第一篇：作業連鎖選址分析報告書

連鎖選址分析報告書

經過我們小組的討論，小組決定在大學城附近開一家KTV娛樂城。（開場白希望小組成員能補充）

1、業態類型：

KTV娛樂城是以服務為主的連鎖門店，以專門經營某一商品服務的業態類型

2、經營項目：

提供在校師生及周圍居民消遣娛樂減壓的一個娛樂場所，提供唱歌娛樂、同學集會、生日集會、校園集會等娛樂項目。

3、地理位置：

神耀網吧附近、瓊臺師專東側（主選區）

后勤疏導點、園中園附近（備選區）

4、地點分析：

靠近大學城人流量大消費群體廣，交通便利，地點寬闊基礎條件優越，不會影響學校日常教學工作和學生日常生活。

5、基礎條件分析：

靠近學校，交通便利，出行安全，有可需利用的建設用地，另外靠近娛樂場所（神耀網吧）是主要的潛在消費人群。

6、商圈分析：

由于海南省政府想在桂林洋建立大學城高校區，目前已經成功建立三所高校，在校大學生兩萬多人，未來將陸續建設多所高校，人口密集消費群體大消費層次聚集，最重要是大學城周圍沒有KTV娛樂店鋪，這是一個巨大的市場空缺，大學城KTV娛樂城一旦建成將會填補這一巨大的市場空缺。

該店相對于校外同行競爭者來說，選址有明顯的地理優越性，與大學城多所高校所在的路程相對較短交通便利。

據我們組對周圍市場環境調查了解到，在大學城里除了一兩家非正規營業的同行商店外，目前還沒有一家屬于正規經營的KTV門店，而且他們該門店內環境簡陋，沒有專門的隔音設備各種設施設備不齊全音響音質差等問題，存在著各種不足之處。

最重要的是KTV娛樂城的主要消費群體是桂林洋高校的在校師生及附近居民，分布都相對集中。另外該店所規定的價格定位適中，較符合學生消費水平和消費需求，加上地理位置優越、設備齊全、室內裝修環境講究，這些都有利于促進客流量的增加。

7、市場分析：

由于桂林洋高校區消費層次集中課余時間豐富，而娛樂場所比較少，幾

乎是沒有我們要消費娛樂都要跑到市區、桂林洋等地方去娛樂減壓，學生又屬于年輕人喜歡去娛樂聚會，我們開設KTV娛樂城正好符合我們這個年齡段的消費娛樂需求和消費水平，學生可以利用休閑時間去KTV聚會，緩解學生學習生活壓力。學生還可以利用課余的時間通過各種聚會來擴寬他們的人際關系，增進同學們的感情而KTV娛樂城正好可以提供這個平臺。

8、市場潛力分析：

很據海南省政府規劃桂林洋將建立多所高校，當桂林洋高校區規劃建設最終形成，市場潛力將是巨大的，到時將會出現人口聚集、消費水平聚集、大量商家聚集及大量外來服務性的公司聚集，我們在大學城開設KTV娛樂城，將會占據地理優勢、商店知名度、服務水平等優勢覆蓋整個大學城搶占大學城市場。

9、競爭對手狀況：

分別有青年部落、百G空間（主要競爭對手）桂林洋KTV（潛在競爭對手）競爭對手優勢：

（1）交通便利、地理位置優越、消費水平低、離學生生活區域近，主要消費人群是在校師生。

（2）開店時間久、知名度較廣、商圈比較聚集。競爭對手劣勢：

（1）環境不好聲音嘈雜。

（2）門店狹小、室內裝修環境差、服務水平低、無包廂，不適合學生聚會。（3）離學生宿舍太近，容易影響學生作息時間。（4）社會治安差容易引起打架斗毆。我們的優勢：

（1）路程短，交通便利，地理位置優越

（2）校內競爭對手實力存在不足，相關資源設備欠缺，潛在商機大

（3）消費人群集中，消費價格定位適中偏低，符合消費水平，利于客流量增加

（4）與大學城外潛在競爭對手相比，與主要消費人群距離近。

（5）目標顧客以年青人為主，店內環境布置講究，具備完善的配套設施符合年輕人的消費習慣。

10、消費水平分析：

大學城學生生活費一般是800~1500元，大學城KTV娛樂城將針對學生的生活水平推出低價消費，推出三小時60元一個小包廂，按最低消費學生平均每月消費一次除去必需的生活用費，學生是可以消費的起得。

11、大學城發展規劃：

大學城的發展規劃也會對商店將來的經營帶來重大影響，從大學城的長遠規劃來看未來桂林洋將建設多所高校，大學城整體規劃建設完成勢必會帶來大量人口聚集、消費層次聚集、商店聚集、外來服務性公司聚集，到時將會形成以桂林洋高校為中心的大量商業活動聚集，給大學城KTV娛樂城帶來無限的商機，也是KTV娛樂城未來發展連鎖模式建立一個穩定的基礎。

