第一篇：住宅小區物業學習心得

赴XXX物業服務中心學習心得

XXX

此次赴XXX物業工作相關內容，歷時XX，讓我基本了解了XX物業管理中秩序維護組、保潔組、工程組、管理組的日常運作及基本的工作內容，感受到了身為物業管理人員日常工作的繁忙和不易。下面，就此談談我的一些心得和感受：

此次學習，我想就以下四點來說：

一、業主（住戶）對于小區內他人行為的意見，對于物業管理提出的意見方面：

諸如，有些業主反映他人在小區花園草坪遛狗，狗在草坪上留下的糞便不清理；隨意把用過的餐巾紙丟到花圃中央，難以清理；中午午休期間有小孩吵鬧，有大人大聲下棋；晚上半夜有小車進入小區，在小區內打喇叭，超速行駛；有的業主不按規定晾曬衣物被子，隨意在電燈柱上拉線晾曬等情況。有的業主反映隔壁鄰居自行在公共地方搭建防盜網，還有的業主來辦公室反映，其反映的問題已不下三次，都還沒有人去處理。

這樣的問題反映每天都有，更要求我們物業在管理和處理事情方面要嚴謹、及時、得當，這也將有助于處理好物業與業主的和諧關系。

二、業主（住戶）不主動、及時上交物業費的問題：

對于小區物業來說，最主要的經費來源還是每年收上來的物業管理費。在這一周的學習過程中，我發現該小區只有小部分業主能自覺、按時來繳納物業、水電、公攤費用，而大多數業主都是見到家中有提醒繳費的單據才來繳費，此時已過了規定的繳費時間。例如，有一位業主物業費超過三個月未按時交，產生了滯納金后才來繳費；還有個別業主不明原因已很久不交物業費。業主不按時上繳物業費存在很多可能，也有諸多理由，但對于我們物業中心來說，這是一個關鍵性的問題，我們必須加強督促，嚴肅管理：首先，物業應做好形象工作，盡可能將業主挑剔的幾率降到最低；其次，我們的管理員應加強學習，特別是物業費催繳方面，可以由中心負責搜索實例，下發資料，從中學習、借鑒合理合規且行之有效的方法。

三、開發商不完全把小區管理交付物業公司所產生的問題： 就學習中遇到的情況說明，如綠化花帶的澆水系統，該系統已有一段時間不能使用，據說是水泵出了問題，但長期無人處理，這本該由開發商解決，我物業中心已經上報開發商，卻遲遲無人來修，導致我們的綠化工人不得不用消防水解決日常噴淋的問題。諸如此類開發商不能全部交付物業中心管理的工作，在一定程度上影響了我們物業中心的服務質量，在住戶眼中，也只留下了“我們交了物業費，你們不管理”的印象。在日常工作中，類似這樣的問題時有發生，我們能做的，首先還是把自己管理的地方做好。

四、住宅小區物業管理與校園物業管理的不同之處：

住宅小區基本上是固定的業主和長期的租戶，人員比較固定，老人和小孩也居多，這里的住戶所想要的，是一個安全干凈、管理得當的小區。對于住宅小區的物業管理，則要求秩序維護得當，無可疑人員出入，小區內無偷盜情況發生，所以要求我們的秩序維護人員門崗看護要嚴格，不能讓人隨意出入；巡邏要仔細，要有一定的觀察力和判斷力；監控要到位，及時發現情況，及時記錄，以便事后有據可查。在環境方面，要求公共衛生干凈整潔，垃圾桶及時清理，樹木無枯死、花開有時、草坪修整等。在工程方面，要求我們的工程人員及時把損壞的公共設施維修好，要求路燈通明，供水供電安全，電梯正常運行，業主報修及時處理等。對于管理組成員，我們要處理好與業主的關系，熟悉小區環境，各崗位人員安排調動得當，能及時催收物業管理費用。

校園物業管理方面，首先，校園是一個封閉式管理的場所，師生希望看到的是一個安全、安靜、整潔的學習環境。對于校園物業管理，要以整個大校園的學生學業活動為主：秩序維護方面，把好門崗關，尤其要把好學生宿舍門口崗位，一切以學生的安全為考慮；加強日間巡視和夜間巡視；家長來訪期間，加強留意可能混入的可疑人員。環境方面，校園教學樓外圍干凈整潔，教學樓內部、公共衛生間、走道等需及時打掃，樹木花草無枯死。工程方面，地方大，維護多，需要我們的工程人員熟悉熟練的完成維修任務。對于管理組成員，除了處理好日常與學校領導的關系外，我們需要熟悉熟知每日學生上下課時間，課間時間，午休晚休時間，合理安排及調配人員處理相應的事情，要以學生為中心，做到既不打擾到他們的學習又能按質按量完成我們的日常工作。

以上的不同之處，從秩序管理、綠化維護、工程維修、管理組安排工作方面都已詳述其不同，這就需要我們在物業管理中從實地實際出發，就相應的環境提供有針對性的物業服務。

此次在住宅小區學習的這一周時間中，我基本了解了住宅小區物業和校園物業的大體區別，但對于更多具體而細微的地方可能仍需時間了解。總而言之，此次赴鳳嶺春天的學習受益良多，增長了物業見識，更多地了解了物業管理中應該注意到的細枝末節。

