第一篇：關于進一步加強住宅小區建設和管理有關情況的匯報

關于進一步加強住宅小區建設和管理

有關情況的匯報

隨著經濟的發展，人民在生活水平逐步提高的同時越來越講究衣、食、住、行，特別注重居住，人們普遍認為住要住得寬敞、舒適、安全。近幾年來，我縣城市房地產開發市場逐漸活躍，住宅小區總量迅速增加。2007年以來，先后建成怡景家園、禎祥豪庭、現代城花園、興龍小區、利和家園、仁和小區、恒安花園、盛世嘉園、清華茗苑、西城麗景、東方名苑、萬達北苑新邨、紫薇國際等20 多個住宅小區。住宅小區的建設既滿足了人民群眾日益增長的住房需求，美化了城市，也拉動了區域經濟的發展。這就對物業管理提出了一定的要求。

目前，我縣的住宅小區在規劃、設計、布局、建筑和小區環境等方面還存在諸多問題有待進一步完善。

一、目前住宅小區建設管理存在的問題

1、建設標準低，配套設施不到位

小區建設缺少物業管理用房、游藝室、棋牌室和健身器材等配套設施。尤其是有的小區沒有物業管理用房。

有少數開發商不兌現諾言，他們將樓盤建起和銷售之后，留下很多未完工程。有的小區住戶缺雜屋間、有的小區道路不平、還有的小區下水道不通暢等諸多問題。給小區居民生活帶來了很多困難。

2、治安狀況差

住宅小區物業管理滯后。大多數住宅小區還是敞開式，未實施封閉式管理，未安裝電子監控系統。這給犯罪分子在住宅小區做案提供了可乘之機，小區內打架斗毆、居民被搶被盜現象時有發生。這些案件的發生，在小區居民安居樂業的心理上蒙上了陰影。

3、小區衛生環境狀況差

小區的臟亂差嚴重影響小區居民的生活環境，打亂了小區居民的正常生活秩序。

住宅小區普遍存在衛生環境狀況差的問題。小區空地及道路上，長期停放各種機動車輛，并時不時鳴響刺耳的喇叭聲，擾得居民不得安寧。少數商家還養貓、狗等等動物。小區內各種裝有喇叭的游動商販的叫賣、收購、修理的聲音及貓犬叫聲嚴重擾亂了居民的正常生活。小區居民長期經受著油煙的熏染和噪音的污染。

一些家政服務公司、商品經營商以及介紹修理、技術（如開鎖大王）、勞動力及出售賭博技術等形形色色的小廣告、小宣傳單在住宅小區內比比皆是，嚴重損壞了小區的衛生形象，這些滿天飛的小廣告成了城市的一大公害。

同時小區集臟、亂、差于一體，加上排水不暢，遇上大雨天，小區就成了澤國，嚴重妨礙居民出行。

4、布局上綠化面積不足 房地產開發商在開發住宅小區時，只注重建住宅樓，不注重綠化，也沒有預留綠化地帶。國家規定：居民住宅區綠化面積應不少于住宅區面積的30%。而我縣已交付使用和正在開發新建的住宅小區，很少有綠化達標的，甚至在某些小區內很難見到花草樹木。

5、舊樓墻皮脫落、樓蓋滲漏，維修費用收取艱難 有些舊樓墻皮（磚）脫落、樓蓋滲漏需要維修時，收取維修費用非常艱難。

6、物業企業素質有待提高

有個別物業公司服務意識有待進一步加強，管理有待進一步提高。

二、解決問題對策

各有關職能部門要從“以人為本”的角度、從正確經營城市的理念和居民長遠生活利益的高度出發，在法律許可范圍內制定規范的土地開發和使用的法律文本，用法律意識來經營和開發城市。著力優化小區居住空間，還居民一個寬敞、舒適、寧靜的居住環境。

