第一篇：超市選址問題

班級：BX1203姓名：胡先果學號：25成績：

超市選址問題

——以沃爾瑪超市選址實證分析為例

[摘要] 選址對于零售企業來說是關系到企業成敗的一個重要環節。廣告、價格、顧客服務、產品及服務種類都能夠隨著環境的變化較迅速地做出調整，相比之下，商店選址可以說是零售戰略組合中靈活性最差的要素，因為零售商店的選址本身資金投入大，同時又與企業后期經營戰略的制定，以及適應消費趨向變動所作的經營決策的調整都息息相關，很容易受到長期約束。

[關鍵詞] 選址分析 環節 策略 投入 服務

一、超市選址重要性

超市選址，毫無疑問是加盟超市創業的最重要因素，決定了大部分的營業收入。選擇好的開店地點將決定超市的未來前途，因為好的店址是店鋪興旺的基礎，甚至可以說選擇了一個好店址，生意就成功了一半。所以，在選址時，超市加盟經營者要注意多用心，應選擇一個既有品位又能為自己帶來滾滾財源的地方。籌建時，做好商圈分析是必不可少的，但最終目的還是為了選定適當的設址地點。店址選擇的重要性主要表現在以下幾點：

（1）店址選擇是一項大的、長期性投資，關系著店鋪自身的發展前途。因為店址一經確定，就需要投入大量的資金去營建店鋪。當外部環境發生變化時，它不像人、財、物等經營要素可以作相應調整，因為其具有長期性、固定性的特點。

（2）店址是超市確定經營目標和制定經營策略的重要依據。不同的地區有不同的社會環境、人口狀況、地理環境、交通條件、市政規劃等特點，它們分別制約著其所在地區超市的顧客來源和特點及超市對經營的商品、價格、促銷活動的選擇。

（3）店址的選擇是否合適，是影響超市經濟效益的一個重要因素。超市加盟店的店址選擇得當，就意味著其享有“地利”優勢。在同行業店鋪之間，在規模相當、商品構成、經營服務水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經濟效益。

（4）店址選擇要堅持“方便顧客”的原則，以節省顧客的購買時間，并最大限度滿足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴和支持，店鋪也就失去了生存的基礎

二、超市選址程序、方法及考慮因素

超市選址是一項包括經濟、技術的綜合性工作。每開一家超市，首先會對當地進行詳細而嚴格的調查與論證，歷時都在一年以上。調查涉及的范圍包括文化、氣候、居民素質、生 1

活習慣及購買力水平等諸多方面。

（一）超市選址的三原則、四程序

超市選址程序是超市成功選址的通用手段。

1、超市選址的三原則

（1）方便顧客購物

滿足顧客需求是超市經營的宗旨，因此超市位置的確定，必須首先考慮方便顧客購物，為此超市要符合以下條件：

a、交通便利。車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動性強，流動量大。如果是幾個車站交匯點，則該地段的商業價值更高。超市開業之地如選擇在這類地區就能給顧客提供便利購物的條件。

b、靠近人群聚集的場所，可方便顧客隨機購物，如影劇院、商業街、公園名勝、娛樂、旅游地區等，這些地方可以使顧客享受到購物、休閑、娛樂、旅游等多種服務的便利，是超市開業的最佳地點選擇。但此種地段屬經商的黃金之地，寸土寸金，地價高費用大，競爭性也強。因而雖然商業效益好，但并非適合所有超市經營，一般只適合大型綜合超市或有鮮明個性的專業商店的發展。

c、人口居住稠密區或機關單位集中的地區。由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會對顧客有較大吸引力，很容易培養忠實消費者群。

d、符合客流規律和流向的人群集散地段。這類地段適應顧客的生活習慣，自然形成“市場”，所以能夠進入超市購物的顧客人數多，客流量大。

（2）有利于超市開拓發展

超市選址的最終目的是要取得經營的成功，因此要著重從以下幾方面來考慮如何便利經營：

a、提高市場占有率和覆蓋率，以利超市長期發展。超市選址時不僅要分析當前的市場形勢；而且要從長遠的角度去考慮是否有利于擴充規模，如有利于提高市場占有率和覆蓋率，并在不斷增強自身實力的基礎上開拓市場。

b、有利于形成綜合服務功能，發揮特色。不同行業的商業網點設置，對地域的要求也有所不同。超市在選址時，必須綜合考慮行業特點，消費心理及消費者行為等因素，謹慎地確定網點所在地點。尤其是大型百貨類綜合超市更應綜合地全面地考慮該區域和各種商業服務的功能，以求得多功能綜合配套，從而創立本超市的特色和優勢，樹立本超市的形象。

c、有利于合理組織商品運送。超市選址不僅要注意規模，而且要追求規模效益。發展現代商業，要求集中進貨、集中供貨、統一運送，這有利于降低采購成本和運輸成本，合理規劃運輸路線。因此在超市位置的選擇上應盡可能地靠近運輸線，這樣既能節約成本，又能及時組織貨物的采購與供應，確保經營活動的正常進行。

（3）有利于獲取最大的經濟效益

衡量超市位置選擇的優劣的最重要的標準是超市經營能否取得好的經濟效益。因此，網點地理位置的選擇一定要有利于經營，才能保證最佳經濟效益的取得。

2、超市選址的四程序

選擇超市位置，一般可按以下步驟依次進行：

（1）選擇區域、方位

選擇超市店址，先要找出目標市場、找準服務對象，然后再根據目標市場、服務對象選擇店址設置的區域。另一方面，要根據超市的經營規模和檔次，測算超市投資回收率，在此基礎上認真加以選擇，確定方位。

（2）制圖——找出最佳位置

在確定店址后，應繪制出該區域的簡圖，并標出該地區現有的商業網點，包括競爭對手和互補超市，還應標出現有商事結構、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。

