第一篇：辦公樓物業(yè)服務規(guī)范

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目錄

環(huán)維篇

環(huán)維部保潔員工作職責????????????????????????1 環(huán)維部保潔員作業(yè)操作規(guī)程??????????????????????2 環(huán)維部工作質量檢查標準??????????????????????.15 服務篇

服務部服務員工作職責???????????????????????.19 服務部服務員會議操作規(guī)程?????????????????????.20 服務部工作質量檢查標準??????????????????????.23 安防篇

安防部保安員工作職責???????????????????????.24 ? 形象崗、大堂崗崗位職責??????????????????.25 ? 大樓外巡崗位職責?????????????????????.26 ? 內勤崗崗位職責??????????????????????.27 ? 安全監(jiān)控員崗位職責????????????????????.27 ? 員工通道保安員崗位職責??????????????????.28 安防部員工工作規(guī)程????????????????????????.48 安防部消防安全工作質量檢查標準??????????????????.50 工程篇

工程部工程人員崗位職責??????????????????????.52 ? 強電主任崗位責任制????????????????????.53 ? 弱電主任崗位責任制???????????????????.?54 ? 空調主任崗位責任制????????????????????.55 ? 給排水主任崗位責任制???????????????????.55 ? 變電所所長崗位責任制???????????????????.57 ? 變電所值班長崗位責任制??????????????????.58 ? 變電所值班員崗位責任制??????????????????.58 工程部工作人員操作規(guī)程??????????????????????.59 ? 維修服務工作程序?????????????????????.59 ? 維修電工操作規(guī)程?????????????????????.59 ? 空調工操作規(guī)程??????????????????????.60 ? 給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護操作規(guī)程?????????????????.61 工程部工程員工作質量檢查標準???????????????????.62

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環(huán)維部保潔員工作職責

1、負責本轄區(qū)內公共環(huán)境及辦公區(qū)域的垃圾回放清運工作；

2、負責所屬轄區(qū)公共設施、設備的清潔工作；

3、負責所屬轄區(qū)公共區(qū)域和辦公區(qū)域的消殺工作；

4、負責客戶要求的各種清潔服務工作；

5、負責轄區(qū)綠化的養(yǎng)護和修整工作；

6、日常工作接受服務部部長及保潔所所長的督導，直接向保潔領班負責；

7、負責所在崗位的辦公樓宇內外保潔、外墻清潔工作等各種清潔工作；

8、遵守公司規(guī)章制度，穿戴整潔，時刻注意儀容儀表，使用文明用語，控制性情，保持良好服務心態(tài)；

9、按本崗位的要求按時上崗，不得出現脫崗、空崗現象，忠于職守；

10、嚴格執(zhí)行本崗位工作的操作規(guī)程，按具體規(guī)定嚴格執(zhí)行；

11、遇到突發(fā)事件，積極處理，并迅速報告上級；

12、發(fā)現辦公區(qū)域內出現行徑可疑人員，及時匯報至安防部；

13、在工作期間不得為他人做自己職責以外的任何事情；

14、工作期間不得打私人電話，有急事與本部領班聯(lián)系處理；

15、不損壞公物，不浪費日常保潔消耗品，使用、保管好所有設備、工具；

16、服從領導，接受檢查，完成指定的任務；

17、完成領導交辦的其它的隨機性工作。

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環(huán)維部保潔員作業(yè)操作規(guī)程

一、日常清潔

（一）大堂清潔

1、清潔內容

（1）日常清潔：傾倒煙缸，整理座位、臺面，抹塵、推塵，清潔大堂玻璃門上手印，自動門、電梯按鈕、轎箱內外手印污跡，大堂衛(wèi)生間的清潔；（2）定期清潔工作：家具打蠟護理、電梯保養(yǎng)清潔、內外地墊清潔、地毯洗滌、大理石地面清洗、打蠟、玻璃清潔等。

2、操作程序

（1）大堂保潔的原則是：以夜間或周六、日定期操作為基礎，白天進行日常保潔；（2）定期對大堂地面進行徹底的清潔、拋光、定期上蠟；操作時，上蠟區(qū)域應有示意牌或圍欄繩，以防旁人滑跤；（3）日常保潔的要求每天對地面進行清潔數次，大堂內的其他部位，如玻璃、柱面、墻面、臺面、椅子、欄桿、沙發(fā)、燈座等，要經常清潔，保持光亮、明凈；（4）操作過程中，根據實際情況，適當避開客人和客人聚集的區(qū)域，待客人離散后再予以補做；客人進出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點拖擦，并增加拖擦次數；（5）遇下雨或下雪天，要在大堂進出口處放置傘袋機、踏墊，鋪上防濕地毯，并樹立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次數，以防客人滑跤及將雨水帶進大樓。

（二）、電梯的清潔和保養(yǎng)

電梯是客人使用頻繁的地方，一般采用每天更換星期地毯的辦法來解決電梯里的清潔問題；對客用電梯一般采用早、中、晚三次進行，特別注意對金屬部位的除漬保養(yǎng)。

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1、清潔內容

電梯外門、電梯內白鋼、壁板、天棚、控制板、地面、門軌、扶手、裝飾；

2、操作程序

（1）打開控制箱，將電梯停在指定樓層，每次只能停止一部電梯；（2）將“正在工作中”告示牌放在電梯門前；（3）吸凈墻角邊和門軌道內的砂塵，抹凈灰塵；

（4）清潔玻璃鏡面，清潔不銹鋼部分、壁板、控制板，達到光潔明亮，無任何印記（用不銹鋼清潔劑）；（5）清潔扶手、裝飾、天棚灰塵；（6）地面清洗干燥；

（7）工作完畢后，取下防護板，把控制按鈕恢復原位，關上控制箱，恢復電梯正常運行。

（三）玻璃窗、鏡面操作程序

工具：伸縮桿、刮水器、涂水器、清潔劑、美工刀片、毛巾；

1、發(fā)現玻璃沾有污跡時，用美工刀片除污；

2、按比例兌好玻璃水（與水按體積1：20）；

3、將涂水器浸入玻璃水中，插在伸縮桿上；

4、將浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦；

5、另一個伸縮桿插上刮水器，從上至下刮去玻璃上的水跡；

6、最后用干毛巾抹去遺留的水印。

（四）衛(wèi)生間清潔

1、工作范圍：鏡面、臺面、洗手盆、墻壁、馬桶、水箱、尿槽、濟南信智和物業(yè)管理有限公司

低架、地面

2、操作規(guī)程（1）鏡面清潔

用噴壺噴上玻璃水，后用干毛巾擦拭干凈，不留任何水跡；（2）洗手盆清潔

先把肥皂涂在洗手盆內，用毛刷來回刷洗，直到污跡洗凈為止，用清水沖凈，并把臺面順手擦拭干凈，用金屬除銹劑及不銹鋼水將水龍頭清洗干凈；（3）馬桶清潔

將潔廁靈洗劑倒入水槽中，用廁所刷蘸潔廁靈洗刷馬桶、坐板、蓋、馬桶內外，然后用清水沖洗，將潔廁靈沖洗干凈，接著用毛巾把水抹干，再用消毒手巾對坐板進行消毒，最后把地面拖干。（4）坐廁水箱清潔

① 關閉水龍頭，放走水箱水； ② 將蓋放在安全位置； ③ 少量使用酸性溶劑； ④ 手刷刷干凈； ⑤ 打開閥，清水沖； ⑥ 蓋好蓋。（5）尿槽清潔

將清潔劑潔廁靈倒入水槽中，用廁所刷蘸潔廁靈擦洗尿槽內外，用清水沖洗，抹干；如發(fā)現有水銹、水跡，則再使用較高濃度的酸性洗潔精，否則水跡無法清除，此時提醒注意，不可將強酸洗潔精滴到地上以免損壞地面。（6）地面清潔

① 放牌；

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② 1：20兌水（按體積）； ③ 刷； ④ 熱水沖； ⑤ 拖干。（7）不銹鋼手紙架

用干、濕毛巾清潔內外塵埃，外用不銹鋼清潔劑擦拭到光亮為止，廁紙在不足時應立即更換，將舊的纏放在新的外面，放在架上。

（8）交班前必須把室內清潔一遍，交班干凈，設備完好，如有問題及時報告。

（五）室內清潔

1、工作范圍：天棚、燈飾、四壁、家具、玻璃窗、地面、垃圾清倒；

2、操作程序

（1）根據事前工作計劃、工作要求，準備好使用工具和清潔劑，比如：吸塵器、毛巾、梯子、小鏟、百潔布、刮玻璃器、萬能洗滌劑等；（2）應遵循先從上向下，從內向外的原則，工作之前要整個環(huán)視下房間，如果有衛(wèi)生間，則應先清潔衛(wèi)生間后，再清潔其它部位；（3）架好梯子，用干凈毛巾抹天棚、燈飾上的灰塵；如塵較多，用背式吸塵器吸塵后再抹塵；（4）清潔四壁及家具灰塵，根據工作要求打木質蠟和金屬光亮劑；（5）清潔玻璃窗，先將窗框、溝槽灰塵清潔干凈，涂水器蘸玻璃清潔劑均勻涂在玻璃上，刮水器刮去水分，用干凈毛巾抹凈剩余部分水分；

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（6）最后清潔地面，地板、石質地面用塵推推塵，地毯要用吸塵器吸塵，由里到外吸塵后結束清潔。

3、注意事項

（1）工作小心，一看二干，不得將室內家具物品碰撞損壞；（2）不隨意動客人擺放的文件；（3）不準跟人拉關系；

（4）對客人服務以外的要求應以回絕，并有禮貌。

（六）室內公共區(qū)清潔

范圍：公共走廊、衛(wèi)生間、步行樓梯、電梯間、消防器材 步驟：

1、公共走廊

（1）抹墻壁、門框上灰塵，根據需要定期打木質蠟；（2）清潔消火栓內衛(wèi)生，抹去滅火器上灰塵；（3）地毯吸塵；（4）地面濕抹；（5）清潔樓層指南。

2、衛(wèi)生間

（1）清潔劑1：20兌水，抹墻面、地面、隔斷板；（2）潔廁靈清潔大、小便器后，用清水沖凈；

（3）洗手盆、臺面用涂水器、百潔布進行刷洗，用清水沖干凈，抹布抹去水跡；（4）鏡面、玻璃窗用涂水器、玻璃刮進行清潔。

3、步行樓梯、扶手

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（1）笤帚清掃樓梯，至上而下；

（2）濕毛巾從上而下抹扶手，及欄桿上灰塵；（3）拖布擰干，拖樓臺階，經常清洗拖布；（4）用毛巾抹凈墻角及欄桿外臺階灰塵。

4、電梯間衛(wèi)生清潔

（1）清潔電梯門、按鈕、抹手印，必要時用白鋼光亮劑擦拭；（2）清理落地煙灰盅及垃圾箱內垃圾；（3）理石地面用塵推推塵。

（七）廣場清潔

1、范圍：大門外的樓宇周邊地區(qū)，主要包括停車場，通道、階沿、綠化帶內衛(wèi)生、欄桿、樓前飾物

2、程序：（1）日常清掃

① 由專人負責巡回清掃周邊地面的垃圾、碎屑； ② 拾撿綠化帶內雜物；

③ 抹去休息桌、凳灰塵及欄桿口灰塵； ④ 濕拖布拖去臺階及地面的臟跡。（2）特殊清潔

① 金屬護欄、裝飾打白鋼光亮劑；

② 地面用高壓水槍清洗；連接水管接高壓水槍；加入清潔劑；如有油脂物質需附加熱器。

(八)垃圾的收集與處理

1、垃圾的存放

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各個場所應視情況分別設置垃圾筒；落地煙灰盅、字紙簍、茶葉筐等臨時存放垃圾的窗口；但需注意：（1）存放容器要按垃圾種類和性質配備；（2）存放容器按產生量放置在各個場所；

（3）存放容器要易存放、易清倒、易搬運、易清洗；（4）有些場所的存放容器應加蓋，以防異味散發(fā)；（5）配合做好清運垃圾工作。

2、垃圾收集的操作程序

（1）及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間，只能使用貨運電梯，不可使用客梯；（2）在清除垃圾時，不能將垃圾散落在樓梯和樓面上；（3）要注意安全，不能將紙盒從上往下扔；

（4）要經常沖洗垃圾存放點，保持衛(wèi)生清潔，防止產生異味及飛蟲；（5）配合做好清運垃圾工作。

二、特殊清潔

（一）、家具保養(yǎng)

家具保養(yǎng)有四種類型：一是木質家具，二是不銹鋼家具，三是銅質家具，四是皮質家具。

1、木質家具：主要有桌、幾、柜、床頭、墻壁等 操作規(guī)程：

（1）將家具抹去塵，打木質家具蠟；

（2）將木質家具蠟噴到無絨毛巾上，均勻涂擦家具表面；（3）操作方法最好“S”型，互相重疊以免漏擦；

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（4）打蠟時繞過家具非木質部分，如果擦上用毛巾擦凈；（5）如果蠟水打過的過厚，就顯得不均勻，則應用干毛巾反復擦拭均勻。

2、銅質家具：主要包括各種家具邊角、扶手、銅器、銅質器具（1）操作規(guī)程

① 將要清潔部分用毛巾除塵； ② 倒少許擦銅水在干無絨毛巾上； ③ 均勻將銅水涂在銅器上； ④ 用力擦去銅器上的污跡；

⑤ 待銅水干后，用干凈毛巾抹干銅器上的銅水，直到光亮。（2）銅器封漆操作規(guī)程 ① 用擦銅水把銅器擦亮； ② 用干凈毛巾將銅器擦干凈； ③ 將封銅漆按比例稀釋；

④ 用無絨毛巾小心均勻地把封銅漆涂在銅器上； ⑤ 封漆層距互疊2-3毫米，以免漏封，影響質量； ⑥ 封銅后銅器要達到光潔度均勻，不留有銅漆痕跡的效果； ⑦ 封閉后銅器宜放在通風的地方風干；

