外，學生是其主要的購物群體，在此經營會遇到寒暑假期間，學生放假所帶來的人流量急劇減少的銷售淡季；還有就是目前的周邊購物的環境不是很好，缺乏城市美化。.二、競爭者分析

選址分析報告

在終端越來越成為眾多商家，廠家重視的年代，便利店，超市，百貨商場，購物廣場，大型賣場等都在各地迅速發展。這對后來者來說即是機遇，又是挑戰。北津學院新店作為一個即將開業的商超市，它面臨著嚴重的競爭形式。

新店附近有三個較大的有競爭力的購物超市，如芙蓉興盛超市，艾美購物，學友購物等等以及一些其他的便利店。新店輻射長沙醫學院的同時，長沙醫學院也輻射了我們的新店，不光吸納了醫學院附近的市民，而且也吸引了部分我校的消費者。同樣，食品、日常用品也面臨著來自其他一些小便利店的競爭，這必然會影響北津學院的消費者，形成一種競爭格局。

1、近的比較大的超市的競爭：如艾美購、芙蓉超市，競爭會比較強烈，形成一種巨大的威脅，他是聚賢超市最大的競爭對手，因為彼此都爭奪附近的客源，它在此已經多年，已經有一批忠實顧客，并且有一種先入為主的感覺，規模也有一千多平方米，商品也比較齊全。

2、就近的小店的競爭：小店在聚賢超市附近不少的存在，他們遍布各個角落，各條小巷，這些店的面積都非常小，商品以日用小商品為主，且產品單一，品種少，價格比大超市稍貴，消費者一般只是圖個方便而進行購買，它除了方便以外基本上也就沒別的優勢了，因此消費者絕對不會一次性買好多，它也不能形成固定消費群體。當然小店的大量存在，它的出貨量也是不容忽視的。但是聚賢超市只要以優質的產品質量、優惠的產品價格和優質的服務態度，以及種類豐富的商品，小店就不足為懼。

<五> 新店周圍居民及流動人口消費結構、消費層次

北津學院后街是北津學院，周邊居民最為集中的地段，學生流量特別大，以及不少的附近居民，而且能吸引附近的中學生來此購物，此外，如今的學院后街已經拓寬修繕，城市綠化，現在的路面干凈整潔平坦，一改以往道路窄小不暢、坑凹不平的舊貌，還在中間建了一條綠色的植物帶。

另一特點就是這里離市中心較遠，路程時間長，來回花費大，購物休閑不方便的特點，建立在這個學生流大的路段，提供給學生及周邊居民以方便的購物提樣，會使他逐步占領這一固定的消費市場。

根據上面的情況，新商場的主要商圈是：以北津學院后街圓心向四周輻射，包括北津學院，長沙醫學院，大學周圍的本地居民，隨著新店名氣的擴大商圈能吸引整個后街甚至更多的消費者。

（一）、新店的消費市場構成

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1、周圍居民主要從事的工作是：餐館，服裝，副業等服務領域，他們的收入水平一般。他們不再只關注基本生存的物質消費的提高，他們越來越關注生活的質量，購買的消費品種類在不斷的攀升。

2、其他生活不很富裕的居民，他們經濟不寬裕、生活忙碌，又不愿花更多的車費到城里買高檔的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市場能滿足他們的購買。

4、超市周圍規模不等院校，他們是新商場的主要消費者，規模比較大的有湖南商學院北津學院，長沙醫學院，以及附近的中學都在1.萬以上。學生生活費平均每月在600-1500元左右，除去伙食費外，每人每月有300以上用于日用品、學習用品、水果、小吃、護膚化妝品、禮品、通訊費用等的消費。這些消費大都能在一家綜合性超市里得到供應。

（二）新店顧客的消費特點及消費層次的粗劣劃分

1、現在的學生大多是網絡媒體大眾化催生出來的第三代消費者（亦稱為“e人類”），他們生長在技術成熟的環境里，永遠追求并接受新奇的事物和思想。他們所“創建”的亞文化主要是以好玩、動感、刺激、享樂為主題的，標新立異是他們的座右銘，與眾不同則是他們的追求目標。他們追逐時尚、更體現出其卓而不群的生活品味，獨特個性的生活方式。新商場的建立將更加激發他們的消費。同時這些學生群又要受到每月有限生活費的制約。但不管怎么說這是一群很可觀的顧客，只要商品迎合了他們的口味，利潤應該很豐厚。他們應該算中層消費者了

3、周邊院校的教工、單位的職工和領導人是這里的次要消費者，同時他們的一次購買量很大，又屬于家庭式的集體購買，部分高消費的學生能跟這些高收入高消費者比甚至有時比他們的老師還要量多、檔次高。這些同胞是次要的消費者。

<六> 新店的營業面積和商品結構

集日化、食品、水果、通信、打印、其他的一些雜貨為一體的購物超市，基本囊括了與師生日常學習生活所必要一切消費需求。

1超市入口處；

2推車提籃擺放處；

3洗滌用品；

4化妝品；

5日用品；

6筆、學生用品；

7辦公用品；

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8毛、襪、鞋、圍巾；

9男女內衣；煙酒糖茶；

11保健禮品；

12（美食區）熟食制品；

13食品；

14生菜區；

15水果；

16西式糕點面包； 17超市出口處及收銀臺； 18庫房。

<七> 新店的市場定位和經營特色

一、市場介紹

目前中國超市的發展呈現出規模大型化、組織集團化、經營多元化和向新業態延伸的特點。從市場形勢看，超市發展表現為如下現狀：

同業過度擴張競爭。從近年的發展情況看，多數城市的零售企業建設速度遠遠超過了居民實際購買力增長水平。

1、總體情況:連鎖經營占社會消費品零售總額約15％，即7000億元。

2、超市/大賣場：集中化；跨區域發展；外資所占比例增大；管理上從粗放式擴張向集約式發展轉變。

3、在大中城市，年銷售額在1.2億元以上的大型超市從2000年的1200家到現在的兩千多家，還有相當數量在建或籌建。為了擴大銷售、提高市場份額，各商家把利潤降到最低限度。大量對利潤率預期較低的小零售商使行業的收益水平進一步惡化。

不同商業業態競相擠占市場份額。各種不同商業業態以各自不同的特色吸引消費者，擠占市場份額。2009年中國零售業50強中增長最慢的10家企業，其中9家都是大型百貨店，均為負增長；50強前10位中超市占了5席，一改過去由百貨店居于主導地位的歷史。同時，與傳統百貨店具有類似特征的集體商業的市場份額也呈現下滑趨勢。

市場缺乏熱點，消費需求明顯斷層。城鄉居民收入水平有了一定提高，普及型、溫飽型需求已經基本飽和，而新的高水平的購買能力尚未形成，對檔次較高的享受型、發展型

選址分析報告

需求尚處于“可望而不可及”的狀況，加之居民購買力多渠道大量分流，商品消費需求在近幾年內將會逐步減弱。因此，消費品市場難以出現熱點商品。

二、目標市場

由于我校的特殊位置，離市中心較遠，學生去市中心購物的成本較高，購物的地點大多首選為最近綜合性的超市，其消費的每年花費雖本小組尚無這方面的數據統計，但相信數目不小，而我們的商圈的劃分是：以北津學院圓心向四周輻射，包括長沙醫學院，周圍的本地居民。