（3）市場調查

在超市店址基本區域方位確定后，必須進行周密的市場調查，論證選址決策的準確性。在市場調查過程中，應注意將調查對象分類統計，并對調查時間和內容進行必要的抽樣調查，以保證調查資料的可靠性。

（4）具體實施方案的制訂和落實

確定店址的具體位置后，需要抓緊時機投資興建超市。如何啟動則需要擬定切實可行的實施方案并加以貫徹落實。

（二）超市選址的方法及影響因素

1、超市選址的方法

超市選址中通常運用到加權評分法來輔助選址，加權評分法即綜合考慮成本因素和非成本因素的評價方法。找到選擇的各種影響因素，根據各因素的重要程度確定相應的權；對各因素由優到劣分成等級，并相應規定各等級的分數。將每個因素中各方案的排隊等級分數乘以該因素的相應權數，得到各候選方案的總得分，得分最高的候選方案所對應的位置即是選

擇的地址。

2、超市選址的影響因素

（1）地理因素：目標地址所在地區的特點；

（2）商品因素：超市自身所經營的商品種類特色是否與所在商圈的居民購物慣相符；

（3）經營規模：超市自身經營規模與商圈覆蓋范圍成正比；

（4）交通情況：能否提供足夠的交通工具（場所）給顧客。

三、沃爾瑪超市選址的實證分析

對于沃爾瑪這樣的連鎖零售店來說，由于其大多數的單店規模較大，位置固定，資金投入量大，合同期長，所以不可能輕易搬遷，也不太可能輕易改變經營方式。而如果沃爾瑪自己購買土地新建商店，更難以變動。合適的買主通常很難尋找，需要花數月，甚至更長時間。一家商店若搬遷，會面臨許多潛在問題：首先，可能流失一部分忠誠的顧客和員工，搬遷距離越遠，損失越大；其次，新地點與老地點的市場狀況不同，可能需要對經營策略進行調整；再次，商店的固定資產及裝修不可能隨遷，處理時如果估價不當，也會造成資產流失。這些因素使零售商店的選址變得異常重要，特別是外資零售企業在這方面表現得極為慎重。沃爾瑪在進入中國之前，就對中國市場進行了長達數年的深入細致的市場調查。其實早在1 9 92年，沃爾瑪就已經被獲準進入中國，但是沃爾瑪在1 9 9 6年才在深圳落戶，在進入中國之前它一直在對當地商圈的交通、人口、競爭情況和市場發展格局進行考察，以便于選擇一個好的店址。隨著越來越多的店鋪的開發，沃爾瑪總結出了一套自己的選址經驗，并在新店的選址過程中遵循這些經驗。

△從連鎖發展計劃出發

沃爾瑪設立門店要從發展戰略出發，通盤考慮連鎖發展計劃，以防設店選址太過分散。沃爾瑪門店分布有長遠規劃，并且具有一定的集中度，這有利于總部實行更加精細科學的管理，節省人力、物力、財力，而且每一個門店的設立都為整個企業的發展戰略服務。

△選擇經濟發達的城鎮

經濟發達、居民生活水平較高的城市是零售商店的首選地。因為在這些城市人口密度大，人均收入高，需求旺盛，工商業發達，零售店在當地有較高的發展水平。有研究報告指出，有沃爾瑪折扣店的小鎮，一般比沒有折扣店的小鎮經濟更發達。在這樣的城鎮中沃爾瑪會保證自己有充足的客源。

△選擇城鄉接合部

以中小零售店和居民作為主要目標市場的山姆會員店，其店址一般都選在遠離市中心的城鄉接合部，或在次商業區或新開辟的居民區中，在該商場周圍要有20～30萬人的常住人口。這樣的地點也一般應具備這樣兩個條件：第一，該地點土地價格和房屋租金要明顯低于市中心，土地價格一般為市中心的／以下，這樣減少了零售店投資，降低運營成本，為沃爾瑪倉儲式零售店的低價格銷售創造條件；第二，要符合城市發展規劃，與城市拓展延伸的軌跡相吻合，這樣由于城市的發展會給倉儲式零售店帶來大量客流量，降低投資風險。

△交通便利性

主要需要了解兩方面的情況：一是該地是否接近主要公路，交通網絡能否四通八達，商品從火車站、碼頭運至商店是否方便，白天能否通過大型貨車，因為大城市普遍對大型貨車實行運輸管制，中心區許多街道不允許貨車通過，有的只允許夜間通行。二是該地是否有較密集的公交汽車路線，商店附近各條公交路線的停*點能否均勻全面地覆蓋整個市區。

四、從沃爾瑪超市選址得到的啟示

我們可以看到在進行店址選擇時應考慮到選址三原則：

1、方便顧客購物；

2、有利于超市開拓發展；

3、有利于獲取最大的經濟效益。選址首先要選擇目標地點——黃浦新苑店、北聯中環店和上海天山店。選擇具體地點時首先考慮零售市場發達程度，其次考慮進入成本。最后根據店址和商圈的特征選擇一個避免價格戰的靈活SBU層經營戰略。選址工作應提供的是一個系統工程與零售學相結合所得出的分析思路和框架。當然在超市選址中還應遵循選址的四程序。所進行的分析遵循的三原則和四程序不僅僅可以幫助世紀聯華進行超市店鋪選址，也可以幫助與其類似的商家進行規范的選址。特別值得一提的是加權評分法，是其它商家非常值得借鑒的。

第二篇：家樂福超市選址分析

家樂福超市選址分析

“每次家樂福進入一個新的地方，都只派1個人來開拓市場。進臺灣家樂福只派了1個人，到中國內地也只派了1個人。”這是家樂福的企劃行銷部總監羅定中在一次新聞發表會上說的，令人吃驚不已。后來經他解釋說，這第一個人就是這個地區的總經理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，這位空投到市場上的光桿總經理，和他惟一的員工做的第一件事，就是開始市場調查。他們會仔細地去調查當時其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些產品的流通量很大，然后再去與各類供應商談判，決定哪些商品會在將來家樂福店里出現。一個龐大無比的采購鏈，完完全全從零開始搭建。

