第一篇：信托公司房地產開發貸款項目準入標準及業務操作流程

信托公司房地產開發貸款項目準入標準及業務操作流程

一、項目準入標準

1、企業準入：開發商或其控股股東具備二級及以上房地產開發企業資質；

2、區域準入：抵押物或融資項目位于直轄市、省會城市、計劃單列市，洛陽、唐山、煙臺、濰坊、蘇州、無錫、南通、常州、徐州、紹興、臺州的項目。開

發商或其控股股東具備房地產開發企業一級資質在區城準入方面沒有

限制；

3、融資項目：取得四證的在建工程、商品房預售許可證或房屋所有權證的項目；

4、抵押方式：辦理土地使用權與在建工程抵押登記；或辦理網簽及登記備案手續；

5、貸款期限：1－2年；

6、貸款額度：1－5億元；

7、抵押率：抵押物評估價值的40%；

8、年利息及費用： 項目方具備一級資質16—18%；

項目方具備二級資質18—20%；

9、融資顧問費：2%(資金方經紀公司與項目方經紀公司各1%)；

10、貸款操作時間：單一資金信托30—45天，集合資金信托45—60天；

11、資金方承諾：不收取任何考察費、差旅費、保證金、手續費等前期費用。

二、業務操作流程

1、項目方提供用於信托項目立項的的下列項目資料(有效、清晰的JPEG格式電子版文件)：

A、借款申請書，寫明企業簡介、項目概況、貸款要求、抵押物情況、還貸方案；

B、項目方營業執照副本、貸款卡、房地產開發企業資質證書、法定代表人身份證；

C、項目方公司章程；

D、抵押物的權屬證明文件（國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證，商品房預售許可證、房屋所有權證等）；

E、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料(可暫不蓋印章)；

F、以Word文檔形式提供完整的項目可行性報告或項目立項申請報告，無需加蓋公司印章； G、有權管理部門對項目立項批文或備案文件；

H、2012年度審計報告、2013年最新一期財務報表和負債明細表；

I、用數碼相機多角度拍攝的，完整反映項目現場全貌及周邊環境的照片，拍攝照片數量20張以上。

J、增信措施，對有些項目需要追加項目方控股股東或其他法人機構承擔連帶保證責任，需提供保證人的公司營業執照、房地產開發企業資質證書、法定代表人身份證，公司簡介，2012年度審計報告，2013年最新一期財務報表和負債明細表。

2、資金方項目立項通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、資金方自費前往融資項目所在地進行現場盡職調查，對項目方基本情況及貸款用途進行調查，對抵押物和貸款風險及效應進行評估。項目方按《房地產項目盡職調查資料清單》提供全套紙版資料：

4、資金方確定融資方案，雙方簽署借款合同、擔保合同、抵押合同等各種法律文件，辦理審查審批、核準備案手續；募集信托資金；

5、辦理抵押登記手續或股權變更登記手續，發放信托資金，并對資金使用情況進行監控。

第二篇：基金公司房地產開發貸款項目準入標準及業務操作流程

基金公司房地產開發貸款項目準入標準及業務操作流程

一、項目準入標準

1、企業準入：對開發商的房地產開發企業資質等級不作要求；

2、區域準入：抵押物或融資項目位于直轄市、省會城市、計劃單列市，洛陽、唐山、煙臺、濰坊、蘇州、無錫、南通、常州、徐州、紹興、臺州的項目；

3、融資項目：取得四證的在建工程、商品房預售許可證或房屋所有權證的項目；

4、抵押方式：辦理土地使用權與在建工程抵押登記；或辦理網簽及登記備案手續；

5、貸款期限：1－2年；

6、貸款額度：1－5億元；

7、抵押率：抵押物評估價值的40%；

8、年利率：18－20%；

9、融資顧問費：2%(資金方經紀公司與項目方經紀公司各1%)；

10、貸款操作時間：30—45天；

11、資金方承諾：不收取任何考察費、差旅費、保證金、手續費等前期費用。

二、業務操作流程

1、項目方提供用於項目立項的的下列項目資料(有效、清晰的JPEG格式電子版文件)：

A、借款申請書，寫明企業簡介、項目概況、貸款要求、抵押物情況、還貸方案；

B、項目方營業執照副本、貸款卡、房地產開發企業資質證書、法定代表人身份證；

C、項目方公司章程；

D、抵押物的權屬證明文件（國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證，商品房預售許可證、房屋所有權證等）；

E、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料(可暫不蓋印章)；

F、以Word文檔形式提供完整的項目可行性報告或項目立項申請報告，無需加蓋公司印章； G、有權管理部門對項目立項批文或備案文件；

H、2012審計報告、2013年最新一期財務報表和負債明細表；

I、用數碼相機多角度拍攝的，完整反映項目現場全貌及周邊環境的照片，拍攝照片數量20張以上。

J、增信措施，對有些項目需要項目方控股股東或相關公司提供貸款擔保，需提供貸款擔保 的公司營業執照、房地產開發企業資質證書、公司簡介，2012審計報告、2013年最新一期財務報表。

2、資金方項目立項通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、基金公司業務部門與風控部門自費前往融資項目所在地進行現場盡職調查，對項目方基本情況及貸款用途進行調查，對抵押物和貸款風險及效應進行評估。

