第一篇：大潤發選址分析

實訓報告

大潤發視覺營銷設計調查與分析

班級：市場營銷143 姓名：14318320錢博力

大型連鎖商超的門店選址特點和分布情況

——以大潤發為例

我們以大潤發為例進行分析，主要以大潤發在南通市內的分布情況作為例子進行分析。

南通

市中心的門店還是分布在商業圈、居民區和學校的附近，剩下的雖然分布比較分散，但是還是主要集中在縣城的市中心圈內。這樣分布看起來是有點奇怪其實也是有原因的。因為南通的城鄉公交班次和路數真的非常多而且便宜，在早上您可以看到公交車上有很多大叔大媽都是去超市買菜的，南通原本的市中心也包括近幾年劃進去的通州區在內大潤發是占據了強有力的位置，包括已經陷入危機的樂天、家樂福、麥德龍等大型的商超都沒有競爭過大潤發，大部分人去市中心超市的第一選擇還會使大潤發。因為市區的不斷擴大，還在北邊興起的商業圈也開了一個大潤發，比較特殊的在一個市中心的兩個大潤發。

總結

無論大潤發的分布情況如何分散，他們的主要地點還是會選擇在居民區、購物廣場這些人流量巨大，消費水平也高的地方。雖然競爭因素也較大，但是只要能抓住人流就能創造大的收入。其他次級的縣城，雖然人流量不及市中心大商業圈的人流量多但相對的競爭壓力也會小很多。遠離市區商業圈的居民選擇的范圍就更小了，但是又想一次性買到全部的商品，還有優惠折扣，這時候大型的連鎖超市使他們最好的選擇，并且大潤發對較遠地區的居民還有大潤發的接送車。這對承擔了家中買菜做飯的中老年來說是再方便不過的了。

第二篇：選址分析報告

店面選址分析報告

（華潤蘇果黃金海岸店）

一、該地區的家庭人口及收入水平

1家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、○

家庭成員年齡、收入狀況等。每個家庭的收入與支出的分配，會影響未來商店的銷售。如該地區的平均家庭收入增長，那么，相應地，人們對商品的數量、質量和檔次也會相應的提高。另外，家庭的大小也會影響 商店的銷售，如沒有孩子的新婚夫妻對商品的要求往往偏于時尚、個性、少量，而有孩子的家庭的消費主要以孩子為主。2對于學生這部分消費群體，基本屬于沒有收入，但是，消費的○

需求卻是很大的餓，而且，對于商品一般追求時尚潮流，具有個性，因此，要滿足這部分人群的需求，就需要高品質、價格相對合理的商品，專賣店將是比較好的一個選擇，如，東山步行街，新街口的新百，大洋之類的商場。

二、該地區的人口密度

一個地區的人口密度，可以用每平方米的人數或戶數確定。部分流入的客流人數不在考察范圍之內。就說蘇果黃金海岸面對的消費者主要的是天景山小區的住戶及大學城內的大學生。所在地區的人口密度，天景山小區內的住戶可通過入戶抽樣調查獲得，大學生可進行上網搜尋歷年各校的招生人數。對于白天人口密集的辦公區，應分析其消費需求特性進行經營，如延長下班時間，增加辨明項目等。人口密

度高的地區，到商業設施之間的距離近，可增加購物頻率。人口密度低的地區吸引力低，且顧客光顧的次數也少。

三、店前客流量分析

1客流的集聚點 ○

華潤蘇果黃金海岸店面臨的消費者聚集點基本上是天景山小區、大學城內的學生及公交地鐵線輻射到的一些商圈范圍。

2客流構成分析 ○

1、客流的性別比例

2、客流的年齡層次：江寧大學城內的學生年齡層次基本在18-25歲，一些小區內的消費群體的年齡層次在什么年齡的都有。

3消費者的出行方式或行進狀態：地鐵、公交、步行·○·

4客流量的測評 ○

隨著地鐵線的開通，將江寧大學城內的大學生的消費場所都向外拉伸，另外，原有的公交車也是一個主要的交通工具，17路、137、區3·都將華潤蘇果黃金海岸店的商圈范圍在擴大，但同時，也加大了它的競爭力，如，河定橋的歐尚、新街口的沃爾瑪等，另外，東山步行街的華聯、蘇果也是黃金海岸店的強有力的競爭對手，這兩家店在江寧大學城內開通了免費購物班車，使得大學城內的在客源大量的流失。對于華潤蘇果黃金海岸店的客流量統計，可從以下幾個方面來進行：

