第一篇：店鋪選址調查的分析報告

店鋪選址調查的分析報告

店鋪選址前首要的準備工作就是對店鋪地址進行周密的調查，列出一份詳盡的選址調查報告，從而逐一分析店鋪選址的利與弊，最后確定該地址是否適合店鋪的運營。

店鋪選址調查報告第一步——了解該地段人口及客流量的統計

一個地區的人口密度，可以用每平方公里的人數或戶數來確定。一個地區人口密度越高，則選址商店的規模可相應擴大。一般在評估地理條件時，應認真測定經過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。

店鋪選址調查報告第二步——了解該地段人口收入水平。

收入狀況是影響消費需求的基本因素。但因在嘉興學院，消費者絕大部分都是大學生，且消費水平大致相同。

店鋪選址調查報告第三步——商圈的調查

商圈，也稱商業圈，是指店鋪吸引消費者的地理區域。商圈的大小，與消費者所購買商品的特性、消費習慣、交通因素等有很大關系。一般以店鋪設定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設定考慮的因素，但實際上，還應綜合店鋪的業態形式、商品的特性、交通網的設立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同

心圓，店鋪類型、規模、周圍有無競爭者，顧客往返時間和交通障礙等都會影響商圈調查的結果。

1）合適的賣場面積確定

定賣場面積標準及賣場結構標準，使商品的平面布置、立體陳列、設備安置等店鋪設計項目套用標準化的模式，以降低設計費用。要實現經營的標準化，首先必須做到賣場面積及結構的標準化。

2）商圈內的競爭店調查

在作商圈內競爭店調查時，必須考慮到下列因素：現有同種業態店鋪的數量，規模分布，新店開張率，所有商店的優勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能處于商店過少、過多或飽和的情況。過小的商圈內只有很少的商店，提供滿足商圈內消費者需求的特定產品與服務，以至每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈內的商店數目恰好滿足商圈內人口對特定產品與服務的需要。

一般來說，應選擇飽和指數較高的商圈開店。因為飽和指數越大，這意味著改善圈內的飽和度越低；飽和指數越小，商圈的飽和度越高。

附件：連鎖便利店選址調查問卷

先生,女士您好:

我們是嘉興學院的大三學生.感謝您從百忙中抽出時間填寫這份關于便利店的調查文卷.我們設計這份調查文卷,是為了更好得了解您對便利店的認識和您的需求,以便為您提供更貼心的服務。非常感謝您的積極配合!

(注意：除有特別說明，下列選題均為單項，請在選項上打勾)

1.您多久去一次超市？

A.一周幾次.B.一月幾次.C.一年幾次.2.您去超市購買哪些東西?(多選)

A.小百貨.B.日常零食.C.飲料D.書籍音像.E.生鮮類.F.家電

3.您所在的校區有便利店嗎？

A.有B.沒有

4.您比較喜歡的便利店是？

A.喜客多 B.蘇果 C.合家福D.紅府E.好幫手F.其他________.5.您經常去便利店嗎?

A.經常.B.偶爾.C.從來不去.6.您去便利店的動機是?(多選)

A.應急購物.B.24小時服務.C.付款方便節省購物時間.D.有更多新產品代表流行趨勢.E.購物環境好.7.您去便利店經常購買哪些商品?(多選)

A.音像產品.B.冷凍食品.C.飲料.D.小百貨.E.便當.F.零食.G.日常用品.8.您希望在便利店得到哪些服務?(多選)

A.彩擴沖印.B.各類充值卡, IC卡.C.代繳各種費用.D.牛奶定購.E.帶購車船票,演出票.F.體育彩票.G.mp3下載.H.印刷傳真.I.特快專遞,郵遞.9.您從便利店購買東西，時間一般是： *

A.早上比較早B.白天時間C.晚上19:00-23:00D.23:00以后

10.您覺得在校區內發展連鎖便利店有前景嗎?

A.有.B.沒有.C.不知道.11.您認為便利店作哪些方面改進會更加吸引你來便利店購物?(多選)

A.調低價格.B.改善購物環境.C.改善服務態度.D.增加新服務,新商品.E.其他________.12.您希望何種形式的售后服務

A.積分卡B.促銷活動C.產品回饋D.社區內免費送貨 您的基本信息

1.您的性別?A.男B.女

2.您的年齡?A.18歲以下.B.18---20.C.20---24D.24以上

3.您的收入? A1000以下.B.1000---2000C.2000---3000 D.3000以上 再次謝謝您的合作!

