第一篇：企業選址分析

關于西電集團選址的調查報告

一． 公司背景

中國西電集團公司（原“西安電力機械制造公司”）成立于1959年7月，是以我國“一五”計劃期間156項重點建設工程中的5個項目為基礎發展形成的以科研院所和骨干企業群為核心，集科研、開發、制造、貿易、金融為一體的大型企業集團。2003年西電公司成為國務院國資委監管的我國輸配電行業中唯一的一家中央企業，2009年5月6日，經國家工商行政管理總局批準，正式更名為中國西電集團公司，同時核準集團簡稱為“西電集團”。

歷經半個世紀的拼搏與發展，西電集團已經成為我國最具規模、成套能力最強的高壓、超高壓、特高壓交直流輸配電設備和其他電工產品的生產制造基地。西電集團及所屬單位的業務范圍涵蓋輸配電及控制設備研發、設計、制造、銷售、檢測、相關設備成套、技術研究、服務與工程承包，核心業務為高壓、超高壓及特高壓交直流輸配電設備制造、研發和檢測。主導產品包括110kV及以上電壓等級的高壓開關（GIS、GCB、隔離開關、接地開關）、變壓器（電力變壓器、換流變壓器）、電抗器（平波電抗器、并聯電抗器）、電力電容器、互感器（CVT、CT、PT）、絕緣子（電站電瓷產品、復合材料絕緣子產品）、套管、氧化鋅避雷器、直流輸電換流閥等。多年來，西電集團在特高壓輸配電設備關鍵技術領域取得了重大突破，在國內率先研發了750kV電網用系列產品，成功研制了800kV GIS、雙斷口罐式斷路器、隔離開關和750kV變壓器、電抗器、避雷器等產品。西電集團作為我國輸配電裝備制造業中的排頭兵，承擔著促進我國輸配電裝備技術進步和為國家重點工程項目提供關鍵設備的重任。曾先后為我國第一條330kV、550kV高壓交流輸電工程，第一條750kV超高壓交流輸電工程，第一條±100kV直流輸電工程，第一條±500kV超高壓直流輸電工程，第一條±800kV特高壓直流輸電工程，第一個西北至華北聯網背靠背直流輸電工程以及“三峽工程”、“西電東送”等國家重點工程項目提供了成套輸配電設備和服務。在國際市場上，西電集團的產品和技術已出口40多個國家和地區，并成功地進入了德國、美國、新加坡、香港等發達國家和地區市場。面對未來，西電集團將秉承社會、自然、資源和諧發展的宗旨，發揚“中國西電，裝備電力”的價值追求，謀求企業與社會的共同發展，精心將自身打造成為“具有自主知識產權和知名品牌的全球輸配電設備供應商”。西電取得如此引人注目的成績，在此我們將從企業選址方面對西電進行分析。

二． 影響企業選址的因素分析

1.經濟因素

（1）物流費用

制造業分布在原材料基地附近，以降低運費得到較低的采購價格。雖然隨著科技的進步導致單位產品原料消耗的下降，原材料精選導致單位產品原料用量、運費的減少，但對那些對原材料依賴性較強的企業，還應當盡可能靠近原材料基地。運輸便利程度對于制造企業來說，產品和原料的運輸成本在總成本中均占有較大的比重。交通條件的好壞、運輸距離的遠近、運輸環節的多少、運輸手段及運輸時間的不同，均對交通運輸成本構成直接的影響。因此，合理選址可以使運輸成本最低，服務最好。交通運輸條件根據產品及原材料、零部件的運量大小和運輸條件，應該盡量選擇靠近鐵路、高速公路、海港或其他交通運輸條件較好的地區。對于大多數制造業來說，運輸成本在總成本中占有很大的比重。西電位于西安市，西安市地處我國中西結合部，是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新線上最大的中心城市，是承東啟西、東聯西進的橋頭堡和戰略依托，也是陜西“一線兩帶”的核心區。西安國際航空港咸陽機場與國內5O多個城市通航，以西安市為中心的“米”字型高等級公路縮短了與發達地區的距離。隨著西安一包頭、西安一安康、西安一南京鐵路干線的相繼建成，將進一步加強西安承東啟西，聯貫南北的經濟地理位置。東起我國連云港、西至荷蘭鹿特丹，跨亞歐的國際經濟大通道“新亞歐大陸橋”橫貫陜西中部。西電憑借西安市便捷的交通減少自己的物流成本提升自身產品競爭力打造國際知名品牌。

（2）人力資源的可得性與費用

不同地區的人力資源狀況是有很大差別的，其教育水平、文化素質、勞動技能、工資費用等都不同，這也是企業選址的必要考慮因素。目前，生產出現全球化的主要原因之一，就是用低成本競爭的策略來占領市場。勞動力成本是制造企業經營成本中最重要的一部分，選擇勞動力豐富并且價格低廉的地區，將有利于降低生產經營成本。因此，制造企業選址時勞動力的供應狀況是一個重要的條件。截止2001年，西安市每萬人口中擁有高中學歷的人口1596人，中專學歷人口474人，大學專科學歷人口627人，大學本科學歷人口554人，研究生人口42人。專業人員狀況：2001年全市企事業單位擁有各類專業技術人員34.75萬人專業技術人員占在崗職工總數的31.42%，居西北各大城市之首。從專業技術人員分布的行業看，制造業9.51萬人，占該行業在崗職工總數的22.82%；交通運輸倉儲及郵電通信業1.78萬人，占該行業在崗職工總數的22.74%。西電在陜西省西安市范圍內跨行業建立了各種體系的多種專業的人才培訓基地，這些國家級，省、市級的培訓基地擁有為數眾多的國內外先進水平的各類技術加工裝備和教學實驗室、實驗工廠。這些培訓基地擁有大批具有中高級職稱的教學隊伍及高級教師，可培養出滿足國內外客戶需要的高素質的各類技能人員，同時已建立屬于自己的人才資料庫。西電現有一支普遍具有高等學歷和中高級技術出身背景，擁有豐富海外工作經驗和勞務管理經驗的高素質復合型人才隊伍，從而最大限度的保證公司在開展對外勞務合作業務中向客戶和合作伙伴提供優質的服務。西電綜合考慮勞動力素質和勞動力費用的關系找到一個最佳切入點，憑借先進的設計技術和卓越的專家隊伍、一流的試驗設施和豐富的制造經驗，中國西電集團公司已為中國首個1000KV特高壓交流輸電工程（晉東南—荊門1000KV特高壓交流試驗示范工程）和世界首個±800KV特高壓直流輸電工程（云南—廣州±800KV特高壓直流輸電工程）提供了關鍵設備。

