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第一篇：屈臣氏店鋪選址分析報(bào)告

屈臣氏店鋪選址分析報(bào)告

一、屈臣氏簡(jiǎn)介屈臣氏是長(zhǎng)江和記有限公司旗下的國(guó)際零售及食品制造機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)遍布24個(gè)國(guó)家/地區(qū)，共經(jīng)營(yíng)超過(guò)12000間零售商店，聘用117,000名員工。集團(tuán)涉及的商品包括有保健產(chǎn)品、美容產(chǎn)品、香水、化妝品、日用、食品、飲品、電子產(chǎn)品、洋酒及機(jī)場(chǎng)零售業(yè)務(wù)。屈臣氏在中國(guó)200多個(gè)城市擁有超過(guò)1000家店鋪和三千萬(wàn)名會(huì)員，是中國(guó)目前最大的保健及美容產(chǎn)品零售連鎖店。

二、屈臣氏選址的方向及店鋪要求

（一）選址方向1.人流量集中的街道，辦公樓，如航空港華聯(lián)超市一樓，附近小區(qū)眾多，人流量大2.大型百貨商店、超大型賣(mài)場(chǎng)、大型商業(yè)中心，如成都屈臣氏空港店，靠近北京華聯(lián)超市3.與星巴克、漢堡王等有相同消費(fèi)人群的商業(yè)靠近4.中心城市的地鐵沿線(xiàn)5.居住人口大的小區(qū)

（二）選址要求分為街鋪店和非街鋪店，面積在200-500平米之間。對(duì)于街鋪店，最好在一樓，有獨(dú)立的進(jìn)出口，形象展示好。臨主干道，人流量集中，可視性好，有較好的招牌廣告位。對(duì)于非街鋪店，必須在人流量通道上，并且具有相當(dāng)醒目的廣告位和招牌。

三、店址、商圈、銷(xiāo)售額的分析（以航空港中心店為例）屈臣氏選擇首先考慮的是目標(biāo)消費(fèi)群密度，捕捉率和租金成本目標(biāo)消費(fèi)者有效數(shù)量=目標(biāo)消費(fèi)群密度*捕捉率一般，屈臣氏預(yù)估捕捉率在8%-10%之間，通過(guò)這個(gè)可以計(jì)算出屈臣氏的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額.屈臣氏航空港中心店位于錦華路二段與機(jī)場(chǎng)高速的交叉路口，與北京華聯(lián)大型綜合超市毗鄰位于5個(gè)居民小區(qū)的中心（溫哥華花園、學(xué)府嘉苑、久居福等）、2所高校（西南民族大學(xué)、成都信息工程大學(xué)）附近。具體位置位于一樓，擁有獨(dú)立的出入口，標(biāo)牌醒目，清晰可見(jiàn)。影響選址的因素：（1）商圈繁榮度從商圈熱力圖中可以看出，屈臣氏在華聯(lián)空港中心店位于商圈的正中心，占據(jù)有利的地理位置。從商圈繁榮指數(shù)可以看出，商圈成熟度指數(shù)和競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)高，交通以公路為主，沒(méi)有地鐵等大流量的其他交通方式，指數(shù)偏低，附近小區(qū)眾多，人口聚集指數(shù)較高。（2）商圈類(lèi)型及租金航空港中心店的商圈類(lèi)型屬于綜合商圈，購(gòu)物占比23.47%，服務(wù)類(lèi)占比28.57%，休閑占比12.25%，餐飲占比35.71%，商圈服務(wù)種類(lèi)齊全，均勻分布。常住居民49804戶(hù)，白領(lǐng)人數(shù)38800人，屬于人口集聚型。商圈租金38元/平米/月，租金是屈臣氏選址首先考慮的因素之一，因此符合屈臣氏的選址要求。（3）商圈覆蓋人群航空港商圈住宅小區(qū)總數(shù)54個(gè)，商圈內(nèi)合計(jì)戶(hù)數(shù)49804戶(hù)，以中大型小區(qū)為主，人口密度為21.3千人/平公里，屬于人口密集型。（4）商圈覆蓋范圍自中心向四周同心圓擴(kuò)散，2000m為半徑覆蓋周?chē)乃腥巳骸＃?）主力消費(fèi)人群屈臣氏的消費(fèi)人群主要集中在18-35歲之間，多為學(xué)生與上班族。航空港商圈主要辦公樓2棟，可容納38800名白領(lǐng)上班族，附近有兩所大學(xué)，西南民族大學(xué)、成都信息工程大學(xué)，總?cè)藬?shù)超過(guò)6W人，消費(fèi)指數(shù)高，而且屈臣氏的產(chǎn)品符合這兩大類(lèi)人群的期望，復(fù)購(gòu)指數(shù)高。（6）購(gòu)物關(guān)鍵數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，航空港商圈覆蓋范圍內(nèi)超市18個(gè)，商鋪453個(gè)，集市22個(gè)，家電數(shù)碼23個(gè)，家居建材66個(gè)，其他零售132個(gè)，購(gòu)物成熟度為100分。（7）交通便捷指數(shù)附近公交站87個(gè)，停車(chē)場(chǎng)30個(gè)，交通便捷，方便購(gòu)物。屈臣氏位于華聯(lián)購(gòu)物中心一樓，洪亮購(gòu)物中心擁有地下停車(chē)場(chǎng)和地上停車(chē)場(chǎng)，同時(shí)位于錦華路二段與機(jī)場(chǎng)高速的交匯處，兩邊皆有公交車(chē)站，為購(gòu)物提供良好的交通條件。商圈客群畫(huà)像商圈男女比例約為6:4，18-35歲累計(jì)占比85%，文化程度在大專(zhuān)以上累計(jì)占比88%，學(xué)生和上班族累計(jì)占比90%以上，符合屈臣氏對(duì)于主目標(biāo)客戶(hù)群的定位。商圈個(gè)人收入2000-6000元收入的人群累計(jì)占比47.5%，6000-10000元收入的人群累計(jì)占比18.5%，收入水平中等偏上，消費(fèi)能力強(qiáng)，屈臣氏的產(chǎn)品價(jià)位集中在100-400元之間，符合這類(lèi)收入人群的消費(fèi)水平。總結(jié)屈臣氏綜合考量的因素有地理位置、商圈、消費(fèi)水平，競(jìng)爭(zhēng)壓力、客戶(hù)群體。選址首要考慮的三個(gè)因素：目標(biāo)消費(fèi)群密度、捕捉率和租金，這些因素是必不可少的。店鋪選址應(yīng)該綜合考量各個(gè)因素，選出最佳位置，滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，創(chuàng)造利益的最大化。