1、各站上下客的人數（17路、137、區3等）

2、居住人口集聚區（天景山小區、江寧大學城內的學校等）

3、日常上班的場所、學校、醫院等

4、火車站、汽車站、地鐵站等交通工具的集聚點

5、體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們的集聚活動的場所，如方山風景區、牛首山風景區、江寧體育館等。

四、消費者購買力的分析

商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的。華潤蘇果黃金海岸店，面對的消費者有很大一部分是江寧大學城里的大學生，相對而言，大學生的消費水平不是很高，此外，商圈內居民人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查。

五、競爭對手分析

華潤蘇果黃金海岸店在擁有機遇的同時，也面對著競爭壓力，在東山步行街那，北京華聯，蘇果，河定橋那的歐尚都是黃金海岸店的競爭對手，他們擁有甚至比黃金海岸店更有利的條件，在東山步行街那，有早已成型的商業氣氛，并且，那邊的華聯、蘇果都有開通免費的購物班車，將江寧這邊的消費者往東山那邊吸引，河定橋依靠著地鐵的便利，成型的一站式購物環境，也給蘇果黃金海岸店帶來了很大的競爭壓力。

最后，新街口也是這邊的消費者會消費的地方，那邊的商品無論在質量或檔次上面都基本上是很好的，地出行。開通也大大方便了人們的出行。

六、顧客消費習慣分析

以下是一張問卷

1、您經常去蘇果黃金海岸店消費嗎？

A是B否

2、您對蘇果黃金海岸的商品的價格，服務滿意嗎？

A很滿意B一般C不滿意

3、您一般多長時間去購物一次？

A每天B一周一次C一周以上

4、一般您去超市的時候，在超市逗留多久？

A半小時以下B一個小時左右 C兩個小時以上

5、一般您是為了什么區超市消費？

A日常生活所需B比較大商品，如家電

6、一般您一次在超市消費多少錢？

A50以下B50-100元C100元以上

7、您對蘇果黃金海岸店有什么建議嗎？

根據上面的問卷，可對蘇果黃金海岸店的商品、服務等進行改進或調整，亦吸引更多的消費者，增加營業額。

第三篇：大潤發物流成本分析報告

大潤發物流成本分析報告

現階段，連鎖零售業正在我國商業流通領域扮演越來越重要的角色。連鎖零售業經營效率的高低在很大程度上取決于其產品物流配送效率的高低。大潤發超市是國內比較大型的連鎖超市之一，隨著企業發展的需要，大潤發超市已建立了配送中心，形成了物流體系。除此之外，大潤發超市近幾年快速發展中不可避免地存在一些問題，如配送規模小、統一配送率不高、現行的配送方式相對落后、設備設施落后，功能不全、物流配送信息系統建設落后，這些都給企業的配送發展造成了巨大障礙。下面就根據物流成本的角度具體分析一下大潤發超市，以及存在的問題和解決對策

1、為了追求物流效率，同時使配送活動能夠對應于自己各分店的各種要求，大潤發超市配送中心采取了自營配送模式占主導，輔以供應商配送模式。由指定的批發商統一幾種不同廠商的產品，進行集中管理，統一運輸。在這種配送模式下，廠商負責連鎖超市配送中心的商品調達和批發企業的商品調達，連鎖超市自由的配送中心負責大批量的商品配送，而由指定的批發企業負責多額度小單位的配送，滿足大潤發超市的要求。這種模式的缺點是增加了一個環節，企業會增加一部分成本。

2、大潤發超市的商品品種繁多，涉及食品、日用品、家居裝飾等，決定了對配送的要求高。以冷凍食品為例、冷凍食品在運輸和倉儲過程中要有嚴格的衛生和保溫措施——食品冷鏈物流。由于供應商的實力各地區不同，導致供應商所能提供的配送服務有所不同，很多服務都不能達到超市的要求，以至于增加了許多人工成本和運營成本。

