第一篇：中央空調管理作業指導書

JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 1/4 1.目的

規范中央空調設備設施運行管理及維修保養工作,確保中央空調設備設施安全穩定運行。

2.范圍

適用于物業服務區域內中央空調設備設施運行管理、維修保養工作。

3.職責

3.1維保修部負責中央空調系統管理的指導和監督。3.2維修部負責中央空調系統運行、維修保養工作。

4.內容 4.1基本要求

4.1.1.1嚴格按照中央空調隨機操作使用說明書進行操作，運行人員須持證上崗。

4.1.1.2要求管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。

4.1.1.3空調技工應合理開關中央空調，根據負荷情況啟用相應的中央空調機組，最大限度地節省能源。4.2開關機操作 4.2.1開機前的檢查

4.2.1.1電壓表指示是否在額定值的±10%范圍以內。4.2.1.2各種信號燈顯示是否正常。JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 1/4 4.2.1.3各種閥門狀態是否正確。4.2.2開機

4.2.2.1啟動冷卻水泵。

4.2.2.2啟動冷卻塔風機（視情況而定）。4.2.2.3啟動冷凍水泵。

4.2.2.4確認冷卻水壓力正常、冷凍水壓力正常，過5—10分鐘后啟動壓縮機。4.2.2.5壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機蒸發壓力、冷凝壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 2/4 4.2.3停機

4.2.3.1停壓縮機。

4.2.3.2過5-10分鐘停冷卻水泵、冷卻塔風機。觀察出水溫度表，溫度高于18攝氏度，再停冷凍水水泵。

4.2.3.3全部關停后，嚴禁將總電源開關拉下，應保持壓縮機繼續預熱以便下次啟動。

4.2.3.4確認無異常情況后才算停機成功。4.3運行巡查

4.3.1空調運行期間，空調技工每隔2小時巡視一次中央空調機組，并做好記錄，填寫《中央空調運行記錄表》及《中央空調運行巡查表》。巡視部位包括中央空調主機、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔、膨脹水箱、控制柜（箱）及管路、閥門等附件。

4.3.2巡視監控的主要內容如下，具體參數須按照空調廠家說明書執行。4.3.2.1檢查線電壓（正常380V，不能超額定值的±10%）。4.3.2.2檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）。4.3.2.3檢查油壓（正常1.0-1.5Mpa）。4.3.2.4檢查冷凝壓力（1.2-1.8Mpa）（R22）。4.3.2.5檢查蒸發壓力（0.35-0.55Mpa）（R22）。4.3.2.6冷卻水進水溫度（正常<35℃）。4.3.2.7冷卻水出水溫度(正常<40℃)。4.3.2.8冷凍水進水溫度(正常10-18℃)。4.3.2.9冷凍水出水溫度（正常6-10℃）。JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 2/4 4.3.2.10檢查中央空調主機、空調水泵運轉是否有異常振動或噪音。4.3.2.11檢查冷卻塔風機運轉是否平穩、冷卻塔水位是否正常。4.3.2.12檢查管道、閥門是否有滲漏、保溫層是否完好。

4.3.2.13檢查控制柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。4.3.2.14巡視過程中如發現上述情況有不正常時，空調技工應及時采取措施予以處理，解決不了的問題應及時詳細地匯報給工程主管，請求支援解決。4.4非供冷季節巡查JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 3/4 4.4.1非供冷季每月巡查一次。

4.4.2每月對空調主機、空調風機房、水泵、管道、閥門、保溫材料、冷卻塔等設備設施巡查，填寫《設備設施巡檢記錄》。4.5維修保養管理

4.5.1維修部根據設備運行、檢查情況及設備使用年限，組織相關技術人員制定設備大中修、更新改造計劃。經物業服務中心負責人審核后報地區物業公司負責人審批后實施，并填寫《設備設施維修記錄》。

