第一篇：蘭州市城市住宅小區物業管理辦法

蘭州市城市住宅小區物業管理辦法

甘肅省人民代表大會常務委員會關于批準《蘭州市城市住宅小區物業管理辦法》的決定（2001年9月 28日省丸屆人大常委會第二十四次會議通過）

甘肅省第九屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議審查了蘭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十次會議審議通過的《蘭州市城市住宅小區物業管理辦法》，決定予以批準。由蘭州市人民代表大會常務委員會按照本次會議審查意見修改后公布施行。

蘭州市城市住宅小區物業管理辦法

2001年7月26日蘭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十次會議通過

2001年9月28日甘肅省第九屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議批準 第一章 總則

第一條 為規范城市住宅小區物業管理，保障住宅小區房屋及公共配套設施的正常使用，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創建文明、安全、整潔、方便的居住環境，根據本市實際，制定本辦法。

第二條 本市城區內的住宅小區物業管理適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅個區，是指本市城區內以住宅為主，并有相應配套共用設施設備的居住區。

本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的住宅小區內各類房屋、建筑及附屬設施、設備和相關場地。

本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業接受業主或業主自治管理組織委托，根據物業管理委托合同，對住宅小區內的房屋、共用設施設備、綠化、治安和環境衛生等進行有償服務的行為。

第四條 蘭州市房地產行政主管部門負責本市城市住宅小區物業管理工作，其主要職責是：

（一）貫徹執行有關物業管理的法律、法規和規章；

（二）檢查、指導和監督全市物業管理工作；

（三）審查物業管理企業的資質；

（四）審查批準物業管理中房屋共用部位、共用設施設備維修基金的使用。

規劃、建設、工商、公安、環保、物價等部門，以及市政、綠化、環境衛生、供水、供電、供氣、供熱等單位按其職責分工，做好物業管理和服務工作。

第五條 住宅小區物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業服務相結合的體制，積極推行物業管理的社會化、專業化、市場化。第二章 業主自治管理組織與物業管理企業

第六條 住宅小區入住率達到百分之五十以上時，開發建設、售房單位應在物業管理行政主管部門的指導下，及時組織召開業主大會或業主代表大會。業主大會由住宅小區內的全體業主或其委托的使用人組成。業主較多的可按一定比例推選代表，組成業主代表大會。

