第一篇：福建省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范

福建省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范 總 則

1.0.1 為規(guī)范福建省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為，客觀評價城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平的提高，特制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于福建省行政區(qū)域內(nèi)城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的管理與評價。

1.0.3 城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)應(yīng)遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范和質(zhì)價相符的原則。1.0.4 城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家法律、法規(guī)和現(xiàn)行國家、地方標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)管理 Property manageme 業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。2.0.2 前期物業(yè)管理

在業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位代表業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理活動。2.0.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè) Realty service enterprise 依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。2.0.4 物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主就物業(yè)服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2.0.5 前期物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位就前期物業(yè)管理階段物業(yè)服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

2.0.6 業(yè)主 owner

房屋的所有權(quán)人。

2.0.7 業(yè)主大會 Owner congress

業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一切物業(yè)管理事項。

2.0.8 業(yè)主委員會The owners' congress committee

由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

2.0.9 物業(yè)服務(wù)費Property service charge

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，向業(yè)主所收取的費用。2.0.10 包干制物業(yè)服務(wù)費Full property service charge

由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

2.0.11 酬金制物業(yè)服務(wù)費Remuneration system property service charge

業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。2.0.12 共用部位

由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。2.0.13 共用設(shè)施設(shè)備

根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。2.0.14 承接查驗Undertake check 承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。2.0.15 特約服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人員配置及職責(zé)

3.1 機構(gòu)設(shè)置

3.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，并取得相應(yīng)的資質(zhì)，在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)承接物業(yè)。3.1.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其所承接的物業(yè)規(guī)模設(shè)立相應(yīng)的管理機構(gòu)。

3.1.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在所承接的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立項目服務(wù)機構(gòu)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)。3.1.4 項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)有固定的辦公場所。3.2 人員配置

3.2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)資質(zhì)等級和承接業(yè)務(wù)規(guī)模，按有關(guān)規(guī)定配備相應(yīng)人員。3.2.2 項目服務(wù)機構(gòu)應(yīng)配備項目負(fù)責(zé)人，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定配備相應(yīng)的服務(wù)人員。3.2.3 物業(yè)管理專業(yè)人員及專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3.2.4 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)佩戴標(biāo)識。3.3 崗位職責(zé)

3.3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身機構(gòu)設(shè)置及人員配置的情況，制定相應(yīng)崗位職責(zé)。物業(yè)承接與服務(wù)退出

4.1 物業(yè)承接查驗

4.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)前應(yīng)當(dāng)依照承接查驗有關(guān)規(guī)定與開發(fā)建設(shè)單位共同組織物業(yè)承接查驗。4.1.2 開發(fā)建設(shè)單位提供實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備法定條件，承接查驗應(yīng)當(dāng)按照承接查驗的法定程序進行。4.1.3 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.4 開發(fā)建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。

4.1.5 在物業(yè)交付使用15日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。

4.1.6 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認(rèn)。4.1.7 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持相應(yīng)文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。

4.1.8 開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

4.1.9 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定及《房屋質(zhì)量保證書》約定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。

4.1.10 開發(fā)建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。

4.1.11 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

4.1.12 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

4.1.13 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

4.1.14 開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時應(yīng)當(dāng)移交的資料：

竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

物業(yè)管理所必需的其他資料。

4.1.15 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。4.2物業(yè)交接

4.2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主大會選聘，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接。4.2.2 物業(yè)交接應(yīng)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收。

4.2.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及檔案資料進行清點驗收，與業(yè)主委員會共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果。4.3 物業(yè)服務(wù)退出

4.4.1 物業(yè)服務(wù)合同期屆滿，合同當(dāng)事雙方協(xié)商一致的可以續(xù)約，合同當(dāng)事雙方協(xié)商不一致的，業(yè)主可以依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法退出物業(yè)項目服務(wù)。

4.3.2 物業(yè)服務(wù)合同期未滿，任何一方單方面解除合同，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，依法賠償對方損失，并遵守物業(yè)項目服務(wù)退出有關(guān)規(guī)定。

4.3.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行退出清算，清償有關(guān)債權(quán)和債務(wù)。

4.3.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定移交屬于業(yè)主財產(chǎn)、物資和相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

5.1 一般規(guī)定

5.1.1 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托，遵循公平公開、質(zhì)價相符的原則，以合同形式約定。5.2 基本服務(wù) 5.2.1 接待

物業(yè)項目應(yīng)設(shè)立接待服務(wù)點，并公布接待服務(wù)電話號碼。接待服務(wù)人員應(yīng)主動熱情，使用禮貌用語。

對業(yè)主或物業(yè)使用人的報修、求助、投訴、咨詢，應(yīng)按合同約定處理，并記錄主要情況。對業(yè)主或物業(yè)使用人的有關(guān)投訴，應(yīng)在5個工作日內(nèi)答復(fù)，并記錄相關(guān)情況。5.2.2 值班

接待服務(wù)點應(yīng)設(shè)立不少于8小時值班制度。應(yīng)公布 24小時應(yīng)急電話，并有人接聽。應(yīng)記錄應(yīng)急來電及值班的主要情況。5.2.3 檔案管理

應(yīng)建立物業(yè)項目的業(yè)主資料檔案。應(yīng)建立物業(yè)項目各項收費管理檔案。

應(yīng)建立物業(yè)項目房屋技術(shù)工程資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料管理檔案。應(yīng)建立物業(yè)項目承接查驗資料檔案。

檔案資料應(yīng)收集完整，保管妥善，方便查閱。5.2.4 服務(wù)公示

應(yīng)在物業(yè)項目醒目位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書。2 應(yīng)在物業(yè)項目醒目位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其收費標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)在物業(yè)項目醒目位置公示有償特約服務(wù)內(nèi)容及其收費標(biāo)準(zhǔn)。5.3 共用部位維護 5.3.1 共用部位維護