4.5.2空調技工負責中央空調的日常維修保養，中央空調主機的維修保養由外委單位完成，并填寫《設備設施保養記錄》。

4.5.3對于突發性的設備設施故障，先經維修部經理口頭批準后，可以先組織解決而后補辦手續。

4.5.4中央空調因維修保養等原因需停用時，應由維修部工程主管填寫《停機申請表》，經維修部經理審核報物業服務中心總經理批準后，并書面通知客戶服務部，客戶服務部提前一周通知有關業戶。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關業戶做出解釋。

4.5.5中央空調維修保養的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由工程主管填寫《申請延時維修保養表》經維修部經理批準后方可延時。4.5.6維保修部不定期對項目中央空調系統維修保養情況進行檢查。4.6水處理

4.6.1為防止冷凝器和蒸發器管道結垢，氧化腐蝕，并且要達到殺菌、滅藻等目的，中央空調冷卻水和冷凍水要進行水處理，冷卻塔進行清洗。4.6.2水處理工作一般外委專業水處理公司進行。

4.6.3維修部應嚴格按照水處理合同要求對外委單位的施工過程進行監督，對違反質量、安全、進度等要求的，嚴格按合同條款予以扣罰。JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 3/4 4.6.4維保修部對水處理合同執行情況進行抽查。4.7運行異常情況的處置

4.7.1中央空調發生冷媒泄漏時的處置

4.7.1.1立即關停中央空調主機，關閉相關的閥門；加強現場通風或用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設備上）；救護人員應頭戴防毒面具進入現場，并要求兩JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 4/4 人為一組，確保安全。

4.7.1.2對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應立即轉移到通風良好的地方休息。

4.7.1.3如中毒者出現痙攣、神志不清，處于昏迷狀態，應立即轉移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫院治療。

4.7.1.4排除泄漏源后，啟動中央空調試運行，確認無泄漏后，機組方可投入正式運行。

4.7.2中央空調機房發生水浸時的處置

4.7.2.1視進水情況關掉中央空調機組，拉下總電源開關。4.7.2.2堵住漏水源，同時應立即排水。

4.7.2.3如果漏水較大，應立即通知工程主管，同時盡力阻滯進水。4.7.2.4排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理，如用干凈干抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關管線等。

4.7.2.5確認濕水已消除，各設備絕緣符合要求，開機試運行后，如無異常情況出現則可以投入正常運行。

4.7.2.6中央空調機房發生火災時按《火災報警處理作業指導書》處置。

5.支持性文件

JBPM-WI-WH-09 《火災報警處理作業指導書》

6.相關質量記錄表格

JBPM-QR-GC-02 《設備設施維修記錄》 JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 4/4 JBPM-QR-GC-03 《設備設施保養記錄》 JBPM-QR-GC-04 《設備設施巡檢記錄表》 JBPM-QR-GC-06 《申請延時維修保養表》 JBPM-QR-GC-07 《停機申請表》 JBPM-QR-GC-17 《中央空調運行記錄表》 JBPM-QR-GC-18 《中央空調運行巡檢表》