3、不銹鋼家具：主要包括各種扶手、門面、壁板、器具等；（1）操作規(guī)程

① 將白鋼光亮劑噴到所要清潔的部位或直接噴到毛巾上，均勻涂在上面； ② 反復擦拭，直到光亮，特別是扶手、壁板臟跡很強的部分； ③ 如果不銹鋼表面有橫或豎的暗紋，則要順著暗紋的方向擦拭；

4、皮質家具：主要包括沙發(fā)、座椅、靠背等；

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（1）操作規(guī)程

① 將要清潔的部位用濕、干毛巾抹去灰塵； ② 將縫隙內灰塵雜質用吸塵器吸凈； ③ 將皮革清潔劑噴到其表面； ④ 用干無絨毛巾擦拭，直到光亮無塵。

（二）地面的清潔

經過裝飾裝修、土建工程之后，瓷磚和理石地面上都留有裝飾過程中留下的各種頑固污跡，清潔過程比較有難度，而且程序復雜 操作規(guī)程如下：

1、荒掃；用笤帚將地面的大塊雜質、垃圾清掃干凈；

2、酸性：主要是清潔白灰、石灰一類的頑固污漬；

（1）使用單擦機，換上地刷，1：10（按體積）的酸化劑兌水注入清潔水箱內；（2）開啟單擦機擦洗地面，以30米/分速度前進，頑固之處停下細刷；（3）用吸水機將水吸起；（4）拖布抹凈。

3、局部處理：對于酸洗沒有除去的污漬進行清潔處理；

（1）膠狀物質、油漆類物質可用溶性洗劑，如香蕉水、酒精噴到上面，待其溶解后用刷子刷去；（2）對于頑固性強，面積又很小的地方，可用小鏟刀平行地面，用力鏟除。

4、洗地

（1）用洗地機將清潔劑1：20兌水注入水箱，開啟機器；（2）洗地時，行與行之間相疊10公分，以免漏洗；

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（3）用刮水器刮水后，再用吸水機將水吸起；（4）用干凈濕拖布拖凈，（三）理石地面保養(yǎng)

1、大理石地面的日常保養(yǎng)（1）2）洗地

① 自動洗地機的操作；將清潔劑按1：20（按體積）的比例兌水注入水箱內： ② 裝好吸水刮后，啟動電源開關，放下洗地刷和吸水刮，扳動水制開關； ③ 啟動吸水機電源，手推操縱桿，以60米/分的速度前進，洗地和吸水同步進行； ④ 洗地機洗地時，行與行之間互疊10公分，以免漏洗； ⑤ 洗地完畢后，要用干毛巾將地面特別是邊角位的水跡抹干凈，以免影響質量。

地面打蠟、拋光

① 進行打蠟時，首先要檢查機器上噴壺是否加滿保養(yǎng)清潔蠟；② 將控制桿調節(jié)到合適的高度；

③ 機體底盤針座接合拋光墊，保持機身底盤與地面平衡； ④ 接通電源，按動機身電源開關，使底盤轉動，當手柄提升時，機身向右移動，當手柄向下時，機身向左移動； ⑤ 當操縱機械從左至右移動時，拉動噴蠟控制桿將蠟水噴出，由底盤拋光墊將蠟水均勻的涂在地面上； ⑥ 打蠟前，用干地推將地面灰塵、砂粒推干凈；打蠟時，落蠟要均勻，上下要互疊10公分，每推100公分距離噴蠟一次； ⑦ 噴蠟完成后，換另一個干凈的拋光墊進行地面拋光；

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⑧ 拋光推進的速度保持在50米/分為宜，來回拋光3—5次，直到光亮為止。

（3）地面高速拋光

① 使用高速拋光機操作，將高速拋光墊安裝在拋光機轉盤底部針座上，平放在地面； ② 將控制桿調節(jié)到合適的高度，接上電源；

③ 按動機身上的電源開關，轉盤轉動，即可進行拋光； ④ 拋光時，推進速度不要太快，應保持在50米/分的速度； ⑤ 拋光時，上下行距應互疊10公分，以免漏拋。

2、理石地面的周期保養(yǎng)（1）地面起蠟、封蠟

① 起蠟操作規(guī)程

A、起蠟前，將“暫停使用”告示牌放在工作現場出入口或周邊位置； B、以150轉/分速度的擦地機連清水箱進行操作，將起蠟水按1：10（按體積）的比例兌水注入水箱中； C、套好針座及洗地百潔墊；

D、擦地機接通電源，按動機身電源開關，拉動水箱控制桿，將起蠟水均勻擦在地面上； E、控制機械保持在50米/分的速度進行刷地起蠟工作； F、控制機器走向，由左向右來回走動2—3次； G、上下行距要互疊10公分；

H、洗地完成后，用吸水機把起蠟水吸干凈； I、用自動洗地機來回過清水兩次； J、邊角位用長柄手刷擦抹干凈； K、待地面吹干后進行封蠟。

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② 封蠟操作規(guī)程

A、將落蠟拖頭套在蠟拖桿上； B、把拖頭浸透蠟水；

C、把拖頭放在軋水器上軋干少許； D、將蠟水均勻涂地面上（一般封3—5層）；

E、操作時邊與邊之間成90度角一層一層地將蠟水均勻拖在地面上，待每層蠟水干透后，才可以進行抹布的封蠟的操作； F、封蠟結束一般需過6個小時后才用1000轉/分以上的高速拋光機進行拋光，直到光亮為止。

（四）地毯的保養(yǎng)

1、地毯吸塵

若要延長地毯的使用壽命，必須建立一套正確的清潔標準；在保養(yǎng)過程中，吸塵是保養(yǎng)地毯最重要的程序；吸塵工作做的越好，地毯需要清潔的次數就越少，其使用的壽命就越長；另一方面，有污跡要盡快清除，否則，時間長了便會很難清除；

2、地毯清洗（即地毯干泡清洗）① 用吸塵機對地毯進行吸塵處理；

② 用地毯除漬劑清除地毯上的各類污跡及口香糖； ③ 按比例將地毯水兌水后加入電子打泡箱內； ④ 將150轉/分的洗地機套上地毯刷，接上電源； ⑤ 打開泡箱開關，將泡沫均勻地擦在地毯上；

⑥ 控制擦地機的走向，由左至右，保持40米/分的速度為宜； ⑦ 操作機械在地毯上來回洗刷3—4次，上下行距互疊10公分； ⑧ 用毛刷刷洗邊角位，抹干地毯上的泡沫；

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⑨ 用地毯吹干機吹干地毯；

⑩ 工作完畢后，用清水沖洗泡沫箱和地毯刷。

3、地毯抽洗

（1）灰塵一旦進入地毯纖維的深處沉積，必須采用抽洗的方法深層清潔，使地毯恢復原來的光澤，對于水有敏感的地毯，可采用干泡清洗代替抽水的辦法進行；（2）抽洗方法

用大約60℃的熱水或帶有清潔劑的熱水，通過微型噴嘴噴到地毯纖維上，羊毛地毯最高用30℃的熱水，緊接著用吸水扒吸干污水，地毯纖維就從上至下進行了一次沖洗清潔，為了增加抽洗的效果，一般采用增強機械力或延長作用時間的方式；增強機械力因素，是高壓水槍出水的壓力，通常有12帕者仍不能將污垢沖出來，就需要用與機器連為一體的滾刷把粘住的污垢刷出來；延長作用時間是將清潔劑事先噴到地毯上，大約讓其作用十分鐘，然后再沖洗；（3）操作程序

① 用吸塵器或立式吸塵機全面吸塵； ② 除去地毯表面的污漬；

③ 稀釋清潔劑，倒入噴壺中，而抽吸機清水箱注入清水； ④ 用噴壺在地毯上全面噴灑清潔劑，作用15—20分鐘，污漬脫離纖維，即乳化過程結束； ⑤ 也可直接用抽洗機加清潔劑進行抽洗；

⑥ 用抽洗機抽洗，操作時每行互疊10公分，以免漏洗，最好經過兩次以上的抽洗才能達到滿意效果； ⑦ 梳起地毯纖維毛；

⑧ 為了讓地毯盡快投入使用，可用吹風機吹干。

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環(huán)維部工作質量檢查標準

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5． 塑料膠條門軌無灰塵、砂土； 6． 電梯門溝槽無污垢、雜物。

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服務部服務員工作職責

2、完成會議服務和專項服務兩項主要業(yè)務工作；

1、負責樓內所有會前準備、會中服務、會后清理的系統(tǒng)接待工作。

3、負責所有會議室區(qū)域內的衛(wèi)生清潔情況，其中專項服務要負責相關領導層的清潔衛(wèi)生情況；

4、專項服務還要負責領導辦公室開水及毛巾、報刊的分發(fā)工作。

5、所有服務部工作人員的日常工作接受環(huán)維部部長及服務所所長的督導，直接向其負責；

6、負責會議室區(qū)域內的物品保養(yǎng)、保管工作；

3、遵守公司規(guī)章制度，穿戴整潔，時刻注意儀容儀表，保持良好服務心態(tài)；

4、按本崗位的要求按時上崗，不得出現脫崗、空崗、串崗等現象，忠于職守；

5、按時參加公司及服務部內部各種服務知識與技能培訓活動，不斷提高實際的業(yè)務水平；

6、嚴格執(zhí)行本崗位工作的操作規(guī)程，按照規(guī)程具體內容執(zhí)行操作；在服務中，要及時發(fā)現問題，積極采取措施；

6、遇到突發(fā)事件，積極處理，并迅速報告上級；

7、會議服務時應使用普通話，并掌握好節(jié)奏，態(tài)度要謙和，掌握好禮貌用語的運用；

8、在工作期間不得做自己職責以外的事；

9、在工作中不得接打私人電話，有急事處理須與本部領班聯(lián)系解決；

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10、在工作中遇到不能處理、難以判斷的事情，應主動匯報至上級，聽從指示，并控制事態(tài)發(fā)展局面；

11、服從領導，接受檢查，完成指定的任務；

12、完成領導交辦的其它服務工作。

服務部服務員會議操作規(guī)程

一、會前準備工作：

目的：會前準備是工作中的重要環(huán)節(jié)，使會議服務員做好充分的思想準備和完善的物品準備

（1）了解會議的基本情況，服務員接到召開會議的通知單后首先掌握： A出席會議的人數； B會議類型、名稱； C主辦單位； D會議程序安排； E會議的賓主身份 F會議標準； G會議特殊要求。

（2）調配人員分工負責，會前主管人員要向參加會議服務的所有人員介紹會議的基本情況，說明服務中的要求和注意事項，進行明確分工；使服務員清楚地知道工作的整體安排和自己

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所負責的工作。

（3）服務員根據會議類型、性質、人數、結合會議室的具體情況整體安排會場布局。

（4）配合維修人員檢查照明、音響、視頻、空調等設備，根據會議要求增添新的設備，冬夏季要調好室溫，注意通風。（5）茶具要求

A茶具選擇花紋、式樣、顏色、型號配套的茶具； B茶具沒有破損現象，必須干凈，每套茶杯下面要有杯墊； C茶杯要按會議人數配放，每人一套，還要準備適量備用杯及礦泉水。（6）水具要求 A不用不保溫的暖水瓶

B暖水瓶一般3——4名與會人員配備一個；

C如果與會人數較多或會場服務不方便，可適當加一些暖水瓶。（7）茶葉

A袋裝茶葉，每個杯子配放一袋，并有適量的備用茶； B散裝茶葉可事先放入杯中，待賓客就坐后直接沖泡開水。（8）簽到桌及文具用品

A按會議要求在會議入口準備好簽到桌、筆、紙或薄； B如會議要求配備信紙、便箋或紅藍鉛筆等，要每人一份整齊地擺放在會議桌上。

（9）水果飲料：根據會議標準，有時還要備有不同的飲料和水果；

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水果要經過挑選，裝盤擺放整齊。

（10）以上各項用品均在會議前30分鐘準備妥當。

二、會議服務程序：

（1）會議開始前30分鐘，服務員要各就其位準備迎接會議賓客；（2）迎接本大廈賓客應在會議室的入口處設迎賓員；

（3）如果與會者不是本大廈的賓客，還應在本大廈大廳門口設迎賓歡迎，并引路；

（4）賓客到來時，服務員以精神飽滿、熱情禮貌地站在會議室的入口處迎接客人，配合會務組的工作，請賓客簽到、發(fā)放資料、引領賓客就坐，然后送上香巾、茶水；

（5）會議進行20分鐘后進行續(xù)水，服務動作要保持輕、穩(wěn)、按上茶服務規(guī)范進行；

（6）會議過程中，服務員要精神集中、注意觀察與會者有無服務要求；

（7）會議如設有主席臺，有專人負責主席臺的服務；在主講人發(fā)言時要隨時添茶續(xù)水，送毛巾等；

（8）會議結束時，服務員要及時提醒客人帶好自己的東西；（9）賓客全部離開會場后，服務員首先要檢查會場有無客人遺忘物品，如發(fā)現賓客的遺留物品要及時與會務組聯(lián)系盡快轉交失主；

（10）清理會場不留死角特別留意有無未熄滅的煙頭，避免留下事故隱患；

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（11）清掃衛(wèi)生桌椅歸位，撤下會議所用之物，分類碼放整齊；（12）關閉電源，關好門窗，再巡視一遍，確認無誤后撤出鎖門；（13）如客人表示會議期間不用服務時，服務員要在會場外門口值班，以備客人需要代辦其他事務；

（14）會議進行中，如果有電話找人，服務員應問清被找人的單位、姓名、然后很有禮貌的通知被找客人；如果不認識找的人，應通過會務組人員去找，絕不可以在會場高喊賓客姓名。

服務部工作質量檢查標準

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2． 窗臺、桌面、柜面、地面無灰塵、無污漬、無水跡，尤其是桌堂內，做到無灰塵、無雜物； 3． 各種會議備品擺放有序；