第七條 業主大會或業主代表大會一般每年召開一次，經百分之二十以上業主提議也可以臨時召開。

業主大會或業主代表大會應當邀請住宅小區所在地居委會代表列席。第八條 業主大會或業主代表大會的主要職權是：

（一）選舉產生住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會），增補、罷免管委會組成人員；

（二）審議批準管委會章程和業主公約；

（三）決定關系業主利益或與物業管理有關的重大事項；

（四）監督管委會的工作，聽取管委會的工作報告，改變或撤銷管委會不適當的決定；

（五）其他需由業主大會或業主代表大會決定的事項。

第九條 管委會設主任一名，副主任一至二名，委員若干名。管委會每屆任期三年，組成人員可以連選連任。

管委會選舉結果或變更情況，應在三十日內報物業管理行政主管部門備案。

第十條 管委會是住宅小區業主自治管理物業的群眾組織，向業主大會或業主代表大會負責并報告工作。管委會的權利：

（一）起草、修改管委會章程和業主公約；

（二）決定選聘、續聘或解聘物業管理企業；

（三）審議物業管理企業的年度計劃和住宅小區管理服務的重大事項；

（四）監督、檢查物業管理企業各項管理制度的實施和物業管理委托合同的執行，協調處理物業管理糾紛； 管委會的義務：

（一）支持和幫助物業管理企業實施各項管理工作；

（二）接受業主和使用人的監督；

（三）接受物業管理行政主管部門、各有關行政管理部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

第十一條 物業管理企業是具有獨立法人資格的經濟實體。物業管理企業的職責：

（一）根據物業管理委托合同，制定管理、服務方案，對住宅小區實施管理，提供服務；

（二）制止違反住宅小區物業管理規定和業主公約的行為；

（三）依照物價管理部門批準的收費標準，收取管理費用；

（四）法律、法規、規章規定及業主大會或業主代表大會授予的其他權利。物業管理企業的義務：

（一）依法經營，履行物業管理委托合同；

（二）接受物業管理行政主管部門、管委會、業主和使用人的監督；

（三）服務收費應當明碼標價，亮證收取，并定期公布收支情況；

（四）法律、法規、規章規定的其他義務。

第十二條 物業管理企業實行資質認證和年檢制度。

物業管理企業資質標準及資質管理按國家和省有關規定執行。

第十三條 物業管理企業持《營業執照》和《物業管理企業資質證書》，方可接受物業管理委托。

第十四條 從事物業管理的工作人員，須取得物業管理行政主管部門核發的《物業管理人員上崗證》，方可上崗。

第十五條 物業管理企業接受物業管理委托，必須與管委會簽訂書面物業管理委托合同。物業管理委托合同使用建設部的示范文本，可根據實際增減有關內容。

物業管理委托合同自訂立之日起，三十日內由物業管理企業報物業管理行政主管部門備案。第三章 物業管理權的移交與物業維護管理

第十六條 開發建設、售房單位應自管委會選舉產生之日起，三十日內向管委會移交物業管理權。應當無償、完好地移交住宅小區內的共用設施設備、相關場地和維修基金，以及住宅小區地下管網、單體建筑、附屬設施設備的技術資料。

第十七條 開發建設、售房單位在移交物業管理權的同時，必須按住宅小區房屋總建筑面積千分之一的比例（最低不少于二十平方米）無償提供物業管理用房。未留有物業管理用房的，由開發建設、售房單位，提供相應的物業管理用房資金。

第十八條 住宅小區物業管理移交前，其物業管理由開發建設單位和其委托的物業管理企業負責；公有房屋售房比例達不到物業管理移交條件的，由原產權單位管理。

第十九條 住宅小區房屋的共用部位、共用設施設備的維護，由管委會委托物業管理企業統一實施專業管理。

本條所稱房屋的共用部位和共用設施設備，是指整幢房屋或整個單元業主共同使用的屋頂、基礎、承重構件和墻壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱、供電、供氣、排污、消防設施，道路、綠地等。

第二十條 住宅小區內房屋自用部位和自用設備由業主管理，也可以由業主委托物業管理企業管理。

業主對房屋自用部分和自用設備的管理和使用，不得危害物業或公共安全。不得損害他人利益。

第二十一條 住宅小區內物業在保修期限內的維修。按照國家有關規定執行。

住宅小區內供水、排污、供電、供熱、供氣、捅識．有線電視等設施的維修養護和故障排除，由有關部門和物業管理企業按其職責范圍負責。屬于有關部門負責的，物業管理企業應及時聯系解決。

第二十二條 住宅小區內的業主和使用人、物業管理企業均應遵守下列規定：

（一）不得擅自改變房屋承重結構和破壞房屋外貌；

（二）不得占用、損壞房屋共用部分、共用設施設備或者移裝共用設施設備；

（三）不得在共用部位、場地搭建建筑物、構筑物；

（四）不得從事污染環境的生產、經營活動和法律、法規和規章規定禁止的其他行為。第四章 物業管理費用的籌集、管理與使用 第二十三條 住宅小區物業管理經費包括：

（一）房屋共用部位、共用設施設備維修基金；

（二）物業管理服務費；

（三）特約服務費；

（四）其他合法收入。

第二十四條 凡商品住房和公有住房出售都應當建立房屋共用部位、共用設施設備維修基金，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

商品住房的維修基金由開發建設單位按照省物業管理行政主管部門確定的比例繳納；公有住房出售后的維修基金由售房單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十，高層住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；購房個人按購房款百分之一的比例繳納。

開發建設單位繳納的維修基金屬全體業主所有；售房單位提取的維修基金屬售房單位所有；購房個人繳納的維修基金屬全體業主所有。

第二十五條 房屋共用部位、共用設施設備維修基金由市物業管理行政主管部門，以住宅小區為單位設立專戶管理，專款專用，管委會申請使用，并接受財政部門的監督。

第二十六條 業主轉讓房屋時，其房屋共用部位、共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶；房屋建筑由于拆除等原因滅失的，其共用部位、共用設施設備維修基金余額退還原售房單位和產權人。