三、顧客的購買準則

方便快捷，這個市場遠離鬧市區，顧客為什么選擇我們這家商場購物休閑，路程短，購物方便是我們贏得這個市場的首要一個訴求點。

時尚流行，我們顧客年齡段以15~24歲為主，這個年齡的消費者對時下流行的事物特別敏感，也喜好追逐潮流，如果我們不牢記這點，我們會永遠失去我們的“上帝”。

四、經營特色

商場在找準了自己的市場定位以后，則是要調整好經營商品的結構。調整商品結構，貴在經常持久。商場的市場定位，當然要根據市場形勢的變化進行定期調整，但更重要的是經營的商品也必須不斷調整，某種商品在前些時期是暢銷的，但由于另一種新款式的出現而變得滯銷了，這是事物發展的必然規律，每種商品都有一定的周轉期，不可能有“永久牌”的。商場要根據市場需求，不斷引進名、特、優、新，而又適銷對路的商品，及時調整經營商品的結構，使商場保持旺盛的生命力。那么它就應該具備以下的經營特色：

是下羅目前品種最全，經營一定規模的購物中心；，既適合學生及一般家庭消費又適合小康家庭消費。

建設具有人性化的整體設計和裝修，集功能、方便于一體；實行綠色環保裝修。在做好購物體驗建設的同時，重點商品種類的豐富、工作人員服務質量的提升，努力營造現代、舒適、人性化的良好購物環境。超市內設有現場咨詢。

商場在經營布局中努力體現人文化，以“方便顧客購物”為基點，重視顧客購物動線設計。

商場更加突出服務功能，更為強化以顧客為中心的經營思想，新增加服務項目，推出“無障礙退換貨”，發行榮譽顧客購物卡并成立專門服務機構。從室內裝修設計到顧客座椅、飲水機等服務性設備的購置，從宣傳欄到指引標牌，每個細節在保證實用性的基礎上，均力 6

選址分析報告

求使顧客感到方便、舒適。超市員工將以“顧客滿意”服務理念為指導，為顧客提供優質的服務。

超市將以一流的服務、優美的購物環境、獨特的品牌形象和經營特色，使置身于商場的消費者得到舒適、方便、完美的購物感受，成為北津學院后街購物體驗的新亮點。

<八> 新店經營效益預估

和華潤蘇果，家樂福超市一樣，我們的目標市場主要是當地的居民和學生。要對該店址經營效益做出預估，只能從新店平均每天的人流量，來店光臨的人數比例以及光顧的顧客中購買者的比例，每筆交易的平均購買量等。可以初步地預估新店的經營效益。因此，從上述的方法中，我們日常的觀察當中，我們可以初步地假設每天經過此地的人數為2500人，更進一步假設其中有80%的人進入本店，而80%的人中有90%的顧客成為購買者，平均每位購買者的交易量為30元，其中可以獲得毛利為交易量的10%，所以我們可以計算出一天該店獲得的利潤為5400元。這樣每月以30天計算，則該店每月可獲得毛利為162000元。，然后除去經營中的各種費用就是該店該月的凈利潤。

<九 > 新店未來前景分析

新店地處北津學院，周邊的店鋪較多，種類齊全。附近最大的競爭對手是艾美超市和興盛超市，但開零售類的超市，最好利用成本、種類去吸引消費者。新店主要的消費對象是學生，當地居民，要抓住學生和居民的消費心理，才能在競爭中取勝。

選址報告工作安排：

報告資料的采集：周雙楠、劉慧子 報告資料的分析：文婷、鄒佳美 報 告 的 編 寫：曹世澤、黃春林 報告的檢查與審核：羅熹、聶珊珊

第三篇：××超市選址分析報告(DOC 12頁)

××超市選址分析報告

××超市是一家即將開張的大型超市，集購物、娛樂、交友以及休閑等多項活動為一體的大型超市。目前在下羅，還并沒有出現如此規模的超市。所以在超市的選址方面下了大功夫。

<一> 新店周圍地理位置 如下圖所示 更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

<二> 新店址周圍商業環境和競爭店情況

一、商業環境

1、優勢分析：

財大商場地處廬山南大道與雙港路的交匯處，210、240、223路公交車都由此經過，它背依江西財經大學，輻射航天技術學院、交通大學、周邊居民及江西農大，人流集散比較大，然而，周邊地區至今都沒有一個大型商場，這為我們財大商場提供了一個巨大的市場空間、為市場前期運作提供了一個很好的切入機會。另外，在此地段開商場可以避開激烈的市場競爭，如沃爾瑪、洪客隆、百貨大樓等；且此地段地價便宜，接近昌北開發區，地價升值空間很大；距離目標顧客近，能夠為他們提供一個便利的購物場所。

2、劣勢分析：

就目前的消費者行為而言，很難經營高檔商品。因為目前消費者似乎已形成一個習慣——高檔消費品一般都去市中心買。因此在此經營，得必須花一定的時間來改變消費者的這種行為，培養他們新的購物習慣。另外，學生是其主要的購物群體，在此經營會遇到寒暑假期間，學生放假所帶來的人流量急劇減少的銷售淡季；還有就是目前的周邊購物的環境不是很好，周圍在搞工程設施，到處是漫天灰塵，且地面骯臟.二、競爭者分析

在終端越來越成為眾多商家，廠家重視的年代，便利店，超市，百貨商場，購物廣場，大型賣場等都在各地迅速發展。這對后來者來說即是機遇，又是挑戰。財大商場作為一個即將開業的商場，它面臨著嚴重的競爭形式。

在南昌的城市中心有大量的購物場所，如本地的新洪客隆、百貨大樓、麗華購物中心、更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

大眾購物中心等，此外，還有外地的北京華聯、沃爾瑪等，他們是南昌市民主要的購物場所，不光吸納了市中心的市民，而且也吸引了大量的郊區消費者，同樣，鞋、服也面臨著來自城市中心的競爭，這必然會影響財大商場的消費者，形成一種遠程競爭格局，如果他們在中心城商場購的商品儲藏在家里，可以維持他們的一段時間的使用，他們就必然會減少到該商場的購物頻率。但這種競爭是因為南昌只有一個商業中心所夠成的，隨著中心城市的不斷向外擴展，必然打破這重格局，居民會選擇就近購物，并養成就近購物的習慣。

1、近的比較大的商場的競爭：如全家百貨、萬事達超市，和即將在楓廬商業街建立的商場，這些商場就在身邊，競爭會比較強烈，形成一種巨大的威脅，他們是財大商場最大的競爭對手，因為彼此都爭奪附近的客源，如全家百貨，它在此已經多年，已經有一批忠實顧客，并且有一種先入為主的感覺，規模也有一千多平方米，商品也比較齊全，在萬事達沒有進入之前，它獨享客源，商場很跑火，當萬事達一進入就分了它的一杯羹，造成客源的急劇減少。財大商場必須憑借它的規模優勢、更豐富的商品品種、更多的選擇余地、更舒適的購物環境和更優質的服務來擊敗競爭對手。這是財大商場能夠做到的，也是它必須做到的。

2、就近的小店的競爭：小店在財大商場附近大量的存在，他們遍布各個角落，各條小巷，這些店的面積都非常小，商品以日用小商品為主，且產品單一，品種少，價格比大超市稍貴，消費者一般只是圖個方便而進行購買，它除了方便以外基本上也就沒別的優勢了，因此消費者絕對不會一次性買好多，它也不能形成固定消費群體。當然小店的大量存在，它的出貨量也是不容忽視的。但是財大商場只要以優質的產品質量、優惠的產品價格和優質的服務態度，小店就不足為懼。