第二篇：住宅小區物業管理辦法

住宅小區物業管理辦法

為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。

二、業主、房屋使用人

1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。

3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

第三篇：住宅小區物業工作匯報

住宅小區物業工作匯報

**物業公司****住宅小區物業工作匯報 尊敬的各位領導，各位同仁：大家上午好！

首先我代表**物業公司****物業服務中心全體員工感謝各位領導、同仁們對我公司的關懷與指導，20年月日我司進駐小區物業服務以來，根據年工作計劃，以創建省優小區為目標，在領悟公司提升物業服務品質的服務方針指引下，遵循“**物業創造品質生活”的精神，在全體員工共同努力下，使各項工作都有了長足的進步。我小區順利的在2012年、2013年連續兩年分別被評為省和市優秀物業服務項目。回顧我們的物業管理工作，成功與失敗、歡樂和苦惱、喜悅與憂患、酸甜苦辣交織在一起，令人感慨萬分。概括成一句話就是：成績不小、問題也有。現將我們的工作做如下匯報。

一、項目工作概況

****商住小區是零陵區目前最高檔生活社區。小區總占地面積畝，建筑面積約萬平方。其中多層套住房，電梯房套，別墅棟，陸續于20年月--20年月交付業主使用。

二、物業管理完成的主要經濟指標

1.辦理入住：住宅戶，商鋪戶，物業管理費收入元。2.辦理裝修戶，裝修管理費收入元。3.其他物業收入元。

三、物業管理主要工作的簡要回顧

（一）物業管理情況 ①共辦理入住戶，入住率

②完成了二段保潔開荒，并對所有區域責任人進行了重新組合。③對電梯管理人員進行了專業的培訓，并進行實操考核。

④針對裝修期間的施工垃圾、進行了專項治理，采取了一系列措施、取得了較好的成效，保持了良好的衛生環境。

⑤接待業主投訴起左右，針對投訴內容、分類由相應部門處理。爭取最短時間內解決問題。

⑥規范和完善24小時值班制度，對業主和使用人對物業服務管理報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類情況的及時反饋，并做好回訪。

⑦主動和開發商聯系，溝通、相關的銷售資料，移交給物業。

⑧建立了物業業主的數據庫，相關信息輸入、查詢便捷、快速、詳實、并不斷更新，保持數據的完整性。

⑨每年進行業主滿意度調查和業主意見征詢，業主對物業服務工作有哪些意見或建議、并認真分析、改善服務工作中的不足，使業戶滿意率達到90%以上。⑩因耀江小區的水電都是開戶到戶的，所以對于費用的收取存在很大的難度，我們采取晚間上間家訪和業主溝通，上門收費、預約收費，效果不錯。

（二）安全管理措施

1、消防管理：

①在小區內加強消防知識的宣傳，引導業主的安全防火意識。

②每日進行防火檢查，根據檢查出的火險隱患制定和落實消防整改措施。③以保安部為中心組建義務消防隊，實施嚴格的消防監督管理。④定期對消防設備設施進行巡檢和維護，發現問題及時處理和解決。⑤建立和健全防火安全制度。

⑥組織保安、消防中控人員及相關部門人員進行消防演習，培養處理突發事故的能力，組織消防中控人員外出參加培訓，并考核一次通過確保持證上崗。

2、安全管理：

①培訓了一支訓練有素的專業安全管理隊伍，進行24小時巡邏警戒。

②制定門崗管理制度，來人來訪、物品出入登記，車輛實行“一車一桿一證”的放行制度。加強整個小區的巡邏范圍，白天隊員實行交叉巡邏，不定時對各區域設崗布控，晚上實行分時間段進行巡邏，以季節變化為準。隊員分批進行巡邏，做到防患于未然。使小區內降低或盡量杜絕安全事故的發生，給業主一個安全舒心的居住環境。

③加強對員工進行安全管理教育，如突發事件的處理，報警、現場保護、急救、事故報告等。

④對安全管理員、監控人員進行安全管理培訓，明確了各自的崗位職責。并逐一簽字確認，遵守并執行。

3、內部管理

①對安全管理人員進行了有針對性地培訓。

②加強對安全管理人員的培訓考核和檢查落實，做到獎罰分明，優勝劣汰。鑫聯物業創造品質生活

③舉行安全月、安全季、安全年大考核，安全生產和績效掛鉤。

④舉行全年安全技能大比武，對優勝者進行獎勵，提高安全服務水平和技能。

（三）工程管理工作

1、崗前培訓：

根據項目實際情況，制定了一整套培訓計劃，對物業管理中心員工進行全方位的物業管理知識的培訓，并加強了物業交接驗收的全面培訓并隨即投入了驗收房屋的準備預驗工作中，使之學為所用。在培訓中以大量有針對性案例讓大家參與討論分析，使大家在工作實操上有了很大提升，在觀念、思路、禮儀、心理、安全、服務意識等方面經歷了一個由悟到變的過程。

2、物業的接管與驗收：（1）房屋的預檢：

在房屋交接驗收前進行一次由管理處進行的預檢工作，在這次預驗過程中，把所有房間的每一個角落和公共區域的每一個消防栓、每一個報警器、每一個聲控開關都檢查的仔仔細細，而且向開發單位提出了很多好的建議。并提出了下一次驗收中注意的事項。并將出現的問題匯總給開發單位及建設單位，要求其進行返修工作。

(2)交接驗收：

在交接驗收工作中，我們從物業的角度出發，站在業主立場上，替業主嚴把質量關。對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、初裝修及電氣、水、衛生、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目和部位進行質量與使用功能的檢查，對發現的質量問題，由開發公司工程部進行監督，責令建設單位小問題當天解決，一般問題三天解決，大問題一星期解決，重大問題一月內解決的方式，保證了鑰匙的順利發放。

3、住戶入住：做好了入住資料、裝修管理資料的準備工作，在集中交房的那段時間，物業中心全體員工放棄休息，夜以繼日地開展工作，齊心協力辦理業主入住手續。在此期間全體員工表現非常出色，全力保障了業主的順利入住。