（3）能源供應及三廢（廢水、廢氣、廢渣）處理條件：對于任何一個工廠來說，選址必須保證水、電、氣、冷的供應，同時還包括對三廢的處理。對于那些能源消耗較大的生產，動力能源的獲得有著舉足輕重的影響。選址關系到能否獲得價格相對低廉的能源，從而相對降低生產成本。對于制造業企業來說，選址必須保證水電等的供應，同時保證三廢有符合法律法規的處理及排放條件.西電憑借西安周至縣黑河工業基地秸稈發電廠，西安灞橋電廠，西安戶縣電廠，西安渭河電廠四大發電廠作為自己能源支持的后盾，解決能源供應問題。

2.政治因素

有些地區為了促進地方經濟發展，往往采取鼓勵企業在當地落戶的政策，在各地劃出特區或各種經濟開發區，低價出租或出售土地、廠房、倉庫，并在稅收、資本等方面提供優惠政策。同時，這些地區的基礎設施情況也較好，交通、通信、能源、用水都很便利。西安采取鼓勵在當地投資建廠的政策，在當地劃出制造工

業區及各種經濟開發區，低價出租或出售土地、廠房、倉庫，并在稅收、資本等方面提供優惠政策，并且，專門的制造工業區有利于制造企業之間信息迅速傳播，相互刺激發展。西安以實施西部大開發戰略為契機，以加快發展為主題，以結構調整為主線，以體制創新和科技進步為動力，圍繞建設西部經濟強省“三步走”的戰略目標，集中力量在基地建設一批對全省經濟社會發展、農民增收和縣域經濟有重大影響的產業化項目，著力改善發展環境，構建自主增長能力強的特色產業體系，努力提高綜合實力和競爭能力，為經濟社會的持續快速健康發展奠定基礎。西安市裝備制造企業改革以大力發展開放型經濟和鼓勵發展個私等民營經濟為目標，不斷促進企業產權制度優化。隨著大量民間資本和外來資本的進入，西安裝備制造業產權和投資結構發生了深刻的變化，原有的以國有和集體工業為主、產權結構較為單一的格局被逐步打破。2009年，西安市裝備制造業中，國家和集體資本所占比重為24.7%，其他資本比重達75.3%，其中法人資本占58.7%，“三資”資本占6.4%，個人資本占10.1%，裝備制造業企業產權組成多元化。政府這些政策為西電的發展提供了契機和政策支持。

3.社會因素

企業所在地區如果有良好的住房條件、學校、醫院、體育娛樂設施，能夠給員工提供良好的居住、購物、教育、交通、娛樂、保健等服務的生活環境，可以減少企業與社會的負擔，也可以提高員工的工作效率。由于制造企業選址的結果會影響職工的生活，因此，為了穩定職工隊伍，應該選擇職工生活比較方便的地區。制造企業周圍的生活配套設施，如醫院、商業場所、交通、公安、消防等，如果比較齊全，可以減少制造企業自身的投資。

陜西科教優勢明顯，科教綜合實力位居全國前列，是全國航空、航天、機械、電子、農業等領域重要的科研和生產基地，也是全國高等教育的重要基地。以西安、寶雞高新技術產業開發區和楊凌農業高新技術產業示范區為骨干的關中高新技術產業開發帶已經形成。其中西安高新區是中國首批向亞太經合組織開放的科技工業園區，楊凌示范區是國家唯一的農業高新技術產業示范區，均躋身于國家重要支持的五大高新區之列。

4.自然因素

（1）氣候因素

企業在選址的時候，還要考慮到所選位置的地理、氣候等自然條件。溫度、濕度、氣壓、風向等因素會對某些產品的質量、庫存和員工的工作條件帶來不利的影響。企業愿意在氣候適宜的地方建廠，不僅可以降低通風、采暖、除濕、降溫的費用，還能避免由于氣候原因導致的停工待料、延誤交貨、無法正常生產造成的損失。

（2）自然資源

陜西自然資源富集，全省礦產資源潛在經濟價值超過41萬億元，居全國之首。煤炭探明儲量1643億噸，石油探明儲量10億噸，天然氣預測儲量6---8萬億立方米、探明儲量4800多億立方米。神府煤田是世界上少有的低磷、低硫、低灰、高熱量的優質環保動力煤田。陜北有條件成為我國本世紀現代化建設重要的能源接續地。陜西地質成礦條件優越，許多礦種在全國占有重要地位。全省自然資源豐富,礦產多,儲量大。陜北蘊藏優質鹽、煤、石油、天然氣等礦產；關中有煤、鉬、金、非金屬建材、地熱等礦產；陜南產出有色金屬、貴金屬、黑色金屬及各類非金屬礦產。全省已查明資源儲量的礦產93種，其中能源礦產6種、黑色金屬礦產5種、有色金屬礦產10種、貴金屬礦產2種、稀有稀土金屬及稀散元素

