第一篇：XX銀行房地產開發貸款準入管理辦法（精選）

中國XX商業銀行房地產開發及經營性物業抵押貸款

業務準入管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為深入貫徹國家宏觀調控政策，適應房地產市場變化，進一步提升房地產開發及經營性物業抵押貸款客戶和項目的質量，促進房地產信貸業務平穩、持續、健康發展，根據中國商業銀行信貸管理的有關制度，制定本辦法。

第二條 準入管理的基本原則：

優化信貸結構原則，通過房地產貸款業務準入管理，進一步調整和優化房地產信貸客戶、產品和區域結構。

控制信貸風險原則，適應房地產市場變化的新形勢，實行房地產貸款業務準入審核，控制一般客戶的新增貸款風險。

精細化管理原則，根據各類房地產貸款的風險程度不同，按照貸款品種制定各類產品的準入標準，實施精細化的信貸管理。

第三條 總行房地產信貸部負責制定全行城市房地產開發及經營性物業抵押貸款業務準入制度，并對客戶及本管理辦法印發后受理的其首個項目貸款進行統一的準入審核（總行規定免準入審核的客戶及信貸業務除外）。對總、分行級房地產開發優質客戶和總行同意準入的客戶實行名單制管理，并在“中國商業銀行辦公業務資源網房地產信貸部網頁”上發布。對總行已審核同意準入客戶的后續房地產項目，總行不再進行客戶和項目準入審核。對總行已審核同意準入的集團客戶，其集團本部及其直接或間接控股比例50%（含）以上子公司及其房地產項目不再準入審核。

第四條 本辦法適用于商品房開發貸款、城市土地開發貸款、經營性物業抵押貸款所涉及客戶和境內項目的準入。

第二章 客戶準入標準

第五條 商品房開發貸款客戶準入標準：

（一）公司治理完善，依法經營，管理規范，報表真實，并提供年度審計報告。

（二）信用等級AA及以上，無不良信用記錄。

（三）資產負債率低于75％，經營性現金流充足。

（四）一類地區上年末所有者權益1.5億元及以上，二類地區上年末所有者權益8000萬元及以上，三類地區上年末所有者權益5000萬元及以上。

（五）具備三級及以上房地產開發資質，連續經營商品房開發3年以上，且開發業績良好，其中：以住宅開發為主的客戶，一類地區累計開發面積20萬平方米以上，二類地區累計開發面積15萬平方米以上，三類地區累計開發面積10萬平方米以上；以商業及營業用房開發為主的客戶，一類地區累計開發面積3萬平方米以上，二類地區累計開發面積2萬平方米以上，三類地區累計開發面積1萬平方米以上。

（六）有一定的項目儲備，持續發展能力較強。

第六條 保障性住房（含廉租房、政策性租賃房、經濟適用房）開發貸款客戶準入標準：

(一)產權清晰，法人治理結構健全，經營管理規范，財務狀況良好，核心管理人員素質較高。

（二）客戶或其控股股東信用等級AA及以上，無不良信用記錄。

（三）如借款人是企業法人客戶，須具備房地產開發資質，上年末所有者權益3000萬元及以上。

第七條 城市土地開發貸款客戶的準入范圍包括：

（一）政府土地儲備貸款客戶，應為上年度所轄區域GDP在200億元以上的地級及以上城市的政府本級土地儲備機構和直轄市、計劃單列市、上年度所轄區域GDP在1000億元以上省會城市的市轄區政府本級土地儲備機構。

（二）園區土地開發貸款客戶，應為在國家發改委和國土資源部審核的國家級開發區和省級開發區內，受開發區管委會委托的，從事土地開發的企業或機構。

（三）土地一級開發企業或機構（含負責城市拆遷、舊城改造客戶）應為上年度所轄區域GDP超200億元的地級以上城市和直轄市、計劃單列市、省會城市下轄區屬國有壟斷性基礎設施建設企業、城市建設投資公司等政府背景企業或機構，及其直接或間接控股比例50％（含）以上的企業或機構。

第八條 經營性物業抵押貸款客戶準入標準：

（一）產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況 良好。

（二）信用等級AA及以上，無不良信用記錄。

（三）資產負債率低于75％。

（四）主要股東或實際控制人經營業績良好，綜合實力較強。第九條 商品房開發貸款客戶、城市土地開發貸款客戶、經營性物業抵押貸款客戶應納入法人客戶授信管理。政府土地儲備機構還應取得同級財政部門核準的年度貸款規模批件。

第三章 住房開發貸款項目準入標準

第十條 普通商品住房（不含別墅、低密度類住宅）開發貸款項目準入標準：

（一）按照土地出讓合同約定，繳清全部土地費用（出讓金、補償款、契稅等），并取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》。

（二）項目資本金比例不低于總投資的35%。項目資本金到位比例（實際到位金額/應到位金額，下同）不低于50％，且反映在所有者權益中。

（三）項目的土地成本和經營有競爭優勢。第十一條 保障性住房開發貸款項目準入標準：

（一）廉租房開發貸款項目準入標準：

1、廉租住房項目應已納入政府年度廉租住房建設計劃，并按規定取得政府有關部門的批準文件。

2、已與政府簽訂廉租住房回購協議。

3、新建廉租住房已取得所需的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》；改建廉租住房已取得有關部門頒發的許可文件。

4、新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資的20%，改建廉租住房項目資本金不低于項目總投資的30%。項目資本金到位比例不低于50％，且反映在所有者權益中。

5、貸款期限最長不超過5年。

（二）政策性租賃房、經濟適用房開發貸款項目準入標準：

1、建設項目已列入當地保障性住房年度建設投資計劃和土地供應計劃，并取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》。

2、項目資本金比例不低于總投資的30%。項目資本金到位比例不低于50％，且反映在所有者權益中。

第十二條 別墅、低密度類住宅開發貸款項目準入標準：

（一）按照土地出讓合同約定，繳清全部土地費用（出讓金、補償款、4 契稅等），取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》。

（二）別墅類項目須于2005年12月2日之前取得《國有土地使用證》和《建設用地規劃許可證》。

（三）低密度住宅項目應符合國土資源部和國家發改委2006年聯合下發的《限制用地項目目錄》的有關要求，即禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地。

（四）項目資本金比例不低于總投資的40%。項目資本金到位比例不低于70％，且反映在所有者權益中。

（五）項目的土地成本和經營有競爭優勢。

第四章 商業及營業用房開發貸款項目準入標準

第十三條 區域準入范圍：

（一）寫字樓項目應處于直轄市、計劃單列市、省會城市。

（二）賓館酒店項目應處于直轄市、計劃單列市、省會城市、全國重點旅游城市和其他經濟發達城市（見附件三）。

（三）購物中心、綜合商業項目應處于直轄市、計劃單列市、省會城市和其他經濟發達城市。

第十四條 商業及營業用房開發貸款項目準入標準：

（一）按照土地出讓合同約定，繳清全部土地費用（出讓金、補償款、契稅等），取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》。

（二）項目資本金比例不低于總投資的40%，項目資本金到位比例不低于70％，且反映在所有者權益中。

（三）業態規模準入標準：

1、寫字樓項目為甲級（含）以上項目。

2、賓館酒店項目為四星級（含）以上項目。

3、購物中心（商場、商鋪）類項目為位于城市商業中心區域的大中型商業項目。

混合業態的物業應至少滿足以上一個條件。

第五章 城市土地開發貸款項目準入標準

第十五條 城市土地開發貸款項目準入標準：

（一）政府土地儲備貸款項目需符合土地利用年度計劃和年度土地儲備計劃。

（二）征用集體土地的，需取得有權審批部門對征地方案的批復，涉及農用地的，還需取得農用地轉用批復。收購國有存量土地時，屬于企業搬遷用地的，需取得收購合同或協議；屬于居民搬遷用地的，需取得有權部門下發的拆遷方案批復。

（三）擬收儲土地規劃用途應為經營性用地，土地出讓前景良好，經濟效益測算可行。

（四）土地一級開發企業須提供政府或政府土地儲備機構委托其進行土地開發的文件或協議。

（五）政府土地儲備機構、園區土地開發企業（機構）申請的項目貸款，自有資金比例不低于總投資的30%，自有資金到位比例不低于50％。

（六）土地一級開發企業或機構（含拆遷、舊城改造項目）申請的項目貸款，項目資本金比例不低于35%，項目資本金到位比例不低于50％。

（七）政府土地儲備貸款應采取抵押方式，用于抵押的土地要取得合法的土地使用證。抵押物評估價值應按照市場評估價值扣除應上繳政府的土地出讓收益確定，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%。