1、建設規劃部門在小區的規劃設計上要嚴格按照國家標準執行，各地要統一規劃，科學經營城市，同時要從提升城市品位的角度和創城市形象的理念規劃住宅小區，保證小區設施齊全，物業管理用房面積不少于居住面積的3‰，綠化面積不低于小區規劃面積的30%，保持小區生態平衡，硬化面積不少于規劃面積的30%，小區亮化要達標，優化小區環境，從“以人為本”的角度出發，規劃和建設居民文化娛樂和休閑場地。建設部門要加強清理整頓房地產開發市場的工作，對掛靠在房地產公司名下的不具備建筑施工資質、無項目經理資格的開發商要清理出建筑行業，督促開發商做好小區的收尾工作。

2、物業管理部門要加大對物業公司的監管，督促、檢查住宅小區的衛生工作，徹底清理小區臟、亂、差現象，改善小區衛生現狀。

3、住宅小區實行規范的物業管理。物業主管部門要積極主動為住宅小區居民辦實事。居住小區逐步實行封閉式管理，設置電子監控設備，做到24小時有人值守，徹底改善小區的治安環境現狀，加強小區居民安全保障，增強居民安全感。

4、啟動公用部位、公用設施設備維修基金項目管理工作。為今后超過保修期的樓房維修工作打下良好基礎，解決有些老、舊樓墻皮脫落、樓蓋滲漏維修等問題的處理工作

5、把好建設和驗收關。各職能部門要增強責任感，加強建筑市場的竣工驗收工作力度。今后在辦理基礎建設手續時，必須同時辦理小區附屬設施的相關手續。各建筑施工項目實行誰驗收誰負責制和竣工驗收后遺留問題問責制。各監督執法部門發現問題不能只罰款，更不能只收錢了事，而要督促整改和解決問題。杜絕上述問題在目前正在建設和明年新建的居住小區中出現。為居民提供寬敞、衛生、舒適、優雅的居住環境，確保居民安居樂業，為提升城市品位，創建城市靚點，創造良好的城市形象打下堅實的基礎。

第二篇：岳陽市人民政府關于進一步加強住宅小區建設和管理的規定（定稿）

【發布單位】岳陽市 【發布文號】

【發布日期】2003-06-20 【生效日期】2003-06-20 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

岳陽市人民政府關于進一步加強住宅小區建設和管理的規定

《關于進一步加強住宅小區建設和管理的規定》已經2003年6月20日市人民政府第6次常務會議討論通過，現予發布，自發布之日起施行。

市 長：羅碧升

二○○三年六月二十日

關于進一步加強住宅小區建設和管理的規定

第一條第一條 為全面提高住宅小區的建設質量和管理水平，改善城市居民的居住環境，建設秀美的現代化城市，根據國家有關法律法規的規定，結合我市實際，制訂本規定。

第二條第二條 確保住宅小區建設規模。

（1）堅持“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的原則，住宅全面納入小區規劃建設。新建住宅小區（舊城改造中的住宅小區除外）應當達到一定的建設規模，原則上市區不少于8萬平方米，縣城不少于5萬平方米。住宅小區經統一規劃后，鼓勵多家開發企業共同開發。對達到15萬平方米以上的大型住宅小區，報建中市本級審批的收費可給予適當優惠。

（2）住宅小區建設單位必須具有相適應的房地產開發資質等級和開發實力，不得越級承接房地產開發業務。

（3）禁止黨政機關和事業單位（包括公職人員、已享受房改的人員）組織職工新建福利住房和經濟適用住房。

（4）城市規劃區內嚴禁擅自新建私人住宅，嚴禁無證開發商品住房，嚴禁利用劃撥土地擅自進行商品房開發，嚴禁在集體土地上從事房地產開發經營活動。

（5）房地產管理部門應加強對經濟適用住房建設的管理，會同有關部門嚴格控制建設規模標準、銷售價格和對象，落實土地、稅費等方面的優惠政策。企業新建職工住宅小區納入全市住宅小區建設規劃統一管理，嚴禁借經濟適用房之名從事商品房開發經營活動。