4、基金公司對項目方的貸款申請進行內部審查審批，通過后雙方簽署借款合同、擔保合同、抵押合同等各種法律文件。

5、基金公司與項目方共同辦理抵押登記手續，基金公司采取銀行委托貸款方式發放貸款資金，項目方辦理提款和轉存手續。

第三篇：貸款業務操作流程

鴻鑫小額貸款責任有限公司貸款業務操作規程（試行）

第一章總則

第一條：為防范和控制信貸風險，提高信貸資產質量，規范貸款業務操作程序，根據國家有關法律法規和本公司的性質和特點制定本規程。

第二章基本程序

第二條：辦理貸款業務的基本程序：

1.客戶申請

2.貸款業務員受理和調查

3.審查部門審查

4.貸審會審議審批

5.與客戶簽訂貸款合同

6.貸款發放

7.貸后管理和收回

第三條：貸款業務辦理各環節的時間要求。貸款從申請到受理應當天完成，調查（含評估）不得超過（）個工作日，審查不得超過（）個工作日，審議審批不得超過（）個工作日。

第三章貸款業務申請與受理

第四條；客戶貸款應以書面形式向本公司貸款業務部門提出申請，其內容主要包括客戶基本情況，申請貸款的品種，金額，期限，用途，擔保方式，還款來源等。

第五條：貸款業務的受理

貸款業務部門負責接受貸款業務的申請，對客戶的基本情況，信用等級，授信額度和借款的合法性，安全性，盈利性及項目可行性等情況進行初步調查。認定是否具備發放貸款的基本條件。對同意受理的，要求客戶提供相關資料。

第六條：客戶申請辦理貸款業務需提供以下資料：

一，自然人申請貸款需提供的資料：

1.借款申請書（原件）

2.申請人的身份證等有效身份證明（原件，復印件）

3.個人及家庭收入，資產負債證明（原件）

4.財產抵（質）押情況和對外擔保情況（原件）

5.年檢合格的營業執照（原件，復印件）

6.生產經營許可證，特殊行業許可證等（原件，復印件）。

7.戶口本和家庭成員及關聯人情況（原件，復印件）

二，法人客戶及商戶借款需提供以下資料；

1.借款申請書（原件）

2.董事會（股東會）同意借款的決議（原件）

3.企業法人代表身份證明（原件，復印件）

4.與借款相關的業務合同，項目協議，項目可行性報告，項目批文等（原件，復印件）。

5.年檢合格的營業執照（原件，復印件）

6.授權代理人的身份證及授權委托書（原件，復印件）

7.股東名錄，身份證明（原件，復印件）

8.公司章程，合伙協議及股東大會關于利潤分配的決議書（原件，復印件）。

9.年檢合格的組織機構代碼證和人民銀行頒發的有效的貸款卡以及年檢合格的稅務登記

證（原件，復印件）。

10.注冊資金驗資報告及驗資單位資格的證明（原件，復印件）

11.近兩年及今年X月份資產負債表，損益表，現金流量表，財務審計報告（原件，復印件）

12.與貸款用途有關的生產經營許可證，特殊行業許可證，開采許可證，承建資格證，安全

資質證，工程施工安全許可證，環保合格證及批文，衛生消防合格證及批文，建設用地規劃許可證，工程規劃許可證，建筑開工許可證等（原件，復印件）

13.結算賬戶證書（原件復印件）

14.法人印鑒卡及法人代表簽字式樣。

15.需提供的其他資料。

三．擔保人需提供的資料；身份證明，有效合格的營業執照，特殊行業生產經營許可證，企業資質等級證書，董事會或股東會同意抵押擔保的有效決議書，抵押物權利證書和價值評估報告。

第七條 貸款業務部門對客戶提交的相關資料進行登記，并將有關數據資料錄入信貸業務管理系統。

第四章 貸款的調查

第八條 貸款業務部是貸款的調查部門，負責對客戶及擔保人相關情況進行調查核實，調查人員必須2名或2名以上。

調查的主要內容：

一．客戶提供的資料是否完整，真實有效，客戶提供的復印件與原件是否相符。

1.查驗客戶提供的企業法人營業執照是否按規定辦理年檢手續。

2．查驗客戶法定代表人或授權委托書的身份證明是否真實有效。

3.查驗客戶申請書的內容是否真實，齊全，完整。

4.查驗客戶在銀行開立賬戶情況。

二．調查客戶信用及品行狀況。

1.客戶及其擔保人生產經營是否合法，正常。

2.了解客戶目前借款，其他負債和提供的擔保情況，對外提供的擔保是否超出客戶的承受能力等。

3.了解客戶法定代表人及財務銷售等主要部門負責人的品行，經營管理能力和業績，及從業經歷，是否有不良記錄等。

三．對客戶及其擔保人的資產，生產經營狀況和市場前景情況進行調查，分析貸款需求和還款方案。

1.查閱客戶及其擔保人財務報告，賬簿等資料。對客戶及其擔保人和資產負債率，流動比率，速動比率，應收賬款周轉率，所有者權益，收入，支出，利潤等情況進行分析。

2.分析客戶及擔保人生產經營的主要產品技術含量，市場占有率及市場前景等情況。

3.分析貸款需求的原因及貸款用途的真實性，合法性。

4.查驗客戶商品交易的真實性，合法性。

5.分析還款來源和還款時間的可能性。

6.判斷客戶提供的擔保是否符合擔保條件，并確定其擔保能力。

7.測算貸款的風險度。

第九條對個人客戶，應調查分析其個人及家庭的經濟收入是否真實，穩定，是否具有償還貸款本息的能力。是否有不良信用記錄。有擔保的，還要對擔保人的經濟收入和擔保能力等情況進行調查。

第十條調查人員必須撰寫貸款調查報告。調查報告的主要內容為：客戶基本情況及主體 資

格，申請貸款的種類，金額，期限，利率，用途，還款方式，擔保方式和限制性條款。客戶的財務狀況，經濟效益及市場分析，貸款風險評價，貸款的綜合效益分析，提出貸與不貸，貸款金額，貸款期限和利率的建議，并將調查分析的信息資料錄入信貸業務信息管理系統。第十一條調查經辦人，主要負責人應及時將客戶貸款資料移送貸款審查部門審查。

