第一篇：房地產開發建設管理辦法

營子區房地產開發建設管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強對房地產開發建筑活動的監督管理,維護建筑市場秩序,保證建筑工程的質量和安全,促進我區房地產開發市場健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國建筑法》,《中華人民共和國招標投標法》、《河北省建筑條例》等有關法律、法規的規定，結合本區實際，制定本辦法。

第二條 第二條在本行政區域內從事房地產開發經營和實施房地產開發建設管理，適用本規定

第三條 房地產開發建筑市場應遵循統一管理的原則，實行公平競爭和合法經營，禁止分割、封鎖、壟斷建筑市場等不正當行為。

第二章 項目開發審批流程

第四條 房地產開發主管部門應當根據城市規劃、土地利用總體規劃和房地產市場的供求情況，會同有關部門編制本行政區域的房地產開發規劃，報同級人民政府批準。根據批準后的房地產開發規劃，會同規劃、土地等行政主管部門，擬定本行政區域的房地產開發年度計劃，納入當地國民經濟和社會發展計劃，按照規定的程序組織實施。

第五條 房地產開發企業必須自取得土地使用權之日起15日內，向項目所在地的房地產開發主管部門領取房地產開發項目手冊。

第六條 審批流程：國土局提供具備出讓條件的土地、環保局提供環境評價文件、地震局提供地震安全評價文件、規劃部門提供剛性規劃條件---國有土地使用權出讓（招、拍、掛），核發建設用地批準書、國有土地使用權證書（需要拆遷的，如屬于棚戶區改造項目，由政府進行拆遷，凈地出讓，公開掛牌競拍）----到規劃部門辦理建設用地規劃許可證----由規劃、市政、綠化、城管、人防、消防、環保、地震、氣象局、安監、技術監督、水務等部門聯合審圖---辦理建設工程規劃許可證---進行工程招投標----辦理建設工程施工許可證----辦理商品房預售許可----工程竣工后組織施工、設計、監理等進行竣工驗收----由建設、規劃、城管、綠化等部門進行聯合驗收、認可----建設工程竣工驗收備案。

第七條 建設單位申請領取施工許可證，應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：

(一)《建筑工程施工許可證申請表》；

(二)已經辦理該建筑工程用地批準手續，取得土地使用權證書；

(三)在城市規劃區內的建筑工程，已經取得建設工程規劃許可證；

(四)施工場地已基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；

(五)已經確定施工企業，并簽訂了工程施工合同。按照規定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發包工程，以及將工程發包給不具備相應資質條件的，所確定的施工企業無效；

(六)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已報送建筑工程施工圖審查機構進行了審查；

(七)有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業編制的施工組織設計中有根據建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，專業性較強的工程項目編制了專項質量、安全施工組織設計，并按規定辦理了質量、安全監督手續；

(八)按照規定應該委托監理的工程已委托監理；

(九)建設資金已經落實。房地產開發企業籌集的房地產開發項目資本金占項目總投資的比例，經濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產開發項目不得低于百分之三十五。專項用于房地產開發項目的建設，接受有關部門的監督管理。鼓勵房地產開發企業實行業主工程款支付擔保制度。(十)法律、行政法規規定的其他條件。

第八條 建筑工程開工前，建設單位必須將施工圖設計文件報送建筑工程施工圖審查機構進行施工圖審查，審查合格后，方可交付施工。施工圖設計文件未經審查或審查不合格的項目，建設行政主管部門不得發放施工許可證書，施工圖設計文件不得交付施工。

第三章 發包、承包和招標、投標管理

第九條 建筑工程活動應當按照有關法律、法規規定實行招標發包。建設單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標單位，不得對潛在投標單位實行歧視待遇，不得對潛在投標單位提出與招標工程實際要求不符合的過高的資質等級要求和其它要求。

第十條 建筑工程實行公開招標的，發包單位應當依照法定程序和方式發布招標公告，提供載有招標工程的主要技術要求、主要的合同條款、評標的標準和方法以及開標、評標、定標程序等內容的招標文件。

第十一條 建筑工程的招標投標活動必須在規定的建設工程交易中心進行。

第十二條 建設單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期。

建設單位不得明示或者暗示設計單位或施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質量。

第十三條 任何單位和個人不得濫用行政權力，限定發包單位將招標發包的建筑工程發包給指定的承包單位。

第十四條 按照合同約定，建筑材料、建筑構配件和設備由工程承包單位采購，建設單位不得指定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構配件和設備或者指定生產廠、供應商。

建設單位不得明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備。第十五條 承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。禁止建筑工程施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑工程施工企業的名義承攬工程，禁止施工單位允許其他單位或者個人以本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。

第十六條 禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人。

第十七條 建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發包給具有相應資質條件的分包單位，但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經建設單位認可。施工總承包的建筑工程主體結構的施工必須由總承包單位自行完成。不分包工程或使用自有勞務的建筑企業須向區建設行政主管部門和區勞動監察部門提交書面承諾進行備案。

第十八條 從事發包、承包、建設監理等建筑經營活動的單位和個人，必須經建設行政管理部門審查各項資質、營業執照、建造師、特種作業人員證書、項目部成立文件、企業內部經濟承包合同等原件，核查無誤后方可從事經營活動。

第十九條 一名建造師只能在一個工程內擔任項目經理，不能同時在兩個以上的工程擔任項目經理。建設工程項目經理部的組成，必須由施工單位以文件形式進行確定。建造師和相關管理人員證書原件必須交區建設行政主管部門留存，憑工程項目竣工驗收材料退回。且上述人員不得擅自變更。如因健康、外出等原因確需更換的必須經建設單位書面批準并報區建設局備案。

第二十條 省外或市外單位來本區從事承包、發包業務的，應當到市建設行政主管部門進行登記備案，否則不允許進入本區投標或承攬工程。

第二十一條 建設工程開工前，建設單位必須向區勞動監察部門繳納工程總造價5%的工資保障金，作為發生拖欠工資時的應急保障。工程竣工后，必須由勞動監察部門出具未拖欠工資證明，方可進行竣工驗收和備案。

第二十二條 建筑業企業必須把勞務作業分包給有資質的勞務企業，從是勞務作業的企業必須將資質證書和勞動合同報區建設行政主管部門和區勞動監察部門備案。使用農民工必須簽訂規范的勞動合同，合同中必須明確工資支付標準和支付方式，工資發放表必須經農民工、項目部負責人、總包單位、分包單位負責人簽字確認后，在施工現場公示并存檔備查。總承包企業對所承包工程中的農民工工資支付負總責，由于監督不力導致對分包隊伍失控造成拖欠農民工工資的，一律由總承包企業墊付。