第六章 經營性物業抵押貸款項目準入標準

第十六條 區域準入范圍：

（一）寫字樓類經營性物業抵押貸款項目應處于直轄市、計劃單列市、省會城市。

（二）賓館酒店類經營性物業抵押貸款項目應處于直轄市、計劃單列市、省會城市、全國重點旅游城市和其他經濟發達城市。

（三）購物中心、綜合商業類經營性物業抵押貸款項目應處于直轄市、計劃單列市、省會城市和其他經濟發達城市。

第十七條 經營性物業抵押貸款項目準入標準：

（一）按照土地出讓合同約定，繳清全部土地費用（出讓金、補償款、契稅等），辦妥相關房地產權證。

（二）物業的經營管理方具有良好的經營性物業運營能力和豐富的物業管理經驗。

（三）物業營業期一般不低于12個月，經營收入穩定，且在未來3年內能夠實現盈利，未來經營性現金流充裕、足以覆蓋貸款本息。對總、分行級優質客戶申請的及我行有存量開發貸款的經營性物業抵押項目，物業經營期限按我行經營性物業抵押貸款管理辦法的相關規定掌握。

（四）業態規模標準：

1、寫字樓項目僅介入甲級（含）以上，年均出租率不低于80%的項目。

2、賓館酒店項目僅介入四星級（含）以上，由國際、國內品牌酒店管理公司（見附件四）經營，年均入住率不低于60%的項目。

3、購物中心（商場、商鋪）類項目應位于城市商業中心區域，可供我行抵押面積不低于1萬平米，年均出租率不低于90%的項目。

混合業態的物業應至少滿足以上一個條件。

（五）物業的租金收繳率（租金收繳率=年度實收租金/年度應收租金）不低于90%。

（六）總行優質客戶貸款項目抵押物價值控制在物業市場評估價值的70％以內；其他客戶貸款項目抵押物價值控制在物業市場評估價值的60％（或賬面成本的70％）以內。

第十八條 不得介入以下經營性物業抵押貸款項目：

（一）產權存在糾紛、權屬復雜、不利于資產處臵的項目。

（二）處于開發建設期的項目。

（三）工業經營性物業抵押項目（經總行審批的試點項目除外）。

第七章 貸款額度準入要求

第十九條 總、分行級房地產開發優質客戶及其直接或間接控股比例50%（含）以上的子公司項目不受貸款額度限制。

第二十條 住房開發貸款額度規定：

一類地區，項目貸款額度不低于8000萬元；二類地區，項目貸款額度不低于5000萬元；三類地區，項目貸款額度不低于3000萬元。

第二十一條 政府回購的保障性住房開發項目不受貸款額度限制，但不得高于政府回購協議確定的回購價款。

第二十二條 商業用房開發貸款額度規定：

一類地區，項目貸款額度不低于1.5億元；

二、三類地區，項目貸款額度不低于1億元。

第二十三條 土地開發貸款額度規定：

一類地區，項目貸款額度不低于1億元；二類地區，項目貸款額度不低于8000萬元；三類地區，項目貸款額度不低于5000萬元。

第二十四條 經營性物業抵押貸款額度不得低于1億元。

第八章 房地產開發及經營性物業抵押貸款業務準入的審核

第二十五條 房地產開發及經營性物業抵押貸款業務準入審核流程： 需報總行（房地產信貸部）準入審核的房地產開發及經營性物業抵押貸款業務，客戶準入和項目準入應一并申報。經營行調查后逐級上報一級分行，或一級分行房地產信貸部門（公司部門）直接調查并形成準入申請報告。經一級分行分管行長同意后，以行發文形式上報總行。總行房地產信貸部起草客戶及項目準入審核簽報，報總行分管行長。分管行長同意后，總行房地產信貸部發文批復并抄送總行信貸管理部。

第二十六條 對于商住綜合開發項目的準入，住房建筑面積占項目總建筑面積超過60％（含）的項目按照住房開發項目準入，其他項目按照商業用房開發項目準入。

第二十七條 房地產開發及經營性物業抵押貸款業務準入批復的時效。經審批通過的客戶準入有效期兩年。項目準入有效期（即準入批復下發日至首筆貸款發放日）不超過6個月。

第二十八條 對已審批準入的客戶及項目發生重大變更事項，需按原流程重新進行準入報批。

第九章 附則

第二十九條 本辦法由中國商業銀行總行負責制定、解釋和修訂。第三十條 原相關政策制度與本辦法不一致、相抵觸的，以本辦法為準。

第三十一條 本辦法自印發之日起執行。

第二篇：房地產開發貸款管理辦法(2016年版)

張家口銀行房地產開發貸款管理辦法

（2016年版）

第一章 總 則

第一條 為了加強房地產管理，規范貸款行為，防范貸款風險，提高信貸資產質量，根據《中華人民共和國商業銀行法》《中華人民共和國擔保法》《固定資產貸款管理暫行辦法》《項目融資業務指引》等有關法律、法規和制度規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的，用于住房、商業用房及其配套設施建設的貸款。

第三條 發放房地產開發貸款必須符合國家的方針、政策，遵守國家法律法規和總行相關規定，堅持安全性、流動性和效益性原則。

第四條 房地產開發企業實行名單制。對未列入名單的開發企業，不得為其辦理房地產開發貸款業務。

第五條

本辦法適用于張家口銀行各分支機構。

第二章 貸款種類和條件

第六條 貸款種類。房地產開發貸款的種類主要包括住房開發貸款、商業用房開發貸款和綜合用房開發貸款。

（一）住房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于住房及其配套設施建設的貸款。

（二）商業用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于寫字樓、商場和賓館（酒店）及其配套設施等商用項目建設的貸款。

（三）綜合用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于商住兩用房及其配套設施等綜合性用房項目建設的貸款。

第七條 借款人條件。借款人應具備以下條件：

（一）經工商行政管理部門核準登記的企業法人；

（二）取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；

（三）產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好；

（四）在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；

（五）評定的信用等級符合總行要求；

（六）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

（七）貸款人規定的其他條件。

第八條 貸款項目條件。貸款項目應具備以下條件：

（一）已納入國家或地方建設開發計劃，其立項或備案文件合法、完整、真實、有效；

（二）土地全部價款已交清，無任何法律糾紛；

（三）具備《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》；

（四）項目資本金不低于項目總投資的35％，且能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設；

（五）項目實際功能與規劃用途相符，符合當地市場需求，有良好的經濟和社會效益；

（六）有我行認可的有效擔保；

（七）貸款人規定的其他條件。

第三章 貸款期限與利率

第九條

房地產開發貸款期限一般不超過3年，總行另有規定的除外。

第十條 房地產開發貸款利率按照中國人民銀行及我行產品定價相關規定執行。

第四章 貸款擔保與保險

第十一條

房地產開發貸款執行總行擔保管理等相關制度規定，主要采取抵押擔保方式，優先以本項目土地及在建工程設定抵押。以土地作抵押的，抵押貸款金額不得超過抵押物價值的70％；以在建工程作抵押的，抵押貸款金額不得超過抵押物價值的50％。

第十二條 借款人提供的抵押物，應當符合《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》等法律法規及關于商業性房地產信貸的相關政策規定。

第十三條

房地產抵押價值，可由貸款人與抵押當事人進行協商議定，或委托貸款人與抵押登記部門共同認可的的資產評估機構進行評估。

第十四條 以土地使用權作抵押的，確定抵押期限時應以土地使用權出讓合同的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限為限。

第十五條 房地產開發貸款采取質押擔保方式、保證擔保方式的，執行我行相關擔保管理規定。

第十六條 對需要辦理保險的，借款人應按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，并應當明確貸款人為該保險的第一受益人。保險期間，保險單原件由貸款人保管。

第五章 貸款受理、調查、審查與審批

第十七條 貸款受理。借款人申請貸款時，應向貸款人提交借款申請，并提供以下有效資料：

（一）借款人資料

1、營業執照、房地產開發資質證書、稅務登記證、組織機構代碼證、基本存款賬戶開戶許可證；

2、公司章程及相關驗資報告；

3、借款人中征碼及信用報告查詢授權書；

4、法定代表人身份證明及信用報告查詢授權書；

5、公司最高權力機構或其授權機構同意申請借款的決議文件；

6、公司上三個及近期財務報表；

7、貸款人要求提供的其他資料。

（二）貸款項目資料

1、項目立項批文或備案資料；

2、項目可行性研究報告或具有相當性質的項目相關資料；

3、國有土地有償使用合同和土地出讓地價款繳交憑證；

4、《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》；

5、已投入的項目資金憑證；

6、建筑施工合同及監理合同；

7、貸款人要求提供的其他資料。

第十八條 貸款調查。貸款調查核實內容主要包括以下方面內容：

（一）借款人情況

1、基本情況。主要調查借款人組織形式、股權結構、業務范圍、資質等級、經營業績和發展前景等；法定代表人、實際控制人和其他高級管理人員的學歷、經歷、經營管理能力、誠信狀況和經營業績等；主要股東的實力和經營業績等情況。