第三條第三條 嚴格住宅小區建設標準。

（1）住宅小區建設應當符合城市居住區規劃設計規范。

（2）新建小區應保證綠地面積達到規定要求，未達到規定面積的應繳納異地綠化費。

（3）住宅建筑設計既要堅持合理、實用、規范的原則，又要提高設計藝術，追求美觀精致。鼓勵建中、高層建筑，新建六層以下（含六層）的樓房，屋頂一律采取坡屋頂等立體狀設計，外墻采用國家認定的合格涂料，做到顏色與環境協調。房屋裝修不得擅自改變結構和外觀設計。

（4）住宅小區的規劃設計方案由城市規劃行政主管部門組織計劃、建設、房地產、建工、園林、公用事業、國土、環保、消防等部門會審，經專家評審報批同意后，方可實施。經批準的規劃設計方案不得擅自修改。確需修改規劃設計方案的，由規劃行政主管部門組織重新評審。

（5）住宅小區建設應嚴格按照規劃設計要求，搞好小學、幼托、上下水、供電、供氣、廣電、電信、消防、道路、路燈、環保、衛生等公共基礎設施的配套，并做到基礎配套設施建設與住宅建設同步進行，為社區和治安管理提供必要場所。完成配套建設的，免交配套費。通過拍賣方式取得土地使用權的中高層建筑配套費全免，其他行政性收費減半收取，六層以下（含六層）配套費減半收取。已建成的住宅小區配套建設未完成的，應按有關規定補建，未補建的，全額補交配套費。

（6）住宅小區各項建設工程合格率應達到100%，優良率達到30%以上。

住宅小區竣工后，由房地產管理部門會同建設、規劃、園林、建工、公用事業、消防、人防等部門對照經評審的設計方案對小區建設進行分期驗收或綜合驗收。未經分期驗收或綜合驗收的，不得交付使用，房地產管理部門不予辦理房屋產權登記發證手續。

第四條第四條 加強住宅小區建設管理。

（1）住宅小區建設由房地產管理部門根據房地產發展需要及時提出開發建設計劃，經計劃、建設、房產、規劃、國土等部門共同審查后，報市政府審批。

（2）住宅小區建設納入房地產開發項目管理。開發建設單位要將經相關部門審查的房地產開發項目手冊在項目開工前和建設過程中定期送房地產管理部門審查。房地產管理部門根據住宅小區規劃設計要求和房地產開發項目手冊的審批內容全面監督實施，各相關部門應按照管理職能各負其責，相互配合，加強監管。

（3）政府確定的住宅小區建設項目、單位定向開發項目及其它需要招投標的房地產開發項目的招投標（不包括工程建設、勘察、設計、施工、監理的招投標），由房地產管理部門組織實施。未經招投標或進場交易的，不得對外發包。

（4）開發建設單位要建立質量保證體系，依法辦理工程質量監理手續，委托具有相應資質等級的工程監理單位監理，并積極采用新技術、新工藝、新材料，確保住宅建設質量。

（5）住宅小區項目轉讓應當符合《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。在轉讓行為實施前，轉讓雙方須持轉讓合同到房地產管理部門和規劃、土地管理部門審批。

（6）預售商品房時，必須交清全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證、建設工程規劃許可證和施工許可證，完成預售商品房工程建設總投資的25%以上，已確定施工進度和竣工交付日期，并取得房地產管理部門頒發的《商品房預售許可證》。交付使用時，開發建設單位應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并在規定時限內為購房人辦理產權登記發證手續。

第五條第五條 強化住宅小區物業管理。

（1）開發建設單位申報住宅小區規劃設計方案評審時必須附有物業管理方案，并在評審規劃設計方案同時進行審定。未作好物業管理方案的小區規劃設計方案不予審批。

（2）開發建設單位在新建住宅小區預（銷）售前，須選聘具有相應資質的物業管理企業承擔前期物業管理，簽訂前期物業管理服務協議，并報市房地產管理部門備案。否則，其房屋不得預（銷）售。

