第一篇：別墅選址地段分析

別墅所選地段分析

好的別墅應具備山水，世界很多著名的別墅豪宅群都很注重地形地貌，建在半山環水之間，如美國依山就水豪宅蕩然延伸，奧地利的薩爾茨堡，阿爾卑斯山莊與薩爾茨河環抱著莫扎特的故鄉，屬于歐美的山水樓盤，它們的價格高得驚人，比沒有山水自然資源條件的樓盤售價高出三倍，在香港半山全景豪宅售價150000元/㎡港幣，廣州的白云堡、頤和山莊別墅群售價15000元/㎡～10000元/㎡之間，洋房都賣到8000元/㎡，而在番禺的'平地'板塊，好的別墅也只能售價5000元/㎡左右，如祈福新村、廣州碧桂園、華南碧桂園等。

山水樓盤的概念、模式和學說，表現出'高文化、高技術、高情感、高生態（包括自然生態、社會生態、人的行為心理狀態等考慮）。眾所周知，水是生命之源，山是長壽之本，'仁者樂山，智者樂水''寄情于山水之間'追求'天人合一'等，這是我們中華民族的優良傳統，也是當今世界各國人們普遍追求的保持生態平衡，保護環境，節約資源能源的時代要求。為什么好山總是配有一湖清水，這是我國有著悠久歷史傳統的'風水學說'，它是水潤土、土生木、木成林、林生氧、氧密化成負離子，人居于此長壽健康（人杰地靈出奇才），是體現人與自然和諧'共生、共存、共樂、共享、共雅'的五大特征，這是有山水樓盤的特別之處。著名風水先祖劉伯溫曾斷言，曰：'山禿而無水潤，貧脊也'。這是對光頭山而沒有水托的評說。又曰：'水潤而無山者，有靈而無容勢。'這是對有水源而無山靠的雖有靈氣即無權勢的寓意。中國人信風水是有其道理的，坐擁背山環水，眼前目極遠眺，開闊舒懷，屋內通風循環，自然采光，何不是上好風水？

下面針對于此別墅地段進行分析，假設此別墅坐落于江浙沿海一帶的蘇州市，以此對別墅進行一系列調查分析。

一、功能空間的要求

1、體量大?。喝鐖D，選海濱2位置進行建筑，別墅建筑面積有750m2，由于別墅建于背山靠水的位置，由圖可以看出，北面是一座海拔十幾米的山丘，擬建一座三層小別墅，一層高3.6m，二層三層均是3m，總高9.6m。

2、位置關系：別墅功能分區情況下，分出動、靜區域。其中客廳，居中 起居室 臥室 書房稍次，邊角位置留給了健身房、游樂室、車庫等。

3、環境景觀要求：別墅坐北向南，陽光可直射別墅，自然采光較方便；別墅與公路中間有大面積樹林，樹林一可以提供涼爽的自然環境，自然氧吧，二可以對公路傳來的噪音進行過濾阻隔，起到一個消音器的作用；圖上明確標出別墅景觀朝向，可背靠公路，面向大海，一是可以時刻欣賞大海的浩瀚，二是可以減少來自公路噪音的影響，三是朝向南可以更好地采光。

二、環境條件調查分析

1、地段條件（自然環境）

(1）氣候條件：江浙一帶位于北亞熱帶濕潤季風氣候區，溫暖潮濕多雨，季風明顯，四季分明，冬夏季長，春秋季短。無霜期年平均長達233天。境內因地形、緯度等差異，形成各種獨特的小氣候。太陽輻射、日照及氣溫以太湖為中心，沿江地區為低值區。降水量分布也具有同樣規律。下面以蘇州為例。① 輻射和日照

蘇州境內太陽輻射年總量為4651.1焦耳／平方米，太陽輻射量以夏季為最大，為1580.8焦耳／平方米；春季次之，為1256.0焦耳／平方米；秋季為1045.9焦耳／平方米；冬季僅為768．2焦耳／平方米。由春到夏隨著太陽高度角的增加，太陽輻射月，總量持續增值。至7月份，總量最大為560.6焦耳／平方米，之后又呈遞減狀態；2月份，月總量最小為253.3焦耳／平方米。常年平均日照時數為1965.0小時。日照時數的季節分布是：春季(3-5月)454.9小時，夏季(6-8月)624.8小時，秋季(9-l1月)486.7小時，冬季(12-2月)398.6小時。日照時數的月 ,總量2月份最少，僅 l19.1小時，以后逐月遞增；8月份最多，達240小時。以后又逐漸減少。10月份因晴天日數增多，日照時數比9月份略有回升，l1月份起又呈遞減狀態。