4、配套設施:對小區公共設施、設備，制定了完善的維護、保養計劃，及時定期對各種設施進行保養、檢查，做到日檢、周檢、月檢有登記、小型維護有記錄，發現問題及時維修，及時處理，做好電梯、消防設備的維保工作。

5、工程維修:對于小區房屋出現工程質量問題，我們及時到現場查看，找出原因，第一時間與工程部銜接處理解決。例如：由于小區一期水泵房春節期間增壓泵機壞一臺，控制柜系統錯亂，致使機器不能自動換泵，為了不耽誤業主正常用水，我們邊發通知邊維修，由我物業公司墊資對已壞的水泵房控制柜進行了更換，保障設備正常運作。

6、多種經營：開展物業有償特色服務并收取低于市價的費用，一方面解決了業主的實際問題，也為物業公司創收拓寬了渠道。

7、突發事件處理：制定了一系列的突發事件的應急預案：如：緊急停電、跑水事故、電梯困人、火災等等，確保在保證安全的前提下，減少損失。

8、裝修管理與服務：加強的裝修戶的裝修巡查管理，在業主接房時與業主簽訂裝修誠信公約，依據約定進行巡管，確保沒有大的違章裝修現象出現。

9、節能管理：工程部采取多項改良措施，做好樓內公共區域的節能降耗，不斷挖掘節能措施。

四、綠化養護

制定綠化養護計劃表并嚴格按計劃實施，定期對小區內的綠化進行松土澆水養護，根據季節、氣候的變化適時對草坪進行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，保證區內的綠化養護質量。2013年的大旱，我公司投入大量資金安裝自動噴淋灌溉系統，確保了大旱之年無大面積枯死植物的現象。

五、文化宣傳、構建和諧

物業服務中心與小區內業主共同協作舉辦了“我愛我家業主交流會”通過此項活動加深了物業與業主、業主與業主之間的感情。

為了做好創衛工作、美化環境、豐富小區業主的文化生活，把小區公告欄作為物業部 對外的宣傳窗口。通過我們的宣傳和引導，讓業主了解到小區是我家，美化靠大家的理念，并讓業主了解到物業工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業主感覺到物業服務的溫馨。這些有針對性和專業性的文章及圖片展示，贏得業主對物業工作的理解及支持，引導小區業主參與小區建設。

雖然在以往的工作中我們取得了一些成績，但也深刻的認識到我們工作中的不足，在今后的工作中，我們將總結經驗，以“客戶滿意，業主至上”做為工作的中心，不斷提高管理處各項服務質量，借鑒學習提高自己的業務水平，向著物業管理“零缺陷”的目標不斷努力！

**物業公司****服務中心 20

****年**月**日

擴展閱讀：社區老舊住宅區物業服務工作匯報 社區老舊住宅區物業服務工作總結

我社區在市、區兩級房管部門的指導下，以市政府推進老舊住宅區物業服務全覆蓋和提檔升級工作為契機，認真落實“四率五有”的要求，充分發揮于2010年完成了轄區內老舊住宅區的物業服務提檔升級工作，今年又在原有的基礎上繼續推進，現結合我社區實際情況，將老舊住宅區物業服務提檔升級工作匯報如下：

一、鞏固完善社區物業服務工作機制。在實施物業服務工作過程中，制定了各個崗位工作制度，小區秩序維護員掛牌上崗，設立投訴意見箱，進行規范化管理。以門棟長為代表，定期召開會議，發現問題及時解決。確保衛生保潔、秩序維護、綠化養護、基本維修、車輛管理等5項服務內容正常運轉。

二、開辟渠道，加大投入，改善社區物業服務條件。我社區一方面爭取上級部門的支持，對小區樓道進行了粉刷，對凌亂電線進行了整理，樓梯扶手刷漆，樓梯臺階進行清洗，除去原來的小廣告，使樓道變得亮起來。為了改善小區環境，我們將小區的25個垃圾通道門進行了維修和更換，并購置25個垃圾筒放在各單元解決了小區暴露垃圾問題，在空地安放了10套休閑椅，并安裝了兩套健身器材解決了居民休閑娛樂場所。我社區對小區內破損花壇進行了修復，并對小區大株樹木進行了修剪，并申請園林部門對小區1、2、9、10四棟花壇進行綠化改造升級。在大門口安置了攔車器，將小區原來破舊的門楣進行了更換。并購置了物業服務維修工具，為實施服務提供強有力的保障，并對物業服務部辦公室門窗進行了更換，使大門口變得整潔漂亮。在鐵機西區和九陽軒小區做了8個共計200平方米的車棚，解決了居民

自行車的停放問題。安裝了50多根便民曬衣架，方便了居民的晾曬。將小區內約1000平方米的路面進行了硬化。為秩序維護員配備了工作制服，將大門進行了修繕。

三、做好宣傳工作，促進小區居民樹立“有償服務”觀念。社區利用宣傳欄、黑板報等形式宣傳《物權法》、《物業管理條例》等法律法規，營造良好的輿論氛圍。將每月服務部收支明細公布于眾，做到帳目透明公開。經常組織居民參加義務勞動，增強居民自我管理、自我服務意識。只有以整潔的環境、到位的服務，讓老社區居民感受到變化，實現老區新服務，舊貌換新顏，才能使居民真正體會到“有償服務”帶來的便利。