第二篇：中央空調清洗個人防護作業指導書

南京鑄信工貿有限公司

個人防護作業指導書

1.所有施工人員必須穿戴有防護作用的長袖工作衣，穿防滑鞋，身上不允許佩戴其它裝飾物品。在施工時，所有施工人員必須佩戴口罩。

2.在使用電剪刀設備或視察風管內部吋，必須佩戴防護眼鏡。

3.如果施工人員需要進入風管內進行清洗時，施工人員必須穿上一次性的防箘防護衣，戴上防毒面罩及防護眼鏡，配備對講機。同時開啟換氣機，輸送新鮮空氣進入風管內

4.管道開口處，須安裝護口鐵或塑料護口條。

5.管道和天花板開口，須戴護目鏡。

6.搬運設備時，須戴手套，防止劃傷。

7.做現場保護時，注意易碎易壞物品，撤場時同樣注意（如須移動現場物品，撤場時須復位）。

8.進入頂棚內作業須戴安全帽。

第三篇：中央空調管理規定

辦 公 樓 中 央 空 調 管 理 規 定

為加強辦公樓中央空調系統管理，做到科學合理使用，節約能源，對中央空調使用管理作如下規定：

1、大樓中央空調系統在夏季制冷季，冬季室供暖季，開啟中央空調。

2、夏季空調最低設定室內溫度不低于攝氏26度，冬季空調最高設定室內溫度不高于攝氏20度。如夏季室內溫度低于26度，冬季室內溫度高于20度，請自覺關閉中央空調。

3、上班后方可開機，下班前15分鐘關機。

5、空調運行期間，發現空調效果不好、漏水、異常響聲、異常氣味等情況，應及時工程部聯系，安排專業技術人員進行檢修。

7、每年4月、10月中央空調制冷系統、制熱系統轉換期, 由工程部組織專業技術人員對中央空調制熱、制冷系統和風機水泵等輸配系統等分別進行全面檢查和養護，確保設備完好和正常使用。

8、各使用部門應自覺愛護送風設備、空調開關、遙控器，注意保持清潔衛生，保持正常運行；人為損壞設備的，應承擔相應的經濟責任。

9、嚴禁房間無人辦公開空調，做到人走空調關，禁止開門開窗使用空調。

中 央 空 調 機 房 管 理 規 定

1目的：規范中央空調機房管理，確保中央空調良好運行。

2適用范圍：適用于中央空調機房。3 主要內容：

3.1 非值班人員不準進入中央空調機房，若需要進入，必須經主管同意，并由值班人員陪同下方可進入機房。

3.2 中央空調機房嚴禁存放有毒、有害、易燃、易爆、危險物品。

3.3 中央空調機房應當作到隨時上鎖，鑰匙由工程部保管，不得私自配鑰匙。

3.4應將中央空調的運行數據及運行狀況完整地記錄，每個月的記錄整理成冊后交工程部存檔，便于查找問題。

第四篇：物業中央空調管理

中央空調設備管理與維修

人類在長期的生活和生產過程中，一直在尋求能克服空氣環境對人類活動造成威脅和影響的有效辦法，隨著知識的積累和科學技術水平的提高，人類由消極的防御逐步掌握了控制空氣環境的技術，這種技術就稱之為空氣調節。空氣調節就是采用人工的方法，創造和保持能滿足一定溫度、相對濕度、潔凈度和氣流速度等參數要求的室內空氣環境技術。空氣調節效果的好壞，直接影響到人們日常生活的舒適性，而空氣調節管理的質量直接體現了建筑物的功能層次，又影響著物業管理的經營成本，因此空調設備管理也是物業管理工作質量的一個重要標志。

第一節 中央空調設備管理概述

空氣調節系統，究其功能而言，可以分為工藝性空調和舒適性空調兩種。工藝性空調是指在生產和科學實驗時，其工作過程需在特定受控的空氣環境中進行，以確保產品質量和科學實驗結果。這種滿足空氣環境的工程技術稱之為工藝性空調。舒適性空調一般指為滿足人的生理需要，使人感到舒適的空氣處理技術。一般情況下，辦公樓、住宅、醫院、商場等建筑物所應用的空調均屬于舒適性空調。舒適性空調雖然對環境溫度、濕度等也有要求，但對這些參數的允許波動范圍并不像工藝性空調那樣嚴格，因此物業管理公司對空調設備設施的管理主要是舒適性空調系統所涉及的設備設施管理，其設備設施管理有許多獨特的要求。要做好管理工作首先對舒適性空調系統有比較詳盡的了解。