第二篇：屈臣氏選址調(diào)查分析

屈臣氏超市選址分析報(bào)告

零售業(yè)是服務(wù)于大眾消費(fèi)者的流通企業(yè)，它的經(jīng)營(yíng)成果極大地依賴(lài)其店址選址的正確與否，所以零售業(yè)被稱(chēng)為“選址決定命運(yùn)的產(chǎn)業(yè)”。國(guó)際經(jīng)營(yíng)大師們認(rèn)為，零售業(yè)成功的關(guān)鍵是選址-選址-選址，這也說(shuō)明了零售業(yè)選址的重要性。

因此，為了屈臣氏超市未來(lái)有一個(gè)良好的發(fā)展前景，我們小組對(duì)其進(jìn)行了選址分析。

綜合杭州各方面的分析，屈臣氏超市新店開(kāi)于杭州下沙的福雷德廣場(chǎng)，地址位于學(xué)源街文澤路。其在下沙高教園區(qū)，旁邊就是電子科技大學(xué)、理工大學(xué)、傳媒學(xué)院等各大高校。

一、新店周?chē)乩砦恢锰卣鞅硎?/p>

從調(diào)查結(jié)果看目前杭州市中心主要有杭州第二百貨大樓、西城廣場(chǎng)購(gòu)物中心、杭州大廈購(gòu)物中心、銀泰百貨、國(guó)際大廈購(gòu)物商場(chǎng)、杭州百貨大樓、物美大賣(mài)場(chǎng)、世紀(jì)聯(lián)華慶春店、樂(lè)購(gòu)新塘路、麥德龍艮山東路、歐尚大關(guān)路等較大型的購(gòu)物中心。由此可見(jiàn)，杭州市中心地段基本上都已經(jīng)有開(kāi)設(shè)了大型的超市，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此屈臣氏超市決定把選址定在新開(kāi)發(fā)的下沙高教區(qū)的學(xué)源街文澤路上的福雷德廣場(chǎng)。

福雷德廣場(chǎng)位于位于下沙區(qū)高教園區(qū)文澤路與學(xué)林街交叉口，是下沙高教園區(qū)最核心地段。福雷德廣場(chǎng)地理位置十分優(yōu)越，四面環(huán)路，其中北面和東面是50M寬的學(xué)源街和文澤路，南面毗鄰杭州電子科技大學(xué)和浙江理工大學(xué)，西面過(guò)文翠路為該校研究生公寓，北面為浙江傳媒學(xué)院；位于廣場(chǎng)東側(cè)為占地270多畝的綠色長(zhǎng)廊——下沙城市休閑公園。

