第一篇：個人銀行按揭貸款業務操作流程

個人銀行按揭貸款業務操作流程

一、熟悉掌握各個申貸客戶的詳細資料，以便要求他們提供申貸所需的相關材料。

客戶申貸情況及處理辦法可以歸納成以下幾種：

1、按借款人婚姻狀況分類

（1）借款人為未婚的(需去當地民政局辦理未婚證），須提交個人身份證復印件、戶口本復印件各1份（提供原件核對）；

（2）借款人為已婚的，須提交借款人和配偶的雙方身份證復印件、雙方戶口本復印件、結婚證復印件、（提供原件核對）；

（3）借款人為離婚的，須提交個人身份證復印件、戶口本復印件、和離婚證復印件（或離婚判決書復印件）各1份（提供原件核對）。

2、按工作單位的地域、性質上分類

（1）借款人有工作單位須提交單位月收入證明原件；如果借款人的收入滿足償還每月供款的要求的，其配偶可不提交月收入證明，否則配偶須提交月收入證明原件；

（2）借款人工作單位為市外的（分國內其他省份和國外兩種情況）：a、國內其他省份的，須提交收入證明的原件；

b、工作單位在國外的，須提交收入證明的公證原件，并提供1名梧州市的擔保人身份證復印件、電話號碼；

c、借款人的工作單位為自辦經濟實體（也就是經營比較小一些的店面）的，除提交收入證明原件外，還須提交營業執照復印件、近期三個月的納稅單原件（或復印件提交原件復核）；

3、按購房數量上分類

（1）現在是以房為貸，名下在全國房地產交易中心有記錄，或者夫妻雙方其中一方有名字的，都屬第二次購房，反之沒有的就算第一

套購房。（如有調整，按銀行規定執行）

（2）確屬第一套按揭購房的，要求為本市戶口，不是本地戶口的要求在本市購買有一年以上的養老保險或者醫療保險。才能首付款比例必須不能低于30%，可享受基準利率。（按銀行的貸款利率執行，如有調整，按銀行規定執行）；

（3）屬第二套按揭購房的，首付款比例必須不能低于60%，并上浮基準利率10%（按銀行的貸款利率執行，如有調整，按銀行規定執行）。

（4）屬第三套按揭購房的，現行各家銀行都不辦理貸款。

4、貸款年限的確定原則

（1）貸款人現有年齡+申貸年限原則上不能超過法定退休年齡（男65歲、女60歲），特殊情況如收入水平較高的可允許超出法定退休年齡1—5年（注：如老師或者公務員，借款人年齡必須在18歲以上且有經濟收入）。

（2）貸款年限最長為30年

5、借款人的收入證明出示

借款人每月收入扣除每月償還貸款本息外，仍須能支付借款人日常生活開支（如小區水電費、生活所需的吃、穿、交通等開支費用）。

a、未婚的和已婚的按每月供款的兩倍金額出示個人收入證明。b、已婚有小孩的按每月供款2.5倍以上金額出示個人收入證明 c、收入證明金額超出3500元以上要出示最近半年的收入流水賬目。

d、按揭借貸人為主貸的，收入證明要2000元以上。

注：最新政策以銀行確定為準，客戶如有不明白，需自行到借貸銀行詳細咨詢。

第二篇：個人購房按揭貸款操作流程[推薦]

心連心互助購房聯盟合作社

個人購房按揭貸款操作流程

個人購房按揭貸款操作流程包括樓盤審查和發放貸款兩部份

一、樓盤審查

在借款人提出申請之前，信用社（部）需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進行審查，樓盤審查操作流程為：開發商申請→項目調查→審查、審批→簽訂項目合作協議書→貸后監管。

房地產公司提出申請，信用社（部）要求房地產公司（以下簡稱“開發商”）提交以下資料：

1、書面申請；

2、公司資料、包括營業執照、稅務登記證、法人代碼證、企業章程、貸款卡、開戶情況、公司概況、法人代表人或授權代理人證明書、股東會決議等；

3、項目資料，包括房地產開發企業資質等級證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，國有土地使用證、工程概預算資料、商品房預售許可證等。