第五章貸款的審查

第十二條貸款審查部門對信貸業務部門移交的客戶貸款資料進行審查，重點審查以下內容：

一：基本要素的審查。客戶及擔保人有關資料是否齊備，貸款調查資料是否齊全。

二：主體資格的審查。客戶及擔保人主體資格，法定代表人有關證明材料是否符合規定，客戶及擔保人組織機構是否合理，產權關系是否明晰，客戶及擔保人的法定代表人，主要部門負責人有無不良記錄。

三：信貸政策的審查：貸款用途是否合規合法，是否符合國家有關政策，貸款用途期限，方式，利率是否符合上級管理部門規定的信貸政策。客戶貸款余額是否超過資本總額規定的監管比例。

四：信貸風險審查，審查貸款業務部門測定的客戶信用等級，授信額度分析，揭示客戶的財務風險，經營管理風險，市場風險，貸款風險度等，并提出風險防范措施。

第十三條審查結束后，應將審查的貸款資料錄入信貸業務信息管理系統，撰寫審查報告作為審查結論，提出明確的審查意見。填制貸款審查表，審查經辦人和主負責人在審查報告上簽字后連同有關資料，移送貸審會辦公室。

第十四條審查部門對貸款業務部門移送的貸款資料不全的調查內容不完整的，可要求貸款業務部門補充完善，對不符合國家產業政策，信貸政策的將材料退回，并做好記錄。

第六章貸款的審議與審批

第十五條貸審會辦公室收到移交的貸款審查資料后，予以登記，審核，并及時提交貸審會議決。

第十六條貸審會會議對貸款進行審議，審議的主要內容：貸款是否合規合法，是否符合國家產業政策，信貸政策，貸款定價及其帶來的綜合效益，貸款的風險和防范措施要根據貸款項目情況需審議的其他內容。

第十七條貸審會辦公室對貸審會審議過程進行記錄，形成會議紀要，會議紀要的主要內容應包括會議召開的時間，地點，參加人員，審議事項，審議結果等。連同填制的貸審會審議表，報送有權審批人審定，簽批。

第七章簽訂合同

第十八條所有貸款業務都必須簽訂信貸合同，主要內容包括：貸款種類，用途，金額，期限，利率，還款方式，擔保方式，合同雙方的權利與義務，違約責任等，貸款業務部門是對外簽訂貸款合同的經辦部門。

第十九條信貸合同由借款合同和擔保合同組成。借款合同是主合同，擔保合同是從合同。主從合同必須相互銜接。

第二十條信貸合同的填寫和簽章應符合下列要求：

一．合同必須采用鋼筆書寫或打印，內容填制必須完整，不得涂改。

二．相關條款應與貸款業務審批的內容一致。

三．貸款業務部門必須當場監督客戶，擔保人的法定代表人或授權委托人在信貸合同上簽字。蓋章或蓋指模，核對預留印鑒，確保簽訂的合同真實，有效。

第二十一條貸款業務部門完成合同填制后，交有權簽字人審查，簽章，審核無誤后，將信貸合同由信貸業務部門加蓋信貸合同專用章或公章。信貸業務部門對信貸合同進行統一編號。按順序依次登記《信貸合同登記簿》。

第二十二條信貸業務部門應區別不同擔保方式，要求客戶抵押人或質押人辦理以下事宜。

一．以抵押擔保的要到相關的房管，土管，林業，車輛，工商行政等有權登記部門辦理抵押登記手續，并將他項權證交本公司保管。

二．以存單，國債，債券，股票等質押的權利憑證應辦理止付手續或證券登記管理部門辦理登記手續。

三．動產質押擔保的，要對質押物進行評估，鑒定，取得有關書面證明，質押物應填制“質物交接清單”，信貸部門要與出質人共同簽章辦理質物交接手續。

第八章．貸款的發放

第二十三條 借款合同和擔保合同生效后應辦理貸款發放手續，貸款業務部門應依據借款合同約定的用款計劃，一次或分次填制借款憑證，簽字并蓋章。借款憑證填制要求：

一．填制的借款人名稱，借款金額，利率，期限，用途等內容要與借款合同的內容一致。

二．借款憑證的大小寫金額必須相符，分筆發放的借款憑證的合計金額不得超過相應借款合同的金額。

三．借款憑證與借款合同的簽章必須一致。

第二十四條信貸業務部門將借款憑證，借款合同，連同有權審批人的批復送交會計結算部門辦理賬務處理。

第二十五條會計結算部門應審查貸款是否經有權審批人審批，借款憑證要素是否齊全。填制內容是否符合要求，并確認領款人是借款人或授權委托人審查無誤后，辦理貸款賬務處理。

第九章貸款發放后的管理

第二十六條貸款業務部門是貸款發放后管理的實施部門，負責客戶貸款資料的保管和貸款發放后的日常管理。在貸款發放的當日，按照信貸業務信息管理系統要求及時錄入信貸信息和擔保信息數據和資料。

第二十七條辦妥抵押登記手續，并取得的他項權利證明，質物交接清單及存單，國債，有價證券等權利憑證，并按有價單證管理要求填制有價單證入庫保管憑證，辦理入庫保管手續。第二十八條信貸業務部門負責信貸檔案資料的管理，保證信貸資料的完整，安全和有效利用，檔案管理人員承擔檔案資料的保管責任。

第二十九條信貸業務部門在貸款發放后，要及時對貸款進行跟蹤，檢查，對未按貸款合同規定用途使用信貸資金的，應查明原因并提出處置的意見。同時將檢查結果錄入信貸業務信息管理系統。

