第一篇：通遼市住宅小區物業管理辦法

《通遼市住宅小區物業管理辦法》

通政字 [2009]117號

第一章 總 則

第一條 為規范和促進本市業主自治和物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 通遼市行政區域內住宅小區的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。

第三條 通遼市人民政府建設行政主管部門組建通遼市物業管理辦公室（以下簡稱市物業主管部門）負責全市物業管理活動的監督管理工作。旗縣市區人民政府建設（房產）行政主管部門（以下簡稱轄區物業主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。市規劃局負責市主城區內住宅小區環境和附屬設施、設備的規劃。各旗縣市區規劃行政主管部門負責本行政區域內住宅小區環境和附屬設施、設備的規劃。市建設局負責市主城區內住宅小區環境和附屬設施、設備施工建設的審核與監督。各旗縣市區建設（房產）行政主管部門負責本行政區域內住宅小區環境和附屬設施、設備施工建設的審核與監督。各級建設、規劃、財政、環保、工商、物價、公安、稅務、民政、街道辦事處、廣播電視、質量技術監督、水務等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，協助做好物業管理有關工作。

第四條 街道辦事處和鄉（鎮）人民政府（以下統稱街道辦事處）要確定分管領導，配備專職工作人員負責物業監督指導工作，社區居委會也要明確具體人員做好物業監督指導工作。街道辦事處負責協調物業管理與社區建設之間的關系，對物業管 理進行指導和監督，及時指導業主成立業主大會、業主委員會，調處業主或業主委員會與物業服務企業之間的糾紛，糾正業主委員會和物業服務企業不適當的決定及做法。物業管理應當納入社區管理的基礎工作。社區居民委員會指導和監督業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責；配合街道辦事處和物業管理辦公室或受其委托調解業主與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

第五條 街道辦事處應參與住宅小區物業管理類別、物業服務收費標準的評定，指導、監督新建小區環境建設和老舊小區綜合整治。街道辦事處為新建住宅項目綜合驗收的成員單位，參與物業管理辦公用房、社區組織辦公用房和活動用房等物業配套設施的規劃建設及竣工驗收，對發現的問題有權提請有關部門予以糾正和整改。

第六條 對物業管理區域內的突發事件實行快速處理機制。對危及共用部位、共用設施設備安全、嚴重影響業主生活秩序等突發緊急情況，需要立即維修的，有關部門應從速從快先行搶修、立即處理；物業主管部門按照先指定維修單位施工、后立會限期解決問題的辦法處理，有關部門不得以任何理由推諉、拖延。第七條 各旗縣市區人民政府要加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由物業主管部門、街道辦事處、相關部門及單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理方面的重大問題。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第八條 業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》規定的權利，并應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。第九條 業主大會由物業管理區域內的全體業主參加。業主大會是物業管理區域內的最高權力機構。一個物業管理區域應當成立一個業主大會。業主人數少于50人且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。第十條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過兩年的，街道辦事處要及時指導業主成立業主大會籌備組。第十一條 業主大會籌備組應當履行下列工作職責：

（一）確定業主身份；

（二）擬定業主大會議事規則草案；

（三）擬定業主管理規約草案；

（四）擬定業主委員會委員的選舉產生辦法草案；

（五）組織召開首次業主大會和其它所需的工作。

第十二條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。具體標準由行政轄區內物業主管部門會同街道辦事處和建設單位制定。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會籌備經費繳交給街道辦事處，由業主大會籌備組使用籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ谩Ｊ状螛I主大會會議后，籌備組應當將籌備經費的運作情況及時向全體業主和建設單位公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或根據業主大會的決定使用。

第十三條 業主大會的召開形式、業主代表的產生以及業主大會作出的決定，要按照國務院《物業管理條例》的相關規定執行。業主大會、業主委員會依法作出的決定，對全體業主具有約束力。第十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的執行機構，依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。業主委員會應當由本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表組成（經協商同意，也可適當選聘街道和社區干部），委員應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業主義務，具有較強的公信力和組織能力，且需書面向業主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。

第十五條 業主委員會委員的人數應當是單數，最低人數不得少于5人。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會應在選舉產生之日起30日內向轄區物業主管部門備案。業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起30日內辦理備案變更手續。物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

第十六條 業主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數以上的委員出席，作出的決定須業主委員會經全體委員半數以上同意。業主委員會應當在作出決定后7日內，以書面形式將決定內容在物業管理區域內公告；業主可以要求查閱業主委員會的會議記錄，業主委員會應當予以配合。

第十七條 業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求召開業主大會定期會議。物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定召開業主大會定期會議或業主大會臨時會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處責成業主委員會限期召開業主大會會議。業主委員會逾期不召開的，由街道辦事處組織召開。

第十八條 業主委員會每屆任期3年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員因本辦法第二十條、第二十一條的規定被終止委員資格后，業主大會應當在3個月內召開會議，增補新的業主委員會委員。

第十九條 業主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況，并通報物業主管部門和街道辦事處。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第二十條 對業主委員會主任的工作，百分之七十以上業主不認可時，街道辦事處要及時指導、組織業主大會對業主委員會主任進行改選。業主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內由街道辦事處監督、指導物業服務企業的服務行為。

第二十一條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，經10名以上業主提議，可以要求業主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業主大會會議審議決定是否終止其委員資格：

（一）不履行委員職責義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；

（二）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務；

（四）謀取可能妨礙公正履行職務的其它利益；

（五）其它侵害業主合法權益的行為。業主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第二十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是本物業管理區域的業主（協商選聘的委員除外）；

（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責能力；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；

（四）被人民法院依法追究刑事責任或被公安機關勞動教養。第二十三條 業主大會、業主委員會的運作經費在利用物業管理區域內公共部位、共用設施設備的收益中列支；沒有收益的小區，其經費由全體業主分擔，社區居民委員會負責經費收取和管理，也可由業主委員會自行收取和管理。具體額度由業主委員會提出預算，并在業主大會上表決通過后執行。業主大會、業主委員會運作經費的使用情況應當在每年的3月底前向全體業主公布，接受全體業主的監督。

第三章 前期物業管理

第二十四條 新建住宅項目開發建設單位在辦理開工報告前，到物業主管部門按照規劃審批的配套項目簽訂《綜合配套設施設備、環境建設承諾書》。

第二十五條 建設單位在辦理商品房預售許可證前，須完成前期物業服務招投標工作，并提供物業環境設施設備施工圖審查報告。建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，在街道辦事處和物業主管部門的監督下實施招投標。新建2萬平方米以上的住宅項目，建設單位為前期物業服務招投標活動中的招標單位。對于投標人少于3個的項目，經物業主管部門批準，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。向物業主管部門交納物業接管保證金。前期物業服務合同可以約定期限，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自動終止。

第二十六條 新建項目綜合驗收時，綜合配套設施設備、環境建設未達標的，需按項目預算向物業主管部門交納保證金。其中綠化建設按規劃審批的綠化率折合面積后以100元/平方米標準收取保證金；在綜合驗收規定的時限內仍未達標的，由物業主管部門將未達標部分資金劃給已成立的業主委員會作為綠化專項資 金。

第二十七條 建設單位應當在物業交付前60天內按照物業建設總投資千分之二的比例向前期物業服務企業支付前期物業服務費（該費用計入工程成本），用于物業交付前的前期物業管理，并交由轄區物業主管部門監管，其中的百分之三十應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊。

第二十八條 建設單位在銷售商品房時，應將前期物業服務協議交予買受人，并由物業服務單位制定臨時管理規約作為買賣合同的附件。臨時管理規約應當在商品房銷售前5日內向物業主管部門備案。臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。市物業主管部門應當制定臨時管理規約示范文本，供建設和服務單位選用。

第二十九條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

（一）參與工程檢查，對發現的質量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設單位或相關專業管理部門提出整改建議；

（二）掌握小區內各管網線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規范財務制度；

（三）就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，參與共有設施設備的安裝、調試等工作；

（四）對物業用房、社區組織用房的建設情況，向物業主管部門和街道辦事處報告。

（五）協助各專業管理部門督促開發建設單位整改開發建設中的遺留問題；

（六）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供服務并引導業主遵守約定，維護公共秩序；

（七）根據街道辦事處的要求，配合做好業主大會召開、業主委員會成立工作。物業服務企業應當在前期物業服務合同簽訂后的15日內派遣專業人員進入崗位，實施物業前期介入。

第三十條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應設施設備驗收合格后，由各專業單位接管，接管的同時應提 交小區管線平面圖、地下管網圖紙等資料。專業單位接收后，應當及時做好供應設施設備的維修、更新和養護，確保物業區域內供應設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。專業單位委托物業服務企業負責供應設施設備日常維修養護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并承擔對其維修養護工作進行監督的責任。相關專業單位接收物業管理區域供應設施設備后所發生的維修、更新、養護等費用，在相關專業單位企業成本中列支。由建設單位自行組織施工的，在保修期內的維修由建設單位自行負責。