十二、新店開業前相關的資料附表

擬經營地區資料

擬經營地區：___________省___________市___________縣/地區

人口：__________________________________________________________________平均收入：__________________________________________________________________ 主要商業街道名稱：__________________________________________________________

競爭對手：名稱：___________店鋪數目____________________________________

地址：____________________________________________________

名稱：___________店鋪數目______________________________

地址：____________________________________________________

名稱：___________店鋪數目____________________________________

地址：____________________________________________________

名稱：___________店鋪數目____________________________________

地址：____________________________________________________

名稱：___________店鋪數目____________________________________

地址：____________________________________________________

擬開設店鋪數目：______________________ ___________

預計開業時間：___________ 年___________ 月___________ 日

店鋪資料

地點：__________________________________________________________________面積：建筑面積：__________________使用面積：__________________ 門面：__________________米

租用/產權所有：______________________________________________________________ 贏利預算：____________________________________________________________________ 預計營業額；__________________________________________________________________ 預計購貨額：__________________________________________________________________ 年租金：______________________________________________________________________ 回本期：__________________________________________________________

經營條件：____________________________________________________________________ 擬投資金額：__________________________________________________________________ 營業點環境狀況評估表

日期：______________

城市：______________

店鋪資料

店鋪地址：____________________________________________________________________ 聯絡人姓名/電話：_____________________________________________________________ 現時店鋪使用情況：空置□百貨□零售□工廠□星級酒店□車站□

可使用日期：__________________________________________________________________ 物業現狀：____________________________________________________________________ 樓宇類別：________樓至________樓：地鋪/商場/商業/住宅/工廠/星級酒店________樓至________樓：地鋪/商場/商業/住宅/工廠/星級酒店________樓至________樓：地鋪/商場/商業/住宅/工廠/星級酒店 鋪面寬度： 不包柱位：__________________米

包 柱 位：__________________米

樓底高度：外門面：__________________米

店內地至天花：__________________米

鋪前街道寬度：行人路：__________________米

行車路：__________________米

店鋪能見度：好□中□差□

門面阻礙物：門面結構柱□門前燈柱□樹□電箱□

鐵柵□公車站□自行車停放點□

結構情況：好□普通□差□

四、店鋪開發主要項目

? 商圈情報之主動收集。

? 商圈資料之建立。

? 商圈之規劃、評估、分析報告。

? 執行開店之布點策略制度。

? 展店計劃、活動之推動。

? 商圈地點選擇、開店技巧制度之建立及教導。

? 租店及選店業務之執行。

? 租金行情之分析了解和呈報。

? 競爭店鋪開店情報之搜集及應對策略之擬定。

? 定期（每季）拓店發表會之規劃與推動。

? 展店評審作業之規劃與推動。

? 準加盟店（專柜）之拜訪和公關。

? 和房東之租店談判。

? 與律師協商訂定租店合同。

? 執行開店管理及制度。

? 不良店之遷移和淘汰。

? 其它有關展店事項。

第二篇：店鋪選址調查的分析報告

商店選址調查的分析報告

商店選址前首要的準備工作就是對商店地址進行周密的調查，列出一份詳盡的選址調查報告，從而逐一分析該地方的選址的利與弊，最后確定該地址是否適合店鋪的運營。

一、商店選址調查報告第一步：了解該區家庭情況

了解該地段家庭人口及收入水平，家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數量、質量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。

二、商店選址調查報告第二步：人口密度的普查

一個地區的人口密度，可以用每平方公里的人數或戶數來確定。一個地區人口密度越高，則選址商店的規模可相應擴大。要計算一個地區的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數加上該地區上班、上學的人口數，減去到外地上班、上學的人口數。部分隨機流入的客流人數不在考察數之內。白天人口密度高的地區多為辦公區、學校文化區等地。對白天人口多的地區，應分析其消費需求的特性進行經營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要。人口密度高的地區，到商業設施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區吸引力低，且顧客光臨的次數也少。

三、商店選址調查報告第三步：客流量的統計

一般在評估地理條件時，應認真測定經過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數有較大關系。上下車客人數的調查重點為： 1.各站上下車乘客人數歷年來的變化。2.上下車乘客人數愈多的地方愈有利。

3.上下車乘客人數若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。

根據車站出入的顧客年齡結構，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調查人口集聚區域是企業選擇立地的重點。如：

1.居住人口集聚區。如新建小區、居民居住集中區等。

2.日常上班的場所、學校、醫院等，乃白天人口集結之場所，也就是人口聚集地區。

3.火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結點，也是人口聚集之處。

4.體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。

四、商店選址調查報告第四步：分析消費者的購買力

商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

具體選址要求：

要求：立地條件：（1）坐落于“生活道路”