4、農村信用社認為需要提供其他資料。

項目調查的主要內容有手續的合法性、項目資金到位情況、項目的基本情況，市場前景及效益狀況。項目實地調查，核實資料、項目情況調查后撰寫調查報告，將調查情況交審查部門，審批同意后與開發商簽訂《個人購房消費貸款項目合作協議》。

二、發放貸款操作流程

具體流程為：借款人申請→貸前調查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔保等手續→發放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。

（一）借款人申請

借款人申請個人購房貸款，所購房必須為現房或多層主體結構封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。需要借款人填寫個人購房借款表并提供以下資料：

1、借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；

2、婚姻狀況證明（已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書，未婚的提供未婚證明書）；

3、不低于房價30%的首付款付款憑證；但對購買首套自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的可執行首付款比例不低于２０％的規定；購買商業門面的首付款比例不得低于40%。

4、房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；

5、共有權人同意以所購房屋作為抵押物的證明；

6、借款人家庭財產和經濟收入證明，如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續承擔還款責任。

（二）受理和調查

信貸部門收到如上資料，對其資料的真實性、借款人償還貸款本息能力進行調查，確定貸與不貸、貸款的金額和期限，調查的主要內容包括：

1、首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上；

2、屋價格是否合理，與當地同類物業的市場價格是否相當；

3、借款年限加借款人的年齡是否超過60年；

4、抵押擔保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文書，必要時要求借款人提供房產評估報告及他項權利證書。

（三）貸款審查、審批

審貸部門重點審查：

1、購房行為的真實性，防止借款人和開發商串通騙取銀行貸款;

2、所購房屋價格與當地同類物業的市場價格是否相當，必要時可委托具有房地產評詁資質的機構進行評詁；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；

4、借款人償還貸款本息的能力；

審貸部門審查后，提出貸款額度和期限，可與借款人、開發商簽訂《個人購房借款合同》，直接報有權審批人審批。簽訂借款合同時，經辦人主動向借款人、保證人講解合同條款。

在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預登記手續后，方可發放貸款。發放貸款時，由信貸員填寫借據，借款人簽章或按指印認定，同時借款人簽署《劃款扣款授權書》，信用社將款項直接劃入開發商在信用社開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經發放，開發商出具收款證明。

信貸部門應在發放貸款后10個工作日內完成資料歸檔。

第三篇：個人購房按揭貸款操作流程

個人購房按揭貸款操作流程包括樓盤審查和發放貸款兩部份

一、樓盤審查

在借款人提出申請之前，信用社（部）需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進行審查，樓盤審查操作流程為：開發商申請→項目調查→審查、審批→簽訂項目合作協議書→貸后監管。

房地產公司提出申請，信用社（部）要求房地產公司（以下簡稱“開發商”）提交以下資料：

1.書面申請

2.公司資料、包括營業執照、稅務登記證、法人代碼證、企業章程、貸款卡、開戶情況、公

司概況、法人代表人或授權代理人證明書、股東會決議等

3.項目資料，包括房地產開發企業資質等級證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，國有土地使用證、工程概預算資料、商品房預售許可證等

4.農村信用社認為需要提供其他資料

項目調查的主要內容有手續的合法性、項目資金到位情況、項目的基本情況，市場前景及效益狀況。項目實地調查，核實資料、項目情況調查后撰寫調查報告，將調查情況交審查部門，審批同意后與開發商簽訂《個人購房消費貸款項目合作協議》。

二、發放貸款操作流程

具體流程為：借款人申請→貸前調查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔保等手續→發放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。

1.借款人申請

借款人申請個人購房貸款，所購房必須為現房或多層主體結構封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。需要借款人填寫個人購房借款表并提供以下資料：