第三十一條 物業服務企業按照規劃審批的標準與開發建設單位辦理物業承接驗收手續，開發建設單位將物業圖紙資料、相關保修文件，特別是小區竣工總平面圖、小區地下管網工程竣工圖等移交給物業服務企業，同時報轄區街道辦事處和物業主管部門備案。物業服務企業承接物業時，要對物業共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗，并做好登記備案，簽訂承接驗收協議后對其承擔責任。業主委員會成立后，物業服務企業應當將接受資料的情況告知業主委員會。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將資料移交給業主委員會或轉交給新聘用的物業服務企業。

第三十二條 前期物業服務合同到期后，業主委員會未成立的，街道辦事處及時指導業主成立業主大會和業主委員會。業主大會或業主委員會尚未召開成立期間，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。

第三十三條 開發建設單位在物業竣工驗收前，應按建筑安裝造價總額百分之一的比例，將開發單位預留施工單位的質量保修金一次性交給物業主管部門監管，時限五年。

第四章 物業管理服務

第三十四條 業主委員會應當根據《內蒙古自治區物業管理條例》第四十條的規定與業主大會通過公開招投標中標或符合要求選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，不得因業主欠繳物業服務費而擅自降低物業服務標準。第三十五條 物業服務收費應當遵循提供什么服務、收取什么費用的原則，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。業主與物業服務企業可以采取包干制和酬金制等形式約定物業服務費用。

第三十六條 價格行政主管部門負責制定適合多層次消費需求的物業服務等級標準。在同一服務等級標準中，要把物業費分解到服務項目，供業主委員會、物業服務企業在約定收費標準時參考。具體收費標準由業主與物業服務企業參考政府指導價并結合服務內容及公共能耗費的測算在物業服務合同中約定。物業服務企業要將約定的收費項目、收費標準和服務內容向業主進行公示，由業主監督執行。物業服務企業實行物業服務酬金制收費方式的，應當在物業管理區域內的醒目位置公布管理區域內企業上年度的物業費使用情況，物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。每年不少于兩次，接受業主的監督。業主委員會或10%以上業主對物業服務企業公布的收支狀況有異議的，物業服務企業應當作詳細說明，業主委員會也可以邀請審計單位進行審計，費用在利用物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收入中支出。

第三十七條 業主應當根據物業服務合同的約定足額繳納物業服務費，不得以任何理由拒繳物業服務費。業主與物業使用人確定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，開發建設單位應繳納足額物業服務費。對欠繳物業服務費的，由業主委員會牽頭，社區居委會和物業服務企業配合，發函到欠繳業主所在單位請求協助繳納，業主所在單位有責任協助催繳。業主委員會、社區居委會還可以發揮公眾約束力量，建立信譽公告牌，對逾期不繳納物業服務費的業主采取定時公布、上牌公式的方法，讓業主共同監督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滯納金，最高額不超過應交物業服務費的總額。在房產交易時，產權人應當出具結算按規定繳納的物業服務費用和住宅維修基金的證明，否則，房產部門不予辦理房產交易手續。實行物業費收取快速處理機制。由轄區人民政府組織法院、街道辦事處、物業主管部門組成快速處理組，對業主違反合同約定，長期不繳納物業費的，召集業主委員會和物業服務企業，當場查明原因并進行調解，對無正當理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。新建小區必須設立交費刷卡點，積極推行水、電、暖、物業服務費“一卡制”收費方式。

第三十八條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位不得強制物業服務企業代收費用，也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。經物業服務企業同意接受委托代收的，相關單位要在委托協議中標明代收服務費。

對欠繳供熱、供水、供燃氣等費用的業主，各相關部門可采取分戶控制，停止對其提供服務，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個別業主欠費而損害其他業主的合法權益。物業服務企業與各專業供應單位的職責劃分如下：

（一）供電設施：樓宇進戶線以內，由物業服務企業或房屋產權單位負責；以外由電業部門負責。

（二）燃氣管道：燃氣部門負責供氣安全工作，燃氣管網支線干線、室內管線及附屬設施由燃氣部門負責。

（三）自來水管線：以進樓口總閘為界，閥門以內（包括閥門）由產權單位負責；以外由自來水公司負責。

（四）下水管道：小區紅線內化糞池及管線（不含市政管線）由物業服務企業負責；以外由排水部門負責。

（五）電信（網通）管線：樓內電話預埋管線由產權單位負責，其它管線由電信（網通）部門負責。

（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負責。

第三十九條 物業管理服務合同期滿前3個月，業主委員會應提請街道辦事處組織物業服務招投標工作，沒有及時選聘物業服務企業的，物業服務企業應當相應延長服務，但最長不超過3個月。延長服務期間，物業服務企業按照原物業合同約定的服務標準提供服務和收取服務費用。物業服務企業應當自物業管理服務合同終止或者解除之日起10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報物業主管部門和街道辦事處備案。

（一）對預收的物業管理綜合服務費及其它公共經費按實結算，結余部分應當按照合同的約定予以退回；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交物業管理用房、場地和其它財物。第四十條 物業服務企業在合同期內不得擅自停止服務，無故棄管服務、突然中斷服務，給業主造成不良影響的，降低其企業資質，記入企業信用檔案，給業主造成的損失從項目接管保證金內扣除；情節嚴重、構成違法的，依法承擔相應責任，撤銷企業資質，項目接管保證金全部扣留，納入住宅專項維修資金管理，有關責任人三年內不得從事物業服務活動。對不良行為記錄超過三次的企業，不再批準招標承接新的物業項目，暫停資質年檢一年。對物業企業的服務，百分之六十以上的業主不認可的，物業服務企業要按規定的程序、步驟退出物業服務。

第四十一條 各旗縣市區物業主管部門要建立物業企業管理服務評比長效機制和項目經理管理系列制度，健全物業服務企業信用檔案制度，并通過互聯網等方式向社會定期公布物業服務企業的信用信息及信用等級，實行信用信息資源共享，完善社會監督。物業服務企業應當建立健全物業服務檔案，并依據與業主約定的服務內容建立快捷的服務制度，制定服務時限，責任落實到人。提倡感動式、管家式的服務，鼓勵物業服務企業和物業服務項目經理創立自己的服務品牌。

第四十二條 各級政府要將老舊住宅小區（或單體樓）供排水、供熱、環境等綜合整治工作來抓，納入工作日程和財政預算，逐年增加投入進行改造。街道辦事處成立社區物業服務中心或組織業主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內容的基礎性服務。有條件的小區要將綠化養護、公共秩序維護列入自治管理，所發生的費用由業主共同承擔。

第五章 物業使用與維護

第四十三條 業主、使用人應當遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。業主在使用物業時應當遵守臨時管理規約和管理規約。臨時管理規約和管理規約一般包括下列內容：

（一）物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則；

（二）物業管理用房的使用和經營；

（三）業主合理使用物業專有部分的權利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業主的合法權益；

（四）物業屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規范；

（五）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；

（六）業主分擔物業管理區域各類費用的方式；

（七）違反規約應當承擔的責任。

第四十四條 物業管理區域禁止下列行為：

（一）改變物業的使用用途；

（二）搭建建筑物或構筑物；

（三）擅自占用、損壞物業的共有部位、共用設施和附屬設施；

（四）損壞房屋結構或從事其他影響物業使用安全的行為；

（五）損壞綠地、花草樹木、園林小品；

（六）任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設攤點；

（七）禁養家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時應確保居民安全和環境衛生；

（八）擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在共有部位共有設施上亂寫、亂畫；

（九）制造噪聲干擾他人正常生活；

（十）其它違反法律、法規和管理規約的行為。

為規范業主的裝修行為，控制違章裝修，物業服務企業可向業主收取裝修保證金，一般不超過2000元。物業服務企業發現物業管理區域內有前款規定的行為的，應當勸阻業主，要求其及時改正，對不聽勸阻或不予改正的，應當報告社區共同解決或及時告知相關部門，相關部門應當依法及時予以處理。對在物業管理區域內私搭亂建、擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規劃部門負責禁止和監督清除、恢復原貌；違章裝修、擅自破壞建筑主體結構的，由房產部門負責禁止和監督恢復原貌。在物業管理區域內或周邊對小區業主造成煙塵、噪聲等污染的，由環保部門負責查處。對破壞環境秩序、公共治安秩序的，由社區居委會協調公安機關負責查處。

第四十五條 業主或使用人裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝修房屋的注意事項、是否需要備案及備案部門等告知業主或使用人，并對其負有監督管理職責。物業服務企業發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正；對拒不改正的，應當及時報相關部門依法辦理。第四十六條 修繕公用設備時，有關相鄰住戶應予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設備損壞及其它財產損失的，責任人應予以修復或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業服務企業、業主委員會協調；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產損害的，由阻撓人承擔賠償責任。凡房屋室內及其附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業主應予及時修繕。對拒不修繕的，業主委員會可授權物業服務企業進行修繕，費用由該業主承擔。

