第一篇：桂林住宅小區物業服務

桂林市住宅小區物業服務

收費管理實施細則

第一條

為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《國家發改委 建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》（發改價格[2003]1864號）、《國家發改委 建設部關于印發<物業服務定價成本監審辦法（試行）>的通知》（發改價格[2007]2285號）和《廣西壯族自治區物業管理條例》（2012年）等法律、法規和政策有關規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條

本細則適用于桂林市城區內經工商行政管理機關登記注冊，并持有建設行政主管部門核發的物業服務企業資質證書的物業服務企業，按照物業服務合同的約定開展住宅小區物業服務活動的收費管理。

第三條

本細則所稱物業服務收費為普通住宅小區內的物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對服務和管理范圍內房屋及配套的公共設施、設備和其他相關場地進行維護管理，以及維護相關區域內的公共綠化、衛生、環境容貌和交通、公共秩序，而向業主所收取的費用。

物業服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。制定物業服務收費，既要考慮物業服務質量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業主的承受能力。

市價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。

第四條

提倡業主通過公平、公正、公開的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。鼓勵開發建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業管理企業。

建設單位通過招投標或者協議方式選聘前期物業服務企業的物業服務收費的，應當按照市房產行政主管部門核定的服務等級和市價格主管部門規定的政府指導價執行。建設單位應根據市房產行政主管部門核定的物業服務等級，在對應的物業服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業服務企業約定具體收費標準，并報市價格主管部門審核備案。

第五條

物業服務包括公共性服務、專項服務，對應的物業服務費為公共性服務費、專項服務費。

公共性服務費指物業服務企業為物業管理區域內的全體業主提供公共部位、共用設施和設備的日常維護以及公共環境保潔、公共綠化養護、公共秩序維護等公共性服務而向全體業主收取的費用。

專項服務費是指物業服務企業為業主（或使用人）提供專項性服務而向該部分業主（或使用人）收取的服務費用。如車輛停放服務費、裝修垃圾清運費、電梯維護費等。

第六條

物業服務費應根據物業類型、性質和特點分別實行 2

政府指導價和市場調節價。

依法成立業主委員會之前（前期物業管理）的公共性服務費和專項服務費，實行政府指導價。

依法成立業主委員會之后的住宅物業服務收費（停車收費除外）實行市場調節價。實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主委員會或業主雙方協商確定，并經報價格主管部門備案后執行。

實行政府指導價的物業服務費，具體標準由物業服務企業在價格主管部門規定的指導價范圍內，根據實際提供的物業服務水平確定，并報經價格主管部門審核備案后執行。

公共性服務費的計價單位為：元/平方米.月，計費面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權證的，按房屋所有權證登記的建筑面積收取；未辦理房屋所有權證的，以經審核的房屋測繪成果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權證，也未經審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標明的建筑面積收取。

與住宅配套的儲藏室不得收取物業服務費。

普通住宅小區內住宅經批準改為非住宅的，其物業服務收費可按非住宅小區有關規定執行市場調節價。

對物業服務費有爭議的，業主、物業使用人或物業服務企業，可以向市價格主管部門或建設行政主管部門申請協商調解。

第七條 制定或者調整實行政府指導價的物業服務費應進行 3

成本監審。實行政府指導價的物業服務費，價格主管部門可根據物業服務企業前3年的物業服務成本監審情況、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整收費標準。已評定服務等級并實施等級收費的住宅小區可參照新的等級收費標準執行。

市價格主管部門對物業服務費實行成本監審和價格監測。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

第八條

實行政府指導價的物業服務費構成包括物業服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1.物業管理和物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用；電梯專業維護保養和年檢費用另行計費收取）；

3.物業管理區域（包括單元樓道）清潔衛生費用；

4.物業管理區域綠化養護費用；

5.物業管理區域消防設施維護費用； 6.物業管理區域秩序維護費用；

7.物業服務企業辦公費用；

8.物業服務企業固定資產折舊；

9.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

10.經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服務成本。

物業服務企業合理配備的管理、服務人員職數按物業小區實際管理、服務的合理需要及相關政策規定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業服務成本或者物業服務支出構成。

物業管理區域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛生間、監控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業服務成本的，公共能耗費不再分攤;不列入物業服務成本的，公共能耗費合理分攤。物業服務企業自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應單獨設置計量表，其費用由物業服務企業承擔，不得向業主分攤。

第九條

物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價，住宅前期物業管理的物業服務費實行分類分等定標準定基準價，浮動幅度上下不超過15%。

物業服務等級標準以及評定辦法，由市房產行政主管部門制定并公布。住宅小區物業服務等級經首次核準且執行滿三年的，物業服務企業應提前30日向轄區房產行政主管部門申請等級復核，達不到原服務等級標準的須進行整改，整改不達標的，作降級處理。執行期滿未申請復核的，取消物業服務等級認定，物業服務企業不得繼續收取物業服務費。如物業服務企業繼續該收費 5

行為的，則作為企業的不良行為記入企業誠信檔案。

第十條 按照鼓勵先進、優質優價的原則，對榮獲國家（自治區、市級）物業管理示范小區榮譽稱號的項目，其物業服務費可經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主或業主大會同意，并經轄區房產行政主管部門核實、價格主管部門核準，按項目現行物業服務費標準上浮。

榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的，物業服務費標準可上浮10%；

榮獲自治區級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務費標準可上浮8%；

榮獲市級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務費標準可上浮5%。

第十一條 達不到法定交房條件的住宅小區，物業服務費由建設單位承擔；因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當相應降低，差額部分由建設單位補償物業服務企業。相應的物業服務等級由市房產行政主管部門認定。

第十二條

住宅小區竣工驗收合格后，業主或者物業使用人應當從物業交付之日起，根據市價格主管部門和市房產行政主管部門核定的收費標準按月交納物業服務費和電梯維護費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用和電梯維護費由開發建設單位全額交納。