1、借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；

2、婚姻狀況證明（已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書，未婚的提供未婚證明書）；

3、不低于房價30%的首付款付款憑證；但對購買首套自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的可執行首付款比例不低于２０％的規定；購買商業門面的首付款比例不得低于50%。

4、房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；

5、共有權人同意以所購房屋作為抵押物的證明；

6、借款人家庭財產和經濟收入證明，如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續承擔還款責任。

2.受理和調查

信貸部門收到如上資料，對其資料的真實性、借款人償還貸款本息能力進行調查，確定貸與不貸、貸款的金額和期限，調查的主要內容包括：

1、首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上；

2、屋價格是否合理，與當地同類物業的市場價格是否相當；

3、借款年限加借款人的年齡是否超過60年；

4、抵押擔保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文書，必要時要求借款人提供房產評估報告及他項權利證書。

3.貸款審查、審批

審貸部門重點審查：

1、購房行為的真實性，防止借款人和開發商串通騙取銀行貸款;

2、所購房屋價格與當地同類物業的市場價格是否相當，必要時可委托具有房地產評詁資質的機構進行評詁；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；

4、借款人償還貸款本息的能力；

審貸部門審查后，提出貸款額度和期限，可與借款人、開發商簽訂《個人購房借款合同》，直接報有權審批人審批。簽訂借款合同時，經辦人主動向借款人、保證人講解合同條款。

在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預登記手續后，方可發放貸款。發放貸款時，由信貸員填寫借據，借款人簽章或按指印認定，同時借款人簽署《劃款扣款授權書》，信用社將款項直接劃入開發商在信用社開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經發放，開發商出具收款證明。

第四篇：個人按揭貸款操作流程(20110919)

個人住房貸款操作流程

一、借款人需提交的材料：

1、有效身份證件，復印件一式三份；

2、戶籍證明（戶口簿必須復印第二頁蓋有派出所公章、戶主所在頁，借款人所在頁、共有權人所在頁，集體戶要提供首頁）復印一份；外地戶口的要提供在本地的一年以上社保明細或個人完稅證明（補交社保不予辦理）。

3、婚姻狀況證明（結婚證、未婚聲明書、離婚證）；（判決書要提供生效證明）（無婚登記證明有時效性，一般為備案后二個月）

4、個人經濟收入證明（月還款額不能超過家庭收入的50%，并注明單位地址及電話，對于收入證明超過萬元，須提供單位及個人的證明材料，提供銀行流水賬。對于提供房租收入證明的需提供房產證、出租合同，承租人身份證但不得超過家庭總收入30％）

5、有共同還款的，必須提供共同還款確認書。

6、經房地產交易登記中心登記備案的購房合同；

7、首付款收據復印一份，首付款銀行進帳單復印一份（銀行進帳單上必須注明購房人姓名及房名，且姓名與房號應與購房合同一致）；

8、結算帳戶（需配靈通卡或信用卡）；

9、個人住房貸款申請審批表；

10、貸款人要求提供的其他文件或資料。

以上材料為復印件的均以A4紙復印，簽約時借款人需帶所有材

料原件當面核驗。

對以下情形之一者，不予受理：

1、不具有完全民事行為能力的自然人；

2、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業證明、提供虛假證明的申請人；

3、已查知有不良記錄的申請人。（關注和禁入客戶不能受理）

二、個人住房按揭貸款成數、期限、利率，金額

1、用途：向借款人發放的用于購買自用住房的貸款

對購買首套自住住房，首付30%，貸款利率為基準（利率執行以目前政策為準。如有政策調整按新政策辦理）。

2、第二套掌握標準：

（1）以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數。（房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房信息，及人行征信系統的利用銀行貸款購買住房套數，有一套算一套）（這就是認房又認貸），商品房買賣合同中的買受人，都要進行認房認貸審查，視同借款人）