<三> 新店周圍居民及流動人口消費結構、消費層次

雙港路是南昌市大專院校最為集中的干道，江西財經大學、華東交通大學、江西農業大學都在雙港路附近，學生流量特別大，而且是學生乘車去市區的必經之路，此外，在今年雙港路已經拓寬修繕了，現在的路面干凈整潔平坦，一改以往道路窄小不暢、坑凹不平的舊貌，還在中間建了一條綠色的植物帶，雙港路江財段兩側的舊房正在或將要拆除，準備建設賓館和商業區。還有，雙港路江財段兩側聚集了210、223、240三條公交車路線的公交站點。這些市區的“主動脈”無形中構架起了這么多所學校的交通網絡大樞紐，把各個大專院校的人匯集到這，也能讓這里的人們順利地返回各自的出發地。這里是交通最便利的地方，也是很多學生從市區的一地去向一地的中轉站。同時，伴隨商圈內大中專學校的“校轉院”、“院轉大學”、各大中專院校都在擴招，以江西財經大學為中心的院校區的學生人數越來越多，購物娛樂的地點大多首選為辛苦坐車到市區的各大商場，其消費的每年花費雖本小組尚無這方面的數據統計，但相信數目不小，根據觀察，教育產業是南昌市的重要產業之一，學校周邊的商場也是有很大商機的。

另一特點就是這里離市中心較遠，路程時間長，來回花費大，購物休閑不方便的特點，建立在這個學生流大的雙港路江財段，提供給學生及周邊居民以娛樂、餐飲、休閑、購物為一體的綜合性購物服務，在以江西財經大學為圓心的學生市場內，有著特殊的優勢，會使他逐步占領這一固定的消費市場。

根據上面的情況，新商場的主要商圈是：以江西財經大學為圓心向四周輻射，包括以江西財經大學，華東交通大學，江西農業大學，江西科技師范在內的十多所大中專院校師生及其他工作人員、次要商圈是環繞在這些院校周圍的本地居民，隨著商場名氣的擴大商圈能吸引整個蛟橋甚至更多的消費者。更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

（一）、新商場的消費市場構成

1、周圍居民主要從事的工作是：餐館，服裝，副業等服務領域，他們的收入水平一般較高。他們不再只關注基本生存的物質消費的提高，他們越來越關注生活的質量，購買的消費品種類在不斷的攀升。

2、其他生活不很富裕的居民，他們經濟不寬裕、生活忙碌，又不愿花更多的車費到城里買高檔的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市場能滿足他們的購買。

3、另外，隨著昌北高新開發區的建立，越來越多的吸引了不同消費層的外地人到這里來謀生，當然也免不了要花費了。

4、商場周圍集中了十來座規模不等的大中專院校，他們是新商場的主要消費者，規模比較大的有財大，交大，農大學生人數都在1.5萬及以上。學生生活費平均每月在500-700元左右，除去伙食費外，每人每月有300以上用于日用品、學習用品、水果、小吃、護膚化妝品、禮品、通訊費用等的消費。這些消費大都能在一家綜合商場里得到供應。

（二）、新商場顧客的消費特點及消費層次的粗劣劃分

1、有關資料顯示，南昌市人民生活水平處于準工業化階段。2002年，南昌市城市居民恩格爾系數為45.4%，農村居民恩格爾系數為49.2%，均超過了工業化階段要求的30%以下水平。下羅屬于城外，本地一般的居民總體消費水平不高，應該屬于較低層的消費者。

2、現在的學生大多是網絡媒體大眾化催生出來的第三代消費者（亦稱為“e人類”），他們生長在技術成熟的環境里，永遠追求并接受新奇的事物和思想。他們所“創建”的亞文化主要是以好玩、動感、刺激、享樂為主題的，標新立異是他們的座右銘，與眾不同則是他們的追求目標。他們追逐時尚、更體現出其卓而不群的生活品味，獨特個性的生活方式。新商場的建立將更加激發他們的消費。同時這些學生群又要受到每月有限生活費的制約。但不管怎么說這是一群很可觀的顧客，只要商品迎合了他們的口味，利潤應該很豐厚。他們應該算中層消費者了

3、周邊院校的教工、單位的職工和領導人是這里高檔商品的主要消費者，同時他們的一次購買量很大，又屬于家庭式的集體購買，部分高消費的學生能跟這些高收入高消費者比甚至有時比他們的老師還要量多、檔次高。這些同胞是商場的高消費者。

<四> 新店開業后預計能輻射到的范圍

一、輻射力度最強的范圍

根據財大的地理位置、交通、街道環境以及主要消費者（周邊在校大學生）的購買習慣和購買力進行分析。財大是下羅的商業中心，是人口流動最大的地區，從而也增加了輻射范圍。由于財大是210路、223路和240路公交的交匯點，以及小型昌河面包車的方便，公路改造的完工，從而他的主要輻射范圍包括財大、交通學校、華東交大、機電學院、省科技師范學院、財大楓林區、航天學院、江西農大東區、南昌技校以及財大周邊的居民。雖然在以西方向新店的旁邊有昌九高速公路的阻撓，但有小型面包車的方便，（主要路線：財大以東的交通學校和交大，以西的省科技師范學院和財大楓林區及航天學院）從而對新店的人口流量影響不大。

二、輻射力度較弱的范圍

由于財大是人口流動最大的地方，以及財大菜場舊書店的影響，新店開業可能將吸引到江西農大本部，南方冶院南昌分校，下羅鄉其他地區，但輻射強度較弱。

三、輻射力度最弱的范圍

由于下羅的高校的集匯點，比如財大、交大等高校。因為各高校間的同學交流，而財大周圍是下羅的商業中心，因此同學逛超市是必然的，從而也可以輻射到市內各高校，但輻射力度更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

極弱。

具體參見下圖：

<五> 新店的營業面積和商品結構

集娛樂、餐飲、休閑、購物為一體的綜合性購物百貨商場，位于雙巷路江財段，鄰近江西財經大學。商場為五層樓體建筑，每層使用面積2500M，是昌北難得一見的上規模的購物商場，直接面對各大中專院校學生、教職工、及周圍居民，商場設置齊全，與南昌鬧市區有名學生消費點的代理商聯合，使其入駐加盟，基本囊括了與師生日常學習生活所必要一切消費需求，快速啟動昌北這以教育產業為主的市場。更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

1肯德基西式快餐店（復式底樓）； 2席殊好書俱樂部特約會員店（復式底樓）； 3招商銀行分行；

4郵政分局（內有較大的報刊廳）； 5聯通繳費點（可含IP電話）； 6移動繳費點（可含IP電話）；

7手機展銷店及維修行； 8電腦賣場及維修； 9小型家電； 10音像品店行； 11眼鏡行。更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

1肯德基西式快餐店（復式頂樓，含兒童小樂園式的托管處）；

2席殊好書俱樂部特約會員店（復式頂樓）； 3開心人藥房分店； 4超市出口處及收銀臺； 5煙酒糖茶； 6保健禮品；

7（美食區）熟食制品； 8食品； 9生菜區； 10水果；

11西式糕點面包； 12庫房； 13存包處更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

1超市入口處； 2推車提籃擺放處； 3洗滌用品； 4化妝品； 5日用品； 6筆、學生用品； 7辦公用品； 8爐具；

9日用家電，熱水器； 10床上用品； 11休閑男女裝； 12童裝；

13毛、襪、鞋、圍巾； 14男女內衣； 15庫房。更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

1音樂茶座； 2精品女裝； 3精品男裝（西裝）； 4品牌休閑女裝； 5品牌休閑男裝；

6領帶、襯衣； 7名品化妝品； 8其他服飾； 9名品箱包； 10名品鞋類。更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