②降水 一年中以6月份降水量及降水日為最多，常年平均月降水量為160毫米，降水日12.5天。；每年6―7月份江南梅子成熟季節，常有一段陰雨天氣，稱為“梅雨”，蘇州市平均入梅期為6月l 6日，平均出梅期是7月9日，梅雨平均為204毫米，但各年多寡不一。蘇州市由于所處的地理位置和季風的不穩定性而引起的氣候變化劇烈，四季中常有多種類型的災害性天氣出現。既有時間較長的旱、澇、連陰雨；也有時間稍短的強烈天氣，如熱帶風暴(臺風)的暴風雨、寒潮引起的低溫冰凍；還有一些破壞性很大的劇烈天氣，如強對流（冰雹、龍卷風、強風）、雷雨等。

③風向 蘇州地處我國大陸東部沿海，位于北亞熱帶濕潤季風氣候區內，夏季氣溫較高，潮濕多雨，冬季干燥寒冷，季風明顯，四季分明，自然條件優越，氣候資源豐富。據資料分析，蘇州季風更替明顯，冬季盛行西北風及東北風，夏季盛行東南風，春秋季是夏季風與冬季風交替季節。(2)地質條件：前第四紀地質

由于新構造運動的影響，本區東部第四系較厚，前第四系均被覆蓋，西部前第四紀地層廣泛出露地表。據地表出露及勘探資料分析，區內前第四紀地層發育不全，僅見有泥盆系、石炭系、二疊系、三疊系、侏羅系、白堊系及第三系地層。該別墅背后有座小山丘，前面是大海，地質結構復雜。

巖漿巖體構造立體示意圖 巖漿巖體地質圖及剖面圖

（3）地形地貌：從下圖中明顯可以觀察出別墅建設用地處于小山丘與大海之間，別墅建設用地左后方小山丘海拔14m左右，坡度較為平緩，山丘上有條公路貫穿山脈，公路的下方是大面積樹林，有海灘，有碼頭，海灘地形平坦。別墅臨海而建，海岸線較陡，為3米的陡坡。（4）景觀朝向：除價格、地段交通外、在影響購房者購房的眾多因素中，朝向占非常重要的位置。別墅的朝向居住者居住其間的舒適程度，好朝向的房間，住的舒心，置業投資更開心。該別墅坐北朝南，后面是樹林，前面是大海，窗戶南開，海風可通過門窗對室內空氣進行更換，冬天沒有凜冽寒風，夏天又有涼風習習，通風效果最佳。其二，坐北朝南，門窗南開，一天之中房間有大部分時間可以受到陽光的直射，對于消除室內濕氣、殺滅細菌、調節室內溫度、加速空氣流動均有好處。

（5）周邊建筑（配套設施）：現在的別墅不僅僅是在環境上做文章，更注重了市政開發，及學校、醫院、商業場所等配套的建設。在物業管理上，開發商也為業主考慮，為業主聘請與別墅品質相符的、知名度高、富有經驗的物業管理公司做管家，解除業主的后顧之憂。因此完善的社區配套和物業管理是作為一個精品別墅的根本保障而存在的。很大程度上物業管理提供的高檔社區的生活水平，也是別墅業主界定別墅的價值的最大體現。（6）道路交通：該路段選址建別墅，在交通方面可謂是條條大路通羅馬，海濱2的選址后面既是一條貫穿東西的馬路，前側是浩瀚無際的大海，建有碼頭，配套設施齊全，交通便利。把眼光放大，縱觀整個蘇州市，位于西部沿海地帶，東西南北鐵路、公路線發達，海陸空均可行。

2、人文環境

（1）城市性質規模：蘇州是江蘇省的東南門戶，上海的咽喉，蘇中和蘇北通往浙江的必經之地。處于上海一小時經濟圈內。是國家歷史文化名城和重要的風景旅游城市，是長江三角洲重要的中心城市之一。蘇州物華天寶，人杰地靈，被譽為“人間天堂”，“園林之城”。蘇州素來以山水秀麗、園林典雅而聞名天下，有“江南園林甲天下，蘇州園林甲江南”的美稱，又因其小橋流水人家的水鄉古城特色，而有 “東方威尼斯”、“東方水都（東方水城）”之稱。