第四十七條 實行小區內有償停車。小區內的公共場地及地面、樓頂廣告位歸全體業主所有，開發單位不得出售出租。利用物業管理區域內的公共場地停放車輛的，物業服務企業可以根據當地價格行政主管部門確定的收費指導價格或業主大會的決議收取車輛停放費。物業服務企業可以根據業主大會的決議對樓體廣告位出租收費。物業服務企業應當將車輛停放費、樓體廣告位出租費單獨列帳，獨立核算，除用于停車場地及設施有效使用的必要開支外，應當根據業主大會的決定，用于補充物業專項維修資金或用于物業管理及補充業主委員會辦公經費。業主委員會應當對車輛停車費和樓體廣告位出租費的收支情況進行監督。第四十八條 業主車輛較多的物業管理區域，經業主大會同意，業主委員會可以申請公安部門對小區內地面停車泊位和規定行車路線進行劃定，公安部門應當予以配合。

第四十九條 大型車輛及載有危險化學品等易燃易爆品的車輛不得進入住宅小區；進入住宅小區的車輛應當在劃定的停車位內按序停放，并遵守下列規定：

（一）減速通行，遇到非機動車和行人應當合理避讓；

（二）禁止鳴號；

（三）停放期間防盜報警器應當使用靜音，發生噪音應當迅速解除；

（四）不得將車輛停放在小區消防通道口或阻礙物業管理區域通行的主要交通道路；

（五）車輛停放不得損壞綠地或影響其他業主使用物業或共有設施設備。物業服務企業應當加強對進入小區內車輛的管理，發現車輛有前款行為之一的，應當及時勸阻車主；不聽勸阻的，對前款第（一）、（二）、（三）、（四）項行為，應當及時告知公 安部門予以處理；對車輛停放損壞綠地的，應當及時告知街道辦事處予以處理；公安部門或街道辦事處應當依法及時予以處理。

第六章 物業管理用房、設施和經費

第五十條 建設單位應當按照規劃要求配置物業管理用房和社區組織用房。建設單位應當按照建設工程規劃許可證標明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業管理用房；按社區組織用房的統一規劃按千分之四的比例配建社區組織用房。物業管理用房及社區組織用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中標明。因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證標明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其它需要。對物業管理用房和社區組織用房的具體位置和面積，建設單位應當征求街道辦事處和物業主管部門意見，在規劃方案中確定，在規劃審批時明確，在施工圖審查中專審（包括環境施工圖），在開工許可中硬性標明，并不得任意調整。物業管理用房至少配置50平方米以上。社區組織用房面積不低于200平方米，其中社區活動用房面積應占整個社區用房的60%以上。

第五十一條 物業交付前，建設單位應當按照本條例第五十條規定的標準將物業管理用房交給物業主管部門。業主委員會成立后，物業主管部門應將物業管理用房的產權證明等資料移交給業主委員會。其中廉租房小區和拆遷安置小區物業管理用房的產權屬于國家。

首次業主大會召開后，業主委員會應當將物業管理用房的位置、面積等在小區內公告。因分期開發等原因，不能足額提供當期物業管理經營用房的，建設單位應在物業交付前向物業管理辦公室支付同類地段、同等面積商業用房的市場租金作為經濟補償，并在后期開發中及時補足物業管理經營用房。該經濟補償應當專戶儲存，在業主委員會成立后一并移交給業主委員會，用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理方面的其 它需要。

第五十二條 物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，使用用途不得擅自改變。物業管理用房主要用于物業服務企業開展物業服務和業主委員會進行辦公。對辦公剩余部分，由業主委員會根據業主大會的決定自行出租或委托物業服務企業出租或經營，租金或收益用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理等方面。物業服務企業與承租方簽定的租賃合同應當經過業主大會或業主委員會同意。前期物業服務期間由物業服務企業出租或經營的物業管理用房，其租賃或經營期限最長不得超過前期物業服務合同約定的服務期限，且租金或收益應當用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理等方面。前期物業服務企業與承租方簽訂的租賃合同應當在簽訂之時起15日內向物業主管部門備案。

第五十三條 住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金由業主交納，收取情況由收取單位向業主委員會明細告知。專項維修資金原則上統一由物業主管部門專戶存儲。專項維修資金使用要經業主委員會同意報物業主管部門審核確認，批準執行。物業管理區域內應由建設單位、施工單位、專業服務單位承擔的維修、養護費用或應從物業服務費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內的物業共用部位、共用設施設備維修養護費用不得使用專項維修資金。住宅專項維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計算，按季度由物業主管部門撥給繳納單位作為業主委員會辦公經費的補充。

第五十四條 住宅小區業主委員會成立后30日內，物業主管部門應當將本物業區域內的保修金、物業專項維修資金的數額、收支情況、用途等以書面形式告知業主委員會。第五十五條 對違反本辦法的行為，按照國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》的有關規定進行處罰。

第七章 附 則

第五十六條 本辦法下列用語的含義： 住宅小區是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活小區（含居住小區、住宅組團）。

物業管理是指物業服務企業對小區內共用設施、設備及公共環境、秩序的日常維護及管理，并對其承擔相應職責。

物業服務是指物業服務企業對業主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務、及時有效的溝通配合，并對服務內容（項目）質量承擔相應職責。住宅物業的最終用戶是指：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。公共能耗費是指小區共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗所產生的費用。小區的共用部位是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結構（房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。小區的共用設備是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區大門、小區智能化設備和控制設備等設備。公共設施是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃氣等各種管線、消防設施、窨井、化糞池、綠化、景觀、垃圾廢物儲存設施、專用房屋、等設施。

第五十七條 本辦法施行前已成立業主大會的物業小區，由業主委員會會同建設單位、物業服務企業按照前款規定負責辦理移交手續；未實施物業管理已交付使用的住宅小區，由所在街道辦事處、社區居民委員會負責牽頭，參照本辦法前款規定組織辦理移交手續,專業單位必須接收。

第五十八條 本市行政區域內非住宅小區內的其它住宅實行物業管理和非住宅物業參照本辦法執行。

第五十九條 本辦法自2009年5月30日起施行。原《通遼市物業管理辦法》同時廢止。

本辦法由通遼市人民政府建設行政主管部門負責解釋。

第二篇：通遼市住宅小區物業管理辦法

通遼市住宅小區物業管理辦法

通政字 [2009]117號

第一章 總 則

第一條 為規范和促進本市業主自治和物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 通遼市行政區域內住宅小區的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。第三條 通遼市人民政府建設行政主管部門組建通遼市物業管理辦公室（以下簡稱市物業主管部門）負責全市物業管理活動的監督管理工作。

旗縣市區人民政府建設（房產）行政主管部門（以下簡稱轄區物業主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。市規劃局負責市主城區內住宅小區環境和附屬設施、設備的規劃。各旗縣市區規劃行政主管部門負責本行政區域內住宅小區環境和附屬設施、設備的規劃。市建設局負責市主城區內住宅小區環境和附屬設施、設備施工建設的審核與監督。各旗縣市區建設（房產）行政主管部門負責本行政區域內住宅小區環境和附屬設施、設備施工建設的審核與監督。

各級建設、規劃、財政、環保、工商、物價、公安、稅務、民政、街道辦事處、廣播電視、質量技術監督、水務等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，協助做好物業管理有關工作。

第四條 街道辦事處和鄉（鎮）人民政府（以下統稱街道辦事處）要確定分管領導，配備專職工作人員負責物業監督指導工作，社區居委會也要明確具體人員做好物業監督指導工作。

街道辦事處負責協調物業管理與社區建設之間的關系，對物業管理進行指導和監督，及時指導業主成立業主大會、業主委員會，調處業主或業主委員會與物業服務企業之間的糾紛，糾正業主委員會和物業服務企業不適當的決定及做法。物業管理應當納入社區管理的基礎工作。社區居民委員會指導和監督業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責；配合街道辦事處和物業管理辦公室或受其委托調解業主與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

第五條 街道辦事處應參與住宅小區物業管理類別、物業服務收費標準的評定，指導、監督新建小區環境建設和老舊小區綜合整治。街道辦事處為新建住宅項目綜合驗收的成員單位，參與物業管理辦公用房、社區組織辦公用房和活動用房等物業配套設施的規劃建設及竣工驗收，對發現的問題有權提請有關部門予以糾正和整改。

第六條 對物業管理區域內的突發事件實行快速處理機制。對危及共用部位、共用設施設備安全、嚴重影響業主生活秩序等突發緊急情況，需要立即維修的，有關部門應從速從快先行搶修、立即處理；物業主管部門按照先指定維修單位施工、后立會限期解決問題的辦法處理，有關部門不得以任何理由推諉、拖延。第七條 各旗縣市區人民政府要加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由物業主管部門、街道辦事處、相關部門及單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理方面的重大問題。第二章 業主、業主大會和業主委員會

第八條 業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》規定的權利，并應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

第九條 業主大會由物業管理區域內的全體業主參加。業主大會是物業管理區域內的最高權力機構。

一個物業管理區域應當成立一個業主大會。業主人數少于50人且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。第十條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過兩年的，街道辦事處要及時指導業主成立業主大會籌備組。第十一條 業主大會籌備組應當履行下列工作職責：