12、門店風險分析及防范：

由于KTV娛樂城選址選在高校區常住居民相對比較少，學校寒暑假時候學生會選擇回家、旅游或者參加社會實踐，所以門店一年的營業時間只有九個月左右其他三個月門店只能歇業。為了減少門店的經營成本我們的工作人員除了收銀員和設備管理人員是全職員工外其余的服務人員將從各高校招聘兼職人員，這樣一來門店歇業的時候可以節省大量的經營費用，也可以保證經營過程中人員的穩定。當資金充足的時候我們會采取自建的方式發展門店，這樣可以節省大量的店租和資源的充分利用，也可以做為門店長期經營的保證。

另外KTV娛樂城畢竟是娛樂場所難免會有一些不必要的事情發生，為了不影響學校的教學工作和學生的日常生活，我們會和各高校保衛處以及城管建立關系，防止不必要的事情發生門店也會采取一些措施，如：經營時間進行限制晚上經營時間不能超過十點，同一批人包廂消費時間不得超過四個小時等，于此來保證消費者的安全和門店的長期發展。

13、門店選址理由：

靠近學校消費群體密集，高校區目前有大量商家進駐基礎設施良好交通便利，還有門店必需的建設用地，未來桂林洋高校區整體規劃建設完成的市場潛力巨大商機無限。

14、PAVE分析法：P：代表的是人口

大學城的目前人口在兩萬多人，人口相對來說比較密集；并且整個大學城

還在規劃當中，將來還有很多所學校搬遷過來，所以人口會慢慢增加，有足夠的消費群體。我們的店離附近的居民區，相對于海口和桂林洋來說，也比較近，所以也會截住一些去其他地方消費的顧客。

A：表示容易接近性，交通是不是便利

在瓊臺師專的東面，距離我校和瓊臺師專很近，步行便可到達，交通便利，很容易接近。門店位于校際2號路和去坡里村必經的路，而且我們學校和海南師范學校也只隔著一條馬路，也不是很遠。還有，據我們了解，附近的村落也沒有KTV門店，到時我們的店不止為學生提供服務，還可以滿足附近居民的消費需求。

V：表示可見性，是否能讓消費者一眼可以看見

可見性比較差，但是根據現在學生的生活消費習慣來說，這點并不會造成很大的障礙，經過我們小組的實地調查，因為門店的選址它是在一條路的盡頭，另一條路的中間，只要我們的招牌夠大、顏色夠醒目，我想站在校際2號路上是完全可以看見的，而且我們可以做一些路牌，作為宣傳和引導，可見性對我們店的影響不大，通過這些措施是完全可以彌補這些不足的。

E：表示顧客的消費能力都是很愛玩的年齡，也是成年人了，大部分的人群都具有這個消費能力了，而且很多人在大學都能自己找兼職做，如果價格合理消費人群的消費能力是完全可以接受的，那些愛去KTV聚會的人，一般都具備消費能力，只要我們不貴的太離譜，跟桂林洋、市區KTV價格差不多我想他們不會舍近求遠的。而且我們的主要目標人群是在校大學生，我們不會把價格訂的太高，但是也不會太低，畢竟做生意的都是為了盈利會保證價格合理。

綜合以上述所說

在這開KTV娛樂城有消費能力的人群相對來說比較大，而且潛在的消費人群也很多；交通便利很符合現在大學生的生活消費習慣；地理位置很好距離學校有一段距離，對學生的上課和休息都不會有影響。經過我們小組的討論和實地調查這個地址適合開KTV門店。

14、工作日記：

小組成員討論意見列表

小組成員 孟琪 華曉敏 藍惠 李燕清 盧金山 李基彪 李鴻武 陳佳靜 黃煒 周洪運

設想店鋪

商場

設想選址

園中園

競爭對手

7家

（這個表需要大家填一下）小組成員討論時間表1、10月30好小組建立了QQ討論組2、11月1號上午小組成員在QQ討論組進行了詳細的討論3、11月1號晚上小組成員在教學樓一棟312教室展開了討論并進行了分工 4、11月2號小組成員進行了實地調查并繪制了門店選址地形圖5、11月5號小組成員在教學樓一棟314教室對小組成員所做的調查報告進行討論整合資料 6、15、大學城地形圖

第二篇：連鎖超市選址分析

摘 要

連鎖企業的新店開業總是惹人注目，所以，門店的選址也就成為了重中之重。連鎖企業的快速崛起與發展，成就了一個又一個的神話，像連鎖餐飲肯德基，連鎖賣場沃爾瑪，還有連鎖酒店格林豪泰等等。本篇論文就是以連鎖超市華潤為例，探討一下連鎖門店選址的奧秘。

本文 于連鎖超市的進駐和城市商業化的發展。但是在這些商圈里不僅租金昂貴，而且供不應求，根本滿足不了零售巨頭們的胃口。所以，很多零售企業都將門店的選址放在了經營發展戰略中的重中之重。

當然，并不是所有零售業的需求都是一樣的。就好像沃爾瑪的一站式服務，就要要求它的門店店址一定要在顧客可以經常去的地方，而且還要有一定的商業基礎，最好就是在商圈內，這樣的話就能很好的把握客流量，那營業額自然也就不會差了。相比之下，如果同樣的一站式服務超市，若是開在了比較偏僻的郊區，顧客很少踏足的地方，那么結果可想而知。當然，相比與沃爾瑪，麥德龍的批發是服務，在人流量極大、寸土寸金的市區，它更適合人流量較少、租金價格相對于較為便宜的郊區了。