（2）地方風貌特色：蘇州古城經過數千年的積淀，主要是明清以來，遺留下來一筆豐厚的有形財富——古建筑。他們是組成蘇州獨特的古城風貌最為重要的方面之一。而蘇州古建筑經過香山幫能工巧匠的智慧實踐的是蘇派建筑風格和特點歸納起來有：翻墻黛瓦，體量小而輕巧，低層高密度，錯落有致，有多數建于沿河，形成前街后河、人家盡枕河的水鄉風情。有著民居建筑、園林建筑、沿街商店建筑、寺、觀等文化建筑等等。古建筑形成蘇州一道風景線，文化底蘊雄厚，自古佳話相傳：上有天堂，下有蘇杭。蘇州適宜修身養性。別墅建在這種大環境中，使用者也會倍感舒適。

按照目前最通行的說法，別墅就是依托山水優勢、低密度的，兼具健康性與環境性的休閑住宅。首先別墅對位置有著很高的要求，不僅要具備交通便利的地理位置；其次周邊空氣質量要符合標準、通風良好、綠化率高；同時各類配套設施要齊備，符合高檔社區的消費與休閑需求。這是打造精品別墅的三大要素，這三者的緊密結合與完美表達才能構成真正意義上的精品別墅，也是別墅價值的最大體現。

第二篇：書店商鋪選址最好地段

書店商鋪選址最好地段

書店商鋪選址跟其它開店的一樣，商鋪選址很是重要，一個好的地段能直接影響到店面的經營狀況，那怎么才能找到最適合自己的店面呢？ 在選址時一定要看看周圍的環境是不是符合，交通是不是便利等等，書店商鋪選址時一定要注意小細節，不能說開就開，對于商鋪選址或者是的找店鋪不明白的大家進來看看由我愛我鋪網提供的吧。

1、門生湊集地鄰近

該地處于校園地點地鄰近，門生去書店音像店的念頭主如果購置本身愛好的冊本、學慣用的磁帶，以及聚談判天、消遣韶光。應針對門生的必要，供給得當他們的圖書和音像成品。寒暑假時代是買賣清淡之際，必要作變通經營。

2、住戶區地段

該地段的顧客是住戶區內和鄰近居平易近，以家庭雜志和娛樂冊本為主，節沐日和放工光陰為重要的花費時段。這一地段的特性是，有關家庭生涯的圖書音像成品消辛苦強，尤以家庭娛樂類的雜志和影碟花費量最年夜，凡能給家庭帶來樂趣和常識的圖書音像成品，都能得到較好的銷量。

3、市郊地段

該地段以往被覺得是不太抱負開店之地，可是如今因為某種城市的敏捷成長和車輛的年夜量增長,市郊地段的貿易代價正在上升。這一地段的特性是，重要向駕駛各類車輛的人供給生涯、蘇息、娛樂的報刊辦事。

4、拐角的地位

商鋪選址很是重要，拐角的地位每每是很抱負的，它位于兩條街道的交叉處，是人流的停止點，可以發生“拐角效應”。拐角地位可以增長圖書音像成品櫥窗擺設的面積。兩條街道的往來人流搜集于此，有較多的過路行人;可以經由過程兩個以上的進口緩和人流的擁擠。因為書店音像店地位面對兩街，選擇哪一壁作為本身的正門，則成為十分緊張的問題。一樣平常的做法是：選擇交通流量年夜的街道一壁作為書店音像店的正門，即店同;另一壁作為側門。

5、三叉路口

書店音像店設在三叉路的下面，店面十分搶眼，同樣被覺得是異常抱負的書店音像店的地輿地位。處在這一有利地位的書店音像店應留意只管即便施展本身的的優點，在店正面進口的裝飾、店名招牌、告白招牌、展現櫥窗等要精心設計，捉住顧客的消操心理，將過往的行人吸引到書店音像店中來。

上面是給大家介紹的書店商鋪選址最好地段這一問題，相信大家對此也有一定的了解了吧，書店商鋪選址時一定要找最適合自己的店面，開店時要注意的小細節還是很多的，另外商鋪選址對于店面來說尤為重要。