這種粗看根本行不通的方法卻是家樂福一直采用的標準操縱方法。仔細思考之后就會發現背后的邏輯：別的地方的供應鏈對本地的意義不大，最簡單有效的方法就是了解當地，從本地組織采購當地人熟悉的商品。例如：1995年，家樂福剛進入中國的時候，就相繼在相距甚遠的北京、上海、深圳開了三家店，建立了各自獨立的采購網絡。后來的重慶、武漢等地就更不用說了。據家樂福自己統計，中國國內的店中

本地采購占到了所有的百分之七十。

經過對重慶的各家店址的觀察，以及上網的查閱，我們不難發現家樂福的店址都在十字路口（如重慶觀音橋店、沙坪壩店），而家樂福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人們將家樂福形象的稱為十字路口的“空降兵”。不僅僅是在路口開店，還有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。然而開店的店址并不時隨便一個十字路口就可以開的，一個店址的選擇后面包括著縝密和復雜的計

算，這是令人吃驚的。

根據我們目前所學的知識可知，一個大賣場的建立需要經過幾個方面的詳細測算：

一、商圈內人口消費能力。商圈的確定方法主要是萊利零售吸引力法則和柯亨*阿普波姆法則1。可計算出商圈對消費者的吸引力以及各級商圈的分布情況。如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個街區有一個競爭對手，商圈的覆蓋就需要依據這種邊界進行調整。然后，需要對這些區域進行進一步的細化，計算這片區域內各個居住小區的詳盡的人口規模和特征的調查，計算不同區域內人口的數量和密度、年齡分布、文化水平、職業分布、人均可支配收入等等許多指標。家樂福的做法還會更細致一些，根據這些小區的遠近程度和居民可支配收入，再劃定重要銷售區域和普通銷售區域。

二、周邊的商圈的競爭情況。當然未來潛在銷售區域會受到很多競爭對手的擠壓，所以家樂福也會將未來所有的競爭對手計算進去。以打分的方法發現他們的不足之處，比如環境是否清潔，哪類產品的價格比較高，生鮮產品的新鮮程度如何等，然后依據這種精確制導的調研結果進行具有殺傷力的打擊。當然一個商圈的調查并不會隨著一個門店的開張大吉而結束。經過我十月六號的觀察，重慶江北觀音橋店一天中顧客總共有300人，其中有60％的顧客（180人）在40歲以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通過公共汽車而來。所以很明顯，大賣場可以依據這些目標顧客的信息來微調自己的商品線。能體現家樂福用心的是，家樂福在重慶的每家店都有小小的不同。在重慶 棉花街店門店，因為周圍的高收入群體比較多，其占到了家樂福消費群體的40％，所以中高檔產品及進口產品較多，例如各國巧克力咖啡等，而這都是家樂福為了這些特殊的消費群體特意從國外進口的。觀音橋的家樂福因為周圍的居住小區較多，屬于一般消費能力者，所以產品多為中低檔產品，且種類較少。這也就和競爭對手形成了對比，建立一種新的形象。

三、地理位置。在顧客購物時由于總是選擇商店地址便利的原因，所以辨別競爭對手的時候，店址的臨近程度是門店選址的重要因素。要正確的判斷商圈內顧客的習慣性行走路線，最先占領有利地位，為門店的成功做好準備。觀音橋店就選在了離居民區最近的街上（江北區建新西路金觀音廣場2號）。

四、成本的核算。連鎖門店成本的核算相信不用我多說。但有一點應當注意：連鎖門店的成功之道在于利用規模經濟的邊際效益，而有些門店的位置距離中心庫房很遠，尤其是剛好超過貨車一日的行程。如果門店之間距離很近（在互不影響額達情況下），就可以節省相當一筆費用，例如兩個門店可以

共用一個店長，商品配送更為便利等等。

五、交通狀況，一家大型商店在決定租賃前，通常的做法是與當地政府商討新的交通線路。如果商店或店標在遠處或至少驅車經過時很容易被看到，作為選址它的優勢就會增強，明顯的店標實際就是一種廣告，它能讓人因一時沖動而停下來。一個道路狹窄，單行線，甚至經常交通堵塞的街道上的門店，相信是不會有顧客愿意經常登門拜訪的。如果一個未來的店址周圍有許多的公交車，或是道路寬敞，交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。例如，重慶江北觀音橋店就在江北公交樞紐附近，對面就是

公交車站。

六、鄰居的選擇。好鄰居是否就能帶來好生意呢？這個要看自己的企業和你的鄰居的經營是否是具有互補性。例如目前越來越多的電影院快餐店進駐大型購物中心，以借機利用周邊的強大客流帶動自己的生意。選擇合適的鄰居至關重要，尤其是有些鄰居是不是也是暫住的流動人口甚至只是一個空牌子，有沒有長期經營打算都要考察清楚。觀音橋店的鄰居就是肯德基，這為顧客提供了一個休息與就餐的地方。以上這些因素為基本也是連鎖門店選址時應當注意的要點，選址的好壞會影響門店日常經營的關鍵，同時也可以說：“你有好的選址，成功的幾率就已經拿到了一半！2010年可謂是“零售教父”家樂福的“霉運之年”，從年初撤出日本市場，到年中頻發的“質量門”，再到年末炒得沸沸揚揚的康師傅“斷供門”，家樂福的煩心事一件連著一件。消費者紛紛抱怨：“家樂福到底怎么了？”