第十三條

物業服務費按月收取。物業服務合同中有預收物業服務費約定的，物業服務企業可按業主自愿的原則預收不超過壹年的物業服務費。

物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位及環衛管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費。

專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第十四條

物業服務企業對裝修住宅進行指導和監督。業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業可向業主收取住宅裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務），住宅裝修垃圾清運費具體收費標準由市價格主管部門另行公布。物業服務企業不得以任何名義收取與裝修有關的其他費用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等類似費用（遺失補證費用除外）。

因集中裝修搬運材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設施設備損壞的，可由物業服務企業和裝修單位（裝修人）雙方協商給予一次性修復補償，由物業服務企業負責在集中裝修過后統一修復。

第十五條 實行小區出入證管理的，建設單位應當為業主免 7

費配置出入證（含IC卡等）4張。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由價格主管部門另行公布。住宅物業交付使用之后，小區新配置或升級改造智能門禁系統的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡配送數量由物業服務公司與業主依法共同協商決定。

第十六條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應經業主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第十七條

住宅小區（含住宅小區的商業、辦公、住宅樓）停車收費實行政府指導價。具體收費標準由價格主管部門另行公布。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。物業服務企業應優先考慮給予小區業主辦理車位月票。

業主在物業管理區域內的公共停車位（車庫）內停車應交納車輛停放服務費、車位租賃費。車輛停放服務費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。車位租賃費主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

業主在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車應交納車位物 8

業費。車位物業費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔等。

治安、消防、搶險、救護、環衛、特種車輛等在小區內執行公務時停車不需交費。其他外來車輛在物業管理區域內臨時停放的，可由物業服務企業依據自身情況約定免費停放時間；超過約定免費停放時間的，物業服務企業可根據價格主管部門的規定收費。

占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放車輛的，應當經業主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意才可收取車輛停放服務費、車位租賃費，收費標準不得高于同一小區露天配套停車場車輛停放收費標準。物業服務企業應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業主公布收支情況。

第十八條

物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

物業服務費收費必須按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受市價格、房產行政主管部門及業主的監督。

除本細則中規定的收費項目以及業主自愿委托要求提供特定 9

服務的收費外，物業服務企業不得再另行收取其他費用。

第十九條

物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

物業服務企業必須每半年在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。第二十條

市價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由市價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規的規定予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業主自愿委托要求提供專項服務和特定服務的除外）；

（三）強制或者變相強制服務并收費的；

（四）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（五）不按規定實行明碼標價的；

（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。

第二十一條

本細則實施前已簽訂物業服務合同的，物業服務等級及收費標準等可按原合同約定執行。如物業企業需調整物業收費標準,應當經小區專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意，并經公示，辦理物業服務等級標準及收費標準備案后方可執行。成立業主委員會的，按照業主大會決定執行。

第二十二條

本細則由市價格主管部門會同市房產行政主管部門按照各自職責負責解釋。本細則實施前有關規定與本細則不符的，依照本細則執行。

第二十三條

本市十二縣可參照本細則執行。

第二十五條

本細則從二0一五年元月一日起實施。桂林市物價局印發的《關于制定桂林市物業服務等級及收費標準的通知(試行)》（市價字〔2008〕28號）同時廢止。

第二篇：住宅小區物業服務協議

威信“天瑞祥合園”小區物業服務協議

甲方（業主）：乙方：

本物業名稱：

甲方所購買房屋合同編號：

類型：（住宅或商鋪）座落位置：幢單元室

戶型：建筑面積：平方米車位號

根據相關法律、法規，在平等、自愿、協商一致的基礎上，甲方與開發公司簽訂《商品房購銷合同》后，甲、乙雙方就威信天瑞祥合園小區物業達成以下協議：

(2)消防設施有明顯標識，定期對消防設施進行巡視、檢查和維修；

(3)定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能；

(4)貫徹執行“預防為主、防消結合"的方針，搞好小區的日常消防工作。

五、交通秩序與車輛停放秩序服務：

1、認真指揮出入車輛，維護小區交通秩序，要求進入小區車輛需按規定的行駛路線行駛，禁止亂停亂放，各種車輛應存放在各自的專用停車場；車輛停放嚴禁阻塞交通、消防通道等。

2、嚴格檢查出入車輛并做好記錄。

3、在小區內發生交通事故，需及時報告并協助有關部門處理。

六、房屋裝飾裝修管理服務：

對甲方房屋的裝修活動進行管理，對違反國家規定不符合建筑裝修的、破壞房屋主體結構、損害房屋外觀的裝修給予制止，以確保房屋的建筑安全和使用安全。具體規定見：《威信天瑞祥合園小區裝修管理協議》。

1、建立健全裝修管理服務制度。

2、查驗甲方裝修方案，與甲方、施工單位簽訂《裝修管理協議》，告知甲方裝修注意事項。

3、裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對出入小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛。

4、甲方裝修結束后進行檢查，對違反裝修協議的進行處理，問題嚴重的報國家相關部門，督促甲方及裝修人員及時清運裝修垃圾，集中堆放到指定地點。

八、在房屋保修期內乙方為甲方聯系施工單位，協調甲方處理入住(使用)后發現的施工質量問題。

九、乙方根據甲方的需求，為甲方提供相應的有償服務。

第二條物業服務相關費用(不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用)