所謂“牛活道路”是指商店所處的道路不是一條單純的交通道路，周圍應該有—定的住家和單位。這樣可以保證有一定數量的固定顧客。

（2）緊挨車站

這里的車站主要指地鐵車站。或者多部公文車匯集、客流量大的公共汽車車站。緊挨車站可以為商店帶來較多的流動顧客。

（3）商圈內有足量的生活人口

一般情況下商圈內應保證有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分鐘之內)、這樣才能有利于發揮便利店的便利功能。

（4）靠近集聚人的場所

能集聚人的場所主要指政府機構、影劇場、警署、醫院、學校、游覽地等。它們可以為商店帶來大量的客流。

（5）附近有辦公樓街

有辦公樓存在就有客流存在，辦公樓內的客流又是以購買力水平比較高的白領為主，他們對便利店往往具有比較旺盛的即時需求。

（6）附近有單身宿舍或單身公寓

單身宿舍或單身公寓里的居住者對便利的追求特別明顯，這就為便利店的銷售帶來了極大的機會。

（7）房租應在一天的銷售額以下

便利店的運轉必須建立在低成本的基礎之上，房租太高將阻礙便利店的規模擴張。適宜的月房租最好控制在一天的營業額之內。

（8）競爭者較少

商圈內應盡量沒有競爭者、因為有了競爭對手將使商店的顧客分流，從而影響到經濟效益。

不適合便利店發展的因素：

（1）商圈內人口極少

（2）車流的動線很少

車流的動線指車輛行走時的移動路線。如商店所在的位置車流的動線很少，則意味著商店的流動顧客會受影響。

（3）地下店鋪

設在地廠室的便利店由于不能充分發揮便利店的特殊功能，因此客流會受到影響。主要缺點是：顧客進出不方便； 店鋪位置不醒目而難以招徠流動顧客。（4）要登樓梯的店鋪

和前者一樣、要登樓梯進入商店，會給顧客帶來不方便，從而違背了便利店主要提供方便的原則。

（5）不能設店招與燈箱的店鋪

商店由于受到環境條件的制約不能設立店招或燈箱，意味著商店的醒目與一目了然會大打折扣，而便利店的醒目與一目了然是保證客流的重要手段。（6）店鋪的形狀不規則

長方形或是正方形的商場比較適合便利店的經營，如果商場的形狀不規則，那么在一個本來營業面積就很小的空間內很難合理地去安排商品的陳列，這就會增加顧客 選購商品的時間。(7)

第三篇：屈臣氏店鋪選址分析報告

屈臣氏店鋪選址分析報告

一、屈臣氏簡介屈臣氏是長江和記有限公司旗下的國際零售及食品制造機構，業務遍布24個國家/地區，共經營超過12000間零售商店，聘用117,000名員工。集團涉及的商品包括有保健產品、美容產品、香水、化妝品、日用、食品、飲品、電子產品、洋酒及機場零售業務。屈臣氏在中國200多個城市擁有超過1000家店鋪和三千萬名會員，是中國目前最大的保健及美容產品零售連鎖店。

二、屈臣氏選址的方向及店鋪要求

（一）選址方向1.人流量集中的街道，辦公樓，如航空港華聯超市一樓，附近小區眾多，人流量大2.大型百貨商店、超大型賣場、大型商業中心，如成都屈臣氏空港店，靠近北京華聯超市3.與星巴克、漢堡王等有相同消費人群的商業靠近4.中心城市的地鐵沿線5.居住人口大的小區

（二）選址要求分為街鋪店和非街鋪店，面積在200-500平米之間。對于街鋪店，最好在一樓，有獨立的進出口，形象展示好。臨主干道，人流量集中，可視性好，有較好的招牌廣告位。對于非街鋪店，必須在人流量通道上，并且具有相當醒目的廣告位和招牌。