第二十七條 住宅小區物業管理服務費的收費標準，根據物業管理行政主管部門核定的住宅小區的規模、檔次、管理內容、服務水平以及房屋類別，由物業管理企業報物價部門審批。收費標準以外的特約服務費，由當事人雙方商定。

物業管理服務費和特約服務費由物業管理企業管理，自主使用。第五章 法律責任 第二十八條 開發建設、售房單位違反本辦法的規定，不按期移交物業管理權的，由物業管理行政主管部門責令（其限期移交，移交前發生的物業管理費用，由開發建設、售房單位全額承擔。

第二十九條 物業管理企業有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門給予處罰：

（一）未取得物業管理資質證書，擅自接受物業管理委托的，責令其停止業務活動，給予警告，沒收全部非法所得，并處2000元至10000元的罰款。

（二）年檢不合格的，責令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年檢的，按管理權限吊銷資質證書。

物業管理企業因違反合同，造成業主損失的，應負賠償責任。

第三十條 業主、使用人、物業管理企業或者其他單位、個人違反本辦法第二十二條，按下列規定處罰：

（一）擅自改變房屋承重結構、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設施設備，在共用部位、場地搭建建筑物、構筑物的，由物業管理行政部門責令限期改正，恢復原狀或者賠償損失，可以并處500元以上5000元以下的罰款；

（二）從事生產、經營活動污染環境和法律、法規和規章規定禁止的其他行為，由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規和規章的規定處罰。

第三十一條 物業管理企業不遵守國家規定或合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準的，由物價管理部門依法予以處罰。

第三十二條 業主不按期繳納或拒繳物業管理費的，由物業管理企業督促限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可向仲裁機關申請仲裁或向人民法院訴訟。第三十三條 業主或使用人對房屋自用部分和自用設備管理使用不當，危害物業或公共安全、損害他人利益的，物業管理企業應予制止；造成物業損壞的，由責任人負責修復；造成損失的應當賠償。

第三十四條 物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徹私舞弊的，由其管理機關給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十五條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議，或者提起訴訟。第六章 附則

第三十六條 紅古區、永登縣、榆中縣、皋蘭縣的城鎮住宅小區，可參照本辦法執行。第三十七條 本辦法實施中的具體應用問題，由市房地產行政主管部門負責解釋。第三十八條 本辦法自公布之日起施行。

第二篇：蘭州市城市住宅小區物業管理辦法

蘭州市城市住宅小區物業管理辦法

蘭州市城市住宅小區物業管理辦法

（2001年9月28日甘肅省第九屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議批準）

第一章 總則

第一條 為規范城市住宅小區物業管理，保障住宅小區房屋及公共配套設施的正常使用，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創建文明、安全、整潔、方便的居住環境，根據本市實際，制定本辦法。

第二條 本市城區內的住宅小區物業管理適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅小區，是指本市城區內以住宅為主，并有相應配套共用設施設備的居住區。本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的住宅小區內各類房屋、建筑及附屬設施、設備和相關場地。本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業接受業主或業主自治管理組織委托，根據物業管理委托合同，對住宅小區內的房屋、共用設施設備、綠化、治安和環境衛生等進行有償服務的行為。

第四條 蘭州市房地產行政主管部門負責本市城市住宅小區物業管理工作，其主要職責是：

(一)貫徹執行有關物業管理的法律、法規和規章；

(二)檢查、指導和監督全市物業管理工作；

(三)審查物業管理企業的資質；

(四)審查批準物業管理中房屋共用部位、共用設施設備維修基金的使用。

規劃、建設、工商、公安、環保、物價等部門，以及市政、綠化、環境衛生、供水、供電、供氣、供熱等單位按其職責分工，做好物業管理和服務工作。

第五條 住宅小區物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業服務相結合的體制，積極推行物業管理的社會化、專業化、市場化。