一、物業服務費用：

1、普通住宅：元／平方米·月。

2、商鋪(商業用房)：元／平方米·月。

3、自購車庫(位)的物業服務費及公共照明費元／月·個。

4、二次供水水箱清洗費、二次供水水泵加壓費(電費)：1 5．00元／戶·月。

二、生活垃圾清運費(代環衛部門收取)。

1、住宅：按政府核定標準執行，代環衛部門收取。

2、商鋪：按政府核定標準執行，代環衛部門收取。

三、水、電、電視、電話、網絡等費用，由相關部門向甲方直接收取或委托物業公司代收。

四、裝修管理相關費用：詳見《威信天瑞祥合園小區裝修管理協議》。

五、機動車、非機動車按《威信天瑞祥合園小區停車收費標準》執行。

六、甲方首次繳費時間(物業服務費起計時間)為公告的交房之日起算。

七、業主于每年月日前交清下的物業服務費。

第三條專項維修資金的管理與使用

甲方應當按照國家有關規定交納專項維修基金，專項維修基金交納、使用和續籌辦法根據政府主管部門的文件執行。

第四條雙方的權利義務

一、甲方的權利義務

1、監督乙方的物業服務行為，就物業服務的有關問題向乙方提出意見和建議。

2、遵守《威信天瑞祥合園小區管理規約》、《威信天瑞祥合園小區裝修管理協議》和其它相關的管理規定。

3、甲方不得擅自改變房屋的使用功能。

4、不得占用、損壞本小區的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確實需要合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先征得乙方同意，并在約定的期限內把使用地方(或設施設備)恢復原狀，造成損失的，按損失情況賠償。

5、對違反本小區的物業管理規定造成損失、損害的，應承擔相應的民事責任。

6、為保持整潔、完好、統一的房屋外觀。小區內建筑外墻、屋頂、共用部位、公共設施設備上嚴禁張貼、懸掛、布置、安裝與物業服務無關的廣告宣傳物件。

7、依據本協議按時足額交納物業服務費用和相關費用。

8、甲方出租物業時，物業服務費用由甲方繳納。

9、甲方房屋轉讓時，應通知乙方，并陪同買受方與乙方簽訂新協議。

10、按照安全和睦、公平合理的原則，正確處理鄰里關系，不得侵害他人的合法權益。

二、乙方的權利義務：

1、對小區房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、安全、交通秩序等項目進行日常的維修、養護與管理。

2、根據有關法律、法規，結合本小區實際情況，制定相關管理制度和《威信天瑞祥合園小區管理規約》，并書面告知甲方。

3、可委托專業公司承擔本小區的專項物業管理，但不得將全部管理責任轉讓給第三方。

4、依據本協議向甲方收取物業服務費用。

5、建立健全本小區的物業管理檔案、資料。

6、編制物業服務工作計劃及財務計劃。

7、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方，并與甲方簽訂《裝修管理協議》。

8、不得占用本小區的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。

9、向甲方提供房屋自用部位、自用設施設備的維修等有償服務。

第五條其它約定事項

一、不可抗力責任

1、如出現乙方不能控制的情況或非管理原因而使小區內設施設備運行中斷，乙方不承擔責任。但應盡力協助甲方或有關部門恢復其正常運行。本協議所規定的物業服務費甲方不能因此而拒交。

2、在協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

二、房屋維修責任

1、保修期內，由建設施工單位負責房屋質量的保修，房屋保修期從公告交房之日起開始計算，房屋保修期限按國家相關規定執行。

2、保修期滿后，由甲方承擔自用房屋修繕責任和修繕費用。甲方可以自行修繕，也可委托乙方進行有償修繕。

3、因甲方使用不當或人為造成房屋及其設施損壞的，由甲方自行承擔修繕責任和修繕費用。

4、公共部位的修繕按維修資金的使用規定按國家相關執行。

三、物業服務企業應按照《物業服務協議》對小區實行物業服務管理，提供質價相符的物業服務。如遇物價上漲或相關能源部門調整價格，物業服務企業，有權向業主提出調整收費標準，并經與業主協商公示價格后執行。

四、緊急事故的處理責任

為維護甲方和使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急措施，造成甲方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

第六條違約責任

一、乙方違反協議，未達到約定管理服務標準的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方應承擔相應責任。

二、甲方違反協議，使乙方未達到約定管理服務標準的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方應承擔相應的法律責任。

三、甲方違反本協議，不按協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求甲方補交相關費用并從逾期之日起每天按年費用的3％交納違約金，逾期60天起乙方有權采取必要的催繳措施。

四、本協議內容空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

五、本協議未盡事宜，均遵守國家有關法律、法規和規章制度或雙方另行補充約定執行。

六、本協議在履行中如發生爭議，甲、乙雙方應協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向當地物業仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴。

七、本協議連同附件(《威信天瑞祥合園小區管理規約》、《威信天瑞祥合園小區裝修管理協議》)，具有同等法律效力。

八、本協議壹式兩份，甲、乙雙方各持壹份。

九、本協議自簽字之日起生效。

甲方簽章：乙方：威信縣扎西鎮麒麟物業管理有限公司 委托代理人（簽章）：代表(簽章):

日期：年月日日期：年月日

說明：

房地產：指可開發的土地及其地上定著物、附著物、建筑物，包括物質實體和依托物質實體上的權益。

物業：指正在使用中和已經可以投入使用的各類建筑物及附屬設施、配套設施、相關場地等組成的單宗房地產以及依托于該實體上的權益。

物業管理：指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

物業保修期滿后的大修、中修、更新改造等工程費用根據國家《城市房屋維修專項維修資金使用與管理規定》執行。

威信天瑞祥合園小區物業服務費用包含的內容為：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利等。

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維修養護費用。

3、物業管理區 域清潔衛生費用。

4、物業管理區域綠化養護費用。

5、物業管理區域秩序維護費用。

6、物業辦公費用。

7、物業管理固定資產折舊。

8、企業傭金。

9、法定稅費。

第三篇：住宅小區物業服務內容包含哪些？

物業服務內容

物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求實施：

(一)按照國家和本市規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務計劃，實施管理服務；

(二)在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

(三)經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；

(四)發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修；

(五)接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；

(六)做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；

(七)每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

(八)定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

(九)發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政機關報告；

(十)按照物業管理服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務事項。

除前面提到的規定外，物業管理企業應當配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作。

物業管理通常包括兩大內容：日常管理和特約服務。

日常管理是經濟性的管理和服務，包括以下內容：

日常養護：對于一個物業來說，配套的機電設備、供水、供電系統、共用設施等應經常、定期地進行養護，讓其維持良好的運行狀態，延長設備的使用壽命。

清潔綠化：對一個住宅小區來說，搞好清潔綠化工作可為業主和住戶創造良好、舒適的工作、生活環境，培養人們親近自然的意識，熱愛自然、熱愛生活。

安全保衛：在現實生活中，每個人都希望有安全感。物業管理應切實做好安全保衛工作，將不安全因素消滅在萌芽狀態，讓業主和使用人無后顧之憂，確保人們的生命財產安全。

消防工作：物業管理應高度重視消防工作，一定要保證消防設備處于良好待用狀態，并培訓一支業余消防隊伍，一遇火情可立即作出反應。另外，還要提高業主和使用人的防火和自救意識。