應(yīng)對共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

每年編制1次維修養(yǎng)護計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提出報告和建議，根據(jù)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主決定組織維修。3 共用部位維修費用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定或合同約定執(zhí)行。5.3.2 房屋裝飾裝修監(jiān)督

應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議，并將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約對業(yè)主房屋裝飾裝修進行監(jiān)督管理。

應(yīng)對業(yè)主在裝飾裝修過程中違反有關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約的行為進行勸住、制止，勸住、制止無效的應(yīng)在24小時內(nèi)書面報告相關(guān)執(zhí)法部門。5.4 共用設(shè)施設(shè)備維護 5.4.1 基本要求

應(yīng)對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護，運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備安全操作、運行、巡檢、機房管理、設(shè)備故障應(yīng)急措施等制度。

應(yīng)每年編制1次共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和專項維修資金使用計劃，向開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提出報告和建議，根據(jù)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主決定組織維修。

應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定對共用設(shè)施設(shè)備組織巡查，并記錄。

應(yīng)提供不少于8小時的維修服務(wù)，緊急搶修服務(wù)應(yīng)在1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，及時報告開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主，并在24小時內(nèi)修復(fù)，如遇特殊原因無法按時修復(fù)，應(yīng)告知原因并做出修復(fù)限時承諾，及時記錄維修情況。保持共用設(shè)施設(shè)備運行正常，如遇故障及時維修，在維修費用確保前提下共用設(shè)備完好率不低于90%，共用設(shè)施完好率不低于80%。

接到相關(guān)部門停水、停電、停氣等通知應(yīng)及時通告業(yè)主。

共用設(shè)施設(shè)備維修、檢測費用在相關(guān)部門公布的《物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價》中未明確的，按照合同約定執(zhí)行。5.4.2 電梯維護

電梯各項技術(shù)參數(shù)應(yīng)符合國家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并取得《安全檢驗合格證》。

電梯應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商維護標(biāo)準(zhǔn)進行保養(yǎng)，24小時運行，如有故障及時組織維修。

當(dāng)電梯發(fā)生困人或其它突發(fā)重大故障時，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定時限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，及時處理，沒有約定的按有關(guān)規(guī)定的時限到達(dá)。

電梯故障或維修期間，應(yīng)設(shè)置安全警示，并采取相關(guān)防護措施。5.4.3 低壓配電設(shè)施維護

低壓配電設(shè)施有關(guān)技術(shù)參數(shù)應(yīng)符合國家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

低壓配電、自備電源等設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商維護標(biāo)準(zhǔn)進行保養(yǎng)、運行，如有故障及時組織維修。自備電源可隨時啟用。5.4.4 給排水設(shè)施設(shè)備維護

給排水設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商維護標(biāo)準(zhǔn)進行保養(yǎng)、運行，如有故障及時組織維修。生活水箱、水池設(shè)置應(yīng)符合相關(guān)要求，至少每半年清洗1次，水質(zhì)檢測符合要求。應(yīng)定期檢查和維護排污、排水設(shè)施設(shè)備，溝井、管道通暢，井蓋面板完好。5.4.5 消防設(shè)施維護 1 消防設(shè)施應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商維護標(biāo)準(zhǔn)進行保養(yǎng)、運行，如有故障及時組織維修。

消防設(shè)施、消防裝備不足或者不適應(yīng)實際需要的，應(yīng)及時向開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提出報告和建議，應(yīng)當(dāng)增建、改建、配置或者進行技術(shù)改造。

對建筑消防設(shè)施，每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查。不得拆除、停用相關(guān)消防設(shè)施。5.4.6 弱電等其他設(shè)施設(shè)備維護

弱電等其他設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商維護標(biāo)準(zhǔn)進行保養(yǎng)、運行，如有故障及時組織維修。監(jiān)控錄像資料保存時限應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，如因設(shè)施設(shè)備配置不符合規(guī)定的應(yīng)向開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提出報告和建議，及時整改。5.5 公共秩序維護 5.5.1 基本要求

應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定并結(jié)合服務(wù)項目秩序維護特點配置秩序維護人員。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。應(yīng)制訂火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，并定期開展應(yīng)急預(yù)案演練。秩序維護人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)識。5.5.2 秩序維護固定崗

應(yīng)在住宅小區(qū)主要出入口設(shè)置秩序維護固定崗，并實行24小時值勤。應(yīng)勸阻無關(guān)人員、外來車輛隨意進入物業(yè)管理區(qū)域。應(yīng)做好相關(guān)值勤記錄。5.5.3 秩序維護巡邏崗

應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行巡邏，維護公共秩序。

應(yīng)每12小時對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重點區(qū)域、重點部位至少進行1次巡查。

如遇突發(fā)事件，應(yīng)及時啟動應(yīng)急預(yù)案，并及時報告有關(guān)部門，保護現(xiàn)場，協(xié)助做好救助工作。5.5.4 消監(jiān)控值班

應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定配置消監(jiān)控值班人員。消監(jiān)控室應(yīng)設(shè)立24小時值班制度，并記錄值班的主要情況。5.5.5 停車秩序維護

應(yīng)引導(dǎo)進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛有序停放。

應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場、停車庫進行不定時巡邏。應(yīng)對影響其他車輛和行人的正常通行行為進行勸阻。5.5.6 消防管理

應(yīng)按法律、法規(guī)規(guī)定在物業(yè)項目內(nèi)組建義務(wù)消防隊。

應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用疏散通道、安全出口、消防車道的行為及時予以勸阻、制止，勸阻無效的，應(yīng)及時書面上報有關(guān)部門。