第三篇：選址分析報告

店面選址分析報告

（華潤蘇果黃金海岸店）

一、該地區的家庭人口及收入水平

1家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、○

家庭成員年齡、收入狀況等。每個家庭的收入與支出的分配，會影響未來商店的銷售。如該地區的平均家庭收入增長，那么，相應地，人們對商品的數量、質量和檔次也會相應的提高。另外，家庭的大小也會影響 商店的銷售，如沒有孩子的新婚夫妻對商品的要求往往偏于時尚、個性、少量，而有孩子的家庭的消費主要以孩子為主。2對于學生這部分消費群體，基本屬于沒有收入，但是，消費的○

需求卻是很大的餓，而且，對于商品一般追求時尚潮流，具有個性，因此，要滿足這部分人群的需求，就需要高品質、價格相對合理的商品，專賣店將是比較好的一個選擇，如，東山步行街，新街口的新百，大洋之類的商場。

二、該地區的人口密度

一個地區的人口密度，可以用每平方米的人數或戶數確定。部分流入的客流人數不在考察范圍之內。就說蘇果黃金海岸面對的消費者主要的是天景山小區的住戶及大學城內的大學生。所在地區的人口密度，天景山小區內的住戶可通過入戶抽樣調查獲得，大學生可進行上網搜尋歷年各校的招生人數。對于白天人口密集的辦公區，應分析其消費需求特性進行經營，如延長下班時間，增加辨明項目等。人口密

度高的地區，到商業設施之間的距離近，可增加購物頻率。人口密度低的地區吸引力低，且顧客光顧的次數也少。

三、店前客流量分析

1客流的集聚點 ○

華潤蘇果黃金海岸店面臨的消費者聚集點基本上是天景山小區、大學城內的學生及公交地鐵線輻射到的一些商圈范圍。

2客流構成分析 ○

1、客流的性別比例

2、客流的年齡層次：江寧大學城內的學生年齡層次基本在18-25歲，一些小區內的消費群體的年齡層次在什么年齡的都有。

3消費者的出行方式或行進狀態：地鐵、公交、步行·○·

4客流量的測評 ○

隨著地鐵線的開通，將江寧大學城內的大學生的消費場所都向外拉伸，另外，原有的公交車也是一個主要的交通工具，17路、137、區3·都將華潤蘇果黃金海岸店的商圈范圍在擴大，但同時，也加大了它的競爭力，如，河定橋的歐尚、新街口的沃爾瑪等，另外，東山步行街的華聯、蘇果也是黃金海岸店的強有力的競爭對手，這兩家店在江寧大學城內開通了免費購物班車，使得大學城內的在客源大量的流失。對于華潤蘇果黃金海岸店的客流量統計，可從以下幾個方面來進行：

1、各站上下客的人數（17路、137、區3等）

2、居住人口集聚區（天景山小區、江寧大學城內的學校等）

3、日常上班的場所、學校、醫院等

4、火車站、汽車站、地鐵站等交通工具的集聚點

5、體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們的集聚活動的場所，如方山風景區、牛首山風景區、江寧體育館等。

四、消費者購買力的分析

商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的。華潤蘇果黃金海岸店，面對的消費者有很大一部分是江寧大學城里的大學生，相對而言，大學生的消費水平不是很高，此外，商圈內居民人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查。

五、競爭對手分析

華潤蘇果黃金海岸店在擁有機遇的同時，也面對著競爭壓力，在東山步行街那，北京華聯，蘇果，河定橋那的歐尚都是黃金海岸店的競爭對手，他們擁有甚至比黃金海岸店更有利的條件，在東山步行街那，有早已成型的商業氣氛，并且，那邊的華聯、蘇果都有開通免費的購物班車，將江寧這邊的消費者往東山那邊吸引，河定橋依靠著地鐵的便利，成型的一站式購物環境，也給蘇果黃金海岸店帶來了很大的競爭壓力。