日常維護：物業在使用過程中會出現很多問題，須有一支全天侯的維修隊伍，隨叫隨到，及時處理各類小修、急修工作，方便業主和使用人。

征收各類費用、保管使用管理基金：定期收取管理費，編制預算、收支帳目，并定期公布，以便業主和使用人監督。

協調各方面社會關系：物業管理公司應與派出所、街道居委會經常保持聯系，協調好工作。管理公司還應與物業相關的政府各部門如供水、供電、煤氣、電信、市政等進行溝通，以便出現情況都可與有關部門配合，盡快予以解決。

處理好物業內部人際關系：一個大型物業內部居住著各種職業、性格的業主和用戶，物業管理公司可通過開展聯誼活動，讓業主和用戶有機會交流，加深理解，減少糾紛和爭執的發生。

特約服務：特約服務是指根據業主和住戶需要，提供各類特別服務，這些通常是有償的。如送奶送報，看護老人、病人、兒童，訂票送票，代為購物，送貨上門等等。

物業管理公司還可利用部分物業開展多種經營，增加收入，補充管理經費不足，減輕業主和住戶的負擔。

針對以上的物業服務內容的分析，可見物業服務工作的內容必須要做到事無巨細，面面俱到，考慮到小區生活的方方面面。如果采用信息化、智能化的物業管理軟件來幫助物業公司對物業工作進行精細化的管理，不僅可以提高工作效率，進行有效監管，還可以提升用戶體驗，提升物業公司的價值。

極致科技一直以不斷積累的經驗和技術創新為前進動力，通過將物業管理信息化的產品和服務做到極致，來滿足客戶不斷發展的應用需求。極致物業管理系統的設備管理模塊提供一套完整的設備管理臺賬，不僅可以記錄每個設備的基本屬性、技術參數、檢測參數和配件附件等詳細信息，還記錄設備全生命周期的相關保養、維修、檢測、巡檢記錄。通過系統的預警以及監控，避免設備漏檢、缺檢，保證設備處于良好的使用狀態，降低設備的維護成本并延長設備的使用周期，消除安全隱患。收費管理模塊對物業服務公司向客戶收取各種費用的活動進行管理，所有收費項目、收費標準、損耗分攤、滯納金計算等都可采用用戶自定義的方式，滿足物業服務公司靈活多變的收費管理。同時還提供保證金（押金）管理和與金蝶、用友等財務系統對接的功能。客戶管理模塊幫助物業服務公司建立起完整的客戶檔案，通過短信平臺將費用信息、欠費信息、活動通知、生日祝福等信息發到客戶的手機上，或進行客戶滿意度調查；還可提供派工管理、投訴管理、裝修管理等功能，通過工作流實現客戶服務部、工程部等部門的協同工作，及時處理客戶提出的服務申請，提高客戶滿意度。

第四篇：住宅小區前期物業服務協議

前期物業服務協議

第一章 總則

第一條 本合同當事人

甲方： 乙方：

甲乙雙方依據有關法律、法規及乙方與售房單位簽訂的《北京市商品房買賣合同》（編號：___________）內的有關物業管理的約定，雙方在自愿、平等、友好協商的基礎上，就 前期物業服務達成如下協議。

前期物業服務時間是指：從乙方接到售房單位開出的《房屋進住通知單》之日起至業主大會委托業主委員會與甲方簽訂《物業服務合同》時止。

第二條 物業基本情況

本物業名稱： 座落位置： 號樓 單元 室 建筑面積：____平方米

第三條 甲方提供服務的收益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本協議承擔相應的責任。

第二章 雙方的權利和義務 第四條 甲方的權利義務

一、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、公共秩序、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；

二、在本物業設立服務機構，對本物業進行專業化物業管理；

三、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的管理制度；

四、建立健全本物業的物業管理檔案資料；

五、制止違反《物業管理業主臨時公約》、《住戶手冊》和本物業的管理規定的行為；

六、可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方；

七、依據本協議向乙方收取物業服務費用及其他費用；

八、編制物業服務及財務計劃；

九、每六個月向乙方公布物業費用收支賬目；

十、提前將房屋裝飾裝修的注意事項和限期條件書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理服務協議》；

十一、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務；

十二、法律法規規定的其他權利義務。

第五條 乙方的權利及義務

一、享有并履行《物業管理條例》中規定的業主在物業管理活動中的權利及義務；

二、監督甲方的物業管理行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議；

三、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

四、遵守《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《業主臨時公約》、《住戶手冊》、本 協議以及本物業的管理規定；

五、依據政府有關規定和購房合同規定，辦理入住手續時，乙方應交納公共維修基金；

六、裝飾裝修時，必須辦理裝修手續，并遵守物業在房屋裝飾裝修方面的管理規定；

七、依據本協議向甲方交納物業服務費用及其他費用；

八、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能；

九、支持并協助甲方依法所進行的物業管理和經營活動；

十、轉讓物業時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協議和遵守《業主臨時公約》承諾書的內容，交清轉讓前的物業服務費用及其他費用；