一、空調系統的基本組成

空調系統主要由以下幾部分組成：

①工作區(或居住區)。通常是指空氣調節系統所控制范圍的工作區域或生活區域，在此空間內，應保持所要求的室內空氣參數。

②空氣的輸送和分配部分。主要是指輸送和分配空氣的送、回風機，送風管，送、回風口等設備組成。

③空氣的處理部分。是指按照對空氣各種參數的要求，對空氣進行過濾凈化、加熱、冷卻、加濕、減濕等處理的設備。

④空氣處理所需的輔助設備。這部分設備指的是為空調系統提供冷量和熱量的設備，如鍋爐房、冷凍站、冷水機組等。

二、空調系統的分類

空調系統分類方法很多，可以按性質分、按空氣處理設置的設備情況分等，下面主要介紹按空氣處理設備的設置情況分類，主要分為：

①集中式空調系統。這種系統即把所有的空氣處理設備都設置在一個集中的空調機房里，空氣經過集中處理后，再送往各個空調房間。

②半集中式空調系統。這種系統除了設有集中空調機房外，還設有分散在各個空調房間里的二次空氣處理設備，常見的有風機盤管新風系統，這是最常見的空調系統形式。

③分散式系統。這是把冷、熱源和空氣處理、輸送設備集中在一個箱體內，就是通常所說的窗式、柜式空調器。

三、中央空調系統的主要設備設施

中央空調設備設施主要有：冷水機組、組合式空調機、風機盤管、冷卻塔、水泵、控制裝置、風道、風閥、水管閥件等，下面分別介紹。

(1)冷水機組

冷水機組是中央空調系統的冷源，主要是指產生冷凍水的冷機。制冷機有活塞式、吸收式、離心式、地溫式等等，冷水機組按冷凝器的冷卻方式又分為風冷式和水冷式兩種。

(2)組合式空調機組

組合式空調機組是在送回風系統中，用來對空氣進行處理的設備，它由不同功能的空氣處理段組合而成，有過濾段、換熱段、擋水段、風機段等。

(3)風機盤管

風機盤管是安裝在空調層間內對室內空氣進行循環處理的設備，主要有表面冷卻器、風機和集水盤組成，風機盤管有明裝、暗裝、立式、柜式等多種形式。

(4)冷卻塔

水冷式冷水機組需要大量的冷卻水對設備進行冷卻，使升溫后的冷卻水與室外空氣進行強制熱、濕交換，使之降溫從而可以循環使用。

(5)水泵

空調系統中的冷卻和冷凍水在循環運行時為克服設備和管道阻力，需在系統中安設水泵。

(6)控制裝置

為了確保機械設備的安全運行和空調裝置優化工作，在系統中需要安裝許多控制儀表，如溫度計、壓力計、低壓保護、水流斷水保護等，有的設備設施還設有自動控制器如室溫自動控制，制冷機冷量自動調節等。

(7)管道系統

空調系統中回風道、風閥、防火閥、冷凍水供回水管道、凝結水管道及附件、閥門等也是空調系統一個重要組成部分。風道的截面形狀有圓形、矩形兩種，所使用材料有玻璃鋼、鍍鋅鐵皮、不銹鋼等。水管道常用的有焊接鋼管、無縫鋼管、鋁型管等。

四、空氣調節的管理

空氣調節設備設施的管理是物業管理中的一項重要工作，空調系統的設備工藝技術復雜，造價比較昂貴，運行中能源消耗也很大，因此無論是空調系統的日常操作、日常運行還是維修養護管理，都應有專業管理隊伍，配套的規章制度，嚴格的管理標準和明確的職責。

(1)空調管理的資料準備

物業管理人員最好能在工程項目的建設階段就參與設備訂貨、施工監督、系統調試、工程驗收等工作，這樣可以對整個裝置的技術狀態和質量水平了如指掌，熟悉線路走向和隱蔽工程特征，有利于在物業管理工作中重點加強對系統關鍵部位、薄弱環節的監控，易于判斷異常狀態和排除故障，因此物業管理負責空調設備設施管理的人員應做好以下幾項工作：

①接受完整的空調施工圖尤其是對原設計進行了修改和補充后的竣工圖。

②收集所有使用設備的產品樣本和使用說明書。

③查驗有關施工記錄，重點確認設備調試、系統調試、隱蔽工程驗收、水壓試驗等應符合規范及規定標準。

(2)中央空調的操作管理

中央空調的操作管理主要是中央空調主要設備如制冷機、冷凍水泵、冷卻水泵的開機、停機操作程序及規程。值班人員嚴格按規程操作，避免發生異常事故，造成重大損失。

(3)中央空調運行管理

中央空調的運行管理是指在中央空調運行過程中，運行組人員對系統中的規定部位進行巡視，并明確巡視的內容以及出現異常事故后的處理規定，使運行組值班人員依照規程運行管理。保證設備運行正常，少出故障。