“斷供”仍未解決

在家樂福超市已經提價的康師傅面霸系列和經典系列仍然沒貨，對此，超市工作人員說，康師傅袋裝系列已經缺貨很久了，由于雙方尚未達成和解，預計春節前仍會缺貨。“不過，康師傅桶裝面、糕餅和飲料等產品一直正常供應。”上述工作人員說。

雖然雙方均稱談判之門并未關閉，但顯然康師傅和家樂福均對從去年12月初便開始的“斷供門”鉚足了勁，誰都不愿輕易讓步。導報記者了解到，雙方談判已有一段時間，但家樂福仍堅持扣除康師傅經典系列0.2元漲價中的一半，相比在沃爾瑪等其他賣場順利完成加價的舉動，這引起康師傅的極大不滿。

家樂福總部公關總監陳波說，“為穩定物價”，家樂福未同意康師傅的調價要求，從而導致對方斷供。康師傅則對上述說法進行了態度鮮明的反擊，其表示，新一輪談判中，家樂福提出返點的要求太過苛刻，因康師傅無法滿足其要求而被家樂福停止采購。

競爭對手趕超

不僅如此，家樂福在中國內地市場的發展可謂步履蹣跚。據導報記者統計，去年，在扣除合作收購的河北保龍倉民營企業11家店之后，家樂福在中國內地僅開設了不足20家門店。由于持續虧損，家樂福去年關閉了4家門店，廣東佛山店將于本月20日關閉，至此，家樂福將徹底退出廣東佛山市場。

反觀家樂福的競爭對手，作為世界零售業頭號，沃爾瑪去年在內地新開門店47家，其在華門店總數更是達到了224家。進入內地市場較晚的大潤發和樂購也大有后來居上之勢，去年大潤發和樂購在內地分別開設了22家和21家新門店。截至去年12月31日，大潤發在內地門店總數達到了143家，直追家樂福172家門店總數，而樂購在華門店數也突破了90家大關。

在國際市場上，家樂福更是加緊收縮，退出多個市場。先是去年初無奈退出了意大利南部市場，此后又關閉了比利時的21家門店和法國總部大樓；3月11日，在日本市場拼搏10年的家樂福黯然離場。

商業模式“瓶頸”

身為“零售教父”，家樂福的商業模式一度非常成功，成為零售行業的標桿企業。通過銀行貸款、向供貨商轉嫁成本收取“進場費”以及延期回款實現盈利。家樂福把上述模式做到了極致。傳統意義上來說，零售商的收入應該來自于購銷差價，而不是“進場費”等非零售業務。但由于競爭激烈，目前零售商主營利潤在減少，非零售進賬在增加。業內估測，對家樂福等一些大零售商來說，供貨商進場費能占到營業額的近40%。

但是這種蛻變的商業模式也是雙刃劍。當渠道費用成為零售企業的主要盈利來源時，將在一定程度上弱化其自身的經營能力和競爭力。

“與康師傅這樣的優質供應商發生矛盾，正是其發展不順的一個縮影。”流通行業知情人士給出了這樣的答案。

中國三星經濟研究院戰略組研究員林瑞明分析認為，在經歷了2009年中國市場店面數量和營業額均不理想的危局后，家樂福的窘境在去年并未得到多大改善，反而問題多發，有加速下滑的趨勢。如大連、西安等多家門店關停，并于去年六七月間突發“家樂福離職門”。

在零供關系方面，家樂福做得似乎并不太好。去年6月，即有青島供應商以收取進場費和拖欠貨款為由將家樂福告上法庭。

“在規模經濟不明顯的時代，家樂福依靠盤剝供應商的方式，更有助于實現面向消費者的低價策略和零售企業自身的高盈利，” 林瑞明說，“但在競爭對手快速完成跑馬圈地的過程后，零供關系的不和諧正在拖家樂福中國市場

“掠奪”式擴張難持續

目前，家樂福供應鏈既沒有沃爾瑪用信息化打造的垂直供應鏈的優勢，也很難與好又多、永輝等企業的“草根供應鏈”競爭。家樂福供應鏈的短板效應似乎越來越明顯，如果不把重心放在改善短板上，依舊只靠“掠奪”式的擴張來搶占先機，家樂福將被更多外資甚至本土競爭對手超越。在信息化時代的今天，家樂福要向沃爾瑪學習，全面提升信息化的應用，打造最現代化的物流信息化管理系統，努力改善盈利模式，提升單店運營效益。

業界分析，家樂福要改變現狀，必須從盈利模式和內部制度等方面同時進行改善。當然，對于正經歷全球戰線收縮之痛的家樂福來說，這并非易事。目前，對家樂福爭議最多的是管理采購中的商業賄賂現象，這些領域的腐敗毒害了家樂福的成長。由于家樂福種種問題的發生經常不是“點”，而是“面”；不是個別，而是“群發”；不是痛定思痛從此嚴格把關，而是同樣錯誤屢次出現。由此斷定，它的自我定位、管理能力和經營理念都存在很大的問題，如果不及時改正，最終將被消費者遺棄。

“家樂福的選址”分析 家樂福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人們將家樂福形象的稱為十字路口的“空降兵”。不僅僅是在路口開店，還有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。

一、商圈內人口消費能力。商圈的確定方法主要是萊利零售吸引力法則和柯亨*阿普波姆法則1。可計算出商圈對消費者的吸引力以及各級商圈的分布情況。如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個街區有一個競爭對手，商圈的覆蓋就需要依據這種邊界進行調整。然后，需要對這些區域進行進一步的細化，計算這片區域內各個居住小區的詳盡的人口規模和特征的調查，計算不同區域內人口的數量和密度、年齡分布、文化水平、職業分布、人均可支配收入等等許多指標。家樂福的做法還會更細致一些，根據這些小區的遠近程度和居民可支配收入，再劃定重要銷售區域和普通銷售區域。