十一、在使用獨立采暖爐時必須按照《使用說明書》的要求操作，遵守供暖系統（采暖爐）運行《承諾書》的內容，以免發生人身危害；

十二、頂層平臺不得搭建陽光屋、遮陽蓬、鐵架、藤架等任何封閉或半封閉式建筑；平臺內種植灌木、花卉不得超過女兒墻高度；不得堆放易燃易爆物品；保持平臺的環境衛生；

十三、在房屋裝飾裝修時禁止破壞在地面敷設的采暖管線及電力管線；

十四、法律、法規規定的其他權利義務。

第三章 物業管理服務內容

第六條 房屋建筑共用部位的維護、養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、走廊通道等。

第七條 房屋共用設施設備及其運行的維護和管理

共用設施設備是指不為單個產權人所有而為產權人所共有并共同使用的設施設備，包括共用的上下水管道（自來水分戶水表以外計費水表以內的上水管道、樓內下水立管及通向污水井的下水管道）、雨水管、水箱、加壓水泵、共用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、樓道、郵政信箱、避雷裝置、電子對講防盜門、紅外線周界報警系統、空調冷凝水管、化糞池、物業管理區域的外圍護欄、圍墻和共用設施設備使用的房屋等。

第八條 園藝及環境衛生

一、區內共用綠化、園藝小品等的管理和養護；

二、公共環境的衛生清潔、房屋共用部位的清潔衛生、生活垃圾的收集、清運（不含垃圾消納場的管理及建筑裝飾垃圾收集和清運）。

第九條 安全及消防

一、協助公安部門維護本物業公共區域內的（即小區規劃紅線以內，業主戶門以外）公共秩序（不承擔人身、財產的保險、保管責任）；

二、做好消防教育宣傳工作，加強消防培訓及演練，積極配合當地消防部門做好消防安全的防范工作。

第十條 交通秩序與車輛停放

對本物業區域內的交通狀況進行預測和安排，確保本物業區域內車輛停放有序、交通順暢（不承擔人身、財產的保險、保管責任）。

第十一條 檔案資料

一、對本物業的房屋竣工、設施設備及接管驗收檔案、圖紙、資料進行管理；

二、對業主及非業主使用人的檔案資料進行管理。

第十二條 房屋裝飾裝修管理

一、依照相關法律法規及物業管理部門裝飾裝修管理有關規定，對本物業裝飾裝修進行管理；

二、按本小區《房屋裝飾裝修管理服務協議》及《房屋裝飾裝修管理規定》執行。

三、收費標準：裝修押金：3000元（業主交納1000元，裝修企業交納2000元）裝修管理費：300元/套（由裝修企業交納）裝修垃圾清運費：21元/自然間（由業主交納）

第十三條 其他管理服務事項

一、向業主提供對房屋自用部位、自用設施及設備的有償維修、養護；

二、向業主和使用人提供各類特約有償服務；

三、根據本物業內的情況和特點，開展形式多樣的有償社區服務及商務服務；

四、法律政策及協議規定的其他事項。

第十四條 協議期限

本協議自 年 月 日起至本小區業主大會選舉產生的業主委員會與甲方簽訂《物業服務合同》時止。

第四章 物業服務標準

物業服務標準執行《北京市住宅物業管理服務標準》以及本合同的有關規定。

第五章 物業服務費用和其他費用

物業服務費（不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用）

第十五條 物業服務費（不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用）

一、住宅按0.52元/月·建筑平方米（包括：物業公共區域保潔、公共秩序的維護、小區綠地養護、化糞池清掏、房屋及小區共用部位共用設備設施的小修、小區日常綜合管理）；

二、躍層（六躍七）住宅需加壓供水，加收加壓水泵運行費0.20元/月·建筑平方米；

三、物業服務費用標準將按北京市法規、政策調整；

四、交納費用時間：每年12月20日前交納下一的物業服務費。

第十六條 其他有償服務費用（此項費用不屬于物業服務費用，收費標準執行政府規定，并根據政策進行相應調整）

一、車位及其使用管理服務費：按市物價部門批準的《停車場（庫）車輛收費標準》收取；

1、大型機動車位地面停車位：210.00元/輛/月

2、小型機動車位地面停車位：150.00 元/輛/月

3、露天停車場臨時停放機動車收費標準：（第一小時不收費）小型車：2元/1小時、大型車：3 元/1小時

二、為滿足住戶需要提供的各項有償服務價格另議，見《住戶手冊》附件《有償服務價目表》；

三、符合相關法規、政策的其他有償服務費用。

第十七條 代收代繳費用（此項費用不屬于物業服務費用，收費標準執行政府規定，并根據政策進行相應調整）如受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃氣費等費用的代收代繳服務。

1、公共樓道燈電費（含樓宇對講）：0.48 元/度，由本單元全體業主均攤；

2、生活垃圾清運費： 元/戶/年；

3、有線電視收視費： 元/戶/月；

4、自來水： 元/噸； 5 燃氣： 元/立方米；

6、交費時間：按月/年交納。

第十八條 公共部位、公共設施、設備維修基金

一、按照《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號）的規定，各產權人在其購買房屋時，須按購房款2%的比例繳納共用部位共用設施設備維修基金。

二、共用部位共用設施設備維修基金使用和管理按政府有關文件執行。

三、共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產行政主管部門或業委會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌。

四、產權人在出售、轉讓、抵押或饋贈其單元時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第六章 違約責任

一、甲方違反本協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

二、乙方違反協議，致使甲方未能達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔法律責任；

三、甲方違反協議，擅自提高收費標準的，乙方有權要求甲方清退超標部分費用，退還利息支付違約金；

四、乙方違反協議，不按約定的收費標準和時間交納費用的，甲方有權要求乙方補交，并從逾期之日起每日加收應繳費用千分之三的的滯納金。

第七章 附則

第十九條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生燃氣泄露、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

第二十條 在本協議執行期間，如遇國家政策調整及其他不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

第二十一條 本協議在履行中如發生爭執，由雙方友好協商解決，或向物業管理行政主管部門申請調解，若協商無效，可向仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

第二十二條 本協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，《房屋使用說明書》、《質量保證書》、《住戶手冊》，遵守《業主臨時公約》、承諾書、頂層平臺使用《承諾書》，《承諾書》為本協議的附件。