3、大潤發超市冷凍食品的配送量波動大，訂貨頻率高，時間要求相對也比較嚴格。物流零售企業的銷售量受隨機因素和其他人為因素影響較大，造成門店的配送量波動大。對于倉儲空間等資源有限的門店，一般要依靠提高配送頻率來滿足需求，有些小型便利店甚至要求一天送貨兩次，而且配送過程有時間窗限制，如限定某個時段到貨。同時，目前零售業連鎖超市，統一配送率低，缺乏高效的物流配送，導致物流成本高，商品物流成本占銷售額的比例在百分之十幾甚至更高。

在大潤發冷凍食品配送及其他運作方面，不難發現尊在許多問題導致成本增加、物流配送管理觀念落后 大潤發超市缺乏對物流在經營戰略與戰術層次的綜合運作能力，對配送中心概念、功能等認識比較模糊。對如何建立符合自身營銷戰略和發展目標的配送中心，沒有清晰的思路，使許多配送中心功能沒有得到發揮，加上市場的波動性，使各個企業分散的儲運資源利用率不高，整體物流環節效率低下，進一步造成企業總體的物流成本居高不下。

商品配送未形成規模，統一配送效率低

大潤發超市的倉庫和車輛沒有得到有效的利用,車輛空載率普遍較高,商品的在庫周轉期過長。而且,大潤發超市的配送規模較小,已經建成并投入運營的絕大多數配送中心也未達到經濟配送的規模, 配送設施技術落后

大潤發超市配送中心雖然具有較高的技術含量，但大多數時候還是采用人工操作，未能充分發揮高科技配送設備的功能，導致運營成本和人工成本增加

5物流信息系統落后

大潤發超市的配送中心已經實現了作業程序的規范化，但只停留在對商品的單純處理上，缺少信息處理，這就增加了人工成本、如何讓改進：

通過集中配送、逆向物流方式，大大降低營運成本

一家成功的超級市場背后一定有一個高效的物流配送系統，同樣大潤發也是這樣，作為大潤發供應鏈管理中心的DC，它為企業的成功作出了極大的貢獻。物流中心有一個電腦網絡配送系統，分別與各店鋪相連。電腦系統每天都會定期收到各個店鋪發來的庫存報告和要貨報告，在得到門店的要貨單并匯總后，物流計劃部根據第二天的收貨、配送任務制訂物流計劃。

1．線路計劃：根據各線路上門店的訂貨數量和品種，做線路的調整，保證運輸效率。

2．批次計劃：根據總量和車輛人員情況設定加工和配送的批次，實現循環使用資源，提高效率；在批次計劃中，將各線路分別分配到各批次中。

3．配貨計劃：根據批次計劃，結合場地及物流設備的情況，做配貨的安排。4.倉儲作業計劃：根據具體的倉儲進出貨的工作要求，大潤發制定了嚴格的工作流程，并嚴格執行該流程。（如圖5）

提高對物流管理的認識

大潤發超市必須重新樹立物流觀念，充分認識到物流對于企業的戰略地位。首先，企業要加強物流的地位，將其真正擺到企業“第三利潤源 ” 的位置上加以對待。其次，要充分樹立服務的觀念，樹立客戶需求至上的理念，處理好企業物流與用戶的關系。三是增加企業物流基礎設施的合理投入，進而降低物流成本。四是要加強對物流新知識、新技術的學習，了解物流管理的發展趨勢和方向，重視物流人才的引進和培養。

大潤發超市可建立新型物流供應鏈戰略合作，一是ECR，也就是效率型消費者對應，ECR作為一個供應鏈管理系統需要把市場營銷、物流管理、信息技術和組織革新技術有機結合起來，以實現其目標，即實現低成本的流通

更新配送設施

配備比較成熟的計算機管理系統，建立嚴格的規章制度，配備比較先進的物流設施，以便確保商品在派送過程中的準確、及時、新鮮，切實起到了加快流通速度、降低流通成本、提高經濟效益的作用 提高企業物流信息化水平