4． 暖瓶、杯具、煙缸、玻璃續(xù)水壺、杯墊、壺墊等物品保持干爽潔凈，不得有破損，并對其進行分類清洗，經過消毒后再備用； 5． 茶柜或工作臺保持干凈整潔，不得隨意擺放物品。6． 室內各種電器設備擦拭干凈，無灰塵和污漬； 7． 門面及門把手保持無手印，無水漬、無污漬。8． 會議室桌面定期對其保養(yǎng)，保持自然光澤。

安防部保安員工作職責

1、全體保安員在安防部部長及助理的督導下，全面負責綜合辦公樓的安全保衛(wèi)和消防工作，確保業(yè)主的人身安全及財產安全。保護服務業(yè)主的合法權益不受侵害。

2、安防部全體員工通力配合，協(xié)助大樓各部門做好安全和消防管理工作，使安全工作與各部門的崗位職責、程序有機的結合起來，共同做好樓內安保工作。

3、加強對要害部門的安全保衛(wèi)工作，確保正常的工作秩序。

4、對大樓各部門進行日常巡邏和檢查，發(fā)現事故隱患及火災隱患及時上報，濟南信智和物業(yè)管理有限公司

6、積極配合公安機關及相關執(zhí)法部門調查處理大樓內發(fā)生的各類一般性案件、事故。

7、負責公做好安機關規(guī)定的有關事項協(xié)助工作，保護值勤責任區(qū)域內刑事，治安案件現場，抓獲值勤區(qū)域內違法，犯罪分子。維護案發(fā)現場秩序。

8、了解大樓的結構，熟悉大樓的消防系統(tǒng)，了解各部位情況，熟悉疏散安全方案，普及消防安全知識，熟練掌握各種消防器材的使用方法。

9、做好外來閑散人員（送水人員，推銷人員等）的管理教育工作。

10、工作期間著標準工作裝上崗，文明值勤、禮貌待人，樹立安防員良好的對外形象。

11、統(tǒng)一，整齊，按規(guī)定佩帶，使用保安器械和通訊報警工具。

12、檢查，制止出入責任區(qū)域內人員和車輛，防止無關人員的進入和物品丟失，確保責任區(qū)域的正常工作秩序。

13、向上級領導及時反映工作情況和工作中遇到的困難，對隊伍建設提出合理化建議。

以下為各具體崗位保安員工作職責：

形象崗、大堂崗崗位職責

對人員及物品進出進行管理，認真盤查可疑人員，防止物品丟失和各類案件的發(fā)生；并且以良好的值勤姿態(tài)和禮節(jié)禮貌迎接本樓業(yè)主及外來辦事人員。

其主要職責是：

1、高度的警覺性和使命感，認真執(zhí)勤，禮貌接待出入人員并且檢

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查外來辦事人員的有效證件或相關辦事文件，嚴格檢查出入物品及可疑人員。

2、維護正常的出入秩序，阻止無關人員的進入。（例：推銷、傳銷、商 販、蓄意滋事等人員。）

3、嚴禁外來人員將危險物品和易燃易爆物品帶入大樓。

4、未經業(yè)主允許不準任何采訪人員進入。

5、對來訪的客人，檢查團體，領導出入 必須敬禮，對工作人員送問候語。準時正規(guī)地交接崗位；傳達注意事項和上級指示。

6、指引監(jiān)督辦事人員到前臺進行登記，未經過登記的人員一律禁止上樓。

大樓外巡崗位職責

本崗是公司外在形象的一個真實體現，所以，要求此崗當班人員除有高度的責任心和使命感之外，還必須要注意自身的外在形象養(yǎng)成。

1、維護大樓周圍的交通秩序。

2、正確引導車輛停放到指定位置。

3、對帶有危險品、易燃易爆品或大件物品進入大樓的人員要求其走員工通道，并通知人員按規(guī)定處理。

4、著裝整齊，精神飽滿，儀態(tài)大方，對待詢問者要熱情、禮貌、周到，嚴禁用粗言惡語對待客人。

5、維護大樓周圍各種設施不被破壞。

6、對來大樓辦事人員騎的摩托車、自行車等要求放到指定位置。

7、對在大樓外部車場的閑雜人員（如：小商小販發(fā)放傳單的推銷人員）。

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內勤崗崗位職責

內勤崗工作至關重要。內勤崗人員要機動靈活、及時發(fā)現、果斷處置突發(fā)事件；排除事故隱患。

1、白天要認真檢查每一個安全出口是否暢通無阻，幫助業(yè)主做一些力所能及的好人好事。制止擾亂辦公秩序事件的發(fā)生；夜間要認真嚴格徹底清除逗留人員。認真檢查大樓內事故隱患。

2、看護、監(jiān)督、檢查好樓內的公共物品和消防設施，保證不丟失，不被損壞。

3、樹立強烈的防火意識，及時發(fā)現不安全因素。（能發(fā)現不正常氣味、煙霧、聲音、漏電等現象）

4、檢查大樓內設備的運行情況及各種設施的完好情況，如發(fā)現故障立即報告維修部門進行維修。

5、遇有突發(fā)案件或事故，應保護好現場，并立即向上級匯報。

6、發(fā)現可疑人員要認真禮貌的盤查，排除疑點。

7、做好巡回工作情況的記錄和匯報。

8、在做樓處巡樓時要仔細查看樓體有無噴寫或外墻、設施損壞。

安全監(jiān)控員崗位職責

監(jiān)控工作是我辦公大樓安全工作的重要環(huán)節(jié)，監(jiān)控人員必須樹立高度的責任心和使命感，必須履行以下職責：

1、熟悉本崗位的工作特點，熟悉系統(tǒng)的運做程序，熟練掌握操作方法；

2、集中精力，監(jiān)守工作崗位；對工作認真負責；不做與工作無關的事情；

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3、按有關程序處理發(fā)生的安全問題，最大的發(fā)揮監(jiān)控系統(tǒng)優(yōu)勢，確保大樓的絕對安全；

4、發(fā)現可疑情況或危及客人、大樓安全的情況和行為，及時處理并做好記錄和匯報工作；

5、熟悉大樓消防設施和器材的分布及使用方法，發(fā)現火警立即報告，找出原因，按規(guī)定處理；

6、愛護大樓及工作崗位上的各種設施、設備，保證設備、設施完好，發(fā)現問題立即匯報；

7、在工作期間注重自身形象養(yǎng)成，保持工作環(huán)境的衛(wèi)生清潔；

8、認真交接工作，做好工作記錄和交接記錄。

員工通道保安員崗位職責

1、認真檢驗進出大樓人員的證件（包括員工及施工人員）。并做好登記核實工作。

2、認真檢查進出大樓的物資，員工外出攜帶物品也應有相應部門開具的“物品出門證”；施工人員外出攜帶物品也應有相應部門開具的“物品放行單”，并做好核實登記工作。

3、發(fā)現可疑人員要進行有禮貌地詢問，發(fā)現可疑情況及時采取相應措施，并向上級匯報。

4、禮貌接待來訪人員，并與有關部門聯(lián)系。

5、員工上下班時應有禮貌地問候，并要求自覺出示包中物品。

6、及時作好工作情況記錄和匯報。

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安防部員工工作規(guī)程

濟南信智和物業(yè)管理有限公司5、6、7、8、經常巡視各崗位隊員值勤情況，檢查督促隊員認真履行職責。定期召開保安工作會，總結檢討工作情況。認真填寫工作記錄。

抽查保安器材和通訊工具的使用保養(yǎng)情況。

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（3）火警控制盤及消防廣播設備情況。（4）高、低消防水箱水位顯示情況。（5）五部電梯正常顯示及運轉情況。

（6）十臺顯視器，一臺電腦硬盤錄像及其它監(jiān)控設備運轉是否正常。在崗時應保持室內衛(wèi)生，堅守崗位，不得擅自離崗，做與工作無關之事。

4、上述情況檢查時應作仔細記錄，對上一個班所遺留問題要及時跟進，及時解決，處理不了問題應向消防中心主任及相關領導及時報告。

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2、班組交接

（1）接班人員提前2分鐘趕到位置進行交接。（2）交接時應互相敬禮并交接本班值勤情況。

（3）對值勤設施進行檢查交接，對負責區(qū)域物品設施完好情況進行交接。

（4）發(fā)現“異常”及時匯報帶班員，要求上班做出解釋，對不能做出解釋、劃不清責任時可以不進行崗位交接。（如果不能及時發(fā)現，追究當班負責人的責任）

3、交班前準備

（1）提前30分鐘進行崗位的清潔工作。

（2）對值勤器材進行檢查、有無損壞丟失事項發(fā)生。（3）認真檢查各崗位區(qū)域內的工作情況和崗位的記錄。（4）將未完成的事項做一簡要整理，填入值班日記交由下一班繼續(xù)跟進執(zhí)行。（5）認真填寫值班日記。

（6）經接班人員確認無誤后進行交班。

4、交班后

（1）集合本班隊員進行一夜工作情況的總結、對存在的問題及不足進行及時的糾正、表揚好的個人和好的方面。（2）沒有上級的要求不要在公司逗留做工作無關的事情。（3）下班后統(tǒng)一帶入更衣室換衣服、不可以在公共場合寬衣解帶有損公司和隊伍形象。

（4）遇有工作情況及時做好工作匯報，對發(fā)生的事情做好總結匯報。

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五、工作要求

1、提高憂患意識和責任關念做到“大樓是我家，我要保護它；我在一分鐘它就安全六十秒”。

2、做好夜間的防火、防盜、防破壞工作。

3、嚴格管理人員、對出入物品認真檢查核實；對無證人員堅決禁止進入，對不清物品堅決不準帶出樓外。

4、按時換崗、盡職盡責，禁止一切理由的脫崗、睡崗、誤崗不盡職責現象發(fā)生。

5、保證值勤姿態(tài)和自身的值勤形象。

六、具體的崗位職責

1、東門崗崗位職責

（1）在保證個人形象的前提下，做好對出入人員的管理工作。

（2）6：20開始坐崗登記，坐姿端正、做好證件核實登記管理工作。

（3）對夜間出入領導起立敬禮，以表敬意。（4）10：00以前進行正規(guī)化的崗位交接。

（5）注意語言文明、注重個人儀表，對一些人員做好說解工作。

（6）對物品的出入應嚴格禁止，對不可避免的物品出入一定要做好核實登記工作，并必須上報帶班員由其親自處理。

2、大樓巡回崗位職責

（1）巡回人員不要走形式，要見實效發(fā)揮作用。

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（2）認真對夜間加班人員做好統(tǒng)計監(jiān)督工作。

（3）看護、檢查好大樓的設施（公共、消防兩設施）是否完好。

（4）有無無關閑散、可疑人員四處游蕩，有無破壞現象。（5）做好大樓內的防火檢查工作，不留死角。（味、煙、聲、電）

（6）發(fā)現設備運行不正常或有漏水現象應及時通知工程人員進行檢查，并做好協(xié)助處理的準備。

3、監(jiān)控員職責

（1）做好鏡頭監(jiān)控記錄，發(fā)現情況及時做好錄像。（2）煉就可以發(fā)現情況的慧眼，能夠對突發(fā)事件果斷處置。（3）當發(fā)生火警迅速按規(guī)定程序處置，并在事后做好整理記錄工作。

（4）熟悉設備運行情況，能夠熟練操作使用。（鏡頭編號、位置、監(jiān)控范圍、死角位置；錄像的錄制和觀閱；鏡頭的總數量、位置、性能；電梯迫降、消防設備的使用）

（5）在發(fā)生火情，做好中心樞紐，當好參謀協(xié)助滅火。（6）做好監(jiān)控設備的維護工作，禁止無關人員的動用。（7）做好監(jiān)控室的衛(wèi)生保持和打掃工作。（8）做好工作情況的匯報工作。

4、大堂崗職責

（1）巡回一樓保證無關人員進入、及時清除進入的無關人員。

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（2）做好一樓的防火和物品檢查工作。（3）協(xié)助東門崗工作。（4）看護好南門外的盆景。

5、帶班員職責

（1）以自身形象、工作標準帶領隊員工作，是本班工作的直接組織者和責任人。

（2）對隊員的值勤情況進行監(jiān)督、檢查、糾正、督促，確保工作的絕對安全。

（3）必須了解公司和部門的各項規(guī)章制度。（4）頻繁檢查隊員的儀容儀表。（5）監(jiān)督隊員的簽到情況。

（6）組織召開分隊的工作會議總結經驗、表揚好的個人、克服不足。

（7）認真做好工作記錄和工作的匯報。

七、具體工作部署

夜間人員總數按5人布置，分別編號為A、B、C、D、E（A為帶班員B為監(jiān)控員、其他為值勤隊員）。

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3、當值安防人員負責具體的工作交接。

四、程序要點

1、安防部事先安排好崗位的《崗位輪流表》，按輪流表執(zhí)行交接時間。

2、接班前集合

（1）所有接班人員應于接班前10分鐘到達指定地點集合： ① 注意自身形象，不得相互追逐，打鬧； ② 保持站立姿式，不得蹲坐。

（2）整理著裝，當值班隊長按有關規(guī)定檢查人員著裝情況。

（3）當值帶班員集合隊伍，點名并統(tǒng)計、做好記錄。（4）當值主管和帶班員交待有關工作注意事項，具體工作內容集合過程應在10分鐘內完成。

3、接班

（1）所有當值人員提前5分鐘趕到各自崗位進行崗位交接工作。

（2）交接班人員相互敬禮并交代本崗值勤情況。（3）對值勤設施、物品進行交接。（如：滅火器、對講機、登記等）缺遺立即向帶班員提出，并要求上一班當值人員說明物品去向及做好記錄。