（3）住宅小區經綜合驗收合格，且物業管理方案已落實的，開發建設單位方可移交業主委員會選聘具有相應資質的物業管理企業進行管理，并按有關規定移交相關資產和資料。違者，由房地產管理部門依照《湖南省城市住宅區物業管理條例》進行處罰。

（4）住宅銷售時，開發建設單位應當依照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，履行住宅共用部位共用設施設備維修基金代收代繳義務，確保售后維修管理，維護業主的合法權益。

（5）物業管理收費標準由物價管理部門會同房地產管理部門按物業管理單位資質等級和管理區的規模、服務項目進行核定。物業管理單位應公示收費項目、服務內容和收費標準，接受業主的監督和質詢。

（6）物業管理企業疏于管理，未履行物業服務合同約定的職責義務，業主投訴多，服務質量差的，房地產管理部門應降低其資質等級，情節嚴重的，注銷其資質證書。

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第三篇：住宅小區建設與管理

住宅小區建設與管理

1.城市一般說，是一個國家或一個地區的政治中心、經濟中心、文化中心和社會生活的中心。城市一般具有政治功能、經濟功能、文化功能和社會生活功能。一個城市都有自己的主導功能，以發揮各自的優勢。2.實踐證明，綜合開發，興建綜合住宅小區，是解決城市住宅短缺，提高居民居住水平和質量，發揮社區服務功能和城市功能的有效途徑。

3.住宅小區是指達到一定規模．基礎設施配套比較齊全的居住區。住宅小區有其特有功能：能按城市規劃要求建設配套，充分發揮城市功能；公共服務設施比較齊全；環境綠化、美化與居民的文化、休息、娛樂用于一體；創造安全、文明的文化氛圍，有利于人際交往，有利于建設社會主義精神文明。居住小區特點：開發建設集中化；功能齊全，多樣化；房屋和設施配套，一體化；投資多元化，產權多樣化。

4.住宅小區管理總的原則是貫徹為住戶負責的方針，管好房，用好房，維修好房，滿足住戶日益增長的社會、生活和文化需要。具體說，住宅小區管理原則是：堅持服務第一，用戶至上宗旨；實行統一管理，綜合經營；注重精神文明建設，建設優秀社區文化。5．住宅小區管理模式有：以房管所為主的管理模式；以街道辦事處為主的管理模式；以街道辦事處為主，三結合的管理模式；開發公司專業管理的模式；專業性的物業公司管理模式；住宅合作社模式等。新建住宅小區應當逐步推行物業公司管理的模式。選擇住宅小區模式要貫徹因地制宜；協調關系，調動積極性；服務住戶，優化環境；管理人才到位等原則。6．住宅小區管理的基本內容包括：對住宅小區內的房屋建筑及其設備。市政公共設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。住宅小區服務分經常性服務和特定委托服務兩大類。經常性服務如清掃、治安保衛、市政公用設施保養等，這些項目可每月向住戶收取一定服務費。特定委托性服務，如電梯管理與維修服務；發電機房、供水泵房。自來水設備的管理與服務；代管車輛、房屋等。物業公司可用特定特種服務和多種經營收益補充小區管理經費。

7．住宅小區管理和服務應達到的標準：房屋完好率達90％、市政系統完好率達90％、衛生清潔率達95％、消防和避雷裝置完好率達100％、綠化覆蓋率達30％。房屋設備維修率達98％、群眾滿意率在98％以上、各種費用收取率在98％以上、治安事故率在2％以下。8．搞好住宅小區管理必須創造必要的條件，即規劃和建設先行。要建立健全有效的組織管理機構，必須制定必要的管理制度、要建立一支得力的管理隊伍。9．新建住宅小區應當成立住宅小區管理委員會，管委會決定選聘或續聘物業公司。物業公司有權選聘專營公司承擔專業管理業務。