第三十條信貸業務部門應定期或不定期對客戶生產經營等情況進行貸后檢查。檢查的主要內容：

一．客戶及其擔保人生產經營，財務狀況是否正常。主要產品的市場變化是否影響產品的銷售和經濟效益。

二．了解掌握客戶及其擔保人的資產，機構，體制，及高層管理人事變化等重大事項。分析這些變化是否影響客戶償還能力。

三．檢查抵（質）押物的完整性和安全性，抵押物的價值是否受到損失，抵押權是否受到侵害，質押物的保管是否符合規定。

四．檢查固定資產建設項目進展情況。項目資金是否按期到位，項目貸款資金是否被擠占挪用，是否按招投標規定進行，項目工程進展是否正常，項目是否能按期竣工，投產能否達到等。

檢查過程中如發現影響信貸安全的重大事項，應立即采取防范和化解措施，及時報告公司相關負責人，檢查中發現的客戶重大變化要及時錄入信貸業務信息管理系統。

第三十一條公司高層管理部門要加強對本公司信貸管理工作的督導檢查，對檢查中發現的問題，被檢查部門要限期整改，并及時上報整改情況。

第十章貸款到期的處理

第三十二條信貸業務部門要在短期貸款到期前的一個星期，中長期貸款到期前的1個月，填制一式三聯的《貸款到期通知書》，一聯發送客戶并取得回執，一聯發送擔保人并取得回執，一聯留存備查。

第三十三條貸款到期歸還時要按照借款合同約定的期限和還款方式，由客戶主動歸還，借款合同中有直接劃收約定的本公司可按約定從客戶賬戶中直接劃收。

第三十四條客戶還清全部貸款后，本公司應將抵押，質押的權利憑證交還抵押，質押人，并做好簽收登記。

第三十五條到期后未歸還的貸款列入逾期催收管理，信貸業務部門應填制一式三聯《貸款逾期催收通知書》，一聯發放客戶并取得回執，一聯發送擔保人并取得回執，一聯留存備查。會計結算部門從貸款到期次日起計收貸款逾期利息。

第三十六條1.客戶因特殊原因到期無力償還貸款時，可申請辦理展期，提交貸款展期申請書，原擔保人應在貸款展期申請書上簽署同意展期，繼續擔保的意見并簽章。

2.貸款展期的調查，審查，審議，審批與辦理貸款的程序相同。

3.貸款展期批準后，信貸業務部門與客戶和擔保人簽訂《借款展期協議書》，并由有權審批人簽批，并及時書面通知會計結算部門辦理展期賬務處理。

4.貸款業務部門應在貸款展期當日將貸款展期信息錄入信貸業務信息管理系統。

第十一章信貸風險資產監管

第三十七條信貸管理部門是不良貸款的監測管理部門，負責對不良貸款真實性和準確性進行實時監控，定期編制信貸資產監測報表，報告和分析不良貸款增減變化情況，原因和趨勢，提出清收，盤活不良貸款的措施。

第三十八條不良貸款的認定

貸款到期未歸還的，列入逾期貸款管理，貸款逾期超過規定的期限列入呆滯貸款管理，同時信貸業務部門填制“不良貸款報告表”,分清落實責任，并報送公司管理部門。

非期限因素形成的呆滯，呆賬貸款由信貸業務部門填制“不良貸款認定申請表”簽章后送審查部門審查，有權審批人認定。

第三十九條信貸業務部門負責不良貸款的清收盤活。對列入呆賬的不良貸款，要根據有關規定，按程序逐級申報，經公司董事會審批后辦理呆賬核銷手續。

第四篇：房地產開發項目操作流程

房地產開發項目操作流程

房地產開發項目操作流程

房地產市場是一個資本密集型產業，具備高投入、高產出和高風險的特點，尤其現在的住宅市場已經完全成為散戶市場，其操作的難度和風險越來越大。本文主要從開發商的角度，闡述一個房地產項目的運作過程，內容主要包括項目總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內容，涉及的相關職能部門的關系、各種規費的交納、各種許可證的辦理等。

第一階段

可行性研究決策階段

項目決策的正確與否是項目運作成功的重要前提。因此，房產公司準備開發一個樓盤前必須對公司現有開發樓盤情況、銷售情況、進展情況及人力資源配備情況、國家大的環境和形勢有一個綜合全面的分析判斷，在得出可以進行新項目開發的結論后，可以有意識地關注相關資料，了解有關土地的出讓和拍賣的情況，并對公司擅長的一些項目類型、地域位置進行重點關注，留心這方面的信息。

1、從新聞媒體和有關房地產信息中，了解土地出讓、招標、拍賣的信息，并取得相關的正式資料。

2、當了解倒某塊土地擬拍賣或招標出讓后，必須組織公司決策層和相關人員勘查地塊現場，實地感受地塊情況和周邊環境。

3、組織人員了解城市總體規劃內容，對地塊周邊地區的影響、實施的內容、具體的時間安排等。

4、組織專業人員對地塊進行規劃分析，根據招標文件，初步進行產品定位，主要工作內容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等，層數――低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。

――1――

房地產開發項目操作流程

5、組織營銷人員進行市場調查，了解地塊周邊地區房價、銷售情況、施工開發進度，了解地塊周邊范圍內市政配套設施情況，有無比較嚴重的污染源，市民及市場對該地區的總體印象，周邊商業、醫療、教育、交通、文華、娛樂等設施的配套情況。

6、匯總以上情況后，公司應組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標。如討論認為地塊有一定的開發潛力，則應進一步開展工作。

7、由建筑師或規劃師（一般應委托）提出總體規劃，確定建設規模、樓盤形式、產品檔次等。

8、由市場及經濟分析人員進行經濟技術分析，主要內容包括項目成本測算、銷售價格預測。

9、根據市場反映情況和公司所做的經濟分析，初步確定土地投標價格。

10、編制項目可行性分析報告，內容包括項目定位情況、擬建檔盤規模、檔次、成本測算、銷售價格預測、實施周期、經濟分析結果等。

11、目前市場上大部分房地產項目需要進行融資，招標土地部門也要求投標單位出具資信證明，因此必須聯系一家銀行，向銀行提供項目可行性分析報告，并進行必要的溝通，使銀企雙方都對項目的前景看好，這樣銀行經內部討論后，就可以同意進行合作，并出具融資信用證明材料。12、13、報名參加土地招標或拍賣，并按規定交納保證金。