最后，新街口也是這邊的消費者會消費的地方，那邊的商品無論在質量或檔次上面都基本上是很好的，地出行。開通也大大方便了人們的出行。

六、顧客消費習慣分析

以下是一張問卷

1、您經常去蘇果黃金海岸店消費嗎？

A是B否

2、您對蘇果黃金海岸的商品的價格，服務滿意嗎？

A很滿意B一般C不滿意

3、您一般多長時間去購物一次？

A每天B一周一次C一周以上

4、一般您去超市的時候，在超市逗留多久？

A半小時以下B一個小時左右 C兩個小時以上

5、一般您是為了什么區超市消費？

A日常生活所需B比較大商品，如家電

6、一般您一次在超市消費多少錢？

A50以下B50-100元C100元以上

7、您對蘇果黃金海岸店有什么建議嗎？

根據上面的問卷，可對蘇果黃金海岸店的商品、服務等進行改進或調整，亦吸引更多的消費者，增加營業額。

第四篇：大潤發選址分析

實訓報告

大潤發視覺營銷設計調查與分析

班級：市場營銷143 姓名：14318320錢博力

大型連鎖商超的門店選址特點和分布情況

——以大潤發為例

我們以大潤發為例進行分析，主要以大潤發在南通市內的分布情況作為例子進行分析。

南通

市中心的門店還是分布在商業圈、居民區和學校的附近，剩下的雖然分布比較分散，但是還是主要集中在縣城的市中心圈內。這樣分布看起來是有點奇怪其實也是有原因的。因為南通的城鄉公交班次和路數真的非常多而且便宜，在早上您可以看到公交車上有很多大叔大媽都是去超市買菜的，南通原本的市中心也包括近幾年劃進去的通州區在內大潤發是占據了強有力的位置，包括已經陷入危機的樂天、家樂福、麥德龍等大型的商超都沒有競爭過大潤發，大部分人去市中心超市的第一選擇還會使大潤發。因為市區的不斷擴大，還在北邊興起的商業圈也開了一個大潤發，比較特殊的在一個市中心的兩個大潤發。

總結

無論大潤發的分布情況如何分散，他們的主要地點還是會選擇在居民區、購物廣場這些人流量巨大，消費水平也高的地方。雖然競爭因素也較大，但是只要能抓住人流就能創造大的收入。其他次級的縣城，雖然人流量不及市中心大商業圈的人流量多但相對的競爭壓力也會小很多。遠離市區商業圈的居民選擇的范圍就更小了，但是又想一次性買到全部的商品，還有優惠折扣，這時候大型的連鎖超市使他們最好的選擇，并且大潤發對較遠地區的居民還有大潤發的接送車。這對承擔了家中買菜做飯的中老年來說是再方便不過的了。

第五篇：重慶別墅市場調查分析范文

重慶別墅市場調查分析

一、重慶別墅市場有效數據分析

1、開盤銷售項目：

保利國際高爾夫花園、龍湖·藍湖郡、世紀花園、佰富高爾夫別墅、中安·翡翠湖（二期A、B組團）、金科天湖美鎮·上島、建工·未來城（一期）、半城中央、畔溪名都三期漪龍灣、學府大道69號·伴山雅筑、大川加勒比別墅。到年底前，還將有山語間、伽藍藝墅、天江常青藤、海蘭云天·塞納維拉、威尼斯印象、碧水康橋、天賜龍都、南方上格林·綠林墅

2、供應量

·上半年供應體量：42.9736萬平方米 ·下半年供應體量：81.04萬平方米

●合計供應體量：124.0136萬平方米

●全年有1993套別墅供應市場，上半年面市1121套，下半年面市872套，其中獨立別墅741套；

（渝北區供應量達56.0716萬平方米、江北區為24.8616萬平方米）

3、供應產品形態

目前已開發6680套別墅，獨立別墅占38.7%、而聯排與疊加別墅分別占46.7%和14.6%；

4、供應價格

·普通經濟型聯排別墅： 4000元/平方米左右（平均售價）·景觀資源相對稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售價）·綜合性均好的聯排別墅： 6200元/平方米（平均售價）

·獨立別墅因地段、景觀、類型等內外因素的多樣化，售價從6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天價別墅：中安3千萬元；龍湖·藍湖郡將有10余套千萬級別墅面市

二、分布區域特征分析

1、含谷別墅區

含谷別墅區是重慶最早浮出水面的市郊型別墅集中供應區，最早進入該區域的別墅項目是全興別墅，隨后開發的香格里拉別墅和北歐別墅使含谷的開發熱度迅速升溫。目前這些項目已經基本售罄，現有市場供應的為距高速路含谷出口九公里外龍潭湖邊的海蘭云天二期。