1美容院； 2美發廳； 3影樓；

4名品玩具精品禮品； 5運動器具； 6樂器；

7游戲區（類似太平洋）； 8音樂茶座； 9商場辦公區。

<六> 新店的市場定位和經營特色

一、市場介紹

目前中國百貨商店的發展呈現出規模大型化、組織集團化、經營多元化和向新業態延伸的特點。從市場形勢看，大型百貨商場表現為如下現狀：

同業過度擴張競爭。從近年的發展情況看，多數城市的百貨零售企業建設速度遠遠超過了居民實際購買力增長水平。在大中城市，年銷售額在1.2億元以上的大型商場由1992年的98家擴大到2000年的1000家以上，還有相當數量在建或籌建。為了擴大銷售、提高市場份額，各商家把利潤降到最低限度。大量對利潤率預期較低的小零售商使行業的收益水平進一步惡化。

不同商業業態競相擠占市場份額。各種不同商業業態以各自不同的特色吸引消費者，擠占市場份額。1999年中國零售業50強中增長最慢的10家企業，其中9家都是大型百貨店，均為負增長；50強前10位中超市占了5席，一改過去由百貨店居于主導地位的歷史。同時，與傳統百貨店具有類似特征的集體商業的市場份額也呈現下滑趨勢。

市場缺乏熱點，消費需求明顯斷層。城鄉居民收入水平有了一定提高，普及型、溫飽型需求已經基本飽和，而新的高水平的購買能力尚未形成，對檔次較高的享受型、發展型需求尚處于“可望而不可及”的狀況，加之居民購買力多渠道大量分流，商品消費需求在近幾年內將會逐步減弱。因此，消費品市場難以出現熱點商品。

南昌的百貨以八一大道為核心商圈內，其以西一側，有本土的麗華購物、百貨大樓，新洪客隆百貨；以東一側有外來的大元國際、沃爾瑪、北京華特購物，稍微后來一點找不到位置的就在八一大道兩端延伸的地方安營扎寨的：國貿廣場（壇子口）的北京華聯、在原江印集團（老福山）的臺灣大閩發、青山湖口的百貨大樓。具體的看：今年元旦之前，集團所屬的麗華大廈（占地面積約4．5萬平方米）開業，它成為了 真正的多功能購物中心。洪城大廈集團的百貨經營只占集團1／3業務量。就其中的零售業來說，他們也不會輸給其他百貨店，批發更是不會輸給其他店。2000年以前，洪城大廈曾連續7年在全省范圍零售第一。去年“五一”太平洋的開業，確使競爭更加激烈了。對此，他們幾年前就進行了戰略調整，不光是使零售業有更大的發展，與此同時，通過自己的優勢，形成了整體的增長體系。集團公司所屬的江西洪城網絡商務股份有限公司，自從去年4月份開業以來，8個月的時間，業務總額達2．5億元，今年將突破4億元。該公司在立足全省，在全省的地市、縣設立自己的分銷網絡，具有巨大的商業潛力，為已開通正在試運行的電子商務打下了堅實的基礎，為搶占經營的制高點奠定了根基。此外，房地產是集團公司的支柱產業，這一塊是其他企業無法相比的。在百貨的競爭上，他們認為，除了經營規模外，管理水平和價格成本也是重要制勝因素。太平洋的開業，使洪城大廈的服裝類的銷售受到影響。但商場的銷售額較之去年同期仍有所更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

增加，從側面說明在百貨行業，市場消費的潛力在增大。太平洋的日銷售額，據我們所知只有一百多萬元，其人流量雖然很大，但真正消費購物的人不多，這一點只要細心觀察一下其收銀臺就知道。

二、目標市場

目前伴隨商圈內大中專學校的“校轉院”、“院轉大學”，各大中專院校都在擴招，以江西財經大學為中心的院校區的學生人數越來越多，購物娛樂的地點大多首選為辛苦坐車到市區的各大商場，其消費的每年花費雖本小組尚無這方面的數據統計，但相信數目不小，根據觀察，教育產業是南昌市的重要產業之一，旗首可以使該商圈內的居民及學生免于坐車走路一個多小時，只為到某商場購買生活用品，為消費者減去路途的勞累，以及不必要的花費。而我們的商圈的劃分是：以江西財經大學為圓心向四周輻射，包括以江西財經大學，華東交通大學，江西農業大學，江西科技師范在內的約九所大中專院校、以及這周圍的本地居民。

三、顧客的購買準則

方便快捷，這個市場遠離鬧市區，顧客為什么選擇我們這家商場購物休閑，路程短，購物方便是我們贏得這個市場的首要一個訴求點。

時尚流行，我們顧客年齡段以15~24歲為主，這個年齡的消費者對時下流行的事物特別敏感，也喜好追逐潮流，如果我們不牢記這點，我們會永遠失去我們的“上帝”。

四、經營特色

商場在找準了自己的市場定位以后，則是要調整好經營商品的結構。調整商品結構，貴在經常持久。商場的市場定位，當然要根據市場形勢的變化進行定期調整，但更重要的是經營的商品也必須不斷調整，某種商品在前些時期是暢銷的，但由于另一種新款式的出現而變得滯銷了，這是事物發展的必然規律，每種商品都有一定的周轉期，不可能有“永久牌”的。商場要根據市場需求，不斷引進名、特、優、新，而又適銷對路的商品，及時調整經營商品的結構，使商場保持旺盛的生命力。那么它就應該具備以下的經營特色：

是下羅目前品種最全，經營最具規模的及商場、超市為一體的娛樂、休閑中心；兼品牌、大賣場于一體，既適合學生及一般家庭消費又適合小康家庭消費。

獨創具有國際化的整體休閑設計和裝修，集功能、裝飾于一體；實行綠色環保裝修。在做好營業大廳建設的同時，重點做好顧客休息室、試衣間、衛生間的建設，努力營造現代、舒適的良好購物環境。商場內設有現場咨詢。

商場在經營布局中努力體現人文化，以“方便顧客購物”為基點，重視顧客購物動線設計。商場更加突出服務功能，更為強化以顧客為中心的經營思想，新增加服務項目，推出“無障礙退換貨”，發行榮譽顧客購物卡并成立專門服務機構。從室內裝修設計到顧客座椅、飲水機等服務性設備的購置，從宣傳欄到指引標牌，每個細節在保證實用性的基礎上，均力求使顧客感到方便、舒適。商場員工將以;顧客滿意、供應商滿意、領導滿意、同事滿意“"四個滿意”的服務理念為指導，為顧客提供優質的服務。

商場將以一流的服務、優美的購物環境、獨特的品牌形象和經營特色，使置身于商場的消費者得到舒適、方便、完美的購物感受，成為下羅甚至昌北地區的新亮點。<七> 新店經營效益預估