(4)中央空調的維修養護管理

中央空調維修養護管理是為了避免設備在運行過程中出現重大故障，以便延長設備的使用壽命，確保設備設施使用中的經濟性而制定的維修養護方法及措施，從而使各種設備設施能得到及時維修和定期養護。

第二節 中央空調設備日常操作管理

一、中央空調操作管理職責

中央空調系統設備設施的操作管理是指空調系統中主要設備的開啟和停止的管理。在管理工作中，《中央空調操作標準作業規程》由工程部會同管理處來制定，并負責檢查其執行情況，空調機房的管理員具體負責中央空調的日常操作。

二、中央空調操作的作業規程

(1)設備運行前的檢查準備工作

首先查看主機、副機的電源是否接通，查看電壓表是否正常，電壓波動值不超過設計值的±10％，再檢查冷凍水系統及冷卻水系統是否已充滿水，若未充滿應查找原因，排除故障后，補水至滿液狀態。然后查看管道上的閥門是否處于開啟狀態以及各種信號指示燈指示是否正常等。

(2)開機操作程序

首先啟動冷凍水泵，先啟動一臺，當運行平穩后再啟動其余水泵(備用泵除外)。其次，啟動冷卻水泵，運行平穩后，啟動冷卻塔的風機，水系統啟動以后，注意觀察電流、電壓、水量水壓是否正常，若有異常，立即停機。一切正常后過5～10min啟動壓縮機，壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機的吸排氣壓力，觀察壓差、回油情況，出水的溫度和運轉聲音，檢查有無異常振動、噪聲或異常氣味，確定一切正常后說明啟動成功。一般停機1周以上重新開機時必須先預熱24h，并注意1h內啟動次數不得超過4次。

(3)停機日常操作

首先應關掉壓縮機的電源，但保留總電源，以便主機處于預熱狀態，若要長時間停機應關閉總電源，然后再關閉冷凍泵。在關閉冷凍水泵時，先關閉冷凍泵出口的閥門，然后再關閉冷凍水泵，以免引起管道的劇烈振動，停泵后再將閥門開啟到正常位。確認無異常情況后才算停機成功。

第三節 中央空調設備運行管理

一、中央空調設備設施運行管理中的巡視監控

開機成功后，為了保證空調系統的良好運行，中央空調設備設施在正常運行過程中值班管理員應每隔2ｈ巡視一次中央空調機組。巡視的部位主要包括：中央空調的主機、冷卻塔、控制柜及管道、閘閥附件。在運行巡視過程中，主要巡視內容包括：檢查電壓表指示是否正常，正常情況下為380Ｖ，不能超過額定值的±10％；檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流值；檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150Ｐa；冷卻水管理中主要檢查進水、出水溫度(進水溫度正常＜35℃，出水溫度正常＜40℃)；冷凍水管理中同樣主要檢查進水、出水溫度(正常進水溫度10～18℃，出水正常溫度6～8℃)；另外，辨聽主機在運轉過程中是否有異常振動或噪聲；對于冷卻塔，應查看冷卻塔風機運轉是否平穩，冷卻塔水位是否正常；檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好；檢查控制柜各元件動作是否正常，有無異常的氣味或噪聲等等。值班員在巡視監察過程中，如發現情況應及時采取措施，若處理不了的異常情況，應報給工程部管理組，請求支援。管理組派維修組人員及時到場，運行組人員協助維修組人員處理情況。

二、中央空調設備運行管理中異常情況的處理

(1)中央空調發生制冷機泄漏

發現這種情況，值班人員應立即關停中央空調主機，并關閉相關的閥門，打開機房的門窗或通風設施加強現場通風，立即告知值班主管，請求支援，救護人員進入現場應身穿防毒衣，頭戴防毒面具。對不同程度的中毒者采取不同的處理方法：對于中毒較輕者，如出現頭痛、嘔吐、脈搏加快者應立即轉移到通風良好的地方；對于中毒嚴重者，應進行人工呼吸或送醫院；若氟里昂濺入眼睛，應用2％硼酸加消毒食鹽水反復清洗眼睛。尋找泄漏部位，排除泄漏源，啟動中央空調試運行，確認不再泄漏后機組方可運行。