礦產10種、冶金輔助原料非金屬礦產9種、化工原料非金屬礦產13種、建材及其它非金屬礦產36種、水氣礦產2種。已列入陜西礦產資源儲量表的礦產有87種，礦區726處。全省列入礦產資源儲量表的礦產保有資源儲量潛在總值超過42萬億元，約占全國的三分之一，居全國之首。

西電正是憑借西安獨特的氣候和豐富的自然資源為中國三峽工程和“西電東送”工程提供了500kV交、直流電站設備。隨著三峽水利樞紐工程的建設，超高壓直流輸電技術在中國得到了更加廣泛的應用和長足的發展。在三峽工程中，XD又與ABB公司合作為三峽-常州、三峽-廣東、貴州-廣東直流輸電項目成功制造和運輸了數十臺±500kV換流變壓器和平波電抗器，產品性能達到目前國際先進水平。其他因素

（1）供應商條件

由于市場需求的多變，生產系統的柔性日益被企業所重視，越來越多的企業要求供應商及時送貨、小批量供貨。另外，企業之間的競爭營業逐漸演變為供應鏈之間的競爭。因此，要求企業與供應商之間要有很好的合作關系。這就要注意選擇高素質和競爭力強的供應商。在選址時，要注意與供應商之間的物理距離。

（2）環境保護

生產系統在產出產品的同時也包括廢物，由于有些生產系統的排放物有可能對環境造成危害，因此，在選址時應考慮盡可能選在對環境影響最小的地方，并且要便于進行污染處理。否則會受到周圍居民的反對和排斥，甚而造成被迫關、停、并、轉。

（3）競爭因素

我國制造業的國內競爭已經十分激烈。據有關部門統計，我國絕大部分商品供過于求，競爭激烈，這有利于提高國內企業的生產效率，促進企業的產品創新，從而使企業更具有國際競爭力，更容易在國際競爭中取勝。制造業總產能大大超過國內需求，價格競爭激烈，這就促使各廠家努力提高效率，降低成本，同時，也不斷推出新產品。在這種市場環境的磨練下，我國的制造業已經具備了國際競爭力。

這些只是制造企業選址時通常考慮的因素，還有一些因素，如地質條件能否滿足未來工廠的載重方面的要求、建筑成本和土地成本等。企業應該考慮主要因素，抓住主要矛盾，對這些因素進行權衡和取舍，選擇合適的地區和位置。

第二篇：大潤發選址分析

實訓報告

大潤發視覺營銷設計調查與分析

班級：市場營銷143 姓名：14318320錢博力

大型連鎖商超的門店選址特點和分布情況

——以大潤發為例

我們以大潤發為例進行分析，主要以大潤發在南通市內的分布情況作為例子進行分析。

南通

市中心的門店還是分布在商業圈、居民區和學校的附近，剩下的雖然分布比較分散，但是還是主要集中在縣城的市中心圈內。這樣分布看起來是有點奇怪其實也是有原因的。因為南通的城鄉公交班次和路數真的非常多而且便宜，在早上您可以看到公交車上有很多大叔大媽都是去超市買菜的，南通原本的市中心也包括近幾年劃進去的通州區在內大潤發是占據了強有力的位置，包括已經陷入危機的樂天、家樂福、麥德龍等大型的商超都沒有競爭過大潤發，大部分人去市中心超市的第一選擇還會使大潤發。因為市區的不斷擴大，還在北邊興起的商業圈也開了一個大潤發，比較特殊的在一個市中心的兩個大潤發。

總結

無論大潤發的分布情況如何分散，他們的主要地點還是會選擇在居民區、購物廣場這些人流量巨大，消費水平也高的地方。雖然競爭因素也較大，但是只要能抓住人流就能創造大的收入。其他次級的縣城，雖然人流量不及市中心大商業圈的人流量多但相對的競爭壓力也會小很多。遠離市區商業圈的居民選擇的范圍就更小了，但是又想一次性買到全部的商品，還有優惠折扣，這時候大型的連鎖超市使他們最好的選擇，并且大潤發對較遠地區的居民還有大潤發的接送車。這對承擔了家中買菜做飯的中老年來說是再方便不過的了。

第三篇：選址分析報告

店面選址分析報告

（華潤蘇果黃金海岸店）

一、該地區的家庭人口及收入水平

1家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、○

家庭成員年齡、收入狀況等。每個家庭的收入與支出的分配，會影響未來商店的銷售。如該地區的平均家庭收入增長，那么，相應地，人們對商品的數量、質量和檔次也會相應的提高。另外，家庭的大小也會影響 商店的銷售，如沒有孩子的新婚夫妻對商品的要求往往偏于時尚、個性、少量，而有孩子的家庭的消費主要以孩子為主。2對于學生這部分消費群體，基本屬于沒有收入，但是，消費的○

需求卻是很大的餓，而且，對于商品一般追求時尚潮流，具有個性，因此，要滿足這部分人群的需求，就需要高品質、價格相對合理的商品，專賣店將是比較好的一個選擇，如，東山步行街，新街口的新百，大洋之類的商場。

二、該地區的人口密度

一個地區的人口密度，可以用每平方米的人數或戶數確定。部分流入的客流人數不在考察范圍之內。就說蘇果黃金海岸面對的消費者主要的是天景山小區的住戶及大學城內的大學生。所在地區的人口密度，天景山小區內的住戶可通過入戶抽樣調查獲得，大學生可進行上網搜尋歷年各校的招生人數。對于白天人口密集的辦公區，應分析其消費需求特性進行經營，如延長下班時間，增加辨明項目等。人口密