福雷德廣場(chǎng)周邊的公交站點(diǎn)與公交線(xiàn)路有：383路（下沙城—中糧包裝）、382路（下沙綜合市場(chǎng)—上沙北路）、K525路（城站火車(chē)站—下沙高教文溯站）、K370路（下沙商貿(mào)城—下沙商貿(mào)城）、B支4(金色藍(lán)庭公交站—下沙高教?hào)|區(qū))、B1路（黃龍公交站—下沙高教?hào)|區(qū)）、K369路（下沙商貿(mào)城—下沙商貿(mào)城）、868路專(zhuān)線(xiàn)（海寧皮革城—大關(guān)北）、K104路（學(xué)正街公交站—四季青服裝交易中心）。

我們之所以將屈臣氏的選址定在這里，是由于福雷德廣場(chǎng)位于下沙高教園區(qū)最核心地段。下沙高教園區(qū)集聚了14所高校，周邊高校林立，交通便利，人流動(dòng)和車(chē)流動(dòng)較大，消費(fèi)的潛在能力較強(qiáng)，且周邊競(jìng)爭(zhēng)力較弱，是一個(gè)比較合適的場(chǎng)所。

二、被選店址周?chē)虡I(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況

1.商圈構(gòu)成：

杭電，傳媒，福雷德用戶(hù)居民成為廣場(chǎng)的主要商圈，就近原則，這里有高密度的學(xué)生群，周末更是人來(lái)人往。理工、杭州職業(yè)技術(shù)學(xué)院成為次要商圈，由于離福雷德廣場(chǎng)有一定的距離，平常可能沒(méi)有充裕的時(shí)間去逛。下沙周邊學(xué)校構(gòu)成邊際商圈。

2.影響商圈形成的因素：

福雷德廣場(chǎng)規(guī)模較大，有較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力，又有眾多經(jīng)銷(xiāo)商的加盟，如肯德基、必勝客、蘇寧電器。不管是在生活上還是娛樂(lè)方面都為顧客提供更齊全的選擇性商品，吸引顧客的范圍也就越來(lái)越大，形成良性循環(huán)，有利于打造屬于下沙的知名品牌！

3.被選址店目前的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：（1）萬(wàn)寧超市

萬(wàn)寧商業(yè)連鎖有限公司簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)寧，是隸屬于牛奶國(guó)際有限公司（SGX：D01）的健與美連鎖超市，自1972年在香港設(shè)立第一家零售店以來(lái)，以“帶領(lǐng)業(yè)界，推動(dòng)健與美風(fēng)尚，為社會(huì)大眾全面的健與美需要，提供更完善的照顧”為使命，目前店鋪總數(shù)已超過(guò)240家，店鋪中配備有專(zhuān)業(yè)美容師，營(yíng)養(yǎng)師和藥劑師。商品以化妝品為主，占70％，保健品，藥品占20％，其他類(lèi)約占10％。

2004年，萬(wàn)寧進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。短短幾年間，萬(wàn)寧在廣袤的內(nèi)地市場(chǎng)迅速發(fā)展壯大。截至2010年5月，萬(wàn)寧在華東、華南、華北、西南四大區(qū)域二十多個(gè)城市開(kāi)設(shè)超過(guò)135家門(mén)店。萬(wàn)寧提倡“自?xún)?nèi)而外的健康美麗”，注重與顧客的情感交流，在硬件的配置以及顏色、燈光和音樂(lè)的選擇上，都認(rèn)真考慮顧客的感受。顧客在萬(wàn)寧充分享受健康的產(chǎn)品、體驗(yàn)親切的環(huán)境、感受新穎的創(chuàng)意和時(shí)尚的氣息，從而使生活更繽紛。顧客對(duì)萬(wàn)寧購(gòu)物環(huán)境的描述是：“溫馨、舒適、整潔、清晰、高檔”。

萬(wàn)寧向來(lái)堅(jiān)持為顧客提供高質(zhì)素及完善的健康、個(gè)人護(hù)理、護(hù)膚及嬰兒護(hù)理產(chǎn)品，內(nèi)地旅客現(xiàn)在來(lái)到香港萬(wàn)寧各分店購(gòu)物，可使用人民幣以1兌1的兌換率，十分著數(shù)。萬(wàn)寧為保障消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的都是質(zhì)高價(jià)實(shí)的貨品，所有在萬(wàn)寧出售的貨品均從認(rèn)可的供貨商及代理商處購(gòu)入，絕對(duì)不會(huì)出售水貨，故此所有貨品均有百分百正貨保證。此外，萬(wàn)寧更為客戶(hù)提供14天特長(zhǎng)的退換貨服務(wù)，給消費(fèi)者百分百的信心。

屈臣氏和萬(wàn)寧同是行業(yè)領(lǐng)先者，同為美容及保健品零售連鎖店，他們面對(duì)的是相同的目標(biāo)顧客。可以說(shuō)，屈臣氏與萬(wàn)寧之間的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的。（2）嬌蘭佳人