案例

廣州天河區某一住宅小區于1992年開始興建，1995年3月住戶人住。該區有商品房400套，當時入住 200戶人家。住戶入住時仍有些配套工程未完工。電網鋪設緩慢，要到9月才能完。每戶居民電表容量僅為1.5千瓦，離廣州每戶居民電表容量4千瓦至6千瓦的標準尚有距離。電力的不足也影響了小區的水的供應，停水常有，電幾乎天天停。因供電不足，物業公司控制的總電閘燒保險絲、跑閘的事經常發生。為此電工竟貼出告示，要住戶每天下午17時后和休息日．不要找他維修。結果有時停電兩三天。入住一年前每戶預交5000無電話費，由公司統一為住戶裝電話。到1995年7月錢還未交到電信局。

小區雖配有多名保安員，但由于周圍地區仍有工程在施工，“閑雜人員常滯留小區內，住戶沒有安全感。

剛住進的住戶要搞裝修，亂倒淤泥。居民衛生意識不強，亂倒亂扔垃圾。加上管道電網工程正在施工，致使垃圾遍地，污水橫流，臭氣熏天，一片狼藉居民苦不堪言。

在這種情況下，入住居民未真正感受到住新居的歡樂，而感到寢食不安，有如誤進了虎口。章后案例

廣州市穗華公司在完成新區開發和舊城改造任務當中，還花大力氣，投入巨額資金，推動新型住宅小區的管理與服務。他們實行規劃建設先行。建、管結合的原則，建成小區后，還繼續承擔“管”的義務。他們請來城管、公安等部門，清除小區內大量違章建筑，無償投資近100萬元，在小區建設園林景點，種植花卉樹木，使小區綠化起來。然后會同街道辦事處、派出所組建管理委員會，建立小區管理的各項規章制度，并成立環衛隊、治安隊、綠化隊和生活服務隊等等專業隊伍，具體落實各項管理和服務工作。他們在住宅小區的管理服務工作上取得顯著成績。昌樂園被市主管部門評為“花園式單位”，曉園新村的“東贏春曉”被評為羊城優秀綠化小景之一，并同昌樂園一起在市主管部門組織的優秀綠化小景評比中分別獲一、二等獎，在市建委組織的全市小區建設管理評比中并列第三名。面臨小區的優美景觀，人們不禁吟詩抒情：“身居鬧市不覺鬧，鳥語花香入畫山。”

第四篇：住宅小區管理規定

公眾管理制度

（一）公共秩序管理規定

1．必須遵守國家、省市和地方治安管理的有關規定，遵守小區業委會、物業公司公布的旨在維護小區生活秩序和安全的各項規章制度。

2．密切配合物業公司，主動參與住宅小區的安全管理工作。

3．勇于制止、舉報破壞住宅小區的治安秩序或造成治安隱患的人和事，并協助處理。

4．業主及物業使用人有責任保護住宅小區的保安設施，大人并教育兒童要正確使用電子防盜門、電子防盜對講系統，不得破壞住宅小區的各類保安設施。

5．業主及物業使用人,有責任維護小區居民生命財產及車輛安全，出入必須鎖好本戶的門窗、車輛；不得讓陌生人進入住宅，積極采取有力的防范措施，并積極參加人身、財產和車輛保險。

6．不得在住宅小區內進行非法及違法活動。

7．維護公共衛生，不亂丟亂倒垃圾，不高空拋物高空墜物產生不良后果者，由責任人承擔，責任不清的出|拋物樓層群體負責民事賠償。訴。

8業主有權監督物業公司安全巡視管理人員的違章行為’及時向物業公司投拆。

（二）消防安全管理規定

為了加強住宅小區消防安全工作，保護公共財產和業主住戶生命財產的安全，根據《消防法》和有關消防規定，特制定本規定：

1．住宅小區消防管理工作，貫徹“預防為主，防消結合”的方針，實行防火責任制。

2．必須保持樓道、走道和出口暢通無阻，任何個人不得占用或封堵，嚴禁在通道上停放車輛。

3．不得擅自挪用消防設施、器材，妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散標示和事故照明設施。