三、店址、商圈、銷售額的分析（以航空港中心店為例）屈臣氏選擇首先考慮的是目標消費群密度，捕捉率和租金成本目標消費者有效數量=目標消費群密度*捕捉率一般，屈臣氏預估捕捉率在8%-10%之間，通過這個可以計算出屈臣氏的預計銷售額.屈臣氏航空港中心店位于錦華路二段與機場高速的交叉路口，與北京華聯大型綜合超市毗鄰位于5個居民小區的中心（溫哥華花園、學府嘉苑、久居福等）、2所高校（西南民族大學、成都信息工程大學）附近。具體位置位于一樓，擁有獨立的出入口，標牌醒目，清晰可見。影響選址的因素：（1）商圈繁榮度從商圈熱力圖中可以看出，屈臣氏在華聯空港中心店位于商圈的正中心，占據有利的地理位置。從商圈繁榮指數可以看出，商圈成熟度指數和競爭指數高，交通以公路為主，沒有地鐵等大流量的其他交通方式，指數偏低，附近小區眾多，人口聚集指數較高。（2）商圈類型及租金航空港中心店的商圈類型屬于綜合商圈，購物占比23.47%，服務類占比28.57%，休閑占比12.25%，餐飲占比35.71%，商圈服務種類齊全，均勻分布。常住居民49804戶，白領人數38800人，屬于人口集聚型。商圈租金38元/平米/月，租金是屈臣氏選址首先考慮的因素之一，因此符合屈臣氏的選址要求。（3）商圈覆蓋人群航空港商圈住宅小區總數54個，商圈內合計戶數49804戶，以中大型小區為主，人口密度為21.3千人/平公里，屬于人口密集型。（4）商圈覆蓋范圍自中心向四周同心圓擴散，2000m為半徑覆蓋周圍的所有人群。（5）主力消費人群屈臣氏的消費人群主要集中在18-35歲之間，多為學生與上班族。航空港商圈主要辦公樓2棟，可容納38800名白領上班族，附近有兩所大學，西南民族大學、成都信息工程大學，總人數超過6W人，消費指數高，而且屈臣氏的產品符合這兩大類人群的期望，復購指數高。（6）購物關鍵數據統計顯示，航空港商圈覆蓋范圍內超市18個，商鋪453個，集市22個，家電數碼23個，家居建材66個，其他零售132個，購物成熟度為100分。（7）交通便捷指數附近公交站87個，停車場30個，交通便捷，方便購物。屈臣氏位于華聯購物中心一樓，洪亮購物中心擁有地下停車場和地上停車場，同時位于錦華路二段與機場高速的交匯處，兩邊皆有公交車站，為購物提供良好的交通條件。商圈客群畫像商圈男女比例約為6:4，18-35歲累計占比85%，文化程度在大專以上累計占比88%，學生和上班族累計占比90%以上，符合屈臣氏對于主目標客戶群的定位。商圈個人收入2000-6000元收入的人群累計占比47.5%，6000-10000元收入的人群累計占比18.5%，收入水平中等偏上，消費能力強，屈臣氏的產品價位集中在100-400元之間，符合這類收入人群的消費水平。總結屈臣氏綜合考量的因素有地理位置、商圈、消費水平，競爭壓力、客戶群體。選址首要考慮的三個因素：目標消費群密度、捕捉率和租金，這些因素是必不可少的。店鋪選址應該綜合考量各個因素，選出最佳位置，滿足消費者需求，創造利益的最大化。

第四篇：店鋪選址調查方案

工商管理2班

高巧玲

2011131223 L.X個人形象體驗店選址調查方案

一、調查目的

在眾多從事經營的個體戶中，賺錢最快的當屬服裝類體戶。五彩繽紛的時裝在給人們生活帶來美和享受的同時，也給經營者帶來了不菲的收入。面對瞬息萬變的消費市場，服裝店經營者需要適時調整自己的經營策略以適應市場的需要，得到更好的發展。因此為了適應整個消費市場我們準備開設一家以服裝經營為主的形象體驗店。

在每個幾十平米的店鋪內，都有著每個經營者的營銷策略，但是不是所有的營銷策略能適應CSD商圈內的市場需求。所以根據CSD商圈內服裝店的基本狀況，再根據收集到的調查問卷數據，結合網上收集到的關于服裝店的數據，對CSD商圈內的服裝店進行商圈分析，分析附近的消費者對于服裝的消費行為和消費心理。然后，以調查報告的分析結果為指導，分析舟東服裝店碰到的問題和相應的對策以及建議，為商家提供產品與市場信息，消費者信息及戰略實施方法，以輔助服裝店做營銷戰略，更新服裝店的設計理念，使服裝的風格、質量、價格更符合消費者消費習慣，以提高服裝店的滿意度和銷量。