所以說，找到一個適合自己門店的店址，可以擁有大量的顧客而且租金相對于比較便宜的地方開店，是各家超市的頭等大事。一個好的選址就是成功開始的一半，而一個錯誤的選址，也是一個超市錯誤的一半。因為店址不像貨品，可以挪移搬運，也不像店內擺設布置，費用是相當大的。

（二）門店選址是連鎖企業發展的關鍵之一

意大利頂級時尚品牌Trussardi Jeans的總裁柯璐碧曾親臨上海，希望能為其在中國開出更多店鋪提前選址。“我們當然希望能開出更多的門店，因為這是最好的宣傳手段。”柯璐碧開門見山的說。由此可見，西方的連鎖巨頭對門店的選址是多么的重視。因為具體的店鋪地點決定了超市可以吸引有限距離內顧客包括潛在顧客的數量，這也是在另一方面決定了超市的營業額和利潤，從而可以看出這個店鋪的選址的資源大小。

門店店址的選址是一項巨大而且長期的投資，是連鎖企業發展的關鍵之一。無論店鋪的店址是租賃還是購買的，只要一經選擇確定，就是巨額資金的投入，而且一間成熟的店鋪，在它的外部環境發生改變的時候，它不能像人力、財力、物力那樣做出調整和改變，它具有長期性和固定性的特點。所以，在選擇店址的時候必須要進行深入的調查研究和縝密的思考，完善的規劃出門店的藍圖。當然，門店選址和連鎖經營管理最大的區別就是它不能像其內部設施布置一樣克隆拷貝，因為每個地區都有自己的特點，不同的社會環境、地理環境、人口環境、交通條件和市政規劃都是制約店鋪所在地區的顧客量和營業額的因素。所以，連鎖

企業在制定企業發展戰略和藍圖的時候，其具體店鋪的具體位置必須要考慮在內，從而達到戰略的可實施性和目的。

所以，店址選擇的好壞，是影響店鋪營業額的重要因素。優越的店址就占據了“天時地利人和”中的地利，在與其他超市的競爭中，若是規模、商品、服務等條件相同的情況下，那必然會收到一個非常好的效果。故而，在連鎖超市分析經營狀況時，決不能忽略店址所帶來的影響。顧客就是上帝這句話雖說有些絕對，但是超市選址的首要原則就是方便顧客，以節省顧客的時間成本、交通成本和精力成本等滿足顧客最大的需要，顧客的支持與信賴才是企業生存和發展的基石。當然，方便顧客也不是一味的把超市開在顧客居住地最近的地方，而是要考慮到顧客的購物消費習慣，在市政府的規劃內，或集中，或分散，力求為顧客提供最好的購物環境和購物機會，在使顧客購買到滿意物品的同時，獲得利潤最大化和社會效益最大化，真正意義上實現三方的共贏。

（三）有助于商業群的形成

超市店址的選址，在為了適應人口分布、流向情況、便利廣大顧客購物、擴大銷售的原則知道之下，大部連鎖分超市都會選址在城市較為繁華的地方、人流必經的交通要道和樞紐，以及居民小區附近和城市郊區的交通要道和城鎮居民區等地點。根據以上四點理論，可以總結出以下四種類型的商業群。

城市中央商業群，這是城市的市中心，是整個城市最繁華最重要的商業區，它集中了各種時尚品牌店、百貨商店、豪華酒店和影院、辦公寫字樓等等，甚至在一些較小的城鎮，它是唯一的商業群。

空氣而搬到郊區居住享受安靜的住宅環境和新鮮空氣，也為郊區商業群增加了穩定的顧客來源。

三、連鎖超市選址分析

（一）店鋪選址的原則

1.方便顧客購買的原則

顧客就是上帝，盡最大可能滿足顧客需求是超市經營的宗旨。所以，門店店址的確定必須首先考慮到方便顧客購物，為此，連鎖超市的店址要符合以下條件：

（1）交通便利。連鎖超市的店址一般都應該選擇在交通條件比較便利的地點，特別是經營食品和日用百貨的超市。公交站、地鐵站等附近往往是人流量大、流動性強的地方，如果是中轉站之類的交通樞紐，人流量會更大，地段也是更佳。這樣的地方作為連鎖超市的門店店址，可以給顧客購物提供方便的地理條件。

考慮到貨品的運輸，便利的交通條件，還可以在超市日常補貨作業中提供方便，既節約了成本，又有利于貨品的及時采購和補充，一舉兩得。

除此之外，在城市規劃建設中，新區建設、公交、地鐵、高架橋等新線路都會對未來的交通條件產生影響，在具體選址之前，連鎖企業應該敏銳的捕捉到這些信息。

（2）臨近人群集聚的場所。顧客可以隨即進入的人群聚集地，像步行街、名勝景區、影院或娛樂場所，這些地方可以讓股卡爾享受休閑、購物、娛樂和游玩于一體，是連鎖超市開店的最佳地點。

但是，也是此類地點位置絕佳，往往寸土寸金，不是適合所有連鎖企業的。2.最大效益原則

評價菜色好不好吃，要看吃的人的感覺，衡量一家超市選址的好壞，要看它的經營效益。寸土寸金的市中心并不適合所有連鎖企業，有時候郊區商業群往往更佳吸引顧客，因此，連鎖企業選址一定要根據自身的情況選擇有利于經營、可實現利益最大化的店址。