發生拖欠農民工工資的，進行不良行為記錄，對引發農民工集體上訪事件，造成一定社會影響的，外地企業一律清除我區建筑市場，本地企業暫停其在本區項目的投標資格。由于建設單位拖欠工程款，致使施工企業拖欠農民工工資，引發農民工集訪事件，造成一定社會影響的，其已竣工項目暫停辦理備案手續、在建項目暫停施工、新建項目一律暫停各項建設手續。

第四章 建筑工程合同與造價管理

第二十三條 任何單位和個人均不得在招標標底或者投標報價、工程結算審核和工程造價鑒定等工程造價計價活動中，有意抬高或壓低價格。實行招標的工程，工程開標前最高限價和工程量清單，應當由具有編制招標文件能力的招標人或其委托的具有相應資質的工程招標代理機構或造價咨詢機構編制，并將最高限價編制文件報區建設行政主管部門備案。最高限價、投標報價、工程結算審核和工程造價鑒定文件必須由造價工程師簽字，并加蓋造價工程師執業專用章，方可生效。

第二十四條 建設工程合同造價因人工、材料、機械及其他費用發生變化，根據合同約定可以調整但合同中未約定調整方 式的，應當依據建設行政主管部門發布的計價規定和計價標準變更合同價款。

第二十五條 建筑工程的發包單位與承包單位雙方應當按照合同約定定期或者按照工程進度分段進行工程款結算。

工程竣工驗收合格，應當按照下列規定進行竣工結算：(一)承包方應當在工程竣工驗收合格后的約定期限內提交竣工結算文件。

(二)發包方應當在收到竣工結算文件后的約定期限內予以答復，逾期未答復的，竣工結算文件視為已被認可。

(三)發包方對竣工結算文件有異議的，應當在答復期內向承包方提出，并可以在提出之日起的約定期限內與承包方協商。

(四)發包方在協商期內未與承包方協商或者經協商未能與承包方達成協議的，應當委托工程造價咨詢單位進行竣工結算審核。

(五)發包方應當在協商期滿后的約定期限內向承包方提供工程造價咨詢單位出具的竣工結算審核意見。建筑工程的發包單位與承包單位雙方在合同中對上述事項的期限沒有明確約定的，可認為其約定期限均為28日。

建筑工程的發包單位與承包單位雙方對工程造價咨詢單位出具的竣工結算審核意見仍有異議的，在接到該審核意見后一個月內可以向縣級以上地方人民政府建設行政主管部門申請調解，調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第二十六條 建設工程的承發包雙方應當按照法律、法規的規定簽訂合同，并使用統一的合同文本。合同中應明確約定項目部管理人員以及預付工程款、撥付進度款、工程結算的數額、時限、支付方式和變更調整方式等內容。

建設工程承包合同（包括總承包合同、分包合同、勞務作業合同、監理合同、招標合同、勘察設計合同等），必須到區建設行政管理部門備案。如合同變更和補充，應及時將變更后的合同和補充協議到建設行政主管部門備案。

第五章 質量和安全管理

第二十七條 施工單位必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料。

施工單位在施工過程中發現設計文件和圖紙有差錯的，應當及時提出意見和建議。

第二十八條 施工單位必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行檢驗，檢驗應當有書面記錄和專人簽字；未經檢驗或者檢驗不合格的，不得使用。

第二十九條 施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在建設單位或者工程監理單位監督下現場取樣，并送具有相應資質等級的質量檢測單位進行檢測。

第三十條 工程監理單位應當選派具備相應資格的總監理工程師和監理工程師進駐施工現場。未經監理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下一道工序的施工。未經總監理工程師簽字，建設單位不撥付工程款，不進行竣工驗收。

第三十一條 建設單位應當為工程項目提供安全的作業環境，并按有關規定支付施工單位為確保施工安全而采取安全措施和施工現場臨時設施的費用，此項費用應當在確定工程造價時，按有關規定，專項計提，實施招標的工程，安全產文明施工措施費應當作為不可競爭費用單獨報價。

第三十二條 施工單位應文明施工、安全施工，采取有效措施，防止事故發生。

施工現場應按規定設置圍護設施，禁止在圍護欄外堆放建筑材料、機具和進行施工作業。工程竣工后，施工單位應當及時拆除現場圍護和臨時設施，清除建筑垃圾。嚴格控制施工現場的粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物以及噪聲、振動等對環境的污染和危害。

第六章 房地產經營

第三十三條 商品房的銷售價格，可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積計價或者按建筑面積計價。

商品房的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第三十四條 計算商品房的面積，應當執行國務院建設行政主管部門和有關部門公布的《房產測量規范》及其他有關規定。

第三十五條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

(三)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。第三十六條 房地產開發企業預售商品房，應當向房屋購買人出示商品房預售許可證明。

商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證明的批準文號。

第三十七條 房地產開發企業預售商品房所得的款項，必須按規定用于該房地產開發項目的建設。

第三十八條 房地產開發企業現售商品房，應當向房屋購買人出示下列文件：

(一)房地產開發企業的營業執照；

(三)土地使用權證書；

(四)建設工程規劃許可證和施工許可證；(五)竣工驗收的備案證明。

第三十九條 銷售商品房時，房地產開發企業必須將建設工程設計方案及住宅小區各項公共服務設施的建筑面積、用地面積和承諾事項，在項目所在地或者銷售地點進行公示，并不得對商品房的質量、面積、性能和周圍環境等情況作引人誤解的虛假宣傳。

第四十條

銷售商品房設有樣板房的，房地產開發企業應當說明實際交付商品房的質量、設施、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第四十一條 銷售商品房時，雙方當事人應當按照國務院有關部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本簽訂書面合同。

第四十二條

商品房交付使用時，房地產開發企業必須向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當載明保修范圍、保修期限和保修單位等內容。商品房在保修范圍和保修期限內發生質量問題的房地產開發企業應當依法履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并具體載明使用注意事項。

第四十三條

在商品房保修期內，房地產開發企業因對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第四十四條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以委托具有相應資質的建設工程質量檢測單位進行檢測。經檢測確認主體結構質量不合格的，購買人有權退房，其檢測費用由房地產開發企業承擔；經檢測確認主體結構質量合格的，其檢測費用由購買人承擔。