（4）認真查閱上一班值班記錄，如有需要繼續(xù)跟進的工作應記錄以便跟進。

（5）檢查區(qū)域內有無異常情況，如發(fā)現有異常則要立即上報帶班員。要求上一班當值人員做出解釋，做好記錄。

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（6）交接雙方在確認無誤后在上一班值班記錄本上簽名，并開始按崗值勤。

4、當班值勤中要嚴格履行各崗位職責，帶班員一定要負起責任，同時，安防主管人員也要做好班級工作的不定時檢查工作。

5、交班

（1）各崗位在交班前35分鐘需進行崗位清潔工作：（2）保持崗位的絕對清潔。

（3）滅火器排放整齊，手臺、等設施完好清潔。（4）認真做好值班記錄，收集整理好相關的工作證據。（5）在接班人員到達崗位時，主動向對方敬禮并問好。（6）將未完成的工作如實向接班人員交待清楚。（7）帶領接班人員負責系統(tǒng)的檢查責任區(qū)域內的工作情況。

（8）互相簽名后，方可離崗，并及時趕往集合地點。

6、交班后集合

（1）當值帶班員在全部崗位交接清楚后集合隊伍、清點人數。

（2）帶班員對值班情況進行講評工作。

（3）帶班員講評本班次的整體工作表現，批評或指出不足，提出改正措施或意見。

7、替換吃飯時的崗位交接

（1）中午吃飯要輪流，分兩批進行吃飯；每個人吃飯時間為30分鐘； 濟南信智和物業(yè)管理有限公司

批吃過后繼續(xù)值勤。

（2）具體的交接由帶班員組織執(zhí)行。

8、值班記錄本不得撕頁，記錄不得涂改，記錄本用完后即收回保安部統(tǒng)一保管，保存期一年以上。

9、帶班員在接班后要及時檢查崗位情況，做好記錄工作。

10、每天上午帶班員要匯報值勤工作情況，如有事件發(fā)生要寫好書面材料進行匯報。

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4、搬出的過程注意事項同上。濟南信智和物業(yè)管理有限公司

簽字確認，并進行班次登記移交。

（4）配置在各部門、公共場所、電房、保安崗位的消防器材，由消防中心主管和配置場所的負責人雙方簽字確認，并由配置場所的負責人監(jiān)督其部門員工保管，消防中心定時檢查。

（5）工程部、環(huán)維部或其他部門需借用消防器材時，須經部長、經理同意，將破舊修復的器材借給對方使用，歸還時應將器材洗凈晾干，由消防主任簽收后人庫保管，消防員填寫《消防器材借用登記表》。

3、使用與維護

（1）戰(zhàn)斗服、頭盔、戰(zhàn)斗靴：

① 戰(zhàn)斗服、戰(zhàn)斗靴和頭盔只能用于訓練和火場撲救； ② 戰(zhàn)斗服應刷洗干凈，晾干后折疊放置于貨架上； ③ 不能將頭盔拽動或墊坐，帽殼破損時申購調換； ④ 戰(zhàn)斗靴不能用作便靴；

⑤ 應將戰(zhàn)斗服、戰(zhàn)斗靴、頭盔、安全帶按照著裝訓練時準備器材的要領統(tǒng)一放置，便于快速接警出動時使用。

（2）水帶、水槍：

① 水帶（含接口）和水槍應合理配置于轄區(qū)樓層的消防栓（箱）內；

② 水帶、水槍只用于火場供水和平時訓練；

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③ 水帶用后應保持清潔、整齊，清洗晾干后卷放在貨架上或消防箱內；

④ 水帶接口相互連接時，應靈活、松緊適度，保證其密封性，并連接可靠，加壓時不能自行脫開； ⑤平時訓練用水帶（水槍）時，收卷水帶應小心輕放，防止水帶接口、水槍震動甩打破損；

⑥ 注意防潮、防震、防腐蝕、防霉和腐爛、破損、生銹，水帶、水槍應置于通風干燥的地方。

（3）消防斧及消防腰斧：

① 消防斧和消防腰斧用于火場破折；

② 消防斧應注意保養(yǎng)，防止生銹、潮濕，存放于貨架上； ③ 消防腰斧有變形、裂縫或橡膠柄套損壞時，應停止使用。

（4）消防電話、對講機：

① 消防電話只能用作火警報警，不能用于私人用途。電話應經常擦拭，防積塵。防污垢、防線路破損。辦公室電話一般應控制說話時間不超過5分鐘； ② 對講機按（保安警用器械管理標準作業(yè)規(guī)程）相關要點執(zhí)行；

③ 工衣由消防管理中心班長統(tǒng)一保管和發(fā)放；（5）室外消防栓

① 室外消防栓是連接市政供水的管網系統(tǒng)，應每月逐個

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出水試驗；

② 消除閥塞啟閉桿端部周圍的雜物，將消防專用扳手套于桿頭，檢查是否合適，轉動啟閉桿，加注潤滑油； ③ 用油紗頭擦洗出水口螺紋上的銹漬，檢查悶蓋內膠墊圈是否完好；

④ 打開消防栓，檢查供水情況，在放凈銹水后再關閉，并觀察有無漏水現象； ⑤ 外表油漆剝落及時修補；

⑥ 消除消防栓附近的障礙物，3米內不準堆放任何物品。

（6）滅火器（“ABC”干粉來火器）：

① 高層和超高層樓均配備有手提式 “ABC”干粉滅火器，電房、機房內均配備有推車式 “ABC”干粉滅火器； ② 滅火器應置于通風、干燥、清潔的地點，不受烈日的暴曬，不接觸熱源或劇烈振動。懸掛地點環(huán)境適宜溫度為10℃－55℃；

③ 壓力表指針是否在綠色區(qū)域（如在紅色區(qū)域要檢查原因，發(fā)現重量減輕10％，檢查后要及時灌裝）； ④ 鉛封是否完好（一經開放，須按規(guī)定再充裝，并作密封試驗，重新鉛封）

⑤ 噴嘴和噴射管是否堵塞，腐蝕損壞，鋼性連接式噴筒是否繞其軸線回轉，并可任意停留，推車式滅火器的 濟南信智和物業(yè)管理有限公司

行車結構是否靈活，有無檢驗標志。⑥ 噴筒是否暢通（如堵塞要及時疏通）

4、器材保管

（1）消防管理中心班長應做好消防器材的統(tǒng)一保管，在其主管的領導下建立消防器材臺賬。（2）保管要求：

① 消防器材必須整齊存放于貨架上，銘牌朝外，標識清楚；

② 必須保持干凈、整潔、無積塵； ③ 存放的器材必須在接警時能及時取用；

④ 所有器材一律不準挪作他用和外借，特殊情況需外借時，須經主管經理同意；

⑤ 各類器材應分類堆放，標識清楚，嚴格按器材說明書的內容放置； ⑥ 存放的環(huán)境溫度適宜；

⑦ 配置在公共區(qū)域的消防器材由各班巡樓保安負責，并在交接班時移交清楚，出現丟失損壞由各班負責。

5、維修保養(yǎng)

（1）消防主任和機動消防員每天巡檢時，發(fā)現破損、漏氣、霉爛、腐蝕的消防器材應立即送到消防管理中心進行登記、維修和日常保養(yǎng)。

（2）安全消防部部長根據每月消防器材檢查保養(yǎng)情況，濟南信智和物業(yè)管理有限公司

對消防器材進行報廢、充氣和更換。（3）一般維修由消防主任負責指導維修。

（4）需外委維修（或公安消防部門有特殊規(guī)定）的送公安消防局或安裝廠家進行維修。

6、安全消防部部長監(jiān)督填寫各類維修保養(yǎng)記錄，每次巡檢、維修、保養(yǎng)均應有完整的記錄，消防主任認真填寫（消防器材保管記錄表）和（消防器材配置統(tǒng)計表）并將各類表格歸檔保管，保存期3年。

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④ 對報警點附近應仔細巡查一遍是否有異常情況，如（業(yè)主在房間內及公共區(qū)域吸煙，燒報廢文件等。）如發(fā)現上述情況，安防部負責人或樓內巡回人員應立即制止其行為，如情況嚴重不服從管理者及時上報物管處以免造成嚴重的后果。

（2）火情

如確有火情發(fā)生應立即用通訊工具向消控中心反饋信息，如是小火情況下組織現場人員利用最近滅火器進行撲救，如果大火可將就近的噴灑泡打碎，讓其噴灑并用消火栓內水槍進行滅火。

三、報告

如遇大火時應及時運用一切通訊手段報告大樓領導和相關部門并做好疏散準備。

四、事故處理

誤報：確認火警誤報后應查明現場環(huán)境情況，對施工中所造成煙霧過大，溫度過高或違章施工應立即采取適當措施，責令施工單位立即進行整改。

火情：如確有火情發(fā)生立即按消防系統(tǒng)操作流程執(zhí)行。

五、記錄整理

事后詳細做好記錄，時間、地點、人物、原因、處理結果必須準確無誤以備檢查之用。濟南信智和物業(yè)管理有限公司

二、接警

當消防中心報到水流報警信號后，消防中心值班人員立即通知安防部當班負責人攜帶對講機迅速達到報警現場確認，并 濟南信智和物業(yè)管理有限公司

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打開電梯門，將被困人員救出。

二、記錄：

事后填寫時間、地點相關人員及處理結果。濟南信智和物業(yè)管理有限公司

安全因素，若巡樓人員發(fā)現異常情況應及時上報，

第二篇：上海市辦公樓物業(yè)服務管理規(guī)范全文

上海市辦公樓物業(yè)服務管理規(guī)范 范圍

本標準規(guī)定了辦公樓物業(yè)管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、辦公樓秩序維護和安全服務、環(huán)境保潔服務、綠化擺放與養(yǎng)護服務、倉儲和搬運等內容及要求。

本標準適用于本市行政區(qū)域內辦公樓物業(yè)管理服務活動。2 規(guī)范性引用文件

下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據本標準達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。GB 2894 《安全標志》

GB 3096 《區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 GB 5749 《生活飲用水衛(wèi)生標準》

GB/T 10001.1 《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》 GB 13495 《消防安全標志》

GB 15603 《常用危險化學品貯存通則》 DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗收標準》 DB 31/199 《污水綜合排放標準》 《特種設備安全監(jiān)察條例》（中華人民共和國國務院第373號令，自2003年6月1日起施行）《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號，自2002年5月1日起施行）《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》（建住房[1999]261號，建設部1999年11月22日頒布）《上海市突發(fā)公共事件總體應急預案》（上海市人民政府2006年1月26日頒布）《上海市建筑節(jié)能管理辦法》（上海市人民政府第50號令，2005年7月15日頒布）《上海市危險化學品安全管理辦法》（上海市人民政府1982年4月1日頒布）《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》（上海市人民政府第12號令，1995年8月24日發(fā)布）3 術語和定義

下列術語和定義適用于本標準： 3.1 辦公樓 office building 已建成并交付辦公使用的房屋及附屬設施、設備和場地。3.2 物業(yè)管理 property management 物業(yè)產權人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。3.3 顧客 customer 接受服務的組織或個人。

示例：物業(yè)產權人、使用人及其他相關方。3.4 突發(fā)公共事件 precipitating event 在辦公樓物業(yè)管理范圍內發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。4 基本要求 4.1 資質要求

物業(yè)管理企業(yè)應具有從事物業(yè)管理服務的資質，應符合建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》的要求。

4.2 管理機構與人力資源配置要求

4.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應根據辦公樓的具體情況和合同約定，設置相適應的辦公樓物業(yè)管理服務機構，配備管理人員和服務設施。

4.2.2 管理人員應取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術、操作人員應取得相應專業(yè)技術證書或職業(yè)技能資格證書。4.2.3 管理服務人員在服務過程中應保持良好的精神狀態(tài)；表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語文明、規(guī)范；對待顧客主動、熱情、耐心、周到并及時為顧客提供服務。

4.2.4 管理服務人員應按規(guī)定統(tǒng)一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；在指定位置佩戴標志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務主動。

4.2.5 管理服務人員應及時、認真做好工作日志、交接班記錄、賬冊等記錄工作，做到字跡清晰、數據準確。4.2.6 管理服務人員應接受過相關專業(yè)技能的培訓，掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關專用設備。4.3 管理服務要求

4.3.1 辦公樓物業(yè)管理服務機構的維護保養(yǎng)工作，應保持房屋建筑的完好和設施設備的正常運行。4.3.2 辦公樓物業(yè)管理服務機構宜從實際出發(fā)，根據《上海市建筑節(jié)能管理辦法》，充分考慮制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實施。

4.3.3 辦公樓物業(yè)管理服務機構應為辦公樓提供全天候的公共秩序維護服務和安全服務，維護辦公樓的人員、財產和建筑物的安全。

4.3.4 辦公樓物業(yè)管理服務機構應按時完成規(guī)定的環(huán)境保潔服務，為顧客提供整潔、衛(wèi)生、安全、美觀的環(huán)境。

4.3.5 辦公樓物業(yè)管理服務機構應對辦公樓物業(yè)管理范圍內的綠地和室內綠化進行養(yǎng)護服務，保持辦公樓整體的景觀效果。

4.3.6 辦公樓物業(yè)管理服務機構應對倉儲和采購進行控制，使倉儲和采購的物資及服務符合本標準及相關標準在質量、環(huán)境、安全等方面的要求。

4.3.7 辦公樓物業(yè)管理服務機構應對自然災害、事故災害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客、物業(yè)管理企業(yè)和有關部門，并采取相應措施。4.4 基礎管理服務 4.4.1 財務管理服務

4.4.1.1 建立健全財務管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、延伸服務等費用須單獨結算的應準確計算。

4.4.1.2 物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規(guī)范。4.4.2 物業(yè)檔案管理