嬌蘭佳人成立于1999年，其系出名門(mén)，強(qiáng)大的體系背景是其發(fā)展重要保證之一，這使嬌蘭佳人化妝品連鎖的整體起點(diǎn)高，這比單純做化妝品零售系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)者在全國(guó)布局上就稍勝一籌。同時(shí)，企業(yè)化大規(guī)模團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作，為未來(lái)直營(yíng)系統(tǒng)的進(jìn)一步擴(kuò)張強(qiáng)化了動(dòng)力系統(tǒng)，這令大多化妝品零售商難以企及。

嬌蘭佳人主營(yíng)化妝品包括護(hù)膚品、彩妝、香水、洗護(hù)用品、護(hù)發(fā)用品和居家生活用品，為消費(fèi)者提供更多“美麗妝顏”、“個(gè)人護(hù)理”和“便利居家”服務(wù)。主營(yíng)“知名品牌”+“嬌蘭佳人自有品牌”的經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)一步優(yōu)化完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與格局，成為嬌蘭佳人發(fā)展的獨(dú)有資源。其主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象也為學(xué)生和年輕的女性，定位于中檔消費(fèi)的大眾人群。公司銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)目前遍及廣東、北京、重慶等全國(guó)各地，低價(jià)折扣戰(zhàn)略吸引了眾多消費(fèi)者進(jìn)入到嬌蘭佳人的專(zhuān)賣(mài)店中，也讓嬌蘭佳人在推廣自有產(chǎn)品的時(shí)候如虎添翼。

經(jīng)過(guò)多年“專(zhuān)業(yè)專(zhuān)注”經(jīng)營(yíng)理念的實(shí)踐，嬌蘭佳人已經(jīng)在市場(chǎng)建立了良好的品牌形象、品牌信譽(yù)以及高效供應(yīng)鏈條，經(jīng)銷(xiāo)產(chǎn)品的集中采購(gòu)，不僅保證了產(chǎn)品的質(zhì)量和多樣化，而且可以享受到規(guī)模采購(gòu)時(shí)的低價(jià)優(yōu)惠。因此，形成了嬌蘭佳人的兩大經(jīng)營(yíng)特色：一是名品正貨。與美寶蓮、強(qiáng)生、妮維雅等一線(xiàn)主流品牌建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，設(shè)置形象專(zhuān)柜，以強(qiáng)化“名品正貨”的經(jīng)營(yíng)理念，為消費(fèi)者提供更多低價(jià)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

三、新店址周?chē)用窦傲鲃?dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次新店商圈內(nèi)居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)，收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析：該屈臣氏超市的商圈內(nèi)的人口數(shù)多數(shù)為在校大學(xué)生，碩士生和少量居民。前兩者的收入較少，多為父母給的生活費(fèi)，后者的收入水平較高。到店內(nèi)的消費(fèi)中大多數(shù)為學(xué)生，消費(fèi)能力一般。

由于校點(diǎn)集中，所以每天都有370、369、104、525等多路公共汽車(chē)不停往返，再加上小巴等非正規(guī)的公共交通工具，車(chē)流量極大。從某種程度上而言，車(chē)流即意味著人流。但是，這些人流是否存在購(gòu)物欲望，購(gòu)物潛力如何，還需進(jìn)一步調(diào)查。

四、新店開(kāi)業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍

廣場(chǎng)周?chē)丝诿芏却螅蠖嗍怯蓪W(xué)生構(gòu)成，收入水平低，少量是下沙當(dāng)?shù)赜脩?hù)，收入較高，但是學(xué)生也是消費(fèi)者，而且消費(fèi)量較大完全可以彌補(bǔ)前者的不足。新店開(kāi)店后預(yù)計(jì)能輻射的范圍：屈臣氏的消費(fèi)對(duì)象多為在校大學(xué)生，由于大學(xué)生流動(dòng)范圍較大，該店的輻射能力較大，主要輻射下沙東部校區(qū)及商業(yè)區(qū)。

五、新店的營(yíng)業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)

1.營(yíng)業(yè)面積300平方米

新店預(yù)計(jì)為300平方米一層，共1 層，營(yíng)業(yè)面積約為300平方米。2.商品結(jié)構(gòu)

商品結(jié)構(gòu)主要有：品牌護(hù)膚，彩妝，香水，臉部護(hù)理，面部清潔，唇部護(hù)理，化妝工具，紙品及棉制品，手部及身體護(hù)理品，沐浴用品，嬰兒用品，計(jì)生用品，足部護(hù)理，洗發(fā)染發(fā)護(hù)發(fā)品，頭發(fā)造型，美發(fā)工具，衛(wèi)生巾，洗液，男士臉部護(hù)理，口腔清潔，日化用品，紡織用品等。各種用品的經(jīng)營(yíng)檔次由中下至中上范圍，以便滿(mǎn)足不同層次顧客的需要。