以信息技術為核心的現代高新技術改變了傳統的物流作業模式，拓展了以時間和空間為基本條件的物流運作范疇

第四篇：超市選址分析報告

聚賢超市北津學院店...................................1

選址分析報告.......................................1 <一> 新店的地理優勢....................................................................................................................1 <二> 新店開業后預計能輻射到的范圍.......................................................................................1

一、輻射力度最強的范圍.......................................................................................................1

二、輻射力度較弱的范圍.......................................................................................................2

三、輻射力度最弱的范圍.......................................................................................................2 <三> 新店交通條件評估及物業特征.............................................................................................2 <四> 新店址周圍商業環境和競爭店情況....................................................................................2

一、商業環境.......................................................................................................................2

1、優勢分析：............................................................................................................2

2、劣勢分析：................................................................................................................2

二、競爭者分析...................................................................................................................2 <五> 新店周圍居民及流動人口消費結構、消費層次.................................................................3

（一）、新店的消費市場構成...............................................................................................3

（二）新店顧客的消費特點及消費層次的粗劣劃分...........................................................4 <六> 新店的營業面積和商品結構...............................................................................................4 <七> 新店的市場定位和經營特色...............................................................................................5

一、市場介紹...........................................................................................................................5

二、目標市場...........................................................................................................................6

三、顧客的購買準則...............................................................................................................6

四、經營特色...........................................................................................................................6 <八> 新店經營效益預估..............................................................................................................7 <九 > 新店未來前景分析.............................................................................................................7

聚賢超市北津學院店

選址分析報告

<一> 新店的地理優勢

北津學院地處長沙市望城雷鋒大道星城鎮，新店緊緊依靠湖南商學院北津學院，處于雷鋒大道和長沙繞城高速交匯處北津學院后街校門口，交通便利，環境優美。

<二> 新店開業后預計能輻射到的范圍

一、輻射力度最強的范圍

選址分析報告

根據聚賢超市的地理位置、交通、街道環境以及主要消費者（在校大學生）的購買習慣和購買力進行分析。聚賢超市所處地段是北津學院的購物中心，是人口流動最大的地區，從而也增加了輻射范圍。由于學院后街緊鄰長沙繞城高速與雷鋒大道的交匯處，公路改造的完工，從而他的主要輻射范圍包括北津學院，以及星城鎮的本地居民。

二、輻射力度較弱的范圍

由于聚賢超市地處北津學院后街，超市可能將吸引到本地居民來此消費，但輻射強度較弱。

三、輻射力度最弱的范圍

由于聚賢超市緊鄰長沙醫學院，因為校園間的同學交流，因此同學逛超市是必然的，從而也可以輻射到長沙醫學院，但輻射力度極弱。

<三> 新店交通條件評估及物業特征

聚賢超市位于北津學院后街門口，交通便利，人口流動密集，最大的方便了學生購物。物業方面，由于處于后街的一個好的一個位置，相比較與后街的其他地段，租金可能較貴，但也正是看中了這一有力的位置，能最大的吸引更多的學生購物。

<四> 新店址周圍商業環境和競爭店情況

一、商業環境

1、優勢分析：

新店地處北津學院后街，918公交車由此經過，它背依湖南商學院北津學院，輻射長沙醫學院和周邊居民，所以人流集散比較大。然而，周邊地區至今都沒有一個大型超市，這為我們開新店提供了一個巨大的市場空間、為市場前期運作提供了一個很好的切入機會。另外，在此地段開超市可以避開激烈的市場競爭，如家樂福、蘇果、大潤發等；且此地段地價相對便宜，地價升值空間很大；貼近北津學院后街校門，距離目標顧客近，極大吸引學生購物，能夠為他們提供一個便利的購物場所。

2、劣勢分析：

就目前的消費者行為而言，很難經營高檔商品。因為目前消費者似乎已形成一個習慣——高檔消費品一般都去市中心買。因此在此經營，得必須花一定的時間來改變消費者的這種行為，培養他們新的購物習慣。另外，學生是其主要的購物群體，在此經營會遇到寒暑假期間，學生放假所帶來的人流量急劇減少的銷售淡季；還有就是目前的周邊購物的環境不是很好，缺乏城市美化。.二、競爭者分析