二、調查對象

長陽環島附近加州水郡、碧桂園等小區居民，以及北京農業職業技術學院學生和成人學院的學生等等。

三、調查地點

長陽環島CSD商圈附近，住宅區，商業區，文教區。

四、調查方法

選用抽樣調查的方式獲取CSD商圈內服飾客戶群體消費習慣調查。這種方式的選擇具有一般的代表性，主要基于以下幾點： 按照隨機原則抽選調查單位，完全排除了主觀意識的干擾，確立了它的科學性；用樣本資料推斷總體資料，我們可以通過對部分單位的調查，以少量的投入，取得以前只能用普查才能取得的同樣的效果，節約大量的調查費用；調查的時效性強。抽樣調查的速度快、周期短、精度高；抽樣誤差可以計算和控制。在抽樣推斷之前可以計算和控制抽樣誤差；抽樣方法靈活技術性強，各種不同的抽樣技術可以分別適用于不同現象的抽樣過程，也可在同一現象的抽樣中結合運用，從而保證獲得最好的抽樣效果。

調查總體：地域控制在CSD商圈范圍內，主要集中在長陽環島CSD商圈附近；由于樣本類型：采用隨機抽樣。確定調查人數為500人。工商管理2班

高巧玲

2011131223

五、調查問卷

FCC個人形象體驗店選址調查問卷

您好！萬分感謝您能抽空參與本次的調查，本次調查采取不記名方式，并且加以保密。您的回答對我們的研究結論有效性至關重要，再次感謝您的參與！

1.您處于哪個年齡的消費群()A．21--25 B.26—30 C.31---35 D.36—40 E.41—45 2.您的家庭成員數量是多少（）

A.3 B.4 C.5 D 6人以上 3.您的家庭月收入是多少？

A．2000元以下 B.2001-4000 C.4001-6000 D.6000以上 4.每個月購買衣服的頻率？

A一次

B兩次

C三次

D三次以上 5.您每個月服裝消費金額是多少？

A．200以內 B.200-500 C.500-800 D.800以上 6.您所考慮的單件衣服價位在（）

A.100元以下 B.100—159 C.160—199 D.200—299 E.300—399 F.400—499 G.500—599 H.600元以上 7．您愿意購買地點距離家距路程為多少？（）

A.半小時內 B.一小時-兩小時之間 C.兩小時以上 8.您購買衣服的場所？（）

A.品牌專賣 B.大型商場 C.綜合市場 D.集市 E.網購 Ｆ.不考慮地點場所 9.對于網購服飾和實體店購買服飾，您更喜歡那一種（）A.實體店 B.網店

10.您會在多長時間會買一次衣服（）

A．一個月 B.兩個月 C.一個季度 D.只要自己喜歡，隨時購買 11.請問您在購買服飾時，最主要的考慮因素是什么（）

A.款式 B.質量 C.價位 D.品牌 E.功能性 F.舒適度 G.實用性 F.適合自己 G 是否好看

工商管理2班

高巧玲

2011131223 12.您崇尚名牌嗎？

A是 B不是 C關鍵是質量好就OK 13.請問您對潮流服飾搭配的看法（）

A.追求潮流 B.標新立異 C.適合自己 D.無所謂 14.您比較重視的店鋪的外觀裝修么？（）A.關注 B.不太關注 C.不關注 D.偶爾關注 15.您認為什么樣的店面更容易吸引您的眼球（）A.時尚前衛 B.個性另類 C.傳統復古 D.文化氣息

16．如果現有一個關于整體造型的服務，有專業導購根據您的身材以及其他的個人信息，幫您搭配適合您的服裝，您可以接受嗎（）A.可以 B.不可以 C.沒想過 17..您主要通過什么方式了解時尚信息()A網絡媒體 B報刊雜志 C電視媒體 D老師同學及朋友 E手機 F其他, 18.當您在逛街時，什么樣的商品能引起你側目并且停住腳步進行詢問()A時尚潮流款式 B某個明星用過同樣的商品 C促銷打折跳樓價 D外觀精美又有一定實用性 E正是自己所需要的

19.您接受社會上的時尚潮流后對您的價值認知影響大嗎？ A全部改變

B改變很大

C改變很小

D 不改變

謝謝您的配合。祝您萬事如意！心想事成！

第五篇：屈臣氏選址調查分析

屈臣氏超市選址分析報告

零售業是服務于大眾消費者的流通企業，它的經營成果極大地依賴其店址選址的正確與否，所以零售業被稱為“選址決定命運的產業”。國際經營大師們認為，零售業成功的關鍵是選址-選址-選址，這也說明了零售業選址的重要性。