（一）確定業主身份；

（二）擬定業主大會議事規則草案；

（三）擬定業主管理規約草案；

（四）擬定業主委員會委員的選舉產生辦法草案；

（五）組織召開首次業主大會和其它所需的工作。

第十二條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。具體標準由行政轄區內物業主管部門會同街道辦事處和建設單位制定。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會籌備經費繳交給街道辦事處，由業主大會籌備組使用。

籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議后，籌備組應當將籌備經費的運作情況及時向全體業主和建設單位公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或根據業主大會的決定使用。

第十三條 業主大會的召開形式、業主代表的產生以及業主大會作出的決定，要按照國務院《物業管理條例》的相關規定執行。

業主大會、業主委員會依法作出的決定，對全體業主具有約束力。

第十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的執行機構，依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。

業主委員會應當由本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表組成（經協商同意，也可適當選聘街道和社區干部），委員應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業主義務，具有較強的公信力和組織能力，且需書面向業主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。

第十五條 業主委員會委員的人數應當是單數，最低人數不得少于5人。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

業主委員會應在選舉產生之日起30日內向轄區物業主管部門備案。業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起30日內辦理備案變更手續。物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

第十六條 業主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數以上的委員出席，作出的決定須業主委員會經全體委員半數以上同意。業主委員會應當在作出決定后7日內，以書面形式將決定內容在物業管理區域內公告；業主可以要求查閱業主委員會的會議記錄，業主委員會應當予以配合。第十七條 業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求召開業主大會定期會議。

物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主委員會不按規定召開業主大會定期會議或業主大會臨時會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處責成業主委員會限期召開業主大會會議。業主委員會逾期不召開的，由街道辦事處組織召開。

第十八條 業主委員會每屆任期3年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員因本辦法第二十條、第二十一條的規定被終止委員資格后，業主大會應當在3個月內召開會議，增補新的業主委員會委員。

第十九條 業主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業主報告上一工作情況，并通報物業主管部門和街道辦事處。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第二十條 對業主委員會主任的工作，百分之七十以上業主不認可時，街道辦事處要及時指導、組織業主大會對業主委員會主任進行改選。業主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內由街道辦事處監督、指導物業服務企業的服務行為。

第二十一條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，經10名以上業主提議，可以要求業主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業主大會會議審議決定是否終止其委員資格：

（一）不履行委員職責義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；

（二）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務；

（四）謀取可能妨礙公正履行職務的其它利益；

（五）其它侵害業主合法權益的行為。

業主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第二十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是本物業管理區域的業主（協商選聘的委員除外）；

（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責能力；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；

（四）被人民法院依法追究刑事責任或被公安機關勞動教養。第二十三條 業主大會、業主委員會的運作經費在利用物業管理區域內公共部位、共用設施設備的收益中列支；沒有收益的小區，其經費由全體業主分擔，社區居民委員會負責經費收取和管理，也可由業主委員會自行收取和管理。具體額度由業主委員會提出預算，并在業主大會上表決通過后執行。業主大會、業主委員會運作經費的使用情況應當在每年的3月底前向全體業主公布，接受全體業主的監督。第三章 前期物業管理

第二十四條 新建住宅項目開發建設單位在辦理開工報告前，到物業主管部門按照規劃審批的配套項目簽訂《綜合配套設施設備、環境建設承諾書》。

第二十五條 建設單位在辦理商品房預售許可證前，須完成前期物業服務招投標工作，并提供物業環境設施設備施工圖審查報告。建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，在街道辦事處和物業主管部門的監督下實施招投標。新建2萬平方米以上的住宅項目，建設單位為前期物業服務招投標活動中的招標單位。對于投標人少于3個的項目，經物業主管部門批準，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。向物業主管部門交納物業接管保證金。

前期物業服務合同可以約定期限，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自動終止。

第二十六條 新建項目綜合驗收時，綜合配套設施設備、環境建設未達標的，需按項目預算向物業主管部門交納保證金。其中綠化建設按規劃審批的綠化率折合面積后以100元/平方米標準收取保證金；在綜合驗收規定的時限內仍未達標的，由物業主管部門將未達標部分資金劃給已成立的業主委員會作為綠化專項資金。第二十七條 建設單位應當在物業交付前60天內按照物業建設總投資千分之二的比例向前期物業服務企業支付前期物業服務費（該費用計入工程成本），用于物業交付前的前期物業管理，并交由轄區物業主管部門監管，其中的百分之三十應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊。

第二十八條 建設單位在銷售商品房時，應將前期物業服務協議交予買受人，并由物業服務單位制定臨時管理規約作為買賣合同的附件。臨時管理規約應當在商品房銷售前5日內向物業主管部門備案。

臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

市物業主管部門應當制定臨時管理規約示范文本，供建設和服務單位選用。第二十九條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

（一）參與工程檢查，對發現的質量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設單位或相關專業管理部門提出整改建議；

（二）掌握小區內各管網線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規范財務制度；

（三）就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，參與共有設施設備的安裝、調試等工作；

（四）對物業用房、社區組織用房的建設情況，向物業主管部門和街道辦事處報告。

（五）協助各專業管理部門督促開發建設單位整改開發建設中的遺留問題；

（六）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供服務并引導業主遵守約定，維護公共秩序；

（七）根據街道辦事處的要求，配合做好業主大會召開、業主委員會成立工作。物業服務企業應當在前期物業服務合同簽訂后的15日內派遣專業人員進入崗位，實施物業前期介入。

第三十條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應設施設備驗收合格后，由各專業單位接管，接管的同時應提交小區管線平面圖、地下管網圖紙等資料。

專業單位接收后，應當及時做好供應設施設備的維修、更新和養護，確保物業區域內供應設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。

專業單位委托物業服務企業負責供應設施設備日常維修養護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并承擔對其維修養護工作進行監督的責任。

相關專業單位接收物業管理區域供應設施設備后所發生的維修、更新、養護等費用，在相關專業單位企業成本中列支。由建設單位自行組織施工的，在保修期內的維修由建設單位自行負責。

第三十一條 物業服務企業按照規劃審批的標準與開發建設單位辦理物業承接驗收手續，開發建設單位將物業圖紙資料、相關保修文件，特別是小區竣工總平面圖、小區地下管網工程竣工圖等移交給物業服務企業，同時報轄區街道辦事處和物業主管部門備案。物業服務企業承接物業時，要對物業共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗，并做好登記備案，簽訂承接驗收協議后對其承擔責任。業主委員會成立后，物業服務企業應當將接受資料的情況告知業主委員會。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將資料移交給業主委員會或轉交給新聘用的物業服務企業。

第三十二條 前期物業服務合同到期后，業主委員會未成立的，街道辦事處及時指導業主成立業主大會和業主委員會。

業主大會或業主委員會尚未召開成立期間，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。第三十三條 開發建設單位在物業竣工驗收前，應按建筑安裝造價總額百分之一的比例，將開發單位預留施工單位的質量保修金一次性交給物業主管部門監管，時限五年。

第四章 物業管理服務

第三十四條 業主委員會應當根據《內蒙古自治區物業管理條例》第四十條的規定與業主大會通過公開招投標中標或符合要求選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，不得因業主欠繳物業服務費而擅自降低物業服務標準。

第三十五條 物業服務收費應當遵循提供什么服務、收取什么費用的原則，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

業主與物業服務企業可以采取包干制和酬金制等形式約定物業服務費用。第三十六條 價格行政主管部門負責制定適合多層次消費需求的物業服務等級標準。在同一服務等級標準中，要把物業費分解到服務項目，供業主委員會、物業服務企業在約定收費標準時參考。具體收費標準由業主與物業服務企業參考政府指導價并結合服務內容及公共能耗費的測算在物業服務合同中約定。物業服務企業要將約定的收費項目、收費標準和服務內容向業主進行公示，由業主監督執行。物業服務企業實行物業服務酬金制收費方式的，應當在物業管理區域內的醒目位置公布管理區域內企業上的物業費使用情況，物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。每年不少于兩次，接受業主的監督。

業主委員會或10%以上業主對物業服務企業公布的收支狀況有異議的，物業服務企業應當作詳細說明，業主委員會也可以邀請審計單位進行審計，費用在利用物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收入中支出。第三十七條 業主應當根據物業服務合同的約定足額繳納物業服務費，不得以任何理由拒繳物業服務費。業主與物業使用人確定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，開發建設單位應繳納足額物業服務費。對欠繳物業服務費的，由業主委員會牽頭，社區居委會和物業服務企業配合，發函到欠繳業主所在單位請求協助繳納，業主所在單位有責任協助催繳。業主委員會、社區居委會還可以發揮公眾約束力量，建立信譽公告牌，對逾期不繳納物業服務費的業主采取定時公布、上牌公式的方法，讓業主共同監督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滯納金，最高額不超過應交物業服務費的總額。在房產交易時，產權人應當出具結算按規定繳納的物業服務費用和住宅維修基金的證明，否則，房產部門不予辦理房產交易手續。