組織消防檢查，及時消除火災(zāi)隱患。

應(yīng)利用公告欄等形式開展消防安全意識宣傳教育。5.6 公共區(qū)域保潔 5.6.1 基本要求

合理設(shè)置垃圾箱等衛(wèi)生設(shè)施，引導(dǎo)業(yè)主按指定地點投放垃圾。按照合同約定進行保潔和衛(wèi)生消殺工作。保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境干凈整潔。5.6.2 公共區(qū)域保潔

生活垃圾每天至少清運1次，垃圾收集點周圍保持干凈。

應(yīng)按照合同約定對道路、廣場、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂、停車場所等進行定期保潔。水景漂浮雜物每周至少打撈1次，保持水體清潔。宣傳欄、信報箱等每月至少清潔1次。公共燈具每年至少清潔1次。5.7 公共綠化養(yǎng)護 5.7.1 基本要求

應(yīng)對公共綠化實施養(yǎng)護，保持花草、樹木長勢良好。5.7.2 日常養(yǎng)護

適時對花草、樹木澆灌、施肥和松土。定期噴灑藥物，預(yù)防花草、樹木病蟲害。物業(yè)服務(wù)收費

6．1 一般規(guī)定

6.1.1 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公平、收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。按照有關(guān)規(guī)定對住宅（不含別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅）前期物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，并對物業(yè)服務(wù)費、停車收費和公共水電公攤、有償特約服務(wù)費等收費項目、收費形式及收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

6.1.2 物業(yè)服務(wù)收費項目包括物業(yè)服務(wù)費、公共用水用電費用、停車收費、建筑垃圾清運費、有償特約服務(wù)費等。6.1.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托服務(wù)的業(yè)主雙方約定。

6.1.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費。

6.1.5 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

6.1.6 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。6.1.7 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。6．2 物業(yè)服務(wù)費

6.2.1 物業(yè)服務(wù)收費按房屋所有權(quán)證登記的房屋建筑面積計收（不含附屬間）。未辦理房屋所有權(quán)證的，物業(yè)服務(wù)費按房屋買賣合同標(biāo)明的建筑面積收取。

6.2.2 物業(yè)服務(wù)費用從物業(yè)交付買受人之日起按月收取，雙方另有約定的從其約定，業(yè)主自愿預(yù)繳的除外。6.2.3 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；已竣工未出售房屋的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；開發(fā)建設(shè)單位售房時承諾減免物業(yè)服務(wù)費的，減免部分的物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

6.2.4 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費方式，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級、服務(wù)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)合同中約定。6．3 公共用水用電費用

6.3.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主自用的用水、用電等費用向業(yè)主收取。

6.3.2 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的用水、用電等費用向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。

6.3.3 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共用水、公共用電由業(yè)主分?jǐn)偅凑蘸贤s定收取。已計入物業(yè)服務(wù)成本的公共費用不得再行分?jǐn)偂?/p>

6.3.4 供水、供電等單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護等管理責(zé)任及有關(guān)費用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。6．4 車輛停放費

6.4.1 未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)按照所在城市人民政府價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6.4.2 已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，其車輛停放服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)可以由業(yè)主大會決定，也可以參照當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門規(guī)定執(zhí)行。

6.4.3 業(yè)主大會決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地車輛停放收取場地使用費的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并支付代收酬金。收費標(biāo)準(zhǔn)參照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。場地使用費屬于全體業(yè)主所有。

6.4.4 治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、郵遞、執(zhí)法等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時以及業(yè)主搬家車輛、臨時送貨車輛免收車輛停放服務(wù)費；對于短時間停放的機動車輛，其車輛停放服務(wù)收費按照設(shè)區(qū)市價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6.4.5 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)收費應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價制度。6.5 有償特約服務(wù)費

6.5.1 有償特約服務(wù)收費內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示。

6.5.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，按照公示的服務(wù)內(nèi)容及其收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托的業(yè)主雙方約定，并按約定收取。6.6 其他收費

6.6.1 裝修垃圾清運費應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6.6.2 生活垃圾清運費應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價

7.1 一般規(guī)定

7.1.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定進行評價。

7.1.2 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價根據(jù)需要可由行政主管部門、行業(yè)協(xié)會、專業(yè)評估機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主大會進行。

7.1.3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價一般包括以下內(nèi)容：①基本服務(wù)、②共用部位維護、③共用設(shè)施設(shè)備維護、④公共秩序維護、⑤公共區(qū)域保潔、⑥公共綠化養(yǎng)護。

7.1.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所承接的物業(yè)管理項目每年至少進行一次物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價。7.2 評價方法

7.2.1 業(yè)主滿意度調(diào)查可采用問卷進行評價。業(yè)主滿意度調(diào)查問卷樣表如下：

7.2.2 每次評價發(fā)放的調(diào)查問卷數(shù)量應(yīng)不少于已入住戶總戶數(shù)的80%，回收調(diào)查問卷數(shù)量應(yīng)不少于發(fā)放問卷數(shù)量的80%。

7.2.3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量采用業(yè)主滿意度進行評價。

業(yè)主滿意度：是指業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持滿意和基本滿意評價的項數(shù)、人數(shù)占調(diào)查總項數(shù)、總?cè)藬?shù)的百分比率。

計算公式：業(yè)主滿意度（%）＝（滿意的項數(shù)、人數(shù)＋基本滿意的項數(shù)、人數(shù)）/（滿意度調(diào)查總項數(shù)、總?cè)藬?shù)）×100%。

評價權(quán)重：業(yè)主滿意度調(diào)查問卷中第一至第六項每一項占10%，六項合計占60%；第七項占40%；第一至第七項總計100%。

7.2.4 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價根據(jù)業(yè)主滿意度分為不合格、合格、良好、優(yōu)秀四個等級。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價分級表如下：