四、物業服務工作中存在的問題

一是老舊住宅區低收入居民家庭多，物業服務收費標準不能提高，而現有的人員工資每月只有650元，人員流動大，服務質量不高，且只能勉強維持正常運行。

二、小區內部分排水、排污管道經常堵塞，窨井蓋破舊嚴重。小區內需補植樹木，增設路燈，增建環衛設施，添置消防器材，完善監控設施。小區內頂層居民室內漏水嚴重，整修困難。我社區老舊住宅區物業服務工作有些方面還不夠完善，我們將本著一切從居民的切身利益出發，以更好地服務好居民為宗旨，進一步扎實有效地把我社區老舊住宅區物業服務工作做得更好，使居民從中得到實惠，真正實踐科學發觀展。**社區2011年12月5日

友情提示：本文中關于《住宅小區物業工作匯報 2》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，住宅小區物業工作匯報 2：該篇文章建議您自主創作。

第四篇：住宅小區物業職責

住宅小區物業職責

1、負責接待工作，做好形象展示;

2、負責引導車輛停放，維持車輛行駛安全;

3、負責協助領班維護案場財產、消防等安全，做好巡查;

住宅小區物業職責2

1.協助做好小區各種費用的催繳工作;

2.負責維持小區內的秩序和處理住戶投訴;

___對日常的公共衛生清潔、公共設施設備、消防設施設備、裝修現場、整改工程等進行日常巡查、監督工作，要求做好巡場記錄;

4.協助做好小區內的各類通知、通告派發工作，并負責做好跟蹤反饋、回收工作;

5.完成領導安排的其他工作;

住宅小區物業職責31、負責智能家居產品的銷售推廣工作

2、負責小區、樓盤等開發，達成合作并開展宣傳活動

3、組織開展小區活動，評估市場活動效果，解決方案執行中的問題

4、協助樓盤拓展小組工作，針對性地樓盤駐點，為業主提供咨詢及產品配套服務，并達成銷售

5、負責在樓盤小區進行品牌，活動策劃及推廣，實現引流及成交

住宅小區物業職責41、負責收集轄區內用戶資料，做好用戶檔案管理;

2、負責業主來訪、投訴等處理工作，及時做好回復、跟蹤;

3、負責物業管理費通知單的發放和費用催繳工作;

4、對轄區內舉行活動進行現場管理。

住宅小區物業職責51、負責商業中心/小區物業日常維修、計劃檢修、保養;

2、負責施工監理、配電線路安裝等工作;

3、及時巡查，發現問題及時處理;

4、負責內部所有電氣設備的維護檢修工作。

住宅小區物業職責61、負責物業服務中心的全面工作管理，對各端口工作直接負責;

2、負責小區物業費的收繳工作，充分調動各崗位人員以提高物業費收繳率，了解部門經營責任指標情況，對各項工作進行指導和決策，負責本項目及月度財務收支預算和控制;

3、負責制訂部門工作目標和計劃、工作協調，根據公司績效考核制度，按時完成對本小區人員的績效考核;

4、熟悉客戶情況，建立良好的客戶關系，及時妥善處理各類投訴，處理好與業主的關系，定期對小區業主和住戶發放意見征詢表，統計、分析、處理和回訪;

5、對外與政府部門建立良好的公共關系等，維護與房管局、街道、社區、派出所、業主委員會等相關部門的關系;

6、所負責小區多種經營業務的開展，以達成業績指標;

住宅小區物業職責71、負責貫徹執行公司的經營管理方針、政策、指示、規定、堅持為業主服務、為社會服務的經營目標，做好小區物業管理工作。

2、定期向公司報告服務中心工作情況，提交公司有關小區綜合開發物業管理的計劃建議，認真完成公司交付的各項任務，實現各項目標。

3、負責督導部門主管落實按催繳流程開展催費工作，督導部門一般性投訴的跟進處理，跟進處理重要投訴。

4、負責合作單位的工作的質量監督、管理工作，促成合作單位的日常服務工作表達達到服務委托合同的要求。

5、依據公司經營管理目標和要求，制定物業服務工作計劃，完成一體化管理服務的管理指標與經濟指標。

6、指導檢查物業服務中心清潔衛生、環境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程。

7、完成上級交辦的其它工作。

第五篇：通遼市住宅小區物業管理辦法

通遼市住宅小區物業管理辦法

通政字 [2009]117號

第一章 總 則

第一條 為規范和促進本市業主自治和物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 通遼市行政區域內住宅小區的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。第三條 通遼市人民政府建設行政主管部門組建通遼市物業管理辦公室（以下簡稱市物業主管部門）負責全市物業管理活動的監督管理工作。

旗縣市區人民政府建設（房產）行政主管部門（以下簡稱轄區物業主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。市規劃局負責市主城區內住宅小區環境和附屬設施、設備的規劃。各旗縣市區規劃行政主管部門負責本行政區域內住宅小區環境和附屬設施、設備的規劃。市建設局負責市主城區內住宅小區環境和附屬設施、設備施工建設的審核與監督。各旗縣市區建設（房產）行政主管部門負責本行政區域內住宅小區環境和附屬設施、設備施工建設的審核與監督。

各級建設、規劃、財政、環保、工商、物價、公安、稅務、民政、街道辦事處、廣播電視、質量技術監督、水務等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，協助做好物業管理有關工作。

第四條 街道辦事處和鄉（鎮）人民政府（以下統稱街道辦事處）要確定分管領導，配備專職工作人員負責物業監督指導工作，社區居委會也要明確具體人員做好物業監督指導工作。

街道辦事處負責協調物業管理與社區建設之間的關系，對物業管理進行指導和監督，及時指導業主成立業主大會、業主委員會，調處業主或業主委員會與物業服務企業之間的糾紛，糾正業主委員會和物業服務企業不適當的決定及做法。物業管理應當納入社區管理的基礎工作。社區居民委員會指導和監督業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責；配合街道辦事處和物業管理辦公室或受其委托調解業主與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