選址分析報告

在終端越來越成為眾多商家，廠家重視的年代，便利店，超市，百貨商場，購物廣場，大型賣場等都在各地迅速發展。這對后來者來說即是機遇，又是挑戰。北津學院新店作為一個即將開業的商超市，它面臨著嚴重的競爭形式。

新店附近有三個較大的有競爭力的購物超市，如芙蓉興盛超市，艾美購物，學友購物等等以及一些其他的便利店。新店輻射長沙醫學院的同時，長沙醫學院也輻射了我們的新店，不光吸納了醫學院附近的市民，而且也吸引了部分我校的消費者。同樣，食品、日常用品也面臨著來自其他一些小便利店的競爭，這必然會影響北津學院的消費者，形成一種競爭格局。

1、近的比較大的超市的競爭：如艾美購、芙蓉超市，競爭會比較強烈，形成一種巨大的威脅，他是聚賢超市最大的競爭對手，因為彼此都爭奪附近的客源，它在此已經多年，已經有一批忠實顧客，并且有一種先入為主的感覺，規模也有一千多平方米，商品也比較齊全。

2、就近的小店的競爭：小店在聚賢超市附近不少的存在，他們遍布各個角落，各條小巷，這些店的面積都非常小，商品以日用小商品為主，且產品單一，品種少，價格比大超市稍貴，消費者一般只是圖個方便而進行購買，它除了方便以外基本上也就沒別的優勢了，因此消費者絕對不會一次性買好多，它也不能形成固定消費群體。當然小店的大量存在，它的出貨量也是不容忽視的。但是聚賢超市只要以優質的產品質量、優惠的產品價格和優質的服務態度，以及種類豐富的商品，小店就不足為懼。

<五> 新店周圍居民及流動人口消費結構、消費層次

北津學院后街是北津學院，周邊居民最為集中的地段，學生流量特別大，以及不少的附近居民，而且能吸引附近的中學生來此購物，此外，如今的學院后街已經拓寬修繕，城市綠化，現在的路面干凈整潔平坦，一改以往道路窄小不暢、坑凹不平的舊貌，還在中間建了一條綠色的植物帶。

另一特點就是這里離市中心較遠，路程時間長，來回花費大，購物休閑不方便的特點，建立在這個學生流大的路段，提供給學生及周邊居民以方便的購物提樣，會使他逐步占領這一固定的消費市場。

根據上面的情況，新商場的主要商圈是：以北津學院后街圓心向四周輻射，包括北津學院，長沙醫學院，大學周圍的本地居民，隨著新店名氣的擴大商圈能吸引整個后街甚至更多的消費者。

（一）、新店的消費市場構成

選址分析報告

1、周圍居民主要從事的工作是：餐館，服裝，副業等服務領域，他們的收入水平一般。他們不再只關注基本生存的物質消費的提高，他們越來越關注生活的質量，購買的消費品種類在不斷的攀升。

2、其他生活不很富裕的居民，他們經濟不寬裕、生活忙碌，又不愿花更多的車費到城里買高檔的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市場能滿足他們的購買。

4、超市周圍規模不等院校，他們是新商場的主要消費者，規模比較大的有湖南商學院北津學院，長沙醫學院，以及附近的中學都在1.萬以上。學生生活費平均每月在600-1500元左右，除去伙食費外，每人每月有300以上用于日用品、學習用品、水果、小吃、護膚化妝品、禮品、通訊費用等的消費。這些消費大都能在一家綜合性超市里得到供應。

（二）新店顧客的消費特點及消費層次的粗劣劃分

1、現在的學生大多是網絡媒體大眾化催生出來的第三代消費者（亦稱為“e人類”），他們生長在技術成熟的環境里，永遠追求并接受新奇的事物和思想。他們所“創建”的亞文化主要是以好玩、動感、刺激、享樂為主題的，標新立異是他們的座右銘，與眾不同則是他們的追求目標。他們追逐時尚、更體現出其卓而不群的生活品味，獨特個性的生活方式。新商場的建立將更加激發他們的消費。同時這些學生群又要受到每月有限生活費的制約。但不管怎么說這是一群很可觀的顧客，只要商品迎合了他們的口味，利潤應該很豐厚。他們應該算中層消費者了