3.長遠發展原則

門店是連鎖企業最好的宣傳廣告，每一家門店都是連鎖企業發展的基石，所以，在選擇新店址時，要注意：

（1）有利于搶占市場，長期經營。選址就是在選顧客，客源充足，市場形勢大好對門店的發展有著重要意義，在從長遠的角度去考慮，該地點是否有利于規模的擴大、市場占有率的提高和在自身實力增加是開拓市場。

（2）有利于特色經營。不同行業的網點設置對地區的要求也會不同。超市店址選擇時，要針對顧客的消費心理、行業特點、消費行為等原因進行多方面考慮，確定店址，達到超市獨有的企業優勢和特色，展現企業形象。

（二）連鎖超市的選址要求

一個超市好的選址往往具備以下幾點要求：

1.將來可持續發展的的能力和潛力。超市選址是一項長期投資，也是企業的未來所在。當環境因素變化時，其他條件可以隨之相應變化，但是店址卻是很難改變甚至不可改變的。所以，在超市選址時，不僅僅要著眼當下，更要預測未來，因此，一個具備可持續發展能力和潛力的超市才是未來的贏家。

2.高密度的人群聚集。顧客永遠是超市的主宰，超市的宗旨也是滿足顧客需求。超市店址都應該在人流量大的地方，比如，居民區、車站、地鐵出口、旅游景點等等，在預測未來消費顧客群體時，都要考慮的。

3.便利的交通條件和進出口。便利的交通和進出口不僅僅對與顧客來說是方便的，對于超市的日常進貨、補貨也是非常方便的。

（三）商圈分析

1.商圈的特征

商圈也叫做交易區域，指的是以店鋪所在地為中心，沿一定方向和范圍展開，吸引顧客的輻射距離。根據顧客地理分布和對店鋪業績的貢獻度，理論上可以把商圈分為核心商圈、次級商圈、邊緣商圈三個層次。

一般來說，核心商圈的客人在店鋪顧客總數55%~70%，而次級商圈是15%~25%，邊緣商圈占據剩下的顧客比例數。不同的店鋪在不同的地區，經營規模、方式、品種和條件不同，商圈的規模形態也是不同的。商圈的形態一般分為商業區、住宅區、文教區、辦公區和混合區五個區域劃分。

2.商圈的分析

連鎖超市在選址前，要對所選的商圈進行仔細的分析，原因如下：

（1）商圈分析是新店鋪進行合理選址的基礎。只有詳細了解了商圈的詳細資料，才能夠進行效益預測，更好的衡量此店址的價值。

（2）商圈分析有利于資金的加速運作。由于店鋪選址投資巨大，會占用較大一筆資金，而店鋪的經營收到商圈的限制，所以，隨著商圈的收縮擴大而隨之改變經營策略，可以加快資金的運作。

（3）商圈分析有助于門店經營策略的制定。在這個競爭日益激烈的商品化社會，只有單純的價格手段已經不足以為門店的競爭贏得優勢，而準確完善的商圈分析可以很好的把握顧客的需求，實現以最小的成本獲得最大的利潤。

（4）商圈分析有利于后期的市場開拓。如果連鎖超市單純的被動的在固定一個商圈內穩定經營，那么它將不會適應市場的潮流，最終被淘汰，而通過分析商圈，可以幫助經營者開拓市場，將利潤點不止放在一個商圈內，從而提高市場占有率。

四、華潤超市選址案例分析

（一）華潤概要

華潤萬家有限公司是在香港上市的華潤集團旗下的一家一級利潤中心。它在華南、華東、華北和香港四大區域發展業務，主營大型綜合超市、綜合超市和標準超市三種業態。大型綜合性超市已形成的比較成熟的模式，門店平均面積約1.5萬平方米，商品品種齊全，最大程度地滿足消費者“一站式”的購物需求。綜合超市是新型業態，面積在4000到6000平方米，以快速消費品為主要經營對象。標準超市面積在2000平方米以下,以社區居民為依托，強調便利功能。

華潤萬家超市面向全國市場，以持續改進消費者生活質量為己任，為顧客提供高質量、低價格、豐富的商品和友善的服務，立志成為中國零售業的領跑者。

蘇州市是華東地區一個非常重要的二線城市，早在2003年前，華潤超市就在包括蘇州在內的九個一二線城市開設超過了470家綜合性超市，目前為止，蘇州已有華潤超市包括便利店在內超過50家，是大潤發、大寧、沃爾瑪等同行業超市的強有力的競爭對手。

（二）華潤吳中店選址分析

蘇州華潤吳中店位于吳中區天靈路206號，是在天靈路和東吳南路的交叉口，其附近有小區港澳桂苑、陽光水韻和陽光水榭，又靠近地鐵2號線石湖東路

站和汽車站吳中汽車客運站，附近沒有其他同行業的超市經營。華潤吳中店的面積大概在2000平方米左右，是一家標準超市，而且附近有多個居民小區，交通條件有好，道路四通八達，非常有利于顧客的進出和日常的進貨補貨。