(2)中央空調機房內發生水浸時的處理

當中央空調機房值班員發現這種情況時，應按程序首先關掉中央空調機組，拉下總電源開關，然后查找漏水源并堵住漏水源。如果漏水比較嚴重。在盡力阻滯漏水時，應立即通知工程部主管和管理組，請求支援。漏水源堵住后應立即排水。當水排除完畢后，應對所有濕水設備進行除濕處理，可以采用干布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關的管線等辦法。然后確定濕水已消除，絕緣電阻符合要求后，開機試運行。沒有異常情況可以投入正常運行。

(3)發生火災

發生火災時，應同水泵房的處理一樣，按《火警、火災應急處理標準作業規程》操作。

三、中央空調設備管理職責及機房管理制度

工程部管理組結合所管轄范圍工程的特殊性，根據ISO9002操作標準的要求制定《中央空調運行管理操作規程》并檢查運行管理的實施情況，中央空調設備設施運行組負責組織實施中央空調的運行管理，當值的管理員具體負責中央空調的運行管理。

中央空調機房內管理除了技術操作要求外，還有一些其余的管理要求。主要包括：非值班人員不準進入中央空調機房，若需要進入，須經過工程部主管的同意，并在值班人員的陪同下方可進入中央空調機房；中央空調機房為了防止出現異常事故，嚴禁存放易燃、易爆危險品；為了在出現異常情況時及時采取措施，中央空調機房內應備齊消防器材，防毒用品，并放置在方便顯眼處；為了防止火災的發生，還應禁止在機房內吸煙；為了保證機房內的環境應有嚴格的清潔制度，每班值班員打掃一次中央空調機房的衛生，每周機房運行組人員清潔一次中央空調機房內的設備設施，按照要求，應做到地面、天花板、門窗、墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好、整潔光亮，并且門窗開啟靈活，通風良好、光線充足；為了保證不出意外事故，機房應隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私自配鑰匙；另外為了保證管理員的職責明確，應有嚴格的交接班制度要求，接班人員應準時到崗，并應認真聽取交班人員交代，并查看《中央空調運行日記》，清點工具、物品是否齊全，確定無誤后，在《中央空調運行日記》表上簽名。當出現下列情況時，不準交接班：上一班的運行情況未交代或交代不清；記錄不完整、不規范、不清晰，交班人員沒有打掃中央空調機房，接班人未按時到崗，或遇異常情況正在處理中，事故仍由交班人處理，接班人協助進行。

四、中央空調運行記錄

對于中央空調運行情況，當值的管理員應及時、準確、完整、清晰地記錄在《中央空調運行日記》表內，并由工程部中央空調運行組組長負責裝訂成冊，上交工程部管理組存檔，以便管理處掌握各種設備設施的運行情況，制定嚴格的運行及操作管理規定，采取預防措施，調整維修養護制度，提供可靠的技術資料。

第四節 中央空調設備維修養護管理

一、空調設備維修養護管理職責

空調設備維修養護管理主要是指對中央空調系統及設備設施定期養護和及時維修，以確保中央空調設備設施各項性能完好，增加各種設備設施的壽命，保證設備正常安全運行。應制定《中央空調維修保養計劃》，具體職責是：工程部管理組負責制定《中央空調維修保養計劃》并檢查該計劃的執行情況，工程部中央空調維修組具體負責中央空調的維修養護，公共事務部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。

二、空調設備設施維修養護計劃的制定

空調設備設施的維修養護，技術性較強，因此每年的年底就要制定下一年的維修養護計劃。制定計劃時，為了使計劃制定的準確合理、完整、明確，應由工程部主管經理與管理組及維修組人員共同研究制定《中央空調維修養護計劃》并上報公司審批。《中央空調維修養護計劃》在制定過程中，應考慮到中央空調使用的頻度，中央空調的運行狀況，有無故障隱患，合理維修養護的時間(避開節假日、特殊活動日等)。維修養護計劃的內容主要包括：維修養護項目的內容、具體實施維修養護的時間、預計的費用以及所需備品、備件計劃等。