實行物業費收取快速處理機制。由轄區人民政府組織法院、街道辦事處、物業主管部門組成快速處理組，對業主違反合同約定，長期不繳納物業費的，召集業主委員會和物業服務企業，當場查明原因并進行調解，對無正當理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。

新建小區必須設立交費刷卡點，積極推行水、電、暖、物業服務費“一卡制”收費方式。

第三十八條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位不得強制物業服務企業代收費用，也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。經物業服務企業同意接受委托代收的，相關單位要在委托協議中標明代收服務費。

對欠繳供熱、供水、供燃氣等費用的業主，各相關部門可采取分戶控制，停止對其提供服務，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個別業主欠費而損害其他業主的合法權益。

物業服務企業與各專業供應單位的職責劃分如下：

（一）供電設施：樓宇進戶線以內，由物業服務企業或房屋產權單位負責；以外由電業部門負責。

（二）燃氣管道：燃氣部門負責供氣安全工作，燃氣管網支線干線、室內管線及附屬設施由燃氣部門負責。

（三）自來水管線：以進樓口總閘為界，閥門以內（包括閥門）由產權單位負責；以外由自來水公司負責。

（四）下水管道：小區紅線內化糞池及管線（不含市政管線）由物業服務企業負責；以外由排水部門負責。

（五）電信（網通）管線：樓內電話預埋管線由產權單位負責，其它管線由電信（網通）部門負責。

（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負責。

第三十九條 物業管理服務合同期滿前3個月，業主委員會應提請街道辦事處組織物業服務招投標工作，沒有及時選聘物業服務企業的，物業服務企業應當相應延長服務，但最長不超過3個月。延長服務期間，物業服務企業按照原物業合同約定的服務標準提供服務和收取服務費用。

物業服務企業應當自物業管理服務合同終止或者解除之日起10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報物業主管部門和街道辦事處備案。

（一）對預收的物業管理綜合服務費及其它公共經費按實結算，結余部分應當按照合同的約定予以退回；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交物業管理用房、場地和其它財物。

第四十條 物業服務企業在合同期內不得擅自停止服務，無故棄管服務、突然中斷服務，給業主造成不良影響的，降低其企業資質，記入企業信用檔案，給業主造成的損失從項目接管保證金內扣除；情節嚴重、構成違法的，依法承擔相應責任，撤銷企業資質，項目接管保證金全部扣留，納入住宅專項維修資金管理，有關責任人三年內不得從事物業服務活動。對不良行為記錄超過三次的企業，不再批準招標承接新的物業項目，暫停資質年檢一年。對物業企業的服務，百分之六十以上的業主不認可的，物業服務企業要按規定的程序、步驟退出物業服務。

第四十一條 各旗縣市區物業主管部門要建立物業企業管理服務評比長效機制和項目經理管理系列制度，健全物業服務企業信用檔案制度，并通過互聯網等方式向社會定期公布物業服務企業的信用信息及信用等級，實行信用信息資源共享，完善社會監督。

物業服務企業應當建立健全物業服務檔案，并依據與業主約定的服務內容建立快捷的服務制度，制定服務時限，責任落實到人。提倡感動式、管家式的服務，鼓勵物業服務企業和物業服務項目經理創立自己的服務品牌。

第四十二條 各級政府要將老舊住宅小區（或單體樓）供排水、供熱、環境等綜合整治工作來抓，納入工作日程和財政預算，逐年增加投入進行改造。街道辦事處成立社區物業服務中心或組織業主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內容的基礎性服務。有條件的小區要將綠化養護、公共秩序維護列入自治管理，所發生的費用由業主共同承擔。第五章 物業使用與維護

第四十三條 業主、使用人應當遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

業主在使用物業時應當遵守臨時管理規約和管理規約。臨時管理規約和管理規約一般包括下列內容：

（一）物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則；

（二）物業管理用房的使用和經營；

（三）業主合理使用物業專有部分的權利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業主的合法權益；

（四）物業屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規范；

（五）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；

（六）業主分擔物業管理區域各類費用的方式；

（七）違反規約應當承擔的責任。

第四十四條 物業管理區域禁止下列行為：

（一）改變物業的使用用途；

（二）搭建建筑物或構筑物；

（三）擅自占用、損壞物業的共有部位、共用設施和附屬設施；

（四）損壞房屋結構或從事其他影響物業使用安全的行為；

（五）損壞綠地、花草樹木、園林小品；

（六）任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設攤點；

（七）禁養家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時應確保居民安全和環境衛生；

（八）擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在共有部位共有設施上亂寫、亂畫；

（九）制造噪聲干擾他人正常生活；

（十）其它違反法律、法規和管理規約的行為。為規范業主的裝修行為，控制違章裝修，物業服務企業可向業主收取裝修保證金，一般不超過2000元。

物業服務企業發現物業管理區域內有前款規定的行為的，應當勸阻業主，要求其及時改正，對不聽勸阻或不予改正的，應當報告社區共同解決或及時告知相關部門，相關部門應當依法及時予以處理。

對在物業管理區域內私搭亂建、擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規劃部門負責禁止和監督清除、恢復原貌；

違章裝修、擅自破壞建筑主體結構的，由房產部門負責禁止和監督恢復原貌。在物業管理區域內或周邊對小區業主造成煙塵、噪聲等污染的，由環保部門負責查處。

對破壞環境秩序、公共治安秩序的，由社區居委會協調公安機關負責查處。第四十五條 業主或使用人裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝修房屋的注意事項、是否需要備案及備案部門等告知業主或使用人，并對其負有監督管理職責。物業服務企業發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正；對拒不改正的，應當及時報相關部門依法辦理。

第四十六條 修繕公用設備時，有關相鄰住戶應予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設備損壞及其它財產損失的，責任人應予以修復或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業服務企業、業主委員會協調；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產損害的，由阻撓人承擔賠償責任。

凡房屋室內及其附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業主應予及時修繕。對拒不修繕的，業主委員會可授權物業服務企業進行修繕，費用由該業主承擔。

第四十七條 實行小區內有償停車。小區內的公共場地及地面、樓頂廣告位歸全體業主所有，開發單位不得出售出租。

利用物業管理區域內的公共場地停放車輛的，物業服務企業可以根據當地價格行政主管部門確定的收費指導價格或業主大會的決議收取車輛停放費。物業服務企業可以根據業主大會的決議對樓體廣告位出租收費。

物業服務企業應當將車輛停放費、樓體廣告位出租費單獨列帳，獨立核算，除用于停車場地及設施有效使用的必要開支外，應當根據業主大會的決定，用于補充物業專項維修資金或用于物業管理及補充業主委員會辦公經費。

業主委員會應當對車輛停車費和樓體廣告位出租費的收支情況進行監督。第四十八條 業主車輛較多的物業管理區域，經業主大會同意，業主委員會可以申請公安部門對小區內地面停車泊位和規定行車路線進行劃定，公安部門應當予以配合。

第四十九條 大型車輛及載有危險化學品等易燃易爆品的車輛不得進入住宅小區；進入住宅小區的車輛應當在劃定的停車位內按序停放，并遵守下列規定：

（一）減速通行，遇到非機動車和行人應當合理避讓；

（二）禁止鳴號；

（三）停放期間防盜報警器應當使用靜音，發生噪音應當迅速解除；

（四）不得將車輛停放在小區消防通道口或阻礙物業管理區域通行的主要交通道路；

（五）車輛停放不得損壞綠地或影響其他業主使用物業或共有設施設備。

物業服務企業應當加強對進入小區內車輛的管理，發現車輛有前款行為之一的，應當及時勸阻車主；不聽勸阻的，對前款第（一）、（二）、（三）、（四）項行為，應當及時告知公安部門予以處理；對車輛停放損壞綠地的，應當及時告知街道辦事處予以處理；公安部門或街道辦事處應當依法及時予以處理。第六章 物業管理用房、設施和經費

第五十條 建設單位應當按照規劃要求配置物業管理用房和社區組織用房。建設單位應當按照建設工程規劃許可證標明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業管理用房；按社區組織用房的統一規劃按千分之四的比例配建社區組織用房。

物業管理用房及社區組織用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中標明。因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證標明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其它需要。對物業管理用房和社區組織用房的具體位置和面積，建設單位應當征求街道辦事處和物業主管部門意見，在規劃方案中確定，在規劃審批時明確，在施工圖審查中專審（包括環境施工圖），在開工許可中硬性標明，并不得任意調整。

物業管理用房至少配置50平方米以上。社區組織用房面積不低于200平方米，其中社區活動用房面積應占整個社區用房的60%以上。

第五十一條 物業交付前，建設單位應當按照本條例第五十條規定的標準將物業管理用房交給物業主管部門。業主委員會成立后，物業主管部門應將物業管理用房的產權證明等資料移交給業主委員會。其中廉租房小區和拆遷安置小區物業管理用房的產權屬于國家。首次業主大會召開后，業主委員會應當將物業管理用房的位置、面積等在小區內公告。