第二章 業主自治管理組織與物業管理企業

第六條 住宅小區入住率達到百分之五十以上時，開發建設、售房單位應在物業管理行政主管部門的指導下，及時組織召開業主大會或業主代表大會。

業主大會由住宅小區內的全體業主或其委托的使用人組成。業主較多的可按一定比例推選代表，組成業主代表大會。

第七條 業主大會或業主代表大會一般每年召開一次，經百分之二十以上業主提議也可以臨時召開。業主大會或業主代表大會應當邀請住宅小區所在地居委會代表列席。

第八條 業主大會或業主代表大會的主要職權是：

(一)選舉產生住宅小區管理委員會(以下簡稱管委會)，增補、罷免管委會組成人員；

(二)審議批準管委會章程和業主公約；

(三)決定關系業主利益或與物業管理有關的重大事項；

(四)監督管委會的工作，聽取管委會的工作報告，改變或撤銷管委會不適當的決定；

(五)其他需由業主大會或業主代表大會決定的事項。

第九條 管委會設主任一名，副主任一至二名，委員若干名。

管委會每屆任期三年，組成人員可以連選連任。

管委會選舉結果或變更情況，應在三十日內報物業管理行政主管部門備案。

第十條 管委會是住宅小區業主自治管理物業的群眾組織，向業主大會或業主代表大會負責并報告工作。管委會的權利：

(一)起草、修改管委會章程和業主公約；

(二)決定選聘、續聘或解聘物業管理企業；

(三)審議物業管理企業的計劃和住宅小區管理服務的重大事項；

(四)監督、檢查物業管理企業各項管理制度的實施和物業管理委托合同的執行，協調處理物業管理糾紛。管委會的義務：

(一)支持和幫助物業管理企業實施各項管理工作；

(二)接受業主和使用人的監督；

(三)接受物業管理行政主管部門、各有關行政管理部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。第十一條 物業管理企業是具有獨立法人資格的經濟實體。

物業管理企業的職責：

(一)根據物業管理委托合同，制定管理、服務方案，對住宅小區實施管理，提供服務；

(二)制止違反住宅小區物業管理規定和業主公約的行為；

(三)依照物價管理部門批準的收費標準，收取管理費用；

(四)法律、法規、規章規定及業主大會或業主代表大會授予的其他權利。

物業管理企業的義務：

(一)依法經營，履行物業管理委托合同；

(二)接受物業管理行政主管部門、管委會、業主和使用人的監督；

(三)服務收費應當明碼標價，亮證收取，并定期公布收支情況；

(四)法律、法規、規章規定的其他義務。

第十二條 物業管理企業實行資質認證和年檢制度。

物業管理企業資質標準及資質管理按國家和省有關規定執行。

第十三條 物業管理企業持《營業執照》和《物業管理企業資質證書》，方可接受物業管理委托。第十四條 從事物業管理的工作人員，須取得物業管理行政主管部門核發的《物業管理人員上崗證》，方可上崗。

第十五條 物業管理企業接受物業管理委托，必須與管委會簽訂書面物業管理委托合同。

物業管理委托合同使用建設部的示范文本，可根據實際增減有關內容。

物業管理委托合同自訂立之日起，三十日內由物業管理企業報物業管理行政主管部門備案。

第三章 物業管理權的移交與物業維護管理

第十六條 開發建設、售房單位應自管委會選舉產生之日起，三十日內向管委會移交物業管理權。應當無償、完好地移交住宅小區內的共用設施設備、相關場地和維修基金，以及住宅小區地下管網、單體建筑、附屬設施設備的技術資料。