三、空調設備設施的維修養護

空調設備設施的維修養護主要是對冷水機組、冷卻風機盤管、水泵機組、冷凍水、冷卻水及凝結水路及風道、閥類、控制柜等的維修養護，其具體的維修養護內容如下：

(1)冷水機組

冷水機組是把整個制冷系統中的壓縮機、冷凝器、蒸發器、節流閥等設備以及電氣控制設備組裝在一起，提供冷凍水的設備。對于設有冷卻塔的水冷式制冷機中的冷凝器、蒸發器，每半年由制冷空調的維修組進行一次清潔養護，清洗時，先配制10％鹽酸溶液(每1ｋｇ酸溶液里加0.5ｋｇ緩蝕劑)或用現在市場上使用的一種電子高效清洗劑，殺菌清洗，剝離水垢一次完成，并對銅鐵無腐蝕。然后拆開冷凝器，蒸發器兩端進出水法蘭封閉，向里注清洗液，酸洗時間24h，也可用泵循環清洗，時間為12h，酸洗完后用1％的ＮaOH溶液或5％Ｎa2ＣO3清洗15min，最后用清水沖洗3遍，全部清洗完畢，檢查是否漏水，若不漏水則重新裝好，若法蘭膠墊老化，則需更換。同時，檢查螺絲、螺栓、螺母及接頭緊密性，適當緊固以消除振動，防止泄漏。壓縮機由制冷空調維修組每年進行一次檢測、保養。檢測保養內容包括：檢查壓縮機的油位、油色，如油位低于觀察鏡子的1/22位置，則應查明漏油的原因并排除故障后再充注潤滑油，如油已變色則應徹底更換潤滑油，檢查制冷系統內是否存有空氣，如有則應排放；檢查壓縮機和各項參數是否在正常范圍內，壓縮機電機絕緣電阻正常0.5ＭΩ以上，壓縮機運行電流正常為額定值，三相基本平衡，壓縮機的油壓正常1～1.5ＭPa，壓縮機外殼溫度85℃以下，吸氣壓力正常值0.49～0.54ＭPa，排氣壓力正常值1.25ＭＰa，并檢查壓縮機運轉時是否有異常的噪聲和振動，檢查壓縮機是否有異常的氣味。通過各項檢查確定壓縮機是否有故障，視情況進行維修更換。

(2)冷卻塔的維修養護

制冷空調維修組每半年對冷卻塔進行一次清潔保養，先檢查冷卻塔電機，其絕緣電阻應不低于0.5ＭΩ，否則應干燥處理電機線圈，干燥后仍達不到應拆修電機線圈；檢查電機風扇轉動是否靈活，風葉螺栓緊固，轉動是否有振動；制塔壁有無阻滯現象，若有則應加注潤滑油或更換同型號規格軸承；檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，視情況進行更換，檢查皮帶轉動時松緊狀況(每半月檢查一次)并進行調整；檢查布水器布水是否均勻，否則應清潔管道及噴嘴，清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)清潔風扇、風葉；檢查補水浮球閥動作是否可靠，否則應修復；然后緊固所有緊固件，清潔整個冷卻塔外表，檢查冷卻塔架，金屬塔架每兩年涂漆一次。

(3)風機盤管的維修養護

制冷空調維修組每半年對風機盤管進行一次清潔養護，每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣，檢查風機轉動是否靈活，如果轉動中有阻滯現象，則應加注潤滑油，如有異常的摩擦響聲應更換風機的軸承。對于帶動風機的電機，用500Ｖ搖表檢測線圈絕緣電阻，應不低于0.5ＭΩ，否則應作干燥處理或整修更換，檢查電容是否變形，如是則應更換同規格電容，檢查各接線頭是否牢固，清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物，同時用鹽酸溶液清洗盤管內壁的污垢，然后擰緊所有的緊固件，清潔風機盤管的外殼。

(4)水管道的維修保養

制冷空調維修組每半年對冷凍水管道、冷卻水管、冷凝給水管路進行一次保養，檢查冷凍水、凝結水管路是否有大量凝結水，保溫層是否已有破損，如是則應重新做保溫層，尤其是檢查管路中閥件部位，保溫層做不到位或破壞，應重點檢查，及時整修。