二、周邊的商圈的競爭情況。當然未來潛在銷售區域會受到很多競爭對手的擠壓，所以家樂福也會將未來所有的競爭對手計算進去。以打分的方法發現他們的不足之處，比如環境是否清潔，哪類產品的價格比較高，生鮮產品的新鮮程度如何等，然后依據這種精確制導的調研結果進行具有殺傷力的打擊。當然一個商圈的調查并不會隨著一個門店的開張大吉而結束。經過我十月六號的觀察，重慶江北觀音橋店一天中顧客總共有300人，其中有60％的顧客（180人）在40歲以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通過公共汽車而來。所以很明顯，大賣場可以依據這些目標顧客的信息來微調自己的商品線。能體現家樂福用心的是，家樂福在重慶的每家店都有小小的不同。在重慶 棉花街店門店，因為周圍的高收入群體比較多，其占到了家樂福消費群體的40％，所以中高檔產品及進口產品較多，例如各國巧克力咖啡等，而這都是家樂福為了這些特殊的消費群體特意從國外進口的。觀音橋的家樂福因為周圍的居住小區較多，屬于一般消費能力者，所以產品多為中低檔產品，且種類較少。這也就和競爭對手形成了對比，建立一種新的形象。

三、地理位置。在顧客購物時由于總是選擇商店地址便利的原因，所以辨別競爭對手的時候，店址的臨近程度是門店選址的重要因素。要正確的判斷商圈內顧客的習慣性行走路線，最先占領有利地位，為門店的成功做好準備。觀音橋店就選在了離居民區最近的街上（江北區建新西路金觀音廣場2號）

四、成本的核算。連鎖門店成本的核算相信不用我多說。但有一點應當注意：連鎖門店的成功之道在于利用規模經濟的邊際效益，而有些門店的位置距離中心庫房很遠，尤其是剛好超過貨車一日的行程。如果門店之間距離很近（在互不影響額達情況下），就可以節省相當一筆費用，例如兩個門店可以共用一個店長，商品配送更為便利等等。

五、交通狀況。一家大型商店在決定租賃前，通常的做法是與當地政府商討新的交通線路。如果商店或店標在遠處或至少驅車經過時很容易被看到，作為選址它的優勢就會增強，明顯的店標實際就是一種廣告，它能讓人因一時沖動而停下來。一個道路狹窄，單行線，甚至經常交通堵塞的街道上的門店，相信是不會有顧客愿意經常登門拜訪的。如果一個未來的店址周圍有許多的公交車，或是道路寬敞，交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。例如，重慶江北觀音橋店就在江北公交樞紐附近，對面就是公交車站。

六、鄰居的選擇。好鄰居是否就能帶來好生意呢？這個要看自己的企業和你的鄰居的經營是否是具有互補性。例如目前越來越多的電影院快餐店進駐大型購物中心，以借機利用周邊的強大客流帶動自己的生意。選擇合適的鄰居至關重要，尤其是有些鄰居是不是也是暫住的流動人口甚至只是一個空牌子，有沒有長期經營打算都要考察清楚。觀音橋店的鄰居就是肯德基，這為顧客提供了一個休息與就餐的地方。以上這些因素為基本也是連鎖門店選址時應當注意的要點，選址的好壞會影響門店日常經營的關鍵，同時也可以說：“你有好的選址，成功的幾率就已經拿到了一半！

第三篇：超市選址分析報告

聚賢超市北津學院店...................................1

選址分析報告.......................................1 <一> 新店的地理優勢....................................................................................................................1 <二> 新店開業后預計能輻射到的范圍.......................................................................................1

一、輻射力度最強的范圍.......................................................................................................1

二、輻射力度較弱的范圍.......................................................................................................2

三、輻射力度最弱的范圍.......................................................................................................2 <三> 新店交通條件評估及物業特征.............................................................................................2 <四> 新店址周圍商業環境和競爭店情況....................................................................................2

一、商業環境.......................................................................................................................2

1、優勢分析：............................................................................................................2

2、劣勢分析：................................................................................................................2

二、競爭者分析...................................................................................................................2 <五> 新店周圍居民及流動人口消費結構、消費層次.................................................................3

（一）、新店的消費市場構成...............................................................................................3

（二）新店顧客的消費特點及消費層次的粗劣劃分...........................................................4 <六> 新店的營業面積和商品結構...............................................................................................4 <七> 新店的市場定位和經營特色...............................................................................................5

一、市場介紹...........................................................................................................................5

二、目標市場...........................................................................................................................6

三、顧客的購買準則...............................................................................................................6

四、經營特色...........................................................................................................................6 <八> 新店經營效益預估..............................................................................................................7 <九 > 新店未來前景分析.............................................................................................................7

聚賢超市北津學院店

選址分析報告

<一> 新店的地理優勢

北津學院地處長沙市望城雷鋒大道星城鎮，新店緊緊依靠湖南商學院北津學院，處于雷鋒大道和長沙繞城高速交匯處北津學院后街校門口，交通便利，環境優美。

<二> 新店開業后預計能輻射到的范圍

一、輻射力度最強的范圍

選址分析報告

根據聚賢超市的地理位置、交通、街道環境以及主要消費者（在校大學生）的購買習慣和購買力進行分析。聚賢超市所處地段是北津學院的購物中心，是人口流動最大的地區，從而也增加了輻射范圍。由于學院后街緊鄰長沙繞城高速與雷鋒大道的交匯處，公路改造的完工，從而他的主要輻射范圍包括北津學院，以及星城鎮的本地居民。