度高的地區，到商業設施之間的距離近，可增加購物頻率。人口密度低的地區吸引力低，且顧客光顧的次數也少。

三、店前客流量分析

1客流的集聚點 ○

華潤蘇果黃金海岸店面臨的消費者聚集點基本上是天景山小區、大學城內的學生及公交地鐵線輻射到的一些商圈范圍。

2客流構成分析 ○

1、客流的性別比例

2、客流的年齡層次：江寧大學城內的學生年齡層次基本在18-25歲，一些小區內的消費群體的年齡層次在什么年齡的都有。

3消費者的出行方式或行進狀態：地鐵、公交、步行·○·

4客流量的測評 ○

隨著地鐵線的開通，將江寧大學城內的大學生的消費場所都向外拉伸，另外，原有的公交車也是一個主要的交通工具，17路、137、區3·都將華潤蘇果黃金海岸店的商圈范圍在擴大，但同時，也加大了它的競爭力，如，河定橋的歐尚、新街口的沃爾瑪等，另外，東山步行街的華聯、蘇果也是黃金海岸店的強有力的競爭對手，這兩家店在江寧大學城內開通了免費購物班車，使得大學城內的在客源大量的流失。對于華潤蘇果黃金海岸店的客流量統計，可從以下幾個方面來進行：

1、各站上下客的人數（17路、137、區3等）

2、居住人口集聚區（天景山小區、江寧大學城內的學校等）

3、日常上班的場所、學校、醫院等

4、火車站、汽車站、地鐵站等交通工具的集聚點

5、體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們的集聚活動的場所，如方山風景區、牛首山風景區、江寧體育館等。

四、消費者購買力的分析

商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的。華潤蘇果黃金海岸店，面對的消費者有很大一部分是江寧大學城里的大學生，相對而言，大學生的消費水平不是很高，此外，商圈內居民人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查。

五、競爭對手分析

華潤蘇果黃金海岸店在擁有機遇的同時，也面對著競爭壓力，在東山步行街那，北京華聯，蘇果，河定橋那的歐尚都是黃金海岸店的競爭對手，他們擁有甚至比黃金海岸店更有利的條件，在東山步行街那，有早已成型的商業氣氛，并且，那邊的華聯、蘇果都有開通免費的購物班車，將江寧這邊的消費者往東山那邊吸引，河定橋依靠著地鐵的便利，成型的一站式購物環境，也給蘇果黃金海岸店帶來了很大的競爭壓力。

最后，新街口也是這邊的消費者會消費的地方，那邊的商品無論在質量或檔次上面都基本上是很好的，地出行。開通也大大方便了人們的出行。

六、顧客消費習慣分析

以下是一張問卷

1、您經常去蘇果黃金海岸店消費嗎？

A是B否

2、您對蘇果黃金海岸的商品的價格，服務滿意嗎？

A很滿意B一般C不滿意

3、您一般多長時間去購物一次？

A每天B一周一次C一周以上

4、一般您去超市的時候，在超市逗留多久？

A半小時以下B一個小時左右 C兩個小時以上

5、一般您是為了什么區超市消費？

A日常生活所需B比較大商品，如家電

6、一般您一次在超市消費多少錢？

A50以下B50-100元C100元以上

7、您對蘇果黃金海岸店有什么建議嗎？

根據上面的問卷，可對蘇果黃金海岸店的商品、服務等進行改進或調整，亦吸引更多的消費者，增加營業額。

第四篇：別墅選址地段分析

別墅所選地段分析

好的別墅應具備山水，世界很多著名的別墅豪宅群都很注重地形地貌，建在半山環水之間，如美國依山就水豪宅蕩然延伸，奧地利的薩爾茨堡，阿爾卑斯山莊與薩爾茨河環抱著莫扎特的故鄉，屬于歐美的山水樓盤，它們的價格高得驚人，比沒有山水自然資源條件的樓盤售價高出三倍，在香港半山全景豪宅售價150000元/㎡港幣，廣州的白云堡、頤和山莊別墅群售價15000元/㎡～10000元/㎡之間，洋房都賣到8000元/㎡，而在番禺的'平地'板塊，好的別墅也只能售價5000元/㎡左右，如祈福新村、廣州碧桂園、華南碧桂園等。

山水樓盤的概念、模式和學說，表現出'高文化、高技術、高情感、高生態（包括自然生態、社會生態、人的行為心理狀態等考慮）。眾所周知，水是生命之源，山是長壽之本，'仁者樂山，智者樂水''寄情于山水之間'追求'天人合一'等，這是我們中華民族的優良傳統，也是當今世界各國人們普遍追求的保持生態平衡，保護環境，節約資源能源的時代要求。為什么好山總是配有一湖清水，這是我國有著悠久歷史傳統的'風水學說'，它是水潤土、土生木、木成林、林生氧、氧密化成負離子，人居于此長壽健康（人杰地靈出奇才），是體現人與自然和諧'共生、共存、共樂、共享、共雅'的五大特征，這是有山水樓盤的特別之處。著名風水先祖劉伯溫曾斷言，曰：'山禿而無水潤，貧脊也'。這是對光頭山而沒有水托的評說。又曰：'水潤而無山者，有靈而無容勢。'這是對有水源而無山靠的雖有靈氣即無權勢的寓意。中國人信風水是有其道理的，坐擁背山環水，眼前目極遠眺，開闊舒懷，屋內通風循環，自然采光，何不是上好風水？

下面針對于此別墅地段進行分析，假設此別墅坐落于江浙沿海一帶的蘇州市，以此對別墅進行一系列調查分析。

一、功能空間的要求

1、體量大小：如圖，選海濱2位置進行建筑，別墅建筑面積有750m2，由于別墅建于背山靠水的位置，由圖可以看出，北面是一座海拔十幾米的山丘，擬建一座三層小別墅，一層高3.6m，二層三層均是3m，總高9.6m。