4．住宅區內嚴禁經營、貯存煙花、爆竹、炸藥、雷管、汽油等易燃、易爆物品及各類劇毒物品。

5．安全使用石油氣，爐具要經常保持清潔，切勿留有油漬，煙頭及火柴余灰要隨時弄熄，教育兒章不要玩火。

6．遵守安全用電管理規定，嚴禁超負荷使用電器。

7．各住戶進行室內裝修。必須遵守《住宅室內裝修管理規定》須向物業公司提出書面申請，經批準后備好滅火器沒備，方可動工，需要增設電器線路時，必須符合安全規定，嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路。

8．特殊需要進行燒焊動火作業時，必須向物業公司辦理臨時動火作業報批手續。

9．發生火警，J應立即告知物業公司或撥打火警電話1 19，并關閉電源和煤氣總閥，迅速離開住所，服從統一指揮，救火或疏散。

（三）環境衛生管理規定

1．遵守市容及環境衛生保潔制度，自覺將家庭雜物、垃圾投放到指定場地，不得亂拋垃圾，雜物；嚴禁從門窗、陽臺拋擲垃圾、雜物。

2．不得有影響小區市容的亂搭、亂貼。亂掛、亂寫、亂畫等行為。

3．注意保護樓梯等公用場地的環境衛生，如有物品灑落在公共場地，請自行清除污染物，破壞地面需恢復原貌。

4．不得損壞公共綠地及設施；不得向綠地、花草、、樹木潑污水和有害物質。

5．業主飼養動物，應當遵守有關規定，并告知物業公司。

6．法律、法規規定禁止的其它行為。

(四）機動車輛管理規定

1．遵守交通管規定，愛護小區道路、公用設施。

2．停放車輛時，要服從管理人員指揮，注意前后左右車輛安全，在規定位置停放。

3．不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛。

4．停放車輛后，必須鎖好車門，車內貴重物品必須隨身帶走，預防丟失。

5．禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其它危險品的車輛停放。

6．車主要愛護停車區域內的消防、供水、供電，通訊等一切專用設備和公用設施，不慎損壞時，需按價賠償，若造成嚴重事故者，責任自負。

7．若車輛在停放區域內停放后被損壞時，原則上由雙方協商解決，嚴重者可向保險公司索賠。

8．高空墜物損壞車輛，由責任人承擔，責任不清的由拋物樓層群體負責民事賠償。

（五）裝飾裝修管理規定

住戶在住宅室內裝飾、裝修過程中禁止以下行為：

1．擅自變動建筑．主體和承重結構。

2．將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生生間、廚房問。

3．擴大承重墻上的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

4．擅自拆改供暖管道、改動排煙設施、燃氣管線。

5．擅自在承重墻、天花板、地面上打孔。

6．擅自改變住宅外立面，在非承重墻上丌門窗。

7．嚴禁任意刨、鑿、重擊頂板，外墻內側擊排煙管道；不經穿管直接埋設電線或改線。

8．其它影響建筑結構和使用安全的行為。

（六）公用設施設備管理規定

1．不得擅自占用公共走道、綠地、屋面等公用部位、公用設施設備等。

2．不得擅自改變公用部位、公用設施設備用途；不得妨礙他人合法使用公用部位、共同設施設備。

3．不得損壞路燈、消防設備、電房、避雷器、道路、花基等公用設施設備。

4．不得在公用設施設備上亂放雜物、易燃、易爆、劇毒、放射性物品（自用生活性燃料除外）

5．不得排放有毒、有害物質或煙塵污染環境。

6．不得違反房屋的規劃設計要求，改變建筑物的用途。

7．人為造成公共設施設備或其它業主設施設備損壞，由造成損失的責任人負責修復或賠償經濟損失。

8．法律、法規禁止的其它行為。

（七）公用部位管理規定

1．不得擅自占用公共走道、綠地、屋面、門廳、樓梯間、走廊通道。

2．不得擅自改變內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面等公用部位。

3．不得損壞房屋外立墻體；不得隨意在墻體上貼廣告，亂涂、亂畫；不得在墻體上釘鐵釘，裝訂任何裝飾物。

4．不得隨意在屋頂上安裝太陽能、衛星接收裝置等，如確需安裝太陽能，須經物業公司許可，并辦理大戶手續后可安裝。

5．不得損壞路燈、供水線路、照明、消防設施及設備、上下水管道、綠地、空地、道路、電房、避雷器等公共設施設備。

6．不得在公用部位亂堆雜物及易燃、易爆、劇毒、放射性物品。

7．不得違反房屋的規劃設計要求，改變建筑物的用途。

8．人為造成公共設施設備或其它業主設施設備損壞，由造成損失的責任人負責修復或賠償經濟損失。

9．法律、法規禁止的其它行為。

第五篇：住宅小區管理規定

住宅小區管理規定

第一條

第二條　本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。

本辦法所稱新建住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(含居住小區、住宅組團，以下簡稱住宅小區)。

本辦法所稱住宅小區管理(以下簡稱小區管理)，是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。