二、輻射力度較弱的范圍

由于聚賢超市地處北津學院后街，超市可能將吸引到本地居民來此消費，但輻射強度較弱。

三、輻射力度最弱的范圍

由于聚賢超市緊鄰長沙醫學院，因為校園間的同學交流，因此同學逛超市是必然的，從而也可以輻射到長沙醫學院，但輻射力度極弱。

<三> 新店交通條件評估及物業特征

聚賢超市位于北津學院后街門口，交通便利，人口流動密集，最大的方便了學生購物。物業方面，由于處于后街的一個好的一個位置，相比較與后街的其他地段，租金可能較貴，但也正是看中了這一有力的位置，能最大的吸引更多的學生購物。

<四> 新店址周圍商業環境和競爭店情況

一、商業環境

1、優勢分析：

新店地處北津學院后街，918公交車由此經過，它背依湖南商學院北津學院，輻射長沙醫學院和周邊居民，所以人流集散比較大。然而，周邊地區至今都沒有一個大型超市，這為我們開新店提供了一個巨大的市場空間、為市場前期運作提供了一個很好的切入機會。另外，在此地段開超市可以避開激烈的市場競爭，如家樂福、蘇果、大潤發等；且此地段地價相對便宜，地價升值空間很大；貼近北津學院后街校門，距離目標顧客近，極大吸引學生購物，能夠為他們提供一個便利的購物場所。

2、劣勢分析：

就目前的消費者行為而言，很難經營高檔商品。因為目前消費者似乎已形成一個習慣——高檔消費品一般都去市中心買。因此在此經營，得必須花一定的時間來改變消費者的這種行為，培養他們新的購物習慣。另外，學生是其主要的購物群體，在此經營會遇到寒暑假期間，學生放假所帶來的人流量急劇減少的銷售淡季；還有就是目前的周邊購物的環境不是很好，缺乏城市美化。.二、競爭者分析

選址分析報告

在終端越來越成為眾多商家，廠家重視的年代，便利店，超市，百貨商場，購物廣場，大型賣場等都在各地迅速發展。這對后來者來說即是機遇，又是挑戰。北津學院新店作為一個即將開業的商超市，它面臨著嚴重的競爭形式。

新店附近有三個較大的有競爭力的購物超市，如芙蓉興盛超市，艾美購物，學友購物等等以及一些其他的便利店。新店輻射長沙醫學院的同時，長沙醫學院也輻射了我們的新店，不光吸納了醫學院附近的市民，而且也吸引了部分我校的消費者。同樣，食品、日常用品也面臨著來自其他一些小便利店的競爭，這必然會影響北津學院的消費者，形成一種競爭格局。

1、近的比較大的超市的競爭：如艾美購、芙蓉超市，競爭會比較強烈，形成一種巨大的威脅，他是聚賢超市最大的競爭對手，因為彼此都爭奪附近的客源，它在此已經多年，已經有一批忠實顧客，并且有一種先入為主的感覺，規模也有一千多平方米，商品也比較齊全。

2、就近的小店的競爭：小店在聚賢超市附近不少的存在，他們遍布各個角落，各條小巷，這些店的面積都非常小，商品以日用小商品為主，且產品單一，品種少，價格比大超市稍貴，消費者一般只是圖個方便而進行購買，它除了方便以外基本上也就沒別的優勢了，因此消費者絕對不會一次性買好多，它也不能形成固定消費群體。當然小店的大量存在，它的出貨量也是不容忽視的。但是聚賢超市只要以優質的產品質量、優惠的產品價格和優質的服務態度，以及種類豐富的商品，小店就不足為懼。

<五> 新店周圍居民及流動人口消費結構、消費層次

北津學院后街是北津學院，周邊居民最為集中的地段，學生流量特別大，以及不少的附近居民，而且能吸引附近的中學生來此購物，此外，如今的學院后街已經拓寬修繕，城市綠化，現在的路面干凈整潔平坦，一改以往道路窄小不暢、坑凹不平的舊貌，還在中間建了一條綠色的植物帶。

另一特點就是這里離市中心較遠，路程時間長，來回花費大，購物休閑不方便的特點，建立在這個學生流大的路段，提供給學生及周邊居民以方便的購物提樣，會使他逐步占領這一固定的消費市場。

根據上面的情況，新商場的主要商圈是：以北津學院后街圓心向四周輻射，包括北津學院，長沙醫學院，大學周圍的本地居民，隨著新店名氣的擴大商圈能吸引整個后街甚至更多的消費者。

（一）、新店的消費市場構成

選址分析報告

1、周圍居民主要從事的工作是：餐館，服裝，副業等服務領域，他們的收入水平一般。他們不再只關注基本生存的物質消費的提高，他們越來越關注生活的質量，購買的消費品種類在不斷的攀升。

2、其他生活不很富裕的居民，他們經濟不寬裕、生活忙碌，又不愿花更多的車費到城里買高檔的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市場能滿足他們的購買。

4、超市周圍規模不等院校，他們是新商場的主要消費者，規模比較大的有湖南商學院北津學院，長沙醫學院，以及附近的中學都在1.萬以上。學生生活費平均每月在600-1500元左右，除去伙食費外，每人每月有300以上用于日用品、學習用品、水果、小吃、護膚化妝品、禮品、通訊費用等的消費。這些消費大都能在一家綜合性超市里得到供應。

（二）新店顧客的消費特點及消費層次的粗劣劃分

1、現在的學生大多是網絡媒體大眾化催生出來的第三代消費者（亦稱為“e人類”），他們生長在技術成熟的環境里，永遠追求并接受新奇的事物和思想。他們所“創建”的亞文化主要是以好玩、動感、刺激、享樂為主題的，標新立異是他們的座右銘，與眾不同則是他們的追求目標。他們追逐時尚、更體現出其卓而不群的生活品味，獨特個性的生活方式。新商場的建立將更加激發他們的消費。同時這些學生群又要受到每月有限生活費的制約。但不管怎么說這是一群很可觀的顧客，只要商品迎合了他們的口味，利潤應該很豐厚。他們應該算中層消費者了