第五條 街道辦事處應參與住宅小區物業管理類別、物業服務收費標準的評定，指導、監督新建小區環境建設和老舊小區綜合整治。街道辦事處為新建住宅項目綜合驗收的成員單位，參與物業管理辦公用房、社區組織辦公用房和活動用房等物業配套設施的規劃建設及竣工驗收，對發現的問題有權提請有關部門予以糾正和整改。

第六條 對物業管理區域內的突發事件實行快速處理機制。對危及共用部位、共用設施設備安全、嚴重影響業主生活秩序等突發緊急情況，需要立即維修的，有關部門應從速從快先行搶修、立即處理；物業主管部門按照先指定維修單位施工、后立會限期解決問題的辦法處理，有關部門不得以任何理由推諉、拖延。第七條 各旗縣市區人民政府要加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由物業主管部門、街道辦事處、相關部門及單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理方面的重大問題。第二章 業主、業主大會和業主委員會

第八條 業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》規定的權利，并應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

第九條 業主大會由物業管理區域內的全體業主參加。業主大會是物業管理區域內的最高權力機構。

一個物業管理區域應當成立一個業主大會。業主人數少于50人且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。第十條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過兩年的，街道辦事處要及時指導業主成立業主大會籌備組。第十一條 業主大會籌備組應當履行下列工作職責：

（一）確定業主身份；

（二）擬定業主大會議事規則草案；

（三）擬定業主管理規約草案；

（四）擬定業主委員會委員的選舉產生辦法草案；

（五）組織召開首次業主大會和其它所需的工作。

第十二條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。具體標準由行政轄區內物業主管部門會同街道辦事處和建設單位制定。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會籌備經費繳交給街道辦事處，由業主大會籌備組使用。

籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議后，籌備組應當將籌備經費的運作情況及時向全體業主和建設單位公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或根據業主大會的決定使用。

第十三條 業主大會的召開形式、業主代表的產生以及業主大會作出的決定，要按照國務院《物業管理條例》的相關規定執行。

業主大會、業主委員會依法作出的決定，對全體業主具有約束力。

第十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的執行機構，依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。

業主委員會應當由本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表組成（經協商同意，也可適當選聘街道和社區干部），委員應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業主義務，具有較強的公信力和組織能力，且需書面向業主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。

第十五條 業主委員會委員的人數應當是單數，最低人數不得少于5人。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

業主委員會應在選舉產生之日起30日內向轄區物業主管部門備案。業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起30日內辦理備案變更手續。物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

第十六條 業主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數以上的委員出席，作出的決定須業主委員會經全體委員半數以上同意。業主委員會應當在作出決定后7日內，以書面形式將決定內容在物業管理區域內公告；業主可以要求查閱業主委員會的會議記錄，業主委員會應當予以配合。第十七條 業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求召開業主大會定期會議。

物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主委員會不按規定召開業主大會定期會議或業主大會臨時會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處責成業主委員會限期召開業主大會會議。業主委員會逾期不召開的，由街道辦事處組織召開。

第十八條 業主委員會每屆任期3年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員因本辦法第二十條、第二十一條的規定被終止委員資格后，業主大會應當在3個月內召開會議，增補新的業主委員會委員。

第十九條 業主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業主報告上一工作情況，并通報物業主管部門和街道辦事處。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第二十條 對業主委員會主任的工作，百分之七十以上業主不認可時，街道辦事處要及時指導、組織業主大會對業主委員會主任進行改選。業主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內由街道辦事處監督、指導物業服務企業的服務行為。

第二十一條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，經10名以上業主提議，可以要求業主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業主大會會議審議決定是否終止其委員資格：

（一）不履行委員職責義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；

（二）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務；

（四）謀取可能妨礙公正履行職務的其它利益；

（五）其它侵害業主合法權益的行為。

業主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第二十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是本物業管理區域的業主（協商選聘的委員除外）；

（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責能力；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；

（四）被人民法院依法追究刑事責任或被公安機關勞動教養。第二十三條 業主大會、業主委員會的運作經費在利用物業管理區域內公共部位、共用設施設備的收益中列支；沒有收益的小區，其經費由全體業主分擔，社區居民委員會負責經費收取和管理，也可由業主委員會自行收取和管理。具體額度由業主委員會提出預算，并在業主大會上表決通過后執行。業主大會、業主委員會運作經費的使用情況應當在每年的3月底前向全體業主公布，接受全體業主的監督。第三章 前期物業管理

第二十四條 新建住宅項目開發建設單位在辦理開工報告前，到物業主管部門按照規劃審批的配套項目簽訂《綜合配套設施設備、環境建設承諾書》。

第二十五條 建設單位在辦理商品房預售許可證前，須完成前期物業服務招投標工作，并提供物業環境設施設備施工圖審查報告。建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，在街道辦事處和物業主管部門的監督下實施招投標。新建2萬平方米以上的住宅項目，建設單位為前期物業服務招投標活動中的招標單位。對于投標人少于3個的項目，經物業主管部門批準，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。向物業主管部門交納物業接管保證金。

前期物業服務合同可以約定期限，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自動終止。

第二十六條 新建項目綜合驗收時，綜合配套設施設備、環境建設未達標的，需按項目預算向物業主管部門交納保證金。其中綠化建設按規劃審批的綠化率折合面積后以100元/平方米標準收取保證金；在綜合驗收規定的時限內仍未達標的，由物業主管部門將未達標部分資金劃給已成立的業主委員會作為綠化專項資金。第二十七條 建設單位應當在物業交付前60天內按照物業建設總投資千分之二的比例向前期物業服務企業支付前期物業服務費（該費用計入工程成本），用于物業交付前的前期物業管理，并交由轄區物業主管部門監管，其中的百分之三十應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊。