3、周邊院校的教工、單位的職工和領導人是這里的次要消費者，同時他們的一次購買量很大，又屬于家庭式的集體購買，部分高消費的學生能跟這些高收入高消費者比甚至有時比他們的老師還要量多、檔次高。這些同胞是次要的消費者。

<六> 新店的營業面積和商品結構

集日化、食品、水果、通信、打印、其他的一些雜貨為一體的購物超市，基本囊括了與師生日常學習生活所必要一切消費需求。

1超市入口處；

2推車提籃擺放處；

3洗滌用品；

4化妝品；

5日用品；

6筆、學生用品；

7辦公用品；

選址分析報告

8毛、襪、鞋、圍巾；

9男女內衣；煙酒糖茶；

11保健禮品；

12（美食區）熟食制品；

13食品；

14生菜區；

15水果；

16西式糕點面包； 17超市出口處及收銀臺； 18庫房。

<七> 新店的市場定位和經營特色

一、市場介紹

目前中國超市的發展呈現出規模大型化、組織集團化、經營多元化和向新業態延伸的特點。從市場形勢看，超市發展表現為如下現狀：

同業過度擴張競爭。從近年的發展情況看，多數城市的零售企業建設速度遠遠超過了居民實際購買力增長水平。

1、總體情況:連鎖經營占社會消費品零售總額約15％，即7000億元。

2、超市/大賣場：集中化；跨區域發展；外資所占比例增大；管理上從粗放式擴張向集約式發展轉變。

3、在大中城市，年銷售額在1.2億元以上的大型超市從2000年的1200家到現在的兩千多家，還有相當數量在建或籌建。為了擴大銷售、提高市場份額，各商家把利潤降到最低限度。大量對利潤率預期較低的小零售商使行業的收益水平進一步惡化。

不同商業業態競相擠占市場份額。各種不同商業業態以各自不同的特色吸引消費者，擠占市場份額。2009年中國零售業50強中增長最慢的10家企業，其中9家都是大型百貨店，均為負增長；50強前10位中超市占了5席，一改過去由百貨店居于主導地位的歷史。同時，與傳統百貨店具有類似特征的集體商業的市場份額也呈現下滑趨勢。

市場缺乏熱點，消費需求明顯斷層。城鄉居民收入水平有了一定提高，普及型、溫飽型需求已經基本飽和，而新的高水平的購買能力尚未形成，對檔次較高的享受型、發展型

選址分析報告

需求尚處于“可望而不可及”的狀況，加之居民購買力多渠道大量分流，商品消費需求在近幾年內將會逐步減弱。因此，消費品市場難以出現熱點商品。

二、目標市場

由于我校的特殊位置，離市中心較遠，學生去市中心購物的成本較高，購物的地點大多首選為最近綜合性的超市，其消費的每年花費雖本小組尚無這方面的數據統計，但相信數目不小，而我們的商圈的劃分是：以北津學院圓心向四周輻射，包括長沙醫學院，周圍的本地居民。

三、顧客的購買準則

方便快捷，這個市場遠離鬧市區，顧客為什么選擇我們這家商場購物休閑，路程短，購物方便是我們贏得這個市場的首要一個訴求點。

時尚流行，我們顧客年齡段以15~24歲為主，這個年齡的消費者對時下流行的事物特別敏感，也喜好追逐潮流，如果我們不牢記這點，我們會永遠失去我們的“上帝”。

四、經營特色

商場在找準了自己的市場定位以后，則是要調整好經營商品的結構。調整商品結構，貴在經常持久。商場的市場定位，當然要根據市場形勢的變化進行定期調整，但更重要的是經營的商品也必須不斷調整，某種商品在前些時期是暢銷的，但由于另一種新款式的出現而變得滯銷了，這是事物發展的必然規律，每種商品都有一定的周轉期，不可能有“永久牌”的。商場要根據市場需求，不斷引進名、特、優、新，而又適銷對路的商品，及時調整經營商品的結構，使商場保持旺盛的生命力。那么它就應該具備以下的經營特色：