有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內容至少應包括： 0.1物業(yè)竣工驗收檔案；

0.2辦公樓及其配套設施權屬清冊； 0.3設備管理檔案； 0.4顧客資料檔案； 0.5日常管理檔案。5 顧客服務 5.1 接待服務 5.1.1 接待原則

顧客接待應遵循“公開辦事制度、公開辦事紀律、公開服務項目、公開收費項目和標準”的原則。顧客接待人員應熱情回答顧客咨詢，確保100％答復率。5.1.2 大堂服務

大堂服務人員應注意維護大堂的整潔、有序和安全，向顧客提供關于周邊交通、景點和辦公樓內部各服務功能的咨詢。

5.1.3 入駐、退租服務

顧客需入駐和退租時，服務人員應按規(guī)定的程序及時受理，手續(xù)完備，及時建檔、歸檔。5.1.4 報修接待服務

當顧客報修時，應及時受理，并在規(guī)定的時間內到場，小修項目宜當天完成（預約除外）。5.2 信報服務 正確分理信件，認真登記報刊雜志和掛號信，正確處理特殊郵件（如退信等）。5.3 通訊設施安裝服務

5.3.1 確保收到顧客需求信息后一個工作日內，聯(lián)系好專業(yè)服務單位為顧客申請通訊設施的安裝。5.3.2 確保內線電話在收到顧客需求信息之后一個工作日內開通。

5.3.3 收到專業(yè)服務單位挑線通知后，及時安排工程部門進行施工，并確保一個工作日內開通。5.4 維修資金管理服務

需要時，建立辦公樓維修資金管理制度，對辦公樓維修資金進行賬務管理，運作規(guī)范，賬目清晰。5.5 裝修管理服務

5.5.1 制訂辦公樓裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度并在顧客申請裝修時告知。5.5.2 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申請、審批、驗收資料。5.5.3 辦公區(qū)的晝間噪聲控制應執(zhí)行GB 3096中的四類標準限值。

5.5.4 發(fā)現違反裝修管理制度的行為、現象應及時勸阻、制止。如制止無效，報告業(yè)主和有關部門處理。5.6 投訴處理

5.6.1 顧客投訴應分下列情況處理：

——辦公樓物業(yè)管理服務機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業(yè)管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。辦公樓物業(yè)管理服務機構與投訴者無法協(xié)商解決的，應上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；辦公樓物業(yè)管理服務機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；

——顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應工作； ——向公安機關報案的投訴，協(xié)助公安部門處理； ——涉及依法裁決的投訴，應按法律程序處理。5.6.2 受理、處置顧客投訴應保持記錄。5.7 延伸管理服務

辦公樓物業(yè)管理服務機構應根據顧客的需求，開展力所能及的延伸服務，如租賃服務、室內綠化布置、票務服務等。房屋、設施設備運行與維護服務 6.1 房屋維護管理

6.1.1 房屋的維修養(yǎng)護應：

—— 建立健全房屋檔案，檢查、督促辦公樓顧客正確使用房屋，指導顧客遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；

—— 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄應齊全； —— 根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況；

—— 需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向房屋產權人提出報告與建議，根據房屋產權人的決定，組織維修。6.1.2 裝修管理

按照本標準5.5 的要求和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗收標準》等相關要求執(zhí)行。

6.1.3 房屋結構檢查

——應根據房屋的結構類型、用途和使用年限、使用環(huán)境等情況，對房屋進行定期結構檢查與沉降測試，檢查中發(fā)現問題應及時修繕；

——不同房屋結構的檢查周期（見表1）。表1 房屋結構（預計）檢查周期表 單位為年

結構類型 使用年限

一般使用環(huán)境 特殊使用環(huán)境

鋼筋混凝土結構 60年以下 20 15 60年～100年 10 5 100年以上 5 2

鋼、鋼筋混凝土結構 60年以下 25 15 60年～100年 12 5 100年以上 7 2

鋼結構 100年以下 30 15 100年～150年 10 5

注：行業(yè)主管部門如對房屋結構檢查周期做出另外規(guī)定，從其規(guī)定。

6.1.4 巡檢

每年應定期對房屋共用部位、共用設施設備等進行依次全面檢查。建立巡檢記錄，發(fā)現問題及時向房屋產權人報告，根據房屋產權人的委托，安排專項修理。遇緊急情況時，宜采取必要的緊急處理措施。6.2 設備設施運行與維護服務 6.2.1 變配電系統(tǒng)

——制定臨時用電管理措施；

——限電、停電應有明確的審批權限，按規(guī)定要求通知顧客。遇緊急情況時，應采取必要的緊急處理措施； ——按照規(guī)定的周期進行高壓電氣設備試驗，留存高壓電氣測試合格的報告； ——按照規(guī)定的周期對變配電設備設施進行檢查、維護、清潔，并做記錄； ——高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準確； ——高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準確，聯(lián)控動作正常；

——變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求； ——低壓配電柜運行正常，各類表計顯示正常；

——功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠； ——變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡自切正常。6.2.2 應急供電系統(tǒng)

——按規(guī)定的周期對發(fā)電機組設備進行檢查、維護，保持設備完好； ——定期啟動及維護備用發(fā)電機（組），確保隨時應急啟用； ——發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常； ——自動轉換開關狀態(tài)顯示完好，動作正常；

——定期對應急照明（帶蓄電池）設施進行檢查、維護，使其處于有效待命狀態(tài)； ——定期對蓄電池組進行充放電試驗，進行蓄電檢查及保養(yǎng)。6.2.3 樓宇智能化設備系統(tǒng)

6.2.3.1 樓宇設備自動化（BA）系統(tǒng) ——服務器工作正常、通訊正常、整潔； ——工作站工作正常、通訊正常、整潔；

——數字式直接控制器（DDC）工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊； ——末端設備工作正常、接線正確、線路無損、安裝牢固。6.2.3.2 網絡與通訊設備系統(tǒng) 6.2.3.2.1 程控交換機

——程控交換機（PABX）數據通訊工作正常、整潔、線路整齊； ——維護終端工作正常、整潔； ——計費系統(tǒng)工作正常、整潔；

——話務臺工作正常、話音清晰、整潔；

——電源工作正常、蓄電池正常、設備整潔、顯示儀表無損； ——語音信箱工作正常、整潔、接線正確。6.2.3.2.2 網絡通訊設備

——配線架排線整齊，標簽完好，數據齊全； ——光纖配架排線整齊，標簽完好，數據齊全； ——插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。6.2.3.2.3 廣播與背景音響系統(tǒng)

——音源設備工作正常，整潔完好； ——功放設備工作正常，整潔完好； ——揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰； ——背景音響與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常。6.2.4 安全防范系統(tǒng) 6.2.4.1 中央監(jiān)控系統(tǒng)

——攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔； ——畫面分割器工作正常、整潔； ——錄入設備工作正常、整潔；

——監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔； ——矩陣工作正常、線路整齊、標識清楚；

——監(jiān)控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。6.2.4.2 巡更系統(tǒng)

——工作站工作正常、整潔； ——巡更器具工作正常；

——巡更點位置正確、安裝牢固、工作正常。6.2.4.3 周界報警系統(tǒng)

——工作站工作正常、整潔；

——紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。6.2.4.4 對講系統(tǒng)

——基站線路無損、工作正常、整潔； ——天線安裝牢固、工作正常。6.2.5 車庫管理系統(tǒng)

——工作站工作正常、整潔； ——服務器工作正常、整潔；

——取票站安裝牢固、線路整齊、工作正常； ——柵欄機安裝牢固、工作正常； ——收費站工作正常、整潔。6.2.6 門禁系統(tǒng)

——工作站工作正常、整潔； ——服務器工作正常、整潔；

——讀卡機指示燈完好、工作正常； ——電子門鎖工作正常。6.2.7 衛(wèi)星電視系統(tǒng)

——[color=red]衛(wèi) 星天線安裝[/color]牢固，外觀整潔； ——放大器、解碼器等設備工作正常； ——傳輸線路正常，圖像清晰。6.2.8 消防報警與滅火系統(tǒng)

應對各項消防設備按規(guī)定進行定期檢查，保證設施齊全、功能運行正常：

——火災探測器定期進行實效模擬試驗，探測器至少每三年進行一次清洗，及時更換失效的器件； ——每年應進行一次消防聯(lián)動，檢測各類消防系統(tǒng)各類運行參數和狀況并作記錄；

——當被檢測探頭響應參數達到預定值時，探測器應當輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈； ——操作啟動部件，手動火災報警按鈕應當能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示；

——火災時應能在消防控制室將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強制轉入火災應急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內；

——報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災報警信號，發(fā)出聲、光信號；

——故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應當正確指示出故障部位；

——火警優(yōu)先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號； ——電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態(tài)；

——火災確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常；

——火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)； ——火災確認后，發(fā)出控制信號，將著火層的防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)； ——消防控制室在確認火災后，應當能控制有關部位的防火卷簾門按規(guī)定的程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；

——火災確認后，應當釋放建筑內的所有門禁裝置，保證疏散門的暢通； ——數據采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔； ——末端設備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常； ——中央聯(lián)動裝置工作正常、顯示正確；

——消防滅火設施應處于良好的待命狀態(tài)，二氧化碳滅火裝置應每季進行信號測試與壓力狀態(tài)檢查，清水泡沫滅火裝置應每年檢測一次；

——消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證工作站工作正常、整潔； ——消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內各種配件完好；

——消防帶每半年檢查一次，閥桿處每半年加注潤滑油并做放水檢查一次。6.2.9 升降設備系統(tǒng)

6.2.9.1 電梯及自動扶梯

——保證辦公樓至少一臺電梯24小時運行，電梯和自動扶梯運行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔；

——電梯和自動扶梯應經有資質的檢測機構檢驗合格，應由專業(yè)資質維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內安全運行；

——應有專業(yè)人員對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理，并應做好日常電梯運行的巡檢與記錄； ——電梯發(fā)生一般故障，一小時內專業(yè)維修人員應到場修理。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員應及時處理，專業(yè)維修人員應在30分鐘內達到現場進行搶修。6.2.9.2 高空作業(yè)設備

——設備需經有資質的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內安全運行；

——設備操作人員應嚴格遵守安全規(guī)定，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴禁超載； ——設備應嚴格執(zhí)行作業(yè)前的機電系統(tǒng)安全檢查與運行狀態(tài)的確認； ——吊籃運行平穩(wěn)，無傾斜；

——設備各儀表指示準確，各類開關動作靈活；通訊設備正常； ——在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任何裝置；

——設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應有專業(yè)人員對設備運行進行管理、記錄；

——應定期對設備系統(tǒng)進行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質因素。

6.2.9.3 液壓升降設備

——升降平臺應運行平穩(wěn)，安全裝置完好；

——升降設備本體運行平穩(wěn)，各類儀表指示準確，安全裝置完好。6.2.10 給排水系統(tǒng)

——應定期對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑；

——每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏；定期對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng),作業(yè)人員應有相應的職業(yè)資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放達到DB31/199《污水綜合排放標準》的要求； ——用戶末端的水壓及流量滿足使用要求；

——每季對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆；

——確保水質無污染并符合規(guī)定的要求：生活飲用水水質應符合GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標準》的要求，涉及生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》執(zhí)行；

——定期對水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養(yǎng)； ——如遇供水單位限水、停水，應按規(guī)定時間通知辦公樓內各用戶。6.2.11 空調系統(tǒng)

——對空調系統(tǒng)的維護保養(yǎng)應該按照規(guī)定的頻次進行；

——定期對空調系統(tǒng)開機前進行檢查，測試運行控制和安全控制功能，記錄運行參數，分析運行記錄； ——定期檢查冷卻塔風機變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水；

——定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加濕器、風閥、積水盤、風機表冷器進行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調機組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道；

——定期進行循環(huán)泵、空調主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄； ——定期對空調系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養(yǎng)； ——各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；

——保證冷凍主機及附屬設施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水； ——保證采暖熱水及附屬設施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水；

——對空調循環(huán)水質進行維護保養(yǎng)和水質分析，保證水系統(tǒng)內的水質符合國家標準要求； ——能量計費系統(tǒng)處于完好狀態(tài)；

——定期檢查空調機組馬達、風機的運轉情況，記錄運行參數； ——定期安排對新風量、排風量的測定； ——應考慮定期安排對空氣品質的測定； ——定期安排對風管系統(tǒng)的清洗。6.2.12 鍋爐系統(tǒng) 6.2.12.1 蒸汽鍋爐

每年一次應接受行政主管部門指定的檢測機構對鍋爐設備進行安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。除定期送檢外，還應做好以下日常維護：

——每年一次對鍋爐及附屬設備進行全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設備管道拷鏟補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內部進行檢查并除垢；

——每半年一次對蒸汽壓力表進行校驗；對爐膛清灰；

——每季一次對鍋爐及附屬設備進行一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次；

——每月一次對油氣管路過濾器進行清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次；應有專業(yè)人員對鍋爐運行進行管理，做好鍋爐安全經濟運行監(jiān)督、管理、工作記錄； —— 檢測水質的硬度，應不大于3毫克/升； ——鍋爐安全附件及儀表齊備，動作可靠； ——各種證書齊備，操作人員持證上崗；

——在額定的流量范圍內，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內； ——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏； ——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20％之內。6.2.12.2 熱水鍋爐

——定期對溫控儀進行檢測；

——附屬設備的維護保養(yǎng)可參照6.2.12.1的相應條款實施。6.2.13 公共照明系統(tǒng)

公共照明系統(tǒng)應定期檢查維護：

——每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應保持98％以上的亮燈率，如有缺損，應及時更換；

——每月一次對泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進行檢查，保持清潔完好，并保持98％以上的亮燈率； ——每天一次巡檢公共電器柜電器設備，遇有故障，應及時處置，保證運行安全、正常。6.2.14 避雷系統(tǒng)

避雷系統(tǒng)應按規(guī)定由專業(yè)機構進行檢測。同時：

——每年檢查一次辦公樓重要機房的設備防靜電地板的接地是否可靠，并對辦公樓的各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查；