2、位置關系：別墅功能分區情況下，分出動、靜區域。其中客廳，居中 起居室 臥室 書房稍次，邊角位置留給了健身房、游樂室、車庫等。

3、環境景觀要求：別墅坐北向南，陽光可直射別墅，自然采光較方便；別墅與公路中間有大面積樹林，樹林一可以提供涼爽的自然環境，自然氧吧，二可以對公路傳來的噪音進行過濾阻隔，起到一個消音器的作用；圖上明確標出別墅景觀朝向，可背靠公路，面向大海，一是可以時刻欣賞大海的浩瀚，二是可以減少來自公路噪音的影響，三是朝向南可以更好地采光。

二、環境條件調查分析

1、地段條件（自然環境）

(1）氣候條件：江浙一帶位于北亞熱帶濕潤季風氣候區，溫暖潮濕多雨，季風明顯，四季分明，冬夏季長，春秋季短。無霜期年平均長達233天。境內因地形、緯度等差異，形成各種獨特的小氣候。太陽輻射、日照及氣溫以太湖為中心，沿江地區為低值區。降水量分布也具有同樣規律。下面以蘇州為例。① 輻射和日照

蘇州境內太陽輻射年總量為4651.1焦耳／平方米，太陽輻射量以夏季為最大，為1580.8焦耳／平方米；春季次之，為1256.0焦耳／平方米；秋季為1045.9焦耳／平方米；冬季僅為768．2焦耳／平方米。由春到夏隨著太陽高度角的增加，太陽輻射月，總量持續增值。至7月份，總量最大為560.6焦耳／平方米，之后又呈遞減狀態；2月份，月總量最小為253.3焦耳／平方米。常年平均日照時數為1965.0小時。日照時數的季節分布是：春季(3-5月)454.9小時，夏季(6-8月)624.8小時，秋季(9-l1月)486.7小時，冬季(12-2月)398.6小時。日照時數的月 ,總量2月份最少，僅 l19.1小時，以后逐月遞增；8月份最多，達240小時。以后又逐漸減少。10月份因晴天日數增多，日照時數比9月份略有回升，l1月份起又呈遞減狀態。

②降水 一年中以6月份降水量及降水日為最多，常年平均月降水量為160毫米，降水日12.5天。；每年6―7月份江南梅子成熟季節，常有一段陰雨天氣，稱為“梅雨”，蘇州市平均入梅期為6月l 6日，平均出梅期是7月9日，梅雨平均為204毫米，但各年多寡不一。蘇州市由于所處的地理位置和季風的不穩定性而引起的氣候變化劇烈，四季中常有多種類型的災害性天氣出現。既有時間較長的旱、澇、連陰雨；也有時間稍短的強烈天氣，如熱帶風暴(臺風)的暴風雨、寒潮引起的低溫冰凍；還有一些破壞性很大的劇烈天氣，如強對流（冰雹、龍卷風、強風）、雷雨等。

③風向 蘇州地處我國大陸東部沿海，位于北亞熱帶濕潤季風氣候區內，夏季氣溫較高，潮濕多雨，冬季干燥寒冷，季風明顯，四季分明，自然條件優越，氣候資源豐富。據資料分析，蘇州季風更替明顯，冬季盛行西北風及東北風，夏季盛行東南風，春秋季是夏季風與冬季風交替季節。(2)地質條件：前第四紀地質

由于新構造運動的影響，本區東部第四系較厚，前第四系均被覆蓋，西部前第四紀地層廣泛出露地表。據地表出露及勘探資料分析，區內前第四紀地層發育不全，僅見有泥盆系、石炭系、二疊系、三疊系、侏羅系、白堊系及第三系地層。該別墅背后有座小山丘，前面是大海，地質結構復雜。

巖漿巖體構造立體示意圖 巖漿巖體地質圖及剖面圖

（3）地形地貌：從下圖中明顯可以觀察出別墅建設用地處于小山丘與大海之間，別墅建設用地左后方小山丘海拔14m左右，坡度較為平緩，山丘上有條公路貫穿山脈，公路的下方是大面積樹林，有海灘，有碼頭，海灘地形平坦。別墅臨海而建，海岸線較陡，為3米的陡坡。（4）景觀朝向：除價格、地段交通外、在影響購房者購房的眾多因素中，朝向占非常重要的位置。別墅的朝向居住者居住其間的舒適程度，好朝向的房間，住的舒心，置業投資更開心。該別墅坐北朝南，后面是樹林，前面是大海，窗戶南開，海風可通過門窗對室內空氣進行更換，冬天沒有凜冽寒風，夏天又有涼風習習，通風效果最佳。其二，坐北朝南，門窗南開，一天之中房間有大部分時間可以受到陽光的直射，對于消除室內濕氣、殺滅細菌、調節室內溫度、加速空氣流動均有好處。

（5）周邊建筑（配套設施）：現在的別墅不僅僅是在環境上做文章，更注重了市政開發，及學校、醫院、商業場所等配套的建設。在物業管理上，開發商也為業主考慮，為業主聘請與別墅品質相符的、知名度高、富有經驗的物業管理公司做管家，解除業主的后顧之憂。因此完善的社區配套和物業管理是作為一個精品別墅的根本保障而存在的。很大程度上物業管理提供的高檔社區的生活水平，也是別墅業主界定別墅的價值的最大體現。（6）道路交通：該路段選址建別墅，在交通方面可謂是條條大路通羅馬，海濱2的選址后面既是一條貫穿東西的馬路，前側是浩瀚無際的大海，建有碼頭，配套設施齊全，交通便利。把眼光放大，縱觀整個蘇州市，位于西部沿海地帶，東西南北鐵路、公路線發達，海陸空均可行。