2、財務情況。主要分析借款人上三個和近期財務報表，調查企業經濟實力、經濟效益和償債能力等，要特別關注重點會計科目財務數據和指標的異常變化。

3、資信情況。主要通過有關資信查詢系統調查借款人資信情況。

4、關聯情況。主要調查核實借款人及其股東的關聯關系和業務情況。

（二）貸款項目情況

1、項目基本情況。主要調查項目“四證”及其附件是否齊全、真實，內容是否一致；核實項目資金憑證，驗證項目資本金是否如實投入項目并達到35%；項目建設進度是否合理，實際建設是否與規劃相符；貸款用途是否真實，是否用于繳交土地出讓金。

2、建設內容情況。主要調查項目用地性質和用途；項目類型、特點、地理位臵、規劃設計、環境規劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等。

3、建設條件和資金情況。主要調查土地價款是否全部繳交；項目周邊的市政規劃、設施情況；項目監理和施工企業的資質情況；項目拆遷安臵情況，是否存在拆遷糾紛；項目土地閑臵情況；預（銷）售情況；其他融資方式的合法、合規、合理性；項目投資預算情況及資金缺口應對措施；貸款用途和用款計劃。

4、項目市場前景。主要調查當地房地產市場情況；項目周邊同類物業的銷售和出租情況；項目定位定價是否合理，目標客戶定位是否明確；銷售或出租計劃是否合理。

（三）擔保情況

主要調查抵押物的性質和權屬是否明晰、合法有效，價值是否充足；保證人的保證資格和保證能力等。

（四）其他需要調查核實的情況。

第十九條 貸款審查。貸款審查人員結合以上調查內容對借款人、貸款項目、貸款擔保、還款能力等情況進行審查和風險判斷，提出審查意見。

第二十條 貸款審批。貸款審批人員結合貸款風險因素和風險規避措施，做出貸款決策。

房地產開發貸款審批按照總行有關審批授權規定執行。

第六章 貸款發放

第二十一條 對已審批同意的貸款，應按照項目建設的工程進度放款。在貸款發放前，貸款人應與借款人及其他相關當事人簽訂書面借款合同、擔保合同等相關合同，并辦妥擔保手續，落實各項發放前提條件。

第二十二條 房地產開發貸款采取受托支付方式，由貸款人根據借款人委托將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。

第七章 貸后管理

第二十三條 貸款人應為借款人建立貸款檔案，貸款檔案管理執行總行授信業務檔案管理有關規定。

第二十四條 貸款人應做好貸后管理相關工作。貸后管理內容包括貸后檢查、資金監管、貸款本息催收、風險預警等，要按照總行相關制度規定執行。

第二十五條 貸款人應要求借款人定期提供財務報表等資料，定期對借款人執行借款合同情況、貸款使用情況及經營情況進行跟蹤調查和檢查。

（一）對借款人信用狀況下降或擅自改變規劃、變更項目的，貸款人要及時采取措施直至收回貸款；

（二）貸款人應對抵（質）押物價值的變化情況進行監測和評估，對抵（質）押手續不完善的要及時補充完善，對抵（質）押物價值不足值的要及時追加擔保或采取其他措施。

第二十六條 貸款人應要求借款人在借款合同履行期內出現下列情況之一時，必須事先通知貸款人或征得貸款人同意：

（一）法人、法定代表人及主要股東變更；

（二）擔保能力發生較大變化；

（三）產權變動或重要財產被處臵；

（四）經營方式及經營范圍有調整；

（五）項目實施進度或資金使用計劃有重大調整；

（六）經營場所遷移；

（七）影響貸款人權益的其他重要變動。

第二十七條 貸款人應要求借款人按期足額歸還貸款本息；貸款需要展期的，執行總行貸款展期管理有關規定。

第二十八條 貸款作業監督、監測、分析、檢查、預警等執行總行貸后管理有關規定。

第二十九條 貸款形成不良的，執行總行不良貸款管理有關規定。

第八章 附 則

第三十條 本辦法與以往規定不一致的，按本辦法執行；未盡事宜，按我行信貸管理相關規定執行。

第三十一條 本辦法由張家口銀行總行負責解釋和修訂。

第三十二條 本辦法自印發之日起執行。《張家口市商業銀行房地產開發貸款管理辦法》（張商銀字[2014]300號）同時廢止。

第三篇：房地產開發貸款管理辦法

房地產開發貸款管理辦法

第一章

總

則

第一條

為加強和規范我行房地產開發貸款操作與管理，有效防范貸款風險，根據《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、我行信貸政策以及國家法律法規和監管機關有關規定，特制定本辦法。

第二條

本辦法所指房地產開發貸款，是指我行向借款人發放的用于房地產項目及其配套設施開發建設的貸款，包括住房開發貸款和商業用房開發貸款，不包括土地儲備貸款、保障性住房開發貸款和棚戶區改造業務。

住房開發貸款：指向房地產開發企業發放的用于商品住宅及其配套設施開發建設的貸款。

商業用房開發貸款：指向房地產開發企業發放的用于寫字樓、商場、酒店、工業廠房、倉儲用房等商業項目及其配套設施開發建設的貸款。

對商住兩用開發項目，如住宅部分投資占總投資比例超過50%的（可按照住宅和商業的面積確定占比），則應納入住房開發貸款范疇，否則納入商業用房開發貸款管理。

－1－ 房地產開發貸款的發放必須符合國家房地產發展總體方向，遵守國家法律法規和總行信貸政策及相關規定，符合我行房地產行業信貸政策，優選客戶和項目，防范業務風險。

保障性住房、棚戶區改造業務不在本辦法規范范圍，按照我行關于棚戶區改造業務相關規定辦理。

第三條

房地產開發項目封閉管理是風險管理關鍵，分行須嚴格按照項目封閉管理要求，加強對貸款和銷售回款“兩款”的管理，按照本辦法要求對貸款資金使用進行監控、監控銷售進度、監控銷售回款到我行并及時回收貸款。不能進行封閉管理、不能在我行開立回款專戶并接受我行項目專戶管理要求的，不得辦理。

第四條

房地產開發貸款用途為房地產項目及其配套設施開發建設，不得用于繳交土地出讓金及其他用途。

第五條

對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源、捂盤惜售等違紀違規行為的房地產開發企業，不得對其發放貸款。

第六條

房地產開發貸款原則上只能用于一級分行屬地內的房地產開發項目，不得跨地區使用。對于大型優質房地產企業集團集中總部借款的，可采取項目所在地分行牽頭、企業集團所在地分行參與組成行內銀團方式辦理。

－2－ 第七條

本辦法適用于我行境內各機構。經總行授權獲準開展房地產開發貸款業務的我行海外機構，另行制定管理辦法。

第八條

我行發行的涉及房地產開發項目用途的融資性理財產品、自營資金投資涉及房地產開發項目等非標債權資產業務準入標準、審查內容和封閉管理要求參照本辦法執行。

第二章 業務準入標準

第九條

借款人應具備以下基本條件：

（一）經工商行政管理部門核準登記的企業法人。

（二）具備房地產開發資質二級（含）以上，從事房地產開發經營2年以上（含控股股東）；借款人為項目公司的，如開發資質為暫定資質，則暫定資質應自初次批準最長不超過3年，且股東須具備二級以上資質。

（三）產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范，核心管理人員素質較高。

（四）財務狀況、信用記錄良好，具有按期償還貸款本息的能力。

（五）持有有效貸款卡，并在我行開立基本賬戶或一般賬戶。

（六）我行評定的信用等級原則上在6C級（含）以上；借款人為項目公司的，其控股股東信用等級應為6C級（含）以上。

－3－

（七）如為外商投資企業，外商投資審批手續齊備，注冊資本金應符合國家相關規定。

（八）愿意接受我行封閉管理的各項要求。

（九）房地產開發項目一般以房地產建成后的銷售收入作為還款來源，如果商業地產項目建成后不出售，而是由發展商出租或自行經營并以物業出租/經營收入作為還款來源的，可申請商業物業開發+經營模式的開發貸款。開發+經營模式要求借款人或其母公司須具備2個以上商業物業成功經營的經驗，具有獨特的商業經營模式和品牌效應，可保證物業建成后的出租/經營收入來源；且接受我行對出租經營收入的監管，保證還款。