第二十三條 本協議一式貳份，甲、乙雙方各執壹份，具有同等法律效力。

第二十四條 本協議自簽字之日起生效。本協議中未規定事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

甲方簽章：北京瀛海尚志益民物業管理中心 乙方簽章（業主）： 法定代表人：

簽訂日期： 年 月 日 附件 1

承 諾 書

為維護小區的管理，本人同意遵守《小區頂層平臺管理規定》中的一切條款，如有違約，愿承擔相應的違約責任及所造成的一切損失。

《小區頂層平臺管理規定》

1、禁止在平臺上亂搭亂建各種房屋，一經發現，須及時拆除；

2、禁止從平臺上往下扔物品、潑水等，以防砸傷路人及破壞小區公共衛生；

3、禁止在平臺上非法聚會、聚眾賭博等其他非法活動；

4、禁止在平臺上支、立各種廣告招牌；

5、禁止在平臺內飼養家禽、家畜等；

6、禁止擅自翻越平臺，在平臺外沿及屋瓦處行走；

7、禁止將平臺上護墻打通、拆除；

8、禁止在平臺上進行燒烤,以防火災發生及造成環境污染；

9、禁止在平臺上大聲喧嘩,以免影響他人正常工作和休息；

10、禁止在平臺上私自安裝、使用電網；

11、只允許種植盆栽類植物，禁止在平臺上鋪土種植各類花草尤其是攀巖類植物；

12、禁止在平臺上燃放煙花爆竹；

13、禁止在屋頂、平臺安裝太陽能熱水器。

第五篇：綿陽市住宅小區物業服務成本有關情況調查報告

綿陽市住宅小區物業服務成本有關情況調查報告

為了解我市普通住宅小區經營及收費開支狀況，進一步完善物業管理服務收費制度，規范物業收費行為，我局與市房產部門按照國家發展改革委、建設部《物業服務定價成本監審辦法》（發改價革〔2007〕2285號）規定，對綿陽城區范圍內具有一定代表性的物業服務企業開展了成本調查工作。

一、基本概況

（一）服務小區及物業公司基本情況

截止2007年底，綿陽市共有服務小區799個，服務小區面積2230萬平方米，其中：住宅面積1809萬平方米，非住宅面積421萬平方米。共有物業服務公司147個、服務人員2269人，全年物業服務總收入6659.21萬元，物業服務企業凈利潤－411.52萬元。照此計算，平均每個物業公司服務面積27910萬平方米、服務人員15.44人，每月每平方米服務費收入0.249元，每月每平方米凈利潤－0.015元。綿陽城區共有物業服務公司136個，其中：二級服務資質8個，三級服務資質102個，四級服務資質26個。從業服務人員1919人。此次重點選取了四川綿陽富臨物業管理有限公司（西蜀名居、在水一方、陽光新城、）、綿陽電力物業服務有限責任公司（電力小區、21世紀）、綿陽市宏杰物業管理有限公司（宏杰花園）、綿陽市東辰物業管理有限公司（商業廣場、現代花園、學府花園）等4家物業服務企業經營管理的9個住宅小區開展物業服務收費成本調查工作。

此次調查的住宅小區共涉及住宅住宅面積667245.7平方米，非住宅面積29383.78平方米，物業服務人員244人。

（二）物業管理現狀

目前，我市物業管理服務企業的成立有兩種形式，一是由房地產開發公司派生出來的物業服務公司，屬“誰開發、誰管理”的形式，這類公司受制于房地產開發公司，依托開發公司的經濟支撐低價運行。目前我市大部分的物業企業均是這種類型，如四川綿陽富臨物業管理有限公司（西蜀名居、在水一方、陽光新城），綿陽市東辰物業管理有限公司（商業廣場、現代花園、學府花園）等；二是由獨立的、專業的物業服務企業進行管理，屬于完全市場化形式，綿陽電力物業服務有限責任公司（電力小區、21世紀）等。

（三）現行物業服務收費政策

1、物業服務費

根據綿陽市物價局、綿陽市房產管理局關于印發《綿陽市物業服務收費管理實施細則的通知》（綿價費［2004］56號）規定，我市“各縣（市、區）應當根據物業管理服務等級標準等因素，制定、調整物業服務收費指導價基準價及其浮動幅度。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定，但不得突破最高限價”。我市普通住宅物業服務費基準價如下（按每月每平方米建筑面積計）：

（一）基準價。

1、多層住宅（無電梯）：一級：0.85元-1.00元；二級：0.65元-0.80元；三級：0.35元-0.50元；四級：0.25元-0.30元。

2、高層住宅（含帶電梯的多層及小高層）：一級：1.80元-2.00元；二級：1.30元-1.70元；三級：1.00元-1.20元。

（二）浮動幅度。凡獲得獲得全國城市物業管理（示范）住宅小區或大廈稱號的可在政府指導價的基礎上上浮20％；獲得四川省物業管理優秀住宅小區或大廈稱號的可在政府指導價的基礎上上浮10％；獲得綿陽市物業管理優秀住宅小區稱號的可在政府指導價的基礎上上浮5％。

2、代收代繳費用

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內的手續費（不得計入價內），但不得向業主收取手續費等額外費用。

二、物業服務支出的成本構成

物業服務支出成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

通過將此次調查的九個小區的物業服務成本支出數據進行整理，得出2007年平均成本及各項開支占平均總成本的比例情況見下表：

項 目平均成本 占平均總成本%

一、人員費用（元）2729432.66 64.35

（一）工資 2056400.13 48.48

（二）社會保障費482830 11.36

（三）其他支出 190202.53 4.48

二、物業共用部位共用設施設備日常運行維護費（元）784142.24 18.49 其中:

（一）電梯日常運行及維護費（元）549723 12.96

1、電費 330410 7.79

2、維護費 112400 2.65

3、設備保險費 0 0

4、年安檢費 50550 1.19

5、其他支出 56363 1.33

（二）二次供水設施日常運行及維護費（元）133203 3.14

1、電費 118362 2.79

2、日常維護費 12841 0.3

3、其他支出 2000 0.05

三、綠化養護費（元）89257 2.10

四、清潔衛生費（元）31537 0.74

五、秩序維護費（元）55450 1.31

六、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費（元）10000 0.24

七、辦公費（元）61980 1.46

八、管理費分攤（元）202826.20 4.78

九、固定資產折舊（元）49403.75 1.16

十、其它費用（元）227808.52 5.37 支 出 合 計 4241837.37 100 注：根據上報數據整理。重要成本項目說明：

（一）人員費用支出

包括工資、補貼、社保醫保費、意外保險、伙食費、住宿費、保安培訓費、年檢費、服裝費等，約占物業服務總支出的64.35%。綿陽城區物業管理服務企業從業人員平均工資水平為8428元/人﹒年、702元/人.月。而綿陽市在崗職工平均工資19741元/人﹒年、1645元/人.月。

（二）電梯費（含電梯檢測、保養費）所調查的住宅小區共有電梯46部，電梯日常運行及維護費11950.50元/部.年，主要是電費和日常維護費用。

（三）二次供水費用

所調查的住宅小區共有增壓水泵11臺，設施日常運行及維護費12109.36元/臺.年，主要是電費和日常維護費用。對用戶既有按用水量每方加收二次供水費的（從0.20元/立方米至0.30元/立方米不等），也有按戶數收取定額費用的。

（四）綠化養護費

綠化養護費0.128元/立方米.年。

（五）清潔衛生費

清潔衛生保潔費0.045元/立方米.年。

（六）程序維護費

程序維護費0.080元/立方米.年。

（七）辦公費

辦公費0.089元/立方米.年。

（八）管理費分攤

管理費分攤0.291元/立方米.年。

（九）固定資產折舊

固定資產折舊0.071元/立方米.年。

（十）其他費用 包括除“四害”、防雷檢測、對講機頻率占用等其它費用，0.327元/立方米.年。

三、經營狀況

就物業管理服務而言，量入為出，保本微利是企業經營運作的基本原則，然而由于企業剛性成本逐年增長，經營風險日益加大，企業效益普遍較差。

四、存在的主要問題及原因

隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：

（一）物業服務費

參與調查的企業普遍認為，現行物業服務價格水平較低，而影響企業成本的人員工資、物價水平等各種因素都發生了重大變化，如果僅靠物業服務費根本入不敷出，為了維持經營，只能通過降低服務標準、裁減人員、壓縮人工成本和收取停車費、公共配套設施租金等途徑來彌補。

另一方面，現行的物業服務收費標準是與物業企業提供的服務等級相掛鉤的，企業服務等級劃分受到小區硬件條件的制約，企業認為應以服務質量為等級標準，即以小區的綠化面積、智能化配備、人員配備、配套設施等指標為標準劃分等級收費，才能更充分地體現質價相符、等價交換的市場規則。

再者，個別企業反映：原來的物業管理服務費是一個小區一個價，隨著物業服務收費政策的調整，規定“向業主分攤的公共水電費，需單獨設立計量表”。有些小區建樓之時沒有單獨設表，開發商移交給物業企業時也沒有留下改造資金，業主便以沒有單獨設表為由拒絕交納公共分攤水電費，這無疑是給物業企業增加了負擔。

（二）代收代繳費

調查顯示，代收代繳費用問題主要集中在水、電費，居民用電、用水已部分抄表到戶，但商業用電、用水仍未實現，還是以小區作為一個用水、用電單位，按總表讀數來收費，而一個小區內存在著不同用戶、不同性質的用水、用電，收費基本上只能由物業企業代收代繳，企業不僅沒有收取任何代收代繳手續費，且占用企業資金，增加了企業成本。而這中間實際發生的滴、漏、跑、冒和變損、線損等，則由各物業企業對小區住戶分攤，而水、電費的損耗分攤也是五花八門，基本上由企業操作，水、電的損耗和本應由供水、供電部門承擔的人員工資等費用全部轉嫁到住戶或由企業承擔，導致業主與物管公司的矛盾，造成企業對水電費的代收虧損。

（三）住房維修基金

住房維修基金是用于公共部位和物業公共設施設備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。目前主要存在以下問題：一是未設立住房維修基金。由于歷史原因，部分房屋當時售房時沒有收取住房維修基金，尤其在老小區更為普遍，使得后來出現的必要的維修管理得不到保障，給物業管理工作造成困難，引發一系列問題。二是現行住房維修基金使用管理辦法相對死板，依照規定，在小區業主委員會成立前，這筆專項資金是不得使用的，這就造成了有些小區雖有維修基金，受限于沒有成立業主委員會，在確實有必要動用的時候卻不得動用的尷尬局面。

（四）人工成本及其費用

物業管理行業屬于勞動密集型服務行業，勞動力成本及其費用占企業成本的60%以上。近幾年，員工工資待遇逐年提高，即便如此，企業還是難以留住人，員工隊伍相當不穩定，直接原因首先是工資待遇低，只占綿陽市在崗職工平均工資19741元/人﹒年的43％，認同感弱，與此不相符的是工作勞動強度大，每天工作至少8—12小時，因此他們一旦找到待遇更好的工作就會立刻跳槽，造成崗位人員經常缺崗，直接影響到小區的正常管理。

（五）老舊小區問題

老舊小區基礎條件不配套，當初興建之時建設標準低、規模小、基礎設施不配套，在道路、綠化、用電、污水排放、垃圾處理、路燈照明、安全防范、消防設施、車輛停放等方面，普遍存在設施不到位、不完善等問題，且公建配套、公共秩序、居住對象的弱勢群體性及收費管理等方面的矛盾也很突出，又缺少資金投入和相關政策支持，所謂的物業管理基本上只是進行維持型管理。