（2）對購買二套自住住房，首付60%，貸款利率為基準上浮10%。

（3）第三套住房目前不能辦理按揭貸款。

3、購買住房的，期限最長不超過30年，且主申請人或共同申請人的年齡(18---65歲)+貸款期限≤70。

4、個人住房按揭貸款、個人商用房貸款最高可達2000萬

元，審批權限在省分行營業部。

三、與借款人簽訂合同，辦理房屋抵押登記

1、通知借款人簽訂個人住房借款合同、個人住房借款憑證；

2、有產權共有人或有配偶的借款人申請的貸款，產權共有人夫妻雙方應共同簽訂抵押貸款合同并簽字；

3、借款抵押合同要到房交所辦理房屋抵押登記手續。

四、發放貸款

1、辦妥借款抵押合同登記備案后（收件放款），發放貸款，通知房地產公司已放款，并提醒借款人按時還款（貸款發放日即還款日）。

2、期限一年以上貸款，在貸款期限內如遇法定利率調整，從次年1月1日開始，按新利率執行。利率調整后，按剩余本金、原檔次調整后利率、剩余年限計算借款人每月需還貸款本息額。

3、還款方式可選擇等額本金還款法或等額本息還款法。

五、提前還款

1、貸款一年后方可提前還款，經貸款人審批同意后可以部分提前還款，但金額不少于1萬元得整數倍，還款次數不限。

個人住房按揭貸款借款人須具備以下基本條件

（一）具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）-65周歲（含）之間；(目前軍官和士兵不能辦理按揭)

（二）具有合法有效的身份證明（居民身份證、戶口本或其他有

效身份證明）及婚姻狀況證明；

（三）具有良好的信用記錄和還款意愿；

（四）具有穩定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力；

（五）具有所購住房的商品房銷（預）售合同或意向書；

（六）具有支付所購房屋首期購房款能力；

（七）在我行開立個人結算賬戶；

（八）有貸款人認可的有效擔保；

（九）我行規定的其他條件。

注：

1、項目封頂證明由監理單位出具聲明即可。

2、商品房配套車庫可以辦理按揭貸款，車庫按揭按商

業住房標準：首付50％。利率上浮1.15％，單獨車庫按揭不能辦理

3、本地戶口是指戶簿在福州地區（包括八縣），外地戶

口的要提供在本地的一年以上社保明細或個人完稅證明（補交社保不予辦理），外籍人及港、澳、臺居民不能辦理按揭貸款。

第五篇：個人貸款業務操作流程

個人貸款業務操作流程

第一步：洽淡

1、借款人（或抵押人/保證人/共同借款人）是否符合我行各類貸款條件：a.年齡：18周歲至65周歲，且借款人年齡加貸款年限原則上不超過70。b.身份：具有合法有效的身份證明資料（指居民身份證、戶口本或其他有效居留證件。）在中國大陸境內工作，投資或常住，其中境外借款人應在中國大陸境內工作，投資或常住超過1年。C.還款能力：具備還款意愿和有合法穩定的收入來源及按期償還本息的能力。