第六章 附 則

第三十一條 本辦法自公布之日起施行。

第二篇：中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法(失效)

中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法（試行）農銀發（2000）58號［失效］

第一條 為了加強房地產貸款管理，規范貸款行為，防范貸款風險，提高信貸資產質量，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》等有關法律法規和《中國農業銀行貸款管理制度》，制定本辦法。

第二條 本辦法所指房地產開發建設貸款系指房地產開發、建筑安裝、裝修等房地產類企業用于房地產開發和建筑安裝以及翻新的二次裝修等房地產開發建設方面的貸款。

第三條 房地產開發建設貸款管理應符合《中國農業銀行貸款管理制度》和《中國農業銀行貸款操作規程（試行）》的一般規定。同時，依據本辦法，加強房地產貸款專業管理。

第四條 根據資金用途和性質，農業銀行對房地產開發建設貸款實行分類管理。房地產開發貸款實行中長期項目貸款管理。建筑安裝貸款可根據貸款用途和期限，按短期貸款或中長期項目貸款管理。

第五條 本辦法適用于農業銀行本、外幣房地產開發建設貸款管理。

第二章 貸款對象、用途、基本條件和科目

第六條 房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。建筑安裝貸款是指對分類承擔建筑、安裝、市政建設以及從事房屋修繕和建筑物裝飾等施工任務的企業發放的用于建筑材料儲備和購置建筑安裝設備的貸款。

第七條 借款人申請房地產開發貸款的，除具備《中國農業銀行貸款管理制度》規定的一般條件外，還應具備以下基本條件：

（一）具備有權部門核定的開發資質等級證明。

（二）持有有效的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施（開）工許可證》，已開始銷預售的，還需提供縣以上房地產管理部門批準的《銷預售許可證》。

（三）項目資本金不得低于項目總投資的30％，并先于貸款發放全部投入房地產項目開發。對分期開發的大中型項目，申請某一期開發貸款的，按當期開發投資要求資本金比例；對分期開發的大中型項目，申請整個項目開發貸款的，按整個項目總投資要求資本金比例。對貸款風險預期較大的項目，應相應上浮資本金比例。

（四）抵押物合法有效，對以房地產在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現實資產部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50％。

（五）工程監理單位有相應的資質等級。

第八條 借款人申請建筑安裝貸款的，除具備《中國農業銀行貸款管理制度》規定的一般條件外，還應具備以下基本條件：

（一）具備有權部門核定的開發資質等級證明。

（二）外地注冊的建筑安裝企業進入本地區承建項目許可證。

（三）申請中長期項目貸款的，自有資金至少應占中標或承建項目總投資的20％，并在貸款發放前投入工程建設；申請短期貸款的，符合《中國農業銀行短期貸款管理辦法》規定的條件。

（四）貸款擔保合法有效。

第九條 房地產開發建設貸款在房地產類貸款科目中核算反映。

第三章 貸款申請和受理

第十條 房地產開發企業或建筑安裝企業直接向開戶行提出借款的書面申請，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔保方式、還款來源及償還能力等情況。

第十一條 對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產開發貸款的，通知開發商正式填寫《固定資產（中長期）借款申請書》；申請建筑安裝貸款的，根據資金期限，屬于短期貸款的，通知建筑安裝企業正式填寫《流動資金（中短期）借款申請書》，屬于中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產（中長期）借款申請書》。

第十二條 開戶行除要求開發商或建筑安裝企業提供《中國農業銀行貸款操作規程（試行）》規定的一般相關資料外，開發商還應提供以下資料：

（一）開發資質等級證書；

（二）經濟適用住房開發項目列入國家經濟適用住房建設投資計劃和信貸計劃以及政府部門對該項目減免稅費的有效批件；

（三）土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規劃紅線圖，經濟適用住房開發項目土地劃撥證明；

（四）《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程施（開）工許可證》，已開始銷預售的，還需提供縣以上房地產管理部門批準的《銷預售許可證》；

（五）項目所在地總平面圖、規劃設計方案、投資概（預）算書、供水、供電、供氣和雨水、污水排放合同及公建配套資料；

（六）抵押物保險單或借款人同意對抵押物投保的承諾函；

（七）參建、聯建合同或協議；

（八）建筑工程保險單或借款人同意投保建筑工程險的承諾函；

（九）與貸款相關的其他資料。

建筑安裝企業除提供貸款操作規程規定的一般相關資料外，還應提供以下資料：

（一）建筑施工企業資質等級證書；

（二）外地注冊的建筑安裝企業進入本地區承建項目許可證；

（三）中標和承建協議、合同及承建項目清單；

（四）中標和承建項目的規劃設計方案、投資概（預）算書；

（五）其他貸款相關資料。

第四章 貸款調查

第十三條 貸款合法性調查。

貸款調查部門對房地產開發貸款合法性的調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：

（一）從事房地產開發的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營范圍是否包含房地產開發、房地產銷售等項目。

（二）開發資質等級證書的有效性。調查開發商開發資質等級證明是否真實有效，是否經有權部門辦理年檢。

（三）土地出讓合同的真實性、有效性。應調查土地出讓合同是否真實有效，土地規劃紅線圖是否經批準。

（四）合法批件的完整性。應調查項目所在地塊的土地出讓金是否已交清，《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施（開）工許可證》是否齊全有效；已經開始銷預售的，是否持有有效的《銷預售許可證》；上述批件是否為臨時性質的批件。

（五）貸款用途的合規性。應調查貸款項目開發是否符合國家有關法律法規和政策。對涉及農用地轉為建設用地的，應調查是否辦理了農用地轉用審批手續，是否屬改變農業用地用途進行房地產開發或利用建設項目、規劃許可和紅線圖轉讓等形式變相“炒賣”土地；對利用城市規劃區內的集體所有的土地進行房地產開發的，應調查是否依法征用轉為國有土地后可進行有償出讓。

（六）參建、聯建協議或合同的合法性。

（七）對經濟適用住房開發項目，還要調查該項目是否列入國家經濟適用住房建設投資計劃和信貸計劃，減免稅費的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。