（十）我行規定的其他條件。

第十條

房地產開發項目應同時具備以下條件：

（一）經辦行一級分行本行政區域內項目（行內銀團方式可敘做異地項目），已納入國家或地方建設開發計劃，立項或備案文件合法、完整、真實、有效，符合環評要求。

（二）具備《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》。貸款項目用地出讓、轉讓手續已經辦妥，土地出讓款已全部繳清。

（三）項目資本金比例符合國家對應項目最低資本金比例的－4－ 政策規定，并能夠在使用銀行貸款之前到位。股東借款和債券融資等負債性資金不得作為項目資本金。

（四）項目符合當地市場需求，預期市場前景良好，預期凈現金流充裕，貸款還款來源穩定、可靠。

（五）我行規定的其他條件。

第三章 貸款擔保、期限和還款方式

第十一條

房地產開發貸款原則上應優先以項目土地及其在建工程抵押，根據需要還可補充其他擔保方式。不得接受空置3年（含）以上的商品房、或閑置2年（含）以上未開發的土地作為抵押物。

對于開發+經營項目，須在項目竣工驗收合格后，將房地產項目抵押給我行。原則上還應要求客戶將經營物業應收租金質押給我行。

抵押物和抵押率必須符合我行授信擔保管理辦法的有關要求。抵押物必須經我行認可的合格機構進行評估。

第十二條

房地產開發項目貸款金額應根據項目資本金比例要求和到位情況、項目整體投資規模和實際資金缺口、借款人風險承受能力、他行融資情況以及我行貸款擔保條件等因素合理確定。

－5－ 房地產開發貸款不得循環使用。

第十三條

貸款期限應根據項目性質、開發周期、市場狀況等因素合理確定：

（一）住房開發貸款的期限不超過3年。

（二）商業用房開發貸款期限，用于出售或轉讓的項目一般不超過3年，最長不超過5年。

項目建成后用于出租或經營的項目期限原則上最長不超過12年，其中還本寬限期最長不超過3年。

房地產開發貸款按照外部規定不允許展期。

第十四條

貸款利率及計結息方式，按照中國人民銀行和我行的有關定價政策確定，并在借款合同和借據中載明。

第十五條

房地產開發貸款的還款方式要根據項目建設運營周期和預期現金流情況，合理確定建設期內還本寬限期以及本息的還款方式。原則上項目進入銷售階段后，每年至少兩次償還本金，不得集中在貸款到期時一次償還。

（一）對住房開發貸款，應要求借款人在借款合同約定的還款期內，根據銷售進度分期分批歸還本金。原則上項目完成80%銷售時應收回全部貸款本息。

（二）對于出售、轉讓的商業用房開發貸款，應要求借款人－6－ 在借款合同約定的還款期限內，按銷售進度分期歸還本金，原則上項目完成70%銷售時應收回全部貸款本息。

（三）對于向我行申請開發+經營模式的商業用房開發項目貸款，還本寬限期原則上不超過3年，寬限期內可只還息，寬限期過后分期償還本息，根據預期收入進度，須在合同中約定按月/季/半年等額（或按約定比例）歸還我行本金和利息。

第四章 貸款受理、調查、審查和審批

第十六條 借款人申請房地產開發貸款應提供以下資料：

（一）借款人資料

1.企業法人營業執照，組織機構代碼證、房地產開發資質證書、稅務登記證、貸款卡，外商投資企業需提供有關部門批準設立的文件、證書。

2.企業法人注冊資本驗資報告及變更注冊驗資情況、公司章程或聯營協議。

3.法定代表人身份證明資料。

4.借款人最高權力機構或其章程規定的有權機構同意申請借款的決議文件或相關書面材料（可在借款合同簽訂前補充提供）。

－7－ 5.經審計的近3年會計報表及近期會計報表（如有）。6.我行要求提供的其他資料。

（二）貸款項目資料

1.經有權部門批準的項目立項文件；建設項目的可行性研究報告及項目建設資金籌措計劃；

2.合作項目需提供合法有效的合作開發協議。

3.《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》，上報審批階段，應提供《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，《建設工程施工許可證》如在申請階段仍在辦理中，必須在放款前補齊。

4.國有土地有償使用合同和土地出讓價款（土地使用權出讓金、拆遷補償費、城市基礎設施建設費等）繳交憑證。

5.項目資本金及其他自籌資金已到位的憑證，對已投入項目的資金，應出具相關憑證和證明。

6.項目銷售或出租規劃，已簽訂銷售意向書、出租意向書或租約的應提供相應資料。

7.若項目已進入實質性開發階段，須提供主要的工程承包合同及工程現有形象進度證明材料。若已經開始銷（預）售的，還需－8－ 提供《商品房屋銷（預）售許可證》。

8.政府有權部門出具的環評批復（如需要）。9.其他相關資料。

（三）擔保資料按照我行授擔保管理辦法的相關要求提供。第十七條 貸款經辦行接到借款人的申請及有關資料后，應對借款人的借款資格及項目開發條件進行初步審查，符合我行政策準入標準的發起盡職調查。調查人員要對借款人提交資料的真實性和合法性負責。應重點調查核實以下內容：

（一）借款人情況

1.基本情況。主要調查借款人組織形式、股權結構、業務范圍、資質等級、經營模式等；法定代表人和其他高級管理人員學歷、經歷、經營管理能力、誠信狀況等；借款人為項目公司的，還應調查借款人主要股東的實力和經營業績等情況。

2.經營財務情況。主要調查了解借款人資金管理體制和財務制度，核實財務報表數據的可靠性，了解企業近3年的經營管理和財務狀況，以往的開發經營和開發項目情況等。調查并核實資產負債表中的各科目構成內容，主要了解存貨、在建工程、應收應付款項、預收預付款項、固定資產、銀行借款等會計科目的具體構成，要特別關注重點財務數據和指標的異常變化、閑置土地和

－9－ 商品房存貨以及負債情況。對借款人經濟實力、經營狀況進行分析，并結合借款人上兩個和近期會計報表對借款人償債能力進行初步判斷。如為項目公司，應重點了解母公司上述情況。

3.資信情況。通過資信系統查詢借款人資信與違規情況，對于有不良記錄的借款人不得介入。

4.關聯情況。主要調查核實借款人及其股東的關聯關系以及與關聯企業的業務往來，了解客戶項目資金真實來源及貸款真實用途。

（二）貸款項目情況

1.項目基本情況。主要調查項目“四證”及其附件是否齊全、真實，內容是否一致，有無缺項及原因；核實項目資金憑證，驗證項目資本金投入是否符合規定比例。項目資本金比例要求如下：

（1）住房開發項目自有資本金不低于30%；（2）商用房開發項目資本金比例不低于35%；（3）外資房地產開發商項目自有資金比例不低于35%。如國家法律法規有調整的，以法律法規調整為準。

2.建設內容、規模和建設方案情況。主要調查項目用地性質和用途；項目動遷安置計劃；項目類型、特點、地理位置、規劃設計、戶型結構、環境規劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等建設內容是否符合國家政策及土地出讓合同約定。

－10－ 3.建設條件和資金情況。主要調查土地出讓地價款是否全部繳交；項目周邊的市政規劃、市政設施、配套工程、環保指數情況；項目設計、監理和施工企業的資質情況；項目拆遷安置房源和補償政策，是否存在拆遷糾紛；項目土地閑置情況；項目總投資測算是否合理；預（銷）售款和其他融資占比是否合理；在項目投資預算被突破或某項資金來源未落實、未及時到位的情況下，是否有可以彌補資金缺口的措施；項目盈利能力是否較強，還款來源是否充足。如有必要，貸款人應要求建設工程承包方提供同意在在建工程設定抵押期間放棄應得工程款優先受償權的書面承諾。

4.項目市場前景。主要調查當地房地產市場情況，包括市場房地產整體存量、銷量、去化周期以及價格水平，項目周邊同類物業銷售或出租情況，項目定價是否合理，目標客戶定位是否明確，銷售或出租計劃是否可行。