(5)閥類、儀表、檢測器件的維修養護

維修工每半年對中央空調系統所有閥類進行一次養護。對于管道中節流閥及調節閥，應檢查是否泄漏，如是則應加壓填料，檢查閥門的開閉是否靈活，若開閉困難則應加注潤滑油，若閥門破裂，則應更換同規格閥門，法蘭閥應檢查法蘭連接處是否滲漏，如是應更換密封膠墊；對于電磁調節閥，壓差調節閥，其中干燥過濾器要檢查是否堵塞或吸潮，如是則應更換同規格的干燥過濾器，通過通斷電試驗檢查電磁調節閥、壓差調節閥動作是否可靠，如有問題應更換同規格電磁調節閥、壓差調節閥，對閥桿部位加注潤滑油，壓填料處泄漏則應加壓填料。

對于常用的溫度計、壓力表、傳感器，若有儀表讀數模糊不清應拆換，更換合格的溫度計和壓力表，檢測傳感器的參數是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換。

(6)送回風系統及組合式空調機

現代中央空調空氣處理常用模塊或組合空調機，是把空氣處理設備、風機、消聲裝置、能量回收裝置等分別做成箱式的單元，按空氣處理過程的需要進行選擇組成的空調器，空調機的標準分段分別為回風機段、混合段、預熱段、過濾段、表冷段、噴水段、蒸汽加濕段、再熱段、送風機段、能量回收段、消聲器段和中間段等。

對送風系統每年初次運行時，應先將通風干管和組合式空調機內的積塵清掃干凈，設備進行清洗、加油，檢查風量調節閥、防火閥、送風口、回風口的閥板，葉片的開啟角度和工作狀態，若不正常，進行調整，若開閉不靈活應更換。檢查水管系統調箱連接的軟接頭是否完好，空調箱是否有漏風、漏水、凝結水管的堵塞現象，若有要及時整修。送風管道連接處漏風是否超規范，送風噪聲是否超過標準。若有則應尋找原因加以處理。

對于噴淋段應定期清洗噴水室的噴嘴、噴水管以防產生水垢，噴水室的前池半年左右清洗和刷底漆一次，以減少銹蝕。定期檢查底池中的自動補水裝置，如閥針是否靈活，浮球是否好用等。清洗回水過濾網和進水過濾器，在噴水室的回水管上裝設水封以防由于風機吸風產生的負壓，使回水受阻。

四、中央空調設備設施管理常見故障及處理

無論中央空調系統的開啟、停機還是在運行期間以及在正常養護工作中，都可能會出現各種設備設施會出現各種各樣的故障，需要維修人員進行排除處理。

第五篇：中央空調運行管理

中央空調運行管理

每日早上8:00開工后，空調1組、2組各派1名員工分別檢查I、III、V期，II、IV、VI期巡視中央空調運行情況:

一、檢查冷凍水泵運行是否正常。

二、檢查冷卻泵、冷卻塔運行是否正常。

三、檢查冷凍水、冷卻水補水是否正常。

四、檢查冷卻塔臟污情況必要時通知領班安排清洗。

五、檢查調整時控開關時鐘、空調主機時鐘與北京時間一致。

六、檢查水泵變頻器運行是否正常。

七、檢查冷凝風機運行是否正常。

八、檢查壓縮機油位。

九、根據氣溫變化調整中央空調開關機時間及空調主機出水溫度。夏天7:20開機17：00關機，出水溫度設定8°c，春秋時8：00開機16：30關機，出水溫度設定12°c，冬天關機。實際使用還要進行適量微調。

十、檢查中央空調主機運行是否正常：查看各運行參數（高壓、低壓、排氣溫度、吸氣溫度、油溫、電機線圈溫度、電流、電壓、閃發器液位等），查看故障記錄，發現異常先停止主機運行并掛停止使用正在維修警示牌，切換其他正常主機運行。

十一、巡視中發現簡單故障要即時排除，一時排除不了的故障需及時通知領班。