1.交通便利。店鋪選址的原則中，勞。處在蘇州邊緣商圈的華潤吳中店，其開店的地點不僅符合了連鎖超市開店的大部分要求，而且地區偏郊區，租金價格低，收益好，未來發展前景也令人期待，是連鎖門店開業選址的良好典范和優秀案例。

參考文獻

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致謝

本論文是在周云霞老師的親切關懷和悉心指導下完成的。她淵博的專業知識，嚴肅的科學態度，嚴謹的治學精神，精益求精的工作作風，誨人不倦的高尚師德，嚴以律己、寬以待人的崇高風范，樸實無華、平易近人的人格魅力，深深地感染和激勵著我。不僅使我樹立了遠大的學術目標、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。從課題的選擇到項目的最終完成，每一步都是在導師的指導下完成的，周老師都始終給予我細心的指導和不懈的支持，在此謹向周老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。

本論文的順利完成，也離不開市場營銷專業的其他老師和同學朋友的關心和幫助。在此感謝王老師、姚老師老師等專業老師平時的課堂教學和專業實訓過程中的嚴格要求與悉心指導，正是他們辛勤勞動讓本人具有扎實的專業理論基礎，才使論文能得以順利完成。感謝同學和朋友的大力支持，他們友好的幫助讓本人在論文撰寫的過程中收獲頗多。

第三篇：餐飲業連鎖經營的選址模式分析

餐飲業連鎖經營的選址模式分析

作者：徐建文主題類號：F511/商業企業管理

【 文獻號 】1-654

【原文出處】湖南商學院學報

【原刊地名】長沙

【原刊期號】199905

【原刊頁號】49～51

【分 類 號】F511

【分 類 名】商業企業管理

【復印期號】200001

【 標 題 】餐飲業連鎖經營的選址模式分析

【英文標題】An Analysis of Electoral Address for the Restaurant ChainManagement

Management Department, Hunan Business College, Changsha,Hunan,410205

【 作 者 】徐建文

【作者簡介】徐建文，湖南商學院 管理系 湖南 長沙 410205

徐建文（1967—），男，湖南武岡人，湖南商學院，碩士。

【內容提要】就餐飲業進行連鎖經營選址中影響選址的因素、選址的基本原則、選址的方法進行系統的討論，并建立相應的選址數學模型。

【英文摘要】This paper discusses systematically the influence factor、the basic principle and method about the restaurant tradescarrying on chain management, and then set up the relevantmathematic matrix.【關 鍵 詞】連鎖經營/選址/數學模型

cha in management/electoral address/mathematic matrix

【 正 文 】

〔中圖分類號〕F719.3 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1008—2107（1999）05—0049—03

連鎖店，一般來講，是由兩個或兩個以上所有權與管理權集中的零售機構所組成的大規模的零售商。連鎖經營分成3種形式：正規連鎖、自由連鎖和特許連鎖。正規連鎖，又叫直營連鎖，是處于同一流通階段，經營同類商品，由同一總部集中管理，進行共同經營的零售企業集團，它是連鎖店的基本存在形式。自由連鎖，也叫自愿連鎖，其經營機制可概括為：分散在各地的數目眾多的零售商在維持著各自的獨立性的同時，保持著長期的連鎖關系，從而使商品的進貨及其他事業趨于共同，以實現規模利益。特許連鎖，又叫合同加盟連鎖，是指由主導企業（即特許人）把自己開發的商品、服務和營業系統，以合同的形式授予加盟店（既授許人）在規定區域內經營的權利的連鎖經營形式。加盟店一般應交納一定的費用，承擔一些規定的義務，其最大的特點是整個經營系統有一個主導企業，各個加盟店在法律上是獨立的，對店鋪的所有權也是完整的，合作雙方以特許合同作為維系連鎖關系的紐帶。

連鎖經營是社會經濟發展到一定階段的客觀趨勢，也是現代國際間一種行之有效的商業經營形式，是隨著一個國家的經濟騰飛而迅速發展起來的，大規模、國際化的連鎖集團的出現和發展在國民經濟中發揮了不可或缺的作用。在我國，連鎖經營企業正以平均每年114 ％的速度發展，全國已有連鎖經營店1.5萬余家。幾

乎所有的行業都可以用連鎖店的方式來經營，特別是在餐飲行業。餐飲行業發展連鎖經營有著很好的前景，其市場潛力非常可觀。餐飲行業進行連鎖經營，其連鎖店的位置對連鎖店的經營有著決定性的影響，選址不當，將導致經營的失敗。本文就餐飲行業進行連鎖經營選址中影響選址的因素、選址的基本原則、選址的方法進行系統的討論，并建立相應的選址數學模型。

一 餐廳連鎖經營選址中應考慮的因素

在餐廳連鎖店選址的過程中，必須對所選定的潛在地址的相關因素進行詳細的分析，影響餐廳連鎖企業營業地址選擇的因素從宏觀上講包括地理因素、社會因素、文化因素、經濟因素和市場因素等，具體來講包括以下內容：

1.地區經濟。飲食消費是在人們有足夠的資金滿足日常衣、食、住、行等基本需要之后的可自由支配資金的支付。一個地區人們的收入水平、物價水平都會影響到人們可供消費的金錢數量和他們必須支付的價格。一般地，當人們的收入增加時，人們愿意支付更高價值的產品和服務，尤其在餐飲消費的質量和檔次上會有所提高，因此，餐廳連鎖企業一般應選擇在經濟繁榮、經濟發展速度較快的地區。