——每半年對辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網、頂層屋面設備的接地裝置進行全面檢查；每半年一次對樓層強、弱電間內的接地裝置進行檢查，遇有問題及時解決；保持辦公樓頂部所有的避雷設施及所有的金屬物體的接地完好；

——每月一次對辦公樓變配電室的設備的接地帶進行檢查；每季對辦公樓各重要機房內的配電柜及設備接地進行檢查；保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好； ——主樓側翼平臺的所有避雷設施完好： ●

接地電阻：≤4Ω。

●

弱電設備接地電阻：≤1Ω。6.3 設施設備日常維修服務

共用部位日常服務的服務要求（見表2）。

表2 共用部位分部位日常保養(yǎng)、維修服務要求 序號 部位

日常保養(yǎng)、維修服務要求 旋轉門、自動門、推拉窗 玻璃無破碎，五金配件完好；門、窗開閉靈活，密封性好、無異常聲響。樓內墻面 墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致。屋頂、管道、排水溝 屋面排水溝、室內室外排水管道應保障排水暢通：發(fā)現有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應在規(guī)定時間內安排專項修理。道路、廣場、地下車庫 保持路面平整、無開裂和松動、無積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無缺損。發(fā)現損壞應在規(guī)定時間內修復。安全、引導標志 大堂應有辦公樓示意圖、單元標牌及司牌；樓層電梯廳、地下車庫、消防通道應設有路標及安全指示牌；危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施，保證所有標志、指示牌清晰完整，維護設施得當。衛(wèi)生間、茶水間 保持設施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現損壞應及時修復。電梯廳 保持設備設施正常、電梯按鈕無缺損、標示清晰完整，發(fā)現損壞立即修復。避難層、平臺 保證避難設施無損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無堵塞，發(fā)現損壞立即修復。綠地、花臺 龍頭出水正常、無滴漏現象；水管無堵塞，無漏水現象，花壇完整。

6.4 標識管理

6.4.1 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內應設指示性標識（包括引導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務中心、問詢處、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、工具類物資、有毒有害廢棄物存放點標識等）。

6.4.2 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設置警示性標識。6.4.3 應考慮主要道路及停車場設施交通標識，主要路口設路標。6.4.4 配置并在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務狀態(tài)標識。

6.4.5 標識的圖形符號應符合GB/T 10001.1《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》標準的要求。消防與安全標識應符合GB2894《安全標志》、GB 13495《消防安全標志》的要求。各類標識的格式應統(tǒng)一，懸掛（擺放）應安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調、無涂改，文字規(guī)范。7 秩序維護與安全服務 7.1 公共秩序維護 7.1.1 門衛(wèi)

——主出入口應安排24小時值崗；

——對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進出管理；對來訪客人用語規(guī)范，必要時引導至電梯廳或指定區(qū)域；非辦公時間進入辦公樓的人員應實施詳細登記； ——對物品進出實施分類管理，實行大件物品進出審驗制度，拒絕危險物品進入。7.1.2 巡視

——明確巡視工作職責，規(guī)范巡視工作流程，制定相對固定的巡視路線。對重點區(qū)域、重點部位、重點設備機房至少每3小時巡視一次并記錄。發(fā)現違法、違章行為應及時制止；

——巡視應使用巡更設備，在監(jiān)控中心保持巡更記錄。如無巡更設備，宜保持兩人一組進行巡視； ——收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡視人員應及時到達，并采取相應措施；

——巡視中發(fā)現各區(qū)域內的異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。7.1.3 監(jiān)控

——辦公樓的監(jiān)視監(jiān)控設施應24小時開通，保持完整的監(jiān)控記錄，保證對辦公樓安全出入口、內部重點區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警；

——監(jiān)控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并安排保安人員及時趕到現場進行前期處理；

——監(jiān)控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。——保障治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內宜接聽）。7.1.4 停車管理

——根據辦公樓的情況設置行車指示標志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費標準； ——保安人員應對進出辦公樓的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；

——收費管理的車庫應24小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地每周清潔1次，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放；

——車庫內配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立明顯指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全；

——非機動車應定點停放。7.1.5 突發(fā)公共事件處置

依照《上海市突發(fā)公共事件總體應急預案》的要求：

——制定物業(yè)突發(fā)公共事件的應急預案，并在物業(yè)辦公室、監(jiān)控中心、機房等處室內懸掛，在每個樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標志，每年應組織不少于1次的突發(fā)公共事件應急演習；

——當物業(yè)發(fā)生突發(fā)公共事件時，各崗位管理人員必須按規(guī)定實行崗位警戒，根據不同突發(fā)公共事件的現場情況應變處理，在有關部門到達現場前，保證人身安全，減少財產損失，并全力協(xié)助政府部門處理相關事宜。7.2 安全管理 7.2.1 消防管理

——應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；明確專人維護、管理消防器材，保持其完好； ——辦公樓內應設置消防設施，保持消防通道暢通，辦公樓明顯位置設有消防設施平面示意圖；

——定期對消防設備設施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內，器材不超過有效期，各類設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發(fā)現消防器材有異常情況，應及時予以調換或報修； ——定期進行消防宣傳和消防演習； ——對易燃易爆品設專人專區(qū)管理。7.2.2 安全生產及災害預防

建立健全安全生產規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及燃氣、燃油、電力的安全使用知識。如遇臺風、暴雨或其他災害性天氣的氣象或有關信息時，應采取以下應急措施：

——對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施的抗強風能力進行檢查和加固； ——對集水井水泵運轉情況進行檢查，保證正常排澇； ——對排水系統(tǒng)進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通； ——及時準備必要的搶險物資，安排值班人員進行巡查。8 環(huán)境保潔服務 8.1 材質清潔要求

根據辦公樓地面、鏡面和墻面的材質，給出了不同材質的清潔要求（見表3）。表3 主要材質清潔質量要求 大類 材質 質量要求

硬地面 大理石 表面光亮、潔凈、接縫四周邊角無污垢。

花崗巖 表面光亮、無污跡、接縫四周邊角無污垢。

水磨石 表面光亮、無污跡。

木制地板 表面光亮、四周邊角無積灰、無污漬。

PVC板 光亮、無污跡。

瓷磚 光潔、明亮、無污漬、無水跡。

軟地面 地毯 色澤均

一、無褪色、無毛邊、柔軟、纖維成同一方向。

軟地面 塑膠地墊 表面平整、色澤均

一、無殘留物、無污漬、無板結

金屬材質 亞光絲紋不銹鋼 表面色澤均

一、無斑點、無擦痕、無污跡。

拋光鏡面不銹鋼 明亮、無擦痕、無印跡。

亞光軋花不銹鋼 色澤均

一、無斑點、無擦痕、無污跡。

鋁合金 表面光滑、潔凈、無斑點、無灰塵、無污跡。

其他材質 玻璃 潔凈明亮、通透性強、無劃痕、無水跡。

墻紙 無斑點、無污漬。

高密度板(復合板)色澤均

一、無擦痕、無積灰、無污漬。

涂料 無灰塵、無污漬

金箔面 光亮、無灰塵、無污漬。

8.2 部位清潔要求

辦公樓不同部位的環(huán)境衛(wèi)生服務要求（見表4）。表4 環(huán)境衛(wèi)生服務要求

項目 服務要求

走廊、門廳、大堂、電梯廳、樓梯或消防梯地面 地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現象，保持地面材質原貌。門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、無絮狀物。旋轉門、門中軸、門框、門邊縫部位光亮、無痕跡、無灰塵。旋轉門空調出風口無灰塵、無污跡。門把手干凈、無痕跡、定時消毒。

樓梯扶手、欄桿、窗臺、指示牌 保持干凈、無灰塵、光亮。窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、無絮狀物。指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡、無痕跡，金屬件表面光亮，無痕跡。

消防栓、消防箱、公共設施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無灰塵、無污跡。噴淋蓋、煙感器、喇叭無灰塵、無污漬。監(jiān)控攝像頭、門警器表面光亮、無灰塵、無斑點、無絮狀物。消防栓外表面光亮、無痕跡、無灰塵，內側無灰塵、無污跡。

天花板、風口、公共燈具內或外 目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網，表面、接縫、角落、邊線等處無污漬、無灰塵、無斑點。

走廊、樓梯窗玻璃、大堂門廳、電梯廳玻璃 保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡、無水跡

平臺、屋頂 無垃圾堆積。

服務功能性用房（如會議室、接待室、茶水間）保持干凈、整潔、無垃圾。熱水爐外殼應無污跡、水漬。不銹鋼臺面無水跡、無污漬、無擦痕。不銹鋼水槽干凈、無斑點、無污跡無雜物、水垢，落水口無污垢。冷、熱水籠頭表面光亮、無污漬、無水垢。下水道無異味、定期滴入消毒液。

公共衛(wèi)生間 坐廁內、小便池內刷洗干凈、噴灑消毒，保持無異味、無污跡、無水漬、無垃圾、無積水，鏡面保持光亮，無水跡，面盆無水銹。云石臺面無水跡、無皂跡、無毛發(fā)，光潔明亮。潔具應表面光潔、明亮、內外側無污漬、無毛發(fā)、無異味、定時消毒。鏡子明凈、無水漬、無擦痕、鏡框邊緣無灰塵。廢物箱表面無污跡、無灰塵、無異味，定時消毒。外露水管連接處無堿性污垢,管道表面光亮、無灰塵。衛(wèi)生間內保持空氣清新、無異味。

地下車庫 保持地面無垃圾、無污垢；空氣流暢，無異味。車庫管道無積灰、無污垢。燈泡、燈管、指示燈明亮、無積灰。燈罩無積灰、無污跡。地面無積灰、無積水。定位桿、減速條無積灰、無污垢。反光鏡干凈、明亮、無污跡、水漬。消防通道無灰塵、無污漬、無雜物。

垃圾收集 垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味、干凈整潔。電梯轎廂 轎廂壁無浮灰；不銹鋼表面光亮、無污跡。垂直升降電梯轎廂四壁光潔明亮,操作面板無污跡、無灰塵、無擦痕,保持空氣清新、無異味。自動扶梯踏步、階梯干凈、無灰塵、無污跡橡膠扶手保持色澤均一,無灰塵、無污漬、定時消毒，玻璃、不銹鋼外殼按表3相關條款的規(guī)定。

廣場、停車場、綠地、花臺、明溝 廣場地面干凈。明溝無雜物，無積水。外圍通道地面應保持暢通，無堆放雜物、無積灰、積水、無污跡、油漬、輪胎印，地面應保持原色。各類告示牌、照明燈具、欄桿、立柱、反光鏡等表面無積灰、無污垢、無污跡。水池內無漂浮物、無沉積雜物、無青苔、水保持清澈、無異味。辦公樓各進出口臺階地面、地墊按表3相關條款的規(guī)定。綠地、花壇、隔離帶、周圍無雜物、無積水。

設備機房、管道 無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無灰塵、目視無蜘蛛網、無污漬、無水漬。

外墻 目視潔凈、光亮、無污垢。表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無灰塵、無劃痕。

垃圾箱房 箱房封閉式專人管理，箱房循環(huán)保潔；整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。廢棄物收集箱外側表面光潔、無灰塵。廢棄物收集箱內側干凈、無殘留物、無異味、定時消毒。廢棄物及時收集，不滿溢。

煙灰缸、垃圾桶 桶無滿溢、無異味、無污跡、煙缸內煙蒂不多于三支。

消殺滅害 對通風口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蟑螂、老鼠。

電器設施 燈泡、燈管無灰塵。燈罩無灰塵、無污跡。其它裝飾件無灰塵、光亮、無污跡。開關、插座、配電箱無灰塵、無污跡。

外幕墻 按表3相關要求。綠化擺放與養(yǎng)護服務 9.1 綠化擺放

室內綠化應根據顧客的需要擺放，室內綠化應做到正常養(yǎng)護，及時更換，保持鮮艷。室內綠化擺放要求（見表5）。

表5 室內綠化擺放分項養(yǎng)護要求

項 目 服務要求

修剪、更換 安排室內綠化修剪與鮮花擺放。

綠化外觀 葉片光澤、花朵鮮艷。土壤表層無雜物、無枯葉。整體造型應所選品種的觀賞效果一致。葉子健壯，葉色正常，在正常的條件下不黃葉、不焦葉、不落葉。

擺放 根據顧客需要或合同約定在公共部位擺放綠化，布局合理、均勻、疏密有度。盆栽植物的色彩，形態(tài)和氣質應與空間大小、裝飾氛圍及功能相協(xié)調。

選種 光度、溫度、濕度的耐受程度適宜，觀賞性強、觀賞周期長，管理方便。

其他 室內盆栽應選用無毒、無害、無味、園藝型肥料。存活率、造景、修剪、施肥、病蟲害控制。發(fā)現病變、蟲害、枯萎應及時更換。

9.2 綠化養(yǎng)護

室外綠化養(yǎng)護要求（見表6）。表6 室外綠化養(yǎng)護分項養(yǎng)護要求 項 目 服務要求

總要求 一級綠化養(yǎng)護應達到綠地或花壇內各類喬、灌、草等綠化存活率100％。綠地設施及硬質景觀保持常年完好。植物群落完整，層次豐富，黃土不裸露，有整體觀賞效果。植物季相分明，色彩艷麗，生長茂盛。

修剪 年普修8遍以上，草屑即時清，切邊整理3次以上，草坪常年保持平整、邊緣清晰，草高度不應超過9cm。樹冠完整美觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；主側枝分布勻稱、數量適宜、修剪科學合理；內膛不亂，通風透光。樹、喬木類要求樹冠圓整、樹勢均勻，45度剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應保持明顯頂端優(yōu)勢。花灌木開花及時，株形豐滿，花后修剪及時合理、無殘花。綠籬修剪要保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。草坪修剪不能超過5㎝、平整無雜草、無纏繞、無空禿，及時切邊，草坪邊緣線清晰。