本規(guī)范用詞說明 為了便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

1）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”；

2）表示最少執(zhí)行程度，在條件許可時增多不限的用詞：正面詞采用“至少”，反面詞采用“至多”或“不多于”；

3）表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的用詞，采用“可”。規(guī)范中指定應(yīng)按其它有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為“應(yīng)符合……的要求或規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。

第二篇：桂林住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)

桂林市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)

收費管理實施細(xì)則

第一條

為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《國家發(fā)改委 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（發(fā)改價格[2003]1864號）、《國家發(fā)改委 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）>的通知》（發(fā)改價格[2007]2285號）和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》（2012年）等法律、法規(guī)和政策有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。

第二條

本細(xì)則適用于桂林市城區(qū)內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，并持有建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定開展住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)活動的收費管理。

第三條

本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費為普通住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對服務(wù)和管理范圍內(nèi)房屋及配套的公共設(shè)施、設(shè)備和其他相關(guān)場地進行維護管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共綠化、衛(wèi)生、環(huán)境容貌和交通、公共秩序，而向業(yè)主所收取的費用。

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。制定物業(yè)服務(wù)收費，既要考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、服務(wù)等級、硬件配套設(shè)施等因素，也要考慮廣大業(yè)主的承受能力。

市價格主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

第四條

提倡業(yè)主通過公平、公正、公開的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。鼓勵開發(fā)建設(shè)單位通過規(guī)范的招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)。

建設(shè)單位通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費的，應(yīng)當(dāng)按照市房產(chǎn)行政主管部門核定的服務(wù)等級和市價格主管部門規(guī)定的政府指導(dǎo)價執(zhí)行。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)市房產(chǎn)行政主管部門核定的物業(yè)服務(wù)等級，在對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級收費基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)，并報市價格主管部門審核備案。

第五條

物業(yè)服務(wù)包括公共性服務(wù)、專項服務(wù)，對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費為公共性服務(wù)費、專項服務(wù)費。

公共性服務(wù)費指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主提供公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備的日常維護以及公共環(huán)境保潔、公共綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等公共性服務(wù)而向全體業(yè)主收取的費用。

專項服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主（或使用人）提供專項性服務(wù)而向該部分業(yè)主（或使用人）收取的服務(wù)費用。如車輛停放服務(wù)費、裝修垃圾清運費、電梯維護費等。

第六條

物業(yè)服務(wù)費應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型、性質(zhì)和特點分別實行 2

政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

依法成立業(yè)主委員會之前（前期物業(yè)管理）的公共性服務(wù)費和專項服務(wù)費，實行政府指導(dǎo)價。

依法成立業(yè)主委員會之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費（停車收費除外）實行市場調(diào)節(jié)價。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主雙方協(xié)商確定，并經(jīng)報價格主管部門備案后執(zhí)行。

實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導(dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平確定，并報經(jīng)價格主管部門審核備案后執(zhí)行。

公共性服務(wù)費的計價單位為：元/平方米.月，計費面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權(quán)證的，按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積收取；未辦理房屋所有權(quán)證的，以經(jīng)審核的房屋測繪成果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權(quán)證，也未經(jīng)審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標(biāo)明的建筑面積收取。

與住宅配套的儲藏室不得收取物業(yè)服務(wù)費。

普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅經(jīng)批準(zhǔn)改為非住宅的，其物業(yè)服務(wù)收費可按非住宅小區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價。

對物業(yè)服務(wù)費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向市價格主管部門或建設(shè)行政主管部門申請協(xié)商調(diào)解。

第七條 制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)進行 3

成本監(jiān)審。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費，價格主管部門可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)前3年的物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審情況、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等因素適時調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)。已評定服務(wù)等級并實施等級收費的住宅小區(qū)可參照新的等級收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

市價格主管部門對物業(yè)服務(wù)費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

第八條

實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1.物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用（含共用設(shè)施設(shè)備運行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費用；電梯專業(yè)維護保養(yǎng)和年檢費用另行計費收取）；

3.物業(yè)管理區(qū)域（包括單元樓道）清潔衛(wèi)生費用；

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5.物業(yè)管理區(qū)域消防設(shè)施維護費用； 6.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；

8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

9.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

10.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造等按規(guī)定應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理配備的管理、服務(wù)人員職數(shù)按物業(yè)小區(qū)實際管理、服務(wù)的合理需要及相關(guān)政策規(guī)定核定。不合理的管理、服務(wù)人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成。

物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、監(jiān)控設(shè)備、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運行所產(chǎn)生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費不再分?jǐn)?不列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費合理分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應(yīng)單獨設(shè)置計量表，其費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

第九條

物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價，住宅前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)費實行分類分等定標(biāo)準(zhǔn)定基準(zhǔn)價，浮動幅度上下不超過15%。

物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及評定辦法，由市房產(chǎn)行政主管部門制定并公布。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級經(jīng)首次核準(zhǔn)且執(zhí)行滿三年的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前30日向轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請等級復(fù)核，達(dá)不到原服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的須進行整改，整改不達(dá)標(biāo)的，作降級處理。執(zhí)行期滿未申請復(fù)核的，取消物業(yè)服務(wù)等級認(rèn)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)收取物業(yè)服務(wù)費。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)該收費 5

行為的，則作為企業(yè)的不良行為記入企業(yè)誠信檔案。

第十條 按照鼓勵先進、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，對榮獲國家（自治區(qū)、市級）物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的項目，其物業(yè)服務(wù)費可經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或業(yè)主大會同意，并經(jīng)轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門核實、價格主管部門核準(zhǔn)，按項目現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)上浮。

榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)可上浮10%；

榮獲自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)可上浮8%；

榮獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)可上浮5%。

第十一條 達(dá)不到法定交房條件的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)；因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)相應(yīng)降低，差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級由市房產(chǎn)行政主管部門認(rèn)定。

第十二條

住宅小區(qū)竣工驗收合格后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)從物業(yè)交付之日起，根據(jù)市價格主管部門和市房產(chǎn)行政主管部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)按月交納物業(yè)服務(wù)費和電梯維護費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用和電梯維護費由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十三條

物業(yè)服務(wù)費按月收取。物業(yè)服務(wù)合同中有預(yù)收物業(yè)服務(wù)費約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按業(yè)主自愿的原則預(yù)收不超過壹年的物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修住宅進行指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取住宅裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務(wù)），住宅裝修垃圾清運費具體收費標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門另行公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關(guān)的其他費用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等類似費用（遺失補證費用除外）。

因集中裝修搬運材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和裝修單位（裝修人）雙方協(xié)商給予一次性修復(fù)補償，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)在集中裝修過后統(tǒng)一修復(fù)。

第十五條 實行小區(qū)出入證管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免 7

費配置出入證（含IC卡等）4張。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門另行公布。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設(shè)、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡配送數(shù)量由物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主依法共同協(xié)商決定。

第十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第十七條

住宅小區(qū)（含住宅小區(qū)的商業(yè)、辦公、住宅樓）停車收費實行政府指導(dǎo)價。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門另行公布。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮給予小區(qū)業(yè)主辦理車位月票。

業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共停車位（車庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車輛停放服務(wù)費、車位租賃費。車輛停放服務(wù)費用于車位（車庫）的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等。車位租賃費主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位（車庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車位物 8

業(yè)費。車位物業(yè)費用于車位（車庫）的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔等。

治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內(nèi)執(zhí)行公務(wù)時停車不需交費。其他外來車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)自身情況約定免費停放時間；超過約定免費停放時間的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)價格主管部門的規(guī)定收費。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才可收取車輛停放服務(wù)費、車位租賃費，收費標(biāo)準(zhǔn)不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對收費收入單獨設(shè)立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。

第十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)費收費必須按規(guī)定實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受市價格、房產(chǎn)行政主管部門及業(yè)主的監(jiān)督。

除本細(xì)則中規(guī)定的收費項目以及業(yè)主自愿委托要求提供特定 9

服務(wù)的收費外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再另行收取其他費用。

第十九條

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、違約責(zé)任、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須每半年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。第二十條

市價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰：

（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）自立收費項目或者自定標(biāo)準(zhǔn)收費的（業(yè)主自愿委托要求提供專項服務(wù)和特定服務(wù)的除外）；

（三）強制或者變相強制服務(wù)并收費的；

（四）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（五）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；

（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第二十一條

本細(xì)則實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)等級及收費標(biāo)準(zhǔn)等可按原合同約定執(zhí)行。如物業(yè)企業(yè)需調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)經(jīng)小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意，并經(jīng)公示，辦理物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)備案后方可執(zhí)行。成立業(yè)主委員會的，按照業(yè)主大會決定執(zhí)行。

第二十二條

本細(xì)則由市價格主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。本細(xì)則實施前有關(guān)規(guī)定與本細(xì)則不符的，依照本細(xì)則執(zhí)行。

第二十三條

本市十二縣可參照本細(xì)則執(zhí)行。

第二十五條

本細(xì)則從二0一五年元月一日起實施。桂林市物價局印發(fā)的《關(guān)于制定桂林市物業(yè)服務(wù)等級及收費標(biāo)準(zhǔn)的通知(試行)》（市價字〔2008〕28號）同時廢止。

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)協(xié)議

威信“天瑞祥合園”小區(qū)物業(yè)服務(wù)協(xié)議

甲方（業(yè)主）：乙方：

本物業(yè)名稱：

甲方所購買房屋合同編號：

類型：（住宅或商鋪）座落位置：幢單元室

戶型：建筑面積：平方米車位號

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方與開發(fā)公司簽訂《商品房購銷合同》后，甲、乙雙方就威信天瑞祥合園小區(qū)物業(yè)達(dá)成以下協(xié)議：

(2)消防設(shè)施有明顯標(biāo)識，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維修；

(3)定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能；

(4)貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主、防消結(jié)合"的方針，搞好小區(qū)的日常消防工作。

五、交通秩序與車輛停放秩序服務(wù)：

1、認(rèn)真指揮出入車輛，維護小區(qū)交通秩序，要求進入小區(qū)車輛需按規(guī)定的行駛路線行駛，禁止亂停亂放，各種車輛應(yīng)存放在各自的專用停車場；車輛停放嚴(yán)禁阻塞交通、消防通道等。

2、嚴(yán)格檢查出入車輛并做好記錄。

3、在小區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，需及時報告并協(xié)助有關(guān)部門處理。

六、房屋裝飾裝修管理服務(wù)：

對甲方房屋的裝修活動進行管理，對違反國家規(guī)定不符合建筑裝修的、破壞房屋主體結(jié)構(gòu)、損害房屋外觀的裝修給予制止，以確保房屋的建筑安全和使用安全。具體規(guī)定見：《威信天瑞祥合園小區(qū)裝修管理協(xié)議》。

1、建立健全裝修管理服務(wù)制度。

2、查驗甲方裝修方案，與甲方、施工單位簽訂《裝修管理協(xié)議》，告知甲方裝修注意事項。

3、裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對出入小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。

4、甲方裝修結(jié)束后進行檢查，對違反裝修協(xié)議的進行處理，問題嚴(yán)重的報國家相關(guān)部門，督促甲方及裝修人員及時清運裝修垃圾，集中堆放到指定地點。