和全家超市、萬事達超市一樣，我們的目標市場主要是財大的師生以及少量的航天學院（下羅一帶）的學生。要對該店址經營效益做出預估，只能從新店平均每天的人流量，來店光臨的人數比例以及光顧的顧客中購買者的比例，每筆交易的平均購買量等。可以初步地預估新店的經營效益。因此，從上述的方法中，我們日常的觀察當中，我們可以初步地假設每天經過此地的人數為2500人，更進一步假設其中有80%的人進入本店，而80%的人中有90%的顧客成為購買者，平均每位購買者的交易量為30元，其中可以獲得毛利為交易量的10%，更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

所以我們可以計算出一天該店獲得的利潤為5400元。這樣每月以30天計算，則該店每月可獲得毛利為162000元。，然后除去經營中的各種費用就是該店該月的凈利潤。

<八> 新店未來前景分析

新店地處財大附近，周邊的店鋪很多，但很小，管理模式不合理，店面分散。附近最大的競爭對手是全家超市、萬事達超市和衛明百貨超市。但開的這種店，最好里利用成本、種類去吸引消費者。新店主要的消費對象是學生，要抓住學生的消費心理，另外，借鑒其他超市成功經驗，才能在競爭中取勝。

據估算，財大在校生有1.5萬左右，再加上附近的居民以及次要商圈所帶來的經濟收益，市場潛力很大，如果我們從飲食休閑等方面著手，商品個性時尚，以學生消費群為中心，引導時尚潮流，不僅占領學生市場，而且要開拓新的消費市場，此乃商品個性優勢。另外低成本，高質量的購進商品，加上人性化合理化的管理，前景必定樂觀。更多免費資料下載請進：http://share.yoao.com/ 中國最大的免費課件資源庫

第四篇：家樂福超市選址分析

家樂福超市選址分析

“每次家樂福進入一個新的地方，都只派1個人來開拓市場。進臺灣家樂福只派了1個人，到中國內地也只派了1個人。”這是家樂福的企劃行銷部總監羅定中在一次新聞發表會上說的，令人吃驚不已。后來經他解釋說，這第一個人就是這個地區的總經理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，這位空投到市場上的光桿總經理，和他惟一的員工做的第一件事，就是開始市場調查。他們會仔細地去調查當時其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些產品的流通量很大，然后再去與各類供應商談判，決定哪些商品會在將來家樂福店里出現。一個龐大無比的采購鏈，完完全全從零開始搭建。

這種粗看根本行不通的方法卻是家樂福一直采用的標準操縱方法。仔細思考之后就會發現背后的邏輯：別的地方的供應鏈對本地的意義不大，最簡單有效的方法就是了解當地，從本地組織采購當地人熟悉的商品。例如：1995年，家樂福剛進入中國的時候，就相繼在相距甚遠的北京、上海、深圳開了三家店，建立了各自獨立的采購網絡。后來的重慶、武漢等地就更不用說了。據家樂福自己統計，中國國內的店中

本地采購占到了所有的百分之七十。

經過對重慶的各家店址的觀察，以及上網的查閱，我們不難發現家樂福的店址都在十字路口（如重慶觀音橋店、沙坪壩店），而家樂福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人們將家樂福形象的稱為十字路口的“空降兵”。不僅僅是在路口開店，還有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。然而開店的店址并不時隨便一個十字路口就可以開的，一個店址的選擇后面包括著縝密和復雜的計

算，這是令人吃驚的。

根據我們目前所學的知識可知，一個大賣場的建立需要經過幾個方面的詳細測算：

一、商圈內人口消費能力。商圈的確定方法主要是萊利零售吸引力法則和柯亨*阿普波姆法則1。可計算出商圈對消費者的吸引力以及各級商圈的分布情況。如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個街區有一個競爭對手，商圈的覆蓋就需要依據這種邊界進行調整。然后，需要對這些區域進行進一步的細化，計算這片區域內各個居住小區的詳盡的人口規模和特征的調查，計算不同區域內人口的數量和密度、年齡分布、文化水平、職業分布、人均可支配收入等等許多指標。家樂福的做法還會更細致一些，根據這些小區的遠近程度和居民可支配收入，再劃定重要銷售區域和普通銷售區域。

二、周邊的商圈的競爭情況。當然未來潛在銷售區域會受到很多競爭對手的擠壓，所以家樂福也會將未來所有的競爭對手計算進去。以打分的方法發現他們的不足之處，比如環境是否清潔，哪類產品的價格比較高，生鮮產品的新鮮程度如何等，然后依據這種精確制導的調研結果進行具有殺傷力的打擊。當然一個商圈的調查并不會隨著一個門店的開張大吉而結束。經過我十月六號的觀察，重慶江北觀音橋店一天中顧客總共有300人，其中有60％的顧客（180人）在40歲以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通過公共汽車而來。所以很明顯，大賣場可以依據這些目標顧客的信息來微調自己的商品線。能體現家樂福用心的是，家樂福在重慶的每家店都有小小的不同。在重慶 棉花街店門店，因為周圍的高收入群體比較多，其占到了家樂福消費群體的40％，所以中高檔產品及進口產品較多，例如各國巧克力咖啡等，而這都是家樂福為了這些特殊的消費群體特意從國外進口的。觀音橋的家樂福因為周圍的居住小區較多，屬于一般消費能力者，所以產品多為中低檔產品，且種類較少。這也就和競爭對手形成了對比，建立一種新的形象。

三、地理位置。在顧客購物時由于總是選擇商店地址便利的原因，所以辨別競爭對手的時候，店址的臨近程度是門店選址的重要因素。要正確的判斷商圈內顧客的習慣性行走路線，最先占領有利地位，為門店的成功做好準備。觀音橋店就選在了離居民區最近的街上（江北區建新西路金觀音廣場2號）。

四、成本的核算。連鎖門店成本的核算相信不用我多說。但有一點應當注意：連鎖門店的成功之道在于利用規模經濟的邊際效益，而有些門店的位置距離中心庫房很遠，尤其是剛好超過貨車一日的行程。如果門店之間距離很近（在互不影響額達情況下），就可以節省相當一筆費用，例如兩個門店可以

共用一個店長，商品配送更為便利等等。

五、交通狀況，一家大型商店在決定租賃前，通常的做法是與當地政府商討新的交通線路。如果商店或店標在遠處或至少驅車經過時很容易被看到，作為選址它的優勢就會增強，明顯的店標實際就是一種廣告，它能讓人因一時沖動而停下來。一個道路狹窄，單行線，甚至經常交通堵塞的街道上的門店，相信是不會有顧客愿意經常登門拜訪的。如果一個未來的店址周圍有許多的公交車，或是道路寬敞，交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。例如，重慶江北觀音橋店就在江北公交樞紐附近，對面就是

公交車站。

六、鄰居的選擇。好鄰居是否就能帶來好生意呢？這個要看自己的企業和你的鄰居的經營是否是具有互補性。例如目前越來越多的電影院快餐店進駐大型購物中心，以借機利用周邊的強大客流帶動自己的生意。選擇合適的鄰居至關重要，尤其是有些鄰居是不是也是暫住的流動人口甚至只是一個空牌子，有沒有長期經營打算都要考察清楚。觀音橋店的鄰居就是肯德基，這為顧客提供了一個休息與就餐的地方。以上這些因素為基本也是連鎖門店選址時應當注意的要點，選址的好壞會影響門店日常經營的關鍵，同時也可以說：“你有好的選址，成功的幾率就已經拿到了一半！2010年可謂是“零售教父”家樂福的“霉運之年”，從年初撤出日本市場，到年中頻發的“質量門”，再到年末炒得沸沸揚揚的康師傅“斷供門”，家樂福的煩心事一件連著一件。消費者紛紛抱怨：“家樂福到底怎么了？”