（八）抵押物的合法性。

根據房地產管理的有關法律、規定，不得用下列房地產進行抵押：

1.違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設施；

2.軍事設施；

3.以出讓方式取得土地使用權，滿二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權；

4.國有土地使用權已抵押登記的地上房屋所有權，地上房屋所有權已經抵押登記的國有土地使用權作為抵押物。

根據房地產法對房地產轉讓的有關限制規定，應避免用下列房地產進行抵押：

1.未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書的；

2.按照土地出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，未完成投資總額25％以上的，屬于成片開發土地的，未形成工業用地或者其他建設用地條件的；

3.城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。

對建筑安裝貸款的合法性調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：

（一）從事建筑安裝的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營范圍是否包含建筑安裝、裝修等項目，營業執照是否經工商行政管理部門辦理年檢手續。

（二）建筑施工企業資質等級證書的有效性和建筑活動的合法性。應調查建筑施工企業資質等級證書是否有效，是否經有權部門辦理年檢，其建筑活動是否超越該企業資質等級許可的業務范圍，是否用其他建筑企業的名義承攬工程。

（三）外地企業承建許可證。應調查外地注冊的建筑安裝企業是否持有進入本地區承建項目的許可證，許可證是否真實有效。

（四）建筑安裝企業提供的中標和承建合同、協議真實有效。

（五）貸款實際用途合規。是否用于墊資承包等國家政策所列禁項。

第十四條 貸款安全性調查。

貸款調查部門除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對房地產開發貸款的安全性還應調查以下內容：

（一）項目資本金比例和到位情況。對參聯建項目，應調查項目資本金是否用貸款或債務抵充。

（二）抵押物的變現能力。對設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，應調查拍賣所得價款中扣除優先繳納出讓金后第二還款來源的償債能力。調查是否將抵押人所有的、在土地和房屋管理部門登記的國有土地使用權和地上房屋同時進行抵押，不得分立抵押。

（三）個人住房按揭貸款配套情況。應調查該項目個人住房按揭貸款來源意向以及構成。

（四）建筑工程監理落實情況。應調查工程監理單位是否具有與該工程對應要求的資質等級，在其資質等級許可的監理范圍內承擔工程監理業務；調查監理單位的業績、信譽；調查委托監理協議內容是否完善，建設資金使用是否納入監理范圍。

除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對建筑安裝貸款的安全性還應調查以下內容：

（一）自有資金比例和到位情況。

（二）建筑安裝企業承建的工程清單中是否有我行發放的房地產開發貸款項目。

（三）房地產項目開發企業的資金投入是否到位。

（四）中標、承建協議或合同中規定的付款時間是否早于借款人提出還款時間。

第十五條 貸款效益性調查。

貸款調查部門除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對房地產開發貸款的效益性還應調查以下內容：

（一）從項目所處地段、戶型設計、房屋質量設計標準、物業管理水平、周邊環境等方面，與同類項目的銷售（出租）相比，預測市場前景；

（二）項目供水、供電、供氣和雨水、污水排放等公建配套對市場銷售（出租）的影響；

（三）項目的銷售（出租）策略是否符合市場的需要；

（四）給存款、中間業務等帶來的附帶效益；

（五）對已開始銷預售的項目，要調查其銷預售情況，分析市場風險；

（六）對于經濟適用住房開發項目還要調查其價格構成要素的測算是否合理。

除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對建筑安裝貸款的效益性還應調查以下內容：

1.借款人提出的建筑安裝、裝修的標準是否與工程設計標準相符；

2.借款人提出的建筑安裝、裝修的進度是否影響施工項目的到期完工，實現銷售（出租）。

第十六條 在對貸款合法性、安全性、效益性進行調查了解的基礎上，按照《中國農業銀行房地產開發企業信用等級評定辦法（試行）》的有關規定對借款人進行信用等級測評。

第五章 貸款審查、審批和發放

第十七條 房地產開發建設貸款實行審貸部門分離運作，貸款審查部門獨立對貸款調查意見的準確性、完整性和合理性進行審查核準。

第十八條 房地產開發建設貸款實行分級審批、授權管理。房地產開發貸款按照中長期項目貸款審批權限，對授權權限內的貸款進行審批。對建筑安裝貸款，根據貸款用途、期限，按短期貸款或中長期項目貸款審批權限審批。

第十九條 在項目資本金或自有資金全部到位，投入項目或工程建設后，開戶行根據借款合同的約定和貸款發放的有關規定，辦理貸款發放手續。

第二十條 房地產開發貸款以及建筑安裝中長期貸款實行逐筆核貸，逐筆發放，按照工程設計和實際施工進度的需要逐筆辦理貸款發放手續。

第六章 貸后檢查和收回

第二十一條 對房地產開發貸款和建筑安裝中長期貸款要派駐項目經理或項目管理組，并實行項目經理負責制，項目經理負責具體的貸后管理。

第二十二條 貸后檢查包括對外檢查和對內檢查。對外檢查是指貸款發放后，派駐公司信貸員或信貸組對借款人貸款的使用和運行情況進行的跟蹤檢查。對內檢查是指上級單位對項目經理、項目管理組貸后管理工作進行的檢查。

第二十三條 房地產開發建設貸款實行專款專用，封閉運行。要對貸款逐筆進行跟蹤檢查，并按月提交貸款檢查的書面報告。定期檢查報告的主要內容有：

（一）項目是否按預定的設計要求和計劃工程進度施工、竣工、出售和運行；

（二）借款人是否按照借款合同規定和實際用款計劃使用貸款，有無挪用貸款；

（三）借款人貸款歸行和還款付息情況；

（四）對建筑安裝貸款，要檢查借款人材料儲備是否正常，應收賬款是否及時清理收回，是否向外單位投資，或墊資承包等問題；

（五）其他影響貸款安全的情況。

第二十四條 上級單位應定期對項目經理或項目管理組的貸后管理工作進行對內檢查，檢查內容主要是：

（一）督促項目經理或項目管理組對項目進行檢查和報告；

（二）及時發現和反映信貸工作中存在的問題，提出改進措施；

（三）對項目經理或項目管理組的貸款跟蹤管理工作情況和所轄大額貸款項目情況以書面形式上報。

第二十五條 建立貸款風險早期預警制度。項目經理、項目管理組、上級檢查單位發現借款人出現以下情況時，應隨時向有關領導、上級主管單位報告，及時采取相應的風險防范措施。