因分期開發等原因，不能足額提供當期物業管理經營用房的，建設單位應在物業交付前向物業管理辦公室支付同類地段、同等面積商業用房的市場租金作為經濟補償，并在后期開發中及時補足物業管理經營用房。該經濟補償應當專戶儲存，在業主委員會成立后一并移交給業主委員會，用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理方面的其它需要。

第五十二條 物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，使用用途不得擅自改變。

物業管理用房主要用于物業服務企業開展物業服務和業主委員會進行辦公。對辦公剩余部分，由業主委員會根據業主大會的決定自行出租或委托物業服務企業出租或經營，租金或收益用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理等方面。物業服務企業與承租方簽定的租賃合同應當經過業主大會或業主委員會同意。

前期物業服務期間由物業服務企業出租或經營的物業管理用房，其租賃或經營期限最長不得超過前期物業服務合同約定的服務期限，且租金或收益應當用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理等方面。前期物業服務企業與承租方簽訂的租賃合同應當在簽訂之時起15日內向物業主管部門備案。第五十三條 住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金由業主交納，收取情況由收取單位向業主委員會明細告知。專項維修資金原則上統一由物業主管部門專戶存儲。專項維修資金使用要經業主委員會同意報物業主管部門審核確認，批準執行。物業管理區域內應由建設單位、施工單位、專業服務單位承擔的維修、養護費用或應從物業服務費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內的物業共用部位、共用設施設備維修養護費用不得使用專項維修資金。

住宅專項維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計算，按季度由物業主管部門撥給繳納單位作為業主委員會辦公經費的補充。第五十四條 住宅小區業主委員會成立后30日內，物業主管部門應當將本物業區域內的保修金、物業專項維修資金的數額、收支情況、用途等以書面形式告知業主委員會。

第五十五條 對違反本辦法的行為，按照國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》的有關規定進行處罰。第七章 附 則

第五十六條 本辦法下列用語的含義： 住宅小區是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活小區（含居住小區、住宅組團）。

物業管理是指物業服務企業對小區內共用設施、設備及公共環境、秩序的日常維護及管理，并對其承擔相應職責。

物業服務是指物業服務企業對業主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務、及時有效的溝通配合，并對服務內容（項目）質量承擔相應職責。

住宅物業的最終用戶是指：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。公共能耗費是指小區共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗所產生的費用。小區的共用部位是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結構（房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。小區的共用設備是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區大門、小區智能化設備和控制設備等設備。

公共設施是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃氣等各種管線、消防設施、窨井、化糞池、綠化、景觀、垃圾廢物儲存設施、專用房屋、等設施。

第五十七條 本辦法施行前已成立業主大會的物業小區，由業主委員會會同建設單位、物業服務企業按照前款規定負責辦理移交手續；未實施物業管理已交付使用的住宅小區，由所在街道辦事處、社區居民委員會負責牽頭，參照本辦法前款規定組織辦理移交手續,專業單位必須接收。

第五十八條 本市行政區域內非住宅小區內的其它住宅實行物業管理和非住宅物業參照本辦法執行。

第五十九條 本辦法自2009年5月30日起施行。原《通遼市物業管理辦法》同時廢止。

本辦法由通遼市人民政府建設行政主管部門負責解釋。

第三篇：住宅小區物業管理辦法

住宅小區物業管理辦法

為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。

二、業主、房屋使用人

1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。

3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

第四篇：許昌市住宅小區物業管理辦法

許政[2007]54號 許昌市人民政府關于印發許昌市住宅小區物業管理辦法的通

知

各縣(市、區)人民政府,經濟開發區、東城區管委會,市人民政府有關部門:

《許昌市住宅小區物業管理辦法》已經市政府第15次常務會議研究通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。

二○○七年九月十七日

許昌市住宅小區物業管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規范我市住宅小區物業管理服務活動,促進我市物業管理行業健康發展,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《物業管理條例》(國務院令第379號)、《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》(國務院令第504號)及《河南省物業管理條例》,結合我市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于許昌市行政區域內的物業管理活動。

第三條 本辦法所稱物業,是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的設施、設備、綠化、衛生、交通秩序、安全秩序場地環境等。本辦法所稱物業管理,是指物業服務企業受建設單位或者業主委員會的委托,對已竣工驗收投入使用的物業共用部分、共用設施設備進行管理并提供相應服務的活動。本辦法所稱業主,是指房屋的所有權人。本辦法所稱物業服務企業,是指具有獨立法人資格從事物業管理服務的企業。

第四條 我市物業管理實行行政主管部門、街道辦事處監督管理,業主自治與物業服務企業專業服務相結合的管理體制;鼓勵物業管理逐步向社會化、專業化、市場化發展。

第二章 業主、業主大會與業主委員會

第五條 業主享有以下權利:

(一)按照物業服務合同約定接受物業服務;

(二)提議召開業主大會;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。

第六條 業主履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按國家規定繳納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第七條 物業管理區域內業主籌備召開業主大會的,應當在物業管理主管部門和街道辦事處及社區的指導下,由業主代表、建設單位代表、社區居委會代表組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作?；I備組成員名單確定后應當以書面形式在物業管理區域內公示。

第八條 籌備組應當做好下列籌備工作:

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)擬定《業主大會會議規則》(草案)和《管理規約》(草案);

(三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單。前款四項內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第九條 一個物業管理區域內只能成立一個業主大會。業主大會由本物業管理區域內全體業主組成。業主人數較少的,可以不成立業主大會,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十條 業主大會履行下列職責:

(一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(三)選聘、解聘物業服務企業;

(四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(六)決定共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十一條 召開業主大會應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加;業主可以委托代理人出席業主大會;業主大會可以采取集體討論的形式,也可以采取書面征求意見的形式;業主大會決定本辦法第十條第(四)、(五)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本辦法第十條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。出現下列情況之一時,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議,研究決定相關事宜并通告業主。

(一)有20%以上的小區業主提議的;

(二)物業服務企業主動提出退出小區服務的;

(三)有可能出現大范圍停電、停水、停氣的;

(四)有可能對小區安全構成較大威脅的。

第十三條 召開業主大會會議,應于會議召開15日前通知全體業主并告知會議議題。住宅小區的業主大會會議,應當同時告知居民委員會。業主大會、業主委員會做出的決定應當向全體業主公布。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十四條 業主委員會成員應當由物業管理區域內的業主擔任并經選舉產生。業主委員會由主任、副主任和委員組成。業主委員會組成人員數額和任期,由業主大會決定。因物業產權變更不再是業主的應當予以改選。

第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)經業主大會授權代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)業主大會賦予的其他職責。

第十六條 業主委員會自選舉產生之日起30日內持成立業主委員會申請書和下列資料向所在地物業管理主管部門和街道辦事處辦理備案手續。

(一)業主委員會名稱、住所、所在區域范圍;

(二)業主委員會委員及主任、副主任名單;

(三)業主大會議事規則和管理規約;

(四)業主大會召集過程情況說明。

物業管理主管部門和街道辦事處自受理登記申請之日起30日內,完成審查工作。對符合本辦法規定成立的業主委員會,予以備案。

第十七條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得從事經營活動,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

第十八條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

第十九條 在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合所在地居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知所在地的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業管理

第二十條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十一條 建設單位應當在銷售房屋之前制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第二十二條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向買受人明示,并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當遵守臨時管理規約并予以書面承諾。

第二十三條 建設單位應按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個的或者住宅規模較小的,經物業所在地的物業管理主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十四條 建設單位與買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十五條 前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第二十六條 業主依法享有的物業共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。

第二十七條 物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗交接。

第二十八條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第二十九條 建設單位應當在物業管理區域內配置至少2‰的物業管理用房。其建設費用列入開發建設成本,產權屬全體業主所有。

第三十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

第四章 物業管理服務

第三十一條 物業服務企業實行資質管理制度,一個物業管理區域內由一個物業服務企業實施物業管理。

第三十二條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十三條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

第三十四條 物業管理區域內的管理服務事項應包括以下內容:

(一)保潔管理。負責小區道路、場地包括樓宇內公共樓道、樓梯在內的衛生清潔,垃圾清運以及日常保潔消毒。

(二)綠化管理。負責小區范圍內花木、草地的定期修剪、施肥、澆水。

(三)公共秩序管理。按時值班巡邏,維護小區內正常的生活秩序。

(四)共用部位、共用設施設備的管理。負責公共場所、道路、機電設備、照明設備、消防設施的維修養護,公共上下水管網排水、排污系統及化糞池等維護清疏。

(五)車輛管理。疏導交通,劃線停車,保障小區業主車輛安全。

(六)高層住宅管理。配備電梯管理人員,定期對電梯進行安檢,保證電梯安全正常運行。

(七)住宅裝修管理。封閉陽臺統一有序,色調一致;防盜網、遮陽棚、空調主機安裝,冷凝水排放及太陽能下水管等要統一位置。

(八)委托管理合同規定的其他服務。具體管理內容、管理標準由業主大會按規定與物業服務企業協定,但必須在物業服務合同中明確約定。

第三十五條 物業服務企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業驗收手續。物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十六條 物業服務合同終止時,業主大會選聘新的物業服務企業的,物業服務企業之間應當做好交接工作。