2、B17片區和渝北兩路別墅區

B17片區和渝北兩路片區由于擁有臨近機場的便利，且周邊大部分地塊風景優美，擁有別墅產品開發先天優越條件，引來不少實力開發商紛紛在此圈地。目前在此區域的別墅項目有保利國際高爾夫花園、天江·常青藤人文別墅區、恒運·清河灣、山語間、伽藍藝墅等別墅項目。在一些房地產開發成熟的國家和地區，機場周邊的地塊往往是別墅開發的熱點區域，該區域在未來三五年內將發展成為重慶別墅項目最為集中的區域之一。

3、北部新區別墅區

和記黃埔、龍湖等品牌地產的進入奠定了北部新區高檔生活社區的崛起，目前的北部新區別墅已經占據了重慶別墅市場的半壁江山。

4、南山別墅區

南山作為重慶市的天然綠色屏障和城市“肺葉”，隨著政府規劃的引導以及一系列利好因素的出臺，南山別墅區目前已經初具規模，成為重慶別墅市場上的一個亮點。

5、北碚別墅區

北碚區擁有濃厚的文化氛圍和優美的生態環境，同樣具有別墅開發的潛質。有中安·翡翠湖等項目，同時，隨著北碚市政建設的開展，交通狀況的改善，北碚別墅區將會成為重慶別墅市場上重要的板塊之一。

6、巴南別墅區

在充分利用巴南優越自然條件的情況下相繼開發了一品住宅、日月山莊、威尼斯印象別墅項目。隨著重慶主城半小時交通的完善，巴南的別墅市場也會取得較大的發展。

7、南岸銅元局片區

銅元局片區擁有得天獨厚的自然資源，銅元局片區在幾年前開發的玫瑰山莊、加拿大國際花園以及近兩年開發的帝景名苑使銅元局片區成為了高檔住宅區域。而此區域最大的社區融僑半島在后期的產品規劃中也將會有別墅產品的推出，加之菜園壩長江大橋的修建以及石板坡長江大橋的拓寬，必然會成為都市型別墅的主要區域之一。

8、江北石馬河片區

江北石馬河片區由于松石大道的修建，規劃擬建的雙碑大橋，使此板塊的交通情況大大改善，會進一步促進此板塊的開發，特別是高檔住宅的開發。目前此板塊的別墅項目有佰富高爾夫別墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及2003年開發的名門山莊。

四、目標客戶分析

● 現有別墅購買者一般學歷偏高，受過良好教育。

● 年齡在35—45歲之間，多為中年成熟型的買家。值得注意的是，潛在買家年齡層次則明顯偏年輕。在30-45歲之間。

● 職業：銀行界、私企業主、企業高級管理人員居多；不乏高級公務員、大型企業的管理階層、白領階層、地產商、外籍人士、大學教授等。私營業主的比例明顯增多，這部分客戶能夠較快地完成原始積累，但對產品的個性及其他方面的要求也更加挑剔。● 家庭結構：2代3口或3代5口

● 收入：具有穩定的事業和豐厚的收入，年收入至少在25萬元以上。

綜觀別墅購買群，都有一定的資金積累，除傳統意義的富翁外，別墅購買者逐步呈現出高知、低齡的趨勢。他們往往只是高級打工仔，有的年齡僅20多歲，由于超前的消費意識和有較高且穩定的預期收入，使得這些都市新貴提前趕乘“別墅快車”。隨著經濟的進一步發展，若采用按揭的方式，別墅購買群將在短期內越來越龐大。

五、產品分析

1、建筑風格

現有別墅風格主要有：純美式經典風格、北美加拿大風格、西班牙山地風格、歐式風格、傳統改良風格、純中式庭院風格、法式風格、英倫風格、德式風格、北歐風格、現代簡約風格等等；

但重慶別墅主流風格多傾向北美風格。這或許跟城市文化淵源有關，重慶和美洲一樣都是移民文化，民族包容性強，民眾心胸寬廣，外來意識形態雖然很容易落地，但更容易被本土化。重慶民風自由、熱情、不羈，能與注重個體存在感的北美風格產生共鳴；北美風格別墅對地形適應性強，也更適合重慶丘陵起伏的地形地貌。

2、戶型結構

● 戶型形態主要有：獨立別墅、連排別墅、疊加別墅、雙拼別墅、空中別墅

● 戶型面積：100平方米-400平方米，主流戶型250平方米左右。

● 戶型功能：居住是基本需求，別墅因對空間的奢侈占有能讓居住面積增大外，隨著市場的成熟和觀念上對家庭的回歸，增加了對享樂功能的移植，如：家庭會所空間、小型俱樂部、私人運動館、電影放映廳等。