六、新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色 1.市場(chǎng)定位

新店的市場(chǎng)地位是“健與美(H&B)”型商店，即以銷(xiāo)售個(gè)人健康與美麗相關(guān)的產(chǎn)品為主的商店類(lèi)型，簡(jiǎn)單而言就是“個(gè)人護(hù)理商店”。

其銷(xiāo)售的品類(lèi)包括：個(gè)人護(hù)理產(chǎn)品、化妝品、藥品以及健康食品。從消費(fèi)者定位角度來(lái)講，在任何一家屈臣氏店鋪，只要粗略地環(huán)顧四周，就能夠發(fā)現(xiàn)90%以上的消費(fèi)者都是年輕女性，只有為數(shù)不多的男性以及年齡較大的女性消費(fèi)者。然而，當(dāng)大家走進(jìn)任何一家大型的超市或賣(mài)場(chǎng)，所看到的就是不同的情況。這就是消費(fèi)者定位的不同!屈臣氏在消費(fèi)者群體中找到并明確了一群細(xì)分的消費(fèi)者：18至35歲的優(yōu)質(zhì)女性消費(fèi)者。這些目標(biāo)消費(fèi)者有著共同的消費(fèi)理念與習(xí)慣，在屈臣氏的購(gòu)物環(huán)境中能夠獲得強(qiáng)烈的認(rèn)同感，因此會(huì)越逛越想逛，越買(mǎi)越想買(mǎi)!這就是屈臣氏，找到了準(zhǔn)確的消費(fèi)者定位，從而緊緊地抓住了目標(biāo)消費(fèi)者!2.經(jīng)營(yíng)特色

屈臣氏不管遇到什么樣的風(fēng)風(fēng)雨雨都堅(jiān)持著三大經(jīng)營(yíng)理念：

（1）藥品及保健品始終保留著開(kāi)店以來(lái)所形成的特色，倡導(dǎo)“健康”。（2）美容美發(fā)及護(hù)理用品所占比重最大，種類(lèi)也最繁多，訴求“美態(tài)”概念。（3）以獨(dú)有的趣味公仔及糖果精品傳遞“樂(lè)觀(guān)”的生活態(tài)度。

其實(shí)健康、美態(tài)和樂(lè)觀(guān)，這三大理念應(yīng)該說(shuō)是抽象的、不具操作性和空泛的。但是，如果將品牌理念深深“植入”到產(chǎn)品、服務(wù)、環(huán)境中，營(yíng)造出“屈臣氏式體驗(yàn)”的氛圍，顧客的反應(yīng)就會(huì)立刻積極起來(lái)。

首先，秉承“健康”的品牌理念，通過(guò)地域細(xì)分和功能細(xì)分，針對(duì)廣東地區(qū)特有的清熱養(yǎng)生觀(guān)念和人文環(huán)境，以自有品牌形式推出MJ清潤(rùn)系列飲料，強(qiáng)化屈臣氏“健康”的企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)了差異化突圍。屈臣氏還經(jīng)常舉辦戶(hù)外運(yùn)動(dòng)等健身活動(dòng)，2011年由屈臣氏特別贊助的縱橫山野健行團(tuán)隊(duì)賽將與3月26日在杭州舉行，這已經(jīng)是第三屆了。其次，建立眼見(jiàn)為實(shí)的“美態(tài)”產(chǎn)品，用事實(shí)說(shuō)話(huà)，與顧客分享美的感受。“屈臣氏蒸餾水”品牌標(biāo)志沿用了屈臣氏企業(yè)品牌的綠色主調(diào)，但為了凸顯“美態(tài)”主題，則改用了較為活潑的鮮綠色，既保留了屈臣氏專(zhuān)業(yè)和清純的形象，又彰顯了這一產(chǎn)品的朝氣和活力。特別是那流線(xiàn)型的瓶身、簡(jiǎn)潔明快的綠色包裝以及獨(dú)有的雙重瓶蓋設(shè)計(jì)，把單純的“水”變成了一款獨(dú)具時(shí)尚品位的產(chǎn)品。

再次，販賣(mài)“樂(lè)觀(guān)”，制造“歡樂(lè)”。屈臣氏在創(chuàng)造全新的顧客體驗(yàn)時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)品牌的娛樂(lè)元素。屈臣氏與美國(guó)迪士尼合作，在深圳舉行“迪士尼100周年奇幻冰上巡演”，從娛樂(lè)角度切入，突出屈臣氏的“歡樂(lè)”主題，拉近與消費(fèi)者的距離。2011年以“絢出美麗由你演繹”為主題的第三屆屈臣氏“優(yōu)”大獎(jiǎng)攜手土豆網(wǎng)夢(mèng)想星計(jì)劃將以全新面貌登場(chǎng)，突破以往選秀比賽的一般套路，擲重金與土豆網(wǎng)全程攜手合作，為敢于秀出美麗的時(shí)尚男女創(chuàng)造個(gè)性演繹的平臺(tái)。