2、人文環境

（1）城市性質規模：蘇州是江蘇省的東南門戶，上海的咽喉，蘇中和蘇北通往浙江的必經之地。處于上海一小時經濟圈內。是國家歷史文化名城和重要的風景旅游城市，是長江三角洲重要的中心城市之一。蘇州物華天寶，人杰地靈，被譽為“人間天堂”，“園林之城”。蘇州素來以山水秀麗、園林典雅而聞名天下，有“江南園林甲天下，蘇州園林甲江南”的美稱，又因其小橋流水人家的水鄉古城特色，而有 “東方威尼斯”、“東方水都（東方水城）”之稱。

（2）地方風貌特色：蘇州古城經過數千年的積淀，主要是明清以來，遺留下來一筆豐厚的有形財富——古建筑。他們是組成蘇州獨特的古城風貌最為重要的方面之一。而蘇州古建筑經過香山幫能工巧匠的智慧實踐的是蘇派建筑風格和特點歸納起來有：翻墻黛瓦，體量小而輕巧，低層高密度，錯落有致，有多數建于沿河，形成前街后河、人家盡枕河的水鄉風情。有著民居建筑、園林建筑、沿街商店建筑、寺、觀等文化建筑等等。古建筑形成蘇州一道風景線，文化底蘊雄厚，自古佳話相傳：上有天堂，下有蘇杭。蘇州適宜修身養性。別墅建在這種大環境中，使用者也會倍感舒適。

按照目前最通行的說法，別墅就是依托山水優勢、低密度的，兼具健康性與環境性的休閑住宅。首先別墅對位置有著很高的要求，不僅要具備交通便利的地理位置；其次周邊空氣質量要符合標準、通風良好、綠化率高；同時各類配套設施要齊備，符合高檔社區的消費與休閑需求。這是打造精品別墅的三大要素，這三者的緊密結合與完美表達才能構成真正意義上的精品別墅，也是別墅價值的最大體現。

第五篇：家樂福超市選址分析

家樂福超市選址分析

“每次家樂福進入一個新的地方，都只派1個人來開拓市場。進臺灣家樂福只派了1個人，到中國內地也只派了1個人。”這是家樂福的企劃行銷部總監羅定中在一次新聞發表會上說的，令人吃驚不已。后來經他解釋說，這第一個人就是這個地區的總經理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，這位空投到市場上的光桿總經理，和他惟一的員工做的第一件事，就是開始市場調查。他們會仔細地去調查當時其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些產品的流通量很大，然后再去與各類供應商談判，決定哪些商品會在將來家樂福店里出現。一個龐大無比的采購鏈，完完全全從零開始搭建。

這種粗看根本行不通的方法卻是家樂福一直采用的標準操縱方法。仔細思考之后就會發現背后的邏輯：別的地方的供應鏈對本地的意義不大，最簡單有效的方法就是了解當地，從本地組織采購當地人熟悉的商品。例如：1995年，家樂福剛進入中國的時候，就相繼在相距甚遠的北京、上海、深圳開了三家店，建立了各自獨立的采購網絡。后來的重慶、武漢等地就更不用說了。據家樂福自己統計，中國國內的店中

本地采購占到了所有的百分之七十。

經過對重慶的各家店址的觀察，以及上網的查閱，我們不難發現家樂福的店址都在十字路口（如重慶觀音橋店、沙坪壩店），而家樂福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人們將家樂福形象的稱為十字路口的“空降兵”。不僅僅是在路口開店，還有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。然而開店的店址并不時隨便一個十字路口就可以開的，一個店址的選擇后面包括著縝密和復雜的計

算，這是令人吃驚的。

根據我們目前所學的知識可知，一個大賣場的建立需要經過幾個方面的詳細測算：

一、商圈內人口消費能力。商圈的確定方法主要是萊利零售吸引力法則和柯亨*阿普波姆法則1。可計算出商圈對消費者的吸引力以及各級商圈的分布情況。如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個街區有一個競爭對手，商圈的覆蓋就需要依據這種邊界進行調整。然后，需要對這些區域進行進一步的細化，計算這片區域內各個居住小區的詳盡的人口規模和特征的調查，計算不同區域內人口的數量和密度、年齡分布、文化水平、職業分布、人均可支配收入等等許多指標。家樂福的做法還會更細致一些，根據這些小區的遠近程度和居民可支配收入，再劃定重要銷售區域和普通銷售區域。

二、周邊的商圈的競爭情況。當然未來潛在銷售區域會受到很多競爭對手的擠壓，所以家樂福也會將未來所有的競爭對手計算進去。以打分的方法發現他們的不足之處，比如環境是否清潔，哪類產品的價格比較高，生鮮產品的新鮮程度如何等，然后依據這種精確制導的調研結果進行具有殺傷力的打擊。當然一個商圈的調查并不會隨著一個門店的開張大吉而結束。經過我十月六號的觀察，重慶江北觀音橋店一天中顧客總共有300人，其中有60％的顧客（180人）在40歲以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通過公共汽車而來。所以很明顯，大賣場可以依據這些目標顧客的信息來微調自己的商品線。能體現家樂福用心的是，家樂福在重慶的每家店都有小小的不同。在重慶 棉花街店門店，因為周圍的高收入群體比較多，其占到了家樂福消費群體的40％，所以中高檔產品及進口產品較多，例如各國巧克力咖啡等，而這都是家樂福為了這些特殊的消費群體特意從國外進口的。觀音橋的家樂福因為周圍的居住小區較多，屬于一般消費能力者，所以產品多為中低檔產品，且種類較少。這也就和競爭對手形成了對比，建立一種新的形象。