第三條　房地產行政主管理部門負責小區管理的歸口管理工作;市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人民政府按職責分工，負責小區管理中有關工作的監督與指導。

第四條　住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。

第五條　房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。

住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。

第六條　住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(以下簡稱管委會)。

管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。

第七條　管委會的權利：

(一)制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利;

(二)決定選聘或續聘物業管理公司;

(三)審議物業管理公司制訂的管理計劃和小區管理服務的重大措施;

(四)檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。

管委會的義務：

(一)根據房地產產權人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督;

(二)協助物業管理公司落實各項管理工作;

(三)接受住宅小區內房地產產權人和使用人的監督;

(四)接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

第八條　物業管理公司的權利：

(一)物業管理公司應當根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法;

(二)依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理;

(三)依照物業管理合同和有關規定收取管理費用;

(四)有權制止違反規章制度的行為;

(五)有權要求管委會協助管理;

(六)有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業務;

(七)可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。

物業管理公司的義務：

(一)履行物業管理合同，依法經營;

(二)接受管委會和住宅小區內居民的監督;

(三)重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可;

(四)接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

物業管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照后，方可開業。

第九條　物業管理公司可享受國家對第三產業的優惠政策。

第十條　物業管理合同應當明確：

(一)管理項目;

(二)管理內容;

(三)管理費用;

(四)雙方權利和義務;

(五)合同期限;

(六)違約責任;

(七)其他。

第十一條　物業管理合同和小區管理辦法，應報房地產行政主管部門備案。

第十二條　房地產開發企業在辦理售房手續時，應在買賣合同中對房地產產權人有承諾遵守小區管理辦法的約定。房地產產權人與使用人分離時，應在租賃合同中對使用人有承諾遵守小區管理辦法的約定。

第十三條　住宅小區內的房地產產權人和使用人，應當遵守小區管理辦法，按規定交納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責，并有權參與監督住宅小區的管理。

第十四條　房地產產權人和使用人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失;

(一)擅自改變小區內土地用途的;

(二)擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，毀損設施、設備，危及房屋安全的;

(三)私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀，噪聲擾民的;

(四)不照章交納各種費用的。

第十五條　物業管理公司違反本辦法規定，有下列行為之一的，房地產產權人和使用人有權投訴;管委會有權制止，并要求其限期改正;房地產行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：

(一)房屋及公用設施、設備修繕不及時的;

(二)管理制度不健全，管理混亂的;

(三)擅自擴大收費范圍，提高收費標準的;

(四)私搭亂建，改變房地產和公用設施用途的;

(五)不履行物業管理合同及管理辦法規定義務的。

第十六條　本辦法生效前，未按本辦法實施管理的住宅小區可參照本辦法執行。

第十七條　各省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門可根據本辦法制定實施細則。

第十八條　本辦法由建設部負責解釋。

第十九條　本辦法自一九九四年____月___日起施行。