（一）借款人主要管理人員無故離崗、逃逸、隱匿、被司法機關關押、逮捕等；

（二）實行聯營、改制、合作、分立、破產、資產重組、項目有償轉讓等投資主體變更；

（三）企業發生法律糾紛和訴訟，銀行賬戶被凍結；

（四）改變項目設計，項目工程進度緩慢，工程質量下降，虧損持續、大量增加；

（五）不接受信貸監督，資金體外循環，貸款逾期、拖欠利息；

（六）未經貸款行同意，將已設定抵押權的房產出讓或進行再抵押；

（七）抵押物遭受火災等重大災害，損失嚴重；

（八）改變銷售策略，項目銷售不暢；

（九）其他加大貸款風險的重大事件。

第二十六條 房地產開發貸款的收回。對以在建工程作開發貸款抵押并提供配套按揭貸款的項目、樓盤，在產權過戶給置業者、辦妥產權變更手續、按揭貸款抵押轉為房產抵押的同時，收回該樓盤、項目的房地產開發貸款，以避免同一抵押物重復抵押。

第七章 附則

第二十七條 單位自建房貸款比照本辦法執行。

第二十八條 本辦法由總行負責制定、解釋和修訂。省市分行可依據本辦法制定相應的操作細則。對超出本辦法規定條件的項目需報總行審定。

第二十九條 本辦法自發布之日起試行。試行期一年。

第三篇：呼和浩特市房地產開發企業資質管理辦法

呼和浩特市房地產開發企業資質管理辦法(暫行)內容上傳人：信息中心 所在單位：房產局 上傳時間：2011-1-7

呼和浩特市房地產開發企業資質管理辦法（暫行）

第一條 為了加強房地產開發企業資質管理，規范房地產開發企業經營行為，根據中華人民共和國建設部77號令《房地產開發企業資質管理規定》，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房地產開發企業是指依法設立、具有企業法人資格的經濟實體。

第三條

房地產開發企業應當按照本辦法申請核定企業資質等級。未取得房地產開發資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業，不得從事房地產開發經營業務。

第四條 呼和浩特市房產管理局是本市房地產開發經營行政主管部門。

第五條 房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。

各資質等級條件如下：

（一）一級資質：

1．注冊資本不低于10000萬元； 2．從事房地產開發經營5年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工50萬平方米，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續5年建筑工程質量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積20萬平方米以上，或者完成與此相當 的房地產開發投資額；

6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人。其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱； 8．具有完善的質量保證體系，項目實施過程中實行了《房地產項目手冊》制度，商品住宅銷售實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．實施了A級住宅性能認定工作，建設項目中廣泛應用住宅產業化技術，積極參與省地節能環保型住宅建設。

10、未發生過重大工程質量事故。

（二）二級資質: 1．注冊資本不低于8000萬元； 2．從事房地產開發經營3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續3年建筑工程質量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人。其中具有中級以上職稱的管理人員不少于15人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱； 8．具有完善的質量保證體系，項目實施過程中實行了《房地產項目2 手冊》制度，商品住宅銷售實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9、實施了A級住宅性能認定工作，建設項目中廣泛應用住宅產業化技術，積極參與省地節能環保型住宅建設。

10．未發生過重大工程質量事故。

（三）三級資質：

1．注冊資本不低于5000萬元； 2．從事房地產開發經營2年以上；

3．近2年房屋建筑面積累計竣工10萬平方米，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續2年建筑工程質量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積5萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人。其中具有中級以上職稱的管理人員不少于7人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱； 8．具有完善的質量保證體系，項目實施過程中實行了《房地產項目手冊》制度，商品住宅銷售實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．實施了A級住宅性能認定工作，建設項目中廣泛應用住宅產業化技術，積極參與省地節能環保型住宅建設。

10、未發生過重大工程質量事故。

（四）肆級資質：

1．注冊資本不低于3000萬元； 2．從事房地產開發經營1年以上；

3．近1年取得計委立項、土地成交確認書、建設用地規劃許可證，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于6人。其中具有中級以上職稱的管理人員不少于4人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

7．工程技術、財務、經濟等業務負責人具有相應專業中級以上職稱； 8．具有完善的質量保證體系，項目實施過程中實行了《房地產項目手冊》制度，商品住宅銷售實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．實施了A級住宅性能認定工作，建設項目中廣泛應用住宅產業化技術，積極參與省地節能環保型住宅建設。

10、未發生過重大工程質量事故。

第六條 新設立開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列證明文件到房地產開發主管部門備案：

1、營業執照（正、副本）；

2、房地產開發企業公司章程；

3、驗資報告；

4、房地產開發企業法定代表人的身份證明；

5、專業技術人員的職稱證書和勞動合同；

6、房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。

第七條 申請新設立房地產開發企業的條件不得低于四級資質企業4 的條件。

第八條 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。

第九條 房地產開發企業從業人員的職業證明必須由具備人事管理職能的公司出具；無職業者應當由戶籍所在地街道辦事處或人才交流中心出具；下崗人員、退休人員應當提供下崗證或退休證；