（三）擔保情況

1.主要調查抵（質）押物的性質和權屬是否明晰、合法有效，價值是否充足。

2.了解當地土地使用權抵押置換為在建工程抵押的程序、在建工程預售解押的流程及風險可控程度。

3.調查了解保證人的保證資格和保證能力等。

－11－

（四）其他需要調查核實的情況。

第十八條

貸款審查。重點審查各項資料的完備性和有效性，借款人主體資格、資產負債情況、借款用途、貸款項目條件是否符合國家房地產開發貸款政策和我行有關規定；貸款金額、期限、還款方式是否與借款人還款能力、貸款項目計劃相配套等。應根據審查情況進行風險判斷，提出合理有效的貸款前提條件和可操作的貸后管理要求。

第十九條

貸款審批。有權審批人應根據借款人、貸款項目、貸款擔保以及貸款金額、期限、利率、收益等情況，結合貸款風險因素和風險規避措施，作出審批決策。對第十七條第（二）款中尚未提供的貸款項目資料，應在授信審批意見中明確要求經辦行在借款合同簽訂前收集并出具專項說明，提交審貸官或放款人員審核確認。此項要求為放款必要前提條件。

第五章 貸款發放

第二十條

房地產開發貸款只能通過房地產開發貸款科目/業務品種發放，嚴禁以流動資金貸款及其他形式貸款科目/業務品種發放。

－12－ 經辦行應根據授信審批意見全面落實放款前提條件。依據相關法律法規和總行授信擔保管理、集中核保等有關規定，與借款人簽訂《固定資產借款合同(房地產開發和土地儲備貸款專用)》（附），辦妥抵（質）押、保證等擔保手續。

第二十一條 借款人在申請階段暫未能落實的資料必須由審批人員或放款人員確認已經補齊且核對無誤方可審批進入放款程序。

放款中心應根據《放款中心放款操作規程》負責放款資料的審核，在確認貸款前提條件全部落實，抵（質）押相關權證收妥后，方可在系統進行額度生效或合同生效操作。

第六章

封閉管理

第二十二條 房地產開發貸款實行封閉管理，不愿意配合我行進行封閉管理的開發商，我行不予提供貸款。管戶客戶經理、支行行長/經營團隊負責人是封閉管理的第一責任人和主要責任人。

第二十三條 封閉管理，是指經辦行對房地產開發貸款的發放與支付、項目資金歸集與使用、項目建設與銷售進度、銷售回款至我行、貸款回收等環節實行全過程監督和管理，以確保我行房地產貸款的安全收回的管理要求

－13－ 第二十四條 房地產開發貸款按照“專戶管理、用款審核、進度監控和按比例回收”的原則進行封閉管理。

第二十五條 “專戶管理”指要求借款人須在我行開立項目資金專用結算賬戶。貸款發放和歸還、工程款結算和對外支付、銷售收入回款等須通過該專戶進行結算并接受我行監督。貸款結清前，專戶內資金只能用于項目建設、企業合理的經營管理費用或歸還我行貸款。

客戶在貸款發放環節在我行開立項目資金專用結算賬戶。如項目進入銷售階段或經營階段，借款人需要另行開立銷售回款/經營收入專戶的，該等賬戶必須開立在我行，并接受我行專戶管理要求對專戶資金的管理。

第二十六條 納入專戶管理的資金包括：

（一）我行發放的貸款資金；

（二）已到位但尚未投入貸款項目建設的項目資本金；

（三）借款人用于貸款項目建設的其他自籌資金；

（四）貸款項目的預售/銷售款、定金、首付款、一次性付款、其他銷售款以及按揭款等。

（五）開發+經營模式項目的經營/出租收入。

如項目開發存在多家銀行貸款，我行貸款份額相對其他銀行－14－ 較小的，須對第（一）

（四）（五）項我行貸款資金和不少于我行貸款份額的銷售回款封閉在我行管理，對于

（二）（三）項企業自籌資金爭取按貸款份額劃歸我行管理，對優質項目，（二）

（三）兩項項資金可由主貸款行進行封閉管理。

第二十七條 “用款審核”指專戶內資金使用必須經過有權人審批，確保專戶內資金用于項目開發與配套設施建設，保證項目順利完工實現銷售。

可接受的資金用途包括：項目建設投入、企業合理的經營管理費用（包括與開發項目相關的前期工程費、建筑安裝費、配套設施費、管理費用以及稅費等）或歸還我行貸款等。

嚴禁用貸款資金支付土地出讓金、拆遷費、補償費和其他與項目無關的費用；嚴禁將貸款用于置換已投入的項目資本金；嚴禁將貸款轉到借款人同名賬戶（銀團貸款除外）；嚴禁將信貸資金用于歸還他行貸款和股東借款（項目審批時同意的除外）；嚴禁將信貸資金用于借款人的其他開發項目資金支付。

第二十八條 專戶資金用款審核要求借款人提供相關的施工合同、工程進度（監理報告）、實際進度計量資料、與設備和材料供應商簽訂的相關協議等資料，說明貸款實際用途、金額和收款人，由我行有權人審核同意后按管理相關要求進行支付。

－15－ 第二十九條 “進度監控、按比例回收”指經辦行客戶經理在建設期內要按月對項目進行現場檢查以監控建設進度；銷售期內要通過查詢當地房管部門網上銷售備案情況或通過現場檢查方式監控房地產項目銷售進度，按銷售進度回收貸款。項目銷售達到70%-80%時應收回我行全部貸款。

第三十條 建設期內至少每月現場檢查一次，檢查重點內容如下：

（一）項目工程建設是否順利，建設進度是否符合計劃，是否存在項目停工或爛尾的風險。

（二）項目累計完成工程量與項目資金累計支出額是否匹配，是否存在項目資金被挪作他用的風險。

（三）項目建設資金是否充足，是否存在資金缺口，施工單位墊款金額是否較大等。

第三十一條 貸款項目進入銷售期，即從取得項目銷（預）售許可證的次月起，按月統計項目銷售收入，銷售較快的項目要按半月或每周進行統計。通過現場調查、查閱當地房管部門網上銷售備案系統和借款人按月提供的銷售明細表、查詢企業銷售合同及收費收據、分析企業財務報表等方法核實分析項目銷售情況，重點核實以下內容：

－16－

（一）項目銷售策略是否合理，銷售進度是否正常，是否存在滯銷風險。

（二）銷售回款是否與銷售進度相匹配，是否按規定納入專戶管理，是否存在借款人隱瞞銷售收入、轉移銷售款等問題。

（三）貸款回收比例與銷售進度是否匹配，是否存在未按銷售比例收回貸款的問題。

（四）與項目銷售相關的情況。

第三十二條 開發+經營模式項目，進入經營期后，在物業竣工驗收完成后，須及時辦理房地產權抵押給我行的登記手續。同時關注客戶經營/出租情況，要求客戶經營/出租收入賬戶開立在我行，經營/出租收入按期收入我行，原則上要求客戶提供物業出租的商業合同備查，并嚴格監控客戶將出租/經營收入按照商業合同定期收入我行。對于客戶將經營/出租收入存入他行的，要求客戶整改，整改無效的，我行有權提前收回貸款。

第七章

抵押物及貸后管理

第三十三條 審批同意貸款發放時以項目對應土地使用權抵押，貸款發放后，隨著工程進展具備在建工程抵押條件的，應按

－17－ 審批要求追加辦理在建工程抵押手續。

第三十四條 對于開發+經營項目，須在項目竣工驗收合格后，及時辦理竣工物業的房地產抵押登記手續，并辦理商業財產保險手續，我行為保險第一受益人。審批意見要求辦理經營物業應收租金質押手續的，還應參照我行經營性物業貸款管理辦法相關規定辦理質押和告知租戶等手續。

第三十五條 因房產預（銷）售需要，可根據借款人申請注銷部分抵押房產（在建工程）抵押登記手續。借款人申請釋放抵押物，應提交申請，客戶經理調查核實符合第三十六條管理要求后，提交有權人審批（分行自行指定）。

第三十六條 對申請撤銷抵押登記的房產（在建工程），經辦行應進行預（銷）售的真實性調查，應跟蹤核查對應房產預（銷）售款的入賬情況以及住房貸款審批情況，在確保轉化過程中貸款安全的前提下釋放押品。對釋放部分抵押物后導致抵押率不足的，應采取收回部分貸款或追加還貸保證金的保障措施。

第三十七條 客戶經理在進行本次撤押申請調查時，應對前次撤押房產（在建工程）后尚未全額到賬的銷售資金歸集情況進行跟蹤核查。如發現借款人預（銷）售資金未按預期歸集專戶且理由不充分的，應要求借款人按要求歸集資金后方可辦理當次撤押。

－18－ 第三十八條 經辦行應根據我行授信后檢查頻率要求開展貸后檢查。要求借款人定期報送項目進度、貸款使用情況以及財務報表等相關資料，并采取查詢相關信息咨詢系統、現場檢查等方式，對借款人經營狀況、財務狀況、項目建設和銷售進度、貸款收回等情況進行檢查。重點檢查內容除封閉管理要求內容外，還包括：