灌溉 常年保持有效供水，草地充分生長，用覆沙保持調整，保持地形平整，排水流暢。

中耕除草、松土 年中耕除草、疏松表土10次以上，土壤疏松通透，無雜草。

施肥 按植物品種、生長、土壤狀況，適時、適量施肥。年普施基肥不少于1遍，花灌木追復合肥2遍，充分滿足植物生長需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、無板結、呈饅頭狀。土壤理化性狀：PH值6.0-7.5，Ec值(mS.㎝ˉ)0.5-1.5。

病蟲害防治 預防為主，生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于防治指標。植物、草皮無病斑、無成蟲。植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、蟲囊、休眠蟲體及越冬蟲蛹。

扶正、加固 按規(guī)范做好綜合防護措施，及時扶正加固。

其它 綠草如茵，綠期在250以上，斑禿黃萎<；；5％。無白色垃圾、綠化生產垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）。無死樹缺株、無雜草、無枯枝爛頭。無積水，無干旱。倉儲與搬運 10.1 貯存

10.1.1 基本要求

10.1.1.1 分類清楚，堆放整齊，賬、卡、物保持一致。10.1.1.2 溫度、濕度適宜，不合格品及廢棄物處置及時。10.1.2 危險化學品貯存

10.1.2.1 危險化學品的采購宜做到即買即用。

10.1.2.2 危險化學品的貯存應符合GB15603《常用危險化學品貯存通則》及《上海市危險化學品安全管理辦法》規(guī)定的要求。10.1.3 消防器材貯存

各類消防器材應嚴格按照使用說明要求的溫度、濕度等儲存條件貯存。10.2 搬運堆放

搬運時，物資應堆放整齊，必要時應對各層之間進行防護。庫存物資放置高度不應超過三倍的包裝疊加高度，水平長度不應超過其兩倍的疊加寬度。易損、易碎、壓力容器等物資的搬運，應嚴格按照產品說明書、通用的搬運標準等進行操作。10.3 庫區(qū)安全與環(huán)境 10.3.1 庫區(qū)安全

——禁止無關人員進出倉庫；

——庫區(qū)嚴禁煙火，如確需動火的，應得到主管部門批準，并將該區(qū)域的易燃易爆物資、危險化學品搬離之后方可進行；

——庫區(qū)應配置相應數量的消防器材，定期檢查消防器材的有效使用情況；

——產生緊急情況時，應按應急預案迅速做出響應，及時報告主管人員，并做好記錄。10.3.2 庫區(qū)環(huán)境

——保持倉庫地面、墻面及各類設施、照明設備無灰塵、污垢、劃痕、污漬、霉點等現象，接縫處無積塵； ——保持空氣流暢，保證物資干燥，防止受潮； ——定期對倉庫進行適當清理；

——對不合格品或廢棄物應嚴格按照相應規(guī)定予以處理；固體廢棄物的回收實施率宜達到100％。11 檢驗方法

<；,A name=_Toc101185576>；11.1 自主檢查 11.1.1 服務人員自查

從事物業(yè)管理服務每一位員工均應對所提供的服務實施自主檢查，遇質量異常或者顧客直接投訴時，應及時糾正，如系重大或特殊異常應立即報告主管人員。11.1.2, 辦公樓物業(yè)管理服務機構自查

辦公樓物業(yè)管理服務機構自主檢查的主要方式：常規(guī)例行檢查、夜間巡查、全面自查。11.1.3 物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督檢查

物業(yè)管理企業(yè)應加強對辦公樓物業(yè)管理服務機構的監(jiān)督檢查，進行顧客意見征詢和管理服務工作自查評定。11.2 特種設備安全監(jiān)察

應參照《特種設備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的要求實施。11.3 顧客滿意

辦公樓物業(yè)管理服務機構應進行顧客意見征詢，征詢項目包括：顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、辦公樓秩序維護和安全服務、環(huán)境保潔服務、綠化擺放養(yǎng)護服務等方面。還可采取電話聯(lián)系、走訪、懇談會、問卷調查、聯(lián)誼活動、顧客聯(lián)系函、顧客滿意度測評等多種形式，與顧客保持聯(lián)系，征求顧客意見。意見征詢中發(fā)現的問題，應及時整改，并對整改結果進行回訪。

第三篇：辦公樓物業(yè)服務合同

委托方：××市中級人民法院（以下簡稱甲方）

受托方：××××物業(yè)管理有限公司（以下簡稱乙方）

甲方為加強對××市中級人民法院辦公樓物業(yè)的管理，特委托乙方派遣治安秩序維護員、設備維護員和保潔員到本大樓實行物業(yè)服務。根據中華人民共和國合同法和物業(yè)管理條例相關法規(guī)，經雙方協(xié)商，就有關服務事宜簽訂如下條款：

第 一 章 委托服務的物業(yè)

第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況

甲方委托服務的辦公樓座落于新興三路 號，為1幢高15層樓宇，占地面積約×××××㎡，庭院道路和綠化面積約×××㎡，大樓總建筑面積為×××××㎡。

第 二 章 物業(yè)服務事項

第二條 本物業(yè)服務區(qū)域內的公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共庭院、房屋公用部位和領導辦公室的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及“門前三包”。

第三條 本物業(yè)服務區(qū)域內的設備設施日常保養(yǎng)護理工作。

第四條 維持本物業(yè)服務區(qū)域內的公共治安秩序，包括大門值班、樓宇巡視。

第 三 章 服務期限

第五條 服務期限為壹年零貳個月，從××××年×月1日起至××××年12月31日止。

第 四 章 雙方權利和義務

第六條 甲方的權利和義務

一、檢查監(jiān)督乙方服務工作的實施及制度的執(zhí)行情況。甲方每月對乙方的服務工作進行考核，對不滿意現象提出改進意見和建議。

二、甲方每月20日前將當月的物業(yè)服務費支付給乙方。

第七條 乙方的權利和義務

一、根據有關法律法規(guī)及本合同的相關條款制訂具體的物業(yè)服務制度。

二、落實安全防范措施，協(xié)助甲方認真做好維護公共治安秩序的服務工作。

三、有義務配合甲方協(xié)調處理與本合同及各具體服務條款有關的事宜；

四、按物業(yè)服務方案各項規(guī)范向甲方提供服務，保證服務的及時性和有效性。

第 五 章 物業(yè)服務內容

第八條 環(huán)境衛(wèi)生服務

一、實行規(guī)范化清掃保潔，垃圾日產日清。

二、房屋的公共樓梯、扶欄、走道等部位和領導辦公室保持清潔。

三、發(fā)現公共環(huán)境受到污染要及時清洗。

第九條 共用設施設備的運行和養(yǎng)護服務。

一、供電設備、給排水設備、通風設備、空調設備、電梯設備、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設備的日常清潔、潤滑、調試運行服務及制訂月度、維修方案。

二、各種水管閘門滲漏和損壞，室內外上下水道堵塞不暢，以及衛(wèi)生潔具的使用護理。

三、各種插座、插頭、開關、燈座的故障維修和更換等，但材料及大中修工料費用由甲方承擔。

第十條 治安維護防范服務

一、實行24小時門崗值班和樓宇巡邏制度。

二、停車場車輛出入和停放秩序的調度服務。

其他具體詳細內容、范圍、要求，參見附件《辦公樓物業(yè)服務方案》。

第 六 章物業(yè)服務費等費用的計算及支付

第十一條 物業(yè)服務費

一、物業(yè)服務費用單價

按辦公樓及周邊庭院道路總體面積×××××平方米計，每月每平方米物業(yè)服務費為人民幣×元。即從××××年×月1日至××××年12月31日共××個月,乙方每月向甲方收取物業(yè)服務費為人民幣×萬×仟×佰×元整（￥×××××元/月）。

第四篇：辦公樓物業(yè)服務合同

濱海經濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)大廈

物業(yè)服務委托合同

濰坊祥福物業(yè)有限公司

****年**月**日

廣場面積________________平方米

綠化面積_____________ ___平方米

第二章委托管理事項

第三條

大廈建筑公用部位的管理和日常維護和小型維修。

第四條

公共設施、設備的管理運行和日常維護和小型維修

(包括大廈內部公共通道、衛(wèi)生間、變配電室二次供水設備，中央空調、消防設施不包括消防中控室主機)及更換公共區(qū)域損壞的燈具、開關。

第五條

公共環(huán)境衛(wèi)生包括：大廈公用部位的衛(wèi)生，大廈外公共場所衛(wèi)生（包括公共區(qū)域走廊、樓道、衛(wèi)生間、電梯的清潔、辦公樓垃圾的收集、指定的辦公室的清潔、會議室及接待室室的清潔，廣場 及大廈周邊綠化帶的衛(wèi)生清潔。

第六條

物業(yè)管理期間形成的檔案資料的管理。

第七條

甲方交代的其它事項。

第三章

委托管理期限

第八條

委托管理期限為 ——年，自------年----月----日起至------年---月---日止。

第九條

---年---月---日至---月---日為考核月，甲方對乙方本的服務工作進行考核，甲方有權根據考核滿意率情況決定本合同第二是否繼續(xù)履行。如甲方決定不再履行第二合同，雙方物業(yè)合同予以解除，甲方不承擔違約責任。

第四章雙方權利義務

6、保證甲方大廈劃定區(qū)域的公共場所、公共部位的保潔服務達到無積塵、無雜物、無積水、廁所無異味、及樓內通道暢通無阻;

7、保潔人員每日對樓宇內外公共場所進行保潔服務;

8、配備維修人員對水、電路進行日常維護和維修服務;

9、對業(yè)主或使用部門違反管理規(guī)定的行為應及時規(guī)勸制止，直至通報甲方職能管理部門;

10、對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經甲方同意并報有關部門批準后方可實施;

11、本合同終止時，乙方必須將圖紙資料及其他物業(yè)管理的全部檔案資料移交給甲方;

12、法律和法規(guī)規(guī)定的其他責任。

第五章

物業(yè)管理服務質量

第十二條

乙方須按下列約定，實現目標管理

1、房屋外觀：整齊、整潔，保證外表整潔率90％以上；

2、房屋及設施設備的維修、養(yǎng)護：維修員每天要對各樓層的辦公場所、公共部分以及衛(wèi)生間等部位的電源、照明、用水等進行正常巡視、記錄和必要的維護、更換和維修等，保證及時率在90％以上；

3、辦公及公共環(huán)境：建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度并認真落實，環(huán)衛(wèi)設施齊備，實行標準化清掃、保潔，由專人負責檢查、監(jiān)督，樓梯、扶手、大廳、走廊、電梯間、地下室、道路等所有公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用，不見廢棄物、污漬、衛(wèi)生間潔凈無異味，無積水，接待室，會議室會前會后保持清潔，確保大廈公共區(qū)區(qū)容貌整潔；

第八章

附則

第十八條

自本合同生效之日起七天，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。

第十九條

雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十條

本合同正本連同附件共__頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第二十一條

本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第二十二條

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或提請物業(yè)管理行政主管部門進行調解、協(xié)商或調解不成的，雙方同意由____區(qū)仲裁委員會仲裁。

第二十三條

合同期滿本合同自然終止，甲、乙雙方需續(xù)訂合同，應在該合同期滿三十天前向對方提出書面意見，乙方在同等條件下，有優(yōu)先續(xù)簽合同的權利。

第二十四條

本合同自簽字之日起生效。

甲方簽章：

乙方簽章：

****年**月**日

****年**月**日

第五篇：法院辦公樓物業(yè)服務合同

鄂托克旗人民法院辦公樓物業(yè)服務合同

委托方：鄂托克旗人民法院（以下簡稱甲方）

受托方：鄂爾多斯市千牛物業(yè)管理服務有限責任公司（以下簡稱乙方）

甲方為加強鄂托克旗人民法院辦公樓的物業(yè)管理，特委托乙方派遣秩序維護員、設備設施維修員和保潔員到本大樓實行物業(yè)服務，根據中華人民共和國合同法和物業(yè)管理條例相關法律法規(guī)，經雙方協(xié)商，就有關服務事宜簽訂如下條款：

第一章 委托服務的物業(yè)

第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況

甲方委托的辦公樓位于烏蘭鎮(zhèn)，占地面積8734平米，大樓總建筑面積9316平米，綠化面積3318平米。

第二章 物業(yè)服務協(xié)議

第二條 本物業(yè)服務區(qū)域內的公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共庭院、房

屋公共部位和領導辦公室的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清

運及“門前三包”。

第三條 本物業(yè)服務區(qū)域內的設施設備的日常保養(yǎng)護理工作。

第四條 維持本物業(yè)服務區(qū)域內的公共治安秩序，包括大門值班、樓宇巡視。

第三章 服務期限

第五條 服務期限為壹年，從2011年12月1日到2012年12月 31日。

第四章 雙方的權利義務

第六條 甲方的權利和義務

一、檢查監(jiān)督乙方服務工作的實施及制度的執(zhí)行情況，甲方每月

對乙方的服務工作進行考核，對不滿意現象提出改進意見和建議。

二、甲方每月10日之前將上月的物業(yè)服務費支付給乙方。

第七條 乙方的權利義務

一、根據相關的法律法規(guī)及本合同的相關條款制定具體的物業(yè)