最后，在屈臣氏，活躍著一支強(qiáng)大的健康顧問(wèn)隊(duì)伍，包括全職藥劑師和供應(yīng)商駐店促銷(xiāo)代表。他們均受過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，為顧客免費(fèi)提供保持健康生活的咨詢(xún)和建議。屈臣氏還在店內(nèi)陳列信息快遞《護(hù)膚易》等各種個(gè)人護(hù)理資料手冊(cè)；藥品柜臺(tái)的“健康知己”資料展架提供各種保健營(yíng)養(yǎng)分配和疾病預(yù)防治療方法等。

相信與眾不同的定位策略、良好的服務(wù)態(tài)度、富有特色的經(jīng)營(yíng)理念，多而全的商品將使我們?cè)谙律车貐^(qū)后來(lái)居上。

七、新店址經(jīng)營(yíng)效益預(yù)估

該屈臣氏店由于位于新建的福雷德廣場(chǎng)上，占地地理位置優(yōu)越，而且占地面積較大，其店面租金金額較大，如果效益不佳將成為較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于其產(chǎn)品主要是經(jīng)營(yíng)化妝品、日常保養(yǎng)生活用品及一些國(guó)外的零食，其產(chǎn)品的單件利潤(rùn)不高，但其有獨(dú)特的自有品牌戰(zhàn)略和完善的核心品種結(jié)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)的商品購(gòu)銷(xiāo)理念、倡導(dǎo)“健康、美態(tài)、歡樂(lè)”的經(jīng)營(yíng)理念。

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，屈臣氏巧妙避開(kāi)價(jià)格大戰(zhàn)的漩渦，將其在海外市場(chǎng)運(yùn)作成功的“我敢發(fā)誓，保證低價(jià)”策略引入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，也以此吸引了相當(dāng)一部分對(duì)價(jià)格敏感的顧客。屈臣氏選擇了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)最頻繁、對(duì)購(gòu)買(mǎi)支出影響最大的1200多種保健與美容護(hù)膚商品進(jìn)行讓利，平均價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格5%左右。其中，自有品牌產(chǎn)品占減價(jià)商品的15%，這些自有品牌產(chǎn)品的價(jià)格甚至比同類(lèi)產(chǎn)品在其他超市的售價(jià)低20%—30%左右。擁有大批自有品牌產(chǎn)品是屈臣氏可以大舉進(jìn)行低價(jià)策略的主要優(yōu)勢(shì)，因此經(jīng)濟(jì)效益較好。

八、新店未來(lái)前景分析

由于該廣場(chǎng)剛建成，有些配套設(shè)施還未完善，同時(shí)交通也不是很便利，沒(méi)有幾班車(chē)能夠直接到達(dá)，由于下沙多為大學(xué)生，其主要的交通工具多為公交車(chē)或者打的，交通上的不便在一定程度上也會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)的人流量不大，初期經(jīng)營(yíng)可能會(huì)不太理想。可弗雷德廣場(chǎng)的建設(shè)目標(biāo)就是成為下沙的娛樂(lè)消費(fèi)中心，相信在不久的未來(lái)，隨著配套設(shè)施的不斷完善，隨著人氣的不斷提升，該店將人流攢動(dòng)，生意火爆，經(jīng)濟(jì)效益大幅提升！

第三篇：店鋪選址調(diào)查的分析報(bào)告

商店選址調(diào)查的分析報(bào)告

商店選址前首要的準(zhǔn)備工作就是對(duì)商店地址進(jìn)行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報(bào)告，從而逐一分析該地方的選址的利與弊，最后確定該地址是否適合店鋪的運(yùn)營(yíng)。

一、商店選址調(diào)查報(bào)告第一步：了解該區(qū)家庭情況

了解該地段家庭人口及收入水平，家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶(hù)家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷(xiāo)售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷(xiāo)售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買(mǎi)保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。

二、商店選址調(diào)查報(bào)告第二步：人口密度的普查

一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶(hù)數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶(hù)藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

三、商店選址調(diào)查報(bào)告第三步：客流量的統(tǒng)計(jì)

一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。人流量的大小同該地上下車(chē)人數(shù)有較大關(guān)系。上下車(chē)客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為： 1.各站上下車(chē)乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。2.上下車(chē)乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。

3.上下車(chē)乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。

根據(jù)車(chē)站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：

1.居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

2.日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地區(qū)。

3.火車(chē)站、汽車(chē)站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。

4.體育場(chǎng)、旅游觀(guān)光地及沿途路線(xiàn)也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。