第二十八條 建設單位在銷售商品房時，應將前期物業服務協議交予買受人，并由物業服務單位制定臨時管理規約作為買賣合同的附件。臨時管理規約應當在商品房銷售前5日內向物業主管部門備案。

臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

市物業主管部門應當制定臨時管理規約示范文本，供建設和服務單位選用。第二十九條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

（一）參與工程檢查，對發現的質量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設單位或相關專業管理部門提出整改建議；

（二）掌握小區內各管網線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規范財務制度；

（三）就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，參與共有設施設備的安裝、調試等工作；

（四）對物業用房、社區組織用房的建設情況，向物業主管部門和街道辦事處報告。

（五）協助各專業管理部門督促開發建設單位整改開發建設中的遺留問題；

（六）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供服務并引導業主遵守約定，維護公共秩序；

（七）根據街道辦事處的要求，配合做好業主大會召開、業主委員會成立工作。物業服務企業應當在前期物業服務合同簽訂后的15日內派遣專業人員進入崗位，實施物業前期介入。

第三十條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應設施設備驗收合格后，由各專業單位接管，接管的同時應提交小區管線平面圖、地下管網圖紙等資料。

專業單位接收后，應當及時做好供應設施設備的維修、更新和養護，確保物業區域內供應設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。

專業單位委托物業服務企業負責供應設施設備日常維修養護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并承擔對其維修養護工作進行監督的責任。

相關專業單位接收物業管理區域供應設施設備后所發生的維修、更新、養護等費用，在相關專業單位企業成本中列支。由建設單位自行組織施工的，在保修期內的維修由建設單位自行負責。

第三十一條 物業服務企業按照規劃審批的標準與開發建設單位辦理物業承接驗收手續，開發建設單位將物業圖紙資料、相關保修文件，特別是小區竣工總平面圖、小區地下管網工程竣工圖等移交給物業服務企業，同時報轄區街道辦事處和物業主管部門備案。物業服務企業承接物業時，要對物業共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗，并做好登記備案，簽訂承接驗收協議后對其承擔責任。業主委員會成立后，物業服務企業應當將接受資料的情況告知業主委員會。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將資料移交給業主委員會或轉交給新聘用的物業服務企業。

第三十二條 前期物業服務合同到期后，業主委員會未成立的，街道辦事處及時指導業主成立業主大會和業主委員會。

業主大會或業主委員會尚未召開成立期間，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。第三十三條 開發建設單位在物業竣工驗收前，應按建筑安裝造價總額百分之一的比例，將開發單位預留施工單位的質量保修金一次性交給物業主管部門監管，時限五年。

第四章 物業管理服務

第三十四條 業主委員會應當根據《內蒙古自治區物業管理條例》第四十條的規定與業主大會通過公開招投標中標或符合要求選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，不得因業主欠繳物業服務費而擅自降低物業服務標準。

第三十五條 物業服務收費應當遵循提供什么服務、收取什么費用的原則，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

業主與物業服務企業可以采取包干制和酬金制等形式約定物業服務費用。第三十六條 價格行政主管部門負責制定適合多層次消費需求的物業服務等級標準。在同一服務等級標準中，要把物業費分解到服務項目，供業主委員會、物業服務企業在約定收費標準時參考。具體收費標準由業主與物業服務企業參考政府指導價并結合服務內容及公共能耗費的測算在物業服務合同中約定。物業服務企業要將約定的收費項目、收費標準和服務內容向業主進行公示，由業主監督執行。物業服務企業實行物業服務酬金制收費方式的，應當在物業管理區域內的醒目位置公布管理區域內企業上的物業費使用情況，物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。每年不少于兩次，接受業主的監督。

業主委員會或10%以上業主對物業服務企業公布的收支狀況有異議的，物業服務企業應當作詳細說明，業主委員會也可以邀請審計單位進行審計，費用在利用物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收入中支出。第三十七條 業主應當根據物業服務合同的約定足額繳納物業服務費，不得以任何理由拒繳物業服務費。業主與物業使用人確定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，開發建設單位應繳納足額物業服務費。對欠繳物業服務費的，由業主委員會牽頭，社區居委會和物業服務企業配合，發函到欠繳業主所在單位請求協助繳納，業主所在單位有責任協助催繳。業主委員會、社區居委會還可以發揮公眾約束力量，建立信譽公告牌，對逾期不繳納物業服務費的業主采取定時公布、上牌公式的方法，讓業主共同監督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滯納金，最高額不超過應交物業服務費的總額。在房產交易時，產權人應當出具結算按規定繳納的物業服務費用和住宅維修基金的證明，否則，房產部門不予辦理房產交易手續。

實行物業費收取快速處理機制。由轄區人民政府組織法院、街道辦事處、物業主管部門組成快速處理組，對業主違反合同約定，長期不繳納物業費的，召集業主委員會和物業服務企業，當場查明原因并進行調解，對無正當理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。

新建小區必須設立交費刷卡點，積極推行水、電、暖、物業服務費“一卡制”收費方式。

第三十八條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位不得強制物業服務企業代收費用，也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。經物業服務企業同意接受委托代收的，相關單位要在委托協議中標明代收服務費。

對欠繳供熱、供水、供燃氣等費用的業主，各相關部門可采取分戶控制，停止對其提供服務，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個別業主欠費而損害其他業主的合法權益。