“斷供”仍未解決

在家樂福超市已經提價的康師傅面霸系列和經典系列仍然沒貨，對此，超市工作人員說，康師傅袋裝系列已經缺貨很久了，由于雙方尚未達成和解，預計春節前仍會缺貨。“不過，康師傅桶裝面、糕餅和飲料等產品一直正常供應。”上述工作人員說。

雖然雙方均稱談判之門并未關閉，但顯然康師傅和家樂福均對從去年12月初便開始的“斷供門”鉚足了勁，誰都不愿輕易讓步。導報記者了解到，雙方談判已有一段時間，但家樂福仍堅持扣除康師傅經典系列0.2元漲價中的一半，相比在沃爾瑪等其他賣場順利完成加價的舉動，這引起康師傅的極大不滿。

家樂福總部公關總監陳波說，“為穩定物價”，家樂福未同意康師傅的調價要求，從而導致對方斷供。康師傅則對上述說法進行了態度鮮明的反擊，其表示，新一輪談判中，家樂福提出返點的要求太過苛刻，因康師傅無法滿足其要求而被家樂福停止采購。

競爭對手趕超

不僅如此，家樂福在中國內地市場的發展可謂步履蹣跚。據導報記者統計，去年，在扣除合作收購的河北保龍倉民營企業11家店之后，家樂福在中國內地僅開設了不足20家門店。由于持續虧損，家樂福去年關閉了4家門店，廣東佛山店將于本月20日關閉，至此，家樂福將徹底退出廣東佛山市場。

反觀家樂福的競爭對手，作為世界零售業頭號，沃爾瑪去年在內地新開門店47家，其在華門店總數更是達到了224家。進入內地市場較晚的大潤發和樂購也大有后來居上之勢，去年大潤發和樂購在內地分別開設了22家和21家新門店。截至去年12月31日，大潤發在內地門店總數達到了143家，直追家樂福172家門店總數，而樂購在華門店數也突破了90家大關。

在國際市場上，家樂福更是加緊收縮，退出多個市場。先是去年初無奈退出了意大利南部市場，此后又關閉了比利時的21家門店和法國總部大樓；3月11日，在日本市場拼搏10年的家樂福黯然離場。

商業模式“瓶頸”

身為“零售教父”，家樂福的商業模式一度非常成功，成為零售行業的標桿企業。通過銀行貸款、向供貨商轉嫁成本收取“進場費”以及延期回款實現盈利。家樂福把上述模式做到了極致。傳統意義上來說，零售商的收入應該來自于購銷差價，而不是“進場費”等非零售業務。但由于競爭激烈，目前零售商主營利潤在減少，非零售進賬在增加。業內估測，對家樂福等一些大零售商來說，供貨商進場費能占到營業額的近40%。

但是這種蛻變的商業模式也是雙刃劍。當渠道費用成為零售企業的主要盈利來源時，將在一定程度上弱化其自身的經營能力和競爭力。

“與康師傅這樣的優質供應商發生矛盾，正是其發展不順的一個縮影。”流通行業知情人士給出了這樣的答案。

中國三星經濟研究院戰略組研究員林瑞明分析認為，在經歷了2009年中國市場店面數量和營業額均不理想的危局后，家樂福的窘境在去年并未得到多大改善，反而問題多發，有加速下滑的趨勢。如大連、西安等多家門店關停，并于去年六七月間突發“家樂福離職門”。

在零供關系方面，家樂福做得似乎并不太好。去年6月，即有青島供應商以收取進場費和拖欠貨款為由將家樂福告上法庭。

“在規模經濟不明顯的時代，家樂福依靠盤剝供應商的方式，更有助于實現面向消費者的低價策略和零售企業自身的高盈利，” 林瑞明說，“但在競爭對手快速完成跑馬圈地的過程后，零供關系的不和諧正在拖家樂福中國市場

“掠奪”式擴張難持續

目前，家樂福供應鏈既沒有沃爾瑪用信息化打造的垂直供應鏈的優勢，也很難與好又多、永輝等企業的“草根供應鏈”競爭。家樂福供應鏈的短板效應似乎越來越明顯，如果不把重心放在改善短板上，依舊只靠“掠奪”式的擴張來搶占先機，家樂福將被更多外資甚至本土競爭對手超越。在信息化時代的今天，家樂福要向沃爾瑪學習，全面提升信息化的應用，打造最現代化的物流信息化管理系統，努力改善盈利模式，提升單店運營效益。

業界分析，家樂福要改變現狀，必須從盈利模式和內部制度等方面同時進行改善。當然，對于正經歷全球戰線收縮之痛的家樂福來說，這并非易事。目前，對家樂福爭議最多的是管理采購中的商業賄賂現象，這些領域的腐敗毒害了家樂福的成長。由于家樂福種種問題的發生經常不是“點”，而是“面”；不是個別，而是“群發”；不是痛定思痛從此嚴格把關，而是同樣錯誤屢次出現。由此斷定，它的自我定位、管理能力和經營理念都存在很大的問題，如果不及時改正，最終將被消費者遺棄。

“家樂福的選址”分析 家樂福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人們將家樂福形象的稱為十字路口的“空降兵”。不僅僅是在路口開店，還有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。

一、商圈內人口消費能力。商圈的確定方法主要是萊利零售吸引力法則和柯亨*阿普波姆法則1。可計算出商圈對消費者的吸引力以及各級商圈的分布情況。如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個街區有一個競爭對手，商圈的覆蓋就需要依據這種邊界進行調整。然后，需要對這些區域進行進一步的細化，計算這片區域內各個居住小區的詳盡的人口規模和特征的調查，計算不同區域內人口的數量和密度、年齡分布、文化水平、職業分布、人均可支配收入等等許多指標。家樂福的做法還會更細致一些，根據這些小區的遠近程度和居民可支配收入，再劃定重要銷售區域和普通銷售區域。

二、周邊的商圈的競爭情況。當然未來潛在銷售區域會受到很多競爭對手的擠壓，所以家樂福也會將未來所有的競爭對手計算進去。以打分的方法發現他們的不足之處，比如環境是否清潔，哪類產品的價格比較高，生鮮產品的新鮮程度如何等，然后依據這種精確制導的調研結果進行具有殺傷力的打擊。當然一個商圈的調查并不會隨著一個門店的開張大吉而結束。經過我十月六號的觀察，重慶江北觀音橋店一天中顧客總共有300人，其中有60％的顧客（180人）在40歲以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通過公共汽車而來。所以很明顯，大賣場可以依據這些目標顧客的信息來微調自己的商品線。能體現家樂福用心的是，家樂福在重慶的每家店都有小小的不同。在重慶 棉花街店門店，因為周圍的高收入群體比較多，其占到了家樂福消費群體的40％，所以中高檔產品及進口產品較多，例如各國巧克力咖啡等，而這都是家樂福為了這些特殊的消費群體特意從國外進口的。觀音橋的家樂福因為周圍的居住小區較多，屬于一般消費能力者，所以產品多為中低檔產品，且種類較少。這也就和競爭對手形成了對比，建立一種新的形象。

三、地理位置。在顧客購物時由于總是選擇商店地址便利的原因，所以辨別競爭對手的時候，店址的臨近程度是門店選址的重要因素。要正確的判斷商圈內顧客的習慣性行走路線，最先占領有利地位，為門店的成功做好準備。觀音橋店就選在了離居民區最近的街上（江北區建新西路金觀音廣場2號）