三、地理位置。在顧客購物時由于總是選擇商店地址便利的原因，所以辨別競爭對手的時候，店址的臨近程度是門店選址的重要因素。要正確的判斷商圈內顧客的習慣性行走路線，最先占領有利地位，為門店的成功做好準備。觀音橋店就選在了離居民區最近的街上（江北區建新西路金觀音廣場2號）。

四、成本的核算。連鎖門店成本的核算相信不用我多說。但有一點應當注意：連鎖門店的成功之道在于利用規模經濟的邊際效益，而有些門店的位置距離中心庫房很遠，尤其是剛好超過貨車一日的行程。如果門店之間距離很近（在互不影響額達情況下），就可以節省相當一筆費用，例如兩個門店可以

共用一個店長，商品配送更為便利等等。

五、交通狀況，一家大型商店在決定租賃前，通常的做法是與當地政府商討新的交通線路。如果商店或店標在遠處或至少驅車經過時很容易被看到，作為選址它的優勢就會增強，明顯的店標實際就是一種廣告，它能讓人因一時沖動而停下來。一個道路狹窄，單行線，甚至經常交通堵塞的街道上的門店，相信是不會有顧客愿意經常登門拜訪的。如果一個未來的店址周圍有許多的公交車，或是道路寬敞，交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。例如，重慶江北觀音橋店就在江北公交樞紐附近，對面就是

公交車站。

六、鄰居的選擇。好鄰居是否就能帶來好生意呢？這個要看自己的企業和你的鄰居的經營是否是具有互補性。例如目前越來越多的電影院快餐店進駐大型購物中心，以借機利用周邊的強大客流帶動自己的生意。選擇合適的鄰居至關重要，尤其是有些鄰居是不是也是暫住的流動人口甚至只是一個空牌子，有沒有長期經營打算都要考察清楚。觀音橋店的鄰居就是肯德基，這為顧客提供了一個休息與就餐的地方。以上這些因素為基本也是連鎖門店選址時應當注意的要點，選址的好壞會影響門店日常經營的關鍵，同時也可以說：“你有好的選址，成功的幾率就已經拿到了一半！2010年可謂是“零售教父”家樂福的“霉運之年”，從年初撤出日本市場，到年中頻發的“質量門”，再到年末炒得沸沸揚揚的康師傅“斷供門”，家樂福的煩心事一件連著一件。消費者紛紛抱怨：“家樂福到底怎么了？”

“斷供”仍未解決

在家樂福超市已經提價的康師傅面霸系列和經典系列仍然沒貨，對此，超市工作人員說，康師傅袋裝系列已經缺貨很久了，由于雙方尚未達成和解，預計春節前仍會缺貨。“不過，康師傅桶裝面、糕餅和飲料等產品一直正常供應。”上述工作人員說。

雖然雙方均稱談判之門并未關閉，但顯然康師傅和家樂福均對從去年12月初便開始的“斷供門”鉚足了勁，誰都不愿輕易讓步。導報記者了解到，雙方談判已有一段時間，但家樂福仍堅持扣除康師傅經典系列0.2元漲價中的一半，相比在沃爾瑪等其他賣場順利完成加價的舉動，這引起康師傅的極大不滿。

家樂福總部公關總監陳波說，“為穩定物價”，家樂福未同意康師傅的調價要求，從而導致對方斷供。康師傅則對上述說法進行了態度鮮明的反擊，其表示，新一輪談判中，家樂福提出返點的要求太過苛刻，因康師傅無法滿足其要求而被家樂福停止采購。

競爭對手趕超

不僅如此，家樂福在中國內地市場的發展可謂步履蹣跚。據導報記者統計，去年，在扣除合作收購的河北保龍倉民營企業11家店之后，家樂福在中國內地僅開設了不足20家門店。由于持續虧損，家樂福去年關閉了4家門店，廣東佛山店將于本月20日關閉，至此，家樂福將徹底退出廣東佛山市場。

反觀家樂福的競爭對手，作為世界零售業頭號，沃爾瑪去年在內地新開門店47家，其在華門店總數更是達到了224家。進入內地市場較晚的大潤發和樂購也大有后來居上之勢，去年大潤發和樂購在內地分別開設了22家和21家新門店。截至去年12月31日，大潤發在內地門店總數達到了143家，直追家樂福172家門店總數，而樂購在華門店數也突破了90家大關。

在國際市場上，家樂福更是加緊收縮，退出多個市場。先是去年初無奈退出了意大利南部市場，此后又關閉了比利時的21家門店和法國總部大樓；3月11日，在日本市場拼搏10年的家樂福黯然離場。

商業模式“瓶頸”

身為“零售教父”，家樂福的商業模式一度非常成功，成為零售行業的標桿企業。通過銀行貸款、向供貨商轉嫁成本收取“進場費”以及延期回款實現盈利。家樂福把上述模式做到了極致。傳統意義上來說，零售商的收入應該來自于購銷差價，而不是“進場費”等非零售業務。但由于競爭激烈，目前零售商主營利潤在減少，非零售進賬在增加。業內估測，對家樂福等一些大零售商來說，供貨商進場費能占到營業額的近40%。

但是這種蛻變的商業模式也是雙刃劍。當渠道費用成為零售企業的主要盈利來源時，將在一定程度上弱化其自身的經營能力和競爭力。

“與康師傅這樣的優質供應商發生矛盾，正是其發展不順的一個縮影。”流通行業知情人士給出了這樣的答案。

中國三星經濟研究院戰略組研究員林瑞明分析認為，在經歷了2009年中國市場店面數量和營業額均不理想的危局后，家樂福的窘境在去年并未得到多大改善，反而問題多發，有加速下滑的趨勢。如大連、西安等多家門店關停，并于去年六七月間突發“家樂福離職門”。