第十七條 開發建設、售房單位在移交物業管理權的同時，必須按住宅小區房屋總建筑面積千分之一的比例(最低不少于二十平方米)無償提供物業管理用房。

未留有物業管理用房的，由開發建設、售房單位，提供相應的物業管理用房資金。

第十八條 住宅小區物業管理移交前，其物業管理由開發建設單位和其委托的物業管理企業負責；公有房屋售房比例達不到物業管理移交條件的，由原產權單位管理。

第十九條 住宅小區房屋的共用部位、共用設施設備的維護，由管委會委托物業管理企業統一實施專業管理。

本條所稱房屋的共用部位和共用設施設備，是指整幢房屋或整個單元業主共同使用的屋頂、基礎、承重構件和墻壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱、供電、供氣、排污、消防設施，道路、綠地等。第二十條 住宅小區內房屋自用部位和自用設備由業主管理，也可以由業主委托物業管理企業管理。業主對房屋自用部位和自用設備的管理和使用，不得危害物業或公共安全，不得損害他人利益。第二十一條 住宅小區內物業在保修期限內的維修，按照國家有關規定執行。

住宅小區內供水、排污、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等設施的維修養護和故障排除，由有關部

門和物業管理企業按其職責范圍負責。屬于有關部門負責的，物業管理企業應及時聯系解決。

第二十二條 住宅小區內的業主和使用人、物業管理企業均應遵守下列規定：

(一)不得擅自改變房屋承重結構和破壞房屋外貌；

(二)不得占用、損壞房屋共用部位、共用設施設備或者移裝共用設施設備；

(三)不得在共用部位、場地搭建建筑物、構筑物；

(四)不得從事污染環境的生產、經營活動和法律、法規和規章規定禁止的其他行為。

第四章 物業管理費用的籌集、管理與使用

第二十三條 住宅小區物業管理經費包括：

(一)房屋共用部位、共用設施設備維修基金；

(二)物業管理服務費；

(三)特約服務費；

(四)其他合法收入。

第二十四條 凡商品住房和公有住房出售都應當建立房屋共用部位、共用設施設備維修基金，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

商品住房的維修基金由開發建設單位按照省物業管理行政主管部門確定的比例繳納；公有住房出售后的維修基金由售房單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十，高層住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；購房個人按購房款百分之一的比例繳納。

開發建設單位繳納的維修基金屬全體業主所有；售房單位提取的維修基金屬售房單位所有；購房個人繳納的維修基金屬全體業主所有。

第二十五條 房屋共用部位、共用設施設備維修基金由市物業管理行政主管部門，以住宅小區為單位設立專戶管理，專款專用，管委會申請使用，并接受財政部門的監督。

第二十六條 業主轉讓房屋時，其房屋共用部位、共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶；房屋建筑由于拆除等原因滅失的，其共用部位、共用設施設備維修基金余額退還原售房單位和產權人。第二十七條 住宅小區物業管理服務費的收費標準，根據物業管理行政主管部門核定的住宅小區的規模、檔次、管理內容、服務水平以及房屋類別，由物業管理企業報物價部門審批。收費標準以外的特約服務費，由當事人雙方商定。

物業管理服務費和特約服務費由物業管理企業管理，自主使用。

第五章 法律責任

第二十八條 開發建設、售房單位違反本辦法的規定，不按期移交物業管理權的，由物業管理行政主管部門責令其限期移交，移交前發生的物業管理費用，由開發建設、售房單位全額承擔。

第二十九條 物業管理企業有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門給予處罰：

(一)未取得物業管理資質證書，擅自接受物業管理委托的，責令其停止業務活動，給予警告，沒收全部非法所得，并處2000元至10000元的罰款。

(二)年檢不合格的，責令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年檢的，按管理權限吊銷資質證書。物業管理企業因違反合同，造成業主損失的，應負賠償責任。

第三十條 業主、使用人、物業管理企業或者其他單位、個人違反本辦法第二十二條，按下列規定處罰：

(一)擅自改變房屋承重結構、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設施設備，在共用部位、場地搭建建筑物、構筑物的，由物業管理行政部門責令限期改正，恢復原狀或者賠償損失，可以并處500元以上5000元以下的罰款；

(二)從事生產、經營活動污染環境和法律、法規和規章規定禁止的其他行為，由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規和規章的規定處罰。

第三十一條 物業管理企業不遵守國家規定或合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準的，由物價管理部門依法予以處罰。

第三十二條 業主不按期繳納或拒繳物業管理費的，由物業管理企業督促限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可向仲裁機關申請仲裁或向人民法院訴訟。