2.區域規劃。在確定餐廳連鎖店之前，必須要向當地有關部門咨詢潛在地點的區域建筑規劃，了解和掌握哪些地區被分別規劃分為商業區、文化區、旅游區、交通中心、居民區、工業區等資料。因為區域規劃往往會涉及到建筑物的拆遷和重建，如果未經了解，盲目的選定連鎖企業，在成本收回之前就遇到拆遷，會使企業蒙受巨大的經濟損失，或者失去原有的地理優勢。同時，掌握區域規劃后便于我們根據不同的區域類型，確定不同的經營形式和經營規格等。

3.文化環境。文化教育、民族習慣、宗教信仰、社會風尚、社會價值觀念和文化氛圍等因素構成了一個地區的社會文化環境。這些因素影響了人們的消費行為和消費方式，決定了人們收入的分配方向。一般而言，文化素質高的人，對餐飲消費的環境、檔次的要求比文化素質低的人要高。文化環境的不同，影響連鎖經營的規格和規模。

4.消費時尚。一段時期的流行時尚，往往能在很大程度上影響消費者的消費方式和方向。隨著人們消費水平的提高、衛生觀念的增強，人們在餐飲消費上越來越注意就餐的環境衛生，這樣外表裝修美觀、舒適、潔凈的連鎖餐廳就越來越為人們所接受。

5.競爭狀況。一個地區餐飲行業的競爭狀況可以分成兩個不同的部分來考慮。一是直接競爭的評估，即提供同種經營項目，同樣規格、檔次的餐飲企業可能會導致的競爭，這對餐飲企業來說，是消極的。二是非直接競爭，包括不同的經營內容和品種，或同樣品種、不同規格或檔次的餐飲企業，這類競爭有時起互補作用，對餐飲企業是有利的。在選擇連鎖經營區域時，如果無任何一種形式的競爭，將具有壟斷地位；如果有任何一種形式的競爭，都是值得連鎖經營集團在投資前認真研究和考慮的。競爭既是一種威脅，又是一種潛在的有利條件，只要把競爭對手作為一面鏡子認真分析其優勢或劣勢，就便于我們在競爭中掌握主動。

6.地點特征。地點特征是指與餐飲經營活動相關的位置特征。如餐飲企業經營所在的區域，如政治中心、購物中心、商業中心、旅游中心以及飲食服務區的距離和方向。連鎖餐廳所處的地點直接影響餐廳經營的項目和服務內容。

7.街道形式。這個因素主要考慮到街道和交通的形式會吸引人們到這個地方來，還是他們因旅游而使人口發生移動。

8.交通狀況。關于目標地點的街道交通狀況信息可以從公路系統和當地政府機關獲得。如果交通的數據最近還沒有被統計出來。那么可以選取一天中最有意義的樣本數據作為參考。交通狀況的計算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段幾天時間內統計的數據應去除那些帶有偏見的結果。晚餐時間的統計可能會由于靠使用長期車票的人的交通產生很大的影響。交通狀況往往意味著客源，獲得本地區車輛流動的數據以及行人的分析資料，以保證餐廳建成以后，有充足的客源。

9.規模和外觀。餐廳的餐廳位置的地面形狀以長方形、方形為好，必須有足夠大的空間容納建筑物、停車場和其他必要設施。三角形或多邊形的地面除非它非常大，否則是不足取的。同時，在對地點的規模和外觀進行評估時也要考慮到未來消費的可能。

10.餐廳的可見度和形象特征。餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，也就是說，無論顧客從哪個角度看，都可以獲得對餐廳的感知。餐廳可見度是由從各地往來的車輛和徒步旅行的人員的視角來進行評估的，這對于坐落于交通擁擠的高速公路傍的地點是重要的，餐廳的可見度往往會影響到餐廳的吸引力。同時，餐飲企業無論從經營內容、方式、菜品質量、服務、裝璜等方面，還是在所選地址上都應具有明顯的突出的形象特征。對坐落在擁擠的商業中心的連鎖餐廳尤為重要，形象特征會增加整個連鎖企業集團的吸引力。

11.經濟成本。餐廳連鎖經營的關鍵因素之一就是經濟成本，在選擇連鎖餐廳時就應充分考慮所在地區影響將來經營的成本因素。

（1）土地價格或建筑物租金。地價或租金的費用是在逐漸上漲的，而且餐飲企業在投資時，土地費用或建筑物租金所占的比重也是較大的。城市不同區域、不同街道、不同地段其地價或租金相差是很大的。因此在選址時，應選擇地價或租金合理的，有較大潛在優勢的位置。

（2）能源供應。能源主要是指水、電、天然氣等經營必需具備的基本條件，基本標準是“三通一平”。在這些因素中，水的質量尤為重要，因為水質的好壞直接關系到烹調的效果。

（3）原材料的供應及價格水平。餐飲企業經營每天都必須大量采購鮮活的原材料，如果所在地區原材料供應不足，會影響餐飲企業的服務水平和聲譽，如從外地空運會增加成本，影響企業經營。如原材料有供應，那么貨源是否充足，價格是否合理、穩定，都是在選擇連鎖經營的區域是需要考慮的因素。