是下羅目前品種最全，經營一定規模的購物中心；，既適合學生及一般家庭消費又適合小康家庭消費。

建設具有人性化的整體設計和裝修，集功能、方便于一體；實行綠色環保裝修。在做好購物體驗建設的同時，重點商品種類的豐富、工作人員服務質量的提升，努力營造現代、舒適、人性化的良好購物環境。超市內設有現場咨詢。

商場在經營布局中努力體現人文化，以“方便顧客購物”為基點，重視顧客購物動線設計。

商場更加突出服務功能，更為強化以顧客為中心的經營思想，新增加服務項目，推出“無障礙退換貨”，發行榮譽顧客購物卡并成立專門服務機構。從室內裝修設計到顧客座椅、飲水機等服務性設備的購置，從宣傳欄到指引標牌，每個細節在保證實用性的基礎上，均力 6

選址分析報告

求使顧客感到方便、舒適。超市員工將以“顧客滿意”服務理念為指導，為顧客提供優質的服務。

超市將以一流的服務、優美的購物環境、獨特的品牌形象和經營特色，使置身于商場的消費者得到舒適、方便、完美的購物感受，成為北津學院后街購物體驗的新亮點。

<八> 新店經營效益預估

和華潤蘇果，家樂福超市一樣，我們的目標市場主要是當地的居民和學生。要對該店址經營效益做出預估，只能從新店平均每天的人流量，來店光臨的人數比例以及光顧的顧客中購買者的比例，每筆交易的平均購買量等。可以初步地預估新店的經營效益。因此，從上述的方法中，我們日常的觀察當中，我們可以初步地假設每天經過此地的人數為2500人，更進一步假設其中有80%的人進入本店，而80%的人中有90%的顧客成為購買者，平均每位購買者的交易量為30元，其中可以獲得毛利為交易量的10%，所以我們可以計算出一天該店獲得的利潤為5400元。這樣每月以30天計算，則該店每月可獲得毛利為162000元。，然后除去經營中的各種費用就是該店該月的凈利潤。

<九 > 新店未來前景分析

新店地處北津學院，周邊的店鋪較多，種類齊全。附近最大的競爭對手是艾美超市和興盛超市，但開零售類的超市，最好利用成本、種類去吸引消費者。新店主要的消費對象是學生，當地居民，要抓住學生和居民的消費心理，才能在競爭中取勝。

選址報告工作安排：

報告資料的采集：周雙楠、劉慧子 報告資料的分析：文婷、鄒佳美 報 告 的 編 寫：曹世澤、黃春林 報告的檢查與審核：羅熹、聶珊珊

第五篇：咖啡廳選址分析報告

咖 啡 廳 選 址 分 析 報 告

張斌 許蓮英

團隊：劉淑玲 朱艷兵目錄

一．地理位置

二．選址原因之城市規劃 三．周圍商業及競爭對手 四．周圍人口狀態分析 五．輻射范圍 六．店面初步規劃 七．經營特色及商品結構 八．經營效益預估。

九、前景分析

一．地理位置：

我們做的是一個商務咖啡店的選址報告。選址于光谷軟件園漢口銀行和軟件園一食堂形成的L形場地內。與其他消費區相鄰。我們的商務咖啡店的定位于中高端消費。面積約120個平方。經營的主要是咖啡，但是我們也提供高檔的小點心。

光谷軟件園

1．光谷軟件園位于“武漢·中國光谷”關山大道1號。2．正面關山大道，右側為民族大道的余脈，緊鄰三環線，交通便利，路寬車多卻不擁擠。

3.所選咖啡廳的位置在軟件園的內部。走進光谷軟件園，仿佛走進一座公園。從規劃圖上看，園區至少留出了近3/4的面積來做園林和公共空間，建筑占地不到1/4。據了解，整個園區的規劃特點是“三低一高”，即低容積率（0.91），低建筑密度（21%），低建筑物層次（大部分在5層左右），高綠化率（55%的綠地和湖面）。位于中央的大片人工湖，是園區的視覺和活動中心，一排排建筑沿湖岸層層展開，漸次升高，疏落有致，讓不同方位的辦公樓都能欣賞到湖光水景。道路寬敞，視野開闊，決無一絲的緊迫感。