第三十三條 業主或使用人對房屋自用部分和自用設備管理使用不當，危害物業或公共安全、損害他人利益的，物業管理企業應予制止；造成物業損壞的，由責任人負責修復；造成損失的應當賠償。

第三十四條 物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其管理機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十五條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議，或者提起訴訟。

第六章 附則

第三十六條 紅古區、永登縣、榆中縣、皋蘭縣的城鎮住宅小區，可參照本辦法執行。

第三十七條 本辦法實施中的具體應用問題，由市房地產行政主管部門負責解釋。

第三十八條 本辦法自公布之日起施行。

第三篇：《山東省城市住宅小區物業管理辦法》

《山東省城市住宅小區物業管理辦法》

發布文號 山東省政府令第86號

生效日期 1997年12月1日

頒布日期 1997-10-22

第一章 總則

第一條 為加強城市住宅小區物業管理，保障業主的合法權益，維護住宅小區的生活秩序，改善居住環境，提高城市文明程度，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設，并達到一定規模的居住區。

第三條 本辦法所稱住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設、設備及公共場地。

本辦法所稱物業，是指住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與業主根據合同約定，對住宅小區內的物業進行維護、修繕等管理服務的活動。

本辦法所稱業主，是指住宅小區內各類房屋的所有權人。

第四條 住宅小區物業管理應遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理與專業服務相結合的原則。

第五條 各級人民政府應加強領導，積極推行住宅小區物業管理，為城市居民創造優美整潔、舒適方便、文明安全的活動環境。

第六條 各級建設或房地產行政主管部門（以下稱物業管理主管部門）負責本行政區域內的住宅小區物業管理工作。

其他有關部門按照各自職責，配合做好住宅小區的管理工作。

第七條 物業管理主管部門應加強對牧業管理企業的指導與服務，協調解決有關問題，幫助物業管理企業提高管理水平和服務質量。

第二章 業主大會及其委員會

第八條 住宅小區已交付使用且入住率達到50%以上時，物業管理主管部門應會同開發建設單位召集全體業主舉行大會，選舉產生業主委員會。

第九條 業主委員會是住宅小區內代表全體業主對物業實施管理的組織。業主委員會主任、副主任和委員由業主大會在全體業主中選舉產生。

第十條 業主委員會在業主大會的監督下，履行下列職責：

（一）召集并主持業主大會，報告小區物業管理的實施情況；

（二）通過公開招標選定物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理合同；

（三）擬定公共資金使用計劃，并按公布使用情況；

（四）審定物業管理企業提出的物業管理計劃；

（五）聽取業主的意見和建議，監督物業管理企業的工作；

（六）監督公用設施、設備及公共場地的使用；

（七）業主大會賦予的其他職責。

第十一條 業主委員會應定期召開會議，會議應有過半數委員出席，其決定必須經全體委員半數以上通過方有效。

業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會、物業管理企業等單位參加。

第十二條 業主大會和業主委員會的決定對本住宅小區的業主和非業主均具有約束力。

第十三條 住宅小區應制定業主公約。

業主公約經業主大會討論通過后生效。業主公約生效前，業主和非業主應遵守開發建設單位制定的住宅小區物業管理規定。

第三章 物業管理移交

第十四條 住宅小區竣工后，開發`建設單位必須向有關部門申請綜合驗收。綜合驗收合格的，方可辦理物業管理移交手續。

第十五條 住宅小區業主委員會成立前，物業管理工作由開發建設單位負責，費用由開發建設單位承擔。

第十六條 住宅小區業主委員會成立后，開發建設單位應將住宅小區的物業管理移交給業主委員會，并提供下列資料：

（一）住宅小區建設各項批準文件；

（二）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；

（三）房屋及配套公用設施、設備竣工圖；

（四）地下管網圖；

（五）質量驗收資料；

（六）其他必要資料。

上述資料由業主委員會或物業管理企業負責保管。

第十七條 開發建設單位在出售住宅時，按省政府有關規定向業主收取物業管理公共資金。