國家行政機關、事業單位、國有企業的職工不得從事房地產開發經營活動；

臨時聘用或者兼職的管理、專業技術人員不得記入房地產開發企業管理、專業技術人員總數。

第十條 已取得房地產開發資質證的企業，不得再獨立出資或與他人共同出資成立新的房地產開發企業。

第十一條 申請核定資質等級的房地產開發企業，應當提交下列證明文件：

（一）企業資質申報表；

（二）房地產開發企業資質證書（正、副本）；

（三）企業審計報告；

（四）企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的身份證、職稱證原件及復印件；

（五）已開發經營項目的有關證明材料；

（六）房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告；

（七）其他有關文件、證明。第十二條 房地產開發企業資質等級實行逐級晉升制度，申請晉升資質等級的房地產開發企業應當提供下列證明文件：

1、資質證書（正、副本）；

2、企業營業執照（正、副本）；

3、企業組織機構代碼證（正、副本）；

4、房地產開發企業資質申報表；

5、企業審計報告；

6、與申請資質相配備的專業技術人員職稱證明、身份證；

7、企業業績證明材料；

8、房地產開發主管部門認為其他有關的資料。

第十三條 房地產開發企業資質實行換證制度，房地產開發企業在資質證書有效期滿60日前提出資質換證申請。在有效期屆滿前未提出換證申請的，房地產開發企業資質自行注銷。

申請資質換證的房地產開發企業應當按照資質等級標準提供以下證明文件：

1、資質證書（正、副本）；

2、企業業績證明材料；

3、房地產開發主管部門認為其他有關材料。

第十四條 企業變更法定代表人或者出資人，必須至少保留企業初始設立時的1名股東和10%的股份，并出具會計師事務所股權轉讓審核報告。

第十五條 外埠房地產開發企業資質實行備案登記制度。申請資質備案的房地產開企業應當提供下列證明文件：

1、申請報告；

2、資質備案申請表；

3、資質證書（正、副本）；

4、營業執照（正、副本）；

5、組織機構代碼證（正、副本）；

6、企業原所在地房地產行政主管部門同意備案的函；

7、法定代表人身份證；

8、法人授權委托書（項目所在地負責人）；

9、主要管理負責人身份證；

10、主要技術負責人職稱證書；

11、項目所在地辦公地址證明；

12、項目相關證明材料及項目手冊，續辦的提交項目手續的原件、復印件（項目進展情況說明）；

13、辦理資質備案的委托書及委托人身份證；

14、承諾書。

第十六條 房地產開發企業資質證書由內蒙古自治區建設廳統一印制。資質證書分為正本和副本。

第十七條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。

企業遺失資質證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領。第十八條 企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人、專業技術人員、公司地址、注冊資金、出資人，應當在營業執照變更后30日內，向房地產開發主管部門辦理資質變更手續。

企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后的30日內，到房地產開發主管部門申請辦理資質證書注銷手續，并重 新申請資質等級。

第十九條 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務時，應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業執照后的15日內，到房地產開發主管部門注銷資質證書。

第二十條 房地產開發企業的資質實行年檢制度。對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由房地產開發主管部門予以降級或者注銷資質證書。

房地產開發企業的資質等級由市房地產開發主管部門進行年檢。對三年無開發項目的企業視為年檢不合格，房地產開發主管部門予以降低資質等級或者吊銷資質等級證書。

房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，由房地產開發主管部門注銷資質證書。

房地產開發主管部門應當將房地產開發企業資質年檢結果向社會公布。

第二十一條 一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制；

二級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積50萬平方米以下的開發建設項目；

三級資質的房地產開發企業可以承擔20萬平方米以下建設開發項目；

四級資質和暫定資質可以在本市開發建設10萬平方米以下的房地產開發項目。一、二級資質房地產開發企業可以在全國范圍內承攬房地產開發項目；三級資質房地產開發企業可以在自治區范圍內承攬房地產開發項目；四級與暫定資質房地產開發企業可以在本市范圍內承攬房地產開發項8 目。

各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔任務。

第二十二條 企業未取得資質證書從事房地產開發經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產開發主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第二十三條 企業超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產開發主管部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第二十四條 企業有下列行為之一的，由房地產開發主管部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以3萬元以上5萬元以下的罰款：

（一）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

第二十五條 企業開發建設的項目工程質量低劣，發生重大工程質量事故的，由房地產開發主管部門降低資質等級；情節嚴重的吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第二十六條 企業在商品住宅銷售中不按照規定發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，由房地產開發主管部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級，并可處以3萬元以上5萬元以下的罰款。

第二十七條 企業不按照規定辦理變更手續的，由房地產開發主管部門予以警告、責令限期改正，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。

第二十八條 各級房地產開發主管部門工作人員在資質審批和管理 中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第二十九條 本辦法由呼和浩特市房產管理局負責解釋。第三十條 本辦法于二0一一年一月一日起施行。

第四篇：陜西省房地產開發企業資質管理辦法

陜西省建設廳關于印發《陜西省房地產開發企業資質管理辦

法》的通知

陜建房發[2000]118號

市（地）建委（建設局）、房產管理局，楊凌示范區規劃建設局：

根據建設部《房地產開發企業資質管理規定》（建設部令第77號），現將修改后的《陜西省房地產開發企業資質管理辦法》印發你們，請貫徹執行。

二〇〇〇年五月二十三日 陜西省房地產開發企業資質管理辦法

第一條 為加強我省房地產開發企業（以下簡稱開發企業）的資質管理，根據建設部《房地產開發企業資質管理規定》，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱開發企業是指依法設立、具有企業法人資格的經濟實體。

第三條 開發企業應當按照本辦法的規定申請核定企業資質等級。

未取得房地產開發資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業，不得從事房地產開發經營業務。

第四條 陜西省建設行政主管部門負責全省開發企業的資質管理工作，縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內開發企業的資質管理工作。

第五條 開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。

各資質等級企業的條件如下：

（一）一級資質：

1.注冊資本不低于5000萬元；

2.從事房地產開發經營5年以上；

3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4.連續5年建筑工程質量合格率達100％；

5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9.未發生過重大工程質量事故。

（二）二級資質：

1.注冊資本不低于2000萬元；

2.從事房地產開發經營3年以上；

3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4.連續3年建筑工程質量合格率達100％；

5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9.未發生過重大工程質量事故。

（三）三級資質：

1.注冊資本不低于800萬元；

2.從事房地產開發經營2年以上；

3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4.連續2年建筑工程質量合格率達100％；

5.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

6.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；

7.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

8.未發生過重大工程質量事故。

（四）四級資質：

1.注冊資本不低于200萬元；

2.從事房地產開發經營1年以上；

3.已竣工的建筑工程質量合格率達100％；

4.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

5.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；

6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

7.未發生過重大工程質量事故。

第六條 新設立的開發企業申辦《暫定資質證書》應當提交下列文件：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和勞動合同；

（六）房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。

第七條 新設立的開發企業申辦《暫定資質證書》程序如下：

在省工商行政管理部門注冊的開發企業應當自領取營業執照之日起30日內到省建設行政主管部門申請《暫定資質證書》。

市縣所屬的開發企業應當自領取營業執照之日起30日內到市、縣房地產開發主管部門申請《暫定資質證書》。

市（縣）房地產開發主管部門應當在收到申請15日內，按本辦法第十二條規定的程序上報，省建設行政主管部門在收到申請后15日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。

《暫定資質證書》有效期1年。省建設行政主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不超過2年。

第八條 開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿期前1個月內按本辦法第十一條規定程序申請核定資質等級。省建設行政主管部門將根據其開發經營業績核定相應的資質等級。