（一）借款人經營狀況、財務狀況是否良好，是否存在被政府相關部門曝光、處罰等違規情況。

（二）貸款抵押擔保是否充足有效，項目開始銷售后，須定期對變動抵押率進行測算。

第三十九條 借款人在出現下列情形之一時，經辦行應及時進行風險重評估，必要時安排風險經理參與風險排查。如發現存在對我行貸款不利的重大情況，應及時向上級領導報告，并立即采取凍結授信額度使用、調降授信額度、調低信用等級、暫停資金使用、追加有效擔保、要求借款人提前歸還貸款本息等措施，積極防控風險。

（一）法定代表人、主要股東或注冊資本發生不利變更。

（二）經營方式、經營范圍發生重大調整，或經營情況嚴重惡化。

－19－

（三）項目實施進度嚴重滯后或項目拆遷遇到重大糾紛。

（四）項目總投資出現較大資金缺口，缺口資金來源無法落實，或資金使用計劃出現不利于還款的重大調整的。

（五）擅自改變土地用途和性質。

（六）借款人提供虛假資料、不按借款合同約定使用貸款資金或挪用專戶資金。

（七）借款人存在囤地、炒地、捂盤惜售、囤積房源、拖欠土地出讓金等違法違紀行為的。

（八）項目完成工程量或形象進度與專戶資金使用不匹配，存在挪用項目資金嫌疑的。

（九）借款人未能在我行開立銷售回款賬戶有意隱瞞項目銷售進度或其他項目資金，未按規定將項目資金納入專戶管理的。

（十）借款人參與辦理“假按揭”，騙取銀行貸款資金的。

（十一）貸款擔保發生不利于我行貸款的變化。

（十二）發現借款人存在民間高利貸融資行為的。

（十三）銀行貸款出現逾期、欠息，或被分類為關注、不良類。

（十四）可能對我行貸款安全造成重大影響的其他情況。

（十五）客戶經營/出租收入未按照約定收入我行。

－20－

第七章

附

則

第四十條 本辦法由總行信用風險管理部負責解釋。第四十一條 本辦法自2014年10月13日起施行。2007年9月11日印發的《關于進一步加強房地產開發貸款封閉管理的通知》。

附: 固定資產借款合同（房地產開發貸款和土地儲備貸款專用）

－21－

－22－

第四篇：中國銀行房地產開發貸款管理辦法(試行)

中國銀行房地產開發貸款管理辦法（試

行）

中銀信管[1998]214號

頒布時間：1998-5-21發文單位：中國銀行

第一章 總則

第一條 為支持我國商品房開發和經營，加強對房地產貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸

款通則》和《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》等有關法規，特制定本辦法。

第二條 各類房地產開發貸款的發放，必須符合國家產業政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規定的效益性、安全性、流動性原則。

第三條 本辦法適用于中國銀行國內分支機構（港澳分支機構除外）發放的各類開發性房地產貸款。

第二章 貸款對象和用途

第四條 貸款對象。經國家房地產業主管部門批準設立，在工商行政管理部門注冊登記，并取得企業法人營業執照及由行業主管部門核發的房地產開發企業資質證書的各類房地產開發企業。

第五條 貸款用途。用于支持房地產開發企業從事住房開發、商業用房開發、房地產土地開發和配套

設施建設所需的資金。

第三章 貸款種類和條件

第六條 貸款種類。房地產開發貸款的種類主要包括住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產

開發貸款。

（一）住房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款。

（二）商業用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售，主要用于商

業行為而非家庭居住用房的貸款。

（三）其他房地產開發貸款，是指住房、商業用房開發貸款以外的土地開發和樓宇裝飾、修繕等房地

產貸款。

第七條 貸款條件。申請房地產開發貸款，借款人應具備以下條件：

（一）符合本辦法中第四條規定的貸款對象條件；

（二）具有健全的經營管理機構和合格的領導班子，以及嚴格的經營管理制度；

（三）企業信用和財務狀況良好，確有償還貸款本息的能力；

（四）在中國銀行開立基本結算賬戶或一般存款賬戶，并在中國銀行辦理結算業務；

（五）已取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長于貸款終止時間；

（六）已取得貸款項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、內外銷房屋許可證，并完成各項

立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效；

（七）貸款項目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當地房地產市場的需求；

（八）貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定。工程預算投資總額能滿足項目

完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；

（九）具有一定比例的自有資金（一般應達到項目預算投資總額的30％），并能夠在銀行貸款之前投

入項目建設；

（十）將財產抵（質）押給中國銀行或落實中國銀行可接受的還本付息連帶責任保證；

（十一）落實中國銀行規定的其他貸款條件。

第八條 借款人應向中國銀行提交下列文件、證明和材料：

（一）借款申請書。其主要內容包括：借款項目名稱、金額、用途、期限、用款計劃和還款來源等。

（二）借款人營業執照、章程、資質證書副本和資信證明材料。

（三）經有權部門或會計（審計）事務所核準的近三年及最近一個月的財務報表。

（四）貸款項目開發方案或可行性研究報告。

（五）開發項目立項文件、工程設計和批準文件。

（六）土地使用權使用證書、土地使用權轉讓合同和施工合同。

（七）企業董事會或相應決策機構關于借款和抵（質）押、擔保的決議和授權書。

（八）開發項目資金落實文件。

（九）開發項目的現金流量預測表及銷售和預售對象、銷售價格和計劃。

（十）抵（質）押財產（有價證券除外）的資產評估報告書、鑒定書、保險單和抵（質）押物清單、權屬證明、抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函。

（十一）還款保證人的資信證明材料。

（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。

第四章 貸款期限和利率

第九條 貸款期限。

（一）住房開發貸款，最長不超過三年（含三年）；

（二）商業用房開發貸款，最長不超過五年（含五年）；

（三）其他房地產開發貸款，最長不超過五年（含五年）。

第十條 貸款利率。人民幣住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款和安居工程貸款的利率，均執行中國人民銀行公布的有關貸款利率；外幣住房開發貸款、商業用房開發貸款和其他房地產

開發貸款的利率均執行中國銀行公布的外匯貸款利率。

第五章 貸款擔保與保險

第十一條 申請房地產開發貸款的借款人，應在簽訂借款合同之前提供貸款人認可的財產抵（質）押

或第三方不可撤銷的連帶責任擔保。

第十二條 借款人提供的抵（質）押物，應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規定，以房地產作抵押的，還應符合中華人民共和國建設部《城市房地產抵押管理辦法》的規定。

第十三條 借貸雙方商議采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同。凡《中華人民共和國擔保法》規定需要辦理登記的，應當辦理登記手續；貸款人認為需要公證的，借款人（或質押人）應

當辦理公證手續。

第十四條 用于抵（質）押的財產，需要估價的可以由貸款行進行評估，也可委托貸款人認可的資產評估機構進行評估。抵押貸款金額不得超過抵（質）押物價值的70％；以土地使用權作抵押的，抵押合同有效期限應長于貸款期限，確定抵押期限時應以土地使用權出讓合同的使用年限減去已經使用年限后的剩

余年限為限。

第十五條 抵（質）押期間，借款人未經貸款人同意，不得轉移、變賣或再次抵（質）押已被抵（質）

押的財產，對質押的有價證券如發生遺失，未經質押權人核實同意，不得以任何理由掛失。

第十六條 借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應提供貸款人認可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔連帶責任的全額有效擔保。借款人、保證人和貸款人之間應簽訂保證合同。第十七條 借款人和保證人發生隸屬關系、性質、名稱、地址等變更時，應提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。

第十八條 房地產開發貸款抵（質）押物品的評估登記費和借款合同公證費均由借款人負擔；貸款人

可以向借款人一次性收取質押和保管物品的保管費。

第十九條 申請開發貸款的借款人，應在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險單不得有任何有損貸款人權益的限制條件，并應當明確貸款人為該保險的第一受益人。辦理保險所需的一切費用由借款人負擔。第二十條 在保險期間，保險單交由貸款人執管。在保險有效期內，借款人不得以任何理由中斷或撤

銷保險。如保險中斷，貸款人有權代為投保，一切費用由借款人負擔。

第六章 貸款審批與發放

第二十一條 借款人申請房地產開發貸款，必須填寫書面申請，并向貸款銀行提交本辦法第八條規定的各項文件、資料。

第二十二條 借款人提出借款申請和提供符合規定的有關文件、資料后，貸款人應按貸款審批程序進

行審批，并在規定的期限內及時對借款人做出答復。

第二十三條 借款申請批準后，借款人應及時與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續。凡逾期未簽