（4）勞動力供應狀況及工資成本高低。餐飲企業需要使用許多掌握高技術大人員，如廚師或具有一定技能的服務人員等。潛在市場上是否具有企業所需要的人員及其工資標準對連鎖餐廳尤為重要，這關系到整個連鎖集團的服務水平和聲譽，以及向其他地區的拓展問題。

（5）旅游資源。這一因素主要影響著過往行人的多少、旅客的種類等，因此對旅游點資源一定要仔細分析，綜合其特點，選擇適當的位置和餐廳的種類。

二 連鎖餐廳選址的原則

連鎖餐廳的選址是一項復雜的工作，在考慮上述基本因素的基礎上，還應確定具體的經營場所。選擇具體的經營場所應遵循下列基本原則：

1.目標市場原則。任何餐飲企業，都要根據目標市場，選擇適當的地點，建立相應的規模，選擇相應的設施設備和相應的經營內容和服務檔次。連鎖餐廳的目標市場一般是高、中檔次的工薪收入的階層，地址宜選擇商業中心、居民區域和工薪階層工作區域，經營方式上可選擇快餐、自助餐等。

2.容易接近原則。連鎖餐廳應選擇在交通便利的商業區、經濟區、文化區，要盡可能的設置規模相當的停車場，方便顧客來往；連鎖餐廳應按所在地人們行進、停留的規律選址。總之，餐廳原則上應選擇在顧客容易接近的地段和位置，因為

顧客是以方便性來決定進入哪家餐飲企業的。

3.具有可見度原則。連鎖餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，比如說選址的位置無論在街頭、街中、巷尾，應讓顧客從任何一個角度看，都能獲得對餐廳的規模和外觀的感知，當然這需要從建筑、裝飾等幾個方面來完善。一般而言，連鎖餐廳宜緊靠某條主要街道，繁華的商業區域或某個公寓區。

4.投資預期目標原則。連鎖餐廳在選址時，除考慮外部因素外，還應考慮自身的條件，如經營品種、方式等，要以能實現預期投資目標的地點來衡量地理位置的優越程度。

三 連鎖餐廳選址的模式和方法

為了方便準確的找到連鎖餐廳選址的方法，當今世界上的餐飲行業都已開始利用計算機來建立選址數學模型，作為人們選址的輔助參考。這里提供美國餐飲企業家卡爾·卡徹·恩廷（Carl Karch Ent）設計的一個選址模式，這一模型是通過占有充分的市場資料，運用多元回歸分析來預測和評估某一連鎖餐廳的位置優劣。

1.對于某一連鎖餐廳位置來說，要想進行評估，都必須獲得如下有關本區域的數據：

（1）附近街道上的日常交通流量（每天的車輛數）。

（2）本區域內所有餐廳的座位數。

（3）工薪階層人口所占該地區人口的比例。

（4）10分鐘以內即可到達餐廳的職員的估計人數。

（5）周圍10分鐘就可到達的單身人數。

（6）本地區人口的平均年齡。

（7）營業區域內已有的連鎖餐廳數。

（8）本區域方圓2.5公里以內的人口總數。

由此可建立如下線性回歸方程：

Y＝a－X[,1]A＋X[,2]B＋X[,3]C＋X[,4]D

其中：

Y——這家連鎖餐廳的預計銷售額。

A——本區域內所有餐廳的座位數。

B——工薪階層人口在該地區人口中所占的比例。

C——該地區人口的平均年齡。

D——10分鐘內到達這家餐廳的職員人數。

a——經驗系數。

X[,i]——用來衡量A、B、C、D4個因素權重的系數。

2.如果上述4項主要信息參數達到如下的要求，則在該區域內選擇連鎖經營企業就具備成功的條件：

（1）本地區所有餐廳座位數A不少于1200個。

（2）該地區約有75％的人口屬于工薪階層，即B≈75％。

（3）該地區人口的平均年齡C在26～32歲之間。

（4）10分鐘內大約有10000名職員可到達這家餐廳，D≈10 000。

當然，任何一個模型都不可能十分全面的說明所有的問題，連鎖餐廳的選址問題，還有待于進一步的研究更先進的、切實可行的數學模型，以對我國餐飲行業連鎖

經營的發展起到較大的促進作用。

第四篇：百姓醫院選址報告書

百姓醫院選址報告書

百姓醫院擬設置為一級綜合性醫院，開設病床20張。現將醫院營業場所及選址情況報告如下：

一、選址依據

該醫療機構所選地址位于廣安區肖溪鎮，距離城區55公里，地處偏遠，人口密集，當地人民群眾看病相對不便，隨著老百姓對醫療衛生知識的加強，更加突現出醫療資源的緊缺性，能較好的為廣大社會群眾提供方便和醫療服務。