第九條 申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件。

第十條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得記入企業管理、技術人員總數。

第十一條 申請核定資質等級的開發企業，應當提交下列證明文件：

（一）開發企業資質等級申報表；

（二）資質證書（正、副本）；

（三）企業資產負債表和驗資報告；

（四）企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件；

（五）已開發經營項目的有關證明材料；

（六）房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告；

（七）其他有關文件、證明。

第十二條 開發企業資質等級的審批程序：

（一）在省工商行政管理部門注冊登記的企業直接報省建設廳審批；

（二）各市（地）的開發企業經市（地）房地產開發主管部門初審后，報省建設廳審批；

（三）各市（縣）的開發企業由市（縣）房地產開發主管部門初審，市（地）房地產開發主管部門復審后，報省建設廳審批；

（四）一級資質直接報省建設廳初審后，報建設部審批。

（五）外省單位在我省申報成立開發企業，直接報省建設廳審批；

（六）外省開發企業來我省進行房地產開發，應向省建設廳交驗資質證明文件，經登記后，方可從事房地產開發。

（七）經批準成立的開發企業，可以在省內跨地區經營，不再辦理資質審批手續，但應到當地房地產開發主管部門登記。

經資質審查合格的企業，由省建設廳發給相應等級的資質證書。

第十三條 資質證書由建設部統一制作。資質證書分為正本和副本。對批準發證的開發企業核發資質正本一份，副本二份。

第十四條 任何單位和個人，不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。

企業遺失資質證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領。

第十五條 企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門變更手續后的30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并按本辦法第十二條規定重新申請資質等級。

第十六條 企業變更名稱、法定代表人和主要管理，技術負責人應當在30日內，向原資質審批部門辦理變更手續。

第十七條 企業破產、歇業或者因其它原因終止業務時，應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業執照后的15日內，到原資質審批部門注銷資質證書。

第十八條 開發企業的資質實行年檢制度。年檢程序按本辦法第十二條辦理。對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或注銷資質證書。

第十九條 開發企業的資質每年年檢一次，年檢時須提供下列資料：

（一）各市（地）房地產開發主管部門關于申報資質年檢的文件；

（二）開發企業資質年檢申報表（一式兩份，封面加蓋單位公章）；

（三）《資質證書》正本（復印件）、副本（原件）；

（四）開發企業營業執照副本（復印件加蓋工商部門公章）；

（五）企業上財務報表（原件或復印件加蓋單位公章）；

（六）上房地產開發項目實施情況證明材料（復印件加蓋公章）；

（七）上房地產開發項目工程竣工驗收和備案的有效證明文件；

（八）上房地產開發統計年報基層表（加蓋統計報表主管部門的公章）；

（九）《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《房地產開發項目手冊》樣本（加蓋房地產開發主管部門公章。）

經過年檢，對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。

第二十條 凡在規定期限內無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，由原資質審批部門注銷資質證書。

省建設行政主管部門將在每年年檢結束后30日內，在新聞媒體向社會公布年檢結果。第二十一條 開發企業必須按照《資質證書》、《暫定資質證書》確定的范圍從事房地產開發經營業務，不得越級承擔業務。

開發企業可承擔的業務范圍如下：

二級開發企業可承擔25萬平方米以下（含25萬平方米）的建設項目；

三級開發企業可承擔15萬平方米以下（含15萬平方米）的建設項目；

四級開發企業可承擔3萬平方米以下（含3萬平方米）的建設項目。

第二十二條 企業未取得資質證書從事房地產開發經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產開發主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第二十三條 企業超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第二十四條 企業有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

第二十五條 企業開發建設的項目工程質量低劣，發生重大工程質量事故的，由原資質審批部門降低資質等級；情節嚴重的吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第二十六條 企業在商品住宅銷售中不按照規定發放《住宅質量證書》和《住宅使用說明書》的，由原資質審批部門予以警告，責令限期改正、降低資質等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。

第二十七條 企業不按照規定辦理變更手續的，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。

第二十八條 各級建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第二十九條 本辦法第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條、二十八條的處罰依據是建設部《房地產開發企業資質管理規定》。

第三十條 本辦法由陜西省建設行政主管部門負責解釋。

第三十一條 本辦法自發布之日施行。1994年7月1日實行的《陜西省房地產開發企業資質管理辦法》同時廢止。

第五篇：房地產開發貸款管理辦法(2016年版)

張家口銀行房地產開發貸款管理辦法

（2016年版）

第一章 總 則

第一條 為了加強房地產管理，規范貸款行為，防范貸款風險，提高信貸資產質量，根據《中華人民共和國商業銀行法》《中華人民共和國擔保法》《固定資產貸款管理暫行辦法》《項目融資業務指引》等有關法律、法規和制度規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的，用于住房、商業用房及其配套設施建設的貸款。

第三條 發放房地產開發貸款必須符合國家的方針、政策，遵守國家法律法規和總行相關規定，堅持安全性、流動性和效益性原則。

第四條 房地產開發企業實行名單制。對未列入名單的開發企業，不得為其辦理房地產開發貸款業務。

第五條

本辦法適用于張家口銀行各分支機構。

第二章 貸款種類和條件

第六條 貸款種類。房地產開發貸款的種類主要包括住房開發貸款、商業用房開發貸款和綜合用房開發貸款。

（一）住房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于住房及其配套設施建設的貸款。

（二）商業用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于寫字樓、商場和賓館（酒店）及其配套設施等商用項目建設的貸款。

（三）綜合用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于商住兩用房及其配套設施等綜合性用房項目建設的貸款。

第七條 借款人條件。借款人應具備以下條件：

（一）經工商行政管理部門核準登記的企業法人；

（二）取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；

（三）產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好；

（四）在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；

（五）評定的信用等級符合總行要求；

（六）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

（七）貸款人規定的其他條件。

第八條 貸款項目條件。貸款項目應具備以下條件：

（一）已納入國家或地方建設開發計劃，其立項或備案文件合法、完整、真實、有效；

（二）土地全部價款已交清，無任何法律糾紛；

（三）具備《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》；

（四）項目資本金不低于項目總投資的35％，且能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設；

（五）項目實際功能與規劃用途相符，符合當地市場需求，有良好的經濟和社會效益；

（六）有我行認可的有效擔保；

（七）貸款人規定的其他條件。

第三章 貸款期限與利率

第九條

房地產開發貸款期限一般不超過3年，總行另有規定的除外。

第十條 房地產開發貸款利率按照中國人民銀行及我行產品定價相關規定執行。

第四章 貸款擔保與保險

第十一條

房地產開發貸款執行總行擔保管理等相關制度規定，主要采取抵押擔保方式，優先以本項目土地及在建工程設定抵押。以土地作抵押的，抵押貸款金額不得超過抵押物價值的70％；以在建工程作抵押的，抵押貸款金額不得超過抵押物價值的50％。