訂借款合同和辦理用款手續的，原對借款申請的批準可被撤銷或視為失效。

第二十四條 經貸款人核準的用款計劃，應包括在借款合同中。貸款人應按照合同和核定的用款計劃發放貸款。借款人需要調整用款計劃時，應在調整計劃前15個工作日內向貸款人書面提出，經貸款人審

查同意后，方可調整用款計劃。

第二十五條 按照國家有關規定，房地產開發貸款項目的自有資金比例一般為30％，國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60％，借款人必須按照規定比例及時足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項

目前期工程使用。借款人自有資金沒有足額到位的，貸款人不予批準貸款。

第七章 貸款使用與償還

第二十六條 借款人必須按合同規定使用貸款。借款人違反借款合同規定的條款，貸款人有權停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關規定計收或

加收利息。

第二十七條 借款人如不按借款合同規定的用款計劃用款或提前歸還貸款，應按借貸雙方約定的承擔

費率向貸款人支付承擔費用。

第二十八條 借款人必須在貸款銀行開立基本結算戶或一般存款戶。除經貸款人同意外，借款人的各項資金往來均須通過基本結算戶或一般存款戶辦理。如違反規定，貸款人有權停止貸款或收回貸款，并對

挪用貸款部分加罰利息。

第二十九條 貸款人對借款人投入貸款項目的自有資金有權實行監督管理。借款人投入項目的自有資金和銀行信貸資金必須專款專用。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權收回貸款和加罰利息。第三十條 借款人須按合同規定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規定的期限償還貸款本金，應提前30個工作日向貸款人申請展期。展期申請經貸款人審查批準后，借貸雙方應簽訂展期協議。并辦理延長抵（質）押登記、保險的手續。展期協議經抵（質）押人、保證人書面認可后生效。

第三十一條 貸款到期未還或未批準展期的部分，按中國人民銀行的有關規定計收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質）押物清償。采用第三方擔保的應通知保證人代為償還。如擔保方

不履行擔保責任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過法律手段維護自身的權益。

第八章 貸款管理與考核

第三十二條 貸款人要加強對房地產開發貸款的管理，嚴格按照規定程序做好貸前調查、貸時審查、貸后檢查和貸款回收與總結工作。

第三十三條 貸款發放以后，貸款人要經常檢查貸款是否按合同規定用途使用，是否達到預期的經濟效益。同時要檢查貸款抵（質）押物品有無變化，檢查借款人的財務經濟狀況和第三方保證人的償債能力。第三十四條 在借款合同有效期內，借款人應當接受貸款人的監督管理，定期向貸款人報送有關貸款項目建設和銷售進度情況，提供企業財務計劃、會計報表及其他有關資料，為貸款人定期檢查了解貸款項

目施工生產或項目經營管理情況、監督其資金使用提供便利條件。

第三十五條 貸款人要建立和完善貸款質量考核制度，對不良貸款按規定進行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風險分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款

收息率。

第九章 附則

第三十六條 房地產開發貸款的借款合同、保證合同和抵（質）押合同均應包括內容詳盡、表述明確的法律條款。

第三十七條 本辦法由總行負責解釋、修訂。各省、自治區、直轄市、計劃單列市、經濟特區分行，可根據本辦法制定實施細則，并報總行備案。

第三十八條 本辦法自頒布之日起執行。

第五篇：中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法(失效)

中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法（試行）農銀發（2000）58號［失效］

第一條 為了加強房地產貸款管理，規范貸款行為，防范貸款風險，提高信貸資產質量，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》等有關法律法規和《中國農業銀行貸款管理制度》，制定本辦法。

第二條 本辦法所指房地產開發建設貸款系指房地產開發、建筑安裝、裝修等房地產類企業用于房地產開發和建筑安裝以及翻新的二次裝修等房地產開發建設方面的貸款。

第三條 房地產開發建設貸款管理應符合《中國農業銀行貸款管理制度》和《中國農業銀行貸款操作規程（試行）》的一般規定。同時，依據本辦法，加強房地產貸款專業管理。

第四條 根據資金用途和性質，農業銀行對房地產開發建設貸款實行分類管理。房地產開發貸款實行中長期項目貸款管理。建筑安裝貸款可根據貸款用途和期限，按短期貸款或中長期項目貸款管理。

第五條 本辦法適用于農業銀行本、外幣房地產開發建設貸款管理。

第二章 貸款對象、用途、基本條件和科目

第六條 房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。建筑安裝貸款是指對分類承擔建筑、安裝、市政建設以及從事房屋修繕和建筑物裝飾等施工任務的企業發放的用于建筑材料儲備和購置建筑安裝設備的貸款。

第七條 借款人申請房地產開發貸款的，除具備《中國農業銀行貸款管理制度》規定的一般條件外，還應具備以下基本條件：

（一）具備有權部門核定的開發資質等級證明。

（二）持有有效的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施（開）工許可證》，已開始銷預售的，還需提供縣以上房地產管理部門批準的《銷預售許可證》。

（三）項目資本金不得低于項目總投資的30％，并先于貸款發放全部投入房地產項目開發。對分期開發的大中型項目，申請某一期開發貸款的，按當期開發投資要求資本金比例；對分期開發的大中型項目，申請整個項目開發貸款的，按整個項目總投資要求資本金比例。對貸款風險預期較大的項目，應相應上浮資本金比例。

（四）抵押物合法有效，對以房地產在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現實資產部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50％。

（五）工程監理單位有相應的資質等級。

第八條 借款人申請建筑安裝貸款的，除具備《中國農業銀行貸款管理制度》規定的一般條件外，還應具備以下基本條件：

（一）具備有權部門核定的開發資質等級證明。

（二）外地注冊的建筑安裝企業進入本地區承建項目許可證。

（三）申請中長期項目貸款的，自有資金至少應占中標或承建項目總投資的20％，并在貸款發放前投入工程建設；申請短期貸款的，符合《中國農業銀行短期貸款管理辦法》規定的條件。

（四）貸款擔保合法有效。

第九條 房地產開發建設貸款在房地產類貸款科目中核算反映。

第三章 貸款申請和受理

第十條 房地產開發企業或建筑安裝企業直接向開戶行提出借款的書面申請，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔保方式、還款來源及償還能力等情況。

第十一條 對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產開發貸款的，通知開發商正式填寫《固定資產（中長期）借款申請書》；申請建筑安裝貸款的，根據資金期限，屬于短期貸款的，通知建筑安裝企業正式填寫《流動資金（中短期）借款申請書》，屬于中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產（中長期）借款申請書》。

第十二條 開戶行除要求開發商或建筑安裝企業提供《中國農業銀行貸款操作規程（試行）》規定的一般相關資料外，開發商還應提供以下資料：

（一）開發資質等級證書；

（二）經濟適用住房開發項目列入國家經濟適用住房建設投資計劃和信貸計劃以及政府部門對該項目減免稅費的有效批件；

（三）土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規劃紅線圖，經濟適用住房開發項目土地劃撥證明；

（四）《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程施（開）工許可證》，已開始銷預售的，還需提供縣以上房地產管理部門批準的《銷預售許可證》；

（五）項目所在地總平面圖、規劃設計方案、投資概（預）算書、供水、供電、供氣和雨水、污水排放合同及公建配套資料；

（六）抵押物保險單或借款人同意對抵押物投保的承諾函；

（七）參建、聯建合同或協議；

（八）建筑工程保險單或借款人同意投保建筑工程險的承諾函；

（九）與貸款相關的其他資料。

建筑安裝企業除提供貸款操作規程規定的一般相關資料外，還應提供以下資料：

（一）建筑施工企業資質等級證書；

（二）外地注冊的建筑安裝企業進入本地區承建項目許可證；

（三）中標和承建協議、合同及承建項目清單；

（四）中標和承建項目的規劃設計方案、投資概（預）算書；

（五）其他貸款相關資料。

第四章 貸款調查

第十三條 貸款合法性調查。

貸款調查部門對房地產開發貸款合法性的調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：

（一）從事房地產開發的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營范圍是否包含房地產開發、房地產銷售等項目。

（二）開發資質等級證書的有效性。調查開發商開發資質等級證明是否真實有效，是否經有權部門辦理年檢。

（三）土地出讓合同的真實性、有效性。應調查土地出讓合同是否真實有效，土地規劃紅線圖是否經批準。

（四）合法批件的完整性。應調查項目所在地塊的土地出讓金是否已交清，《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施（開）工許可證》是否齊全有效；已經開始銷預售的，是否持有有效的《銷預售許可證》；上述批件是否為臨時性質的批件。