開發建設單位在移交住宅小區物業管理時，應將物業管理公共資金以業主委員會的名義一次性存入金融機構，按住宅小區專戶儲存，并接受物業管理主管部門的監督和管理。

第十八條 物業管理公共資金的所有權歸本住宅小區全體業主共同所有。

物業管理公共資金的使用由業主大會決定，專款用于該住宅小區物業管理工作的啟動及公用設施的維修、更新和建設，任何單位和個人不得挪用。

第十九條 開發建設單位在移交住宅小區物業管理時，應按有關規定向業主委員會提供物業管理用房和一定比例的商業用房。

商業用房由開發建設單位按成本價提供，其購置費用可從物業管理公共資金中暫支，并從該商業用房的經營收入中逐步收回。

商業用房的比例，由城市人民政府確定。

第四章 物業管理企業

第二十條 物業管理企業必須依法登記注冊，并取得省建設行政主管部門核發的物業管理企業資質證書后，方可從事物業管理工作。

第二十一條 物業管理企業根據與企業委員會簽訂的合同，承擔住宅小區的物業管理工作。物業管理合同應明確物業管理的事項、標準、權限、期限、費用、違約責任及其他權利義務等條款。

第二十二條 物業管理企業向業主和非業主收取物業管理服務費，收費項目和標準應向物價主管部門申報，并接受物價和物業管理主管部門的監督檢查。

第二十三條 物業管理企業為業主提供的公共衛生清潔、公用設施維修保養和保安、綠化等公共性服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等代辦性服務的收費，分別按國家有關規定執行。

第二十四條 物業管理企業為業主提供合同約定項目以外的特約服務，服務費用由當事人雙方約定。

第五章 物業維護

第二十五條 全體業主和非業主都應愛護和正確使用小區物業。住宅小區內禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）損毀園地；

（三）占用通道、停車場等公用設施和場地；

（四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；

（五）制造超標準噪音；

（六）亂搭、亂建、亂涂、亂畫；

（七）堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

（八）政府或業主公約明令禁止的其他行為。

第二十六條 房屋分戶門內的維修，由業主自行負責。

單位建筑物內公用設施的維修費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。

出租房屋的維修責任，由當事人雙方在租賃合同中約定。

第二十七條 住宅小區內業主專用的公用設備和公共場地的維修養護費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。

非業主專用的公用設施、設備和公共場地的維修養護費用，由受益人或有關部門承擔。

第二十八條 房屋及其附屬設施影響市容或危及公共安全的，業主應及時維修；拖延或拒不維修的，業主委員會可以委托物業管理企業進行強制維修，費用由業主承擔。

第二十九條 住宅小區的供水、供電、供氣、通信等社會公共事業設施的維修養護，按國家有關規定執行。

第六章 法律責任

第三十條 未取得物業管理企業資質證書從事住宅小區物業管理業務的，由物業管理主管部門責令其限期補辦手續，可并處1萬以下罰款。

第三十一條 物業管理企業擅自提高收費標準，由物價主管部門按國家有關規定予以處罰。

第三十二條 違反本辦法第二十五條規定的，由物業管理主管部門及其他有關部門依法予以處罰；造成損失的，承擔賠償責任。

第三十三條 依照本辦法實施罰款處罰時，應使用省財政部門統一制發的罰款票據。罰款全部上繳國庫。

第三十四條 當事人對依照本辦法做出的行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院提出訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

附則

第三十五條 本辦法施行前已交付使用的住宅小區，未按規劃、設計要求進行配套建設的，由原開發建設單位按規定進行補建和完善，并按本辦法規定逐步實行物業管理。

第三十六條 城市住宅小區以外的其他住宅區、別墅區、寫字樓、綜合樓等實行物業管理的，可參照本辦法執行。

第三十七條 本辦法委托省建設委員會負責解釋。

第三十八條 本辦法自1997年12月1日起施行。山東省人民政府1989年11月19日發布的《山東省城市住宅小區管理暫行辦法》（魯政發[1989]141號）同時廢止。

第四篇：城市住宅小區物業管理辦法

第一章總則

第一條為加強城市住宅小區物業管理，保障房屋和公用配套設施的正常使用，創造文明、安全、整潔、便利、優美的居住環境，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于福州市市區具備相應生活配套設施的住宅小區的物業管理。