八、在房屋保修期內(nèi)乙方為甲方聯(lián)系施工單位，協(xié)調(diào)甲方處理入住(使用)后發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量問題。

九、乙方根據(jù)甲方的需求，為甲方提供相應(yīng)的有償服務(wù)。

第二條物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用(不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用)

一、物業(yè)服務(wù)費用：

1、普通住宅：元／平方米·月。

2、商鋪(商業(yè)用房)：元／平方米·月。

3、自購車庫(位)的物業(yè)服務(wù)費及公共照明費元／月·個。

4、二次供水水箱清洗費、二次供水水泵加壓費(電費)：1 5．00元／戶·月。

二、生活垃圾清運費(代環(huán)衛(wèi)部門收取)。

1、住宅：按政府核定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，代環(huán)衛(wèi)部門收取。

2、商鋪：按政府核定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，代環(huán)衛(wèi)部門收取。

三、水、電、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等費用，由相關(guān)部門向甲方直接收取或委托物業(yè)公司代收。

四、裝修管理相關(guān)費用：詳見《威信天瑞祥合園小區(qū)裝修管理協(xié)議》。

五、機動車、非機動車按《威信天瑞祥合園小區(qū)停車收費標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

六、甲方首次繳費時間(物業(yè)服務(wù)費起計時間)為公告的交房之日起算。

七、業(yè)主于每年月日前交清下的物業(yè)服務(wù)費。

第三條專項維修資金的管理與使用

甲方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修基金，專項維修基金交納、使用和續(xù)籌辦法根據(jù)政府主管部門的文件執(zhí)行。

第四條雙方的權(quán)利義務(wù)

一、甲方的權(quán)利義務(wù)

1、監(jiān)督乙方的物業(yè)服務(wù)行為，就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議。

2、遵守《威信天瑞祥合園小區(qū)管理規(guī)約》、《威信天瑞祥合園小區(qū)裝修管理協(xié)議》和其它相關(guān)的管理規(guī)定。

3、甲方不得擅自改變房屋的使用功能。

4、不得占用、損壞本小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確實需要合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先征得乙方同意，并在約定的期限內(nèi)把使用地方(或設(shè)施設(shè)備)恢復(fù)原狀，造成損失的，按損失情況賠償。

5、對違反本小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定造成損失、損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

6、為保持整潔、完好、統(tǒng)一的房屋外觀。小區(qū)內(nèi)建筑外墻、屋頂、共用部位、公共設(shè)施設(shè)備上嚴(yán)禁張貼、懸掛、布置、安裝與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的廣告宣傳物件。

7、依據(jù)本協(xié)議按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用和相關(guān)費用。

8、甲方出租物業(yè)時，物業(yè)服務(wù)費用由甲方繳納。

9、甲方房屋轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)通知乙方，并陪同買受方與乙方簽訂新協(xié)議。

10、按照安全和睦、公平合理的原則，正確處理鄰里關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

二、乙方的權(quán)利義務(wù)：

1、對小區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全、交通秩序等項目進行日常的維修、養(yǎng)護與管理。

2、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定相關(guān)管理制度和《威信天瑞祥合園小區(qū)管理規(guī)約》，并書面告知甲方。

3、可委托專業(yè)公司承擔(dān)本小區(qū)的專項物業(yè)管理，但不得將全部管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

4、依據(jù)本協(xié)議向甲方收取物業(yè)服務(wù)費用。

5、建立健全本小區(qū)的物業(yè)管理檔案、資料。

6、編制物業(yè)服務(wù)工作計劃及財務(wù)計劃。

7、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方，并與甲方簽訂《裝修管理協(xié)議》。

8、不得占用本小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。

9、向甲方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修等有償服務(wù)。

第五條其它約定事項

一、不可抗力責(zé)任

1、如出現(xiàn)乙方不能控制的情況或非管理原因而使小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備運行中斷，乙方不承擔(dān)責(zé)任。但應(yīng)盡力協(xié)助甲方或有關(guān)部門恢復(fù)其正常運行。本協(xié)議所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費甲方不能因此而拒交。

2、在協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

二、房屋維修責(zé)任

1、保修期內(nèi)，由建設(shè)施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量的保修，房屋保修期從公告交房之日起開始計算，房屋保修期限按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、保修期滿后，由甲方承擔(dān)自用房屋修繕責(zé)任和修繕費用。甲方可以自行修繕，也可委托乙方進行有償修繕。

3、因甲方使用不當(dāng)或人為造成房屋及其設(shè)施損壞的，由甲方自行承擔(dān)修繕責(zé)任和修繕費用。

4、公共部位的修繕按維修資金的使用規(guī)定按國家相關(guān)執(zhí)行。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》對小區(qū)實行物業(yè)服務(wù)管理，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。如遇物價上漲或相關(guān)能源部門調(diào)整價格，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有權(quán)向業(yè)主提出調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)與業(yè)主協(xié)商公示價格后執(zhí)行。

四、緊急事故的處理責(zé)任

為維護甲方和使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急措施，造成甲方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第六條違約責(zé)任

一、乙方違反協(xié)議，未達(dá)到約定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

二、甲方違反協(xié)議，使乙方未達(dá)到約定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

三、甲方違反本協(xié)議，不按協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，乙方有權(quán)要求甲方補交相關(guān)費用并從逾期之日起每天按年費用的3％交納違約金，逾期60天起乙方有權(quán)采取必要的催繳措施。

四、本協(xié)議內(nèi)容空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

五、本協(xié)議未盡事宜，均遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度或雙方另行補充約定執(zhí)行。