服務制度。

二、落實安全防范措施，協(xié)助甲方認真做好維護公共治安秩序的服務工作。

三、有義務配合甲方協(xié)調處理與本合同及各服務條款相關的事

宜。

四、按物業(yè)服務方案各項規(guī)范向甲方提供服務，保證服務的及時

性和有效性。

五、對乙方及其工作人員造成的各類事故和糾紛承擔責任并負

責善后處理。

第五章 物業(yè)服務內容

第八條 環(huán)境衛(wèi)生服務

一、實行規(guī)范化清掃保潔，垃圾日產日清。

二、房屋的公共樓梯、扶欄、走梯等部位和領導的辦公室保持干

凈。

三、發(fā)現公共環(huán)境受到污染及時清洗。

四、公共綠地的養(yǎng)護和管理。

第九條 共用設施設備運行和養(yǎng)護服務

一、供電設備、給排水設備、通風設備、空調設備、防盜監(jiān)控系

統(tǒng)、消防系統(tǒng)設備的日常清潔、潤滑、調試運行服務及維修方案。

二、各種水管、閘門滲漏和損壞，室內上下水道堵塞不暢，以及

衛(wèi)生潔具、化糞池的使用管理。

三、各種插座、插頭、開關、燈座的故障維修和更換等，但材料

及大中修工料費由甲方承擔。

第十條 治安維護防范服務

一、實行24小時門崗值班和樓宇巡邏制度。

二、停車場車輛出入和停放秩序的調度服務。

其他具體詳細內容、范圍、要求參見附件《物業(yè)服務方案》。

第六章 物業(yè)服務費的計算及支付

第十一條 物業(yè)服務費

一、物業(yè)服務費用單價

按辦公樓及周邊庭院道路總體面積9316平米計算，每月每平米服務費為人民幣3.96元，即從2011年月 日至2012年月日共12個月，乙方每月向甲方收取物業(yè)服務費用：36891.36元。

二、乙方人員在完成合同規(guī)定的服務工作情況后，若甲方需要增

加工作量，或超出原有工作時間和范圍所產生的加班，由甲方支付相應的費用，例如： 1.法院辦公樓的日常保潔和門前三包以外的城鄉(xiāng)清潔工程，街道

滅四害、垃圾外運、綠化樹苗補種植等費用由甲方支付，如需乙方提供服務，工料費實報實銷。

2.甲方委托乙方對辦公樓設施設備提供維修服務的，相應的維修

養(yǎng)護工人、材料以及購置更換費用，由乙方向甲方據實申報計 劃經甲方核準支付。

三、如遇國家相關政策對最低工資標準及社保基數有所調整時，雙方應根據實際調整費用，及時簽訂增資補充協(xié)議。

四、甲方每月10號前向乙方支付上月的物業(yè)費用36891.36元和

甲方應付的其他費用。乙方開戶行:鄂托克旗農村信用合作聯(lián)社金山分社，賬戶全稱：鄂爾多斯市千牛物業(yè)管理服務有限責任公司，賬號***0000863。甲方逾期支付的，從逾期之日起每天按拖欠費用的萬分之五交納滯納金，如因乙方問題延誤的，甲方不必交納違約金，但甲方還應支付應付的費用。

第七章 違約責任

第十二條除不可抗力因素和第十四條補充協(xié)議規(guī)定外，雙方均不得單方擅自解除合同，違約方處罰金人民幣伍萬元。

第十三條 甲乙雙方對辦公樓的物業(yè)服務內容負有保密的義務，未經對方同意，不得向第三方透露，違約方處人民幣壹萬元。

第十四條 因乙方未盡到管理義務而造成本物業(yè)發(fā)生停電、水災、火災、治安事件和其他事故造成經濟損失的，由乙方承擔相應的賠償責任。

第八章 附則

第十四條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。

第十五條 在本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行的，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第十六條 本合同在履行過程中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，或報相關行政主管部門調解，協(xié)商或調解不成的，向上級法院申訴。

第十七條 本合同期滿前一個月，雙方應就是否續(xù)約提出書面意見，如不提出終止意見，則此合同自動延續(xù)。

第十八條 本合同及其附件自雙方有權簽字人簽字之日加蓋公章生效。

第十九條 本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份。甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

法定代表或負責人： 法定代表或負責人：

年 月日 年 月 日篇二：辦公樓物業(yè)服務合同

辦公樓物業(yè)服務合同

委托方：××市中級人民法院（以下簡稱甲方）

受托方：××××物業(yè)管理有限公司（以下簡稱乙方）

甲方為加強對××市中級人民法院辦公樓物業(yè)的管理，特委托乙方派遣治安秩序維護員、設備維護員和保潔員到本大樓實行物業(yè)服務。根據中華人民共和國合同法和物業(yè)管理條例相關法規(guī)，經雙方協(xié)商，就有關服務事宜簽訂如下條款：

第 一 章 委托服務的物業(yè)

第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況

甲方委托服務的辦公樓座落于新興三路 號，為1幢高15層樓宇，占地面積約×××××㎡，庭院道路和綠化面積約×××㎡，大樓總建筑面積為×××××㎡。

第 二 章 物業(yè)服務事項

第二條 本物業(yè)服務區(qū)域內的公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共庭院、房屋公用部位和領導辦公室的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及“門前三包”。

第三條 本物業(yè)服務區(qū)域內的設備設施日常保養(yǎng)護理工作。

第四條 維持本物業(yè)服務區(qū)域內的公共治安秩序，包括大門值班、樓宇巡視。

第 三 章 服務期限

第五條 服務期限為壹年零貳個月，從××××年×月1日起至××××年12月31日止。

第 四 章 雙方權利和義務

第六條 甲方的權利和義務

一、檢查監(jiān)督乙方服務工作的實施及制度的執(zhí)行情況。甲方每月對乙方的服務工作進行考核，對不滿意現象提出改進意見和建議。

二、甲方每月20日前將當月的物業(yè)服務費支付給乙方。

第七條 乙方的權利和義務

一、根據有關法律法規(guī)及本合同的相關條款制訂具體的物業(yè)服務制度。

二、落實安全防范措施，協(xié)助甲方認真做好維護公共治安秩序的服務工作。

三、有義務配合甲方協(xié)調處理與本合同及各具體服務條款有關的事宜；

四、按物業(yè)服務方案各項規(guī)范向甲方提供服務，保證服務的及時性和有效性。

第 五 章 物業(yè)服務內容

第八條 環(huán)境衛(wèi)生服務

一、實行規(guī)范化清掃保潔，垃圾日產日清。

二、房屋的公共樓梯、扶欄、走道等部位和領導辦公室保持清潔。

三、發(fā)現公共環(huán)境受到污染要及時清洗。

第九條 共用設施設備的運行和養(yǎng)護服務。

一、供電設備、給排水設備、通風設備、空調設備、電梯設備、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設備的日常清潔、潤滑、調試運行服務及制訂月度、維修方案。篇三：人民法院新辦公樓物業(yè)方案 目錄

第一章 公司簡介----1 第二章 管理特色與創(chuàng)新------------------------------6 第三章 管理服務目標及服務標準--------------------------8 第四章 應急管理預案-----16 第五章 管理策略及管理服務質量保障措施------------------20 第六章 內部管理---------22第一節(jié) 培訓管理------22 第二節(jié) 管理制度與崗位職責---------------------------31 第七章 人員配置及費用測算------------------------------32 第一章 公司簡介

一、公司概況

陽谷美宜佳物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)的物業(yè)公司，注冊資金50萬元，國家三級資質。公司目前簽約項目類型包括了住宅、行政辦公樓等多種物業(yè)管理服務類型。

美宜佳物業(yè)管理有限公司經過專業(yè)化、規(guī)范化的培訓，全面借鑒、吸收了現代物業(yè)管理模式，遵循“全心全意全為您”的服務理念，力求通過專業(yè)化的技術、規(guī)范化的管理、標準化的服務、人性化的理念來成就業(yè)主的理想生活。

二、經營宗旨

我們的服務理念是：全心全意全為您； 我們的質量目標是：安全，舒適，尊重； 我們的環(huán)境目標是：水清，地綠，潔凈，舒適；

我們的發(fā)展目標是：提高服務水平，持續(xù)超越業(yè)主不斷增長的期望；

第二章 管理特色與創(chuàng)新

1、結合人社局辦公特點合理布置各項工作

如何實實在在地讓人社局領導和職工集中精力于各項業(yè)務是我們物業(yè)管理人需要考慮的因素之一，我們將結合人社局辦公特點合理布置各項工作，重點做好對服務人員儀容儀表的規(guī)范管理、外來人員進出的控制、區(qū)域內的秩序維護（安全防范和協(xié)助維持辦公區(qū)域公共場合秩序，避免發(fā)生人員鬧事和高聲喧嘩）、嚴格規(guī)劃各區(qū)域清掃保潔制度，創(chuàng)造良好辦公環(huán)境、嚴格做好設備設施日常巡查、維護和保養(yǎng)，確保高效運行、及時做好其他各項后勤保障措施，為人社局工作人員提供完備的后勤保障。

2、過硬的服務技能

服務技能是我公司從業(yè)人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功，除了應具有良好的服務意識外，更重要的是員工應具備較好的業(yè)務素質，我們儲備了一支作風扎實、技能過硬、團結協(xié)作、高效精干的專業(yè)隊伍，這些人力資源的優(yōu)勢將是圓滿完成管理目標的重要保證，我們

將通過規(guī)范培訓和合理細分各工作崗位來努力提升服務質量。

3、倡導服務創(chuàng)新

我們要求自身的管理服務上品位、重科學、有文化內涵和富有新意。要求物業(yè)管理服務既要講求規(guī)范和務實程序，還要講究開拓性、創(chuàng)造性，有一種超乎規(guī)范和程序之上的創(chuàng)造。物業(yè)管理服務工作帶有很大的特殊性，程序、制度不可能約束管理中的每一個細節(jié)，管理人員需要借助行為科學、心理學、統(tǒng)籌學等知識，創(chuàng)造性地完成服務工作，這就是服務創(chuàng)新概念，我們提倡的“靜音服務”、“無干擾服務”、“環(huán)保”等等就是一種“軟化”管理和“隱形”服務，同時我們在服務中結合人社局辦公大樓的風格，保潔人員在工作人員上班之前對各區(qū)域全面進行保潔，并在工作時間內循環(huán)保潔，真正體現無干擾服務的特點。

4、建立一專多能，各崗位相互監(jiān)督機制

在服務人員中，我們提倡一專多能的綜合型人才，在培訓管理中，我們融入相互監(jiān)督的機制，如保潔人員在保潔過程中同樣也可兼做一名公共設施設備巡查員，發(fā)現哪里有損壞可立即主動向上級部門反映，而秩序維護員在巡邏時也可兼做保潔巡查員，對公共場所的保潔起到巡檢的作用，這樣在無形中增加了各項工作的巡查頻率，充分利用了各崗位的人員交插工作執(zhí)行力，大大提高了工作效率，而這一切我們將在各崗位培訓中加大對他們的思想意識的灌輸，從而有效的提高執(zhí)行力。

5、培育和建設精神文明，提高物業(yè)管理檔次

精神文明建設是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和實施物業(yè)管理工作的潤滑劑。根據人社局新辦公樓 的特點，我們將精神文明建設定位在三項主題上：共建新文明、交流新文化以及環(huán)境維護等。我們將通過循序漸進、潛移默化的精神文明建設，提高人社局新辦公樓的管理檔次。

第三章 管理服務目標及服務標準

一、總體風格定位及管理服務目標

1、根據人社局新辦公樓的實際特點，我公司將采取有針對性的服務，通過培訓提高服務人員的整體素質和服務水品，以樹立良好服務形象，延續(xù)并提升服務層次，明確管理質量目標和長效管理方式。

2、在服務中考慮到機關大樓辦公人員的身份，我們將注重服務中的細節(jié)，體現機關服務特色，保潔工作基本在工作人員上班時間之前完成一次保潔

3、考慮到人社局的特殊性質，我們將合理控制外來人員進出，并維護好辦公場所和大廳公共區(qū)域秩序，協(xié)助做好可能發(fā)生的人員鬧事、聚眾喧嘩的制止工作。

4、在服務中實現全方位，具有星級化水平，這是公司管理必須追求的目標，這一目標在模式上展現為三個方面：第一，所有服務項目在內容、標準和質量上必須到位，追求最高滿意度。第二，增強員工的服務觀念，延伸服務的義務和施展范圍，使員工對一切責任和義務的事項，凡耳聞眼見即動，不分彼此，自覺進行服務。使服務覆蓋于每個區(qū)域，每個場合和時間，無時無處不在。第三，充分體察業(yè)主的需要，以做好服務為出發(fā)點，增設擴展適其所需的各種有益服務。通過以上方式，使物業(yè)管理能夠全方位、高水準，提供及時、有效的專業(yè)服務。

5、具體分項指標

二、服務內容及服務標準

（一）基本要求

1、合理配置人員組織結構，加強員工禮儀規(guī)范及操作技能培訓。

2、分管領導和管理部經理定期與人社局職能部門進行溝通和交流，努力提升服務質量。

3、在管理中建立形象識別系統(tǒng)：服務理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、標志、語言規(guī)范、文明服務）等。

公共設施、設備包含：消防設備、電梯、空調、智能化設備、機電設備、供水設備等。

1、建筑維修管理

1）每天檢查樓梯墻面，要求整潔無缺，扶手完好，樓梯燈正常使用。2）每周檢查明暗溝，即壞即修，要求暢通，無積水、無塌陷、無鼠洞。3）每周檢查外墻，即壞即修，要求無脫落、無鼓、無滲水。4）公共場所隨時檢查，即壞即修，要求整潔、安全，無亂堆亂放。5）公共照明即壞即修，要求燈泡正常，燈罩完好，完好率100%。每天巡視，確保公共照明按規(guī)定時間定時開關。

2、供水設施管理

1）供水、供電設備嚴格按規(guī)范管理，符合標準，運行狀況良好，有可行的應急方案，確保供水系統(tǒng)的正常運行。

2）確保閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好，運轉無異常聲響，連續(xù)不間斷供水，發(fā)現問題及時聯(lián)系維修，有檢查、維修保養(yǎng)記錄。

3、高配和消控設備管理 1）每天巡視不得少于一次，并做好值班記錄。巡視內容包括：變壓器、各種儀表、接頭、防小動物設施，接地線、各種標識牌等的檢查。

2）每天保潔一次，做到地面、設備表面無灰塵，墻面干凈，室內照明、門窗正常完好。3）每天做好對監(jiān)控設備、周界報警設備、攝像頭、噴淋、煙感器的檢查，確保設備完好。