因此，為了屈臣氏超市未來有一個良好的發展前景，我們小組對其進行了選址分析。

綜合杭州各方面的分析，屈臣氏超市新店開于杭州下沙的福雷德廣場，地址位于學源街文澤路。其在下沙高教園區，旁邊就是電子科技大學、理工大學、傳媒學院等各大高校。

一、新店周圍地理位置特征表述

從調查結果看目前杭州市中心主要有杭州第二百貨大樓、西城廣場購物中心、杭州大廈購物中心、銀泰百貨、國際大廈購物商場、杭州百貨大樓、物美大賣場、世紀聯華慶春店、樂購新塘路、麥德龍艮山東路、歐尚大關路等較大型的購物中心。由此可見，杭州市中心地段基本上都已經有開設了大型的超市，而且競爭激烈。因此屈臣氏超市決定把選址定在新開發的下沙高教區的學源街文澤路上的福雷德廣場。

福雷德廣場位于位于下沙區高教園區文澤路與學林街交叉口，是下沙高教園區最核心地段。福雷德廣場地理位置十分優越，四面環路，其中北面和東面是50M寬的學源街和文澤路，南面毗鄰杭州電子科技大學和浙江理工大學，西面過文翠路為該校研究生公寓，北面為浙江傳媒學院；位于廣場東側為占地270多畝的綠色長廊——下沙城市休閑公園。

福雷德廣場周邊的公交站點與公交線路有：383路（下沙城—中糧包裝）、382路（下沙綜合市場—上沙北路）、K525路（城站火車站—下沙高教文溯站）、K370路（下沙商貿城—下沙商貿城）、B支4(金色藍庭公交站—下沙高教東區)、B1路（黃龍公交站—下沙高教東區）、K369路（下沙商貿城—下沙商貿城）、868路專線（海寧皮革城—大關北）、K104路（學正街公交站—四季青服裝交易中心）。

我們之所以將屈臣氏的選址定在這里，是由于福雷德廣場位于下沙高教園區最核心地段。下沙高教園區集聚了14所高校，周邊高校林立，交通便利，人流動和車流動較大，消費的潛在能力較強，且周邊競爭力較弱，是一個比較合適的場所。

二、被選店址周圍商業環境和競爭店情況

1.商圈構成：

杭電，傳媒，福雷德用戶居民成為廣場的主要商圈，就近原則，這里有高密度的學生群，周末更是人來人往。理工、杭州職業技術學院成為次要商圈，由于離福雷德廣場有一定的距離，平常可能沒有充裕的時間去逛。下沙周邊學校構成邊際商圈。

2.影響商圈形成的因素：

福雷德廣場規模較大，有較強的市場吸引力，又有眾多經銷商的加盟，如肯德基、必勝客、蘇寧電器。不管是在生活上還是娛樂方面都為顧客提供更齊全的選擇性商品，吸引顧客的范圍也就越來越大，形成良性循環，有利于打造屬于下沙的知名品牌！

3.被選址店目前的主要競爭對手有：（1）萬寧超市

萬寧商業連鎖有限公司簡稱萬寧，是隸屬于牛奶國際有限公司（SGX：D01）的健與美連鎖超市，自1972年在香港設立第一家零售店以來，以“帶領業界，推動健與美風尚，為社會大眾全面的健與美需要，提供更完善的照顧”為使命，目前店鋪總數已超過240家，店鋪中配備有專業美容師，營養師和藥劑師。商品以化妝品為主，占70％，保健品，藥品占20％，其他類約占10％。

2004年，萬寧進入中國內地市場。短短幾年間，萬寧在廣袤的內地市場迅速發展壯大。截至2010年5月，萬寧在華東、華南、華北、西南四大區域二十多個城市開設超過135家門店。萬寧提倡“自內而外的健康美麗”，注重與顧客的情感交流，在硬件的配置以及顏色、燈光和音樂的選擇上，都認真考慮顧客的感受。顧客在萬寧充分享受健康的產品、體驗親切的環境、感受新穎的創意和時尚的氣息，從而使生活更繽紛。顧客對萬寧購物環境的描述是：“溫馨、舒適、整潔、清晰、高檔”。

萬寧向來堅持為顧客提供高質素及完善的健康、個人護理、護膚及嬰兒護理產品，內地旅客現在來到香港萬寧各分店購物，可使用人民幣以1兌1的兌換率，十分著數。萬寧為保障消費者購買的都是質高價實的貨品，所有在萬寧出售的貨品均從認可的供貨商及代理商處購入，絕對不會出售水貨，故此所有貨品均有百分百正貨保證。此外，萬寧更為客戶提供14天特長的退換貨服務，給消費者百分百的信心。