物業服務企業與各專業供應單位的職責劃分如下：

（一）供電設施：樓宇進戶線以內，由物業服務企業或房屋產權單位負責；以外由電業部門負責。

（二）燃氣管道：燃氣部門負責供氣安全工作，燃氣管網支線干線、室內管線及附屬設施由燃氣部門負責。

（三）自來水管線：以進樓口總閘為界，閥門以內（包括閥門）由產權單位負責；以外由自來水公司負責。

（四）下水管道：小區紅線內化糞池及管線（不含市政管線）由物業服務企業負責；以外由排水部門負責。

（五）電信（網通）管線：樓內電話預埋管線由產權單位負責，其它管線由電信（網通）部門負責。

（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負責。

第三十九條 物業管理服務合同期滿前3個月，業主委員會應提請街道辦事處組織物業服務招投標工作，沒有及時選聘物業服務企業的，物業服務企業應當相應延長服務，但最長不超過3個月。延長服務期間，物業服務企業按照原物業合同約定的服務標準提供服務和收取服務費用。

物業服務企業應當自物業管理服務合同終止或者解除之日起10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報物業主管部門和街道辦事處備案。

（一）對預收的物業管理綜合服務費及其它公共經費按實結算，結余部分應當按照合同的約定予以退回；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交物業管理用房、場地和其它財物。

第四十條 物業服務企業在合同期內不得擅自停止服務，無故棄管服務、突然中斷服務，給業主造成不良影響的，降低其企業資質，記入企業信用檔案，給業主造成的損失從項目接管保證金內扣除；情節嚴重、構成違法的，依法承擔相應責任，撤銷企業資質，項目接管保證金全部扣留，納入住宅專項維修資金管理，有關責任人三年內不得從事物業服務活動。對不良行為記錄超過三次的企業，不再批準招標承接新的物業項目，暫停資質年檢一年。對物業企業的服務，百分之六十以上的業主不認可的，物業服務企業要按規定的程序、步驟退出物業服務。

第四十一條 各旗縣市區物業主管部門要建立物業企業管理服務評比長效機制和項目經理管理系列制度，健全物業服務企業信用檔案制度，并通過互聯網等方式向社會定期公布物業服務企業的信用信息及信用等級，實行信用信息資源共享，完善社會監督。

物業服務企業應當建立健全物業服務檔案，并依據與業主約定的服務內容建立快捷的服務制度，制定服務時限，責任落實到人。提倡感動式、管家式的服務，鼓勵物業服務企業和物業服務項目經理創立自己的服務品牌。

第四十二條 各級政府要將老舊住宅小區（或單體樓）供排水、供熱、環境等綜合整治工作來抓，納入工作日程和財政預算，逐年增加投入進行改造。街道辦事處成立社區物業服務中心或組織業主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內容的基礎性服務。有條件的小區要將綠化養護、公共秩序維護列入自治管理，所發生的費用由業主共同承擔。第五章 物業使用與維護

第四十三條 業主、使用人應當遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

業主在使用物業時應當遵守臨時管理規約和管理規約。臨時管理規約和管理規約一般包括下列內容：

（一）物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則；

（二）物業管理用房的使用和經營；

（三）業主合理使用物業專有部分的權利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業主的合法權益；

（四）物業屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規范；

（五）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；

（六）業主分擔物業管理區域各類費用的方式；

（七）違反規約應當承擔的責任。

第四十四條 物業管理區域禁止下列行為：

（一）改變物業的使用用途；

（二）搭建建筑物或構筑物；

（三）擅自占用、損壞物業的共有部位、共用設施和附屬設施；

（四）損壞房屋結構或從事其他影響物業使用安全的行為；

（五）損壞綠地、花草樹木、園林小品；

（六）任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設攤點；

（七）禁養家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時應確保居民安全和環境衛生；

（八）擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在共有部位共有設施上亂寫、亂畫；

（九）制造噪聲干擾他人正常生活；

（十）其它違反法律、法規和管理規約的行為。為規范業主的裝修行為，控制違章裝修，物業服務企業可向業主收取裝修保證金，一般不超過2000元。

物業服務企業發現物業管理區域內有前款規定的行為的，應當勸阻業主，要求其及時改正，對不聽勸阻或不予改正的，應當報告社區共同解決或及時告知相關部門，相關部門應當依法及時予以處理。

對在物業管理區域內私搭亂建、擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規劃部門負責禁止和監督清除、恢復原貌；

違章裝修、擅自破壞建筑主體結構的，由房產部門負責禁止和監督恢復原貌。在物業管理區域內或周邊對小區業主造成煙塵、噪聲等污染的，由環保部門負責查處。

對破壞環境秩序、公共治安秩序的，由社區居委會協調公安機關負責查處。第四十五條 業主或使用人裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝修房屋的注意事項、是否需要備案及備案部門等告知業主或使用人，并對其負有監督管理職責。物業服務企業發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正；對拒不改正的，應當及時報相關部門依法辦理。

第四十六條 修繕公用設備時，有關相鄰住戶應予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設備損壞及其它財產損失的，責任人應予以修復或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業服務企業、業主委員會協調；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產損害的，由阻撓人承擔賠償責任。

凡房屋室內及其附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業主應予及時修繕。對拒不修繕的，業主委員會可授權物業服務企業進行修繕，費用由該業主承擔。

第四十七條 實行小區內有償停車。小區內的公共場地及地面、樓頂廣告位歸全體業主所有，開發單位不得出售出租。

利用物業管理區域內的公共場地停放車輛的，物業服務企業可以根據當地價格行政主管部門確定的收費指導價格或業主大會的決議收取車輛停放費。物業服務企業可以根據業主大會的決議對樓體廣告位出租收費。

物業服務企業應當將車輛停放費、樓體廣告位出租費單獨列帳，獨立核算，除用于停車場地及設施有效使用的必要開支外，應當根據業主大會的決定，用于補充物業專項維修資金或用于物業管理及補充業主委員會辦公經費。