湖景

黃昏美景

二．選址原因之城市規劃：

光谷軟件園是國家科技部認定的“國家火炬計劃軟件產業基地”和國家商務部認定的“中國軟件服務外包基地”，是我國中西部地區建成和在建規模最大的軟件園，是國家科技部認定的“國家火炬計劃軟件產業基地”和國家商務部認定的“中國軟件服務外包基地”；是我國中西部地區建成和在建規模最大的軟件園。目前，入園企業大體可分三大類。

第一，跨國公司及海外上市企業（美國EDS、微軟公司、泛亞班拿、招商銀行、日本ID軟件、法國電信以及臺灣中冠信息等）。

第二，國內知名的軟件、服務外包和電子信息服務類企業（中地數碼、地大信息、華工達夢、東湖軟件、江通數碼等湖北軟件產業傳統優勢領域的龍頭企業）。

第三，金融后臺服務機構：光谷金融港項目位于光谷大道以東、城市三環線以南，以建設全國性金融后臺中心為發展目標，金融信息服務產業在光谷軟件園的聚集態勢初現。

這將大幅度的提高該地區的經濟收入，是我們的中高檔商務咖啡店的開設成為必要能性。三．周圍商業及競爭對手

1.園內有千與千尋光谷餐廳，好世紀大酒店，軟件園食堂以及小型便利店（理發，網吧，副食，煙酒，小吃等）。還有在建中的沃爾瑪步行街。

2.雖然餐廳和酒店等有咖啡銷售，但他們不是我們的有效競爭對手，相反，與那些大型酒店為鄰，會給我們帶來巨大的客源。

3.重要的是，方圓1公里內沒有咖啡店。

四．周圍人口狀態分析

1.軟件園有交通銀行，漢口銀行，招行，華為武漢研究院，前程無憂，惠普等等大型機構，工作人員以白領階層為多，具有較高的消費水平，需求層次較高。他們是享受型消費者。在這個環境優美的商務區，不論是商務談判或是休閑，有檔次咖啡店是會深受他們喜歡的。

2.另外，外圍以中建康城為代表的具有較高生活水平的小區也是我們重要的消費群。

3．以軟件園為核心，向外延伸約800米左右，有光谷汽車電子產業園，華夏學院等，雖然有一定距離，但汽車電子產業園也是白領聚集地，開車消費也就幾分鐘，非常便捷。因此，它對于我們來說，地位僅次于軟件園。

4.人口基數龐大，據有關資料，軟件園目前擁有工作人員超50000，再加上周圍中檔小區和企業，人數驚人。五．輻射范圍

由于附近關山大道，光谷大道，民族大道，三環線等公路網絡使得此處道路寬闊，暢通無阻。開車極其便利，所以，經過我們的仔細分析研究，認為它的輻射范圍應該能夠達到1.6公里左右。

六．店面初步規劃

由于軟件園寸土寸金，租金高昂，結合資本預算，把咖啡廳的面積定為120平米左右

七．經營特色及商品結構

1.咖啡著重表達中國傳統茶文化與西洋時尚咖啡文化自然、完美的結合,并體現其柔美的同質性。

2.以最佳的環境，最優的服務，最好的品質，最惠的價格，使其成為人們放松身心，享受休閑的首選。

3.濃濃的閑適情調，靜靜地陪伴著開心亦或孤獨的朋友度過了無數路燈閃爍的日子。

4.主要經營進口現磨原豆咖啡，種類繁多，加送小點心。配有相應套餐。

八．經營效益預估。

售價每杯15元以上，咖啡利潤高，中高檔的定位加上良好的服務能獲取很高的毛利，預計每天售出200份，單杯利潤約8￥，日收益200￥*8=1600￥

九、前景分析

1.人民生活水平的提高，更有能力和意愿去消費咖啡 2.光谷軟件園五期工程的建成將吸引更多企業入駐，消費人群將會大增

3.旁邊的沃爾瑪步行街不久竣工，將會實質性擴大商圈，增強商圈的吸引力，帶來巨大的消費群，我們的顧客將會增加很多很多。

4,附近有不少正在建設中的中高檔小區，它們的建成也將增大消費群，經營效果會越來越好的。