3、周邊院校的教工、單位的職工和領導人是這里的次要消費者，同時他們的一次購買量很大，又屬于家庭式的集體購買，部分高消費的學生能跟這些高收入高消費者比甚至有時比他們的老師還要量多、檔次高。這些同胞是次要的消費者。

<六> 新店的營業面積和商品結構

集日化、食品、水果、通信、打印、其他的一些雜貨為一體的購物超市，基本囊括了與師生日常學習生活所必要一切消費需求。

1超市入口處；

2推車提籃擺放處；

3洗滌用品；

4化妝品；

5日用品；

6筆、學生用品；

7辦公用品；

選址分析報告

8毛、襪、鞋、圍巾；

9男女內衣；煙酒糖茶；

11保健禮品；

12（美食區）熟食制品；

13食品；

14生菜區；

15水果；

16西式糕點面包； 17超市出口處及收銀臺； 18庫房。

<七> 新店的市場定位和經營特色

一、市場介紹

目前中國超市的發展呈現出規模大型化、組織集團化、經營多元化和向新業態延伸的特點。從市場形勢看，超市發展表現為如下現狀：

同業過度擴張競爭。從近年的發展情況看，多數城市的零售企業建設速度遠遠超過了居民實際購買力增長水平。

1、總體情況:連鎖經營占社會消費品零售總額約15％，即7000億元。

2、超市/大賣場：集中化；跨區域發展；外資所占比例增大；管理上從粗放式擴張向集約式發展轉變。

3、在大中城市，年銷售額在1.2億元以上的大型超市從2000年的1200家到現在的兩千多家，還有相當數量在建或籌建。為了擴大銷售、提高市場份額，各商家把利潤降到最低限度。大量對利潤率預期較低的小零售商使行業的收益水平進一步惡化。

不同商業業態競相擠占市場份額。各種不同商業業態以各自不同的特色吸引消費者，擠占市場份額。2009年中國零售業50強中增長最慢的10家企業，其中9家都是大型百貨店，均為負增長；50強前10位中超市占了5席，一改過去由百貨店居于主導地位的歷史。同時，與傳統百貨店具有類似特征的集體商業的市場份額也呈現下滑趨勢。

市場缺乏熱點，消費需求明顯斷層。城鄉居民收入水平有了一定提高，普及型、溫飽型需求已經基本飽和，而新的高水平的購買能力尚未形成，對檔次較高的享受型、發展型

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需求尚處于“可望而不可及”的狀況，加之居民購買力多渠道大量分流，商品消費需求在近幾年內將會逐步減弱。因此，消費品市場難以出現熱點商品。

二、目標市場

由于我校的特殊位置，離市中心較遠，學生去市中心購物的成本較高，購物的地點大多首選為最近綜合性的超市，其消費的每年花費雖本小組尚無這方面的數據統計，但相信數目不小，而我們的商圈的劃分是：以北津學院圓心向四周輻射，包括長沙醫學院，周圍的本地居民。

三、顧客的購買準則

方便快捷，這個市場遠離鬧市區，顧客為什么選擇我們這家商場購物休閑，路程短，購物方便是我們贏得這個市場的首要一個訴求點。

時尚流行，我們顧客年齡段以15~24歲為主，這個年齡的消費者對時下流行的事物特別敏感，也喜好追逐潮流，如果我們不牢記這點，我們會永遠失去我們的“上帝”。

四、經營特色

商場在找準了自己的市場定位以后，則是要調整好經營商品的結構。調整商品結構，貴在經常持久。商場的市場定位，當然要根據市場形勢的變化進行定期調整，但更重要的是經營的商品也必須不斷調整，某種商品在前些時期是暢銷的，但由于另一種新款式的出現而變得滯銷了，這是事物發展的必然規律，每種商品都有一定的周轉期，不可能有“永久牌”的。商場要根據市場需求，不斷引進名、特、優、新，而又適銷對路的商品，及時調整經營商品的結構，使商場保持旺盛的生命力。那么它就應該具備以下的經營特色：

是下羅目前品種最全，經營一定規模的購物中心；，既適合學生及一般家庭消費又適合小康家庭消費。

建設具有人性化的整體設計和裝修，集功能、方便于一體；實行綠色環保裝修。在做好購物體驗建設的同時，重點商品種類的豐富、工作人員服務質量的提升，努力營造現代、舒適、人性化的良好購物環境。超市內設有現場咨詢。

商場在經營布局中努力體現人文化，以“方便顧客購物”為基點，重視顧客購物動線設計。

商場更加突出服務功能，更為強化以顧客為中心的經營思想，新增加服務項目，推出“無障礙退換貨”，發行榮譽顧客購物卡并成立專門服務機構。從室內裝修設計到顧客座椅、飲水機等服務性設備的購置，從宣傳欄到指引標牌，每個細節在保證實用性的基礎上，均力 6

選址分析報告

求使顧客感到方便、舒適。超市員工將以“顧客滿意”服務理念為指導，為顧客提供優質的服務。

超市將以一流的服務、優美的購物環境、獨特的品牌形象和經營特色，使置身于商場的消費者得到舒適、方便、完美的購物感受，成為北津學院后街購物體驗的新亮點。

<八> 新店經營效益預估

和華潤蘇果，家樂福超市一樣，我們的目標市場主要是當地的居民和學生。要對該店址經營效益做出預估，只能從新店平均每天的人流量，來店光臨的人數比例以及光顧的顧客中購買者的比例，每筆交易的平均購買量等。可以初步地預估新店的經營效益。因此，從上述的方法中，我們日常的觀察當中，我們可以初步地假設每天經過此地的人數為2500人，更進一步假設其中有80%的人進入本店，而80%的人中有90%的顧客成為購買者，平均每位購買者的交易量為30元，其中可以獲得毛利為交易量的10%，所以我們可以計算出一天該店獲得的利潤為5400元。這樣每月以30天計算，則該店每月可獲得毛利為162000元。，然后除去經營中的各種費用就是該店該月的凈利潤。