第三十七條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第三十八條 物業服務收費應當遵循合理、公開,物業管理內容和質量相適應的原則。物業服務收費項目和標準,由業主大會、業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定,也可實行市物價和房產主管部門聯合公布的政府指導價,并報物價部門備案。

第三十九條 業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位繳納;物業買受人尚未居住的,應當繳納一半的物業公攤費用。

第四十條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

第四十一條 物業管理區域內,供水、供電、供暖、通訊、有線電視等單位原則上收費到每戶業主。物業服務企業受上述單位委托代理此項服務時,應與委托代理單位簽訂代理合同,物業服務企業可向委托代理單位收取代理服務費用,具體標準由雙方約定,不得向業主或者使用人另收代理服務費。上述單位按規定承擔物業管理區域相關管線和設施維修、養護責任。

第四十二條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業、裝飾裝修等方面法律、法規的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

第四十三條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

第四十四條 物業管理行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。協調處理無效的,可以向人民法院起訴。

第五章 物業的使用與維護

第四十五條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,依法辦理有關手續。

第四十六條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地,損害業主共同利益,確需臨時占用、挖掘道路場地的,應當征得業主委員會同意。業主不得在公共場地種菜、種樹、私搭亂建;業主、物業服務企業應當將臨時占用挖掘的道路、場地在約定的時限恢復原狀。

第四十七條 業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。裝飾裝修企業有違法行為的,業主和物業服務企業可以向房產行政主管部門報告。

第四十八條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照有關規定繳納專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有,專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修更新、改造,不得挪作他用。專項維修資金不敷使用時,由全體業主續籌,籌集方案由業主大會決定。

第四十九條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。出租場地或設施設備所得收益用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

第五十條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第五十一條 違反本辦法的規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準。擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

第五十二條 違反本辦法規定,建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由房產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十三條 違反本辦法的規定,不移交有關資料的,由房產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業服務企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十四條 違反本辦法的規定,未取得資質證書從事物業管理的,由房產行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。以欺詐手段取得資質證書的,依據本條規定處罰,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第五十五條 違反本辦法的規定,物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由房產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十六條 違反本辦法的規定,挪用專項維修資金的,由房產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第五十七條 違反本辦法的規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本辦法的規定,未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十九條 違反本辦法的規定,有以下行為之一的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處以罰款:

(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主共同利益的;

(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬以下的罰款。

第六十條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

第七章 附 則

第六十一條 物業共用部位、共用設施設備是指物業管理區域內,業主專有房屋以外的,屬于全體業主共同所有、共同使用的建筑物部位、場所、設施、設備。共用部位包括基礎內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。公用設施設備包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施使用的房屋等。

第六十二條 本辦法自發布之日起施行。

第五篇：贛州市住宅小區物業管理辦法

贛州市人民政府令

第六十二號

《贛州市住宅小區物業管理辦法》已經2009年5月22日市人民政府第35次常務會議審議通過，現予公布，自2009年7月1日起施行。

市

長： 王

平二ＯＯ九年六月一日

贛州市住宅小區物業管理辦法

第一章 總

則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善居民的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江西省城市居住小區物業管理條例》和其他有關法律法規規章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

本市行政區域內住宅小區的物業管理活動適用本辦法。

第三條 市、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

市、縣（市、區）人民政府規劃、建設、城管、財政、公安、消防、工商、稅務、物價、環保等部門應當在各自職責范圍內密切配合，共同做好物業管理工作。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）在房地產行政主管部門指導下，具體組織本轄區物業管理工作；負責組織、協調業主大會成立、業主委員會的選舉及備案登記，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?，協調解決物業服務企業和業主之間的關系和矛盾。

社區居委會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）和房地產行政主管部門做好物業管理工作，參與籌

備成立業主大會、組建和改選業主委員會等工作，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。

第四條 城市規劃區內的新建住宅小區和共用設施設備齊全的原有住宅小區應當實行物業管理。

業主大會決定實行自治管理的住宅小區，必須接受社區居委會的指導和監督。

城市規劃區內未成立業主大會且未實行物業管理的住宅小區或者零星住宅，由社區居委會實行準物業管理，提供公共區域保潔、綠化和共用設施設備的養護維修等基本服務。業主大會成立后準物業管理活動自行終止。

第五條 物業管理區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍、社區布局、物業的共用設施設備、建筑物規模等因素確定。

分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，應當歸屬于一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區的，且不存在共用設施設備的，可以劃分為不同的物業管理區域。

已經實施物業管理的不同物業管理區域，經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

第六條 房地產行政主管部門應當向社會公布物業服務企業資質、信用等基本信息，接受公眾查詢。

本市以外的物業服務企業進入本市從事物業服務的，應當經物業項目所在地的工商部門注冊登記，并在房地產行政主管部門登記備查。

第二章

業主及業主大會

第七條 業主在物業管理活動中，享有法定權利，承擔法定義務。

業主應當向物業服務企業和業主委員會提供聯系地址、通訊方式，物業服務企業和業主委員會對業主的個人信息應當保密，除配合執法部門執行公務外不得泄露。

第八條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第（五）、（六）項事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第九條 物業管理區域符合下列情形之一時，應當召開首次業主大會會議,成立業主大會,選舉產生業主委員會：

（一）物業出售且已經交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套物業出售并交付使用滿兩年的。第十條

業主籌備成立業主大會應當在物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位或者公有住房出售單位、社區居委會組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

業主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公示，公示時間不少于7天。

第十一條

業主大會籌備組應當履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照示范文本擬定《業主大會議事規則（草案）》、《管理規約（草案）》和《業主大會章程（草案）》；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款第（一）至

（四）項內容以及業主委員會委員候選人的簡歷、相片應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。

第十二條 召開業主大會會議應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加，邀請所在社區居委會列席。

業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業主代表參加。業主不能親自參加業主大會會議的，可以書面委托其他人參加。

第十三條 業主委員會產生后，業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會不依法召開業主大會會議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開。其他任何單位和個人不得召集業主大會會議。

第十四條 業主委員會委員為5人以上的單數，從物業管理區域內符合法定條件的業主中選舉產生。

業主委員會委員不得收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬，不得向本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關

業務或者推薦他人就業，不得收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法履行職責，向業主大會負責并報告工作情況。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1－3人。

業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，半數以上的委員參加，所作決定必須經過全體委員半數以上同意。需要業主委員會會議討論、決定的事項應當在會議召開3日前在物業管理區域內公告，聽取業主和物業使用人的建議和意見。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

業主委員會的任期在《業主大會議事規則》中規定。任期屆滿前2個月，選舉產生新一屆業主委員會。

第十六條 業主大會或者業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。決定違反法律、法規的，物業所在地的房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第十七條 業主委員會應當對業主、物業使用人違反管理規約等損害其他業主、物業使用人合法權益的行為予以勸阻、制止。業主委員會經業主大

會授權可以代表全體業主對物業管理有關事項依法提起訴訟。

第十八條

業主大會和業主委員會的經費收支情況應當至少每年公布一次，公布的內容、次數、地點等由業主大會決定。

業主委員會的工作經費、業主委員會委員是否領取報酬及其具體標準由業主大會決定。

第十九條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，街道辦事處（鄉鎮人民政府）對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）《業主大會議事規則》；

（三）《管理規約》；

（四）《業主大會章程》；

（五）業主委員會委員的名單及其業主身份證明；

（六）應當提供的其他材料。

業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當依照前款規定將變更事項重新備案。

第二十條

業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業主委員會應當及時公告全體業主：

（一）不再是本物業管理區域業主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；

（四）被人民法院判處刑罰。

第二十一條

業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業主大會會議審議：

（一）不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；

（二）一年內三次無故缺席業主委員會會議；

（三）違反本辦法第十四條第二款規定；

（四）其他原因不宜擔任業主委員會委員。業主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第三章

前期物業管理

第二十二條 建設單位應當在物業管理區域內無償配置物業管理用房。物業管理用房的面積按照下列比例分段累加計算：物業管理區域建筑面積在3萬平方米以下的，按4‰計算；3萬平方米以上不足10萬平方米的部分，按2‰計算；10萬平方米以上的部分，按1‰計算。

物業管理用房按照前款規定計算低于50平方米的，應當按照不低于50平方米的標準配置。

業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積一般不低于20平方米。

第二十三條

物業管理用房的位置、面積應當作為土地出讓前置條件，規劃行政主管部門在核發建設用地規劃許可證時應當進行審查確認。

物業管理用房一經確定，建設單位不得隨意變更。

第二十四條

物業管理用房應當為地面以上可以獨立使用、能夠確權的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛生間等基本條件。