參加招標拍賣會，提供報價（當場提供），其報價數在提交之前均可調整，但一般應控制在原定的范圍之內，這樣便于今后項目的操作。目前一般采用的招標辦法使最高價中標，若中標取得土地開發權，即可轉入第二階段工作。

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房地產開發項目操作流程

第二階段

項目前期準備階段

項目前期工作使房產公司和項目公司運作的重要階段，工作內容狠多，包括項目立項到各種報批手續辦完，取得施工許可證能夠正式開工為止。

1、項目產品及市場定位

明確項目運作后，產品和市場定位是最重要的工作之一，要求公司決策層和市場營銷、策劃、產品設計人員圍繞市場對產品定位進行多方案、多輪次的比較和討論，最后才能確定一個產品定位，而且要不斷地深入工作中，加以深化、調整、修改，以使產品能更好的適應市場，掌握先機。

2、立項

目前房產項目必須進行立項，審批部門通常是當地計委，通過招投標或拍賣獲得土地開發權的項目會自動形成，立項工作主要是履行手續，要求開發公司向當地計委提交立項申請報告，當地計委批準立項后，會給出一個項目編號。

3、取得規劃設計條件和紅線圖

土地招標拍賣時，當地規劃部門已經提出了初步的規劃設計條件。立項通過后，必須向當地規劃部門申請正式規劃設計條件，并且劃出紅線圈。

4、方案設計

正式方案設計必須委托具有相應資質的設計院進行，并且要與當地建委設計處聯系，落實是否需要進行設計招標。招標時由開發商提出招標文件，設計院投標方案完成后，組織專家進行文案評審，評出一到二家設計院的方案，供開發商最后選定，專家評審要出具評審意見。

確定設計中標單位后，根據專家意見和公司對項目的要求，委托設計單位進行正式設計工作，簽訂設計合同，一般要求在投標方案的基礎上，進行修改，完

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房地產開發項目操作流程

成正式報批方案。

方案設計必須由主管部門組織審查，參加部門主要包括建委設計處、開發辦、計委、規劃、土管、環保、衛生、消防、人防辦、綠化辦、電信、電力、煤氣、市政、交警、市容環衛等，召開審查會議，今后設計院必須根據會上各部門提出的意見進行調整，建委根據調整情況下達批復，或者要求重新報批。

5、初步設計

方案設計批準后，應委托有關單位做環境影響報告，主要內容包括對地塊現有的環境情況、項目實施過程中造成的環境污染和項目建成后造成的環境污染進行分析評估，提出項目中應采取的環保措施。

根據批準的方案設計，可以進行初步設計，具體設計格式和深度設計院會按照建設部的有關標準進行，開發商提供必要的基礎設施、配套設施等要求和原始資料。

初步設計必須進行審查，審查程序與內容和方案設計基本相同，設計必須得到建委（或規劃部門）的批復才能進一步深化。

6、地質勘探

建造房屋必須了解地質條件，在初步設計完成并報批準后可以進行地質勘探，委托勘探公司進行此項工作，開發商應提供初步設計圖紙，由設計院提出勘探要求，勘探公司根據上述文件及要求編制勘探大綱，經甲方和設計院認可后，簽訂勘探合同，勘探公司進行作業，最后完成地質勘探報告給甲方和設計院，作為基礎設計的依據。

7、施工圖設計

根據批準的初步設計完成全部子項的施工圖設計。

――4――

房地產開發項目操作流程

8、領取土地證

土地在招標中標后，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并按合同規定繳納出讓金、土地契稅。

9、領取建設用地規劃許可證

向規劃部門申請領取建設用地規劃許可證，要求提交立項文件、方案設計批復以及1:1000地形圖。

10、領取建設工程規劃許可證

向規劃部門申請領取建設工程規劃許可證，要求提交計劃、全套工程施工圖、1:500地形圖、工程設計總平圖、土地證復印件、消防圖紙審核意見、衛生防疫站審核意見等。

11、施工招標

目前工程建設必須進行同意招投標，由招標辦統一組織，具體程序要求如下：（1）提出招標申請，提交立項文件、全套施工圖、委托估價機構進行標底編制。

（2）經招標辦初審后，發布工程招標信息。

（3）根部報名參加投標的施工單位情況，對有意向發包的單位進行溝通，主要內容史料界施工單位資質情況、施工業績情況、人員及設備配置情況、信譽等級、對土木工程的質量目標的評定、有關墊資或保證金方面的情況，施工進度總體安排等。

（4）由招標辦根據一定的規則進行初選承包單位，一般為6家，開發商要保證有意向發包的單位入圍。

（5）發標書、資料、圖紙，由各投標單位編制投標文件。

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房地產開發項目操作流程

（6）開標，由招標辦組織專家進行評審，一般要選取2－3家，此時開發商要想辦法保證有意向的單位進入入選范圍。

（7）在專家推薦的名單中，選取已經初步商定的施工單位。（8）招標辦發中標通知書。

12、施工監理單位的選擇

根據國家規定，目前幾乎所有房地產項目必須委托監理單位進行工程監理，監理單位也要通過招投標錄用，組織工作由當地建委工程處負責，程序與施工招標基本相同，確定妥監理單位后，必須簽訂工程監理合同。

13、施工圖圖紙審核

國家建委規定，所有基本建設項目，其施工圖完成后，必須交由具備審查資質的設計院進行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，并由審查單位提出圖紙審查意見。