六、本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴。

七、本協(xié)議連同附件(《威信天瑞祥合園小區(qū)管理規(guī)約》、《威信天瑞祥合園小區(qū)裝修管理協(xié)議》)，具有同等法律效力。

八、本協(xié)議壹式兩份，甲、乙雙方各持壹份。

九、本協(xié)議自簽字之日起生效。

甲方簽章：乙方：威信縣扎西鎮(zhèn)麒麟物業(yè)管理有限公司 委托代理人（簽章）：代表(簽章):

日期：年月日日期：年月日

說明：

房地產(chǎn)：指可開發(fā)的土地及其地上定著物、附著物、建筑物，包括物質(zhì)實體和依托物質(zhì)實體上的權(quán)益。

物業(yè)：指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)施、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。

物業(yè)管理：指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

物業(yè)保修期滿后的大修、中修、更新改造等工程費用根據(jù)國家《城市房屋維修專項維修資金使用與管理規(guī)定》執(zhí)行。

威信天瑞祥合園小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用包含的內(nèi)容為：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利等。

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維修養(yǎng)護費用。

3、物業(yè)管理區(qū) 域清潔衛(wèi)生費用。

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。

6、物業(yè)辦公費用。

7、物業(yè)管理固定資產(chǎn)折舊。

8、企業(yè)傭金。

9、法定稅費。

第四篇：《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》

《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》

發(fā)布文號 山東省政府令第86號

生效日期 1997年12月1日

頒布日期 1997-10-22

第一章 總則

第一條 為加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護住宅小區(qū)的生活秩序，改善居住環(huán)境，提高城市文明程度，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，并達(dá)到一定規(guī)模的居住區(qū)。

第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、設(shè)備及公共場地。

本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主根據(jù)合同約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進行維護、修繕等管理服務(wù)的活動。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。

第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條 各級人民政府應(yīng)加強領(lǐng)導(dǎo)，積極推行住宅小區(qū)物業(yè)管理，為城市居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔、舒適方便、文明安全的活動環(huán)境。

第六條 各級建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱物業(yè)管理主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，配合做好住宅小區(qū)的管理工作。

第七條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)加強對牧業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與服務(wù)，協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題，幫助物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

第二章 業(yè)主大會及其委員會

第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到50%以上時，物業(yè)管理主管部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位召集全體業(yè)主舉行大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第九條 業(yè)主委員會是住宅小區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的組織。業(yè)主委員會主任、副主任和委員由業(yè)主大會在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

第十條 業(yè)主委員會在業(yè)主大會的監(jiān)督下，履行下列職責(zé)：

（一）召集并主持業(yè)主大會，報告小區(qū)物業(yè)管理的實施情況；

（二）通過公開招標(biāo)選定物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；

（三）擬定公共資金使用計劃，并按公布使用情況；

（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理計劃；

（五）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作；

（六）監(jiān)督公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的使用；

（七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)定期召開會議，會議應(yīng)有過半數(shù)委員出席，其決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過方有效。

業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加。

第十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定對本住宅小區(qū)的業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力。

第十三條 住宅小區(qū)應(yīng)制定業(yè)主公約。

業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會討論通過后生效。業(yè)主公約生效前，業(yè)主和非業(yè)主應(yīng)遵守開發(fā)建設(shè)單位制定的住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定。

第三章 物業(yè)管理移交

第十四條 住宅小區(qū)竣工后，開發(fā)`建設(shè)單位必須向有關(guān)部門申請綜合驗收。綜合驗收合格的，方可辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。

第十五條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立前，物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十六條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將住宅小區(qū)的物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會，并提供下列資料：

（一）住宅小區(qū)建設(shè)各項批準(zhǔn)文件；

（二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（三）房屋及配套公用設(shè)施、設(shè)備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)圖；

（五）質(zhì)量驗收資料；

（六）其他必要資料。

上述資料由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保管。

第十七條 開發(fā)建設(shè)單位在出售住宅時，按省政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理公共資金。

開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時，應(yīng)將物業(yè)管理公共資金以業(yè)主委員會的名義一次性存入金融機構(gòu)，按住宅小區(qū)專戶儲存，并接受物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督和管理。

第十八條 物業(yè)管理公共資金的所有權(quán)歸本住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有。

物業(yè)管理公共資金的使用由業(yè)主大會決定，專款用于該住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的啟動及公用設(shè)施的維修、更新和建設(shè)，任何單位和個人不得挪用。

第十九條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房和一定比例的商業(yè)用房。

商業(yè)用房由開發(fā)建設(shè)單位按成本價提供，其購置費用可從物業(yè)管理公共資金中暫支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中逐步收回。

商業(yè)用房的比例，由城市人民政府確定。

第四章 物業(yè)管理企業(yè)

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記注冊，并取得省建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理工作。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與企業(yè)委員會簽訂的合同，承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理合同應(yīng)明確物業(yè)管理的事項、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費用、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)等條款。

第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向物價主管部門申報，并接受物價和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。

第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等代辦性服務(wù)的收費，分別按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定項目以外的特約服務(wù)，服務(wù)費用由當(dāng)事人雙方約定。

第五章 物業(yè)維護

第二十五條 全體業(yè)主和非業(yè)主都應(yīng)愛護和正確使用小區(qū)物業(yè)。住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）損毀園地；

（三）占用通道、停車場等公用設(shè)施和場地；

（四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；

（五）制造超標(biāo)準(zhǔn)噪音；

（六）亂搭、亂建、亂涂、亂畫；

（七）堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

（八）政府或業(yè)主公約明令禁止的其他行為。

第二十六條 房屋分戶門內(nèi)的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

單位建筑物內(nèi)公用設(shè)施的維修費用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)。

出租房屋的維修責(zé)任，由當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定。

第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主專用的公用設(shè)備和公共場地的維修養(yǎng)護費用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)。