四、成本的核算。連鎖門店成本的核算相信不用我多說。但有一點應當注意：連鎖門店的成功之道在于利用規模經濟的邊際效益，而有些門店的位置距離中心庫房很遠，尤其是剛好超過貨車一日的行程。如果門店之間距離很近（在互不影響額達情況下），就可以節省相當一筆費用，例如兩個門店可以共用一個店長，商品配送更為便利等等。

五、交通狀況。一家大型商店在決定租賃前，通常的做法是與當地政府商討新的交通線路。如果商店或店標在遠處或至少驅車經過時很容易被看到，作為選址它的優勢就會增強，明顯的店標實際就是一種廣告，它能讓人因一時沖動而停下來。一個道路狹窄，單行線，甚至經常交通堵塞的街道上的門店，相信是不會有顧客愿意經常登門拜訪的。如果一個未來的店址周圍有許多的公交車，或是道路寬敞，交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。例如，重慶江北觀音橋店就在江北公交樞紐附近，對面就是公交車站。

六、鄰居的選擇。好鄰居是否就能帶來好生意呢？這個要看自己的企業和你的鄰居的經營是否是具有互補性。例如目前越來越多的電影院快餐店進駐大型購物中心，以借機利用周邊的強大客流帶動自己的生意。選擇合適的鄰居至關重要，尤其是有些鄰居是不是也是暫住的流動人口甚至只是一個空牌子，有沒有長期經營打算都要考察清楚。觀音橋店的鄰居就是肯德基，這為顧客提供了一個休息與就餐的地方。以上這些因素為基本也是連鎖門店選址時應當注意的要點，選址的好壞會影響門店日常經營的關鍵，同時也可以說：“你有好的選址，成功的幾率就已經拿到了一半！

第五篇：連鎖超市選址分析

摘 要

連鎖企業的新店開業總是惹人注目，所以，門店的選址也就成為了重中之重。連鎖企業的快速崛起與發展，成就了一個又一個的神話，像連鎖餐飲肯德基，連鎖賣場沃爾瑪，還有連鎖酒店格林豪泰等等。本篇論文就是以連鎖超市華潤為例，探討一下連鎖門店選址的奧秘。

本文 于連鎖超市的進駐和城市商業化的發展。但是在這些商圈里不僅租金昂貴，而且供不應求，根本滿足不了零售巨頭們的胃口。所以，很多零售企業都將門店的選址放在了經營發展戰略中的重中之重。

當然，并不是所有零售業的需求都是一樣的。就好像沃爾瑪的一站式服務，就要要求它的門店店址一定要在顧客可以經常去的地方，而且還要有一定的商業基礎，最好就是在商圈內，這樣的話就能很好的把握客流量，那營業額自然也就不會差了。相比之下，如果同樣的一站式服務超市，若是開在了比較偏僻的郊區，顧客很少踏足的地方，那么結果可想而知。當然，相比與沃爾瑪，麥德龍的批發是服務，在人流量極大、寸土寸金的市區，它更適合人流量較少、租金價格相對于較為便宜的郊區了。

所以說，找到一個適合自己門店的店址，可以擁有大量的顧客而且租金相對于比較便宜的地方開店，是各家超市的頭等大事。一個好的選址就是成功開始的一半，而一個錯誤的選址，也是一個超市錯誤的一半。因為店址不像貨品，可以挪移搬運，也不像店內擺設布置，費用是相當大的。

（二）門店選址是連鎖企業發展的關鍵之一

意大利頂級時尚品牌Trussardi Jeans的總裁柯璐碧曾親臨上海，希望能為其在中國開出更多店鋪提前選址。“我們當然希望能開出更多的門店，因為這是最好的宣傳手段。”柯璐碧開門見山的說。由此可見，西方的連鎖巨頭對門店的選址是多么的重視。因為具體的店鋪地點決定了超市可以吸引有限距離內顧客包括潛在顧客的數量，這也是在另一方面決定了超市的營業額和利潤，從而可以看出這個店鋪的選址的資源大小。

門店店址的選址是一項巨大而且長期的投資，是連鎖企業發展的關鍵之一。無論店鋪的店址是租賃還是購買的，只要一經選擇確定，就是巨額資金的投入，而且一間成熟的店鋪，在它的外部環境發生改變的時候，它不能像人力、財力、物力那樣做出調整和改變，它具有長期性和固定性的特點。所以，在選擇店址的時候必須要進行深入的調查研究和縝密的思考，完善的規劃出門店的藍圖。當然，門店選址和連鎖經營管理最大的區別就是它不能像其內部設施布置一樣克隆拷貝，因為每個地區都有自己的特點，不同的社會環境、地理環境、人口環境、交通條件和市政規劃都是制約店鋪所在地區的顧客量和營業額的因素。所以，連鎖

企業在制定企業發展戰略和藍圖的時候，其具體店鋪的具體位置必須要考慮在內，從而達到戰略的可實施性和目的。

所以，店址選擇的好壞，是影響店鋪營業額的重要因素。優越的店址就占據了“天時地利人和”中的地利，在與其他超市的競爭中，若是規模、商品、服務等條件相同的情況下，那必然會收到一個非常好的效果。故而，在連鎖超市分析經營狀況時，決不能忽略店址所帶來的影響。顧客就是上帝這句話雖說有些絕對，但是超市選址的首要原則就是方便顧客，以節省顧客的時間成本、交通成本和精力成本等滿足顧客最大的需要，顧客的支持與信賴才是企業生存和發展的基石。當然，方便顧客也不是一味的把超市開在顧客居住地最近的地方，而是要考慮到顧客的購物消費習慣，在市政府的規劃內，或集中，或分散，力求為顧客提供最好的購物環境和購物機會，在使顧客購買到滿意物品的同時，獲得利潤最大化和社會效益最大化，真正意義上實現三方的共贏。

（三）有助于商業群的形成

超市店址的選址，在為了適應人口分布、流向情況、便利廣大顧客購物、擴大銷售的原則知道之下，大部連鎖分超市都會選址在城市較為繁華的地方、人流必經的交通要道和樞紐，以及居民小區附近和城市郊區的交通要道和城鎮居民區等地點。根據以上四點理論，可以總結出以下四種類型的商業群。

城市中央商業群，這是城市的市中心，是整個城市最繁華最重要的商業區，它集中了各種時尚品牌店、百貨商店、豪華酒店和影院、辦公寫字樓等等，甚至在一些較小的城鎮，它是唯一的商業群。

空氣而搬到郊區居住享受安靜的住宅環境和新鮮空氣，也為郊區商業群增加了穩定的顧客來源。

三、連鎖超市選址分析

（一）店鋪選址的原則

1.方便顧客購買的原則

顧客就是上帝，盡最大可能滿足顧客需求是超市經營的宗旨。所以，門店店址的確定必須首先考慮到方便顧客購物，為此，連鎖超市的店址要符合以下條件：

（1）交通便利。連鎖超市的店址一般都應該選擇在交通條件比較便利的地點，特別是經營食品和日用百貨的超市。公交站、地鐵站等附近往往是人流量大、流動性強的地方，如果是中轉站之類的交通樞紐，人流量會更大，地段也是更佳。這樣的地方作為連鎖超市的門店店址，可以給顧客購物提供方便的地理條件。