（五）貸款用途的合規性。應調查貸款項目開發是否符合國家有關法律法規和政策。對涉及農用地轉為建設用地的，應調查是否辦理了農用地轉用審批手續，是否屬改變農業用地用途進行房地產開發或利用建設項目、規劃許可和紅線圖轉讓等形式變相“炒賣”土地；對利用城市規劃區內的集體所有的土地進行房地產開發的，應調查是否依法征用轉為國有土地后可進行有償出讓。

（六）參建、聯建協議或合同的合法性。

（七）對經濟適用住房開發項目，還要調查該項目是否列入國家經濟適用住房建設投資計劃和信貸計劃，減免稅費的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。

（八）抵押物的合法性。

根據房地產管理的有關法律、規定，不得用下列房地產進行抵押：

1.違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設施；

2.軍事設施；

3.以出讓方式取得土地使用權，滿二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權；

4.國有土地使用權已抵押登記的地上房屋所有權，地上房屋所有權已經抵押登記的國有土地使用權作為抵押物。

根據房地產法對房地產轉讓的有關限制規定，應避免用下列房地產進行抵押：

1.未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書的；

2.按照土地出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，未完成投資總額25％以上的，屬于成片開發土地的，未形成工業用地或者其他建設用地條件的；

3.城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。

對建筑安裝貸款的合法性調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：

（一）從事建筑安裝的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營范圍是否包含建筑安裝、裝修等項目，營業執照是否經工商行政管理部門辦理年檢手續。

（二）建筑施工企業資質等級證書的有效性和建筑活動的合法性。應調查建筑施工企業資質等級證書是否有效，是否經有權部門辦理年檢，其建筑活動是否超越該企業資質等級許可的業務范圍，是否用其他建筑企業的名義承攬工程。

（三）外地企業承建許可證。應調查外地注冊的建筑安裝企業是否持有進入本地區承建項目的許可證，許可證是否真實有效。

（四）建筑安裝企業提供的中標和承建合同、協議真實有效。

（五）貸款實際用途合規。是否用于墊資承包等國家政策所列禁項。

第十四條 貸款安全性調查。

貸款調查部門除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對房地產開發貸款的安全性還應調查以下內容：

（一）項目資本金比例和到位情況。對參聯建項目，應調查項目資本金是否用貸款或債務抵充。

（二）抵押物的變現能力。對設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，應調查拍賣所得價款中扣除優先繳納出讓金后第二還款來源的償債能力。調查是否將抵押人所有的、在土地和房屋管理部門登記的國有土地使用權和地上房屋同時進行抵押，不得分立抵押。

（三）個人住房按揭貸款配套情況。應調查該項目個人住房按揭貸款來源意向以及構成。

（四）建筑工程監理落實情況。應調查工程監理單位是否具有與該工程對應要求的資質等級，在其資質等級許可的監理范圍內承擔工程監理業務；調查監理單位的業績、信譽；調查委托監理協議內容是否完善，建設資金使用是否納入監理范圍。

除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對建筑安裝貸款的安全性還應調查以下內容：

（一）自有資金比例和到位情況。

（二）建筑安裝企業承建的工程清單中是否有我行發放的房地產開發貸款項目。

（三）房地產項目開發企業的資金投入是否到位。

（四）中標、承建協議或合同中規定的付款時間是否早于借款人提出還款時間。

第十五條 貸款效益性調查。

貸款調查部門除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對房地產開發貸款的效益性還應調查以下內容：

（一）從項目所處地段、戶型設計、房屋質量設計標準、物業管理水平、周邊環境等方面，與同類項目的銷售（出租）相比，預測市場前景；

（二）項目供水、供電、供氣和雨水、污水排放等公建配套對市場銷售（出租）的影響；

（三）項目的銷售（出租）策略是否符合市場的需要；

（四）給存款、中間業務等帶來的附帶效益；

（五）對已開始銷預售的項目，要調查其銷預售情況，分析市場風險；

（六）對于經濟適用住房開發項目還要調查其價格構成要素的測算是否合理。

除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對建筑安裝貸款的效益性還應調查以下內容：

1.借款人提出的建筑安裝、裝修的標準是否與工程設計標準相符；

2.借款人提出的建筑安裝、裝修的進度是否影響施工項目的到期完工，實現銷售（出租）。

第十六條 在對貸款合法性、安全性、效益性進行調查了解的基礎上，按照《中國農業銀行房地產開發企業信用等級評定辦法（試行）》的有關規定對借款人進行信用等級測評。

第五章 貸款審查、審批和發放

第十七條 房地產開發建設貸款實行審貸部門分離運作，貸款審查部門獨立對貸款調查意見的準確性、完整性和合理性進行審查核準。

第十八條 房地產開發建設貸款實行分級審批、授權管理。房地產開發貸款按照中長期項目貸款審批權限，對授權權限內的貸款進行審批。對建筑安裝貸款，根據貸款用途、期限，按短期貸款或中長期項目貸款審批權限審批。

第十九條 在項目資本金或自有資金全部到位，投入項目或工程建設后，開戶行根據借款合同的約定和貸款發放的有關規定，辦理貸款發放手續。

第二十條 房地產開發貸款以及建筑安裝中長期貸款實行逐筆核貸，逐筆發放，按照工程設計和實際施工進度的需要逐筆辦理貸款發放手續。

第六章 貸后檢查和收回

第二十一條 對房地產開發貸款和建筑安裝中長期貸款要派駐項目經理或項目管理組，并實行項目經理負責制，項目經理負責具體的貸后管理。

第二十二條 貸后檢查包括對外檢查和對內檢查。對外檢查是指貸款發放后，派駐公司信貸員或信貸組對借款人貸款的使用和運行情況進行的跟蹤檢查。對內檢查是指上級單位對項目經理、項目管理組貸后管理工作進行的檢查。

第二十三條 房地產開發建設貸款實行專款專用，封閉運行。要對貸款逐筆進行跟蹤檢查，并按月提交貸款檢查的書面報告。定期檢查報告的主要內容有：

（一）項目是否按預定的設計要求和計劃工程進度施工、竣工、出售和運行；

（二）借款人是否按照借款合同規定和實際用款計劃使用貸款，有無挪用貸款；

（三）借款人貸款歸行和還款付息情況；

（四）對建筑安裝貸款，要檢查借款人材料儲備是否正常，應收賬款是否及時清理收回，是否向外單位投資，或墊資承包等問題；

（五）其他影響貸款安全的情況。

第二十四條 上級單位應定期對項目經理或項目管理組的貸后管理工作進行對內檢查，檢查內容主要是：

（一）督促項目經理或項目管理組對項目進行檢查和報告；

（二）及時發現和反映信貸工作中存在的問題，提出改進措施；

（三）對項目經理或項目管理組的貸款跟蹤管理工作情況和所轄大額貸款項目情況以書面形式上報。

第二十五條 建立貸款風險早期預警制度。項目經理、項目管理組、上級檢查單位發現借款人出現以下情況時，應隨時向有關領導、上級主管單位報告，及時采取相應的風險防范措施。

（一）借款人主要管理人員無故離崗、逃逸、隱匿、被司法機關關押、逮捕等；

（二）實行聯營、改制、合作、分立、破產、資產重組、項目有償轉讓等投資主體變更；

（三）企業發生法律糾紛和訴訟，銀行賬戶被凍結；

（四）改變項目設計，項目工程進度緩慢，工程質量下降，虧損持續、大量增加；

（五）不接受信貸監督，資金體外循環，貸款逾期、拖欠利息；

（六）未經貸款行同意，將已設定抵押權的房產出讓或進行再抵押；

（七）抵押物遭受火災等重大災害，損失嚴重；

（八）改變銷售策略，項目銷售不暢；

（九）其他加大貸款風險的重大事件。

第二十六條 房地產開發貸款的收回。對以在建工程作開發貸款抵押并提供配套按揭貸款的項目、樓盤，在產權過戶給置業者、辦妥產權變更手續、按揭貸款抵押轉為房產抵押的同時，收回該樓盤、項目的房地產開發貸款，以避免同一抵押物重復抵押。

第七章 附則

第二十七條 單位自建房貸款比照本辦法執行。

第二十八條 本辦法由總行負責制定、解釋和修訂。省市分行可依據本辦法制定相應的操作細則。對超出本辦法規定條件的項目需報總行審定。

第二十九條 本辦法自發布之日起試行。試行期一年。