14、設計合同簽訂

按照建委規定，項目的工程設計合同，必須經建委簽證，主要目的時維護設計市場的公平競爭，避免行業不合理的價格競爭和杜絕無證設計。

15、人防圖紙審核

帶人防附建的工程，圖紙必須報請人防辦審核，并根據審核意見進行調整后，由人防部門簽署審核意見。

16、申領投資許可證

向計委領取投資許可證，要求提交項目立項批復，計劃安排等文件。

17、簽訂施工合同

與中標施工單位簽訂施工合同，合同目前有范本，必須按范本填寫。另外，――6――

房地產開發項目操作流程

與施工單位協商談妥的一些補充活著附加條款可用補充協議的形式明確。

18、建設工程灰線檢驗

工程項目建設必須進行放樣，一般由規劃部門指定單位進行現場放樣和驗灰線，在場地平整后，向規劃部門提出申請放樣，并經灰線組驗灰線。

19、有關規費繳納

在領取施工許可證之前必須繳納以下規費（以杭州市為例）： a 市政基礎設施費，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 綠化費 8元／平米 c 高教基金 10元／平米

d 人防建設費 15元／平米（已按規定建設附屬人防工程時，此筆費用免交）e 墻改費 8元／平米 f 白蟻防治費 1.6元／平米

g 城建檔案保證金 總投資的1－3％，最高不超過3萬元 20、領取施工許可證

領取施工許可證是前期工作基本結束的標志，也是政府部門控制基建項目規范運作的最主要手段，沒有施工許可證，不準開工建設，領取施工許可證必須提交下列各項資料：

A 當年有效計劃文件 B 項目投資許可證

C 經批準的項目總平面布置圖 D 建設工程規劃許可證及其附件

E 市招標辦核發的“中標通知書”，經簽證的施工合同副本

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F 交納市政配套費、白蟻防治費收鋸 G 城建檔案保證金收據

H 人防地下室審定通知單或交款收據 I

墻改費手鋸

J

已簽證的工程監理合同 K 已簽證的工程設計合同

21、開工

開發商在取得上述資料后，可擇日進行開工典禮或直接開工建設。

第三階段

施工建設階段

1、房產公司取得施工許可證委托定位放樣，定位驗收（灰線檢驗）合格后開工建設。一般房產公司在項目現場設現場管理辦公室，主要由公司工程技術部實施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。另外，委托專業的監理公司實施工程質量、進度、安全生產、投資控制，同事房產公司委托政府質量監督站實施質量監督、安全監督站實施安全監督。政府監督部門主要對基礎、主體進行中間結構驗收，建設過程中主要部件的隱蔽工程進行驗收，工程建設完成后的竣工驗收。

2、項目建設完成后，工程質量由杭州市質量監督站、房產公司、施工單位進行竣工驗收，項目設計消防、環保等的由消防部門、環保部門對口負責驗收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗收，項目按規劃審批要求實施完成后由規劃部門組織規劃驗收，等到項目所有單位驗收及規劃驗收完成，再由房產公司委托市建委開發辦組織進行綜合驗收，經綜合驗收合格的項目才能正式交付用戶使用。

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房地產開發項目操作流程

第四部分

項目開發成分與內容

房地產項目是個高投入、高產出的行業。其資金投入量非常巨大，尤其在近年房地產市場逐漸升溫的情況下，各項費用開支更大。根據目前房地產項目運作情況，其投入主要包括土地費用、前期費用、建安工程造價、管理費用、財務費用、銷售費用、稅費等。具體項目簡單統計如下：（每個項目的情況都有不同，費用額度相差也較大）

1、土地價款

土地出讓金

因地塊不同區別很大，一般包括級差地租、大市政配套費 契稅

一般為出讓金的3％ 拆遷補償費

按實計算 拆遷安置費

按實計算

2、開發成本

(1)堪察費

按實計算(2)設計費

一般為工程投資的2％左右(3)可行性研究

按實計算(4)施工通水

按實計算(5)施工通電

按實計算(6)施工通路

按實計算(7)土地平整

按實計算(8)施工圍墻

按實計算(9)建安造價

500－1500元／平米(10)設備費

按實計算

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房地產開發項目操作流程

(11)市政排污、小區道路、排水設施等

按實計算(12)小區環衛設施

按實計算(13)小區供電設施

按實計算(14)有線電視

按實計算(15)通訊管線

按實計算(16)管道煤氣

(17)防盜設施

(18)消防設施

(19)郵政信報箱

(20)路燈

(21)綠化

(22)智能化裝置

3、不可出售的一些公建配套設施

(1)文化活動室

(2)居委會

(3)公廁

(4)垃圾運轉站

(5)圍墻

(6)室外停車棚

(7)物管用房

4、各類規費

(1)市政配套設施費

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按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算

房地產開發項目操作流程

(2)供水貼費

按實計算(3)供電貼費

按實計算(4)人防建設費

按實計算(5)墻改費

按實計算(6)白蟻防治費

按實計算(7)城建檔案管理費

(8)教育建設費

5、其它費用

(1)附屬工程費

(2)純水裝置

(3)熱水裝置

6、開發間接費

7、管理費用

(1)辦公費用

(2)通訊費用

(3)交通費用

(4)人工費用

(5)辦公場地租用

8、財務費用

9、稅金

(1)營業稅

(2)城建建設稅

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按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算 營業收入的5％