（六）業主委員會未能充分發揮作用

我市中心城區部分小區都沒有成立業主委員會，部分小區雖然成立了業主委員會，但都沒有形成和發揮業主與物業企業之間橋梁與紐帶作用，服務質量的監管沒有真正開展起來，對物業服務與公共財務的收支疏于監管。業主委員會的建設不規范，導致其作用發揮不夠，沒有實現真正意義上的自治管理，業主和物業服務企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而難以解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。

五、對策與建議

實施社會化、專業化、市場化的物業管理服務勢在必行，其表現出來對城市管理、社區建設以及和諧社會建設的巨大作用不可低估，物業管理搞好了，人們安居樂業；搞不好，將引發大量社會問題。

（一）加強對物業服務行業的扶持

1、理順物業服務行業與相關行業之間的關系

物業管理服務與水、電等公共事業單位的責任區分不明確，物業企業承擔了很多份外責任。水、電供應部門應盡快實現抄表到戶，將分戶收費工作落實到位。委托物業企業代收代繳的，應支付代辦費用，給予相應經濟補償，避免增加企業負擔，但不得向業主收取手續費等額外費用。

2、政府及各職能部門給予適當扶持

一是本著合情、合理、合法的原則，在政策、稅收等方面提供支持，加大政策傾斜力度，減少企業管理成本，如保安人員業務培訓避免重復培訓、重復收費，質檢部門電梯檢測費適當優惠，地方稅收在一定時期內適當減免或調整企業所負擔的稅費等，創造一個有利于企業發展的環境，逐步使企業做大做強，最終促進整個行業的健康發展。

二是政府應出臺鼓勵物業公司之間的資源整合，壯大物業公司服務規模，有利于降低物業管理和服務成本，從而提高物業公司經濟效益。

（二）探索建立與物價水平相掛鉤的聯動定價機制

就目前我市普通住宅小區物業管理服務費收費標準而言，從各項收入對成本的貢獻情況看，單純的管理服務收費不足以支付全部規定項目服務成本的開支，也就是說，僅靠收取物業服務費是很難維持按規定提供服務所需成本的，中間的缺口只能通過開發商補助和其他的市場拓展收入（如電梯廣告收入、出租公共場所收入）來加以彌補，導致物業服務質量難以提高，依然停留在收費、保安、保潔的基本管理層次。

盡管政府規定確定物業服務費具體標準時，可在相應等級基準價的范圍內確定，但具體標準必須取得業主大會的同意，實際情況是部分小區沒有成立業主委員會，同時絕大部分業主都不愿意取高限，甚至還低于最低物業服務費標準。也就是說，由于物業管理服務對象的多樣化，且大部分是普通大眾，政府在其價格方面采取了政府指導價與協商機制相結合的模式，可在實際執行中，協商機制形同虛設。

近幾年，社會物價水平高漲，勞動用工價格持續攀升，但物業服務費卻基本維持不變。導致一些企業難以為繼，只能采取減員、減服務內容、降低服務質量等不規范的行為來壓縮成本求生存。物業服務收費具體標準應與社會物價水平相掛鉤，每經過一個周期便根據物價指數、勞動力成本增長指數等因素進行科學、客觀地調整，使物業服務收費標準更為符合市場實際。

（三）提高業主意識，加快業主委員會制度規范化建設

業主自治是搞好小區物業管理的根本出路。業主們應當加強主人翁意識，盡快成立業主委員會，選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，發揮其在物業企業與業主之間的橋梁作用，建立雙方的信任關系。企業也應當創新服務理念，優化服務質量，為業主提供更細致、更周到的人性化服務，定期公布物業服務費的收支情況，增加透明度，使業主知道自己交納的費用花在什么地方，明明白白消費，消除過去那種認為物業公司收了很多錢，卻沒有用在業主身上的誤解。相信在雙方相互溝通、相互理解、相互信任的基礎上，協商機制將可得到充分發揮。

（四）加強老小區的配套改造，進一步完善維修基金管理制度 通過物業企業投資，政府支持等多種方式更新、改造老舊小區的配套公共設施，改善小區環境，促進物業管理服務實施到位，提高群眾居住環境，共同創建平安小區。

同時，進一步完善、規范住房維修基金制度，幫助沒有維修專項資金的小區盡快建立，逐步健全維修基金收繳、使用管理的各項制度，提高靈活性，并加強監管，增加透明度和使用效益，使資金做到有效歸集、合法使用、保障有力，把每一個小區都建成“基金依法交、問題有人管、故障有人修、設備有人換、物業質量優、生活環境好”的和諧小區。

（五）加大宣傳力度，形成輿論氛圍 相關部門要加強對《物權法》、《物業管理條例》、《價格法》和有關法律法規的宣傳，一方面，可以規范物業企業的服務行為，提高服務品位，樹立企業形象，鼓勵和推行企業通過質量體系認證，以高素質的隊伍、嚴格的管理、優質的服務獲得市場競爭優勢；另一方面，能夠使廣大業主了解自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業服務費不僅損害了物業企業的利益，也損害了廣大業主的利益。同時要不斷總結和推廣物業服務的先進經驗，大力宣傳先進典型，使物業管理的觀念逐漸深入人心，提高廣大業主接受服務和自覺交費的意識，奠定物業管理服務行業健康良性發展的民眾基礎。

綜上所述，城市物業管理作為市場經濟條件下逐步發展起來的一種新興服務產業，是當前建設城市、管理城市和經營城市的重要環節，已成為衡量社會發展和城市管理水平的重要標志，在促進城市協調發展和構建市民群眾和諧生活中，發揮著日益重要的作用。但從目前的情況來看，該行業尚處于一個相對艱難的境地。希望通過政府、企業、業主及社會各界的共同努力，促進我市物業管理服務行業向市場化、社會化、專業化發展，并形成良性的充分競爭機制，為業主創造并保持舒適的環境，提高居住質量，為構建和諧綿陽、文明綿陽打下物質基礎。