非業(yè)主專用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場地的維修養(yǎng)護費用，由受益人或有關(guān)部門承擔(dān)。

第二十八條 房屋及其附屬設(shè)施影響市容或危及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時維修；拖延或拒不維修的，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)進行強制維修，費用由業(yè)主承擔(dān)。

第二十九條 住宅小區(qū)的供水、供電、供氣、通信等社會公共事業(yè)設(shè)施的維修養(yǎng)護，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章 法律責(zé)任

第三十條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期補辦手續(xù)，可并處1萬以下罰款。

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)，由物價主管部門按國家有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第三十二條 違反本辦法第二十五條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門及其他有關(guān)部門依法予以處罰；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條 依照本辦法實施罰款處罰時，應(yīng)使用省財政部門統(tǒng)一制發(fā)的罰款票據(jù)。罰款全部上繳國庫。

第三十四條 當(dāng)事人對依照本辦法做出的行政處罰決定不服的，可依法申請復(fù)議或向人民法院提起訴訟。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院提出訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

附則

第三十五條 本辦法施行前已交付使用的住宅小區(qū)，未按規(guī)劃、設(shè)計要求進行配套建設(shè)的，由原開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定進行補建和完善，并按本辦法規(guī)定逐步實行物業(yè)管理。

第三十六條 城市住宅小區(qū)以外的其他住宅區(qū)、別墅區(qū)、寫字樓、綜合樓等實行物業(yè)管理的，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法委托省建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋。

第三十八條 本辦法自1997年12月1日起施行。山東省人民政府1989年11月19日發(fā)布的《山東省城市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（魯政發(fā)[1989]141號）同時廢止。

第五篇：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章總則

第一條為加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障房屋和公用配套設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造文明、安全、整潔、便利、優(yōu)美的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于福州市市區(qū)具備相應(yīng)生活配套設(shè)施的住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑

及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。

第三條住宅小區(qū)推行專業(yè)經(jīng)營型的物業(yè)管理，實行業(yè)主(住戶)自主管理與專業(yè)有償服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。

第四條市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)問題，對物業(yè)管理企業(yè)實行行業(yè)管理。

區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理，受理有關(guān)物業(yè)管理的投訴。

其他職能部門按照各自職責(zé)對住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條住戶享有參與物業(yè)管理和良好層住環(huán)境的權(quán)利；有遵守法律、法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，維護物業(yè)公共利益的義務(wù)。

第六條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營，其經(jīng)營自主權(quán)，收益權(quán)以及授權(quán)、委托的管理權(quán)等受法律保護。

第二章物業(yè)管理組織

第七條新建住宅入住率超過50％時，當(dāng)?shù)亟值擂k事處應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房地產(chǎn)管理部門和開發(fā)建設(shè)單位，及時組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會對業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。

業(yè)主大會由住宅小區(qū)的業(yè)主組成，由業(yè)主委員會召集，每年至少召開一次。

業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；

（二）批準(zhǔn)和修改業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度和住戶公約；

（三）決定關(guān)系業(yè)主利益的重大事項；

（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（五）審查批準(zhǔn)物業(yè)管理基本金的開支方案；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

業(yè)主大會產(chǎn)生的文件，應(yīng)報區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案，對每個住戶都具有約束力。

第八條業(yè)主委員會是代表和維護住宅小區(qū)業(yè)主（住戶）合法權(quán)益的群眾性組織，負(fù)責(zé)物業(yè)的自主管理，接受街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主委員會可邀請居民委員會等有關(guān)單位人員參加物業(yè)管理工作。

業(yè)主委員會的職責(zé)：

（一）擬訂業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度和住戶公約；

（二）提出物業(yè)管理基本金和其他物業(yè)管理資金的開支方案；

（三）確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，簽訂和解除物業(yè)管理合同；

（四）監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作與服務(wù)收費；

（五）聽取并反映住戶的意見、建議，接受住戶監(jiān)督；

（六）協(xié)調(diào)處理住戶與物業(yè)管理公司的糾紛；

（七）業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度、住戶公約賦予的其他職責(zé)。

第九條物業(yè)管理公司必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第十條物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)與業(yè)主委員會簽訂書面合同。

物業(yè)管理合同應(yīng)載明物業(yè)管理的項目、內(nèi)容、費用、合同期限、雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，以及違約責(zé)任等內(nèi)容。

第十一條物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)范圍內(nèi)，可進行下列物業(yè)管理：

（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護；

（二）環(huán)境衛(wèi)生保潔、花木綠地管護以及噪聲管理；

（三）供電、通訊、燃?xì)狻⒔o排水、化糞池、消防和治安防范等設(shè)施的維修、管護；

（四）道路維護，車輛停放秩序管理；

（五）安全保衛(wèi)和公共生活秩序管理；

（六）專項及特約服務(wù)；

（七）其他物業(yè)管理事項。

第十二條物業(yè)管理公司的基本權(quán)利：

（一）按照合同約定提供物業(yè)管理，按規(guī)定收取費用；

（二）勸阻違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定、制度、住戶公約的行為；

（三）委托專營公司承擔(dān)專項物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（四）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與住戶的糾紛。

物業(yè)管理公司的基本義務(wù)：

（一）依法經(jīng)營，為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

（二）執(zhí)行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，履行物業(yè)管理合同，接受業(yè)主委員會監(jiān)督；

（三）每半年公布一次涉及住戶的物業(yè)管理代收代支費用情況。

第十三條物業(yè)管理公司應(yīng)按照物價部門核定的項目、標(biāo)準(zhǔn)和要求收取物業(yè)管理服務(wù)費。

住戶應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費。物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主委員會督促住戶按時繳納。

未