考慮到貨品的運輸，便利的交通條件，還可以在超市日常補貨作業中提供方便，既節約了成本，又有利于貨品的及時采購和補充，一舉兩得。

除此之外，在城市規劃建設中，新區建設、公交、地鐵、高架橋等新線路都會對未來的交通條件產生影響，在具體選址之前，連鎖企業應該敏銳的捕捉到這些信息。

（2）臨近人群集聚的場所。顧客可以隨即進入的人群聚集地，像步行街、名勝景區、影院或娛樂場所，這些地方可以讓股卡爾享受休閑、購物、娛樂和游玩于一體，是連鎖超市開店的最佳地點。

但是，也是此類地點位置絕佳，往往寸土寸金，不是適合所有連鎖企業的。2.最大效益原則

評價菜色好不好吃，要看吃的人的感覺，衡量一家超市選址的好壞，要看它的經營效益。寸土寸金的市中心并不適合所有連鎖企業，有時候郊區商業群往往更佳吸引顧客，因此，連鎖企業選址一定要根據自身的情況選擇有利于經營、可實現利益最大化的店址。

3.長遠發展原則

門店是連鎖企業最好的宣傳廣告，每一家門店都是連鎖企業發展的基石，所以，在選擇新店址時，要注意：

（1）有利于搶占市場，長期經營。選址就是在選顧客，客源充足，市場形勢大好對門店的發展有著重要意義，在從長遠的角度去考慮，該地點是否有利于規模的擴大、市場占有率的提高和在自身實力增加是開拓市場。

（2）有利于特色經營。不同行業的網點設置對地區的要求也會不同。超市店址選擇時，要針對顧客的消費心理、行業特點、消費行為等原因進行多方面考慮，確定店址，達到超市獨有的企業優勢和特色，展現企業形象。

（二）連鎖超市的選址要求

一個超市好的選址往往具備以下幾點要求：

1.將來可持續發展的的能力和潛力。超市選址是一項長期投資，也是企業的未來所在。當環境因素變化時，其他條件可以隨之相應變化，但是店址卻是很難改變甚至不可改變的。所以，在超市選址時，不僅僅要著眼當下，更要預測未來，因此，一個具備可持續發展能力和潛力的超市才是未來的贏家。

2.高密度的人群聚集。顧客永遠是超市的主宰，超市的宗旨也是滿足顧客需求。超市店址都應該在人流量大的地方，比如，居民區、車站、地鐵出口、旅游景點等等，在預測未來消費顧客群體時，都要考慮的。

3.便利的交通條件和進出口。便利的交通和進出口不僅僅對與顧客來說是方便的，對于超市的日常進貨、補貨也是非常方便的。

（三）商圈分析

1.商圈的特征

商圈也叫做交易區域，指的是以店鋪所在地為中心，沿一定方向和范圍展開，吸引顧客的輻射距離。根據顧客地理分布和對店鋪業績的貢獻度，理論上可以把商圈分為核心商圈、次級商圈、邊緣商圈三個層次。

一般來說，核心商圈的客人在店鋪顧客總數55%~70%，而次級商圈是15%~25%，邊緣商圈占據剩下的顧客比例數。不同的店鋪在不同的地區，經營規模、方式、品種和條件不同，商圈的規模形態也是不同的。商圈的形態一般分為商業區、住宅區、文教區、辦公區和混合區五個區域劃分。

2.商圈的分析

連鎖超市在選址前，要對所選的商圈進行仔細的分析，原因如下：

（1）商圈分析是新店鋪進行合理選址的基礎。只有詳細了解了商圈的詳細資料，才能夠進行效益預測，更好的衡量此店址的價值。

（2）商圈分析有利于資金的加速運作。由于店鋪選址投資巨大，會占用較大一筆資金，而店鋪的經營收到商圈的限制，所以，隨著商圈的收縮擴大而隨之改變經營策略，可以加快資金的運作。

（3）商圈分析有助于門店經營策略的制定。在這個競爭日益激烈的商品化社會，只有單純的價格手段已經不足以為門店的競爭贏得優勢，而準確完善的商圈分析可以很好的把握顧客的需求，實現以最小的成本獲得最大的利潤。

（4）商圈分析有利于后期的市場開拓。如果連鎖超市單純的被動的在固定一個商圈內穩定經營，那么它將不會適應市場的潮流，最終被淘汰，而通過分析商圈，可以幫助經營者開拓市場，將利潤點不止放在一個商圈內，從而提高市場占有率。

四、華潤超市選址案例分析

（一）華潤概要

華潤萬家有限公司是在香港上市的華潤集團旗下的一家一級利潤中心。它在華南、華東、華北和香港四大區域發展業務，主營大型綜合超市、綜合超市和標準超市三種業態。大型綜合性超市已形成的比較成熟的模式，門店平均面積約1.5萬平方米，商品品種齊全，最大程度地滿足消費者“一站式”的購物需求。綜合超市是新型業態，面積在4000到6000平方米，以快速消費品為主要經營對象。標準超市面積在2000平方米以下,以社區居民為依托，強調便利功能。

華潤萬家超市面向全國市場，以持續改進消費者生活質量為己任，為顧客提供高質量、低價格、豐富的商品和友善的服務，立志成為中國零售業的領跑者。

蘇州市是華東地區一個非常重要的二線城市，早在2003年前，華潤超市就在包括蘇州在內的九個一二線城市開設超過了470家綜合性超市，目前為止，蘇州已有華潤超市包括便利店在內超過50家，是大潤發、大寧、沃爾瑪等同行業超市的強有力的競爭對手。

（二）華潤吳中店選址分析

蘇州華潤吳中店位于吳中區天靈路206號，是在天靈路和東吳南路的交叉口，其附近有小區港澳桂苑、陽光水韻和陽光水榭，又靠近地鐵2號線石湖東路

站和汽車站吳中汽車客運站，附近沒有其他同行業的超市經營。華潤吳中店的面積大概在2000平方米左右，是一家標準超市，而且附近有多個居民小區，交通條件有好，道路四通八達，非常有利于顧客的進出和日常的進貨補貨。

1.交通便利。店鋪選址的原則中，勞。處在蘇州邊緣商圈的華潤吳中店，其開店的地點不僅符合了連鎖超市開店的大部分要求，而且地區偏郊區，租金價格低，收益好，未來發展前景也令人期待，是連鎖門店開業選址的良好典范和優秀案例。

參考文獻

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致謝

本論文是在周云霞老師的親切關懷和悉心指導下完成的。她淵博的專業知識，嚴肅的科學態度，嚴謹的治學精神，精益求精的工作作風，誨人不倦的高尚師德，嚴以律己、寬以待人的崇高風范，樸實無華、平易近人的人格魅力，深深地感染和激勵著我。不僅使我樹立了遠大的學術目標、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。從課題的選擇到項目的最終完成，每一步都是在導師的指導下完成的，周老師都始終給予我細心的指導和不懈的支持，在此謹向周老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。

本論文的順利完成，也離不開市場營銷專業的其他老師和同學朋友的關心和幫助。在此感謝王老師、姚老師老師等專業老師平時的課堂教學和專業實訓過程中的嚴格要求與悉心指導，正是他們辛勤勞動讓本人具有扎實的專業理論基礎，才使論文能得以順利完成。感謝同學和朋友的大力支持，他們友好的幫助讓本人在論文撰寫的過程中收獲頗多。