屈臣氏和萬寧同是行業領先者，同為美容及保健品零售連鎖店，他們面對的是相同的目標顧客。可以說，屈臣氏與萬寧之間的競爭是相當激烈的。（2）嬌蘭佳人

嬌蘭佳人成立于1999年，其系出名門，強大的體系背景是其發展重要保證之一，這使嬌蘭佳人化妝品連鎖的整體起點高，這比單純做化妝品零售系統的經營者在全國布局上就稍勝一籌。同時，企業化大規模團隊的運作，為未來直營系統的進一步擴張強化了動力系統，這令大多化妝品零售商難以企及。

嬌蘭佳人主營化妝品包括護膚品、彩妝、香水、洗護用品、護發用品和居家生活用品，為消費者提供更多“美麗妝顏”、“個人護理”和“便利居家”服務。主營“知名品牌”+“嬌蘭佳人自有品牌”的經營模式，進一步優化完善產品結構與格局，成為嬌蘭佳人發展的獨有資源。其主要經營對象也為學生和年輕的女性，定位于中檔消費的大眾人群。公司銷售網絡目前遍及廣東、北京、重慶等全國各地，低價折扣戰略吸引了眾多消費者進入到嬌蘭佳人的專賣店中，也讓嬌蘭佳人在推廣自有產品的時候如虎添翼。

經過多年“專業專注”經營理念的實踐，嬌蘭佳人已經在市場建立了良好的品牌形象、品牌信譽以及高效供應鏈條，經銷產品的集中采購，不僅保證了產品的質量和多樣化，而且可以享受到規模采購時的低價優惠。因此，形成了嬌蘭佳人的兩大經營特色：一是名品正貨。與美寶蓮、強生、妮維雅等一線主流品牌建立戰略聯盟關系，設置形象專柜，以強化“名品正貨”的經營理念，為消費者提供更多低價的優質產品。

三、新店址周圍居民及流動人口消費結構、消費層次 新店商圈內居民及流動人口消費結構，收入和消費結構分析：該屈臣氏超市的商圈內的人口數多數為在校大學生，碩士生和少量居民。前兩者的收入較少，多為父母給的生活費，后者的收入水平較高。到店內的消費中大多數為學生，消費能力一般。

由于校點集中，所以每天都有370、369、104、525等多路公共汽車不停往返，再加上小巴等非正規的公共交通工具，車流量極大。從某種程度上而言，車流即意味著人流。但是，這些人流是否存在購物欲望，購物潛力如何，還需進一步調查。

四、新店開業后預計能輻射的范圍

廣場周圍人口密度大，但大多是由學生構成，收入水平低，少量是下沙當地用戶，收入較高，但是學生也是消費者，而且消費量較大完全可以彌補前者的不足。新店開店后預計能輻射的范圍：屈臣氏的消費對象多為在校大學生，由于大學生流動范圍較大，該店的輻射能力較大，主要輻射下沙東部校區及商業區。

五、新店的營業面積和商品結構

1.營業面積300平方米

新店預計為300平方米一層，共1 層，營業面積約為300平方米。2.商品結構

商品結構主要有：品牌護膚，彩妝，香水，臉部護理，面部清潔，唇部護理，化妝工具，紙品及棉制品，手部及身體護理品，沐浴用品，嬰兒用品，計生用品，足部護理，洗發染發護發品，頭發造型，美發工具，衛生巾，洗液，男士臉部護理，口腔清潔，日化用品，紡織用品等。各種用品的經營檔次由中下至中上范圍，以便滿足不同層次顧客的需要。

六、新店的市場定位和經營特色 1.市場定位

新店的市場地位是“健與美(H&B)”型商店，即以銷售個人健康與美麗相關的產品為主的商店類型，簡單而言就是“個人護理商店”。

其銷售的品類包括：個人護理產品、化妝品、藥品以及健康食品。從消費者定位角度來講，在任何一家屈臣氏店鋪，只要粗略地環顧四周，就能夠發現90%以上的消費者都是年輕女性，只有為數不多的男性以及年齡較大的女性消費者。然而，當大家走進任何一家大型的超市或賣場，所看到的就是不同的情況。這就是消費者定位的不同!屈臣氏在消費者群體中找到并明確了一群細分的消費者：18至35歲的優質女性消費者。這些目標消費者有著共同的消費理念與習慣，在屈臣氏的購物環境中能夠獲得強烈的認同感，因此會越逛越想逛，越買越想買!這就是屈臣氏，找到了準確的消費者定位，從而緊緊地抓住了目標消費者!2.經營特色