二、選址所在地的環境及公用設施情況

該所選址肖溪鎮歷史悠久的古鎮，古稱“龍鳳州”,又稱“肖家溪場”。古鎮保存完整的有老街、新街、半邊街。緊靠廣安旅游景點沖相寺，此地水陸兩通，公用設施較為齊全。

三、選址與周圍托幼機構、中小學、食品生產經營單位 的布局關系

所選地址離肖溪中小學和托幼機構均在4000米以上，周圍更無食品生產經營企業。

四、占地和建筑面積

所選房屋占地面積約1200平方米，總建筑面積3500平方米，其中商業用房面積約890平方米。

特此報告

報告人：

2013-8-28

第五篇：選址分析報告

店面選址分析報告

（華潤蘇果黃金海岸店）

一、該地區的家庭人口及收入水平

1家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、○

家庭成員年齡、收入狀況等。每個家庭的收入與支出的分配，會影響未來商店的銷售。如該地區的平均家庭收入增長，那么，相應地，人們對商品的數量、質量和檔次也會相應的提高。另外，家庭的大小也會影響 商店的銷售，如沒有孩子的新婚夫妻對商品的要求往往偏于時尚、個性、少量，而有孩子的家庭的消費主要以孩子為主。2對于學生這部分消費群體，基本屬于沒有收入，但是，消費的○

需求卻是很大的餓，而且，對于商品一般追求時尚潮流，具有個性，因此，要滿足這部分人群的需求，就需要高品質、價格相對合理的商品，專賣店將是比較好的一個選擇，如，東山步行街，新街口的新百，大洋之類的商場。

二、該地區的人口密度

一個地區的人口密度，可以用每平方米的人數或戶數確定。部分流入的客流人數不在考察范圍之內。就說蘇果黃金海岸面對的消費者主要的是天景山小區的住戶及大學城內的大學生。所在地區的人口密度，天景山小區內的住戶可通過入戶抽樣調查獲得，大學生可進行上網搜尋歷年各校的招生人數。對于白天人口密集的辦公區，應分析其消費需求特性進行經營，如延長下班時間，增加辨明項目等。人口密

度高的地區，到商業設施之間的距離近，可增加購物頻率。人口密度低的地區吸引力低，且顧客光顧的次數也少。

三、店前客流量分析

1客流的集聚點 ○

華潤蘇果黃金海岸店面臨的消費者聚集點基本上是天景山小區、大學城內的學生及公交地鐵線輻射到的一些商圈范圍。

2客流構成分析 ○

1、客流的性別比例

2、客流的年齡層次：江寧大學城內的學生年齡層次基本在18-25歲，一些小區內的消費群體的年齡層次在什么年齡的都有。

3消費者的出行方式或行進狀態：地鐵、公交、步行·○·

4客流量的測評 ○

隨著地鐵線的開通，將江寧大學城內的大學生的消費場所都向外拉伸，另外，原有的公交車也是一個主要的交通工具，17路、137、區3·都將華潤蘇果黃金海岸店的商圈范圍在擴大，但同時，也加大了它的競爭力，如，河定橋的歐尚、新街口的沃爾瑪等，另外，東山步行街的華聯、蘇果也是黃金海岸店的強有力的競爭對手，這兩家店在江寧大學城內開通了免費購物班車，使得大學城內的在客源大量的流失。對于華潤蘇果黃金海岸店的客流量統計，可從以下幾個方面來進行：

1、各站上下客的人數（17路、137、區3等）

2、居住人口集聚區（天景山小區、江寧大學城內的學校等）

3、日常上班的場所、學校、醫院等

4、火車站、汽車站、地鐵站等交通工具的集聚點

5、體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們的集聚活動的場所，如方山風景區、牛首山風景區、江寧體育館等。

四、消費者購買力的分析

商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的。華潤蘇果黃金海岸店，面對的消費者有很大一部分是江寧大學城里的大學生，相對而言，大學生的消費水平不是很高，此外，商圈內居民人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查。

五、競爭對手分析

華潤蘇果黃金海岸店在擁有機遇的同時，也面對著競爭壓力，在東山步行街那，北京華聯，蘇果，河定橋那的歐尚都是黃金海岸店的競爭對手，他們擁有甚至比黃金海岸店更有利的條件，在東山步行街那，有早已成型的商業氣氛，并且，那邊的華聯、蘇果都有開通免費的購物班車，將江寧這邊的消費者往東山那邊吸引，河定橋依靠著地鐵的便利，成型的一站式購物環境，也給蘇果黃金海岸店帶來了很大的競爭壓力。

最后，新街口也是這邊的消費者會消費的地方，那邊的商品無論在質量或檔次上面都基本上是很好的，地出行。開通也大大方便了人們的出行。

六、顧客消費習慣分析

以下是一張問卷

1、您經常去蘇果黃金海岸店消費嗎？

A是B否

2、您對蘇果黃金海岸的商品的價格，服務滿意嗎？

A很滿意B一般C不滿意

3、您一般多長時間去購物一次？

A每天B一周一次C一周以上

4、一般您去超市的時候，在超市逗留多久？

A半小時以下B一個小時左右 C兩個小時以上

5、一般您是為了什么區超市消費？

A日常生活所需B比較大商品，如家電

6、一般您一次在超市消費多少錢？

A50以下B50-100元C100元以上

7、您對蘇果黃金海岸店有什么建議嗎？

根據上面的問卷，可對蘇果黃金海岸店的商品、服務等進行改進或調整，亦吸引更多的消費者，增加營業額。