第十二條 借款人提供的抵押物，應當符合《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》等法律法規及關于商業性房地產信貸的相關政策規定。

第十三條

房地產抵押價值，可由貸款人與抵押當事人進行協商議定，或委托貸款人與抵押登記部門共同認可的的資產評估機構進行評估。

第十四條 以土地使用權作抵押的，確定抵押期限時應以土地使用權出讓合同的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限為限。

第十五條 房地產開發貸款采取質押擔保方式、保證擔保方式的，執行我行相關擔保管理規定。

第十六條 對需要辦理保險的，借款人應按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，并應當明確貸款人為該保險的第一受益人。保險期間，保險單原件由貸款人保管。

第五章 貸款受理、調查、審查與審批

第十七條 貸款受理。借款人申請貸款時，應向貸款人提交借款申請，并提供以下有效資料：

（一）借款人資料

1、營業執照、房地產開發資質證書、稅務登記證、組織機構代碼證、基本存款賬戶開戶許可證；

2、公司章程及相關驗資報告；

3、借款人中征碼及信用報告查詢授權書；

4、法定代表人身份證明及信用報告查詢授權書；

5、公司最高權力機構或其授權機構同意申請借款的決議文件；

6、公司上三個及近期財務報表；

7、貸款人要求提供的其他資料。

（二）貸款項目資料

1、項目立項批文或備案資料；

2、項目可行性研究報告或具有相當性質的項目相關資料；

3、國有土地有償使用合同和土地出讓地價款繳交憑證；

4、《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》；

5、已投入的項目資金憑證；

6、建筑施工合同及監理合同；

7、貸款人要求提供的其他資料。

第十八條 貸款調查。貸款調查核實內容主要包括以下方面內容：

（一）借款人情況

1、基本情況。主要調查借款人組織形式、股權結構、業務范圍、資質等級、經營業績和發展前景等；法定代表人、實際控制人和其他高級管理人員的學歷、經歷、經營管理能力、誠信狀況和經營業績等；主要股東的實力和經營業績等情況。

2、財務情況。主要分析借款人上三個和近期財務報表，調查企業經濟實力、經濟效益和償債能力等，要特別關注重點會計科目財務數據和指標的異常變化。

3、資信情況。主要通過有關資信查詢系統調查借款人資信情況。

4、關聯情況。主要調查核實借款人及其股東的關聯關系和業務情況。

（二）貸款項目情況

1、項目基本情況。主要調查項目“四證”及其附件是否齊全、真實，內容是否一致；核實項目資金憑證，驗證項目資本金是否如實投入項目并達到35%；項目建設進度是否合理，實際建設是否與規劃相符；貸款用途是否真實，是否用于繳交土地出讓金。

2、建設內容情況。主要調查項目用地性質和用途；項目類型、特點、地理位臵、規劃設計、環境規劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等。

3、建設條件和資金情況。主要調查土地價款是否全部繳交；項目周邊的市政規劃、設施情況；項目監理和施工企業的資質情況；項目拆遷安臵情況，是否存在拆遷糾紛；項目土地閑臵情況；預（銷）售情況；其他融資方式的合法、合規、合理性；項目投資預算情況及資金缺口應對措施；貸款用途和用款計劃。

4、項目市場前景。主要調查當地房地產市場情況；項目周邊同類物業的銷售和出租情況；項目定位定價是否合理，目標客戶定位是否明確；銷售或出租計劃是否合理。

（三）擔保情況

主要調查抵押物的性質和權屬是否明晰、合法有效，價值是否充足；保證人的保證資格和保證能力等。

（四）其他需要調查核實的情況。

第十九條 貸款審查。貸款審查人員結合以上調查內容對借款人、貸款項目、貸款擔保、還款能力等情況進行審查和風險判斷，提出審查意見。

第二十條 貸款審批。貸款審批人員結合貸款風險因素和風險規避措施，做出貸款決策。

房地產開發貸款審批按照總行有關審批授權規定執行。

第六章 貸款發放

第二十一條 對已審批同意的貸款，應按照項目建設的工程進度放款。在貸款發放前，貸款人應與借款人及其他相關當事人簽訂書面借款合同、擔保合同等相關合同，并辦妥擔保手續，落實各項發放前提條件。

第二十二條 房地產開發貸款采取受托支付方式，由貸款人根據借款人委托將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。

第七章 貸后管理

第二十三條 貸款人應為借款人建立貸款檔案，貸款檔案管理執行總行授信業務檔案管理有關規定。

第二十四條 貸款人應做好貸后管理相關工作。貸后管理內容包括貸后檢查、資金監管、貸款本息催收、風險預警等，要按照總行相關制度規定執行。

第二十五條 貸款人應要求借款人定期提供財務報表等資料，定期對借款人執行借款合同情況、貸款使用情況及經營情況進行跟蹤調查和檢查。

（一）對借款人信用狀況下降或擅自改變規劃、變更項目的，貸款人要及時采取措施直至收回貸款；

（二）貸款人應對抵（質）押物價值的變化情況進行監測和評估，對抵（質）押手續不完善的要及時補充完善，對抵（質）押物價值不足值的要及時追加擔保或采取其他措施。

第二十六條 貸款人應要求借款人在借款合同履行期內出現下列情況之一時，必須事先通知貸款人或征得貸款人同意：

（一）法人、法定代表人及主要股東變更；

（二）擔保能力發生較大變化；

（三）產權變動或重要財產被處臵；

（四）經營方式及經營范圍有調整；

（五）項目實施進度或資金使用計劃有重大調整；

（六）經營場所遷移；

（七）影響貸款人權益的其他重要變動。

第二十七條 貸款人應要求借款人按期足額歸還貸款本息；貸款需要展期的，執行總行貸款展期管理有關規定。

第二十八條 貸款作業監督、監測、分析、檢查、預警等執行總行貸后管理有關規定。

第二十九條 貸款形成不良的，執行總行不良貸款管理有關規定。

第八章 附 則

第三十條 本辦法與以往規定不一致的，按本辦法執行；未盡事宜，按我行信貸管理相關規定執行。

第三十一條 本辦法由張家口銀行總行負責解釋和修訂。

第三十二條 本辦法自印發之日起執行。《張家口市商業銀行房地產開發貸款管理辦法》（張商銀字[2014]300號）同時廢止。