營業稅的7％

房地產開發項目操作流程

(3)教育附加費

營業稅的4％

10、銷售費用

(1)廣告費用

按實計算(2)樓書、促銷會、樣板房等

按實計算(3)售樓部裝修等

按實計算

第五部分

房產營銷部分

房產營銷主要分為項目定位、銷售定位、廣告策劃三步。

一、項目定位：

這部分工作主要包括市場調查、目標客戶定位、房產品功能定位、區域環境及建筑單體定位、確定項目名稱、確定項目。

二、主題或概念、配套設施確定、物業管理目標設計等：

房地產開發是資金密集型產業，這就決定了其運作最高原則為“以快打慢”，快建開發、快建銷售是房產市場制勝的法寶。在既定的要求下，“定位準確”才能保證開發高速度的實現，“準”才能“快”。例如城市中有數十或數百個在銷樓盤，在市場需求調查的基礎上，根據自身項目環境、交通、市政配套、地形、成本、公司特長等特點，盡快尋求項目市場定位，即什么類型產品？何種居住方式？小區主題？建筑和環境藝術風格？住宅功能有哪些？配套標準如何？目標客戶是誰？房產和價格？

一般房產項目開發周期短則

一、兩年，長則四、五年，這樣的時間周期里，施工技術、建筑材料、居住要求都在發展、變化，項目定位必須適度超前，對銷售高峰時的市場要有預先把握，但過于超前，又會引起成本上升及銷售困難。

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房地產開發項目操作流程

三、銷售組織：

早期房產銷售，主要依靠售樓人員的個人努力，這在高檔、外銷房產尤其明顯。1994年以后，房產市場步入集團話銷售時代，即由開發公司售樓部、策劃部、廣告公司市場調查機構、建筑設計方、房地產中介公司聯合進行市場調查、銷售人員培訓、場地布置、主題宣傳促銷活動執行等。

1、銷售人員：房產公司小號手人員變動較大，新興開發公司需要不斷招聘、培訓，每個項目開發銷售時，人員也需要根據新項目的特點重點培訓。招聘房產銷售人員，對專業少有特別的要求，但要求有學習能力和信息分析、管理能力。公司通過廣告和活動將客戶吸引到售樓部和現場，銷售人員主要時接待，介紹及售后的分析、聯系，同時要求向策劃部門即使提供市場信息。能夠創造性工作的銷售人員，往往被選拔到策劃部門工作。

2、銷售地點：售樓部最好坐落市區，同事相對靠近項目現場，這樣一來方便去現場參觀，二來有利于消除客戶對現場的距離感。房子建成前，售樓部是項目的主要展示形象，形象級別當然應與項目整體策劃一致。

3、促銷活動：除通常廣告外，開發商不斷設計，實施各種促銷活動，此類活動主要由策劃部和售樓部聯合運作，如參加房交會、現場促銷、產品說明會、演出、打折贈物、老客戶訪問等。

四、廣告策劃：

開發商多數聘請專業廣告公司，負責房產項目從整個公司的形象設計、廣告策劃、廣告公司收取策劃費、設計費、代理費。根據項目和工作內容，開發商支付策劃費用。廣告公司通常工作包括廣告設計、代理、發布、市場調查、品牌推廣、協調媒體關系、設計促銷活動、場地及層位設計、印刷等。

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房地產開發項目操作流程

由于房產品理性購買的特點，房產廣告主要以報紙為主，現在開發商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。以杭州市場為例，全年房地產報紙廣告約6000萬元。

第六部分

房產證

一、房產證

1、總證辦理

A、測繪

涉及部門：當地房管局產權監理處室、登記發證科室、測繪科室。

需要提交的資料（以杭州市為例）：

(1)企業法人營業執照（復印件）(2)計委建設項目立項文件（復印件）(3)商品房預售證（復印件）(4)建筑工程施工許可證（復印件）(5)規劃驗收合格證（復印件）(6)單位工程質量綜合評定表（復印件）(7)中華人民共和國國有土地使用證（復印件）(8)建設工程質量綜合評定表（復印件）(9)紅線圖（復印件）(10)投資許可證（復印件）

(11)地名辦批復（標準地名、門牌使用證）（復印件）(12)房屋竣工平面圖（復印件）

測繪成果提取，時間30個工作日（視項目難易程度適當縮短或增加）

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房地產開發項目操作流程

費用按5元／平米。

B、竣工房屋物業維修基金和用房繳交

涉及部門：當地房地產管理局物業處，需提交資料（以杭州市為例）：(1)建設工程規劃許可證（復印件）(2)規劃總平面圖（復印件）(3)規劃竣工驗收合格證（復印件）

(4)房地產產權監理處提供的測繪成果（復印件）(5)物業管理辦公室用房與商業測繪成果（原件）

物業維修基金和用房繳交單提取時間，自受理日起十五個工作日。費用為多層住宅35元／平米，高層65元／平米。C、總證辦理

涉及部門：當地房管局產權監理處室、登記發放證科室、產權質監科。費用為210元／本，超500 M2按0.2元／平米增加。提供資料（以杭州市為例）：

(1)物業維修基金和用房清單（原件）

(2)房地產管理局產權監理處提供的測繪成果（原件）(3)規劃竣工驗收合格證（復印件）(4)單位工程質量綜合評定表（復印件）(5)標準地名門牌使用證(6)建筑總平面圖

總證領取時間自受理日十八個工作日。

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房地產開發項目操作流程

D、總證備案

涉及部門：當地房管局交易處綜合管理辦公室

提供資料：商品房預售證、商品房預售批復、商品房預售登記申請表、平面圖、商品房幢號、房號清單、預售合同、銷售價格批復、物業管理專項基金和用房繳交確認單、規劃驗收合格證、單位工程質量綜合評定表、標準地名門牌使用證、規劃許可證（附件、附圖）、房屋所有權證。費用為0.3元／平米，自受理日起十個工作日。E、辦理分戶證（房屋產權記一個人）