2、了解借款人的用途：可用于個人合法消費、生產經營等用途。如：購房、購車、裝修，留學、經營等。

3、了解擔保的情況：保證、抵押等。

保證：擔保人資質、信用狀況。抵押：抵押物的位置、面積、年代、裝修，使用情況等。

4、了解還款來源的可靠性：借款人收入穩定性、家庭財產狀況等。

第二步：資料收集

1． 借款人、抵押人共同借款人及保證人身份證明方件：身份證、戶口本（或戶口所在地民政局開具的婚姻證明）。

2． 還款能力證明文件：借款人所在單位開具的收入證明，個人工資卡流水（半年以上），資產狀況證明（房產證，車輛登記證、公司股權證明等）、公積金繳存證明等）。

3． 貸款用途證明文件：購房合同、購車合同、裝修合同、公司經營資料、留學證明等。

4． 其它證明文件：社保證明或個稅證明（外地人在本地購房需提供一年以上證明）、第二住所證明、首付款證明及轉付證明、開發商資料，二手房賣方資料等。

第三步：貸款申請受理

1、客戶填寫個人貸款申請表。

2、客戶簽署貸款文件：a.一手住房按揭貸款。b.一手商鋪按揭貸款。C.二手住房/商鋪按揭貸款。d.抵押貸款。

3、開立個人帳戶。

第四步：初審

1、核實客戶基本信息：身份證件的真實性、婚姻狀況的真實性、收入狀況的真實性。

2、查詢客戶征信情況：信用記錄是否良好、是否首次貸款。以個人信用報告為準。

3、查詢客戶房產狀況：借款人夫妻雙方及未成年子女名下擁有房產套數。以南通市房屋產權監理處檔案館出具的證明為準。

4、抵押房產情況：權屬、抵押、租賃狀況。

5、核實貸款用途資料：首付證明、購房合同、契稅證明、購車合同、裝修合同、購銷合同等。

6、測算客戶還款能力：本筆貸款收支比〈50%，全部貸款收支比〈55%。

7、測算貸款額度：A、一手房根據買賣契約交易測算額度。B、二手房辦理預評估手續，根據評估價值及交易價值的敦低者測算額度。以我行認可的評估公司出具的預評估函為準。

8、錄入PMS系統：將客戶基本資料、抵押資料及申請貸款信息錄入完整并上傳復核崗。

9、填寫《審貸審批意見表》，將紙質資料同步交協辦（復核崗）復核。

第五步：審批

1、支行內部審批：A、支行復核崗人員復核后在PMS系統上錄入意見并上傳，同時打印調查報告。B、將送審紙質資料交支行審貸人員審批。審貸人員同步在PMS系統上錄入初審意見，并上傳、同時打印審查報告。

2、分行信審部審批：將送審紙質資料交分行信審部審批。A、信審部權限內：分行信審部初審—分行信審部復審—分行信審部審批。B、分行信審部初審—分行信審部復審—分行信審部審批—分行分管行長審批。C、總行權限內：分行信審部初審—分行信審部復審—分行信審部審批—分行分管行長審批。—總行信審部審批。審批結束信審部點擊PMS系統后打印審批報告及批復書。

第六步：辦理抵押/保險等相關手續

1、填寫全套合同文本：貸款合同、抵押合同、保證合同等。同時登錄PMS系統進行合同簽訂。

2、辦理抵押手續。A、支行操作人員登錄房產局抵押登記系統進行抵押資料錄入。B、分行信管部登錄房產局抵押登記系統進行抵押資料復核。C、攜帶辦理抵押相關資料及本人身份證原件，同抵押人本帶身份證原件共同到房產局辦理抵押登記手續。D、抵押手續完成：A、一手抵押：當時完成，即將買賣契約及抵押合同領回。B、二手房抵押：一般5-7個工作日完成，信貸員憑房產局收件收據到房產領取房產證原件、土地證原件、他項權證原件、抵押合同 2 份。

3、辦理其余手續：二手房須出具正式的評估報告，商鋪、別墅須購買保險。

第七步：出賬

1、填寫出賬申請書、出帳審核表，攜帶抵押登記完成后領取的資料及客戶其余資料（包括所有送審資料、合同文本、正式評估報告，房產證、土地證、保單正本等）到分行辦理出帳前審核。A、到分行個人銀行部、分行計劃財務部進行個貸額度審批。B到分行信管部進行出賬資料審核：信管部初審—信管部審批。審核通過后信管部人員簽署出帳審批表及出帳申請書。

第八步：貸后管理

1、出帳后與客戶辦理相關資料交接手續，并簽署收帳收據。

2、于出賬后5個工作日內將客戶資料整理裝訂，并上交分行檔案庫。

3、按要求定期做好貸后檢查工作。

4、做好逾期客戶的催收工作。