物業管理用房屬于全體業主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經業主大會同意，不得改作他用。

第二十五條 建設單位應當按照下列規定對新建住宅小區配置安全防范設施：

（一）建筑面積3萬平方米以下的小區，配置帶管理中心的聯網式樓宇對講系統；

（二）建筑面積3萬平方米以上的小區，配置帶管理中心的聯網式樓宇對講系統、帶紅外線夜視功能的電子監控裝置和紅外線周界防越報警系統。

新建項目在辦理商品房預售許可證時，建設單位應當確定并書面承諾物業管理用房和安全防范設施的配置情況。

第二十六條 新建項目在辦理商品房預售許可證之前，建設單位應當通過招標投標方式選聘前期物業服務企業，但投標人少于3人或者物業管理區域的總建筑面積小于3萬平方米的，經項目所在地

房地產行政主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘。

建設單位應當參照建設部的示范文本與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。物業服務企業應當在簽訂前期物業服務合同后15日內，根據服務項目的規劃建設條件、物業管理服務方案向所在地房地產行政主管部門申請核發《物業管理服務等級證明》。物業服務企業憑《物業管理服務等級證明》報當地價格行政主管部門核定前期物業服務收費標準。

第二十七條 建設單位應當在銷售物業之前，會同前期物業服務企業參照建設部的示范文本制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

臨時管理規約不得侵害業主的合法權益。

第二十八條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，作出必要的說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

第二十九條 新建商品住宅經竣工驗收備案后，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料、辦理公共物業承接驗收手續：

（一）小區總平面規劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）屬全體業主共有的房產及共用設施設備清單；

（五）物業管理所必需的其他資料。

第三十條

在辦理物業承接驗收手續時，物業服務企業應當對以下項目進行接管，并且進行必要的使用試驗：

（一）物業管理用房；

（二）安全防范設施、設備；

（三）化糞池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設施；

（四）其他需要接管的共用設施設備。

第四章 物業管理服務

第三十一條 由業主大會決定選聘物業服務企業的，物業服務合同由業主委員會與物業服務企業參照建設部的示范文本簽訂。物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。

第三十二條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體收費內容、定價形式和標準根據價格行政主管部門的規定，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。

實行準物業管理的，其收費標準按照價格行政主管部門發布的服務項目指導價執行。

第三十三條 物業服務企業應當公布物業服務收費項目和收費標準。實行酬金制收費方式的，應當對物業管理的各項資金建帳立制，定期公布收支情況。實行包干制收費的，應當定期公布利用物業公共區域或者共用設施設備以及業主共有財物進行經營的收支情況。

第三十四條 業主應當根據物業服務合同約定的標準和時間交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位全額交納。

第三十五條 物業管理區域內不從小區大門進出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業同屬于該小區物業管理的范圍，統一納入小區物業管理，環境衛生有償服務收費由物業服務企業在征得業主同意后與有關單位協商處理。

第三十六條 利用物業公共區域或者共用設施設備以及業主共有財物進行經營的，其管理、收費和利益分配等事項由業主大會決定。未成立業主大會的，經營收入按照約定扣除一定服務費用后的余額歸全體業主共有，由物業服務企業根據臨時管理規約以及小區其他管理規定建立專戶管理，定期公布賬目接受業主監督。

第三十七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費應當向終端用戶收取：

（一）業主自用的向業主收取，電梯、轉供電、二次供水、中央空調等房屋設備運行的專項性服務費由受益業主分攤；

（二）物業服務企業使用的向物業服務企業收取。

有關單位不得強制物業服務企業代收，不得因物業服務企業拒絕代收而停止提供有關服務。物業服務企業接受委托代收前款第（一）項規定費用的，可以約定向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

住宅小區內的公共用水用電價格應當按照居民用水用電價格計價。

第三十八條 物業服務企業應當協助公安、消防部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業應當立即采取應急措施，同時報告有關管理部門或者單位。

第三十九條 業主大會決定解聘物業服務企業或者物業服務企業主動退出物業管理的，應當提前30日書面通知對方，并在物業管理區域內進行公告。物業服務企業應當在物業服務合同終止后3日內將物業管理用房和本辦法第二十九條規定的資料移交給業主委員會，10日內與業主核對并結清物業服務費用。

第五章 物業的使用與維護

第四十條 業主裝飾裝修房屋，必須服從小區物業管理，開工前向物業服務企業申報登記，按規定提交有關材料。物業服務企業應當及時審查業主提交的申報登記材料。對符合規定的裝飾裝修項目與業主簽訂裝飾裝修管理服務協議，為施工人員辦理出入證件。協議應當明確注意事項、禁止行為和違約責任，可以約定收取適當的建筑垃圾清運費，但不得超出價格行政主管部門核定的標準。

第四十一條 在物業管理區域內不得有下列行為：

（一）未經原設計單位同意、擅自拆改房屋承重結構；

（二）侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備；

（三）未經城市規劃行政主管部門批準改變物業規劃用途、搭蓋建（構）筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開門窗；

（四）違反規定飼養家禽、寵物；

（五）違反規定擺攤設點、占道經營；

（六）違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（七）在建（構）筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超標準噪音；

（九）法律法規規章禁止的其他行為。

前款第（一）至

（八）項內容應當在管理規約或者臨時管理規約中明確約定。

第四十二條 物業服務企業應當加強物業裝飾裝修的施工監督以及物業管理區域的秩序維護，發現違反裝飾裝修管理服務協議和本辦法第四十一條規定的行為必須立即制止并督促改正。已經造成事實后果或者拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。

第四十三條

物業存在安全隱患，危及公共利益以及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。

因物業使用、裝飾裝修、維修造成其他業主、物業使用人或者其他人人身財產損壞的，責任人應當承擔修復、賠償等責任。

第六章 住宅專項維修資金

第四十四條

住宅專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監督原則，按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》建立、使用和管理。

第四十五條

房地產行政主管部門負責商品住宅專項維修資金的指導和監督，下設專項維修資

金管理機構具體負責商品住宅專項維修資金管理的日常工作。

財政部門負責售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監督。

第四十六條

房地產行政主管部門應當指定當地一家商業銀行作為本行政區域內商品住宅專項維修資金的專戶管理銀行，開設住宅專項維修資金專戶。

第四十七條

商品住宅、非住宅業主應當按照物業所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%交存首期住宅專項維修資金，具體交存金額由房地產行政主管部門確定后向社會公布。建筑安裝工程造價發生較大變化，或者國家和本省的交存標準作出調整時，房地產行政主管部門應當及時進行調整和公布。

第四十八條

本辦法實施前物業已經交付使用但未繳交首期住宅專項維修資金的，業主應當補交。具體交存方式和標準由業主大會決定，業主委員會負責追繳。

本辦法實施后已出售但未交付的物業，業主應當在辦理交付手續前按照物業所在地房地產行政主管部門公布的現行標準交存首期住宅專項維修資金。已經辦理交付手續但未繳交首期住宅專項維修資金的應當補交，拒不交納的，由業主委員會依法追繳。

第四十九條 尚未成立業主大會的商品住宅業主和非住宅業主交存的住宅專項維修資金應當存入房地產行政主管部門開設的住宅專項維修資金專戶管理。

已經成立業主大會的，經業主大會決定，住宅專項維修資金可以由業主委員會設立專戶管理。原由房地產行政主管部門代管的，經業主大會決定、業主委員會申請，可以將該物業管理區域內業主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主委員會開設的住宅專項維修資金專戶管理，接受業主和房地產行政主管部門監督。

第七章 法律責任

第五十條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商解決；協商不成的，可以申請街道辦事處（鄉鎮人民政府）調解或者依法向人民法院起訴。

業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人對違反法律法規規章和本辦法的行為，可以向房地產、規劃、建設、物價、城管、公安、環保、工商、消防等執法部門和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關單位投訴或者舉報。有關單位受理后應當進行調查核實，在規定時間內答復投訴人或者舉報人。

第五十一條 物業服務企業發現業主、物業使用人或者裝飾裝修企業違法違章裝飾裝修行為不及時向有關部門報告的，房地產行政主管部門可視情節輕重，依法給予警告或者不良行為紀錄。

第五十二條

業主及物業使用人不按時繳納物業服務費，物業服務企業可以通過發書面通知、在物業管理區域內公示等方式催繳。經催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標準加收滯納金。拒不繳納物業服務費的，物業服務企業可以依法向人民法院申請支付令或者提起訴訟。

第五十三條 未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。建設單位違反規定將房屋交付買受人的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

第五十四條 有關行政主管部門和單位的工作人員有下列行為之一的，應當依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)對物業服務企業未按規定進行資質審查或者批準的；

(二)不按照物業管理服務等級評定標準進行物業服務等級評定的；

(三)因未依法履行監督職責造成嚴重后果的；

(四)其他濫用職權、貪污受賄、徇私舞弊、玩忽職守的行為。

第八章

附

則

第五十五條

大廈寫字樓、醫院、學校、專業市場、工業區以及其他非居住房屋的物業管理參照本辦法執行。

第五十六條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者其他實際合法使用房屋的人。

本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備等。

本辦法所稱共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第五十七條 本辦法自2009年7月1日起施行。