提供資料：合同（原件）、測繪成果圖（原件）、購房發票（原件）、身份證復印件

涉及部門：房產交易所辦證中心，交易費用：交易稅萬分之五 工本費 10元／本，注冊費 100元／本，45個工作日。

二、契證

提供資料：身份證、測繪圖復印件、發票（第五聯）、合同（復印件）涉及部門：房產交易所辦證中心，費用契稅1.5％或3％（按合同時間）工本費，七個工作日。

三、土地辦證中心

提供資料：契證復印件、房屋產權證、合同復印件、身份證復印件 38－55元左右／本，按面積不同計，十六個工作日。

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房地產開發項目操作流程

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房地產開發項目操作流程

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房地產開發項目操作流程

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房地產開發項目操作流程

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房地產開發項目操作流程

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房地產開發項目操作流程

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第五篇：個人貸款業務操作流程

個人貸款業務操作流程

第一步：洽淡

1、借款人（或抵押人/保證人/共同借款人）是否符合我行各類貸款條件：a.年齡：18周歲至65周歲，且借款人年齡加貸款年限原則上不超過70。b.身份：具有合法有效的身份證明資料（指居民身份證、戶口本或其他有效居留證件。）在中國大陸境內工作，投資或常住，其中境外借款人應在中國大陸境內工作，投資或常住超過1年。C.還款能力：具備還款意愿和有合法穩定的收入來源及按期償還本息的能力。

2、了解借款人的用途：可用于個人合法消費、生產經營等用途。如：購房、購車、裝修，留學、經營等。

3、了解擔保的情況：保證、抵押等。

保證：擔保人資質、信用狀況。抵押：抵押物的位置、面積、年代、裝修，使用情況等。

4、了解還款來源的可靠性：借款人收入穩定性、家庭財產狀況等。

第二步：資料收集

1． 借款人、抵押人共同借款人及保證人身份證明方件：身份證、戶口本（或戶口所在地民政局開具的婚姻證明）。

2． 還款能力證明文件：借款人所在單位開具的收入證明，個人工資卡流水（半年以上），資產狀況證明（房產證，車輛登記證、公司股權證明等）、公積金繳存證明等）。

3． 貸款用途證明文件：購房合同、購車合同、裝修合同、公司經營資料、留學證明等。

4． 其它證明文件：社保證明或個稅證明（外地人在本地購房需提供一年以上證明）、第二住所證明、首付款證明及轉付證明、開發商資料，二手房賣方資料等。

第三步：貸款申請受理

1、客戶填寫個人貸款申請表。

2、客戶簽署貸款文件：a.一手住房按揭貸款。b.一手商鋪按揭貸款。C.二手住房/商鋪按揭貸款。d.抵押貸款。

3、開立個人帳戶。

第四步：初審

1、核實客戶基本信息：身份證件的真實性、婚姻狀況的真實性、收入狀況的真實性。

2、查詢客戶征信情況：信用記錄是否良好、是否首次貸款。以個人信用報告為準。

3、查詢客戶房產狀況：借款人夫妻雙方及未成年子女名下擁有房產套數。以南通市房屋產權監理處檔案館出具的證明為準。

4、抵押房產情況：權屬、抵押、租賃狀況。

5、核實貸款用途資料：首付證明、購房合同、契稅證明、購車合同、裝修合同、購銷合同等。

6、測算客戶還款能力：本筆貸款收支比〈50%，全部貸款收支比〈55%。

7、測算貸款額度：A、一手房根據買賣契約交易測算額度。B、二手房辦理預評估手續，根據評估價值及交易價值的敦低者測算額度。以我行認可的評估公司出具的預評估函為準。

8、錄入PMS系統：將客戶基本資料、抵押資料及申請貸款信息錄入完整并上傳復核崗。

9、填寫《審貸審批意見表》，將紙質資料同步交協辦（復核崗）復核。

第五步：審批

1、支行內部審批：A、支行復核崗人員復核后在PMS系統上錄入意見并上傳，同時打印調查報告。B、將送審紙質資料交支行審貸人員審批。審貸人員同步在PMS系統上錄入初審意見，并上傳、同時打印審查報告。

2、分行信審部審批：將送審紙質資料交分行信審部審批。A、信審部權限內：分行信審部初審—分行信審部復審—分行信審部審批。B、分行信審部初審—分行信審部復審—分行信審部審批—分行分管行長審批。C、總行權限內：分行信審部初審—分行信審部復審—分行信審部審批—分行分管行長審批。—總行信審部審批。審批結束信審部點擊PMS系統后打印審批報告及批復書。

第六步：辦理抵押/保險等相關手續

1、填寫全套合同文本：貸款合同、抵押合同、保證合同等。同時登錄PMS系統進行合同簽訂。

2、辦理抵押手續。A、支行操作人員登錄房產局抵押登記系統進行抵押資料錄入。B、分行信管部登錄房產局抵押登記系統進行抵押資料復核。C、攜帶辦理抵押相關資料及本人身份證原件，同抵押人本帶身份證原件共同到房產局辦理抵押登記手續。D、抵押手續完成：A、一手抵押：當時完成，即將買賣契約及抵押合同領回。B、二手房抵押：一般5-7個工作日完成，信貸員憑房產局收件收據到房產領取房產證原件、土地證原件、他項權證原件、抵押合同 2 份。

3、辦理其余手續：二手房須出具正式的評估報告，商鋪、別墅須購買保險。

第七步：出賬

1、填寫出賬申請書、出帳審核表，攜帶抵押登記完成后領取的資料及客戶其余資料（包括所有送審資料、合同文本、正式評估報告，房產證、土地證、保單正本等）到分行辦理出帳前審核。A、到分行個人銀行部、分行計劃財務部進行個貸額度審批。B到分行信管部進行出賬資料審核：信管部初審—信管部審批。審核通過后信管部人員簽署出帳審批表及出帳申請書。

第八步：貸后管理

1、出帳后與客戶辦理相關資料交接手續，并簽署收帳收據。

2、于出賬后5個工作日內將客戶資料整理裝訂，并上交分行檔案庫。

3、按要求定期做好貸后檢查工作。

4、做好逾期客戶的催收工作。