四、商店選址調(diào)查報(bào)告第四步：分析消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力

商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶(hù)抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周?chē)倘σ恢炼锇霃降木用癜凑辗秩弘S機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這2000戶(hù)居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

具體選址要求：

要求：立地條件：（1）坐落于“生活道路”

所謂“牛活道路”是指商店所處的道路不是一條單純的交通道路，周?chē)鷳?yīng)該有—定的住家和單位。這樣可以保證有一定數(shù)量的固定顧客。

（2）緊挨車(chē)站

這里的車(chē)站主要指地鐵車(chē)站。或者多部公文車(chē)匯集、客流量大的公共汽車(chē)車(chē)站。緊挨車(chē)站可以為商店帶來(lái)較多的流動(dòng)顧客。

（3）商圈內(nèi)有足量的生活人口

一般情況下商圈內(nèi)應(yīng)保證有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分鐘之內(nèi))、這樣才能有利于發(fā)揮便利店的便利功能。

（4）靠近集聚人的場(chǎng)所

能集聚人的場(chǎng)所主要指政府機(jī)構(gòu)、影劇場(chǎng)、警署、醫(yī)院、學(xué)校、游覽地等。它們可以為商店帶來(lái)大量的客流。

（5）附近有辦公樓街

有辦公樓存在就有客流存在，辦公樓內(nèi)的客流又是以購(gòu)買(mǎi)力水平比較高的白領(lǐng)為主，他們對(duì)便利店往往具有比較旺盛的即時(shí)需求。

（6）附近有單身宿舍或單身公寓

單身宿舍或單身公寓里的居住者對(duì)便利的追求特別明顯，這就為便利店的銷(xiāo)售帶來(lái)了極大的機(jī)會(huì)。

（7）房租應(yīng)在一天的銷(xiāo)售額以下

便利店的運(yùn)轉(zhuǎn)必須建立在低成本的基礎(chǔ)之上，房租太高將阻礙便利店的規(guī)模擴(kuò)張。適宜的月房租最好控制在一天的營(yíng)業(yè)額之內(nèi)。

（8）競(jìng)爭(zhēng)者較少

商圈內(nèi)應(yīng)盡量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者、因?yàn)橛辛烁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手將使商店的顧客分流，從而影響到經(jīng)濟(jì)效益。

不適合便利店發(fā)展的因素：

（1）商圈內(nèi)人口極少

（2）車(chē)流的動(dòng)線(xiàn)很少

車(chē)流的動(dòng)線(xiàn)指車(chē)輛行走時(shí)的移動(dòng)路線(xiàn)。如商店所在的位置車(chē)流的動(dòng)線(xiàn)很少，則意味著商店的流動(dòng)顧客會(huì)受影響。

（3）地下店鋪

設(shè)在地廠(chǎng)室的便利店由于不能充分發(fā)揮便利店的特殊功能，因此客流會(huì)受到影響。主要缺點(diǎn)是：顧客進(jìn)出不方便；店鋪位置不醒目而難以招徠流動(dòng)顧客。（4）要登樓梯的店鋪

和前者一樣、要登樓梯進(jìn)入商店，會(huì)給顧客帶來(lái)不方便，從而違背了便利店主要提供方便的原則。

（5）不能設(shè)店招與燈箱的店鋪

商店由于受到環(huán)境條件的制約不能設(shè)立店招或燈箱，意味著商店的醒目與一目了然會(huì)大打折扣，而便利店的醒目與一目了然是保證客流的重要手段。（6）店鋪的形狀不規(guī)則

長(zhǎng)方形或是正方形的商場(chǎng)比較適合便利店的經(jīng)營(yíng)，如果商場(chǎng)的形狀不規(guī)則，那么在一個(gè)本來(lái)營(yíng)業(yè)面積就很小的空間內(nèi)很難合理地去安排商品的陳列，這就會(huì)增加顧客選購(gòu)商品的時(shí)間。(7)

第四篇：店鋪選址調(diào)查的分析報(bào)告

店鋪選址調(diào)查的分析報(bào)告

店鋪選址前首要的準(zhǔn)備工作就是對(duì)店鋪地址進(jìn)行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報(bào)告，從而逐一分析店鋪選址的利與弊，最后確定該地址是否適合店鋪的運(yùn)營(yíng)。

店鋪選址調(diào)查報(bào)告第一步——了解該地段人口及客流量的統(tǒng)計(jì)

一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶(hù)數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。

店鋪選址調(diào)查報(bào)告第二步——了解該地段人口收入水平。

收入狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。但因在嘉興學(xué)院，消費(fèi)者絕大部分都是大學(xué)生，且消費(fèi)水平大致相同。

店鋪選址調(diào)查報(bào)告第三步——商圈的調(diào)查

商圈，也稱(chēng)商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈的大小，與消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周?chē)欢ň嚯x為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實(shí)際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同