本辦法所稱物業管理，是指對住宅小區內的房屋建筑

及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。

第三條住宅小區推行專業經營型的物業管理，實行業主(住戶)自主管理與專業有償服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的原則。

第四條市房地產管理局是本市住宅小區物業管理的行政主管部門，負責制定物業管理的有關規定，協調物業管理有關問題，對物業管理企業實行行業管理。

區房地產管理部門負責監督轄區內住宅小區物業管理，受理有關物業管理的投訴。

其他職能部門按照各自職責對住宅小區物業管理的相關工作進行指導和監督。

第五條住戶享有參與物業管理和良好層住環境的權利；有遵守法律、法規和物業管理規定，維護物業公共利益的義務。

第六條物業管理公司應當依法經營，其經營自主權，收益權以及授權、委托的管理權等受法律保護。

第二章物業管理組織

第七條新建住宅入住率超過50％時，當地街道辦事處應當會同區房地產管理部門和開發建設單位，及時組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會對業主大會負責并報告工作。

業主大會由住宅小區的業主組成，由業主委員會召集，每年至少召開一次。

業主大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免業主委員會的組成人員；

（二）批準和修改業主委員會章程、物業管理制度和住戶公約；

（三）決定關系業主利益的重大事項；

（四）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（五）審查批準物業管理基本金的開支方案；

（六）監督業主委員會的工作。

業主大會產生的文件，應報區房地產管理部門備案，對每個住戶都具有約束力。

第八條業主委員會是代表和維護住宅小區業主（住戶）合法權益的群眾性組織，負責物業的自主管理，接受街道辦事處的指導和監督。

業主委員會可邀請居民委員會等有關單位人員參加物業管理工作。

業主委員會的職責：

（一）擬訂業主委員會章程、物業管理制度和住戶公約；

（二）提出物業管理基本金和其他物業管理資金的開支方案；

（三）確定物業管理服務內容，簽訂和解除物業管理合同；

（四）監督物業管理公司的物業管理工作與服務收費；

（五）聽取并反映住戶的意見、建議，接受住戶監督；

（六）協調處理住戶與物業管理公司的糾紛；

（七）業主委員會章程、物業管理制度、住戶公約賦予的其他職責。

第九條物業管理公司必須具備規定的資質條件，持有《物業管理資質證書》和《營業執照》，方可從事物業經營業務。

第十條物業管理公司承擔住宅小區的物業管理事務，應與業主委員會簽訂書面合同。

物業管理合同應載明物業管理的項目、內容、費用、合同期限、雙方當事人的權利義務，以及違約責任等內容。

第十一條物業管理公司在住宅小區范圍內，可進行下列物業管理：

（一）房屋及其附屬設施的維修、養護；

（二）環境衛生保潔、花木綠地管護以及噪聲管理；

（三）供電、通訊、燃氣、給排水、化糞池、消防和治安防范等設施的維修、管護；

（四）道路維護，車輛停放秩序管理；

（五）安全保衛和公共生活秩序管理；

（六）專項及特約服務；

（七）其他物業管理事項。

第十二條物業管理公司的基本權利：

（一）按照合同約定提供物業管理，按規定收取費用；

（二）勸阻違反住宅小區物業管理規定、制度、住戶公約的行為；

（三）委托專營公司承擔專項物業管理業務；

（四）要求業主委員會協調其與住戶的糾紛。

物業管理公司的基本義務：

（一）依法經營，為住戶提供優質服務；

（二）執行物業管理標準，履行物業管理合同，接受業主委員會監督；

（三）每半年公布一次涉及住戶的物業管理代收代支費用情況。

第十三條物業管理公司應按照物價部門核定的項目、標準和要求收取物業管理服務費。

住戶應當按照規定和約定繳納物業管理服務費。物業管理公司可以要求業主委員會督促住戶按時繳納。

未

第五篇：住宅小區物業管理辦法

住宅小區物業管理辦法

為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。

二、業主、房屋使用人

1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。

3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日