屈臣氏不管遇到什么樣的風風雨雨都堅持著三大經營理念：

（1）藥品及保健品始終保留著開店以來所形成的特色，倡導“健康”。（2）美容美發及護理用品所占比重最大，種類也最繁多，訴求“美態”概念。（3）以獨有的趣味公仔及糖果精品傳遞“樂觀”的生活態度。

其實健康、美態和樂觀，這三大理念應該說是抽象的、不具操作性和空泛的。但是，如果將品牌理念深深“植入”到產品、服務、環境中，營造出“屈臣氏式體驗”的氛圍，顧客的反應就會立刻積極起來。

首先，秉承“健康”的品牌理念，通過地域細分和功能細分，針對廣東地區特有的清熱養生觀念和人文環境，以自有品牌形式推出MJ清潤系列飲料，強化屈臣氏“健康”的企業形象，實現了差異化突圍。屈臣氏還經常舉辦戶外運動等健身活動，2011年 由屈臣氏特別贊助的縱橫山野健行團隊賽將與3月26日在杭州舉行，這已經是第三屆了。其次，建立眼見為實的“美態”產品，用事實說話，與顧客分享美的感受。“屈臣氏蒸餾水”品牌標志沿用了屈臣氏企業品牌的綠色主調，但為了凸顯“美態”主題，則改用了較為活潑的鮮綠色，既保留了屈臣氏專業和清純的形象，又彰顯了這一產品的朝氣和活力。特別是那流線型的瓶身、簡潔明快的綠色包裝以及獨有的雙重瓶蓋設計，把單純的“水”變成了一款獨具時尚品位的產品。

再次，販賣“樂觀”，制造“歡樂”。屈臣氏在創造全新的顧客體驗時，特別強調品牌的娛樂元素。屈臣氏與美國迪士尼合作，在深圳舉行“迪士尼100周年奇幻冰上巡演”，從娛樂角度切入，突出屈臣氏的“歡樂”主題，拉近與消費者的距離。2011年以“絢出美麗 由你演繹”為主題的第三屆屈臣氏“優”大獎攜手土豆網夢想星計劃將以全新面貌登場，突破以往選秀比賽的一般套路，擲重金與土豆網全程攜手合作，為敢于秀出美麗的時尚男女創造個性演繹的平臺。

最后，在屈臣氏，活躍著一支強大的健康顧問隊伍，包括全職藥劑師和供應商駐店促銷代表。他們均受過專業的培訓，為顧客免費提供保持健康生活的咨詢和建議。屈臣氏還在店內陳列信息快遞《護膚易》等各種個人護理資料手冊；藥品柜臺的“健康知己”資料展架提供各種保健營養分配和疾病預防治療方法等。

相信與眾不同的定位策略、良好的服務態度、富有特色的經營理念，多而全的商品將使我們在下沙地區后來居上。

七、新店址經營效益預估

該屈臣氏店由于位于新建的福雷德廣場上，占地地理位置優越，而且占地面積較大，其店面租金金額較大，如果效益不佳將成為較大的經營風險。同時，由于其產品主要是經營化妝品、日常保養生活用品及一些國外的零食，其產品的單件利潤不高，但其有獨特的自有品牌戰略和完善的核心品種結構、專業的商品購銷理念、倡導“健康、美態、歡樂”的經營理念。

面對激烈的市場競爭，屈臣氏巧妙避開價格大戰的漩渦，將其在海外市場運作成功的“我敢發誓，保證低價”策略引入中國內地市場，也以此吸引了相當一部分對價格敏感的顧客。屈臣氏選擇了消費者購買最頻繁、對購買支出影響最大的1200多種保健與美容護膚商品進行讓利，平均價格低于市場價格5%左右。其中，自有品牌產品占減價商品的15%，這些自有品牌產品的價格甚至比同類產品在其他超市的售價低20%—30%左右。擁有大批自有品牌產品是屈臣氏可以大舉進行低價策略的主要優勢，因此經濟效益較好。

八、新店未來前景分析

由于該廣場剛建成，有些配套設施還未完善，同時交通也不是很便利，沒有幾班車能夠直接到達，由于下沙多為大學生，其主要的交通工具多為公交車或者打的，交通上的不便在一定程度上也會導致該地區的人流量不大，初期經營可能會不太理想。可弗雷德廣場的建設目標就是成為下沙的娛樂消費中心，相信在不久的未來，隨著配套設施的不斷完善，隨著人氣的不斷提升，該店將人流攢動，生意火爆，經濟效益大幅提升！