業主委員會應當對車輛停車費和樓體廣告位出租費的收支情況進行監督。第四十八條 業主車輛較多的物業管理區域，經業主大會同意，業主委員會可以申請公安部門對小區內地面停車泊位和規定行車路線進行劃定，公安部門應當予以配合。

第四十九條 大型車輛及載有危險化學品等易燃易爆品的車輛不得進入住宅小區；進入住宅小區的車輛應當在劃定的停車位內按序停放，并遵守下列規定：

（一）減速通行，遇到非機動車和行人應當合理避讓；

（二）禁止鳴號；

（三）停放期間防盜報警器應當使用靜音，發生噪音應當迅速解除；

（四）不得將車輛停放在小區消防通道口或阻礙物業管理區域通行的主要交通道路；

（五）車輛停放不得損壞綠地或影響其他業主使用物業或共有設施設備。

物業服務企業應當加強對進入小區內車輛的管理，發現車輛有前款行為之一的，應當及時勸阻車主；不聽勸阻的，對前款第（一）、（二）、（三）、（四）項行為，應當及時告知公安部門予以處理；對車輛停放損壞綠地的，應當及時告知街道辦事處予以處理；公安部門或街道辦事處應當依法及時予以處理。第六章 物業管理用房、設施和經費

第五十條 建設單位應當按照規劃要求配置物業管理用房和社區組織用房。建設單位應當按照建設工程規劃許可證標明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業管理用房；按社區組織用房的統一規劃按千分之四的比例配建社區組織用房。

物業管理用房及社區組織用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中標明。因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證標明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其它需要。對物業管理用房和社區組織用房的具體位置和面積，建設單位應當征求街道辦事處和物業主管部門意見，在規劃方案中確定，在規劃審批時明確，在施工圖審查中專審（包括環境施工圖），在開工許可中硬性標明，并不得任意調整。

物業管理用房至少配置50平方米以上。社區組織用房面積不低于200平方米，其中社區活動用房面積應占整個社區用房的60%以上。

第五十一條 物業交付前，建設單位應當按照本條例第五十條規定的標準將物業管理用房交給物業主管部門。業主委員會成立后，物業主管部門應將物業管理用房的產權證明等資料移交給業主委員會。其中廉租房小區和拆遷安置小區物業管理用房的產權屬于國家。首次業主大會召開后，業主委員會應當將物業管理用房的位置、面積等在小區內公告。

因分期開發等原因，不能足額提供當期物業管理經營用房的，建設單位應在物業交付前向物業管理辦公室支付同類地段、同等面積商業用房的市場租金作為經濟補償，并在后期開發中及時補足物業管理經營用房。該經濟補償應當專戶儲存，在業主委員會成立后一并移交給業主委員會，用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理方面的其它需要。

第五十二條 物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，使用用途不得擅自改變。

物業管理用房主要用于物業服務企業開展物業服務和業主委員會進行辦公。對辦公剩余部分，由業主委員會根據業主大會的決定自行出租或委托物業服務企業出租或經營，租金或收益用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理等方面。物業服務企業與承租方簽定的租賃合同應當經過業主大會或業主委員會同意。

前期物業服務期間由物業服務企業出租或經營的物業管理用房，其租賃或經營期限最長不得超過前期物業服務合同約定的服務期限，且租金或收益應當用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理等方面。前期物業服務企業與承租方簽訂的租賃合同應當在簽訂之時起15日內向物業主管部門備案。第五十三條 住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金由業主交納，收取情況由收取單位向業主委員會明細告知。專項維修資金原則上統一由物業主管部門專戶存儲。專項維修資金使用要經業主委員會同意報物業主管部門審核確認，批準執行。物業管理區域內應由建設單位、施工單位、專業服務單位承擔的維修、養護費用或應從物業服務費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內的物業共用部位、共用設施設備維修養護費用不得使用專項維修資金。

住宅專項維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計算，按季度由物業主管部門撥給繳納單位作為業主委員會辦公經費的補充。第五十四條 住宅小區業主委員會成立后30日內，物業主管部門應當將本物業區域內的保修金、物業專項維修資金的數額、收支情況、用途等以書面形式告知業主委員會。

第五十五條 對違反本辦法的行為，按照國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》的有關規定進行處罰。第七章 附 則

第五十六條 本辦法下列用語的含義： 住宅小區是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活小區（含居住小區、住宅組團）。

物業管理是指物業服務企業對小區內共用設施、設備及公共環境、秩序的日常維護及管理，并對其承擔相應職責。

物業服務是指物業服務企業對業主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務、及時有效的溝通配合，并對服務內容（項目）質量承擔相應職責。

住宅物業的最終用戶是指：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。公共能耗費是指小區共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗所產生的費用。小區的共用部位是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結構（房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。小區的共用設備是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區大門、小區智能化設備和控制設備等設備。

公共設施是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃氣等各種管線、消防設施、窨井、化糞池、綠化、景觀、垃圾廢物儲存設施、專用房屋、等設施。

第五十七條 本辦法施行前已成立業主大會的物業小區，由業主委員會會同建設單位、物業服務企業按照前款規定負責辦理移交手續；未實施物業管理已交付使用的住宅小區，由所在街道辦事處、社區居民委員會負責牽頭，參照本辦法前款規定組織辦理移交手續,專業單位必須接收。

第五十八條 本市行政區域內非住宅小區內的其它住宅實行物業管理和非住宅物業參照本辦法執行。

第五十九條 本辦法自2009年5月30日起施行。原《通遼市物業管理辦法》同時廢止。

本辦法由通遼市人民政府建設行政主管部門負責解釋。