● 在空間布局上一直有兩種說法，一是房間設置不應太多，房間太多象農民房；二是應該留有充分的房間數量，滿足家庭成員的私有空間需求。

3、價格

從在售的別墅項目看，100萬元左右級是目前市場的主流?！て胀ń洕吐撆艅e墅： 4000元/平方米左右（平均售價）·景觀資源相對稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售價）

·綜合性均好的聯排別墅： 6200元/平方米（平均售價）

·獨立別墅因地段、景觀、類型等內外因素的多樣化，售價從6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天價別墅：中安3千萬元；龍湖·藍湖郡將有10余套千萬級別墅面市

重慶別墅市場，表面上看總體供應量偏大，但實際上有效供給卻不足。目前市場產品在面積、總價等方面細分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。環境、位置好，總價在50—70萬元的疊加別墅，70萬元以上的聯排別墅、定位準確的商務別墅都存在著供應空缺。

4、景觀資源

按對景觀的占有度可作如下劃分：

城市型別墅（金果園、歸谷城市美墅）、山水別墅（海南云天）、山地別墅（迦藍藝墅、山語間）、湖景別墅（龍湖系列）、純江景別墅（加勒比海岸）、森林別墅（南嶺雅舍）、全生態資源別墅（中安翡翠湖）等。

如果按慣例將距離城市中心20公里范圍以內確定為都市型別墅，那么重慶別墅絕大多數都為都市別墅。然而重慶因獨特的山地與水景共存的地貌條件，都市中同樣能擁有郊區別墅的景觀資源。

景觀的稀缺性決定別墅的當期價格和長期的增值與保值，景觀資源相對稀缺的市場均價高于普通經濟型別墅3000-4000元/平方米。

5、購買別墅用途

1）自住：市場主流。在售和已售別墅多數為第一居所。

2）渡假：隨著城市交通的改善，市區別墅用地的見底，城市邊緣新區域的價值拓展，城郊渡假型別墅將成為未來市場概念推廣的主流。

3）投資：與一級城市相比，重慶別墅投資市場還未形成。

從租賃市場來看，重慶別墅二三級市場交易機制還沒形成，掛牌銷售別墅的情況幾乎沒有。由于租金偏低，投資回報率不高。目前，重慶別墅多為自住。別墅租賃市場不興旺，一手樓市的銷售速度也比較緩慢。

6、文化內涵與營銷推廣手段

別墅營銷通常采取文化營銷的推廣手段。重慶別墅市場大多數項目還沒有針對不同市場進行細分，營銷上往往求全求廣，開發商希望將不同收入階層所有客戶一網打盡；再者，就是個別外來開發商對本地市場的特性研究不夠。造成了多數別墅產品在項目包裝、營銷推廣等方面還處于初級階段，營銷手法沒有特色，甚至混同于渡假村、普通住宅。

從今年上市項目來看，重慶別墅市場已經開始從炫耀身份轉變到涵養文化，如：常青藤別墅以美國經典學院文化為藍本；迦藍藝墅以美學藝術為基調；長青湖倡導中國山水人文修養。有了文化內涵的支持，產品就不僅僅只是一個空殼，才能滿足消費者對建筑物以外的需求，品牌、生活方式、文化氛圍、產品個性強不強都是影響購買的重要因素。

六、結論

重慶別墅市場自2003年2月18日國土資源部發布緊急通知對別墅用地叫停以來，此前批準的土地經過兩年后陸續推出，在今年形成一個較大的供應格局；雖然新政對于高檔樓盤的抑制力度很大，但別墅項目的供應量仍明顯增加，項目層出不窮，僅重慶北部新區別墅項目就有近10個，并集中在未來兩三年內放量。從新政實施的實際情況來看，與普通住宅市場一樣，在受到一段時期的短暫影響之后，別墅價格卻在宏觀調控的大背景下繼續保持了上揚的勢頭，與2003年價格相比整體上漲了近1000元/平方米；從此次房交會的情況來看，別墅項目又進入了新一輪的推盤高峰。

1、從投資規模看，市場投資絕對總量和相對總量遠遠落后于其他市場

預計到今年底，已開發別墅將達49個左右，已開發用地9600畝，已開發或正在開發的建筑總量約340萬平方米；從投資規模來看，重慶別墅開發占住宅投資規模的6%—7%。其投資總量和相對量與京、滬、蓉市場相比還不到北京與上海市場規模的五分之一，與開埠時間較接近的成都比也遠遠落后。重慶別墅投資供應仍處于市場培育初期。