心圓，店鋪類(lèi)型、規(guī)模、周?chē)袩o(wú)競(jìng)爭(zhēng)者，顧客往返時(shí)間和交通障礙等都會(huì)影響商圈調(diào)查的結(jié)果。

1）合適的賣(mài)場(chǎng)面積確定

定賣(mài)場(chǎng)面積標(biāo)準(zhǔn)及賣(mài)場(chǎng)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，使商品的平面布置、立體陳列、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計(jì)項(xiàng)目套用標(biāo)準(zhǔn)化的模式，以降低設(shè)計(jì)費(fèi)用。要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)化，首先必須做到賣(mài)場(chǎng)面積及結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化。

2）商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查

在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查時(shí)，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開(kāi)張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能處于商店過(guò)少、過(guò)多或飽和的情況。過(guò)小的商圈內(nèi)只有很少的商店，提供滿(mǎn)足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)，以至每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿(mǎn)足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。

一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店。因?yàn)轱柡椭笖?shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高。

附件：連鎖便利店選址調(diào)查問(wèn)卷

先生,女士您好:

我們是嘉興學(xué)院的大三學(xué)生.感謝您從百忙中抽出時(shí)間填寫(xiě)這份關(guān)于便利店的調(diào)查文卷.我們?cè)O(shè)計(jì)這份調(diào)查文卷,是為了更好得了解您對(duì)便利店的認(rèn)識(shí)和您的需求,以便為您提供更貼心的服務(wù)。非常感謝您的積極配合!

(注意：除有特別說(shuō)明，下列選題均為單項(xiàng)，請(qǐng)?jiān)谶x項(xiàng)上打勾)

1.您多久去一次超市？

A.一周幾次.B.一月幾次.C.一年幾次.2.您去超市購(gòu)買(mǎi)哪些東西?(多選)

A.小百貨.B.日常零食.C.飲料D.書(shū)籍音像.E.生鮮類(lèi).F.家電

3.您所在的校區(qū)有便利店嗎？

A.有B.沒(méi)有

4.您比較喜歡的便利店是？

A.喜客多 B.蘇果 C.合家福D.紅府E.好幫手F.其他________.5.您經(jīng)常去便利店嗎?

A.經(jīng)常.B.偶爾.C.從來(lái)不去.6.您去便利店的動(dòng)機(jī)是?(多選)

A.應(yīng)急購(gòu)物.B.24小時(shí)服務(wù).C.付款方便節(jié)省購(gòu)物時(shí)間.D.有更多新產(chǎn)品代表流行趨勢(shì).E.購(gòu)物環(huán)境好.7.您去便利店經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)哪些商品?(多選)

A.音像產(chǎn)品.B.冷凍食品.C.飲料.D.小百貨.E.便當(dāng).F.零食.G.日常用品.8.您希望在便利店得到哪些服務(wù)?(多選)

A.彩擴(kuò)沖印.B.各類(lèi)充值卡, IC卡.C.代繳各種費(fèi)用.D.牛奶定購(gòu).E.帶購(gòu)車(chē)船票,演出票.F.體育彩票.G.mp3下載.H.印刷傳真.I.特快專(zhuān)遞,郵遞.9.您從便利店購(gòu)買(mǎi)東西，時(shí)間一般是： *

A.早上比較早B.白天時(shí)間C.晚上19:00-23:00D.23:00以后

10.您覺(jué)得在校區(qū)內(nèi)發(fā)展連鎖便利店有前景嗎?

A.有.B.沒(méi)有.C.不知道.11.您認(rèn)為便利店作哪些方面改進(jìn)會(huì)更加吸引你來(lái)便利店購(gòu)物?(多選)

A.調(diào)低價(jià)格.B.改善購(gòu)物環(huán)境.C.改善服務(wù)態(tài)度.D.增加新服務(wù),新商品.E.其他________.12.您希望何種形式的售后服務(wù)

A.積分卡B.促銷(xiāo)活動(dòng)C.產(chǎn)品回饋D.社區(qū)內(nèi)免費(fèi)送貨您的基本信息

1.您的性別?A.男B.女

2.您的年齡?A.18歲以下.B.18---20.C.20---24D.24以上

3.您的收入? A1000以下.B.1000---2000C.2000---3000 D.3000以上再次謝謝您的合作!

十二、新店開(kāi)業(yè)前相關(guān)的資料附表

擬經(jīng)營(yíng)地區(qū)資料

擬經(jīng)營(yíng)地區(qū)：___________省___________市___________縣/地區(qū)

人口：__________________________________________________________________平均收入：__________________________________________________________________ 主要商業(yè)街道名稱(chēng)：__________________________________________________________

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：名稱(chēng)：___________店鋪數(shù)目____________________________________