在零供關系方面，家樂福做得似乎并不太好。去年6月，即有青島供應商以收取進場費和拖欠貨款為由將家樂福告上法庭。

“在規模經濟不明顯的時代，家樂福依靠盤剝供應商的方式，更有助于實現面向消費者的低價策略和零售企業自身的高盈利，” 林瑞明說，“但在競爭對手快速完成跑馬圈地的過程后，零供關系的不和諧正在拖家樂福中國市場

“掠奪”式擴張難持續

目前，家樂福供應鏈既沒有沃爾瑪用信息化打造的垂直供應鏈的優勢，也很難與好又多、永輝等企業的“草根供應鏈”競爭。家樂福供應鏈的短板效應似乎越來越明顯，如果不把重心放在改善短板上，依舊只靠“掠奪”式的擴張來搶占先機，家樂福將被更多外資甚至本土競爭對手超越。在信息化時代的今天，家樂福要向沃爾瑪學習，全面提升信息化的應用，打造最現代化的物流信息化管理系統，努力改善盈利模式，提升單店運營效益。

業界分析，家樂福要改變現狀，必須從盈利模式和內部制度等方面同時進行改善。當然，對于正經歷全球戰線收縮之痛的家樂福來說，這并非易事。目前，對家樂福爭議最多的是管理采購中的商業賄賂現象，這些領域的腐敗毒害了家樂福的成長。由于家樂福種種問題的發生經常不是“點”，而是“面”；不是個別，而是“群發”；不是痛定思痛從此嚴格把關，而是同樣錯誤屢次出現。由此斷定，它的自我定位、管理能力和經營理念都存在很大的問題，如果不及時改正，最終將被消費者遺棄。

“家樂福的選址”分析 家樂福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人們將家樂福形象的稱為十字路口的“空降兵”。不僅僅是在路口開店，還有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。

一、商圈內人口消費能力。商圈的確定方法主要是萊利零售吸引力法則和柯亨*阿普波姆法則1。可計算出商圈對消費者的吸引力以及各級商圈的分布情況。如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個街區有一個競爭對手，商圈的覆蓋就需要依據這種邊界進行調整。然后，需要對這些區域進行進一步的細化，計算這片區域內各個居住小區的詳盡的人口規模和特征的調查，計算不同區域內人口的數量和密度、年齡分布、文化水平、職業分布、人均可支配收入等等許多指標。家樂福的做法還會更細致一些，根據這些小區的遠近程度和居民可支配收入，再劃定重要銷售區域和普通銷售區域。

二、周邊的商圈的競爭情況。當然未來潛在銷售區域會受到很多競爭對手的擠壓，所以家樂福也會將未來所有的競爭對手計算進去。以打分的方法發現他們的不足之處，比如環境是否清潔，哪類產品的價格比較高，生鮮產品的新鮮程度如何等，然后依據這種精確制導的調研結果進行具有殺傷力的打擊。當然一個商圈的調查并不會隨著一個門店的開張大吉而結束。經過我十月六號的觀察，重慶江北觀音橋店一天中顧客總共有300人，其中有60％的顧客（180人）在40歲以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通過公共汽車而來。所以很明顯，大賣場可以依據這些目標顧客的信息來微調自己的商品線。能體現家樂福用心的是，家樂福在重慶的每家店都有小小的不同。在重慶 棉花街店門店，因為周圍的高收入群體比較多，其占到了家樂福消費群體的40％，所以中高檔產品及進口產品較多，例如各國巧克力咖啡等，而這都是家樂福為了這些特殊的消費群體特意從國外進口的。觀音橋的家樂福因為周圍的居住小區較多，屬于一般消費能力者，所以產品多為中低檔產品，且種類較少。這也就和競爭對手形成了對比，建立一種新的形象。

三、地理位置。在顧客購物時由于總是選擇商店地址便利的原因，所以辨別競爭對手的時候，店址的臨近程度是門店選址的重要因素。要正確的判斷商圈內顧客的習慣性行走路線，最先占領有利地位，為門店的成功做好準備。觀音橋店就選在了離居民區最近的街上（江北區建新西路金觀音廣場2號）

四、成本的核算。連鎖門店成本的核算相信不用我多說。但有一點應當注意：連鎖門店的成功之道在于利用規模經濟的邊際效益，而有些門店的位置距離中心庫房很遠，尤其是剛好超過貨車一日的行程。如果門店之間距離很近（在互不影響額達情況下），就可以節省相當一筆費用，例如兩個門店可以共用一個店長，商品配送更為便利等等。

五、交通狀況。一家大型商店在決定租賃前，通常的做法是與當地政府商討新的交通線路。如果商店或店標在遠處或至少驅車經過時很容易被看到，作為選址它的優勢就會增強，明顯的店標實際就是一種廣告，它能讓人因一時沖動而停下來。一個道路狹窄，單行線，甚至經常交通堵塞的街道上的門店，相信是不會有顧客愿意經常登門拜訪的。如果一個未來的店址周圍有許多的公交車，或是道路寬敞，交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。例如，重慶江北觀音橋店就在江北公交樞紐附近，對面就是公交車站。

六、鄰居的選擇。好鄰居是否就能帶來好生意呢？這個要看自己的企業和你的鄰居的經營是否是具有互補性。例如目前越來越多的電影院快餐店進駐大型購物中心，以借機利用周邊的強大客流帶動自己的生意。選擇合適的鄰居至關重要，尤其是有些鄰居是不是也是暫住的流動人口甚至只是一個空牌子，有沒有長期經營打算都要考察清楚。觀音橋店的鄰居就是肯德基，這為顧客提供了一個休息與就餐的地方。以上這些因素為基本也是連鎖門店選址時應當注意的要點，選址的好壞會影響門店日常經營的關鍵，同時也可以說：“你有好的選址，成功的幾率就已經拿到了一半！