2、從消費人群來看，重慶的本土富人階層正在形成

按最近國土資源局的數據表明，重慶外來購房人群為12.5%，整體市場對外吸引程度相對較低，內需和外需都不足，消費市場不夠成熟。而市場相對發展成熟城市的別墅購買人群主要是外地人，比例基本上在30%左右。盡管如此，從今年重慶市場所反映的情況來看，我們仍可看到，一些近期新近推出的項目中，有更多消費者來自涪陵和萬州，重慶的“天價”別墅也被某廣東人買走，重慶別墅市場的春天已然不遠。

3、宏觀調控讓價值凸顯，讓別墅開發成為主流方向

雖然國家對別墅類用地和金融信貸的嚴控政策至今也沒松動過，重慶別墅的價值卻在其中得到了進一步凸顯，在這一輪的調控中特別強調要提高土地的利用效率，因此低容積率的別墅用地更加稀缺。從一個藍湖郡占去年秋交會銷售額的半壁江山已經可以看出，別墅已成為主流的開發方向，也開始形成一種主流文化和新的社會階層。尤其是自然資源的不可再生，2005年的別墅在這個意義上尤其顯得特別重要。顯而易見，在政策已經見底的情況下，越是資源稀缺，就越是顯得珍貴。

4、產品差異化明顯，市場進一步細分

2005別墅市場逐漸走向成熟表現在，保利走的是董事級頂尖開發之路，龍湖西岸的產品對全國而言都是“顛覆性”的，而長青湖、山語間等則瞄準中產偏上的消費階層。項目與項目之間總價懸殊，從幾十萬到上千萬不等，處在同級差競爭檔次上的項目，注重不同特色的營造，以差異化和產品品質來參與競爭。

從風格上看，早先是照抄照搬國外別墅，什么風格都有，不倫不類；而現在，開發商們在注重吸收國外產品精髓的同時，融入進了本地文化內涵，賣點也越來越豐富。北美風格、歐洲風情、中式別墅、人文別墅、藝術別墅、田園別墅，產品多元化趨勢足以令人眼花繚亂。不過，它們都無一例外地在健康生態和居家環境上下足了功夫。

5、價格計算多樣性，有按套內面積計價的、有按占地面積計價的，也有按棟計價的

6、今明兩年別墅投資預計將達100億，南岸、北部新區成別墅主要集中地，主要產品形態以聯排、獨立為主

7、未來別墅發展將實現精神與物質的回歸

隨著小康社會的逐步實現，一些在密度、形態等方面達不到要求的假別墅將退出舞臺，獨棟將成為流行。除此之外，還有幾個值得關注的方向。

首先是生態型，其次是智能化，其三是個性化。最后是社區化。創造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務活動，豐富社區文化。新一代的別墅不再是過去單純的炫耀，不是金錢的顯示。新一代的別墅在物質和精神上都是高品質的，是更好地享受精神、享受藝術、享受人生的居所。

六、影響銷售成功與否的不確定因素

1、目標消費者存在不確定性

雖然重慶富人已經作為一個群體出現，別墅市場也開始重現生機。但也面臨消費人群極其有限、消費者更加挑剔和審慎等挑戰，因此，并不是每個別墅都是一片陽光燦爛。

2、有效供給存在不確定性

重慶別墅市場，從數據上看總體供應量偏大，但實際上有效供給卻不足。目前市場產品個性化不強、缺乏文化內涵支持，功能、面積、總價等方面細分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。

3、發展商專業程度存在不確定性

別墅屬于高價奢侈品，其目標消費者社會地位、見識品位、人生經歷、生活習慣等都注 定了別墅產品被挑剔的程度遠遠大于普通住宅，發展商如在產品設計和品位鑒賞方面不能與之產生共鳴，形成引導將很難推動銷售。

4、營銷推廣專業程度存在不確定性

由于本地社會環境的影響，別墅營銷難在建立有效的傳播渠道。形象如何包裝、文化如 何導入、廣告如何推廣、媒體如何組合都是決定營銷成敗的重要因素。

5、綜合服務水平存在不確定性

產品缺乏前瞻性或物管服務不到位，別墅升值預期將無法實現。