<九 > 新店未來前景分析

新店地處北津學院，周邊的店鋪較多，種類齊全。附近最大的競爭對手是艾美超市和興盛超市，但開零售類的超市，最好利用成本、種類去吸引消費者。新店主要的消費對象是學生，當地居民，要抓住學生和居民的消費心理，才能在競爭中取勝。

選址報告工作安排：

報告資料的采集：周雙楠、劉慧子 報告資料的分析：文婷、鄒佳美 報 告 的 編 寫：曹世澤、黃春林 報告的檢查與審核：羅熹、聶珊珊

第四篇：超市選址分析報告

超市選址分析報告

零售商店位置的選擇是一項重要的長期投資，因為這不僅影響商店的發展和盈利，同時，也關系到為顧客的購物提供便利。按照地區、商圈、具體位置的順序，提出零售商店選址時需要評估的一些影響因素，這些對于零售商店的選址是十分重要的。面對廣大的學生消費群體，學生購物時只要看中的是價格和方便性，因此，我選擇在北門開一家小型超市，主要出售零食和日用品。

一、超市周圍地理特征表述

超市位于湛江師范學院北門出口左拐處的空地前面，地勢比較開闊。超市周圍沒有過多的商店，門前有一大片空地，人們來超市消費時不會出現門口擁擠的情況，而且超市還能在空地處擺上促銷的產品，能更好的吸引住消費者的眼球，增加消費者的購買。超市所在的位置是湛師學生回學校的所經之路，而且周圍有居民小區和中學，地理位置比較優越。

二、超市能輻射的商圈范圍

根據超市的地理位置分析，超市主要的輻射范圍有湛師的學生和老師，周邊居民，湛師附屬中學，衛校學生，而湛師后山的居民區和東門的居民區則是能輻射到的較弱的商圈范圍。

三、超市交通條件評估及物業特征

超市位于湛師北門居民區，周圍主要是居民住宅，所以不會出現交通路線，消費者一般是步行或騎車就能到達超市，十分便利，而對于較遠處的消費者，如寸金學院的學生和附近的居民，可以乘坐公交到達湛師東門站，再步行進入北門的超市，所以超市的交通條件是十分便利的。超市主要是提供消費者日常消費品，提供的商品一般是消費者消費頻率較高的商品。

四、超市商圈內的商業環境和競爭店分析

超市附近有居民區，湛師，湛師附屬中學，幼兒園，小學等。而競爭對手主要有信勇和信和兩間超市，對于湛師的學生，如果不愿意走太遠的路的話，多數會選擇信勇超市，如果消費者想要更多的選擇的話，多數會選擇信和超市或更遠的愛華超市。對于信勇超市，商品價格較高，品種少。對于信和超市，距離較遠，品種較多，價格較高。所以為了吸引消費者，超市的商品價格和品種方面要較于其他兩家超市的便宜和多選擇。

五、超市商圈內流動人口特征、收入和消費結構分析

該區周邊人口較多，流動人口龐大，人口密度較大，超市的主要消費人群來至于學生，學生是一個流動人口，超市周邊的學校每年都會擴大招生，使得超市的消費人群越來越大。

超市周邊居民多數自己開商店謀生，生活水平不斷提高，收入也不斷增加，學生是一個較大的消費群體。很多大學生在進入大學后就會選擇創業和做兼職，收入也不斷增加。

六、市場定位和經營特色以及經營策略建議

與其他超市相比，超市以品類齊全，物美價廉的優勢，提供讓顧客滿意的購物環境和服務，讓顧客在購物的過程中享受到快樂。

策略建議：服務要更人性化，無論是營業員的要求還是在超市的布局，商品的擺放等方面都要做到人性化，讓消費者輕松、方便的購物。

七、超市的經營風險和效益預估

雖然超市以物美價廉吸引消費者，但也有部分消費者會選擇去自己較為喜歡的超市消費，如何吸引到更多的消費者前來購物，這是需要思考的問題。超市開始慢慢擴大之后，不能避免的是周圍也會出現越來越多的競爭對手，他們也會不斷的改進自身不足發揮自身優勢去競爭。

八、超市未來前景分析

面對周邊居民和學生如此龐大的消費人群，超市的未來前景還是比較可觀的，人們消費看中的主要的價格便宜和方便性，這兩點超市也做到了，所以超市在未來能夠吸引到更多的消費者前來購物，但面對越來越多的競爭對手，超市需要端正自己的態度，做出自己的特色，才能更好的吸引消費者。

第五篇：基站選址問題

基站選址問題（課程設計）

移動電話運營部門計劃投資一千萬在一個當前未建立服務的區域開展業務，設該區域有7個位置可以設立基站，每個基站只能覆蓋一定數目的社區，不同位置的基站建造費用也不同，基站的建造費用和覆蓋社區如下表，問在哪些地方建造基站才能覆蓋盡可能多的人口并不超過資金預算？

基站建設費用和覆蓋社區

待選基站編號 1234567 建造費用1.81.34.03.53.82.62.1(百萬元)

覆蓋社區1,2,42,3,54,7,8,105,6,8,98,9,127,10,11,12,1512,13,14,15

社區人口表

社區***131415

人口（千人）24***1614936

具體要求：

1.選擇適當的決策變量，寫出基站選址問題的數學規劃；

2.設計適當的計算方法（要求實用，可以是近似算法），并說明合理性（參考算法需要說明出處），并分析你的算法是否適合解通用性的一般問題；

3.分析上述數學規劃模型是否可以利用線性規劃逼近其最優解？寫出相應算法。

4.算法實現（軟件計算或自己設計算法編程）。

5.要求撰寫課程設計報告。